第 1 章 総 則 ( 目 的 ) 第 1 条 この 規 約 は マンションの 管 理 又 は 使 用 に 関 する 事 項 等 について 定 めることにより 区 分 所 有 者 の 共 同 の 利 益 を 増 進 し 良 好 な 住 環 境 を 確 保 することを 目 的 とする 外 部 の 専

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1 マンション 標 準 管 理 規 約 ( 単 棟 型 ) 及 び 同 コメントの 改 正 案 規 約 改 正 ( 見 え 消 し) コメント 改 正 ( 見 え 消 し) 全 般 関 係 1 マンションが 重 要 な 居 住 形 態 となっている 中 で マンションの 快 適 な 居 住 環 境 を 確 保 するため 区 分 所 有 者 は 具 体 的 な 住 まい 方 のルールを 定 めてお くことが 重 要 であるとともに 社 会 的 には マンションを 社 会 的 資 産 として その 資 産 価 値 を 保 全 することが 要 請 されている このような 状 況 の 中 で 管 理 組 合 はマンションを 適 正 に 管 理 するよう 努 め 国 は 情 報 提 供 等 の 措 置 を 講 ずるよう 努 めなければならない 旨 の 適 正 化 法 の 規 定 を 踏 まえ 国 は 管 理 組 合 が 各 マンションの 実 態 に 応 じて 管 理 規 約 を 制 定 変 更 する 際 の 参 考 として このマンション 標 準 管 理 規 約 及 びマン ション 標 準 管 理 規 約 コメントを 作 成 し その 周 知 を 図 るものである 2 この 標 準 管 理 規 約 が 対 象 としているのは 一 般 分 譲 の 住 居 専 用 の 単 棟 型 マ ンションで 各 住 戸 の 床 面 積 等 が 均 質 のものもバリエーションのあるもの も 含 めている いわゆる 等 価 交 換 により 特 定 の 者 が 多 数 の 住 戸 を 区 分 所 有 する 場 合 一 部 共 用 部 分 が 存 する 場 合 管 理 組 合 を 法 人 とする 場 合 等 は 別 途 考 慮 するものと する なお 店 舗 併 用 等 の 複 合 用 途 型 マンション 及 び 数 棟 のマンションが 所 在 す る 団 地 型 マンションについては それぞれについて 標 準 管 理 規 約 を 示 してい るので それらを 参 考 とするものとする 3 近 年 マンションの 高 経 年 化 の 進 行 等 による 管 理 の 困 難 化 やマンションの 高 層 化 大 規 模 化 等 による 管 理 の 高 度 化 複 雑 化 が 進 んでおり これらの 課 題 への 対 応 の 一 つとして 外 部 の 専 門 家 の 活 用 が 考 えられる 以 前 から 管 理 組 合 がマンション 管 理 士 等 の 専 門 家 に 対 し 相 談 助 言 指 導 その 他 の 援 助 を 求 めることについては 規 定 してきたが( 第 34 条 参 照 ) さらに 進 んで 1

2 第 1 章 総 則 ( 目 的 ) 第 1 条 この 規 約 は マンションの 管 理 又 は 使 用 に 関 する 事 項 等 について 定 めることにより 区 分 所 有 者 の 共 同 の 利 益 を 増 進 し 良 好 な 住 環 境 を 確 保 することを 目 的 とする 外 部 の 専 門 家 が 直 接 管 理 組 合 の 運 営 に 携 わることも 想 定 する 必 要 がある こ のような 外 部 の 専 門 家 には 管 理 の 執 行 を 担 うという 点 から 特 に 管 理 規 約 管 理 の 委 託 修 繕 建 替 え 等 に 関 する 広 範 な 知 識 が 必 要 とされ 例 えば 第 33 条 及 び 第 34 条 関 係 2に 挙 げるような 者 が 外 部 の 専 門 家 として 想 定 され る 外 部 の 専 門 家 が 管 理 組 合 の 運 営 に 携 わる 際 の 基 本 的 なパターンとしては 別 添 1に 示 したとおり (1) 理 事 監 事 外 部 専 門 家 型 又 は 理 事 長 外 部 専 門 家 型 (2) 外 部 管 理 者 理 事 会 監 督 型 (3) 外 部 管 理 者 総 会 監 督 型 の 三 つが 想 定 さ れる この 標 準 管 理 規 約 は 理 事 会 を 中 心 とした 管 理 組 合 の 運 営 を 想 定 したもの であり 第 35 条 第 2 項 において 組 合 員 要 件 を 外 した 場 合 には (1) 理 事 監 事 外 部 専 門 家 型 又 は 理 事 長 外 部 専 門 家 型 による 外 部 の 専 門 家 の 活 用 を 可 能 とするように 規 定 を 整 備 している なお (2) (3)を 採 用 しようとする 場 合 における 規 定 の 整 備 の 考 え 方 につ いては 別 添 1に 示 すとおりである 34 この 標 準 管 理 規 約 で 示 している 事 項 については マンションの 規 模 居 住 形 態 等 それぞれのマンションの 個 別 の 事 情 を 考 慮 して 必 要 に 応 じて 合 理 的 に 修 正 し 活 用 することが 望 ましい なお 別 に 定 められる 公 正 証 書 による 規 約 と 一 覧 性 をもたせることが 望 ま しい ( 定 義 ) 2

3 第 2 条 この 規 約 において 次 に 掲 げる 用 語 の 意 義 は それぞれ 当 該 各 号 に 定 めるところによる 一 区 分 所 有 権 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 区 分 所 有 法 とい う ) 第 2 条 第 1 項 の 区 分 所 有 権 をいう 二 区 分 所 有 者 区 分 所 有 法 第 2 条 第 2 項 の 区 分 所 有 者 をいう 三 占 有 者 区 分 所 有 法 第 6 条 第 3 項 の 占 有 者 をいう 四 専 有 部 分 区 分 所 有 法 第 2 条 第 3 項 の 専 有 部 分 をいう 五 共 用 部 分 区 分 所 有 法 第 2 条 第 4 項 の 共 用 部 分 をいう 六 敷 地 区 分 所 有 法 第 2 条 第 5 項 の 建 物 の 敷 地 をいう 七 共 用 部 分 等 共 用 部 分 及 び 附 属 施 設 をいう 八 専 用 使 用 権 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 一 部 について 特 定 の 区 分 所 有 者 が 排 他 的 に 使 用 できる 権 利 をいう 九 専 用 使 用 部 分 専 用 使 用 権 の 対 象 となっている 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 部 分 をいう ( 規 約 及 び 総 会 の 決 議 の 遵 守 義 務 ) 第 3 条 区 分 所 有 者 は 円 滑 な 共 同 生 活 を 維 持 するため この 規 約 及 び 総 会 の 決 議 を 誠 実 に 遵 守 しなければならない 2 区 分 所 有 者 は 同 居 する 者 に 対 してこの 規 約 及 び 総 会 の 決 議 を 遵 守 させな ければならない ( 対 象 物 件 の 範 囲 ) 第 4 条 この 規 約 の 対 象 となる 物 件 の 範 囲 は 別 表 第 1に 記 載 された 敷 地 建 物 及 び 附 属 施 設 ( 以 下 対 象 物 件 という )とする ( 規 約 及 び 総 会 の 決 議 の 効 力 ) 第 5 条 この 規 約 及 び 総 会 の 決 議 は 区 分 所 有 者 の 包 括 承 継 人 及 び 特 定 承 継 人 第 5 条 関 係 包 括 承 継 は 相 続 特 定 承 継 は 売 買 及 び 交 換 等 の 場 合 をいう 賃 借 人 は 占 3

4 に 対 しても その 効 力 を 有 する 2 占 有 者 は 対 象 物 件 の 使 用 方 法 につき 区 分 所 有 者 がこの 規 約 及 び 総 会 の 決 議 に 基 づいて 負 う 義 務 と 同 一 の 義 務 を 負 う 有 者 に 当 たる ( 管 理 組 合 ) 第 6 条 区 分 所 有 者 は 区 分 所 有 法 第 3 条 に 定 める 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 を 行 うための 団 体 として 第 1 条 に 定 める 目 的 を 達 成 するため 区 分 所 有 者 全 員 をもって マンション 管 理 組 合 ( 以 下 管 理 組 合 という ) を 構 成 する 2 管 理 組 合 は 事 務 所 を 内 に 置 く 3 管 理 組 合 の 業 務 組 織 等 については 第 6 章 に 定 めるところによる 第 6 条 関 係 管 理 組 合 は 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 を 行 うための 団 体 ( 区 分 所 有 法 第 3 条 )であって マンションの 管 理 又 は 使 用 をより 円 滑 に 実 施 し もって 区 分 所 有 者 の 共 同 の 利 益 の 増 進 と 良 好 な 住 環 境 の 確 保 を 図 るた め 構 成 するものであり 区 分 所 有 者 全 員 が 加 入 するものである 区 分 所 有 法 によれば 区 分 所 有 者 の 数 が2 名 以 上 の 管 理 組 合 は 法 人 となることができる が この 規 約 では 管 理 組 合 を 法 人 とはしていない したがって ここにいう 管 理 組 合 は 権 利 能 力 なき 社 団 である 管 理 組 合 は 区 分 所 有 者 全 員 の 強 制 加 入 の 団 体 であって 脱 退 の 自 由 がな いことに 伴 い 任 意 加 入 の 団 体 と 異 なり 区 分 所 有 者 は 全 て 管 理 組 合 の 意 思 決 定 に 服 する 義 務 を 負 うこととなることから 管 理 組 合 の 業 務 は 区 分 所 有 法 第 3 条 の 目 的 の 範 囲 内 に 限 定 される ただし 建 物 等 の 物 理 的 な 管 理 自 体 ではなくても それに 附 随 し 又 は 附 帯 する 事 項 は 管 理 組 合 の 目 的 の 範 囲 内 で ある 各 専 有 部 分 の 使 用 に 関 する 事 項 でも 区 分 所 有 者 の 共 同 利 益 に 関 する 事 項 は 目 的 に 含 まれる その 意 味 で 区 分 所 有 法 第 3 条 の 管 理 概 念 は 専 有 部 分 の 使 用 方 法 の 規 制 多 数 決 による 建 替 え 決 議 など 団 体 的 意 思 決 定 に 服 すべき 事 項 も 広 く 包 摂 するといえる なお 管 理 組 合 内 部 における 意 思 決 定 や 業 務 執 行 についての 統 制 も 法 と 規 約 に 基 づき 行 われることが 要 請 さ れていることに 留 意 する 必 要 がある 第 2 章 専 有 部 分 等 の 範 囲 ( 専 有 部 分 の 範 囲 ) 第 7 条 対 象 物 件 のうち 区 分 所 有 権 の 対 象 となる 専 有 部 分 は 住 戸 番 号 を 付 し 第 7 条 関 係 1 専 有 部 分 として 倉 庫 又 は 車 庫 を 設 けるときは 倉 庫 番 号 を 付 した 倉 庫 又 4

5 た 住 戸 とする 2 前 項 の 専 有 部 分 を 他 から 区 分 する 構 造 物 の 帰 属 については 次 のとおりと する 一 天 井 床 及 び 壁 は 躯 体 部 分 を 除 く 部 分 を 専 有 部 分 とする 二 玄 関 扉 は 錠 及 び 内 部 塗 装 部 分 を 専 有 部 分 とする 三 窓 枠 及 び 窓 ガラスは 専 有 部 分 に 含 まれないものとする 3 第 1 項 又 は 前 項 の 専 有 部 分 の 専 用 に 供 される 設 備 のうち 共 用 部 分 内 にある 部 分 以 外 のものは 専 有 部 分 とする は 車 庫 番 号 を 付 した 車 庫 を 加 える また 全 てすべての 住 戸 に 倉 庫 又 は 車 庫 が 附 属 しているのではない 場 合 は 管 理 組 合 と 特 定 の 者 との 使 用 契 約 に より 使 用 させることとする 2 利 用 制 限 を 付 すべき 部 分 及 び 複 数 の 住 戸 によって 利 用 される 部 分 を 共 用 部 分 とし その 他 の 部 分 を 専 有 部 分 とした この 区 分 は 必 ずしも 費 用 の 負 担 関 係 と 連 動 するものではない 利 用 制 限 の 具 体 的 内 容 は 建 物 の 部 位 によって 異 なるが 外 観 を 構 成 する 部 分 については 加 工 等 外 観 を 変 更 する 行 為 を 禁 止 し 主 要 構 造 部 については 構 造 的 変 更 を 禁 止 する 趣 旨 である 3 第 1 項 は 区 分 所 有 権 の 対 象 となる 専 有 部 分 を 住 戸 部 分 に 限 定 したが こ の 境 界 について 疑 義 を 生 じることが 多 いので 第 2 項 で 限 界 を 明 らかにしたも のである 4 雨 戸 又 は 網 戸 がある 場 合 は 第 2 項 第 三 号 に 追 加 する ( 第 3 項 関 係 ) 5 専 有 部 分 の 専 用 に 供 される か 否 かは 設 備 機 能 に 着 目 して 決 定 する ( 共 用 部 分 の 範 囲 ) 第 8 条 対 象 物 件 のうち 共 用 部 分 の 範 囲 は 別 表 第 2に 掲 げるとおりとする 第 3 章 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 共 有 ( 共 有 ) 第 9 条 対 象 物 件 のうち 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 は 区 分 所 有 者 の 共 有 とする ( 共 有 持 分 ) 第 10 条 各 区 分 所 有 者 の 共 有 持 分 は 別 表 第 3に 掲 げるとおりとする 第 10 条 関 係 1 共 有 持 分 の 割 合 については 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 によることとする ただし 敷 地 については 公 正 証 書 によりその 割 合 が 定 まっている 場 合 そ 5

6 れに 合 わせる 必 要 がある 登 記 簿 に 記 載 されている 面 積 は 内 のり 計 算 によるが 共 有 持 分 の 割 合 の 基 準 となる 面 積 は 壁 心 計 算 ( 界 壁 の 中 心 線 で 囲 まれた 部 分 の 面 積 を 算 出 す る 方 法 をいう )によるものとする 2 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 共 有 持 分 は 規 約 で 定 まるものではなく 分 譲 契 約 等 によって 定 まるものであるが 本 条 に 確 認 的 に 規 定 したものである なお 共 用 部 分 の 共 有 持 分 は 規 約 で 定 まるものである ( 分 割 請 求 及 び 単 独 処 分 の 禁 止 ) 第 11 条 区 分 所 有 者 は 敷 地 又 は 共 用 部 分 等 の 分 割 を 請 求 することはできな い 2 区 分 所 有 者 は 専 有 部 分 と 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 共 有 持 分 とを 分 離 して 譲 渡 抵 当 権 の 設 定 等 の 処 分 をしてはならない 第 11 条 関 係 1 住 戸 を 他 の 区 分 所 有 者 又 は 第 三 者 に 貸 与 することは 本 条 の 禁 止 に 当 たらな い 2 倉 庫 又 は 車 庫 も 専 有 部 分 となっているときは 倉 庫 ( 車 庫 )のみを 他 の 区 分 所 有 者 に 譲 渡 する 場 合 を 除 き 住 戸 と 倉 庫 ( 車 庫 )とを 分 離 し 又 は 専 有 部 分 と 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 共 有 持 分 とを 分 離 して 譲 渡 抵 当 権 の 設 定 等 の 処 分 をしてはならない 旨 を 規 定 する 第 4 章 用 法 ( 専 有 部 分 の 用 途 ) 第 12 条 区 分 所 有 者 は その 専 有 部 分 を 専 ら 住 宅 として 使 用 するものとし 他 の 用 途 に 供 してはならない 第 12 条 関 係 1 住 宅 としての 使 用 は 専 ら 居 住 者 の 生 活 の 本 拠 があるか 否 かによって 判 断 する したがって 利 用 方 法 は 生 活 の 本 拠 であるために 必 要 な 平 穏 さを 有 す ることを 要 する 2 暴 力 団 の 排 除 のため 暴 力 団 員 を 反 復 して 出 入 りさせる 等 の 行 為 について 禁 止 する 旨 の 規 定 を 追 加 することも 考 えられる ( 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 用 法 ) 第 13 条 区 分 所 有 者 は 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 をそれぞれの 通 常 の 用 法 に 従 っ て 使 用 しなければならない 第 13 条 関 係 通 常 の 用 法 の 具 体 的 内 容 は 使 用 細 則 で 定 めることとする 例 えば 自 転 車 は 一 階 の に 置 きます それ 以 外 の 場 所 に 置 いては 6

7 いけません (バルコニー 等 の 専 用 使 用 権 ) 第 14 条 区 分 所 有 者 は 別 表 第 4に 掲 げるバルコニー 玄 関 扉 窓 枠 窓 ガ ラス 一 階 に 面 する 庭 及 び 屋 上 テラス( 以 下 この 条 第 21 条 第 1 項 及 び 別 表 第 4において バルコニー 等 という )について 同 表 に 掲 げるとおり 専 用 使 用 権 を 有 することを 承 認 する 2 一 階 に 面 する 庭 について 専 用 使 用 権 を 有 している 者 は 別 に 定 めるところ により 管 理 組 合 に 専 用 使 用 料 を 納 入 しなければならない 3 区 分 所 有 者 から 専 有 部 分 の 貸 与 を 受 けた 者 は その 区 分 所 有 者 が 専 用 使 用 権 を 有 しているバルコニー 等 を 使 用 することができる 第 14 条 関 係 1 バルコニー 等 については 専 有 部 分 と 一 体 として 取 り 扱 うのが 妥 当 である ため 専 用 使 用 権 について 定 めたものである 2 専 用 使 用 権 は その 対 象 が 敷 地 又 は 共 用 部 分 等 の 一 部 であることから そ れぞれの 通 常 の 用 法 に 従 って 使 用 すべきこと 管 理 のために 必 要 がある 範 囲 内 において 他 の 者 の 立 ち 入 りを 受 けることがある 等 の 制 限 を 伴 うものであ る また 工 作 物 設 置 の 禁 止 外 観 変 更 の 禁 止 等 は 使 用 細 則 で 物 件 ごとに 言 及 するものとする 3 バルコニー 及 び 屋 上 テラスが 全 てすべての 住 戸 に 附 属 しているのではない 場 合 には 別 途 専 用 使 用 料 の 徴 収 について 規 定 することもできる ( 駐 車 場 の 使 用 ) 第 15 条 管 理 組 合 は 別 添 の 図 に 示 す 駐 車 場 について 特 定 の 区 分 所 有 者 に 駐 車 場 使 用 契 約 により 使 用 させることができる 2 前 項 により 駐 車 場 を 使 用 している 者 は 別 に 定 めるところにより 管 理 組 合 に 駐 車 場 使 用 料 を 納 入 しなければならない 3 区 分 所 有 者 がその 所 有 する 専 有 部 分 を 他 の 区 分 所 有 者 又 は 第 三 者 に 譲 渡 又 は 貸 与 したときは その 区 分 所 有 者 の 駐 車 場 使 用 契 約 は 効 力 を 失 う 第 15 条 関 係 1 本 条 は マンションの 住 戸 の 数 に 比 べて 駐 車 場 の 収 容 台 数 が 不 足 してお り 駐 車 場 の 利 用 希 望 者 ( 空 き 待 ち)が 多 い 場 合 という 一 般 的 状 況 を 前 提 と している 近 時 駐 車 場 の 需 要 が 減 少 しており 空 きスペースが 生 じているケースも ある 駐 車 場 収 入 は 駐 車 場 の 管 理 に 要 する 費 用 に 充 てられるほか 修 繕 積 立 金 として 積 み 立 てられるため( 第 29 条 ) 修 繕 積 立 金 不 足 への 対 策 等 の 観 点 から 組 合 員 以 外 の 者 に 使 用 料 を 徴 収 して 使 用 させることも 考 えられる その 場 合 税 務 上 収 益 事 業 として 課 税 されるケースもあるので 十 分 に 留 意 され たい なお 収 益 事 業 に 該 当 しないケースについては マンション 管 理 組 合 が 区 分 所 有 者 以 外 の 者 へのマンション 駐 車 場 の 使 用 を 認 めた 場 合 の 収 益 事 業 の 判 定 について( 照 会 ) が 国 税 庁 ホームページに 掲 載 されているので 参 照 されたい 2 ここで 駐 車 場 と 同 様 に 扱 うべきものとしては 倉 庫 等 がある 7

8 3 本 条 の 規 定 のほか 使 用 者 の 選 定 方 法 をはじめとした 具 体 的 な 手 続 き 使 用 者 の 遵 守 すべき 事 項 等 駐 車 場 の 使 用 に 関 する 事 項 の 詳 細 については 駐 車 場 使 用 細 則 を 別 途 定 めるものとする また 駐 車 場 使 用 契 約 の 内 容 ( 契 約 書 の 様 式 )についても 駐 車 場 使 用 細 則 に 位 置 付 けづけ あらかじめ 総 会 で 合 意 を 得 ておくことが 望 ましい 4 駐 車 場 使 用 契 約 は 次 のひな 型 を 参 考 とする 駐 車 場 使 用 契 約 書 マンション 管 理 組 合 ( 以 下 甲 という )は マンシ ョンの 区 分 所 有 者 である ( 以 下 乙 という )と マン ションの 駐 車 場 のうち 別 添 の 図 に 示 す の 部 分 につき 駐 車 場 使 用 契 約 を 締 結 する 当 該 部 分 の 使 用 に 当 たっては 乙 は 下 記 の 事 項 を 遵 守 するものとし これに 違 反 した 場 合 には 甲 はこの 契 約 を 解 除 することができる 記 1 契 約 期 間 は 平 成 年 月 日 から 平 成 年 月 日 までとする た だし 乙 がその 所 有 する 専 有 部 分 を 他 の 区 分 所 有 者 又 は 第 三 者 に 譲 渡 又 は 貸 与 したときは 本 契 約 は 効 力 を 失 う 2 月 額 円 の 駐 車 場 使 用 料 を 前 月 の 日 までに 甲 に 納 入 しなけ ればならない 3 別 に 定 める 駐 車 場 使 用 細 則 を 遵 守 しなければならない 4 当 該 駐 車 場 に 常 時 駐 車 する 車 両 の 所 有 者 車 両 番 号 及 び 車 種 を あらかじめ 甲 に 届 け 出 るものとする 5 車 両 の 保 管 責 任 については 管 理 組 合 が 負 わない 旨 を 駐 車 場 使 用 契 約 又 は 駐 車 場 使 用 細 則 に 規 定 することが 望 ましい 8

9 6 駐 車 場 使 用 細 則 駐 車 場 使 用 契 約 等 に 管 理 費 修 繕 積 立 金 の 滞 納 等 の 規 約 違 反 の 場 合 は 契 約 を 解 除 できるか 又 は 次 回 の 選 定 時 の 参 加 資 格 をはく 奪 することができる 旨 の 規 定 を 定 めることもできる 7 駐 車 場 使 用 者 の 選 定 は 最 初 に 使 用 者 を 選 定 する 場 合 には 抽 選 2 回 目 以 降 の 場 合 には 抽 選 又 は 申 込 順 にする 等 公 平 な 方 法 により 行 うものとする また マンションの 状 況 等 によっては 契 約 期 間 終 了 時 に 入 れ 替 えるとい う 方 法 又 は 契 約 の 更 新 を 認 めるという 方 法 等 について 定 めることも 可 能 であ る 例 えば 駐 車 場 使 用 契 約 に 使 用 期 間 を 設 け 期 間 終 了 時 に 公 平 な 方 法 に より 入 替 えを 行 うこと( 定 期 的 な 入 替 え 制 )が 考 えられる なお 駐 車 場 が 全 戸 分 ある 場 合 であっても 平 置 きか 機 械 式 か 屋 根 付 き の 区 画 があるかなど 駐 車 場 区 画 の 位 置 等 により 利 便 性 機 能 性 に 差 異 がある ような 場 合 には マンションの 具 体 的 な 事 情 に 鑑 みて 上 述 の 方 法 による 入 替 えを 行 うことも 考 えられる 駐 車 場 の 入 替 えの 実 施 に 当 たっては 実 施 の 日 時 に 各 区 分 所 有 者 が 都 合 を 合 わせることが 必 要 であるが それが 困 難 なため 実 施 が 難 しいという 場 合 については 外 部 の 民 間 駐 車 場 等 に 車 を 移 動 させておく 等 の 対 策 が 考 えられ る 8 また 平 置 きか 機 械 式 か 屋 根 付 きの 区 画 があるかなど 駐 車 場 区 画 の 位 置 等 による 利 便 性 機 能 性 の 差 異 や 使 用 料 が 高 額 になって 特 定 の 位 置 の 駐 車 場 区 画 を 希 望 する 等 のニーズの 強 さ 等 に 応 じて 柔 軟 な 料 金 設 定 を 行 ことも 考 えられる 駐 車 場 が 全 戸 分 ない 場 合 等 には 駐 車 場 使 用 料 を 近 傍 の 同 種 の 駐 車 場 料 金 と 均 衡 を 失 しないよう 設 定 すること 等 により 区 分 所 有 者 間 の 公 平 を 確 保 す ることが 必 要 である なお 近 傍 の 同 種 の 駐 車 場 料 金 との 均 衡 については 利 便 性 の 差 異 も 加 味 して 考 えることが 必 要 である ( 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 第 三 者 の 使 用 ) 第 16 条 関 係 9

10 第 16 条 管 理 組 合 は 次 に 掲 げる 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 一 部 を それぞれ 当 該 各 号 に 掲 げる 者 に 使 用 させることができる 一 管 理 事 務 室 管 理 用 倉 庫 機 械 室 その 他 対 象 物 件 の 管 理 の 執 行 上 必 要 な 施 設 管 理 事 務 (マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 ( 以 下 適 正 化 法 という ) 第 2 条 第 六 号 の 管 理 事 務 をいう )を 受 託 し 又 は 請 け 負 った 者 二 電 気 室 電 力 株 式 会 社 三 ガスガバナー ガス 株 式 会 社 2 前 項 に 掲 げるもののほか 管 理 組 合 は 総 会 の 決 議 を 経 て 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 ( 駐 車 場 及 び 専 用 使 用 部 分 を 除 く )の 一 部 について 第 三 者 に 使 用 さ せることができる 1 有 償 か 無 償 かの 区 別 有 償 の 場 合 の 使 用 料 の 額 等 について 使 用 条 件 で 明 ら かにすることとする 2 第 2 項 の 対 象 となるのは 広 告 塔 看 板 等 である ( 専 有 部 分 の 修 繕 等 ) 第 17 条 区 分 所 有 者 は その 専 有 部 分 について 修 繕 模 様 替 え 又 は 建 物 に 定 着 する 物 件 の 取 付 け 若 しくは 取 替 え( 以 下 修 繕 等 という )であって 共 用 部 分 又 は 他 の 専 有 部 分 に 影 響 を 与 えるおそれのあるものを 行 おうとすると きは あらかじめ 理 事 長 ( 第 35 条 に 定 める 理 事 長 をいう 以 下 同 じ )に その 旨 を 申 請 し 書 面 による 承 認 を 受 けなければならない 2 前 項 の 場 合 において 区 分 所 有 者 は 設 計 図 仕 様 書 及 び 工 程 表 を 添 付 し た 申 請 書 を 理 事 長 に 提 出 しなければならない 3 理 事 長 は 第 1 項 の 規 定 による 申 請 について 理 事 会 ( 第 51 条 に 定 める 理 事 会 をいう 以 下 同 じ )の 決 議 により その 承 認 しようとするとき 又 は 不 承 認 としようとするときは 理 事 会 ( 第 51 条 に 定 める 理 事 会 をいう 以 下 同 じ )の 決 議 を 決 定 し 経 なければならない 4 第 1 項 の 承 認 があったときは 区 分 所 有 者 は 承 認 の 範 囲 内 において 専 有 部 分 の 修 繕 等 に 係 る 共 用 部 分 の 工 事 を 行 うことができる 5 理 事 長 又 はその 指 定 を 受 けた 者 は 本 条 の 施 行 に 必 要 な 範 囲 内 において 第 17 条 関 係 1 区 分 所 有 者 は 区 分 所 有 法 第 6 条 第 1 項 の 規 定 により 専 有 部 分 の 増 築 又 は 建 物 の 主 要 構 造 部 に 影 響 を 及 ぼす 行 為 を 実 施 することはできない 2 修 繕 等 のうち 第 1 項 の 承 認 を 必 要 とするものは 共 用 部 分 又 は 他 の 専 有 部 分 に 影 響 を 与 えるおそれのある ものである 専 有 部 分 の 修 繕 模 様 替 え 又 は 建 物 に 定 着 する 物 件 の 取 付 け 若 しくは 取 替 え の 工 事 の 具 体 例 とし ては 床 のフローリング ユニットバスの 設 置 主 要 構 造 部 に 直 接 取 り 付 け るエアコンの 設 置 配 管 ( 配 線 )の 枝 管 ( 枝 線 )の 取 付 け 取 替 え 間 取 り の 変 更 等 がある その 範 囲 承 認 を 必 要 とする 理 由 及 び 審 査 すべき 点 につい ては 別 添 2に 考 え 方 を 示 している 3 本 条 は 配 管 ( 配 線 )の 枝 管 ( 枝 線 )の 取 付 け 取 替 え 工 事 に 当 たって 共 用 部 分 内 に 係 る 工 事 についても 理 事 長 の 承 認 を 得 れば 区 分 所 有 者 が 行 うことができることも 想 定 している 4 専 有 部 分 の 修 繕 等 の 実 施 は 共 用 部 分 に 関 係 してくる 場 合 もあることか ら ここでは そのような 場 合 も 想 定 し 区 分 所 有 法 第 18 条 の 共 用 部 分 の 10

11 修 繕 等 の 箇 所 に 立 ち 入 り 必 要 な 調 査 を 行 うことができる この 場 合 におい て 区 分 所 有 者 は 正 当 な 理 由 がなければこれを 拒 否 してはならない 6 第 1 項 の 承 認 を 受 けた 修 繕 等 の 工 事 後 に 当 該 工 事 により 共 用 部 分 又 は 他 の 専 有 部 分 に 影 響 が 生 じた 場 合 は 当 該 工 事 を 発 注 した 区 分 所 有 者 の 責 任 と 負 担 により 必 要 な 措 置 をとらなければならない 7 区 分 所 有 者 は 第 1 項 の 承 認 を 要 しない 修 繕 等 のうち 工 事 業 者 の 立 入 り 工 事 の 資 機 材 の 搬 入 工 事 の 騒 音 振 動 臭 気 等 の 工 事 の 実 施 に 伴 う 共 用 部 分 又 は 他 の 専 有 部 分 への 影 響 について 管 理 組 合 として 事 前 に 把 握 することが 必 要 なものを 行 おうとするときは あらかじめ 理 事 長 にその 旨 を 届 け 出 な ければならない 管 理 に 関 する 事 項 として 同 条 第 2 項 の 規 定 により 規 約 で 別 の 方 法 を 定 め たものである なお 区 分 所 有 法 第 17 条 の 共 用 部 分 の 変 更 に 該 当 し 集 会 の 決 議 を 経 る ことが 必 要 となる 場 合 もあることに 留 意 する 必 要 がある 5 承 認 を 行 うに 当 たっては 専 門 的 な 判 断 が 必 要 となる 場 合 も 考 えられるこ とから 専 門 的 知 識 を 有 する 者 ( 建 築 士 建 築 設 備 の 専 門 家 等 )の 意 見 を 聴 く 等 により 専 門 家 の 協 力 を 得 ることを 考 慮 する 特 に フローリング 工 事 の 場 合 には 構 造 工 事 の 仕 様 材 料 等 により 影 響 が 異 なるので 専 門 家 への 確 認 が 必 要 である 6 承 認 の 判 断 に 際 して 調 査 等 により 特 別 な 費 用 がかかる 場 合 には 申 請 者 に 負 担 させることが 適 当 である 7 工 事 の 躯 体 に 与 える 影 響 防 火 防 音 等 の 影 響 耐 力 計 算 上 の 問 題 他 の 住 戸 への 影 響 等 を 考 慮 して 承 認 するかどうか 判 断 する 考 え 方 については 別 添 2を 参 照 のこと なお 承 認 の 判 断 に 当 たっては マンションの 高 経 年 化 に 伴 い 専 有 部 分 の 修 繕 等 の 必 要 性 が 増 加 することも 踏 まえ 過 度 な 規 制 と ならないようにすること 修 繕 技 術 の 向 上 により 新 たな 工 事 手 法 に 係 る 承 認 申 請 がされた 場 合 にも 別 添 2に 示 された 考 え 方 を 参 考 にすればよいこと に 留 意 する なお 工 事 内 容 が 上 下 左 右 の 区 分 所 有 者 に 対 して 著 しい 影 響 を 与 えるおそれがあると 判 断 される 場 合 には 当 該 区 分 所 有 者 の 同 意 を 必 要 と することも 考 えられる 8 承 認 の 申 請 先 等 は 理 事 長 であるが 承 認 不 承 認 の 判 断 はあくまで 理 事 会 の 決 議 によるものである 9 なお 老 朽 化 が 進 む 等 近 い 将 来 に 建 替 え 若 しくはマンション 敷 地 売 却 ( 以 下 建 替 え 等 という )が 想 定 されるマンションにおいて 高 額 な 費 用 をかけて 専 有 部 分 の 大 規 模 な 修 繕 等 を 行 う 区 分 所 有 者 がいる 場 合 には そ の 工 事 から 数 年 後 に 建 替 え 等 の 検 討 が 始 まると 合 意 形 成 に 支 障 が 生 ずる 可 能 性 が 大 きい このため 近 い 将 来 に 建 替 え 等 の 検 討 の 可 能 性 があるマンシ 11

12 ョンにおいては 修 繕 等 について 理 事 長 の 承 認 を 求 めてくる 区 分 所 有 者 に 対 して 近 い 将 来 に 建 替 え 等 が 検 討 される 可 能 性 がある 旨 の 注 意 喚 起 を 行 うこ とが 望 ましい 10 第 5 項 の 立 入 り 調 査 に 関 しては 施 工 状 況 を 確 認 する 必 要 があるものに ついて 工 事 中 の 現 場 で 管 理 組 合 の 理 事 等 ( 又 は 組 合 から 依 頼 を 受 けた 技 術 者 )が 立 ち 会 って 確 認 することが 考 えられる 人 手 や 工 期 などにより 実 際 に 立 ち 会 うことが 難 しい 場 合 には 抜 き 打 ちで 検 査 することをアナウンスした り 工 事 業 者 に 写 真 等 の 記 録 を 取 らせ 報 告 させたりすることが 考 えられる 施 工 状 況 を 確 認 する 場 合 図 面 の 読 み 方 や 工 事 の 進 め 方 を 知 っている 外 部 の 専 門 家 の 協 力 が 必 要 になる 確 認 が 必 要 なものとしては 例 えば 次 のよう なものが 考 えられる 全 面 リフォームを 行 う 工 事 について 壁 床 等 をはがして 耐 力 壁 を 撤 去 しないか 工 事 対 象 を 確 認 する 躯 体 コンクリートにスリーブをあける 際 に 鉄 筋 を 探 査 してから 穴 をあ けているか 手 順 を 確 認 する 11 第 6 項 は 第 1 項 の 承 認 が 修 繕 等 の 工 事 の 結 果 共 用 部 分 又 は 他 の 専 有 部 分 に 生 じた 事 後 的 な 影 響 について 当 該 工 事 を 発 注 した 区 分 所 有 者 の 責 任 や 負 担 を 免 責 するものではないことを 確 認 的 に 定 める 趣 旨 である なお 工 事 を 発 注 する 場 合 には 工 事 業 者 との 契 約 書 に 事 後 的 な 影 響 が 生 じた 場 合 の 責 任 と 補 償 等 についても 明 記 することが 適 切 である 12 第 7 項 は 第 1 項 の 承 認 を 要 しない 修 繕 等 であっても 工 事 の 実 施 に 伴 う 共 用 部 分 又 は 他 の 専 有 部 分 への 影 響 等 について 管 理 組 合 として 事 前 に 把 握 することが 必 要 なもの については 事 前 に 届 出 を 求 めるものである その 範 囲 等 の 考 え 方 は 別 添 2を 参 照 のこと なお 第 1 項 の 場 合 と 異 なり 工 事 の 過 程 における 影 響 を 問 題 とするものであり 工 事 の 結 果 による 事 後 的 な 影 響 を 問 題 とする 趣 旨 ではないことに 留 意 する 13 専 有 部 分 に 関 する 工 事 であっても 他 の 居 住 者 等 に 影 響 を 与 えることが 考 12

13 えられるため 工 事 内 容 等 を 掲 示 する 等 の 方 法 により 他 の 区 分 所 有 者 等 へ 周 知 を 図 ることが 適 当 である 14 本 条 の 承 認 を 受 けないで 専 有 部 分 の 修 繕 等 の 工 事 を 行 った 場 合 には 第 67 条 の 規 定 により 理 事 長 は その 是 正 等 のため 必 要 な 勧 告 又 は 指 示 若 し くは 警 告 を 行 うか その 差 止 め 排 除 又 は 原 状 回 復 のための 必 要 な 措 置 等 を とることができる 第 5 項 の 立 入 り 調 査 の 結 果 理 事 長 に 申 請 又 は 届 出 を 行 った 内 容 と 異 なる 内 容 の 工 事 が 行 われている 等 の 事 実 が 確 認 された 場 合 も 同 様 である 15 本 条 の 規 定 のほか 具 体 的 な 手 続 き 区 分 所 有 者 の 遵 守 すべき 事 項 等 詳 細 については 使 用 細 則 に 別 途 定 めるものとする その 際 上 述 した 別 添 2の 内 容 についても 各 マンションの 実 情 に 応 じて 参 考 とされたい 16 申 請 書 及 び 承 認 書 の 様 式 は 次 のとおりとする 専 有 部 分 修 繕 等 工 事 申 請 書 平 成 年 月 日 マンション 管 理 組 合 理 事 長 殿 氏 名 下 記 により 専 有 部 分 の 修 繕 等 の 工 事 を 実 施 することとしたいの で マンション 管 理 規 約 第 17 条 の 規 定 に 基 づき 申 請 します 記 1 対 象 住 戸 号 室 2 工 事 内 容 3 工 事 期 間 平 成 年 月 日 から 平 成 年 月 日 まで 4 施 工 業 者 5 添 付 書 類 設 計 図 仕 様 書 及 び 工 程 表 13

14 専 有 部 分 修 繕 等 工 事 承 認 書 平 成 年 月 日 殿 平 成 年 月 日 に 申 請 のありました 号 室 における 専 有 部 分 の 修 繕 等 の 工 事 については 実 施 することを 承 認 します ( 条 件 ) マンション 管 理 組 合 理 事 長 ( 使 用 細 則 ) 第 18 条 対 象 物 件 の 使 用 については 別 に 使 用 細 則 を 定 めるものとする 第 18 条 関 係 1 使 用 細 則 で 定 めることが 考 えられる 事 項 としては 動 物 の 飼 育 やピアノ 等 の 演 奏 に 関 する 事 項 等 専 有 部 分 の 使 用 方 法 に 関 する 規 制 や 駐 車 場 倉 庫 等 の 使 用 方 法 使 用 料 等 敷 地 共 用 部 分 の 使 用 方 法 や 対 価 等 に 関 する 事 項 等 が あげられ このうち 専 有 部 分 の 使 用 に 関 するものは その 基 本 的 な 事 項 は 規 約 で 定 めるべき 事 項 である なお 使 用 細 則 を 定 める 方 法 としては これらの 事 項 を 一 つの 使 用 細 則 と して 定 める 方 法 と 事 項 ごとに 個 別 の 細 則 として 定 める 方 法 とがある 2 犬 猫 等 のペットの 飼 育 に 関 しては それを 認 める 認 めない 等 の 規 定 は 規 約 で 定 めるべき 事 項 である 基 本 的 な 事 項 を 規 約 で 定 め 手 続 き 等 の 細 部 の 規 定 を 使 用 細 則 等 に 委 ねることは 可 能 である なお 飼 育 を 認 める 場 合 には 動 物 等 の 種 類 及 び 数 等 の 限 定 管 理 組 合 へ の 届 出 又 は 登 録 等 による 飼 育 動 物 の 把 握 専 有 部 分 における 飼 育 方 法 並 びに 共 用 部 分 の 利 用 方 法 及 びふん 尿 の 処 理 等 の 飼 育 者 の 守 るべき 事 項 飼 育 に 起 因 する 被 害 等 に 対 する 責 任 違 反 者 に 対 する 措 置 等 の 規 定 を 定 める 必 要 があ る 14

15 3 ペット 飼 育 を 禁 止 する 場 合 容 認 する 場 合 の 規 約 の 例 は 次 のとおりで ある ペットの 飼 育 を 禁 止 する 場 合 (ペット 飼 育 の 禁 止 ) 第 条 区 分 所 有 者 及 び 占 有 者 は 専 有 部 分 共 用 部 分 の 如 何 を 問 わず 犬 猫 等 の 動 物 を 飼 育 してはならない ただし 専 ら 専 有 部 分 内 で か つ かご 水 槽 等 内 のみで 飼 育 する 小 鳥 観 賞 用 魚 類 ( 金 魚 熱 帯 魚 等 ) 等 を 使 用 細 則 に 定 める 飼 育 方 法 により 飼 育 する 場 合 及 び 身 体 障 害 者 補 助 犬 法 に 規 定 する 身 体 障 害 者 補 助 犬 ( 盲 導 犬 介 助 犬 及 び 聴 導 犬 )を 使 用 する 場 合 は この 限 りではない ペットの 飼 育 を 容 認 する 場 合 (ペットの 飼 育 ) 第 条 ペット 飼 育 を 希 望 する 区 分 所 有 者 及 び 占 有 者 は 使 用 細 則 及 びペッ ト 飼 育 に 関 する 細 則 を 遵 守 しなければならない ただし 他 の 区 分 所 有 者 又 は 占 有 者 からの 苦 情 の 申 し 出 があり 改 善 勧 告 に 従 わない 場 合 には 理 事 会 は 飼 育 禁 止 を 含 む 措 置 をとることができる ( 専 有 部 分 の 貸 与 ) 第 19 条 区 分 所 有 者 は その 専 有 部 分 を 第 三 者 に 貸 与 する 場 合 には この 規 約 及 び 使 用 細 則 に 定 める 事 項 をその 第 三 者 に 遵 守 させなければならない 2 前 項 の 場 合 において 区 分 所 有 者 は その 貸 与 に 係 る 契 約 にこの 規 約 及 び 使 用 細 則 に 定 める 事 項 を 遵 守 する 旨 の 条 項 を 定 めるとともに 契 約 の 相 手 方 にこの 規 約 及 び 使 用 細 則 に 定 める 事 項 を 遵 守 する 旨 の 誓 約 書 を 管 理 組 合 に 提 出 させなければならない 第 19 条 関 係 1 規 約 の 効 力 は 対 象 物 件 の 使 用 方 法 につき 占 有 者 にも 及 ぶが 本 条 は それ 以 外 に 区 分 所 有 者 がその 専 有 部 分 を 第 三 者 に 貸 与 する 場 合 に 区 分 所 有 者 がその 第 三 者 に この 規 約 及 び 使 用 細 則 に 定 める 事 項 を 遵 守 させる 義 務 を 定 めたものである 2 第 三 者 が 遵 守 すべき 事 項 は この 規 約 及 び 使 用 細 則 に 定 める 事 項 のうち 対 象 物 件 の 使 用 に 関 する 事 項 とする 3 貸 与 に 係 る 契 約 書 に 記 載 する 条 項 及 び 管 理 組 合 に 提 出 する 誓 約 書 の 様 式 は 次 のとおりとする 15

16 賃 貸 借 契 約 書 条 賃 借 人 は 対 象 物 件 の 使 用 収 益 に 際 して マンション 管 理 規 約 及 び 同 使 用 細 則 に 定 める 事 項 を 誠 実 に 遵 守 しなければな らない 2 賃 借 人 が 前 項 に 規 定 する 義 務 に 違 反 したときは 賃 貸 人 は 本 契 約 を 解 除 することができる 誓 約 書 私 は ( 賃 貸 人 )との マンション 号 室 ( 以 下 対 象 物 件 という )の 賃 貸 借 契 約 の 締 結 に 際 し 下 記 事 項 を 誓 約 しま す 記 対 象 物 件 の 使 用 に 際 しては マンション 管 理 規 約 及 び 同 使 用 細 則 に 定 める 事 項 を 誠 実 に 遵 守 すること 平 成 年 月 日 マンション 管 理 組 合 理 事 長 殿 住 所 氏 名 印 4 区 分 所 有 者 は その 専 有 部 分 を 第 三 者 に 貸 与 している 間 ( 当 該 専 有 部 分 か ら 転 出 する 場 合 のみならず 転 出 後 さらに 転 居 する 場 合 も 含 む )は 現 に 居 住 する 住 所 電 話 番 号 等 の 連 絡 先 を 管 理 組 合 に 届 け 出 なければならない 旨 を 規 約 に 定 めることも 区 分 所 有 者 に 連 絡 がつかない 場 合 を 未 然 に 回 避 する 観 点 から 有 効 である また 長 期 間 不 在 にする 場 合 も 届 出 の 規 定 を 設 ける 16

17 ことが 有 効 である なお 上 述 の 定 めをした 場 合 であっても 届 出 をしない 区 分 所 有 者 に 対 す る 総 会 招 集 手 続 きについては 第 43 条 第 2 項 及 び 第 3 項 によることとな る 専 有 部 分 の 貸 与 に 関 し 暴 力 団 員 への 貸 与 を 禁 止 する 旨 の 規 約 の 規 定 を 定 める 場 合 ( 暴 力 団 員 の 排 除 ) 第 19 条 の2 区 分 所 有 者 は その 専 有 部 分 を 第 三 者 に 貸 与 する 場 合 には 前 条 に 定 めるもののほか 次 に 掲 げる 内 容 を 含 む 条 項 をその 貸 与 に 係 る 契 約 に 定 めなければならない 一 契 約 の 相 手 方 が 暴 力 団 員 ( 暴 力 団 員 による 不 当 な 行 為 の 防 止 等 に 関 する 法 律 ( 平 成 3 年 法 律 第 77 号 ) 第 2 条 第 6 号 に 規 定 する 暴 力 団 員 をいう 以 下 同 じ )ではないこと 及 び 契 約 後 において 暴 力 団 員 にならないことを 確 約 すること 二 契 約 の 相 手 方 が 暴 力 団 員 であることが 判 明 した 場 合 又 は 契 約 後 に 相 手 方 が 暴 力 団 員 となった 場 合 には 何 らの 催 告 を 要 せずして 区 分 所 有 者 は 当 該 契 約 を 解 約 することができること 三 区 分 所 有 者 が 前 号 の 解 約 権 を 行 使 しないときは 管 理 組 合 は 区 分 所 有 者 に 代 わって 解 約 権 を 行 使 することができること 2 前 項 の 場 合 において 区 分 所 有 者 は 前 項 第 3 号 による 解 約 権 の 代 理 行 使 を 管 理 組 合 に 認 める 旨 の 書 面 を 提 出 するとともに 契 約 の 相 手 方 に 暴 力 団 員 ではないこと 及 び 契 約 後 において 暴 力 団 員 にならないことを 確 約 する 旨 の 誓 約 書 を 管 理 組 合 に 提 出 させなければならない 第 19 条 の2 関 係 1 第 19 条 の2は 専 有 部 分 の 貸 与 に 関 し 暴 力 団 員 への 貸 与 を 禁 止 する 旨 の 規 約 の 規 定 を 定 める 場 合 の 規 定 例 である 第 19 条 の2 第 1 項 第 2 号 又 は 同 項 第 3 号 の 前 提 となる 区 分 所 有 者 の 解 約 権 は 区 分 所 有 者 と 第 三 者 との 間 の 契 約 における 解 除 原 因 に 係 る 特 約 を 根 拠 と するものである 管 理 組 合 の 解 約 権 の 代 理 行 使 は 理 事 会 決 議 事 項 とするこ とも 考 えられるが 理 事 会 で 決 定 することを 躊 躇 するケースもあり 得 ること から 総 会 決 議 によることが 望 ましい 2 なお 暴 力 団 員 への 譲 渡 については このような 賃 貸 契 約 に 係 るものと 同 様 の 取 決 めを 区 分 所 有 者 間 で 結 ぶといった 対 応 をすることが 考 えられる 第 5 章 管 理 17

18 第 1 節 総 則 ( 区 分 所 有 者 の 責 務 ) 第 20 条 区 分 所 有 者 は 対 象 物 件 について その 価 値 及 び 機 能 の 維 持 増 進 を 図 るため 常 に 適 正 な 管 理 を 行 うよう 努 めなければならない ( 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 管 理 ) 第 21 条 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 管 理 については 管 理 組 合 がその 責 任 と 負 担 においてこれを 行 うものとする ただし バルコニー 等 の 保 存 行 為 ( 区 分 所 有 法 第 18 条 第 1 項 ただし 書 の 保 存 行 為 をいう 以 下 同 じ ) 管 理 のうち 通 常 の 使 用 に 伴 うものについては 専 用 使 用 権 を 有 する 者 がその 責 任 と 負 担 においてこれを 行 わなければならない 2 専 有 部 分 である 設 備 のうち 共 用 部 分 と 構 造 上 一 体 となった 部 分 の 管 理 を 共 用 部 分 の 管 理 と 一 体 として 行 う 必 要 があるときは 管 理 組 合 がこれを 行 うこ とができる 3 区 分 所 有 者 は 第 1 項 ただし 書 の 場 合 又 はあらかじめ 理 事 長 に 申 請 して 書 面 による 承 認 を 受 けた 場 合 を 除 き 共 用 部 分 の 保 存 行 為 を 行 うことができな い ただし 専 有 部 分 の 使 用 に 支 障 が 生 じている 場 合 に 当 該 専 有 部 分 を 所 有 する 区 分 所 有 者 が 行 う 保 存 行 為 の 実 施 が 緊 急 を 要 するものであるときは この 限 りでない 4 前 項 の 申 請 及 び 承 認 の 手 続 については 第 17 条 第 2 項 第 3 項 第 5 項 及 び 第 6 項 の 規 定 を 準 用 する ただし 同 条 第 5 項 中 修 繕 等 とあるのは 保 存 行 為 と 同 条 第 6 項 中 第 1 項 の 承 認 を 受 けた 修 繕 等 の 工 事 後 に 当 該 工 事 とあるのは 第 21 条 第 3 項 の 承 認 を 受 けた 保 存 行 為 後 に 当 該 保 存 行 為 と 読 み 替 えるものとする 5 第 3 項 の 規 定 に 違 反 して 保 存 行 為 を 行 った 場 合 には 当 該 保 存 行 為 に 要 し た 費 用 は 当 該 保 存 行 為 を 行 った 区 分 所 有 者 が 負 担 する 6 理 事 長 は 災 害 等 の 緊 急 時 においては 総 会 又 は 理 事 会 の 決 議 によらずに 第 21 条 関 係 1 第 1 項 及 び 第 3 項 は 区 分 所 有 法 第 18 条 第 1 項 ただし 書 において 保 存 行 為 は 各 共 有 者 がすることができると 定 められていることに 対 し 同 条 第 2 項 に 基 づき 規 約 で 別 段 の 定 めをするものである 21 駐 車 場 の 管 理 は 管 理 組 合 がその 責 任 と 負 担 で 行 う 32 バルコニー 等 の 管 理 のうち 管 理 組 合 がその 責 任 と 負 担 において 行 わな ければならないのは 計 画 修 繕 等 である 43 本 条 第 1 項 ただし 書 の 通 常 の 使 用 に 伴 う 管 理 とは バルコニーの 清 掃 や 窓 ガラスが 割 れた 時 の 入 れ 替 え 等 である 5 バルコニー 等 の 経 年 劣 化 への 対 応 については 2のとおり 管 理 組 合 がその 責 任 と 負 担 において 計 画 修 繕 として 行 うものである ただし バルコニー 等 の 劣 化 であっても 長 期 修 繕 計 画 作 成 ガイドライン において 管 理 組 合 が 行 うものとされている 修 繕 等 の 周 期 と 比 べ 短 い 期 間 で 発 生 したものであり かつ 他 のバルコニー 等 と 比 較 して 劣 化 の 程 度 が 顕 著 で あれば 当 該 バルコニー 等 の 専 用 使 用 権 を 有 する 者 の 通 常 の 使 用 に 伴 う ものとして その 責 任 と 負 担 において 保 存 行 為 を 行 うものとする なお こ の 場 合 であっても 結 果 として 管 理 組 合 による 計 画 修 繕 の 中 で 劣 化 が 解 消 さ れるのであれば 管 理 組 合 の 負 担 で 行 われることとなる 6 バルコニー 等 の 破 損 が 第 三 者 による 犯 罪 行 為 等 によることが 明 らかである 場 合 の 保 存 行 為 の 実 施 については 通 常 の 使 用 に 伴 わないものであるため 管 理 組 合 がその 責 任 と 負 担 においてこれを 行 うものとする ただし 同 居 人 や 賃 借 人 等 による 破 損 については 通 常 の 使 用 に 伴 う ものとして 当 該 バ 18

19 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 必 要 な 保 存 行 為 を 行 うことができる ルコニー 等 の 専 用 使 用 権 を 有 する 者 がその 責 任 と 負 担 において 保 存 行 為 を 行 うものとする 47 第 2 項 の 対 象 となる 設 備 としては 配 管 配 線 等 がある 58 配 管 の 清 掃 等 に 要 する 費 用 については 第 27 条 第 三 号 の 共 用 設 備 の 保 守 維 持 費 として 管 理 費 を 充 当 することが 可 能 であるが 配 管 の 取 替 え 等 に 要 する 費 用 のうち 専 有 部 分 に 係 るものについては 各 区 分 所 有 者 が 実 費 に 応 じて 負 担 すべきものである 9 第 3 項 ただし 書 は 例 えば 専 有 する 住 戸 の 前 の 廊 下 にゴミが 散 乱 し 通 行 の 妨 げになっている 場 合 に 清 掃 を 行 う 台 風 等 で 住 戸 の 窓 ガラスが 割 れた 場 合 に 専 有 部 分 への 雨 の 吹 き 込 みを 防 ぐため 割 れたものと 同 様 の 仕 様 の 窓 ガラスに 張 り 替 えるというようなケースが 該 当 する また 第 5 項 は 区 分 所 有 法 第 19 条 に 基 づき 規 約 で 別 段 の 定 めをするものである 10 区 分 所 有 法 第 26 条 では 共 用 部 分 の 保 存 行 為 の 実 施 が 管 理 者 ( 本 標 準 管 理 規 約 では 理 事 長 )の 権 限 として 定 められている 第 6 項 では 災 害 等 の 緊 急 時 における 必 要 な 保 存 行 為 について 理 事 長 が 単 独 で 判 断 し 実 施 できること を 定 めるものである 災 害 等 の 緊 急 時 における 必 要 な 保 存 行 為 としては 共 用 部 分 等 を 維 持 するための 緊 急 を 要 する 行 為 又 は 共 用 部 分 等 の 損 傷 滅 失 を 防 止 して 現 状 の 維 持 を 図 るための 比 較 的 軽 度 の 行 為 が 該 当 する 後 者 の 例 と しては 給 水 管 配 水 管 の 補 修 共 用 部 分 等 の 被 災 箇 所 の 点 検 破 損 箇 所 の 小 修 繕 等 が 挙 げられる この 場 合 に 必 要 な 支 出 については 第 58 条 第 6 項 及 びコメント 第 58 条 関 係 5を 参 照 のこと 11 災 害 等 の 緊 急 時 において 保 存 行 為 を 超 える 応 急 的 な 修 繕 行 為 の 実 施 が 必 要 であるが 総 会 の 開 催 が 困 難 である 場 合 には 理 事 会 においてその 実 施 を 決 定 することができることとしている( 第 54 条 第 1 項 第 10 号 及 びコメン ト 第 54 条 関 係 1を 参 照 ) しかし 大 規 模 な 災 害 や 突 発 的 な 被 災 では 理 事 会 の 開 催 も 困 難 な 場 合 があることから そのような 場 合 には 保 存 行 為 に 限 らず 応 急 的 な 修 繕 行 為 の 実 施 まで 理 事 長 単 独 で 判 断 し 実 施 することがで 19

20 きる 旨 を 規 約 において 定 めることも 考 えられる 更 に 理 事 長 をはじめと する 役 員 が 対 応 できない 事 態 に 備 え あらかじめ 定 められた 方 法 により 選 任 された 区 分 所 有 者 等 の 判 断 により 保 存 行 為 や 応 急 的 な 修 繕 行 為 を 実 施 するこ とができる 旨 を 規 約 において 定 めることも 考 えられる 12 第 6 項 の 災 害 等 の 緊 急 時 における 必 要 な 保 存 行 為 の 実 施 のほか 平 時 にお ける 専 用 使 用 権 のない 敷 地 又 は 共 用 部 分 等 の 保 存 行 為 について 理 事 会 の 承 認 を 得 て 理 事 長 が 行 えるとすることや 少 額 の 保 存 行 為 であれば 理 事 長 に 一 任 することを 規 約 において 定 めることも 考 えられる ( 窓 ガラス 等 の 改 良 ) 第 22 条 共 用 部 分 のうち 各 住 戸 に 附 属 する 窓 枠 窓 ガラス 玄 関 扉 その 他 の 開 口 部 に 係 る 改 良 工 事 であって 防 犯 防 音 又 は 断 熱 等 の 住 宅 の 性 能 の 向 上 等 に 資 するものについては 管 理 組 合 がその 責 任 と 負 担 において 計 画 修 繕 としてこれを 実 施 するものとする 2 区 分 所 有 者 は 管 理 組 合 は が 前 項 の 工 事 を 速 やかに 実 施 できない 場 合 に は あらかじめ 理 事 長 に 申 請 して 書 面 による 承 認 を 受 けることにより 当 該 工 事 を 各 当 該 区 分 所 有 者 の 責 任 と 負 担 において 実 施 することについて 細 則 を 定 めるものとするができる 3 前 項 の 申 請 及 び 承 認 の 手 続 については 第 17 条 第 2 項 第 3 項 第 5 項 及 び 第 6 項 の 規 定 を 準 用 する ただし 同 条 第 5 項 中 修 繕 等 とあるのは 第 22 条 第 2 項 の 工 事 と 同 条 第 6 項 中 第 1 項 の 承 認 を 受 けた 修 繕 等 の 工 事 とあるのは 第 22 条 第 2 項 の 承 認 を 受 けた 工 事 と 読 み 替 えるも のとする 第 22 条 関 係 1 窓 枠 窓 ガラス 及 び 玄 関 扉 ( 玄 関 扉 にあっては 錠 及 び 内 部 塗 装 部 分 を 除 く 以 下 開 口 部 という )については 第 7 条 第 2 項 第 二 号 及 び 第 三 号 に おいて 専 有 部 分 に 含 まれないこととされていること 専 有 部 分 に 属 さない 建 物 の 部 分 については 第 8 条 に 基 づく 別 表 第 2において 共 用 部 分 とされて いることから 開 口 部 は 共 用 部 分 として 扱 うこととなる 2 また 区 分 所 有 法 は その 形 状 又 は 効 用 の 著 しい 変 更 を 伴 わない 共 用 部 分 の 変 更 について 集 会 の 普 通 決 議 により 決 することを 定 めている 3 第 1 項 は 防 犯 防 音 又 は 断 熱 等 の 住 宅 の 性 能 の 向 上 のため 行 われる 開 口 部 の 改 良 工 事 については 原 則 として 他 の 共 用 部 分 と 同 様 に 計 画 修 繕 の 対 象 とすべき 旨 を 規 定 したものである 4 第 2 項 は 開 口 部 の 改 良 工 事 については 治 安 上 の 問 題 を 踏 まえた 防 犯 性 能 の 向 上 や 結 露 から 発 生 したカビやダニによるいわゆるシックハウス 問 題 を 改 善 するための 断 熱 性 の 向 上 等 一 棟 全 戸 ではなく 一 部 の 住 戸 において 緊 急 かつ 重 大 な 必 要 性 が 生 じる 場 合 もあり 得 ることに 鑑 みかんがみ 計 画 修 繕 によりただちに 開 口 部 の 改 良 を 行 うことが 困 難 な 場 合 には 専 有 部 分 の 修 繕 等 における 手 続 と 同 様 の 手 続 により 各 区 分 所 有 者 の 責 任 と 負 担 において 工 事 を 行 うことができるよう 細 則 をあらかじめ 定 めるべきことを 規 定 したも 20

21 のである 5 また 第 2 項 及 び 第 3 項 は マンションでは 通 常 個 々の 専 有 部 分 に 係 る 開 口 部 ( 共 用 部 分 )が 形 状 や 材 質 において 大 きく 異 なるような 状 況 は 考 えられ ないことから 当 該 開 口 部 の 改 良 工 事 についてもその 方 法 や 材 質 形 状 等 を あらかじめ 定 型 的 に 細 則 で 定 めることにより その 範 囲 内 で 行 われるものに 問 題 のないものについては 施 工 の 都 度 総 会 の 決 議 を 求 めるまでもなく 専 有 部 分 の 修 繕 等 における 手 続 と 同 様 の 手 続 により 各 区 分 所 有 者 の 責 任 と 負 担 において 実 施 することを 可 能 とする 趣 旨 である 承 認 申 請 の 対 象 範 囲 審 査 する 内 容 等 の 考 え 方 については 別 添 2を 参 照 されたい 6 共 用 部 分 のうち 各 住 戸 に 附 属 する 窓 枠 窓 ガラス 玄 関 扉 その 他 の 開 口 部 に 係 る 改 良 工 事 であって 防 犯 防 音 又 は 断 熱 等 の 住 宅 の 性 能 の 向 上 等 に 資 するもの の 工 事 の 具 体 例 としては 防 犯 防 音 断 熱 性 等 により 優 れた 複 層 ガラスやサッシ 等 への 交 換 既 設 のサッシへの 内 窓 又 は 外 窓 の 増 設 等 が 考 えられる 7 各 区 分 所 有 者 の 責 任 と 負 担 において 行 うことができるものとしてあらかじ め 定 型 的 な 工 事 内 容 を 定 めるに 当 たっては 専 門 的 知 識 を 有 する 者 の 意 見 を 聴 くことを 考 慮 する 87 本 条 の 規 定 のほか 具 体 的 な 工 事 内 容 区 分 所 有 者 の 遵 守 すべき 事 項 等 詳 細 については 細 則 に 別 途 定 めるものとする その 際 上 述 の 別 添 2の 内 容 についても 各 マンションの 実 情 に 応 じて 参 考 とするとともに 必 要 に 応 じて 専 門 的 知 識 を 有 する 者 の 意 見 を 聴 くことを 考 慮 する 89 申 請 書 及 び 承 認 書 の 様 式 は 専 有 部 分 の 修 繕 に 関 する 様 式 に 準 じて 定 める ものとする ( 必 要 箇 所 への 立 入 り) 第 23 条 前 2 条 により 管 理 を 行 う 者 は 管 理 を 行 うために 必 要 な 範 囲 内 にお いて 他 の 者 が 管 理 する 専 有 部 分 又 は 専 用 使 用 部 分 への 立 入 りを 請 求 するこ 第 23 条 関 係 ( 第 4 項 関 係 ) 1 第 4 項 の 緊 急 の 立 入 りが 認 められるのは 災 害 時 等 における 共 用 部 分 に 係 21

22 とができる 2 前 項 により 立 入 りを 請 求 された 者 は 正 当 な 理 由 がなければこれを 拒 否 し てはならない 3 前 項 の 場 合 において 正 当 な 理 由 なく 立 入 りを 拒 否 した 者 は その 結 果 生 じた 損 害 を 賠 償 しなければならない 4 前 3 項 の 規 定 にかかわらず 理 事 長 は 災 害 事 故 等 が 発 生 した 場 合 であ って 緊 急 に 立 ち 入 らないと 共 用 部 分 等 又 は 他 の 専 有 部 分 に 対 して 物 理 的 に 又 は 機 能 上 重 大 な 影 響 を 与 えるおそれがあるときは 専 有 部 分 又 は 専 用 使 用 部 分 に 自 ら 立 ち 入 り 又 は 委 任 した 者 に 立 ち 入 らせることができる 45 立 入 りをした 者 は 速 やかに 立 入 りをした 箇 所 を 原 状 に 復 さなければな らない る 緊 急 的 な 工 事 に 伴 い 必 要 な 場 合 や 専 有 部 分 における 大 規 模 な 水 漏 れ 等 そのまま 放 置 すれば 他 の 専 有 部 分 や 共 用 部 分 に 対 して 物 理 的 に 又 は 機 能 上 重 大 な 影 響 を 与 えるおそれがある 場 合 に 限 られるものである 2 第 4 項 の 規 定 の 実 効 性 を 高 めるため 管 理 組 合 が 各 住 戸 の 合 い 鍵 を 預 かっ ておくことを 定 めることも 考 えられるが プライバシーの 問 題 等 があること から 各 マンションの 個 別 の 事 情 を 踏 まえて 検 討 する 必 要 がある ( 損 害 保 険 ) 第 24 条 区 分 所 有 者 は 共 用 部 分 等 に 関 し 管 理 組 合 が 火 災 保 険 その 他 の 損 害 保 険 の 契 約 を 締 結 することを 承 認 する 2 理 事 長 は 前 項 の 契 約 に 基 づく 保 険 金 額 の 請 求 及 び 受 領 について 区 分 所 有 者 を 代 理 する 第 2 節 費 用 の 負 担 ( 管 理 費 等 ) 第 25 条 区 分 所 有 者 は 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 管 理 に 要 する 経 費 に 充 てるた め 次 の 費 用 ( 以 下 管 理 費 等 という )を 管 理 組 合 に 納 入 しなければなら ない 一 管 理 費 二 修 繕 積 立 金 2 管 理 費 等 の 額 については 各 区 分 所 有 者 の 共 用 部 分 の 共 有 持 分 に 応 じて 算 出 するものとする 第 25 条 関 係 1 管 理 費 等 の 負 担 割 合 を 定 めるに 当 たっては 使 用 頻 度 等 は 勘 案 しない 2 管 理 費 のうち 管 理 組 合 の 運 営 に 要 する 費 用 については 組 合 費 として 管 理 費 とは 分 離 して 徴 収 することもできる 3 議 決 権 割 合 の 設 定 方 法 について 一 戸 一 議 決 権 ( 第 46 条 関 係 2)や 価 値 割 合 ( 第 46 条 関 係 3)を 採 用 する 場 合 であっても これとは 別 に 管 理 費 等 の 負 担 額 については 第 2 項 により 共 用 部 分 の 共 有 持 分 に 応 じて 算 出 すること が 考 えられる 22

23 4 なお 管 理 費 等 の 徴 収 や 滞 納 があった 場 合 の 取 扱 い 等 については 第 60 条 を 参 照 のこと ( 承 継 人 に 対 する 債 権 の 行 使 ) 第 26 条 管 理 組 合 が 管 理 費 等 及 び 駐 車 場 使 用 料 その 他 の 使 用 料 について 有 す る 債 権 は 区 分 所 有 者 の 包 括 承 継 人 及 び 特 定 承 継 人 に 対 しても 行 うことがで きる 第 26 条 関 係 以 前 は 包 括 承 継 人 についても 記 載 していたが 包 括 承 継 人 が 債 務 を 承 継 する のは 当 然 であるため 削 除 した ( 管 理 費 ) 第 27 条 管 理 費 は 次 の 各 号 に 掲 げる 通 常 の 管 理 に 要 する 経 費 に 充 当 する 一 管 理 員 人 件 費 二 公 租 公 課 三 共 用 設 備 の 保 守 維 持 費 及 び 運 転 費 四 備 品 費 通 信 費 その 他 の 事 務 費 五 共 用 部 分 等 に 係 る 火 災 保 険 料 その 他 の 損 害 保 険 料 六 経 常 的 な 補 修 費 七 清 掃 費 消 毒 費 及 びごみ 処 理 費 八 委 託 業 務 費 九 専 門 的 知 識 を 有 する 者 の 活 用 に 要 する 費 用 十 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 に 要 する 費 用 十 一 管 理 組 合 の 運 営 に 要 する 費 用 十 一 二 その 他 第 32 条 に 定 める 業 務 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 通 常 の 管 理 に 要 する 費 用 ( 次 条 に 規 定 する 経 費 を 除 く ) 第 27 条 関 係 1 管 理 組 合 の 運 営 に 要 する 費 用 には 役 員 活 動 費 も 含 まれ これについては 一 般 の 人 件 費 等 を 勘 案 して 定 めるものとするが 役 員 は 区 分 所 有 者 全 員 の 利 益 のために 活 動 することにかんがみ 適 正 な 水 準 に 設 定 することとする なお コメント 第 37 条 関 係 2を 参 照 のこと 2 コミュニティ 形 成 は 日 常 的 なトラブルの 未 然 防 止 や 大 規 模 修 繕 工 事 等 の 円 滑 な 実 施 などに 資 するものであり マンションの 適 正 管 理 を 主 体 的 に 実 施 する 管 理 組 合 にとって 必 要 な 業 務 である 管 理 費 からの 支 出 が 認 められるのは 管 理 組 合 が 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 のために 実 施 する 催 事 の 開 催 費 用 等 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 や 管 理 組 合 役 員 が 地 域 の 町 内 会 に 出 席 する 際 に 支 出 する 経 費 等 の 地 域 コミュニテ ィにも 配 慮 した 管 理 組 合 活 動 である 他 方 各 居 住 者 が 各 自 の 判 断 で 自 治 会 町 内 会 等 に 加 入 する 場 合 に 支 払 う こととなる 自 治 会 費 町 内 会 費 等 は 地 域 コミュニティの 維 持 育 成 のため 居 住 者 が 任 意 に 負 担 するものであり マンションという 共 有 財 産 を 維 持 管 理 していくための 費 用 である 管 理 費 等 とは 別 のものである 2 従 来 本 条 第 10 号 に 掲 げる 管 理 費 の 使 途 及 び 第 32 条 の 管 理 組 合 の 業 務 と して 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 (に 要 す る 費 用 ) が 掲 げられていた これは 日 常 的 なトラブルの 未 然 防 止 や 大 規 模 23

24 修 繕 工 事 等 の 円 滑 な 実 施 などに 資 するコミュニティ 形 成 について マンショ ンの 管 理 という 管 理 組 合 の 目 的 の 範 囲 内 で 行 われることを 前 提 に 規 定 してい たものである しかしながら 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコ ミュニティ 形 成 との 表 現 には 定 義 のあいまいさから 拡 大 解 釈 の 懸 念 があ り とりわけ 管 理 組 合 と 自 治 会 町 内 会 等 とを 混 同 することにより 自 治 会 費 を 管 理 費 として 一 体 で 徴 収 し 自 治 会 費 を 払 っている 事 例 や 自 治 会 的 な 活 動 への 管 理 費 の 支 出 をめぐる 意 見 対 立 やトラブル 等 が 生 じている 実 態 もあ った 一 方 管 理 組 合 による 従 来 の 活 動 の 中 でいわゆるコミュニティ 活 動 と 称 して 行 われていたもののうち 例 えば マンションやその 周 辺 における 美 化 や 清 掃 景 観 形 成 防 災 防 犯 活 動 生 活 ルールの 調 整 等 で その 経 費 に 見 合 ったマンションの 資 産 価 値 の 向 上 がもたらされる 活 動 は それが 区 分 所 有 法 第 3 条 に 定 める 管 理 組 合 の 目 的 である 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 の 範 囲 内 で 行 われる 限 りにおいて 可 能 である 以 上 を 明 確 にするため 第 10 号 及 び 第 32 条 第 15 号 を 削 除 するとともに 第 32 条 第 12 号 を マンション 及 び 周 辺 の 風 紀 秩 序 及 び 安 全 の 維 持 防 災 並 びに 居 住 環 境 の 維 持 及 び 向 上 に 関 する 業 務 と 改 めることとした また 従 来 第 12 号 に その 他 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 通 常 の 管 理 に 要 する 費 用 が 掲 げられていたが 第 32 条 に 定 める 業 務 との 関 連 が 不 明 確 であった ことから その 他 第 32 条 に 定 める 業 務 に 要 する 費 用 ( 次 条 に 規 定 する 経 費 を 除 く ) と 改 めることとした 上 述 の 第 32 条 第 12 号 の 業 務 に 要 する 費 用 は 本 号 あるいは 別 の 号 の 経 費 として 支 出 することが 可 能 である 3 管 理 組 合 は 区 分 所 有 法 第 3 条 に 基 づき 区 分 所 有 者 全 員 で 構 成 される 強 制 加 入 の 団 体 であり 居 住 者 が 任 意 加 入 する 地 縁 団 体 である 自 治 会 町 内 会 等 とは 異 なる 性 格 の 団 体 であることから 管 理 組 合 と 自 治 会 町 内 会 等 との 活 動 を 混 同 することのないよう 注 意 する 必 要 がある 各 居 住 者 が 各 自 の 判 断 で 自 治 会 又 は 町 内 会 等 に 加 入 する 場 合 に 支 払 うこと となる 自 治 会 費 又 は 町 内 会 費 等 は 地 域 住 民 相 互 の 親 睦 や 福 祉 助 け 合 い 等 24

25 を 図 るために 居 住 者 が 任 意 に 負 担 するものであり マンションを 維 持 管 理 していくための 費 用 である 管 理 費 等 とは 別 のものである 自 治 会 費 又 は 町 内 会 費 等 を 管 理 費 等 と 一 体 で 徴 収 している 場 合 には 以 下 の 点 に 留 意 すべきである ア 自 治 会 又 は 町 内 会 等 への 加 入 を 強 制 するものとならないようにするこ と イ 自 治 会 又 は 町 内 会 等 への 加 入 を 希 望 しない 者 から 自 治 会 費 又 は 町 内 会 費 等 の 徴 収 を 行 わないこと ウ 自 治 会 費 又 は 町 内 会 費 等 を 管 理 費 とは 区 分 経 理 すること エ 管 理 組 合 による 自 治 会 費 又 は 町 内 会 費 等 の 代 行 徴 収 に 係 る 負 担 について 整 理 すること 4 上 述 のような 管 理 組 合 の 法 的 性 質 からすれば マンションの 管 理 に 関 わり のない 活 動 を 行 うことは 適 切 ではない 例 えば 一 部 の 者 のみに 対 象 が 限 定 されるクラブやサークル 活 動 経 費 主 として 親 睦 を 目 的 とする 飲 食 の 経 費 な どは マンションの 管 理 業 務 の 範 囲 を 超 え マンション 全 体 の 資 産 価 値 向 上 等 に 資 するとも 言 い 難 いため 区 分 所 有 者 全 員 から 強 制 徴 収 する 管 理 費 をそ れらの 費 用 に 充 てることは 適 切 ではなく 管 理 費 とは 別 に 参 加 者 からの 直 接 の 支 払 や 積 立 て 等 によって 費 用 を 賄 うべきである ( 修 繕 積 立 金 ) 第 28 条 管 理 組 合 は 各 区 分 所 有 者 が 納 入 する 修 繕 積 立 金 を 積 み 立 てるもの とし 積 み 立 てた 修 繕 積 立 金 は 次 の 各 号 に 掲 げる 特 別 の 管 理 に 要 する 経 費 に 充 当 する 場 合 に 限 って 取 り 崩 すことができる 一 一 定 年 数 の 経 過 ごとに 計 画 的 に 行 う 修 繕 二 不 測 の 事 故 その 他 特 別 の 事 由 により 必 要 となる 修 繕 三 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 変 更 四 建 物 の 建 替 え 及 びマンション 敷 地 売 却 ( 以 下 建 替 え 等 という )に 係 第 28 条 関 係 1 対 象 物 件 の 経 済 的 価 値 を 適 正 に 維 持 するためには 一 定 期 間 ごとに 行 う 計 画 的 な 維 持 修 繕 工 事 が 重 要 であるので 修 繕 積 立 金 を 必 ず 積 み 立 てることと したものである 2 分 譲 会 社 が 分 譲 時 において 将 来 の 計 画 修 繕 に 要 する 経 費 に 充 当 していくた め 一 括 して 購 入 者 より 修 繕 積 立 基 金 として 徴 収 している 場 合 や 修 繕 時 に 既 存 の 修 繕 積 立 金 の 額 が 修 繕 費 用 に 不 足 すること 等 から 一 時 負 担 金 が 区 分 所 有 者 から 徴 収 される 場 合 があるが これらについても 修 繕 積 立 金 として 積 25

26 る 合 意 形 成 に 必 要 となる 事 項 の 調 査 五 その 他 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 管 理 に 関 し 区 分 所 有 者 全 体 の 利 益 のため に 特 別 に 必 要 となる 管 理 2 前 項 にかかわらず 区 分 所 有 法 第 62 条 第 1 項 の 建 替 え 決 議 ( 以 下 建 替 え 決 議 という ) 又 は 建 替 えに 関 する 区 分 所 有 者 全 員 の 合 意 の 後 であっても マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 本 項 において 円 滑 化 法 という ) 第 9 条 のマンション 建 替 組 合 ( 以 下 建 替 組 合 という )の 設 立 の 認 可 又 は 円 滑 化 法 第 45 条 のマンション 建 替 事 業 の 認 可 までの 間 におい て 建 物 の 建 替 えに 係 る 計 画 又 は 設 計 等 に 必 要 がある 場 合 には その 経 費 に 充 当 するため 管 理 組 合 は 修 繕 積 立 金 から 管 理 組 合 の 消 滅 時 に 建 替 え 不 参 加 者 に 帰 属 する 修 繕 積 立 金 相 当 額 を 除 いた 金 額 を 限 度 として 修 繕 積 立 金 を 取 り 崩 すことができる 3 第 1 項 にかかわらず 円 滑 化 法 第 108 条 第 1 項 のマンション 敷 地 売 却 決 議 の 後 であっても 円 滑 化 法 第 120 条 のマンション 敷 地 売 却 組 合 の 設 立 の 認 可 までの 間 において マンション 敷 地 売 却 に 係 る 計 画 等 に 必 要 がある 場 合 には その 経 費 に 充 当 するため 管 理 組 合 は 修 繕 積 立 金 から 管 理 組 合 の 消 滅 時 にマンション 敷 地 売 却 不 参 加 者 に 帰 属 する 修 繕 積 立 金 相 当 額 を 除 いた 金 額 を 限 度 として 修 繕 積 立 金 を 取 り 崩 すことができる 34 管 理 組 合 は 第 1 項 各 号 の 経 費 に 充 てるため 借 入 れをしたときは 修 繕 積 立 金 をもってその 償 還 に 充 てることができる 45 修 繕 積 立 金 については 管 理 費 とは 区 分 して 経 理 しなければならない み 立 てられ 区 分 経 理 されるべきものである 3 円 滑 化 法 に 基 づく 建 替 組 合 によるマンション 建 替 事 業 における 建 替 えまで のプロセスの 概 要 は 円 滑 化 法 の 制 定 を 踏 まえ 作 成 された マンションの 建 替 えに 向 けた 合 意 形 成 に 関 するマニュアル ( 平 成 15 年 1 月 国 土 交 通 省 公 表 ) によれば 次 のとおりである A. 建 替 え 決 議 までのプロセス (ア) 準 備 段 階 : 一 部 の 区 分 所 有 者 から 建 替 えの 発 意 がなされ それに 賛 同 する 有 志 により 建 替 えを 提 起 するための 基 礎 的 な 検 討 が 行 われる 段 階 であり 管 理 組 合 として 建 替 えの 検 討 を 行 うことの 合 意 を 得 ること を 目 標 とする (イ) 検 討 段 階 : 管 理 組 合 として 修 繕 改 修 との 比 較 等 による 建 替 えの 必 要 性 建 替 えの 構 想 について 検 討 する 段 階 であり 管 理 組 合 として 建 替 えを 必 要 として 計 画 することの 合 意 を 得 ること を 目 標 とする (ウ) 計 画 段 階 : 管 理 組 合 として 各 区 分 所 有 者 の 合 意 形 成 を 図 りながら 建 替 えの 計 画 を 本 格 的 に 検 討 する 段 階 であり 建 替 え 計 画 を 策 定 する ともに それを 前 提 とした 建 替 え 決 議 を 得 ること を 目 標 とする B. 建 替 え 決 議 後 のプロセス (ア) 建 替 組 合 の 設 立 段 階 : 定 款 及 び 事 業 計 画 を 定 め 都 道 府 県 知 事 等 の 認 可 を 受 けて 建 替 組 合 を 設 立 する 段 階 (イ) 権 利 変 換 段 階 : 権 利 変 換 計 画 を 策 定 し 同 計 画 に 関 し 都 道 府 県 知 事 等 の 認 可 を 受 け 権 利 変 換 を 行 う 段 階 (ウ) 工 事 実 施 段 階 : 建 替 え 工 事 を 施 工 し 工 事 完 了 時 にマンション 建 替 事 業 に 係 る 清 算 を 行 う 段 階 (エ) 再 入 居 と 新 管 理 組 合 の 設 立 段 階 : 新 マンションに 入 居 し 新 マンショ ンの 管 理 組 合 が 発 足 する 段 階 4 3のプロセスのうち 3のA(イ) 及 び(ウ)の 段 階 においては 管 理 組 合 が 建 替 えの 検 討 のため 調 査 を 実 施 する 調 査 の 主 な 内 容 は 再 建 マンション 26

27 の 設 計 概 要 マンションの 取 壊 し 及 び 再 建 マンションの 建 築 に 要 する 費 用 の 概 算 額 やその 費 用 分 担 再 建 マンションの 区 分 所 有 権 の 帰 属 に 関 する 事 項 等 である 5 3のプロセスのうち 3のB(ア)の 段 階 においても 修 繕 積 立 金 を 取 り 崩 すことのできる 場 合 があることを 定 めたのが 第 2 項 である 6 3のプロセスによらず 円 滑 化 法 第 45 条 のマンション 建 替 事 業 の 認 可 に 基 づく 建 替 え 又 は 区 分 所 有 者 の 全 員 合 意 に 基 づく 任 意 の 建 替 えを 推 進 する 場 合 であっても 必 要 に 応 じて 第 1 項 及 び 第 2 項 又 は 第 2 項 と 同 様 の 方 法 により 修 繕 積 立 金 を 取 り 崩 すことは 可 能 である ただし 任 意 の 組 織 に 関 しては その 設 立 時 期 について 管 理 組 合 内 で 共 通 認 識 を 得 ておくことが 必 要 である 7 円 滑 化 法 に 基 づくマンション 敷 地 売 却 組 合 によるマンション 敷 地 売 却 事 業 のプロセスの 概 要 は 平 成 26 年 の 円 滑 化 法 の 改 正 を 踏 まえ 作 成 された 耐 震 性 不 足 のマンションに 係 るマンション 敷 地 売 却 ガイドライン ( 平 成 26 年 12 月 国 土 交 通 省 公 表 )を 参 考 とされたい この 場 合 にも 建 替 えの 場 合 と 同 様 に 第 1 項 及 び 第 3 項 に 基 づき 必 要 に 応 じて 修 繕 積 立 金 を 取 り 崩 すこ とは 可 能 である 78 建 替 え 等 に 係 る 調 査 に 必 要 な 経 費 の 支 出 は 各 マンションの 実 態 に 応 じ て 管 理 費 から 支 出 する 旨 管 理 規 約 に 規 定 することもできる ( 使 用 料 ) 第 29 条 駐 車 場 使 用 料 その 他 の 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 に 係 る 使 用 料 ( 以 下 使 用 料 という )は それらの 管 理 に 要 する 費 用 に 充 てるほか 修 繕 積 立 金 と して 積 み 立 てる 第 29 条 関 係 機 械 式 駐 車 場 を 有 する 場 合 は その 維 持 及 び 修 繕 に 多 額 の 費 用 を 要 すること から 管 理 費 及 び 修 繕 積 立 金 とは 区 分 して 経 理 することもできる 第 6 章 管 理 組 合 第 1 節 組 合 員 27

28 ( 組 合 員 の 資 格 ) 第 30 条 組 合 員 の 資 格 は 区 分 所 有 者 となったときに 取 得 し 区 分 所 有 者 で なくなったときに 喪 失 する ( 届 出 義 務 ) 第 31 条 新 たに 組 合 員 の 資 格 を 取 得 し 又 は 喪 失 した 者 は 直 ちにその 旨 を 書 面 により 管 理 組 合 に 届 け 出 なければならない 第 31 条 関 係 届 出 書 の 様 式 は 次 のとおりとする 届 出 書 平 成 年 月 日 マンション 管 理 組 合 理 事 長 殿 マンションにおける 区 分 所 有 権 の 取 得 及 び 喪 失 について 下 記 のとおり 届 け 出 ます 記 1 対 象 住 戸 号 室 2 区 分 所 有 権 を 取 得 した 者 氏 名 3 区 分 所 有 権 を 喪 失 した 者 氏 名 住 所 ( 移 転 先 ) 4 区 分 所 有 権 の 変 動 の 年 月 日 平 成 年 月 日 5 区 分 所 有 権 の 変 動 の 原 因 第 2 節 管 理 組 合 の 業 務 ( 業 務 ) 第 32 条 管 理 組 合 は 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 のため 次 の 各 号 に 掲 げる 業 務 を 行 う 一 管 理 組 合 が 管 理 する 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 ( 以 下 本 条 及 び 第 48 条 におい 第 32 条 関 係 1 建 物 を 長 期 にわたって 良 好 に 維 持 管 理 していくためには 一 定 の 年 数 の 経 過 ごとに 計 画 的 に 修 繕 を 行 っていくことが 必 要 であり その 対 象 となる 建 物 の 部 分 修 繕 時 期 必 要 となる 費 用 等 について あらかじめ 長 期 修 繕 計 画 28

29 て 組 合 管 理 部 分 という )の 保 安 保 全 保 守 清 掃 消 毒 及 びごみ 処 理 二 組 合 管 理 部 分 の 修 繕 三 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 又 は 変 更 に 関 する 業 務 及 び 長 期 修 繕 計 画 書 の 管 理 四 建 物 の 建 替 え 等 に 係 る 合 意 形 成 に 必 要 となる 事 項 の 調 査 に 関 する 業 務 五 適 正 化 法 第 103 条 に 定 める 宅 地 建 物 取 引 業 者 から 交 付 を 受 けた 設 計 図 書 の 管 理 六 修 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 及 び 管 理 等 七 共 用 部 分 等 に 係 る 火 災 保 険 その 他 の 損 害 保 険 に 関 する 業 務 八 区 分 所 有 者 が 管 理 する 専 用 使 用 部 分 について 管 理 組 合 が 行 うことが 適 当 であると 認 められる 管 理 行 為 九 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 変 更 及 び 運 営 十 修 繕 積 立 金 の 運 用 十 一 官 公 署 町 内 会 等 との 渉 外 業 務 十 二 マンション 及 び 周 辺 の 風 紀 秩 序 及 び 安 全 の 維 持 防 災 並 びに 居 住 環 境 の 維 持 及 び 向 上 に 関 する 業 務 十 三 防 災 に 関 する 業 務 十 三 四 広 報 及 び 連 絡 業 務 十 五 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 十 四 六 管 理 組 合 の 消 滅 時 における 残 余 財 産 の 清 算 十 五 七 その 他 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 に 関 する 業 務 その 他 組 合 員 の 共 同 の 利 益 を 増 進 し 良 好 な 住 環 境 を 確 保 するために 必 要 な 業 務 として 定 め 区 分 所 有 者 の 間 で 合 意 しておくことは 円 滑 な 修 繕 の 実 施 のた めに 重 要 である 2 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 としては 次 のようなものが 最 低 限 必 要 である 1 計 画 期 間 が25 年 程 度 以 上 であること なお 新 築 時 においては 計 画 期 間 を30 年 程 度 にすると 修 繕 のために 必 要 な 工 事 をほぼ 網 羅 できるこ ととなる 2 計 画 修 繕 の 対 象 となる 工 事 として 外 壁 補 修 屋 上 防 水 給 排 水 管 取 替 え 窓 及 び 玄 関 扉 等 の 開 口 部 の 改 良 等 が 掲 げられ 各 部 位 ごとに 修 繕 周 期 工 事 金 額 等 が 定 められているものであること 3 全 体 の 工 事 金 額 が 定 められたものであること また 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 については 定 期 的 な(おおむね5 年 程 度 ごと に) 見 直 しをすることが 必 要 である 3 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 又 は 変 更 及 び 修 繕 工 事 の 実 施 の 前 提 として 劣 化 診 断 ( 建 物 診 断 )を 管 理 組 合 として 併 せて 行 う 必 要 がある 4 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 又 は 変 更 に 要 する 経 費 及 び 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 等 のた めの 劣 化 診 断 ( 建 物 診 断 )に 要 する 経 費 の 充 当 については 管 理 組 合 の 財 産 状 態 等 に 応 じて 管 理 費 又 は 修 繕 積 立 金 のどちらからでもできる ただし 修 繕 工 事 の 前 提 としての 劣 化 診 断 ( 建 物 診 断 )に 要 する 経 費 の 充 当 については 修 繕 工 事 の 一 環 としての 経 費 であることから 原 則 として 修 繕 積 立 金 から 取 り 崩 すこととなる 5 管 理 組 合 が 管 理 すべき 設 計 図 書 は 適 正 化 法 第 103 条 に 基 づいて 宅 地 建 物 取 引 業 者 から 交 付 される 竣 工 時 の 付 近 見 取 図 配 置 図 仕 様 書 ( 仕 上 げ 表 を 含 む ) 各 階 平 面 図 2 面 以 上 の 立 面 図 断 面 図 又 は 矩 計 図 基 礎 伏 図 小 屋 伏 図 構 造 詳 細 図 及 び 構 造 計 算 書 である ただし 同 条 は 適 正 化 法 の 施 行 ( 平 成 13 年 8 月 1 日 ) 前 に 建 設 工 事 が 完 了 した 建 物 の 分 譲 については 適 用 されてないこととなっており これに 該 当 するマンションには 上 述 の 図 書 が 交 付 されていない 場 合 もある 29

30 他 方 建 物 の 修 繕 に 有 用 な 書 類 としては 上 述 以 外 の 設 計 関 係 書 類 ( 数 量 調 書 竣 工 地 積 測 量 図 等 ) 特 定 行 政 庁 関 係 書 類 ( 建 築 確 認 通 知 書 日 影 協 定 書 等 ) 消 防 関 係 書 類 機 械 関 係 設 備 施 設 の 関 係 書 類 売 買 契 約 書 関 係 書 類 等 がある このような 各 マンションの 実 態 に 応 じて 具 体 的 な 図 書 を 規 約 に 記 載 する ことが 望 ましい 6 修 繕 等 の 履 歴 情 報 とは 大 規 模 修 繕 工 事 計 画 修 繕 工 事 及 び 設 備 改 修 工 事 等 の 修 繕 の 時 期 箇 所 費 用 及 び 工 事 施 工 者 等 や 設 備 の 保 守 点 検 建 築 基 準 法 第 12 条 第 1 項 及 び 第 2 項 の 特 殊 建 築 物 等 の 定 期 調 査 報 告 及 び 建 築 設 備 ( 昇 降 機 を 含 む )の 定 期 検 査 報 告 消 防 法 第 8 条 の2の2の 防 火 対 象 物 定 期 点 検 報 告 等 の 法 定 点 検 耐 震 診 断 結 果 石 綿 使 用 調 査 結 果 など 維 持 管 理 の 情 報 であり 整 理 して 後 に 参 照 できるよう 管 理 しておくことが 今 後 の 修 繕 等 を 適 切 に 実 施 するために 有 効 な 情 報 である 7 管 理 組 合 が 保 管 管 理 する 書 類 等 として 第 三 号 に 掲 げる 長 期 修 繕 計 画 書 第 五 号 及 び5に 掲 げる 設 計 図 書 等 第 六 号 及 び6に 掲 げる 修 繕 等 の 履 歴 情 報 があげられるが 具 体 的 な 保 管 や 閲 覧 については 第 64 条 第 2 項 で 規 定 する とおり 理 事 長 の 責 任 により 行 うこととする その 他 に 理 事 長 が 保 管 する 書 類 等 としては 第 49 条 第 3 項 で 定 める 総 会 議 事 録 第 53 条 第 2 項 の 規 定 に 基 づき 準 用 される 第 49 条 第 3 項 で 定 める 理 事 会 議 事 録 第 64 条 及 び 第 64 条 関 係 コメントに 掲 げる 帳 票 類 第 72 条 で 定 める 規 約 原 本 等 があげ られる このうち 総 会 議 事 録 及 び 規 約 原 本 の 保 管 は 区 分 所 有 法 により 管 理 者 が 保 管 することとされているものであり この 標 準 管 理 規 約 では 理 事 長 を 管 理 者 としていることから 理 事 長 が 保 管 することとしている 8 管 理 組 合 が 保 管 する 長 期 修 繕 計 画 書 設 計 図 書 等 及 び 修 繕 等 の 履 歴 情 報 に ついても 理 事 長 が 保 管 する 書 類 等 と 同 様 に 閲 覧 に 関 する 規 定 を 設 置 するこ とが 望 ましい また 保 管 方 法 についても 電 磁 的 方 法 が 利 用 可 能 な 場 合 に 30

31 は 同 方 法 によって 保 管 することが 考 えられる 8 従 来 第 15 号 に 定 める 管 理 組 合 の 業 務 として 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 が 掲 げられていたが コミュニティ という 用 語 の 概 念 のあいまいさから 拡 大 解 釈 の 懸 念 があり とりわけ 管 理 組 合 と 自 治 会 町 内 会 等 とを 混 同 することにより 自 治 会 的 な 活 動 への 管 理 費 の 支 出 をめぐる 意 見 対 立 やトラブル 等 が 生 じている 実 態 もあった 一 方 管 理 組 合 による 従 来 の 活 動 の 中 でいわゆるコミュニティ 活 動 と 称 して 行 われ ていたもののうち 例 えば マンションやその 周 辺 における 美 化 や 清 掃 景 観 形 成 防 災 防 犯 活 動 生 活 ルールの 調 整 等 で その 経 費 に 見 合 ったマン ションの 資 産 価 値 の 向 上 がもたらされる 活 動 は それが 区 分 所 有 法 第 3 条 に 定 める 管 理 組 合 の 目 的 である 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 の 範 囲 内 で 行 われる 限 りにおいて 可 能 である なお これに 該 当 しない 活 動 で あっても 管 理 組 合 の 役 員 等 である 者 が 個 人 の 資 格 で 参 画 することは 可 能 で ある 以 上 を 明 確 にするため 区 分 所 有 法 第 3 条 を 引 用 し 第 32 条 本 文 に 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 のため を 加 え 第 15 号 を 削 除 し 併 せ て 周 辺 と 一 体 となって 行 われる 各 業 務 を 再 整 理 することとし 従 来 第 12 号 に 掲 げていた 風 紀 秩 序 及 び 安 全 の 維 持 に 関 する 業 務 従 来 第 13 号 に 掲 げていた 防 災 に 関 する 業 務 及 び 居 住 環 境 の 維 持 及 び 向 上 に 関 する 業 務 を 新 たに 第 12 号 において マンション 及 び 周 辺 の 風 紀 秩 序 及 び 安 全 の 維 持 防 災 並 びに 居 住 環 境 の 維 持 及 び 向 上 に 関 する 業 務 と 規 定 することとし た なお 改 正 の 趣 旨 等 の 詳 細 については 第 27 条 関 係 2~4を 参 照 のこ と 9 建 替 え 等 により 消 滅 する 管 理 組 合 は 管 理 費 や 修 繕 積 立 金 等 の 残 余 財 産 を 清 算 する 必 要 がある なお 清 算 の 方 法 については 各 マンションの 実 態 に 応 じて 規 定 を 整 備 しておくことが 望 ましい 31

32 ( 業 務 の 委 託 等 ) 第 33 条 管 理 組 合 は 前 条 に 定 める 業 務 の 全 部 又 は 一 部 を マンション 管 理 業 者 ( 適 正 化 法 第 2 条 第 八 号 の マンション 管 理 業 者 をいう ) 等 第 三 者 に 委 託 し 又 は 請 け 負 わせて 執 行 することができる ( 専 門 的 知 識 を 有 する 者 の 活 用 ) 第 34 条 管 理 組 合 は マンション 管 理 士 ( 適 正 化 法 第 2 条 第 五 号 の マンショ ン 管 理 士 をいう )その 他 マンション 管 理 に 関 する 各 分 野 の 専 門 的 知 識 を 有 する 者 に 対 し 管 理 組 合 の 運 営 その 他 マンションの 管 理 に 関 し 相 談 したり 助 言 指 導 その 他 の 援 助 を 求 めたりすることができる 第 33 条 関 係 第 三 者 に 委 託 する 場 合 は マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 による 第 33 条 及 び 第 34 条 関 係 1 マンションは 一 つの 建 物 を 多 くの 人 が 区 分 して 所 有 するという 形 態 ゆえ 利 用 形 態 の 混 在 による 権 利 利 用 関 係 の 複 雑 さ 建 物 構 造 上 の 技 術 的 判 断 の 難 しさなどを 踏 まえ 建 物 を 維 持 していく 上 で 区 分 所 有 者 間 の 合 意 形 成 を 進 めることが 必 要 である このような 中 で マンションを 適 切 に 維 持 管 理 していくためには 法 律 や 建 築 技 術 等 の 専 門 的 知 識 が 必 要 となることから 管 理 組 合 は マンション 管 理 業 者 等 第 三 者 に 管 理 事 務 を 委 託 したり マンション 管 理 士 その 他 マンシ ョン 管 理 に 関 する 各 分 野 の 専 門 的 知 識 を 有 する 者 に 対 し 管 理 組 合 の 運 営 そ の 他 マンションの 管 理 に 関 し 相 談 したり 助 言 指 導 その 他 の 援 助 を 求 め たりするなど 専 門 的 分 野 にも 適 切 に 対 応 しつつ マンション 管 理 を 適 正 に 進 めることが 求 められる なお 外 部 の 専 門 家 が 直 接 管 理 組 合 の 運 営 に 携 わる 場 合 の 考 え 方 について は 全 般 関 係 3 別 添 1 等 を 参 照 のこと 2 管 理 組 合 が 支 援 を 受 けることが 有 用 な 専 門 的 知 識 を 有 する 者 としては マ ンション 管 理 士 のほか マンションの 権 利 利 用 関 係 や 建 築 技 術 に 関 する 専 門 家 である 弁 護 士 司 法 書 士 建 築 士 行 政 書 士 公 認 会 計 士 税 理 士 等 の 国 家 資 格 取 得 者 や 区 分 所 有 管 理 士 マンションリフォームマネジャー 等 の 民 間 資 格 取 得 者 などが 考 えられる 3 専 門 的 知 識 を 有 する 者 の 活 用 の 具 体 例 としては 管 理 組 合 は 専 門 的 知 識 を 有 する 者 に 管 理 規 約 改 正 原 案 の 作 成 管 理 組 合 における 合 意 形 成 の 調 整 に 対 する 援 助 建 物 や 設 備 の 劣 化 診 断 安 全 性 診 断 の 実 施 の 必 要 性 について の 助 言 診 断 項 目 内 容 の 整 理 等 を 依 頼 することが 考 えられる 32

33 第 3 節 役 員 ( 役 員 ) 第 35 条 管 理 組 合 に 次 の 役 員 を 置 く 一 理 事 長 二 副 理 事 長 名 三 会 計 担 当 理 事 名 四 理 事 ( 理 事 長 副 理 事 長 会 計 担 当 理 事 を 含 む 以 下 同 じ ) 名 五 監 事 名 2 理 事 及 び 監 事 は 組 合 員 のうちから 総 会 で 選 任 する 3 理 事 長 副 理 事 長 及 び 会 計 担 当 理 事 は 理 事 の 互 選 により 選 任 する 外 部 専 門 家 を 理 事 として 選 任 できることとする 場 合 2 理 事 及 び 監 事 は 総 会 で 選 任 する 3 理 事 長 副 理 事 長 及 び 会 計 担 当 理 事 は 理 事 の 互 選 により 選 任 する 4 組 合 員 以 外 の 者 から 理 事 又 は 監 事 を 選 任 する 場 合 の 選 任 方 法 については 細 則 で 定 める 第 35 条 関 係 1 管 理 組 合 は 建 物 敷 地 等 の 管 理 を 行 うために 区 分 所 有 者 全 員 で 構 成 され る 団 体 であることを 踏 まえ 役 員 の 資 格 要 件 を 当 該 マンションへの 居 住 の 有 無 に 関 わりなく 区 分 所 有 者 であるという 点 に 着 目 して 組 合 員 としてい るが 全 般 関 係 3で 示 したとおり 必 要 に 応 じて マンション 管 理 に 係 る 専 門 知 識 を 有 する 外 部 の 専 門 家 の 選 任 も 可 能 とするように 当 該 要 件 を 外 すこと も 考 えられる この 場 合 においては ( 注 )の 第 4 項 のように 選 任 方 法 につ いて 細 則 で 定 める 旨 の 規 定 を 置 くことが 考 えられる この 場 合 の 専 門 家 とし ては マンション 管 理 士 のほか 弁 護 士 建 築 士 などで 一 定 の 専 門 的 知 見 を 有 する 者 が 想 定 され 当 該 マンションの 管 理 上 の 課 題 等 に 応 じて 適 切 な 専 門 家 を 選 任 することが 重 要 である なお それぞれのマンションの 実 態 に 応 じて マンションに 現 に 居 住 する 組 合 員 (( 注 ) 平 成 23 年 改 正 前 の 標 準 管 理 規 約 における 役 員 の 資 格 要 件 )とするなど 居 住 要 件 を 加 えることも 考 えられる 2 理 事 の 員 数 については 次 のとおりとする 1 おおむね10~15 戸 につき1 名 選 出 するものとする 2 員 数 の 範 囲 は 最 低 3 名 程 度 最 高 20 名 程 度 とし ~ 名 という 枠 により 定 めることもできる 戸 を 超 え 役 員 数 が20 名 を 超 えるような 大 規 模 マンションでは 理 事 会 のみで 実 質 的 検 討 を 行 うのが 難 しくなるので 理 事 会 の 中 に 部 会 を 設 け 各 部 会 に 理 事 会 の 業 務 を 分 担 して 実 質 的 な 検 討 を 行 うような 複 層 的 な 組 織 構 成 役 員 の 体 制 を 検 討 する 必 要 がある この 場 合 理 事 会 の 運 営 方 針 を 決 めるため 理 事 長 副 理 事 長 ( 各 部 の 部 長 と 兼 任 するような 組 織 構 成 が 望 ましい )による 幹 部 会 を 設 けることも 有 効 である なお 理 事 会 運 営 細 則 を 別 途 定 め 部 会 を 設 ける 場 合 は 理 事 会 の 決 議 事 項 につき 決 定 するのは あくまで 理 事 全 員 による 理 事 会 であるこ 33

34 とを 明 確 にする 必 要 がある 4 本 標 準 管 理 規 約 における 管 理 組 合 は 権 利 能 力 なき 社 団 であることを 想 定 しているが(コメント 第 6 条 関 係 参 照 ) 役 員 として 意 思 決 定 を 行 えるのは 自 然 人 であり 法 人 そのものは 役 員 になることができないと 解 すべきである したがって 法 人 が 区 分 所 有 する 専 有 部 分 があるマンションにおいて 法 人 関 係 者 が 役 員 になる 場 合 には 管 理 組 合 役 員 の 任 務 に 当 たることを 当 該 法 人 の 職 務 命 令 として 受 けた 者 に 限 定 する 等 どのような 資 格 を 有 する 者 が 実 際 に 役 員 業 務 を 行 うことができるかについて あらかじめ 規 約 や 細 則 に 定 めてお くことが 望 ましいを 選 任 することが 一 般 的 に 想 定 される 外 部 専 門 家 として 役 員 を 選 任 する 場 合 であって 法 人 団 体 等 から 派 遣 を 受 けるときも 同 様 に 当 該 法 人 団 体 等 から 指 定 された 者 ( 自 然 人 )を 選 任 することが 一 般 的 に 想 定 される なお 法 人 の 役 職 員 が 役 員 になった 場 合 においては 特 に 利 益 相 反 取 引 について 注 意 が 必 要 である( 第 37 条 の 2 関 係 参 照 ) 5 第 4 項 の 選 任 方 法 に 関 する 細 則 の 内 容 としては 選 任 の 対 象 となる 外 部 の 専 門 家 の 要 件 や 選 任 の 具 体 的 な 手 続 等 を 想 定 している なお 6 及 び 第 36 条 の 2 関 係 2について 併 せて 参 照 のこと 6 外 部 の 専 門 家 を 役 員 として 選 任 する 場 合 には その 者 が 期 待 された 能 力 等 を 発 揮 して 管 理 の 適 正 化 財 産 的 価 値 の 最 大 化 を 実 現 しているか 監 視 監 督 する 仕 組 みが 必 要 である このための 一 方 策 として 法 人 団 体 から 外 部 の 専 門 家 の 派 遣 を 受 ける 場 合 には 派 遣 元 の 法 人 団 体 等 による 報 告 聴 取 や 業 務 監 査 又 は 外 部 監 査 が 行 われることを 選 任 の 要 件 として 第 4 項 の 細 則 にお いて 定 めることが 考 えられる ( 役 員 の 任 期 ) 第 36 条 役 員 の 任 期 は 年 とする ただし 再 任 を 妨 げない 2 補 欠 の 役 員 の 任 期 は 前 任 者 の 残 任 期 間 とする 3 任 期 の 満 了 又 は 辞 任 によって 退 任 する 役 員 は 後 任 の 役 員 が 就 任 するまで 第 36 条 関 係 1 役 員 の 任 期 については 組 合 の 実 情 に 応 じて1~2 年 で 設 定 することとし 選 任 に 当 たっては その 就 任 日 及 び 任 期 の 期 限 を 明 確 にする 2 業 務 の 継 続 性 を 重 視 すれば 役 員 は 半 数 改 選 とするのもよい この 場 合 に 34

35 の 間 引 き 続 きその 職 務 を 行 う 4 役 員 が 組 合 員 でなくなった 場 合 には その 役 員 はその 地 位 を 失 う 外 部 専 門 家 を 理 事 として 選 任 できることとする 場 合 4 選 任 ( 再 任 を 除 く )の 時 に 組 合 員 であった 役 員 が 組 合 員 でなくなった 場 合 には その 役 員 はその 地 位 を 失 う は 役 員 の 任 期 は2 年 とする 3 第 4 項 は 組 合 員 から 選 任 された 役 員 が 組 合 員 でなくなった 場 合 の 役 員 の 地 位 についての 規 定 である 第 35 条 第 2 項 において 組 合 員 要 件 を 外 した 場 合 には ( 注 )のような 規 定 とすべきである それは 例 えば 外 部 の 専 門 家 として 選 任 された 役 員 は 専 門 家 としての 地 位 に 着 目 して 役 員 に 選 任 された ものであるから 当 該 役 員 が 役 員 に 選 任 された 後 に 組 合 員 となった 場 合 にま で 組 合 員 でなくなれば 当 然 に 役 員 としての 地 位 も 失 うとするのは 相 当 でな いためである 43 役 員 が 任 期 途 中 で 欠 けた 場 合 総 会 の 決 議 により 新 たな 役 員 を 選 任 する ことが 可 能 であるが 外 部 の 専 門 家 の 役 員 就 任 の 可 能 性 や 災 害 時 等 緊 急 時 の 迅 速 な 対 応 の 必 要 性 を 踏 まえると 規 約 において あらかじめ 補 欠 を 定 めて おくことができる 旨 規 定 するなど 補 欠 の 役 員 の 選 任 方 法 について 定 めてお くことが 望 ましい また 組 合 員 である 役 員 が 転 出 死 亡 その 他 の 事 情 によ り 任 期 途 中 で 欠 けた 場 合 には 組 合 員 から 補 欠 の 役 員 を 理 事 会 の 決 議 で 選 任 することができると 規 約 に 規 定 することもできる なお 理 事 や 監 事 の 員 数 を ~ 名 という 枠 により 定 めている 場 合 には その 下 限 の 員 数 を 満 たさなくなったときに 補 欠 を 選 任 することが 必 要 とな る ( 役 員 の 欠 格 条 項 ) 第 36 条 の2 次 の 各 号 のいずれかに 該 当 する 者 は 役 員 となることができな い 一 成 年 被 後 見 人 若 しくは 被 保 佐 人 又 は 破 産 者 で 復 権 を 得 ないもの 二 禁 錮 以 上 の 刑 に 処 せられ その 執 行 を 終 わり 又 はその 執 行 を 受 けるこ とがなくなった 日 から 五 年 を 経 過 しない 者 三 暴 力 団 員 等 ( 暴 力 団 又 は 暴 力 団 員 でなくなった 日 から5 年 を 経 過 しない 者 をいう ) 第 36 条 の 2 関 係 1 選 択 肢 として 役 員 の 資 格 を 組 合 員 に 限 定 することを 改 め 外 部 の 専 門 家 を 役 員 に 選 任 することができるようにしたことを 踏 まえ 役 員 の 欠 格 条 項 を 定 めるものである なお 暴 力 団 員 等 の 範 囲 については 公 益 社 団 法 人 及 び 公 益 財 団 法 人 の 認 定 等 に 関 する 法 律 ( 平 成 18 年 法 律 第 49 号 )を 参 考 にした 2 外 部 の 専 門 家 からの 役 員 の 選 任 について 第 35 条 第 4 項 として 細 則 で 選 任 方 法 を 定 めることとする 場 合 本 条 に 定 めるほか 細 則 において 次 のよ うな 役 員 の 欠 格 条 項 を 定 めることとする 35

36 ア 個 人 の 専 門 家 の 場 合 マンション 管 理 に 関 する 各 分 野 の 専 門 的 知 識 を 有 する 者 から 役 員 を 選 任 しようとする 場 合 にあっては マンション 管 理 士 の 登 録 の 取 消 し 又 は 当 該 分 野 に 係 る 資 格 についてこれと 同 様 の 処 分 を 受 けた 者 イ 法 人 から 専 門 家 の 派 遣 を 受 ける 場 合 次 のいずれかに 該 当 する 法 人 から 派 遣 される 役 職 員 は 外 部 専 門 家 とし て 役 員 となることができない 銀 行 との 取 引 を 停 止 されている 法 人 民 事 再 生 法 及 び 会 社 更 生 法 並 びに 破 産 法 に 違 反 して 刑 罰 を 受 けている 法 人 管 理 業 者 の 登 録 の 取 消 しを 受 けた 法 人 ( 役 員 の 誠 実 義 務 等 ) 第 37 条 役 員 は 法 令 規 約 及 び 使 用 細 則 その 他 細 則 ( 以 下 使 用 細 則 等 という ) 並 びに 総 会 及 び 理 事 会 の 決 議 に 従 い 組 合 員 のため 誠 実 にその 職 務 を 遂 行 するものとする 2 役 員 は 別 に 定 めるところにより 役 員 としての 活 動 に 応 ずる 必 要 経 費 の 支 払 と 報 酬 を 受 けることができる 第 37 条 関 係 ( 第 1 項 関 係 ) 1 役 員 は 管 理 組 合 の 財 産 の 毀 損 の 防 止 及 びそのために 必 要 な 措 置 を 講 じる よう 努 めるものとする 特 に 外 部 の 専 門 家 の 役 員 就 任 に 当 たっては 判 断 執 行 の 誤 りによる 財 産 毀 損 に 係 る 賠 償 責 任 保 険 への 加 入 に 努 め 保 険 限 度 額 の 充 実 等 にも 努 めるべきである さらに 故 意 重 過 失 による 財 産 毀 損 は 保 険 の 対 象 外 のため 財 産 的 基 礎 の 充 実 による 自 社 ( 者 ) 補 償 や 積 立 て 等 に よる 団 体 補 償 の 検 討 等 にも 取 り 組 むよう 努 めるべきである ( 第 2 項 関 係 ) 2 マンションの 高 経 年 化 区 分 所 有 者 の 高 齢 化 住 戸 の 賃 貸 化 空 室 化 等 の 進 行 による 管 理 の 困 難 化 やマンションの 高 層 化 大 規 模 化 等 による 管 理 の 高 度 化 複 雑 化 が 進 んでおり マンションの 円 滑 な 管 理 のために 外 部 の 専 門 家 の 役 員 就 任 も 考 えられるところである この 場 合 当 該 役 員 に 対 して 必 要 経 費 とは 別 に 理 事 会 での 協 議 意 見 交 換 の 参 画 等 に 伴 う 負 担 と 実 際 の 業 務 の 困 難 性 や 専 門 的 技 能 能 力 等 による 寄 与 などを 総 合 的 に 考 慮 して 報 36