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1 リーマンショック 前 後 における 横 浜 市 の 不 動 産 取 引 及 び 不 動 産 競 売 の 動 向 小 林 隆 志 小 林 隆 志 不 動 産 鑑 定 事 務 所 ( 表 紙 ) おはようございます 全 体 会 議 2にご 出 席 いただいた 多 くの 聴 衆 の 前 で 発 表 させてい ただけて 大 変 光 栄 に 存 じます 私 は 日 本 の 不 動 産 鑑 定 士 で 小 林 隆 志 と 申 します 普 段 は 自 分 で 経 営 する 事 務 所 で 通 常 の 鑑 定 業 務 を 行 なっているほか 裁 判 所 の 評 価 人 としても 活 動 しています (P.2: 要 約 ) この 発 表 では 次 のようなことを 説 明 します 景 気 が 後 退 するにしたがって 1. 住 宅 購 入 予 定 者 は 購 入 を 予 定 する 物 件 を 敷 地 が 広 く 価 格 が 高 いものから 規 模 が 小 さく 値 段 の 張 らないものに 移 行 する 2. 選 好 が 新 築 物 件 から 中 古 物 件 に 変 わる 3. 開 発 業 者 は 大 きな 打 撃 を 受 け 不 動 産 市 場 は 縮 小 した 4. 競 売 事 件 数 が 増 加 した 5. 景 気 後 退 の 間 競 売 制 度 は 機 能 していた 6. 最 後 に 競 売 制 度 を 簡 単 に 紹 介 し 不 良 債 権 に 対 する 有 効 な 対 処 方 法 として 競 売 制 度 が 活 用 されてきたこと を 説 明 します 景 気 が 大 きく 後 退 する 時 期 には 住 宅 を 買 うという 側 面 ばかりでなく 不 良 債 権 をい かに 処 分 するかという 問 題 も 生 じます その 一 つの 手 段 として 不 動 産 競 売 があります これは 裁 判 所 という 公 的 機 関 が 個 人 財 産 を 処 分 する 制 度 で すでに 長 期 間 にわたっ て 日 本 に 定 着 し 活 用 されているものです (P.3: 横 浜 はどこに?) はじめに データを 収 集 した 横 浜 市 についてご 説 明 します おそらく 日 本 の 大 都 市 というと 東 京 を 思 い 浮 かべる 方 が 多 いと 思 いますが 今 回 敢 えて 横 浜 市 を 検 討 の 対 象 としたのにはいくつかの 理 由 があります 東 京 近 郊 に 位 置 する 横 浜 は 日 本 有 数 の 大 都 市 であり 多 くの 不 動 産 業 者 や 需 要 者 が 集 まり 投 資 も 集 中 します しかも 私 たちは 分 析 するために 必 要 な 横 浜 市 の 資 料 を 十 -1 -

2 分 そろえていたのです スクリーンの 地 図 をご 覧 下 さい ここが 私 たちのいるバリ 島 で ここが 日 本 です 横 浜 市 は 神 奈 川 県 の 東 部 にあります 神 奈 川 県 は 日 本 のほぼ 中 心 に 位 置 し 東 京 についで 二 番 目 の 人 口 を 有 する 大 都 市 です 横 浜 市 は 神 奈 川 県 の 中 心 都 市 で 今 年 の7 月 の 人 口 は 368 万 人 でした さらに 今 年 の 11 月 にはAPEC 首 脳 会 議 が 開 催 されますので ニュースで 横 浜 市 の 名 前 を 耳 にする 機 会 も 多 いかと 思 います (P.4: 概 説 -1) さて 本 題 に 入 ります パワーポイントの 概 説 をご 覧 下 さい これから 私 がご 説 明 するのは 次 のようなことです まず 景 気 後 退 期 の 横 浜 市 にお ける 不 動 産 取 引 件 数 が 減 少 した 事 実 を 概 観 します 次 に 注 文 住 宅 の 建 築 数 があまり 変 わらなかったこと また 一 般 的 には 新 築 住 宅 から 中 古 住 宅 へと 需 要 が 転 換 したことを 概 観 します その 理 由 としては 都 市 部 の 住 宅 に 対 する 需 要 が 景 気 の 動 向 によってあま り 影 響 されないことを 指 摘 することができるでしょう (P.5: 横 浜 市 の 不 動 産 市 場 に 対 して 及 ぼした 金 融 危 機 の 影 響 ) スクリーンの 折 れ 線 グラフをご 覧 下 さい このグラフは 2006 年 から 2009 年 までの 横 浜 市 の 新 築 戸 建 住 宅 中 古 住 宅 中 古 マンションの 価 格 推 移 を 表 わしています グラフを 見 る 限 り リーマンショック 以 前 からすでに 新 築 戸 建 住 宅 の 需 要 は 減 退 傾 向 にあります 2007 年 6 月 には 建 築 基 準 法 が 改 正 され 戸 建 住 宅 の 新 築 に 大 きく 影 響 し その 後 一 旦 回 復 したものの リーマンショックがさらに 追 い 討 ちをかけ 不 景 気 はその 後 現 在 に 至 るまで 続 いています しかし 新 築 物 件 と 中 古 物 件 とは 異 なる 動 きを 示 しているように 見 えます すなわち 景 気 の 悪 化 に 伴 い ストレートに 影 響 を 受 けるのは 建 売 住 宅 やマンションを 建 築 する ディベロッパーであって すでに 建 築 されている 中 古 建 物 に 対 する 需 要 自 体 は 大 きく 影 響 されなかったのです (P.6: 横 浜 市 の 住 宅 着 工 統 計 ( 新 築 物 件 の 動 向 )) 次 の 折 れ 線 グラフに 移 りましょう スクリーンのグラフをご 覧 下 さい パワーポイントのグラフで 図 示 されているのは 横 浜 市 の 新 築 物 件 の 建 築 動 向 の 推 移 です この 前 に 見 たグラフと 同 じように 法 改 正 によって 住 宅 の 建 築 が 急 激 に 減 少 し その 後 元 の 水 準 に 戻 ったにもかかわらず リーマンショックの 影 響 によって 着 工 数 が 減 少 していった 様 子 を 見 ることができます -2 -

3 (P.7: 横 浜 市 の 住 宅 着 工 統 計 ( 利 用 関 係 別 )) しかし 次 のグラフを 見 ると また 違 った 傾 向 があることがわかります このグラフでは 緑 の 線 が 新 築 の 持 ち 家 を 赤 い 線 が 新 築 の 貸 家 を そして 青 い 線 が 新 築 の 分 譲 住 宅 を 表 わしています この 持 ち 家 貸 家 分 譲 住 宅 の 英 訳 は 官 庁 の ホームページで 使 われている 訳 語 をそのまま 引 用 したものであって 一 般 的 な 英 語 とは 言 いがたいかもしれません 耳 なじみのない 言 葉 かもしれませんが 日 本 の 専 門 用 語 と してご 理 解 下 さい 持 ち 家 と 分 譲 住 宅 の 違 いは 次 のようなものです 持 ち 家 は 所 有 者 が 自 分 で 居 住 するために 家 を 建 築 したものであり 分 譲 住 宅 は 開 発 業 者 がエンドユーザーに 売 却 する 目 的 で 建 売 物 件 やマンションを 建 築 するものです グラフを 見 ると 持 ち 家 はあまり 景 気 後 退 の 影 響 を 受 けていないようです おそらく 多 くの 場 合 景 気 の 動 向 に 影 響 されるのは 金 融 機 関 から 融 資 を 受 けて 建 物 を 建 てる 不 動 産 業 者 なのです (P.8 横 浜 市 価 格 帯 別 面 積 別 取 引 件 数 新 築 中 古 ) この 項 の 結 論 に 飛 びつく 前 に 住 宅 需 要 者 の 行 動 をもう 少 し 細 かく 見 てみましょう スクリーンをご 覧 下 さい このグラフは 取 引 のデータを 価 格 帯 別 と 面 積 別 に 分 類 したものです グラフが 非 常 に 見 にくいのですが ご 容 赦 下 さい 2008 年 に 新 築 物 件 も 中 古 物 件 もかなり 数 が 減 少 しました これは 間 違 いなく 金 融 危 機 の 影 響 ということができます もともと 日 本 では 新 築 が 好 まれ 築 30 年 を 超 えるような 建 物 は 建 て 替 えられる 傾 向 が あります しかし これまで 見 られたこの 傾 向 は 若 干 変 わってきたように 思 えます 需 要 者 が 新 築 住 宅 の 購 入 を 希 望 する 場 合 建 物 の 建 築 費 が 必 要 になり 全 体 の 建 築 費 用 が 高 くなることから 100 m2から 150 m2の 小 規 模 物 件 が 多 く 取 引 されるようになりま した 他 方 中 古 物 件 の 場 合 建 物 価 格 がほとんど 不 要 であることから 150 m2を 超 える 物 件 の 割 合 が 多 くなります この 点 は グラフをご 覧 いただければご 理 解 いただけると 思 います 緑 紫 桃 色 青 の 線 で 描 かれた 面 積 150 m2 以 下 の 敷 地 はリーマンショック 後 新 築 物 件 では 減 少 していますが 同 程 度 の 地 積 を 有 する 中 古 物 件 は 増 加 しているのです したがって 以 上 検 討 した 結 果 日 本 人 は 新 築 か 中 古 かという 問 題 や 景 気 動 向 よりも 家 の 購 入 総 額 の 動 向 に 敏 感 に 反 応 したのではないかと 私 は 考 えました (P.9: 概 説 -2) では 次 のテーマに 移 りましょう この 項 では 日 本 の 競 売 制 度 競 売 評 価 そして -3 -

4 売 却 データを 紹 介 いたします 日 本 における 不 動 産 競 売 とは 債 務 者 が 金 銭 の 支 払 をしないときに 債 務 者 が 所 有 す る 不 動 産 を 国 家 機 関 のひとつである 裁 判 所 が 差 し 押 さえ 換 価 し 売 却 した 代 金 を 債 権 者 に 交 付 して 弁 済 することで 金 銭 債 権 を 実 現 する 公 的 な 手 続 きのことを 意 味 します (P.10: 日 本 の 競 売 制 度 ) 競 売 制 度 のおおまかな 流 れは スクリーンで 映 し 出 しているとおりです まず 債 権 者 が 裁 判 所 に 対 して 競 売 の 申 し 立 てをします その 内 容 が 法 律 に 適 合 してい れば 競 売 が 開 始 されることになります 競 売 の 手 続 きが 始 まると 裁 判 所 は 裁 判 所 の 職 員 である 執 行 官 に 対 して 現 況 調 査 命 令 を 出 すとともに 不 動 産 鑑 定 士 である 評 価 人 に 対 して 評 価 命 令 を 出 します 通 常 執 行 官 と 評 価 人 は 同 行 して 現 地 調 査 を 行 います そのあと 執 行 官 は 現 況 調 査 報 告 書 を 作 成 するとともに 評 価 人 は 評 価 書 を 作 成 します 同 じ 時 期 に 書 記 官 は 他 の 債 権 者 等 について 調 査 を 進 めます こうして 三 者 が 同 時 に 作 業 を 進 めることにより 競 売 の 迅 速 化 が 図 られているのです 評 価 書 や 現 況 調 査 報 告 書 が 裁 判 所 に 提 出 されると 裁 判 所 の 書 記 官 は 物 件 明 細 書 を 作 成 します こうしてできあがった 物 件 明 細 書 現 況 調 査 報 告 書 評 価 書 を 総 称 して 競 売 の 三 点 セット と 呼 びます この 三 点 セットは インターネットで 公 開 されていますので 世 界 のどこからでもダウンロードすることができます 正 式 には 不 動 産 競 売 物 件 情 報 サイト といいますが 通 称 BIT と 呼 んでいます 但 し 書 類 が 日 本 語 で 書 かれてい ますので インターネットでも 日 本 語 でしか 利 用 することができません さて 裁 判 所 は 基 本 的 に 評 価 書 に 記 載 された 評 価 額 に 基 づいて 売 却 基 準 価 額 を 決 めます 入 札 者 は 売 却 基 準 価 額 の 80%から 入 札 することができることになっていま す 入 札 額 の 下 限 を 設 けることで 安 値 で 落 札 されることを 防 ぎ 債 務 者 や 後 順 位 の 抵 当 権 者 を 保 護 するのです 裁 判 所 は 期 間 入 札 によって 目 的 不 動 産 を 売 却 します そして 最 も 高 い 価 格 をつけた 人 が 落 札 し 代 金 を 納 付 して その 不 動 産 の 所 有 権 を 取 得 することになるのです 開 始 決 定 から 売 却 まで 通 常 は 半 年 ほどの 期 間 がかかります 半 年 という 期 間 は 長 い と 感 じる 方 も 多 いと 思 います しかし 債 権 者 の 公 平 を 保 ち 債 務 者 を 保 護 し 調 査 漏 れのないように 不 動 産 を 調 べつくすためには 半 年 という 期 間 は 実 はそれほど 長 くは ないのです 短 期 間 で 処 分 することも 可 能 でしょうが 特 に 景 気 が 悪 化 している 時 期 に おいては 民 間 で 売 買 しようとしてもなかなか 売 れません (P.11: 評 価 ) -4 -

5 評 価 を 担 当 するのは 私 たち 不 動 産 鑑 定 士 である 評 価 人 です 競 売 で 求 める 評 価 額 は 通 常 の 不 動 産 鑑 定 評 価 で 求 める 価 格 とは 異 なります 競 売 に は 特 有 の 減 価 要 因 があるため 評 価 額 は 市 場 価 格 の 約 70%に 抑 えるのです すなわち 不 動 産 業 者 が 不 動 産 を 仕 入 れるときの 卸 値 相 当 の 価 格 を 求 めるわけです 競 売 にかかる 不 動 産 には 特 殊 な 物 件 が 多 く 含 まれます そこで この 競 売 市 場 性 修 正 の 別 に 市 場 性 修 正 という 項 目 を 設 けて 売 れにくい 不 動 産 については 個 別 に 価 格 を 下 げる 努 力 をしています 例 えば 自 殺 や 殺 人 があった 事 故 物 件 土 壌 汚 染 傾 いた 家 などの 場 合 です なお 評 価 人 としては 今 回 のリーマンショックのような 大 きな 経 済 変 動 によって 大 きく 影 響 を 受 けることがあります 前 に 申 し 上 げましたが 評 価 時 点 から 売 却 までの 間 にはかなりの 時 間 がかかります その 間 に 金 融 危 機 が 生 じてしまうと 市 場 価 格 の 70% を 目 安 にした 評 価 額 ですら 高 すぎる 結 果 となる 可 能 性 もあるのです (P.12: 売 却 の 現 状 ) 次 に 競 売 のデータについて 検 討 してみます スクリーンをご 覧 下 さい これは 横 浜 地 方 裁 判 所 の 2008 年 から 2009 年 にかけてのデ ータを 抜 粋 したものです ここで 注 目 してほしいのは 競 売 にかけられる 不 動 産 の 約 90%が 戸 建 住 宅 とマンショ ンであるということです いずれも 流 通 性 の 高 い 不 動 産 です もう 一 点 見 ていただきたいのは 平 均 買 増 率 と 平 均 買 増 率 2 です 平 均 買 増 率 とは 実 際 に 売 れた 価 格 と 裁 判 所 がつけた 価 格 との 割 合 です 120% 前 後 で 推 移 していることが 分 ります もともと 市 場 価 格 の 70%に 設 定 しているので 143%で 売 却 されれば 市 場 価 格 と 同 じ 水 準 で 売 れたということになりますから 120% 前 後 で 売 れているということは 売 却 基 準 価 格 について 市 場 がその 適 正 さを 認 めている ということになるのではないでしょうか また 平 均 買 増 率 2 というのは 実 際 に 売 れた 価 格 と 評 価 のときに 想 定 していた 市 場 価 格 との 割 合 を 表 わします これはおよそ 80%から 90%に 収 まっています つまり 市 場 価 格 の 80%から 90%で 売 却 されているということになります 普 通 金 融 機 関 は 市 場 価 格 に 70%の 掛 け 目 を 施 して 融 資 します したがって 市 場 価 格 の 80%から 90%で 売 却 されているということは 金 融 機 関 も 競 売 制 度 を 利 用 するこ とによって ある 程 度 は 不 良 債 権 の 回 収 ができているということができるのではないで しょうか (P.13: 横 浜 地 方 裁 判 所 本 庁 の 売 却 動 向 ) 最 後 に 売 却 動 向 についてご 説 明 いたします いまスクリーンに 映 し 出 されているのは 横 浜 地 方 裁 判 所 本 庁 の 2007 年 9 月 から 2010 年 1 月 までの 申 立 事 件 数 売 却 率 買 増 率 -5 -

6 をグラフにしたものです グラフを 見 ると リーマンショックが 起 きた 時 期 競 売 の 申 立 件 数 は 急 激 に 落 ち 込 ん でいます 実 はこれは 横 浜 地 方 裁 判 所 だけではなく 日 本 の 裁 判 所 全 体 のデータでも 見 られた 傾 向 です しかし 競 売 は 申 立 から 売 却 まで 約 半 年 の 時 間 を 必 要 とします したがって この 急 激 な 事 件 数 の 減 少 がリーマンショックの 影 響 に 起 因 するものだと 簡 単 に 結 論 付 けること はできません むしろ リーマンショック 前 後 において 長 期 的 な 傾 向 として 事 件 数 が 上 昇 傾 向 に あること 買 増 率 が 一 定 ではないこと そして 常 に 売 却 率 が 高 水 準 にあることに 注 目 す べきだと 考 えます 評 価 の 際 私 たちは 基 本 的 に 国 土 交 通 省 が 発 表 している 地 価 公 示 価 格 に 基 づいて 土 地 の 評 価 額 を 求 めます 地 価 公 示 価 格 は 一 年 に 一 度 だけ 発 表 されます 途 中 地 価 調 査 価 格 という 公 的 価 格 も 発 表 されますが いずれにせよ 公 的 な 価 格 は 一 年 に 二 度 しか 公 表 されないのです したがって リーマンショックのような 突 発 的 な 景 気 変 動 を 評 価 額 に 反 映 させること は 難 しいのです それが 乖 離 率 の 増 大 に 表 れています 2009 年 1 月 から 3 月 にかけての 事 件 数 の 増 加 と 乖 離 率 の 縮 小 は 景 気 悪 化 に 伴 って 競 売 事 件 の 申 立 が 増 加 した 一 方 で 評 価 額 が 市 場 の 減 退 に 追 いつかなかった 事 実 を 表 わしていると 思 います 市 場 性 修 正 をうまく 利 用 して 実 際 の 市 場 動 向 に 価 格 を 合 わせ 景 気 動 向 を 予 測 する 努 力 が 評 価 人 には 要 求 されることになります (P.14: 結 論 ) 最 後 にこれまでの 要 旨 をまとめたいと 思 います これまで 実 際 の 住 宅 取 引 と 不 動 産 競 売 について リーマン ショックを 挟 んだ 前 後 の データを 分 析 検 討 してみました 当 初 はもっと 大 きな 動 きが 見 られると 予 想 していました ところが 検 討 してみると やや 違 った 傾 向 があることがわかったのです 確 かに 金 融 危 機 によって 日 本 の 不 動 産 市 場 は 縮 小 しました しかし 人 口 が 集 中 す る 地 域 においては 常 に 住 宅 に 対 する 潜 在 的 な 需 要 が 潜 んでいます そして 景 気 後 退 に 伴 い 彼 らは 収 入 や 景 気 動 向 自 分 たちの 予 算 に 合 わせて 購 入 対 象 を 新 築 物 件 から 中 古 物 件 そして 高 額 物 件 から 安 い 物 件 へと 変 えていったのです このような 動 きと 対 照 的 に 景 気 が 後 退 すると 不 良 債 権 が 増 加 し 競 売 市 場 は 増 大 し ます しかし 景 気 後 退 期 において 競 売 市 場 は 個 人 や 不 動 産 業 者 にとって 不 動 産 の 供 給 市 場 ともなり 同 時 に 金 融 機 関 は 不 良 債 権 を 回 収 する 場 として 利 用 しているのです ごく 簡 単 な 説 明 しかできませんでしたが 競 売 制 度 が 活 用 されていることをご 理 解 いた だければ 幸 いです -6 -

7 お 手 元 の 原 稿 にはもう 少 し 詳 しい 説 明 を 書 いておきました お 時 間 のあるときにお 読 みください 本 日 はありがとうございました -7 -

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