(資料‐6)マンション管理の実態

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1 資 料 -6 マンション 管 理 の 実 態 < 目 次 > 1 管 理 組 合 の 運 営 1 2 計 画 的 な 維 持 管 理 への 取 組 10 3 マンションの 取 引 時 におけるマンション 管 理 情 報 の 提 供 等 17

2 1 1 管 理 組 合 の 運 営 管 理 組 合 管 理 規 約 の 有 無 管 理 規 約 の 改 正 状 況 2 総 会 役 員 会 理 事 会 の 開 催 状 況 3 管 理 費 の 有 無 戸 当 たり 負 担 額 4 居 住 者 名 簿 の 作 成 状 況 4 日 常 管 理 の 問 題 5 管 理 委 託 状 況 6 管 理 者 選 任 6 専 門 家 の 活 用 状 況 7 管 理 費 修 繕 積 立 金 の 滞 納 8 居 住 者 の 状 況 9

3 管 理 組 合 管 理 規 約 の 有 無 管 理 規 約 の 改 正 状 況 都 の 実 態 調 査 で 実 施 したアンケート( 以 下 アンケート 調 査 という )によれば 小 規 模 なマンションほど 管 理 組 合 管 理 規 約 がないと 回 答 したマンションの 割 合 が 高 くなる 傾 向 にある 約 3 割 のマンションが 管 理 規 約 を 一 度 も 改 正 したことが 無 い 管 理 組 合 の 有 無 管 理 規 約 の 有 無 管 理 規 約 の 改 正 状 況 6.5% 有 り 無 し 5.9% 有 り 無 し 30.2% 7.6% 改 正 有 り 改 正 無 し 検 討 中 93.5% n=7, % n=8, % n=7,308 管 理 組 合 の 有 無 ( 戸 数 別 の 状 況 ) 管 理 規 約 の 有 無 ( 戸 数 別 の 状 況 ) 201 戸 ~ 99.6% 0.4% 201 戸 ~ 100.0% 0.0% 101~200 戸 99.8% 0.2% 101~200 戸 99.8% 0.2% 81~100 戸 61~80 戸 41~60 戸 99.2% 99.8% 99.1% 0.8% 0.2% 0.9% 有 り 無 し 81~100 戸 61~80 戸 41~60 戸 99.4% 100.0% 99.3% 0.6% 0.0% 0.7% 有 り 無 し 21~40 戸 97.9% 2.1% 1~20 戸 82.6% 17.4% 0% 25% 50% 75% 100% n=7,154 21~40 戸 98.5% 1.5% 1~20 戸 84.0% 16.0% 0% 25% 50% 75% 100% n=7,154 ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 2

4 総 会 役 員 会 理 事 会 の 開 催 状 況 都 のアンケート 調 査 によれば 一 部 のマンションを 除 くほぼ 全 てのマンションが 年 に1 回 以 上 総 会 を 開 催 して いる また 約 6 割 のマンションが 役 員 会 理 事 会 を2か 月 に1 回 以 上 開 催 している 小 規 模 なマンションほど 役 員 会 理 事 会 の 開 催 頻 度 が 少 なくなる 傾 向 が 顕 著 となっている 総 会 の 開 催 状 況 総 会 の 開 催 状 況 ( 戸 数 別 の 状 況 ) 0.9% 0.5% 0.7% 86.7% 11.2% 年 に 数 回 年 に1 回 数 年 に1 回 開 催 なし その 他 n=7, 戸 ~ 5.0% 94.3% 101~200 戸 10.1% 89.7% 81~100 戸 11.2% 88.3% 61~80 戸 10.1% 89.3% 41~60 戸 10.0% 89.4% 21~40 戸 12.4% 86.4% 1~20 戸 12.6% 80.7% 年 に 数 回 年 に1 回 数 年 に1 回 開 催 なし その 他 n=7,090 役 員 会 理 事 会 の 開 催 状 況 役 員 会 理 事 会 の 開 催 状 況 ( 戸 数 別 の 状 況 ) 3.2% 1.7% 201 戸 ~ 95.4% 月 に1 回 10.4% 25.6% 25.2% 33.9% 月 に1 回 2か 月 に1 回 数 か 月 に1 回 年 に1 回 ほとんど 開 催 していない 組 織 なし n=7, ~200 戸 81~100 戸 61~80 戸 41~60 戸 21~40 戸 1~20 戸 8.0% 20.3% 38.8% 16.3% 49.5% 63.2% 78.6% 31.2% 35.5% 31.3% 28.7% 32.3% 25.1% 25.1% 12.2% 23.4% 17.9% 7.8% 10.3% 12.1% 9.6% 5.0% 2か 月 に1 回 数 か 月 に1 回 年 に1 回 ほとんど 開 催 していない 組 織 なし n=6,727 ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 3

5 管 理 費 の 有 無 戸 当 たり 負 担 額 / 居 住 者 名 簿 の 作 成 状 況 都 のアンケート 調 査 によれば ほぼ 全 てのマンションが 管 理 費 を 設 定 している 戸 当 たり 負 担 月 額 をみると 小 規 模 マンションは 平 均 負 担 額 が 高 い 傾 向 にある 管 理 費 の 有 無 戸 数 分 布 別 に 見 た 戸 当 たり 負 担 月 額 3.2% 有 り 無 し ( 万 円 ) % n=7, ~20 戸 戸 当 たり 平 均 負 担 額 21~40 戸 41~60 戸 61~80 戸 81~100 戸 101~200 戸 201 戸 ~ ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 都 のアンケート 調 査 によれば 9 割 近 くのマンションが 居 住 者 名 簿 を 作 成 しているが 小 規 模 マンションほど 居 住 者 全 てを 対 象 とした 名 簿 の 作 成 割 合 が 低 くなっている 居 住 者 名 簿 の 作 成 状 況 居 住 者 名 簿 の 作 成 状 況 ( 戸 数 別 の 状 況 ) 201 戸 ~ 86.2% 6.7% 7.1% 14.2% 12.5% 73.4% 居 住 者 全 て 賃 借 人 以 外 把 握 していない n=7, ~200 戸 81.0% 81~100 戸 81.7% 61~80 戸 77.5% 41~60 戸 76.3% 21~40 戸 69.9% 1~20 戸 68.5% 10.3% 10.8% 16.8% 19.8% 8.6% 10.4% 8.4% 9.9% 12.2% 12.9% 13.4% 11.7% 居 住 者 全 て 賃 借 人 以 外 把 握 していない n=6,589 ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 4

6 日 常 管 理 の 問 題 都 のアンケート 調 査 によれば 大 規 模 なマンションほど 管 理 に 無 関 心 な 居 住 者 が 多 く 役 員 の 負 担 が 増 大 する 傾 向 にある 築 年 数 の 経 過 したマンションほど 居 住 者 の 高 齢 化 管 理 への 無 関 心 化 が 進 み 役 員 のなり 手 がいないな ど 管 理 上 の 問 題 が 多 い 傾 向 にある 戸 数 別 の 状 況 建 築 年 別 の 状 況 マンション 管 理 に 無 関 心 な 居 住 者 が 多 い マンション 管 理 に 無 関 心 な 居 住 者 が 多 い 役 員 のなり 手 がいない 役 員 のなり 手 がいない 防 災 マニュアルが 未 整 備 など 防 災 面 に 不 安 防 災 マニュアルが 未 整 備 など 防 災 面 に 不 安 役 員 の 負 担 が 増 大 している 役 員 の 負 担 が 増 大 している 居 住 者 に 高 齢 者 が 増 え バリアフリー 対 応 が 必 要 居 住 者 に 高 齢 者 が 増 え バリアフリー 対 応 が 必 要 修 繕 積 立 金 が 少 なく 将 来 に 不 安 修 繕 積 立 金 が 少 なく 将 来 に 不 安 不 特 定 の 人 の 出 入 りがあり 防 犯 面 に 不 安 不 特 定 の 人 の 出 入 りがあり 防 犯 面 に 不 安 賃 貸 住 戸 が 増 え マンション 内 秩 序 が 保 たれない 管 理 規 約 等 に 生 活 ルールが 含 まれていないなど 内 容 が 不 十 分 賃 貸 住 戸 が 増 え マンション 内 秩 序 が 保 たれない 管 理 規 約 等 に 生 活 ルールが 含 まれていないなど 内 容 が 不 十 分 長 期 修 繕 計 画 が 整 備 されていない 長 期 修 繕 計 画 が 整 備 されていない 管 理 費 等 の 滞 納 者 への 対 応 が 不 十 分 管 理 組 合 が 機 能 していない 管 理 会 社 が 契 約 通 り 履 行 しない 管 理 費 が 不 適 切 で 管 理 が 十 分 に 行 えない 1~20 戸 (n=1,375) 21~200 戸 (n=5,109) 201 戸 ~ (n=259) 管 理 費 等 の 滞 納 者 への 対 応 が 不 十 分 管 理 組 合 が 機 能 していない 管 理 会 社 が 契 約 通 り 履 行 しない 管 理 費 が 不 適 切 で 管 理 が 十 分 に 行 えない 2002 年 ~ (n=1,272) 1972~2001 年 (n=5,965) 1971 年 以 前 (n=498) 管 理 会 社 への 委 託 内 容 が 不 明 瞭 管 理 会 社 への 委 託 内 容 が 不 明 瞭 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 5

7 管 理 委 託 状 況 / 管 理 者 選 任 都 のアンケート 調 査 によれば 約 9 割 のマンションが 管 理 を 管 理 会 社 等 に 委 託 しており 自 主 管 理 をしている マンションは 少 数 となっている 管 理 委 託 の 状 況 一 部 委 託 の 内 容 ( 複 数 回 答 ) 3.2% 6.7% 清 掃 業 務 ( 共 用 部 分 の 清 掃 ごみ 処 理 等 ) 79.7% 管 理 者 の 選 任 管 理 者 の 選 任 ( 建 築 年 別 ) 0.4% 17.7% 0.1% 0.0% 1.0% 0.2% 5.9% 92.3% 72.5% 理 事 長 理 事 長 以 外 の 区 分 所 有 者 マンション 管 理 業 者 分 譲 業 者 マンション 管 理 士 管 理 者 を 選 任 していない その 他 n=7,920 不 明 を 除 く n=1,807 全 部 委 託 一 部 委 託 管 理 人 雇 用 自 主 管 理 設 備 管 理 業 務 (エレベーター 給 排 水 衛 生 設 備 等 の 点 検 等 ) 事 務 管 理 業 務 ( 管 理 費 等 の 出 納 理 事 会 等 の 運 営 支 援 等 ) 05 年 以 降 95~04 年 管 理 員 業 務 ( 外 来 者 の 受 付 建 物 の 簡 易 点 検 等 ) 90.6% 92.0% 0.2% 8.1% 7.2% 0.3% 1.0% 0.3% 0.3% 57.2% 70.5% 理 事 長 71.9% n=1,393 ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 国 の 総 合 調 査 によれば 9 割 以 上 のマンションが 区 分 所 有 者 の 中 から 区 分 所 有 法 に 基 づく 管 理 者 を 選 任 して いる 約 6%のマンションが 管 理 業 者 を 管 理 者 として 選 任 しており 築 年 数 の 浅 いマンションほど その 割 合 が 高 い 傾 向 にある 理 事 長 以 外 の 区 分 所 有 者 マンション 管 理 業 者 85~94 年 93.5% 0.7% 4.7% 分 譲 業 者 1.2% マンション 管 理 士 0.6% 0.3% 75~84 年 95.2% 0.6% 3.2% 管 理 者 を 選 任 していない 74 年 以 前 87.8% 1.7% 5.2% 4.3% 0.9% その 他 不 明 を 除 く 80% 85% 90% 95% 100% n=1,807 ( 資 料 ) 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 (H26.4 公 表 )/ 国 土 交 通 省 6

8 専 門 家 の 活 用 状 況 国 の 総 合 調 査 によれば 約 6 割 のマンションがこれまでに 専 門 家 を 活 用 したことがあり 最 も 多 く 活 用 された 専 門 家 は 建 築 士 で 次 いで 弁 護 士 マンション 管 理 士 の 順 となっている 築 年 数 の 経 過 したマンション 小 規 模 なマンションほど 専 門 家 を 活 用 したことがある 割 合 が 高 くなる 傾 向 にある 専 門 家 の 活 用 状 況 ( 複 数 回 答 ) 3.6% 38.4% 3.9% 2.2% 15.9% 20.6% 13.9% 1.5% 弁 護 士 建 築 士 マンション 管 理 士 公 認 会 計 士 税 理 士 司 法 書 士 活 用 したことがない その 他 不 明 を 除 く n=2,173 建 築 年 別 05 年 以 降 7.4% 7.2% 73.8% 95~04 年 85~94 年 10.4% 19.7% 23.2% 18.8% 12.5% 12.5% 45.3% 39.4% 75~84 年 22.2% 26.3% 19.3% 17.7% 74 年 以 前 22.3% 25.4% 19.2% 10.8% 戸 数 別 201 戸 以 上 7.3% 13.9% 9.8% 62.6% 101~200 戸 16.0% 23.2% 13.3% 39.2% 76~100 戸 17.9% 17.2% 10.5% 41.2% 51~75 戸 21.4% 25.8% 17.7% 19.4% 21~50 戸 20 戸 以 下 22.2% 26.7% 26.1% 26.7% 21.1% 15.0% 7.0% 10.0% 13.4% 6.7% 8.3% 弁 護 士 建 築 士 マンション 管 理 士 公 認 会 計 士 税 理 士 司 法 書 士 活 用 したことがない その 他 不 明 を 除 く n=1,807 ( 資 料 ) 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 (H26.4 公 表 )/ 国 土 交 通 省 7

9 管 理 費 修 繕 積 立 金 の 滞 納 国 の 総 合 調 査 によれば 3ヶ 月 以 上 の 管 理 費 等 の 滞 納 があると 回 答 したマンションは 約 4 割 となっている 築 年 数 が 経 過 したマンションほど 滞 納 のある 住 戸 の 割 合 が 高 くなる 傾 向 にある 管 理 費 等 3ヶ 月 以 上 滞 納 の 住 戸 の 有 無 管 理 費 等 6ヶ 月 以 上 滞 納 の 住 戸 の 有 無 管 理 費 等 1 年 以 上 滞 納 の 住 戸 の 有 無 60.3% 39.7% 有 り 無 し 73.8% 26.2% 有 り 無 し 81.1% 18.9% 有 り 無 し 不 明 を 除 く 不 明 を 除 く 不 明 を 除 く n=2,162 n=2,015 n=1,958 管 理 費 等 3ヶ 月 以 上 滞 納 の 住 戸 割 合 ( 建 築 年 別 ) 05 年 以 降 74.8% 16.8% 5.8% 滞 納 住 戸 無 し 95~04 年 62.9% 21.4% 10.6% 2.5% 滞 納 住 戸 ~1% 滞 納 住 戸 ~3% 85~94 年 58.1% 22.3% 13.6% 4.2% 滞 納 住 戸 ~5% 75~84 年 52.5% 22.6% 13.2% 6.5% 4.4% 滞 納 住 戸 ~10% 滞 納 住 戸 10% 超 74 年 以 前 41.6% 22.4% 20.5% 5.0% 6.2% 4.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 不 明 を 除 く n=2,085 ( 資 料 ) 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 (H26.4 公 表 )/ 国 土 交 通 省 8

10 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 世 帯 主 の 年 齢 賃 貸 戸 数 割 合 1.6% 1.2% 0.8% 0.2% 13.2% 11.9% 7.6% 19.2% 18.9% 22.9% 25.8% 27.9% 22.8% 24.1% 28.0% 25.1% 31.1% 26.4% 21.5% 18.4% 7.3% 10.2% 13.0% 18.9% 0.5% 0.2% 0.9% 0.3% 平 成 11 年 度 n=12,383 平 成 15 年 度 n=4,795 平 成 20 年 度 n=4,599 平 成 25 年 度 n=4,896 居 住 者 の 状 況 国 の 総 合 調 査 によれば 世 帯 主 の 年 齢 が60 歳 代 以 上 の 割 合 が 増 加 しており 平 成 25 年 度 調 査 では 約 5 割 を 占 め ている 等 居 住 者 の 高 齢 化 が 進 んでいる 居 住 者 の 永 住 意 識 は 年 々 高 まる 傾 向 にある 30 歳 未 満 30 歳 代 40 歳 代 50 歳 代 60 歳 代 70 歳 以 上 不 明 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 13.0 昭 和 62 年 度 n=1, 平 成 5 年 度 n= 平 成 11 年 度 n= 平 成 15 年 度 n=1, 平 成 20 年 度 n=2, 平 成 25 年 度 n=2,324 0%の 管 理 組 合 0% 超 ~20%の 管 理 組 合 20% 超 の 管 理 組 合 空 室 戸 数 割 合 永 住 意 識 平 成 5 年 度 平 成 11 年 度 平 成 15 年 度 平 成 20 年 度 平 成 25 年 度 n=980 n=907 n=1,058 n=2,167 n=2,324 0%の 管 理 組 合 0% 超 ~20%の 管 理 組 合 20% 超 の 管 理 組 合 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 昭 和 55 年 度 n=7,431 昭 和 62 年 度 n=13, 平 成 5 年 度 n=15,693 永 住 するつもりである ( 資 料 ) 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 (H26.4 公 表 )/ 国 土 交 通 省 平 成 11 年 度 n=12, 平 成 15 年 度 n=4, 平 成 20 年 度 n=4, 平 成 25 年 度 n=4,896 いずれは 住 み 替 えるつもりである 9

11 10 2 計 画 的 な 維 持 管 理 への 取 組 修 繕 積 立 金 の 有 無 戸 当 たり 負 担 額 11 長 期 修 繕 計 画 の 有 無 計 画 年 数 12 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し 時 期 13 設 計 図 書 の 保 管 14 修 繕 履 歴 の 保 管 状 況 15 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 状 況 16

12 修 繕 積 立 金 の 有 無 戸 当 たり 負 担 額 2 都 計 のアンケート 画 的 な 維 持 調 管 査 理 によれば への 取 組 9 の 割 実 以 態 上 のマンションが 修 繕 積 立 金 を 設 定 している 小 規 模 マンションは 戸 当 たり 負 担 月 額 が 高 い 傾 向 にある 修 繕 積 立 金 の 有 無 5.5% 有 り 無 し 94.5% n=7,639 戸 数 分 布 別 に 見 た 戸 当 たり 負 担 月 額 ( 万 円 ) 戸 当 たり 平 均 負 担 額 1~20 戸 21~40 戸 41~60 戸 61~80 戸 81~100 戸 101~200 戸 201 戸 ~ ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 11

13 長 期 修 繕 計 画 の 有 無 計 画 年 数 都 のアンケート 調 査 によれば 小 規 模 なマンション 築 年 数 の 経 過 したマンションほど 長 期 修 繕 計 画 が 未 作 成 で 作 成 予 定 もないと 回 答 した 割 合 が 高 くなる 傾 向 にある 長 期 修 繕 計 画 の 計 画 年 数 を30 年 以 上 と 回 答 したマンションが 全 体 の 半 数 近 くとなっている 長 期 修 繕 計 画 の 有 無 長 期 修 繕 計 画 の 計 画 年 数 8.6% 14.1% 作 成 済 作 成 予 定 47.0% 26.5% 1~19 年 20~24 年 77.3% n=7,624 未 作 成 ( 作 成 予 定 なし) 16.2% 10.3% n=4,336 25~29 年 30 年 ~ 長 期 修 繕 計 画 の 有 無 ( 戸 数 別 の 状 況 ) 長 期 修 繕 計 画 の 有 無 ( 建 築 年 代 別 の 状 況 ) 201 戸 ~ 101~200 戸 81~100 戸 92.0% 90.2% 90.3% 6.1% 1.9% 6.7% 3.1% 5.4% 4.3% 02 年 以 降 92~01 年 90.0% 84.3% 5.4% 4.6% 6.7% 8.9% 61~80 戸 86.0% 8.1% 5.9% 82~91 年 74.2% 9.8% 16.0% 41~60 戸 21~40 戸 1~20 戸 57.3% 83.9% 81.7% 10.5% 7.6% 8.9% 32.2% 8.4% 9.4% 72~81 年 71 年 以 前 67.5% 58.5% 10.7% 21.8% 14.0% 27.5% 作 成 済 作 成 予 定 未 作 成 ( 作 成 予 定 なし) n=6,868 作 成 済 作 成 予 定 未 作 成 ( 作 成 予 定 なし) n=7,615 ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 12

14 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し 時 期 国 の 総 合 調 査 によれば 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 しているマンションのうち1 割 弱 のマンションでは 見 直 しを 行 っていない 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し 時 期 34.2% 7.8% 26.3% 31.7% 修 繕 工 事 実 施 直 前 に 工 事 計 画 検 討 と 併 せて 見 直 し 修 繕 工 事 実 施 直 後 に 工 事 結 果 を 踏 まえて 見 直 し その 他 の 時 期 に 見 直 し 長 期 修 繕 計 画 はあるが 見 直 しを 行 っていない 不 明 を 除 く n=2,195 建 築 年 別 の 状 況 戸 数 別 の 状 況 05 年 以 降 95~04 年 85~94 年 75~84 年 74 年 以 前 22.4% 20.3% 37.8% 29.9% 29.9% 32.7% 33.7% 30.7% 30.7% 36.7% 27.1% 30.1% 41.1% 21.7% 32.6% 19.6% 7.5% 4.8% 6.0% 4.7% 201 戸 以 上 101~200 戸 76~100 戸 51~75 戸 21~50 戸 20 戸 以 下 38.2% 32.1% 23.2% 26.6% 30.3% 32.1% 28.3% 31.3% 33.5% 28.3% 24.5% 39.3% 31.7% 25.2% 35.2% 34.5% 37.9% 25.3% 8.3% 9.3% 7.0% 7.9% 7.8% 2.3% n=1,721 n=1,950 修 繕 工 事 実 施 直 前 に 工 事 計 画 検 討 と 併 せて 見 直 し 修 繕 工 事 実 施 直 後 に 工 事 結 果 を 踏 まえて 見 直 し その 他 の 時 期 に 見 直 し 長 期 修 繕 計 画 はあるが 見 直 しを 行 っていない 不 明 を 除 く ( 資 料 ) 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 (H26.4 公 表 )/ 国 土 交 通 省 13

15 設 計 図 書 の 保 管 都 のアンケート 調 査 によれば 建 築 確 認 申 請 書 や 検 査 済 証 の 保 管 状 況 については 4 割 弱 のマンションが 保 管 していない わからない と 回 答 しており 設 計 図 書 に 比 べ 適 切 に 保 管 されていない 傾 向 にある 設 計 図 書 のうち 構 造 計 算 書 を 保 管 しているマンションの 割 合 は 約 4 割 で 他 の 設 計 図 書 と 比 べて 低 くなって いる 設 計 図 書 の 保 管 方 法 は 約 9 割 のマンションが 紙 による 保 管 である 各 図 書 の 保 管 状 況 建 築 確 認 申 請 書 の 保 管 n=7, % 11.6% 23.5% 保 管 している 検 査 済 証 の 保 管 n=7, % 11.0% 25.6% 保 管 していない わからない 設 計 図 書 の 保 管 n=7, % 3.4% 9.9% 保 管 している 設 計 図 書 の 種 類 設 計 図 書 の 保 管 方 法 図 面 ( 平 面 図 立 面 図 等 ) 設 備 図 ( 電 気 衛 生 設 備 図 等 ) 構 造 図 74.1% 81.9% 93.1% 2.8% 8.3% 紙 及 び 電 子 保 管 紙 保 管 仕 様 書 63.7% 電 子 保 管 構 造 計 算 書 39.0% 88.9% わからない 6.7% n=6,395 n=6,560 ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 14

16 修 繕 履 歴 の 保 管 状 況 国 の 総 合 調 査 によれば ほとんどのマンションが 修 繕 履 歴 を 保 管 しており そのうち6 割 近 くのマンションに おいて 管 理 委 託 業 者 が 修 繕 履 歴 情 報 を 保 管 している 築 年 数 が 浅 いマンションほど 履 歴 情 報 の 保 管 者 が 管 理 委 託 業 者 である 割 合 が 高 い 修 繕 履 歴 の 保 管 状 況 3.0% 理 事 長 3.8% 11.8% 55.8% 24.1% 1.5% n=2,195 理 事 長 以 外 の 役 員 管 理 委 託 業 者 管 理 組 合 が 雇 用 している 職 員 その 他 持 っていない 不 明 を 除 く 修 繕 履 歴 の 保 管 状 況 ( 建 築 年 別 ) 修 繕 履 歴 の 保 管 状 況 ( 戸 数 別 ) 05 年 以 降 95~04 年 85~94 年 75~84 年 74 年 以 前 18.4% 0.6% 24.5% 0.8% 38.5% 38.3% 1.5% 1.8% 6.0% 70.8% 66.4% 55.7% 35.1% 23.4% 1.2% 4.4% 8.8% 201 戸 以 上 1.8% 2.5% 101~200 戸 9.9% 3.3% 2.7% 76~100 戸 12.3% 3.1% 51~75 戸 6.9% 14.6% 21~50 戸 3.6% 11.4% 17.4% 20 戸 以 下 n=2, % 28.0% 1.5% 22.0% 2.0% 23.9% 0.9% 21.9% 0.8% 24.5% 0.8% 27.1% 42.4% 54.2% 49.4% 61.4% 59.2% 61.0% 1.8% 7.7% 15.1% 3.0% 5.4% 13.9% 2.8% 5.7% 16.2% 2.6% 3.5% 9.8% 2.4% 3.1% 10.0% 3.4% 7.6% n=2,177 理 事 長 理 事 長 以 外 の 役 員 管 理 委 託 業 者 管 理 組 合 が 雇 用 して いる 職 員 その 他 持 っていない 不 明 を 除 く ( 資 料 ) 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 (H26.4 公 表 )/ 国 土 交 通 省 15

17 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 状 況 都 のアンケート 調 査 によれば 約 3 割 のマンションが 大 規 模 修 繕 工 事 を 実 施 していない 建 築 年 別 でみると 築 20 年 以 上 経 過 したマンションでは9 割 以 上 が 大 規 模 改 修 工 事 を 実 施 済 みである 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 状 況 30.2% 実 施 済 69.8% 未 実 施 n=7,984 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 状 況 ( 建 築 年 別 ) 02 年 以 降 5.2% 94.8% 92~01 年 61.9% 38.1% 82~91 年 91.9% 8.1% 実 施 済 未 実 施 72~81 年 97.7% 2.3% 71 年 以 前 97.6% 2.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n=7,968 ( 資 料 )マンション 実 態 調 査 結 果 (H25.3 公 表 )/ 東 京 都 都 市 整 備 局 16

18 17 3 マンションの 取 引 時 におけるマンション 管 理 情 報 の 提 供 等 既 存 マンション 売 買 の 流 れ 18 既 存 マンションの 取 引 時 における 管 理 情 報 提 供 の 現 状 19 既 存 マンションの 価 格 決 定 方 法 22 マンション 購 入 時 における 消 費 者 の 意 識 24 マンション 管 理 情 報 公 開 についての 先 進 的 な 取 組 26

19 既 存 マンション 売 買 の 流 れ 仲 介 物 件 の 場 合 の 一 般 的 な 流 れ ( 参 考 )2012( 平 成 24) 年 度 の 東 日 本 レインズに 登 録 された 都 内 の 既 存 マンションの 仲 介 物 件 と 売 主 物 件 ( 買 取 再 販 )の 成 約 件 数 の 割 合 は およそ96:4 18 売 却 相 談 価 格 査 定 媒 介 ( 仲 介 ) 契 約 の 締 結 / 売 出 価 格 の 設 定 購 入 希 望 者 と の 契 約 交 渉 重 要 事 項 説 明 売 買 契 約 の 締 結 決 済 引 渡 し 広 告 ( 販 売 活 動 ) 物 件 調 査

20 既 存 マンションの 取 引 時 における 管 理 情 報 提 供 の 現 状 ( 広 告 表 示 ) 宅 地 建 物 取 引 業 法 及 び 不 当 景 品 類 及 び 不 当 表 示 防 止 法 により 誇 大 広 告 等 の 不 当 表 示 が 禁 止 されている 業 界 ( 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会 連 合 会 )が 自 主 規 制 として 不 動 産 の 表 示 に 関 する 公 正 競 争 規 約 を 定 めている マンションの 管 理 に 関 する 表 示 事 項 は 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 と 管 理 方 式 のみとなっている 物 件 に 関 する 必 要 な 表 示 事 項 取 引 態 様 物 件 の 所 在 地 交 通 の 利 便 階 数 及 び 当 該 物 件 が 存 在 する 階 専 有 面 積 バルコニー 面 積 建 物 の 建 築 年 月 価 格 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 管 理 方 式 ( 管 理 人 の 勤 務 形 態 自 主 管 理 の 場 合 はその 旨 ) ( 資 料 ) 不 動 産 広 告 あらかると/ 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会 19

21 20 既 存 マンションの 取 引 時 における 管 理 情 報 提 供 の 現 状 ( 重 要 事 項 説 明 1) 宅 建 業 者 は 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 35 条 に 基 づき 購 入 希 望 者 に 対 し 物 件 の 売 買 契 約 が 成 立 するまでの 間 に 契 約 上 重 要 な 事 項 を 書 面 を 交 付 して 説 明 しなければならない このうち マンションの 管 理 に 関 する 事 項 については 宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 に 定 められている 宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 上 の 規 定 重 要 事 項 として 説 明 が 義 務 づけられている 管 理 に 関 する 事 項 解 釈 運 用 の 考 え 方 共 用 部 分 に 関 する 規 約 等 の 定 め 専 有 部 分 の 用 途 その 他 の 利 用 の 制 限 に 関 する 規 約 等 の 定 め 専 用 使 用 権 に 関 する 規 約 等 の 定 め 所 有 者 が 負 担 すべき 費 用 を 特 定 の 者 にのみ 減 免 する 旨 の 規 約 の 定 め 計 画 修 繕 積 立 金 等 に 関 する 事 項 通 常 の 管 理 費 用 の 額 管 理 の 委 託 先 建 物 の 維 持 修 繕 の 実 施 状 況 の 記 録 石 綿 使 用 調 査 の 有 無 内 容 耐 震 診 断 の 有 無 内 容 規 約 共 用 部 分 だけでなく 法 定 共 用 部 分 であっても 規 約 に 定 めがあるときは 説 明 が 必 要 ( 制 限 例 ) 事 業 用 としての 利 用 の 禁 止 フローリングへの 貼 替 工 事 ペット 飼 育 ピアノ 使 用 等 の 禁 止 または 制 限 駐 車 場 専 用 庭 バルコニー 等 の 項 目 を 記 載 するとともに 専 用 使 用 料 を 徴 収 して いる 場 合 は その 旨 及 び 帰 属 先 を 記 載 管 理 規 約 中 に 標 記 に 該 当 する 内 容 の 条 項 が 存 在 する 場 合 は 説 明 が 必 要 当 該 一 棟 の 建 物 に 係 る 修 繕 積 立 金 総 額 及 び 売 買 の 対 象 となる 専 有 部 分 の 修 繕 積 立 金 に 滞 納 がある 場 合 はその 額 の 説 明 が 必 要 滞 納 があればその 額 の 説 明 が 必 要 管 理 委 託 契 約 の 主 たる 内 容 も 説 明 することが 望 ましい 通 常 の 維 持 修 繕 や 専 有 部 分 の 維 持 修 繕 を 排 除 するものではない 実 施 状 況 の 記 録 が 存 在 しないことが 確 認 された 場 合 は その 照 会 をもって 調 査 義 務 を 果 たしたことになる 記 録 が 保 存 されているときは 調 査 実 施 機 関 調 査 範 囲 調 査 年 月 日 石 綿 の 使 用 の 有 無 及 び 石 綿 の 使 用 箇 所 の 説 明 が 必 要 記 録 が 存 在 しないことが 確 認 された 場 合 は その 照 会 をもって 調 査 義 務 を 果 たした ことになる

22 既 存 マンションの 取 引 時 における 管 理 情 報 提 供 の 現 状 ( 重 要 事 項 説 明 2) 重 要 事 項 説 明 のうち 管 理 にかかる 事 項 については 宅 建 業 者 が 管 理 組 合 ( 管 理 会 社 ) 等 から 情 報 を 得 て 作 成 している 一 般 的 には 管 理 組 合 と 管 理 会 社 とが 締 結 する 管 理 委 託 契 約 に 基 づき 宅 建 業 者 からの 依 頼 を 受 け 管 理 会 社 から 宅 建 業 者 に 情 報 提 供 している 買 主 重 要 事 項 説 明 宅 建 業 者 管 理 情 報 提 供 依 頼 情 報 提 供 2 管 理 会 社 管 理 委 託 契 約 1 管 理 組 合 売 却 依 頼 管 理 情 報 等 提 供 売 1 マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 ( 国 土 交 通 省 作 成 最 終 改 訂 平 成 21 年 10 月 ) 第 14 条 管 理 会 社 は 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 管 理 組 合 の 組 合 員 から 当 該 組 合 員 が 所 有 する 専 有 部 分 の 売 却 の 依 頼 を 受 け その 媒 介 の 業 務 のために 管 理 規 約 の 提 供 及 び 次 の 各 号 に 掲 げる 事 項 の 開 示 を 求 めてきたときは 管 理 組 合 に 代 わって 当 該 宅 地 建 物 取 引 業 者 に 対 し 管 理 規 約 の 写 しを 提 供 し 及 び 各 号 に 掲 げる 事 項 を 書 面 をもって 開 示 するものとする 1 当 該 組 合 員 の 負 担 に 係 る 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 等 の 月 額 並 びに 滞 納 があるときはその 金 額 2 管 理 組 合 の 修 繕 積 立 金 総 額 並 びに 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 等 に 滞 納 があるときはその 金 額 3 本 マンション( 専 有 部 分 を 除 く)の 修 繕 の 実 施 状 況 4 本 マンションの 石 綿 使 用 調 査 結 果 の 記 録 の 有 無 とその 内 容 5 本 マンションの 耐 震 診 断 の 記 録 の 有 無 とその 内 容 第 14 条 関 係 コメント( 抜 粋 ) 1 本 条 は 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 媒 介 等 の 業 務 のために 宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 に 定 める 事 項 について マンション 管 理 業 者 に 当 該 事 項 の 確 認 を 求 めてきた 場 合 の 対 応 を 定 めたものである 本 来 宅 地 建 物 取 引 業 者 への 管 理 規 約 等 の 提 供 開 示 は 管 理 組 合 又 は 売 主 たる 組 合 員 が 行 うべきであるため これらの 事 務 をマン ション 管 理 業 者 が 行 う 場 合 には 管 理 規 約 等 において その 根 拠 が 明 確 に 規 定 されていることが 望 ましい また マンション 管 理 業 者 が 提 供 開 示 できる 範 囲 は 原 則 として 管 理 委 託 契 約 書 に 定 める 範 囲 となる 一 般 的 にマンション 内 の 事 件 事 故 等 の 情 報 は 売 主 又 は 管 理 組 合 に 確 認 するよう 求 めるべきである 主 2 マンション 管 理 業 協 会 では 平 成 11 年 に 管 理 に 係 る 重 要 事 項 調 査 報 告 書 作 成 に 関 するガイドライン を 作 成 し 協 会 に 加 入 している 管 理 会 社 に 対 して 管 理 に 係 る 重 要 事 項 調 査 報 告 書 のひな 型 及 び 記 入 方 法 のガイドラインを 示 している なお 同 ガイドラインは 平 成 18 年 に 改 訂 版 を 発 行 し 現 在 協 会 において 不 動 産 流 通 経 営 協 会 からの 要 望 も 取 り 入 れ 改 訂 作 業 が 進 められている 21

23 既 存 マンションの 価 格 決 定 方 法 1 既 存 マンションの 売 出 価 格 は 売 主 の 希 望 価 格 と 宅 建 業 者 の 査 定 価 格 を 考 慮 して 決 定 される 宅 建 業 者 の 価 格 査 定 は 一 般 的 には 取 引 事 例 比 較 法 が 使 われることが 多 い また 重 要 事 項 説 明 のため の 調 査 の 前 に 価 格 査 定 が 行 われていることが 多 い ( 公 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 センターが 作 成 している 価 格 査 定 マニュアル では 査 定 項 目 の 中 にマン ションの 維 持 管 理 の 状 況 も 含 まれているが このマニュアルの 普 及 率 は 低 い 売 買 価 格 決 定 プロセスの 一 例 売 り 主 の 売 買 交 渉 希 望 価 格 売 り 出 し 宅 建 業 者 の 査 定 価 格 価 格 売 買 価 格 購 入 申 込 宅 建 業 者 の 意 見 価 格 買 い 主 の 希 望 価 格 ( 資 料 ) 不 動 産 近 代 化 流 通 センター 資 料 より 抜 粋 22

24 既 存 マンションの 価 格 決 定 方 法 2 宅 建 業 者 が 採 用 している 査 定 手 法 5.2% 12.1% 2.0% 80.7% 取 引 事 例 比 較 法 原 価 法 収 益 還 元 法 その 他 ( 資 料 ) 中 小 不 動 産 の 現 状 と 今 後 の 事 業 展 開 に 関 するアンケート(H23)/ 不 動 産 流 通 近 代 化 センター 取 引 事 例 比 較 法 対 象 物 件 の 近 隣 地 域 又 は 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 域 から 条 件 が 近 い 物 件 の 取 引 事 例 を 多 く 収 集 し これらに 係 る 取 引 価 格 に 必 要 に 応 じて 事 情 補 正 及 び 時 点 修 正 を 行 い かつ 地 域 要 因 の 比 較 及 び 個 別 的 要 因 の 比 較 を 行 って 求 められた 価 格 を 比 較 考 量 し 対 象 物 件 の 価 格 を 求 める 手 法 価 格 査 定 マニュアル (( 公 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 センター) 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 34 条 の2 第 2 項 により 宅 建 業 者 が 媒 介 価 額 についての 意 見 を 述 べる 際 には その 根 拠 を 示 さなければならない ( 公 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 センターでは 宅 建 業 者 が 査 定 価 格 を 示 す 際 の 根 拠 明 示 の 合 理 的 手 法 として 価 格 査 定 マニュアル を 策 定 既 存 マンションの 価 格 査 定 においては 適 切 な 事 例 マンションを 選 定 し 価 格 査 定 の 項 目 ( 経 過 年 数 交 通 の 便 住 戸 位 置 専 有 部 分 の 状 況 敷 地 の 状 況 共 用 部 分 の 状 況 維 持 管 理 の 状 況 )を 入 力 する ことにより 査 定 価 格 が 決 定 周 辺 事 例 や 売 出 価 格 を 参 考 に 自 社 で 推 定 公 示 価 格 路 線 価 等 公 的 評 価 を 参 考 に 自 社 で 推 定 宅 建 業 者 が 現 在 利 用 している 査 定 ツール( 複 数 回 答 ) 自 社 開 発 ソフト 他 社 開 発 ソフト 2.0% 4.4% 63.7% 86.2% 類 似 の 取 比 引 較 事 例 と 事 情 補 正 時 点 修 正 価 格 の 決 定 査 定 サービス 会 社 への 依 頼 近 代 化 センターの 価 格 査 定 マニュアル その 他 3.8% 3.4% 15.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ( 資 料 ) 中 小 不 動 産 の 現 状 と 今 後 の 事 業 展 開 に 関 するアンケート(H23)/ 不 動 産 流 通 近 代 化 センター 23

25 マンション 購 入 時 における 消 費 者 の 意 識 1 都 が 行 ったアンケート 調 査 によると 区 分 所 有 者 が 所 有 しているマンションの 購 入 時 に 重 視 した 事 項 は 立 地 販 売 価 格 住 居 の 間 取 り 方 角 の 順 に 高 くなっており 管 理 費 修 繕 積 立 金 の 額 や 維 持 管 理 に 対 しての 配 慮 等 の 管 理 に 関 する 事 項 はあまり 重 視 されていない マンションを 購 入 する 際 に 必 要 と 考 える 管 理 に 関 する 情 報 は 長 期 修 繕 計 画 が 最 も 多 く 次 いで 管 理 規 約 耐 震 性 能 の 順 となっている 販 売 価 格 購 入 時 に 重 視 した 事 項 21.1% 購 入 の 際 に 必 要 と 考 えるマンション 管 理 に 関 する 情 報 住 居 の 広 さ 6.7% 管 理 規 約 63.3% 住 居 の 間 取 り 方 角 建 物 のデザイン 等 立 地 2.7% 11.7% 40.6% 管 理 委 託 契 約 長 期 修 繕 計 画 39.9% 70.3% 街 並 み 住 環 境 7.2% 修 繕 積 立 金 算 出 根 拠 45.5% 住 生 活 の 利 便 性 4.6% 修 繕 履 歴 情 報 31.7% 他 の 居 住 者 の 属 性 施 工 会 社 0.3% 1.5% 防 災 対 策 44.5% 販 売 会 社 1.0% 耐 震 性 能 59.9% 管 理 会 社 0.5% 居 住 者 の 属 性 24.3% 維 持 管 理 に 対 する 配 慮 建 物 性 能 設 備 機 能 の 充 実 0.6% 0.9% 0.4% コミュニティの 形 成 状 況 マンションに 関 する 法 律 14.8% 23.0% 管 理 費 修 繕 積 立 金 0.2% その 他 0.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% ( 資 料 )マンション 施 策 に 関 する 検 討 調 査 (H22)/ 都 市 整 備 局 24

26 マンション 購 入 時 における 消 費 者 の 意 識 2 国 の 調 査 によれば 管 理 規 約 の 通 読 状 況 長 期 修 繕 計 画 の 確 認 状 況 維 持 管 理 に 対 する 考 慮 につ いて 購 入 時 期 別 にみると 購 入 時 期 が 新 しいほど 意 識 が 高 くなる 傾 向 となっている 管 理 規 約 の 通 読 状 況 長 期 修 繕 計 画 の 確 認 状 況 維 持 管 理 に 対 する 考 慮 昭 和 44 年 以 前 ~ 昭 和 49 年 ~ 昭 和 54 年 ~ 昭 和 59 年 昭 和 44 年 以 前 ~ 昭 和 49 年 ~ 昭 和 54 年 ~ 昭 和 59 年 昭 和 44 年 以 前 ~ 昭 和 49 年 ~ 昭 和 54 年 ~ 昭 和 59 年 ~ 平 成 元 年 ~ 平 成 6 年 ~ 平 成 11 年 ~ 平 成 16 年 ~ 平 成 21 年 平 成 22 年 以 降 不 明 ほとんど 読 んだ 大 まかに 読 んだ 軽 く 目 を 通 した 読 まなかった 管 理 規 約 がなかった 不 明 ~ 平 成 元 年 ~ 平 成 6 年 ~ 平 成 11 年 ~ 平 成 16 年 ~ 平 成 21 年 平 成 22 年 以 降 ~ 平 成 元 年 ~ 平 成 6 年 ~ 平 成 11 年 ~ 平 成 16 年 ~ 平 成 21 年 平 成 22 年 以 降 不 明 不 明 よく 確 認 した 大 まかに 確 認 した かなり 考 慮 した やや 考 慮 した ほとんど 確 認 していない 確 認 していない あまり 考 慮 しなかった 全 く 考 慮 しなかった 長 期 修 繕 計 画 がなかった 不 明 不 明 ( 資 料 )マンション 総 合 調 査 (H25)/ 国 土 交 通 省 25

27 26 マンション 管 理 情 報 公 開 についての 先 進 的 な 取 組 マンション 評 価 ナビ ( 株 式 会 社 風 2000( 平 成 12) 年 開 設 ) 目 的 マンションを 比 較 検 討 するためのモノサシ として 評 価 情 報 を 活 用 し 自 分 にふさわ しいマンション 選 びを 実 現 評 価 のポイントを 通 して マンションを 見 る 目 を 養 うことで 後 悔 しないマンション 選 びを 実 現 公 開 情 報 都 心 居 住 エリアのマンションについて 拠 点 性 住 環 境 居 住 性 維 持 保 全 の 視 点 か ら( 延 べ101 項 目 ) 一 級 建 築 士 などの 専 門 家 が 現 地 を 覆 面 調 査 または 取 材 して 評 価 し 一 定 の 水 準 をクリアした 主 に 総 戸 数 200 戸 以 上 の 優 良 なマンションをサイト 上 で 紹 介 京 都 マンションデータバンク ( 特 定 非 営 利 活 動 法 人 京 都 マンション 評 価 機 構 2011( 平 成 23) 年 ~) 目 的 マンションを 購 入 しようとしている 消 費 者 に 対 象 マンションの 管 理 状 況 について 他 のマン ションと 比 較 できるデータを 提 供 優 れたマンション 管 理 を 行 っている 管 理 組 合 に そのことを 広 くアピールできる 場 を 提 供 公 開 情 報 管 理 規 約 や 重 要 事 項 説 明 書 等 既 に 公 開 されて いるもの 入 手 しようとすれば 入 手 可 能 な 資 料 からマンションを 評 価 し 公 開 京 都 府 滋 賀 県 のマンション447 件 を 掲 載 (2014( 平 成 26) 年 7 月 現 在 ) 評 価 公 開 中 のマンション 479 件 (2014( 平 成 26) 年 7 月 現 在 )

<4D6963726F736F667420506F776572506F696E74202D2091E58B4B96CD8F43915589FC8F438169837D83938AC7835A8393835E815B8145899C90BC959492B7816A>

<4D6963726F736F667420506F776572506F696E74202D2091E58B4B96CD8F43915589FC8F438169837D83938AC7835A8393835E815B8145899C90BC959492B7816A> 大 規 模 修 繕 を 成 功 させる 5つのポイント 平 成 21 年 10 月 ( 財 ) マンション 管 理 センター 1 分 譲 マンションのストック 数 ( 平 成 20 年 末 推 計 ) 2 分 譲 マンションへの 永 住 意 識 ( 平 成 20 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 ) 3 管 理 組 合 が 行 う 維 持 管 理 に 関 する 業 務 1 長 期 修 繕

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