Ⅰ. は じ め に 27 年 か ら の 不 況 の 影 響 で 不 動 産 競 売 物 件 が 増 加 し て い る 29 年 9 月 は 全 国 で 8 件 を 超 え た ( 前 年 同 月 は 約 6 件 ) ま た 不 動 産 競 売 の 情 報 が イ ン タ ー ネ ッ ト で 公

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1 29 年 12 月 重 回 帰 分 析 による マンション 競 売 物 件 の 価 格 形 成 分 析 ( 横 浜 市 内 の 事 例 より) 社 団 法 人 神 奈 川 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 会 員 伊 東 良 平 1

2 Ⅰ. は じ め に 27 年 か ら の 不 況 の 影 響 で 不 動 産 競 売 物 件 が 増 加 し て い る 29 年 9 月 は 全 国 で 8 件 を 超 え た ( 前 年 同 月 は 約 6 件 ) ま た 不 動 産 競 売 の 情 報 が イ ン タ ー ネ ッ ト で 公 開 さ れ る よ う に な り 入 札 者 も 増 え て い る よ う に 見 受 け ら れ る 競 売 物 件 が 増 加 し た 一 方 で 入 札 数 も 増 加 し て お り 落 札 価 格 が 通 常 の 不 動 産 仲 介 に よ る 価 格 水 準 と 異 な ら な い 事 例 も 見 ら れ る よ う に な っ て き た こ の こ と が さ ら に 債 権 者 ( 金 融 機 関 な ど ) が 任 意 売 却 で は な く 裁 判 所 に よ る 不 動 産 競 売 を 選 択 す る 傾 向 を 加 速 さ せ て い る と も 言 え る 本 稿 は 横 浜 地 方 裁 判 所 が 公 表 し て い る 競 売 物 件 の う ち 29 年 1 月 か ら 過 去 一 年 間 の 横 浜 市 内 の マ ン シ ョ ン の 競 落 事 例 に つ い て 所 在 区 や 築 年 数 な ど の デ ー タ か ら 重 回 帰 分 析 に よ り マ ン シ ョ ン の 競 売 物 件 の 価 格 形 成 に つ い て 分 析 を 試 み た も の で あ る マ ン シ ョ ン を 分 析 対 象 に 選 ん だ 理 由 は 区 分 所 有 の マ ン シ ョ ン は 用 途 利 用 方 法 が 特 定 さ れ て お り 最 有 効 使 用 が 現 状 の 継 続 利 用 以 外 に は 考 え ら れ な い た め 競 落 人 の 事 情 や 利 用 方 法 の 意 図 に よ り 価 格 形 成 が 大 き く 異 な る こ と が な い た め で あ る 中 古 マ ン シ ョ ン は 横 浜 市 内 の 居 住 用 不 動 産 の 中 で は 市 場 流 通 性 が 高 く 競 売 の 評 価 額 と 実 際 の 競 落 価 格 と の 関 係 を 見 る こ と が 容 易 で あ る こ と も 理 由 に あ る Ⅱ. 落 札 数 評 価 額 落 札 価 格 横 浜 地 方 裁 判 所 が 公 表 し て い る 平 成 21 年 1 月 か ら 過 去 一 年 間 の マ ン シ ョ ン の 競 売 落 札 事 例 に つ い て 区 分 所 有 の 店 舗 や 事 務 所 な ど の 事 例 と 思 わ れ る も の を 除 く と 横 浜 市 内 の 事 例 は 51 件 あ っ た こ の 51 物 件 に つ い て ま ず 売 却 基 準 価 額 ( 通 常 は 競 売 評 価 額 ) と 売 却 価 額 ( 通 常 は 競 落 価 格 ) と の 関 係 を 見 た 売 却 基 準 価 額 と 売 却 価 額 と の 相 関 係 数 は 86.44% で 売 却 価 額 の 売 却 基 準 価 額 か ら の 倍 率 の 平 均 は 1.4 で あ っ た 実 際 の 競 落 価 格 は 売 却 基 準 価 格 の 1.4 倍 程 度 高 い( 売 却 基 準 価 額 は 実 際 の 売 却 価 額 に 対 し て 平 均 で 約 29% 低 く な っ て い る ) こ と が 示 さ れ て い る ( [ 図 1 ] 参 照 ) 専 有 面 積 当 り の 売 却 基 準 価 格 ( 評 価 床 単 価 ) と 専 有 面 積 当 り の 売 却 価 額 と の 相 関 係 数 は 78.51% で あ っ た ( [ 図 2 ] 参 照 ) 仮 に す べ て の 物 件 が 基 準 価 額 で 落 札 さ れ た と す る と 図 1 図 2 の す べ て の 点 は 4 5 に 一 直 線 上 に 並 ぶ ( 相 関 係 数 1, 単 回 帰 係 数 1 ) 定 数 項 が 小 さ く 単 回 帰 係 数 が 約 1.4 で あ る こ と か ら 競 落 価 格 の 評 価 額 に 対 す る 乖 離 傾 向 は 物 件 の 単 価 に も 総 額 に も 深 い 関 係 は な く す べ て の 価 格 帯 で 競 落 価 格 は 評 価 額 の 1.4 倍 程 度 上 方 に 分 散 が 広 が っ て い る こ と に な る 2

3 図 1 6,, 5,, 4,, 3,, 2,, 1,, 競 落 価 格 2,, 4,, 競 売 評 価 総 額 ( 円 ) y = 1.44x 競 売 評 価 額 と 競 落 価 格 の 関 係 ( 総 額 ) 相 関 係 数 86.44% 単 回 帰 係 数 1.44 定 数 項 - 5,896 図 2 2,, 1,8, 1,6, 1,4, 1,2, 1,, 8, 6, 4, 2, 競 落 単 価 5, 1,, 1,5, 競 売 評 価 単 価 ( 円 / 坪 ) y = 1.429x 競 売 評 価 単 価 と 競 落 単 価 の 関 係 ( 床 単 価 ) 相 関 係 数 78.51% 単 回 帰 係 数 定 数 項 - 11,44 売 却 価 額 の 基 準 価 額 に 対 す る 比 率 の 平 均 は 1.4 標 準 偏 差 は.46 で 図 を 見 る 限 り 競 落 価 格 の 上 ぶ れ は 総 額 8 万 円 / 戸 以 上 床 単 価 4 万 円 / 坪 程 度 か ら 大 き く な っ て い る が 下 振 れ は ほ と ん ど し て い な い こ れ は 基 準 価 格 の.8 倍 未 満 で 入 札 し て も 3

4 買 受 可 能 価 額 を 下 回 る あ る い は 不 売 に な る 可 能 性 が 高 く 評 価 額 を 大 き く 下 回 る 価 格 で は 入 札 さ れ な い こ と が 理 由 と 考 え ら れ る Ⅲ. 定 量 的 デ ー タ と 単 価 と の 相 関 表 1 相 関 係 数 駅 距 離 築 年 数 所 在 階 項 目 管 理 費 等 床 単 価 専 有 面 積 バルコニー 面 積 総 戸 数 評 価 額 専 有 床 単 価 % -7.8% 24.44% % 7.12% 9.38% 3.92% 落 札 額 専 有 床 単 価 % % 32.59% % 4.51% 12.99% 4.87% [ 表 1 ]は 競 売 評 価 額 及 び 実 際 の 落 札 額 に つ い て 専 有 面 積 で 除 し た 床 単 価 と 公 表 さ れ て い る 7 項 目 の 要 因 に つ い て 相 関 係 数 を 求 め た も の で あ る こ れ を み る と 実 際 の 競 売 落 札 単 価 は 評 価 額 の 床 単 価 よ り も 駅 か ら の 距 離 と 所 在 階 と の 相 関 が 比 較 し て 高 く 築 年 数 と の 相 関 が 比 較 し て 低 い こ と が わ か る ま た 7 項 目 の 要 因 の 中 で は ど ち ら も 築 年 数 が 最 も 床 単 価 を 下 げ る 要 因 に な っ て い る こ と も わ か る 競 売 市 場 の 参 加 者 は 評 価 人 よ り も 築 年 数 に よ る 減 価 を 少 な く 考 え 駅 か ら の 距 離 と 所 在 階 を よ り 重 視 し て い る こ と が わ か る 競 売 の 評 価 額 は 通 常 積 算 価 格 と 収 益 価 格 が 関 連 づ け ら れ て 決 定 さ れ 取 引 事 例 比 較 法 は 適 用 さ れ な い 自 己 居 住 用 の マ ン シ ョ ン の 評 価 で は 積 算 価 格 が よ り 重 視 さ れ る 傾 向 も あ り 築 年 数 は 耐 用 年 数 に よ る 減 価 要 因 と し て 直 接 評 価 額 に 作 用 す る こ れ に 対 し て 競 売 の 市 場 参 加 者 は 周 辺 の マ ン シ ョ ン の 取 引 事 例 や 売 物 件 資 料 等 を 参 照 し 入 札 価 格 を 決 め る と 考 え ら れ る た め 駅 か ら の 距 離 や 階 数 な ど 比 較 が 易 し い デ ー タ を 事 例 と 対 象 物 件 と の 比 較 要 因 と し て 重 視 し て 意 思 決 定 さ れ や す い と も 考 え ら れ る Ⅳ. 区 ご と の 落 札 倍 率 競 売 落 札 価 格 の 競 売 評 価 額 と の 比 率 ( 落 札 倍 率 )の 各 区 の 平 均 と 標 準 偏 差 は [ 表 2 ] の 通 り で あ る こ れ を み る と 戸 塚 区 栄 区 緑 区 瀬 谷 区 の 落 札 額 が 評 価 額 に 近 く ( 栄 区 と 瀬 谷 区 は 件 数 が 少 な い た め も あ る ) 中 区 と 西 区 で 両 者 の 開 き が 大 き く な っ て い る こ と が わ か る 北 部 の 区 の 落 札 倍 率 が 概 ね 全 市 平 均 を 上 回 っ て お り 横 浜 市 北 部 の 競 売 評 価 額 が 市 場 の 認 識 よ り 低 い 傾 向 が あ る よ う に 思 わ れ る 4

5 表 2 件 数 平 均 標 準 偏 差 鶴 見 区 神 奈 川 区 西 区 中 区 南 区 港 南 区 磯 子 区 金 沢 区 戸 塚 区 栄 区 港 北 区 泉 区 保 土 ヶ 谷 区 都 筑 区 青 葉 区 緑 区 旭 区 瀬 谷 区 全 市 評 価 額 と 落 札 額 の 比 率 ( 区 ご と ) Ⅴ. 区 ご と の 回 帰 分 析 各 区 別 に 落 札 事 例 を 分 類 し 1 駅 か ら の 距 離 2 築 年 数 3 階 層 4 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 等 の 専 有 面 積 当 た り の 単 価 5 専 有 面 積 6 バ ル コ ニ ー 面 積 7 マ ン シ ョ ン 全 体 の 総 戸 数 の 7 項 目 に つ い て 専 有 面 積 当 た り の 落 札 単 価 を 被 説 明 変 数 と す る 重 回 帰 分 析 を 行 っ た 結 果 が [ 別 表 ]で あ る 瀬 谷 区 泉 区 栄 区 都 筑 区 で は 物 件 数 が 少 な く 回 帰 分 析 が 行 え な い と 判 断 し た た め 同 じ 沿 線 に あ る 隣 接 区 ( 瀬 谷 区 泉 区 は 旭 区 栄 区 は 磯 子 区 都 筑 区 は 港 北 区 ) に ま と め た こ の 分 析 の 結 果 横 浜 市 全 体 及 び 区 ご と の マ ン シ ョ ン の 価 格 形 成 に つ い て 以 下 の 特 徴 が 指 摘 さ れ る ⅰ. 横 浜 市 全 体 ま ず 横 浜 市 全 体 に つ い て は 7 項 目 と の 重 相 関 係 数 が 77.7% 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 (R2)は 59.8% で あ っ た 回 帰 の 切 片 は 126 万 円 / 坪 駅 か ら の 距 離 1m 当 り 131 円 / 坪 の 減 少 築 年 数 1 年 当 り 21,85 円 / 坪 の 減 少 1 階 上 が る ご と に 17,29 円 / 坪 の 増 加 専 有 面 積 1 m2 当 り の 管 理 費 等 が 1 円 上 が る ご と に 43.6 円 / 坪 の 減 少 専 有 面 積 が 1 m2 増 え る ご と に 8 円 / 坪 の 減 少 バ ル コ ニ ー が 1 m2 増 え る ご と に 555 円 / 坪 の 増 加 総 戸 数 が 1 戸 増 え る ご と に 349 5

6 円 / 坪 の 増 加 が 認 め ら れ る こ と を 意 味 す る ただし 管 理 費 単 価 専 有 面 積 バ ル コ ニ ー 面 積 に つ い て は 標 準 誤 差 が そ れ ぞ れ 26.1 円 / 坪 625 円 / 坪 1,634 円 / 坪 と 大 き く こ の 3 つ の 要 因 に つ い て は あ ま り 確 定 的 な 傾 向 が な い こ と も 意 味 す る 回 帰 全 体 の 標 準 誤 差 は 21.1 万 円 で あ る 横 浜 市 全 体 で は 決 定 係 数 が 6% を 下 回 っ て お り 上 記 7 つ の 要 因 で は マ ン シ ョ ン の 価 格 形 成 の う ち 4 割 を 説 明 し き れ て い な い こ と を 意 味 し 下 記 の 式 の 説 得 力 が 59.8% で あ る こ と を 示 す ( 中 古 マ ン シ ョ ン 単 価 ) = 1,26, ( 駅 距 離 m )- 21,85 ( 築 年 数 ) + 17,29 ( 階 ) ( 管 理 費 単 価 円 / 坪 月 ) - 8 ( )+ 555 (バ ル コ ニ ー 面 積 m2 ) ( 総 戸 数 ) ( 単 位 : 円 / 坪 ) マ ン シ ョ ン の 価 格 は 最 寄 駅 の 属 性 や 周 辺 環 境 な ど 外 部 要 因 内 装 や 設 備 の 良 否 や 窓 か ら の 景 観 な ど 内 部 要 因 が 重 要 で あ る こ と は 言 う ま で も な く 定 量 的 に 表 わ せ な い 要 因 を 考 慮 す る 必 要 が あ る [ 図 3 ]は 横 浜 全 市 51 件 の 競 落 さ れ た マ ン シ ョ ン の 専 有 面 積 と 落 札 価 格 の 分 布 で あ る 3 m2 を 下 回 る ユ ニ ッ ト は 面 積 に 関 わ ら ず 5 万 円 未 満 で 落 札 さ れ る ケ ー ス が 多 く 5 m2 を 超 え る と 急 激 に 価 格 の 分 布 が 上 下 に 広 が っ て い る こ と が わ か る 8 m2 を 超 え る ユ ニ ッ ト は 少 な く あ っ て も 価 格 が ま ち ま ち で あ る 専 有 面 積 6 m2 価 格 1,3 万 円 を 中 心 に 分 布 し て お り 中 に は 5 m2 を 超 え て も 5 万 円 を 下 回 っ て い る 事 例 も あ る 図 3 45,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, こ れ は 競 売 物 件 に つ い て は 管 理 費 修 繕 積 立 金 の 滞 納 額 が 実 売 価 格 か ら 控 除 さ れ て い る こ と が 理 由 と し て 考 え ら れ る 残 念 な が ら 管 理 費 修 繕 積 立 金 等 の 滞 納 額 に 6

7 つ い て は デ ー タ ベ ー ス と し て 公 表 さ れ て お ら ず ( 物 件 明 細 書 に は 記 載 が あ る が 一 覧 化 さ れ て い な い ) 分 析 の 対 象 と す る こ と が で き な か っ た 競 落 床 単 価 と 築 年 数 の 相 関 を み る と [ 図 4 ]の 通 り 明 確 な 負 相 関 が 認 め ら れ る 注 目 す べ き は 昭 和 58 年 の 耐 震 基 準 の 改 正 に よ る 影 響 ( 旧 耐 震 基 準 が 新 耐 震 基 準 か )に よ る 明 確 な 格 差 が 認 め ら れ ず 敷 地 権 の 価 値 に よ る 築 年 の 影 響 し な い 部 分 の 価 格 の 考 慮 が 全 く さ れ て い な い よ う に 見 え る こ と で あ る 仮 に 建 物 が 古 く な り 解 体 を 余 儀 な く さ れ て も 敷 地 全 体 の 土 地 価 格 の 共 有 持 分 割 合 が ベ ー ス の 資 産 価 値 と し て 認 め ら れ る は ず で あ る が 実 態 は あ た か も 敷 地 権 も 含 め て 償 却 資 産 で あ る か の よ う な 価 格 形 成 が な さ れ て い る こ れ は マ ン シ ョ ン の 建 替 協 議 な ど が 現 実 に 大 き な 困 難 を 伴 い ベ ー ス と し て の 敷 地 権 の 価 値 を 中 古 マ ン シ ョ ン で 加 味 す る こ と が で き な い と 市 場 参 加 者 に 判 断 さ れ て い る 結 果 で は な い か と 思 わ れ る 図 4 売 却 単 価 ( 円 / 坪 ) 築 年 - 売 却 単 価 2,, 1,8, 1,6, 1,4, 1,2, 1,, 8, 6, 4, 2, 築 年 数 ⅱ. 各 区 の 特 徴 つ づ い て 北 部 か ら 順 に 各 区 の マ ン シ ョ ン 競 落 事 例 を 区 ご と に 見 て ゆ く 重 回 帰 分 析 の 結 果 は [ 別 表 ]を 参 照 さ れ た い 1. 鶴 見 区 鶴 見 区 の 競 落 事 例 の 専 有 面 積 と 売 却 価 格 の 分 布 は [ 図 5 ]の 通 り で あ る 別 表 の 通 り 7 項 目 と の 相 関 係 数 は 91.1% 決 定 係 数 は 79.8% で 7 項 目 関 連 性 が 非 常 に 高 い こ と が わ か る 築 年 数 の 影 響 が 市 全 域 よ り も 大 き く な っ て お り 階 数 の 影 響 が 小 さ く な っ て い る た だ し 階 数 の 標 準 誤 差 も 大 き く 必 ず し も 上 層 階 で あ る こ と で 単 価 が 増 加 す る と は 言 え な い 専 有 面 積 が 大 き い ほ ど 単 価 が 下 落 す る 傾 向 が 強 く な っ て い る が ( 偏 回 帰 係 数 が - 2,526) こ れ は 鶴 見 区 内 に 小 型 の 投 資 用 ワ ン ル ー ム マ ン シ ョ ン が 多 い こ と が 理 由 7

8 と 考 え ら れ る バ ル コ ニ ー 面 積 の 影 響 も 大 き く な っ て い る 5 m2 前 後 の 物 件 が 多 く 7 m2 を 超 え る 落 札 事 例 は 少 な く な っ て い る 図 5 図 6 45,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 鶴 見 区 神 奈 川 区 2. 神 奈 川 区 神 奈 川 区 で は 7 項 目 に 対 す る 重 相 関 係 数 が 86.5% 決 定 係 数 が 67.5% で 鶴 見 区 よ り も 7 項 目 以 外 の 要 因 の マ ン シ ョ ン の 価 格 形 成 に 対 す る 影 響 が 大 き い こ と を 示 し て い る 偏 回 帰 係 数 の 中 で 駅 か ら の 距 離 が 1m で 29,2 円 / 坪 と 全 市 で 最 も 高 い 数 値 と な っ て い る 神 奈 川 区 内 の マ ン シ ョ ン に つ い て は 駅 か ら の 距 離 が 重 視 さ れ て い る こ と を 示 す 価 格 と 面 積 の 分 布 は [ 図 6 ] 参 照 の こ と 3. 西 区 重 相 関 係 数 が 92.6% 決 定 係 数 が 8.7% で 全 市 中 で 最 も 高 く な っ て い る ( 中 古 マ ン シ ョ ン 単 価 ) = 1,371, ( 駅 距 離 )- 34,97 ( 築 年 数 ) + 18,982 ( 階 ) ( 管 理 費 単 価 ) - 3,179 ( )+ 34,876 (バ ル コ ニ ー 面 積 ) + 4,164 ( 総 戸 数 ) と い う 式 で 西 区 内 の マ ン シ ョ ン 価 格 の 8% 以 上 が 説 明 出 来 て し ま う こ と を 意 味 す る 注 目 す べ き は 西 区 の マ ン シ ョ ン で は バ ル コ ニ ー 面 積 と 総 戸 数 の 影 響 が 極 め て 大 き い こ と で あ る 西 区 内 の マ ン シ ョ ン は 横 浜 以 外 の 最 寄 駅 が 戸 部 や 平 沼 橋 な ど 少 な く 商 業 地 域 内 で 屋 外 空 間 の 小 さ い マ ン シ ョ ン が 多 い た め バ ル コ ニ ー や 共 用 施 設 の 価 値 が 大 き く 評 価 さ れ て い る 可 能 性 が あ る 8

9 図 7 図 8 45,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 西 区 中 区 4. 中 区 重 相 関 係 数 が 78.5% 決 定 係 数 が 5.8% で 重 回 帰 式 の 説 明 力 が 市 全 体 の も の よ り も 低 く な っ て い る お そ ら く 中 区 内 の マ ン シ ョ ン は 関 内 地 区 伊 勢 佐 木 町 周 辺 野 毛 地 区 本 牧 地 区 山 手 地 区 マ リ ン タ ワ ー 周 辺 な ど 立 地 条 件 が 多 種 多 様 で あ り 定 量 数 値 7 項 目 で は 説 明 の で き な い 要 因 が 価 格 形 成 に 大 き く 作 用 し て い る も の と 考 え ら れ る 5. 南 区 重 相 関 係 数 88.% 決 定 係 数 74.4% で 鶴 見 区 に 次 い で 高 い 数 値 と な っ て い る ま た 事 例 数 が 62 で 市 内 で 最 も 多 く な っ て い る 図 9 図 1 45,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 南 区 保 土 ヶ 谷 区 南 区 内 の マ ン シ ョ ン の ほ と ん ど が 京 浜 急 行 沿 線 か 市 営 地 下 鉄 沿 線 で あ り 駅 の 乗 降 9

10 客 数 や 駅 周 辺 の 街 区 環 境 な ど も 各 駅 で 大 き く 異 な ら な い た め こ こ で 挙 げ た 7 項 目 の 影 響 が 比 較 し て 強 い と 考 え ら れ る 6. 保 土 ヶ 谷 区 重 相 関 係 数 84.2% 決 定 係 数 62.4% で 市 内 全 域 よ り も や や 高 い 数 値 と な っ て い る 回 帰 式 の 切 片 が 889,919 と 隣 接 す る 西 区 南 区 戸 塚 区 よ り も 小 さ く な っ て い る 保 土 ヶ 谷 区 内 の マ ン シ ョ ン は 駅 か ら 離 れ て い る 大 規 模 な も の が 多 く 平 均 的 に 単 価 の 安 い も の が 多 い た め と み ら れ る 7. 戸 塚 区 重 相 関 係 数 78.% 決 定 係 数 51.7% で 市 内 全 域 よ り も 低 く な っ て い る 戸 塚 区 内 の マ ン シ ョ ン も 保 土 ヶ 谷 区 と 同 様 駅 か ら 離 れ て お り 大 規 模 な も の が 多 く あ る 駅 か ら の 距 離 に 対 す る 偏 回 帰 係 数 が 市 内 で 最 も 低 い バ ス 利 用 を 前 提 と し た 物 件 が 多 い こ と が 影 響 し て い る た め と 思 わ れ る 図 1 1 図 ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 戸 塚 区 港 南 区 8. 港 南 区 重 相 関 係 数 84.% 決 定 係 数 62.5% で 市 全 域 の 係 数 よ り も 高 く な っ て い る 特 徴 的 な こ と は 落 札 単 価 の 専 有 面 積 に 対 す る 偏 回 帰 係 数 が 大 き な 正 の 値 ( 4,744 円 / 坪 )と な っ て い る こ と で あ る 港 南 区 の マ ン シ ョ ン は 大 き く な る ほ ど 単 価 が 高 く な る こ と を 意 味 し 小 さ い ユ ニ ッ ト の 人 気 が 非 常 に 低 い こ と を 意 味 し て い る 9. 磯 子 区 栄 区 前 述 の 通 り 栄 区 の 事 例 が 少 な い た め 同 じ 京 浜 東 北 線 沿 線 の 磯 子 区 と 合 わ せ て 重 回 帰 分 析 を 行 っ た 重 相 関 係 数 は 84.3% 決 定 係 数 は 65.2% で 市 全 体 の 値 よ り も 高 い バ ル コ ニ ー 面 積 に 対 す る 偏 回 帰 係 数 が 負 の 値 ( バ ル コ ニ ー が 大 き い ほ ど 専 有 面 積 当 た り の 価 格 が 下 が る ) と な っ て お り 不 自 然 で あ る が 標 準 誤 差 も 大 き く デ ー タ の 信 1

11 頼 性 に 起 因 す る も の と 考 え ら れ る 磯 子 区 栄 区 の 専 有 面 積 と 総 額 の 分 布 ( [ 図 1 3 ]) は 市 全 体 の 分 布 と 近 く な っ て お り 市 内 で も 標 準 的 な マ ン シ ョ ン 分 布 の 区 と な っ て い る と 考 え ら れ る 図 1 3 図 ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 磯 子 区 栄 区 金 沢 区 1. 金 沢 区 重 相 関 係 数 89.3% 決 定 係 数 68.9% で 比 較 的 高 い 数 値 と な っ て い る 注 目 す べ き は 築 年 数 に 対 す る 偏 回 帰 係 数 で 築 年 1 年 ご と に 31,484 円 / 坪 の 下 落 と 西 区 に 次 い で 市 内 2 番 目 に 大 き な 数 値 と な っ て い る 点 で あ る 市 内 全 体 の 数 値 よ り も 1, 円 / 坪 高 い 駅 か ら の 距 離 に 対 す る 係 数 も 1m で 21,7 円 / 坪 と 市 内 全 域 の 係 数 と 比 べ 大 き く な っ て お り( 市 内 で 2 番 目 に 高 い ) 金 沢 区 内 の 中 古 マ ン シ ョ ン は 築 年 と 駅 か ら の 距 離 が 価 格 に 強 い 影 響 を 与 え て い る 模 様 で あ る 1 1. 港 北 区 都 筑 区 都 筑 区 の 事 例 が 少 な く 隣 接 区 で 市 営 地 下 鉄 の 沿 線 に あ る 港 北 区 と 合 わ せ て 重 回 帰 分 析 を 行 っ た 重 相 関 係 数 が 73.% 決 定 係 数 が 45.6% で 低 い 数 値 と な っ て い る こ れ は 最 寄 駅 の 属 性 や 周 辺 環 境 な ど 7 項 目 以 外 の 価 格 形 成 要 因 が 中 古 マ ン シ ョ ン 価 格 に 影 響 を 与 え て い る こ と を 意 味 し て い る 港 北 区 に は 東 急 東 横 線 J R 横 浜 線 市 営 地 下 鉄 の 3 線 が 通 っ て お り 市 内 唯 一 の 新 幹 線 の 駅 で あ る 新 横 浜 が あ る な ど 地 域 性 が 区 内 各 地 区 で 異 な っ て い る た め 定 量 的 7 項 目 だ け で は 評 価 が 難 し い こ と を 意 味 し て い る と 言 え る 偏 回 帰 係 数 の 切 片 は 174 万 円 と 市 内 で 最 も 高 く な っ て お り 東 横 沿 線 や 新 横 浜 港 北 ニ ュ ー タ ウ ン の 人 気 が 依 然 高 い こ と を 示 し て い る 1 2. 青 葉 区 重 相 関 係 数 89.8% 決 定 係 数 7.8% と か な り 高 い 数 値 を 示 し て い る 特 徴 的 な の は 階 層 に 対 す る 偏 回 帰 係 数 が 負 に な っ て お り 低 層 階 の 方 が 単 価 が 高 11

12 い こ と を 示 し て い る こ と で あ る 青 葉 区 内 の マ ン シ ョ ン は 丘 陵 地 に 立 つ 庭 園 が 広 い も の も あ り 1 階 に 専 用 庭 が 設 け ら れ て い る な ど 低 層 階 の 方 が 環 境 の 良 い 物 件 が あ る た め か も 知 れ な い 図 1 5 図 ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 港 北 区 都 筑 区 青 葉 区 1 3. 緑 区 重 相 関 係 数 が 79.1% 決 定 係 数 が 38.8% と 非 常 に 低 く な っ て い る 競 落 さ れ た 事 例 は 専 有 面 積 5 m2 前 後 の も の に 集 中 し て お り ( [ 図 1 7 ]) 適 切 な 回 帰 係 数 が 求 め ら れ た と は 考 え に く い 図 1 7 図 ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, ,, 4,, 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 緑 区 旭 区 瀬 谷 区 泉 区 1 4. 旭 区 瀬 谷 区 泉 区 瀬 谷 区 と 泉 区 の 事 例 が 少 な く 同 じ 相 鉄 沿 線 の 旭 区 と 合 わ せ て 重 回 帰 分 析 を 行 っ た 重 相 関 係 数 73.7% 決 定 係 数 44.6% で 低 く な っ て い る 12

13 港 北 区 都 筑 区 と 同 様 に 最 寄 駅 や 周 辺 環 境 な ど 7 項 目 以 外 の 要 因 が 強 く 働 い て い る 可 能 性 が あ る 駅 か ら 離 れ て お り バ ス 利 用 を 前 提 と し た 物 件 も 多 く 単 純 に 駅 か ら の 距 離 だ け で は 評 価 で き な い マ ン シ ョ ン も 存 在 す る こ と は 確 か で あ る Ⅴ. ま と め 以 上 簡 単 に 横 浜 市 内 の マ ン シ ョ ン の 競 落 事 例 に つ い て 定 量 数 値 の 重 回 帰 分 析 に よ り そ の 特 徴 を 読 み 解 い て み た 今 後 は 更 地 や 戸 建 住 宅 な ど に 分 析 の 対 象 を 広 げ ま た 用 途 地 域 や 画 地 形 状 な ど の 定 性 的 デ ー タ も ダ ミ ー 変 数 を 用 い る な ど の 方 法 で 分 析 を 試 み る こ と も 考 え て い る 皆 様 の ご 意 見 と ご 支 援 を 賜 り た い 以 上 ( 補 足 説 明 ) 相 関 係 数 : 2 組 の 数 量 デ ー タ 間 の 相 関 ( 類 似 性 の 度 合 ) を 示 す 統 計 的 指 標 2 組 の デ ー タ 系 列 を そ れ ぞ れ x x, x, x, x, y y, y, y, y と す る と そ の 平 均 は x = y = で 表 わ さ れ る x, y の 標 準 偏 差 は 平 均 か ら 個 々 の 値 が ど れ だ け 上 下 に 離 れ て い る か を 総 合 し た 度 合 を 示 し そ れ ぞ れ σ = ( ), σ = ( ) で 表 わ さ れ る x と y の 共 分 散 は cov(x, y ) = ( )( ) で 表 わ さ れ る 指 標 で あ り x と y の 関 係 性 を 示 す 指 標 で あ る x と y の 相 関 係 数 は ρ = (, ) ( 共 分 散 を そ れ ぞ れ の 標 準 偏 差 で 割 っ た 指 標 ) で 2 つ の デ ー タ 系 列 が 全 く 同 一 の 傾 向 を 持 っ て い る ( x が 増 加 す れ ば 必 ず y が 同 じ 度 合 で 増 加 す る )と き 1( 完 全 相 関 ) 全 く 反 対 の 方 向 性 を 持 っ て い る( x が 増 加 す れ ば 必 ず y が 同 じ 度 合 で 減 少 す る )と き - 1( 完 全 負 相 関 ) 2 つ の デ ー タ 系 列 が 全 く 関 係 が な い( x が 増 加 し て も y が 全 く 増 減 し な い ) と き ( 完 全 無 相 関 ) に な る 相 関 係 数 は -1 ρ 1 で あ る 重 回 帰 分 析 : 従 属 変 数 と 説 明 変 数 の 間 に 式 を 当 て は め 従 属 変 数 が 説 明 変 数 に よ っ て ど れ く ら い 説 明 で き る の か を 定 量 的 に 分 析 す る こ と 説 明 変 数 が 1 つ な ら ば 単 回 帰 分 析 2 つ 以 上 な ら ば 重 回 帰 分 析 と 呼 ぶ 例 え ば あ る 三 つ の デ ー タ A B C の 関 係 が A = X B + Y C に な っ て い る の で は な い 13

14 か と 推 測 し そ の 推 測 に 基 づ き B と C の 実 際 の 数 値 を す べ て 入 力 し A の 想 定 値 と 実 際 の A と を 比 較 し て す べ て の デ ー タ の 差 異 の 2 乗 の 合 計 が 最 も 小 さ く な る よ う に X と Y を 計 算 す る こ の 計 算 さ れ た X と Y を 式 に 当 て は め A と B C と の 関 係 式 を 推 定 す る 典 型 的 な 重 回 帰 式 は y i = a + a 1 x 1i + a 2 x 2i + a 3 x 3i + +a n x ni で 計 算 さ れ た 値 で あ る yと i 現 実 の y の デ ー タ 値 と の 差 の 2 乗 の 合 計 ( i: 1~ n ま で の 合 計 ) が 最 も 小 さ く な る よ う な a を 計 算 す る 偏 回 帰 係 数 : 説 明 変 数 が 被 説 明 変 数 ( 従 属 変 数 ) に ど れ だ け 影 響 を 与 え る か を 示 す 係 数 回 帰 式 が y i = a + a 1 x 1i + a 2 x 2i + a 3 x 3i + +a n x ni で 想 定 さ れ て い る 場 合 の a 回 帰 の 切 片 は a 重 相 関 係 数 : 標 重 回 帰 分 析 に お け る 各 説 明 変 数 と 被 説 明 変 数 の 総 体 的 な 相 関 係 数 上 記 の 計 算 さ れ た 値 で あ る y i が 現 実 の y を ど れ だ け 説 明 で き て い る か を 示 す 指 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 : 説 明 変 数 が 多 く サ ン プ ル デ ー タ が 少 な い と き に 説 明 変 数 の 数 だ け 回 帰 式 が 誤 っ て 実 体 を 正 し く 説 明 し て い る と 示 し て し ま う こ と を 回 避 す る た め 説 明 変 数 の 数 だ け 説 得 性 を 低 め た 決 定 係 数 重 回 帰 式 の 説 明 性 を 示 す 指 数 た と え ば 説 明 変 数 が 7 つ で サ ン プ ル デ ー タ が 7 個 だ け の 場 合 上 記 式 は 連 立 方 程 式 を 解 い た だ け の こ と な の で 重 相 関 係 数 は 1% に な る し か し こ れ は サ ン プ ル 数 が 少 な い か ら 重 相 関 係 数 が 高 く な っ た だ け の こ と で 数 式 が 実 体 を 正 確 に 示 し て い る こ と を 意 味 し な い 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 は 説 明 変 数 分 だ け デ ー タ 数 が 少 な い こ と を 前 提 と し 回 帰 式 の 説 明 力 を 示 し た も の 14

15 別 表 全 市 鶴 見 区 神 奈 川 区 重 相 関 係 数 R 77.69% 重 相 関 係 数 R 91.12% 重 相 関 係 数 R 86.52% 重 決 定 係 数 R2 6.36% 重 決 定 係 数 R2 83.3% 重 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 標 準 誤 差 211,493 標 準 誤 差 151,729 標 準 誤 差 237,269 事 例 数 51 事 例 数 45 事 例 数 32 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 切 片 1,26,496 63,68 切 片 1,448, ,51 切 片 1,7, ,85 駅 距 離 m 駅 距 離 m 駅 距 離 m 築 年 数 -21,85 1,135 築 年 数 -27,144 2,844 築 年 数 -19,773 5,117 階 17,29 2,996 階 11,8 11,336 階 8,46 2,674 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 ,526 1, ,93 ハ ルコニー 面 積 m ,634 ハ ルコニー 面 積 m2 7,834 3,47 ハ ルコニー 面 積 m2 8,516 1,563 総 戸 数 総 戸 数 総 戸 数 2,219 1,286 西 区 中 区 南 区 重 相 関 係 数 R 92.46% 重 相 関 係 数 R 78.45% 重 相 関 係 数 R 87.96% 重 決 定 係 数 R % 重 決 定 係 数 R % 重 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R2 8.65% 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R2 5.77% 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 標 準 誤 差 163,481 標 準 誤 差 231,31 標 準 誤 差 146,338 事 例 数 29 事 例 数 33 事 例 数 62 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 切 片 1,371, ,211 切 片 1,59, ,855 切 片 1,467, ,555 駅 距 離 m 駅 距 離 m 駅 距 離 m 築 年 数 -34,97 4,46 築 年 数 -27,63 4,676 築 年 数 -2,782 3,69 階 18,982 4,45 階 -11,789 17,133 階 16,888 7,561 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 ,179 2, ,61-4,884 1,538 ハ ルコニー 面 積 m2 34,876 8,65 ハ ルコニー 面 積 m2-6,497 1,375 ハ ルコニー 面 積 m2 2,681 5,619 総 戸 数 4,164 1,184 総 戸 数 総 戸 数 保 土 ヶ 谷 区 戸 塚 区 港 南 区 重 相 関 係 数 R 84.19% 重 相 関 係 数 R 78.1% 重 相 関 係 数 R 83.95% 重 決 定 係 数 R2 7.88% 重 決 定 係 数 R2 6.86% 重 決 定 係 数 R2 7.48% 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 標 準 誤 差 15,114 標 準 誤 差 175,576 標 準 誤 差 161,497 事 例 数 32 事 例 数 38 事 例 数 34 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 切 片 889,919 26,562 切 片 1,78,911 33,25 切 片 1,75,17 357,289 駅 距 離 m 駅 距 離 m 駅 距 離 m 築 年 数 -12,833 3,546 築 年 数 -18,56 4,59 築 年 数 -18,846 3,884 階 3,718 8,666 階 11,153 18,371 階 11,711 13,379 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 , ,957 4,744 3,351 ハ ルコニー 面 積 m2 1,86 3,721 ハ ルコニー 面 積 m2 4,274 5,871 ハ ルコニー 面 積 m2-1,884 7,571 総 戸 数 総 戸 数 総 戸 数 磯 子 区 栄 区 金 沢 区 港 北 区 都 筑 区 重 相 関 係 数 R 84.32% 重 相 関 係 数 R 89.31% 重 相 関 係 数 R 72.97% 重 決 定 係 数 R2 71.1% 重 決 定 係 数 R % 重 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 標 準 誤 差 149,6 標 準 誤 差 182,812 標 準 誤 差 238,891 事 例 数 42 事 例 数 21 事 例 数 51 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 切 片 1,179, ,381 切 片 1,594, ,141 切 片 1,735,79 246,612 駅 距 離 m 駅 距 離 m 駅 距 離 m 築 年 数 -14,179 2,729 築 年 数 -31,484 5,51 築 年 数 -2,478 4,248 階 12,84 15,484 階 11,867 18,36 階 25,612 13,282 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 , ,472-2,767 1,883 ハ ルコニー 面 積 m2-5,289 5,81 ハ ルコニー 面 積 m2 2,256 1,91 ハ ルコニー 面 積 m2-2,892 4,871 総 戸 数 総 戸 数 総 戸 数 青 葉 区 緑 区 旭 区 瀬 谷 区 泉 区 重 相 関 係 数 R 89.76% 重 相 関 係 数 R 79.12% 重 相 関 係 数 R 73.67% 重 決 定 係 数 R2 8.56% 重 決 定 係 数 R2 62.6% 重 決 定 係 数 R % 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R2 7.84% 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R2 38.8% 自 由 度 調 整 済 決 定 係 数 R % 標 準 誤 差 16,61 標 準 誤 差 176,365 標 準 誤 差 173,61 事 例 数 22 事 例 数 19 事 例 数 41 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 項 目 偏 回 帰 係 数 標 準 誤 差 切 片 1,45, ,48 切 片 1,687, ,581 切 片 795, ,35 駅 距 離 m 駅 距 離 m 駅 距 離 m 築 年 数 -2,866 3,21 築 年 数 -16,337 6,785 築 年 数 -17,545 4,839 階 -25,965 24,552 階 23,617 35,7 階 31,267 14,696 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 管 理 費 単 価 ,53 2,73-11,65 8, ,55 ハ ルコニー 面 積 m2-2,253 3,759 ハ ルコニー 面 積 m2 8,947 1,935 ハ ルコニー 面 積 m2 5,47 5,6 総 戸 数 1, 総 戸 数 149 2,34 総 戸 数

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