07年以降、不動産価格の上昇基調がとまらず、市場では過熱化への警戒感が強まってきた

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1 過 熱 警 戒 感 が 広 がる 中 国 不 動 産 市 場 不 動 産 Stasia Capital 調 査 部 ( 旧 : 上 海 ベターハウス 所 属 ) 安 田 明 宏 (Yasuda Akihiko) 07 年 以 降 不 動 産 価 格 の 上 昇 基 調 がとまらず 市 場 では 過 熱 化 への 警 戒 感 が 強 まってきた オリンピックを 控 えて 利 益 確 定 売 りがはじまっており 不 動 産 市 場 では オリンピック 後 の 市 場 の 動 向 が 揶 揄 されはじめている また 10 月 の 第 17 回 党 大 会 後 マクロ 調 整 が 発 表 されるのではないかとの 見 方 が 強 まった 本 稿 では 07 年 第 3 四 半 期 の 中 国 不 動 産 市 場 の 概 況 を 報 告 し 最 近 発 表 された 政 策 についてまとめる 1. 不 動 産 市 場 全 体 の 動 向 中 国 指 数 研 究 院 中 国 房 地 産 指 数 系 統 月 報 によると 07 年 1 月 から 8 月 の 累 計 不 動 産 開 発 投 資 総 額 は 14, 億 元 前 年 同 期 比 30.7% 増 だった そのうち 住 宅 開 発 投 資 額 は 10, 億 元 同 32.3% 増 オフ ィス 開 発 投 資 額 は 億 元 同 25.4% 増 商 業 店 舗 開 発 投 資 額 は 1, 億 元 同 23.5% 増 だった また 国 家 発 展 改 革 委 員 会 および 国 家 統 計 局 が 発 表 した 全 国 70 都 市 建 物 物 件 価 格 指 数 によると 07 年 第 3 四 半 期 の 全 国 の 価 格 変 動 は 以 下 の 表 のとおりである ( 表 )07 年 第 3 四 半 期 の 全 国 の 価 格 変 動 不 動 産 価 格 新 築 住 宅 中 古 住 宅 前 年 同 月 比 前 月 比 前 年 同 月 比 前 月 比 前 年 同 月 比 前 月 比 2007 年 7 月 7.5% 1.2% 8.1% 1.3% 7.3% 1.5% 2007 年 8 月 8.2% 1.4% 9.0% 1.5% 7.9% 2.0% 2007 年 9 月 8.9% 1.7% 10.0% 1.9% 7.6% 1.6% 2. 上 海 北 京 広 州 の 不 動 産 市 場 (1) 住 宅 市 場 1上 海 CB Richard Ellis によると 上 海 における 07 年 第 3 四 半 期 の 高 級 アパート 平 均 価 格 は 27,092 元 /m2( 建 築 面 積 ) 前 期 比 5.5% 増 ヴィラは 33,993 元 /m2( 同 ) 同 0.1% 増 だった また 高 級 アパート 平 均 賃 料 は 元 / m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 別 ) 前 期 比 増 減 なし ヴィラは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 0.2% 増 サービスアパートは 元 /m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 込 ) 同 2.5% 増 だった なお DTZ によると 同 期 の 高 級 アパートの 稼 働 率 は 89.7% ヴィラは 90.2% サービスアパートは 80.8%だった 2北 京 CB Richard Ellis によると 北 京 における 07 年 第 3 四 半 期 の 高 級 アパート 平 均 価 格 は 24,665 元 /m2( 建 築 面 積 ) 前 期 比 6.4% 増 ヴィラは 23,550 元 /m2( 同 ) 同 4.2% 増 だった また 高 級 アパート 平 均 賃 料 は 元 / m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 別 ) 前 期 比 1.3% 増 ヴィラは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 0.4% 増 サービスアパートは 産 業 各 論 中 国 産 業 動 向 レポート 2007 年 12 月 1

2 216.4 元 /m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 込 ) 同 1.2% 増 だった なお DTZ によると 同 期 の 高 級 アパートの 稼 働 率 は 84.7% ヴィラは 84.5% サービスアパートは 80.8%だった 3 広 州 CB Richard Ellis によると 広 州 における 07 年 第 3 四 半 期 の 高 級 アパート 平 均 価 格 は 14,180 元 /m2( 建 築 面 積 ) 前 期 比 10.8% 増 ヴィラは 27,214 元 /m2( 同 ) 同 11.8% 増 だった また 高 級 アパート 平 均 賃 料 は 61.3 元 /m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 別 ) 前 期 比 増 減 なし ヴィラは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 1.0% 増 サービスアパー トは 元 /m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 込 ) 同 増 減 なしだった なお DTZ によると 同 期 のサービスアパート の 稼 働 率 は 83.8% ヴィラは 93.2%だった (グラフ) 上 海 北 京 広 州 における 高 級 住 宅 の 価 格 推 移 ( 元 /m2) 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 上 海 高 級 アパート 価 格 上 海 ヴィラ 価 格 北 京 高 級 アパート 価 格 北 京 ヴィラ 価 格 広 州 高 級 アパート 価 格 広 州 ヴィラ 価 格 (グラフ) 上 海 北 京 広 州 における 高 級 住 宅 の 賃 料 推 移 ( 元 /m2/ 月 ) 上 海 高 級 アパート 賃 料 上 海 ヴィラ 賃 料 上 海 サービスアパート 賃 料 北 京 高 級 アパート 賃 料 北 京 ヴィラ 賃 料 北 京 サービスアパート 賃 料 広 州 高 級 アパート 賃 料 広 州 ヴィラ 賃 料 広 州 サービスアパート 賃 料 産 業 各 論 中 国 産 業 動 向 レポート 2007 年 12 月 2

3 (2)オフィス 市 場 1 上 海 CB Richard Ellis によると 上 海 における 07 年 第 3 四 半 期 のオフィス 平 均 価 格 は 27,239 元 /m2( 建 築 面 積 ) 前 期 比 4.5% 増 だった また オフィス 平 均 賃 料 は 元 /m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 別 ) 前 期 比 2.7% 増 グレ ード A オフィスは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 2.8% 増 グレード B オフィスは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 2.7% 増 だ った 浦 西 エリアでは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 2.6% 増 浦 東 エリアでは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 3.3% 増 だった なお 稼 働 率 は 96.5%だった 2 北 京 CB Richard Ellis によると 北 京 における 07 年 第 3 四 半 期 のオフィス 平 均 価 格 は 22,865 元 /m2( 建 築 面 積 ) 前 期 比 4.3% 増 だった また オフィス 平 均 賃 料 は 元 /m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 別 ) 前 期 比 1.6% 増 グレ ード A オフィスは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 2.1% 増 グレード B オフィスは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 1.5% 増 だ った CBD では 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 2.6% 増 中 関 村 では 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 0.4% 増 金 融 街 では 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 2% 増 だった なお 稼 働 率 は 88.7%だった 3 広 州 CB Richard Ellis によると 広 州 における 07 年 第 3 四 半 期 のオフィス 平 均 価 格 は 13,544 元 /m2( 建 築 面 積 ) 前 期 比 5.1% 増 だった また オフィス 平 均 賃 料 は 元 /m2/ 月 ( 建 築 面 積 管 理 費 別 ) 前 期 比 6.4% 増 グレ ード A オフィスは 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 8.8% 増 珠 江 新 城 では 元 /m2/ 月 ( 同 ) 同 16.8% 増 だった なお 稼 働 率 は 82.6%だった (グラフ) 上 海 北 京 広 州 におけるオフィスの 価 格 推 移 ( 元 /m2) 30,000 28,000 上 海 北 京 広 州 26,000 24,000 22,000 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 産 業 各 論 中 国 産 業 動 向 レポート 2007 年 12 月 3

4 (グラフ) 上 海 北 京 広 州 におけるオフィスの 賃 料 推 移 ( 元 /m2/ 月 ) 上 海 全 体 上 海 グレードA 上 海 グレードB 北 京 全 体 広 州 全 体 不 動 産 関 連 の 新 政 策 中 国 人 民 銀 行 および 中 国 銀 行 業 監 督 管 理 委 員 会 は 07 年 9 月 27 日 付 で 商 業 性 不 動 産 への 貸 付 管 理 の 強 化 に 関 する 通 知 ( 以 下 通 知 とする)を 発 表 した 過 熱 傾 向 が 続 く 不 動 産 市 場 に 対 して 金 融 面 から 抑 制 する 政 策 と 位 置 づけられる 主 な 内 容 は 以 下 のとおりである 1デベロッパーへの 貸 付 規 制 プロジェクトに 対 する 資 本 金 が 35% 未 満 あるいは 開 発 に 関 する 許 可 証 を 取 得 していないデベロッパーに 対 し て 商 業 銀 行 はいかなる 形 式 の 貸 付 をおこなわない 商 業 銀 行 からの 貸 付 は 該 当 地 区 のみに 利 用 しなければならない 2 空 室 の 不 動 産 物 件 に 対 する 貸 付 規 制 3 年 以 上 空 室 で 放 置 されている 不 動 産 物 件 に 対 して 商 業 銀 行 はそれを 抵 当 として 貸 付 を 行 なってはならない 3 土 地 に 対 する 貸 付 規 制 土 地 譲 渡 金 の 支 払 いに 関 しては 商 業 銀 行 からの 貸 付 を 利 用 してはならない 政 府 関 連 の 土 地 備 蓄 機 関 から 貸 付 を 受 ける 場 合 土 地 評 価 額 の 70%を 上 回 ってはならず 貸 付 期 間 は 2 年 以 内 とする 4 個 人 向 け 住 宅 ローン 規 制 強 化 1 戸 目 の 住 宅 購 入 で 建 築 面 積 90 m2 以 下 の 場 合 は 頭 金 が 20% 以 上 必 要 1 戸 目 の 住 宅 購 入 で 建 築 面 積 90 m2 以 上 の 場 合 は 頭 金 が 30% 以 上 必 要 2 戸 目 以 上 の 住 宅 購 入 の 場 合 頭 金 が 40% 以 上 必 要 で 中 国 人 民 銀 行 の 貸 付 基 準 金 利 の 1.1 倍 を 下 回 ってはな らない 5 商 業 向 けローンの 規 制 強 化 商 業 不 動 産 向 けのローンは 頭 金 が 50% 以 上 10 年 以 内 のローンとし 中 国 人 民 銀 行 の 貸 出 利 率 の 1.1 倍 よ り 下 回 ってはならない 6 企 業 信 用 力 の 調 査 強 化 商 業 銀 行 の 管 理 強 化 産 業 各 論 中 国 産 業 動 向 レポート 2007 年 12 月 4

5 企 業 の 信 用 力 に 関 する 情 報 を 厳 重 に 管 理 する 商 業 銀 行 の 違 反 を 厳 重 に 監 視 する 今 回 の 通 知 を 受 けて 投 機 目 的 での 不 動 産 購 入 の 動 きが 抑 制 されるとの 見 方 が 広 がった しかし 市 場 では 株 式 市 場 で 得 られた 資 金 が 不 動 産 市 場 へ 還 流 してきており 資 金 調 達 先 が 銀 行 だけでない 点 を 指 摘 する 声 や 投 機 目 的 での 住 宅 購 入 者 の 多 くは すでに 多 くの 物 件 を 所 有 しており 必 ずしも 銀 行 からローンを 引 く 必 要 がない との 意 見 も 聞 かれた 通 知 の 発 表 後 銀 行 窓 口 での 規 制 が 本 格 的 に 有 効 化 する 動 きが 見 られる 一 方 一 部 の 都 市 では 1 戸 目 の 購 入 においても 窓 口 で 規 制 されて 融 資 を 受 けられないとのうわさが 流 れている 今 後 の 住 宅 ロー ン 規 制 には 注 視 する 必 要 があるだろう 海 外 からの 投 資 は 06 年 7 月 の 外 資 規 制 以 降 相 当 敷 居 が 高 くなってきている 投 資 案 件 の 数 も 少 なくなって きており 投 資 先 選 びで 競 争 が 激 化 している また 圧 倒 的 な 潜 在 的 需 要 を 抱 える 住 宅 市 場 では 実 需 をどこ まで 的 確 に 把 握 できるかが 重 要 なポイントとなるだろう 投 機 の 抑 制 と 実 需 の 保 護 に 対 してどこまで 有 効 手 段 を 打 ち 出 せるか 中 央 政 府 の 出 方 にも 注 目 が 集 まっている 不 動 産 市 場 が 中 国 経 済 に 与 える 影 響 は 大 きく 引 き 続 き 目 が 離 せない 状 況 が 続 いている 以 上 お 知 らせ 中 国 から 事 業 を 起 こし あらたに 中 国 プラスワンといわれるベトナムでの 事 業 展 開 の 一 歩 を 踏 み 出 した 弊 社 グ ループは 今 後 も その 事 業 をアジアの 新 興 国 マーケットをターゲットに 展 開 していくことを 念 頭 に 2007 年 10 月 香 港 のホールディングカンパニー Better House Holding Limited の 社 名 変 更 をおこない 新 社 名 を Stasia Capital Holding Limited (ステイジア キャピタル ホールデイング リミテッド)と 致 しました 無 断 での 複 製 転 載 を 禁 じます 当 資 料 は 情 報 の 提 供 のみを 目 的 に 作 成 されたものであり 何 らかの 行 動 を 勧 誘 するものではありません 投 資 などのご 判 断 は お 客 様 ご 自 身 の 責 任 においておこなっていただきますようお 願 い 申 し 上 げます また 当 資 料 は 信 頼 できると 思 われる 情 報 に 基 づいて 作 成 されていますが 当 部 は その 正 確 性 を 保 証 するものではありません 当 資 料 に 掲 載 された 意 見 予 測 などは 資 料 作 成 時 点 のものであり 今 後 予 告 なしに 変 更 されることがありますので あらかじめご 了 承 ください 産 業 各 論 中 国 産 業 動 向 レポート 2007 年 12 月 5

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