物 件 番 号 チサンイン コンフォートホテル ホテルサーブ ネストホテル 大 阪 ほんまち 浜 松 神 戸 アスタ 札 幌 大 通 ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 建 物 建 築 時 期 1982 年 10 月 2009 年 9 月 2008 年

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1 各 位 平 成 27 年 11 月 30 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 千 代 田 区 内 幸 町 一 丁 目 1 番 1 号 い ち ご ホ テ ル リ ー ト 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 宮 下 修 (コード 番 号 3463) 資 産 運 用 会 社 名 いちご 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 執 行 役 社 長 織 井 渉 問 合 せ 先 執 行 役 管 理 本 部 長 田 實 裕 人 ( 電 話 番 号 ) 国 内 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 完 了 に 関 するお 知 らせ いちごホテルリート 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 という )は 資 産 運 用 を 開 始 するにあたり 規 約 に 定 める 方 針 に 従 い 本 投 資 法 人 の 新 投 資 口 発 行 及 び 投 資 口 売 出 届 出 目 論 見 書 ( 交 付 目 論 見 書 ) ( 平 成 27 年 10 月 ) に 取 得 予 定 である 旨 を 記 載 した9 物 件 ( 以 下 取 得 資 産 という )の 取 得 を 本 日 完 了 しましたのでお 知 らせいたします なお かかる 取 得 資 産 のうち チサンイン 大 阪 ほんまち ホ テルサーブ 神 戸 アスタおよびヴァリエホテル 天 神 の 各 取 得 先 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 昭 和 26 年 法 律 第 198 号 その 後 の 改 正 を 含 む )( 以 下 投 信 法 という ) 上 の 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するため 2015 年 10 月 2 日 開 催 の 本 投 資 法 人 役 員 会 の 承 認 に 基 づく 本 投 資 法 人 の 同 意 を 取 得 してい ます また 上 述 の3 物 件 を 除 く6 物 件 の 各 取 得 先 は 投 信 法 上 の 利 害 関 係 人 等 には 該 当 しませんが 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 会 社 であるいちご 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 という ) の 利 害 関 係 者 取 引 規 程 に 定 める 利 害 関 係 者 に 該 当 するため 本 資 産 運 用 会 社 は 利 害 関 係 者 取 引 規 程 に 基 づき 2015 年 10 月 2 日 開 催 の 本 投 資 法 人 役 員 会 の 承 認 に 基 づく 本 投 資 法 人 の 同 意 を 取 得 して います 記 1. 取 得 の 概 要 物 件 番 号 スマイルホテル ホテルビスタプレミオ ホテルウィングインタ ネストホテル 京 都 四 条 京 都 ーナショナル 名 古 屋 札 幌 駅 前 ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 建 物 建 築 時 期 1991 年 1 月 2008 年 6 月 1984 年 10 月 1984 年 6 月 取 得 資 産 不 動 産 信 託 受 益 権 ( 土 地 建 物 ) 鑑 定 評 価 額 ( 注 1) 4,500,000,00 3,620,000,00 2,710,000,00 2,180,000,00 取 得 価 格 ( 注 2) 4,480,000,00 3,600,000,00 2,670,000,00 2,160,000,00 取 得 先 合 同 会 社 四 条 合 同 会 社 河 原 町 合 同 会 社 札 幌 合 同 会 社 札 幌 ホールディングス ホールディングス ホールディングス ホールディングス 契 約 締 結 日 2015 年 10 月 9 日 取 得 日 2015 年 11 月 30 日 取 得 資 金 新 投 資 口 発 行 ( 一 般 募 集 )による 手 取 金 借 入 金 決 済 方 法 引 渡 時 一 括 1

2 物 件 番 号 チサンイン コンフォートホテル ホテルサーブ ネストホテル 大 阪 ほんまち 浜 松 神 戸 アスタ 札 幌 大 通 ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 建 物 建 築 時 期 1982 年 10 月 2009 年 9 月 2008 年 1 月 1992 年 8 月 取 得 資 産 不 動 産 信 託 受 益 権 ( 土 地 建 物 ) 鑑 定 評 価 額 ( 注 1) 1,650,000,00 1,610,000,00 1,500,000,00 1,460,000,00 取 得 価 格 ( 注 2) 1,630,000,00 1,550,000,00 1,490,000,00 1,450,000,00 いちごグループ 取 得 先 いちご 地 所 株 式 会 社 合 同 会 社 浜 松 合 同 会 社 札 幌 ホールディングス ホールディングス ホールディングス 株 式 会 社 契 約 締 結 日 2015 年 10 月 9 日 取 得 日 2015 年 11 月 30 日 取 得 資 金 新 投 資 口 発 行 ( 一 般 募 集 )による 手 取 金 借 入 金 決 済 方 法 引 渡 時 一 括 物 件 番 号 ホテルタイプ 建 物 建 築 時 期 取 得 資 産 鑑 定 評 価 額 ( 注 1) 取 得 価 格 ( 注 2) 取 得 先 契 約 締 結 日 取 得 日 取 得 資 金 決 済 方 法 009 ヴァリエホテル 天 神 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 1994 年 3 月 不 動 産 信 託 受 益 権 ( 土 地 建 物 ) 1,450,000,00 1,380,000,00 いちご 不 動 産 サービス 福 岡 株 式 会 社 2015 年 10 月 9 日 2015 年 11 月 30 日 新 投 資 口 発 行 ( 一 般 募 集 )による 手 取 金 借 入 金 引 渡 時 一 括 ( 注 1) 鑑 定 評 価 額 は 本 投 資 法 人 の 規 約 に 定 める 資 産 評 価 の 方 法 および 基 準 ならびに 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 の 定 める 規 則 に 基 づき 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 または 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 の 不 動 産 鑑 定 士 による 2015 年 7 月 31 日 時 点 における 鑑 定 評 価 額 を 記 載 しています ( 注 2) 取 得 価 格 は 本 投 資 法 人 の 取 得 予 定 資 産 に 係 る 各 売 買 契 約 に 記 載 された 売 買 金 額 ( 取 得 に 係 る 諸 費 用 公 租 公 課 等 の 精 算 金 及 び 消 費 税 等 を 含 みません )を 記 載 しています 2

3 2. 取 得 資 産 の 内 容 本 投 資 法 人 が 取 得 する 個 別 の 信 託 不 動 産 の 概 要 は 以 下 のとおりです [ 記 載 事 項 に 関 する 説 明 ] 設 計 者 施 工 者 構 造 設 計 者 および 確 認 検 査 機 関 の 名 称 は 建 物 竣 工 時 における 名 称 を 記 載 しています 鑑 定 NOI 利 回 り は 鑑 定 NOIを 取 得 価 格 で 除 した 数 値 ( 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 )を 記 載 しています なお 鑑 定 NOI 利 回 りは 不 動 産 鑑 定 評 価 書 に 記 載 された 金 額 を 基 に 本 資 産 運 用 会 社 が 算 出 した 数 値 であり 不 動 産 鑑 定 評 価 書 に 記 載 されている 数 値 ではありません 償 却 後 NOI 利 回 り は 以 下 の 計 算 式 により 求 められる 数 値 ( 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 )を 記 載 しています 償 却 後 NOI 利 回 り= 各 取 得 資 産 に 係 る( 鑑 定 NOI - 減 価 償 却 費 *) 取 得 価 格 (*) 定 額 法 により 本 資 産 運 用 会 社 が 一 定 の 仮 定 の 下 に 算 出 した 試 算 値 です なお 償 却 後 NOI 利 回 りは 不 動 産 鑑 定 評 価 書 に 記 載 された 金 額 を 基 に 本 資 産 運 用 会 社 が 算 出 した 数 値 であり 不 動 産 鑑 定 評 価 書 に 記 載 されている 数 値 ではありません 建 物 の 構 造 階 数 は 登 記 簿 上 表 示 されている 構 造 を 記 載 しています なお 構 造 階 数 欄 の 記 載 の 略 称 は それぞれ 次 のとおりです RC 造 : 鉄 筋 コンクリート 造 SRC 造 : 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 S 造 : 鉄 骨 造 F: 階 B: 地 下 3

4 (1) スマイルホテル 京 都 四 条 1 立 地 特 性 等 京 都 市 営 地 下 鉄 烏 丸 線 四 条 駅 阪 急 電 鉄 京 都 本 線 烏 丸 駅 の 西 方 約 400メートル 徒 歩 約 5 分 の 京 都 市 中 心 部 に 位 置 する 宿 泊 特 化 型 ホテル 鉄 道 網 道 路 網 の 要 衝 で 市 内 の 住 宅 地 および 観 光 地 各 所 とのアクセスは 良 好 また 四 条 烏 丸 エリアは 四 条 烏 丸 交 差 点 を 中 心 に 銀 行 証 券 会 社 等 が 集 積 する 金 融 街 JR 京 都 駅 周 辺 と 双 璧 をなす 京 都 市 の 主 要 エリアで ビジネス 需 要 に 加 え 国 内 外 のレジャー 需 要 も 期 待 できるエリア 2014 年 6 月 にスマイルホテル 京 都 四 条 としてリブランドオープン 全 客 室 および 共 用 部 の 大 幅 なリ ニューアルを 実 施 2 取 得 資 産 の 写 真 位 置 図 4

5 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 概 要 スマイルホテル 京 都 四 条 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 新 生 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 の 期 間 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 所 在 地 ( 地 番 ) 京 都 府 京 都 市 下 京 区 四 条 通 油 小 路 東 入 傘 鉾 町 59 番 他 所 有 形 態 所 有 権 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 面 積 m2 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/700% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 構 造 階 数 SRC S 造 B1F/10F 延 床 面 積 4,891.84m2 建 築 時 期 1991 年 1 月 31 日 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 4,500,000, 年 7 月 31 日 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 4,570,000,00 総 客 室 数 138 室 設 計 者 株 式 会 社 類 設 計 室 一 級 建 築 士 事 務 所 施 工 者 村 本 建 設 株 式 会 社 京 都 支 店 構 造 設 計 者 株 式 会 社 類 設 計 室 確 認 検 査 機 関 京 都 市 建 築 主 事 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 1.95%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) テナント 総 数 1 最 低 保 証 賃 料 :64,975,89 / 年 額 賃 料 変 動 賃 料 : 当 該 月 のGOPから 最 低 保 証 賃 料 当 該 月 の 総 売 上 の2%および 当 該 月 のGOPの10%を 控 除 した 金 額 敷 金 保 証 金 敷 金 : 該 当 なし 保 証 金 : 該 当 なし 賃 貸 可 能 面 積 4,891.84m2 賃 貸 面 積 4,891.84m2 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 BMS 株 式 会 社 マスターリース 会 社 いちごホテルリート 投 資 法 人 マスターリース 種 別 パス スルー 鑑 定 NOI 利 回 り 5.7% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.0% 特 記 事 項 該 当 事 項 はありません 5

6 鑑 定 評 価 書 の 概 要 スマイルホテル 京 都 四 条 鑑 定 評 価 額 4,500,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 4,500,000,00 DCF 法 による 収 益 価 格 を 標 準 として 直 接 還 元 法 による 検 証 を 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 4,570,000,00 運 営 収 益 272,840,004 円 可 能 総 収 益 272,840,004 円 空 室 等 損 失 合 計 運 営 費 用 18,394,01 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 4,600,00 エンジニアリングレポート 類 似 事 例 に 基 づく 数 値 を 参 考 に 査 定 PMフィー 1,200,00 テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 9,566, 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 299,41 見 積 りによる 保 険 料 により 査 定 その 他 費 用 2,728,40 収 支 実 績 に 基 づき 査 定 運 営 純 収 益 254,445,994 円 一 時 金 の 運 用 益 資 本 的 支 出 17,020,00 エンジニアリングレポート 類 似 事 例 に 基 づく 数 値 を 参 考 に 査 定 した 資 本 的 支 出 の 額 に 類 似 事 例 等 を 参 考 に 査 定 したFF&Eリザ ーブの 額 を 加 算 純 収 益 237,425,994 円 還 元 利 回 り 5.2% 周 辺 賃 貸 ホテル 取 引 利 回 り 等 を 中 心 に 対 象 不 動 産 の 地 域 性 個 別 性 を 勘 案 し 割 引 率 との 関 係 にも 留 意 の 上 査 定 DCF 法 による 価 格 4,470,000,00 割 引 率 5.3% 賃 貸 ホテルのベース 利 回 りに 対 象 不 動 産 のリスク 要 因 を 加 味 して 査 定 最 終 還 元 利 回 り 5.4% 価 格 時 点 現 在 の 還 元 利 回 り 水 準 に 将 来 不 確 実 性 等 を 加 味 して 査 定 積 算 価 格 4,430,000,00 土 地 比 率 80.1% 建 物 比 率 19.9% その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 6

7 (2) ホテルビスタプレミオ 京 都 1 立 地 特 性 等 京 都 市 営 地 下 鉄 東 西 線 京 都 市 役 所 前 駅 徒 歩 約 5 分 阪 急 電 鉄 京 都 本 線 河 原 町 駅 から 徒 歩 約 7 分 の 河 原 町 に 立 地 する 宿 泊 特 化 型 ホテル 繁 華 性 の 高 い 中 心 市 街 地 にあり 交 通 利 便 性 に 優 れており ビジネス 目 的 および 市 内 観 光 目 的 の 宿 泊 拠 点 として 適 している 広 めのツイン ダブルを 中 心 とした 客 室 構 成 となっており 拡 大 しているレジャー 需 要 のさらなる 取 り 込 みが 見 込 まれる 客 室 は 機 能 的 な 洋 室 タイプを 基 調 としながらも 京 都 らしい 和 風 のテイストが 織 り 込 まれた 内 装 で あり 地 域 の 標 準 的 なビジネスホテルに 比 し 総 じて 高 品 等 の 仕 様 となっている 2 取 得 資 産 の 写 真 位 置 図 7

8 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 概 要 ホテルビスタプレミオ 京 都 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 の 期 間 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 所 在 地 ( 地 番 ) 京 都 府 京 都 市 中 京 区 河 原 町 通 六 角 西 入 ル 松 ヶ 枝 町 457 所 有 形 態 所 有 権 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 面 積 1,004.91m2( 注 ) 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/700% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 構 造 階 数 S RC 造 B1F/6F 延 床 面 積 3,867.66m2 建 築 時 期 2008 年 6 月 26 日 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 3,620,000, 年 7 月 31 日 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 3,680,000,00 総 客 室 数 84 室 設 計 者 株 式 会 社 ノム 建 築 設 計 室 施 工 者 大 豊 建 設 株 式 会 社 構 造 設 計 者 株 式 会 社 ノム 建 築 設 計 室 土 谷 建 築 構 造 事 務 所 確 認 検 査 機 関 株 式 会 社 京 都 確 認 検 査 機 構 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 1.75%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) テナント 総 数 3 固 定 賃 料 :12,500,00 / 月 額 賃 料 変 動 賃 料 : 年 額 変 動 賃 料 として GOPが 年 間 165 百 万 円 を 超 過 した 場 合 超 過 額 の35% 敷 金 保 証 金 賃 借 人 より 同 意 を 得 られていないため 非 開 示 としています 賃 貸 可 能 面 積 3,867.66m2 賃 貸 面 積 本 件 建 物 ( 延 床 面 積 :3,867.66m2)のうち ホテル 施 設 および 当 該 施 設 共 用 部 分 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 株 式 会 社 エスコンプロパティ マスターリース 会 社 いちごホテルリート 投 資 法 人 マスターリース 種 別 パス スルー 鑑 定 NOI 利 回 り 4.9% 償 却 後 NOI 利 回 り 4.3% 特 記 事 項 該 当 事 項 はありません ( 注 ) 建 築 基 準 法 第 42 条 第 2 項 に 基 づく 私 道 負 担 部 分 ( 約 11.2m2)を 含 みます 8

9 鑑 定 評 価 書 の 概 要 ホテルビスタプレミオ 京 都 鑑 定 評 価 額 3,620,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 3,620,000,00 DCF 法 による 収 益 価 格 がより 説 得 力 が 高 いと 判 断 し 直 接 還 元 法 による 検 証 も 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 3,680,000,00 運 営 収 益 199,498,668 円 可 能 総 収 益 200,704,812 円 対 象 ホテルの 賃 料 負 担 可 能 額 および 中 長 期 的 競 争 力 を 勘 案 の 上 査 定 店 舗 については 標 準 化 した 想 定 貸 室 賃 料 収 入 共 益 費 収 入 を 計 上 空 室 等 損 失 合 計 1,206,144 円 店 舗 部 分 について 類 似 不 動 産 の 標 準 的 な 空 室 率 に 基 づき 中 長 期 的 に 安 定 的 と 認 められる 空 室 率 を 査 定 し 計 上 運 営 費 用 22,350,176 円 維 持 管 理 費 1,684,742 円 貸 床 面 積 当 り 月 額 12 / 坪 を 相 当 額 と 査 定 水 道 光 熱 費 修 繕 費 3,020,667 円 エンジニアリングレポートの12 年 間 平 均 を 妥 当 と 判 断 し 計 上 PMフィー 1,440,00 現 行 契 約 類 似 不 動 産 の 水 準 に 基 づき 査 定 テナント 募 集 費 用 等 324,99 類 似 不 動 産 のテナント 募 集 費 用 等 に 基 づき 査 定 公 租 公 課 13,665, 年 度 実 績 値 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 219,79 見 積 りによる 保 険 料 を 計 上 その 他 費 用 1,994,987 円 変 動 費 用 として 運 営 収 益 の1% 相 当 額 を 計 上 運 営 純 収 益 177,148,492 円 一 時 金 の 運 用 益 771,519 円 運 用 利 回 りを2%として 査 定 資 本 的 支 出 4,964,553 円 エンジニアリングレポートの12 年 間 平 均 更 新 費 およびその 他 の 経 費 を 考 慮 して 計 上 純 収 益 172,955,458 円 還 元 利 回 り 4.7% 類 似 用 途 の 利 回 りを 基 準 とし 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 および 建 物 条 件 ならびに 現 行 賃 料 の 市 場 賃 料 に 対 する 水 準 権 利 関 係 契 約 条 件 等 のその 他 の 条 件 によるスプレッドを 加 減 し 査 定 DCF 法 による 価 格 3,600,000,00 割 引 率 4.5% 類 似 の 不 動 産 との 比 較 から 求 める 方 法 と 金 融 資 産 の 利 回 りに 不 動 産 の 個 別 性 を 加 味 して 求 める 方 法 を 併 用 の 上 査 定 最 終 還 元 利 回 り 4.9% 還 元 利 回 りに 対 する 分 析 期 間 満 了 時 における 対 象 不 動 産 の 市 場 性 等 を 考 慮 して 査 定 積 算 価 格 3,100,000,00 土 地 比 率 76.4% 建 物 比 率 23.6% 建 物 の 積 算 価 格 およびFF&Eの 積 算 価 格 の 合 計 を 土 地 の 積 算 価 格 建 物 の 積 算 価 格 およびFF&Eの 積 算 価 格 の 合 計 で 除 した 比 率 を 記 載 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 9

10 (3) ホテルウィングインターナショナル 名 古 屋 1 立 地 特 性 等 名 古 屋 市 営 地 下 鉄 桜 通 線 鶴 舞 線 丸 の 内 駅 より 徒 歩 約 2 分 の 中 心 市 街 地 に 立 地 する 宿 泊 特 化 型 ホテル 2006 年 に 現 在 の ホテルウィングインターナショナル 名 古 屋 にリブランドされ 現 在 に 至 る 周 辺 は 日 本 銀 行 名 古 屋 支 店 を 中 心 に 官 公 庁 関 連 のほか 多 数 の 金 融 機 関 や 大 企 業 の 支 店 が 存 するエ リア 栄 エリアやJR 名 古 屋 駅 等 へのアクセスにも 優 れており ビジネスおよびレジャー 需 要 両 面 の 取 り 込 みが 可 能 2 取 得 資 産 の 写 真 位 置 図 10

11 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 概 要 ホテルウィングインターナショナル 名 古 屋 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 の 期 間 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 中 区 錦 一 丁 目 4 番 11 号 所 有 形 態 所 有 権 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 面 積 m2 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/800% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 旅 館 構 造 階 数 SRC S 造 B1F/11F 延 床 面 積 5,255.66m2 建 築 時 期 1984 年 10 月 19 日 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 2,710,000, 年 7 月 31 日 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 2,740,000,00 総 客 室 数 220 室 設 計 者 株 式 会 社 上 野 山 設 計 施 工 者 三 井 建 設 株 式 会 社 名 古 屋 支 店 構 造 設 計 者 株 式 会 社 上 野 山 設 計 確 認 検 査 機 関 名 古 屋 市 建 築 主 事 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 14.52%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) テナント 総 数 1 賃 料 賃 借 人 より 同 意 を 得 られていないため 非 開 示 としています 敷 金 保 証 金 賃 借 人 より 同 意 を 得 られていないため 非 開 示 としています 賃 貸 可 能 面 積 5,255.66m2 賃 貸 面 積 5,255.66m2 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 BMS 株 式 会 社 マスターリース 会 社 いちごホテルリート 投 資 法 人 マスターリース 種 別 パス スルー 鑑 定 NOI 利 回 り 5.9% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.4% 特 記 事 項 該 当 事 項 はありません 11

12 鑑 定 評 価 書 の 概 要 ホテルウィングインターナショナル 名 古 屋 鑑 定 評 価 額 2,710,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 DCF 法 による 収 益 価 格 がより 説 得 力 が 高 いと 判 断 し 直 接 還 元 法 収 益 価 格 2,710,000,00 による 検 証 も 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 2,740,000,00 運 営 収 益 175,200,00 可 能 総 収 益 175,200,00 対 象 ホテルの 賃 料 負 担 可 能 額 および 中 長 期 的 競 争 力 を 勘 案 の 上 査 定 空 室 等 損 失 合 計 運 営 費 用 17,049,89 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 2,447,00 エンジニアリングレポートの12 年 間 平 均 修 繕 費 を 計 上 PMフィー 1,500,00 月 額 125,00 と 査 定 テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 12,252,40 土 地 については2015 年 実 績 額 を 参 考 に 負 担 水 準 および 地 価 動 向 を 考 慮 の 上 査 定 建 物 については2015 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 324,89 見 積 りによる 保 険 料 を 計 上 その 他 費 用 525,60 変 動 費 用 として 運 営 収 益 の0.3% 相 当 額 を 計 上 運 営 純 収 益 158,150,11 一 時 金 の 運 用 益 1,200,00 運 用 利 回 りを2%として 査 定 資 本 的 支 出 14,158,083 円 エンジニアリングレポートの12 年 間 平 均 更 新 費 を 計 上 純 収 益 145,192,027 円 還 元 利 回 り 5.3% 類 似 用 途 の 利 回 りを 基 準 とし 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 および 建 物 条 件 ならびに 契 約 賃 料 の 変 動 可 能 性 の 程 度 権 利 関 係 契 約 条 件 等 のその 他 の 条 件 によるスプレッドを 加 減 し 査 定 DCF 法 による 価 格 2,700,000,00 割 引 率 5.1% 類 似 の 不 動 産 との 比 較 から 求 める 方 法 と 金 融 資 産 の 利 回 りに 不 動 産 の 個 別 性 を 加 味 して 求 める 方 法 を 併 用 の 上 査 定 最 終 還 元 利 回 り 5.5% 還 元 利 回 りに 対 する 分 析 期 間 満 了 時 における 対 象 不 動 産 の 市 場 性 等 を 考 慮 して 査 定 積 算 価 格 2,060,000,00 土 地 比 率 84.3% 建 物 比 率 15.7% その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 12

13 (4) ネストホテル 札 幌 駅 前 1 立 地 特 性 等 札 幌 市 営 地 下 鉄 南 北 線 さっぽろ 駅 から 徒 歩 約 5 分 JR 函 館 本 線 他 札 幌 駅 から 徒 歩 約 6 分 圏 内 に 立 地 する 宿 泊 主 体 型 ホテル 札 幌 市 の 中 心 街 に 位 置 しており 繁 華 性 も 高 く 交 通 利 便 性 に 優 れ 観 光 ビジネスの 両 面 での 宿 泊 拠 点 として 需 要 が 見 込 まれる 大 通 公 園 すすきのエリア 等 の 飲 食 街 や 観 光 スポットへのアクセスにも 優 れている 2013 年 5 月 に ネストホテル 札 幌 駅 前 にリブランドされ 現 在 に 至 る 本 日 現 在 朝 食 は 和 洋 食 40 種 類 以 上 を 提 供 するビュッフェスタイルで 人 気 を 博 している 2 取 得 資 産 の 写 真 位 置 図 13

14 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 概 要 ネストホテル 札 幌 駅 前 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 の 期 間 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 所 在 地 ( 地 番 ) 北 海 道 札 幌 市 中 央 区 北 二 条 西 二 丁 目 9 番 2 所 有 形 態 所 有 権 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 面 積 m2 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/800% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 構 造 階 数 SRC 造 B1F/11F 延 床 面 積 5,734.93m2 建 築 時 期 1984 年 6 月 30 日 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 2,180,000, 年 7 月 31 日 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 2,190,000,00 総 客 室 数 162 室 設 計 者 株 式 会 社 日 本 設 計 事 務 所 施 工 者 フジタ 工 業 大 木 建 設 共 同 企 業 体 構 造 設 計 者 株 式 会 社 日 本 設 計 事 務 所 確 認 検 査 機 関 札 幌 市 建 築 主 事 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 0.44%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) テナント 総 数 1 最 低 保 証 賃 料 :63,521,729 円 / 年 額 賃 料 変 動 賃 料 : 当 該 月 のGOPから 最 低 保 証 賃 料 当 該 月 の 売 上 に 一 定 比 率 を 乗 じ た 額 および 当 該 月 のGOPに 一 定 比 率 を 乗 じた 額 等 を 控 除 した 額 敷 金 保 証 金 敷 金 :15,900,00 保 証 金 : 該 当 なし 賃 貸 可 能 面 積 5,734.93m2 賃 貸 面 積 5,734.93m2 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 日 本 管 財 株 式 会 社 マスターリース 会 社 いちごホテルリート 投 資 法 人 マスターリース 種 別 パス スルー 鑑 定 NOI 利 回 り 6.9% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.9% 特 記 事 項 該 当 事 項 はありません 14

15 鑑 定 評 価 書 の 概 要 ネストホテル 札 幌 駅 前 鑑 定 評 価 額 2,180,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 2,180,000,00 DCF 法 による 収 益 価 格 がより 説 得 力 が 高 いと 判 断 し 直 接 還 元 法 による 検 証 も 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 2,190,000,00 運 営 収 益 163,474,00 可 能 総 収 益 163,474,00 対 象 ホテルの 賃 料 負 担 可 能 額 および 中 長 期 的 競 争 力 を 勘 案 の 上 査 定 空 室 等 損 失 合 計 運 営 費 用 14,454,409 円 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 2,195,167 円 エンジニアリングレポートの12 年 間 平 均 修 繕 費 を 計 上 PMフィー 1,200,00 月 額 100,00 を 計 上 テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 10,252,90 土 地 については2015 年 実 績 額 を 参 考 に 負 担 水 準 および 地 価 動 向 を 考 慮 の 上 査 定 建 物 については2015 年 度 実 績 値 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 315,92 見 積 りによる 保 険 料 を 計 上 その 他 費 用 490,422 円 変 動 費 用 として 運 営 収 益 の0.3% 相 当 額 を 計 上 運 営 純 収 益 149,019,591 円 一 時 金 の 運 用 益 318,00 運 用 利 回 りを2%として 査 定 資 本 的 支 出 22,334,173 円 エンジニアリングレポートの12 年 間 平 均 更 新 費 用 にFF&Eリザー ブを 考 慮 して 計 上 純 収 益 127,003,418 円 還 元 利 回 り 5.8% 類 似 用 途 の 利 回 りを 基 準 とし 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 および 建 物 条 件 ならびに 契 約 賃 料 の 変 動 可 能 性 の 程 度 権 利 関 係 契 約 条 件 等 のその 他 の 条 件 によるスプレッドを 加 減 し 査 定 DCF 法 による 価 格 2,180,000,00 割 引 率 5.6% 類 似 の 不 動 産 との 比 較 から 求 める 方 法 と 他 の 金 融 資 産 の 利 回 り に 不 動 産 の 個 別 性 を 加 味 して 求 める 方 法 を 併 用 の 上 査 定 最 終 還 元 利 回 り 6.0% 還 元 利 回 りに 対 する 分 析 期 間 満 了 時 における 対 象 不 動 産 の 市 場 性 等 を 考 慮 して 査 定 積 算 価 格 939,000,00 土 地 比 率 66.3% 建 物 比 率 33.7% 建 物 の 積 算 価 格 およびFF&Eの 積 算 価 格 の 合 計 を 土 地 の 積 算 価 格 建 物 の 積 算 価 格 およびFF&Eの 積 算 価 格 の 合 計 で 除 した 比 率 を 記 載 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 15

16 (5) チサンイン大阪ほんまち ① 立地特性等 大阪市営地下鉄中央線 堺筋本町 駅徒歩約5分の大阪主要ビジネスエリアに位置する宿泊特化型 ホテル 本ホテル周辺は大型商業施設や飲食店舗が集積する商業繁華性の高いエリアであり ビジネスおよ びレジャー需要両面の取り込みが可能 大阪市内の主要な観光スポットであるユニバーサル スタジオ ジャパンや京セラドーム等へのア クセスにも優れている ② 取得資産の写真 位置図 ご注意 本報道発表文は 本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり 投資勧誘を目的とし て作成されたものではありません 16

17 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 託 者 信 託 契 約 の 期 間 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 所 有 形 態 特 定 資 産 の 概 要 チサンイン 大 阪 ほんまち 不 動 産 信 託 受 益 権 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 大 阪 府 大 阪 市 中 央 区 博 労 町 二 丁 目 3 番 8 号 所 有 権 面 積 m2( 注 1) 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/600%( 注 2) 所 有 形 態 用 途 構 造 階 数 延 床 面 積 建 築 時 期 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 総 客 室 数 設 計 者 施 工 者 構 造 設 計 者 確 認 検 査 機 関 所 有 権 ホテル SRC 造 B1F/10F 3,568.32m 年 10 月 26 日 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 1,650,000, 年 7 月 31 日 1,670,000, 室 株 式 会 社 楡 建 築 企 画 設 計 フジタ 工 業 株 式 会 社 株 式 会 社 楡 建 築 企 画 設 計 大 阪 市 建 築 主 事 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 7.77%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) テナント 総 数 2 固 定 賃 料 :6,000,00 / 月 額 変 動 賃 料 :1 年 間 客 室 売 上 高 が 228,572,00 を 超 え286,000,00 以 下 の 場 合 賃 料 は 228,572,00 を 超 えた 金 員 に 対 して35%を 乗 じた 額 2 年 間 客 室 売 上 高 が 286,000,00 を 超 えた 場 合 は 1に 加 え 286,000,00 を 超 えた 金 員 に 対 して15%を 乗 じた 額 敷 金 保 証 金 敷 金 :18,000,00 保 証 金 : 該 当 なし 賃 貸 可 能 面 積 賃 貸 面 積 3,690.00m2 3,690.00m2 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 マスターリース 会 社 マスターリース 種 別 鑑 定 NOI 利 回 り 5.4% 償 却 後 NOI 利 回 り 4.9% BMS 株 式 会 社 いちごホテルリート 投 資 法 人 パス スルー 特 記 事 項 売 主 とテナントとの 間 の 本 件 建 物 に 係 る 賃 貸 借 契 約 において 売 主 が 賃 貸 借 期 間 内 に 本 物 件 を 売 却 ( 贈 与 信 託 の 設 定 等 売 却 と 同 視 できる 場 合 を 含 みます )する 場 合 には テナントは 売 主 に 対 して 優 先 交 渉 権 を 有 するものとされていま す 本 投 資 法 人 は 売 主 により 信 託 された 後 信 託 受 益 権 を 取 得 し 売 主 とテナントとの 間 の 賃 貸 借 契 約 は 信 託 受 託 者 が 承 継 しております 17

18 ( 注 1) 建 築 基 準 法 第 42 条 第 1 項 第 5 号 により 位 置 指 定 道 路 とされている 部 分 ( 約 31.2m2)を 含 みます ( 注 2) 建 ぺい 率 は 防 火 地 域 内 にある 耐 火 建 築 物 であるため 100%に 緩 和 されています 鑑 定 評 価 書 の 概 要 チサンイン 大 阪 ほんまち 鑑 定 評 価 額 1,650,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 1,650,000,00 DCF 法 による 収 益 価 格 がより 説 得 力 が 高 いと 判 断 し 直 接 還 元 法 による 検 証 も 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 1,670,000,00 運 営 収 益 97,800,00 可 能 総 収 益 97,800,00 対 象 ホテルの 賃 料 負 担 可 能 額 および 中 長 期 的 競 争 力 を 勘 案 の 上 査 定 店 舗 については 中 長 期 的 競 争 力 を 勘 案 の 上 妥 当 と 判 断 した 現 行 契 約 に 基 づく 賃 料 を 計 上 空 室 等 損 失 合 計 運 営 費 用 10,062,017 円 維 持 管 理 費 540,00 現 行 契 約 額 を 妥 当 と 判 断 し 計 上 水 道 光 熱 費 修 繕 費 1,373,667 円 エンジニアリングレポートの 修 繕 費 年 平 均 額 を 妥 当 と 判 断 し 計 上 PMフィー 1,173,60 類 似 不 動 産 の 料 率 を 考 慮 の 上 査 定 テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 6,275, 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 210,35 見 積 りによる 保 険 料 を 計 上 その 他 費 用 489,00 変 動 費 用 として 運 営 収 益 の0.5% 相 当 額 を 計 上 運 営 純 収 益 87,737,983 円 一 時 金 の 運 用 益 420,00 運 用 利 回 りを2%として 査 定 資 本 的 支 出 8,093,25 エンジニアリングレポートの 更 新 費 年 平 均 額 を 妥 当 と 判 断 し 計 上 純 収 益 80,064,733 円 還 元 利 回 り 4.8% 類 似 用 途 の 利 回 りを 基 準 とし 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 および 建 物 条 件 ならびに 現 行 賃 料 の 市 場 賃 料 に 対 する 水 準 権 利 関 係 契 約 条 件 等 のその 他 の 条 件 によるスプレッドを 加 減 し さらには 近 年 のホテルアセットにおける 利 回 りの 低 下 傾 向 を 考 慮 の 上 査 定 DCF 法 による 価 格 1,640,000,00 割 引 率 4.6% 類 似 の 不 動 産 との 比 較 から 求 める 方 法 と 他 の 金 融 資 産 の 利 回 り に 不 動 産 の 個 別 性 を 加 味 して 求 める 方 法 を 併 用 の 上 査 定 最 終 還 元 利 回 り 5.0% 還 元 利 回 りに 対 する 分 析 期 間 満 了 時 における 対 象 不 動 産 の 市 場 性 を 考 慮 して 査 定 積 算 価 格 1,130,000,00 土 地 比 率 85.2% 建 物 比 率 14.8% その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 18

19 (6) コンフォートホテル 浜 松 1 立 地 特 性 等 JR 東 海 道 本 線 東 海 道 新 幹 線 浜 松 駅 の 南 方 徒 歩 約 2 分 に 位 置 シングルルーム(35 室 )とダブルルーム(142 室 )が 中 心 の 宿 泊 特 化 型 ホテル JR 東 海 道 本 線 東 海 道 新 幹 線 浜 松 駅 南 口 エリアの 幹 線 道 路 沿 いで 交 通 利 便 性 に 優 れており 同 エリアでは 商 業 性 にも 優 れた 立 地 自 動 車 オートバイ 楽 器 等 の 全 国 規 模 メーカーの 本 社 や 工 場 が 存 在 し それらの 部 品 や 関 連 の 中 小 企 業 も 多 く 底 堅 いビジネス 需 要 が 見 込 まれる 2 取 得 資 産 の 写 真 位 置 図 19

20 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 概 要 コンフォートホテル 浜 松 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 あおぞら 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 の 期 間 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 所 在 地 ( 地 番 ) 静 岡 県 浜 松 市 中 区 砂 山 町 353 番 5 所 有 形 態 所 有 権 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 面 積 m2 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/500% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 構 造 階 数 S 造 10F 延 床 面 積 4,173.92m2 建 築 時 期 2009 年 9 月 10 日 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 1,610,000, 年 7 月 31 日 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 1,600,000,00 総 客 室 数 196 室 設 計 者 株 式 会 社 ナカノフドー 建 設 東 京 本 店 一 級 建 築 士 事 務 所 施 工 者 株 式 会 社 ナカノフドー 建 設 名 古 屋 支 社 構 造 設 計 者 株 式 会 社 ナカノフドー 建 設 東 京 本 店 一 級 建 築 士 事 務 所 確 認 検 査 機 関 ビューローベリタスジャパン 株 式 会 社 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 13.62%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) テナント 総 数 1 賃 料 固 定 賃 料 :9,226,981 円 / 月 額 ( 変 動 賃 料 :なし) 敷 金 保 証 金 敷 金 :55,361,886 円 保 証 金 : 該 当 なし 賃 貸 可 能 面 積 4,173.92m2 賃 貸 面 積 4,173.92m2 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 BMS 株 式 会 社 マスターリース 会 社 該 当 なし マスターリース 種 別 - 鑑 定 NOI 利 回 り 6.3% 償 却 後 NOI 利 回 り 4.6% 特 記 事 項 該 当 事 項 はありません 20

21 鑑 定 評 価 書 の 概 要 コンフォートホテル 浜 松 鑑 定 評 価 額 1,610,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 1,610,000,00 DCF 法 による 収 益 価 格 を 標 準 とし 直 接 還 元 法 による 検 証 を 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 1,600,000,00 運 営 収 益 110,723,772 円 可 能 総 収 益 110,723,772 円 空 室 等 損 失 合 計 運 営 費 用 12,519,324 円 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 1,760,00 エンジニアリングレポート 類 似 事 例 に 基 づく 数 値 を 参 考 に 査 定 PMフィー 1,800,00 現 行 契 約 に 基 づき 査 定 テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 8,636, 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 212,40 見 積 もりに 基 づき 査 定 その 他 費 用 110,724 円 運 営 収 益 の0.1%として 査 定 運 営 純 収 益 98,204,448 円 一 時 金 の 運 用 益 1,107,238 円 運 用 利 回 りを2%として 査 定 資 本 的 支 出 4,664,00 エンジニアリングレポート 類 似 事 例 に 基 づく 数 値 を 参 考 に 査 定 純 収 益 94,647,686 円 還 元 利 回 り 5.9% 周 辺 賃 貸 ホテル 取 引 利 回 り 等 を 中 心 に 対 象 不 動 産 の 地 域 性 個 別 性 を 勘 案 し 割 引 率 との 関 係 にも 留 意 の 上 査 定 DCF 法 による 価 格 1,610,000,00 割 引 率 5.9% ホテルのベース 利 回 りに 対 象 不 動 産 のリスク 要 因 を 加 味 して 査 定 最 終 還 元 利 回 り 6.1% 価 格 時 点 現 在 の 還 元 利 回 り 水 準 に 翌 年 以 降 の 純 収 益 変 動 および 将 来 不 確 実 性 等 を 加 味 して 査 定 積 算 価 格 1,550,000,00 土 地 比 率 38.3% 建 物 比 率 61.7% その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 21

22 (7) ホテルサーブ 神 戸 アスタ 1 立 地 特 性 等 JR 神 戸 線 ( 山 陽 本 線 ) 他 新 長 田 駅 から 徒 歩 約 2 分 圏 内 に 立 地 2008 年 1 月 に 建 築 されたシングルルーム(77 室 ) 中 心 の 宿 泊 特 化 型 ホテル ホテルの 位 置 する 新 長 田 エリアには 阪 神 淡 路 大 震 災 後 に 市 街 地 再 開 発 事 業 による 再 開 発 ビ ル 等 が 多 数 整 備 されている 2 取 得 資 産 の 写 真 位 置 図 22

23 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 概 要 ホテルサーブ 神 戸 アスタ 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 の 期 間 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 兵 庫 県 神 戸 市 長 田 区 若 松 町 五 丁 目 1 番 1 号 所 有 形 態 所 有 権 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 面 積 m2 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/500% 80%/400% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 構 造 階 数 RC 造 B1F/9F 延 床 面 積 4,540.90m2 建 築 時 期 2008 年 1 月 15 日 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 1,500,000, 年 7 月 31 日 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 1,530,000,00 総 客 室 数 133 室 設 計 者 株 式 会 社 関 東 設 計 大 成 建 設 株 式 会 社 施 工 者 大 成 建 設 株 式 会 社 関 西 支 店 構 造 設 計 者 株 式 会 社 関 東 設 計 大 成 建 設 株 式 会 社 確 認 検 査 機 関 財 団 法 人 日 本 建 築 センター 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 2.58%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) テナント 総 数 1 賃 料 賃 借 人 より 同 意 を 得 られていないため 非 開 示 としています 敷 金 保 証 金 賃 借 人 より 同 意 を 得 られていないため 非 開 示 としています 賃 貸 可 能 面 積 4,633.16m2 賃 貸 面 積 4,633.16m2 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 BMS 株 式 会 社 マスターリース 会 社 該 当 なし マスターリース 種 別 - 鑑 定 NOI 利 回 り 6.0% 償 却 後 NOI 利 回 り 4.4% 特 記 事 項 該 当 事 項 はありません 23

24 鑑 定 評 価 書 の 概 要 ホテルサーブ 神 戸 アスタ 鑑 定 評 価 額 1,500,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 1,500,000,00 DCF 法 による 収 益 価 格 を 標 準 とし 直 接 還 元 法 による 検 証 を 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 1,530,000,00 運 営 収 益 108,000,00 可 能 総 収 益 108,000,00 空 室 等 損 失 合 計 運 営 費 用 18,576,33 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 2,820,00 エンジニアリングレポート 類 似 事 例 に 基 づく 数 値 を 参 考 に 査 定 PMフィー 2,400,00 現 行 契 約 に 基 づき 査 定 テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 12,562, 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 254,33 見 積 もりに 基 づき 査 定 その 他 費 用 540,00 運 用 収 益 の0.5%として 査 定 運 営 純 収 益 89,423,67 一 時 金 の 運 用 益 960,00 運 用 利 回 りを2%として 査 定 資 本 的 支 出 6,110,00 エンジニアリングレポート 類 似 事 例 に 基 づく 数 値 を 参 考 に 査 定 純 収 益 84,273,67 還 元 利 回 り 5.5% 周 辺 賃 貸 ホテル 取 引 利 回 り 等 を 中 心 に 対 象 不 動 産 の 地 域 性 個 別 性 を 勘 案 し 割 引 率 との 関 係 にも 留 意 の 上 査 定 DCF 法 による 価 格 1,490,000,00 割 引 率 5.4%(1~3 年 目 ) 賃 貸 ホテルのベース 利 回 りに 対 象 不 動 産 のリスク 要 因 を 加 味 して 5.6%(4 年 目 以 降 ) 査 定 最 終 還 元 利 回 り 5.7% 価 格 時 点 現 在 の 還 元 利 回 り 水 準 に 翌 年 以 降 の 純 収 益 変 動 および 将 来 不 確 実 性 等 を 加 味 して 査 定 積 算 価 格 1,450,000,00 土 地 比 率 36.0% 建 物 比 率 64.0% その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 24

25 (8) ネストホテル 札 幌 大 通 1 立 地 特 性 等 札 幌 市 営 地 下 鉄 南 北 線 大 通 駅 徒 歩 約 4 分 札 幌 市 の 中 心 街 に 位 置 する 宿 泊 特 化 型 ホテル 繁 華 性 の 高 い 中 心 市 街 地 に 立 地 しており 交 通 利 便 性 にも 優 れるため ビジネス 目 的 および 市 内 観 光 目 的 の 宿 泊 拠 点 として 観 光 ビジネスの 両 面 の 需 要 が 見 込 める 立 地 2013 年 12 月 に ネストホテル 札 幌 大 通 にリブランドされ 現 在 に 至 る 全 室 20m2 以 上 の 客 室 構 成 となっており 拡 大 する 観 光 需 要 のさらなる 取 り 込 みが 期 待 される 2 取 得 資 産 の 写 真 位 置 図 25

26 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 概 要 ネストホテル 札 幌 大 通 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 の 期 間 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 所 在 地 ( 地 番 ) 北 海 道 札 幌 市 中 央 区 南 二 条 西 五 丁 目 29 番 1 他 所 有 形 態 所 有 権 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 面 積 m2 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/800% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 構 造 階 数 SRC S 造 B1F/15F 延 床 面 積 5,634.88m2 建 築 時 期 1992 年 8 月 26 日 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 1,460,000, 年 7 月 31 日 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 1,450,000,00 総 客 室 数 117 室 設 計 者 株 式 会 社 アール アイ エー 施 工 者 不 二 建 設 株 式 会 社 構 造 設 計 者 株 式 会 社 アール アイ エー 有 限 会 社 織 本 匠 構 造 設 計 研 究 所 確 認 検 査 機 関 札 幌 市 建 築 主 事 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 0.03%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) テナント 総 数 1 最 低 保 証 賃 料 :47,152,04 / 年 額 賃 料 変 動 賃 料 : 当 該 月 のGOPから 最 低 保 証 賃 料 当 該 月 の 売 上 に 一 定 比 率 を 乗 じ た 額 および 当 該 月 のGOPに 一 定 比 率 を 乗 じた 額 等 を 控 除 した 額 敷 金 保 証 金 敷 金 :11,850,00 保 証 金 : 該 当 なし 賃 貸 可 能 面 積 5,638.78m2 賃 貸 面 積 5,638.78m2( 付 属 建 物 の 面 積 を 含 む ) 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 日 本 管 財 株 式 会 社 マスターリース 会 社 いちごホテルリート 投 資 法 人 マスターリース 種 別 パス スルー 鑑 定 NOI 利 回 り 6.9% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.1% 特 記 事 項 昇 降 機 の 定 期 検 査 報 告 書 において 巻 上 機 綱 車 または 巻 胴 について 要 是 正 の 指 摘 がありますが 売 主 の 費 用 負 担 により 是 正 することを 売 主 との 間 で 合 意 しています 26

27 鑑 定 評 価 書 の 概 要 ネストホテル 札 幌 大 通 鑑 定 評 価 額 1,460,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 1,460,000,00 DCF 法 による 収 益 価 格 がより 説 得 力 が 高 いと 判 断 し 直 接 還 元 法 による 検 証 も 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 1,450,000,00 運 営 収 益 121,895,00 可 能 総 収 益 121,895,00 対 象 ホテルの 賃 料 負 担 可 能 額 および 中 長 期 的 競 争 力 を 勘 案 の 上 査 定 空 室 等 損 失 合 計 運 営 費 用 21,910,865 円 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 3,418,50 エンジニアリングレポートの12 年 間 平 均 修 繕 費 を 計 上 PMフィー 1,200,00 月 額 100,00 と 査 定 テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 16,594,20 土 地 については2015 年 実 績 額 を 参 考 に 負 担 水 準 および 地 価 動 向 を 考 慮 の 上 査 定 建 物 については2015 年 度 の 実 績 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 332,48 見 積 りによる 保 険 料 を 計 上 その 他 費 用 365,685 円 変 動 費 用 として 運 営 収 益 の0.3% 相 当 額 を 計 上 運 営 純 収 益 99,984,135 円 一 時 金 の 運 用 益 237,00 運 用 利 回 りを2%として 査 定 資 本 的 支 出 17,608,604 円 エンジニアリングレポートの12 年 間 平 均 更 新 費 にFF&Eリザーブ を 考 慮 して 計 上 純 収 益 82,612,531 円 還 元 利 回 り 5.7% 類 似 用 途 の 利 回 りを 基 準 とし 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 および 建 物 条 件 ならびに 契 約 賃 料 の 変 動 可 能 性 の 程 度 権 利 関 係 契 約 条 件 等 のその 他 の 条 件 によるスプレッドを 加 減 し 査 定 DCF 法 による 価 格 1,470,000,00 割 引 率 5.5% 類 似 の 不 動 産 との 比 較 から 求 める 方 法 と 他 の 金 融 資 産 の 利 回 り に 不 動 産 の 個 別 性 を 加 味 して 求 める 方 法 を 併 用 の 上 査 定 最 終 還 元 利 回 り 5.9% 還 元 利 回 りに 対 する 分 析 期 間 満 了 時 における 対 象 不 動 産 の 市 場 性 等 を 考 慮 して 査 定 積 算 価 格 1,130,000,00 土 地 比 率 51.4% 建 物 比 率 48.6% 建 物 の 積 算 価 格 およびFF&Eの 積 算 価 格 の 合 計 を 土 地 の 積 算 価 格 建 物 の 積 算 価 格 およびFF&Eの 積 算 価 格 の 合 計 で 除 した 比 率 を 記 載 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 27

28 (9) ヴァリエホテル 天 神 1 立 地 特 性 等 福 岡 市 営 地 下 鉄 空 港 線 天 神 駅 徒 歩 約 6 分 最 寄 りの 出 口 から 徒 歩 約 2 分 の 駅 近 に 立 地 天 神 エリアはアクセス 面 商 業 繁 華 性 利 用 者 層 等 いずれの 観 点 からも 福 岡 市 内 で 最 も 宿 泊 需 要 が 見 込 めるエリア 大 型 商 業 施 設 や 中 高 層 のオフィスビルが 集 積 する 明 治 通 り および 昭 和 通 り の 背 面 に 位 置 し 平 日 のビジネス 需 要 週 末 は 観 光 等 のレジャー 需 要 の 取 り 込 みが 可 能 な 立 地 総 客 室 数 77 室 の 宿 泊 特 化 型 ホテル 約 15m2のダブル ツインがそれぞれ35 室 約 17m2のツインが7 室 で 構 成 されている 2015 年 に 全 客 室 の 改 装 を 行 い リニューアルオープンしている 2 取 得 資 産 の 写 真 位 置 図 28

29 3 取 得 資 産 の 概 要 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 託 者 信 託 契 約 の 期 間 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 土 地 建 物 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 所 有 形 態 特 定 資 産 の 概 要 ヴァリエホテル 天 神 不 動 産 信 託 受 益 権 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 2015 年 11 月 30 日 ~2025 年 11 月 30 日 福 岡 県 福 岡 市 中 央 区 大 名 二 丁 目 8 番 12 号 所 有 権 面 積 m2( 注 ) 用 途 地 域 商 業 地 域 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/500% 所 有 形 態 用 途 構 造 階 数 延 床 面 積 建 築 時 期 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 総 客 室 数 設 計 者 施 工 者 構 造 設 計 者 確 認 検 査 機 関 所 有 権 ホテル RC 造 8F 1,910.94m 年 3 月 31 日 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 1,450,000, 年 7 月 31 日 1,470,000,00 77 室 東 海 興 業 株 式 会 社 九 州 支 店 一 級 建 築 士 事 務 所 東 海 興 業 株 式 会 社 九 州 支 店 東 海 興 業 株 式 会 社 福 岡 市 建 築 主 事 地 震 PML( 評 価 会 社 ) 0.81%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 担 保 設 定 の 状 況 テナント 総 数 1 賃 料 敷 金 保 証 金 賃 貸 可 能 面 積 賃 貸 面 積 無 担 保 賃 貸 借 の 概 要 (2015 年 11 月 30 日 時 点 ) 最 低 保 証 賃 料 :46,416,444 円 / 年 額 変 動 賃 料 : 当 該 月 のGOPから 最 低 保 証 賃 料 および 当 該 月 のGOPに 一 定 比 率 を 乗 じた 額 を 控 除 した 額 敷 金 : 該 当 なし 保 証 金 : 該 当 なし 1,910.94m2 1,910.94m2 稼 働 率 100% プロパティマネジメント 会 社 マスターリース 会 社 マスターリース 種 別 鑑 定 NOI 利 回 り 6.0% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.1% BMS 株 式 会 社 いちごホテルリート 投 資 法 人 パス スルー 特 記 事 項 本 件 土 地 ( 地 番 193 番 2)について 隣 地 ( 地 番 202 番 )および 近 隣 地 ( 地 番 192 番 )を 要 役 地 とする 通 行 地 役 権 が 設 定 されています ( 注 ) セットバック 部 分 (0.3m2)を 含 みます 29

30 鑑 定 評 価 書 の 概 要 ヴァリエホテル 天 神 鑑 定 評 価 額 1,450,000,00 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 価 格 時 点 2015 年 7 月 31 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 1,450,000,00 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 とDCF 法 による 収 益 価 格 はともに 同 程 度 の 規 範 性 を 有 すると 判 断 し 両 価 格 を 関 連 づけ 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 1,470,000,00 運 営 収 益 91,379,00 可 能 総 収 益 91,379,00 予 定 建 物 賃 貸 借 契 約 を 前 提 として 対 象 不 動 産 の 過 年 度 の 事 業 収 支 実 績 を 踏 まえ 宿 泊 マーケットの 状 況 および 競 合 ホテルと 比 較 した 対 象 不 動 産 の 競 争 力 および 個 別 性 を 考 慮 し 中 長 期 的 な 観 点 から 求 めた 賃 料 を 査 定 の 上 貸 室 賃 料 を 計 上 空 室 等 損 失 合 計 運 営 費 用 8,324,00 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 PMフィー 1,200,00 類 似 不 動 産 の 報 酬 料 率 対 象 不 動 産 の 個 別 性 を 考 慮 の 上 査 定 テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 6,385, 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 168,00 現 行 保 険 契 約 に 基 づく 保 険 料 および 類 似 の 建 物 の 保 険 料 率 等 を 考 慮 して 計 上 その 他 費 用 571,00 事 業 所 税 を 計 上 運 営 純 収 益 83,055,00 一 時 金 の 運 用 益 資 本 的 支 出 7,989,00 類 似 不 動 産 における 水 準 築 年 数 およびエンジニアリングレポー トの 更 新 費 の 年 平 均 等 を 勘 案 して 査 定 した 資 本 的 支 出 の 額 に 類 似 不 動 産 における 水 準 や 修 繕 更 新 計 画 等 を 参 考 に 査 定 した FF&Eリザーブの 額 を 加 算 して 査 定 純 収 益 75,066,00 還 元 利 回 り 5.1% 地 区 の 基 準 となる 利 回 りに 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 お よびその 他 条 件 に 起 因 するスプレッドを 加 減 し 将 来 の 不 確 実 性 等 を 勘 案 し 査 定 DCF 法 による 価 格 1,430,000,00 割 引 率 4.9% 類 似 不 動 産 における 投 資 利 回 りを 参 考 に 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 の 上 査 定 最 終 還 元 利 回 り 5.3% 類 似 不 動 産 に 係 る 利 回 り 等 を 参 考 に 投 資 利 回 りの 将 来 動 向 投 資 対 象 としての 対 象 不 動 産 の 危 険 性 今 後 の 経 済 成 長 率 の 一 般 予 測 や 不 動 産 価 格 および 賃 料 の 動 向 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 査 定 積 算 価 格 1,010,000,00 土 地 比 率 76.4% 建 物 比 率 23.6% 建 物 の 価 格 および 家 具 什 器 備 品 内 装 等 の 価 格 の 合 計 を 土 地 の 価 格 建 物 の 価 格 および 家 具 什 器 備 品 内 装 等 の 価 格 の 合 計 で 除 した 比 率 を 記 載 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 特 になし 30

31 3. 取 得 先 の 概 要 名 称 所 在 地 代 表 者 の 役 職 氏 名 事 業 内 容 資 本 金 設 立 年 月 日 出 資 者 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 との 関 係 合 同 会 社 四 条 ホールディングス 東 京 都 千 代 田 区 内 幸 町 一 丁 目 1 番 1 号 代 表 社 員 一 般 社 団 法 人 スター ホールディング 職 務 執 行 者 茂 木 亮 一 1. 信 託 受 益 権 の 保 有 および 売 買 2. 不 動 産 の 保 有 管 理 および 売 買 3. 上 記 各 号 に 付 帯 関 連 する 一 切 の 業 務 10 万 円 2013 年 10 月 21 日 一 般 社 団 法 人 スター ホールディング 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 取 得 先 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 はありません また 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 には 該 当 しませんが 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 で 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちごグループホールディング ス 株 式 会 社 ( 以 下 いちごグループHD という )が 過 半 の 匿 名 組 合 出 資 を 行 っていること また 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちご 地 所 株 式 会 社 ( 以 下 いちご 地 所 という )に 資 産 運 用 に 関 わる 助 言 を 委 託 していることから 本 資 産 運 用 会 社 の 利 益 相 反 対 策 に 係 る 自 主 ルール( 利 害 関 係 者 取 引 規 程 )における 利 害 関 係 者 に 該 当 します ( 注 1) 名 称 所 在 地 代 表 者 の 役 職 氏 名 事 業 内 容 資 本 金 設 立 年 月 日 出 資 者 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 との 関 係 合 同 会 社 河 原 町 ホールディングス 東 京 都 千 代 田 区 内 幸 町 一 丁 目 1 番 1 号 代 表 社 員 一 般 社 団 法 人 ハイステージ 職 務 執 行 者 平 野 真 理 子 1. 信 託 受 益 権 の 保 有 および 売 買 2. 不 動 産 の 保 有 管 理 および 売 買 3. 上 記 各 号 に 付 帯 関 連 する 一 切 の 業 務 10 万 円 2014 年 9 月 9 日 代 表 社 員 一 般 社 団 法 人 ハイステージ 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 取 得 先 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 はありません また 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 には 該 当 しませんが 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 で 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちごグループHDが 過 半 の 匿 名 組 合 出 資 を 行 っていること また 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちご 地 所 に 資 産 運 用 に 関 わる 助 言 を 委 託 していることか ら 本 資 産 運 用 会 社 の 利 益 相 反 対 策 に 係 る 自 主 ルール( 利 害 関 係 者 取 引 規 程 )における 利 害 関 係 者 に 該 当 します ( 注 1) 31

32 名 称 所 在 地 代 表 者 の 役 職 氏 名 事 業 内 容 資 本 金 設 立 年 月 日 出 資 者 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 との 関 係 合 同 会 社 札 幌 ホールディングス 東 京 都 千 代 田 区 内 幸 町 一 丁 目 1 番 1 号 代 表 社 員 一 般 社 団 法 人 スター ホールディング 職 務 執 行 者 佐 々 木 弘 1. 不 動 産 の 取 得 保 有 処 分 賃 貸 及 び 管 理 2. 不 動 産 の 信 託 受 益 権 の 取 得 保 有 及 び 処 分 3. その 他 前 各 号 に 掲 げる 事 業 に 付 帯 又 は 関 連 する 事 業 10 万 円 2010 年 3 月 29 日 一 般 社 団 法 人 スター ホールディング 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 取 得 先 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 はありません また 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 には 該 当 しませんが 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 で 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちごグループHDが 過 半 の 匿 名 組 合 出 資 を 行 っていること また 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちご 地 所 に 資 産 運 用 に 関 わる 助 言 を 委 託 していることか ら 本 資 産 運 用 会 社 の 利 益 相 反 対 策 に 係 る 自 主 ルール( 利 害 関 係 者 取 引 規 程 )における 利 害 関 係 者 に 該 当 します ( 注 1) 名 称 所 在 地 代 表 者 の 役 職 氏 名 事 業 内 容 資 本 金 設 立 年 月 日 出 資 者 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 との 関 係 合 同 会 社 浜 松 ホールディングス 東 京 都 千 代 田 区 内 幸 町 一 丁 目 1 番 1 号 代 表 社 員 一 般 社 団 法 人 スター ホールディング 職 務 執 行 者 佐 々 木 弘 1. 不 動 産 の 取 得 保 有 処 分 賃 貸 及 び 管 理 2. 不 動 産 の 信 託 受 益 権 の 取 得 保 有 及 び 処 分 3. その 他 前 各 号 に 掲 げる 事 業 に 付 帯 又 は 関 連 する 事 業 10 万 円 2010 年 3 月 23 日 一 般 社 団 法 人 スター ホールディング 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 取 得 先 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 はありません また 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 には 該 当 しませんが 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 で 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちごグループHDが 過 半 の 匿 名 組 合 出 資 を 行 っていること また 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちご 地 所 に 資 産 運 用 に 関 わる 助 言 を 委 託 していることか ら 本 資 産 運 用 会 社 の 利 益 相 反 対 策 に 係 る 自 主 ルール( 利 害 関 係 者 取 引 規 程 )における 利 害 関 係 者 に 該 当 します ( 注 1) 32

33 名 称 いちご 地 所 株 式 会 社 所 在 地 東 京 都 千 代 田 区 内 幸 町 一 丁 目 1 番 1 号 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 取 締 役 社 長 纐 纈 雅 彦 事 業 内 容 中 小 規 模 不 動 産 底 地 等 を 対 象 とした 不 動 産 ソリューション 事 業 等 資 本 金 500 百 万 円 (2015 年 2 月 末 日 現 在 ) 設 立 年 月 日 2005 年 11 月 10 日 純 資 産 1,791 百 万 円 (2015 年 2 月 末 現 在 ) 総 資 産 28,248 百 万 円 (2015 年 2 月 末 現 在 ) 大 株 主 および 株 主 比 率 いちごグループホールディングス 株 式 会 社 (100%) 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 との 関 係 資 本 関 係 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 の 子 会 社 であり 投 資 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します 人 的 関 係 該 当 ありません 取 引 関 係 いちご 地 所 本 資 産 運 用 会 社 およびいちごグループHDの 間 で 不 動 産 情 報 のグループ 内 優 先 交 渉 順 位 に 関 する 覚 書 を 締 結 しています 本 投 資 法 人 および 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 に 該 当 します また 関 連 当 事 者 への 該 当 上 述 のとおり 当 該 会 社 は 投 信 法 に 定 める 本 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 状 況 人 等 に 該 当 します ( 注 2) 名 称 いちごグループホールディングス 株 式 会 社 所 在 地 東 京 都 千 代 田 区 内 幸 町 一 丁 目 1 番 1 号 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 執 行 役 社 長 長 谷 川 拓 磨 事 業 内 容 いちごグループの 経 営 等 資 本 金 26,499 百 万 円 (2015 年 2 月 末 現 在 ) 設 立 年 月 日 2000 年 3 月 17 日 純 資 産 53,115 百 万 円 (2015 年 2 月 末 現 在 ) 総 資 産 82,204 百 万 円 (2015 年 2 月 末 現 在 ) 大 株 主 および 株 主 比 率 いちごトラスト ピーティーイー リミテッド(2015 年 8 月 31 日 現 在 64.41%) 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 との 関 係 いちごグループHDは 本 投 資 法 人 の 発 行 済 投 資 口 数 の4.9%の 投 資 口 を 資 本 関 係 保 有 しています また 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 であり 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します 本 資 産 運 用 会 社 の 取 締 役 を 除 く 全 ての 役 職 員 の 出 向 元 企 業 に 該 当 しま 人 的 関 係 す また いちごグループHDの 取 締 役 8 名 が 本 資 産 運 用 会 社 の 取 締 役 を 兼 務 しています 本 投 資 法 人 との 間 で スポンサーサポート 契 約 を 締 結 しています ま た いちごグループHD 本 資 産 運 用 会 社 およびいちご 地 所 との 間 で 取 引 関 係 不 動 産 情 報 のグループ 内 優 先 交 渉 順 位 に 関 する 覚 書 を 締 結 していま す 本 資 産 運 用 会 社 との 間 で 経 営 管 理 等 に 関 する 契 約 を 締 結 してい ます 本 投 資 法 人 および 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 に 該 当 します また 関 連 当 事 者 への 該 当 上 述 のとおり 当 該 会 社 は 投 信 法 に 定 める 本 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 状 況 人 等 に 該 当 します ( 注 2) 33

34 名 称 いちご 不 動 産 サービス 福 岡 株 式 会 社 所 在 地 福 岡 市 博 多 区 博 多 駅 東 二 丁 目 5 番 19 号 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 取 締 役 社 長 石 松 昇 洋 事 業 内 容 九 州 地 区 における 不 動 産 の 賃 貸 管 理 および 売 買 等 資 本 金 50 百 万 円 (2015 年 2 月 末 日 現 在 ) 設 立 年 月 日 2014 年 4 月 8 日 純 資 産 127 百 万 円 (2015 年 2 月 末 現 在 ) 総 資 産 7,411 百 万 円 (2015 年 2 月 末 現 在 ) 大 株 主 および 株 主 比 率 いちごグループホールディングス 株 式 会 社 (100%) 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 との 関 係 資 本 関 係 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 の 子 会 社 であり 投 資 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します 人 的 関 係 取 得 先 の 取 締 役 1 名 が 本 資 産 運 用 会 社 の 取 締 役 を 兼 務 しています 取 引 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 との 間 には 記 載 すべき 取 引 関 係 はありま せん 関 連 当 事 者 への 該 当 状 況 本 投 資 法 人 および 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 に 該 当 します また 上 述 のとおり 当 該 会 社 は 投 信 法 に 定 める 本 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します ( 注 2) ( 注 1) 合 同 会 社 四 条 ホールディングス 合 同 会 社 河 原 町 ホールディングス 合 同 会 社 札 幌 ホールデ ィングスおよび 合 同 会 社 浜 松 ホールディングスは 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 いたしませんが 本 資 産 運 用 会 社 の 株 主 (100% 出 資 者 )で 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちごグループHDが 過 半 の 匿 名 組 合 出 資 を 行 っていること また 投 信 法 に 定 め る 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するいちご 地 所 株 式 会 社 に 資 産 運 用 に 関 わる 助 言 を 委 託 している ことから 本 資 産 運 用 会 社 の 利 益 相 反 対 策 に 係 る 自 主 ルール( 利 害 関 係 者 取 引 規 程 )におけ る 利 害 関 係 者 に 該 当 します そのため 本 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 者 取 引 規 程 に 従 い 本 投 資 法 人 役 員 会 の 承 認 に 基 づく 本 投 資 法 人 の 事 前 同 意 を 得 ています また 不 動 産 鑑 定 評 価 書 に 対 するセカンド オピニオンを 株 式 会 社 中 央 不 動 産 鑑 定 所 より 取 得 し 鑑 定 評 価 書 の 妥 当 性 を 確 認 しています ( 注 2) いちご 地 所 株 式 会 社 いちごグループホールディングス 株 式 会 社 およびいちご 不 動 産 サービ ス 福 岡 株 式 会 社 は 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します そのため 本 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 者 取 引 規 程 に 従 い 本 投 資 法 人 役 員 会 の 承 認 に 基 づく 本 投 資 法 人 の 事 前 同 意 を 得 ています また 不 動 産 鑑 定 評 価 書 に 対 するセカンド オピニオンを 株 式 会 社 中 央 不 動 産 鑑 定 所 より 取 得 し 鑑 定 評 価 書 の 妥 当 性 を 確 認 しています 34

35 4. 物 件 取 得 者 等 の 状 況 スマイルホテル 京 都 四 条 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 合 同 会 社 四 条 ホールディングス 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 - - 取 得 時 期 2014 年 2 月 - ホテルビスタプレミオ 京 都 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 合 同 会 社 河 原 町 ホールディングス 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 3,150,000,00 - 取 得 時 期 2015 年 1 月 - ホテルウィングインターナショナル 名 古 屋 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 合 同 会 社 札 幌 ホールディングス 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 2,500,000,00 - 取 得 時 期 2015 年 6 月 - ネストホテル 札 幌 駅 前 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 合 同 会 社 札 幌 ホールディングス 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 1,665,000,00 - 取 得 時 期 2014 年 12 月 - 35

36 チサンイン 大 阪 ほんまち 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 いちご 地 所 株 式 会 社 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 1,148,000,00 - 取 得 時 期 2015 年 2 月 - コンフォートホテル 浜 松 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 合 同 会 社 浜 松 ホールディングス 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 - - 取 得 時 期 2013 年 12 月 - ホテルサーブ 神 戸 アスタ 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 いちごグループホールディングス 株 式 会 社 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 - - 取 得 時 期 2009 年 6 月 - ネストホテル 札 幌 大 通 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 合 同 会 社 札 幌 ホールディングス 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 1,000,000,00 - 取 得 時 期 2014 年 12 月 - 36

37 ヴァリエホテル 天 神 物 件 取 得 者 等 の 状 況 前 受 益 者 前 々 受 益 者 / 前 々 所 有 者 会 社 名 いちご 不 動 産 サービス 福 岡 株 式 会 社 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 に 前 述 3. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 あるものとの 関 係 下 さい - 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 格 - - 取 得 時 期 2014 年 7 月 - 5. 媒 介 の 概 要 上 述 の 資 産 取 得 に 係 る 取 引 に 媒 介 はありません 6. 取 得 の 日 程 取 得 決 定 日 取 得 契 約 締 結 日 代 金 支 払 日 物 件 引 渡 日 2015 年 10 月 2 日 2015 年 10 月 9 日 2015 年 11 月 30 日 2015 年 11 月 30 日 7. 今 後 の 見 通 し 2016 年 1 月 期 2016 年 7 月 期 および2017 年 1 月 期 における 本 投 資 法 人 の 運 用 状 況 の 見 通 しについては 本 日 付 発 表 の 2016 年 1 月 期 2016 年 7 月 期 および2017 年 1 月 期 の 運 用 状 況 の 予 想 に 関 するお 知 らせ に 記 載 のとおりです ご 参 考 本 取 得 後 のポートフォリオの 状 況 物 件 番 号 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 投 資 比 率 (%) ( 注 ) 総 客 室 数 ( 室 ) 001 スマイルホテル 京 都 四 条 京 都 府 京 都 市 4, ホテルビスタプレミオ 京 都 京 都 府 京 都 市 3, ホテルウィング インターナショナル 名 古 屋 愛 知 県 名 古 屋 市 2, ネストホテル 札 幌 駅 前 北 海 道 札 幌 市 2, チサンイン 大 阪 ほんまち 大 阪 府 大 阪 市 1, コンフォートホテル 浜 松 静 岡 県 浜 松 市 1, ホテルサーブ 神 戸 アスタ 兵 庫 県 神 戸 市 1, ネストホテル 札 幌 大 通 北 海 道 札 幌 市 1, ヴァリエホテル 天 神 福 岡 県 福 岡 市 1, ( 注 ) 投 資 比 率 は 取 得 価 格 の 総 額 に 対 する 各 不 動 産 ( 信 託 受 益 権 )の 取 得 価 格 の 比 率 をいい 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 し て 記 載 しています 以 上 37

38 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 倶 楽 部 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 本 投 資 法 人 のホームページアドレス: 38