都心部へのスポーツ施設の設置の

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1 2014 年 度 修 士 論 文 都 心 部 へのスポーツ 施 設 の 設 置 の 可 能 性 に 関 する 研 究 A study on the establishment of sports facilities to the city center 早 稲 田 大 学 大 学 院 スポーツ 科 学 研 究 科 スポーツ 科 学 専 攻 トップスポーツマネジメントコース 5014A306-3 岩 崎 幹 生 Mikio Iwasaki 研 究 指 導 教 員 : 平 田 竹 男 教 授

2 目 次 目 次... 1 表 一 覧... 2 図 一 覧... 3 第 1 章 研 究 の 背 景... 4 第 1 節 都 心 部 のスポーツ 施 設 の 現 状... 4 第 2 節 先 行 研 究... 8 第 2 章 研 究 の 目 的... 9 第 3 章 研 究 手 法 第 4 章 研 究 結 果 第 1 節 未 利 用 容 積 率 を 応 用 する 方 法 第 1 項 容 積 率 制 度 の 概 要 第 2 項 容 積 率 移 転 の 制 度 第 3 項 容 積 率 緩 和 の 制 度 第 2 節 用 地 を 確 保 する 方 法 第 1 項 都 市 再 開 発 による 用 地 確 保 第 2 項 立 体 道 路 制 度 を 使 った 用 地 確 保 第 3 項 都 市 計 画 公 園 緑 地 に 関 連 した 用 地 確 保 第 4 項 提 案 型 の 公 開 入 札 等 による 用 地 確 保 第 5 項 土 地 の 等 価 交 換 による 用 地 確 保 第 6 項 借 地 権 定 期 借 地 権 による 用 地 確 保 第 3 節 資 金 を 調 達 する 方 法 第 1 項 資 金 調 達 方 法 の 種 類 第 2 項 都 市 開 発 資 金 による 資 金 調 達 第 3 項 不 動 産 ファンドによる 資 金 調 達

3 第 4 項 寄 付 金 による 資 金 調 達 第 5 項 PPP/PFI を 使 った 資 金 調 達 第 5 章 考 察 第 1 節 未 利 用 容 積 率 を 応 用 したスポーツ 施 設 整 備 の 可 能 性 第 1 項 国 内 の 未 利 用 容 積 率 応 用 の 状 況 第 2 項 日 本 と 米 国 の 未 利 用 容 積 率 応 用 制 度 のメリット デメリットの 比 較 第 3 項 米 国 の 容 積 率 移 転 の 事 例 第 2 節 用 地 確 保 の 方 法 について 第 3 節 資 金 調 達 の 方 法 について 第 4 節 スポーツ 施 設 と 都 市 の 将 来 像 第 6 章 結 論 参 照 文 献 謝 辞 表 一 覧 表 4-1 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 で 定 められる 容 積 率 表 4-2 前 面 道 路 の 幅 員 により 定 まる 容 積 率 表 4-3 容 積 率 移 転 の 制 度 表 4-4 東 京 駅 丸 の 内 駅 舎 から 移 転 した 容 積 率 の 状 況 表 4-5 一 般 的 な 資 金 調 達 方 法 の 区 分 表 4-6 都 市 開 発 基 金 ( 市 街 地 再 開 発 事 業 等 資 金 融 資 制 度 ) 表 4-7 大 阪 市 の 民 間 施 行 の 市 街 地 再 開 発 事 業 の 補 助 金 の 実 績 表 4-8 ガンバ 大 阪 スタジアム 募 金 内 訳 (2014 年 12 月 31 日 現 在 ) 表 4-9 PPP 手 法 の 類 型 表 4-10 PFI 事 業 の 実 施 状 況 分 野 別 実 施 方 針 公 表 件 数 表 5-1 容 積 率 移 転 米 国 と 日 本 の 比 較 表 5-2 さいたまスーパーアリーナの 可 動 レイアウトと 利 用 内 容

4 図 一 覧 図 1-1 関 東 圏 の 鉄 道 網 (JR 線 )... 5 図 1-2 首 都 圏 の 鉄 道 網 (JR 線 )... 6 図 1-3 建 物 用 途 別 の 容 積 率 ( 東 京 都 区 部 2011 年 調 べ)... 7 図 4-1 特 例 容 積 率 適 用 地 区 における 容 積 率 移 転 の 事 例 図 4-2 特 定 街 区 のイメージ 図 4-3 日 本 プレスセンタービルの 容 積 率 移 転 図 4-4 再 開 発 促 進 区 のイメージ 図 4-5 容 積 適 正 配 分 型 地 区 計 画 のイメージ 図 4-6 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 のイメージ 図 4-7 連 担 建 築 物 設 計 制 度 のイメージ 図 4-8 総 合 設 計 制 度 のイメージ 図 4-9 虎 ノ 門 ヒルズと 環 状 第 2 号 線 の 事 業 概 要 図 4-10 虎 ノ 門 ヒルズと 環 状 第 2 号 線 の 立 体 化 のイメージ 図 図 4-11 ゲートタワービル ( 阪 神 高 速 梅 田 出 口 ) 図 4-12 等 価 交 換 のイメージ 図 4-13 共 同 型 都 市 再 構 築 業 務 の 概 要 図 4-14 REIT のイメージ 図 図 4-15 相 鉄 グループの 資 金 調 達 スキーム 図 4-16 秋 葉 原 UDXの 資 金 調 達 スキーム 図 4-17 六 本 木 ヒルズの 資 金 調 達 スキーム 概 要 図 図 4-18 ガンバ 大 阪 スタジアムのイメージ (スタジアム 建 設 募 金 団 体 の Web サイトより) 図 4-19 PFI の 一 般 的 な 事 業 スキーム 図 4-20 尼 崎 スポーツの 森 の 配 置 図 4-21 尼 崎 スポーツの 森 の 事 業 スキーム 図 5-1 鶴 見 中 央 一 丁 目 土 地 活 用 のイメージ 図 5-2 シアトル 市 TDR の 送 り 手 受 け 手 エリア 図 5-3 米 国 の 開 発 権 移 転 の 流 れ 図 5-4 積 雪 により 屋 根 が 崩 壊 したメトロドーム 図 5-5 アメリカンフットボールや 野 球 が 可 能 な 新 バイキングス スタジアム 図 5-6 新 バイキングス スタジアムのイメージ 図 図 6-1 スポーツ 施 設 の 未 利 用 容 積 率 移 転 のイメージ

5 第 1 章 研 究 の 背 景 第 1 節 都 心 部 のスポーツ 施 設 の 現 状 都 心 部 にはスポーツ 施 設 が 比 較 的 少 なく 特 に 大 型 のスポーツ 施 設 はあまり 多 くない 都 心 部 に 大 型 スポーツ 施 設 が 多 くない 理 由 として 設 置 を 阻 む 何 らかの 要 因 や 採 算 面 での 経 営 的 な 課 題 などがある 事 が 推 測 できる プロ 野 球 のホームグラウンドで 使 われている 野 球 専 用 スタジアムは 採 算 面 でも 利 益 を 出 している 施 設 もあるようだが 野 球 以 外 の 他 の 競 技 の 場 合 や 野 球 と 他 競 技 と 組 み 合 わせた 場 合 はどうなのかという 事 については 疑 問 もある ( 図 1-1)や( 図 1-2)のように 都 市 部 の 交 通 機 関 は 都 心 の 中 心 部 を 拠 点 にして 周 辺 の 地 域 に 広 がる 形 で 発 展 してきた 都 市 の 中 心 部 ほど 交 通 の 拠 点 となり また 様 々な 商 業 施 設 もあるためビジネス 面 での 集 客 力 も 高 い 現 在 は 交 通 網 が 非 常 に 整 備 されており 交 通 機 関 が 充 実 したからこそ スポーツ 観 戦 やイベント 等 に 車 や 交 通 機 関 を 使 って 遠 方 の 会 場 まで 行 くのではなく 逆 に 都 心 部 にスポーツ 施 設 を 設 けることにより 遠 方 からも 利 用 しやすくな っている そのため 都 心 部 の 誰 もが 利 用 しやすい 立 地 へのスポーツ 施 設 設 置 への 要 望 は 強 く ハー ドそのものの 需 要 性 は 非 常 に 高 いと 考 えられる その 中 でも 都 心 部 で 最 も 設 置 の 要 望 があ りながら 最 も 設 置 が 難 しいものがスタジアム 型 の 施 設 であろう 都 心 に 立 地 するスタジアム 型 の 施 設 において 野 球 スタジアムでは 東 京 には 東 京 ドームや 明 治 神 宮 野 球 場 大 阪 には 大 阪 ドームや 舞 洲 ベースボールスタジアム 1 がある 一 方 でサッカースタジアムは 都 心 部 周 辺 には 新 宿 区 に 国 立 競 技 場 ( 国 立 霞 ヶ 丘 競 技 場 ) 2 のみとなっている 年 の 夏 季 オリンピックが 招 致 されていれば 野 球 会 場 として 使 用 される 予 定 であった 2 全 国 高 校 サッカー 選 手 権 大 会 の 会 場 としても 利 用 されており 2019 年 のラグビーワールドカッ プや 2020 年 夏 季 オリンピック 大 会 に 向 けて 建 替 えが 決 まっている 4

6 5 図 1-1 関 東 圏 の 鉄 道 網 (JR 線 )

7 都 心 部 図 1-2 首 都 圏 の 鉄 道 網 (JR 線 ) 6

8 東 京 都 (2011) 3 の 建 物 が 実 際 に 使 用 し ている 容 積 率 4 の 統 計 によると 東 京 都 の 建 物 用 途 別 の 容 積 率 ( 図 1-3)は スポ ーツ 興 行 施 設 が 117.1%であった これ は 独 立 住 宅 や 専 用 工 場 と 同 じ 水 準 であ る 一 方 多 く 使 われているものは 事 務 所 建 築 物 433.4% 宿 泊 遊 行 施 設 423.3%であった 大 方 (1997) 5 は 現 状 の 指 定 容 積 率 を ほぼ 一 杯 に 使 っているのは 低 層 住 居 専 用 地 域 と 指 定 容 積 率 800% 以 上 の 商 業 地 域 のみというのが 実 態 であり 現 状 の 指 定 容 積 率 を 超 えて 容 積 率 を 使 い 切 れるの は 一 般 に オフィス 商 業 開 発 の 場 合 であることを 示 した 事 務 所 建 築 物 宿 泊 遊 興 施 設 集 合 住 宅 専 用 商 業 施 設 住 商 併 用 施 設 更 生 医 療 施 設 官 公 庁 施 設 住 居 併 用 工 場 倉 庫 運 輸 関 係 施 設 専 用 工 場 スポーツ 興 行 施 設 独 立 住 宅 教 育 文 化 施 設 供 給 処 理 施 設 農 林 漁 業 施 設 0% 100%200%300%400%500% 図 1-3 建 物 用 途 別 の 容 積 率 ( 東 京 都 区 部 2011 年 調 べ) 一 般 的 にだが スポーツ 施 設 が 使 用 する 容 積 率 は 低 く 特 に 基 準 容 積 率 の 高 い 都 心 部 であ れば 容 積 率 の 余 剰 が 多 くなる そのため これらの 未 利 用 容 積 率 を 有 効 活 用 することにより スポーツ 施 設 を 都 心 部 に 設 置 できる 可 能 性 があるのではないかと 考 える 注 記 であるが スポーツ 施 設 の 立 地 する 場 所 によっては 未 利 用 容 積 率 の 把 握 が 困 難 な 場 合 がある 運 動 公 園 の 中 に 立 地 するスポーツ 施 設 であれば 都 市 公 園 法 の 規 定 により 公 園 施 設 として 整 備 されているため 都 市 公 園 法 により 公 園 面 積 に 対 して 2%の 建 ぺい 率 制 限 ( 条 例 によっては 10% 加 算 して 12%の 建 ぺい 率 制 限 )がかかるのみであり スポーツ 施 設 単 体 での 未 利 用 容 積 率 の 把 握 は 困 難 である また ビルイン 型 のスポーツ 施 設 についても 建 物 の 一 部 を 利 用 しているため 未 利 用 容 積 率 の 算 定 はできない このように 敷 地 が 一 体 化 して いる 場 合 や 建 物 が 複 合 化 している 場 合 などはスポーツ 施 設 単 体 での 未 利 用 容 積 率 の 算 定 が 困 難 な 場 合 や 不 可 能 な 場 合 もある しかし 近 年 では 都 心 部 でまとまりのある 用 地 を 確 保 することは 非 常 に 困 難 であり また 都 市 の 中 心 部 に 向 かうほど 土 地 の 価 格 は 高 くなる 傾 向 があり その 事 もまた 都 心 部 でスポー ツ 施 設 が 設 置 されにくい 理 由 の 一 つになっている 可 能 性 がある 3 東 京 都.(2011). 東 京 の 土 地 利 用 平 成 23 年 東 京 都 区 部 4 容 積 率 とは 建 築 物 の 延 べ 床 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 のこと( 建 築 基 準 法 第 52 条 ) 5 大 方 潤 一 郎.(1997). 容 積 率 規 制 の 理 念 と 展 開 の 方 向 性. 都 市 住 宅 学 ( 第 17 号 ) 7

9 第 2 節 先 行 研 究 スポーツ 施 設 の 建 設 に 関 して 研 究 したものとして スポーツ 施 設 の 立 地 と 施 設 の 性 格 を 示 した 深 瀬 (1989) 6 がある 深 瀬 (1989)は 日 本 における 商 業 スポーツ 施 設 事 業 の 類 型 を 都 市 型 スポーツ 施 設 事 業 リゾート 型 総 合 スポーツ 施 設 事 業 郊 外 型 複 合 スポーツ 施 設 事 業 の3つに 区 分 し 生 活 圏 や 利 用 頻 度 との 対 応 をモデル 化 した また サッカー 競 技 場 の 複 合 実 態 を 示 した 斎 藤 ら(2003) 7 の 研 究 もある 齋 藤 ら(2003) によると 日 本 ではワールドカップに 基 準 をあわせて 新 築 あるいは 改 築 されたスタジアム が その 後 定 期 的 な 収 入 をもたないために 経 営 困 難 な 状 況 に 陥 るケースを 示 した 容 積 率 に 関 して 研 究 したものとして 日 本 と 米 国 の 容 積 率 移 転 制 度 の 状 況 を 調 査 した 保 利 (2008) 8 の 研 究 がある 保 利 (2008)によると 米 国 の 容 積 率 移 転 制 度 の 先 進 的 特 徴 とし て 目 的 の 多 様 性 と TDR bank の 存 在 に 着 目 した 目 的 の 多 様 性 については 日 本 でもより 多 様 な 目 的 に 対 して 容 積 率 移 転 を 適 用 し その 目 的 に 応 じて 適 切 な 制 度 を 設 計 す ることが 必 要 になるとした また TDR bank の 存 在 により 容 積 率 価 値 の 評 価 方 法 を 明 ら かにした 点 と 容 積 率 の 送 り 手 と 受 け 手 間 の 容 積 率 移 転 のタイミングが 一 致 しなくても 実 現 可 能 となり 容 積 率 移 転 の 市 場 性 を 高 めた 点 で その 先 進 的 特 徴 から 日 本 の 容 積 率 移 転 制 度 が 米 国 事 例 から 学 ぶべき 点 が 多 いことを 示 した しかし 日 本 の 都 心 部 で スポーツ 施 設 の 未 利 用 容 積 率 を 応 用 する 方 法 や 用 地 確 保 の 方 法 資 金 調 達 の 方 法 について 明 らかにし 必 要 な 要 素 を 提 言 した 論 文 は 見 当 たらなかった 6 深 瀬 吉 邦. (1989). 商 業 スポーツ 施 設 事 業 の 最 近 動 向 と 今 後 の 課 題. 日 本 体 育 学 会 7 斉 藤 洋 平, 他. (2003). サッカー 競 技 場 の 複 合 実 態 に 関 する 調 査 研 究. 日 本 建 築 学 会 8 保 利 真 吾.(2008). 容 積 移 転 の 効 果 と 発 展 に 関 する 研 究 8

10 第 2 章 研 究 の 目 的 本 研 究 では 日 本 の 都 心 部 にスポ ツ 施 設 を 設 置 する 可 能 性 を 提 言 すること を 目 的 と した 9

11 第 3 章 研 究 手 法 本 研 究 では 都 心 部 へのスポーツ 施 設 の 設 置 に 必 要 となる 要 素 を 分 析 するために 次 の 3 点 を 調 査 項 目 とした 1 未 利 用 容 積 率 を 応 用 する 方 法 では 国 内 の 未 利 用 容 積 率 の 移 転 方 法 を 明 らかに し スポーツ 施 設 の 用 地 確 保 や 資 金 調 達 への 応 用 方 法 を 示 した 2 用 地 を 確 保 する 方 法 では 都 心 部 にスポーツ 施 設 の 用 地 を 確 保 できる 可 能 性 の ある 様 々な 方 法 について 示 した 3 資 金 を 調 達 する 方 法 では スポーツ 施 設 の 設 置 資 金 を 調 達 しうる 可 能 性 のある 様 々な 手 法 について 示 した 調 査 については 文 献 や Web により 行 い 現 行 の 都 市 開 発 や 容 積 率 移 転 の 制 度 事 例 に ついては 既 往 研 究 や 関 係 機 関 の Web サイト ヒアリングを 中 心 に 情 報 を 収 集 した 10

12 第 4 章 研 究 結 果 第 1 節 第 1 項 未 利 用 容 積 率 を 応 用 する 方 法 容 積 率 制 度 の 概 要 都 市 部 でスポーツ 施 設 を 設 置 する 場 合 建 築 基 準 法 などにより 施 設 が 都 市 の 中 でどうある べきかが 規 定 される その 規 定 とは 主 に 用 途 規 制 や 高 さ 制 限 斜 線 制 限 などによるもので ある 用 途 規 制 は 住 宅 や 工 場 等 が 混 在 しないように 用 途 地 域 を 定 め 建 物 の 用 途 を 制 限 するものである 道 路 斜 線 は 道 路 等 の 上 部 を 開 放 して 日 照 通 風 採 光 防 災 に 役 立 て るもので 道 路 への 建 物 からの 圧 迫 感 をやわらげる 効 果 もある 容 積 率 9 は 敷 地 面 積 に 対 し て 建 物 の 床 面 積 の 割 合 を 制 限 するもので 容 積 率 制 限 により 建 築 物 の 密 度 を 制 限 し 社 会 経 済 活 動 の 総 量 を 誘 導 し また 採 光 や 通 風 等 の 環 境 や 交 通 量 のバランスを 確 保 する 目 的 もあ った 日 本 で 容 積 率 制 度 の 発 展 経 緯 について 概 要 を 以 下 に 記 す 1950 年 に 建 築 基 準 法 が 制 定 されるが 高 度 成 長 期 には 超 高 層 建 築 の 要 望 も 高 まり 1961 年 には 特 定 の 地 区 について 31mの 絶 対 高 さ 制 限 を 解 除 し 容 積 率 規 制 (100%~600%)と 壁 面 の 位 置 指 定 を 定 める 特 定 街 区 制 度 が 創 設 された 1963 年 には 絶 対 高 さ 制 限 の 廃 止 と 容 積 地 区 制 (100%~1000%)が 導 入 され 特 定 街 区 制 度 は 公 開 空 地 を 確 保 することにより 容 積 率 の 割 増 しが 受 けられる 制 度 に 改 訂 された 東 京 で は 都 心 副 都 心 の 商 業 地 は 600%~1000% その 他 商 業 地 は 400%~700%が 指 定 され 空 地 地 区 を 大 幅 に 廃 止 緩 和 した 現 行 の 容 積 率 制 度 になったのは 1970 年 の 建 築 基 準 法 改 正 からである 商 業 地 域 の 指 定 容 積 率 も 最 高 限 度 が 1300%になり 一 定 規 模 の 空 地 確 保 等 の 条 件 を 満 たすことにより 容 積 率 を 緩 和 する 制 度 等 により 容 積 率 2000%に 近 い 建 物 も 建 築 されるようになった 現 在 の 建 築 基 準 法 に 定 められている 容 積 率 制 限 では ( 表 4-1) 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 で 定 め られる 容 積 率 ( 指 定 容 積 率 ) と ( 表 4-2) 前 面 道 路 の 幅 員 により 定 まる 容 積 率 ( 道 路 幅 員 制 限 による 容 積 率 ) のいずれか 小 さい 数 値 ( 基 準 容 積 率 )が 適 用 される それにより 商 業 地 域 の 多 くでは 指 定 容 積 率 よりも 前 面 道 路 幅 員 による 容 積 率 の 制 限 の 方 が 厳 しくなる ため 10 主 に 道 路 幅 員 によって 市 街 地 の 密 度 と 高 さが 規 定 されることになる 敷 地 の 前 面 道 路 幅 員 が 狭 い 場 合 には 高 い 建 物 を 建 てることは 難 しくなっている 9 容 積 率 とは 敷 地 面 積 に 対 する 建 築 物 の 延 べ 面 積 の 割 合 のこと( 建 築 基 準 法 52 条 1 項 ) 延 べ 面 積 とは 建 築 物 の 各 階 の 床 面 積 の 合 計 のことであり 敷 地 面 積 とは 敷 地 の 水 平 投 影 面 積 のこ と 10 例 えば 商 業 地 域 で 指 定 容 積 率 が 400%の 土 地 であっても 前 面 道 路 が 4m であれば 道 路 幅 員 制 限 による 容 積 率 は 4 0.6=240%のため 小 さい 方 の 240%がこの 土 地 の 基 準 容 積 率 となる 11

13 表 4-1 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 で 定 められる 容 積 率 用 途 地 域 ( 市 町 村 が 都 市 計 画 で 定 める) 容 積 率 (%) ( 用 途 地 域 毎 に 指 定 される) 第 一 種 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 50,60,80,100,150,200% 第 一 種 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 第 二 種 住 居 地 域 準 住 居 地 域 近 隣 商 業 地 域 準 工 業 地 域 商 業 地 域 100,150,200,300,400,500% 200,300,400,500,600,700,800, 900,1000,1100,1200,1300% 工 業 地 域 工 業 専 用 地 域 100,150,200,300,400% 用 途 地 域 の 指 定 のない 区 域 50,80,100,200,300,400% 表 4-2 前 面 道 路 の 幅 員 により 定 まる 容 積 率 用 途 地 域 容 積 率 (%) 住 居 系 用 途 地 域 前 面 道 路 幅 員 (m) 0.4(0.6 も 可 ) 非 住 居 系 用 途 地 域 前 面 道 路 幅 員 (m) 0.6( も 可 ) 第 2 項 容 積 率 移 転 の 制 度 都 市 部 では 容 積 率 が 高 い 地 域 でもその 全 てを 利 用 出 来 ずに 未 利 用 のまま 残 されている 場 合 がある 日 本 では 都 心 部 への 住 宅 の 誘 導 や 都 市 の 防 災 機 能 を 強 化 する 等 の 目 的 で 容 積 率 の 緩 和 制 度 が 複 数 定 められており それらの 制 度 を 活 用 して 建 物 の 未 利 用 容 積 率 の 移 転 が 可 能 になる スポーツ 施 設 の 中 でも 特 にスタジアムやアリーナは 容 積 率 を 余 らせている 場 合 があり それらの 未 利 用 容 積 率 を 周 囲 の 建 築 物 に 移 転 することも 可 能 である 都 市 計 画 法 および 建 築 基 準 法 では 良 好 な 都 市 環 境 を 確 保 するという 観 点 から 建 物 の 形 態 を 制 限 するさまざまな 規 定 がある 一 方 で 限 りある 土 地 を 有 効 に 活 用 することで 都 市 機 能 を 活 性 化 させるという 観 点 から 容 積 率 を 緩 和 する 規 定 も 設 けられた この 容 積 率 緩 和 制 度 の 上 に 容 積 率 移 転 制 度 は 成 り 立 っている 容 積 率 移 転 は 一 般 的 には 容 積 率 を 受 け 取 る 側 に 容 積 率 緩 和 の 規 定 を 運 用 して 容 積 率 を 割 増 しし 一 方 で 容 積 率 を 出 す 側 には 地 役 権 等 を 設 定 して 建 物 の 床 面 積 を 制 限 するという 手 法 で 行 われている さらに 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 等 は 建 築 基 準 法 では 一 つの 敷 地 に 一 つの 建 物 しか 建 築 できないという 規 定 11 があるが この 規 定 の 解 釈 の 緩 和 措 置 として 複 数 の 敷 地 を 一 つの 敷 地 ( 一 団 の 土 地 )と 見 なすことにより その 一 団 の 土 地 の 中 で 容 積 率 の 移 転 を 可 能 にした 制 度 である 11 建 築 基 準 法 施 行 令 第 1 条 の 用 語 の 定 義 で 敷 地 とは 一 の 建 築 物 又 は 用 途 上 不 可 分 の 関 係 にあ る 二 以 上 の 建 築 物 のある 一 団 の 土 地 をいう とあり 用 途 上 可 分 の 建 築 物 は 一 敷 地 に 一 の 建 築 物 しか 建 てる 事 ができない 12

14 国 内 の 容 積 率 移 転 制 度 の 種 類 としては ( 表 4-3)に 示 すとおり 指 定 地 区 内 での 移 転 を 可 能 とする 特 例 容 積 率 適 用 地 区 特 定 街 区 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 容 積 適 正 配 分 型 地 区 計 画 そして 隣 接 する 敷 地 間 での 容 積 率 移 転 を 可 能 とする 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 や 連 単 建 築 物 設 計 制 度 がある 表 4-3 容 積 率 移 転 の 制 度 制 度 の 名 称 創 設 年 度 実 績 制 度 の 概 要 特 例 容 積 率 適 用 地 区 2005 年 1 都 市 計 画 で 指 定 された 区 域 内 で 離 れていても 未 利 用 容 積 率 を 複 数 の 建 築 敷 地 間 で 移 転 することができる 道 路 や 線 路 敷 公 共 公 園 には 使 えない 特 定 街 区 1961 年 111 街 区 単 位 で 一 定 規 模 の 空 地 を 備 えた 場 合 容 積 率 建 ぺい 率 斜 線 制 限 等 の 緩 和 がある 隣 接 する 複 数 の 街 区 を 一 体 的 に 計 画 す る 場 合 には 街 区 間 でも 容 積 率 移 転 が 可 能 となる 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 容 積 適 正 配 分 型 地 区 計 画 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 連 担 建 築 物 設 計 制 度 2002 年 225 まとまった 規 模 の 低 未 利 用 地 の 再 開 発 で 建 築 物 と 公 共 施 設 の 整 備 を 一 体 的 に 行 う 場 合 用 途 容 積 率 建 築 物 の 高 さ 等 の 緩 和 があ る 地 区 計 画 区 域 内 で 容 積 率 の 移 転 が 可 能 となる 1992 年 7 指 定 容 積 の 範 囲 内 で 地 区 単 位 で 容 積 率 を 再 配 分 するが 地 区 全 体 の 容 積 率 は 指 定 容 積 率 を 超 えない 地 区 計 画 区 域 内 で 容 積 率 の 移 転 が 可 能 となる 1950 年 17,539 複 数 の 建 物 を 同 じ 敷 地 内 にあるとみなすことで 隣 接 敷 地 間 で 容 積 率 の 移 転 ができる 一 定 規 模 の 空 地 確 保 が 条 件 1998 年 791 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 は 新 築 でしか 使 えないが これは 既 存 建 物 を 含 んでいても 使 える 制 度 実 績 については 国 土 交 通 省 Web サイト 及 び 国 土 交 通 省 都 市 計 画 現 況 調 査 (H24)による(H 現 在 ) (1) 特 例 容 積 率 適 用 地 区 ( 建 築 基 準 法 第 57 条 の 2) 特 例 容 積 率 適 用 地 区 は 都 市 計 画 で 指 定 された 地 区 内 ( 特 例 容 積 率 適 用 地 区 )であれば 離 れていても 未 利 用 容 積 率 を 複 数 の 建 築 敷 地 間 で 移 転 することができる 制 度 で 関 係 権 利 者 の 合 意 に 基 づき 他 の 敷 地 の 未 利 用 容 積 率 を 活 用 できる 12 道 路 や 線 路 敷 公 共 公 園 には 使 えない 2001 年 に 創 設 2005 年 に 改 正 された 12 国 土 交 通 省 の Web サイト. 特 例 容 積 率 適 用 地 区. 参 照 13

15 特 例 容 積 率 適 用 地 区 は 国 土 交 通 省 の 指 針 13 では 用 途 地 域 で 指 定 された 容 積 率 の 限 度 か らみて 未 利 用 となっている 建 築 物 の 容 積 の 活 用 を 促 進 することにより 土 地 の 有 効 利 用 を 図 ることを 目 的 とする 地 域 地 区 である この 区 域 内 においては ( 中 略 ) 土 地 所 有 者 等 の 申 請 に 基 づき ( 中 略 ) 敷 地 間 の 容 積 の 移 転 が 可 能 となる ( 中 略 ) 特 例 容 積 率 適 用 地 区 は 都 市 計 画 においては 位 置 及 び 区 域 等 のみを 定 めるにとどめ 具 体 的 な 容 積 率 移 転 については 土 地 所 有 者 等 の 申 請 に 基 づく 特 定 行 政 庁 の 指 定 に 委 ねることで 土 地 所 有 者 等 の 発 意 と 合 意 を 尊 重 する 形 で 区 域 内 の 容 積 の 移 転 を 簡 易 かつ 迅 速 に 行 う 点 に 特 徴 がある とされた 土 地 所 有 者 の 発 意 が 継 続 すれば 将 来 的 には 指 定 区 域 内 の 未 利 用 容 積 率 は 全 て 区 域 内 で 活 用 できる 現 在 までの 特 例 容 積 率 適 用 地 区 の 指 定 実 績 は 東 京 駅 を 中 心 とした 大 手 町 丸 の 内 有 楽 町 地 区 ( 東 京 都 千 代 田 区 中 央 区 ) ( 約 万 m2) 14 がある( 図 4-1) 容 積 率 移 転 は その 地 区 内 で2 件 行 われた ひとつは 東 京 駅 丸 の 内 駅 舎 ( 赤 レンガ 駅 舎 )から 周 辺 の 6つのビルに 容 積 率 を 移 転 した( 表 4-4) 赤 レンガ 駅 舎 は 約 200% 分 の 容 積 率 を 残 して 残 りの 容 積 率 を 周 辺 のビルに 移 転 することで 保 存 復 原 工 事 費 の 約 500 億 円 を 捻 出 した 表 4-4 東 京 駅 丸 の 内 駅 舎 から 移 転 した 容 積 率 の 状 況 施 設 名 称 基 準 容 積 率 特 例 容 積 率 移 転 した 床 面 積 東 京 駅 (JR 東 日 本 ) 900.0% 207.9% 約 178,765 m2 送 東 京 ビルディング( 三 菱 地 所 ) % % 約 21,521 m2 受 グラントウキョウサウスタワー(JR 東 日 本 ) グラントウキョウノースタワー(JR 東 日 本 ) 900.0% % 約 79,501 m2 受 新 丸 の 内 ビルディング( 三 菱 地 所 ) % % 約 36,578 m2 受 丸 の 内 パークビルディング( 三 菱 地 所 ) % % 約 15,511 m2 受 JP タワー( 郵 便 局 ) % % 約 25,595 m2 受 受 け 側 の 合 計 約 178,706 m2 受 ( 表 の 容 積 率 および 面 積 は 東 京 都 建 築 指 導 課 にて 指 定 計 画 書 を 閲 覧 して 記 載 した) ( 図 4 1)では 移 転 前 の 容 積 率 ( 基 準 容 積 率 )と 移 転 後 の 容 積 率 ( 特 例 容 積 率 )のみ 記 載 している 移 転 した 床 面 積 の 出 した 分 と 受 けた 分 を 合 計 すると 全 体 では 概 ね 同 じになっ ている( 容 積 率 は 各 敷 地 面 積 に 対 する 床 面 積 の 割 合 なので 容 積 率 の % 単 位 の 数 字 の 増 えた 分 と 減 った 分 を 単 純 に 集 計 しても 合 計 は 合 わないので 注 意 が 必 要 である) また 記 載 している 内 容 は 特 例 容 積 率 適 用 地 区 の 制 度 による 移 転 分 のみであり 実 際 には 総 合 設 計 制 度 を 利 用 した 容 積 率 の 割 増 し 分 がこれに 加 算 される 13 国 土 交 通 省.(2014). 第 7 版 都 市 計 画 運 用 指 針.P78 14 国 土 交 通 省.(2014). 都 市 計 画 現 況 調 査 (2012 年 3 月 31 日 現 在 )による 14

16 パレスホテル 1300 1140 丸の内永楽ビルディング 1300 1573 日本工業倶楽部会館 東京駅 1300 1235 900 200 新丸の内ビルディング 1300 1665 丸の内パークビルディング 1300 1430 グラントウキョウノースタワー グラントウキョウサウスタワー 900 1304 JP タワー 東京ビルディング 1300 1520 1000 1266 特例容積率適用地区の範囲 国土交通省の関連資料をもとに著者により作成 図 4-1 特例容積率適用地区における容積率移転の事例 15

17 (2) 特 定 街 区 ( 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 3 号 建 築 基 準 法 第 60 条 ) 特 定 街 区 は 国 土 交 通 省 の 指 針 15 では 良 好 な 環 境 と 健 全 な 形 態 を 有 する 建 築 物 を 建 築 し 併 せて 有 効 な 空 地 を 確 保 すること 等 により 都 市 機 能 に 適 応 した 適 正 な 街 区 を 形 成 すること により 市 街 地 の 整 備 改 善 を 図 るために 定 める 地 域 地 区 と 示 された 制 度 の 概 要 は 街 区 を 単 位 として 有 効 な 空 地 を 備 えた 市 街 地 の 整 備 改 善 に 資 する 建 築 物 の 計 画 を 都 市 計 画 に 定 め 建 築 形 態 の 一 般 的 規 制 を 適 用 せずこれに 置 き 換 える 有 効 な 空 地 の 規 模 等 に 応 じ 容 積 率 を 割 増 しし また 隣 接 する 複 数 の 街 区 を 一 体 的 に 計 画 する 場 合 には 街 区 間 の 容 積 率 移 転 が 可 能 となった 16 特 定 街 区 制 度 は 都 市 計 画 決 定 という 形 式 により 街 区 単 位 の 総 合 的 な 建 築 計 画 を 独 自 に 定 め 建 築 基 準 法 上 の 建 ぺい 率 容 積 率 等 の 規 制 の 適 用 を 排 除 することができる 制 度 であるこ とから 街 区 の 設 計 において 高 層 利 用 部 分 と 低 層 利 用 部 分 をつくり 出 すことによって メリ ハリのきいた 建 築 計 画 を 実 施 することが できる この 結 果 容 積 率 を 移 転 して 低 層 利 用 地 域 となる 土 地 の 利 用 者 その 容 積 率 を 活 用 して 高 層 利 用 地 域 となる 土 地 の 利 用 者 が 発 生 し この 権 利 者 間 で 容 積 率 移 転 に 伴 う 権 利 の 設 定 等 が 行 われるこ ととなる また 特 定 街 区 が 道 路 を 越 え て 設 定 できるため この 容 積 率 移 転 も 要 件 を 充 たす 複 数 の 街 区 を 飛 び 越 えての 移 転 も 可 能 となった 図 4-2 特 定 街 区 のイメージ 事 例 日 本 プレスセンタービル( 東 京 都 千 代 田 区 ) 特 定 街 区 を 利 用 した 容 積 率 移 転 の 事 例 としては 日 本 プレスセンタービル( 東 京 都 千 代 田 区 )がある この 事 例 は 千 代 田 区 内 幸 二 丁 目 特 定 街 区 における 日 比 谷 国 際 ビル 富 国 生 命 本 社 ビル 日 本 プレスセンタービルと 街 路 を 隔 てて 隣 接 する 港 区 西 新 橋 一 丁 目 特 定 街 区 の 日 比 谷 セントラルビルについて 日 比 谷 公 園 と 一 体 感 をもった 緑 道 地 域 冷 暖 房 施 設 広 域 変 電 所 等 の 都 市 計 画 施 設 を 含 んだ 特 定 街 区 として 指 定 を 受 けることにより それぞれの 街 区 で 容 積 率 の 割 増 しを 受 けた 上 で 日 本 プレスセンターで 生 ずる 未 利 用 容 積 率 を 他 のビルに 移 転 譲 渡 した 15 国 土 交 通 省.(2014). 第 7 版 都 市 計 画 運 用 指 針.P85 16 国 土 交 通 省 の Web サイト. 特 定 街 区 参 照 16

18 内 幸 町 二 丁 目 と 西 新 橋 一 丁 目 の 両 特 定 街 区 は 同 時 に 指 定 され それぞれ 容 積 率 の 割 増 しを 受 けたが 日 本 プレスセンタービル はそれ 以 前 に 800%の 基 準 容 積 率 に 基 づい て 建 築 計 画 を 進 めていたので 割 増 し 容 積 率 の 割 当 分 4871m2 分 の 未 利 用 容 積 率 利 用 権 を 約 7 億 5000 万 円 で 譲 渡 した 未 利 用 容 積 率 利 用 権 の 所 有 期 間 は 契 約 締 結 の 日 から 100 年 間 とした また 同 権 利 は 登 記 されて おらず 特 約 により 日 本 プレスセンターの 増 改 築 制 限 及 び 同 建 物 敷 地 を 第 三 者 等 へ 図 4-3 日 本 プレスセンタービルの 容 積 率 移 転 譲 渡 した 場 合 の 権 利 制 限 の 義 務 の 承 継 等 に ついて 定 めた さらに 同 権 利 については 日 本 プレスセンター 及 びその 敷 地 の 地 権 者 であ る 日 本 新 聞 協 会 への 通 知 を 条 件 として 第 三 者 へ 譲 渡 することも 可 能 とした 17 (3) 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 ( 都 市 計 画 法 第 12 条 の 5 第 3 項 建 築 基 準 法 第 68 条 の 3) 再 開 発 等 促 進 区 とは 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 増 進 を 図 るため 一 体 的 かつ 総 合 的 な 市 街 地 の 再 開 発 又 は 開 発 整 備 を 実 施 すべき 区 域 とされ 都 市 計 画 によ り 指 定 される( 都 市 計 画 法 12 条 の 5 第 3 項 ) 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 は 国 土 交 通 省 の 指 針 18 によると まとまった 低 未 利 用 地 等 相 当 程 度 の 土 地 の 区 域 における 土 地 利 用 の 転 換 を 円 滑 に 推 進 するため 都 市 基 盤 整 備 と 建 築 物 等 との 一 体 的 な 整 備 に 関 する 計 画 に 基 づき 事 業 の 熟 度 に 応 じて 市 街 地 のきめ 細 か な 整 備 を 段 階 的 に 進 めることにより 都 市 の 良 好 な 資 産 の 形 成 に 資 するプロジェクトや 良 好 な 中 高 層 の 住 宅 市 街 地 の 開 発 整 備 を 誘 導 することにより 都 市 環 境 の 整 備 改 善 及 び 良 好 な 地 域 社 会 の 形 成 に 寄 与 しつつ 土 地 の 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 増 進 を 図 ることを 目 的 としてい る としている 再 開 発 等 促 進 区 の 制 度 内 容 は 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 増 進 とを 図 るため 地 区 計 画 において 一 体 的 かつ 総 合 的 な 市 街 地 の 再 開 発 又 は 開 発 整 備 を 実 施 すべき 区 域 ( 再 開 発 等 促 進 区 )を 定 め 地 区 内 の 公 共 施 設 の 整 備 と 併 せて 建 築 物 の 用 途 容 積 率 等 の 制 限 を 緩 和 することにより 良 好 なプロジェクトを 誘 導 する 制 度 であり 再 開 発 地 区 計 画 17 池 田 誠.(2009). 空 中 権 を 巡 る 税 法 上 の 取 扱 い. 税 務 大 学 校 論 叢 62 号.pp , 道 端 康 雄.(2002). 都 市 再 生 を 目 指 して 建 築 空 間 の 容 積 率 移 転 とその 活 用.p171, 株 式 会 社 吉 村 総 合 計 画 鑑 定 の Web サイト. 空 中 権 ( 余 剰 容 積 利 用 権 )の 活 用 参 照 18 国 土 交 通 省.(2006). 第 5 版 都 市 計 画 運 用 指 針.p139 17

19 (1988 年 創 設 ) 及 び 住 宅 地 高 度 利 用 地 区 計 画 (1990 年 創 設 )を 統 合 し 2002 年 に 創 設 さ れた 19 再 開 発 等 促 進 区 では 当 該 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 に 関 する 方 針 等 地 区 計 画 で 定 める 事 項 のほか 土 地 利 用 に 関 する 基 本 方 針 道 路 公 園 等 の 主 要 な 公 共 施 設 の 配 置 及 び 規 模 を 定 めることとされ また 建 築 物 等 に 対 する 制 限 の 特 例 として 都 市 計 画 で 定 められた 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 に 適 合 する 建 築 物 で 用 途 容 積 率 の 制 限 建 築 物 の 高 さ の 制 限 等 について 特 定 行 政 庁 が 交 通 上 安 全 上 防 災 上 及 び 衛 生 上 支 障 がないと 認 めて 認 定 又 は 許 可 したものについては 一 般 規 制 を 超 えることができる 地 区 計 画 に 定 められた 容 積 率 の 緩 和 を 受 け 街 区 ごとの 利 用 容 積 率 の 調 整 を 実 施 し それ ぞれの 敷 地 において 特 定 行 政 庁 が 認 める 建 物 を 建 設 することにより 地 権 者 間 での 容 積 率 移 転 が 実 現 することとなる 20 図 4-4 再 開 発 促 進 区 のイメージ (4) 適 正 配 分 型 地 区 計 画 ( 都 市 計 画 法 12 条 の7) 容 積 適 正 配 分 型 地 区 計 画 は 用 途 地 域 で 指 定 された 容 積 率 の 範 囲 内 で 地 区 計 画 区 域 内 に おいて 容 積 率 を 配 分 し 土 地 の 合 理 的 な 利 用 を 促 進 しつつ 良 好 な 環 境 の 形 成 や 保 護 を 図 る ための 制 度 であり 1992 年 度 に 創 設 された 全 国 地 区 計 画 推 進 協 議 会 の 地 区 計 画 パンフレ ット(2007)によると この 制 度 の 使 い 方 として 樹 林 地 や 歴 史 的 な 建 造 物 などがあり 容 積 率 が 使 われていないところの 容 積 率 を 他 で 有 効 に 利 用 することなどによって めりはりの 19 国 土 交 通 省 の Web サイト. 再 開 発 促 進 区 の 概 要 参 照 20 道 端 康 雄.(2002). 都 市 再 生 を 目 指 して 建 築 空 間 の 容 積 率 移 転 とその 活 用.p131 18

20 ある 都 市 空 間 を 形 成 する とある 地 区 計 画 の 事 業 手 法 の 一 つであるので 先 に 地 区 全 体 のまちづくりの 目 標 や 施 設 の 配 置 やイメージなどを 定 めた 上 で 事 業 を 進 める 必 要 がある 容 積 適 性 配 分 型 地 区 計 画 では 区 域 を 単 位 として 容 積 率 を 再 配 分 するが 地 区 全 体 の 容 積 率 は 指 定 容 積 率 を 超 え てはならないとされている このため 指 定 容 積 率 を 下 回 る 区 域 と 指 定 容 積 率 を 超 える 区 域 とが 生 じることとなり これらの 区 域 間 で 容 積 率 の 移 転 が 可 能 となった 図 4-5 容 積 適 正 配 分 型 地 区 計 画 のイメージ (5) 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 ( 建 築 基 準 法 第 86 条 第 1 項 ) 複 数 の 建 物 を 同 じ 敷 地 内 にあるとみなすことで 隣 接 敷 地 間 で 容 積 率 の 移 転 ができる 制 度 で 1950 年 に 創 設 された 制 度 の 内 容 としては 大 規 模 な 区 域 を 総 合 的 に 計 画 する 場 合 において 一 定 の 規 制 につい て 合 理 的 な 適 用 を 行 い 一 体 的 協 調 的 な 建 築 計 画 を 推 進 する 建 築 物 の 敷 地 又 は 建 築 物 の 敷 地 以 外 の 土 地 で 二 以 上 の 敷 地 で 形 成 されている 一 団 地 内 に 一 又 は 二 以 上 の 建 築 物 を 総 合 的 設 計 によって 建 築 する 場 合 に 特 定 行 政 庁 が 安 全 上 防 火 上 衛 生 上 支 障 がないと 認 める ものについては 接 道 義 務 容 積 率 制 限 斜 線 制 限 日 影 制 限 等 の 規 定 を 同 一 敷 地 内 にある ものとみなして 適 用 する ま た 一 定 の 地 区 計 画 の 区 域 内 に おいては 一 又 は 二 以 上 の 建 築 物 について 工 区 を 分 けて 建 築 可 能 とされた 21 図 4-6 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 のイメージ 事 例 札 幌 ANビル( 札 幌 市 中 央 区 ) 1982 年 に 朝 日 新 聞 社 ビルが 札 幌 ANビルに 6481 m2 分 の 容 積 率 を 移 転 した 21 国 土 交 通 省 の Web サイト. 一 団 地 の 総 合 的 設 計 制 度 参 照 19

21 (6) 連 担 建 築 物 設 計 制 度 ( 建 築 基 準 法 第 86 条 第 2 項 ) 複 数 の 既 存 建 物 を 同 じ 敷 地 内 にあるとみなすことで 隣 接 敷 地 で 容 積 率 の 移 転 ができる 既 に 建 っている 建 物 で 使 えるため 改 修 や 建 替 等 で 利 用 できる 1998 年 に 創 設 された 制 度 の 内 容 は 複 数 敷 地 により 構 成 さ れる 一 団 の 土 地 の 区 域 内 において 既 存 建 築 物 の 存 在 を 前 提 とした 合 理 的 な 設 計 により 建 築 物 を 建 築 する 場 合 において 各 建 築 物 の 位 置 及 び 構 造 が 安 全 上 防 火 上 衛 生 上 支 障 ないと 特 定 行 政 庁 が 認 め るものについては 複 数 建 築 物 が 同 一 敷 地 内 にあるものとみなして 建 築 規 制 を 適 用 するとされた 22 事 例 国 際 文 化 会 館 ( 東 京 都 港 区 ) 国 際 文 化 会 館 ( 旧 岩 崎 小 彌 太 邸 )と 隣 接 敷 地 の 森 ビル 再 開 発 事 業 ( 六 本 木 5 丁 目 西 地 区 再 開 発 )との 間 で 容 積 率 の 移 転 につ いて 検 討 されている 図 4-7 連 担 建 築 物 設 計 制 度 のイメージ (7) 地 下 茎 方 式 による 容 積 率 移 転 建 築 許 可 の 要 件 でもある 一 敷 地 一 建 築 物 の 原 則 に 適 合 する 様 に2 以 上 の 建 物 を 見 かけ 上 1 つの 建 物 として 計 画 し 許 可 をとる 手 法 である 用 途 的 に 不 可 分 で 構 造 的 に 一 体 であることが 認 められる 必 要 がある 地 上 では 別 の 建 物 だが 地 下 で 一 体 不 可 分 となっているため 地 下 茎 方 式 と も 呼 ばれているが 一 般 的 な 制 度 名 称 ではない 事 例 ANAクラウンプラザホテル 大 阪 ( 大 阪 市 北 区 ) 外 見 上 は 別 の 建 物 だが 地 下 を 連 結 して 駐 車 場 の 利 用 を 一 体 化 し 空 調 設 備 も 共 同 化 している 構 造 上 一 つの 建 築 物 であり 一 敷 地 一 建 築 物 の 原 則 に 適 合 すると 認 められたので 容 積 率 移 転 が 可 能 となった 1984 年 にクラブ 関 西 が 13,332 m2 分 の 見 かけ 上 の 容 積 率 をANAクラウンプラザ ホテル 大 阪 に 移 転 した 価 格 は 12 億 6,000 万 円 となっている 大 阪 湾 最 低 海 面 の 上 20mから 50mの 間 に 存 続 期 間 65 年 の 区 分 地 上 権 の 仮 登 記 を 設 定 した 22 国 土 交 通 省 の Web サイト. 連 担 建 築 物 設 計 制 度 参 照 20

22 第 3 項 容 積 率 緩 和 の 制 度 容 積 率 を 緩 和 する 制 度 として 前 項 で 取 りあげたもの 以 外 に 総 合 設 計 制 度 用 途 別 容 積 型 地 区 計 画 高 度 利 用 地 区 都 市 再 生 特 別 地 区 などがある (1) 総 合 設 計 制 度 ( 建 築 基 準 法 第 59 条 の 2) 総 合 設 計 制 度 は 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 で 一 定 割 合 以 上 の 公 開 空 地 を 設 ける 建 築 計 画 につい て その 容 積 率 及 び 斜 線 などの 形 態 制 限 を 緩 和 する 基 準 を 設 けることにより 建 築 敷 地 の 共 同 化 及 び 大 規 模 化 による 土 地 の 合 理 的 な 利 用 と 公 共 的 な 空 地 の 確 保 による 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 等 を 図 ることを 目 的 として 創 設 された 制 度 である( 図 4-8) 図 4-8 総 合 設 計 制 度 のイメージ 東 京 都 は 東 京 都 総 合 設 計 許 可 要 綱 を 定 め 総 合 設 計 制 度 を 使 って 容 積 率 緩 和 を 受 ける 場 合 の 許 可 基 準 などを 示 した その 中 で 容 積 率 緩 和 を 伴 う 総 合 設 計 の 適 用 区 域 は 指 定 容 積 率 が 1000%を 超 える 区 域 を 除 くこと 都 心 部 の 商 業 地 域 であれば 500 m2 以 上 の 敷 地 面 積 で 空 地 率 を 敷 地 面 積 に 対 して 20%~40% 確 保 する 必 要 があること を 示 した 東 京 都 には この 公 開 空 地 等 による 容 積 率 の 緩 和 以 外 にも 防 災 による 容 積 率 の 緩 和 公 益 施 設 等 の 整 備 による 容 積 率 の 緩 和 自 動 車 車 庫 による 容 積 率 の 緩 和 景 観 の 形 成 による 容 積 率 の 緩 和 などがあり その 中 の 公 益 施 設 等 の 整 備 による 容 積 率 の 緩 和 では 緩 和 の 対 象 施 設 がいくつか 指 定 されており その 中 に 地 域 社 会 の 文 化 教 育 等 の 向 上 に 貢 献 する 施 設 や 福 祉 の 向 上 に 貢 献 する 施 設 都 市 の 適 切 かつ 合 理 的 な 複 合 高 度 利 用 を 図 るため 駅 駅 近 傍 等 で 必 要 と 認 められる 保 育 園 等 の 施 設 などがあり スポーツ 施 設 も 対 象 となる こ れには 地 元 区 市 等 の 要 請 等 に 基 づくことが 条 件 となるため 地 元 区 市 等 と 調 整 が 必 要 となる 公 益 施 設 等 による 割 増 容 積 率 は 次 式 による 数 値 をその 限 度 として 公 益 施 設 等 の 床 面 積 に 応 じて 緩 和 される ( 式 :( 基 準 容 積 率 /50)+80%) 21

23 (2) 用 途 別 容 積 型 地 区 計 画 都 心 部 に 住 宅 を 増 やすための 制 度 で 住 宅 だけの 建 物 なら 基 準 容 積 率 の 1.5 倍 の 割 増 しに なる スポーツ 施 設 に 住 宅 を 併 設 する 場 合 であれば 関 係 機 関 と 協 議 のうえ 活 用 できる 可 能 性 がある (3) 高 度 利 用 地 区 住 宅 密 集 地 等 を 再 開 発 で 建 替 える 時 に 使 う 制 度 公 開 空 地 の 確 保 により 容 積 率 斜 線 高 さ 制 限 の 緩 和 がある 再 開 発 などにより 複 合 ビルの 中 にスポーツ 施 設 を 設 置 する 場 合 に 関 係 機 関 と 協 議 のうえ 活 用 できる (4) 都 市 再 生 特 別 地 区 用 途 地 域 容 積 率 高 さ 制 限 等 を 自 由 に 都 市 計 画 で 定 めることができる( 民 間 事 業 者 でも 提 案 できる) MINTO 機 構 の 融 資 や 税 制 優 遇 がある 敷 地 規 模 が 5000 m2 以 上 という 要 件 がある 通 常 2 年 8 ヶ 月 かかる 都 市 計 画 と 再 開 発 の 手 続 きが 約 6 ヶ 月 に 短 縮 される 事 例 には そごう 心 斎 橋 店 ( 大 阪 市 )の 容 積 率 1000%が 緩 和 されて 1300%に 増 加 された 22

24 第 2 節 第 1 項 用 地 を 確 保 する 方 法 都 市 再 開 発 による 用 地 確 保 市 街 地 再 開 発 事 業 は 老 朽 化 し 密 集 した 市 街 地 を 建 物 の 共 同 化 等 により 集 約 し それに 伴 い 道 路 や 駅 前 広 場 等 の 公 共 施 設 を 整 備 することを 事 業 の 目 的 として 都 市 再 開 発 法 ( 昭 和 44 年 6 月 3 日 法 律 第 三 十 八 号 )により 定 められた 事 業 目 的 の 重 点 の 置 き 方 は 施 行 者 によ り 異 なるが 1 幹 線 街 路 や 駅 前 広 場 の 整 備 と 駅 前 地 区 等 の 整 備 を 主 目 的 とするもの 2 既 成 市 街 地 内 に 良 好 な 住 宅 を 供 給 し 地 区 内 の 住 環 境 の 改 善 を 主 目 的 とするもの 3 中 心 市 街 地 の 活 性 化 商 店 街 の 近 代 化 を 主 目 的 とするもの 4 防 災 上 危 険 な 密 集 市 街 地 等 の 整 備 改 善 老 朽 建 築 物 の 建 替 えを 主 目 的 とするもの 5 県 や 市 の 公 益 施 設 の 整 備 を 主 目 的 とするもの に 大 別 される 市 街 地 再 開 発 事 業 の 施 行 区 域 の 要 件 ( 都 市 再 開 発 法 第 3 条 )として 高 度 利 用 地 区 特 定 地 区 計 画 区 域 等 内 であること 地 区 内 の 耐 火 建 築 物 の 割 合 が 概 ね1/3 以 下 で あること 十 分 な 公 共 施 設 がないことや 土 地 の 利 用 が 細 分 されていること 等 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 不 健 全 であること 土 地 の 高 度 利 用 を 図 ることが 都 市 機 能 の 更 新 に 貢 献 すること となっている 都 市 再 開 発 手 法 の 中 でも 市 街 地 再 開 発 事 業 は 実 績 も 多 く 2014 年 3 月 末 時 点 では 全 国 で 887 か 所 23 の 事 業 が 完 了 した 地 価 を 基 準 に 権 利 関 係 の 清 算 が 行 われるため 地 価 が 下 落 す る 局 面 では 事 業 が 中 断 するケースもある また 地 方 都 市 では 採 算 があわずに 事 業 の 延 期 や 中 には 事 業 を 廃 止 した 地 区 もある 事 業 では 従 前 24 の 所 有 権 や 賃 借 権 等 の 権 利 を 等 価 で 換 算 して 新 しい 建 物 の 床 ( 権 利 床 ) に 返 還 して 返 す また 建 物 は 区 分 所 有 になる( 土 地 は 共 有 ) この 権 利 床 以 外 の 余 った 床 ( 保 留 床 )を 売 却 して 事 業 費 に 充 当 するため 保 留 床 処 分 の 見 通 しをつけることが 事 業 成 立 のポ イントとなる また 地 権 者 を 含 め 関 係 者 が 多 くなるため 関 係 者 の 合 意 形 成 についても 同 様 に 事 業 成 立 のポイントとなる 六 本 木 ヒルズの 市 街 地 再 開 発 事 業 では 1986 年 に 東 京 都 か ら 再 開 発 誘 導 地 区 の 指 定 を 受 けて 以 来 約 400 件 の 地 権 者 と 17 年 の 歳 月 がかかるなど 多 くの 労 力 と 時 間 を 要 した 23 国 土 交 通 省.(2014). 都 市 計 画 現 況 調 査 24 市 街 地 再 開 発 事 業 の 従 前 という 意 味 で 使 用 23

25 事 例 虎 ノ 門 ヒルズ( 東 京 都 港 区 ) 都 市 計 画 道 路 環 状 第 2 号 線 は 1946 年 の 都 市 計 画 決 定 以 降 土 地 取 得 が 難 航 したまま 長 期 間 が 経 過 していたが 1998 年 に 市 街 地 再 開 発 事 業 が 都 市 計 画 決 定 され 環 状 第 2 号 線 も 地 下 式 に 計 画 変 更 された 東 京 都 が 進 める 環 状 2 号 線 の 市 街 地 再 開 発 事 業 ( 東 京 都 市 計 画 事 業 環 状 第 二 号 線 新 橋 虎 ノ 門 地 区 第 二 種 市 街 地 再 開 発 事 業 25 )には 森 ビル 株 式 会 社 が 特 定 建 設 者 26 として 事 業 に 参 加 した この 制 度 により 東 京 都 は 森 ビル 株 式 会 社 の 資 金 力 とノ ウハウを 積 極 的 に 活 用 して 魅 力 的 で 処 分 性 の 高 い 建 物 を 建 築 し 事 業 を 円 滑 に 推 進 した 図 4-9 虎 ノ 門 ヒルズと 環 状 第 2 号 線 の 事 業 概 要 25 権 利 変 換 方 式 で 行 う 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 と 用 地 買 収 方 式 で 行 う 第 二 種 市 街 地 再 開 発 事 業 があり 第 二 種 事 業 は 公 共 性 や 緊 急 性 が 高 い 場 合 に 行 われる 26 特 定 建 設 者 制 度 : 市 街 地 再 開 発 事 業 の 中 で 行 う 建 築 と 床 処 分 を 事 業 施 行 者 に 代 わり 他 の 者 ( 特 定 建 築 者 )に 実 施 させることができる 特 例 制 度 特 定 建 築 者 が 民 間 の 場 合 公 募 によって 決 まる 24

26 第 2 項 立 体 道 路 制 度 を 使 った 用 地 確 保 前 項 で 紹 介 した 虎 ノ 門 ヒルズ( 東 京 都 港 区 )は 立 体 道 路 制 度 により ( 図 4-10)に 示 すとおり 環 状 第 2 号 線 の 上 下 に 建 物 を 建 てることで 土 地 の 有 効 活 用 を 行 っている 立 体 道 路 制 度 とは 土 地 利 用 の 合 理 化 を 図 るための 取 り 組 みの 一 種 で 道 路 の 区 域 を 立 体 的 に 定 め 道 路 施 設 に 必 要 な 空 間 以 外 を 自 由 に 利 用 することで 道 路 上 下 に 建 築 で きるようにした 制 度 で この 制 度 によって 民 有 地 内 にも 道 路 を 整 備 することを 可 能 とした 道 路 区 域 図 4-10 虎 ノ 門 ヒルズと 環 状 第 2 号 線 の 立 体 化 のイメージ 図 立 体 道 路 制 度 の 対 象 となる 道 路 には 自 動 車 のみの 交 通 の 用 に 供 する 道 路 ( 高 速 道 路 や 自 動 車 専 用 道 路 等 )や 自 動 車 の 沿 道 への 出 入 りができない 構 造 の 道 路 ( 歩 行 者 専 用 道 路 自 転 車 専 用 道 路 自 由 通 路 高 架 道 路 等 )とされている 道 路 法 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 それぞれに 立 体 道 路 制 度 を 構 成 する 条 項 があり 一 体 的 に 運 用 することで 立 体 道 路 制 度 が 成 り 立 っている 立 体 道 路 制 度 を 使 った 事 例 として 東 京 湾 アクアライン 海 ほたるパーキングエリア( 千 葉 県 木 更 津 市 )やOCAT 大 阪 シティエアターミナル( 大 阪 市 浪 速 区 )があり これら はパーキングエリアやバスターミナルと 高 速 道 路 が 立 体 化 図 4-11 ゲートタワービル した 事 例 である また ( 図 4-11)のゲートタワービル ( 阪 神 高 速 梅 田 出 口 ) ( 大 阪 市 北 区 )はオフィスビルの 中 を 阪 神 高 速 梅 田 出 口 が 貫 通 した 形 状 になっている しかし 国 内 にはスタジアム 等 の 大 型 スポーツ 施 設 と 専 用 道 路 が 立 体 化 した 事 例 はない 海 外 に 目 を 向 けると オランダアムステルダム 市 にあるサッカースタジアムの アムステ ルダム アレナ は 高 速 道 路 と 直 結 しており スタジアム 下 部 がパーキングエリアになって いる 社 団 法 人 日 本 プロサッカーリーグ(2008) 27 の 調 査 では スタジアムは 道 路 をまたぐ 形 で 建 設 され 地 上 から 9m の 高 さにピッチがある 駐 車 場 は 2 層 構 造 観 客 は 地 上 11m の 高 さからスタジアムに 入 る エスカレーター 等 を 設 置 している と 報 告 された 道 路 ではなく 鉄 道 と 立 体 化 している 事 例 もある スタジアムではないが 東 京 都 新 宿 区 の 新 宿 サザンテラスは 新 宿 駅 南 口 の 小 田 急 線 の 線 路 の 上 に 人 工 地 盤 を 造 成 して 店 舗 を 配 置 した 27 社 団 法 人 日 本 プロサッカーリーグ.(2008). 欧 州 におけるサッカースタジアムの 事 業 構 造 調 査 25

27 しかしながら 駅 舎 を 含 む 線 路 上 に(あるいは 線 路 の 下 に)スタジアム 等 の 大 型 スポーツ 施 設 を 設 置 したものは 見 当 たらない 第 3 項 都 市 計 画 公 園 緑 地 に 関 連 した 用 地 確 保 用 地 確 保 の 手 法 として 東 京 都 独 自 の 民 設 公 園 制 度 を 活 用 する 手 法 がある 東 京 都 に は 未 整 備 の 都 市 計 画 公 園 が 約 2300 ヘクタール 28 ある これらの 多 くは 1964 年 の 東 京 オリ ンピックに 先 立 ち 1957 年 に 旧 都 市 計 画 法 ( 旧 法 )に 基 づいて 都 市 計 画 決 定 されたもの で 長 期 に 渡 り 事 業 化 されていない その 未 整 備 区 域 内 のグラウンド 等 企 業 所 有 地 が 用 地 買 収 を 待 たず 戸 建 て 開 発 等 により 次 々と 細 分 化 し 公 共 による 公 園 整 備 が 困 難 な 状 況 とな っていた 東 京 都 は 民 間 所 有 の1ヘクタール 以 上 の 土 地 が 500 ヘクタール 以 上 あることに 着 目 して 民 間 を 活 用 した 整 備 が 必 要 であり 民 設 公 園 制 度 を 創 設 した これは グラウンドなどの 民 間 所 有 地 で 都 市 計 画 公 園 の 指 定 がされたまま 未 整 備 となって いる 土 地 を 民 間 が 整 備 する 事 ができる 制 度 で その 整 備 を 促 進 するため 都 市 計 画 公 園 内 の 建 築 制 限 が 緩 和 され マンションなどの3 階 建 以 上 の 建 物 が 建 築 可 能 となった 70% 以 上 を オープンスペースとして 整 備 することや 35 年 間 以 上 民 間 でオープンスペースを 管 理 する ことなどの 要 件 があるが 固 定 資 産 税 や 都 市 計 画 税 の 100% 減 免 措 置 がある この 制 度 は 緑 豊 かな 成 熟 都 市 東 京 を 国 際 的 にアピールするために 2020 年 東 京 オリンピック 開 催 に 向 けて 都 心 の 緑 地 創 出 を 促 進 する 手 法 として 東 京 都 側 にも 期 待 されている 同 様 に 東 京 都 独 自 の 制 度 に 公 園 まちづくり 制 度 がある センター コア エリア 29 内 の 都 市 計 画 公 園 のうち 都 市 計 画 決 定 から 50 年 以 上 経 過 した 2 ヘクタール 以 上 の 公 園 で 活 用 でき 民 間 の 提 案 で 公 園 の 計 画 と 整 備 が 可 能 となる また 従 来 からある 特 許 事 業 30 の 手 法 を 活 用 することで 民 間 が 公 園 施 設 としてスポ ーツ 施 設 を 整 備 することも 可 能 となる 1999 年 特 許 事 業 として 都 知 事 の 許 可 を 受 けた 東 京 プリンスホテルパークタワー(2005 年 4 月 開 業 ) 等 の 事 例 がある さらに 都 市 公 園 と 建 物 を 立 体 的 に 整 備 できる 立 体 公 園 制 度 がある 既 存 の 都 市 公 園 の 地 下 を 利 用 する 場 合 や 建 物 の 屋 上 を 都 市 公 園 として 利 用 する 場 合 に 活 用 できる 横 浜 市 みなとみらい 線 駅 舎 上 に 商 業 施 設 を 付 加 し 上 部 にあった 公 園 を 拡 大 し 立 体 都 市 公 園 とし て 整 備 したアメリカ 山 公 園 (2009 年 開 園 ) 等 の 事 例 がある 28 東 京 都.(2011). 都 市 計 画 公 園 緑 地 の 整 備 方 針 改 定 案 29 東 京 都 が 定 める 東 京 都 の 中 心 ゾーン 首 都 高 速 道 路 中 央 環 状 線 の 内 側 に 概 ね 一 致 する 30 都 市 計 画 法 第 59 条 第 4 項 の 規 定 により 民 間 事 業 者 が 都 道 府 県 知 事 の 認 可 を 受 けて 都 市 計 画 施 設 の 整 備 に 関 する 事 業 を 施 行 するもの 26

28 第 4 項 提 案 型 の 公 開 入 札 等 による 用 地 確 保 公 共 用 地 が 売 却 される 場 合 は 通 常 は 公 開 入 札 により 最 も 高 額 の 入 札 者 に 売 却 され 入 札 者 がいなければ 先 着 順 で 売 却 されることになる しかし 大 規 模 な 土 地 の 場 合 は 周 囲 に 与 え るインパクトが 強 いため 入 札 条 件 として 土 地 利 用 の 方 向 性 を 示 す 場 合 がある 価 格 と 併 せ て 土 地 利 用 の 提 案 が 審 査 項 目 として 加 点 される ここでは 東 京 と 大 阪 でスタジアム 規 模 の 大 型 スポーツ 施 設 が 設 置 可 能 な 広 さの 公 共 用 地 売 却 について 事 例 を 取 りあげた (1) 事 例 ) 築 地 跡 地 ( 東 京 都 中 央 区 ) 公 共 用 地 の 売 却 予 定 地 としては 東 京 都 では 築 地 の 中 央 卸 売 市 場 の 移 転 後 の 跡 地 がある 日 刊 建 設 工 業 新 聞 (2014/06/10)によると 東 京 都 は 東 京 築 地 の 中 央 卸 売 市 場 の 解 体 工 事 を 2016 年 度 に 着 手 し 2018 年 度 には 約 23 ヘクタール(230,833 m2 東 京 ドーム 約 5 個 分 )の 広 大 な 更 地 の 創 出 を 目 指 す 市 場 跡 地 は 大 規 模 開 発 用 地 として 売 却 される 予 定 とし た (2) 事 例 )うめきた2 期 地 区 ( 大 阪 市 北 区 ) JR 大 阪 駅 の 北 側 にあるJR 貨 物 線 の 跡 地 開 発 で 貨 物 駅 区 域 約 24 ヘクタール( 約 24 万 m2)のうち 約 7 ヘクタール( 約 7 万 m2)は 売 却 済 みである 残 りの 部 分 について 2009 年 に ワールドカップ 招 致 のため 日 本 サッカー 協 会 が 8 万 人 のサッカースタジアム 構 想 を 発 表 したが 候 補 地 から 落 選 し 廃 案 になった 現 在 この 土 地 は 独 立 行 政 法 人 鉄 道 建 設 運 輸 施 設 整 備 支 援 機 構 ( 鉄 道 運 輸 機 構 )の 所 有 であるが うめきた 2 期 区 域 民 間 提 案 募 集 実 行 委 員 会 31 が1 次 募 集 としてイメージ 案 を 募 集 して 総 合 的 に 優 秀 な 10 提 案 を 候 補 として 選 び 発 表 した これらの 者 に 将 来 行 われる2 次 募 集 の 参 加 資 格 が 与 えられる 予 定 である 候 補 者 の 中 で 大 阪 ガス 株 式 会 社 はスポーツ 施 設 を 含 むイメージ 提 案 を 唯 一 行 った 1 大 阪 ガス 株 式 会 社 案 ホテル オフィス 商 業 病 院 住 宅 スポーツ 施 設 ナレッジ エネルギープラント ( 大 阪 市 Web サイト 32 より 引 用 ) 2 株 式 会 社 大 林 組 案 展 示 業 務 宿 泊 商 業 文 化 住 宅 31 大 阪 府 大 阪 市 関 西 経 済 連 合 会 大 阪 商 工 会 議 所 関 西 経 済 同 友 会 により 構 成 32 大 阪 市 の Web サイト. うめきた 2 期 区 域 開 発 に 関 する 民 間 提 案 募 集 における 優 秀 提 案 の 決 定 について 参 照 27

29 3 株 式 会 社 竹 中 工 務 店 案 オフィス ホテル 商 業 施 設 アカデミー サービスアパート メント カンファレンス 4 オリックス 不 動 産 株 式 会 社 案 大 学 オフィス 交 通 拠 点 展 示 場 店 舗 ホテル 住 宅 5 三 菱 地 所 株 式 会 社 案 大 学 店 舗 事 務 所 住 宅 6 株 式 会 社 昭 和 設 計 他 案 医 療 センター サービスアパートメント レ ジデンス オフィス フードコート コンベ ンションセンター 大 学 院 7 阪 急 電 鉄 株 式 会 社 他 案 教 育 施 設 研 究 施 設 オフィス 病 院 研 修 施 設 商 業 施 設 図 書 館 ホテル 住 宅 8 住 友 不 動 産 株 式 会 社 案 商 業 オフィス コンドミニ アム イベントホール バス ターミナル 9 積 水 ハウス 株 式 会 社 案 住 宅 文 化 施 設 商 業 施 設 電 気 熱 供 給 プラント オフ ィス 10 大 和 ハウス 工 業 株 式 会 社 他 案 ホテル 商 業 施 設 医 療 施 設 公 的 機 関 教 育 施 設 住 宅 28

30 第 5 項 土 地 の 等 価 交 換 による 用 地 確 保 等 価 の 土 地 と 土 地 を 交 換 することにより 地 方 にある 土 地 を 都 心 の 土 地 と 交 換 することも 可 能 である 実 際 の 取 引 の 場 面 では 仲 介 の 手 数 料 や 清 算 金 が 生 じる 場 合 もあるが 基 本 的 には 新 たな 資 金 調 達 は 不 要 である 等 価 交 換 では 土 地 を 評 価 する 基 準 として 公 的 評 価 である 公 示 価 格 固 定 資 産 税 評 価 額 路 線 価 や 民 間 評 価 である 不 動 産 鑑 定 士 による 鑑 定 価 格 や 実 勢 価 格 ( 実 際 の 取 引 価 格 )を 参 考 に 土 地 の 評 価 がされてきた 実 際 には 土 地 の 交 換 も 譲 渡 になるので 譲 渡 所 得 に 対 して 約 20%の 譲 渡 税 がかかるが 一 定 の 条 件 を 満 たせば 免 税 となる 特 例 がある その 条 件 とは 交 換 する 土 地 が 取 得 してから1 年 以 上 経 過 していること 土 地 と 土 地 の 交 換 であること 交 換 時 の 時 価 の 差 額 が 20%を 越 えていないこと 交 換 のために 取 得 した 土 地 でないこと 交 換 後 も 交 換 前 と 同 じ 用 途 で 使 用 すること という5つの 項 目 である スポーツ 施 設 用 地 を 確 保 したい 者 が 別 の 土 地 を 保 有 しており 等 価 交 換 の 特 例 を 満 たす ことが 可 能 であれば 現 金 による 売 買 よりも 税 金 面 でメリットがある 制 度 である 一 方 で マンションデベロッパーが 行 っている 等 価 交 換 の 手 法 は ( 図 4-12) 33 にある ように 建 物 をデベロッパーが 建 設 し 地 主 所 有 の 土 地 の 一 部 とデベロッパーが 建 てた 建 物 の 一 部 を 等 価 交 換 することによって 地 主 は 建 設 資 金 なしでマンションオーナーになること ができ デベロッパーは 土 地 を 確 保 してマンション 事 業 ができるという 双 方 にメリットがあ る 手 法 である スポーツ 施 設 の 用 地 確 保 にも 応 用 可 能 である 図 4-12 等 価 交 換 のイメージ 33 税 理 士 法 人 コーポレートアドバイザーズの Web サイト. そういうことか 相 続 のバイブル よくある 質 問 と 回 答 集 より 引 用 29

31 第 6 項 借 地 権 定 期 借 地 権 による 用 地 確 保 借 地 により スタジアム 等 の 大 型 スポーツ 施 設 を 設 置 している 場 合 もある ガンバ 大 阪 の ホームスタジアムとなる 新 スタジアムは 寄 付 金 で 建 設 された 後 吹 田 市 に 移 管 されるが 土 地 は 大 阪 府 所 有 である 大 阪 府 から 吹 田 市 が 土 地 を 借 りて 施 設 を 保 有 する 借 地 権 の 中 にも 普 通 の 借 地 権 と 定 期 借 地 権 がある その 定 期 借 地 権 は 一 般 定 期 借 地 権 と 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 と 事 業 用 借 地 権 に 分 かれている 普 通 の 借 地 権 の 場 合 は 借 りる 者 の 権 利 が 強 く 明 け 渡 しが 難 しいなどの 問 題 があったが 定 期 借 地 権 により 土 地 所 有 者 も 期 間 を 定 めて 土 地 を 貸 すことができるため 土 地 を 貸 しやすくなった この 事 業 用 借 地 権 は 事 業 用 だけに 利 用 できる 定 期 借 地 権 で ガソリンスタンドやロ ードサイドショップなどで 幅 広 く 使 われており 土 地 所 有 者 は 事 業 リスクを 負 わずに 地 代 収 入 を 得 ることができる 年 間 の 地 代 収 入 の 額 も 土 地 代 の3~6% 程 度 と 比 較 的 高 い 一 般 定 期 借 地 権 は 50 年 以 上 の 契 約 であるのに 対 して この 事 業 用 定 期 借 地 権 は 10 年 以 上 50 年 未 満 と 比 較 的 短 期 間 から 利 用 できるため 建 物 寿 命 と 合 致 させることが 可 能 で 事 業 者 にとっ て 使 い 勝 手 が 良 い 施 設 の 規 模 や 機 能 建 物 寿 命 に 応 じた 借 地 契 約 を 結 ぶ 必 要 がある これ らの 定 期 借 地 の 利 用 により スポーツ 施 設 の 用 地 確 保 をする 幅 が 広 がる 30

32 第 3 節 第 1 項 資 金 を 調 達 する 方 法 資 金 調 達 方 法 の 種 類 一 般 的 に 不 動 産 開 発 業 者 が 土 地 を 取 得 し 建 物 を 建 設 し 開 業 するまでの 資 金 調 達 方 法 に は ( 表 4-5)に 示 すように 株 式 発 行 や 債 権 発 行 等 により 市 場 から 直 接 調 達 する 方 法 そし て 金 融 機 関 からの 融 資 により 調 達 する 方 法 それ 以 外 の 方 法 として 寄 付 金 や 補 助 金 等 がある 金 融 機 関 も 銀 行 ( 政 府 系 民 間 ) 証 券 会 社 保 険 会 社 投 資 信 託 委 託 会 社 (ファンド) ノンバンク 等 がある 表 4-5 一 般 的 な 資 金 調 達 方 法 の 区 分 直 接 金 融 ( 市 場 から 直 接 ) 株 式 発 行 社 債 発 行 等 間 接 金 融 ( 金 融 機 関 から) 政 府 系 日 本 政 策 投 資 銀 行 日 本 政 策 金 融 公 庫 商 工 組 合 中 央 金 庫 他 銀 行 都 市 銀 行 ( 三 井 住 友 みずほ 三 菱 東 京 UFJ りそな) 新 生 あおぞら 三 井 住 友 トラスト 他 地 方 銀 行 等 ノンバンク リース ファクタリング ベンチャーキャピタル ビジネスローン その 他 補 助 金 助 成 金 テナント 保 証 金 寄 付 金 ネーミングライツ スポンサー 契 約 くじ パーソナルシートライセンス など 第 2 項 都 市 開 発 資 金 による 資 金 調 達 国 が 地 方 公 共 団 体 等 に 貸 付 ける 資 金 として 都 市 開 発 資 金 34 がある 地 方 自 治 体 への 公 共 用 地 先 行 取 得 費 市 街 地 再 開 発 事 業 35 や 土 地 区 画 整 理 事 業 への 貸 付 都 市 再 生 機 構 (UR 都 市 機 構 )や 民 間 都 市 開 発 機 構 (MINTO 機 構 )への 貸 付 がある (1) 市 街 地 再 開 発 事 業 等 資 金 融 資 制 度 市 街 地 再 開 発 事 業 で 行 う 場 合 は 組 合 等 に 対 して 都 市 開 発 基 金 による 融 資 制 度 ( 市 街 地 再 開 発 事 業 等 融 資 制 度 )がある ( 表 4-6)に 示 すとおり 無 利 子 かつ 一 括 償 還 であるので 事 業 の 初 期 段 階 に 返 済 や 利 払 いの 負 担 がない 34 都 市 開 発 資 金 の 貸 付 けに 関 する 法 律 ( 昭 和 41 年 3 月 31 日 法 律 第 20 号 ) 35 市 街 地 再 開 発 事 業 とは 老 朽 化 し 密 集 した 市 街 地 を 建 物 の 共 同 化 等 により 集 約 し 道 路 や 駅 前 広 場 等 の 公 共 施 設 を 整 備 する 事 業 手 法 権 利 変 換 方 式 で 行 う 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 と 用 地 買 収 方 式 で 行 う 第 二 種 市 街 地 再 開 発 事 業 がある 個 人 や 市 街 地 再 開 発 組 合 等 の 民 間 で 行 う 場 合 は 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 で 行 い 保 留 床 の 売 却 で 事 業 費 を 賄 うほか 共 同 施 設 整 備 や 調 査 費 等 に 対 する 補 助 金 がある 31

33 表 4-6 都 市 開 発 基 金 ( 市 街 地 再 開 発 事 業 等 資 金 融 資 制 度 ) 種 類 組 合 等 資 金 貸 付 金 保 留 床 取 得 資 金 貸 付 金 貸 付 対 象 者 市 街 地 再 開 発 組 合 個 人 施 行 者 再 開 発 会 社 施 行 者 組 合 員 再 開 発 会 社 の 株 主 等 の 出 資 による 保 留 床 管 理 法 人 再 開 発 会 社 貸 付 対 象 工 事 費 補 償 費 事 業 計 画 策 定 費 事 務 費 等 保 留 床 取 得 費 地 方 公 共 団 体 の 貸 付 市 街 地 再 開 発 事 業 に 要 する 割 合 総 費 用 の 1/2 以 内 保 留 床 取 得 費 の 1/3 以 内 国 の 地 方 公 共 団 体 へ の 貸 付 割 合 地 方 公 共 団 体 の 貸 付 額 の 1/2 以 内 貸 付 条 件 無 利 子 8 年 以 内 ( 事 業 計 画 決 定 前 の 組 合 につ いては 12 年 以 内 ) 一 括 償 還 無 利 子 償 還 期 間 25 年 以 内 (10 年 の 据 置 期 間 を 含 む) 均 等 半 年 賦 償 還 活 用 の 効 果 保 留 床 処 分 までの つなぎ 資 金 が 確 保 できる 無 利 子 の 資 金 であるため 金 利 負 担 が 軽 減 される 公 募 で 売 却 できない 保 留 床 の 早 期 売 却 が 可 能 となる 事 業 費 確 保 が 早 まり 事 業 の 早 期 終 息 が 可 能 となる 引 用 : 国 土 交 通 省 都 市 局 市 街 地 整 備 課 の Web サイト 都 市 開 発 資 金 市 街 地 再 開 発 事 業 には 融 資 制 度 だけでなく 補 助 金 制 度 もある 補 助 の 内 容 は 社 会 資 本 整 備 総 合 交 付 金 等 として 施 設 建 築 物 及 びその 敷 地 の 整 備 に 要 する 費 用 の 一 部 に 対 して 行 われ るもので 大 阪 市 で 事 業 完 了 している 民 間 施 行 の 市 街 地 再 開 発 事 業 のうち 個 人 施 行 を 除 いた 組 合 施 行 の 事 業 について それらの 補 助 金 の 実 績 等 を( 表 4-7)に 示 した 表 4-7 大 阪 市 の 民 間 施 行 の 市 街 地 再 開 発 事 業 の 補 助 金 の 実 績 施 行 従 前 の 従 後 の 総 事 業 費 補 助 金 地 区 名 面 積 施 行 期 間 階 数 床 面 積 床 面 積 (ha) ( 億 円 ) ( 億 円 ) (m2) (m2) 上 六 ~ ,667 61,154 天 神 橋 7 丁 目 第 ~ ,505 8,250 菅 原 町 ~ ,498 55,328 池 田 町 ~ ,056 47,489 茶 屋 町 西 ~ ,289 27,960 茶 屋 町 東 ~ ,654 36,300 放 出 駅 前 ~ ,560 9,340 合 計 , ,227 32

34 7 地 区 の 総 事 業 費 の 合 計 691 億 円 に 対 して 補 助 金 の 合 計 は 172 億 円 であり 事 業 費 に 対 す る 補 助 金 割 合 は 約 24.8%であった 事 業 の 施 行 完 了 までの 期 間 として 約 3~10 年 要 し 床 面 積 は 従 前 の 59,120 m2から 従 後 の 401,227 m2へ 約 6.7 倍 に 増 えた (2) 民 間 都 市 開 発 推 進 機 構 一 般 財 団 法 人 民 間 都 市 開 発 推 進 機 構 ( 以 下 MINTO 機 構 )は 民 間 事 業 者 による 都 市 開 発 を 支 援 するための 主 体 として 国 土 交 通 大 臣 の 指 定 を 受 けた 財 団 法 人 で 1987 年 の 設 立 以 来 民 都 法 36 並 びに 都 市 再 生 特 別 措 置 法 37 に 基 づく 都 市 開 発 推 進 の 政 策 の 担 い 手 として 都 市 開 発 事 業 に 対 して 融 資 出 資 等 の 資 金 面 をはじめ 情 報 提 供 実 施 手 法 のアドバイス 等 多 様 な 支 援 を 行 ってきた MINTO 機 構 の 主 要 な 業 務 の 共 同 型 都 市 再 構 築 業 務 では 建 設 費 の 一 部 を MINTO 機 構 が 負 担 し 取 得 した 建 物 の 持 分 を 長 期 割 賦 弁 済 条 件 で 民 間 開 発 者 に 譲 渡 する 方 法 である ( 図 4-13) 限 度 額 は 公 共 施 設 等 整 備 費 と 総 事 業 費 の 50% のいずれか 少 ない 額 で 弁 済 期 間 は 20 年 以 内 事 業 区 域 面 積 500 m2 以 上 かつ 延 床 面 積 2000 m2 以 上 を 要 件 とし ている また 3 大 都 市 ( 東 京 都 特 別 区 大 阪 市 および 名 古 屋 市 の 旧 市 街 地 )の 地 域 であれ ば 防 災 施 設 ( 備 蓄 倉 庫 非 常 用 発 電 設 備 退 避 経 路 退 避 施 設 等 )を 含 み 建 築 環 境 総 合 性 能 評 価 システム(CASBEE)A クラス 38 以 上 又 はこれと 同 等 の 環 境 性 能 が 要 求 される 都 市 部 では 防 災 機 能 や 環 境 性 能 を 満 足 することを 融 資 の 要 件 とした 図 4-13 共 同 型 都 市 再 構 築 業 務 の 概 要 ( 出 典 : 一 般 財 団 法 人 民 間 都 市 開 発 推 進 機 構 の Web サイト) 36 民 間 都 市 開 発 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 ( 昭 和 62 年 6 月 2 日 法 律 第 62 号 ) 37 都 市 再 生 特 別 措 置 法 ( 平 成 14 年 4 月 5 日 法 律 第 22 号 ) 38 CASBEE ( 建 築 環 境 総 合 性 能 評 価 システム)は 建 築 物 の 環 境 性 能 で 評 価 し 格 付 けする 手 法 2001 年 4 月 に 国 土 交 通 省 住 宅 局 の 支 援 のもと 産 官 学 共 同 プロジェクトとして 発 足 省 エネルギ ーや 環 境 負 荷 の 少 ない 資 機 材 の 使 用 といった 環 境 配 慮 はもとより 室 内 の 快 適 性 や 景 観 への 配 慮 等 も 含 めた 建 物 の 品 質 を 総 合 的 に 評 価 するシステム 評 価 は S( 素 晴 らしい) から A( 大 変 良 い) B+( 良 い) B-(やや 劣 る) C( 劣 る) の5 段 階 33

35 第 3 項 不 動 産 ファンドによる 資 金 調 達 多 くの 出 資 者 から 証 券 化 という 手 法 で 資 金 を 集 め 事 業 により 得 られた 収 益 を 出 資 者 に 還 元 するしくみがファンドであり 証 券 化 する 器 ( 投 資 ビークル)として 組 合 や 法 人 や 信 託 が 使 われる その 中 でも 不 動 産 事 業 によるものが 不 動 産 ファンド 39 であり 1REIT( 不 動 産 投 資 信 託 ) 2 不 動 産 の 流 動 化 型 SPC 3 開 発 型 SPC などがある (1) REIT( 不 動 産 投 信 ) REIT(Real Estate Investment Trust = 不 動 産 投 資 信 託 )は 不 動 産 を 証 券 化 することで 小 口 の 取 引 ができるように した 商 品 で 不 動 産 投 資 法 人 の 形 をとっ ている( 図 4-14) 日 本 の 市 場 では J-REIT(ジェイリー ト)と 呼 ばれており 多 数 の 銘 柄 が 証 券 取 引 所 に 上 場 されている 主 には 収 益 性 の 高 い 不 動 産 を 扱 っており ホテル 特 化 型 や 商 業 特 化 型 オフィスビル 特 化 型 中 にはヘルスケア 特 化 型 などもあるが スポーツ 施 設 に 特 化 した 銘 柄 は 知 られ ていない 図 4-14 REIT のイメージ 図 ( 出 典 : 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 の Web サイト) 出 資 者 への 配 当 は 概 ね 2.5%~4.5%となっている また 施 設 整 備 後 に 所 有 権 が 不 動 産 投 資 法 人 に 移 るため 土 地 取 得 費 や 建 設 費 の 先 行 投 資 が 必 要 となる カレラ J リートファンド 40 ( 愛 称 :ナショナルテニスサポーターファンド)では 運 用 に より 得 られた 収 益 の 一 部 を 公 益 財 団 法 人 日 本 テニス 協 会 に 対 して 寄 附 を 行 い その 寄 付 金 に より 日 本 テニスのナショナルチーム 強 化 事 業 の 支 援 を 行 っている 39 不 動 産 ファンドの 中 で 証 券 市 場 に 上 場 する 不 動 産 投 資 信 託 が REIT であり 不 動 産 ファンド 以 外 にも 映 画 制 作 ファンドや IT 技 術 開 発 ファンドなどもある 40 安 藤 証 券 の Web サイト 参 照 34

36 (2) 流 動 化 型 SPC 資 産 の 流 動 化 に 関 する 法 律 に 基 づく 特 定 目 的 会 社 を 使 って 事 業 資 金 を 調 達 する 方 法 と して 出 資 者 を 募 り SPC(special purpose company)を 立 ち 上 げて そこに 不 動 産 を 譲 渡 し が 不 動 産 運 用 による 利 益 を 出 資 者 に 配 当 する 方 法 がある これは 不 動 産 の 流 動 化 型 SPC と 言 われている SPC の 活 用 で 不 動 産 の 資 金 調 達 する 場 合 は その 不 動 産 に 一 定 の 収 益 性 が 求 められる REIT と 同 様 のものであるが REIT は 投 資 家 から 資 金 を 集 めて 不 動 産 で 運 用 する 事 が 目 的 であるが 流 動 化 型 SPC は 先 に 不 動 産 ありきで その 資 金 を 集 める 事 が 目 的 となっている 点 が 異 なる また REIT は 証 券 取 引 所 に 上 場 するため 厳 しい 基 準 があることに 対 して 流 動 化 型 SPC の 場 合 は 出 資 者 も 少 人 数 に 限 られている 点 が 異 なる 事 例 相 鉄 グループ ( 流 動 化 型 SPC) 相 鉄 グループは 不 動 産 の 証 券 化 により 資 金 を 調 達 日 本 政 策 投 資 銀 行 が 不 動 産 を 保 有 する 特 別 目 的 会 社 (SPC)に 対 してメザニンローンを 実 行 した( 図 4-15) 図 4-15 相 鉄 グループの 資 金 調 達 スキーム 出 典 日 本 政 策 投 資 銀 行 の Web サイト 投 融 資 事 例 のページ 35

37 (3) 開 発 型 SPC 同 様 に SPC を 使 う 手 法 として 開 発 型 SPC がある これは 開 発 者 自 らが 出 資 して 設 立 した SPC が 事 業 の 収 益 を 担 保 にした 資 産 担 保 証 券 (ABS 証 券 )や 社 債 を 発 行 して 資 金 調 達 を 行 う 開 発 者 から SPC が 隔 離 されることにより 開 発 者 の 倒 産 リスクや 格 付 けに 関 係 なく 投 資 家 や 銀 行 から 資 金 を 集 める 事 ができる 事 例 秋 葉 原 UDX ( 開 発 型 SPC) 日 本 政 策 投 資 銀 行 が 都 市 再 生 ファンド を 設 立 し UDX 特 定 目 的 会 社 にメザニン ローン(= 資 本 性 劣 後 ローン)を 融 資 した 事 例 である ( 図 4-16) 図 4-16 秋 葉 原 UDXの 資 金 調 達 スキーム 出 典 日 本 政 策 投 資 銀 行 の Web サイト 投 融 資 事 例 のページ 事 例 六 本 木 ヒルズ (SPCを 使 った 市 街 地 再 開 発 事 業 ) 六 本 木 ヒルズの 事 業 は 総 事 業 費 2,700 億 円 の 大 型 規 模 の 市 街 地 再 開 発 事 業 であり みず ほ 証 券 が 森 ビル 株 式 会 社 のフィナンシャルアドバイザーに 就 任 して みずほコーポレート 銀 行 および 日 本 政 策 投 資 銀 行 が 共 同 して 総 額 1,700 億 円 のローンの 取 りまとめにあたった 建 設 期 間 中 は 森 ビルによる 保 証 付 きローンだが 事 業 安 定 化 後 はノンリコースローンになる 仕 組 みであった また 森 ビルは 建 物 竣 工 後 に 再 開 発 組 合 から 建 物 を 取 得 し 三 菱 信 託 銀 行 に 信 託 設 定 し 受 益 権 を SPC に 譲 渡 した 民 間 ローンはこの 受 益 権 を 裏 付 け 資 産 としてノン リコースローンとなっている 信 託 設 定 後 は 森 ビルが 信 託 銀 行 から 対 象 不 動 産 を 賃 借 して 36

38 テナントに 転 貸 し 物 件 管 理 も 受 託 した 家 賃 回 収 には 新 たに 六 本 木 ヒルズ リースサポー トを 設 立 するなどの 工 夫 を 行 った( 図 4-17) この 日 本 政 策 投 資 銀 行 および 民 間 金 融 機 関 十 数 社 により 組 成 された 六 本 木 ヒルズに 関 す る 不 動 産 開 発 型 ノンリコースローン 41 が 英 国 プロジェクトファイナンスマガジン 誌 により 2002 年 度 のアジア 太 平 洋 地 区 不 動 産 ファイナンス 部 門 ディール オブ ザ イヤー 賞 を 受 賞 した 図 4-17 六 本 木 ヒルズの 資 金 調 達 スキーム 概 要 図 この 手 法 は 従 来 から 開 発 事 業 の 資 金 調 達 手 法 として 利 用 されてきたが 会 計 基 準 の 見 直 しなどにより 開 発 者 と 切 り 離 されていた SPC が 開 発 会 社 の 連 結 対 象 となるようになった ため 現 在 では 使 うメリットがあまり 無 いと 言 われている 森 ビルが 開 発 した 六 本 木 ヒルズ では 再 開 発 事 業 の 保 留 床 の 処 分 先 として SPC を 立 ち 上 げて 床 を 保 有 し 運 用 していたが 会 計 基 準 の 見 直 しによりこの SPC も 連 結 対 象 となった 41 ノンリコースローンとは 非 遡 及 型 融 資 とも 呼 ばれ 個 人 や 法 人 等 が 保 有 する 特 定 の 事 業 や 資 産 から 生 ずるキャッシュフローのみを 返 済 原 資 とする 非 遡 及 型 の 融 資 のこと 37

39 第 4 項 寄 付 金 による 資 金 調 達 大 阪 府 吹 田 市 では ガンバ 大 阪 が 千 里 万 博 公 園 内 に 4 万 人 収 容 の 専 用 スタジアム( 図 4-18)を 2015 年 秋 に 完 成 させる 予 定 42 で みんなの 寄 付 金 でつくる 日 本 初 のスタジ アム! と 号 したプロジェクトを 実 施 した ガンバ 大 阪 が 中 心 となり スタジアム 建 設 募 金 団 体 を 発 足 させ 募 金 団 体 の 代 表 理 事 にはガンバ 大 阪 の 代 表 取 締 役 が 就 いた 募 金 目 標 金 額 の 140 億 円 のうち 平 成 26 年 12 月 末 の 時 点 で( 表 4-8)のとおり 134 億 円 余 りを 集 めることに 成 功 した 図 4-18 ガンバ 大 阪 スタジアムのイメージ (スタジアム 建 設 募 金 団 体 の Web サイトより) 表 4-8 ガンバ 大 阪 スタジアム 募 金 内 訳 (2014 年 12 月 31 日 現 在 ) 金 額 参 加 者 法 人 募 金 95 億 8,985 万 円 のべ633 社 個 人 募 金 6 億 1,574 万 円 のべ34,447 名 助 成 金 32 億 5,495 万 円 合 計 134 億 6,054 万 円 スタジアム 建 設 募 金 団 体 への 寄 付 は 税 制 上 国 等 に 対 する 寄 付 金 の 取 り 扱 いとなる 法 人 の 場 合 は 支 出 した 寄 付 金 の 金 額 が 法 人 税 における 損 金 算 入 額 となる( 法 人 税 法 第 37 条 第 3 項 ) 個 人 の 場 合 は ふるさと 寄 付 金 として 所 得 税 の 確 定 申 告 を 行 うことにより 所 得 税 および 住 民 税 から 寄 附 金 控 除 を 受 けることができる( 所 得 税 法 第 78 条 第 1 項 ) こ れは 使 用 目 的 を 特 定 した 納 税 で ふるさと 納 税 とも 言 われている また 5 万 円 以 上 の 寄 付 者 には 完 成 後 のスタジアムにネームプレートが 顕 彰 される 吹 田 市 の 担 当 者 によると 土 地 は 大 阪 府 所 有 で 建 物 は 募 金 団 体 が 建 設 し 完 成 後 に 市 に 譲 渡 する 吹 田 市 は 大 阪 府 から 土 地 を 借 地 して 地 代 を 支 払 う 助 成 金 についてはtotoによ るスポーツ 振 興 助 成 を 使 っているがスタジアムの 場 合 自 治 体 からの 申 請 しか 受 け 付 けない とのことで 吹 田 市 からの 申 請 としている また 指 定 管 理 者 にはガンバ 大 阪 がなる 予 定 と のことである 42 ガンバ 大 阪 オフィシャル Web サイト 寄 付 金 でつくる 日 本 初 のスタジアム 参 照 38

40 第 5 項 PPP/PFI を 使 った 資 金 調 達 (1) PFI の 一 般 的 な 事 業 スキーム 公 民 が 連 携 して 公 共 サービスを 提 供 するスキームを PPP(Public Private Partnership: 公 民 連 携 )と 呼 び PFI(Private Finance Initiative: 民 間 資 金 等 活 用 )は PPP の 代 表 的 な 手 法 の 一 つである PPP の 類 型 を( 表 4-9)に 示 す この PFI 手 法 により 設 計 建 設 管 理 運 営 といった 公 共 サービスの 提 供 プロセスを 一 体 的 に 民 間 が 行 うことにより より 質 の 高 いサービスの 提 供 とライフサイクルコストの 低 減 が 期 待 できるというメリットがある 表 4-9 PPP 手 法 の 類 型 事 業 手 法 資 金 調 達 設 計 建 設 運 営 公 設 公 営 一 部 業 務 委 託 公 公 一 部 民 に 業 務 委 託 指 定 管 理 者 制 度 公 公 民 中 心 公 設 民 営 公 設 民 営 (DBO) 公 民 民 中 心 PFI(サービス 購 入 型 ) 民 民 公 中 心 民 設 民 営 PFI( 独 立 採 算 型 ) 民 民 民 中 心 PFI(コンセッション 型 ) 民 民 民 による 経 営 2011 年 の PFI 法 43 改 正 により 対 象 施 設 の 拡 大 コンセッション 方 式 や 民 間 提 案 制 度 の 導 入 公 共 施 設 等 運 営 権 制 度 の 導 入 などにより 公 共 施 設 を 運 営 する PFI 事 業 者 が 資 金 調 達 しやすくなり また 利 用 料 金 を 自 らの 収 入 として 徴 収 できるようになった 2013 年 の PFI 法 改 正 では 官 民 ファンドとして 株 式 会 社 民 間 資 金 等 活 用 事 業 推 進 機 構 (PFI 推 進 機 構 )が 創 設 され 独 立 採 算 型 及 び 混 合 型 の PFI 事 業 を 行 う 事 業 者 に 対 して 出 資 や 融 資 という 形 で 資 金 提 供 が 可 能 となった 図 4-19 PFI の 一 般 的 な 事 業 スキーム 出 典 : 内 閣 府 民 間 資 金 等 活 用 推 進 室. 第 7 回 PFI 推 進 会 議.PFI 事 業 の 実 施 状 況 について 43 民 間 資 金 等 の 活 用 による 公 共 施 設 等 の 整 備 等 の 促 進 に 関 する 法 律 39

41 PFI 事 業 では ( 図 4-19)に 示 す 様 に 実 際 に 業 務 を 行 う 建 設 会 社 や 維 持 管 理 会 社 等 が 出 資 して 設 立 する SPC が 契 約 の 相 手 方 となるのが 一 般 的 である これは SPC を 設 立 して 出 資 企 業 の 経 営 状 況 等 の 影 響 を 受 けなくすることにより PFI 事 業 へのプロジェクトファイ ナンスも 容 易 となる さらに SPC の 設 立 は PFI 事 業 以 外 のリスクを 可 能 な 限 り 回 避 した い 公 共 側 のニーズにも 合 致 するため ファイナンスには 事 業 実 施 主 体 ( 国 や 地 方 自 治 体 など) が 金 融 機 関 との 調 整 にも 参 加 することになる (2) 所 有 形 態 別 の 類 型 ( 事 業 方 式 ) PFI の 施 設 の 所 有 形 態 別 の 類 型 44 は 事 業 期 間 中 の 施 設 の 所 有 権 や 事 業 内 容 等 によって BTO 方 式 BOT 方 式 BOO 方 式 RO 方 式 RTO 方 式 等 に 分 類 される BTO(Build-Transfer-Operate) 方 式 民 間 45 が 設 計 建 設 し 完 成 後 に 公 共 に 移 転 民 間 が 維 持 管 理 運 営 を 行 う 方 式 BOT(Build-Operate-Transfer) 方 式 民 間 が 設 計 建 設 し そのまま 維 持 管 理 運 営 を 行 い 事 業 期 間 終 了 時 に 公 共 に 移 転 す る 方 式 BOO(Build-Own-Operate) 方 式 民 間 が 設 計 建 設 し そのまま 維 持 管 理 運 営 を 行 い 事 業 期 間 終 了 時 に 民 間 により 解 体 撤 去 する 方 式 RO(Rehabilitate-Operate) 方 式 民 間 が 改 修 した 後 そのまま 事 業 期 間 終 了 時 まで 維 持 管 理 及 運 営 を 行 う 方 式 RTO(Rehabilitate-Transfer-Operate) 方 式 民 間 が 改 修 し 直 後 に 公 共 に 移 転 して 民 間 が 維 持 管 理 運 営 を 行 う 方 式 (3) PFI の 事 業 類 型 PFI の 事 業 類 型 46 には サービス 購 入 型 混 合 型 独 立 採 算 型 がある これらは 公 共 と 民 間 の 係 わり 方 や 選 定 事 業 者 の 収 入 の 源 泉 等 の 違 いに 基 づいて 分 類 される 44 内 閣 府 民 間 資 金 等 活 用 推 進 室.( 2014) 第 7 回 PFI 推 進 会 議 の 資 料 PFI 事 業 の 実 施 状 況 に ついて より 抜 粋 45 PFI 事 業 の 選 定 事 業 者 のことを 便 宜 上 民 間 と 記 載 している 以 下 同 じ 46 内 閣 府 民 間 資 金 等 活 用 推 進 室.(2014) 第 7 回 PFI 推 進 会 議 の 資 料 PFI 事 業 の 実 施 状 況 に ついて より 抜 粋 40

42 サービス 購 入 型 民 間 が 設 計 建 設 維 持 管 理 運 営 を 行 い 公 共 は 民 間 が 利 用 者 に 提 供 する 公 共 サービス に 応 じた 対 価 (サービス 購 入 料 )を 支 払 う 民 間 の 費 用 は 公 共 から 全 額 回 収 できる 混 合 型 民 間 の 費 用 が 公 共 から 支 払 われるサービス 購 入 料 と 利 用 者 からの 利 用 料 金 収 入 の 双 方 により 回 収 される サービス 購 入 型 と 独 立 採 算 型 の 複 合 型 独 立 採 算 型 民 間 が 自 ら 資 金 調 達 して 施 設 整 備 及 び 維 持 管 理 運 営 を 行 い その 費 用 は 利 用 者 からの 利 用 料 金 収 入 により 回 収 する 公 共 からのサービス 購 入 料 の 支 払 いはないが 施 設 整 備 費 の 一 部 負 担 や 事 業 用 地 の 無 償 貸 付 が 行 われる 場 合 もある (4) PFI とスポーツスポーツ 施 設 内 閣 府 PFI 推 進 室 によると ( 表 4-10)に 示 すとおり 2014 年 3 月 31 日 末 までに 実 施 方 針 を 公 表 した PFI 事 業 の 実 施 状 況 は 累 計 で 440 件 事 業 費 の 累 計 は 4 兆 3,180 億 円 に 達 した また 教 育 と 文 化 関 連 の 分 野 が 150 件 と 最 も 多 く 全 体 の 約 34%であった PFI 手 法 により 事 業 者 を 選 定 47 してスポーツ 施 設 を 整 備 する 事 例 は 多 数 あり ゴミ 処 理 施 設 の 余 熱 を 利 用 した 温 水 プールにスタジオとマシンジムが 併 設 する 健 康 増 進 型 の 施 設 や 体 47 PFI 事 業 における 事 業 者 選 定 方 法 は 公 募 型 プロポーザル 方 式 と 総 合 評 価 一 般 競 争 入 札 が ある 公 募 型 プロポーザル 方 式 は 提 案 内 容 により 事 業 者 を 選 定 契 約 は 随 意 契 約 になる 総 合 評 価 一 般 競 争 入 札 は 総 合 的 な 評 価 で 判 断 されるが 価 格 による 要 素 が 大 きい 契 約 は 地 方 自 治 法 234 条 における 一 般 競 争 入 札 による 契 約 になる 41

43 育 館 とグラウンド テニスコートなどが 併 設 した 総 合 スポーツセンター 型 の 施 設 が 多 い そ れ 以 外 には アイススケート フットサル ゲートボールなどの 種 目 が 見 受 けられる 表 4-10 PFI 事 業 の 実 施 状 況 分 野 別 実 施 方 針 公 表 件 数 分 野 事 業 主 体 別 国 地 方 その 他 合 計 教 育 と 文 化 ( 文 教 施 設 文 化 施 設 等 ) 生 活 と 福 祉 ( 福 祉 施 設 等 ) 健 康 と 環 境 ( 医 療 施 設 廃 棄 物 処 理 施 設 斎 場 等 ) 産 業 ( 観 光 施 設 農 業 振 興 施 設 等 ) まちづくり( 道 路 公 園 下 水 道 施 設 港 湾 施 設 等 ) 安 心 ( 警 察 施 設 消 防 施 設 行 刑 施 設 等 ) 庁 舎 と 宿 舎 ( 事 務 庁 舎 公 務 員 宿 舎 等 ) その 他 ( 複 合 施 設 等 ) 合 計 (2014 年 3 月 31 日 現 在 ) スポーツ 施 設 を 整 備 した 事 例 としては 兵 庫 県 の 尼 崎 の 森 中 央 緑 地 スポーツ 健 康 増 進 施 設 尼 崎 スポーツの 森 PFI 事 業 がある 敷 地 面 積 は 約 3.5 ヘクタール 施 設 内 容 は メインプール(50m 10 コース 観 客 席 2000 席 ) 冬 季 はアイススケートリンク 60m 30m サブプール(25m 14 コース) トレーニング 室 フィットネスジム 温 浴 施 設 売 店 フットサルコート(3 面 ) 屋 外 プール(レジャープール スライダー) グラウン ドゴルフである( 図 4-20) 図 4-20 尼 崎 スポーツの 森 の 配 置 また 太 陽 光 発 電 や 太 陽 光 集 熱 風 力 発 電 雨 水 利 用 などの 自 然 エネルギーを 活 用 し 氷 蓄 熱 システムや 燃 料 電 池 コージェネレーションシステムを 始 めとしたクリーンな 先 進 的 技 術 を 導 入 することにより ランニングコストの 削 減 を 実 現 した 42

44 事 業 期 間 は 平 成 35 年 3 月 末 までの 約 20 年 間 事 業 形 態 は BTO(Build-Transfer-Operate) 方 式 事 業 類 型 は 混 合 型 総 事 業 費 は 約 120 億 円 で 平 成 15 年 9 月 に PFI 事 業 の 落 札 者 ( 近 畿 菱 重 興 産 ヤマハ 発 動 機 グループ)と 基 本 協 定 を 締 結 し 平 成 18 年 9 月 に 一 般 共 用 開 始 した 48 ( 図 4-21)のように 近 畿 菱 重 興 産 ヤマハ 発 動 機 三 菱 重 工 業 が 出 資 して 設 立 した SPC(あまがさき 健 康 の 森 ( 株 ))が 資 金 調 達 を 行 っている 図 4-21 尼 崎 スポーツの 森 の 事 業 スキーム 48 平 成 18 年 度 国 土 交 通 省 PFIセミナー 資 料 兵 庫 県 におけるPFIの 取 り 組 み 参 照 43

45 第 5 章 考 察 第 1 節 第 1 項 未 利 用 容 積 率 を 応 用 したスポーツ 施 設 整 備 の 可 能 性 国 内 の 未 利 用 容 積 率 応 用 の 状 況 一 般 的 には 都 心 部 ほど 土 地 価 格 は 高 くなる 傾 向 だが 都 心 部 は 多 くの 人 が 集 まりビジネス の 意 欲 も 高 いため 土 地 を 高 密 度 に 利 用 したいという 需 要 は 高 い また 都 心 の 商 業 地 域 ほど 容 積 率 が 高 く 設 定 されており 総 合 設 計 制 度 などにより 一 定 規 模 の 空 地 を 設 けることで 容 積 率 が 緩 和 される 制 度 も 存 在 する その 上 で 容 積 率 を 買 ってまで 床 を 増 やしたいという 需 要 は オフィスビルに 関 しては 都 心 部 ほど 多 くある 日 本 の 容 積 率 移 転 制 度 の 中 で 最 も 着 目 できる ものが 特 例 容 積 率 適 用 地 区 制 度 である この 制 度 は 東 京 駅 の 赤 レンガ 駅 舎 の 未 利 用 容 積 率 を 周 囲 のオフィスビルに 移 転 して 保 存 復 原 工 事 費 の 約 500 億 円 を 捻 出 した 事 例 で 使 わ れた 地 区 内 であれば 街 区 を 越 えて また 民 間 の 発 意 で 容 積 率 の 移 転 が 可 能 であり 移 転 で きる 範 囲 も 現 行 の 制 度 の 中 では 最 も 広 範 囲 に 対 応 できるため 容 積 率 の 送 り 手 と 受 け 手 の 取 引 のタイミングが 合 致 する 可 能 性 は 高 い 現 状 は この 東 京 駅 周 辺 の 地 区 ( 大 手 町 丸 の 内 有 楽 町 地 区 )のみの 指 定 となっているが 新 たな 地 区 の 指 定 が 許 可 されるためには 広 域 的 な 交 通 量 の 予 測 や 区 域 内 外 の 格 差 への 対 応 などの 課 題 もある スタジアムなどの 大 型 スポーツ 施 設 は 未 利 用 の 容 積 率 が 多 く 残 っている そのため 未 利 用 容 積 率 の 移 転 により 財 源 を 確 保 する 手 法 をスポーツ 施 設 整 備 に 応 用 できる 可 能 性 はあ ると 考 えられる また 東 京 ドームシティ 規 模 の 施 設 整 備 であれば 特 例 容 積 率 適 用 地 区 制 度 以 外 の 制 度 でも 隣 接 敷 地 や 周 辺 街 区 への 容 積 率 移 転 は 可 能 であり 活 用 できると 考 え られる 一 方 で スポーツ 施 設 の 未 利 用 容 積 率 を 周 囲 施 設 に 移 転 することにより スポーツ 施 設 を 中 心 とした 施 設 の 複 合 的 集 積 が 生 じ 相 乗 的 な 集 客 効 果 やにぎわいが 形 成 されるとい う 効 果 も 期 待 できる ただし その 場 合 開 発 される 施 設 の 周 辺 の 交 通 への 影 響 には 十 分 考 慮 する 必 要 がある しかしながら 現 実 には 都 心 部 でスポーツ 施 設 の 整 備 に 未 利 用 容 積 率 を 応 用 する 動 きはな い そもそもは 容 積 率 の 移 転 取 引 は 日 本 ではあまり 多 く 利 用 されていない その 原 因 とし て 容 積 率 を 買 ってまで 容 積 率 を 増 やしたい 事 業 者 と 余 った 容 積 率 を 売 って 財 源 にしたい 事 業 者 が たまたま 同 時 期 に たまたま 現 行 の 制 度 が 使 える 範 囲 内 に 存 在 して それを 仲 介 し 双 方 で 合 意 形 成 し 双 方 の 事 業 スケジュールに 合 致 する 様 に 許 認 可 を 取 得 できる 見 通 し がたって はじめて 容 積 率 の 移 転 取 引 が 成 立 するのである 取 引 相 手 との 距 離 が 離 れている 場 合 や 取 引 の 時 期 が 合 わない 場 合 には 利 用 できない 一 方 で 未 利 用 容 積 率 を 多 くかかえる スタジアムやアリーナ 等 の 大 型 スポーツ 施 設 は 公 共 が 整 備 する 場 合 が 主 流 である 公 共 が 整 備 するスポーツ 施 設 の 未 利 用 容 積 率 を 使 って 施 設 整 備 の 財 源 確 保 を 行 うのであれば 公 有 地 にスポーツ 施 設 を 整 備 する 場 合 に 余 った 容 積 率 を 売 却 するために 公 募 するという 手 法 が とられるであろうと 考 えられる 実 際 に 横 浜 市 では 未 利 用 容 積 率 を 応 用 することにより 公 共 44

46 施 設 整 備 の 資 金 源 にしている 横 浜 市 の 鶴 見 中 央 一 丁 目 土 地 活 用 事 業 では 公 有 地 に 保 育 所 や 地 域 施 設 を 整 備 し 未 利 用 容 積 率 を 周 囲 に 移 転 するのではなく その 敷 地 内 で 立 体 的 ( 区 分 所 有 )に 民 間 が 活 用 した これは PPP( 公 民 連 携 )の 手 法 の 一 つである 具 体 的 な 手 法 の 内 容 は 横 浜 市 の 市 有 地 に 一 般 定 期 借 地 権 (50 年 )を 設 定 し 民 間 事 業 者 が 公 共 施 設 ( 認 可 保 育 所 地 域 ケアプラザ)と 民 間 施 設 ( 共 同 住 宅 )を 一 体 的 に 整 備 して 建 設 後 に 横 浜 市 が 民 間 事 業 者 から 公 共 施 設 を 区 分 所 有 建 物 として 買 取 るという 形 をとっている( 図 5-1) これは 指 定 容 積 率 が 600%の 地 域 に 市 の 公 共 施 設 を 建 設 したとしても 未 利 用 容 積 率 が 多 く 生 じるため その 未 利 用 容 積 分 を 使 って 民 間 が 40 戸 の 共 同 住 宅 施 設 を 整 備 し こ れと 認 可 保 育 所 などの 公 共 施 設 をとの 合 築 を 前 提 として 提 案 を 求 め 一 般 公 募 プロポーザル 方 式 で 事 業 者 ( 相 模 鉄 道 株 式 会 社 を 代 表 企 業 とするグループ)を 選 定 した 平 成 16 年 11 月 から 平 成 17 年 2 月 の 期 間 に 公 募 し 平 成 19 年 3 月 に 竣 工 した この 事 業 提 案 の 中 には 認 可 保 育 所 および 地 域 ケアプラザの 市 による 買 取 り 価 格 も 含 められた この 事 業 では 政 令 指 定 都 市 で 初 めて 定 期 借 地 方 式 により 公 有 地 に 民 間 事 業 者 が 提 案 建 設 した 公 益 施 設 を 市 が 買 い 取 る 方 法 を 導 入 した また 余 剰 容 積 を 活 用 し 民 間 事 業 者 が 公 共 施 設 を 含 めた 複 合 施 設 の 建 設 を 行 うことから 民 間 ノウハウやスケールメリットを 生 かしコストの 縮 減 が 図 られ ている 土 地 を 貸 すだけで 行 政 としてのリスクが 少 なく 余 剰 容 積 部 分 を 賃 借 することによ り 地 代 収 益 として 約 2.5 億 円 と 固 定 資 産 税 等 も 確 保 している また 共 同 住 宅 部 分 は 相 鉄 不 動 産 が 定 期 借 地 権 付 分 譲 マンションとして 一 般 の 分 譲 マンションの 約 70%の 価 格 で 販 売 した 49 図 5-1 鶴 見 中 央 一 丁 目 土 地 活 用 のイメージ ( 出 典 : 横 浜 市 作 成 資 料 ) 49 横 浜 市 政 策 局 共 創 推 進 室 共 創 推 進 課.(2014). 公 民 連 携 による 公 共 施 設 整 備 等 に 関 する 横 浜 市 の 取 組. 財 務 省 財 務 総 合 政 策 研 究 所 効 率 的 な 政 策 ツールに 関 する 研 究 会 45

47 近 年 では 地 方 自 治 体 が 公 共 施 設 を 整 備 する 予 算 は 年 々 少 なくなっている 一 方 で 昭 和 40 年 代 以 降 に 建 てられた 学 校 施 設 等 の 公 共 公 益 施 設 は 大 規 模 修 繕 や 建 替 えの 時 期 を 迎 えてお り その 財 源 確 保 に 民 間 資 金 を 活 用 する 手 法 が 研 究 されている 公 共 施 設 の 中 でもスタジア ムやアリーナの 整 備 に 関 連 して 未 利 用 容 積 率 を 応 用 して 民 間 資 金 を 活 用 する 手 法 は 今 後 も 研 究 が 進 むと 考 えられる 経 済 財 政 諮 問 会 議 (2013 年 5 月 7 日 )では 首 都 高 速 道 路 の 巨 額 改 装 費 を 捻 出 するため に 高 速 道 路 の 上 の 空 中 権 を 解 放 し 民 間 資 金 を 呼 び 込 む 考 えを 検 討 している また 首 都 高 速 道 路 の 一 部 を 地 下 化 する 計 画 では その 工 事 費 の3 分 の1を 空 中 権 の 売 却 により 捻 出 す る 試 算 も 出 ているなど 公 共 施 設 の 資 金 調 達 手 法 の 一 つとしてスタンダード 化 する 可 能 性 が ある まだまだ 未 知 数 かもしないが そう 遠 くない 将 来 にスポーツ 施 設 の 空 中 権 (= 未 利 用 容 積 率 )を 移 転 し 建 設 工 事 費 を 捻 出 する 時 代 が 来 ると 考 える また 東 京 都 には 総 合 設 計 制 度 の 利 用 により 地 元 の 区 市 からの 要 望 があればという 条 件 付 きだが 建 物 の 一 部 に 公 益 施 設 を 設 置 することで 容 積 率 のボーナスを 受 けることがで きるという 容 積 緩 和 制 度 がある 公 益 施 設 には 地 域 社 会 の 文 化 教 育 等 の 向 上 に 貢 献 する 施 設 も 含 まれており 地 元 区 市 と 連 携 して 地 元 の 為 のスポーツ 施 設 を 設 置 することで 容 積 率 緩 和 が 可 能 となる 可 能 性 があることも 判 明 した このように 東 京 都 が 既 存 の 制 度 を 柔 軟 に 運 用 する 場 合 や 新 たな 制 度 を 独 自 に 創 出 して 運 用 する 場 合 もあり 未 利 用 容 積 率 を 応 用 し て 都 心 部 にスポーツ 施 設 を 設 置 する 為 の 制 度 を 東 京 都 が 独 自 に 創 出 することにも 期 待 した い 第 2 項 日 本 と 米 国 の 未 利 用 容 積 率 応 用 制 度 のメリット デメリットの 比 較 米 国 の 容 積 率 移 転 制 度 にも 学 ぶべき 点 は 多 くある 米 国 ではゾーニング 制 度 によりエリア 毎 に 用 途 や 高 さ 容 積 率 などを 決 めている これは 日 本 の 用 途 地 域 の 制 度 と 似 ている また 公 園 や 低 所 得 者 向 けの 住 宅 を 敷 地 内 に 設 けると 高 さや 容 積 率 の 限 度 を 超 えて 開 発 できるボ ーナス 制 度 もある 日 本 では 総 合 設 計 制 度 などがこれに 類 似 する 他 には 開 発 が 制 限 さ れているエリアの 土 地 所 有 者 が 開 発 が 推 奨 されているエリアの 土 地 所 有 者 にその 開 発 権 を 売 却 することができる 制 度 がある これは TDR 制 度 ( 開 発 権 利 移 転 制 度 TDR=Transfer of Development Rights)と 呼 ばれており これにより 農 地 や 森 林 の 乱 開 発 を 制 限 し 保 護 することが 可 能 になる これは 日 本 と 違 って 空 中 権 を 土 地 とは 分 離 した 独 立 した 権 利 とし て 取 引 できることを 応 用 したものである 46

48 財 団 法 人 道 路 空 間 高 度 化 機 構 (2005) 50 によると 米 国 の 空 中 権 は 三 つの 形 態 に 区 分 され るとしている 第 一 は Air Rights( 空 中 権 )で 土 地 の 上 部 空 間 を 水 平 に 区 画 して 建 物 とし て 利 用 する 権 利 であり 日 本 の 区 分 地 上 権 や 区 分 所 有 権 に 類 似 している 第 二 は Zoning Lot Merger( 敷 地 併 合 により 移 転 が 可 能 になる 開 発 権 )で 隣 接 敷 地 間 で 空 中 権 の 移 転 が 可 能 に なる 制 度 これは 複 数 の 敷 地 を 一 つの 敷 地 とみなしてその 中 で 空 中 権 の 移 転 が 可 能 になる ことから 日 本 の 連 担 建 築 物 設 計 制 度 に 類 似 している 第 三 は Transferable Development Rights(TDR: 移 転 可 能 な 開 発 権 )で 離 れた 土 地 に 空 中 権 の 移 転 が 可 能 になる この 制 度 は 前 述 したように 保 全 すべき 土 地 の 開 発 権 を 開 発 すべき 土 地 に 売 却 することによって 保 全 と 開 発 を 一 体 的 に 行 なう 制 度 である その 代 表 的 な 目 的 は 自 然 環 境 や 歴 史 的 建 造 物 オ ープンスペース 等 の 保 護 や 低 所 得 者 向 け 住 宅 の 確 保 等 である 地 域 住 民 にとって 重 要 な 公 共 的 利 益 として 認 められる 建 造 物 や 空 間 がその 対 象 であり 具 体 的 には 各 地 方 自 治 体 がその 実 情 に 応 じて TDR プログラムを 作 成 し 詳 細 を 規 定 している TDR 制 度 の 仲 介 的 立 場 として 自 治 体 が 出 資 して 議 会 の 承 認 を 経 て 設 立 した TDR Bank と いう 容 積 率 ( 空 中 権 )の 取 引 を 行 う 機 関 がある それにより 容 積 率 の 送 り 手 と 受 け 手 の 取 引 が 同 時 期 でなくても 対 応 できるということが 判 明 した これは 日 本 でいうとことの 金 融 機 関 とは 異 なる これにより 日 本 の 容 積 率 移 転 の 制 度 と 比 較 しても 郊 外 と 都 市 部 という 遠 隔 地 間 での 移 転 が 可 能 となっている 日 本 の 制 度 では 移 転 のタイミングも 同 時 期 で 限 られた 範 囲 でしか 認 められていず 郊 外 から 都 心 へ 容 積 率 を 移 転 するような 制 度 が 無 いため 米 国 のこうした 事 例 に 学 ぶところは 多 いと 考 えられる 保 利 (2008) 51 は 米 国 の 容 積 率 移 転 制 度 の 先 進 的 特 徴 として ➀ 目 的 の 多 様 性 と 2 TDR bank の 存 在 に 着 目 した 目 的 の 多 様 性 については 日 本 でもより 多 様 な 目 的 に 対 して 容 積 率 移 転 を 適 用 し その 目 的 に 応 じて 適 切 な 制 度 を 設 計 することが 必 要 になるとし た また TDR bank の 存 在 により 容 積 率 価 値 の 評 価 方 法 を 明 らかにした 点 と 容 積 率 の 送 り 手 と 受 け 手 間 の 容 積 率 移 転 のタイミングが 一 致 しなくても 実 現 可 能 となり 容 積 率 移 転 の 市 場 性 を 高 めた 点 で その 先 進 的 特 徴 から 同 様 の 課 題 を 抱 える 日 本 の 容 積 率 移 転 制 度 が 米 国 事 例 から 学 ぶべき 点 が 多 いことを 示 した また TDR Bank の 弱 点 として 設 立 運 営 コ ストがかかる 点 と 容 積 率 の 在 庫 がないと 開 発 者 が 利 用 できない 点 や 容 積 率 の 在 庫 が 多 く あまると 自 治 体 の 負 担 リスクが 高 まる 点 を 挙 げ それに 代 わるものとして DTC(Density Transfer Charge)と 呼 ばれる 仕 組 みが 存 在 するとしている これは TDR であれば 送 り 手 が 先 に 容 積 率 を 出 すのに 対 して DTC は 受 け 手 が 先 に 資 金 を 提 供 し その 資 金 を 利 用 して 容 積 率 の 送 り 手 を 探 すという 逆 の 流 れになっている 50 財 団 法 人 道 路 空 間 高 度 化 機 構.(2005). 最 近 の 欧 米 における 道 路 と 建 築 物 の 立 体 的 利 用 を 図 るた めの 法 制 度 に 関 する 調 査 研 究 51 保 利 真 吾.(2008). 容 積 移 転 の 効 果 と 発 展 に 関 する 研 究 47

49 日 本 と 米 国 の 容 積 率 移 転 の 比 較 を( 表 5-1)に 示 した 表 5-1 容 積 率 移 転 米 国 と 日 本 の 比 較 項 目 日 本 ( 容 積 率 の 移 転 ) 米 国 ( 開 発 権 の 移 転 ) 空 中 権 利 用 権 地 益 権 などを 設 定 所 有 権 不 動 産 と 同 じ 期 間 期 間 あり 利 用 権 の 契 約 による 期 間 期 間 なし 売 却 のため 無 期 限 米 国 よりは 少 ない 自 治 体 毎 に 様 々な 目 的 を 設 定 目 的 都 市 の 活 性 化 空 地 確 保 自 然 環 境 保 護 農 地 保 護 防 災 歴 史 的 環 境 保 護 歴 史 的 環 境 保 護 低 所 得 住 宅 の 確 保 歴 史 的 劇 場 の 保 全 など 方 法 直 接 取 引 のみ 売 買 の 時 期 が 不 一 致 でも 可 能 直 接 取 引 TDR Bank による 取 引 直 接 取 引 範 囲 指 定 区 域 内 まで 広 域 でも 可 能 指 定 区 域 内 街 区 内 隣 接 地 等 郊 外 から 都 市 部 へも 可 能 税 制 容 積 率 の 送 り 手 は 要 件 を 満 た せば 損 金 扱 いできる 受 け 手 は 取 得 費 が 不 動 産 か 繰 延 資 産 の どちらに 算 入 するか 今 後 の 法 容 積 率 の 受 け 手 は 不 動 産 の 売 買 と 同 じで 売 買 代 金 の 10%を 支 払 う また 別 途 州 税 もかかる(ワシントン 州 の 場 合 売 買 代 金 の 1.5%) 整 備 が 待 たれる 日 本 の 容 積 率 移 転 制 度 で 考 えられるデメリットは 未 利 用 容 積 率 の 利 用 権 に 対 して 対 価 を 払 うものであるので その 利 用 権 に 期 限 を 設 けている 場 合 である 国 内 の 事 例 を 見 る 限 り 50 年 から 100 年 程 度 の 期 間 で 地 益 権 を 設 定 している 場 合 が 多 く その 期 限 が 到 来 した 場 合 で 契 約 を 延 長 しない 場 合 に 移 転 した 容 積 分 の 建 物 を 取 り 壊 す 必 要 が 生 じる 可 能 性 がある これは 借 地 制 度 と 類 似 しており 借 地 の 場 合 は 借 り 主 側 の 権 利 が 非 常 に 強 かったため 定 期 借 地 権 の 制 度 が 創 出 された 容 積 率 の 移 転 に 関 しても 同 様 に 期 間 や 解 約 時 の 取 り 決 めにつ いて 法 律 にて 明 確 化 する 必 要 があると 考 える また 容 積 率 の 移 転 に 関 する 税 制 面 での 日 米 の 違 いについてだが 日 本 の 未 利 用 容 積 率 の 移 転 の 法 的 性 質 について 池 田 誠 (2009) 52 は 土 地 の 一 部 の 貸 付 けに 準 じたものと 解 すべ きと 考 える と 論 じた 実 際 に 未 利 用 容 積 率 を 移 転 する 場 合 は 任 意 の 契 約 にもとづき 50 年 や 100 年 という 長 期 間 の 地 上 権 設 定 契 約 を 締 結 するなどしている また 地 上 権 や 地 役 権 を 登 記 設 定 することで その 権 利 をより 確 かなものとすることが 可 能 となる 容 積 率 の 送 り 手 側 は 所 得 税 法 や 法 人 税 法 では 借 地 権 に 準 じて 扱 うため 所 得 税 法 上 のみなし 譲 渡 や 法 52 池 田 誠. (2009). 空 中 権 を 巡 る 税 法 上 の 取 扱 い. 税 務 大 学 校. 税 務 大 学 校 論 叢 62 号 48

50 人 税 法 上 の 土 地 の 帳 簿 価 額 の 一 部 損 金 算 入 の 要 件 を 満 たせば 容 積 率 の 移 転 も 所 有 権 の 一 部 譲 渡 として 取 り 扱 われ 損 金 扱 いできるという 特 例 がある 要 件 は 借 地 権 を 設 定 する 場 合 や 特 定 街 区 で 地 役 権 を 設 定 することなどである 容 積 率 の 受 け 手 側 は 容 積 率 の 取 得 費 用 を 土 地 代 か 建 物 代 か 繰 延 資 産 のどれに 算 入 するのかという 明 確 な 規 定 がなく 今 後 の 法 律 の 整 備 が 待 たれるところとなっている 一 方 で 米 国 においては 杉 浦 (2007) 53 は 米 国 法 における 不 動 産 とは 土 地 及 びその 定 着 物 のことを 指 し 定 着 物 には 地 中 にある 鉱 石 や 当 該 土 地 上 の 空 中 (above the air)が 含 まれるとした したがって 米 国 における 空 中 権 はそれ 自 体 が 不 動 産 であり 空 中 権 売 買 は 不 動 産 の 一 部 の 譲 渡 に 該 当 するとの 考 えから 米 国 法 人 同 士 が 不 動 産 売 買 をした 場 合 の 税 率 は 不 動 産 を 売 却 時 に 買 主 は 連 邦 税 として 売 買 価 格 の 10%を 源 泉 徴 収 した 上 で 売 主 に 代 金 を 支 払 う また 連 邦 税 とは 別 に 売 主 に 対 し 州 税 も 別 途 課 税 される 州 税 の 税 率 につ いては 州 ごとに 異 なり 例 えばワシントン 州 であれば 売 買 価 格 の 1.5%である 但 し 売 買 契 約 書 等 で 州 税 の 負 担 者 を 買 主 にする 旨 定 めれば 買 主 負 担 とすることができる また 売 主 買 主 双 方 による 確 定 申 告 が 必 要 になる 等 の 細 則 も 定 められている 第 3 項 米 国 の 容 積 率 移 転 の 事 例 (1) ワシントン 州 キング 郡 シアトル 市 の 事 例 シアトル 市 (ワシントン 州 キング 郡 ) では 中 心 市 街 地 の 開 発 は 開 発 権 移 転 により 指 定 容 積 率 の 最 大 150%まで 許 容 される 開 発 権 移 転 により 容 積 率 を 上 乗 せされた 中 心 市 街 地 の 開 発 は 条 件 付 き 用 途 許 可 により 慎 重 な 審 査 の 上 で 開 発 されることになる シアトル 市 の 容 積 率 移 転 には 同 一 街 区 内 の TDR と 街 区 を 越 える TDR があ り 街 区 を 越 える TDR の 送 り 手 となれ るのは 低 所 得 者 住 宅 歴 史 的 建 築 オ 送 り 手 エリア ープンスペースであり これらの 保 全 が 送 り 手 受 け 手 エリア TDR の 目 的 となっている 開 発 権 の 送 り 手 受 け 手 の 可 能 エリアを( 図 5-2) に 示 す 図 5-2 シアトル 市 TDR の 送 り 手 受 け 手 エリア ( 出 典 : 保 利 真 吾.(2008). 容 積 移 転 の 効 果 と 発 展 に 関 する 研 究 ) 53 杉 浦 秀 樹. (2007). 米 国 ビジネス 法. 中 央 経 済 社 49

51 また シアトル 市 での 開 発 権 移 転 施 策 の 特 徴 は TDR Bank という 開 発 権 の 売 買 を 行 う 機 関 を 設 立 しているところである これは シアトル 市 が 1988 年 に 120 万 ドルを 拠 出 して 設 立 したもので 議 会 承 認 の 上 移 転 可 能 な 開 発 権 の 買 いとりを 実 施 している 開 発 権 の 取 引 は TDR Bank が 買 取 りを 行 うことも 可 能 であるが 送 り 手 と 受 け 手 の 間 で 直 接 行 うことも 可 能 である 送 り 手 受 け 手 の 時 期 的 なタイミングや 取 引 する 開 発 権 の 規 模 が 合 致 しない 場 合 でも TDR Bank のシステムにより 市 場 に 流 通 する( 図 5-3) 図 5-3 米 国 の 開 発 権 移 転 の 流 れ ( 出 典 : 環 境 省. 平 成 20 年 度 地 球 温 暖 化 対 策 と 地 域 経 済 循 環 に 関 する 調 査 報 告 書 ) 米 国 の 開 発 権 移 転 は もともと 歴 史 的 建 造 物 などのランドマークの 保 存 を 目 的 に 用 いられ てきたが ワシントン 州 キング 郡 では 郊 外 での 開 発 圧 力 の 減 少 を 第 一 の 目 的 にしている それは 郊 外 の 空 地 野 生 生 物 生 息 地 林 地 海 岸 線 へのアクセス 農 地 歴 史 的 建 造 物 公 園 等 の 所 有 者 ( 開 発 権 の 送 り 手 )がその 土 地 の 開 発 権 を 中 心 市 街 地 の 土 地 所 有 者 ( 開 発 権 の 受 け 手 )に 売 ることにより 郊 外 の 自 然 環 境 保 全 と 中 心 市 街 地 の 活 性 化 都 心 居 住 の 促 進 を 同 時 に 実 現 するものである ワシントン 州 キング 郡 の Web サイト 54 によると キング 郡 の TDR Bank は 1999 年 に 税 収 の 150 万 ドルで 設 立 された TDR Bank の 取 引 は 全 体 の 10% であり 開 発 権 の 送 り 手 には 5 エーカー( 約 20,234 m2)につき1tdr が 割 り 当 てられる 民 間 の 取 引 相 場 は1TDR につき$15,000~$26,000 である 今 までの 販 売 実 績 は 49 TDR で 2007 年 にシアトルの 開 発 ビルに 対 して 18 TDR を 39 万 6 千 ドルで 販 売 するなどしている この 開 発 部 ビルは TDR の 取 得 により 約 3240 m2 相 当 の 床 面 積 が 増 えた キング 郡 の TDR Bank の 現 在 の 在 庫 は 1,216 TDR と 公 表 されている 54 キング 郡 の Web サイト. Transfer of Development Rights (TDR) Program.2014 年 11 月 13 日 閲 覧 参 照 50

52 (2) ミネソタ 州 ヘネピン 郡 ミネアポリス 市 の 事 例 について 米 国 の 開 発 権 移 転 の 事 例 として スポーツ 施 設 に 関 連 したものとして ミネアポリス 市 (ミ ネソタ 州 ヘネピン 郡 )での 空 中 権 売 買 の 記 事 があったので 紹 介 する ミネソタ バイキングス(NFL チーム) が 1982 年 からホームスタジアムとして 使 ってきたメトロドームは 東 京 ドームのモ デルにもなったスタジアムとしても 有 名 だ が 老 朽 化 が 進 み また( 図 5-4)のよう に 2010 年 に 積 雪 によりドーム 屋 根 が 崩 壊 するという 事 故 もあった バイキングスはスタジアム 建 設 費 の 半 分 以 上 を 地 元 自 治 体 に 負 担 するよう 要 請 して 図 5-4 積 雪 により 屋 根 が 崩 壊 したメトロドーム いたが ミネソタ 州 の 地 元 住 民 からは スタ ジアム 建 設 費 のための 増 税 に 否 定 的 な 意 見 も 多 かった バイキングスは 移 転 もちらつかせな がら 地 元 自 治 体 と 交 渉 を 続 けてきた 2012 年 に 州 議 会 でバイキングスの 新 スタジアム 建 設 法 案 が 可 決 され 建 設 費 9 億 7,500 万 ドルの 概 ね 半 分 をバイキングスが 負 担 することにな った 2014 年 にメトロドームは 解 体 され 2016 年 に 同 じ 場 所 にバイキングス スタジアム がオープンする 予 定 である 新 バイキングス スタジアムの 概 要 は 65,000 名 収 容 スーパ ーボウル 開 催 時 は 73,000 席 まで 拡 大 可 能 アメリカンフットボールに 加 え 野 球 サッカ ー バスケットボール モータークロスの 試 合 やコンサートなども 開 催 可 能 であることが 発 表 された 図 5-5 アメリカンフットボールや 野 球 が 可 能 な 新 バイキングス スタジアム 51

53 この 新 バイキングス スタジアムの 周 辺 5つの 街 区 の 再 開 発 をライアン 社 が 行 った スタ ジアムに 隣 接 する 市 営 駐 車 場 の 空 中 権 (Air Rights)をライアン 社 が 取 得 し 市 営 駐 車 場 の 上 部 に 35 階 建 ての 360 区 画 のアパートメント 建 設 を 計 画 している 市 営 駐 車 場 上 部 の 空 中 権 の 売 却 益 によって 市 は 公 園 整 備 の 費 用 に 充 当 するとしている 図 5-6 新 バイキングス スタジアムのイメージ 図 52

54 第 2 節 用 地 確 保 の 方 法 について 都 心 部 で 用 地 を 確 保 する 手 法 として 一 般 的 には 当 事 者 同 士 の 合 意 にもとづく 売 買 や 裁 判 所 による 不 動 産 競 売 の 手 法 が 取 得 の 時 間 も 早 く 地 理 的 な 選 択 肢 も 幅 広 い しかしながら スポーツ 施 設 用 地 としてある 程 度 まとまった 土 地 を 確 保 することを 想 定 した 場 合 これらの 手 法 では 都 心 部 での 用 地 確 保 が 困 難 である 市 街 地 再 開 発 事 業 による 手 法 は 地 方 都 市 では 採 算 が 合 わないため 事 業 件 数 は 減 っている が 都 心 部 では 地 価 が 高 く 事 業 の 採 算 が 合 うため 地 権 者 をまとめやすい ただし 六 本 木 ヒ ルズの 市 街 地 再 開 発 事 業 では 1986 年 に 東 京 都 から 再 開 発 誘 導 地 区 の 指 定 を 受 けて 以 来 約 400 件 の 地 権 者 と 17 年 の 歳 月 がかかるなど 多 くの 労 力 と 時 間 を 要 する 手 法 である 市 街 地 再 開 発 事 業 により 整 備 される 施 設 は 施 設 の 共 同 化 が 前 提 となるので 用 途 的 には 複 合 ビ ルになり 権 利 形 態 も 区 分 所 有 になる その 事 例 では 共 同 住 宅 駐 車 場 商 業 施 設 ホテ ル オフィス 等 の 用 途 が 複 合 したビルが 多 く 中 にはコンサートホールやスポーツ 施 設 を 含 む 施 設 もある スポーツ 施 設 としては 屋 内 プールやジムなどの 屋 内 型 のスポーツ 施 設 が 複 合 した 事 例 はあるが スタジアムなどの 大 型 スポーツ 施 設 を 含 んだ 事 例 は 知 られていない その 理 由 としては スタジアム 等 の 大 型 スポーツ 施 設 は 県 や 市 が 整 備 する 場 合 が 多 く 用 地 取 得 費 を 削 減 するため 都 市 計 画 公 園 の 中 に 公 園 施 設 として 整 備 する 場 合 が 多 いことや 新 た に 用 地 を 確 保 する 場 合 でも 必 要 な 面 積 が 大 きいために 権 利 者 の 調 整 にも 多 大 な 労 力 と 時 間 を 伴 うこと 等 が 考 えられる そのため 地 価 の 高 い 場 所 に 用 地 を 確 保 してスタジアム 等 の 大 型 スポーツ 施 設 を 設 置 するという 発 意 が 生 じにくいと 考 えられる また 市 街 地 再 開 発 事 業 で 行 う 場 合 は 共 同 化 が 前 提 となるので 住 宅 やオフィスと 複 合 化 しにくい 事 も 理 由 として 考 えられる スタジアム 等 の 大 型 スポーツ 施 設 を 市 街 地 再 開 発 事 業 の 中 で 整 備 するのであれば 地 方 自 治 体 が 公 有 地 を 含 む 区 域 で 事 業 をすすめる 事 により 権 利 床 として 施 設 の 保 有 が 可 能 になる また 他 の 床 を 集 約 して 買 い 受 ける 方 法 やまとめて 借 り 上 げた 上 でスポーツ 施 設 に 一 括 賃 貸 する 方 法 などもある 道 路 の 空 中 権 を 使 い 施 設 と 一 体 的 に 整 備 する 立 体 道 路 制 度 と 組 み 合 わせてスポーツ 施 設 を 整 備 する 手 法 もある スポーツ 施 設 と 道 路 が 立 体 的 に 整 備 された 事 例 としては オランダ のアムステルダム 市 にあるサッカースタジアムの アムステルダム アレナ は 高 速 道 路 と 直 結 しており スタジアム 下 部 がパーキングエリアになっている スタジアムの 一 部 分 にサ ービスエリア パーキングエリアの 駐 車 場 を 設 ける 形 態 のため 日 本 であれば 立 体 道 路 制 度 を 活 用 すれば 同 等 の 施 設 整 備 が 可 能 となる 日 本 では 専 用 道 路 上 の 空 間 を 使 って 大 型 のスポ ーツ 施 設 を 都 心 に 建 設 した 事 例 は 知 られていないものの 国 内 では 大 型 の 商 業 施 設 や 複 合 ビ ルで 立 体 道 路 制 度 が 活 用 されている 事 例 はある 2013 年 の 政 府 経 済 財 政 諮 問 会 議 55 による と 国 土 交 通 相 は 老 朽 化 した 首 都 高 の 改 修 のため 首 都 高 の 上 の 空 間 を 利 用 する 権 利 ( 空 中 年 第 10 回 経 済 財 政 諮 問 会 議 ( ) 53

55 権 )を 民 間 に 売 却 して 資 金 調 達 する 方 針 を 明 らかにした 首 都 高 の 上 下 空 間 を 利 用 すること により 都 心 部 にスポーツ 施 設 を 設 置 できる 可 能 性 は 広 がると 考 える 仮 にスタジアムとの 立 体 化 が 可 能 であれば 道 路 の 幅 員 からはみ 出 す 部 分 の 用 地 も 購 入 または 借 地 することも 視 野 に 入 れておく 必 要 がある 首 都 高 の 周 囲 の 市 街 地 を 再 開 発 事 業 などの 手 法 により 道 路 事 業 と 一 体 的 に 行 うことで その 可 能 性 への 期 待 は 高 まる 立 体 道 路 制 度 と 同 様 の 制 度 に 立 体 公 園 制 度 というのもあり 都 市 公 園 の 地 下 を 利 用 してス ポーツ 施 設 を 整 備 することも 可 能 となる また 東 京 都 独 自 の 制 度 として 民 設 公 園 制 度 や 公 園 まちづくり 制 度 があり これにより 民 間 によって 民 間 所 有 の 未 整 備 都 市 公 園 内 にスポーツ 施 設 の 整 備 も 可 能 となった 2020 年 の 東 京 オリンピックを 契 機 に 都 市 公 園 の 整 備 を 民 間 が 都 市 公 園 や 首 都 高 の 整 備 が 以 前 にも 増 して 進 められている 都 市 公 園 や 線 路 敷 きや 道 路 の 上 下 空 間 を 利 用 してスポーツ 施 設 を 整 備 することにより 土 地 取 得 費 の 負 担 軽 減 にも 繋 がり また 場 合 によってはパーキングエリアや 駅 舎 と 直 結 するこ とにより 交 通 の 利 便 性 が 向 上 するという 効 果 もある 高 速 道 路 の 立 体 的 な 土 地 活 用 を 考 えた 場 合 都 市 部 の 高 速 道 路 は 空 中 より 地 下 に 設 置 することが 正 解 であったのかも 知 れない 仮 に 首 都 高 とスタジアムとの 立 体 化 が 可 能 であれば 双 方 にとっても 利 点 がある 都 心 部 で 立 体 道 路 制 度 を 活 用 したスポーツ 施 設 の 整 備 の 可 能 性 については 十 分 にあると 考 えられる 公 共 用 地 などの 提 案 型 公 開 入 札 による 用 地 取 得 の 手 法 としては 大 阪 のうめきた2 期 地 区 の 事 業 者 提 案 の 応 募 状 況 について 調 査 した 1 次 募 集 の 優 秀 案 は 大 手 のゼネコン 設 計 事 務 所 デベロッパー( 不 動 産 系 電 鉄 系 ) ガス 会 社 が 選 ばれている 中 には 計 画 用 途 にスポ ーツ 施 設 を 含 めている 提 案 も1 件 あった 入 札 条 件 として スポーツ 施 設 と 一 体 的 な 開 発 提 案 とすること などを 盛 り 込 むなど 売 却 側 の 意 向 を 反 映 し 易 いと 考 えられる また 東 京 の 公 共 用 地 の 売 却 予 定 地 としては 築 地 の 中 央 卸 売 市 場 の 移 転 後 の 跡 地 がある 東 京 ドーム 約 5 個 分 の 広 大 な 跡 地 は 大 規 模 開 発 用 地 として 売 却 される 予 定 であり 個 別 の 開 発 業 者 に 切 り 売 りするのではなく 容 積 率 を 余 り 使 わないスポーツ 施 設 があればその 分 の 容 積 率 を 地 区 内 で 移 転 活 用 できるような 都 市 計 画 を 前 提 として 売 却 をすべきであると 考 える 54

56 第 3 節 資 金 調 達 の 方 法 について スポーツ 施 設 の 資 金 調 達 手 法 には 様 々あり それらをうまく 組 み 合 わせることで 資 金 調 達 が 可 能 となる 政 府 系 金 融 機 関 や 制 度 を 活 用 した 資 金 調 達 手 法 としては 都 市 開 発 基 金 MINTO 機 構 日 本 政 策 投 資 銀 行 などがあるが 大 型 の 開 発 資 金 融 資 の 実 績 も 多 いため 日 本 政 策 投 資 銀 行 が 最 も 適 していると 考 えられる プロジェクト 融 資 や 不 動 産 融 資 等 の 多 彩 な 金 融 商 品 があり 特 別 目 的 会 社 (SPC)を 使 った 流 動 化 ファイナンスや 開 発 型 ファイナンスも 行 っている 政 府 系 金 融 機 関 には 他 に 日 本 政 策 金 融 公 庫 や 商 工 組 合 中 央 金 庫 等 もあ るものの これらは 中 小 企 業 事 業 者 向 けの 運 転 資 金 や 設 備 投 資 資 金 の 融 資 が 中 心 であり 建 設 資 金 の 調 達 方 法 としては 向 かない 一 方 民 間 銀 行 には 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 三 井 住 友 銀 行 みずほ 銀 行 の 通 称 3メガバンクと りそな 銀 行 新 生 銀 行 あおぞら 銀 行 三 井 住 友 信 託 銀 行 の 大 手 7 銀 行 グループなどの 預 金 量 が 多 い 金 融 機 関 の 方 が 多 くの 資 金 を 調 達 するこ とが 可 能 であるが 金 融 機 関 それぞれの 得 意 な 分 野 や 地 域 性 により 適 している 金 融 機 関 が あると 考 えられる また 複 数 の 金 融 機 関 が 協 調 して 行 うシンジケートローン( 協 調 融 資 ) では 小 さな 金 融 機 関 ではできなかった 融 資 額 も 複 数 まとめれば 大 きな 融 資 額 となるため 多 額 の 資 金 調 達 が 可 能 である 不 動 産 ファンドによる 資 金 調 達 の 手 法 として REIT( 不 動 産 投 資 信 託 )や 流 動 化 型 SPC 開 発 型 SPC などがある REIT は 不 動 産 を 証 券 化 することで 小 口 の 取 引 ができるように したもので その 日 本 版 が J-REIT であり 多 数 の 銘 柄 が 証 券 取 引 所 に 上 場 されている J- REIT の 銘 柄 では 主 には 収 益 性 の 高 い 不 動 産 を 扱 っており 利 回 り 等 の 収 益 性 が 重 視 され る ホテル 特 化 型 や 商 業 特 化 型 オフィスビル 特 化 型 中 にはヘルスケア 特 化 型 などもある が スポーツ 施 設 に 特 化 した 銘 柄 は 知 られていない また 開 発 型 SPC では 事 業 の 収 益 を 担 保 にした 資 産 担 保 証 券 (ABS 証 券 )や 社 債 を 発 行 して 開 発 者 の 倒 産 リスクや 格 付 けに 関 係 なく 投 資 家 や 銀 行 から 資 金 を 集 める 事 ができる この 手 法 は 従 来 から 開 発 事 業 の 資 金 調 達 手 法 として 利 用 されてきたが 会 計 基 準 の 見 直 しなどにより 開 発 者 と 切 り 離 されていた 開 発 型 SPC が 開 発 会 社 の 連 結 対 象 となるようになったため 現 在 では 使 うメリットがあまり 無 いと 言 われている 寄 付 金 ( 募 金 )による 資 金 調 達 の 方 法 としては 大 阪 府 ではプロサッカーチーム(ガンバ 大 阪 )が 主 導 してスタジアム 建 設 募 金 団 体 を 発 足 し スタジアム 建 設 費 用 を 寄 付 金 で 集 めた 事 例 もある スタジアム 建 設 募 金 団 体 への 寄 付 は 税 制 上 国 等 に 対 する 寄 付 金 の 取 り 扱 いとなる 法 人 の 場 合 は 寄 付 金 額 が 法 人 税 における 損 金 算 入 額 となる 個 人 の 場 合 は ふ るさと 寄 付 金 として 所 得 税 の 確 定 申 告 を 行 うことにより 所 得 税 および 住 民 税 から 寄 附 金 控 除 を 受 けることができるようになっている スタジアム 建 設 後 は 地 方 自 治 体 に 移 管 される が 公 共 と 民 間 が 連 携 して 資 金 調 達 する 手 法 の 一 つとして 標 準 的 なものになり 得 ると 考 える ガンバ 大 阪 の 事 例 では 寄 付 金 の 約 67%が 法 人 3%が 個 人 残 りが toto 助 成 金 であるため 55

57 プロチームが 看 板 になりスポンサー 企 業 が 資 金 提 供 するというプロスポーツの 施 設 で 有 効 に 使 える 手 法 であると 考 える PFI 手 法 では 公 共 施 設 を 民 間 が 企 画 設 計 施 工 維 持 管 理 運 営 まで 一 貫 して 行 うこ とができるが これにより 公 的 な 資 金 の 裏 付 けが 金 融 機 関 にされることにより 事 業 主 体 が 資 金 を 調 達 しやすくなるという 効 果 があることも 判 明 した 第 4 節 スポーツ 施 設 と 都 市 の 将 来 像 多 くの 人 が 観 戦 し 出 入 りする 場 所 は その 相 乗 効 果 を 考 えても 街 の 中 心 部 の 方 が 適 してい ると 考 えられる スポーツ 施 設 には 容 積 率 をあまり 必 要 としないものが 多 く 野 球 やサッカ ーのスタジアムもその 代 表 的 な 一 つである プロチームが 使 う 野 球 スタジアムなどは 商 業 施 設 と 複 合 している 場 合 が 多 いが スポーツ 施 設 の 未 利 用 容 積 率 をその 周 辺 に 移 転 することに より スポーツ 施 設 を 核 とした 複 合 商 業 ゾーンが 自 然 と 形 成 される 規 制 は 少 ないほどこの 場 合 には 適 していると 考 えられる スタジアムやアリーナなどの 大 型 スポーツ 施 設 も 貴 重 な 都 心 部 の 土 地 を 活 用 するのであ るから 長 期 間 にわたり 安 定 した 経 営 を 行 うことが 重 要 になる そのためにも できるだけ 多 くのスポーツや 多 目 的 なイベントに 各 種 規 模 で 対 応 できるようにするべきである それに よって 効 率 のよい 稼 働 が 可 能 になり 充 分 な 採 算 も 確 保 できると 考 えられる また スポ ーツのトレーニングにも 幅 広 く 対 応 することにより スポーツの 普 及 と 強 化 をバックアップ することも 重 要 である スポーツ 競 技 の 種 目 は 数 多 くあるが 国 際 競 技 大 会 におけるトップ スポーツの 種 目 としては 2020 年 の 夏 季 五 輪 ( 東 京 オリンピック)の 競 技 種 目 では 夏 季 五 輪 の 中 核 競 技 25 種 類 に 追 加 競 技 3 種 類 を 加 えた 28 種 類 が 予 定 されている 射 撃 や 馬 術 ボート 競 技 など 専 用 の 競 技 施 設 を 必 要 とするものもあるが 中 でもビーチバレーなどはイン ドアでの 競 技 も 可 能 であり 都 心 立 地 の 競 技 場 や 練 習 場 にも 需 要 はあると 考 えられる また スポーツアコード 56 に 参 加 する 国 際 スポーツ 競 技 団 体 は 92 あり 57 オリンピック 種 目 だけで はなく 非 オリンピック 種 目 ( 合 気 道 剣 道 空 手 相 撲 など)もあわせると 国 際 的 な 競 技 大 会 が 開 催 される 種 目 として 約 90 程 度 あると 考 えられる これらの 多 くスポーツ 種 目 でも 使 える 様 に 床 や 客 席 天 井 設 備 を 可 動 式 にすれば 多 様 なスポーツ 競 技 やイベントに 対 応 し また 興 行 規 模 の 大 小 にも 対 応 が 可 能 になる 一 つのスポーツ 施 設 で 全 てのスポー ツ 競 技 大 会 が 適 切 な 規 模 で 行 える ことが 可 能 になる 56 国 際 スポーツ 競 技 団 体 や 国 際 総 合 競 技 大 会 主 催 者 などの 国 際 スポーツ 関 係 団 体 が スポーツの 普 及 やアンチ ドーピング 等 を 目 的 に 加 盟 する 世 界 最 大 のスポーツ 組 織 57 スポーツアコードの Web サイト. Members 参 照 56

58 事 例 を 挙 げると さいたまスーパーアリーナ( 埼 玉 県 所 有 ) 58 は 国 内 最 大 規 模 の 多 目 的 アリーナであるが 客 席 や 床 天 井 ステージが 可 動 することにより 各 種 スポーツやイ ベントに 対 応 した 規 模 や 座 席 配 置 に 可 変 できる( 表 5-2) サッカー 利 用 では 人 工 芝 のため 公 式 な 試 合 には 使 われないが エキジビション 利 用 は 可 能 となっている スポーツでは ア メリカンフットボール 各 種 格 闘 技 バスケットボール バレーボール アイススケート 体 操 フットサルなどや スポーツ 以 外 では 展 示 会 見 本 市 やコンサートなどの 音 楽 イベン トにも 利 用 できる この 施 設 の 最 大 の 特 徴 は 総 重 量 15,000 トンの 巨 大 な 構 造 物 (ムービ ングブロック)が 約 9,000 席 の 客 席 とともに 70 メートル 水 平 移 動 し スタジアムモード ( 最 大 約 37,000 席 )からアリーナモードに 変 化 する 事 である 30,000 人 規 模 のイベントは 年 間 を 通 じても 少 なく 大 半 は 5,000~10,000 人 規 模 であることから イベントの 規 模 に 対 応 可 能 となっている 表 5-2 さいたまスーパーアリーナの 可 動 レイアウトと 利 用 内 容 レイアウト 座 席 数 利 用 内 容 スタジアムモード アリーナモード 約 27,000~ 約 37,000 席 約 12,500~ 約 22,500 席 コンサート 集 会 格 闘 技 アメリカンフットボール サッカー 各 種 展 示 会 見 本 市 (14,600 m2) コンサート 集 会 格 闘 技 バスケットボール バレーボール アイススケート 体 操 各 種 格 闘 技 各 種 展 示 会 見 本 市 (6,800 m2) ホール 約 6,000 席 コンサート 集 会 また 札 幌 ドーム( 札 幌 市 所 有 ) 59 は コンサドーレ 札 幌 と 北 海 道 日 本 ハムファイタ ーズがそれぞれホームスタジアムとしており サッカーと 野 球 それぞれに 観 客 席 と 床 が 可 動 することで 対 応 している 特 にサッカー 競 技 は 天 然 芝 で 行 えるよう 120m 85m 重 さ 8,300 トンの 天 然 芝 ステージが 空 気 圧 によって 約 7.5cm 浮 上 しドームの 内 外 を 可 動 するしくみと なっている 試 合 のない 日 は 屋 外 に 出 して 芝 を 育 成 している このように 今 後 は 都 心 58 さいたまスーパーアリーナの Web サイト. フレキシブルな 可 動 設 備 参 照 59 札 幌 ドームの Web サイト. ホヴァリングサッカーステージ 参 照 57

59 部 に 設 置 されるスポーツ 施 設 には 多 目 的 に 使 うための 様 々なアイデアが 発 案 されることも 期 待 したいと 考 える 一 方 で マンションや 商 業 施 設 の 中 でも 競 技 可 能 なスポーツ 種 目 も 多 く 存 在 する 都 市 部 で 多 くのスポーツ 施 設 を 随 所 に 設 けるためには ビル 内 の 共 用 部 分 などの 誰 でも 使 用 できる 場 所 にスポーツ 専 用 空 間 が 作 られやすい 社 会 環 境 や 法 制 度 を 整 えることが 重 要 と 考 える ス ポーツ 専 用 スペースをビルの 共 用 部 分 として 設 置 した 場 合 は その 部 分 は 容 積 率 対 象 面 積 か ら 除 外 するなど なるべく 規 制 を 緩 和 する 事 により 民 間 の 発 意 で 随 所 に 使 い 勝 手 の 良 いス ポーツ 空 間 が 創 られる 可 能 性 が 広 がる ビルの 所 有 者 はスポーツ 施 設 との 複 合 化 による 多 少 のメリットがあり スポーツ 業 界 にも 充 分 なメリットが 期 待 できると 考 える 但 し 利 用 者 からは 電 気 使 用 料 金 や 管 理 費 程 度 の 使 用 料 を 徴 収 する 必 要 があると 考 えるが その 部 分 の 管 理 費 収 入 は 大 きなものではないため サイドビジネス 的 な 位 置 づけで 取 組 まれるのではない かと 考 える このように 街 の 中 の 随 所 に 手 軽 に 様 々なスポーツ 空 間 ができることにより 子 供 たちは 小 さい 時 からスポーツに 興 味 を 覚 え 大 人 は 健 康 維 持 にもなり 医 療 費 も 削 減 され る 地 域 の 娯 楽 施 設 としてみんなが 楽 しむ 街 づくりも 非 常 に 大 切 な 事 であると 考 える 国 や 地 方 自 治 体 には 財 源 の 問 題 もあり 際 限 なく 公 共 公 益 施 設 を 建 てる 事 はできない 公 共 施 設 の 整 備 には 用 地 取 得 費 や 建 設 工 事 費 がかかり その 次 に 維 持 管 理 費 や 運 営 費 ゆくゆ くは 保 守 費 に 修 繕 費 までが 公 共 の 負 担 になる 次 第 に 施 設 は 老 朽 化 していき 最 終 的 には 解 体 して 場 合 によっては 建 替 えや 転 用 が 行 われる 近 年 は 公 共 が 民 間 資 金 を 活 用 する PFI 事 業 が 多 く 取 組 まれているが 公 共 の 負 担 を 少 なくして スポーツ 施 設 が 随 所 に 整 備 される 都 市 が 望 まれると 考 える 日 本 の 人 口 構 成 は 少 子 化 が 進 んでおり 若 年 層 の 割 合 が 低 くなっている 政 府 としても 様 々な 対 策 を 行 っており 将 来 の 若 者 は 日 本 にとって 貴 重 な 財 産 となる 日 本 の 若 者 をどう 手 助 けするのかを 考 える 機 会 が 多 々あり その 事 が 本 論 文 のテーマとして 都 心 部 にスポーツ 施 設 を 設 立 する 可 能 性 について 研 究 することを 選 定 した 理 由 の 一 つとなっている 今 現 在 は 若 年 層 や 中 年 層 を 中 心 に 支 持 を 得 ているのはスポーツではないかと 推 測 する 以 前 赤 井 秀 和 というボクサーの 試 合 を 観 戦 したことがあるが 結 果 は 無 情 にもノックダ ウンして 重 傷 となった 世 界 戦 の 前 哨 戦 で 負 けるとは 誰 も 予 期 していなかった マスコミは 死 亡 かよくても 植 物 人 間 で 復 帰 は 絶 望 的 と 報 道 した 脳 の 出 血 は 手 術 するまでの 時 間 が 一 番 重 要 とされているが 赤 井 の 命 を 救 ったのは 試 合 会 場 の 大 阪 府 立 体 育 館 からすぐ 近 くの 歩 い て 行 ける 距 離 に 脳 外 科 の 名 病 院 富 永 病 院 があった 事 であった 無 事 に 治 療 が 終 わり 彼 は 今 でも 健 康 に 活 躍 している この 逸 話 は 当 時 は 裕 福 ではなかった 一 人 のスポーツ 選 手 が 命 を 助 けられた 事 で 多 くの 人 々に 感 動 を 与 えた 瞬 間 でもあったと 考 える 都 心 部 には 数 多 く の 良 い 病 院 があり 何 か 事 故 があった 時 でも 命 が 助 かり 健 康 に 復 帰 できる 可 能 性 が 高 い スポーツ 施 設 を 設 置 する 場 合 でも スポーツ 選 手 や 観 客 に 事 故 が 生 じた 場 合 都 心 部 の 方 が 良 い 病 院 が 多 く 迅 速 な 対 応 が 可 能 である 58

60 人 は 健 康 でいて そして 老 いていくまでに 次 の 世 代 にどれだけ 多 くのものを 引 き 継 げるか が 大 切 だと 考 える スポーツ 界 で 活 躍 した 選 手 活 躍 しなかった 選 手 それぞれまた 違 う 良 さ がある 現 役 引 退 後 は 各 選 手 が 持 つそれぞれの 良 い 面 を 出 し 合 い 次 世 代 の 選 手 を 育 成 して いただきたい その 一 助 としてスポーツ 施 設 の 設 立 に 関 する 研 究 を 続 けたいと 考 える 59

61 第 6 章 結 論 都 市 部 では( 図 6-1)に 示 すとおり スポーツ 施 設 の 未 利 用 容 積 率 をその 周 辺 に 移 転 する ことは 資 金 調 達 にもなるが 周 辺 が 高 度 利 用 されることにより 相 乗 的 な 集 客 効 果 やにぎわい 形 成 も 期 待 できるという 効 果 があり 未 利 用 容 積 率 の 移 転 が 成 功 することにより その 後 の 資 金 調 達 や 用 地 確 保 も 容 易 になる 可 能 性 があることが 明 らかになった 図 6-1 スポーツ 施 設 の 未 利 用 容 積 率 移 転 のイメージ 特 に 高 速 道 路 や 都 市 公 園 寺 院 や 歴 史 的 建 造 物 等 の 低 層 利 用 地 スタジアムや 浄 水 施 設 な どの 公 共 施 設 鉄 道 敷 などの 上 部 空 間 はほとんど 利 用 されていないため その 空 中 権 を 利 用 することにより 用 地 の 少 ない 都 心 部 においてもスタジアム 等 の 大 型 スポーツ 施 設 を 設 置 す る 空 間 的 余 力 が 創 出 できる 可 能 性 があることが 判 明 した 今 後 これらの 研 究 の 進 展 により 都 心 部 へのスポーツ 施 設 増 加 の 可 能 性 が 期 待 される 米 国 の 空 中 権 移 転 制 度 から 学 ぶことも 多 く スポーツ 施 設 にとって 容 積 率 の 移 転 による 優 遇 制 度 や 税 金 面 での 優 遇 措 置 そして 日 本 版 TDR Bank の 創 設 により 広 域 での 未 利 用 容 積 率 の 取 引 が 自 由 にできる 市 場 が 実 現 し 将 来 のスポーツ 界 の 発 展 に 繋 がる 事 を 期 待 したい 本 研 究 により 用 地 確 保 や 資 金 調 達 において 様 々な 方 法 を 応 用 することにより 日 本 の 都 心 部 においてもスポーツ 施 設 を 設 置 することは 可 能 であることが 明 らかとなった 60

6 構 造 等 コンクリートブロック 造 平 屋 建 て4 戸 長 屋 16 棟 64 戸 建 築 年 1 戸 当 床 面 積 棟 数 住 戸 改 善 後 床 面 積 昭 和 42 年 36.00m2 4 50.40m2 昭 和 43 年 36.50m2 3 50.90m2 昭 和 44 年 36.

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