第3編 フランス

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1 フランス 細 目 次 第 1 章 制 定 法 の 概 要 1.はじめに 2. 沿 革 1 現 行 法 に 至 る 経 緯 2 改 正 過 程 3. 適 用 対 象 第 2 章 区 分 所 有 関 係 1. 区 分 所 有 関 係 の 成 立 1 区 分 所 有 関 係 の 成 立 と 規 約 の 関 係 2 規 約 3 専 有 部 分 および 共 用 部 分 の 区 別 第 3 章 区 分 所 有 建 物 の 維 持 管 理 1. 管 理 組 合 1 管 理 組 合 の 組 成 および 性 質 22 次 組 合 および 分 離 請 求 2. 総 会 1 総 会 の 位 置 づけ 招 集 進 行 2 議 決 権 3 管 理 者 4 管 理 組 合 理 事 会 5マンョン 管 理 制 度 の 抱 える 問 題 第 4 章 区 分 所 有 関 係 の 終 了 第 5 章 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 に 関 する 法 制 度 * 細 目 次 については 後 掲 第 6 章 小 括 - 日 本 法 とフランス 法 の 比 較 - 資 料 建 築 不 動 産 の 区 分 所 有 の 規 則 を 定 める 法 律 (1965 年 最 新 改 正 2007 年 )

2 第 1 章 制 定 法 の 概 要 1.はじめに フランスの 区 分 所 有 に 関 する 現 行 法 は 1965 年 7 月 10 日 の 建 築 不 動 産 の 共 同 所 有 の 規 則 を 定 める 法 律 第 557 号 ( 以 後 1965 年 法 と 呼 ぶ 旧 法 1938 年 6 月 28 日 の アパルトマンに 区 分 された 不 動 産 の 共 同 所 有 の 規 則 を 定 める 法 律 を 廃 止 する 形 で 制 定 )(1)および その 実 施 に 関 する1967 年 3 月 15 日 の 建 築 不 動 産 の 共 同 所 有 の 規 則 を 定 める1965 年 7 月 10 日 の 法 律 第 557 号 の 適 用 のための 施 行 令 を 定 めるデクレ 第 233 号 である 2. 沿 革 1 現 行 法 に 至 る 経 緯 フランスにおけるいわゆるマンション 形 態 の 建 物 の 歴 史 は 古 く 16 世 紀 頃 にはすで にこの 種 の 建 物 についての 慣 習 的 なルールが 存 在 し その 中 には 管 理 に 言 及 するもの もあった 1804 年 制 定 の 民 法 典 にも 区 分 所 有 に 関 する 規 定 も 区 分 所 有 に 関 する 規 定 が 存 在 していたが その 内 容 は 個 人 の 所 有 権 を 重 視 するこの 法 典 の 特 徴 を 反 映 し 共 用 部 分 の 管 理 のための 工 事 ひとつとっても 全 員 一 致 でなければ 実 行 できないなど 実 効 性 に 欠 けるものであった このため 2 度 の 大 戦 による 都 市 の 荒 廃 住 宅 難 等 の 要 因 から 1920 年 代 にマンション 形 態 の 建 物 が 大 幅 に 増 加 すると 所 有 や 管 理 に 関 するよ り 実 効 性 あるルールの 整 備 が 求 められるようになり 年 に 一 度 目 の 立 法 が 1965 年 には 旧 法 を 廃 止 して 現 行 法 が 制 定 された 旧 法 ( アパルトマンに 区 分 された 不 動 産 の 共 同 所 有 の 規 則 を 定 める 法 律 1938 年 6 月 28 日 の 法 律 )は 第 1に 一 棟 の 建 物 について 専 有 的 部 分 parti privative と 共 有 部 分 parti communeの 区 別 を 設 けたこと 第 2に 区 分 所 有 建 物 の 建 築 管 理 等 を 目 的 とする 団 体 2 を 規 定 したこと 第 3に 登 記 により 拘 束 力 を 有 する 規 約 により 区 分 所 有 関 係 の 規 律 するものとしたこと 等 の 諸 点 において 現 行 法 と 同 様 の 基 本 構 造 を 定 めているが 同 時 に 規 定 の 多 くが 任 意 規 定 とされ 区 分 所 有 者 間 の 合 意 に 委 ねら れたことから 紛 争 解 決 基 準 としての 実 効 性 に 欠 けるとの 指 摘 が 強 かった 現 行 法 はこ れを 改 め 総 会 における 多 数 決 規 則 に 関 する 規 定 等 多 くのものを 強 行 法 規 としている 2 改 正 過 程 1 区 分 所 有 形 態 が 増 加 した 要 因 として 第 二 次 大 戦 後, 借 家 人 保 護 法 制 が 厳 格 化 され 家 賃 の 値 上 げ が 厳 しく 制 限 されたため 多 くの 所 有 者 が 建 物 を 分 割 し, 区 画 ごとに 売 却 せざるを 得 なくなったこ とが 指 摘 される 2 建 築 会 社 Societe de constructionに 関 する 章 を 置 いていた

3 1965 年 法 は 多 くの 改 正 を 経 て 現 在 に 至 っている これらの 改 正 作 業 は 大 別 する ならば 現 行 法 制 定 ~70 年 代 80 年 代 90 年 代 以 降 に 分 けることができる A.1960 年 代 ~70 年 代 - 規 定 の 補 充 補 完 - この 時 期 における 改 正 は 現 行 法 の 制 定 後 建 物 の 通 常 の 維 持 管 理 に 関 する 区 分 所 有 者 間 の 公 平 性 を 維 持 するために 必 要 となる 諸 規 定 を 補 充 していくことを 主 な 内 容 で あった すなわち 1966 年 には 議 決 権 の 濫 用 を 防 止 するため ある 区 分 所 有 者 が 共 用 部 分 の2 分 の1を 超 える 持 分 を 保 有 するときは その 者 が 有 する 議 決 権 の 数 は 他 の 区 分 所 有 者 の 議 決 権 の 総 和 に 縮 減 されることが 新 たに 定 められ 年 には 区 分 所 有 者 間 の 共 用 部 分 持 分 の 変 更 共 用 部 分 を 譲 渡 した 場 合 の 代 金 の 配 当 等 について 新 たに 基 準 が 定 められた 4 B.80 年 代 ~90 年 代 建 物 の 良 好 な 維 持 管 理 の 観 点 からの 法 改 正 80 年 代 に 入 ると 建 物 の 良 好 な 維 持 管 理 に 関 して 種 々の 深 刻 な 問 題 が 生 じてきた 特 に 問 題 となったのは 管 理 組 合 の 運 営 に 関 し1 総 会 において 単 純 過 半 数 か 全 員 一 致 か という 二 者 択 一 の 議 決 が 十 分 機 能 せず 建 物 の 近 代 化 工 事 を 進 められない 2 管 理 者 ( 管 理 会 社 )のずさんな 建 物 管 理 (とりわけ 会 計 管 理 )により 区 分 所 有 者 らが 損 害 を 被 ることがある 3 管 理 組 合 の 財 政 を 危 うくする 管 理 費 不 払 いが 深 刻 化 する 42 3 等 事 情 により 管 理 組 合 の 運 営 が 困 難 になる である これらに 対 処 するため 1985 年 の 法 改 正 の 作 業 においては 新 たに 議 決 権 の3 分 の 2の 多 数 による 多 数 決 による 議 決 要 件 が 導 入 5 されるとともに 管 理 者 の 職 務 の 明 確 化 会 計 処 理 等 の 監 督 体 制 の 整 備 および 管 理 業 務 の 適 正 な 引 継 等 に 関 する 規 定 が 導 入 された 6 さらに 1994 年 には 85 年 法 に 定 められた 議 決 要 件 をもってしても 決 議 が 困 難 な 場 合 に 備 え 新 たな 議 決 要 件 が 定 められ 7 るとともに 通 常 管 理 以 外 の 工 事 にかかる 各 区 分 所 有 者 の 負 担 は 民 法 典 上 の 不 動 産 特 別 先 取 特 権 によって 担 保 されることが 定 め られた 8 さらには 第 2 節 に 第 2 款 がおかれ 財 政 的 な 理 由 から 困 難 な 状 況 に 立 ち 至 った 区 分 所 有 建 物 に 臨 時 の 管 理 人 を 置 くことによって 適 正 な 管 理 状 態 を 回 復 するため の 制 度 が 創 設 された 年 12 月 28 日 の 法 律 による 法 22 条 2 項 の 新 設 年 1 月 2 日 の 法 律 による 法 6 条 の1 16 条 の 1 の 新 設 年 12 月 31 日 の 法 律 による 法 26 条 の 改 正 年 12 月 31 日 の 法 律 による 18 条 の1 18 条 の 2 および 21 条 の 新 設 18 条 1 項 の 改 正 年 7 月 21 日 の 法 律 による 26 条 4 項 の 新 設 年 7 月 21 日 の 法 律 による 19 条 の 1 の 新 説 これにより 管 理 組 合 は 銀 行 債 権 等 に 優 先 し て 改 良 工 事 等 にかかる 各 区 分 所 有 者 に 対 する 債 権 を 回 収 することが 可 能 となる

4 C.2000 年 以 降 都 市 政 策 視 点 からの 法 改 正 2000 年 に 入 り 区 分 所 有 建 物 の 維 持 管 理 を 都 市 政 策 の 一 環 と 関 連 させる 法 改 正 が 見 られるようになった すなわち 2000 年 11 月 13 日 の 法 律 第 号 は 社 会 の 連 帯 (Solidalite)および 市 街 地 の 再 生 (renouvellement urbain)の 観 点 から 困 難 な 状 況 にある 区 分 所 有 建 物 の 管 理 についての 臨 時 管 理 人 の 権 限 を 強 化 するとともに 建 物 管 理 について 必 要 な 場 合 に 司 法 および 行 政 が 連 携 すること また 一 つの 不 動 産 群 中 の 一 棟 について 困 難 な 状 況 が 生 じている 場 合 に その 管 理 を 容 易 にするために 他 から 分 割 して 独 自 の 区 分 所 有 建 物 とすることができること 等 を 定 める 9 また 居 住 者 の 高 齢 化 や 障 害 を 持 った 居 住 者 に 良 好 な 居 住 環 境 を 整 備 する 観 点 から 1965 年 法 には 新 たに 第 4 節 補 足 として 管 理 組 合 が 区 分 所 有 者 らの 負 担 によって 行 う 居 住 者 サービス に 関 する 規 定 が 設 けられた さらに 2009 年 には 困 難 な 状 況 に 立 ち 至 る 前 の 予 防 的 措 置 を 内 容 とする 2009 年 3 月 25 日 の 法 律 が 制 定 された 適 用 対 象 1965 年 法 は 区 分 所 有 関 係 の 開 始 に 関 する 特 別 な 規 定 を 有 しておらず 単 に 同 法 の 適 用 対 象 についてのみ 定 めている すなわち 第 1 条 1 項 は 同 法 の 適 用 対 象 につき その 所 有 がそれぞれ 専 有 部 分 および 共 用 部 分 の 持 分 を 含 む 区 分 (lot)によって 配 分 さ れるすべての 建 築 不 動 産 および 建 築 不 動 産 群 とする フランスにおいては ローマ 法 以 来 の 原 則 に 従 い 建 物 が 存 する 土 地 を 土 地 上 の 建 物 と 一 体 の 一 個 の 不 動 産 として 建 築 不 動 産 immeuble batiと 呼 ぶ 建 築 不 動 産 が 数 個 の 専 属 的 使 用 に 充 てられる 部 分 ( 専 有 部 分 parti privatif)に 区 分 され,かつ 全 員 ま たは 一 部 の 使 用 収 益 に 充 てられる 部 分 ( 共 用 部 分 parti commue)を 含 む 場 合 に 建 物 の 区 分 所 有 関 係 がcopropriete des immeubles batisが 生 じる この 場 合 区 分 所 有 関 係 の 当 事 者 ( 区 分 所 有 者 ) coproprietaireは 建 物 に 対 して 区 分 所 有 権 droit de copropriete を 有 するが その 対 象 は 区 画 (lot)である 区 画 とは 単 に 専 有 部 分 で 11 ある 建 物 の 住 戸 部 分 のみを 指 すのではなく 共 用 部 分 および 共 用 部 分 に 付 属 する 権 利 の 持 分 を 含 む 区 分 所 有 権 の 対 象 を 包 括 的 に 把 握 する 抽 象 的 な 観 念 である 12 9 法 29 の 1 条 法 29 の5 条 法 29 の4 条 10 区 分 建 物 の 維 持 管 理 とりわけ 荒 廃 建 物 予 防 に 関 する 法 改 正 の 詳 細 については 第 5 章 を 参 照 11 一 般 にアパルトマン(apartment)という 場 合 には 区 画 され 専 用 使 用 に 充 てられる 住 戸 部 分 を 指 す 12 日 本 法 と 異 なり フランス 民 法 は 所 有 権 の 対 象 を 有 体 物 に 限 定 しない フランス 民 法 典 529 条 もっとも このような 包 括 的 な 概 念 を 基 礎 とすることから 特 に 任 意 性 の 強 い 旧 法 時 代 においては

5 なお 一 筆 の 土 地 上 に 存 する 区 分 建 物 が 一 棟 ではなく 複 数 棟 ある 場 合 には 建 築 不 動 産 群 grope des immeubles batisとして 同 様 に 1965 年 法 の 適 用 を 受 ける 他 一 筆 の 土 地 上 に 区 分 建 物 の 他 戸 建 住 宅 が 建 っている 場 合 や 空 地 部 分 を 含 む 場 合 には 不 動 産 総 体 ensmble immobilierとして 反 対 の 合 意 のない 限 り 1965 年 法 の 適 用 対 象 となる 13 第 2 章 区 分 所 有 関 係 1. 区 分 所 有 関 係 の 成 立 1 区 分 所 有 関 係 の 成 立 と 規 約 の 関 係 1965 年 法 は 適 用 対 象 を 専 有 部 分 と 共 用 部 分 を 含 む 建 築 不 動 産 としていることから ある 建 築 不 動 産 が2 名 以 上 の 者 によって 区 分 状 態 に 置 かれた 状 態 が 生 ずれば 当 然 に 区 分 所 有 関 係 が 生 じることになる もっとも 1965 年 法 8 条 は 区 分 所 有 規 約 の 作 成 を 当 然 に 予 定 しており 規 約 には 共 用 部 分 持 分 等 を 定 める 区 分 明 細 一 覧 書 etat descriptif を 含 むことから 区 分 所 有 権 の 対 象 となるlotの 内 容 は 規 約 の 作 成 によって 初 めて 明 確 に 定 まる また 13 条 においては 区 分 所 有 規 約 の 内 容 が 不 動 産 登 記 ファイルに 公 示 されない 限 り その 内 容 につき 特 定 承 継 人 に 対 抗 できない 旨 を 定 める 14 このように 区 分 所 有 の 対 象 および 権 利 の 対 抗 力 が 登 記 ファイルへの 公 示 によって 定 まる 点 からすれば 実 質 的 には 区 分 所 有 関 係 の 成 立 要 件 として 登 記 ファイルへの 公 示 も 含 まれるというべきであろう 15 2 規 約 一 般 に 規 約 は 区 分 所 有 者 らの 合 意 であり 契 約 であると 説 明 される 1965 年 法 上 規 約 について 多 くの 規 制 が 行 われる 第 1に 規 約 の 作 成 については 我 が 国 と 異 なり 法 律 上 義 務 づけられている( 第 8 条 ) 第 2に 規 約 は 公 正 証 書 として 作 成 され 不 動 産 標 ( 登 記 簿 ) 上 に 公 示 された 日 からでなければ 特 定 承 継 人 に 対 抗 できない( 法 1 区 分 所 有 関 係 の 理 解 については 共 有 関 係 を 本 質 として 体 的 拘 束 は 債 権 関 係 によって 説 明 されると 説 明 する 一 元 説 と 専 有 部 分 上 の 個 人 的 所 有 権 と 共 用 部 分 上 の 集 団 的 権 利 からなるとする 二 元 説 の 両 説 がある 前 者 に 対 しては 各 住 戸 部 分 の 利 用 の 本 質 が 規 約 に 基 づく 債 権 的 なものであるとする と 専 有 部 分 への 不 当 な 制 約 を 可 能 とすることになるとして 後 者 に 対 しては 共 用 部 分 と 専 有 部 分 の 不 可 分 性 に 関 する 説 明 の 不 完 全 性 について それぞれ 疑 問 が 生 じるが 現 行 法 下 にあっては 専 有 部 分 および 共 用 部 分 を 分 離 できないものとする 等 立 法 による 解 決 が 図 られている 年 法 1 条 2 項 14 このため 公 示 されるまでは 区 画 を 譲 渡 することができない

6 3 条 )ものとされる 第 3に 規 約 の 内 容 としては 必 要 的 事 項 として 専 有 部 分 お よび 共 用 部 分 についての 用 法 使 用 の 条 件 (いわゆる 生 活 上 の 規 則 ) 共 用 部 分 につ いての 管 理 の 方 法 および 負 担 の 割 合 が 定 められ また 任 意 的 事 項 として 不 動 産 の 区 分 の 状 況 ( 区 分 状 況 書 ) 共 用 部 分 の 従 たる 権 利 の 行 使 に 関 する 合 意 罰 則 条 項 その 他 管 理 1 般 に 関 する 事 項 が 定 められる ただし 規 約 は 不 動 産 の 用 途 に 沿 ったも のでなければならず 不 動 産 の 通 常 の 用 法 に 必 要 な 限 度 を 超 えた 義 務 を 区 分 所 有 者 に 課 することは 禁 止 されている 他 法 43 条 は 強 行 法 規 に 反 する1 切 の 条 項 は 書 かれ なかったものと 見 なす とし 法 の 大 部 分 が 強 行 規 定 としていることと 相 俟 って 規 約 の 任 意 性 について 1965 法 は 極 めて 制 約 的 であるといいうる 第 4に 規 約 の 変 更 については 共 用 部 分 の 収 益 使 用 及 び 管 理 に 関 する 範 囲 にとどまるものに 限 って 2 重 の 多 数 決 ( 第 26 条 )によって 変 更 されるが それ 以 外 の 規 約 内 容 については 全 員 一 致 でなければ 変 更 は 許 されない 2 専 有 部 分 および 共 用 部 分 の 区 別 1965 年 法 上 専 有 部 分 は 特 定 の 区 分 所 有 者 の 専 属 的 使 用 に 留 保 される 建 物 及 び 土 地 の 部 分 であり 共 用 部 分 は 区 分 所 有 者 の 全 員 またはその 内 数 人 の 使 用 または 効 用 にあてられる 建 物 及 び 土 地 の 部 分 であり 我 が 国 の 区 分 所 有 法 にみられるような に 物 理 的 な 構 造 効 用 上 独 立 性 等 は 区 別 の 基 準 となっていない これに 代 えて3 条 2 項 は 共 用 部 分 とされるものを 例 示 的 に 列 挙 している すなわ ち 証 書 に 明 示 されず または 矛 盾 がある 場 合 には 共 用 部 分 とみなされる 部 分 とし てa. 敷 地 中 庭 庭 園 通 路 b. 建 物 の 躯 体 および 専 有 部 分 を 通 過 する 部 分 を 含 めた 配 管 設 備 等 の 共 通 の 設 備 要 素 c. 暖 炉 の 焚 口 煙 道 および 煙 突 d. 共 通 の 共 用 の 場 所 e. 屋 根 つき 通 路 ( 渡 り 廊 下 )および 回 廊 を 示 す 16 また3 条 3 項 は 証 書 に 明 示 されず または 矛 盾 がある 場 合 には a. 上 への 建 増 し の 権 利 地 下 の 掘 削 の 権 利 b. 共 用 部 分 たる 中 庭 に 建 物 を 建 築 する 権 利 c. 共 用 部 分 たる 中 庭 を 掘 削 する 権 利 d. 共 用 部 分 にかかわる 互 有 の 権 利 の 以 下 のものは 共 用 部 分 に 付 随 する 権 利 とみなされる もっとも 証 書 に 明 示 されず または 矛 盾 がある 場 合 には という 文 言 から 理 解 さ れるように この 例 示 列 挙 は 区 分 所 有 者 らの 意 思 が 同 条 項 に 優 先 することを 示 してお り 法 が 専 有 部 分 と 共 用 部 分 の 別 について 区 分 所 有 者 らの 意 思 をどこまで 尊 重 しう るか とりわけ 第 1に 当 事 者 のあらゆる 合 意 の 自 由 が 許 されているかどうかという 点 ( 規 約 設 定 時 における 任 意 性 の 限 界 )であり 第 2に 一 旦 定 められた 規 約 につき 変 更 の 自 由 があるか 否 か( 規 約 の 変 更 に 関 する 任 意 性 の 限 界 )という 点 である 第 1 の 点 については 区 分 所 有 の 対 象 となる 建 築 不 動 産 には 屋 根 や 外 壁 など 当 然 に 共 用 部 分 であるべきものや あるいは 管 理 人 室 や 庭 園 等 その 用 途 において 共 用 部 分 で 16 専 有 部 分 を 分 離 する 障 壁 で 躯 体 に 含 まれないものは 隔 離 された 二 つの 区 画 の 区 分 所 有 者 らの 間 の 共 有 ( 互 有 )とされる

7 あるべきものが 存 在 しており こうしたいわゆる 本 質 的 な 共 用 部 分 について 合 意 でその 性 質 を 専 有 部 分 に 変 更 することはできないと 説 明 される また 敷 地 を1 名 ないし 数 名 の 区 分 所 有 者 の 専 有 部 分 といった 区 分 所 有 制 度 の 存 在 理 由 に 相 反 するよ うな 規 約 の 有 効 性 も 否 定 される 第 2の 点 については 先 に 見 たように 区 分 所 有 規 約 による 共 用 部 分 と 専 有 部 分 の 区 別 については 設 定 時 の 意 思 の 自 由 が 大 幅 に 認 めら れる 反 面 一 確 定 した 場 合 には 区 分 所 有 者 の 利 益 保 護 の 見 地 から 全 員 一 致 の 決 議 よってしか 変 更 することができない 第 3 章 区 分 所 有 建 物 の 維 持 管 理 1. 管 理 組 合 1 管 理 組 合 の 組 成 および 性 質 区 分 所 有 者 の 全 体 は 民 事 上 の 人 格 を 有 する 管 理 組 合 を 形 成 するものと 規 定 し( 第 14 条 第 1 項 ) この 組 合 は 管 理 に 必 要 な 区 分 所 有 規 約 を 設 定 して( 同 条 第 3 項 ) 不 動 産 の 保 存 および 共 用 部 分 の 管 理 を 行 うとともに 建 築 の 瑕 疵 または 共 用 部 分 の 維 持 の 欠 如 によって 区 分 所 有 者 または 第 3 者 に 生 じた 損 害 についてはその 責 任 を 負 う 旨 を 定 める 組 合 は 訴 訟 能 力 を 認 められており 原 告 あるいは 被 告 として 裁 判 上 行 為 することができ 区 分 所 有 者 の1 部 と 共 同 して あるいは 単 独 でも 訴 訟 を 行 うことが できる( 第 15 条 1 項 ) かように 1965 年 法 は 管 理 組 合 を 区 分 所 有 の 管 理 主 体 として 法 的 に 明 確 な 位 置 づけ を 与 え これに 組 合 構 成 員 からなる 総 会 に 組 合 の 意 思 決 定 機 関 とする 位 置 づけを 与 えることによって 住 民 全 員 による 団 体 管 理 を 区 分 所 有 管 理 の 基 本 的 な 枠 組 みとし ている なお 1965 年 法 は 管 理 組 合 の 態 様 として 管 理 規 約 に 管 理 の 態 様 を 明 示 的 に 示 すことによって 例 外 的 に 共 同 組 合 形 態 をとることもできるとする( 同 条 2 項 ) 22 次 組 合 および 分 離 請 求 他 方 で 法 27 条 は 1つの 区 分 所 有 が 複 数 の 不 動 産 を 含 む 場 合 特 別 多 数 決 (2 5 条 )によって2 次 的 組 合 を 結 成 することができると 定 めて 単 一 の 組 合 が 大 規 模 な 区 分 所 有 に 含 まれる 小 さな 建 物 を 管 理 する 際 の 不 都 合 を 回 避 するために これらの 建 物 の 管 理 維 持 および 改 良 の 為 に 一 部 の 区 分 所 有 者 らによる 二 次 的 な 管 理 組 合 を 設 立 することを 認 めている すなわち 敷 地 の 所 有 権 による 分 割 が 可 能 な 場 合 には 特 別 多 数 決 によって 従 前 の 区 分 所 有 関 係 からの 分 離 独 立 による 別 個 の 区 分 所 有 関 係 をの 作 りだすことを 認 めている 17 すなわち 不 動 産 が 数 個 の 建 物 を 含 み かつ 敷 地 の 所 有 権 における 分 割 が 可 能 であるときは1それらの 建 物 の1または 数 個 を 構 成 する 区 17 このような 制 度 の 導 入 によって 1 管 理 組 合 を 構 成 員 の 少 ないものとすることで 管 理 組 合 の 機 能 化 を 図 ること 2 建 築 不 動 産 群 の 一 部 が 管 理 困 難 な 状 況 に 陥 った 場 合 に 健 全 な 区 分 所 有 関 係 を 早 期 に 離 脱 させて 荒 廃 の 拡 大 を 防 止 する 等 ことが 期 待 されている

8 分 の 区 分 所 有 者 は 当 該 の1または 数 個 の 建 物 を 当 初 の 区 分 所 有 から 引 き 上 げて 別 個 の 区 分 所 有 者 の 組 合 を 形 成 することを 請 求 することができる この 請 求 は すべ ての 区 分 所 有 者 の 議 決 権 の 過 半 数 によって 決 せられる( 法 28 条 Ⅰ) また 2それ らの 建 物 の1または 数 個 を 構 成 する 区 分 の 区 分 所 有 者 は 特 別 の 集 会 を 招 集 し 当 該 総 会 を 構 成 する 区 分 所 有 者 らの 多 数 によって 区 分 所 有 者 は 当 該 1または 数 個 の 建 物 を 区 分 所 有 から 引 き 上 げて それぞれ 別 個 の 組 合 を 形 成 することを 請 求 することが できる 主 たる 組 合 の 総 会 では すべての 区 分 所 有 者 の 議 決 権 の 過 半 数 によって 特 別 集 会 の 決 定 した 要 求 について 決 定 する( 法 28 条 Ⅱ) 2. 総 会 1 総 会 の 位 置 づけ 招 集 進 行 総 会 は 管 理 組 合 の 意 思 決 定 機 関 と 位 置 づけている 総 会 の 権 限 は 会 計 および 予 算 の 承 認 工 事 の 許 可 および 実 施 管 理 者 の 選 任 および 管 理 組 合 理 事 会 の 選 任 区 分 所 有 規 約 の 変 更 裁 判 手 続 の 開 始 人 件 費 の 増 額 など 区 分 所 有 に 関 する 重 要 事 項 の 全 般 に 及 ぶ 総 会 は 少 なくとも 年 1 回 開 催 され 予 算 についての 審 議 を 含 む 通 常 総 会 と 緊 急 の 場 合 に 開 催 される 臨 時 総 会 ある 招 集 は 原 則 として 管 理 者 が 行 うが(1967 年 デク レ 第 7 条 ) 管 理 者 が 招 集 を 行 わない 場 合 には 管 理 組 合 理 事 会 長 が( 同 デクレ 第 8 条 ) 管 理 組 合 理 事 会 長 が 招 集 を 行 わない 場 合 には 区 分 所 有 者 の 請 求 により 大 審 裁 判 所 長 が( 同 デクレ 第 50 条 ) 招 集 を 行 うことができるとされる 総 会 の 運 営 については 管 理 者 およびその 関 係 者 ( 配 偶 者 事 務 担 当 者 )は 総 会 の 司 会 および 組 合 員 の 代 理 人 たりえない(22 条 4 項 )など 管 理 者 の 利 益 相 反 行 為 によって 区 分 所 有 管 理 の 中 心 である 区 分 所 有 者 らの 意 思 形 成 が 阻 害 されることがないよう 細 かな 配 慮 がなされ ている 2 議 決 権 議 決 権 は 我 が 国 におけるのと 異 なり 専 有 部 分 の 価 額 割 合 に 応 じて 与 えられる 議 決 要 件 法 定 されており 規 約 で 変 更 することはできず 決 議 すべき 内 容 およびその 重 要 性 に 応 じて 大 別 して4 種 類 が 定 められる すなわち 1 単 純 多 数 決 ( 出 席 し 又 は 代 表 された 議 決 権 の 過 半 数 24 条 ) 2 絶 対 多 数 決 (すべての 区 分 所 有 者 の 議 決 権 の 過 半 数 25 条 ) 32 重 の 多 数 決 ( 総 議 決 権 の3 分 の2の 多 数 で かつ 区 分 所 有 者 の 過 半 数 26 条 1 項 ) それに4 全 員 一 致 である 18 区 分 所 有 建 物 の 普 及 の 著 しいフランスにおいては 1980 年 代 以 降 管 理 組 合 の 機 能 低 下 がつとに 指 摘 されるようになった 区 分 所 有 者 の 無 関 心 費 用 負 担 を 巡 る 紛 争 等 が 原 因 で 管 理 組 合 が 開 催 できなかったり 開 催 できたとしても 費 用 のかかる 工 事 に 18 書 面 決 議 の 規 定 はおかれていない

9 ついては 議 案 が 否 決 されるなど 良 好 な 建 物 の 維 持 管 理 に 影 響 しかねない 状 況 が 生 じていた そこで フランスでは 決 議 要 件 に 例 外 規 定 が 置 かき 各 種 の 決 議 が 容 易 に 採 択 できるような 配 慮 がなされることになった すなわち 26 条 4 項 は 不 動 産 の 改 良 工 事 につき 同 条 1 項 に 定 める2 重 の 多 数 決 を 得 られなかった 場 合 でも 出 席 し 又 は 代 表 された 議 決 権 の3 分 の2の 多 数 で かつ 区 分 所 有 者 の 過 半 数 を 得 た 場 合 には(1994 年 7 月 21の 法 律 により 1965 年 法 に 追 加 )そのために 招 集 される 新 たな 総 会 で 決 議 することができるとしており ま た 25 条 の1は 絶 対 多 数 を 必 要 とする 議 案 が 否 決 された 場 合 であっても 区 分 所 有 者 の3 分 の1の 賛 意 を 得 た 場 合 には 同 じ 総 会 における 第 2 回 目 の 表 決 において 単 純 多 数 決 で 決 議 することができ さらに 区 分 所 有 者 の3 分 の1の 賛 意 が 得 られなか った 場 合 でも 3ヶ 月 以 内 に 開 催 される 別 の 総 会 において 単 純 多 数 決 で 決 議 すること ができるとしている(2000 年 12 月 13 日 の 法 律 により 追 加 挿 入 ) 4 管 理 者 1965 年 法 は 組 合 決 議 の 執 行 は 管 理 者 に 委 ねられると 定 め(17 条 ) 管 理 者 を 管 理 組 合 の 執 行 機 関 と 位 置 づけている 任 期 は 通 常 3 年 である 管 理 者 の 選 任 は 法 律 上 義 務 的 なものとされ 総 会 での 区 分 所 有 者 の 絶 対 多 数 決 で 選 任 される(25 条 1 項 c) 総 会 で 選 任 が 行 われない 場 合 には 1ないし 複 数 の 区 分 所 有 者 の 申 請 によって 大 審 裁 判 所 が 指 名 する(17 条 第 3 項 ) 19 管 理 者 は 区 分 所 有 者 の1 人 であることもある が 必 ずしも 区 分 所 有 者 であることは 要 せず また 自 然 人 であると 法 人 であるとを 問 わない ただし 組 合 形 態 による 管 理 の 場 合 には この 形 態 の 管 理 につき 設 置 が 義 務 づけられた 管 理 組 合 理 事 会 の 中 から1 名 が 選 任 される(17 条 4 項 ) 多 くの 場 合 管 理 者 は 区 分 所 有 者 以 外 の 者 が 選 任 されるとされるが その 場 合 には 1970 年 1 月 2 日 の 法 律 ( 通 称 Houget 法 )に 基 づいて 職 業 許 可 証 を 与 えられた 財 産 管 理 人 が 選 任 される 管 理 者 に 付 与 された 権 限 は 規 約 に 定 められた 事 項 および 総 会 決 議 の 執 行 契 約 建 物 の 管 理 保 全 に 必 要 な 作 業 の 実 施 会 計 計 算 書 予 算 書 の 作 成 と 総 会 への 提 出 必 要 な 要 員 の 雇 用 解 雇 訴 訟 等 に 関 して 管 理 組 合 を 代 表 すること 等 であり これら の 事 項 について 管 理 者 は 委 任 契 約 に 基 づく 受 任 者 として 独 立 の 立 場 で 区 分 所 有 を 代 表 し 報 酬 を 受 領 し また その 管 理 につき 区 分 所 有 者 に 報 告 説 明 する 義 務 を 負 う これらの 権 限 につき 管 理 者 は1 人 責 任 を 負 い 他 の 者 を 代 置 することがで きないものとされ(18 条 条 2 項 ) 組 合 に 対 しては 受 任 者 もしくは 法 定 代 理 人 と して 管 理 上 の 過 失 につき 責 任 を 負 い 区 分 所 有 者 らに 対 しては 不 法 行 為 責 任 を 負 うこともありうるとされる なお 組 合 形 態 による 管 理 の 場 合 には この 形 態 の 管 理 につき 設 置 が 義 務 づけられた 管 理 組 合 理 事 会 の 中 から1 名 が 選 任 される(17 条 4 項 ) 19 荒 廃 建 物 に 関 する 特 別 管 理 人 制 度 については 第 5 章 参 照

10 5 管 理 組 合 理 事 会 管 理 組 合 理 事 会 は 管 理 者 の 管 理 業 務 執 行 を 補 佐 監 督 する 機 関 として 全 ての 管 理 組 合 においておくことが 予 定 されている( 第 21 条 第 1 項 ただし 総 会 での 決 議 によって 管 理 組 合 理 事 会 を 置 かない 旨 を 決 議 することができる 同 第 9 項 ) 総 会 指 名 がなされない 場 合 には 区 分 所 有 者 または 管 理 者 の 申 し 立 て 基 づいて 裁 判 所 が 組 合 理 事 会 の 構 成 員 の 指 名 を 行 い あるいは 理 事 会 の 設 置 の 不 可 能 を 認 定 する 通 常 複 数 名 の 構 成 委 員 からなるが 監 督 者 としての 公 正 さを 確 保 するため 1965 年 法 は その 資 格 について 消 極 的 要 件 を 定 めており 管 理 者 および 管 理 者 の 親 族 事 務 担 当 者 などは 構 成 員 となることができない(ただし 管 理 組 合 が 組 合 形 態 をとる 場 合 を 除 く) 管 理 組 合 理 事 会 の 職 務 は 1 管 理 者 の 補 佐 監 督 を 行 う 他 2 管 理 者 総 会 から 意 見 を 求 められた 場 合 および 自 ら 取 り 上 げた 組 合 いに 関 する 一 切 の 問 題 について 意 見 を 述 べること 等 であり そのために 3 意 見 陳 述 の 資 料 として 区 分 所 有 建 物 の 管 理 に 関 する1 切 の 書 類 について 管 理 者 からの 提 出 を 受 けることができる 共 同 組 合 形 態 で 管 理 を 行 う 場 合 を 除 いて 管 理 者 と 管 理 組 合 理 事 会 との 関 係 は 全 く 別 個 の 立 場 であり 我 が 国 に 多 くみられるように 管 理 者 が 理 事 会 の 代 表 者 となることは 少 ない といえる 6マンョン 管 理 制 度 の 抱 える 問 題 管 理 業 務 が 多 様 化 複 雑 化 している 状 況 においては 1965 年 法 におけるような 専 門 家 管 理 方 式 の 利 点 が 強 調 される しかしながら このような 管 理 者 方 式 にも 以 下 のよ うな 問 題 が 指 摘 されている 第 一 に 区 分 所 有 者 の 無 関 心 によって 管 理 組 合 理 事 会 の なり 手 がなく 設 置 ができず こうした 場 合 には 管 理 組 合 と 管 理 者 との 調 整 や 管 理 者 の 監 督 がうまくいかないことから 管 理 者 の 業 務 執 行 たとえば 会 計 処 理 等 に 関 し て,しばしば 区 分 所 有 者 との 間 の 紛 争 が 生 じることがある また 同 様 の 無 関 心 に 由 来 して 区 分 所 有 に 対 する 理 解 が 十 分 でないために,ベランダの 使 用 等 について 利 己 的 な 区 分 所 有 者 による 紛 争 が 生 じることもある さらに 管 理 費 の 滞 納 問 題 も 指 摘 されており フランスのマンション 全 体 の 約 3%~5%で 管 理 費 滞 納 の 問 題 が 生 じて いるともいわれる こうした 状 況 が 放 置 され もはや 自 力 で 建 築 不 動 産 の 維 持 管 理 を 継 続 できなくなっ たものについては 1994 年 の 法 改 正 において 困 難 な 状 況 にある( 荒 廃 した) 区 分 所 有 建 物 として 適 正 な 管 理 を 回 復 するための 措 置 が 設 けられるなど 荒 廃 廃 建 物 の 予 防 適 正 化 除 却 について 多 くの 労 力 が 割 かれることになった

11 第 4 章 区 分 所 有 関 係 の 終 了 フランス 法 上 区 分 所 有 関 係 の 終 了 は1) 法 律 上 当 然 の 終 了 ( 公 共 性 の 観 点 から 法 に 基 づいて 区 分 所 有 建 物 が 一 新 される 場 合 あるいは 1の 自 然 人 または 法 人 が 区 分 所 有 建 物 の 全 体 を 取 得 するに 至 った 場 合 ) 2) 区 分 所 有 建 物 の 損 壊 に 伴 う 終 了 ( 再 建 築 または 現 状 回 復 を 行 う 旨 の 決 議 がなされない 場 合 )が 観 念 されている このうち 後 者 について 見 ると 1965 年 法 は 建 物 の 全 部 ないし1 部 損 壊 した 場 合 被 災 した 建 物 の 区 分 所 有 者 らからなる 総 会 において 議 決 権 の 多 数 により 決 議 がなされた 場 合 には の 再 建 築 または 現 状 回 復 が 行 われるものとし(38 条 1 項 ) 損 壊 が 建 物 の2 分 の1 未 満 について 生 じた 場 合 には 被 災 した 区 分 所 有 者 の 多 数 が 請 求 する 場 合 には 現 状 回 復 をすることは 義 務 的 としている(38 条 2 項 ) これらの 場 合 に 建 て 替 えまた は 現 状 回 復 の 提 案 が 否 決 されることにより 区 分 所 有 関 係 の 終 了 の 問 題 が 生 じ 清 算 および 現 状 回 復 されない 区 分 所 有 者 らに 対 する 補 償 が 行 われることになる(41 条 ) 区 分 所 有 関 係 の 終 了 にあたっては 区 分 所 有 者 全 員 の 合 意 によって 区 分 所 有 関 係 を 積 極 的 に 終 了 させる 方 法 と 建 物 の 損 壊 等 にともなう 再 建 提 案 が 否 決 されることによ り 結 果 として 区 分 所 有 関 係 が 終 了 に 至 るという 方 法 の2つがありうるが 1965 年 法 は 後 者 についてのみ 定 め 前 者 については 規 定 を 持 たない そこでは 被 災 に 伴 う 復 旧 としての 建 て 替 えの 問 題 と いわゆる 老 朽 化 効 用 の 減 退 に 伴 う 建 物 の 復 興 という 問 題 が 区 別 されており このうち 被 災 に 伴 う 復 旧 の 問 題 については 被 災 建 物 の 区 分 所 有 者 または 被 災 区 分 の 区 分 所 有 者 を 再 建 ないし 現 状 回 復 決 議 の 主 体 とし 比 較 的 緩 や かな 議 決 要 件 を 定 めることによって 建 物 機 能 および 区 分 所 有 者 らの 日 常 生 活 を 早 期 に 回 復 することに 力 点 がおかれている 他 方 老 朽 化 の 問 題 については 区 分 所 有 関 係 の 終 了 建 て 替 えという 図 式 は 念 頭 におかず 区 分 所 関 係 を 維 持 しつつ 建 物 管 理 改 良 等 の 面 から 老 朽 化 に 伴 う 効 用 減 退 の 問 題 に 対 応 しようとする 姿 勢 がうかがえる 第 5 章 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 に 関 する 法 制 度 ( 細 目 次 ) 1. 区 分 所 有 法 典 における 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 に 関 する 法 制 度 (1)はじめに (2) 荒 廃 前 区 分 所 有 建 物 1 特 別 受 任 者 の 選 任 2 特 別 受 任 者 の 任 務 (3) 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 手 続 1 目 的 2 仮 管 理 者 の 選 任 3 仮 管 理 者 の 任 務 4 管 理 組 合 に 対 する 裁 判 上 の 訴 えの 停 止 および 禁 止 5 報 告 書 の 作 成 6 区 分 所 有 建 物 の 分 離

12 (4) 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 出 現 防 止 のための 規 定 1 管 理 費 不 払 いへの 対 応 2 管 理 者 による 管 理 簿 の 作 成 義 務 3 築 15 年 以 上 の 建 物 についての 建 物 技 術 診 断 義 務 4 総 会 での 議 決 要 件 の 緩 和 2. 建 設 住 居 法 典 における 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 に 関 する 法 制 度 (1)はじめに (2) 保 護 計 画 1 保 護 計 画 策 定 から 実 施 への 流 れ 2 保 護 計 画 の 内 容 (3) 所 有 者 欠 如 の 宣 言 (4) 共 用 設 備 の 安 全 のための 修 繕 命 令 1. 区 分 所 有 法 典 における 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 に 関 する 法 制 度 (1)はじめに フランスにおいて 荒 廃 区 分 所 有 建 物 (copropriétés en difficulté 20 )の 数 は な お 少 ないといえども 増 加 の 傾 向 にあるとされる 21 フランスにおいて 荒 廃 区 分 所 有 建 物 への 対 応 が 問 題 となり 始 めたのは 1990 年 代 に 入 ってからである そこでは 区 分 所 有 建 物 やその 設 備 自 体 の 物 的 荒 廃 とともに 管 理 組 合 の 機 能 不 全 などに 伴 う 管 理 上 の 荒 廃 さらには 居 住 者 の 貧 困 化 や 空 き 家 の 増 加 といった 社 会 経 済 上 の 荒 廃 の 解 消 が 問 題 となった 22 区 分 所 有 建 物 の 荒 廃 解 消 のため 現 行 のフランス 区 分 所 有 法 で ある 1965 年 7 月 10 日 の 法 律 第 557 号 ( 以 下 65 年 法 と 呼 ぶ)にも 1994 年 7 月 21 日 の 法 律 第 624 号 ( 以 下 94 年 法 と 呼 ぶ)により 荒 廃 区 分 所 有 建 物 に 関 する 規 定 (29 条 の 1 から 29 条 の 4)が 挿 入 されることになった 23 この 1994 年 改 正 にあわせて 区 分 所 有 の 地 位 を 定 める 1965 年 7 月 10 日 の 法 律 第 557 号 を 適 用 するための 公 行 政 規 則 に 関 する 1967 年 3 月 17 日 のデクレ 第 223 号 ( 以 下 67 年 デクレと 呼 ぶ)にも 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 手 続 に 関 する 規 定 が 挿 入 された(62 条 の 1 から 62 条 の 14) 94 年 法 の 目 的 は 管 理 組 合 (syndicat des copropriétaires)の 財 政 的 な 問 題 により 荒 廃 状 態 に 陥 った 区 分 所 有 建 物 に 荒 廃 解 消 のための 適 切 な 解 決 を 提 供 し 当 該 区 分 20 実 務 においては «copropriétés dégradées»とも 呼 ばれる 21 Cyril Sabatié, Copropriété Statue Gestion Contentieux, 20 e éd., 2009, Delmas, n o 寺 尾 仁 = 檜 谷 美 恵 子 調 査 研 究 報 告 書 フランスにおける 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 処 分 に 関 する 法 制 度 とその 運 用 の 研 究 - 区 分 所 有 者 間 での 合 意 が 形 成 できないマンショ ンの 処 分 の 円 滑 化 に 向 けて (2008 財 団 法 人 第 一 住 宅 建 設 協 会 )2 4 頁 フラン スにおける 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 実 態 につき 詳 しくは 同 報 告 書 28 頁 以 下 参 照 年 改 正 当 初 は 29 条 の 4 までであったが その 後 2000 年 12 月 31 日 の 法 律 第 1208 号 および 2009 年 5 月 12 日 の 法 律 第 526 号 により 条 文 が 増 え 29 条 の 6 ま でとなった

13 所 有 建 物 の 正 常 の 機 能 を 回 復 させることであった 24 そのため 大 審 裁 判 所 長 (président du tribunal de grande instance) 25 が 選 任 した 仮 管 理 者 (administrateur provisoire)による 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 臨 時 管 理 制 度 が 創 設 された この 臨 時 管 理 制 度 は 管 理 組 合 の 財 政 上 の 均 衡 が 大 きく 悪 化 した 場 合 または 管 理 組 合 が 不 動 産 の 保 全 にあたることが 不 可 能 である 場 合 に 開 始 される(65 年 法 29 条 の 1) これらのいず れかの 場 合 管 理 者 (syndic)や 区 分 所 有 者 などは 大 審 裁 判 所 長 に 仮 管 理 者 の 選 任 を 求 めることができ 選 任 された 仮 管 理 者 が 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 に 努 める ことになる なお 94 年 法 以 前 は 特 別 規 定 がないため 管 理 組 合 は 裁 判 上 の 整 理 (règlement judiciaire) 26 または 清 算 (liquidation)の 対 象 になるとする 裁 判 例 が 見 られた 27 しかし 94 年 法 改 正 で 挿 入 された 65 年 法 29 条 の 6 により 28 管 理 組 合 には 集 団 的 債 権 決 済 手 続 (procédures collectives)に 関 する 商 法 典 の 規 定 は 適 用 さ れないことが 明 確 に 規 定 された その 後 市 街 地 の 連 帯 と 再 生 に 関 する 2000 年 12 月 13 日 の 法 律 第 1208 号 ( 以 下 2000 年 法 と 呼 ぶ)により 65 年 法 の 荒 廃 区 分 所 有 建 物 に 関 する 規 定 について 以 下 の 3 点 の 改 正 がなされた 29 - 管 理 者 のすべての 権 限 の 仮 管 理 者 への 委 譲 (29 条 の 1) - 司 法 と 行 政 の 密 接 な 連 携 (29 条 の 5) - 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 分 離 (29 条 の 4) この 改 正 に 伴 い 2004 年 5 月 27 日 のデクレ 第 479 号 が 67 年 デクレを 修 正 し 同 デクレに 62 条 の 15( 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 分 離 に 関 する 規 定 )を 付 加 した その 後 さらに 都 心 と 市 街 地 再 生 の 方 向 付 けとプログラム 化 に 関 する 2003 年 8 月 1 日 の 法 律 第 710 号 により 65 年 法 29 条 の 1 が 修 正 され 仮 管 理 者 は 第 三 者 の 補 佐 を 受 けることができることになった このように 94 年 法 で 導 入 された 65 年 法 の 荒 廃 区 分 所 有 建 物 に 関 する 規 定 は 徐 々に 改 正 を 経 てきたが 臨 時 管 理 の 開 始 には 管 理 組 合 の 財 政 上 の 均 衡 が 大 きく 悪 化 した ことか 管 理 組 合 が 不 動 産 の 保 全 にあたることが 不 可 能 であることが 必 要 とされてい るため 荒 廃 の 危 険 がある 区 分 所 有 建 物 への 対 応 が 遅 れてしまうという 問 題 点 が 指 摘 されていた そこで 住 居 と 排 除 への 戦 いのための 動 員 に 関 する 2009 年 3 月 25 日 の 法 律 第 323 号 ( 以 下 2009 年 法 と 呼 ぶ)により 荒 廃 前 (pré-difficulté) 区 分 所 有 建 物 についての 予 防 的 警 告 手 続 (procédure d alerte préventive) が 創 設 され 24 François Givoud,Claude Giverdon,Pierre Capoulade, La copropriété, 7 e éd., 2010, Dalloz, n o 大 審 裁 判 所 (tribunal de grande instance)は 日 本 の 地 方 裁 判 所 にあたるもので 原 則 として 各 県 庁 所 在 地 に 置 かれている 26 裁 判 上 の 整 理 (règlement judiciaire) 手 続 は 1985 年 1 月 25 日 の 法 律 第 99 号 ( 企 業 裁 判 上 更 生 清 算 法 )により 裁 判 上 の 更 生 (redressement judiciaire) 手 続 にと って 代 わられた 27 Sabatié, op.cit., n o 現 在 は 29 条 の 6 であるが 94 年 法 による 改 正 当 初 は 29 条 の 4 であった 年 法 は «solidarité( 連 帯 )»と «renouvellement urbain( 市 街 地 の 再 生 )»の 頭 文 字 をとって SRU 法 と 呼 ばれる

14 た 以 下 では この 新 手 続 も 含 め フランス 区 分 所 有 法 において 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 がいかに 図 られようとしているのかを 見 ることにする もちろん そもそも 荒 廃 区 分 所 有 建 物 が 出 現 しないよう 予 防 することの 方 がより 重 要 である 65 年 法 にお いても 94 年 法 や 2000 年 法 さらには 2006 年 法 による 改 正 を 通 じて 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 出 現 を 予 防 するのに 役 立 つと 思 われる 規 定 が 置 かれている それらの 規 定 につ いてもあわせて 見 ておくことにしたい (2) 荒 廃 前 区 分 所 有 建 物 1 特 別 受 任 者 の 選 任 2009 年 法 は 65 年 法 の 荒 廃 区 分 所 有 建 物 に 関 する 款 の 冒 頭 に 荒 廃 前 区 分 所 有 建 物 に 関 する 29 条 の 1A と 29 条 の 1B という 新 規 定 を 挿 入 した これらの 規 定 により 区 分 所 有 建 物 の 荒 廃 を 早 い 段 階 で 食 い 止 めることが 目 指 されている 29 条 の 1A 第 1 項 によれば 管 理 組 合 が 財 政 的 な 困 難 に 陥 った 場 合 すなわち 会 計 年 度 終 了 時 に 管 理 費 などの 未 支 払 額 が 65 年 法 14 条 の 1 および 14 条 の 2 で 規 定 さ れている 推 測 予 算 (budget prévisionnel)などの 額 の 25 パーセントに 達 する 場 合 管 理 者 は 組 合 理 事 会 に 伝 えたうえで 不 動 産 所 在 地 の 大 審 裁 判 所 長 に 対 して 特 別 受 任 者 (mandataire ad hoc)の 選 任 を 請 求 しなければならない 会 計 年 度 終 了 から 1 月 以 内 に 管 理 者 が 何 らの 行 動 も 取 らない 場 合 には 大 審 裁 判 所 長 は 管 理 組 合 の 議 決 権 の 少 なくとも 15 パーセントを 代 表 する 区 分 所 有 者 の 請 求 により 特 別 受 任 者 を 選 任 することができる( 同 条 2 項 ) さらに 管 理 組 合 の 債 権 者 も 特 別 受 任 者 の 選 任 を 請 求 することができる 大 審 裁 判 所 長 は 水 道 またはエネルギー(ガス 電 気 )の 供 給 契 約 に 基 づく 金 銭 あるいは 総 会 の 議 決 に 基 づいて 実 施 された 工 事 の 費 用 が 6 月 にわたって 支 払 われておらず かつ 債 権 者 が 管 理 組 合 に 対 してした 弁 済 の 催 告 が 実 効 性 のないものであった 場 合 債 権 者 の 請 求 により 急 速 審 理 事 件 として 裁 判 を 行 い 特 別 受 任 者 を 選 任 することができる( 同 条 3 項 ) 未 払 いの 工 事 費 用 に 関 しては 当 該 工 事 が 総 会 の 議 決 に 基 づくものでなければならず 管 理 者 が 実 施 した 工 事 では 仮 管 理 者 選 任 を 求 めることはできない また 当 該 工 事 は 既 に 実 施 されたものでなければ ならない 特 別 受 任 者 の 選 任 を 請 求 した 者 は 当 該 区 分 所 有 建 物 が 存 在 する 県 における 国 家 の 代 表 者 (représentant de l État dans le département) 市 町 村 長 (maire de la commune) 場 合 によっては 住 宅 政 策 の 権 限 を 有 する 市 町 村 間 協 力 公 施 設 法 人 (établissement public de coopération intercommunale=epci)の 長 に 特 別 受 任 者 の 選 任 を 求 めたことを 知 らせる 義 務 がある( 同 条 4 項 ) この 義 務 に 違 反 した 場 合 の 制 裁 は 規 定 されていないが 情 報 を 伝 えることで 行 政 からの 財 政 的 な 補 助 や 代 替 住 居 提 供 などが 期 待 できる 30 大 審 裁 判 所 長 は 29 条 の 1Aに 規 定 された 特 別 受 任 者 のための 要 件 が 満 たされてい ると 判 断 すれば 管 理 者 の 請 求 による 場 合 は 申 請 に 基 づく 命 令 (ordonnance sur requête)で 特 別 受 任 者 を 選 任 する(29 条 の 1A 第 1 項 29 条 の 1B 第 1 項 ) これ に 対 して 区 分 所 有 者 または 債 権 者 の 請 求 による 場 合 は 大 審 裁 判 所 長 は 急 速 審 30 Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o

15 理 事 件 として(comme en matière référé) 裁 判 を 行 い 特 別 受 任 者 を 選 任 する(29 条 の 1A 第 2 項 第 3 項 29 条 の 1B 第 1 項 ) 31 2 特 別 受 任 者 の 任 務 大 審 裁 判 所 長 の 命 令 により 特 別 受 任 者 の 任 務 が 定 められる 特 別 受 任 者 は 選 任 から 3 月 以 内 に 32 大 審 裁 判 所 長 に 管 理 組 合 の 財 政 状 況 不 動 産 の 現 況 管 理 組 合 が 財 政 上 の 均 衡 を 回 復 するための 提 案 場 合 によっては 建 物 の 安 全 を 保 障 するための 提 案 や 関 係 者 との 斡 旋 (médiation)や 交 渉 (négociation)の 結 果 をまとめた 報 告 書 を 提 出 することになる(29 条 の 1B 第 3 項 ) 特 別 受 任 者 の 役 割 は 会 計 士 としての 役 割 にとどまらず 斡 旋 者 や 交 渉 人 としての 役 割 にも 及 ぶ 裁 判 所 長 は 特 別 受 任 者 選 任 の 命 令 において 手 続 費 用 ( 特 別 受 任 者 の 報 酬 弁 護 士 費 用 管 理 者 の 立 替 金 など)について 管 理 組 合 に 負 担 させるか 区 分 所 有 者 らで 分 担 させるかを 明 らかにする 債 権 者 から 特 別 受 任 者 選 任 の 請 求 があった 場 合 は 費 用 は 当 該 債 権 者 が 負 担 する( 同 条 2 項 ) 特 別 受 任 者 により 裁 判 所 書 記 課 に 提 出 された 報 告 書 は 広 く 関 係 者 に 開 示 される 大 審 裁 判 所 書 記 課 は この 報 告 書 のコピーを 当 該 区 分 所 有 建 物 の 管 理 者 組 合 理 事 会 (conseil syndical) 当 該 区 分 所 有 建 物 が 存 在 する 県 における 国 家 の 代 表 者 市 町 村 長 場 合 によっては 住 宅 政 策 の 権 限 を 有 する 市 町 村 間 協 力 公 施 設 法 人 の 長 に 送 付 す る( 同 条 4 項 ) この 報 告 書 を 受 領 した 管 理 者 は この 報 告 書 の 内 容 に 基 づき 必 要 な 状 況 改 善 のための 計 画 を 次 の 総 会 (assemblée générale)で 提 案 することになる ( 同 条 5 項 ) 総 会 では 提 案 の 内 容 により 必 要 とされる 議 決 要 件 に 従 って 状 況 を 改 善 するための 方 策 につき 議 決 することになる もっとも この 総 会 を 一 定 の 期 間 内 に 招 集 しなければならないとの 規 定 は 置 かれていないため 例 えば 管 理 者 が 報 告 書 を 受 け 取 って 10 か 月 後 に 総 会 ( 定 期 総 会 )が 開 かれるということも 考 えられる こ の 点 に 関 しては 問 題 解 決 の 遅 れにつながるのではないかとの 指 摘 がある 33 (3) 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 手 続 1 目 的 管 理 組 合 の 機 能 不 全 により 区 分 所 有 建 物 が 荒 廃 状 態 に 陥 ったが 既 存 の 区 分 所 有 法 の 管 理 に 関 する 規 定 では 対 応 できない 場 合 に 仮 管 理 者 を 選 任 することで 区 分 所 有 建 物 の 正 常 な 機 能 の 回 復 を 目 指 したのが 65 年 法 29 条 の 1 以 下 の 規 定 である このよう な 規 定 を 設 けた 94 年 法 以 前 にも 裁 判 所 による 仮 管 理 者 選 任 の 規 定 はあったが それ は 管 理 者 が 個 人 的 事 情 などによりやめたり 管 理 組 合 が 管 理 者 を 置 かなかったりし て 管 理 者 が 不 在 となった 場 合 に 限 られていた 65 年 法 29 条 の 1 第 1 項 は 管 理 組 合 の 財 政 上 の 均 衡 が 大 きく 悪 化 した 場 合 または 管 理 組 合 が 不 動 産 の 保 全 にあたることが 不 可 能 である 場 合 当 該 区 分 所 有 建 物 の 所 在 地 の 大 審 裁 判 所 長 は 関 係 者 からの 請 求 に 基 づき 仮 管 理 者 を 選 任 することができると 31 この 点 に 関 して 29 条 の 1Aと 29 条 の 1Bの 間 に 若 干 表 現 上 の 齟 齬 があることが 指 摘 されている(Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o 728-4) 32この 期 間 は 大 審 裁 判 所 長 により 一 度 だけ 更 新 されうる 33 Sabatié, op.cit., n o 1304.

16 する 管 理 組 合 が 不 動 産 の 保 全 にあたることが 不 可 能 である 場 合 には 保 全 のための 工 事 が 技 術 的 に 不 可 能 な 場 合 だけではなく 区 分 所 有 者 の 総 会 で 保 全 のために 必 要 な 工 事 が 否 決 された 場 合 や 保 全 のための 工 事 費 用 が 負 担 できない 場 合 なども 含 まれる 34 2 仮 管 理 者 の 選 任 仮 管 理 者 の 選 任 を 請 求 できる 者 は 管 理 組 合 の 議 決 権 の 少 なくとも 15 パーセント を 代 表 する 区 分 所 有 者 管 理 者 大 審 裁 判 所 検 事 正 ( 共 和 国 検 事 procureur de la République) 35 である(65 年 法 29 条 の 1 第 1 項 ) a. 区 分 所 有 者 管 理 組 合 の 議 決 権 の 少 なくとも 15 パーセントを 代 表 する 区 分 所 有 者 ( 一 人 または 複 数 )は 仮 管 理 者 の 選 任 を 請 求 することができる これは 管 理 者 により 代 表 され る 管 理 組 合 を 召 喚 (assignation)する 形 で 行 われる(67 年 デクレ 62 条 の 2 第 1 項 ) b. 管 理 者 当 該 区 分 所 有 建 物 の 管 理 者 も 選 任 請 求 を 正 当 化 する 文 書 を 添 えて 仮 管 理 者 選 任 を 請 求 することができる 選 任 請 求 につき 総 会 の 承 認 を 得 ていない 場 合 管 理 者 は 請 求 前 に 必 ず 組 合 理 事 会 に 意 見 を 求 めなければならないとされる(67 年 デクレ 62 条 の 2 第 2 項 ) c. 大 審 裁 判 所 検 事 正 後 述 するように 大 審 裁 判 所 検 事 正 は 仮 管 理 者 選 任 の 請 求 があった 場 合 には そ れを 必 ず 知 らされる 立 場 にあるが 自 分 自 身 でも 大 審 裁 判 所 長 に 対 して 仮 管 理 者 の 選 任 請 求 をすることができる 大 審 裁 判 所 検 事 正 は 選 任 を 求 めるのに 必 要 な 議 決 権 の 15 パーセントを 集 めることができなかった 区 分 所 有 者 により 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 存 在 についての 情 報 を 得 ることがある その 結 果 大 審 裁 判 所 検 事 正 が 仮 管 理 者 を 選 任 する 必 要 性 ありと 判 断 した 場 合 検 事 正 自 身 が 仮 管 理 者 選 任 が 必 要 と 思 われる 事 実 を 示 して 大 審 裁 判 所 長 に 仮 管 理 者 選 任 を 求 めることができる 請 求 がなされると 裁 判 所 長 は 執 行 吏 証 書 (acte d huissier de justice)により 管 理 者 により 代 表 され る 管 理 組 合 に 対 し 決 められた 期 日 に 裁 判 所 に 出 頭 するよう 命 じることになる(67 年 デクレ 62 条 の 2 第 3 項 ) なお 仮 管 理 者 を 選 任 しその 任 務 を 定 める 命 令 は 出 されてから 1 か 月 以 内 に 仮 管 理 者 により 区 分 所 有 者 に 通 知 される(65 年 法 29 条 の 5 第 1 項 ) また この 命 令 のコピーは 大 審 裁 判 所 検 事 正 に 渡 される 大 審 裁 判 所 検 事 正 は 仮 管 理 者 の 選 任 を 当 該 区 分 所 有 建 物 の 所 在 地 の 県 知 事 と 市 町 村 長 に 知 らせることになる( 同 条 2 項 ) 3 仮 管 理 者 の 任 務 1. 法 的 地 位 34 Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o 大 審 裁 判 所 検 事 正 は 各 大 審 裁 判 所 に 1 名 配 置 されている 検 事 局 の 代 表 者 である 大 審 裁 判 所 検 事 正 は 前 述 の 荒 廃 前 区 分 所 有 建 物 に 関 する 特 別 受 任 者 選 任 の 際 は 登 場 しない

17 仮 管 理 者 は その 職 業 がいかなるものであろうと 一 時 的 に 民 事 訴 訟 法 典 719 条 における 意 味 での 司 法 補 助 職 (auxiliaire de justice)になると 考 えられる 年 法 に 特 別 な 規 定 はないが 仮 管 理 者 は 原 則 として 裁 判 所 選 任 の 管 理 人 (administrateur judiciaire)の 中 から 選 ばれる 37 裁 判 所 選 任 の 管 理 人 の 任 務 につ いては 1985 年 1 月 25 日 の 法 律 第 99 号 ( 企 業 裁 判 上 更 生 清 算 法 )に 規 定 が 置 か れている 同 法 1 条 によれば 裁 判 所 選 任 の 管 理 人 は 判 決 により 他 人 の 財 産 を 管 理 しそれらの 財 産 の 管 理 につき 補 助 または 監 督 を 行 うよう 委 任 を 受 けた 者 である 同 法 2 条 によれば 裁 判 所 選 任 の 管 理 人 は 原 則 として 全 国 委 員 会 (Commission nationale)が 作 成 したリストに 掲 載 されている 者 の 中 から 選 ばれる 38 したがって 原 則 として 仮 管 理 者 もこのリスト 中 から 選 ばれる また 後 述 のように 管 理 者 (syndic)の 権 限 が 全 て 付 与 されることから 仮 管 理 者 は 裁 判 上 および 民 事 上 の 行 為 において 管 理 組 合 を 代 表 することになる 2. 権 限 仮 管 理 者 の 権 限 および 任 期 は 仮 管 理 者 を 選 任 する 命 令 により 定 められる(65 年 法 29 条 の 1 第 2 項 67 年 デクレ 62 条 の 5) 裁 判 所 長 は 職 権 により 何 時 でも 仮 管 理 者 一 人 または 複 数 の 区 分 所 有 者 大 審 裁 判 所 検 事 正 の 請 求 により 仮 管 理 者 の 任 務 を 変 更 し 任 期 を 延 長 し 終 了 させることができる(65 年 法 29 条 の 1 第 3 項 ) 仮 管 理 者 の 任 務 は 当 該 区 分 所 有 建 物 が 正 常 な 機 能 を 回 復 するのに 必 要 な 方 策 を 講 じることである 大 審 裁 判 所 長 は 仮 管 理 者 に 管 理 者 のすべての 権 限 を 付 与 する(65 年 法 29 条 の 1 第 2 項 ) その 場 合 管 理 者 と 組 合 の 間 の 委 任 契 約 は 終 了 することに なる さらに 大 審 裁 判 所 長 は 仮 管 理 者 に その 任 務 の 遂 行 のため 必 要 であれば 総 会 や 組 合 理 事 会 の 権 限 の 全 部 または 一 部 39 を 付 与 することもできる( 同 条 同 項 ) ただし 65 年 法 26 条 a 号 およびb 号 に 規 定 されている 総 会 の 権 限 は 除 かれる 40 総 会 と 組 合 理 事 会 は 仮 管 理 者 に 明 白 に 与 えられた 以 外 の 権 限 を 保 持 し 続 ける 仮 管 理 者 が 総 会 の 権 限 の 全 てまたは 一 部 を 付 与 された 場 合 仮 管 理 者 は 緊 急 の 場 合 を 除 いて その 任 務 のために 必 要 と 思 われる 決 定 をする 前 に 組 合 理 事 会 に 意 見 を 求 めなければならない(67 年 デクレ 62 条 の 7 第 1 項 ) 仮 管 理 者 は 何 らかの 決 定 に 際 しては 情 報 を 与 えかつ 意 見 を 聞 くために 区 分 所 有 者 を 招 集 しなければならな い( 同 条 2 項 ) その 際 仮 管 理 者 は 自 らが 決 定 した 事 項 を 実 施 するために 必 要 な 資 金 の 額 や 調 達 方 法 などについて 明 らかにしなければならない( 同 条 3 項 ) 36 Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o 736. 司 法 補 助 職 とは 裁 判 所 書 記 執 行 吏 公 証 人 などを 指 す 37 Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o 例 外 については Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o 736 参 照 39 総 会 の 権 限 である 予 算 または 特 別 積 立 金 に 関 する 決 定 をすること 管 理 者 の 権 限 で ある 問 題 を 起 こした区 分 所 有 者 に 対 して 制 裁 を 与 えることなどである(Sabatié, op.cit., n o 1311) 40 不 動 産 の 取 得 行 為 および 25 条 d 号 に 規 定 されている 以 外 の 処 分 行 為 (a 号 ) 共 用 部 分 の 収 益 使 用 および 管 理 に 関 する 範 囲 での 区 分 所 有 規 約 の 変 更 または 設 定 (b 号 )

18 仮 管 理 者 がした 決 定 は 決 定 の 日 付 とともに 総 会 議 事 録 に 記 載 される(67 年 デク レ 62 条 の 8) さらに 仮 管 理 者 は 区 分 所 有 者 に 議 事 録 のコピーを 送 る 場 合 によ っては この 際 に あわせて 分 担 金 の 支 払 請 求 もすることになる(67 年 デクレ 62 条 の 9) なお 裁 判 所 長 は 仮 管 理 者 に 対 する 権 限 付 与 に 際 して 組 合 理 事 会 から 事 情 を 聴 取 するなど 有 益 と 思 われる 情 報 を 収 集 することができる(67 年 デクレ 62 条 の 4) 3.その 他 仮 管 理 者 が 選 任 された 場 合 旧 管 理 者 は 仮 管 理 者 に 対 して 65 年 法 18 条 の 2 で 管 理 者 交 代 による 引 継 ぎの 際 に 規 定 されているものと 同 様 の 文 書 引 渡 義 務 を 負 う(67 年 デクレ 62 条 の 6) 旧 管 理 者 は 仮 管 理 者 に その 任 務 の 終 了 から 起 算 して 1 月 内 に 管 理 組 合 の 財 政 状 況 直 ちに 支 払 い 可 能 な 資 金 の 額 を 示 した 文 書 など 管 理 組 合 に 関 するすべての 書 類 を 引 渡 さなければならない 4 管 理 組 合 に 対 する 裁 判 上 の 訴 えの 停 止 および 禁 止 1. 要 件 仮 管 理 者 による 管 理 が 開 始 された 場 合 大 審 裁 判 所 長 は 仮 管 理 者 の 請 求 により 管 理 組 合 に 対 して 債 権 者 から 提 起 された 裁 判 上 の 訴 えにつき 最 大 6 月 の 期 間 で 41 停 止 または 禁 止 を 命 じることができる 仮 管 理 者 は 大 審 裁 判 所 長 に 対 して 以 下 の ような 債 権 に 関 わる 債 権 者 のすべての 裁 判 上 の 訴 えの 停 止 または 禁 止 を 請 求 すること ができる(65 年 法 29 条 の 2 第 1 項 ) 当 該 裁 判 より 以 前 の 起 源 を 有 する 契 約 上 の 債 権 について - 債 務 者 たる 組 合 に 金 銭 の 支 払 いを 命 ずることを 目 的 とするもの - 代 金 未 払 いを 理 由 に 水 道 ガス 電 気 または 熱 の 供 給 契 約 を 解 除 することを 目 的 とするもの 仮 管 理 者 は 大 審 裁 判 所 長 に 管 理 組 合 の 財 政 状 況 を 修 復 するためには 当 該 裁 判 上 の 訴 えを 停 止 または 禁 止 する 必 要 があることを 正 当 化 する 要 素 全 てを 示 さなければな らない 裁 判 上 の 訴 えの 停 止 または 禁 止 の 請 求 は 仮 管 理 者 が 執 行 吏 証 書 により 関 係 する 債 権 者 を 召 喚 することによる(67 年 デクレ 62 条 の 10) 2. 効 果 裁 判 上 の 訴 えの 停 止 または 禁 止 の 決 定 には 管 理 組 合 に 対 するすべての 執 行 手 続 を 差 し 止 める 効 果 徒 過 すると 失 権 または 権 利 の 消 滅 をもたらす 期 間 の 進 行 を 停 止 する 効 果 がある(65 年 法 29 条 の 2 第 2 項 ) 停 止 または 禁 止 された 裁 判 上 の 訴 え 以 外 の 裁 判 上 の 訴 えおよび 執 行 手 続 は 仮 管 理 者 を 参 加 させた 後 に 管 理 組 合 に 対 して 追 行 される(65 年 法 29 条 の 3) 5 報 告 書 の 作 成 仮 管 理 者 は 任 務 終 了 時 大 審 裁 判 所 長 に 管 理 に 関 する 報 告 書 を 提 出 しなければ ならない(67 年 デクレ 62 条 の 11 第 1 項 ) 裁 判 所 書 記 課 は 報 告 書 が 提 出 されれ ば そのコピーを 大 審 裁 判 所 検 事 正 および 新 たに 選 任 された 管 理 者 に 送 付 すること になる(67 年 デクレ 62 条 の 11 第 2 項 ) 新 管 理 者 は このコピーの 受 領 から 1 月 の 間 に 区 分 所 有 者 に 管 理 者 の 事 務 所 または 総 会 で 決 定 された 一 定 の 場 所 でこの 報 41 この 期 間 は 大 審 裁 判 所 長 により 一 度 だけ 更 新 されうる

19 告 書 を 閲 覧 することができることを 知 らせなければならない(67 年 デクレ 62 条 の 12) 区 分 所 有 者 は 自 らの 費 用 で 新 管 理 者 に 対 して 報 告 書 の 全 部 または 一 部 のコピー を 請 求 することができる 大 審 裁 判 所 長 は 仮 管 理 者 に 任 務 の 終 了 前 に 自 らそして 裁 判 所 書 記 課 に 事 前 報 告 書 (prérapport)を 提 出 するよう 求 めることができる(67 年 デクレ 62 条 の 13) そのような 事 前 報 告 書 の 内 容 は 仮 管 理 者 を 通 じて 区 分 所 有 者 にも 知 らされる 仮 管 理 者 作 成 の 報 告 書 または 事 前 報 告 書 が 当 該 区 分 所 有 建 物 が 抱 えるいくつかの 問 題 点 の 解 決 を 総 会 に 委 ねることを 示 唆 している 場 合 には それらは 次 回 の 総 会 また は 特 別 に 招 集 された 総 会 の 議 事 としなければならない(67 年 デクレ 62 条 の 14) 仮 管 理 者 が 作 成 した 報 告 書 または 事 前 報 告 書 は 区 分 所 有 者 の 総 会 においてなされる 決 定 に 直 接 的 な 影 響 を 与 えることになる 42 6 区 分 所 有 建 物 の 分 離 仮 管 理 者 の 報 告 書 において 65 年 法 28 条 ( 区 分 所 有 建 物 の 分 離 請 求 に 関 する 規 定 ) が 定 める 物 理 的 法 律 的 および 金 銭 的 な 要 件 を 満 たしていることが 明 らかにされてい る 場 合 43 大 審 裁 判 所 長 は 他 の 方 法 では 区 分 所 有 建 物 の 正 常 な 機 能 を 回 復 すること ができないと 判 断 すれば 区 分 所 有 建 物 の 分 離 (division)を 命 じることができる(65 年 法 29 条 の 4 第 1 項 ) 管 理 組 合 の 議 決 権 の 少 なくとも 15 パーセントを 代 表 する 区 分 所 有 者 も 区 分 所 有 建 物 の 分 離 を 請 求 することができる(67 年 デクレ 62 条 の 15) また 公 益 の 要 請 がある 場 合 には 大 審 裁 判 所 検 事 正 も 区 分 所 有 建 物 の 分 離 を 請 求 す ることができる( 同 条 ) (4) 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 出 現 防 止 のための 規 定 1 管 理 費 不 払 いへの 対 応 1. 管 理 組 合 の 法 定 抵 当 権 動 産 先 取 特 権 65 年 法 19 条 では 管 理 組 合 に 対 して 区 分 所 有 者 が 負 う 債 務 を 担 保 するための 法 定 抵 当 権 および 動 産 先 取 特 権 が 規 定 されている 管 理 組 合 に 対 して 区 分 所 有 者 が 負 う 全 ての 性 質 の 債 務 を 担 保 するために 当 該 区 分 所 有 者 の 有 する 区 分 を 目 的 として 管 理 組 合 の 法 定 抵 当 権 が 成 立 する( 同 条 1 項 ) 請 求 可 能 となった 債 務 を 弁 済 するよう 管 理 組 合 が 区 分 所 有 者 に 催 告 を 行 ったが 弁 済 がなされなかった 場 合 または 区 分 所 有 者 が 65 年 法 33 条 ( 工 事 等 の 議 決 に 同 意 しなかった 区 分 所 有 者 の 年 賦 償 還 に 関 する 規 定 ) の 規 定 を 援 用 した 場 合 この 法 定 抵 当 権 は 登 記 (inscription)することができる ま た 管 理 組 合 に 対 して 区 分 所 有 者 が 負 う 全 ての 性 質 の 債 務 を 担 保 するために 民 法 2102 条 1 号 の 動 産 先 取 特 権 が 成 立 することも 認 められている( 同 条 5 項 ) 目 的 物 は 区 分 に 備 えられた 全 ての 動 産 であるが その 区 分 が 家 具 なし 賃 貸 借 (location non 42 Sabatié, op.cit., n o 不 動 産 が 数 個 の 建 物 を 含 み かつ 敷 地 所 有 権 の 分 割 が 可 能 であるときは 当 該 建 物 の 1 個 または 数 個 を 構 成 する 区 分 の 所 有 者 は 特 別 の 集 会 を 開 催 し 25 条 の 特 別 多 数 決 により 当 該 1 個 または 数 個 の 建 物 で 別 個 の 区 分 所 有 を 形 成 することが 可 能 であ る(65 年 法 28 条 1 項 )

20 meublée)の 目 的 となっている 場 合 にはこの 限 りではない その 場 合 先 取 特 権 は 賃 借 人 が 支 払 う 賃 料 に 及 ぶ( 同 条 6 項 ) 2. 管 理 組 合 の 不 動 産 先 取 特 権 上 記 の 法 定 抵 当 権 および 動 産 先 取 特 権 に 加 え さらに 94 年 法 改 正 により 極 めて 強 力 な 不 動 産 先 取 特 権 が 管 理 組 合 に 認 められることになった(94 年 法 34 条 3 項 65 年 法 19 条 の 1) このような 先 取 特 権 が 創 設 されたのは 区 分 所 有 建 物 の 管 理 を 悪 化 させ 場 合 によっては 荒 廃 にいたらせる 管 理 費 などの 未 払 いが 大 幅 に 増 加 したことに よる 44 この 不 動 産 先 取 特 権 は 65 年 法 10 条 および 30 条 に 掲 げられている 管 理 費 や 設 備 の 取 替 や 新 設 共 用 部 分 の 区 分 の 整 備 や 共 用 部 分 の 区 分 の 新 設 などの 工 事 費 用 45 を 担 保 する( 民 法 2103 条 1 号 bis) その 被 担 保 債 権 の 範 囲 は 65 年 法 19 条 が 規 定 する 管 理 組 合 が 各 区 分 所 有 者 に 対 して 有 するすべての 債 権 を 対 象 とする 法 定 抵 当 権 より 狭 く 65 年 法 10 条 および 30 条 で 規 定 された 管 理 費 および 工 事 費 用 しか 担 保 しない 区 分 所 有 者 の 区 分 (lot)が 売 却 された 場 合 管 理 組 合 は 売 却 された 区 分 の 売 買 代 金 について 先 取 特 権 を 取 得 する( 民 法 2103 条 1 号 bis) 46 民 法 2347 条 において 以 下 のような 形 で 他 の 先 取 特 権 との 優 先 関 係 が 定 められている 47 - 当 該 年 とその 前 の 年 あわせて 2 年 間 の 管 理 費 工 事 費 債 権 については 売 主 の 先 取 特 権 および 金 銭 消 費 貸 借 債 権 者 の 先 取 特 権 に 優 越 する -それ 以 前 の 2 年 間 の 債 権 については 売 主 の 先 取 特 権 が 優 越 するが 場 合 によって は 金 銭 消 費 貸 借 債 権 者 の 先 取 特 権 と 競 合 する この 管 理 組 合 のための 不 動 産 先 取 特 権 は 抵 当 権 保 存 所 ( 登 記 所 )における 登 記 の 対 象 となっていない( 民 法 2107 条 ) そのため 隠 れた(occulte) 先 取 特 権 と 呼 ばれる 第 三 者 区 分 所 有 者 の 他 の 債 権 者 は 被 担 保 債 権 額 を 知 りえない 管 理 組 合 の 不 動 産 先 取 特 権 は 従 前 から 存 在 していた 19 条 の 法 定 抵 当 権 よりも 強 力 な 担 保 であるが その 成 立 は 極 めて 限 定 されている これに 対 して 19 条 の 法 定 抵 当 権 は 管 理 組 合 が 区 分 所 有 者 に 対 して 有 する 全 ての 性 質 の 債 権 を 担 保 し 売 却 された 区 分 だ けでなく 弁 済 をしない 区 分 所 有 者 に 帰 属 する 区 分 全 てを 目 的 とすることができ また 弁 済 をしない 区 分 所 有 者 が 区 分 の 売 買 を 行 う 場 合 に 限 らず 成 立 する 2 管 理 者 による 管 理 簿 の 作 成 義 務 2000 年 法 78 条 および 79 条 により 65 年 法 18 条 において 管 理 者 の 管 理 簿 (carnet d entretien de l immeuble)の 作 成 義 務 が 挿 入 されることとなった 管 理 者 は 2001 年 5 月 30 日 のデクレ 第 477 号 により 内 容 が 定 められている 管 理 簿 を 作 成 する 義 務 を 44 Sabatié, op.cit., n o これらの 工 事 については 65 年 法 26 条 により 総 会 での 多 数 決 による 議 決 が 必 要 である 46 民 法 2103 条 1 号 で 不 動 産 売 買 の 売 主 の 先 取 特 権 が 規 定 されているが その 後 に 管 理 組 合 の 不 動 産 先 取 特 権 が 規 定 されている 売 買 代 金 が 融 資 によるものである 場 合 に は 貸 主 が 先 取 特 権 を 取 得 する( 同 条 2 号 ) 年 の 担 保 法 改 正 前 は 民 法 2103 条 1 号 bisに 規 定 が 置 かれていた

21 負 う 管 理 者 は 管 理 簿 に 同 デクレ 3 条 から 5 条 に 定 められた 事 項 を 記 載 しなけれ ばならない 48 義 務 的 記 載 事 項 ( 同 デクレ 3 条 )- 不 動 産 の 所 在 地 現 管 理 者 不 動 産 の 保 険 契 約 に 関 する 事 項 保 険 期 間 該 当 すれば 義 務 的 に 記 載 する 必 要 がある 事 項 ( 同 デクレ 4 条 )- 重 大 な 工 事 を 実 施 した 年 工 事 請 負 人 に 関 する 情 報 工 事 に 関 する 損 害 保 険 共 用 設 備 の 管 理 契 約 に 関 する 事 項 契 約 期 間 も 数 年 にわたる 工 事 の 計 画 明 細 書 上 記 以 外 の 事 項 についても 総 会 の 議 決 があれば 記 載 することになる( 同 デクレ 5 条 ) この 義 務 創 設 の 主 たる 目 的 は 65 年 法 45 条 の 1 にあるように 区 分 を 取 得 しよう とする 者 が 管 理 簿 を 通 じて 不 動 産 の 現 況 管 理 状 況 を 確 認 できるようにすることにあ る 各 区 分 所 有 者 は 管 理 者 に 対 して 管 理 簿 のコピーを 請 求 できるため(67 年 デクレ 33 条 ) ある 区 分 所 有 建 物 の 区 分 を 取 得 しようとする 者 は 現 所 有 者 から 管 理 簿 のコ ピーを 見 せてもらうことにより 区 分 所 有 建 物 の 管 理 状 況 を 把 握 できる 管 理 簿 作 成 が 管 理 者 の 当 然 の 義 務 とされたことは 建 物 の 荒 廃 防 止 にも 役 立 っていると 言 えるで あろう 3 築 15 年 以 上 の 建 物 についての 建 物 技 術 診 断 義 務 区 分 を 取 得 しようとする 者 は 上 記 の 管 理 簿 だけではなく 建 物 技 術 診 断 書 (diagnostic technique)についてもその 内 容 を 知 ることができる(65 年 法 45 条 の 1) 建 物 の 売 買 契 約 書 作 成 に 際 しては 付 属 書 類 として 売 主 が 作 成 した 建 築 技 術 診 断 書 を 必 ず 添 付 しなければならない( 建 設 住 居 法 典 L.271 条 の 4) 建 物 技 術 診 断 は 建 設 住 居 法 典 L.111 条 の 6 の 2 により 建 設 されてから 15 年 が 経 過 した 建 物 につ き 課 せられているもので その 書 類 は 管 理 者 が 管 理 組 合 のために 保 管 しなければなら ないとされる 49 建 築 技 術 診 断 書 は 水 道 ガス 配 管 設 備 や 電 気 設 備 の 状 態 アスベ ストを 含 む 建 築 資 材 の 使 用 状 況 など 7 項 目 にわたる 書 類 からなる( 建 設 住 居 法 典 L.271 条 の 4) 50 建 物 技 術 診 断 の 義 務 化 も 区 分 所 有 建 物 の 荒 廃 を 防 ぐ 一 助 となっ ている 4 総 会 での 議 決 要 件 の 緩 和 2006 年 法 91 条 1 項 により 総 会 において 人 および 財 産 に 損 害 を 与 えることを 予 防 するため 共 用 部 分 につき 実 施 すべき 工 事 すなわち 区 分 所 有 建 物 の 安 全 に 関 する 工 事 については 区 分 所 有 者 の 過 半 数 で 議 決 できることになった(65 年 法 25 条 n 号 ) 改 正 前 は 区 分 所 有 者 の 過 半 数 かつ 議 決 権 の 3 分 の 2 でなければ 同 様 の 工 事 につき 48 管 理 簿 は 管 理 組 合 ごとに 作 成 する 義 務 がある したがって 二 次 的 組 合 があれば そ の 二 次 的 組 合 に つ い て も 管 理 簿 を 作 成 す る 必 要 が あ る (Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o 929) 49 Sabatié, op.cit., n o 建 築 技 術 診 断 の 詳 細 については Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o et s.

22 議 決 できなかったが 改 正 により より 容 易 に 共 用 部 分 に 関 して 必 要 な 工 事 を 実 施 で きることとなった 2. 建 設 住 居 法 典 における 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 機 能 回 復 に 関 する 法 制 度 (1)はじめに 荒 廃 区 分 所 有 建 物 への 対 応 は 1990 年 代 の 半 ば 以 降 公 共 政 策 の 課 題 としても 取 り 上 げられるようになった 51 その 嚆 矢 となったのが 1994 年 7 月 7 日 の 通 達 による 技 術 的 社 会 的 財 政 的 な 面 ではなはだしい 荒 廃 に 直 面 している 区 分 所 有 による 団 地 に 対 して 再 び 価 値 を 与 えることを 目 指 すプログラム 事 業 ( 区 分 所 有 対 応 住 居 改 善 プログラム 事 業 ) である 同 事 業 では 劣 悪 な 賃 貸 住 宅 が 密 集 している 地 区 の 修 復 が 目 指 された その 後 都 市 振 興 協 定 の 実 施 に 関 する 1996 年 11 月 4 日 の 法 律 第 987 号 ( 以 下 96 年 法 と 呼 ぶ)は 荒 廃 のはなはだしい 地 域 である 衰 退 市 街 地 地 域 (zone urbaine sensible)および 住 居 改 善 プログラム 事 業 52 の 対 象 区 域 内 において 住 宅 団 地 や 区 分 所 有 建 物 居 住 者 の 生 活 環 境 を 改 善 する 保 護 計 画 (plan de sauvegarde)という 制 度 を 定 めた(32 条 建 設 住 居 法 典 L.615 条 の 1 以 下 ) 2000 年 には 市 街 地 の 連 帯 と 再 生 に 関 する 2000 年 法 ( 既 出 )が 都 市 再 生 および 都 市 計 画 制 度 全 般 の 改 定 を 目 指 し て 制 定 されたが 同 法 は 96 年 法 による 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 保 護 計 画 制 度 を 改 善 した 点 でも 注 目 される 以 下 では まず この 保 護 計 画 の 策 定 から 実 施 への 流 れを 建 設 住 居 法 典 L.615 条 の 1 以 下 の 規 定 にそって 簡 潔 に 紹 介 する その 上 で その 他 の 荒 廃 区 分 所 有 建 物 を 対 象 とした 建 設 居 住 法 典 の 規 定 を 見 ていくことにする それは 都 市 と 市 街 地 再 生 の 方 向 付 けとプログラム 化 に 関 する 2003 年 8 月 1 日 の 法 律 第 710 号 ( 以 下 2003 年 法 と 呼 ぶ)18 条 20 条 により 挿 入 された 大 審 裁 判 所 長 による 所 有 者 欠 如 (état de carence)の 宣 言 に 基 づく 収 用 手 続 を 定 めたL.615 条 の 6 とL.615 条 の 7 および 共 用 設 備 の 安 全 に 関 するL.129 条 の 1 からL.129 条 の 7 である 年 法 による 改 正 は 特 に 居 住 者 が 深 刻 な 生 命 身 体 の 危 険 にさらされている 建 物 を 目 的 としており 荒 廃 が 進 んだ 区 分 所 有 建 物 または 所 有 者 による 管 理 が 欠 けている 区 分 所 有 建 物 のために 行 政 が 介 入 する 権 限 を 強 化 した 点 で 注 目 される (2) 保 護 計 画 1 保 護 計 画 策 定 から 実 施 への 流 れ 県 知 事 (préfet)は 自 らの 率 先 によりまたは 関 係 する 区 分 所 有 建 物 が 所 在 する 市 町 村 の 長 住 民 団 体 区 分 所 有 者 団 体 近 隣 者 団 体 の 提 案 に 基 づき 保 護 計 画 策 定 委 員 会 に 荒 廃 区 分 所 有 建 物 の 保 護 計 画 作 成 を 委 ねることができる( 建 設 住 居 法 典 L.615 条 の 1) 51 同 事 業 の 詳 細 については 寺 尾 = 檜 谷 前 掲 報 告 書 頁 参 照 52 これは 1994 年 通 達 による 区 分 所 有 対 応 住 居 改 善 プログラム 事 業 に 先 立 ち 開 始 さ れた 事 業 である 53 建 設 居 住 法 典 L.129 条 の 1 からL.129 条 の 7 は 2006 年 7 月 13 日 の 法 律 第 872 号 により 修 正 されている

23 保 護 計 画 策 定 委 員 会 は 県 知 事 ( 委 員 長 となる) 県 議 会 議 員 市 町 村 長 当 該 区 分 所 有 建 物 の 区 分 所 有 者 および 賃 借 人 の 代 表 者 を 必 ず 含 む 10 人 以 内 のメンバーで 構 成 される 54 管 理 者 仮 管 理 者 や 管 理 組 合 の 債 権 者 らも 保 護 計 画 策 定 委 員 会 のメン バーとなりうる 保 護 計 画 策 定 委 員 会 が 策 定 した 保 護 計 画 は 関 係 する 市 町 村 長 に 意 見 を 求 めた 後 県 知 事 が 原 案 のまま 承 認 するか 修 正 を 求 めたうえで 承 認 することになる 承 認 され た 保 護 計 画 の 実 施 にあたっては 県 知 事 が 選 任 したコーディネータが 保 護 計 画 の 進 行 が 順 調 かを 監 視 し 事 業 者 の 事 業 の 進 行 状 態 などを 見 守 る 55 コーディネータは 県 行 政 長 官 に 事 業 の 進 捗 状 況 を 定 期 的 に 報 告 する 2 保 護 計 画 の 内 容 保 護 計 画 では 5 年 間 で 以 下 のような 事 項 を 実 現 するために 必 要 な 方 法 が 定 めら れる( 建 設 住 居 法 典 L.615 条 の 2) - 区 分 所 有 建 物 の 構 成 および 管 理 規 則 の 明 確 化 と 簡 素 化 - 公 共 の 用 に 供 する 共 用 部 分 の 財 産 と 設 備 に 関 する 規 約 の 明 確 化 および 簡 素 化 - 管 理 費 を 減 額 するための 工 事 の 実 施 - 社 会 関 係 の 修 復 のための 建 物 の 占 有 者 への 広 報 と 教 育 - 福 祉 対 策 の 実 施 保 護 計 画 では 5 年 間 でこれらの 事 項 をどのように 段 階 的 に 実 現 するか 金 銭 的 な 条 件 も 含 めて 明 らかにされる 先 述 のように 保 護 計 画 の 目 的 は はなはだしく 荒 廃 した 区 分 所 有 建 物 を 正 常 な 状 態 に 戻 すことにあるが そのためには 修 繕 や 改 良 の 工 事 実 施 だけでは 不 十 分 であり 管 理 体 制 の 刷 新 居 住 者 の 福 祉 区 分 所 有 権 の 移 転 や 剥 奪 を 含 む 総 合 的 な 事 業 が 必 要 である 保 護 計 画 では 荒 廃 区 分 所 有 建 物 につき 以 下 の 3 種 の 事 業 が 用 意 されている 56 a. 不 動 産 臨 時 伝 達 不 動 産 臨 時 伝 達 事 業 (portage immobilier provisoire)は 官 民 の 事 業 者 57 が 区 分 所 有 建 物 の 荒 廃 を 食 い 止 めるため 多 くの 債 務 を 負 った 区 分 所 有 者 の 区 分 を 取 得 して 必 要 な 工 事 を 施 したうえで 売 却 する 事 業 である 事 業 者 が 区 分 所 有 者 の 一 人 となる ことで 区 分 所 有 建 物 の 管 理 運 営 を 改 善 することを 目 的 としており 荒 廃 した 区 分 所 有 建 物 を 区 分 所 有 のまま 正 常 な 管 理 状 態 に 戻 すことが 目 指 される b. 公 的 住 宅 セクタ-への 移 転 これに 対 して 区 分 所 有 を 維 持 することが 困 難 な 場 合 は 適 正 家 賃 住 宅 (HLM) 組 織 が 区 分 所 有 建 物 の 全 部 または 一 部 (さらには 団 地 )を 任 意 売 買 あるいは 収 用 に よって 取 得 して 賃 貸 物 件 とすることがある 54 区 分 所 有 者 の 代 表 を 加 えたのは 保 護 計 画 により 自 身 の 所 有 する 財 産 につき 大 きな 影 響 を 受 ける 者 の 同 意 を 必 要 とするためである( 寺 尾 = 檜 谷 前 掲 報 告 書 21 頁 ) 55 コーディネータは 策 定 委 員 会 メンバーから 選 ばれることが 多 い( 寺 尾 = 檜 谷 前 掲 報 告 書 21 頁 ) 56 保 護 計 画 事 業 の 詳 細 は 寺 尾 = 檜 谷 前 掲 報 告 書 21 頁 以 下 参 照 年 法 は 適 正 家 賃 住 宅 (HLM) 組 織 および 地 域 開 発 公 施 設 法 人 (établissement public d'aménagement)にも 不 動 産 臨 時 伝 達 事 業 の 事 業 者 となる 権 限 を 認 めた

24 c. 取 壊 し 荒 廃 が 著 しい 場 合 や 市 街 地 再 開 発 プロジェクトの 中 で 取 壊 しが 必 要 な 場 合 には 区 分 所 有 建 物 の 一 部 または 全 部 の 取 壊 し(démolition)が 必 要 な 場 合 もある (3) 所 有 者 欠 如 の 宣 言 建 設 住 居 法 典 L.615 条 の 6 からL.615 条 の 8 は 58 所 有 者 欠 如 の 宣 言 とそれに 基 づく 公 用 のための 収 用 (expropriation pour cause d utilité publique)の 手 続 を 規 定 している 65 年 法 の 荒 廃 区 分 所 有 建 物 に 関 する 規 定 の 目 的 が 区 分 所 有 建 物 の 通 常 の 機 能 の 回 復 にあるのに 対 して これらの 規 定 の 目 的 はかなり 異 なっている その 手 続 は 非 衛 生 不 動 産 倒 壊 の 危 険 のある 建 物 のための 手 続 にインスピレ-ションを 得 たもの であり 最 終 的 には 当 該 区 分 所 有 建 物 の 公 用 のための 収 用 に 至 る 住 居 または 他 の 使 用 目 的 のための 再 興 のためだけではなく 場 合 によっては 建 物 の 一 部 または 全 部 の 取 壊 しのため 収 用 がなされることもある 建 設 住 居 法 典 L.615 条 の 6 から L.615 条 の 8 は 主 として 居 住 目 的 のすべての 集 合 不 動 産 (tout immeuble collectif à usage principal d habitation) に 関 係 する 主 として 居 住 目 的 の とあるから 居 住 商 業 用 の 混 合 建 物 の 場 合 もありうる 区 分 所 有 建 物 でない 場 合 も 考 えられるが 以 下 では 区 分 所 有 建 物 が 対 象 となった 場 合 を 想 定 して 検 討 する 所 有 者 欠 如 の 宣 言 をするには 管 理 組 合 が 当 該 不 動 産 の 保 存 (conservation) を 保 障 することができない 場 合 又 は 占 有 者 の 安 全 が 深 刻 に 脅 かされている 場 合 でな ければならない また このような 状 態 は 金 銭 的 又 は 管 理 上 の 重 大 な 問 題 および 実 施 されるべき 工 事 の 重 大 性 を 理 由 として 生 じたものでなければならない 上 記 の 場 合 不 動 産 が 存 在 する 市 町 村 の 長 または 住 宅 政 策 の 権 限 を 有 する 市 町 村 間 協 力 公 施 設 法 人 の 長 は 大 審 裁 判 所 長 に 対 して 所 有 者 欠 如 の 宣 言 をするよう 請 求 す ることができる 請 求 は 県 における 国 家 の 代 表 者 区 分 所 有 建 物 の 管 理 者 65 年 法 29 条 の 1 の 仮 管 理 者 管 理 組 合 の 議 決 権 の 少 なくとも 15 パーセントを 代 表 する 区 分 所 有 者 からもなしうる 大 審 裁 判 所 長 は 当 該 不 動 産 が 請 求 の 要 件 を 満 たしているか 確 認 するため 一 人 ま たは 複 数 の 鑑 定 人 を 選 任 する 鑑 定 人 の 任 務 は 管 理 組 合 の 財 政 上 の 不 均 衡 実 施 す べき 工 事 の 性 質 と 重 大 性 を 確 認 することである したがって 鑑 定 人 の 任 務 は 建 築 技 術 だけでなく 会 計 にも 及 ぶ 59 鑑 定 結 果 は 所 有 者 管 理 組 合 場 合 によっては 仮 管 理 者 らに 通 知 される 60 大 審 裁 判 所 長 は 鑑 定 結 果 をふまえ 関 係 者 の 意 見 を 聴 取 した 後 で 所 有 者 欠 如 を 宣 言 することができる 年 法 に 荒 廃 前 区 分 所 有 建 物 に 関 する 規 定 を 新 設 した 2009 年 法 は 同 時 に 23 条 で 建 築 居 住 法 典 L.615 条 の 6 からL.615 条 の 7 を 修 正 した(その 結 果 L.615 条 の 8 まで 条 文 が 増 えた) これらの 規 定 には 不 明 確 な 部 分 が 多 いため その 解 釈 と 適 用 は 難 しいものとなっているという(Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o 754-2) 59 Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o この 通 知 は 民 事 訴 訟 法 規 則 に 従 って 行 われる(67 年 デクレ 64 条 によるのではな い)

25 所 有 者 欠 如 が 宣 言 された 場 合 不 動 産 の 収 用 が 行 われる 収 用 は 不 動 産 が 存 在 す る 市 町 村 および 住 宅 政 策 の 権 限 を 有 する 市 町 村 間 協 力 公 施 設 法 人 に 加 えて 都 市 計 画 法 典 300 条 の 4 が 規 定 する 組 織 のためにも 行 うことができる (4) 共 用 設 備 の 安 全 のための 修 繕 命 令 建 設 住 居 法 典 L.129 条 の 1 は 所 有 者 欠 如 の 宣 言 の 場 合 と 同 様 に 主 として 居 住 目 的 の 集 合 不 動 産 を 対 象 として 市 町 村 長 が アレテ(arrêté)により 以 下 の 場 合 に 共 用 設 備 の 安 全 のための 修 繕 を 命 じることができるとする - 共 用 設 備 の 機 能 に 欠 陥 があるか 又 は 管 理 がなされていない 場 合 例 えば 暖 房 が 真 冬 に 止 まる エレベ-タが 作 動 しない 建 物 内 の 空 気 が 汚 染 されているなどの 場 合 である 61 - 共 用 設 備 の 機 能 に 欠 陥 があることが 占 有 者 の 安 全 に 深 刻 な 危 険 を 生 み 出 す 性 質 を 有 しているか 又 は 居 住 条 件 を 深 刻 に 悪 化 させる 性 質 を 有 している 場 合 市 町 村 長 が 何 もしない 場 合 には 県 における 国 家 の 代 表 者 が 代 わってそれを 行 う( 建 設 住 居 法 典 L.129 条 の 6) 定 められた 実 施 期 間 内 に 修 繕 がなされなければならないので そのための 工 事 に 必 要 な 議 決 を 得 るための 総 会 の 招 集 は 臨 時 総 会 招 集 の 手 続 による(67 年 デクレ 9 条 37 条 ) 建 設 住 居 法 典 L.129 条 の 2 によれば アレテで 命 じた 方 法 が 定 められた 期 間 内 に 実 施 されない 場 合 には 市 町 村 長 は 管 理 組 合 に 対 して 定 められた 期 間 内 (1 月 以 上 )に 修 繕 を 行 うよう 催 告 する 管 理 者 は 催 告 があったことを 区 分 所 有 者 に 伝 える さらに 建 設 住 居 法 典 L.129 条 の 3 は 緊 急 の 場 合 または 深 刻 かつ 切 迫 した 危 険 がある 場 合 の 特 別 手 続 を 規 定 している この 場 合 市 町 村 長 は 管 理 者 または 仮 管 理 者 に 警 告 し 場 合 によっては 当 該 建 物 に 掲 示 を 行 う 続 いて 市 町 村 長 は 行 政 裁 判 所 に 共 用 設 備 の 状 態 を 検 査 するための 鑑 定 人 の 選 任 を 求 める 鑑 定 人 の 報 告 書 が 共 用 設 備 の 修 繕 が 緊 急 を 要 するかまたは 深 刻 かつ 切 迫 した 危 険 があることを 再 確 認 す るものであった 場 合 市 町 村 長 は 占 有 者 の 安 全 を 保 障 するための 臨 時 手 段 を 命 じ 必 要 であれば 占 有 者 に 対 し 建 物 からの 退 避 を 命 じる 第 6 章 小 括 - 日 本 法 とフランス 法 の 比 較 - 老 朽 化 した 区 分 所 有 建 物 に 対 するフランス 法 がいかなる 態 度 をとっているかといっ た 問 いかけについては 次 のように 解 答 することになろう 区 分 所 有 建 物 の 大 規 模 一 部 滅 失 については 多 数 決 議 による 建 物 の 再 建 (ここでの 再 建 は 復 旧 と 建 替 え の 両 方 を 含 むが 原 状 回 復 という 意 味 での 再 建 であるので 基 本 的 には 建 替 え の 場 合 においても 従 前 の 建 物 と 基 本 的 に 同 一 の 形 状 および 用 途 の 建 物 の 再 築 で あると 解 される ) または 再 建 提 案 の 否 決 による 区 分 所 有 関 係 の 終 了 (それに 伴 う 清 算 ないし 補 償 )の 制 度 が 設 けられている(1965 年 法 38 条 2 項 41 条 )が 老 朽 化 した 区 分 所 有 建 物 については もっぱらそのような 老 朽 化 ( 効 用 の 減 退 )の 進 行 を 61 Givoud,Giverdon,Capoulade, op.cit., n o 建 設 居 住 法 典 R.129 条 の 1 に 共 用 設 備 のリストがある

26 食 い 止 め さらに 回 復 を 図 るための 維 持 管 理 ないし 改 良 が 予 定 されている ものと 解 することができる しかし 区 分 所 有 者 相 互 間 の 調 整 ( 純 粋 私 法 の 領 域 )によっては このような 維 持 管 理 ないし 改 良 が 主 として 財 政 的 な 事 情 によって 実 現 できないような 場 合 ( 荒 廃 ( 前 ) 区 分 所 有 建 物 )には 管 理 者 等 の 請 求 により 裁 判 所 により 特 別 受 任 者 や 仮 管 理 者 が 選 任 され まずは 区 分 所 有 建 物 の 健 全 な 維 持 管 理 の 回 復 が 図 られる(29 条 の 1A 条 以 下 ) また 行 政 法 規 ( 建 設 住 居 法 典 L.129 条 の 1)に 基 づき 市 町 村 長 は 暖 房 やエレベ-タが 作 動 しないなど 共 用 施 設 の 機 能 に 欠 陥 があるかまたは 管 理 がなされない 場 合 には 共 用 設 備 の 安 全 のための 修 繕 命 令 を 当 該 居 住 目 的 区 分 所 有 建 物 に 対 して 出 すことができ 最 終 的 には 裁 判 所 による 所 有 者 欠 如 の 宣 言 を 経 て 荒 廃 区 分 所 有 建 物 を 公 用 ( 住 居 もしくは 他 の 使 用 目 的 または 建 物 の 取 り 壊 し 等 )の ために 収 用 することができる( 同 L.615 条 の 6 以 下 ) このように 老 朽 化 が 進 行 し 区 分 所 有 者 が 自 力 でそれを 食 い 止 められない 場 合 には 荒 廃 区 分 所 有 建 物 (または 荒 廃 前 区 分 所 有 建 物 )として 第 1に 司 法 を 通 じて 当 該 区 分 所 有 建 物 の 維 持 管 理 回 復 が 図 られ また 行 政 による 是 正 命 令 がなされ 第 2に それらが 効 を 奏 しないと きには 公 用 のための 収 用 がなされる

27 資 料 建 築 不 動 産 の 区 分 所 有 の 規 則 を 定 める 法 律 1965 年 7 月 10 日 の 法 律 Loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti s 施 行 規 則 (デクレ): 建 築 不 動 産 の 区 分 所 有 について 定 める 1967 年 3 月 17 日 のデク レ 改 正 1966 年 12 月 28 日 の 法 律 第 1006 号 1973 年 7 月 26 日 のデクレ 第 748 号 1979 年 1 月 2 日 の 法 律 第 2 号 1985 年 12 月 31 日 の 法 律 第 1470 号 および 1986 年 6 月 9 日 のデクレ 第 768 号 1992 年 7 月 13 日 の 法 律 第 653 号 1994 年 7 月 21 日 の 法 律 第 624 号 および 1995 年 2 月 15 日 のデクレ 第 162 号 1996 年 11 月 14 日 の 法 律 第 987 号 1996 年 12 月 18 日 の 法 律 第 1107 号 2000 年 12 月 13 日 の 法 律 第 1208 号 および 2004 年 5 月 27 日 のデクレ 第 479 号 2000 年 4 月 4 日 のデクレ 第 293 号 2003 年 7 月 2 日 の 法 律 第 590 号 2003 年 8 月 1 日 の 法 律 第 710 号 建 築 法 典 L 条 L 条 2005 年 11 月 8 日 の 法 律 第 32 号 120 条 および 121 条 2005 年 3 月 14 日 のデクレ 第 240 号 2006 年 1 月 13 日 の 法 律 第 872 号 2006 年 12 月 30 日 の 法 律 第 1772 号 2007 年 3 月 1 日 のデクレ 第 285 号 2007 年 3 月 5 日 の 法 律 第 297 号 2007 年 3 月 5 日 の 法 律 第 309 号 第 1 節 区 分 所 有 の 定 義 及 び 組 成 第 1 条 [ 適 用 範 囲 ] 1この 法 律 は その 所 有 が 専 有 部 分 partie privative 及 び 共 用 部 分 partie commune の 持 分 quote part を 含 む 区 分 lot によって 数 人 の 者 の 間 で 配 分 される 全 ての 建 築 不 動 産 immeuble bâti または 建 築 不 動 産 群 groupe des immeubles bâti s を 規 律 する 2 反 対 の 合 意 がある 場 合 を 除 き この 法 律 は 共 通 の 土 地 terrain 付 属 施 設 aménagements 及 び 共 用 に 供 せられる 物 services communs のほか 専 有 所 有 権 の 目 的 となる 建 築 または 建 築 物 のない 土 地 区 画 parcelle を 含 む 不 動 産 総 体 ensemble immobilier にも 同 様 に 適 用 される 第 2 条 [ 専 有 部 分 ] 1 専 有 部 分 は 特 定 の 区 分 所 有 者 copropriétaire の 独 占 的 利 用 のため 留 保 された 建 物 bâti ment 及 び 土 地 の 部 分 である 2 専 有 部 分 は 各 区 分 所 有 者 の 単 独 所 有 propriété exclusive である

28 第 3 条 共 用 部 分 1 区 分 所 有 者 の 全 員 または 一 部 の 使 用 または 効 用 にあてられる 建 物 及 び 土 地 の 部 分 は 共 用 である 2 証 書 に 明 示 なき 場 合 又 証 書 記 載 と 矛 盾 する 場 合 以 下 のものは 共 用 部 分 とみな される 敷 地 sol 中 庭 cours 庭 園 pare et jardin 通 路 voie d accès 建 物 の 躯 体 gros ouvre des bâti ments 及 び 共 通 の 設 備 要 素 éléments d équipement commun 共 通 の 設 備 要 素 につながる 配 管 canalisation で 専 有 の 場 所 locaux privatifs を 通 過 する 部 分 を 含 む 暖 炉 の 焚 口 煙 道 及 び 煙 突 共 用 に 供 せられる 場 所 渡 り 廊 下 passage 及 び 回 廊 corridor 3 証 書 に 明 示 のない 場 合 または 証 書 の 記 載 と 矛 盾 する 場 合 には 以 下 のものは 共 用 部 分 に 付 属 する 権 利 とみなされる 共 通 の 効 用 définition にあてられる 建 物 もしくは 異 なる 専 有 部 分 を 構 成 する 数 個 の 区 分 建 物 を 含 む 建 物 を 増 築 し またはその 敷 地 を 掘 削 する 権 利 共 用 部 分 を 構 成 する 中 庭 または 庭 に 新 たな 建 物 を 建 造 する 権 利 共 用 部 分 を 構 成 する 中 庭 または 庭 を 掘 削 する 権 利 共 用 部 分 にかかわる 互 有 の 権 利 droit de mitoyenneté 第 4 条 共 用 部 分 の 所 有 関 係 共 用 部 分 は 区 分 所 有 者 の 全 員 または 一 部 の 者 の 不 分 割 所 有 propriété indivise の 目 的 となる その 管 理 administration 及 びその 享 受 jouissance は この 法 律 の 規 定 に 従 って 定 められる 第 5 条 共 用 部 分 の 持 分 証 書 に 明 示 のない 場 合 または 証 書 の 記 載 と 矛 盾 する 場 合 には 各 区 分 に 属 する 共 用 部 分 の 持 分 は 区 分 所 有 copropriété の 成 立 時 における 区 分 の 組 成 面 積 及 び 位 置 から その 利 用 を 考 慮 しないで 算 出 される 当 該 部 分 の 価 額 の 総 体 に 対 する 各 専 有 部 分 の 相 対 的 な 価 額 比 による 第 6 条 共 用 部 分 の 分 離 分 割 請 求 等 の 禁 止 共 用 部 分 及 びそれに 付 属 する 権 利 は 専 有 部 分 と 分 離 して 分 割 しまたは 強 制 換 価 処 分 の 訴 えの 目 的 とすることができない 第 6 条 の1 共 用 部 分 持 分 等 の 変 更 1 区 分 に 属 する 共 用 部 分 持 分 の 変 更 の 場 合 には 公 示 に 服 する 権 利 または 公 示 を 認 め られる 権 利 で 区 分 を 目 的 とするものは 原 因 がいかなるものであれ 公 示 され 区 分 か ら 分 離 されるものについては 消 滅 し 当 該 権 利 の 対 象 となる 物 の 持 分 に 拡 張 される 2 共 用 部 分 の 任 意 もしくは 強 制 譲 渡 または 取 得 から 生 じる 区 分 所 有 の 範 囲 の 変 更 の 場 合 には 公 示 に 服 し または 公 示 を 認 められる 地 役 権 以 外 の 権 利 で 区 分 を 目 的 とす るものは 譲 渡 される 財 産 については 消 滅 し 取 得 される 財 産 に 拡 張 される

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