地 域 区 分 地 域 東 京 都 心 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 品 川 区 渋 谷 区 東 京 周 辺 部 東 京 都 のうち 東 京 都 心 以 外 千 葉 県 神 奈 川 県 埼 玉 県 地 方 その 他 の 地 域 4 テナント 個 別 のテナントからの 賃 料 収 入

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1 2 投 資 方 針 (1) 投 資 方 針 a. 基 本 方 針 本 投 資 法 人 は 都 市 型 商 業 不 動 産 への 投 資 を 基 本 コンセプトとし 主 として 優 良 なオフィス( 都 市 型 業 務 施 設 ) 繁 華 性 の 高 い 立 地 に 位 置 する 商 業 施 設 及 び 複 合 施 設 の 建 物 及 びその 敷 地 から 構 成 される 不 動 産 等 資 産 に 投 資 し また 不 動 産 等 資 産 以 外 の 不 動 産 等 及 びこれらの 不 動 産 等 を 主 たる 投 資 対 象 とする 資 産 対 応 証 券 等 ( 注 )を 投 資 対 象 としままた 投 資 対 象 のリターンとリスクを 考 慮 した 上 で 東 京 だけではなく 地 方 都 市 への 分 散 投 資 を 図 り ポートフォリオ 運 用 のメリットを 発 揮 することを 基 本 方 針 とします( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 1. 資 産 運 用 の 基 本 方 針 ) なお 複 合 施 設 のうち 主 たる 用 途 が 優 良 なオフィス( 都 市 型 業 務 施 設 )である 施 設 はオフィスとみなし 繁 華 性 の 高 い 立 地 に 位 置 する 主 たる 用 途 が 商 業 施 設 である 施 設 は 商 業 施 設 とみなして 後 記 b. 投 資 態 度 に 記 載 される 基 準 を 適 用 しま 更 に 一 物 件 に 対 する 投 資 金 額 にも 留 意 しつつ テナント 及 び 物 件 単 位 での 分 散 投 資 を 行 い ファンドの 中 長 期 的 な 安 定 成 長 を 目 指 すものとしまそれぞれにおける 投 資 比 率 としては 当 面 の 目 標 として 下 記 b. 投 資 態 度 (イ) ポートフォリオ 運 用 基 準 に 定 めるとおりとしま ( 注 ) 不 動 産 等 及 び 不 動 産 等 を 主 たる 投 資 対 象 とする 資 産 対 応 証 券 等 の 定 義 については 後 記 (2) 投 資 対 象 a. 投 資 対 象 とする 資 産 の 種 類 をご 参 照 下 さい b. 投 資 態 度 (イ) ポートフォリオ 運 用 基 準 ポートフォリオ 運 用 の 基 準 となる 種 類 別 地 域 別 用 途 別 等 による 投 資 割 合 の 大 要 は 下 表 のとおりで 投 資 対 象 とする 資 産 の 種 投 資 割 合 類 オフィスと 商 業 施 設 の 組 入 比 率 については オフィスは 投 資 金 用 途 別 額 の 概 ね70% 以 上 90% 以 下 商 業 施 設 は 投 資 金 額 の 概 ね10% 以 上 30% 以 下 になるよう 運 用 しま 東 京 と 地 方 の 組 入 比 率 については 東 京 は 投 資 金 不 動 産 等 地 域 別 額 の 概 ね80% 以 上 90% 以 下 地 方 は 投 資 金 額 の 概 ね10% 以 上 20% 以 下 になるよう 運 用 しま 個 別 のテナントからの 賃 料 収 入 合 計 ( 複 数 物 件 に 入 居 している 場 合 はその 総 額 )の 全 賃 料 収 入 に 占 める 比 率 は 原 則 として10% 未 満 としま 当 該 投 資 後 における 資 産 対 応 証 券 等 の 購 入 価 格 の 合 計 金 額 の 本 投 資 法 人 の 純 資 資 産 対 応 証 券 等 産 額 に 占 める 比 率 は 原 則 として10% 未 満 としま 1 保 有 期 間 原 則 として 中 長 期 保 有 を 目 的 とし 短 期 売 買 目 的 の 資 産 取 得 は 行 わないものとします(ここでいう 短 期 とは 1 年 未 満 の 期 間 中 期 とは1 年 以 上 5 年 以 下 の 期 間 長 期 とは5 年 超 の 期 間 をいうものとしま) 2 用 途 ⅰ) 本 投 資 法 人 は 主 として 優 良 なオフィス( 都 市 型 業 務 施 設 ) 繁 華 性 の 高 い 立 地 に 位 置 する 商 業 施 設 及 び 複 合 施 設 ( 当 該 オフィス 商 業 施 設 又 は 複 合 施 設 の 建 物 の 賃 借 権 それらが 立 地 する 土 地 の 賃 借 権 及 び 地 上 権 並 びにこれらの 資 産 のみを 信 託 する 信 託 の 受 益 権 を 含 みま)を 投 資 対 象 としまそれらの 組 入 比 率 については その 時 々の 経 済 状 況 不 動 産 市 況 動 向 等 を 十 分 に 考 慮 した 上 で 設 定 します( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (1) ) ⅱ) オフィスと 商 業 施 設 の 組 入 比 率 については オフィスは 投 資 金 額 の 概 ね70% 以 上 90% 以 下 商 業 施 設 は 投 資 金 額 の 概 ね10% 以 上 30% 以 下 になるよう 運 用 しま 3 地 域 ⅰ) 本 投 資 法 人 は 主 として 地 震 リスク 個 別 市 況 リスク 等 を 考 慮 し また キャッシュフローの 増 大 を 図 るた めに 東 京 だけではなく 地 方 都 市 への 分 散 投 資 を 図 るものとしま 地 域 別 の 組 入 比 率 については 各 地 域 の 経 済 状 況 不 動 産 市 況 動 向 等 を 十 分 に 考 慮 した 上 で 設 定 します( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (2) ) ⅱ) 東 京 ( 下 表 に 定 義 する 東 京 都 心 及 び 東 京 周 辺 部 を 総 称 しま)と 地 方 の 組 入 比 率 につい ては 東 京 は 投 資 金 額 の 概 ね80% 以 上 90% 以 下 地 方 は 投 資 金 額 の 概 ね10% 以 上 20% 以 下 になるよ う 運 用 しまただし ここでは 用 途 別 区 分 は 行 いません 地 域 区 分 の 定 義 は 下 表 のとおりとしま

2 地 域 区 分 地 域 東 京 都 心 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 品 川 区 渋 谷 区 東 京 周 辺 部 東 京 都 のうち 東 京 都 心 以 外 千 葉 県 神 奈 川 県 埼 玉 県 地 方 その 他 の 地 域 4 テナント 個 別 のテナントからの 賃 料 収 入 合 計 ( 複 数 物 件 に 入 居 している 場 合 はその 総 額 )の 全 賃 料 収 入 に 占 める 比 率 は 原 則 として10% 未 満 とします ( 賃 料 収 入 には 共 益 費 駐 車 料 倉 庫 使 用 料 等 を 含 みますが 時 間 外 空 調 費 用 などの 付 加 使 用 料 等 は 含 みません ) ただし テナント 入 替 の 可 能 性 及 びテナントの 信 用 力 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 上 記 数 値 を 超 過 する 場 合 もありうるものとしま 5 不 動 産 等 を 主 たる 投 資 対 象 とする 資 産 対 応 証 券 等 ⅰ) 当 該 投 資 後 における 不 動 産 等 を 主 たる 投 資 対 象 とする 資 産 対 応 証 券 等 の 購 入 価 格 の 合 計 金 額 の 本 投 資 法 人 の 純 資 産 額 に 占 める 比 率 は 原 則 として10% 未 満 としま ⅱ) 投 資 判 断 に 当 たっては 投 資 期 間 満 了 時 における 当 該 資 産 対 応 証 券 等 の 投 資 対 象 となっている 不 動 産 等 の 取 得 機 会 が 確 保 できることを 前 提 としま 6 開 発 案 件 への 投 資 方 針 本 投 資 法 人 は 安 定 的 賃 貸 事 業 収 入 又 はこれに 類 する 収 入 が 現 に 生 じている 又 は 生 じる 見 込 みがある 不 動 産 を 取 得 することを 原 則 とします( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (7) ) ⅰ) 開 発 投 資 開 発 投 資 ( 投 資 法 人 自 ら 土 地 を 造 成 し 又 は 建 物 を 建 築 することをいいま)は 行 わないものとします が 本 投 資 法 人 が 自 ら 建 物 の 建 築 に 係 る 請 負 契 約 の 注 文 者 になることはできるものとしまただし 本 投 資 法 人 が 建 物 の 建 築 に 係 る 請 負 契 約 の 注 文 者 になることがふさわしくない 場 合 ( 以 下 の 場 合 を 含 みますがこれら に 限 られません )は 本 投 資 法 人 はこれを 行 わないものとしま 大 規 模 修 繕 改 修 工 事 等 を 行 う 際 に 一 定 期 間 テナントの 退 去 が 必 要 になり これによるキャッシュフロ ーの 変 動 が 本 投 資 法 人 のポートフォリオ 全 体 に 過 大 な 影 響 を 与 える 場 合 本 投 資 法 人 が 更 地 を 購 入 し 新 たな 建 物 を 建 築 する 投 資 が 本 投 資 法 人 のポートフォリオ 全 体 に 過 大 な 影 響 を 与 える 場 合 なお 本 投 資 法 人 のポートフォリオ 全 体 への 影 響 の 程 度 については 不 動 産 の 開 発 に 係 る 各 種 リスク( 開 発 リスク 許 認 可 リスク 完 工 リスク テナントリスク 価 格 変 動 リスク 開 発 中 の 金 利 変 動 リスク 及 び 大 規 模 な 自 然 災 害 発 生 リスク 等 ) 及 びキュッシュフローを 生 じるまでに 要 する 時 間 等 を 考 慮 の 上 判 断 しま ⅱ) 建 替 既 に 取 得 している 物 件 の 建 替 については 建 替 後 のテナント 確 保 が 十 分 可 能 と 判 断 されること 及 び 開 発 投 資 にあたらないものであることを 確 認 の 上 実 施 しま ⅲ) 開 発 中 物 件 第 三 者 が 建 築 中 の 物 件 については 竣 工 後 のテナント 確 保 が 十 分 可 能 と 判 断 され 完 工 引 渡 しリスクが 極 小 化 されている 場 合 には 当 該 建 物 竣 工 前 においても 売 買 契 約 を 締 結 することができま 7 設 備 投 資 の 方 針 中 長 期 的 な 視 野 から 物 件 の 競 争 力 維 持 向 上 につながる 効 率 的 な 修 繕 計 画 を 物 件 ごとに 作 成 の 上 設 備 投 資 を 行 いま 設 備 投 資 の 実 施 に 際 しては 原 則 として ポートフォリオ 全 体 の 減 価 償 却 費 の 範 囲 内 で 行 うものとし ままた 共 用 部 分 の 改 修 工 事 については 投 資 法 人 としてのテナント 営 業 政 策 上 の 観 点 から 早 期 に 実 施 する こととし 耐 震 補 強 が 必 要 なビルについては テナントの 営 業 状 況 に 配 慮 しつつ 補 強 工 事 を 速 やかに 実 施 しま 8 付 保 方 針 ⅰ) 引 受 保 険 会 社 選 定 基 準 適 当 と 認 められるブローカーを 通 じて 公 正 な 引 受 保 険 会 社 の 選 定 を 行 いま 引 受 保 険 会 社 の 保 険 財 務 に 係 る 長 期 格 付 は 原 則 としてA3(ムーディーズ ジャパン 株 式 会 社 ( 以 下 Moody's といいま)) 又 はA-(スタンダード&プアーズ レーティング ジャパン 株 式 会 社 ) 以 上 としま ⅱ) 地 震 保 険 付 保 基 準 地 震 保 険 の 付 保 に 関 しては ポートフォリオPMLを 基 準 に 災 害 による 影 響 と 損 害 保 険 料 とを 比 較 検 討 し て 付 保 の 判 断 を 行 いまなお PMLが 高 い 物 件 については 個 々に 地 震 保 険 を 付 保 しま

3 ( 注 )PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 リスク 分 析 における 予 想 最 大 損 失 率 を 意 味 しまPM Lには 個 別 建 築 物 に 関 するものと ポートフォリオに 関 するものがありまPMLについての 統 一 された 定 義 はありませんが 本 書 においては 想 定 した 予 定 使 用 期 間 (50 年 = 一 般 的 建 物 の 耐 用 年 数 ) の 間 に 想 定 される 最 大 規 模 の 地 震 (475 年 に 一 度 起 こる 大 地 震 =50 年 間 に 起 こる 可 能 性 が10%の 大 地 震 )によりどの 程 度 の 被 害 を 被 るかを 損 害 の 予 想 復 旧 費 用 の 再 調 達 価 格 に 対 する 比 率 (%)で 示 した ものを 意 味 しま 9 売 却 方 針 ⅰ) 本 投 資 法 人 の 保 有 する 不 動 産 等 又 は 不 動 産 等 を 主 たる 投 資 対 象 とする 資 産 対 応 証 券 等 のうち 売 却 対 象 資 産 の 選 定 については 当 該 売 却 対 象 資 産 の 現 状 将 来 の 収 益 資 産 価 値 の 増 減 等 についての 予 測 及 びポート フォリオ 全 体 の 資 産 構 成 等 を 考 慮 して 総 合 的 に 判 断 します( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (3) ) ⅱ) 各 決 算 期 に 行 う 資 産 の 評 価 の 結 果 その 評 価 額 が 各 決 算 期 末 の 帳 簿 価 額 の20%を 超 えて 下 回 った 物 件 につ いては 投 資 政 策 委 員 会 において 継 続 保 有 するか 売 却 するかの 検 討 を 行 いままた 市 場 環 境 等 を 勘 案 し それ 以 外 の 物 件 についても 適 宜 売 却 検 討 を 行 うものとしま 売 却 については 主 に 以 下 の 観 点 から 検 討 を 行 うものとしま 今 後 の 市 況 見 通 し 周 辺 の 開 発 予 測 将 来 にわたる 収 益 見 通 し 今 後 の 投 資 額 予 測 ( 修 繕 費 資 本 的 支 出 ) 今 後 の 資 産 価 値 の 増 減 見 通 し ポートフォリオ 全 体 での 検 討 ( 地 域 テナント 用 途 等 の 分 散 の 観 点 及 び 分 配 金 に 与 える 影 響 等 の 観 点 か らの 検 討 ) 10 バリューアップ 不 動 産 バリューアップ 不 動 産 とは 収 益 性 の 向 上 と 資 産 価 値 増 大 が 見 込 める 物 件 で 取 得 時 の 収 益 性 が 確 保 されてお り かつ 以 下 のいずれかに 該 当 する 物 件 をいいま 取 得 時 の 稼 働 率 が 概 ね80% 以 下 の 物 件 修 繕 等 の 投 資 効 果 が 十 分 に 見 込 める 物 件 なお バリューアップ 不 動 産 のポートフォリオ 全 体 に 占 める 割 合 は 原 則 として15%を 上 限 とし( 投 資 金 額 基 準 ) バリューアップ 不 動 産 の 追 加 取 得 に 当 たっては 物 件 組 入 れ 後 のポートフォリオ 全 体 の 稼 働 率 が90%を 下 回 らないように 留 意 しま バリューアップ 不 動 産 の 運 用 においては 以 下 の 戦 略 を 重 点 的 に 実 施 しま リーシングの 強 化 による 稼 働 率 の 向 上 効 果 的 なリニューアルの 実 施 によるマーケット 競 争 力 の 強 化 管 理 体 制 の 効 率 化 によるコストダウンの 実 施 また バリューアップが 達 成 できたと 投 資 政 策 委 員 会 が 判 断 する 場 合 には 以 下 に 定 義 されるコア 不 動 産 に 移 行 しま 更 に 不 動 産 価 値 向 上 の 実 現 益 を 享 受 する 手 段 として バリューアップ 不 動 産 の 売 却 も 選 択 肢 の 一 つとして 検 討 しま 11 コア 不 動 産 コア 不 動 産 とは バリューアップ 不 動 産 以 外 の 物 件 (ただし オフィスのみとしま)をいいまコア 不 動 産 は ポートフォリオ 全 体 の 収 益 の 安 定 化 に 寄 与 する 物 件 として 位 置 付 けられていま (ロ) 投 資 基 準 本 投 資 法 人 は 個 別 の 不 動 産 等 又 は 不 動 産 等 を 主 たる 投 資 対 象 とする 資 産 対 応 証 券 等 に 投 資 を 行 う 際 当 該 不 動 産 ( 不 動 産 等 又 は 不 動 産 等 を 主 たる 投 資 対 象 とする 資 産 対 応 証 券 等 の 裏 付 けとなる 不 動 産 を 含 みま)の 現 状 将 来 にわたる 収 益 性 リスク 等 について 立 地 建 物 及 び 設 備 の 保 守 管 理 状 況 劣 化 又 は 陳 腐 化 への 対 応 耐 震 性 権 利 関 係 入 居 テナントとの 契 約 内 容 環 境 地 質 等 を 考 慮 し 総 合 的 に 判 断 した 上 で 投 資 を 行 いま また 不 動 産 等 又 は 不 動 産 等 を 主 たる 投 資 対 象 とする 資 産 対 応 証 券 等 の 取 得 後 も 資 産 価 値 及 び 競 争 力 の 維 持 向 上 のために 継 続 的 かつ 効 果 的 な 設 備 投 資 を 行 うとともに 収 入 の 拡 大 とコストの 削 減 を 行 うことによ り 収 益 の 安 定 化 と 拡 大 を 目 指 します( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (3) ) 本 投 資 法 人 の 主 な 具 体 的 投 資 基 準 は 以 下 のとおりで

4 1 地 域 投 資 対 象 とするのは 以 下 の 都 市 で ⅰ) 3 大 都 市 圏 : 東 京 都 横 浜 市 川 崎 市 千 葉 市 さいたま 市 名 古 屋 市 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 の 中 心 業 務 地 区 ⅱ) 3 大 都 市 圏 を 除 く 政 令 指 定 都 市 : 札 幌 市 仙 台 市 広 島 市 福 岡 市 北 九 州 市 等 の 政 令 指 定 都 市 の 中 心 業 務 地 区 ⅲ) その 他 : 原 則 として 人 口 30 万 人 以 上 の 県 庁 所 在 地 等 の 中 核 都 市 なお 商 業 施 設 への 投 資 決 定 に 際 しては 商 圏 の 範 囲 を 適 正 に 認 識 設 定 した 上 で 当 該 商 圏 の 人 口 人 口 動 態 世 帯 数 平 均 所 得 等 多 岐 にわたる 商 圏 分 析 を 行 い 当 該 商 圏 が 有 する 潜 在 購 買 力 成 長 性 等 を 的 確 に 把 握 す るとともに テナント 及 び 当 該 業 態 と 商 圏 の 適 合 性 についての 判 定 を 行 いままた 競 争 力 の 観 点 からは 現 在 の 競 合 状 況 近 隣 地 域 における 今 後 の 競 合 店 出 店 計 画 及 び 将 来 的 な 開 発 余 地 等 を 含 め 多 方 面 にわたり 調 査 分 析 を 行 いま 2 規 模 ⅰ) オフィス 原 則 として 延 床 面 積 約 3,300m2( 約 1,000 坪 ) 以 上 かつ 2 階 以 上 の 標 準 的 なフロア 面 積 が 約 330m2( 約 100 坪 ) 以 上 の 建 物 としま ⅱ) 商 業 施 設 物 件 ごとに 個 別 の 立 地 特 性 による 地 域 性 商 圏 の 規 模 及 び 業 態 ごとの 標 準 的 な 規 模 並 びに 地 域 の 将 来 性 を 考 慮 の 上 適 正 規 模 を 判 断 しま 3 設 備 施 設 ⅰ) オフィス 貸 付 床 の 形 状 分 割 対 応 天 井 高 床 仕 様 電 気 容 量 空 調 方 式 等 のスペックを 十 分 に 確 認 し 地 域 性 ある いは 取 得 後 における 変 更 の 可 能 性 などを 総 合 的 に 考 慮 した 上 で 物 件 ごとに 個 別 に 判 断 しま ⅱ) 商 業 施 設 業 態 別 の 標 準 仕 様 をベースとして 個 別 の 立 地 特 性 による 地 域 性 及 び 商 業 施 設 としての 汎 用 性 転 用 可 能 性 等 あるいは 来 店 者 の 交 通 手 段 等 の 個 別 要 素 を 総 合 的 に 考 慮 した 上 で 物 件 ごとに 個 別 に 判 断 しま 4 耐 震 性 ( 築 年 数 ) 新 耐 震 基 準 適 合 耐 震 補 強 工 事 実 施 済 (ただし 取 得 時 点 で 耐 震 補 強 工 事 が 未 実 施 の 場 合 でも 取 得 後 に 耐 震 補 強 工 事 実 施 が 可 能 な 場 合 を 含 みま)の 建 物 であることとしま 5 テナント ⅰ) オフィス 1 物 件 における 同 一 テナント( 親 子 会 社 の 場 合 は 同 一 とみなしま)の 占 有 率 は 50% 以 下 を 原 則 としま なお 50%を 超 過 する 場 合 は テナント 信 用 力 適 合 性 代 替 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 した 上 で 取 得 をするこ とができま ⅱ) 商 業 施 設 1 物 件 における 同 一 テナントの 占 有 率 の 制 限 は 設 けませんが テナント 選 定 に 当 たっては テナント 信 用 力 個 別 店 舗 の 収 益 力 代 替 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 判 断 し 対 象 となる 商 圏 及 び 競 合 状 況 を 分 析 しつつ テ ナント 集 客 力 の 高 い 物 件 を 選 別 するべく 厳 しい 物 件 精 査 を 行 い 取 得 後 はテナントに 対 するモニターを 続 けま 6 権 利 形 態 ⅰ) 共 有 の 場 合 管 理 ( 賃 貸 改 良 行 為 等 )の 自 由 度 を 確 保 するため 持 分 割 合 は 原 則 として50% 超 としますが 他 の 共 有 者 の 属 性 信 用 力 当 該 物 件 の 特 性 等 を 総 合 的 に 考 慮 した 上 で 個 別 に 判 断 し 持 分 割 合 が50% 以 下 であっても 当 該 物 件 を 取 得 することができま 処 分 の 自 由 度 を 確 保 するため 共 有 者 間 特 約 等 により 共 有 者 間 での 優 先 買 取 権 譲 渡 の 制 限 等 の 制 約 条 件 の 有 無 やその 内 容 を 確 認 しま 収 益 の 安 定 性 を 確 保 するため 他 の 共 有 者 の 属 性 信 用 力 を 十 分 確 認 の 上 可 能 な 限 りの 仕 組 上 の 手 当 て を 行 います( 共 有 物 不 分 割 特 約 の 締 結 登 記 の 具 備 及 び 敷 地 の 相 互 利 用 に 関 する 取 決 めを 含 みますが こ れらに 限 られません ) ⅱ) 区 分 所 有 の 場 合 改 良 行 為 の 自 由 度 を 確 保 するため 原 則 として75% 以 上 の 区 分 所 有 者 の 集 会 における 議 決 権 ( 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 ( 昭 和 37 年 法 律 第 69 号 その 後 の 改 正 を 含 みま)( 以 下 区 分 所 有 法 といいま ) 第 38 条 )を 確 保 しますが 他 の 区 分 所 有 者 の 属 性 信 用 力 等 を 総 合 的 に 考 慮 し 個 別 に 判 断 しま

5 処 分 の 自 由 度 を 確 保 するため 区 分 所 有 者 間 特 約 等 により 区 分 所 有 者 間 での 優 先 買 取 権 譲 渡 の 制 限 等 の 制 約 条 件 の 有 無 やその 内 容 を 確 認 しま 収 益 の 安 定 性 を 確 保 するため 管 理 組 合 の 運 営 状 況 ( 積 立 金 負 債 比 率 付 保 状 況 等 )を 確 認 し 必 要 に 応 じ 独 自 の 手 当 て( 投 資 法 人 内 の 積 立 額 増 額 管 理 組 合 とは 別 途 の 共 用 部 付 保 や 敷 地 権 の 登 記 の 具 備 を 含 みますが これらに 限 られません )を 講 じま ⅲ) 借 地 の 場 合 原 則 として 旧 借 地 法 ( 大 正 10 年 法 律 第 49 号 その 後 の 改 正 を 含 みま)( 以 下 借 地 法 といいま ) 又 は 借 地 借 家 法 ( 平 成 3 年 法 律 第 90 号 その 後 の 改 正 を 含 みま)( 以 下 借 地 借 家 法 といい ま)に 基 づく 借 地 権 を 対 象 としま 底 地 権 者 の 属 性 については 慎 重 に 考 慮 し 地 代 の 改 定 借 地 契 約 更 新 時 の 更 新 料 建 替 時 の 承 諾 料 又 は 売 却 の 際 の 承 諾 料 等 が 収 益 性 に 与 える 影 響 を 考 慮 の 上 判 断 しま ⅳ) 底 地 の 場 合 原 則 として 借 地 法 又 は 借 地 借 家 法 に 基 づく 借 地 権 の 設 定 された 土 地 を 対 象 としま 借 地 権 者 の 属 性 については 慎 重 に 考 慮 し 地 代 の 改 定 借 地 契 約 更 新 時 の 更 新 料 建 替 時 の 承 諾 料 又 は 売 却 の 際 の 承 諾 料 等 の 収 益 性 に 与 える 影 響 等 を 考 慮 の 上 判 断 しま ⅴ) 担 保 権 用 益 権 について 売 主 の 抵 当 権 等 の 担 保 権 設 定 の 有 無 購 入 時 の 設 定 解 除 を 確 認 しま 第 三 者 による 地 上 権 地 役 権 等 の 用 益 権 設 定 の 有 無 やその 内 容 を 確 認 し 収 益 性 に 与 える 影 響 を 考 慮 の 上 判 断 しま 7 投 資 金 額 ⅰ) 1 物 件 当 たりの 最 低 投 資 額 1 物 件 当 たりの 最 低 投 資 額 ( 購 入 金 額 のみとし 税 金 及 び 取 得 費 用 等 は 含 みません )は 原 則 10 億 円 以 上 としますが 次 の 場 合 には10 億 円 未 満 であっても 取 得 することができま 1 棟 全 体 の 評 価 額 が10 億 円 以 上 の 物 件 の 一 部 を 取 得 する 場 合 鑑 定 評 価 額 は10 億 円 以 上 であって 交 渉 によって10 億 円 未 満 で 取 得 する 場 合 複 数 の 物 件 を 一 括 で 取 得 する 場 合 に 当 該 物 件 が 従 たる 資 産 である 場 合 ⅱ) 1 物 件 当 たりの 最 高 投 資 額 1 物 件 当 たりの 投 資 金 額 の 当 該 投 資 後 における 本 投 資 法 人 が 保 有 する 不 動 産 等 及 び 資 産 対 応 証 券 等 の 価 格 の 合 計 額 に 対 する 割 合 の 上 限 は 原 則 として1/3としまただし 総 合 的 に 勘 案 して 妥 当 と 判 断 される 場 合 には この 割 合 を 超 える 物 件 を 取 得 することができまここで 当 該 投 資 後 における 本 投 資 法 人 が 保 有 する 不 動 産 等 及 び 資 産 対 応 証 券 等 の 価 格 の 合 計 額 とは 前 期 までの 投 資 不 動 産 等 及 び 資 産 対 応 証 券 等 の 評 価 額 合 計 額 当 期 における 不 動 産 等 及 び 資 産 対 応 証 券 等 の 購 入 額 ( 取 得 費 用 等 は 含 みません ) 並 びに 当 該 投 資 に 係 る 投 資 金 額 ( 取 得 費 用 等 は 含 みません )の 総 額 をいいま ⅲ) 取 得 価 格 の 制 限 不 動 産 等 又 は 資 産 対 応 証 券 等 に 投 資 する 際 の 取 得 価 格 については 原 則 として 鑑 定 評 価 額 を 上 限 としま ただし 次 の 場 合 には 当 該 資 産 の 取 得 によりファンド 全 体 の 当 期 における 基 準 となるNOI 利 回 りを 下 回 らな いことを 前 提 として 上 記 取 得 価 格 の 上 限 である 鑑 定 評 価 額 を 上 回 ることができるものとしま 長 期 固 定 の 賃 貸 借 契 約 によりキャッシュフローの 安 定 的 な 推 移 が 予 測 される 物 件 で かつ 中 長 期 的 に 安 定 して 分 配 金 の 創 出 に 資 することが 見 込 まれる 物 件 物 件 の 規 模 立 地 等 総 合 的 な 観 点 からファンド 全 体 のクオリティ 向 上 に 寄 与 されると 判 断 され かつ 中 長 期 的 に 安 定 して 分 配 金 の 創 出 に 資 することが 見 込 まれる 物 件 8 不 動 産 の 所 有 形 態 の 選 択 基 準 投 資 対 象 不 動 産 等 について 本 投 資 法 人 が 直 接 所 有 する 不 動 産 として 取 得 するのか 信 託 設 定 を 行 った 上 でそ の 受 益 権 として 取 得 する( 信 託 不 動 産 )のかについては 現 所 有 者 の 意 向 及 び 権 利 の 移 転 コスト 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 判 断 しま 9 フォワード コミットメントに 対 する 方 針 フォワード コミットメントを 行 う 場 合 には 価 格 変 動 リスク 等 に 鑑 み フォワード コミットメントを 履 行 できない 場 合 に 要 する 解 約 違 約 金 額 が 財 務 上 過 大 でないかを 含 め 慎 重 かつ 十 分 に 検 討 を 行 うこととしまま た 契 約 締 結 から 決 済 までの 間 は 当 該 物 件 の 不 動 産 鑑 定 評 価 額 及 び 事 業 収 支 見 込 みの 動 向 等 について 定 期 的 にモニタリングを 行 うこととしま

6 (ハ) 物 件 関 連 業 務 運 用 基 準 物 件 関 連 業 務 とは PM 業 務 テナント 一 般 媒 介 業 務 ( 募 集 業 務 ) LM/CM 業 務 物 件 移 管 業 務 をいいま 上 記 業 務 は 主 として 本 投 資 法 人 の 内 部 成 長 を 実 現 させるために 必 要 かつ 有 効 なものであり 以 下 の 基 本 方 針 に 基 づき 効 果 的 に 運 用 されま 1 AM/PMの 重 要 性 ファンドの 成 長 を 実 現 するためには AM( 資 産 運 用 会 社 )による 統 一 的 なマネジメントと 個 別 物 件 ごとの 施 設 管 理 賃 貸 管 理 工 事 管 理 を 統 括 するPM( 不 動 産 管 理 会 社 )による 専 門 的 運 用 が 重 要 で AMは 同 社 の 助 言 を 参 考 にしつつ 統 一 的 マネジメントを 行 うために 個 別 の 投 資 対 象 である 不 動 産 に 関 する 賃 貸 営 業 管 理 及 び 工 事 計 画 に 関 する 助 言 を 第 三 者 から 受 けることができるものとしま 当 該 助 言 を 与 える 者 として 東 京 建 物 株 式 会 社 ( 賃 貸 営 業 管 理 工 事 計 画 助 言 業 務 受 託 者 )を 選 任 していま また AMは 運 営 ノウハウの 高 いPMを 選 定 し 同 一 地 域 におけるPMの 集 約 を 進 めながら ポートフォリ オ 全 体 での 均 一 化 された 管 理 を 徹 底 させ 投 資 主 の 利 益 を 最 大 化 する 運 用 を 行 うものとしま PM 選 定 に 当 たっては 賃 貸 営 業 管 理 工 事 計 画 助 言 業 務 受 託 者 である 東 京 建 物 株 式 会 社 及 び 他 のPM(テナ ントとの 関 係 を 含 めて 現 場 を 熟 知 している 取 得 以 前 からの 既 存 管 理 会 社 若 しくは 既 に 本 投 資 法 人 の 他 物 件 の 管 理 受 託 をしている 者 等 )を 比 較 検 討 して 選 定 しま 比 較 検 討 に 当 たっては 運 営 ノウハウ 当 該 地 域 における PMの 集 約 化 の 状 況 等 を 考 慮 しながら 総 合 的 に 判 断 するものとしま 2 テナント 一 般 媒 介 業 務 受 託 者 の 活 用 テナント 一 般 媒 介 業 務 については PMを 通 じて 仲 介 業 務 を 取 り 扱 う 会 社 に 対 して 情 報 を 提 供 しままた テナント 一 般 媒 介 業 務 委 託 契 約 を 東 京 建 物 株 式 会 社 安 田 不 動 産 株 式 会 社 及 び 大 成 建 設 株 式 会 社 (テナント 一 般 媒 介 業 務 受 託 者 )と 締 結 し テナント 一 般 媒 介 業 務 を 委 託 しま 3 物 件 売 買 時 の 円 滑 な 取 引 執 行 物 件 売 買 時 の 円 滑 な 取 引 執 行 のために 必 要 に 応 じて 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 及 び 地 上 権 の 場 合 のみならず 不 動 産 信 託 受 益 権 の 場 合 においても 賃 貸 状 況 の 確 認 建 物 施 設 維 持 管 理 状 況 の 確 認 権 利 関 係 の 整 理 確 認 引 渡 の 準 備 確 認 等 に 関 する 物 件 移 管 業 務 委 託 契 約 を 東 京 建 物 株 式 会 社 と 締 結 し 必 要 に 応 じて 物 件 移 管 業 務 を 委 託 しま (ニ) 財 務 方 針 1 資 金 運 用 方 針 ⅰ) 敷 金 保 証 金 不 動 産 信 託 受 益 権 の 場 合 テナントから 預 かった 敷 金 保 証 金 は 原 則 として 全 額 信 託 勘 定 内 に 積 み 立 てますが ヒストリカルデー タの 蓄 積 や コミットメントラインの 導 入 等 の 手 当 てを 前 提 として 積 立 額 を 減 額 することもできま 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 地 上 権 の 場 合 テナントから 預 かった 敷 金 保 証 金 は 原 則 として 全 額 銀 行 普 通 預 金 口 座 内 又 は 定 期 預 金 口 座 内 に 積 み 立 てますが ヒストリカルデータの 蓄 積 や コミットメントラインの 導 入 等 の 手 当 てを 前 提 として 安 全 性 を 確 保 しつつ 資 金 の 効 率 的 運 用 を 目 指 し 積 立 額 を 減 額 することもできま ⅱ) 信 託 勘 定 内 現 預 金 ( 不 動 産 信 託 受 益 権 の 場 合 ) Moody'sの 短 期 格 付 P-2 以 上 の 銀 行 の 普 通 預 金 口 座 又 は 定 期 預 金 口 座 に 預 け 入 れま ⅲ) 投 資 法 人 勘 定 内 現 預 金 投 資 法 人 勘 定 内 現 預 金 についてⅱ)と 同 様 としまただし 金 融 機 関 からの 融 資 実 行 に 関 連 して 実 行 時 又 は 利 払 時 に 使 用 するために 開 設 する 普 通 預 金 口 座 はこれに 含 まれないものとしま なお 余 裕 資 金 については 原 則 として 以 下 の 優 先 順 位 で 支 出 を 行 い 残 金 については 上 記 と 同 様 の 運 用 を 行 うものとしま 再 投 資 ( 物 件 購 入 又 は 資 本 的 支 出 をいいま) 投 資 主 への 分 配 借 入 金 の 一 部 返 済 (ただし 金 銭 消 費 貸 借 契 約 上 の 返 済 期 限 が 到 来 している 場 合 には この 順 位 にかかわ らず 最 優 先 されるものとしま) ⅳ) デリバティブ 取 引 デリバティブ 取 引 に 係 る 権 利 は 本 投 資 法 人 に 係 る 負 債 から 生 じる 金 利 変 動 リスクその 他 のリスクをヘッジ することを 目 的 とした 運 用 に 限 るものとします( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (8) )

7 2 投 資 口 の 追 加 発 行 本 投 資 法 人 は 資 産 の 長 期 的 かつ 安 定 的 な 成 長 を 目 指 し 市 況 を 的 確 に 把 握 し かつ 投 資 口 の 希 薄 化 ( 新 規 投 資 口 の 追 加 発 行 による 投 資 口 の 持 分 割 合 の 低 下 本 投 資 口 の1 口 当 たりの 純 資 産 額 又 は 分 配 金 の 減 少 )に 配 慮 した 上 で 機 動 的 な 投 資 口 の 追 加 発 行 を 行 うものとします( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (4) ) 3 借 入 れ 及 び 投 資 法 人 債 発 行 ⅰ) 基 本 方 針 本 投 資 法 人 は 長 期 の 安 定 的 な 資 金 調 達 と 機 動 性 を 重 視 した 短 期 資 金 調 達 を 効 率 的 に 組 み 合 わせることに より 資 産 規 模 の 積 極 的 な 拡 大 と 投 資 主 への 安 定 的 な 金 銭 の 分 配 の 維 持 を 目 指 します( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (5) ) ⅱ) LTV(Loan to Value) LTVとは 以 下 の 式 により 算 出 された 比 率 をいい 本 投 資 法 人 の 資 産 総 額 に 対 する 負 債 の 割 合 を 表 しま ( 借 入 金 + 投 資 法 人 債 ) 資 産 総 額 ( 注 ) ( 注 ) 投 資 法 人 債 には 短 期 投 資 法 人 債 を 含 みま 資 産 総 額 とは LTV 計 算 時 点 における 直 近 の 決 算 期 末 貸 借 対 照 表 における 資 産 の 部 の 金 額 をいいま すが そのうち 本 投 資 法 人 が 保 有 する 特 定 資 産 ( 投 信 法 第 2 条 第 1 項 で 定 義 されるものをいいま )について 鑑 定 評 価 額 又 は 価 格 意 見 書 による 評 価 額 と 期 末 帳 簿 価 額 との 差 額 を 当 該 特 定 資 産 の 期 末 帳 簿 価 額 に 加 減 して 求 めた 金 額 としま LTVは55%までの 運 用 を 原 則 としますが 資 産 の 取 得 及 び 評 価 額 の 変 動 等 に 伴 い 一 時 的 に 上 記 数 値 を 超 えることがありま (ホ) その 他 1 本 投 資 法 人 は その 有 する 特 定 資 産 の 価 額 の 合 計 額 に 占 める 特 定 不 動 産 ( 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 若 しくは 地 上 権 又 は 不 動 産 の 所 有 権 土 地 の 賃 借 権 若 しくは 地 上 権 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 をいいま)の 価 額 の 合 計 額 の 割 合 を75% 以 上 とします( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (6) ) 2 資 金 動 向 市 況 動 向 一 般 経 済 情 勢 不 動 産 市 場 動 向 法 令 の 変 更 等 により 上 記 の 比 率 を 変 更 することがあ ります( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 3. 投 資 態 度 (9) ) 3 組 入 資 産 の 貸 付 け( 規 約 別 紙 1 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 5. 組 入 資 産 の 貸 付 け ) ⅰ) 資 産 の 効 率 的 運 用 を 図 り 高 い 運 用 成 果 の 獲 得 を 目 指 すため 後 記 (2) 投 資 対 象 a. 投 資 対 象 とする 資 産 の 種 類 に 定 める 資 産 のうち 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 及 び 地 上 権 について 貸 付 け( 駐 車 場 看 板 等 の 設 置 を 含 みま)を 行 うことができるものとしま ⅱ) 上 記 ⅰ)の 不 動 産 の 賃 貸 に 際 しては 敷 金 又 は 保 証 金 等 これらに 類 する 金 銭 を 受 け 入 れ 又 は 差 し 入 れること があり それらの 金 銭 を 受 け 入 れた 場 合 には 前 記 (ニ) 財 務 方 針 1 資 金 運 用 方 針 ⅰ) 敷 金 保 証 金 に 記 載 の 方 針 に 基 づき 運 用 しま ⅲ) 資 産 に 属 する 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 及 び 地 上 権 以 外 の 資 産 の 貸 付 けは 行 いません

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