災害時の賃貸住宅居住者の居住の安定確保について

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1 参 考 資 料 7 災 害 時 の 賃 貸 住 宅 居 住 者 の 居 住 の 安 定 確 保 について 平 成 24 年 11 月 国 土 交 通 省 住 宅 局

2 1. 東 日 本 大 震 災 で 住 居 を 失 われた 方 への 居 住 の 安 定 の 確 保 震 災 発 生 復 旧 期 復 興 期 東 日 本 大 震 災 住 宅 が 滅 失 避 難 所 等 :00 時 点 消 防 庁 全 国 全 壊 129,391 棟 半 壊 265,096 棟 全 半 壊 394,487 棟 公 営 住 宅 等 ( 国 の 宿 舎 等 も 含 む) 仮 設 住 宅 民 間 アパート など 自 力 での 再 建 取 得 が 困 難 な 方 災 害 公 営 住 宅 への 入 居 支 援 措 置 東 日 本 大 震 災 復 興 交 付 金 を 活 用 した 災 害 公 営 住 宅 の 整 備 支 援 ( 国 庫 補 助 率 の 引 上 げなど) 民 間 賃 貸 住 宅 の 整 備 促 進 支 援 措 置 補 助 税 融 資 を 通 じ 民 間 賃 貸 住 宅 の 整 備 を 支 援 自 力 での 再 建 取 得 が 可 能 な 方 支 援 金 制 度 による 支 援 金 の 支 給 地 震 保 険 制 度 による 保 険 金 の 支 払 い 新 規 の 住 宅 ( 建 設 購 入 )への 金 融 上 の 支 援 支 援 措 置 ( 独 ) 住 宅 金 融 支 援 機 構 ( 以 下 機 構 という )による 災 害 復 興 住 宅 融 資 の 金 利 引 下 げ 等 新 規 ローン 旧 住 宅 金 融 公 庫 機 構 融 資 の 返 済 方 法 の 変 更 の 拡 充 等 ( 一 定 期 間 払 込 の 猶 予 等 ) 既 存 ローン 住 宅 ローン 控 除 の 継 続 1

3 2. 災 害 公 営 住 宅 の 供 給 促 進 1 [ 災 害 公 営 住 宅 について] 災 害 公 営 住 宅 は 災 害 により 滅 失 した 住 宅 に 居 住 していた 方 向 けに 建 設 等 される 公 営 住 宅 災 害 の 規 模 により 通 常 の 補 助 率 から 拡 充 した 補 助 率 を 適 用 供 給 後 の 管 理 は 通 常 の 公 営 住 宅 と 同 様 に 管 理 される 指 定 要 件 入 居 者 資 格 通 常 時 以 下 の1~2について 満 たすことが 必 要 1 収 入 要 件 収 入 分 位 50%を 上 限 として 条 例 で 設 定 する 基 準 以 下 の 収 入 であるこ と 国 は 参 酌 基 準 ( 収 入 分 位 25%)を 政 令 で 規 定 2 住 宅 困 窮 要 件 現 に 住 宅 に 困 窮 していることが 明 らかな 方 であること 災 害 公 営 住 宅 一 般 災 害 激 甚 災 害 1 被 災 地 全 域 で500 戸 以 上 の 住 宅 が1 災 害 要 件 : 被 災 地 全 域 で 概 ね4,000 滅 失 戸 以 上 の 住 宅 が 滅 失 した 災 又 は 害 等 2 一 市 町 村 の 区 域 内 で200 戸 以 上 又 2 地 域 要 件 :100 戸 以 上 又 は 全 住 宅 の は 全 住 宅 の1 割 以 上 が 滅 失 1 割 以 上 が 滅 失 した 市 町 村 災 害 により 滅 失 した 住 宅 に 居 住 し ていた 方 収 入 分 位 40% 以 下 で 同 居 親 族 の ある 方 整 備 戸 数 の 上 限 - 滅 失 戸 数 の3 割 滅 失 戸 数 の5 割 災 害 により 滅 失 した 住 宅 に 居 住 し ていた 方 入 居 収 入 基 準 要 件 及 び 同 居 親 族 要 件 は 適 用 しない 発 災 から3 年 間 被 災 市 街 地 復 興 特 別 措 置 法 による 特 例 措 置 3 年 経 過 後 ( 最 長 10 年 ) 東 日 本 大 震 災 復 興 特 区 法 の 復 興 推 進 計 画 による 措 置 ( 被 災 地 のみ 適 用 ) 注 注 整 建 設 買 取 概 ね45% 2/3 3/4 補 備 注 注 助 借 上 ( 共 同 施 設 整 備 ) 2/3の 概 ね45% 2/5 (1/5の 民 間 負 担 あり) 3/5 (1/5の 民 間 負 担 あり) 注 率 注 当 初 5 年 間 3/4 家 賃 低 廉 化 概 ね45% 20 年 間 2/3 注 6~20 年 目 5/6 注 : 東 日 本 大 震 災 復 興 交 付 金 を 活 用 して 実 施 する 場 合 は 上 記 補 助 率 からさらに 追 加 的 な 国 庫 補 助 ( 地 方 負 担 分 の1/2)あり 2

4 2. 災 害 公 営 住 宅 の 供 給 促 進 2 [ 阪 神 淡 路 大 震 災 の 復 興 プロセス] H7 発 災 1/17 H8 (1 年 ) H9 (2 年 ) H10 (3 年 ) 避 難 所 避 難 者 数 ピーク:316,678 人 [1/23(6 日 目 )] 避 難 所 廃 止 [H7 年 9/30( 約 8.5ヶ 月 後 )] 仮 設 住 宅 着 工 [1/20(3 日 目 )] 入 居 [2/2(14 日 目 )] 仮 設 住 宅 全 戸 完 成 (48,300 戸 ) [H7 年 8/11( 約 7ヶ 月 後 )] 仮 設 住 宅 の 入 居 者 ゼロ [H12 年 1 月 (5 年 後 )] 災 害 復 興 公 営 住 宅 災 害 復 興 公 営 住 宅 の 着 工 [3/27( 約 2ヶ 月 後 )] 災 害 復 興 公 営 住 宅 の 完 成 [H8 年 2 月 ( 約 1 年 後 )] 災 害 復 興 公 営 住 宅 完 成 戸 数 平 成 8 年 末 (2 年 後 ):1,152 戸 平 成 9 年 末 (3 年 後 ):9,476 戸 災 害 復 興 公 営 住 宅 全 て 完 成 (25,421 戸 ) [H12 年 11 月 (5 年 10ヶ 月 後 )] 復 興 計 画 ひょうご 住 宅 復 興 3カ 年 計 画 ( 案 ) 策 定 [3/9( 約 2ヶ 月 後 )] ひょうご 住 宅 復 興 3カ 年 計 画 策 定 [H7 年 8/17(7ヶ 月 後 )] 阪 神 淡 路 復 興 計 画 策 定 [H7 年 7/31( 約 6.5ヶ 月 後 )] ひょうご 住 宅 復 興 3カ 年 計 画 策 定 ( 改 訂 ) [H8 年 8 月 (1 年 7ヶ 月 後 )] 3

5 2. 災 害 公 営 住 宅 の 供 給 促 進 3 [ 過 去 の 災 害 における 対 応 ] < 過 去 の 災 害 公 営 住 宅 の 供 給 実 績 > 災 害 名 発 生 年 月 日 都 道 府 県 名 適 用 法 全 壊 戸 数 ( 消 防 庁 ) 災 害 公 営 整 備 戸 数 北 海 道 南 西 沖 地 震 H 北 海 道 一 般 法 601 戸 104 戸 大 阪 府 激 甚 法 680 戸 104,906 棟 H 阪 神 淡 路 大 震 災 186,175 世 帯 兵 庫 県 激 甚 法 25,421 戸 計 26,101 戸 有 珠 山 噴 火 H 北 海 道 一 般 法 119 戸 24 戸 宮 城 県 北 部 地 震 H 宮 城 県 一 般 法 1276 棟 40 戸 新 潟 県 中 越 地 震 H 新 潟 県 激 甚 法 3,175 棟 336 戸 能 登 半 島 地 震 H 石 川 県 一 般 法 686 棟 60 戸 新 潟 県 中 越 沖 地 震 H 新 潟 県 計 激 甚 法 一 般 法 1,331 棟 76 戸 4 戸 80 戸 4

6 3. 民 間 賃 貸 住 宅 の 供 給 促 進 1 補 助 東 日 本 大 震 災 では 民 間 賃 貸 住 宅 の 整 備 を 促 進 するため 災 害 復 興 型 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 制 度 を 創 設 収 入 基 準 等 により 継 続 的 に 災 害 公 営 住 宅 に 入 居 することが 困 難 な 被 災 者 の 方 を 対 象 とした 恒 久 的 な 住 宅 を 確 保 す るため 災 害 により 住 宅 を 失 った 被 災 者 の 方 を 対 象 とした 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 の 供 給 を 支 援 する 民 間 事 業 者 等 は 地 方 公 共 団 体 ( 都 道 府 県 等 )へ 供 給 計 画 を 提 出 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 の 認 定 を 受 けることで 災 害 復 興 型 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 を 整 備 することができる ( 供 給 計 画 の 主 な 認 定 要 件 である 入 居 者 要 件 は 以 下 のとおり) 災 害 復 興 型 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 制 度 は 従 前 から 運 用 している 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 制 度 を 拡 充 し 東 日 本 大 震 災 に 係 る 事 業 として 創 設 したもの 入 居 者 について [ 発 災 から3 年 以 内 ] 東 日 本 大 震 災 により 滅 失 した 住 宅 に 居 住 していた 方 [ 発 災 から4 年 以 上 経 過 後 ] 通 常 の 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 と 同 じ 入 居 者 入 居 者 は 原 則 公 募 により 選 定 すること 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 の 入 居 者 について 以 下 に 掲 げる 方 のうち 収 入 分 位 が 80% 以 下 ( 月 収 487,000 円 以 下 )の 方 を 入 居 対 象 とする 1 高 齢 者 世 帯 2 障 害 者 等 世 帯 3 子 育 て 世 帯 4 地 域 住 宅 計 画 に 掲 げる 方 ( 地 方 公 共 団 体 の 裁 量 で 定 めることが 可 能 ) 整 備 支 援 について( 補 助 制 度 ) 整 備 支 援 : 地 方 公 共 団 体 を 通 じ 以 下 の 整 備 支 援 を 実 施 補 助 対 象 東 日 本 大 震 災 ( 激 甚 災 害 ) 通 常 の 地 域 優 良 賃 貸 住 宅 国 地 方 民 間 国 地 方 民 間 1 建 設 住 宅 全 体 の 建 設 費 15/100 5/100 80/100 1/12 1/12 10/12 2 改 良 共 同 施 設 等 整 備 費 3/5 1/5 1/5 1/3 1/3 1/3 注 : 東 日 本 大 震 災 復 興 交 付 金 を 活 用 して 実 施 する 場 合 は 上 記 補 助 率 からさらに 追 加 的 な 国 庫 補 助 ( 地 方 負 担 分 の1/2)あり 家 賃 低 廉 化 支 援 : 地 方 公 共 団 体 が 事 業 主 体 に 対 して 行 う 家 賃 低 廉 化 のための 助 成 に 係 る 費 用 ( 上 限 :1 世 帯 当 た り 4 万 円 / 月 )の 概 ね45%について 社 会 資 本 整 備 総 合 交 付 金 等 により 助 成 を 行 う 5

7 3. 民 間 賃 貸 住 宅 の 供 給 促 進 2 税 制 優 遇 1 東 日 本 大 震 災 では 民 間 賃 貸 住 宅 の 整 備 を 促 進 するため 被 災 者 の 方 向 けの 優 良 賃 貸 住 宅 に 関 する 割 増 償 却 制 度 を 創 設 し 所 得 税 法 人 税 を 優 遇 多 くの 住 宅 が 損 壊 した 東 日 本 大 震 災 の 被 災 地 域 においては 住 宅 に 対 する 切 実 な 需 要 が 生 ずる 一 方 で 被 災 地 域 に おける 賃 貸 住 宅 の 供 給 は 容 易 ではないことが 想 定 されることから 緊 急 に 賃 貸 住 宅 の 建 設 を 促 進 して 住 宅 不 足 に 速 やかに 対 応 し 被 災 地 域 の 復 興 を 図 るもの 税 制 特 例 の 概 要 < 内 容 > 東 日 本 大 震 災 により 相 当 な 被 害 を 受 けた 地 域 として 激 甚 災 害 に 対 処 するための 特 別 の 財 政 援 助 等 に 関 する 法 律 施 行 令 第 41 条 に 基 づき 国 土 交 通 大 臣 が 告 示 した 区 域 内 において 一 定 の 要 件 を 満 たす 被 災 者 の 方 向 けの 優 良 賃 貸 住 宅 を 取 得 し 又 は 新 築 した 場 合 に 当 該 被 災 者 向 け 賃 貸 住 宅 の 専 用 部 分 について 所 得 税 法 人 税 の 割 増 償 却 ( 当 初 5 年 間 5 割 増 ( 耐 用 年 数 35 年 以 上 のものは7 割 ))を 行 う < 適 用 期 間 > 平 成 26 年 3 月 31 日 まで < 対 象 となる 賃 貸 住 宅 の 要 件 > 1 耐 火 建 築 物 又 は 準 耐 火 建 築 物 であること 2 取 得 価 額 が 一 定 額 以 下 3 被 災 者 向 け 賃 貸 住 宅 部 分 が10 戸 以 上 4 床 面 積 50m2~120m2 5 各 住 戸 に 専 用 の 台 所 浴 室 便 所 及 び 洗 面 設 備 を 備 えたもの 6 被 災 者 を 優 先 することが 明 らかな 公 募 によるもの 7 家 賃 額 が 適 正 なものであること 6

8 3. 民 間 賃 貸 住 宅 の 供 給 促 進 3 税 制 優 遇 2 東 日 本 大 震 災 復 興 特 別 区 域 法 において 被 災 者 の 方 向 けの 優 良 賃 貸 住 宅 に 関 する 割 増 償 却 制 度 の 深 掘 り 措 置 を 実 施 東 日 本 大 震 災 復 興 特 別 区 域 法 の 施 行 日 から 平 成 26 年 3 月 31 日 までの 間 に 指 定 を 受 けた 法 人 ( 注 )が 復 興 居 住 区 域 において 新 築 された 被 災 者 の 方 向 けの 優 良 賃 貸 住 宅 を 取 得 等 して 賃 貸 の 用 に 供 した 場 合 には その 取 得 価 額 の25%の 特 別 償 却 又 は8%の 税 額 控 除 ( 法 人 税 額 の20%を 限 度 )ができる ( 注 ) 住 宅 に 大 きな 被 害 が 生 じた 地 域 の 住 居 の 確 保 に 寄 与 する 事 業 を 行 う 者 として 指 定 を 受 けた 法 人 割 増 償 却 7

9 3. 民 間 賃 貸 住 宅 の 供 給 促 進 4 融 資 住 宅 金 融 支 援 機 構 においては 災 害 で 滅 失 等 した 賃 貸 住 宅 の 再 建 等 に 対 し 低 利 融 資 を 提 供 東 日 本 大 震 災 においては 金 利 引 下 げ 等 の 措 置 を 実 施 独 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 において 災 害 により 被 害 が 生 じた 賃 貸 住 宅 の 所 有 者 等 が 主 として 被 災 者 の 方 に 賃 貸 するため 賃 貸 住 宅 を 再 建 等 する 場 合 に 要 する 費 用 を 融 資 するもの 災 害 復 興 住 宅 融 資 ( 建 設 購 入 ) 概 要 < 融 資 対 象 > 災 害 により 滅 失 した 賃 貸 住 宅 の 所 有 者 賃 借 人 又 は 居 住 者 主 として 被 災 者 の 方 に 賃 貸 する 事 業 を 行 うために 賃 貸 住 宅 を 建 設 購 入 する 者 < 融 資 対 象 住 宅 ( 建 設 購 入 の 場 合 主 な 要 件 )> 被 災 した 賃 貸 住 宅 の 所 在 していた 市 区 町 村 又 は 隣 接 する 市 区 町 村 の 区 域 内 に 建 設 購 入 するもの 戸 対 当 象 たりの となる 専 住 有 面 宅 積 が30m2( 土 地 について( 単 身 世 帯 建 向 けの 設 場 買 合 取 は25m2) の 場 合 ) 以 上 175m2 以 下 のもの 耐 火 構 造 又 は 準 耐 火 構 造 であるもの など < 入 居 者 募 集 > 入 居 者 募 集 に 当 たっては 災 害 により 被 災 した 当 時 の 賃 借 人 に 対 し 優 先 的 に 賃 貸 することが 必 要 当 該 賃 借 人 が 入 居 を 希 望 しない 場 合 は 災 害 により 住 宅 に 困 窮 している 方 に 優 先 的 に 賃 貸 することが 必 要 < 融 資 条 件 ( 借 入 額 金 利 など)> [ 融 資 限 度 額 ] 建 設 資 金 :1,460 万 円 / 戸 土 地 取 得 資 金 :970 万 円 / 戸 購 入 資 金 :2,430 万 円 / 戸 建 設 の 場 合 土 地 だけの 融 資 は 不 可 建 設 資 金 購 入 資 金 等 の 基 本 融 資 額 の 他 に 特 例 加 算 がある 東 日 本 大 震 災 に 係 る [ 融 資 金 利 ] 通 常 の 災 害 復 興 住 宅 融 資 の 金 利 から 当 初 5 年 間 0%などの 金 利 引 下 げ 等 の 措 置 を 実 施 特 別 の 措 置 ( 基 本 融 資 額 ) [ 返 済 期 間 ] 10 年 以 上 35 年 以 内 ( 融 資 の 契 約 日 から 最 長 5 年 間 の 元 金 据 置 期 間 を 設 定 可 能 ) 8

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