同 森 本 麻 維 子 同 柴 野 高 之 事 実 第 一 当 事 者 の 求 めた 裁 判 一 請 求 の 趣 旨 主 文 同 旨 二 請 求 の 趣 旨 に 対 する 答 弁 1 原 告 の 請 求 を 棄 却 する 2 訴 訟 費 用 は 原 告 の 負 担 とする 第 二 当 事 者 の 主

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1 平 成 11 年 11 月 24 日 判 例 集 未 掲 載 大 阪 地 判 管 理 費 等 の 徴 収 中 間 取 得 者 の 支 払 義 務 1 特 別 修 繕 費 の 未 納 者 から 区 分 所 有 建 物 を 競 売 により 取 得 し さらに 第 三 者 にこれを 売 却 した 中 間 取 得 者 も 特 定 承 継 人 として 特 別 修 繕 費 等 の 支 払 義 務 を 負 うとした 事 例 2 競 売 手 続 において 共 用 部 分 の 修 繕 費 の 未 納 につき 公 示 を 欠 くことによる 不 利 益 や 負 担 は 本 来 の 債 務 者 で ある 前 区 分 所 有 者 との 間 で 解 決 すべき 内 部 的 な 負 担 の 問 題 で 管 理 組 合 法 人 に 対 して 対 抗 し 得 る 事 由 では ないとした 事 例 平 成 11 年 11 月 24 日 言 渡 同 日 判 決 原 本 交 付 裁 判 所 書 記 官 平 成 11 年 (ワ) 第 6410 号 約 定 金 請 求 事 件 平 成 11 年 10 月 27 日 口 頭 弁 論 終 結 主 文 一 被 告 は 原 告 に 対 し 金 100 万 5,638 円 及 びこれに 対 する 平 成 7 年 4 月 29 日 から 上 支 払 済 みま で 年 5 分 の 割 合 による 金 員 を 支 払 え 二 訴 訟 費 用 は 被 告 の 負 担 とする 三 この 判 決 は 仮 に 執 行 することができる 当 事 者 大 阪 市 区 丁 目 番 号 原 告 X1 管 理 組 合 法 人 上 代 表 者 理 事 X2 上 訴 訟 代 理 人 弁 護 士 丸 橋 茂 同 岡 本 満 喜 子 大 阪 府 市 町 丁 目 番 号 被 告 Y1 上 代 表 者 取 締 役 Y2 上 訴 訟 代 理 人 弁 護 士 大 川 治 同 木 村 保 男 同 的 場 悠 紀 同 川 村 俊 雄 同 中 井 康 之 同 福 田 健 次 同 青 海 利 之 同 飯 島 奈 絵 同 林 邦 彦

2 同 森 本 麻 維 子 同 柴 野 高 之 事 実 第 一 当 事 者 の 求 めた 裁 判 一 請 求 の 趣 旨 主 文 同 旨 二 請 求 の 趣 旨 に 対 する 答 弁 1 原 告 の 請 求 を 棄 却 する 2 訴 訟 費 用 は 原 告 の 負 担 とする 第 二 当 事 者 の 主 張 一 請 求 原 因 1 原 告 は ( 以 下 本 件 マンション という )の 管 理 組 合 法 人 である 2( 一 ) 原 告 の 理 事 が 召 集 して 開 かれた 平 成 7 年 3 月 5 日 の 臨 時 総 会 において 次 の 決 議 がなされ た 1 本 件 マンション 共 用 部 分 の 補 修 工 事 を 行 うこと 2 上 工 事 費 用 ( 特 別 修 繕 費 )として 区 分 所 有 者 ( 組 合 員 )の 個 人 負 担 分 を 6,500 万 円 以 内 とし 個 人 負 担 分 6,500 万 円 の 場 合 A 棟 の 一 戸 当 たりの 負 担 金 額 は 52 万 8,855 円 とし 個 人 負 担 分 が 6,500 万 円 より 少 額 である 場 合 減 額 分 を 按 分 して 各 戸 の 負 担 額 を 算 出 する ( 二 ) 上 工 事 金 額 を 6,180 万 円 とする 旨 の 請 負 条 約 が 成 立 したため A 棟 の 一 戸 当 たりの 負 担 額 は 50 万 2,819 円 となり 支 払 期 日 につき 平 成 7 年 4 月 28 日 と 定 められた( 以 下 上 一 戸 当 たりの 負 担 額 のことを 本 件 特 別 修 繕 費 という ) 3( 一 ) 本 件 マンションの 506 号 室 は 上 決 議 当 時 A( 以 下 A という )が 所 有 していたが 被 告 は 平 成 9 年 11 月 19 日 競 売 によりこれを 取 得 した ( 二 ) 本 件 マンションの 207 号 室 は 上 決 議 当 時 株 式 会 社 B( 以 下 B という )が 所 有 していた が 被 告 は 平 成 10 年 4 月 16 日 競 売 によりこれを 取 得 した 4 本 件 マンションの 規 約 には 管 理 費 特 別 修 繕 費 等 が 期 日 までに 支 払 われない 場 合 には 未 払 金 額 に 対 して 年 5パーセントの 割 合 による 遅 延 損 害 金 を 加 算 して 請 求 し 得 る 旨 の 規 定 が 置 かれて いる(59 条 3 項 23 条 ) 5よって 原 告 は 被 告 に 対 し 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 単 に 法 という )8 条 に 基 づき 修 繕 費 用 100 万 5,638 円 及 びこれに 対 する 平 成 7 年 4 月 29 日 から 上 支 払 済 みまで 約 定 利 率 年 5 分 の 割 合 による 遅 延 損 害 金 の 支 払 いを 求 める 二 請 求 原 因 に 対 する 認 否 1 請 求 原 因 1は 認 める 2 請 求 原 因 2は 不 知 3 請 求 原 因 3 4は 認 める

3 三 抗 弁 1 区 分 所 有 権 の 喪 失 による 特 定 承 継 人 としての 責 任 消 滅 ( 一 )(1) 被 告 は 平 成 10 年 8 月 3 日 506 号 室 の 区 分 所 有 権 をCに 売 却 した (2) 被 告 は 平 成 11 年 3 月 18 日 207 号 室 の 区 分 所 有 権 をD( 以 下 D という )に 売 却 した ( 二 ) 法 8 条 にいう 特 定 承 継 人 とは 区 分 所 有 権 を 現 に 有 する 特 定 承 継 人 に 限 られる したがって 207 号 室 及 び 506 号 室 の 中 間 取 得 者 にすぎない 被 告 は 法 8 条 の 責 任 を 負 わない 2 免 除 の 合 意 の 成 立 原 告 は 平 成 11 年 3 月 8 日 ころ 被 告 との 間 で 207 号 室 と 506 号 室 に 係 る 本 件 特 別 修 繕 費 の 支 払 を 免 除 する 旨 の 合 意 をした 3 信 義 則 違 反 不 動 産 競 売 手 続 においては 執 行 官 や 執 行 裁 判 所 は 管 理 組 合 や 管 理 者 からの 報 告 がない 限 り 集 会 決 議 の 存 在 を 全 く 覚 知 することができず 現 況 調 査 報 告 書 物 件 明 細 書 等 のいわゆる3 点 セットに 特 別 修 繕 費 の 負 担 が 全 く 記 載 されないまま 競 売 手 続 が 進 行 することになるので このような 場 合 に 法 8 条 を 単 純 に 適 用 すると 買 受 人 に 不 足 の 損 害 を 与 える したがって 管 理 組 合 や 管 理 者 は 競 売 手 続 における 執 行 官 の 現 況 調 査 の 際 には 本 件 のような 特 別 修 繕 費 の 負 担 については 必 ず 報 告 すべき 信 義 則 上 の 義 務 がある 仮 に 現 況 調 査 の 時 点 で 決 議 が 存 在 していない 場 合 であっても いったん 競 売 手 続 が 進 行 してい ることを 知 った 以 上 は 管 理 組 合 や 管 理 者 としては 集 会 決 議 が 成 立 した 時 点 で 執 行 官 若 しくは 執 行 裁 判 所 に 遅 滞 なく 報 告 すべきであり そのような 報 告 義 務 を 尽 くした 場 合 に 初 めて 競 売 による 買 受 人 に 対 して 特 別 修 繕 費 の 負 担 の 承 継 を 主 張 することができると 解 すべきである 本 件 においては 決 議 の 存 在 と 本 件 特 別 修 繕 費 の 支 払 義 務 が 承 継 されるべきことを 執 行 官 若 しくは 執 行 裁 判 所 に 報 告 しなかった 原 告 に 落 ち 度 があるから 信 義 則 上 被 告 に 対 して 本 件 特 別 修 繕 費 の 支 払 を 求 めることはできない 4 抗 弁 に 対 する 認 否 1( 一 ) 抗 弁 1( 一 )は 認 めるが ( 二 )は 否 認 する ( 二 ) 区 分 所 有 権 を 他 に 譲 渡 したからといっていったん 発 生 した 特 定 承 継 人 としての 責 任 ( 法 8 条 )が 消 滅 するものではない 2 抗 弁 2は 否 認 する 3 抗 弁 3は 争 う 理 由 一 1 請 求 原 因 1 3 4については 当 事 者 間 に 争 いがない 2 証 拠 ( 甲 二 三 )によれば 請 求 原 因 2の 事 実 が 認 められる 二 1 抗 弁 1 ( 区 分 所 有 権 の 喪 失 による 特 定 承 継 人 としての 責 任 消 滅 )について ( 一 ) 弁 論 の 全 趣 旨 によれば 207 号 室 506 号 室 の 区 分 所 有 権 の 競 落 前 の 所 有 者 であるBあ るいはAは 本 件 特 別 修 繕 費 を 全 く 支 払 っていなかったことが 認 められる

4 ( 二 ) 被 告 は 法 8 条 にいう 特 定 承 継 人 とは 区 分 所 有 権 を 現 に 有 する 特 定 承 継 人 に 限 られると 主 張 するが 法 8 条 につき 上 主 張 のように 縮 小 解 釈 すべき 根 拠 はいまだ 見 いだし 難 い すなわち 管 理 組 合 法 人 が 各 区 分 所 有 者 の 拠 出 に 係 る 財 産 をもって 支 出 した 共 用 部 分 の 修 繕 費 は 一 棟 の 建 物 全 体 の 資 産 価 値 を 維 持 しあるいはその 下 落 を 防 止 する 性 質 を 有 する 支 出 であって 管 理 組 合 法 人 に 対 して 修 繕 義 務 を 履 行 すべき 責 任 を 負 担 しながらその 責 任 を 履 行 しない 区 分 所 有 者 に 対 し ても その 有 する 区 分 所 有 権 の 価 値 を 維 持 するために 寄 与 しているものである したがって 区 分 所 有 権 を 現 に 有 しない 中 間 取 得 者 といえども その 所 有 に 係 る 期 間 管 理 組 合 法 人 による 修 繕 費 の 支 出 による 利 益 を 享 受 しているといえるし また 換 価 処 分 の 際 には 貨 幣 価 値 として 上 利 益 が 自 らに 還 元 されているとみることも 可 能 である 更 に 言 うならば 修 繕 費 の 支 払 をしないうちに 当 該 区 分 所 有 権 を 修 繕 費 投 下 によって 補 正 された 価 値 をもって 処 分 し 得 た 区 分 所 有 者 についてみると その 所 有 期 間 の 長 短 にかかわらず 特 定 承 継 人 としての 責 めを 何 ら 負 わないという 前 提 を 採 るとすると 不 当 な 利 得 を 得 ることにもなり その 結 果 共 有 部 分 等 の 適 正 な 維 持 管 理 のために 要 した 債 権 につき 強 固 な 保 護 を 図 ろうとした 法 8 条 の 趣 旨 は 没 却 されることにもなりかねない なお 法 7 条 によれば 上 債 権 については 債 務 者 の 区 分 所 有 権 及 び 建 物 に 備 え 付 けられた 動 産 の 上 に 先 取 特 権 が 付 与 されているが そのことと 上 債 権 につき 責 任 を 負 うべき 者 の 人 的 範 囲 に 関 する 問 題 とは 性 質 を 異 にするものであると 考 えるのが 相 当 であるから 上 先 取 特 権 の 制 度 の 存 在 をもって 上 人 的 範 囲 を 画 するのは 妥 当 でないというべきである ( 三 ) 上 説 示 のとおりであって 抗 弁 1は 採 用 できない 2 抗 弁 2 ( 免 除 の 合 意 の 成 立 )について ( 一 )(1) 証 拠 ( 乙 5 6 証 人 C 原 告 代 表 者 被 告 代 表 者 )によれば 次 の 事 実 が 認 められ る ア 仲 介 業 者 有 限 会 社 Rハウジングは 被 告 から 207 号 室 の 売 却 につき 仲 介 の 依 頼 を 受 け ていたところ その 従 業 員 であるC( 以 下 C という )は 平 成 11 年 2 月 ころ 買 受 予 定 者 のDから 本 件 特 別 修 繕 費 の 支 払 がなされていないのではないかとの 問 合 せを 受 けた Cは 早 速 被 告 代 表 者 Y2( 以 下 Y2 という )に 対 して 上 問 合 せを 受 けたことを 伝 えた イ Y2 は 207 号 室 の 競 売 手 続 において 作 成 された 現 況 調 査 報 告 書 物 件 明 細 書 鑑 定 評 価 書 の 写 しを 持 って 本 件 マンションの 管 理 人 (M 某 )を 訪 れ 被 告 において 本 件 特 別 修 繕 費 を 支 払 う 意 思 がないことを 伝 えるとともに 原 告 の 方 で 善 処 してほしい 旨 の 申 入 れをした ウ また 同 じころ Y2 は 管 理 人 から 水 道 代 の 滞 納 がある 旨 告 げられその 支 払 を 督 促 された エ 原 告 代 表 者 (X1) Y2 及 びCは 平 成 11 年 3 月 8 日 水 道 代 の 滞 納 額 と 207 号 室 に 係 る 本 件 特 別 修 繕 費 の 件 について 話 し 合 うため 集 まった その 席 上 大 阪 市 区 Sマンション 207 号 室 において 現 在 滞 納 になっている 修 繕 積 立 金 等 については 新 所 有 者 にな られますD 様 には 一 切 請 求 する 事 なく もちろん 管 理 組 合 とD 様 との 間 において 債 権 債 務 等 一 切 な い 事 を 確 約 します と 記 載 され 原 告 代 表 者 (X2)の 署 名 がなされ 原 告 の 記 名 判 の 押 されたD 宛 ての 書 面 ( 乙 6)が 作 成 され Y2 に 交 付 された

5 オ さらに 上 同 日 原 告 は 被 告 に 対 して 207 号 506 号 水 道 代 管 理 費 として 平 成 11 年 3 月 分 まで 完 納 とただし 書 を 付 した4 万 9,593 円 の 領 収 書 ( 乙 5)を 発 行 した (2) ア 原 告 代 表 者 の 供 述 のうちには 平 成 11 年 3 月 8 日 の 会 合 の 際 被 告 代 表 者 が 207 号 室 に 係 る 本 件 特 別 修 繕 費 を 支 払 うことを 約 した 旨 の 供 述 部 分 があるが 上 供 述 は 上 会 合 前 に 被 告 代 表 者 が 本 件 マンションの 管 理 人 に 対 して 採 っていた 態 度 及 び 原 告 代 表 者 の 供 述 自 体 に 一 貫 性 がない ことに 照 らし 措 信 することができない イ しかしながら 他 方 上 会 合 時 の 状 況 に 関 する 理 事 長 は 他 の 理 事 から 責 められる かも 知 れないが 何 とかするから Y2 さん 水 道 代 もってよ と 言 われたので 水 道 代 の 約 5 万 円 を 支 払 うことで 話 がついたと 理 解 しました 旨 の 被 告 代 表 者 の 供 述 及 び 上 供 述 に 沿 う 証 人 Cの 証 言 も 本 件 特 別 修 繕 費 の 金 額 が 高 額 であることに 照 らし 措 信 することができない ( 二 ) 結 局 平 成 11 年 3 月 8 日 の 会 合 の 際 には 既 に 売 却 済 みになっている 506 号 室 に 係 る 本 件 特 別 修 繕 費 のことは 話 題 になっていなかったとみられる(このことは 原 告 代 表 者 の 供 述 からも 裏 付 けられる )のみならず 207 号 室 に 係 る 本 件 特 別 修 繕 費 についても D 宛 の 書 面 ( 乙 6)は 作 成 されているものの 原 告 と 被 告 との 間 においては 被 告 に 支 払 義 務 がないことを 確 認 する 趣 旨 の 書 面 が 作 成 されていないことをも 勘 案 すると 被 告 の 抗 弁 2は 採 用 できないといわなければならない 3 抗 弁 3 ( 信 義 則 違 反 )について ( 一 ) 被 告 は 管 理 組 合 や 管 理 者 は 競 売 手 続 における 執 行 官 の 現 況 調 査 の 際 には 本 件 のよ うな 特 別 修 繕 費 の 負 担 については 必 ず 報 告 すべき 信 義 則 上 の 義 務 がある と 主 張 するが 証 拠 ( 乙 1 2)によれば 現 況 調 査 は 本 件 特 別 修 繕 費 に 関 する 決 議 が 行 われる 前 に 実 施 されていることが 認 められ るから 前 提 において 既 に 失 当 である また 原 告 が 207 号 室 506 号 室 につき 競 売 手 続 が 進 行 していることを 知 っていたということを 認 めるに 足 りる 証 拠 もないから 執 行 官 若 しくは 執 行 裁 判 所 に 対 して 集 会 決 議 が 成 立 したことを 遅 滞 なく 報 告 すべき 義 務 がある 旨 の 被 告 の 主 張 も 採 用 できない ( 二 ) いずれにしても 共 用 部 分 の 修 繕 費 の 未 納 について 公 示 を 欠 くことによる 不 利 益 や 負 担 は 本 来 の 債 務 者 である 前 区 分 所 有 者 との 間 で 解 決 されるべき 内 部 的 な 負 担 の 問 題 であって 契 約 関 係 に 従 い 処 理 されるべきであるから 上 のような 不 利 益 のあることは 管 理 組 合 法 人 などの 債 権 者 に 対 し て 対 抗 し 得 る 事 由 ではないと 考 えるべきである したがって 抗 弁 3も 採 用 できない 三 なお 被 告 は 本 件 で 原 告 が 主 張 するような 特 別 修 繕 費 の 支 払 期 日 についても 本 件 マンショ ンの 規 約 59 条 3 項 の 遅 延 損 害 金 の 定 めが 適 用 されるか 否 かは 疑 問 である 旨 主 張 するが 本 件 証 拠 上 上 規 定 の 適 用 を 除 外 すべき 根 拠 を 見 いだすことはできない 四 以 上 によれば 原 告 の 請 求 は 理 由 があるからこれを 認 容 し 訴 訟 費 用 の 負 担 につき 民 訴 法 61 条 を 仮 執 行 宣 言 につき 同 法 259 条 1 項 をそれぞれ 適 用 して 主 文 のとおり 判 決 する 大 阪 地 方 裁 判 所 第 23 民 事 部 裁 判 官 髙 山 浩 平

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