借 入 金 額 およ び 返 済 方 法 管 理 費 等 減 価 償 却 借 入 金 額 : 建 築 工 事 費 の80% 返 済 方 法 :30 年 間 元 金 均 等 で 各 年 分 を 各 年 末 に 返 済 する 金 利 : 年 3.0% 1 修 繕 費 : 年 間 修 繕 費 を 建 築

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1 問 1 下 記 設 例 に 基 づき マンション 建 設 による 土 地 活 用 に 関 する 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください < 設 例 > 馬 場 さんは 遊 休 土 地 の 有 効 活 用 のためCFP 認 定 者 のアドバイスを 受 けて 下 記 のマンション を 建 設 し 賃 貸 している [ 土 地 の 概 要 ] 面 積 500m 2 用 途 地 域 等 第 一 種 住 居 地 域 指 定 建 ぺい 率 60% 指 定 容 積 率 300% 前 面 道 路 幅 員 6m [ 賃 貸 マンションの 概 要 ] 敷 地 面 積 500m 2 延 床 面 積 基 準 容 積 率 による 延 べ 面 積 の 上 限 とする ( 容 積 率 の 算 定 上 不 算 入 となる 床 面 積 は 考 慮 しない) 構 造 規 模 鉄 筋 コンクリート 造 6 階 建 各 階 の 床 面 積 は 同 じとする 用 途 共 同 住 宅 ( 一 棟 の 全 部 ) 賃 貸 面 積 各 階 の 床 面 積 に 対 し 1 階 は80% 2~6 階 は90%とする 屋 外 駐 車 場 18 台 分 ( 機 械 式 2 段 ) 建 築 工 事 費 延 床 面 積 1m 2 当 たり300 千 円 とする 竣 工 年 月 日 平 成 26 年 1 月 1 日 賃 貸 開 始 日 平 成 26 年 1 月 1 日 指 定 容 積 率 とは 都 市 計 画 で 指 定 された 容 積 率 とし 基 準 容 積 率 とは 道 路 幅 員 による 制 限 を 考 慮 した 容 積 率 ( 特 定 道 路 による 緩 和 は 考 慮 外 )とする 容 積 率 の 算 定 に 当 たり 道 路 幅 員 に 乗 ずる 数 値 について 特 定 行 政 庁 が 指 定 する 区 域 には 該 当 しない [ 賃 貸 条 件 等 ] 賃 料 ( 月 額 ) 太 陽 光 発 電 に よる 売 電 収 入 ( 年 額 ) 空 室 等 による 損 失 額 敷 金 礼 金 1 階 : 賃 貸 面 積 1m 2 当 たり2,450 円 2~4 階 : 賃 貸 面 積 1m 2 当 たり2,500 円 5~6 階 : 賃 貸 面 積 1m 2 当 たり2,800 円 駐 車 場 :25,000 円 / 台 360,000 円 太 陽 光 発 電 設 備 を 設 置 し 発 電 した 電 力 を 共 用 部 分 の 電 力 として 利 用 し 余 った 電 力 は 電 力 会 社 に 売 電 する ( 貸 室 ) 1 年 目 ( 平 成 26 年 中 ): 満 室 時 賃 料 の10%とする 2 年 目 ( 平 成 27 年 中 ): 空 室 はないものとする ( 駐 車 場 )1 年 目 ( 平 成 26 年 中 ):2 台 分 空 いていたとする 2 年 目 ( 平 成 27 年 中 ):1 台 分 空 いていたとする 敷 金 : 貸 室 駐 車 場 とも 賃 料 の3ヵ 月 分 ( 償 却 なし)とする 礼 金 : 貸 室 駐 車 場 ともないものとする NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 2 不 動 産 運 用 設 計

2 借 入 金 額 およ び 返 済 方 法 管 理 費 等 減 価 償 却 借 入 金 額 : 建 築 工 事 費 の80% 返 済 方 法 :30 年 間 元 金 均 等 で 各 年 分 を 各 年 末 に 返 済 する 金 利 : 年 3.0% 1 修 繕 費 : 年 間 修 繕 費 を 建 築 工 事 費 の0.5%とする 2 維 持 管 理 費 : 年 間 維 持 管 理 費 を 延 床 面 積 1m 2 当 たり2,000 円 とする 3 公 租 公 課 :[ 事 業 収 支 表 ]のとおりとする 4 損 害 保 険 料 : 年 間 保 険 料 を 建 築 工 事 費 の0.1%とする 5 仲 介 手 数 料 :[ 事 業 収 支 表 ]のとおりとする 建 物 本 体 (70%) 耐 用 年 数 :47 年 定 額 法 による( 償 却 率 0.022) 付 属 設 備 (30%) 耐 用 年 数 :15 年 定 額 法 による( 償 却 率 0.067) 減 価 償 却 欄 の は 建 築 工 事 費 に 対 する 割 合 である 太 陽 光 発 電 設 備 の 修 繕 費 および 維 持 管 理 費 については 上 記 管 理 費 等 欄 の1 修 繕 費 および2 維 持 管 理 費 に 含 まれる 太 陽 光 発 電 設 備 の 減 価 償 却 については 上 記 減 価 償 却 欄 の 付 属 設 備 に 含 まれる [その 他 ] 賃 料 は 当 月 分 を 当 月 払 いとする 敷 金 およびその 運 用 益 は 収 入 に 含 めない 馬 場 さんは 青 色 申 告 者 であり 収 入 は 上 記 記 載 の 収 入 のみである 消 費 税 および 地 方 消 費 税 については 考 慮 外 とする それぞれの 項 目 の 計 算 結 果 につき 千 円 未 満 の 端 数 が 生 じたときは その 都 度 千 円 未 満 を 四 捨 五 入 する [ 事 業 収 支 表 ] 損 益 計 算 収 支 計 算 項 目 1 年 目 ( 平 成 26 年 ) 2 年 目 ( 平 成 27 年 ) 1. 収 益 ( ) ( ) 満 室 時 賃 料 収 入 ( ) ( ) 満 車 時 駐 車 場 収 入 ( ) ( ) 売 電 収 入 ( ) ( ) 空 室 等 による 損 失 額 ( ) ( ) 2. 費 用 ( ) ( ) 1 修 繕 費 ( ) ( ) 2 維 持 管 理 費 ( ) ( ) 3 公 租 公 課 ( 10,000 千 円 ) ( 3,000 千 円 ) 4 損 害 保 険 料 ( ) ( ) 5 仲 介 手 数 料 ( 2,475 千 円 ) ( 275 千 円 ) 6 減 価 償 却 費 ( ) ( ) 7 借 入 金 利 子 ( ) ( イ ) 3. 経 常 損 益 (1-2) ( ア ) ( ) 1. 収 入 (= 収 益 ) ( ) ( ) 2. 支 出 ( ) ( ) 1~5 ( ) ( ) 借 入 金 利 子 ( ) ( ) 元 本 返 済 額 ( ) ( ) 3. 剰 余 金 (1-2) ( ) ( ウ ) 借 入 金 残 高 ( ) ( ) 不 動 産 運 用 設 計 3 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

3 ( 問 題 1) ( 設 問 A) 馬 場 さんが 計 上 すべき1 年 目 ( 平 成 26 年 )の 経 常 損 益 (ア)の 欄 の 金 額 として 正 しいも のはどれか 千 円 2. 3,295 千 円 3. 3,307 千 円 4. 3,595 千 円 ( 問 題 2) ( 設 問 B) 馬 場 さんの2 年 目 ( 平 成 27 年 )の 借 入 金 利 子 (イ)の 欄 の 金 額 として 正 しいものはどれ か 1.8,064 千 円 2.8,352 千 円 3.8,640 千 円 4.9,600 千 円 ( 問 題 3) ( 設 問 C) 馬 場 さんが 計 上 すべき2 年 目 ( 平 成 27 年 ) 末 の 剰 余 金 (ウ)の 欄 の 金 額 として 正 しいも のはどれか 1.12,673 千 円 2.12,961 千 円 3.16,633 千 円 4.16,921 千 円 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 4 不 動 産 運 用 設 計

4 ( 問 題 4) ( 設 問 D) 賃 貸 マンションの 運 営 における 課 税 上 の 留 意 点 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 しいものはどれ か 1. 馬 場 さんが 当 該 マンションについて 支 払 う 固 定 資 産 税 登 録 免 許 税 および 不 動 産 取 得 税 は 必 要 経 費 に 算 入 されるが その 不 動 産 所 得 に 係 る 所 得 税 住 民 税 および 事 業 税 は 必 要 経 費 に 算 入 されない 2. 馬 場 さんが 不 動 産 賃 貸 業 務 を 初 めて 営 む 場 合 業 務 開 始 の 日 までに 支 払 った 建 築 費 に 充 てる ための 借 入 金 の 利 子 は 原 則 として 必 要 経 費 に 算 入 される 3. 馬 場 さんが 当 該 マンションに 設 置 した 太 陽 光 発 電 設 備 により 発 電 した 電 力 を 共 用 部 分 の 電 力 として 利 用 し 余 った 電 力 を 電 力 会 社 に 売 電 する 場 合 の 収 入 は 所 得 税 法 上 雑 所 得 に 該 当 する 4. 不 動 産 所 得 の 総 収 入 金 額 には 貸 付 けによる 賃 貸 料 収 入 のほかに 名 義 書 換 料 承 諾 料 およ び 更 新 料 の 名 目 で 受 領 するもの ならびに 敷 金 や 保 証 金 などのうち 返 還 を 要 しないものも 含 まれる 不 動 産 運 用 設 計 5 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

5 問 2 下 記 設 例 に 基 づき 不 動 産 投 資 に 関 する 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 か ら1つ 選 んでください < 設 例 > 不 動 産 投 資 に 興 味 をもっていた 住 吉 さんは 不 動 産 業 者 から 紹 介 された 下 記 の 不 動 産 ( 以 下 本 物 件 という)に 対 する 投 資 を 検 討 中 である [ 物 件 概 要 等 ] 延 床 面 積 3,800m 2 構 造 規 模 用 途 賃 貸 面 積 鉄 筋 コンクリート 造 6 階 建 1 階 : 店 舗 2~6 階 : 事 務 所 1 階 :450m 2 2~6 階 : 各 々500m 2 現 況 建 物 は 改 修 済 みで 入 居 者 募 集 中 である 竣 工 年 月 日 賃 料 ( 月 額 ) 敷 金 礼 金 平 成 19 年 4 月 1 日 1 階 : 賃 貸 面 積 1m 2 当 たり2,500 円 2~6 階 : 賃 貸 面 積 1m 2 当 たり2,000 円 なし [ 収 益 性 から 不 動 産 価 格 を 求 める 場 合 の 前 提 条 件 ] < 収 支 明 細 表 > ( 金 額 の 単 位 : 千 円 ) 項 目 1 年 目 2 年 目 3 年 目 4 年 目 5 年 目 満 室 時 総 収 益 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 空 室 損 失 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 総 収 益 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 総 費 用 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 純 収 益 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 複 利 現 価 率 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 純 収 益 の 現 在 価 値 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 総 収 益 とは 満 室 時 総 収 益 から 空 室 損 失 を 控 除 したものである < 条 件 > 収 益 性 から 求 める 不 動 産 価 格 は 各 年 の 純 収 益 の 現 在 価 値 の 合 計 と 転 売 価 格 の 現 在 価 値 とを 合 算 することにより 求 めるものとする 各 年 の 純 収 益 ( 年 額 )および 転 売 価 格 は 各 年 末 に 生 ずるものとする 5 年 間 賃 貸 した 後 転 売 する 各 室 の 賃 料 は[ 物 件 概 要 等 ]に 記 載 のとおりとし 5 年 間 同 額 とする NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 6 不 動 産 運 用 設 計

6 5 年 後 の 転 売 価 格 は 6 年 目 の 純 収 益 を 転 売 時 還 元 利 回 りで 還 元 した 価 格 とするが 6 年 目 の 純 収 益 は 5 年 目 の 純 収 益 と 同 額 とする なお 転 売 時 の 仲 介 料 等 の 販 売 経 費 は 考 慮 外 とする 空 室 率 は 1 年 目 は10% 2 年 目 および3 年 目 は5% 4 年 目 以 降 は0%( 満 室 )とする 各 年 の 総 費 用 ( 減 価 償 却 費 を 含 まない)は 次 のとおり 求 めるものとする 各 年 の 総 費 用 = 費 用 固 定 部 分 + 費 用 変 動 部 分 費 用 固 定 部 分 延 床 面 積 1m 2 当 たり5,000 円 費 用 変 動 部 分 各 年 の 総 収 益 の4% 相 当 額 消 費 税 および 地 方 消 費 税 は 考 慮 外 とする 価 格 算 出 に 使 用 する 各 数 値 は 次 のとおりである 割 引 率 ( 償 却 前 純 収 益 に 対 応 ) 5.0% 転 売 時 還 元 利 回 り( 同 上 ) 7.0% 計 算 上 の 留 意 点 各 年 の 空 室 損 失 総 収 益 総 費 用 純 収 益 および 転 売 価 格 ならびに 純 収 益 および 転 売 価 格 の 現 在 価 値 は いずれも 千 円 未 満 を 四 捨 五 入 して 求 める 複 利 現 価 率 は 小 数 点 以 下 第 3 位 を 四 捨 五 入 し 小 数 点 以 下 第 2 位 までの 数 値 とする ( 問 題 5) ( 設 問 A) 本 物 件 の5 年 間 の 純 収 益 の 現 在 価 値 の 合 計 額 として 正 しいものはどれか 1.197,902 千 円 2.198,357 千 円 3.209,792 千 円 4.224,654 千 円 ( 問 題 6) ( 設 問 B) 本 物 件 の 収 益 性 から 求 めた 不 動 産 価 格 (1,000 千 円 未 満 四 捨 五 入 )として 正 しいもの はどれか 1.733,000 千 円 2.784,000 千 円 3.839,000 千 円 4.931,000 千 円 不 動 産 運 用 設 計 7 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

7 ( 問 題 7) ( 設 問 C) 貸 ビルの 事 業 計 画 等 に 関 する 次 の 記 述 の 適 不 適 の 組 み 合 わせとして 正 しいものはどれか (ア) 貸 ビルの 空 室 率 と 賃 料 相 場 との 関 係 には 一 般 に 空 室 率 が 高 まると 賃 料 相 場 は 下 落 しやすく 空 室 率 が 低 くなると 賃 料 相 場 は 上 昇 しやすいという 傾 向 がある (イ) 貸 ビルの 事 業 計 画 においては その 立 地 や 地 域 のいかんにかかわらず 建 築 基 準 法 で 許 容 される 延 べ 面 積 の 限 度 まで 建 築 し できるだけ 共 用 部 分 は 狭 くして 賃 貸 できる 面 積 を 確 保 することが 重 要 である (ウ) 貸 ビルのテナント 需 要 は 企 業 が 中 心 となるため 景 気 が 後 退 すると 企 業 のコスト 削 減 等 が 賃 料 の 下 落 や 空 室 率 の 増 加 につながるリスクとなることに 留 意 する 必 要 がある (エ) 昭 和 56 年 の 建 築 基 準 法 改 正 前 に 建 築 確 認 を 取 得 した いわゆる 旧 耐 震 基 準 による 貸 ビルはすべ て 建 築 物 の 耐 震 改 修 の 促 進 に 関 する 法 律 により 耐 震 診 断 とその 結 果 に 基 づく 耐 震 改 修 が 義 務 付 けられている 1.(ア) (イ)および(エ)は 適 切 であるが (ウ)は 不 適 切 2.(ア)および(ウ)は 適 切 であるが (イ)および(エ)は 不 適 切 3.(ア) (ウ)および(エ)は 適 切 であるが (イ)は 不 適 切 4.(イ)および(ウ)は 適 切 であるが (ア)および(エ)は 不 適 切 ( 問 題 8) ( 設 問 D) 不 動 産 の 収 益 価 格 を 求 める 手 法 の 一 つであるDCF 法 (ディスカウンテッド キャッシュ フロー 法 )について 次 の 計 算 式 の 空 欄 (ア)~(ウ)にあてはまる 語 句 の 組 み 合 わせとし て 正 しいものはどれか n 不 動 産 の 収 益 価 格 = n: 保 有 期 間 k=1 ( ア ) (1+( イ )) k + ( ウ ) (1+( イ )) n 1.(ア) 毎 期 の 純 収 益 (イ) 割 引 率 (ウ) 復 帰 価 格 2.(ア) 毎 期 の 総 収 益 (イ) 割 引 率 (ウ) 現 在 価 値 3.(ア) 毎 期 の 純 収 益 (イ) 複 利 現 価 率 (ウ) 現 在 価 値 4.(ア) 毎 期 の 総 収 益 (イ) 複 利 現 価 率 (ウ) 復 帰 価 格 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 8 不 動 産 運 用 設 計

8 不 動 産 運 用 設 計 9 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

9 問 3 CFP 認 定 者 は 若 杉 さんから 若 杉 さん 所 有 の 甲 土 地 の 適 正 な 価 格 を 知 りたいとの 相 談 を 受 けま した 不 動 産 の 価 格 に 関 する 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んで ください < 設 例 > 270D 300D 公 示 地 30m 50m 甲 土 地 50m 20m 25m [ 甲 土 地 の 概 要 ] 面 積 2,000m 2 の 不 整 形 な 土 地 である 現 況 は 平 坦 な 更 地 であり 最 有 効 使 用 は 下 記 の[ 分 譲 マンション 開 発 計 画 の 概 要 ]における 分 譲 マンションの 敷 地 である 甲 土 地 の 前 面 道 路 の 平 成 26 年 の 相 続 税 路 線 価 は 300 千 円 /m 2 である [ 公 示 地 の 概 要 ] 地 価 公 示 の 標 準 地 ( 以 下 公 示 地 という)の 公 示 価 格 は 以 下 のとおりである 平 成 25 年 336 千 円 /m 2 平 成 26 年 340 千 円 /m 2 公 示 地 の 前 面 道 路 の 平 成 26 年 の 相 続 税 路 線 価 は 270 千 円 /m 2 である [ 分 譲 マンション 開 発 計 画 の 概 要 ] 構 造 用 途 : 鉄 筋 コンクリート 造 6 階 建 共 同 住 宅 延 床 面 積 :5,600m 2 分 譲 可 能 面 積 ( 専 有 面 積 ):5,000m 2 [その 他 ] 各 設 問 の 価 格 は 平 成 26 年 11 月 1 日 現 在 ( 評 価 時 点 )のものを 求 めるものとし 示 され ている 条 件 以 外 は 一 切 考 慮 する 必 要 はない NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 10 不 動 産 運 用 設 計

10 ( 問 題 9) ( 設 問 A) 甲 土 地 の 評 価 時 点 における 更 地 としての 公 示 価 格 水 準 の 価 格 として 正 しいものはどれか なお 甲 土 地 の 価 格 ( 総 額 )は 1,000 千 円 未 満 を 四 捨 五 入 し 1,000 千 円 単 位 で 求 めること < 甲 土 地 の 更 地 としての 価 格 の 算 定 式 > 甲 土 地 の 更 地 としての 価 格 = 公 示 価 格 ( 総 額 ) ( 時 点 修 正 ) ( 地 域 要 因 比 較 ) ( 個 別 的 要 因 比 較 ) (X) 100 (Y) 100 甲 土 地 の 面 積 時 点 修 正 次 の 過 程 により 時 点 修 正 を 行 う 1 平 成 25 年 と 平 成 26 年 の 公 示 価 格 から 平 成 25 年 の 年 変 動 率 を 算 出 する 2 上 記 1の 年 変 動 率 から 月 変 動 率 を 算 出 する 3 平 成 26 年 の 公 示 価 格 の 価 格 時 点 から 平 成 26 年 11 月 1 日 ( 評 価 時 点 )までの 間 も 上 記 2の 月 変 動 率 と 同 様 として 時 点 修 正 率 (X)を 算 出 する 4 年 および 月 変 動 率 は 各 計 算 過 程 で 計 算 結 果 の 小 数 点 以 下 第 4 位 を 四 捨 五 入 し 小 数 点 以 下 第 1 位 までの 百 分 率 (%)として 求 めるものとする 地 域 要 因 比 較 甲 土 地 と 公 示 地 の 平 成 26 年 の 前 面 道 路 の 相 続 税 路 線 価 の 比 率 をもって 地 域 要 因 の 格 差 とする ただし 甲 土 地 の 近 傍 に 大 規 模 商 業 施 設 が 開 業 した 影 響 により この 算 出 において 使 用 する 甲 土 地 の 前 面 道 路 の 相 続 税 路 線 価 は 5%の 加 算 修 正 を 行 った 数 値 とする 個 別 的 要 因 比 較 甲 土 地 の 個 別 的 要 因 の 補 正 率 (Y)を 求 める (Y)の 算 出 に 際 しては 下 表 の 各 要 因 の 格 差 率 の 合 計 より 求 めるものとする なお 甲 土 地 には 下 表 に 記 載 している 以 外 の 補 正 すべき 個 別 的 要 因 はない 個 別 的 要 因 格 差 率 (%) 形 状 2 規 模 10 角 地 ,000 千 円 2.745,000 千 円 3.826,000 千 円 4.857,000 千 円 不 動 産 運 用 設 計 11 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

11 ( 問 題 10) ( 設 問 B)デベロッパーが 若 杉 さんから 甲 土 地 を 分 譲 マンション 用 地 として 取 得 する 場 合 の 下 記 の < 分 譲 マンションの 販 売 収 入 等 から 算 出 する 土 地 価 格 の 算 定 式 >により 求 める 甲 土 地 の 価 格 として 正 しいものはどれか なお 甲 土 地 の 価 格 は 1,000 千 円 未 満 を 四 捨 五 入 し 1,000 千 円 単 位 で 求 めるものとする < 分 譲 マンションの 販 売 収 入 等 から 算 出 する 土 地 価 格 の 算 定 式 > 販 売 総 額 更 地 価 格 = (1+r) n1 - 建 設 工 事 費 等 ( 第 1 期 ) (1+r) n2 - 建 設 工 事 費 等 ( 第 2 期 ) 販 売 管 理 費 (1+r) n3 - (1+r) n4 r : 投 下 資 本 収 益 率 n 1 : 評 価 時 点 から 販 売 時 点 までの 期 間 n 2 : 評 価 時 点 から 建 設 工 事 費 等 ( 第 1 期 )の 支 払 い 時 点 までの 期 間 n 3 : 評 価 時 点 から 建 設 工 事 費 等 ( 第 2 期 )の 支 払 い 時 点 までの 期 間 n 4 : 評 価 時 点 から 販 売 管 理 費 の 支 払 い 時 点 までの 期 間 更 地 価 格 上 式 のとおり 販 売 総 額 の 評 価 時 点 における 現 在 価 値 から 建 設 工 事 費 等 ( 第 1 期 第 2 期 ) 販 売 管 理 費 それぞれの 評 価 時 点 における 現 在 価 値 を 控 除 して 求 めるものとし 販 売 総 額 建 設 工 事 費 等 ( 第 1 期 第 2 期 ) 販 売 管 理 費 それぞれの 現 在 価 値 は いずれも 千 円 未 満 を 四 捨 五 入 し て 求 める 販 売 総 額 平 均 販 売 単 価 : 専 有 面 積 1m 2 当 たり540 千 円 建 設 工 事 費 等 建 設 工 事 費 等 は 建 設 工 事 費 と 設 計 監 理 料 の 合 計 額 とする なお 建 設 工 事 費 と 設 計 監 理 料 は 下 記 に 基 づき 算 出 する また 建 設 工 事 費 等 の 支 払 いは 第 1 期 に40% 第 2 期 に60%とする 建 設 工 事 費 : 延 床 面 積 1m 2 当 たり240 千 円 設 計 監 理 料 : 建 設 工 事 費 ( 総 額 )の5% 販 売 管 理 費 販 売 総 額 の12%( 広 告 宣 伝 費 販 売 手 数 料 等 ) NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 12 不 動 産 運 用 設 計

12 投 下 資 本 収 益 率 年 率 :10% [ 価 格 計 算 に 用 いる 複 利 現 価 率 表 ] 月 数 複 利 現 価 率 月 数 複 利 現 価 率 月 数 複 利 現 価 率 スケジュールおよび 期 間 販 売 建 設 工 事 費 等 ( 第 1 期 ) 建 設 工 事 費 等 ( 第 2 期 ) 販 売 管 理 費 評 価 時 点 6ヵ 月 10ヵ 月 18ヵ 月 20ヵ 月 販 売 総 額 建 設 工 事 費 等 ( 第 1 期 第 2 期 )および 販 売 管 理 費 の 収 入 および 支 出 の 時 期 は それぞれの 金 額 時 期 を 勘 案 した 重 心 点 とし 期 間 については 以 下 のとおりとする 評 価 時 点 から 販 売 時 点 までの 期 間 (n 1 ) :20ヵ 月 評 価 時 点 から 建 設 工 事 費 等 ( 第 1 期 )の 支 払 い 時 点 までの 期 間 (n 2 ): 6ヵ 月 評 価 時 点 から 建 設 工 事 費 等 ( 第 2 期 )の 支 払 い 時 点 までの 期 間 (n 3 ):18ヵ 月 評 価 時 点 から 販 売 管 理 費 の 支 払 い 時 点 までの 期 間 (n 4 ) :10ヵ 月 1.707,000 千 円 2.732,000 千 円 3.782,000 千 円 4.792,000 千 円 不 動 産 運 用 設 計 13 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

13 ( 問 題 11) ( 設 問 C) 不 動 産 の 鑑 定 評 価 における 収 益 価 格 還 元 利 回 りおよび 純 収 益 との 関 係 に 関 する 次 の 記 述 のうち 誤 っているものはどれか 1. 地 価 の 上 昇 により 不 動 産 の 投 資 利 回 りがやや 低 下 気 味 であるため 従 前 よりも 還 元 利 回 り を1% 低 下 させて 収 益 価 格 を 求 めることとした 場 合 その 他 の 項 目 の 金 額 に 変 化 がない 限 り 収 益 価 格 は 下 落 することとなる 2. 預 り 金 である 保 証 金 の 運 用 利 回 りを 投 資 利 回 りを 基 準 に 計 算 していたが 預 金 金 利 および 借 入 金 金 利 を 基 準 に 計 算 すべきであると 判 断 して その 運 用 利 回 りを 低 下 させた 場 合 還 元 利 回 りおよびその 他 の 項 目 の 金 額 に 変 化 がない 限 り 収 益 価 格 は 下 落 することとなる 3. 居 住 用 物 件 への 賃 貸 需 要 が 強 まったため 空 室 率 を 従 前 より 低 く 見 積 もって 収 益 価 格 を 求 め ることとした 場 合 還 元 利 回 りおよびその 他 の 項 目 の 金 額 に 変 化 がない 限 り 収 益 価 格 は 上 昇 することとなる 4. 建 物 の 床 面 積 に 変 化 はないが 設 計 の 見 直 しにより 共 用 部 分 の 床 面 積 が 増 加 し これにより 賃 貸 可 能 床 面 積 が 減 少 することとなった 場 合 賃 料 単 価 経 費 率 および 還 元 利 回 り 等 に 変 化 が ない 限 り 設 計 見 直 し 前 よりも 収 益 価 格 は 下 落 することとなる ( 問 題 12) ( 設 問 D) 公 的 土 地 価 格 の 概 要 等 に 関 する 次 の 記 述 のうち 誤 っているものはどれか 1. 固 定 資 産 課 税 台 帳 は 納 税 義 務 者 以 外 に 借 地 人 や 借 家 人 も 閲 覧 できるが 借 地 人 が 閲 覧 でき るのは 借 地 権 の 目 的 となっている 土 地 の 部 分 であり 借 家 人 が 閲 覧 できるのは 賃 借 権 の 目 的 となっている 建 物 およびその 敷 地 の 部 分 である 2. 地 価 公 示 の 公 示 価 格 は 標 準 地 に 建 物 がある 場 合 はその 建 物 がないものとして 通 常 成 立 する と 認 められる 当 該 標 準 地 の 更 地 としての 正 常 な 価 格 を 表 示 している 3. 相 続 税 および 贈 与 税 の 課 税 価 格 の 算 定 に 係 る 土 地 の 価 額 は 宅 地 については 市 街 地 的 形 態 を 形 成 する 地 域 にあっては 固 定 資 産 税 評 価 額 に 所 定 の 倍 率 を 乗 ずる 倍 率 方 式 それ 以 外 の 宅 地 にあっては 相 続 税 路 線 価 による 路 線 価 方 式 で 評 価 することとされている 4. 地 価 公 示 の 公 示 価 格 都 道 府 県 地 価 調 査 の 基 準 地 標 準 価 格 および 相 続 税 路 線 価 については 毎 年 評 価 替 えが 行 われるが 固 定 資 産 税 評 価 額 は 原 則 として3 年 に 一 度 評 価 替 えが 行 われる NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 14 不 動 産 運 用 設 計

14 不 動 産 運 用 設 計 15 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

15 問 4 布 施 さんは 自 己 所 有 の 居 住 用 建 物 を 建 築 したいと 考 えており SB 土 地 ( 更 地 )の 購 入 を 検 討 して います 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください < 設 例 > SA 土 地 2 番 1( 地 番 ) SB 土 地 2 番 2( 地 番 ) 所 有 者 青 山 さん 所 有 者 大 垣 さん 公 道 家 屋 公 道 [SB 土 地 の 登 記 事 項 証 明 書 ] 表 題 部 ( 土 地 の 表 示 ) 調 製 平 成 年 月 日 不 動 産 番 号 地 図 番 号 N54-3 筆 界 特 定 余 白 所 在 市 一 丁 目 余 白 1 地 番 2 地 目 3 地 積 m 2 原 因 及 びその 日 付 [ 登 記 の 日 付 ] 2 番 2 雑 種 地 120 余 白 余 白 余 白 余 白 昭 和 63 年 法 務 省 令 第 37 号 附 則 第 2 条 第 2 項 の 規 定 により 移 記 平 成 17 年 1 月 19 日 権 利 部 ( 甲 区 )( 所 有 権 に 関 する 事 項 ) 順 位 番 号 登 記 の 目 的 受 付 年 月 日 受 付 番 号 権 利 者 その 他 の 事 項 1 所 有 権 移 転 平 成 15 年 1 月 31 日 原 因 平 成 15 年 1 月 24 日 売 買 第 1123 号 所 有 者 区 一 丁 目 1 番 1 号 大 垣 一 郎 順 位 番 の 登 記 を 移 記 余 白 余 白 昭 和 63 年 法 務 省 令 第 37 号 附 則 第 2 条 第 2 項 の 規 定 により 移 記 平 成 17 年 1 月 19 日 2 所 有 権 移 転 請 求 平 成 18 年 7 月 31 日 原 因 平 成 18 年 7 月 31 日 売 買 予 約 権 仮 登 記 第 8456 号 権 利 者 区 一 丁 目 2 番 3 号 川 野 二 郎 余 白 余 白 余 白 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 16 不 動 産 運 用 設 計

16 権 利 部 ( 乙 区 )( 所 有 権 以 外 の 権 利 に 関 する 事 項 ) 順 位 番 号 登 記 の 目 的 受 付 年 月 日 受 付 番 号 権 利 者 その 他 の 事 項 1 抵 当 権 設 定 平 成 19 年 1 月 31 日 第 1124 号 原 因 平 成 19 年 1 月 31 日 金 銭 消 費 貸 借 同 日 設 定 債 権 額 金 1,000 万 円 利 息 年 3%( 年 365 日 日 割 計 算 ) 損 害 金 年 14%( 年 365 日 日 割 計 算 ) 債 務 者 区 一 丁 目 1 番 1 号 大 垣 一 郎 抵 当 権 者 区 二 丁 目 2 番 2 号 SZ 銀 行 株 式 会 社 共 同 担 保 目 録 (へ) 第 39 号 [その 他 ] SA 土 地 およびSB 土 地 の 属 する 地 域 は 建 築 基 準 法 で 定 める 防 火 地 域 および 準 防 火 地 域 で はない また この 地 域 には 民 法 の 規 定 と 異 なる 慣 習 はない ( 問 題 13) ( 設 問 A) 不 動 産 の 登 記 事 項 証 明 書 等 に 関 する 次 の 記 述 のうち 最 も 適 切 なものはどれか 1. 不 動 産 番 号 とは 不 動 産 を 識 別 するために 必 要 な 事 項 として 1 筆 の 土 地 または1 個 の 建 物 ごとに 付 された 番 号 である 2.SB 土 地 の 登 記 事 項 要 約 書 は 請 求 人 の 申 出 があれば 郵 送 により 交 付 を 受 けることができ る 3.SB 土 地 を 管 轄 する 登 記 所 以 外 の 登 記 所 においては SB 土 地 の 登 記 事 項 証 明 書 の 交 付 の 請 求 をすることができない 4.オンラインによりSB 土 地 の 登 記 事 項 証 明 書 の 交 付 の 請 求 をした 場 合 SB 土 地 の 登 記 事 項 証 明 書 は オンラインにより 電 磁 的 記 録 として 登 記 官 の 電 子 認 証 を 付 して インターネット を 介 して 請 求 人 に 送 信 される 不 動 産 運 用 設 計 17 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

17 ( 問 題 14) ( 設 問 B) 大 垣 さんは SB 土 地 を 売 却 するに 当 たり SA 土 地 とSB 土 地 との 筆 界 を 明 確 にするため に 筆 界 特 定 制 度 の 利 用 を 考 えている 筆 界 特 定 制 度 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 しいものは どれか 1. 筆 界 とは 表 題 登 記 がある1 筆 の 土 地 とこれに 隣 接 する 他 の 土 地 との 間 で 当 該 1 筆 の 土 地 が 登 記 された 時 にその 境 を 構 成 するものとされた2 以 上 の 点 およびこれらを 結 ぶ 直 線 をいい 土 地 の 所 有 者 同 士 の 合 意 があっても これを 変 更 することはできない 2.SB 土 地 の 筆 界 特 定 は 原 則 として 大 垣 さんが 申 請 することができるが 当 該 土 地 の 所 有 権 に 係 る 利 害 関 係 人 として 川 野 さんも 申 請 することができる 3. 筆 界 特 定 のなされた 土 地 の 所 有 者 ではない 者 は 管 轄 登 記 所 の 登 記 官 の 許 可 がなければ 登 記 官 に 対 し 筆 界 特 定 書 の 写 しの 交 付 を 請 求 することはできない 4.SB 土 地 の 登 記 記 録 の 筆 界 特 定 の 欄 の 余 白 は SB 土 地 について 筆 界 特 定 がなされてい ることを 意 味 している ( 問 題 15) ( 設 問 C) 布 施 さんがSB 土 地 を 購 入 し SB 土 地 上 に 建 物 を 建 築 する 場 合 の 民 法 の 相 隣 関 係 等 に 関 す る 次 の 記 述 のうち 最 も 適 切 なものはどれか 1. 布 施 さんは SA 土 地 との 境 界 付 近 に 建 物 を 建 築 する 場 合 その 建 築 のため 必 要 な 範 囲 でS A 土 地 の 使 用 を 請 求 することができるが その 使 用 によって 青 山 さんに 損 害 を 与 えた 場 合 で も 青 山 さんは 布 施 さんに 対 し 損 害 賠 償 の 請 求 をすることはできない 2. 建 物 を 建 築 しようとした 際 に SA 土 地 の 樹 木 の 根 が 境 界 を 越 えて SB 土 地 内 にまで 伸 び ていることを 発 見 した 場 合 布 施 さんは 青 山 さんの 承 諾 がなくても これを 切 り 取 ることが できる 3. 建 物 にSA 土 地 を 見 渡 すことができる 窓 を 設 置 する 場 合 当 該 窓 がSA 土 地 との 境 界 線 から 1m 以 上 離 れていても SA 土 地 の 家 屋 の 窓 の 正 面 になるときは 目 隠 しを 設 置 しなければ ならない 4. 建 物 の 完 成 後 当 該 建 物 がSA 土 地 との 境 界 線 から0.5m 以 上 離 れていなかった 場 合 青 山 さんは 布 施 さんに 対 し 当 該 建 物 を 境 界 線 より0.5m 以 上 離 すようにするため 当 該 建 物 の 一 部 取 壊 しを 請 求 することができる NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 18 不 動 産 運 用 設 計

18 ( 問 題 16) ( 設 問 D) 所 有 権 移 転 請 求 権 の 仮 登 記 に 関 する 次 の 記 述 のうち 誤 っているものはどれか 1. 仮 登 記 は 仮 登 記 の 登 記 義 務 者 の 承 諾 があるときは 当 該 仮 登 記 の 登 記 権 利 者 が 単 独 で 申 請 することができる 2. 仮 登 記 の 登 記 名 義 人 は 当 該 仮 登 記 を 本 登 記 にしない 限 り 仮 登 記 に 係 る 権 利 を 第 三 者 に 対 抗 することができない 3. 仮 登 記 の 抹 消 登 記 は 仮 登 記 の 登 記 名 義 人 と 所 有 権 の 登 記 名 義 人 が 共 同 で 申 請 しなければな らず 仮 登 記 の 登 記 名 義 人 が 単 独 で 申 請 することはできない 4. 所 有 権 移 転 請 求 権 の 仮 登 記 の 本 登 記 を 申 請 する 場 合 において 当 該 仮 登 記 後 に 抵 当 権 設 定 の 登 記 がなされているときは 当 該 抵 当 権 の 登 記 名 義 人 の 承 諾 が 必 要 である 不 動 産 運 用 設 計 19 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

19 問 5 成 田 さんは マイホームとして 分 譲 マンションを 購 入 しようと 思 い 物 件 を 探 していたところ 下 記 < 資 料 >の 折 込 み 広 告 を 見 つけました 不 動 産 の 広 告 や 不 動 産 取 引 に 関 する 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください なお 成 田 さんは 宅 地 建 物 取 引 業 者 ではなく 株 式 会 社 HE 社 ( 以 下 HE 社 という)は 宅 地 建 物 取 引 業 者 です < 資 料 > ( 一 部 の 表 示 は 省 略 ) 新 築 分 譲 マンション 駅 前 マンション 駅 より40m! 建 物 完 成 済 みのため 即 入 居 可 能! 間 取 り 図 ( 表 示 は 省 略 ) 価 格 3,500 万 円 ( 税 込 み) < 物 件 の 概 要 > 所 在 地 : 県 市 3 番 2 号 構 造 規 模 : 鉄 筋 コンクリート 造 6 階 建 の4 階 交 通 : 線 駅 より 徒 歩 1 分 建 築 年 月 : 平 成 26 年 4 月 間 取 り:3LDK 専 有 面 積 :75.77m 2 バルコニー:12.40m 2 管 理 費 ( 月 額 ):9,700 円 修 繕 積 立 金 ( 月 額 ):6,900 円 修 繕 積 立 基 金 ( 一 括 ):388,000 円 取 引 態 様 : 売 主 国 土 交 通 大 臣 (5) 第 号 ( 社 ) 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会 加 盟 株 式 会 社 HE 社 電 話 : - ( 問 題 17) ( 設 問 A) 不 動 産 の 広 告 に 関 する 諸 規 制 ( 宅 地 建 物 取 引 業 法 および 不 動 産 の 表 示 に 関 する 公 正 競 争 規 約 等 )から 見 て < 資 料 >の 広 告 内 容 等 に 関 する 次 の 記 述 のうち 最 も 不 適 切 なものはどれか 1. 広 告 において 新 築 の 表 示 を 使 用 するためには 当 該 建 物 が 建 築 後 1 年 未 満 であることと 居 住 の 用 に 供 されたことがないことの2つの 要 件 を 満 たしていなければならない 2. 交 通 の 利 便 性 について 最 寄 り 駅 からの 道 路 距 離 が80m 未 満 であるときは 駅 より m と 道 路 距 離 のみを 表 示 することは 認 められている 3.マンションの 管 理 費 および 修 繕 積 立 金 は 区 別 して 表 示 しなければならない 4. 物 件 についての 取 引 態 様 が 売 主 や 媒 介 ではなく 代 理 である 場 合 でも 広 告 にお いて 取 引 態 様 の 表 示 を 省 略 することはできない NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 20 不 動 産 運 用 設 計

20 ( 問 題 18) ( 設 問 B) 不 動 産 の 買 受 けの 申 込 みの 撤 回 または 売 買 契 約 の 解 除 ( 以 下 クーリングオフ という)に 関 する 次 の 記 述 のうち 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 規 定 等 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1. 成 田 さんは 本 人 の 希 望 により 自 宅 でHE 社 に 物 件 の 買 受 けの 申 込 みをし 売 買 契 約 を 締 結 した 後 でも クーリングオフ 制 度 に 基 づき 当 該 契 約 を 解 除 することができる 2. 成 田 さんが 売 買 契 約 後 にクーリングオフ 制 度 により 当 該 契 約 を 解 除 しようとする 場 合 契 約 締 結 日 から 起 算 して8 日 以 内 に 解 除 の 意 思 表 示 を 書 面 でHE 社 に 対 して 通 知 しなければ ならない 3. 成 田 さんが クーリングオフ 制 度 の 内 容 を 理 解 して 事 前 にクーリングオフをしない 旨 の 合 意 に 応 じた 場 合 は 成 田 さんはクーリングオフ 制 度 による 申 込 みの 撤 回 または 契 約 の 解 除 をす ることができなくなる 4.HE 社 が クーリングオフ 制 度 について 成 田 さんに 対 して 何 らの 告 知 をしなかった 場 合 で も 成 田 さんが 物 件 の 引 渡 しを 受 けて 売 買 代 金 全 額 を 支 払 ったときは 成 田 さんはクーリン グオフによる 契 約 の 解 除 をすることができなくなる ( 問 題 19) ( 設 問 C) 成 田 さんは CFP 認 定 者 に 対 し 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 する 法 律 に 基 づく 住 宅 性 能 表 示 制 度 ( 以 下 住 宅 性 能 表 示 制 度 という)について 質 問 した CFP 認 定 者 が 行 っ た 住 宅 性 能 表 示 制 度 に 関 する 次 の 説 明 の 適 不 適 の 組 み 合 わせとして 正 しいものはどれか (ア) 住 宅 性 能 表 示 制 度 において 評 価 された 性 能 の 表 示 方 法 は 建 設 住 宅 性 能 評 価 書 においては 等 級 や 数 値 により 表 示 し 設 計 住 宅 性 能 評 価 書 においては 等 級 や 数 値 によらず 文 章 により 表 示 されてい る (イ) 建 設 住 宅 性 能 評 価 書 を 交 付 された 住 宅 に 関 するトラブルに 対 しては 裁 判 外 の 紛 争 処 理 体 制 とし て 指 定 住 宅 紛 争 処 理 機 関 を 利 用 することができ 紛 争 処 理 の 円 滑 化 迅 速 化 が 図 られている (ウ) 新 築 住 宅 の 完 成 前 の 売 買 契 約 において 売 主 が 設 計 住 宅 性 能 評 価 書 を 売 買 契 約 書 に 添 付 した 場 合 売 主 は 設 計 住 宅 性 能 評 価 書 に 表 示 された 性 能 を 有 する 新 築 住 宅 を 引 き 渡 すことを 契 約 したものと みなされる (エ) 住 宅 性 能 表 示 制 度 における 評 価 は 共 通 ルールである 日 本 住 宅 性 能 表 示 基 準 および 評 価 方 法 基 準 に 基 づき 登 録 住 宅 性 能 評 価 機 関 によって 実 施 されるため 当 該 制 度 を 使 って 建 設 された 住 宅 であれば 該 当 項 目 について 性 能 の 相 互 比 較 が 可 能 である 1.(ア)および(イ)は 適 切 であるが (ウ)および(エ)は 不 適 切 2.(ウ)および(エ)は 適 切 であるが (ア)および(イ)は 不 適 切 3.(イ) (ウ)および(エ)は 適 切 であるが (ア)は 不 適 切 4.(ア) (イ)および(ウ)は 適 切 であるが (エ)は 不 適 切 不 動 産 運 用 設 計 21 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

21 ( 問 題 20) ( 設 問 D) 成 田 さんがHE 社 から 特 定 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 の 確 保 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 という)に 定 める 新 築 住 宅 を 購 入 する 場 合 において 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 に 関 する 次 の 記 述 のうち 最 も 適 切 なものはどれか 1.HE 社 には 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 に 定 める 売 主 として 成 田 さんに 新 築 住 宅 を 引 き 渡 した 場 合 の 当 該 新 築 住 宅 に 係 る 一 定 の 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 を 確 保 するため 住 宅 販 売 瑕 疵 担 保 保 証 金 の 供 託 に 加 えて 住 宅 販 売 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 契 約 の 締 結 が 義 務 付 けられている 2. 成 田 さんがHE 社 から 購 入 する 物 件 に 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 に 規 定 する 住 宅 販 売 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 契 約 が 締 結 されていた 場 合 HE 社 が 倒 産 して 瑕 疵 担 保 責 任 を 履 行 しない 際 には 成 田 さんは 直 接 保 険 金 の 支 払 いを 請 求 することにより 損 害 の 補 てんを 受 けることができる 3. 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 の 対 象 となる 瑕 疵 担 保 責 任 期 間 は 物 件 の 引 渡 し 時 から5 年 以 上 の 期 間 であれば 成 田 さんとHE 社 との 合 意 により 任 意 に 定 めることができる 4. 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 に 基 づく 瑕 疵 担 保 責 任 のための 資 力 確 保 措 置 は 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 35 条 第 1 項 の 説 明 事 項 ( 重 要 事 項 )に 該 当 しない NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 22 不 動 産 運 用 設 計

22 不 動 産 運 用 設 計 23 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

23 問 6 大 場 英 明 さん( 以 下 大 場 さん という)は 工 藤 和 夫 さん( 以 下 工 藤 さん という)が 平 成 23 年 4 月 1 日 から 所 有 し 使 用 している 不 動 産 ( 以 下 本 物 件 という)を 購 入 するために 平 成 26 年 10 月 1 日 に 下 記 設 例 の 売 買 契 約 ( 以 下 本 契 約 という)を 締 結 しました 不 動 産 の 売 買 契 約 等 に 関 する 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください なお 各 設 問 に 特 に 記 載 のない 限 り 本 契 約 書 に 記 載 のない 特 約 はないものとします また 大 場 さんおよび 工 藤 さ んは 宅 地 建 物 取 引 業 者 ではないものとします < 設 例 > 不 動 産 売 買 契 約 書 売 主 工 藤 和 夫 ( 以 下 甲 という)と 買 主 大 場 英 明 ( 以 下 乙 という)は 以 下 のとおり 不 動 産 の 売 買 契 約 ( 以 下 本 契 約 という)を 締 結 する 第 1 条 甲 は 所 有 する 下 記 (1) 記 載 の 物 件 ( 以 下 本 物 件 という)を 下 記 (2) 記 載 の 売 買 代 金 で 乙 に 売 り 渡 し 乙 はこれを 買 い 受 けた (1) 目 的 物 の 表 示 [ 土 地 ] 所 在 県 市 町 三 丁 目 地 番 3 番 16 地 目 宅 地 地 積 180m 2 ( 実 測 面 積 ) [ 建 物 ] 所 在 地 県 市 町 三 丁 目 3 番 地 16 家 屋 番 号 3 番 16 構 造 木 造 平 屋 建 床 面 積 90m 2 ( 登 記 記 録 ) (2) 売 買 代 金 金 36,200 千 円 也 ( 内 訳 ) 土 地 金 20,000 千 円 也 建 物 金 16,200 千 円 也 第 2 条 乙 は 前 条 の 売 買 代 金 を 次 のとおり 甲 に 支 払 うものとする なお 手 付 金 は 残 代 金 支 払 い 時 に 無 利 息 で 売 買 代 金 の 一 部 に 充 当 する 手 付 金 ( 現 金 ) 金 10,000 千 円 也 ( 支 払 日 : 本 契 約 締 結 時 ) 残 代 金 ( 現 金 ) 金 26,200 千 円 也 ( 支 払 日 : 平 成 26 年 11 月 25 日 ) 第 3 条 引 渡 し 日 は 平 成 26 年 11 月 25 日 と 定 め 当 日 所 有 権 移 転 登 記 手 続 きと 同 時 に 乙 は 残 代 金 を 甲 に 支 払 い 甲 は 乙 に 本 物 件 の 引 渡 しをする 第 4 条 甲 は 本 物 件 の 隠 れた 瑕 疵 については 乙 に 対 してその 担 保 責 任 を 負 わない 第 5 条 本 物 件 の 引 渡 しまでの 間 に 乙 の 責 に 帰 すことのできない 事 由 により 本 物 件 が 滅 失 毀 損 した 場 合 の 損 害 は 甲 が 負 担 する NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 24 不 動 産 運 用 設 計

24 第 6 条 甲 または 乙 が 本 契 約 に 定 める 債 務 を 履 行 しないときは 他 の 一 方 は 相 当 の 期 間 を 定 めて 催 告 したうえで 本 契 約 を 解 除 することができる 2 前 項 により 本 契 約 が 解 除 された 場 合 契 約 解 除 に 基 づく 違 約 金 は 金 10,000 千 円 と する - 以 下 省 略 - ( 問 題 21) ( 設 問 A) 本 契 約 に 基 づいて 大 場 さんが 支 払 った 手 付 金 に 関 する 次 の 記 述 のうち 民 法 の 規 定 等 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1. 工 藤 さんは 本 契 約 書 に 定 める 手 付 金 のうち 売 買 代 金 の2 割 に 相 当 する7,240 千 円 を 超 える 金 額 については 手 付 金 として 受 領 することができない 2. 大 場 さんが 手 付 金 を 交 付 した 後 工 藤 さんが 手 付 により 契 約 解 除 する 場 合 には 手 付 金 の 倍 額 を 現 実 に 提 供 しなければ 本 契 約 を 解 除 することができない 3. 大 場 さんが 手 付 金 を 交 付 した 後 工 藤 さんが 契 約 の 履 行 に 着 手 した 場 合 でも 大 場 さんは 自 らが 契 約 の 履 行 に 着 手 しない 限 り 手 付 金 を 放 棄 して 契 約 解 除 することができる 4. 大 場 さんが 手 付 金 を 放 棄 して 契 約 解 除 した 場 合 工 藤 さんは 手 付 による 契 約 解 除 に 当 たり 生 じた 損 害 については 大 場 さんに 対 して 損 害 賠 償 の 請 求 をすることができる ( 問 題 22) ( 設 問 B) 本 物 件 の 建 物 ( 以 下 本 件 建 物 という)の 滅 失 等 に 関 する 次 の 記 述 のうち 本 契 約 および 民 法 の 規 定 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1. 平 成 26 年 9 月 30 日 に 本 件 建 物 が 大 場 さんまたは 工 藤 さんのいずれの 責 めにも 帰 すことの できない 災 害 等 により 滅 失 していても 本 契 約 が 締 結 された 場 合 大 場 さんは 工 藤 さんに 対 して 本 契 約 に 従 って 手 付 金 および 残 代 金 を 支 払 わなければならない 2. 平 成 26 年 10 月 2 日 に 本 件 建 物 が 大 場 さんまたは 工 藤 さんのいずれの 責 めにも 帰 すことの できない 災 害 等 により 滅 失 した 場 合 大 場 さんは 工 藤 さんに 対 して 本 契 約 に 従 って 残 代 金 を 支 払 わなければならない 3. 平 成 26 年 10 月 2 日 に 本 件 建 物 が 工 藤 さんの 責 めに 帰 すべき 火 災 により 滅 失 した 場 合 契 約 は 無 効 となり 大 場 さんは 工 藤 さんに 対 して 本 契 約 に 従 って 残 代 金 を 支 払 う 必 要 がなく なる 4. 大 場 さんが 本 件 建 物 の 引 渡 しを 受 けた 翌 日 に 本 件 建 物 が 大 場 さんまたは 工 藤 さんのいずれの 責 めにも 帰 すことのできない 災 害 等 により 滅 失 した 場 合 大 場 さんは 工 藤 さんに 対 して 手 付 金 および 残 代 金 の 返 還 を 求 めることができない 不 動 産 運 用 設 計 25 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

25 ( 問 題 23) ( 設 問 C) 本 契 約 の 債 務 不 履 行 に 関 する 次 の 記 述 のうち 本 契 約 および 民 法 の 規 定 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1. 工 藤 さんが 大 場 さんに 対 して 本 契 約 書 第 6 条 に 基 づき 本 契 約 を 解 除 した 場 合 その 原 因 が 残 代 金 の 未 払 いであるとき 工 藤 さんは 法 定 利 率 ( 年 5%)により 算 出 した 遅 延 損 害 金 を 上 回 る 金 額 の 損 害 賠 償 の 請 求 をすることはできない 2. 工 藤 さんの 責 めに 帰 すべき 火 災 により 工 藤 さんが 本 物 件 を 引 き 渡 すことができなくなったこ とを 理 由 に 大 場 さんが 本 契 約 を 解 除 した 場 合 大 場 さんは 実 際 の 損 害 額 が15,000 千 円 であることを 立 証 しても 15,000 千 円 の 損 害 賠 償 の 請 求 をすることができない 3. 大 場 さんが 平 成 26 年 11 月 15 日 に 残 代 金 を 支 払 った 場 合 工 藤 さんは 遅 滞 なく 所 有 権 移 転 登 記 手 続 きとともに 本 物 件 の 引 渡 しをしなければ 履 行 遅 滞 の 責 を 負 う 4. 大 場 さんが 平 成 26 年 11 月 25 日 に 残 代 金 を 支 払 わない 場 合 工 藤 さんは 履 行 の 提 供 を しなくとも 相 当 の 期 間 を 定 めて 催 告 をすることによって 本 契 約 を 解 除 することができる ( 問 題 24) ( 設 問 D) 本 物 件 に 隠 れた 瑕 疵 があった 場 合 に 関 する 次 の 記 述 のうち 本 契 約 ならびに 民 法 および 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 する 法 律 の 規 定 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1. 本 契 約 書 第 4 条 の 規 定 は 買 主 である 大 場 さんにとって 民 法 の 規 定 よりも 不 利 なので 無 効 で ある 2. 本 契 約 書 第 4 条 の 規 定 にかかわらず 工 藤 さんが 知 りながら 大 場 さんに 告 げなかった 瑕 疵 に ついては 工 藤 さんは 瑕 疵 担 保 責 任 を 負 う 3. 本 契 約 書 第 4 条 の 規 定 にかかわらず 工 藤 さんは 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 する 法 律 の 規 定 によって 本 物 件 を 引 き 渡 した 日 から10 年 間 瑕 疵 担 保 責 任 を 負 う 4. 本 契 約 書 第 4 条 の 規 定 がない 場 合 は 大 場 さんは 本 物 件 の 瑕 疵 が 存 することにより 契 約 の 目 的 を 達 することができるか 否 かにかかわらず 本 契 約 を 解 除 することができる NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 26 不 動 産 運 用 設 計

26 不 動 産 運 用 設 計 27 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

27 問 7 目 黒 華 子 さん( 以 下 目 黒 さん という)は 神 野 克 典 さん( 以 下 神 野 さん という)が 区 分 所 有 するNBマンションの201 号 室 ( 以 下 本 物 件 という)を 賃 借 するために 平 成 25 年 11 月 1 日 に 下 記 設 例 の 建 物 賃 貸 借 契 約 ( 以 下 本 契 約 という)を 締 結 しました 不 動 産 の 賃 貸 借 契 約 等 に 関 す る 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください なお 各 設 問 に 特 に 記 載 のない 限 り 契 約 書 に 記 載 のない 特 約 はないものとします [ 目 黒 さんと 神 野 さんの 本 契 約 の 契 約 書 ( 以 下 本 契 約 書 という)の 契 約 条 項 の 一 部 抜 粋 ] 建 物 賃 貸 借 契 約 書 貸 主 神 野 克 典 ( 以 下 甲 という)と 借 主 目 黒 華 子 ( 以 下 乙 という)は 以 下 のと おり 建 物 の 賃 貸 借 契 約 ( 以 下 本 契 約 という)を 締 結 する - 中 略 - 第 2 条 賃 貸 借 の 期 間 は 平 成 25 年 11 月 1 日 から 平 成 27 年 10 月 31 日 までの2 年 間 とす る 第 3 条 賃 料 は 月 額 金 12 万 円 とし 乙 は 甲 に 対 し 毎 月 末 日 までに 翌 月 分 を 支 払 う 2 前 項 の 賃 料 が 経 済 事 情 の 変 動 公 租 公 課 の 増 減 近 隣 の 同 種 物 件 の 賃 料 との 比 較 等 によって 著 しく 不 相 当 となったときであっても 賃 貸 借 期 間 の 最 初 の1 年 間 は 前 項 の 賃 料 の 変 更 は 行 わないものとする 第 4 条 乙 は 本 契 約 締 結 と 同 時 に 甲 に 対 し 敷 金 として 金 24 万 円 を 預 託 し 甲 はこれを 預 かり 受 けるものとする - 中 略 - 第 9 条 乙 は 本 契 約 が 終 了 する 場 合 は 本 契 約 が 終 了 する 日 までに 本 物 件 を 原 状 に 復 して 本 物 件 を 明 け 渡 さなければならない 2 乙 は 本 物 件 の 明 渡 しに 際 し 甲 の 同 意 を 得 て 乙 が 本 物 件 内 に 設 置 した 造 作 等 の 買 取 りを 甲 に 対 して 請 求 することはできない 第 10 条 乙 は 第 2 条 の 定 めにかかわらず 甲 に 対 して 30 日 前 に 解 約 の 申 入 れをするこ とにより 本 契 約 を 解 約 することができる - 以 下 省 略 - [その 他 ] 本 契 約 は 借 地 借 家 法 上 の 建 物 賃 貸 借 契 約 ( 普 通 借 家 契 約 )である 本 契 約 の 期 間 中 に 目 黒 さんは 神 野 さんに 対 し 経 済 事 情 の 変 動 によって 賃 料 が 著 しく 不 相 当 になったことを 理 由 とし 賃 料 を 月 額 10 万 円 とする 賃 料 減 額 請 求 を 行 った これに 対 し 神 野 さんは 賃 料 は 月 額 12 万 円 が 相 当 であるとし 協 議 が 調 わず 裁 判 所 での 調 停 の 手 続 きを 行 うこととなった NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 28 不 動 産 運 用 設 計

28 ( 問 題 25) ( 設 問 A) 本 契 約 の 終 了 更 新 に 関 する 次 の 記 述 のうち 民 法 および 借 地 借 家 法 の 規 定 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1. 本 契 約 が 終 了 した 場 合 本 契 約 書 第 9 条 第 2 項 にかかわらず 目 黒 さんは 神 野 さんの 同 意 を 得 て 設 置 した 造 作 の 買 取 りを 神 野 さんに 対 して 請 求 することができる 2. 本 契 約 が 目 黒 さんと 神 野 さんの 合 意 によらないで 法 定 更 新 となった 場 合 従 前 と 同 一 の 契 約 条 件 で 更 新 されたものとみなされるので 更 新 後 の 賃 貸 借 期 間 は2 年 間 となる 3. 目 黒 さんが 本 契 約 書 第 10 条 に 基 づいて 契 約 を 中 途 解 約 する 場 合 借 地 借 家 法 に 規 定 される 正 当 な 事 由 がなければならない 4. 本 契 約 について 目 黒 さんと 神 野 さんの 合 意 により 契 約 の 更 新 を 行 う 場 合 は 更 新 後 の 賃 貸 借 期 間 について 法 による 上 限 はない ( 問 題 26) ( 設 問 B) 本 契 約 の 賃 料 に 関 する 次 の 記 述 のうち 民 法 および 借 地 借 家 法 の 規 定 等 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1. 目 黒 さんが 賃 料 を 滞 納 した 場 合 目 黒 さんは 神 野 さんに 対 し 滞 納 賃 料 を 敷 金 から 充 当 する ことを 主 張 することができない 2. 本 契 約 書 第 3 条 第 2 項 により 賃 貸 借 期 間 の 最 初 の1 年 間 は 目 黒 さんは 神 野 さんに 対 して 賃 料 の 減 額 請 求 をすることができない 3. 賃 料 の 減 額 を 相 当 とする 裁 判 が 確 定 した 場 合 神 野 さんがすでに 支 払 いを 受 けた 額 が 正 当 と された 賃 料 の 額 を 超 えるときは 神 野 さんは 目 黒 さんに その 超 過 額 を 返 還 するに 当 たり 利 息 を 付 す 必 要 はない 4. 目 黒 さんが 神 野 さんの 承 諾 を 得 て 本 物 件 を 友 人 の 宮 本 さんに 賃 料 月 額 13 万 円 で 転 貸 した 場 合 神 野 さんは 宮 本 さんに 対 して 直 接 賃 料 13 万 円 を 請 求 することができる 不 動 産 運 用 設 計 29 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

29 ( 問 題 27) ( 設 問 C)NBマンションと 目 黒 さんの 関 係 に 関 する 次 の 記 述 のうち 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 区 分 所 有 法 という)の 規 定 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1.NBマンションの 集 会 の 会 議 の 目 的 たる 事 項 につき 目 黒 さんが 利 害 関 係 を 有 する 場 合 には 目 黒 さんは 集 会 に 出 席 し 意 見 を 述 べ また 議 決 権 を 行 使 することができる 2. 目 黒 さんは 本 契 約 締 結 以 前 に 集 会 で 決 議 された 事 項 については 義 務 を 負 わない 3. 神 野 さんが 本 物 件 の 管 理 費 を 滞 納 した 場 合 であっても 目 黒 さんは 当 該 管 理 費 の 支 払 い 義 務 を 負 わない 4. 目 黒 さんの 隣 の 住 戸 の 賃 借 人 が 建 物 の 保 存 に 有 害 な 行 為 をした 場 合 目 黒 さんは 区 分 所 有 法 に 基 づき 単 独 でその 行 為 の 停 止 を 請 求 することができる ( 問 題 28) ( 設 問 D) 神 野 さんは 本 物 件 を 広 尾 さんに 売 却 しようと 考 えている 神 野 さんが 本 物 件 を 広 尾 さんに 売 却 した 場 合 に 関 する 次 の 記 述 のうち 民 法 および 借 地 借 家 法 の 規 定 等 から 見 て 最 も 適 切 なものはどれか 1. 神 野 さんは 目 黒 さんの 承 諾 を 得 なければ 本 物 件 を 広 尾 さんに 売 却 することができない 2. 目 黒 さんは 本 物 件 について 建 物 の 賃 借 権 の 登 記 を 備 えなくとも 引 渡 しを 受 けていれば 建 物 の 賃 借 権 を 広 尾 さんに 対 抗 することができる 3. 広 尾 さんは 本 物 件 について 所 有 権 移 転 登 記 を 備 えなくとも 売 買 契 約 を 締 結 していれば 賃 貸 人 たる 地 位 を 目 黒 さんに 対 抗 することができ 賃 料 を 請 求 することができる 4. 広 尾 さんが 賃 貸 人 となった 以 降 に 本 契 約 が 終 了 した 場 合 特 段 の 事 情 がない 限 り 目 黒 さんは 敷 金 の 返 還 請 求 を 神 野 さんにしなければならない NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 30 不 動 産 運 用 設 計

30 不 動 産 運 用 設 計 31 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

31 問 8 細 川 一 郎 さん( 以 下 細 川 さん という)は 事 業 資 金 を 調 達 するため 宇 野 幸 司 さん( 以 下 宇 野 さん という)から 金 銭 を 借 り その 借 入 金 の 担 保 としてSW 土 地 に 抵 当 権 を 設 定 することにしました 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください < 設 例 > [SW 土 地 の 概 要 ] 現 況 : 更 地 所 有 者 : 細 川 一 郎 ( 持 分 5 分 の3) 谷 口 信 二 ( 持 分 5 分 の2) 抵 当 権 設 定 金 銭 消 費 貸 借 契 約 書 ( 抜 粋 ) 甲 宇 野 幸 司 乙 細 川 一 郎 丙 千 田 隆 弘 丁 谷 口 信 二 以 下 のとおり 契 約 を 締 結 した 第 1 条 甲 は 乙 に 対 し 本 日 金 万 円 を 貸 付 け 乙 はこれを 受 領 した 第 2 条 利 息 は 元 金 に 対 し 年 %の 割 合 とする 第 3 条 乙 は 甲 に 対 し 第 1 条 の 借 入 金 万 円 および 前 条 の 利 息 を 平 成 年 月 から 平 成 年 月 まで 毎 月 末 日 限 り 金 万 円 ずつ 分 割 して 返 済 する( 元 利 均 等 分 割 返 済 ) 第 4 条 丙 は 甲 に 対 し 乙 の 債 務 を 保 証 し 乙 と 連 帯 して 支 払 いの 責 めを 負 う 旨 を 約 し 甲 は これを 承 諾 した 第 5 条 第 1 条 および 第 2 条 の 金 銭 消 費 貸 借 契 約 に 基 づき 乙 が 甲 に 対 して 負 担 する 債 務 を 担 保 するため 乙 および 丁 の 所 有 するSW 土 地 ( 所 在 地 番 等 省 略 )の 上 に 第 1 順 位 の 抵 当 権 を 設 定 した 乙 および 丁 は 甲 に 対 し 本 契 約 締 結 後 遅 滞 なく 抵 当 権 設 定 登 記 手 続 きを 行 うものとする (その 他 の 記 載 事 項 および 条 項 は 省 略 なお 甲 乙 丙 および 丁 は 署 名 押 印 している) [その 他 ] 設 例 の 契 約 を 以 下 本 契 約 設 例 の 契 約 書 を 以 下 本 契 約 書 という 本 契 約 については 本 契 約 書 以 外 に 特 約 はないものとする SW 土 地 は 細 川 さんと 谷 口 さんが 共 同 で 購 入 したものである また 細 川 さんと 谷 口 さん の 間 で 共 有 に 関 する 特 約 はないものとする 本 契 約 書 第 5 条 に 基 づく 抵 当 権 設 定 登 記 は 有 効 になされたものとする NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 32 不 動 産 運 用 設 計

32 ( 問 題 29) ( 設 問 A)SW 土 地 の 共 有 に 係 る 法 律 関 係 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 しいものはどれか 1.SW 土 地 を 第 三 者 が 不 法 に 占 拠 している 場 合 であっても 谷 口 さんは 単 独 では 当 該 第 三 者 に 対 しSW 土 地 の 返 還 請 求 をすることができない 2. 細 川 さんは 谷 口 さんに 対 し いつでも 共 有 物 の 分 割 を 請 求 することができるが 谷 口 さんは 細 川 さんに 対 し 共 有 物 の 分 割 を 請 求 することはできない 3. 谷 口 さんが 死 亡 し その 相 続 人 がいないときは 谷 口 さんの 持 分 は 国 に 帰 属 し SW 土 地 は 細 川 さんと 国 との 共 有 になる 4. 谷 口 さんは 細 川 さんの 同 意 を 得 なくても 単 独 で 自 己 の 持 分 を 第 三 者 に 売 却 することがで きる ( 問 題 30) ( 設 問 B) 本 契 約 の 抵 当 権 に 関 する 次 の 記 述 のうち 最 も 不 適 切 なものはどれか 1. 細 川 さんはSW 土 地 の 持 分 の 過 半 数 を 有 しているので 谷 口 さんの 同 意 を 得 なくても SW 土 地 の 所 有 権 の 全 部 を 目 的 として 宇 野 さんの 抵 当 権 を 設 定 することができる 2.SW 土 地 に 宇 野 さんの 抵 当 権 設 定 登 記 後 細 川 さんが 建 物 を 築 造 した 場 合 宇 野 さんは SW 土 地 とともに 当 該 建 物 も 一 括 して 競 売 することができる 3. 本 契 約 に 別 段 の 定 めがない 限 り 細 川 さんおよび 谷 口 さんは 宇 野 さんの 承 諾 がなくても SW 土 地 を 第 三 者 に 譲 渡 することができる 4. 仮 に 宇 野 さんの 抵 当 権 より 後 順 位 の 抵 当 権 者 がいるときは 宇 野 さんの 抵 当 権 によって 担 保 される 債 権 の 利 息 の 範 囲 については 原 則 として 満 期 となった 最 後 の2 年 分 に 限 られる 不 動 産 運 用 設 計 33 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

33 ( 問 題 31) ( 設 問 C) 本 契 約 書 における 連 帯 保 証 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 しいものはどれか 1. 仮 に 本 契 約 書 第 4 条 がなく 連 帯 保 証 契 約 が 口 頭 でなされた 場 合 であっても 当 該 連 帯 保 証 契 約 は 有 効 である 2. 宇 野 さんが 細 川 さんに 対 し 債 務 の 一 部 を 免 除 した 場 合 であっても 千 田 さんに 対 する 当 該 免 除 された 債 務 についての 保 証 債 務 は 免 除 されない 3. 宇 野 さんが 細 川 さんに 対 して 有 する 本 契 約 書 の 定 めに 基 づく 債 権 を 第 三 者 に 譲 渡 した 場 合 に は 千 田 さんの 連 帯 保 証 債 務 も 当 該 第 三 者 に 移 転 する 4. 宇 野 さんが 返 済 期 限 到 来 後 に 千 田 さんに 対 して 債 務 の 履 行 を 請 求 したときは 千 田 さんは まず 抵 当 権 を 実 行 するよう 主 張 することができる ( 問 題 32) ( 設 問 D) 宇 野 さんが 抵 当 権 に 基 づき SW 土 地 について 担 保 権 の 実 行 として 競 売 の 申 立 てをした 場 合 当 該 競 売 手 続 きにおいてSW 土 地 を 買 い 受 ける 際 の 注 意 点 等 に 関 する 次 の 記 述 のうち 最 も 不 適 切 なものはどれか 1. 不 動 産 の 売 却 は 一 般 的 には 一 定 期 間 内 に 最 高 価 額 で 入 札 した 者 に 売 却 する 方 法 により 行 わ れるが この 方 法 で 売 却 できないときは 先 着 順 による 特 別 売 却 の 方 法 で 行 われる 2. 入 札 により 買 受 けの 申 出 を 行 う 場 合 裁 判 所 が 定 める 額 および 方 法 による 保 証 の 提 供 が 必 要 であるが 原 則 として その 保 証 の 額 は 売 却 基 準 価 額 の20% 相 当 額 である 3. 買 受 人 が 決 定 された 場 合 買 受 人 が 期 限 までに 代 金 を 納 付 できないときは 買 受 人 の 資 格 を 失 い 入 札 に 当 たり 提 供 した 保 証 金 は 返 還 されない 4. 買 受 人 は 売 却 決 定 期 日 において 売 却 の 許 可 を 言 い 渡 された 時 に 不 動 産 の 所 有 権 を 取 得 す る NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 34 不 動 産 運 用 設 計

34 不 動 産 運 用 設 計 35 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

35 問 9 中 井 さんは 下 記 設 例 の 甲 土 地 ならびに 乙 土 地 および 乙 建 物 を 所 有 しており 甲 土 地 の 有 効 活 用 につ いて CFP 認 定 者 に 相 談 しました 建 築 基 準 法 に 関 する 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください < 設 例 > N 幅 員 8m 県 道 40m 25m 30m 甲 土 地 (1,200m 2 ) ( 用 途 地 域 等 ) 準 住 居 地 域 指 定 容 積 率 400% 指 定 建 ぺい 率 80% 防 火 地 域 20m 乙 土 地 (800m 2 ) 乙 建 物 (マンション) ( 用 途 地 域 等 ) 第 二 種 住 居 地 域 指 定 容 積 率 300% 指 定 建 ぺい 率 60% 準 防 火 地 域 幅 員 6m 市 道 甲 土 地 および 乙 土 地 は 市 街 化 区 域 内 に 存 し 用 途 地 域 等 は 上 記 のとおりである 甲 土 地 および 乙 土 地 は 長 方 形 の 土 地 である 指 定 建 ぺい 率 および 指 定 容 積 率 とは それぞれ 都 市 計 画 で 定 められた 建 ぺい 率 または 容 積 率 をいう また 容 積 率 の 特 定 道 路 による 緩 和 は 考 慮 外 とする 甲 土 地 および 乙 土 地 は 容 積 率 の 算 定 に 当 たり 道 路 幅 員 に 乗 じる 数 値 について 特 定 行 政 庁 が 指 定 する 区 域 には 該 当 しない 甲 土 地 および 乙 土 地 は 乙 建 物 の 存 在 を 前 提 として 連 たん 建 築 物 設 計 制 度 ( 建 築 基 準 法 第 86 条 第 2 項 以 下 同 じ)に 関 する 特 定 行 政 庁 の 認 定 を 受 けている 連 たん 建 築 物 設 計 制 度 とは 建 築 基 準 法 第 86 条 第 2 項 に 規 定 する 一 団 の 土 地 の 区 域 内 に 現 に 存 する 建 築 物 の 位 置 および 構 造 を 前 提 として 建 築 する 場 合 の 建 築 制 限 の 緩 和 をいう 乙 建 物 は 耐 火 建 築 物 で 容 積 率 算 定 上 の 延 べ 面 積 は1,200m 2 である その 他 の 条 件 については 一 切 考 慮 する 必 要 はない NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 36 不 動 産 運 用 設 計

36 ( 問 題 33) ( 設 問 A) 連 たん 建 築 物 設 計 制 度 の 適 用 を 受 け 甲 土 地 と 乙 土 地 を 一 体 的 に 利 用 する 場 合 甲 土 地 に 建 築 可 能 な 建 築 物 の 容 積 率 の 対 象 となる 延 べ 面 積 の 上 限 として 正 しいものはどれか 1.5,000m 2 2.5,200m 2 3.5,800m 2 4.6,800m 2 ( 問 題 34) ( 設 問 B) 連 たん 建 築 物 設 計 制 度 の 適 用 を 受 けずに 設 例 の 各 土 地 を 敷 地 として それぞれ 建 築 物 を 建 築 する 場 合 ( 乙 土 地 は 建 替 え)の 容 積 率 および 建 ぺい 率 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 しいも のはどれか なお 計 算 結 果 は 小 数 点 以 下 第 1 位 を 四 捨 五 入 し 整 数 の 百 分 率 (%)とする 1. 甲 土 地 に 耐 火 建 築 物 を 建 築 する 場 合 容 積 率 の 限 度 は320%である 2. 乙 土 地 に 耐 火 建 築 物 を 建 築 する 場 合 容 積 率 の 限 度 は300%である 3. 甲 土 地 に 耐 火 建 築 物 を 建 築 する 場 合 建 ぺい 率 の 限 度 は95%である 4. 乙 土 地 に 耐 火 建 築 物 を 建 築 する 場 合 建 ぺい 率 の 限 度 は70%である ( 問 題 35) ( 設 問 C) 建 築 基 準 法 の 容 積 率 の 特 例 に 関 する 次 の 記 述 のうち 最 も 不 適 切 なものはどれか 1. 建 築 物 の 地 階 ( 天 井 が 地 盤 面 からの 高 さ1m 以 下 のもの)の 住 宅 部 分 の 床 面 積 は その 建 築 物 の 住 宅 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の3 分 の1を 限 度 として 容 積 率 の 計 算 上 の 延 べ 面 積 に 算 入 し ない 2. 専 ら 防 災 のために 設 ける 備 蓄 倉 庫 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 は 各 階 の 床 面 積 の 合 計 に 対 して 一 定 限 度 までは 容 積 率 の 計 算 上 の 延 べ 面 積 に 算 入 しない 3. 共 同 住 宅 の 共 用 の 階 段 のうち 屋 内 階 段 は 容 積 率 の 計 算 上 の 延 べ 面 積 に 算 入 するが 屋 外 階 段 は 延 べ 面 積 に 算 入 しない 4. 駐 車 場 の 床 面 積 は 建 築 物 の 各 階 の 床 面 積 の 合 計 の5 分 の1を 限 度 として 容 積 率 の 計 算 上 の 延 べ 面 積 に 算 入 しない 不 動 産 運 用 設 計 37 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

37 ( 問 題 36) ( 設 問 D) 用 途 地 域 の 建 築 物 の 用 途 制 限 に 関 する 次 の 記 述 のうち 誤 っているものはどれか なお 特 定 行 政 庁 の 許 可 は 考 慮 しないものとする 1. 診 療 所 は すべての 地 域 において 建 築 することができる 2. 保 育 所 は すべての 地 域 において 建 築 することができる 3. 客 席 の 床 面 積 の 合 計 が 一 定 未 満 であれば 劇 場 や 映 画 館 も 準 住 居 地 域 において 建 築 すること ができる 4. 病 院 は 工 業 地 域 および 工 業 専 用 地 域 を 除 くその 他 の 用 途 地 域 において 建 築 することができ る NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 38 不 動 産 運 用 設 計

38 不 動 産 運 用 設 計 39 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

39 問 10 倉 田 さんは 平 成 25 年 10 月 に 土 地 ( 更 地 ) 購 入 の 売 買 契 約 を 締 結 し 当 該 土 地 上 に 戸 建 住 宅 を 建 築 し 平 成 26 年 9 月 に 建 物 の 引 渡 しを 受 けた 後 直 ちに 居 住 の 用 に 供 しました 不 動 産 の 取 得 および 保 有 に 係 る 税 金 に 関 する 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでくだ さい なお 設 例 にある 事 項 は 当 該 事 項 を 前 提 とし 各 設 問 において 問 われている 論 点 以 外 は すべ て 手 続 き 要 件 および 法 令 に 適 合 しているものとします < 設 例 > [ 物 件 概 要 ] 土 地 所 在 : 埼 玉 県 市 1 丁 目 地 目 : 宅 地 地 積 :103m 2 売 買 契 約 締 結 日 : 平 成 25 年 10 月 17 日 引 渡 し 日 : 平 成 26 年 1 月 31 日 建 物 所 在 : 埼 玉 県 市 1 丁 目 2 番 地 3 種 類 : 居 宅 (2 階 建 て) 床 面 積 :1 階 60m 2 2 階 48m 2 本 建 物 は 次 の1~5の 住 宅 に 該 当 する 1 登 録 免 許 税 における 特 定 認 定 長 期 優 良 住 宅 ( 租 税 特 別 措 置 法 第 74 条 ) 2 不 動 産 取 得 税 における 認 定 長 期 優 良 住 宅 ( 地 方 税 法 附 則 第 11 条 第 10 項 ) 3 固 定 資 産 税 における 認 定 長 期 優 良 住 宅 である 一 定 の 住 宅 ( 地 方 税 法 附 則 第 15 条 の7 第 1 項 ) 4 直 系 尊 属 から 住 宅 取 得 等 資 金 の 贈 与 を 受 けた 場 合 の 贈 与 税 の 非 課 税 における 省 エネ 住 宅 または 耐 震 住 宅 ( 租 税 特 別 措 置 法 第 70 条 の2 第 2 項 第 6 号 ) 5 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 における 認 定 長 期 優 良 住 宅 に 該 当 する 一 定 の 家 屋 ( 同 法 第 41 条 第 10 項 ) [ 取 得 金 額 ] 土 地 :30,000 千 円 建 物 :35,640 千 円 ( 消 費 税 および 地 方 消 費 税 2,640 千 円 を 含 む) [ 取 得 資 金 の 内 訳 ] 自 己 資 金 :10,990 千 円 父 からの 贈 与 ( 平 成 26 年 1 月 24 日 ):10,500 千 円 母 からの 贈 与 ( 平 成 26 年 1 月 27 日 ):5,500 千 円 民 間 金 融 機 関 からの 借 入 金 :38,650 千 円 ( 平 成 26 年 12 月 31 日 現 在 残 高 38,185,165 円 ) 民 間 金 融 機 関 からの 借 入 金 は 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 の 要 件 を 満 たす 借 入 金 である 倉 田 さんは 過 去 に 直 系 尊 属 から 住 宅 取 得 等 資 金 の 贈 与 を 受 けた 場 合 の 贈 与 税 の 非 課 税 の 適 用 を 受 けておらず 平 成 26 年 中 の 贈 与 はこれ 以 外 にはない 倉 田 さんは 相 続 時 精 算 課 税 制 度 の 選 択 はしていない NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 40 不 動 産 運 用 設 計

40 ( 問 題 37) ( 設 問 A) 倉 田 さんが 負 担 するこれらの 購 入 物 件 の 登 記 に 係 る 登 録 免 許 税 および 不 動 産 取 得 税 に 関 する 次 の 記 述 のうち 誤 っているものはどれか 1. 倉 田 さんが 取 得 した 土 地 の 所 有 権 移 転 登 記 に 係 る 登 録 免 許 税 については 特 定 認 定 長 期 優 良 住 宅 の 特 例 により 税 率 が0.1%に 軽 減 される 2. 倉 田 さんが 建 築 した 家 屋 の 所 有 権 保 存 登 記 に 係 る 登 録 免 許 税 については 特 定 認 定 長 期 優 良 住 宅 の 特 例 により 税 率 が0.1%に 軽 減 される 3. 倉 田 さんが 建 物 の 取 得 資 金 として 受 けた 銀 行 融 資 を 担 保 するための 建 物 の 抵 当 権 設 定 登 記 に 係 る 登 録 免 許 税 は 住 宅 用 家 屋 の 軽 減 税 率 の 特 例 の 適 用 が 受 けられる 4. 倉 田 さんが 取 得 した 建 物 に 係 る 不 動 産 取 得 税 の 計 算 では 認 定 長 期 優 良 住 宅 につき 価 格 か ら13,000 千 円 を 控 除 した 金 額 を 課 税 標 準 とする ( 問 題 38) ( 設 問 B) 倉 田 さんは 父 および 母 からの 贈 与 について 直 系 尊 属 から 住 宅 取 得 等 資 金 の 贈 与 を 受 けた 場 合 の 贈 与 税 の 非 課 税 ( 以 下 本 非 課 税 制 度 という)の 適 用 を 受 けようと 考 えている 本 非 課 税 制 度 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 しいものはどれか なお 記 載 のない 要 件 は すべて 満 たしているものとする 1. 倉 田 さんは 父 からの 贈 与 10,500 千 円 のうち10,000 千 円 母 からの 贈 与 5,500 千 円 の 計 15,500 千 円 について 本 非 課 税 制 度 の 適 用 を 受 けることができる 2. 倉 田 さんの 平 成 26 年 分 の 合 計 所 得 金 額 が20,000 千 円 を 超 えた 場 合 には 倉 田 さんは 本 非 課 税 制 度 の 適 用 を 受 けることができない 3. 倉 田 さんの 母 の 年 齢 が65 歳 未 満 の 場 合 には 母 からの 贈 与 について 本 非 課 税 制 度 の 適 用 を 受 けることができない 4. 倉 田 さんが 本 非 課 税 制 度 の 適 用 を 受 ける 場 合 には 当 該 贈 与 者 からの 贈 与 については 贈 与 税 の 暦 年 課 税 による 基 礎 控 除 額 の 適 用 を 受 けることができない 不 動 産 運 用 設 計 41 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

41 ( 問 題 39) ( 設 問 C) 倉 田 さんが 平 成 26 年 分 の 所 得 税 で 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 で 最 大 限 の 控 除 を 受 けら れるとした 場 合 の 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 額 ( 上 限 )として 正 しいものはどれか なお 倉 田 さんの 平 成 26 年 分 の 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 前 の 所 得 税 額 は 算 出 される 当 該 控 除 額 ( 上 限 ) 以 上 であるものとする また 控 除 額 については 計 算 結 果 の100 円 未 満 を 切 り 捨 て 100 円 単 位 で 求 めるものとする 1.200,000 円 2.240,000 円 3.300,000 円 4.381,800 円 ( 問 題 40) ( 設 問 D) 倉 田 さんが 負 担 することとなる 固 定 資 産 税 および 都 市 計 画 税 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 し いものはどれか 1. 倉 田 さんが 取 得 した 土 地 に 対 する 平 成 27 年 度 の 固 定 資 産 税 の 課 税 標 準 の 計 算 においては 課 税 標 準 となるべき 価 格 の6 分 の1とする 特 例 の 適 用 がある 2. 倉 田 さんが 取 得 した 土 地 に 対 する 都 市 計 画 税 の 税 率 は 1.4%となる 3. 倉 田 さんが 取 得 した 建 物 に 対 する 固 定 資 産 税 は 平 成 27 年 度 から7 年 度 間 税 額 が2 分 の 1に 減 額 される 4. 倉 田 さんが 取 得 した 建 物 に 対 する 平 成 27 年 度 の 都 市 計 画 税 の 課 税 標 準 の 計 算 においては 課 税 標 準 となるべき 価 格 の3 分 の2とする 特 例 の 適 用 がある NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 42 不 動 産 運 用 設 計

42 不 動 産 運 用 設 計 43 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

43 問 11 鶴 見 さんは 現 在 使 用 している 下 記 設 例 の 店 舗 併 用 住 宅 ( 以 下 KA 建 物 という)およびその 敷 地 ( 以 下 甲 土 地 という)の 譲 渡 と 新 たな 店 舗 併 用 住 宅 およびその 敷 地 の 取 得 を 検 討 しています 以 下 の 設 問 A~Dについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください なお 設 例 にある 事 項 は 当 該 事 項 を 前 提 とし 各 設 問 において 問 われている 論 点 以 外 は すべて 手 続 き 要 件 および 法 令 に 適 合 しているものとします < 設 例 > [ 譲 渡 物 件 ] KA 建 物 および 甲 土 地 KA 建 物 および 甲 土 地 は25 年 前 に 父 から 相 続 により 取 得 し 現 在 まで 継 続 して 事 業 用 および 居 住 用 として 利 用 している [KA 建 物 の 各 部 分 の 用 途 およびその 面 積 ] KA 建 物 の 各 部 分 の 用 途 当 該 部 分 の 床 面 積 (m 2 ) 甲 土 地 のうち 当 該 部 分 に 相 応 する 面 積 (m 2 ) 居 住 用 部 分 居 住 店 舗 の 併 用 部 分 店 舗 用 部 分 合 計 面 積 [KA 建 物 および 甲 土 地 の 譲 渡 価 額 ] KA 建 物 :10,000 千 円 甲 土 地 :90,000 千 円 [KA 建 物 および 甲 土 地 の 譲 渡 に 係 る 取 得 費 および 譲 渡 費 用 ] KA 建 物 :7,000 千 円 甲 土 地 :30,000 千 円 [ 店 舗 併 用 住 宅 およびその 敷 地 の 居 住 用 部 分 の 面 積 の 算 定 式 ] 1 当 該 家 屋 のうちその 居 住 の 用 に 供 している 部 分 の 床 面 積 = 当 該 家 屋 のうちその 居 当 該 家 屋 のうちその 居 住 の 用 と 住 の 用 に 専 ら 供 してい+居 住 の 用 以 外 の 用 とに 併 用 され る 部 分 の 床 面 積 (A) ている 部 分 の 床 面 積 2 当 該 土 地 のうちその 居 住 の 用 に 供 している 部 分 の 面 積 = 当 該 土 地 のうちその 居 住 当 該 土 地 のうちその 居 住 の 用 と の 用 に 専 ら 供 している 部 +居 住 の 用 以 外 の 用 とに 併 用 され 分 の 面 積 ている 部 分 の 面 積 A A+ 居 住 の 用 以 外 の 用 に 専 ら 供 されている 部 分 の 床 面 積 当 該 家 屋 の 床 面 積 のうち1の 算 式 により 計 算 した 床 面 積 当 該 家 屋 の 床 面 積 [ 譲 渡 益 の 算 定 式 ] 譲 渡 益 = 譲 渡 価 額 -( 取 得 費 + 譲 渡 費 用 ) NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 44 不 動 産 運 用 設 計

44 ( 問 題 41) ( 設 問 A) 鶴 見 さんは KA 建 物 および 甲 土 地 を 譲 渡 する 予 定 である 鶴 見 さんがKA 建 物 および 甲 土 地 を 譲 渡 した 場 合 の 当 該 居 住 用 部 分 に 係 る 譲 渡 益 ( 居 住 用 財 産 を 譲 渡 した 場 合 の3,000 万 円 特 別 控 除 を 控 除 する 前 の 金 額 )として 正 しいものはどれか なお 併 用 部 分 を 按 分 し た 面 積 は 計 算 結 果 の 小 数 点 以 下 第 1 位 を 四 捨 五 入 して 整 数 で 求 めるものとする 1.37,800 千 円 2.38,000 千 円 3.42,000 千 円 4.63,000 千 円 ( 問 題 42) ( 設 問 B) 鶴 見 さんは KA 建 物 および 甲 土 地 の 譲 渡 後 同 年 中 に 買 換 資 産 を 取 得 した 場 合 において 租 税 特 別 措 置 法 第 37 条 第 1 項 の 特 定 の 事 業 用 資 産 の 買 換 え 特 例 のうち 同 条 同 項 第 9 号 の 長 期 保 有 土 地 等 に 係 る 事 業 用 資 産 の 買 換 え 特 例 ( 以 下 本 特 例 という)の 適 用 を 受 ける 予 定 である 本 特 例 の 適 用 要 件 等 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 しいものはどれか 1. 鶴 見 さんが 本 特 例 の 適 用 を 受 けるためには 買 換 資 産 が 本 特 例 の 要 件 を 満 たすもの であることについてあらかじめ 税 務 署 長 の 証 明 を 受 けておかなければならない 2. 買 換 資 産 である 建 物 の 床 面 積 の2 分 の1 以 上 が 事 業 の 用 に 供 されるものでなければ 鶴 見 さ んは 本 特 例 の 適 用 は 受 けられない 3. 買 換 資 産 である 土 地 等 の 面 積 が300m 2 未 満 であった 場 合 には 鶴 見 さんは 本 特 例 の 適 用 は 受 けられない 4. 鶴 見 さんが 本 特 例 の 適 用 を 受 けた 場 合 には 買 換 資 産 について 取 得 費 および 取 得 時 期 の 引 継 ぎがある 不 動 産 運 用 設 計 45 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

45 ( 問 題 43) ( 設 問 C) 鶴 見 さんが KA 建 物 および 甲 土 地 の 譲 渡 に 係 る 譲 渡 所 得 ( 以 下 本 譲 渡 所 得 という)に ついて 居 住 用 部 分 と 事 業 用 部 分 の 区 分 に 応 じて 居 住 用 財 産 を 譲 渡 した 場 合 の3,000 万 円 特 別 控 除 ( 以 下 3,000 万 円 特 別 控 除 という) 特 定 の 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 ( 以 下 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 という)および 特 定 の 事 業 用 資 産 の 買 換 え 特 例 ( 以 下 事 業 用 資 産 の 買 換 え 特 例 という)の 適 用 を 受 ける 場 合 における 取 扱 いに 関 する 次 の 記 述 のうち 最 も 適 切 なものはどれか なお それぞれの 特 例 の 適 用 要 件 は 満 たしている ものとする 1. 鶴 見 さんは 本 譲 渡 所 得 について 3,000 万 円 特 別 控 除 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 および 事 業 用 資 産 の 買 換 え 特 例 のすべての 適 用 が 受 けられる 2. 鶴 見 さんは 本 譲 渡 所 得 について 3,000 万 円 特 別 控 除 および 事 業 用 資 産 の 買 換 え 特 例 の 適 用 が 受 けられる 3. 鶴 見 さんは 本 譲 渡 所 得 について 3,000 万 円 特 別 控 除 および 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 の 適 用 が 受 けられる 4. 鶴 見 さんは 本 譲 渡 所 得 について 3,000 万 円 特 別 控 除 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 または 事 業 用 資 産 の 買 換 え 特 例 のうち いずれか1つのみ 選 択 して 適 用 が 受 けられ る ( 問 題 44) ( 設 問 D) 鶴 見 さんが KA 建 物 および 甲 土 地 の 譲 渡 後 同 年 中 に 買 換 資 産 を 取 得 し 特 定 の 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 ( 以 下 本 特 例 という)の 適 用 を 受 ける 場 合 本 特 例 の 適 用 要 件 等 に 関 する 次 の 記 述 のうち 正 しいものはどれか 1. 買 換 資 産 が 中 古 住 宅 である 場 合 には 本 特 例 の 適 用 は 受 けられない 2. 買 換 資 産 である 建 物 の 床 面 積 が240m 2 超 となる 場 合 には 本 特 例 の 適 用 は 受 けられな い 3. 買 換 資 産 である 建 物 の 床 面 積 のうち 居 住 用 部 分 の 面 積 が2 分 の1 未 満 となる 場 合 には 本 特 例 の 適 用 は 受 けられない 4. 本 特 例 の 適 用 を 受 けた 場 合 には 買 換 資 産 の 取 得 時 期 は 譲 渡 資 産 の 取 得 時 期 を 引 き 継 が ない NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 46 不 動 産 運 用 設 計

46 不 動 産 運 用 設 計 47 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

47 問 12 借 地 借 家 法 第 22 条 から 第 24 条 に 定 める 定 期 借 地 権 等 の 要 件 等 に 関 する 以 下 の 設 問 A~Cについて それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください なお 定 期 借 地 権 等 のうち 借 地 借 家 法 第 22 条 のものを 一 般 定 期 借 地 権 同 法 第 23 条 のものを 事 業 用 定 期 借 地 権 等 同 法 第 24 条 のものを 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 といい 定 期 借 地 権 等 以 外 のものを 普 通 借 地 権 といいます ( 問 題 45) ( 設 問 A) 一 般 定 期 借 地 権 に 関 する 次 の 記 述 のうち 誤 っているものはどれか 1. 一 般 定 期 借 地 権 の 成 立 要 件 である 特 約 は 必 ず 書 面 で 行 わなければならないが 必 ずしも 公 正 証 書 で 行 う 必 要 はない 2. 一 般 定 期 借 地 権 では 建 物 の 増 改 築 を 制 限 する 特 約 は 借 地 権 者 に 不 利 な 特 約 として 無 効 とさ れるため 借 地 権 者 は 契 約 期 間 中 建 物 の 増 改 築 を 自 由 に 行 うことができる 3. 一 般 定 期 借 地 権 で その 権 利 が 土 地 の 賃 借 権 であるものについては 借 地 上 の 建 物 を 第 三 者 に 譲 渡 しようとする 場 合 は 借 地 権 設 定 者 の 承 諾 に 代 わる 裁 判 所 の 許 可 の 制 度 の 適 用 がある 4. 一 般 定 期 借 地 権 の 存 続 期 間 が 満 了 したとき 借 地 権 者 は 借 地 権 設 定 者 に 対 し 借 地 借 家 法 に 基 づく 建 物 買 取 請 求 をすることはできない ( 問 題 46) ( 設 問 B) 事 業 用 定 期 借 地 権 等 に 関 する 次 の 記 述 のうち 誤 っているものはどれか 1. 事 業 用 定 期 借 地 権 等 は 専 ら 事 業 の 用 に 供 する 建 物 の 所 有 を 目 的 とするものに 限 られており 居 住 の 用 に 供 されるものは 除 かれる 2. 事 業 用 定 期 借 地 権 等 の 設 定 を 目 的 とする 契 約 は 必 ず 公 正 証 書 によってしなければならない 3. 事 業 用 定 期 借 地 権 等 の 地 代 は 借 地 借 家 法 に 基 づく 地 代 等 増 減 請 求 権 の 適 用 がないため 地 代 が 近 隣 等 の 地 代 に 比 較 して 不 相 当 となったときでも 増 減 の 請 求 をすることができない 4. 事 業 用 定 期 借 地 権 等 の 残 存 期 間 を 超 えて 存 続 する 建 物 を 再 築 した 場 合 でも 事 業 用 定 期 借 地 権 等 は 期 間 が 満 了 すれば 終 了 する NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 48 不 動 産 運 用 設 計

48 ( 問 題 47) ( 設 問 C) 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 に 関 する 次 の 記 述 のうち 誤 っているものはどれか 1. 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 の 建 物 譲 渡 特 約 は 必 ず 書 面 で 行 わなければならないが 必 ずしも 公 正 証 書 で 行 う 必 要 はない 2. 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 は 設 定 に 当 たり 借 地 権 を 消 滅 させるため その 設 定 後 30 年 以 上 を 経 過 した 日 に 借 地 権 の 目 的 である 土 地 の 上 の 建 物 を 借 地 権 設 定 者 に 相 当 の 対 価 で 譲 渡 する 旨 を 定 めることにより 成 立 する 3. 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 において 設 定 される 借 地 権 の 種 類 としては 建 物 譲 渡 特 約 の 時 期 の 制 限 に 抵 触 しない 存 続 期 間 のものであれば 一 般 定 期 借 地 権 事 業 用 定 期 借 地 権 等 または 普 通 借 地 権 のいずれでもよい 4. 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 の 建 物 譲 渡 特 約 に 基 づき 借 地 権 が 消 滅 した 場 合 当 該 建 物 を 賃 借 し 使 用 を 継 続 している 者 が 請 求 したときは 請 求 の 時 に 当 該 建 物 につき 建 物 の 賃 借 人 と 借 地 権 設 定 者 との 間 で 期 間 の 定 めのない 建 物 の 賃 貸 借 がされたものとみなされる 不 動 産 運 用 設 計 49 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止

49 問 13 下 記 設 例 の 土 地 を 所 有 する 木 内 さんは デベロッパーの 株 式 会 社 RM 社 ( 以 下 RM 社 という)か ら 土 地 の 有 効 活 用 として 等 価 交 換 方 式 によるマンションの 建 設 の 提 案 を 受 けました 以 下 の 設 問 A~C について それぞれの 答 えを1~4の 中 から1つ 選 んでください < 設 例 > 30m ( 用 途 地 域 等 ) 近 隣 商 業 地 域 指 定 建 ぺい 率 80% 指 定 容 積 率 400% 900m 2 30m 幅 員 6m 区 道 相 続 税 路 線 価 640 千 円 /m 2 借 地 権 割 合 C 地 区 [ 取 引 の 方 法 ] 全 部 譲 渡 方 式 による 等 価 交 換 事 業 [マンションの 建 設 計 画 ] 構 造 規 模 : 鉄 筋 コンクリート 造 5 階 建 延 床 面 積 :3,000m 2 総 専 有 面 積 : 延 床 面 積 の90%( 各 階 とも 同 面 積 ) [マンション 建 設 に 当 たってのRM 社 の 原 価 等 ] 建 設 工 事 費 等 : 延 床 面 積 1m 2 当 たり240 千 円 (その 他 経 費 を 含 む) 粗 利 益 : 売 上 高 の20% 売 上 高 : 建 設 工 事 費 等 (1- 粗 利 益 率 ) 販 売 単 価 : 専 有 面 積 1m 2 当 たり600 千 円 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止 50 不 動 産 運 用 設 計

50 [RM 社 の 提 案 に 基 づく 木 内 さんへの 還 元 床 面 積 および 土 地 価 額 の 計 算 式 ] RM 社 は 下 記 計 算 式 に 基 づいて 還 元 床 面 積 および 土 地 価 額 を 木 内 さんに 提 案 した なお 還 元 床 面 積 とは 等 価 交 換 事 業 において 土 地 の 所 有 者 が 取 得 する 専 有 部 分 の 床 面 積 をいう 還 元 床 面 積 の 算 出 売 上 高 専 有 面 積 1m 2 当 たりの 販 売 単 価 =RM 社 の 分 譲 床 面 積 総 専 有 面 積 -RM 社 の 分 譲 床 面 積 = 還 元 床 面 積 土 地 価 額 の 算 出 建 設 工 事 費 等 RM 社 の 分 譲 床 面 積 = 分 譲 する 専 有 部 分 の1m 2 当 たりの 原 価 分 譲 する 専 有 部 分 の1m 2 当 たりの 原 価 還 元 床 面 積 = 土 地 価 額 ( 問 題 48) ( 設 問 A)RM 社 が 提 案 した 木 内 さんへの 還 元 床 面 積 として 正 しいものはどれか 1.1,100m 2 2.1,200m 2 3.1,350m 2 4.1,500m 2 ( 問 題 49) ( 設 問 B)RM 社 が 提 案 した 木 内 さんの 土 地 価 額 として 正 しいものはどれか 1.576,000 千 円 2.648,000 千 円 3.720,000 千 円 4.792,000 千 円 ( 問 題 50) ( 設 問 C) 等 価 交 換 事 業 における 租 税 特 別 措 置 法 第 37 条 の5 第 1 項 表 2 号 ( 立 体 買 換 え 特 例 )に 関 す る 次 の 記 述 のうち 正 しいものはどれか 1. 立 体 買 換 え 特 例 の 適 用 に 当 たって 土 地 の 所 有 者 は 必 ずしも 個 人 である 必 要 はなく 法 人 で あっても 適 用 を 受 けることができる 2. 立 体 買 換 え 特 例 においては 建 築 する 中 高 層 耐 火 共 同 住 宅 は 地 上 階 数 2 以 上 で 建 築 基 準 法 の 耐 火 建 築 物 でなければならない 3. 立 体 買 換 え 特 例 の 適 用 に 当 たって 建 物 の 建 築 主 は 土 地 等 を 譲 渡 した 者 または 土 地 等 を 取 得 した 者 とされる 4. 立 体 買 換 え 特 例 においては 土 地 所 有 者 が 取 得 した 建 物 の 属 する 一 棟 の 建 物 はその 全 体 の 床 面 積 の3 分 の2 以 上 に 相 当 する 部 分 が 居 住 用 でなければならない 不 動 産 運 用 設 計 51 NPO 法 人 日 本 ファイナンシャル プランナーズ 協 会 無 断 複 製 転 載 禁 止