Q1 総 会 や 理 事 会 の 運 営 について 総 会 の 招 集 の 仕 方 について 教 えてください 専 有 部 分 を 賃 貸 している 不 在 区 分 所 有 者 から 総 会 招 集 に 関 するクレーム がきました 総 会 の 招 集 の 仕 方 や 留 意 点 を 教 えてくださ

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2 はじめに マンションは 都 市 の 土 地 利 用 の 高 度 化 や 職 住 近 接 の 利 便 性 向 上 住 空 間 の 有 効 活 用 を 背 景 に 都 市 部 を 中 心 とした 主 要 な 居 住 形 態 となっています 一 方 で 一 つの 建 物 を 多 くの 人 が 共 同 で 所 有 するマンションは 各 区 分 所 有 者 等 の 共 同 生 活 に 対 する 意 識 の 相 違 や 多 様 な 価 値 観 による 意 思 決 定 の 難 しさ 利 用 形 態 の 混 在 による 権 利 利 用 の 複 雑 さ 建 物 構 造 上 の 技 術 的 判 断 の 難 しさなど 建 物 を 管 理 していく 上 で 多 くの 課 題 があります 今 後 建 築 後 相 当 の 年 数 を 経 過 したマンションが 急 激 に 増 加 していくことが 見 込 まれていますが 適 切 な 修 繕 がなされないまま 放 置 されると 区 分 所 有 者 自 らの 居 住 環 境 や 周 辺 の 住 環 境 の 低 下 など の 問 題 を 引 き 起 こす 可 能 性 があることから マンションを 適 正 に 管 理 し その 価 値 をできる 限 り 維 持 し 快 適 な 居 住 環 境 を 確 保 していくことが 重 要 であります 本 書 は これまで 管 理 組 合 や 区 分 所 有 者 等 から 数 多 く 寄 せられた 質 問 や 相 談 を マンション 管 理 の 手 引 き の 別 冊 として Q&A 形 式 で 取 りまとめたものです マンション 管 理 に 携 わる 方 々が 管 理 組 合 の 円 滑 な 運 営 や 建 物 の 適 正 な 管 理 などに 取 り 組 まれる 上 で ご 参 考 いただければ 幸 いです INDEX 総 会 や 理 事 会 の 運 営 について マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 もくじ 総 会 招 集 の 注 意 点 4 Q1. 総 会 の 招 集 の 仕 方 について 教 えてください 代 理 人 の 資 格 5 Q2. 総 会 で 議 決 権 を 行 使 するにあたって 賃 借 人 を 代 理 人 としてもよいですか? 委 任 と 総 会 の 成 立 5 Q3. 議 長 委 任 や 代 理 人 委 任 が 半 数 以 上 を 占 める 総 会 は 成 立 していると 言 えるのですか? 法 人 が 理 事 になる 場 合 6 Q4. 区 分 所 有 者 である 法 人 が 理 事 になることはできるのですか? 賃 借 人 の 権 利 6 Q5. 賃 借 人 は 管 理 費 の 値 上 げに 反 対 できますか? 理 事 の 代 理 出 席 の 可 否 7 Q6. 理 事 会 の 運 営 に 際 して 家 族 の 代 理 出 席 は 可 能 ですか? 議 事 録 の 作 成 7 Q7. 定 時 総 会 と 近 々 開 催 予 定 の 臨 時 総 会 の 議 事 録 をあわせて 作 成 するといわれましたが 問 題 はないのですか? 管 理 組 合 の 運 営 について 大 規 模 修 繕 工 事 の 決 議 要 件 8 Q8. 大 規 模 修 繕 工 事 にあたって 改 正 区 分 所 有 法 第 17 条 と 当 マンションの 規 約 ( 旧 標 準 管 理 規 約 による)の 採 決 方 法 は どちらを 優 先 させればよいですか? 建 替 え 決 議 の 要 件 8 Q9. 総 会 における 建 替 え 決 議 の 要 件 を 教 えてください 組 合 員 による 臨 時 総 会 招 集 請 求 の 手 続 き 9 Q10. 大 規 模 修 繕 工 事 が 理 事 長 と 施 工 業 者 だけで 進 められ 契 約 状 況 等 の 公 開 を 求 めても 拒 絶 されました 臨 時 総 会 で 公 開 を 求 めたいのですが 臨 時 総 会 の 開 き 方 等 対 応 について 教 えてください 管 理 会 社 への 業 務 委 託 の 手 続 き 等 9 Q11. 管 理 会 社 に 業 務 委 託 する 場 合 の 手 続 きと 注 意 することを 教 えてください 管 理 費 の 節 約 10 Q12. 管 理 費 を 節 約 する 方 法 を 教 えてください 管 理 組 合 財 産 の 保 全 11 Q13. 管 理 組 合 の 財 産 を 守 るにはどうしたらよいですか? 滞 納 管 理 費 と 遅 延 損 害 金 の 回 収 11 Q14. 前 区 分 所 有 者 の 滞 納 管 理 費 と 遅 延 損 害 金 を 競 売 で 新 区 分 所 有 者 となった 人 に 請 求 できるのでしょうか? 前 区 分 所 有 者 の 管 理 費 等 滞 納 への 対 応 12 Q15. 前 区 分 所 有 者 が 滞 納 した 管 理 費 等 を 支 払 った 場 合 その 額 を 前 区 分 所 有 者 に 請 求 することができますか? 駐 車 場 の 増 設 12 Q16. 駐 車 場 増 設 の 決 議 要 件 を 教 えて 下 さい 駐 車 場 専 用 使 用 権 の 譲 渡 13 Q17. 駐 車 場 の 専 用 使 用 権 を 譲 渡 することができますか? 共 用 部 分 の 工 事 13 Q18. 共 用 部 分 の 工 事 を 行 う 場 合 の 決 議 要 件 を 教 えてください 銀 行 変 更 の 手 続 き 等 14 Q19. 銀 行 を 変 更 したいのですが 理 事 長 の 一 存 で 変 更 してもよいのですか? 建 物 の 保 全 と 管 理 について 共 用 部 分 の 登 記 等 14 Q20. 登 記 簿 上 の 敷 地 権 とは 何 ですか? 又 分 譲 業 者 から 譲 り 受 けた 管 理 人 室 を 集 会 室 として 利 用 したいのですが 共 用 部 分 になるのでしょうか? 専 用 庭 及 びルーフバルコニーの 使 用 15 Q21. 専 用 庭 及 びルーフバルコニーの 使 用 は どの 程 度 認 められるのですか? 駐 車 場 使 用 料 の 取 扱 16 Q22. 駐 車 場 使 用 料 は 管 理 費 修 繕 積 立 金 のどちらになるのでしょうか? 管 理 費 不 足 への 対 応 16 Q23. 管 理 費 の 不 足 を 修 繕 積 立 金 でまかなうことはできますか? 専 有 部 分 のリフォーム 16 Q24. 専 有 部 分 でリフォーム 工 事 を 行 う 際 の 注 意 点 は? 共 用 部 分 の 不 具 合 等 への 対 応 17 Q25. 入 居 後 に 判 明 した 共 用 部 分 の 不 具 合 等 にはどのように 対 応 すべきですか? 店 舗 部 分 への 対 応 17 Q26. マンションの1 階 にある 店 舗 の 古 くなった 看 板 は 管 理 組 合 が 交 換 しなければならないのですか? トラブルや 生 活 マナー 等 への 対 応 について 漏 水 事 故 への 対 応 18 Q27. 設 備 老 朽 化 による 漏 水 の 責 任 と 負 担 は 誰 が 負 うのですか? 上 階 からの 騒 音 対 策 18 Q28. 上 階 の 騒 音 がとても 気 になりますが どのような 対 策 が 考 えられますか? 共 用 部 分 の 騒 音 対 策 19 Q29. 機 械 室 ( 共 用 部 分 )から 騒 音 がします 遮 音 性 能 が 悪 いのだと 思 いますが どのような 対 応 をすべきでしょうか? ペット 問 題 19 Q30. ペットのトラブルはどのように 解 決 したらよいですか? 2 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 3

3 Q1 総 会 や 理 事 会 の 運 営 について 総 会 の 招 集 の 仕 方 について 教 えてください 専 有 部 分 を 賃 貸 している 不 在 区 分 所 有 者 から 総 会 招 集 に 関 するクレーム がきました 総 会 の 招 集 の 仕 方 や 留 意 点 を 教 えてください A1 総 会 通 知 は 日 時 場 所 目 的 ( 総 会 議 題 特 別 決 議 は 議 案 の 要 領 )を 示 し 会 議 日 の2 週 間 前 ( 建 替 え 決 議 の 場 合 は2ヶ 月 前 )に 区 分 所 有 者 に 発 します 総 会 では 予 め 通 知 した 事 項 し か 決 議 できない 旨 及 び 議 決 権 の 行 使 方 法 ( 書 面 又 は 代 理 人 )も 併 せて 通 知 しましょう [ 解 説 ] 集 会 ( 以 下 全 回 答 項 目 をにおいて 標 準 管 理 規 約 に 規 定 する 総 会 と 表 記 します )は 管 理 者 が 招 集 しなければなりません( 区 分 所 有 法 第 34 条 1 項 ) 総 会 の 招 集 については 区 分 所 有 法 第 条 により 行 い 規 約 で 別 段 の 定 めをすることも 認 められていま す 総 会 の 招 集 通 知 は 会 日 より 少 なくとも1 週 間 前 に 発 するものとされています( 区 分 所 有 法 第 35 条 1 項 ) ま たこの 期 間 は 規 約 で 伸 縮 することができます( 同 項 但 し 書 き) 標 準 管 理 規 約 では 組 合 員 が 会 議 の 目 的 を 事 前 に 熟 慮 できるよう 大 事 をとって 会 議 を 開 く 日 の2 週 間 前 ( 会 議 の 目 的 が 建 替 え 決 議 であるときは2ヶ 月 前 )ま でに 会 議 の 日 時 場 所 及 び 目 的 ( 総 会 議 題 及 び 特 別 決 議 事 項 については 議 案 の 要 領 等 )を 示 して 組 合 員 に 通 知 を 発 するようにしています( 標 準 管 理 規 約 第 43 条 1 項 ) 特 に 注 意 が 必 要 なことは 1 総 会 を 開 く 日 の2 週 間 前 とは 通 知 を 発 する 日 と 会 議 の 開 催 日 の 間 に2 週 間 を 置 くこと 2 総 会 における 決 議 は 予 め 通 知 した 事 項 のみしか 決 議 することができないこと( 規 約 で 別 段 の 定 めが ある 場 合 を 除 く 区 分 所 有 法 第 37 条 標 準 管 理 規 約 第 47 条 9 項 ) 3 議 決 権 は 書 面 又 は 代 理 人 によって 行 使 できること( 区 分 所 有 法 第 39 条 2 項 標 準 管 理 規 約 第 46 条 4 項 ) 4 議 題 及 び 議 案 の 要 領 を 欠 いた 決 議 の 効 力 が 無 効 とされた 判 決 もあること 等 を 考 慮 した 通 知 文 の 作 成 及 び 手 続 きを 行 うことです 開 催 通 知 先 は 組 合 員 が 届 け 出 た 住 所 届 け 出 がない 場 合 は 専 有 部 分 の 所 在 地 です [ 解 説 ] 通 知 先 は 管 理 組 合 に 対 し 組 合 員 が 届 出 をした 先 に その 届 出 のない 組 合 員 には 対 象 物 件 内 の 専 有 部 分 の 所 在 地 あてに 発 するものとされています 又 専 有 部 分 が 数 人 の 共 有 に 属 する 場 合 には 原 則 議 決 権 行 使 者 とします 又 マンション 内 に 居 住 する 組 合 員 及 び 届 出 のない 組 合 員 に 対 しては 規 約 で 定 めるこ とにより その 内 容 を 所 定 の 掲 示 場 所 に 掲 示 することもできます 通 知 の 方 法 は 掲 示 による 場 合 のほかは 区 分 所 有 法 には 特 に 規 定 はありませんが 一 般 的 に 電 話 戸 別 訪 問 郵 便 等 により 行 われています 不 在 区 分 所 有 者 については 上 記 のうちから 確 実 に 通 知 が 届 く 方 法 を 選 択 して 下 さい ( 区 分 所 有 法 第 35 条 標 準 管 理 規 約 第 43 条 ) ( ) Q2 A2 総 会 で 議 決 権 を 行 使 するにあたって 賃 借 人 を 代 理 人 としてもよいですか? 私 は 区 分 所 有 者 ですが 借 家 として 貸 しており また 県 外 に 居 住 してい るため 総 会 に 出 席 できません 代 理 人 を 立 てたいのですが 賃 借 人 を 代 理 人 に 立 ててよいでしょうか 又 代 理 人 はどの 範 囲 まで 認 められますか 賃 借 人 を 代 理 人 とすることは 可 能 です 代 理 人 に 関 する 法 律 上 の 規 定 はありませんが 規 約 で 制 限 されていることがありますので 確 認 してください [ 解 説 ] 代 理 人 の 資 格 や 範 囲 については 区 分 所 有 法 上 は 制 限 がありません しかし 規 約 で 一 定 の 者 に 制 限 を 加 えている 場 合 もあります 標 準 管 理 規 約 においては 平 成 23 年 の 改 正 により 代 理 人 の 範 囲 の 記 述 が 削 除 されましたが 改 正 前 においても 代 理 人 の 範 囲 の 一 つに 組 合 員 の 住 戸 を 借 り 受 けた 者 を 規 定 してい たことから 賃 借 人 を 代 理 人 に 立 てることは 問 題 ありません この 場 合 規 約 で 理 事 長 へ 委 任 状 の 提 出 を 条 件 としているのが 一 般 的 です( 標 準 管 理 規 約 第 46 条 5 項 ) 賃 借 人 に 代 理 権 があるかどうか 規 約 を 確 認 してみてください なお 標 準 管 理 規 約 では 代 理 人 は 組 合 員 の 意 思 が 総 会 に 適 切 に 反 映 されるよう 区 分 所 有 者 の 立 場 から 利 害 関 係 が 一 致 すると 考 えられる 者 に 限 定 することが 望 ましいとされています( 標 準 管 理 規 約 コメント 第 46 条 関 係 ) 区 分 所 有 者 が 議 決 権 を 行 使 するのが 原 則 ですが 書 面 や 代 理 人 による 議 決 権 行 使 も 可 能 です [ 解 説 ] 総 会 には 区 分 所 有 者 が 出 席 して 議 決 権 を 行 使 するのが 原 則 ですが 質 問 者 のように 遠 方 にお 住 ま いの 方 やマンションに 居 住 していても 総 会 当 日 都 合 が 悪 くて 出 席 できない 区 分 所 有 者 等 には 書 面 ( 議 決 権 行 使 書 ) 又 は 代 理 人 により 議 決 権 を 行 使 することが 認 められています( 区 分 所 有 法 第 39 条 2 項 標 準 管 理 規 約 第 46 条 4 項 ) Q3 A3 議 長 委 任 や 代 理 人 委 任 が 半 数 以 上 を 占 める 総 会 は 成 立 していると 言 えるのですか? 私 のマンションの 総 会 では 議 長 委 任 や 他 の 組 合 員 への 代 理 委 任 が 多 く 実 際 の 組 合 員 は 非 常 に 少 ない 状 況 の 下 で 議 案 が 決 議 されています 委 任 が 半 数 を 超 えているような 総 会 の 決 議 は 有 効 なのでしょうか 又 代 理 人 が 引 き 受 けられる 員 数 に 制 限 はないのでしょうか 規 約 に 制 限 規 定 がない 限 り 委 任 状 を 含 めた 人 数 で 総 会 は 有 効 に 成 立 し 引 き 受 けられる 代 理 人 の 員 数 に 制 限 はありません ただし 委 任 状 が 多 いのは 好 ましくないことから 議 題 ご とに 賛 否 記 載 の 議 決 権 行 使 書 及 び 代 理 人 委 任 をお 勧 めします [ 解 説 ] 総 会 の 議 決 権 は 書 面 又 は 代 理 人 によって 行 使 することができます( 区 分 所 有 法 第 39 条 2 項 標 準 管 理 規 約 第 46 条 4 項 ) 又 書 面 又 は 代 理 人 によって 議 決 権 を 行 使 する 者 は 規 約 で 定 めれば 出 席 組 合 員 と みなされます( 標 準 管 理 規 約 第 47 条 5 項 ) 従 って 規 約 に 制 限 規 定 がない 限 り 普 通 決 議 及 び 特 別 決 議 に 関 す る 総 会 決 議 は 委 任 状 を 含 めた 人 数 で 有 効 に 成 立 します ただし あまりに 委 任 状 が 多 いのは 好 ましいこと ではありません マンション 管 理 標 準 指 針 では 少 なくとも 半 数 程 度 の 区 分 所 有 者 が 実 際 に 出 席 しているこ とを 望 ましい 対 応 としています 広 報 活 動 や 事 前 の 議 題 説 明 会 等 を 通 じて 出 席 を 啓 発 するほか 議 題 ごと の 賛 否 を 記 した 議 決 権 行 使 書 及 び 代 理 人 委 任 としてみてはいかがでしょう 4 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 5

4 A4 区 分 所 有 者 である 法 人 が 理 事 になることはできるのですか? Q4 私 の 事 務 所 は 区 分 所 有 者 として 法 人 で 入 居 していますが 理 事 になる ことはできますか 又 理 事 に 選 任 された 場 合 は 法 人 代 表 者 の 委 任 状 が 必 要 でしょうか 管 理 組 合 法 人 の 場 合 は 法 人 名 義 では 理 事 になることはできません 法 人 格 を 有 しない 管 理 組 合 の 場 合 は 法 人 が 役 員 になるには 規 約 や 細 則 で 被 選 任 資 格 を 定 め ておく 必 要 があるでしょう [ 解 説 ] 管 理 組 合 の 理 事 に 関 する 定 めは 管 理 組 合 法 人 の 場 合 と 法 人 格 を 有 しない 管 理 組 合 とでは 異 なり ます 管 理 組 合 法 人 の 場 合 必 ず 法 人 を 代 表 する 理 事 を 置 かなければなりません 観 念 的 な 存 在 である 法 人 自 体 は 行 為 をすることができないので 理 事 が 法 人 を 代 表 して 事 務 を 執 行 することになります 理 事 は 規 約 に 定 めるか 又 は 総 会 の 決 議 で 選 任 されます( 区 分 所 有 法 第 49 条 項 ) 理 事 の 資 格 については 区 分 所 有 法 上 の 規 定 はなく イ) 区 分 所 有 者 ロ) 区 分 所 有 者 以 外 の 者 でもかまいません しかし 自 然 人 に 限 ら れるため( 民 法 第 52 条 ) 法 人 を 理 事 にすることはできないとされています 法 人 格 を 有 しない 管 理 組 合 の 場 合 区 分 所 有 法 では 管 理 者 に 関 する 規 定 はありますが 理 事 に 関 する 規 定 はありません 又 管 理 者 の 資 格 については 規 定 がないため 法 人 も 管 理 者 になることができると 解 され ています 管 理 組 合 の 役 員 に 関 する 事 項 は 規 約 で 定 めることができ( 区 分 所 有 法 第 30 条 1 項 ) 標 準 管 理 規 約 では 理 事 及 び 監 事 は 組 合 員 のうちから 総 会 で 選 任 する と 規 定 されています 法 人 が 区 分 所 有 す る 専 有 部 分 があるマンションにおいて 法 人 関 係 者 が 役 員 になる 場 合 には 管 理 組 合 役 員 の 任 務 に 当 たるこ とを 当 該 法 人 の 職 務 命 令 として 受 けた 者 に 限 定 する 等 予 め 規 約 や 細 則 に 定 めておくことが 望 ましいとされ ています ( 標 準 管 理 規 約 第 35 条 同 条 関 係 コメント) Q5 A5 賃 借 人 は 管 理 費 の 値 上 げに 反 対 できますか? 家 賃 と 管 理 費 を 支 払 ってマンションを 借 りています 管 理 費 が 値 上 げさ れると 聞 きましたが マンションの 賃 借 人 には 管 理 費 の 値 上 げに 反 対 す る 権 利 はありますか 管 理 費 の 負 担 義 務 者 は 区 分 所 有 者 であるため 賃 借 人 は 管 理 費 の 値 上 げに 反 対 することはできません [ 解 説 ] 区 分 所 有 者 の 承 諾 を 得 て 専 有 部 分 を 占 有 する 者 ( 賃 借 人 など)は 会 議 の 目 的 たる 事 項 につき 利 害 関 係 を 有 する 場 合 には 総 会 に 出 席 して 意 見 を 述 べることができます( 区 分 所 有 法 第 44 条 1 項 ) ここでいう 利 害 関 係 とは 一 般 的 に 占 有 者 が 直 接 の 義 務 を 負 うことになる 建 物 又 はその 敷 地 もしくは 付 属 施 設 の 使 用 方 法 ( 区 分 所 有 法 第 46 条 2 項 )に 関 して 総 会 の 決 議 をする 場 合 を 言 います 管 理 費 等 の 値 上 げの 検 討 は この 利 害 関 係 とはなりません なぜなら 区 分 所 有 法 上 共 用 部 分 の 負 担 に 任 ずるのは 区 分 所 有 者 ( 区 分 所 有 法 第 19 条 )であり たとえ 実 際 に 賃 借 人 が 管 理 費 を 支 払 っていたと しても 法 律 上 の 責 任 は 区 分 所 有 者 にあり 賃 借 人 は 管 理 費 支 払 いの 義 務 者 ではないからです 確 かに 賃 借 人 など 占 有 者 は 管 理 費 等 の 増 額 の 決 議 によって 賃 料 が 増 額 する 影 響 を 受 ける 可 能 性 はあります が それは 間 接 的 な 影 響 に 過 ぎず 利 害 関 係 を 有 する 場 合 には 当 たりません 従 って マンションの 賃 借 人 は 管 理 費 の 値 上 げに 反 対 することはできません Q6 A6 理 事 会 の 運 営 に 際 して 家 族 の 代 理 出 席 は 可 能 ですか? 私 のマンションの 理 事 会 メンバーは 10 名 ですが 欠 席 が 多 く なかなか 理 事 会 が 成 立 しません 所 有 者 本 人 が 忙 しい 時 は 家 族 が 理 事 会 へ 代 理 出 席 す ることも 可 能 ですか 理 事 の 代 理 を 安 易 に 認 めるべきではありませんが 代 理 を 認 めないと 理 事 会 の 運 営 に 支 障 がある 場 合 は 規 約 で 代 理 出 席 を 認 める 規 定 を 設 けることも 可 能 です [ 解 説 ] 理 事 は 総 会 で 決 議 され 選 任 されることから 理 事 の 代 理 を 安 易 に 認 めることは 好 ましくありません 総 会 で 選 任 されていない 人 に 理 事 の 仕 事 をしてもらうことになるからです ただし 理 事 の 代 理 を 認 めないと 理 事 会 が 毎 回 成 立 困 難 などという 特 別 の 事 情 がある 場 合 は 規 約 にて 理 事 の 代 理 出 席 を 認 めることを 規 定 すれば 理 事 の 代 理 出 席 は 可 能 になります ( 標 準 管 理 規 約 のコメントに 理 事 に 事 故 があり 理 事 会 に 出 席 できない 場 合 は その 配 偶 者 又 は 1 親 等 の 親 族 に 限 り 代 理 出 席 を 認 める 旨 を 規 約 に 定 めることもできる とあります ( 標 準 管 理 規 約 コメント 第 53 条 関 係 )) Q7 A7 定 時 総 会 と 近 々 開 催 予 定 の 臨 時 総 会 の 議 事 録 をあわせて 作 成 するといわれましたが 問 題 はないのですか? 先 月 末 に 行 われた 定 時 総 会 で 決 算 書 の 収 入 と 支 出 が 合 わない 不 備 があ り 質 問 したところ 管 理 会 社 と 理 事 長 が 近 日 中 に 臨 時 総 会 を 開 き 改 めて 決 算 の 承 認 を 求 めることとなりました しかし 三 週 間 たっても 議 事 録 の 配 布 がありません 管 理 会 社 に 問 い 合 わせると 臨 時 総 会 の 日 程 を 調 整 中 でもう 少 し 待 ってほしい 議 事 録 は 今 回 の 臨 時 総 会 と 定 時 総 会 とを あわせて 作 成 するので 今 配 布 する 必 要 はない といわれました これで 問 題 はないのでしょうか 議 事 録 はできるだけ 速 やかに 作 成 する 必 要 があります 又 複 数 回 の 総 会 の 議 事 録 をあわせて 作 成 することはできません [ 解 説 ] 上 記 の 質 問 では 規 約 で 総 会 の 議 事 録 の 作 成 時 期 について 規 定 しているかどうかわかりません が 仮 に 作 成 時 期 ( 期 限 )を 規 定 しているのであれば その 規 定 にもとづいて 規 約 に 抵 触 しているかどうか を 判 断 することになります 作 成 時 期 を 規 定 していなくても 総 会 の 議 事 録 は 速 やかに 作 成 することが 必 要 です そして 総 会 議 事 録 の 作 成 を 怠 った 場 合 は 区 分 所 有 法 第 71 条 1 項 3 号 に 違 反 していることとなり 議 長 は 20 万 円 以 下 の 過 料 処 分 となります 又 議 事 録 の 虚 偽 記 載 も 同 様 の 処 分 となります さらに 定 時 総 会 と 臨 時 総 会 の 二 つの 総 会 の 議 事 録 を 同 一 にすることは 許 されず 各 々の 総 会 の 議 事 録 を 別 々に 作 成 する 必 要 があります 6 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 7

5 Q8 A8 管 理 組 合 の 運 営 について 大 規 模 修 繕 工 事 にあたって 改 正 区 分 所 有 法 第 17 条 と 当 マンションの 規 約 ( 旧 標 準 管 理 規 約 による)の 採 決 方 法 は どちらを 優 先 させればよいですか? 私 どもの 管 理 組 合 では 平 成 14 年 12 月 に 区 分 所 有 法 が 改 正 された 後 も 規 約 は 改 正 せず 今 日 に 至 っています 今 回 多 額 の 費 用 を 要 する 大 規 模 修 繕 工 事 を 通 常 総 会 に 提 議 しますが 採 決 方 法 は 区 分 所 有 法 の 過 半 数 とす るべきか 規 約 の3/4 以 上 とするべきか 判 断 できずに 困 っています ど ちらで 採 決 すればよいでしょうか 改 良 を 目 的 とし かつ 著 しく 多 額 の 費 用 を 伴 う 共 用 部 分 等 の 変 更 は 特 別 決 議 でしたが 平 成 14 年 の 区 分 所 有 法 改 正 により 形 状 又 は 効 用 の 著 しい 変 更 を 伴 わない 共 用 部 分 等 の 変 更 は 普 通 決 議 ( 過 半 数 )により 決 することができるようになりました 規 約 改 正 を 早 急 に 検 討 してください [ 解 説 ] 従 来 共 用 部 分 の 変 更 ( 改 良 を 目 的 とし かつ 著 しく 多 額 の 費 用 を 要 しないものを 除 く)は 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の 各 3/4 以 上 の 多 数 による 総 会 決 議 ( 以 下 特 別 決 議 という )で 決 するものとされ 著 しく 多 額 の 費 用 を 要 する 大 規 模 修 繕 工 事 は 特 別 決 議 とされていました( 旧 区 分 所 有 法 第 17 条 1 項 ) しかし 平 成 14 年 の 改 正 で 費 用 の 多 寡 が 決 議 要 件 から 外 され 特 別 決 議 の 対 象 となる 共 用 部 分 の 変 更 が その 形 状 又 は 効 用 の 著 しい 変 更 を 伴 うものに 改 正 されたことにより( 改 正 区 分 所 有 法 第 17 条 1 項 ) 形 状 又 は 効 用 の 著 しい 変 更 を 伴 わない 大 規 模 修 繕 工 事 は 普 通 決 議 ( 過 半 数 )で 実 施 できるようになりました 一 方 共 用 部 分 の 管 理 に 関 する 事 項 は 総 会 の 決 議 で 決 することとし 規 約 で 別 段 の 定 めをすることを 妨 げない( 区 分 所 有 法 第 18 条 2 項 )とされています 規 約 変 更 がなされていないマンションで 旧 標 準 管 理 規 約 第 45 条 3 項 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 変 更 ( 改 良 を 目 的 とし かつ 著 しく 多 額 の 費 用 を 要 しないものを 除 く) の 規 約 の 効 力 が 維 持 されるとして 大 規 模 修 繕 工 事 を 特 別 決 議 で 決 することは 法 改 正 の 趣 旨 から 疑 問 とされ 規 約 の 見 直 しを 図 り 普 通 決 議 で 実 施 することが 妥 当 と 考 えられます 早 急 に 規 約 改 正 の 検 討 をお 勧 めします Q9 A9 総 会 における 建 替 え 決 議 の 要 件 を 教 えてください 総 会 における 建 替 え 決 議 の 要 件 は 区 分 所 有 者 数 によるのか 議 決 権 数 に よるのか 又 はその 両 方 を 満 足 しなければならないのか 教 えてください 建 替 え 決 議 は 区 分 所 有 者 数 と 議 決 権 数 の 両 方 とも4/5 以 上 が 必 要 です [ 解 説 ] 建 物 の 建 替 え 決 議 に 関 しては 総 会 において 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の 各 4/5 以 上 の 多 数 で 建 物 を 取 り 壊 し かつ 当 該 建 物 の 敷 地 もしくはその 一 部 の 土 地 又 は 当 該 建 物 の 敷 地 の 全 部 もしくは 一 部 を 含 む 土 地 に 新 たに 建 物 を 建 築 する 旨 の 決 議 をすることができる と 定 められています( 区 分 所 有 法 第 62 条 1 項 ) 従 って 総 会 決 議 は 建 替 えの 重 要 性 に 鑑 み 区 分 所 有 者 数 議 決 権 数 ともに4/5 以 上 を 必 要 としています 又 各 区 分 所 有 者 の 議 決 権 数 については 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 による 算 出 の 他 に 規 約 で 別 段 の 定 めをすることを 妨 げない と 規 定 されています( 区 分 所 有 法 第 14 条 ) 管 理 組 合 の 総 会 運 営 手 続 き 上 の 煩 雑 を 避 けるため 各 住 戸 の 面 積 があまり 異 ならない 場 合 には 住 戸 1 戸 につき 各 1 個 を 定 めている 規 約 もある ため 規 約 に 従 って 建 替 え 決 議 を 行 う 必 要 があります 8 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 9 Q10 A10 大 規 模 修 繕 工 事 が 理 事 長 と 施 工 業 者 だけで 進 められ 契 約 状 況 等 の 公 開 を 求 めても 拒 絶 されました 臨 時 総 会 で 公 開 を 求 めたい のですが 臨 時 総 会 の 開 き 方 等 対 応 について 教 えてください 大 規 模 修 繕 工 事 が 理 事 長 と 施 工 業 者 だけで 進 められ 契 約 等 の 透 明 性 公 平 性 を 追 求 しても 全 国 大 手 の 施 工 業 者 だから 任 せておけば 心 配 いら ない と 議 題 にもしない 状 況 です このような 場 合 の 対 応 ( 理 事 長 の 責 任 組 合 員 の 責 任 臨 時 総 会 の 開 催 等 )について 教 えてください 又 規 約 で は 組 合 員 の 総 会 招 集 権 は 組 合 員 が 組 合 員 総 数 の1/4 以 上 及 び 議 決 権 の 1/4 以 上 の 同 意 を 得 る 旨 規 定 されています この 定 数 は 各 1/5 以 上 ではだめでしょうか 臨 時 総 会 は 理 事 長 が 必 要 に 応 じて 招 集 します 理 事 長 が 招 集 しない 場 合 は 組 合 員 が 組 合 員 総 数 の1/5 以 上 及 び 議 決 権 総 数 の1/5 以 上 の 組 合 員 の 同 意 を 得 て 臨 時 総 会 を 招 集 することができます [ 解 説 ] 理 事 長 は 管 理 組 合 を 代 表 してその 職 務 を 統 括 し 規 約 使 用 細 則 その 他 細 則 や 総 会 理 事 会 の 決 議 で 理 事 長 の 職 務 として 定 められた 事 項 等 を 遂 行 するとされています 又 理 事 長 は 区 分 所 有 法 に 定 める 管 理 者 とすると 明 記 されています( 標 準 管 理 規 約 第 38 条 ) 大 規 模 修 繕 工 事 が 理 事 長 と 施 工 業 者 だけで 進 められているのは 非 常 に 問 題 です 施 工 業 者 との 馴 れ 合 い 理 事 会 無 視 等 の 弊 害 となる 恐 れがあります 大 規 模 修 繕 計 画 の 作 成 施 工 方 式 資 金 計 画 ( 修 繕 積 立 金 の 取 り 崩 し 借 入 金 ) 等 は 理 事 会 総 会 の 決 議 を 要 する 重 要 な 事 項 です その 執 行 は 透 明 性 公 平 性 が 求 められ るものです 又 生 活 しながら 工 事 を 行 うことから 当 事 者 である 組 合 員 には 総 会 決 議 ( 普 通 決 議 )や 工 事 実 施 中 の 協 力 等 が 求 められます このように 重 要 な 大 規 模 修 繕 工 事 について 臨 時 総 会 で 情 報 公 開 を 求 め るのは 有 効 な 手 段 と 考 えられます 組 合 員 の 総 会 招 集 権 は 組 合 員 が 組 合 員 総 数 の1/5 以 上 及 び 議 決 権 総 数 の1/5 以 上 に 当 たる 組 合 員 の 同 意 を 得 て 理 事 長 に 対 して 会 議 の 目 的 を 示 して 総 会 の 招 集 を 請 求 することができます 又 理 事 長 が 臨 時 総 会 の 招 集 を 拒 否 した 場 合 その 招 集 を 請 求 した 組 合 員 が 臨 時 総 会 を 招 集 することができます ただし この 定 数 は 規 約 で 減 ずることはできますが 各 定 数 を1/4に 増 加 することはできません 早 急 な 規 約 改 正 をお 勧 めします( 区 分 所 有 法 第 34 条 3 4 項 標 準 管 理 規 約 第 44 条 ) Q 11 A 11 管 理 会 社 に 業 務 委 託 する 場 合 の 手 続 きと 注 意 することを 教 えてください マンションが 出 来 てから 20 年 間 自 主 管 理 してきました 居 住 者 の 高 齢 化 が 進 み マンションの 管 理 に 負 担 を 感 じるようになり 今 年 の 総 会 で 管 理 会 社 に 委 託 したらどうかという 話 が 出 ました 自 主 管 理 から 管 理 会 社 へ 業 務 委 託 する 場 合 の 手 続 きと 注 意 すべきことについて 教 えてください まずは 管 理 業 務 のうち 委 託 した 方 がよい 項 目 を 洗 い 出 しましょう そして 複 数 業 者 の 見 積 りや 業 務 能 力 等 を 比 較 するなど 委 託 先 を 吟 味 し 決 定 しましょう [ 解 説 ] マンションの 居 住 者 の 高 齢 化 の 進 展 とともに 自 主 管 理 の 限 界 があらわれてきたようですが 最 初 から 一 括 委 託 するのではなく まずは 現 状 の 自 主 管 理 の 内 容 を 再 確 認 し 個 別 に 委 託 すべき 項 目 か 引 き 続 き 自 主 管 理 する 項 目 かを 見 極 めることが 必 要 です

6 そして 委 託 する 業 務 内 容 を 明 確 にした 上 で 複 数 の 管 理 会 社 から 相 見 積 りを 取 りましょう さらに 区 分 所 有 者 全 員 もしくは 理 事 会 に 対 して 各 管 理 会 社 から 説 明 を 行 ってもらい 管 理 会 社 の 規 模 マンション 管 理 の 業 績 や 業 務 に 対 する 姿 勢 業 務 遂 行 能 力 等 をよく 吟 味 した 上 で 委 託 する 管 理 会 社 を 選 択 する 必 要 があり ます Q12 A12 管 理 費 を 節 約 する 方 法 を 教 えてください 最 近 景 気 も 悪 く 月 々の 管 理 費 等 の 支 払 いが 区 分 所 有 者 の 負 担 になって きています 支 出 を 出 来 るだけ 節 約 して これ 以 上 の 管 理 費 等 の 増 額 を 避 け 区 分 所 有 者 の 負 担 を 軽 減 していきたいと 思 っています 管 理 費 等 の 節 約 にはどんな 方 法 があるでしょうか 管 理 委 託 料 で 一 括 支 払 いしている 項 目 についても 支 出 項 目 を 細 かくチェック 検 討 し 値 引 き 交 渉 をします 又 入 るべきお 金 が 確 実 に 入 ってきているかも 忘 れずに 確 認 します [ 解 説 ] 管 理 費 等 の 節 約 は 大 切 です ただ 区 分 所 有 者 の 負 担 を 軽 減 するという 目 的 であれば 支 出 の 削 減 だ けでなく 当 然 管 理 組 合 の 収 入 となるべき 金 額 が 計 上 されているか 出 とともに 入 も 確 認 すべきです 支 出 の 削 減 のチェックポイントとしては 1 まず 管 理 委 託 料 の 内 訳 を 確 認 してみましょう 管 理 会 社 との 契 約 書 の 中 に 管 理 委 託 料 の 内 訳 があります その 中 で 管 理 会 社 が 下 請 け 業 者 へ 委 託 して いる 業 務 は 管 理 組 合 が 直 接 発 注 すると 安 くなる 項 目 があります もちろん 管 理 会 社 のスケールメリッ トが 作 用 する 場 合 もありますので 個 々の 項 目 について 下 請 け 業 者 にも 見 積 りを 出 してもらい 値 下 げ 交 渉 を 行 ってみましょう 2 管 理 組 合 が 加 入 しているマンション 保 険 も 適 切 な 保 険 に 入 っているか 確 認 してください 自 分 のマ ンションに 必 要 な 保 険 に 入 っているか 必 要 のない 保 険 に 入 っていないか 確 認 するということです 保 険 代 理 店 に 加 入 している 保 険 内 容 を 問 い 合 わせ 説 明 してもらうことによって 本 当 にその 保 険 が 必 要 か どうか 判 断 できます 3 工 事 を 行 うときは 相 見 積 りを 取 るようにしましょう 一 つ 一 つは 小 さな 節 約 でも 重 なれば 大 きな 金 額 になります 4 共 用 部 分 の 電 気 代 についても 電 力 会 社 との 契 約 形 態 を 変 更 したり 電 灯 を 省 エネタイプに 変 えたり することによって 節 約 できることがあります 又 管 理 組 合 へ 入 るべき 収 入 がきちんと 計 上 されているかについては A 空 駐 車 場 があったら 少 しの 期 間 でも 必 要 な 居 住 者 へ 貸 出 し 駐 車 場 収 入 を 確 保 しましょう B 保 険 で 対 応 できる 工 事 を 管 理 組 合 の 支 出 で 行 っていないか 確 認 しましょう 事 故 により 補 修 が 必 要 に なった 場 合 は まず 保 険 で 対 応 できないか 考 えてみます C もちろん 管 理 費 を 滞 納 している 区 分 所 有 者 がいれば 早 め 早 めに 回 収 手 続 きを 進 めましょう Q13 A13 管 理 組 合 の 財 産 を 守 るにはどうしたらよいですか? 最 近 新 聞 などで 管 理 会 社 の 社 員 や 管 理 組 合 理 事 が 管 理 組 合 財 産 を 使 い 込 んだという 事 件 の 報 道 を 目 にします 使 い 込 みから 管 理 組 合 財 産 を 守 るた めに 管 理 組 合 はどのようなことに 気 をつけたらよいでしょうか 印 鑑 や 通 帳 は 別 々に 保 管 し 一 時 でも 同 一 人 が 持 たないようにしましょう また 毎 月 の 収 支 は 必 ず 確 認 しましょう [ 解 説 ] 管 理 組 合 が 将 来 のため 貯 めている 修 繕 積 立 金 等 は 管 理 組 合 によっては 非 常 に 多 額 になっていること があります 組 合 財 産 を 守 るための 基 本 は いつもチェックを 怠 らない ということです 具 体 的 には 次 のようなことがポイントになります 1 監 査 時 の 残 高 証 明 書 や 預 金 通 帳 領 収 書 等 証 憑 類 は 必 ず 原 本 を 確 認 する 領 収 書 は 宛 先 が 管 理 組 合 に なっていること 押 印 されていることを 確 認 する 2 通 帳 は 管 理 会 社 が 保 管 しても 印 鑑 は 理 事 長 が 保 管 する 管 理 組 合 内 部 で 通 帳 と 印 鑑 を 保 管 するときは 必 ず 別 々に 保 管 し 少 しの 時 間 でも 同 一 人 が 持 つようなことはしない 3 キャッシュカード インターネットバンキングは 利 用 しない 4 預 金 払 出 請 求 書 への 押 印 や 現 金 の 支 払 いは 請 求 書 の 内 容 納 品 又 は 作 業 の 完 了 を 確 認 した 上 で 理 事 長 自 らが 行 う 5 残 高 証 明 書 と 預 金 通 帳 帳 簿 の 突 合 せを 行 い 改 ざんを 見 抜 く 知 識 を 身 につける ( 預 金 通 帳 を 改 ざん して 水 増 し 経 費 を 計 上 したり 貸 借 対 照 表 の 預 金 残 高 を 改 ざんして 横 領 される 可 能 性 がある ) 6 大 規 模 な 管 理 組 合 では 公 認 会 計 士 など 外 部 監 査 も 導 入 する 7 以 上 のルールを 明 文 化 しておく Q14 A14 前 区 分 所 有 者 の 滞 納 管 理 費 と 遅 延 損 害 金 を 競 売 で 新 区 分 所 有 者 となった 人 に 請 求 できるのでしょうか? 管 理 費 を 滞 納 している 区 分 所 有 者 が 自 己 破 産 をし その 専 有 部 分 が 競 売 に なりました その 後 競 売 で 取 得 した 宅 地 建 物 取 引 業 者 から 滞 納 管 理 費 が 発 生 したのは 回 収 できなかった 管 理 会 社 と 理 事 会 の 責 任 だから 遅 延 損 害 金 は 支 払 わない と 言 われました 遅 延 損 害 金 は 回 収 できないのでしょうか 滞 納 管 理 費 等 と 一 緒 に 遅 延 損 害 金 も 請 求 できます [ 解 説 ] 最 近 特 定 承 継 人 ( 売 買 などでその 住 戸 を 買 った 人 )となった 宅 地 建 物 取 引 業 者 などに 滞 納 管 理 費 等 を 請 求 したとき 遅 延 損 害 金 は 支 払 わないとか 免 除 して 欲 しいと 申 し 出 てくる 業 者 がいるようです しかし 競 売 で 新 しく 区 分 所 有 者 になった 者 にも 規 約 で 定 めている 範 囲 での 遅 延 損 害 金 を 付 加 して 請 求 す ることができます 管 理 費 を 支 払 うのは 区 分 所 有 者 として 当 然 の 義 務 であり 回 収 できないことが 管 理 会 社 や 理 事 会 の 責 任 となり それが 遅 延 損 害 金 を 免 除 する 理 由 となることはありません 一 度 認 め 遅 延 損 害 金 を 免 除 したという 事 実 が 残 ると 今 後 も 同 じような 主 張 をされる 可 能 性 があり きち んと 支 払 った 区 分 所 有 者 との 不 公 平 さや 今 後 の 管 理 運 営 での 不 透 明 さが 残 ります 判 例 でも 競 売 で 競 落 した 区 分 所 有 者 も 区 分 所 有 法 第 8 条 の 特 定 承 継 人 にあたるとし 管 理 費 修 繕 積 立 金 及 び 敷 地 使 用 料 の 全 額 のほか 弁 護 士 費 用 及 び 管 理 費 修 繕 積 立 金 及 び 敷 地 使 用 料 に 対 し 年 14%の 割 合 の 遅 延 損 害 金 の 支 払 いを 命 じた 判 例 があります ( 東 京 地 裁 平 成 9 年 6 月 26 日 ) 10 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 11

7 Q15 A15 前 区 分 所 有 者 が 滞 納 した 管 理 費 等 を 支 払 った 場 合 その 額 を 前 区 分 所 有 者 に 請 求 することができますか? 中 古 マンションを 購 入 しましたが 管 理 組 合 より 前 区 分 所 有 者 が 滞 納 し た 管 理 費 等 の 支 払 いを 求 められました 前 区 分 所 有 者 の 管 理 費 等 の 滞 納 を 管 理 組 合 に 支 払 う 義 務 はありますか 仮 に 支 払 った 場 合 には 前 区 分 所 有 者 に 滞 納 管 理 費 等 を 請 求 できますか 滞 納 管 理 費 等 は 新 区 分 所 有 者 にも 支 払 い 義 務 が 生 じますので 売 買 時 に 確 認 しましょう なお 新 区 分 所 有 者 は 前 区 分 所 有 者 が 滞 納 した 管 理 費 等 を 求 償 できます [ 解 説 ] 管 理 費 等 を 滞 納 した 区 分 所 有 者 が 専 有 部 分 を 譲 渡 して 区 分 所 有 者 でなくなった 時 でも 管 理 組 合 は その 前 区 分 所 有 者 に 対 して 滞 納 管 理 費 等 を 請 求 する 権 利 を 持 っています その 権 利 は 売 買 等 により 専 有 部 分 を 取 得 した 新 区 分 所 有 者 ( 特 定 承 継 人 )に 対 しても 行 使 することが できます( 区 分 所 有 法 第 7 条 8 条 ) 管 理 組 合 から 請 求 があれば 新 区 分 所 有 者 に 支 払 い 義 務 が 生 じるこ とになります 又 売 買 契 約 締 結 時 に 未 払 い 管 理 費 等 があることを 知 らなかった 場 合 でも この 責 任 は 負 わ なければなりません 新 区 分 所 有 者 が 滞 納 管 理 費 等 を 支 払 った 場 合 は その 負 担 について 当 事 者 間 で 内 部 的 な 精 算 契 約 があればその 内 容 にしたがって 処 理 します そうでない 場 合 には 支 払 をした 新 区 分 所 有 者 には 前 区 分 所 有 者 に 対 して 求 償 する 権 利 があります 中 古 マンションの 購 入 者 は 売 買 契 約 時 に 売 主 の 滞 納 管 理 費 等 の 有 無 について 宅 地 建 物 取 引 業 者 に 確 認 する 必 要 があるといえます Q16 A16 駐 車 場 増 設 の 決 議 要 件 を 教 えてください 駐 車 場 の 増 設 に 反 対 していますが 共 用 部 分 の 変 更 として3/4 以 上 の 議 決 が 必 要 でしょうか それとも 過 半 数 ( 普 通 決 議 )でよいのでしょうか 駐 車 場 の 増 設 が 区 分 所 有 法 上 の 共 用 部 分 の 変 更 になるか 否 か 及 び 決 議 に 必 要 な 要 件 は 駐 車 場 増 設 の 状 況 や 規 約 の 規 定 により 異 なります [ 解 説 ] 区 分 所 有 法 上 共 用 部 分 の 変 更 は 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の 各 3/4 以 上 の 多 数 による 総 会 の 決 議 が 必 要 です 共 用 部 分 の 変 更 か 否 かは その 形 状 又 は 効 用 の 著 しい 変 更 があるかどうかで 判 断 します( 区 分 所 有 法 第 17 条 1 項 ) 駐 車 場 は 花 壇 や 駐 輪 場 など 本 来 駐 車 場 ではなかった 所 を 駐 車 場 に 変 更 し 増 設 するのでしょうか それ とも もともと 駐 車 場 だったところを ラインを 引 きなおして 駐 車 場 を 増 設 するのでしょうか 前 者 であれば 形 状 又 は 効 用 の 著 しい 変 更 があると 判 断 されることが 多 いので3/4 以 上 の 議 決 が 必 要 です 後 者 のように もともと 駐 車 場 だったところのラインを 変 更 して 駐 車 場 を 増 設 するのであれば 過 半 数 の 普 通 決 議 で 議 決 で きる 場 合 もあると 考 えられます いずれにせよ 共 用 部 分 の 変 更 か 否 かはそのマンションの 具 体 的 な 事 例 により 判 断 されます もちろん 区 分 所 有 法 によれば 共 用 部 分 の 変 更 と 判 断 される 場 合 でも 区 分 所 有 者 数 は 規 約 により 過 半 数 まで 減 ずる ことができますので その 管 理 組 合 の 規 約 で 共 用 部 分 の 変 更 の 決 議 を 区 分 所 有 者 数 の 過 半 数 としていれば それに 従 います Q17 A17 Q18 A18 駐 車 場 の 専 用 使 用 権 を 譲 渡 することができますか? 分 譲 時 から 駐 車 場 を 使 っていますが 売 買 するときに 専 用 使 用 権 として 譲 渡 ができるか 教 えてください 駐 車 場 の 専 用 使 用 権 がマンション 管 理 組 合 との 使 用 契 約 を 条 件 としている 場 合 に は 一 般 的 に 譲 渡 性 がないと 考 えられます 駐 車 場 専 用 使 用 権 として 購 入 し 使 用 していた 場 合 でも 売 買 の 場 合 は 共 有 敷 地 の 権 利 にかかわる 問 題 もあるため 弁 護 士 等 専 門 家 に 相 談 してください [ 解 説 ] 駐 車 場 には 区 分 所 有 者 全 員 の 共 有 している 敷 地 上 にある 屋 外 駐 車 場 と 規 約 で 共 用 部 分 とする 屋 内 駐 車 場 があり それぞれ 管 理 組 合 と 駐 車 場 使 用 契 約 により 使 用 し 駐 車 場 使 用 料 を 管 理 組 合 に 納 入 してい るのが 一 般 的 です 上 記 の 質 問 では 分 譲 時 から 駐 車 場 を 使 用 しているとのことですが 分 譲 時 に 分 譲 業 者 から いわゆる 駐 車 場 専 用 使 用 権 として 購 入 し 排 他 的 独 占 的 に 使 用 していたものかは 不 明 です 専 用 使 用 権 は 区 分 所 有 者 全 員 の 共 有 に 属 するマンション 敷 地 の 使 用 に 関 する 権 利 であるから これが 分 譲 された 後 は 管 理 組 合 と 組 合 員 たる 専 用 使 用 権 者 との 関 係 においては 法 の 規 定 の 下 で 規 約 及 び 集 会 決 議 による 団 体 的 規 制 に 服 す べきもの ( 最 高 裁 判 例 )とされ 駐 車 場 使 用 は 使 用 契 約 を 条 件 としているため 一 般 的 には 譲 渡 性 がないと 解 されます 一 方 分 譲 業 者 が 専 用 使 用 権 を 分 譲 して 対 価 を 取 得 する 取 引 形 態 は 好 ましいとは 言 えないとしながらも この 方 式 が 直 ちに 公 序 良 俗 に 反 するものとは 言 えないとして その 対 価 は 分 譲 業 者 に 帰 属 する 旨 の 最 高 裁 判 例 が 有 ります 売 買 する 場 合 には 共 有 敷 地 の 権 利 にかかわる 問 題 もあるため 個 別 に 弁 護 士 等 専 門 家 に 相 談 するとよい でしょう 共 用 部 分 の 工 事 を 行 う 場 合 の 決 議 要 件 を 教 えてください 共 用 部 分 の 階 段 の 手 すり 設 置 やスロープを 併 設 する 場 合 その 議 決 には 過 半 数 が 必 要 ですか あるいは3/4 以 上 が 必 要 ですか 修 繕 及 び 共 用 部 分 の 変 更 のうち 比 較 的 軽 微 なもの( 手 すり 設 置 やスロープ 併 設 など)は 過 半 数 ( 普 通 決 議 )です [ 解 説 ] 原 則 として 大 規 模 であっても 修 繕 ( 性 能 機 能 効 用 等 を 回 復 させる)については 過 半 数 ( 普 通 決 議 ) 共 用 部 分 の 変 更 は3/4 以 上 ( 特 別 決 議 )の 決 議 が 必 要 です 但 し 共 用 部 分 の 変 更 については 建 物 の 基 本 的 構 造 部 分 を 取 り 壊 す 等 の 加 工 を 伴 わない 階 段 手 すりの 設 置 やスロープ 併 設 等 の 工 事 は 普 通 決 議 でよいと 思 われます エレベーターの 設 置 や 階 段 室 部 分 を 改 造 したり 外 壁 をコンクリートからタイル 張 りにしたりする 場 合 等 は 特 別 決 議 となります 12 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 13

8 Q19 A19 銀 行 を 変 更 したいのですが 理 事 長 の 一 存 で 変 更 してもよいのですか? 以 前 はどこの 銀 行 に 預 金 をしても 安 全 性 利 率 等 に 差 はなかったのです が 最 近 では 銀 行 によって 若 干 特 徴 が 出 てきました そこで 銀 行 を 変 更 したいのですが どのような 手 続 きが 必 要 ですか 管 理 費 の 保 管 方 法 等 について 規 約 に 定 めがない 場 合 は 少 なくとも 理 事 会 決 議 をもって 銀 行 を 変 更 しましょう [ 解 説 ] 銀 行 を 変 更 することについて 規 約 に 定 めがある 場 合 はそれに 従 います その 銀 行 が 修 繕 積 立 金 を 保 管 する 銀 行 であれば 規 約 で 総 会 の 議 決 事 項 を 定 めた 条 文 に 修 繕 積 立 金 の 保 管 及 び 運 用 方 法 と 総 会 議 決 事 項 であることが 規 定 されていることがあります( 標 準 管 理 規 約 第 48 条 8 号 ) しかし 管 理 費 を 預 金 している 銀 行 については 規 約 に 規 定 がない 管 理 組 合 がほとんどではないでしょうか そこで 管 理 組 合 の 財 産 である 管 理 費 を 保 管 する 銀 行 についても 少 なくとも 理 事 会 決 議 をもって 変 更 す るようにしたほうがよいと 考 えられます 賃 借 権 等 )をいいます( 同 条 6 項 ) 敷 地 権 は 敷 地 利 用 権 のうち 登 記 された 敷 地 利 用 権 ( 所 有 権 地 上 権 賃 借 権 )であって 一 体 性 の 原 則 に より 区 分 所 有 者 の 有 する 専 有 部 分 又 は 附 属 建 物 と 分 離 して 処 分 できないものをいいます 敷 地 権 の 登 記 は 一 棟 の 建 物 全 体 を 表 示 する 表 題 部 に 敷 地 権 の 目 的 たる 土 地 の 表 示 として 登 記 され その 一 棟 の 建 物 に 属 している 専 有 部 分 ごとの 表 題 部 に 敷 地 権 の 表 示 として 登 記 されます 譲 り 受 けた 管 理 人 室 が 専 有 部 分 か 否 か 等 は 登 記 事 項 証 明 書 等 で 確 認 を 専 有 部 分 として 登 記 されている 場 合 は 規 約 を 設 定 した 後 規 約 共 用 部 分 として 登 記 してください 登 記 は 専 有 部 分 の 表 題 部 原 因 及 び 日 付 欄 に 記 録 されます [ 解 説 ] 分 譲 業 者 から 譲 り 受 けた 管 理 人 室 が 登 記 簿 上 専 有 部 分 規 約 共 用 部 分 法 定 共 用 部 分 のいずれに 属 しているかは 登 記 事 項 証 明 書 等 で 確 認 してください 登 記 に 関 しては 譲 り 受 けた 管 理 人 室 が 分 譲 業 者 の 専 有 部 分 であれば 規 約 を 設 定 し 規 約 共 用 部 分 であ る 旨 を 定 めた 後 登 記 をします この 規 約 共 用 部 分 である 旨 の 登 記 は 規 約 共 用 部 分 とされた 専 有 部 分 の 表 題 部 にある 原 因 及 びその 日 付 欄 に 平 成 年 月 日 規 約 設 定 共 用 部 分 として 記 録 されます 又 共 用 部 分 である 旨 の 登 記 は 規 約 共 用 部 分 とされた 専 有 部 分 の 表 題 部 所 有 者 又 は 所 有 権 の 登 記 名 義 人 しか 登 記 することはできません 専 用 庭 及 びルーフバルコニーの 使 用 は どの 程 度 認 められるのですか? Q20 建 物 の 保 全 と 管 理 について 登 記 簿 上 の 敷 地 権 とは 何 ですか? 又 分 譲 業 者 から 譲 り 受 けた 管 理 人 室 を 集 会 室 として 利 用 したいのですが 共 用 部 分 になるのでしょうか? 区 分 所 有 法 では 敷 地 と 敷 地 利 用 権 とがありますが 登 記 簿 上 では 敷 地 権 とあります 同 じことを 意 味 するのでしょうか 又 管 理 人 室 を 分 譲 業 者 が 所 有 していましたが 管 理 組 合 として 譲 り 受 けました 集 会 室 としての 利 用 を 考 えていますが 当 該 部 分 は 共 用 部 分 で しょうか あるいは 専 有 部 分 になりますか 又 登 記 はどこに 記 録 される のでしょうか Q21 A21 1 階 に 住 んでいますが 専 用 庭 をガーデニングとして 利 用 し 物 置 もお いています 上 階 の 区 分 所 有 者 は ルーフバルコニーをガーデニングとし て 使 用 しており 専 用 水 道 を 引 きたいとも 言 っています 規 約 には 規 定 は ないのですが 使 用 にあたり 違 反 にならないのでしょうか 専 用 庭 及 びルーフバルコニーの 使 用 は どの 範 囲 まで 認 められますか 専 用 庭 及 びルーフバルコニーは 共 用 部 分 です ガーデニング 程 度 は 通 常 の 使 用 法 として 差 し 支 えないと 考 えられます しかし 物 置 等 の 設 置 や 共 用 部 分 に 影 響 を 及 ぼすような 配 管 掘 削 工 作 等 は 禁 止 行 為 とされていることがありますので 規 約 や 使 用 細 則 等 を 確 認 してくだ さい 専 用 水 道 の 引 き 込 みは 共 用 部 分 の 変 更 行 為 となり 総 会 決 議 を 要 します A20 敷 地 権 は 敷 地 利 用 権 のうち 登 記 されたものをいいます [ 解 説 ] 敷 地 及 び 敷 地 利 用 権 と 敷 地 権 は 同 じ ではありません 敷 地 とは 建 物 が 所 在 する1 筆 の 土 地 及 び 区 分 所 有 法 第 5 条 1 項 の 規 定 により 建 物 の 敷 地 とされた 土 地 をいいます( 区 分 所 有 法 第 2 条 5 項 ) 敷 地 利 用 権 とは 専 有 部 分 を 所 有 するため の 建 物 の 敷 地 に 関 する 権 利 ( 所 有 権 地 上 権 [ 解 説 ] 1 階 住 戸 に 面 する 庭 も 敷 地 ( 区 分 所 有 者 の 共 有 )の 一 部 です 特 に1 階 の 区 分 所 有 者 にとっては プライバシーの 保 護 や 目 隠 しとしての 効 果 も 期 待 され フェンスなどで 囲 い そこに 接 する 住 戸 部 分 の 区 分 所 有 者 だけに 排 他 的 な 使 用 が 認 められています 同 様 にルーフバルコニー( 屋 上 テラス)もこれに 面 する 区 分 所 有 者 に 排 他 的 な 使 用 が 認 められています( 標 準 管 理 規 約 第 14 条 ) 区 分 所 有 法 には この 専 用 庭 やルーフバルコニーの 使 用 方 法 について 特 別 な 規 定 はなく 使 用 細 則 等 で 定 められるものですが( 標 準 管 理 規 約 コメント 第 14 条 関 係 ) 草 花 等 によるガーデニングを 楽 しむことは 差 し 支 えはないものと 考 えられます ただし 専 用 水 道 を 設 置 する 行 為 は 共 用 部 分 の 変 更 に 該 当 するため 総 会 決 議 が 必 要 となります 又 中 高 層 共 同 住 宅 使 用 細 則 モデル( 財 団 法 人 マンション 管 理 センター 作 成 )の 専 用 庭 使 用 細 則 によれば 家 屋 倉 庫 物 置 サンルーム コンクリートの 打 設 及 び 眺 望 日 照 に 影 響 を 及 ぼすおそれのある 樹 木 並 びに 配 管 配 線 フェンスその 他 の 共 用 部 分 に 影 響 を 及 ぼす 掘 削 等 は 禁 止 行 為 とされています 規 約 や 使 用 細 則 を 確 認 して 下 さい 専 用 庭 及 びルーフバルコニーの 使 用 方 法 について 規 約 又 は 使 用 細 則 等 に 定 めが 無 い 場 合 には 理 事 会 と よく 相 談 し トラブルの 原 因 とならないよう 心 がけて 下 さい 14 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 15

9 Q22 A22 駐 車 場 使 用 料 は 管 理 費 修 繕 積 立 金 のどちらになるのでしょうか? 駐 車 場 使 用 料 の 会 計 上 の 取 り 扱 いは 管 理 費 修 繕 積 立 金 のどちらにな るのでしょうか 駐 車 場 使 用 料 の 会 計 上 の 取 り 扱 いは 規 約 によりますが 修 繕 積 立 金 として 積 み 立 てるほうが 望 ましいでしょう [ 解 説 ] 駐 車 場 使 用 料 を 管 理 費 にするか 修 繕 積 立 金 として 取 り 扱 うかは その 管 理 組 合 の 規 約 によります 駐 車 場 が 機 械 式 駐 車 場 であれば 将 来 多 額 の 取 り 換 え 費 用 等 が 発 生 する 可 能 性 がありますので 駐 車 場 補 修 費 用 や 電 気 代 など 機 械 式 駐 車 場 を 維 持 するための 費 用 を 支 払 った 後 は 将 来 に 備 えて 修 繕 積 立 金 へ 又 は 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 とは 区 分 して 積 み 立 てることが 望 ましいと 考 えられます ( 標 準 管 理 規 約 第 29 条 ) 標 準 管 理 規 約 のコメントにも 機 械 式 駐 車 場 を 有 する 場 合 は その 維 持 及 び 修 繕 に 多 額 の 費 用 を 要 するこ とから 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 とは 区 分 して 経 理 することもできる とあります ( 同 条 関 係 コメント) Q23 A23 管 理 費 の 不 足 を 修 繕 積 立 金 でまかなうことはできますか? 管 理 費 が 不 足 したので 修 繕 積 立 金 から 流 用 しようとしていますが 理 事 長 権 限 でできるのでしょうか 又 総 会 決 議 が 必 要 でしょうか 標 準 管 理 規 約 では 管 理 費 が 不 足 した 場 合 は そのつど 必 要 な 金 額 の 負 担 を 組 合 員 に 求 めることになっています 又 修 繕 積 立 金 の 取 り 崩 しは 総 会 決 議 事 項 です [ 解 説 ] マンションの 規 約 で 修 繕 積 立 金 の 取 り 崩 しについてどのような 取 り 決 めをしているでしょうか 標 準 管 理 規 約 では 修 繕 積 立 金 の 取 り 崩 しは 総 会 決 議 事 項 になっています( 標 準 管 理 規 約 第 48 条 7 号 ) 標 準 管 理 規 約 に 従 えば 管 理 費 が 不 足 したからと 言 って 理 事 長 権 限 で 修 繕 積 立 金 を 流 用 することはできま せん 標 準 管 理 規 約 では 管 理 費 が 不 足 したときはあらかじめ 定 めた 管 理 費 等 の 負 担 割 合 により そのつど 必 要 な 金 額 の 負 担 を 組 合 員 に 求 めることになっています ( 標 準 管 理 規 約 第 61 条 2 項 ) Q24 A24 専 有 部 分 でリフォーム 工 事 を 行 う 際 の 注 意 点 は? 専 有 部 分 をリフォームしたいのですが 注 意 すべき 点 はどんなことです か 事 前 に 管 理 組 合 へ 申 請 して 承 認 を 得 ましょう [ 解 説 ] 専 有 部 分 の 工 事 であっても 共 用 部 分 や 周 辺 住 戸 に 影 響 を 与 える 可 能 性 がありますので 一 般 的 には 規 約 で 事 前 に 管 理 組 合 へ 申 請 して 承 認 を 得 ること と 定 められています リフォーム 工 事 を 申 請 すると 管 理 組 合 で 当 該 工 事 の 躯 体 へ 及 ぼす 影 響 耐 火 性 能 や 遮 音 性 能 への 影 響 構 造 耐 力 上 の 問 題 他 の 区 分 所 有 者 への 影 響 等 を 考 慮 して 判 断 し 承 認 されます 承 認 を 得 ないで 工 事 を 行 った 場 合 には 工 事 差 止 めや 原 状 回 復 等 を 求 められる 場 合 があります Q25 A25 入 居 後 に 判 明 した 共 用 部 分 の 不 具 合 等 には どのように 対 応 すべきですか? 一 昨 年 マンションを 購 入 し 入 居 後 外 壁 タイルにクラックが 入 ってい ることに 気 がつきました 分 譲 業 者 に 請 求 できますか 又 共 用 部 分 ( 玄 関 ) に 風 雨 が 吹 き 込 むなどの 不 具 合 があります この 場 合 分 譲 業 者 の 瑕 疵 と して 補 修 等 を 求 めることはできますか 重 要 事 項 説 明 書 を 含 む 売 買 契 約 書 保 証 の 内 容 を 調 べて 分 譲 業 者 に 申 し 出 ましょう [ 解 説 ] 売 買 契 約 書 ( 重 要 事 項 説 明 書 を 含 む)の 内 容 及 び 保 証 の 内 容 を 調 べて 分 譲 業 者 に 申 し 出 てください クラックについては 民 法 上 の 瑕 疵 担 保 責 任 を 問 える 場 合 があります また 共 用 部 分 ( 玄 関 )の 風 雨 が 吹 き 込 むなどの 不 具 合 は 一 概 に 建 築 基 準 法 違 反 だとはっきり 言 えませんが 分 譲 業 者 へ 相 談 されてはいかが でしょうか 平 成 12 年 4 月 以 降 の 新 築 マンションの 取 得 契 約 においては 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 す る 法 律 ( 品 確 法 ) において 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 及 び 雨 水 の 浸 入 を 防 止 する 部 分 ( 屋 根 外 壁 開 口 部 の 戸 等 )について 完 成 引 渡 しから 10 年 の 瑕 疵 担 保 責 任 も 義 務 付 けられました この 場 合 タイルのクラッ クが 構 造 上 主 要 な 部 分 の 原 因 になるのか 調 査 する 必 要 があります Q26 A26 マンションの1 階 にある 店 舗 の 古 くなった 看 板 は 管 理 組 合 が 交 換 しなければならないのですか? 10 階 建 てのマンションの1 階 部 分 2 戸 が 店 舗 となっています その 店 舗 の 一 つが 外 壁 に 取 り 付 けている 看 板 が 古 くなり 危 険 なので 取 り 替 えて ほしい と 管 理 組 合 に 言 ってきました この 看 板 は 新 築 当 時 分 譲 業 者 が 取 り 付 けていたものですが 管 理 組 合 が 交 換 することになるのでしょう か( 規 約 は 単 棟 型 となっていて 看 板 についての 定 めはありません ) 店 舗 の 看 板 は 店 舗 所 有 者 の 財 産 とみなされ 店 舗 所 有 者 の 負 担 で 取 り 替 えを 行 うのが 一 般 的 です [ 解 説 ] 店 舗 から 外 壁 に 取 り 付 けている 看 板 の 取 り 替 えを 依 頼 されたとの 質 問 ですが この 看 板 は 分 譲 当 初 から 取 り 付 けられ 費 用 負 担 について 規 約 等 に 記 載 がないとのことですので 店 舗 とよく 協 議 を 行 い 双 方 で 解 決 する 必 要 があるでしょう 看 板 については 店 舗 所 有 財 産 であり 店 舗 所 有 者 が 日 常 の 管 理 を 行 い 取 り 替 えをする 場 合 は 管 理 組 合 に 取 り 替 えの 申 請 を 行 い 承 認 を 得 て 店 舗 所 有 者 の 負 担 で 行 っているのが 一 般 的 です 看 板 の 設 置 場 所 や 大 きさ デザイン 等 について 調 整 を 行 えるよう 店 舗 と 管 理 組 合 とで 約 束 事 を 取 り 決 めておきましょう [ 解 説 ] この 際 管 理 組 合 と 店 舗 側 とで 看 板 の 取 扱 について 取 り 決 めておく 必 要 があります 店 舗 側 が 勝 手 に 取 り 替 えを 行 うのではなく 取 り 替 えする 看 板 の 設 置 場 所 看 板 の 大 きさ デザイン 等 について 管 理 組 合 と 店 舗 との 間 で 協 議 調 整 できるようにしておくとよいでしょう さらに 看 板 が 共 用 部 分 に 設 置 され ているのなら 管 理 組 合 として 看 板 設 置 料 を 店 舗 所 有 者 から 徴 収 してもよいと 考 えられます なお 規 約 が 単 棟 型 とのことですが 1 階 に 店 舗 が 入 居 して 営 業 活 動 を 行 っているのであれば 実 態 として は 複 合 用 途 型 になるので 規 約 を 改 正 するのが 望 ましいでしょう 16 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 17

10 Q27 A27 トラブルや 生 活 マナー 等 への 対 応 について 設 備 老 朽 化 による 漏 水 の 責 任 と 負 担 は 誰 が 負 うのですか? 浴 槽 の 改 修 をしましたが 排 水 管 も 老 朽 化 し 水 漏 れが 発 生 しているこ とがわかりました 同 時 に 改 修 しましたが 工 事 費 は 区 分 所 有 者 が 負 担 す るのでしょうか 漏 水 原 因 と 発 生 箇 所 が 専 有 部 分 なら 区 分 所 有 者 共 用 部 分 なら 管 理 組 合 が 責 任 も 費 用 も 負 担 します [ 解 説 ] マンションでの 水 漏 れは 漏 水 した 原 因 と 発 生 した 場 所 により 責 任 を 負 う 人 が 決 まります 上 記 の 質 問 では 設 備 の 老 朽 化 が 原 因 となって 漏 水 が 発 生 しましたので 設 備 の 所 有 者 が 責 任 を 負 わな ければなりません 従 って 規 約 で 漏 水 した 場 所 が 専 有 部 分 なのか 共 用 部 分 なのかを 確 認 して 下 さい 専 有 部 分 であれば 区 分 所 有 者 の 責 任 となり 修 理 費 用 も 負 担 しなければなりません 共 用 部 分 であれば 修 理 費 用 は 管 理 組 合 が 負 担 することになります Q28 A28 漏 水 箇 所 A 専 有 部 分 なので 区 分 所 有 者 の 責 任 上 階 の 騒 音 がとても 気 になりますが どのような 対 策 が 考 えられますか? 浴 室 専 有 部 分 上 階 から 足 音 や 物 を 落 としたときの 生 活 音 がしますが どのように 対 処 したらよいか 教 えてください 建 物 の 不 具 合 なのでしょうか 住 民 の 生 活 音 として 受 忍 の 範 囲 なのでしょうか パ イ プ シ ャ フ ト 漏 水 箇 所 B 共 用 部 分 なので 管 理 組 合 の 責 任 共 用 部 分 境 界 の 位 置 は 規 約 等 による 上 下 階 の 騒 音 問 題 は 個 別 の 事 情 によります まずは 入 居 者 間 での 解 決 に 努 めましょう 他 の 部 屋 でも 同 じような 問 題 がある 場 合 は 建 物 の 不 具 合 の 可 能 性 もあるので 分 譲 業 者 に 調 査 を 依 頼 しましょう [ 解 説 ] 上 階 からの 音 は 建 物 の 不 具 合 である 場 合 もありますし 上 階 の 人 の 不 注 意 マナーの 問 題 である 場 合 もあります それが 生 活 音 として 受 忍 の 範 囲 か 否 かは その 音 が 発 生 している 時 間 や 頻 度 など 個 別 の 事 情 によります 上 階 から 生 活 音 がする 場 合 は それが 我 慢 できない 範 囲 であれば まず 上 階 の 入 居 者 に 音 が 聞 こえるこ とを 伝 え 改 善 を 要 請 します その 際 騒 音 計 などで 客 観 的 なデーターを 取 って 話 し 合 いをすることも 可 能 です それにもかかわらず 音 に 変 化 がなく また 上 階 の 入 居 者 も 気 をつけている 他 の 部 屋 でも 同 じような ことがあるということであれば 建 物 の 不 具 合 を 疑 ってみます 建 物 の 不 具 合 の 疑 いがあれば 分 譲 業 者 に 調 査 を 依 頼 します ただし 築 年 数 がかなりたっているマンションでは 調 査 を 依 頼 することは 無 理 な 場 合 もあります Q29 A29 機 械 室 ( 共 用 部 分 )から 騒 音 がします 遮 音 性 能 が 悪 いの だと 思 いますが どのような 対 応 をすべきでしょうか? 隣 の 機 械 室 からモーターの 音 がします 遮 音 性 能 が 悪 いと 思 われますが 瑕 疵 なのでしょうか 又 防 音 工 事 等 を 行 う 場 合 は 管 理 組 合 が 工 事 をす るのでしょうか それとも 自 費 で 行 わなければならないのでしょうか 入 居 当 初 から 騒 音 があれば 遮 音 性 能 の 問 題 最 近 であればモーターの 不 具 合 が 原 因 と 考 えられます [ 解 説 ] モーターの 音 がするというのは いつからでしょうか 最 初 からというのであれば 壁 の 遮 音 性 の 問 題 である 可 能 性 が 高 いと 考 えられます 今 までなかったのに 最 近 気 になるようになったというのであれば モーター 自 体 の 不 具 合 等 を 疑 います いずれにしても 壁 もモーターも 共 用 部 分 ですので まずは 管 理 組 合 に 相 談 して 下 さい 管 理 組 合 としては モーター 音 が 最 初 から 発 生 しているのであれば まず 分 譲 業 者 に 相 談 します (ただし 建 ってかなりの 年 月 が 経 過 しているマンションではもう 分 譲 業 者 に 相 談 できない 場 合 もあります ) 分 譲 業 者 へ 相 談 しても 解 決 のめどが 立 たないのであれば 信 頼 できる 第 三 者 である 専 門 家 に 相 談 し 調 べてもらいます 調 べてもらって 当 然 あるべき 設 備 又 はすべき 工 事 をしていないのであれば 分 譲 業 者 にそれをしてもらいま すし 分 譲 業 者 に 責 任 がない 場 合 は 管 理 組 合 が 費 用 を 負 担 して 改 修 工 事 を 行 うことになります 途 中 から 音 がするようになったのであれば モーターの 故 障 はないか 調 べます 故 障 があれば 直 します 壁 もモーターも 共 用 部 分 なので 区 分 所 有 者 が 自 費 で 工 事 を 行 う 必 要 はありません Q30 A30 ペットのトラブルはどのように 解 決 したらよいですか? 私 のマンションの 規 約 では 他 の 居 住 者 に 危 害 を 加 えるおそれのある 動 物 は 飼 育 禁 止 とあります この 規 定 をもって ペットは 飼 育 禁 止 になっ ていると 主 張 する 区 分 所 有 者 と 飼 育 は 許 可 されていると 主 張 する 区 分 所 有 者 がいます どのように 対 処 すればよいですか ペット 飼 育 の 問 題 はデリケートな 問 題 なので 管 理 組 合 としてペット 飼 育 について 禁 止 とす るか 許 可 とするか 決 め それに 従 った 規 則 を 作 りましょう [ 解 説 ] 最 近 ペット 飼 育 をしている 方 が 増 えているようです しかし 以 前 より 共 同 住 宅 では 動 物 の 飼 育 は 禁 止 されていることが 多 く ペットを 飼 育 したい 人 とペットは 苦 手 な 人 との 間 にトラブルが 絶 えないようで す 特 に 規 約 に 他 の 居 住 者 に 危 害 を 加 えるおそれのある 動 物 は 飼 育 禁 止 というあいまいな 規 定 があると ますます 解 決 が 困 難 になります 動 物 の 飼 育 が 禁 止 とも 許 可 ともとれるこのような 規 定 がある 場 合 は まず 管 理 組 合 として 動 物 の 飼 育 についてどう 考 えるのか 決 め 規 約 にきちんと 定 めましょう ( 標 準 管 理 規 約 コメント 第 18 条 関 係 2) その 際 現 状 を 把 握 した 上 で 区 分 所 有 者 の 意 向 を 確 認 します 飼 育 について 全 員 が 賛 成 反 対 とならな いのが 通 常 ですので 両 方 の 意 見 の 区 分 所 有 者 で 十 分 に 議 論 し 検 討 してください 現 在 いるペットについてのみ 飼 育 を 認 めるが もしペット 飼 育 者 のマナーが 悪 く 苦 情 が 出 た 場 合 は 直 ち に 飼 育 禁 止 の 措 置 を 取 るなど いろいろな 対 処 の 仕 方 がありますが ペットの 問 題 はどちらかが 100% 満 足 な 結 果 とはならない 問 題 です 問 題 を 解 決 するには 共 同 住 宅 に 住 む 者 として お 互 い 譲 り 合 うことが 必 要 となります 18 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 マンション 管 理 の 手 引 き Q&A 集 19

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