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1 新 光 US-REITオープン 愛 称 :ゼウス 追 加 型 投 信 / 海 外 / 不 動 産 投 信 米 国 のREITと 米 国 の 経 済 環 境 当 ファンドは 主 として 米 国 の 不 動 産 投 資 信 託 証 券 を 投 資 対 象 としています 組 み 入 れた 不 動 産 投 資 信 託 証 券 の 値 動 き 為 替 相 場 の 変 動 などの 影 響 により 基 準 価 額 が 変 動 しますので これにより 投 資 元 本 を 割 り 込 み 損 失 を 被 ることがあります これらの 運 用 による 損 益 は すべて 投 資 者 のみなさまに 帰 属 します したがって 当 ファンドは 元 本 が 保 証 されているものではありません 購 入 のお 申 し 込 みの 際 は 販 売 会 社 から 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )を あらかじめまたは 同 時 にお 渡 ししますので 必 ずお 受 け 取 りになり 詳 細 をよくお 読 み いただき 投 資 に 関 してはご 自 身 でご 判 断 ください また あらかじめ 交 付 される 契 約 締 結 前 交 付 書 面 など( 目 論 見 書 補 完 書 面 を 含 む)の 内 容 をよくお 読 みください 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )のご 請 求 お 申 し 込 みは 設 定 運 用 は 商 号 等 : 新 光 投 信 株 式 会 社 金 融 商 品 取 引 業 者 関 東 財 務 局 長 ( 金 商 ) 第 339 号 加 入 協 会 : 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 一 般 社 団 法 人 日 本 投 資 顧 問 業 協 会 新 光 投 信 は お 客 さまが 投 資 信 託 を 購 入 される 際 の 金 融 商 品 取 引 契 約 の 当 事 者 とはなりません 投 資 を 行 う 際 は 販 売 会 社 より 十 分 な 商 品 説 明 を 受 け 最 終 決 定 はお 客 さまご 自 身 でご 判 断 ください 投 資 信 託 は 預 金 や 保 険 契 約 ではなく 預 金 保 険 制 度 保 険 契 約 者 保 護 制 度 の 対 象 ではありません 投 資 信 託 は 登 録 金 融 機 関 で 購 入 された 場 合 投 資 者 保 護 基 金 の 対 象 とはなりません 投 資 信 託 は 元 本 の 保 証 はありません 投 資 信 託 の 設 定 運 用 は 投 資 信 託 委 託 会 社 が 行 います 当 資 料 は 新 光 投 信 が 作 成 した であり 法 令 に 基 づく 開 示 書 類 ではありません 信 頼 できると 考 えられるデータなどに 基 づき 作 成 していますが その 内 容 の 正 確 性 完 全 性 を 保 証 するものではありません 予 告 なく 当 資 料 の 内 容 を 変 更 する 場 合 があります 216 年 5 月 作 成 cn17256

2 1 2 3 新 光 US-REITオープン ( 愛 称 :ゼウス)の 特 色 主 として 米 国 の 取 引 所 上 場 および 店 頭 市 場 登 録 の 不 動 産 投 資 信 託 証 券 ( 以 下 US-REIT といいます )に 分 散 投 資 を 行 い 市 場 平 均 よりも 高 い 水 準 の 配 当 収 益 の 確 保 と 長 期 的 な 値 上 がり 益 の 獲 得 を 目 指 した 運 用 を 行 います 銘 柄 の 選 定 にあたっては 上 記 の 投 資 目 的 を 前 提 に US-REITの 業 績 動 向 と 企 業 内 容 ならびに 保 有 する 不 動 産 の 価 値 などについてバランス 良 く 調 査 し 長 期 的 な 成 長 性 または 内 在 する 価 値 からの 割 安 度 を 重 視 します ポートフォリオの 構 築 に 際 しては 全 体 の 流 動 性 に 十 分 留 意 します US-REITの 組 入 比 率 は 原 則 として 高 位 を 保 ちます 原 則 として 為 替 ヘッジは 行 いません US-REITの 運 用 にあたっては インベスコ アドバイザーズ インクに 運 用 の 指 図 に 関 する 権 限 を 委 託 します インベスコ アドバイザーズ インクは 7,715 億 米 ドル(216 年 3 月 末 現 在 )の 運 用 資 産 を 有 する 世 界 的 な 独 立 系 運 用 会 社 の 一 つであるインベスコ リミテッドの 一 員 です 同 社 の 不 動 産 部 門 であるインベスコ リアル エステートは 米 国 テキサス 州 ダラスに 本 拠 を 置 き 1983 年 より 運 用 を 開 始 しています インベスコ アドバイザーズ インクの 運 用 の 巧 拙 が 当 ファンドの 運 用 成 果 に 大 きな 影 響 を 及 ぼします 原 則 として 毎 月 5 日 ( 休 業 日 の 場 合 は 翌 営 業 日 )の 決 算 時 に 収 益 の 分 配 を 行 います 分 配 対 象 額 の 範 囲 は 繰 越 分 を 含 めた 経 費 控 除 後 の 利 子 配 当 等 収 益 と 売 買 益 ( 評 価 益 を 含 みます )などの 全 額 とします 分 配 金 額 は 配 当 収 益 相 当 部 分 と 判 断 される 額 を 基 礎 として 安 定 した 収 益 分 配 を 行 うことを 目 指 し 基 準 価 額 水 準 市 況 動 向 などを 勘 案 して 決 定 します 運 用 状 況 により 分 配 金 額 は 変 動 します また 分 配 対 象 額 が 少 額 の 場 合 には 分 配 を 行 わないことがあります したがって 将 来 の 分 配 金 の 支 払 いおよびその 金 額 について 示 唆 保 証 するものではありません 元 本 動 向 投 資 環 境 などその 他 やむを 得 ない 事 情 により 上 記 1 2のような 運 用 ができない 場 合 があります 1

3 世 界 経 済 の 動 向 世 界 の 経 済 成 長 率 ( 実 質 GDP 成 長 率 実 績 と 予 測 ) ( 前 年 比 %) 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年 世 界 先 進 国 米 国 日 本 ユーロ 圏 ドイツ 英 国 新 興 国 中 国 インド ブラジル ロシア ASEAN 予 測 期 間 :27 年 ~218 年 ( 年 次 ) ただし 216 年 以 降 はIMF( 国 際 通 貨 基 金 ) 予 測 値 出 所 :IMF World Economic Outlook Database, April 216 のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 先 進 国 はIMF 分 類 による Advanced economies ユーロ 圏 は IMF 分 類 による Euro area を 指 します 上 記 は 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 2

4 米 国 経 済 - 成 長 の 動 向 米 国 の 名 目 GDPは リーマン ショックで 一 時 的 に 落 ち 込 みましたが その 後 堅 調 に 拡 大 してきました 216 年 に 入 り 業 績 の 低 迷 や 金 融 市 場 の 混 乱 などを 受 け 企 業 が 慎 重 な 姿 勢 を 強 めたと 見 られるなか 設 備 投 資 の 落 ち 込 みに 加 え 個 人 消 費 の 伸 びが 鈍 化 したことで 1-3 月 期 の 実 質 GDP 成 長 率 は 前 期 から 減 速 しました 名 目 GDPの 推 移 実 質 GDP 成 長 率 と 寄 与 度 の 推 移 ( 兆 米 ドル) 19 (%) Q 28-1Q 21-1Q 212-1Q 214-1Q 216-1Q ( 年 - 四 半 期 ) 期 間 :26 年 第 1 四 半 期 ~216 年 第 1 四 半 期 ( 四 半 期 ベース) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 -4 個 人 消 費 設 備 投 資 住 宅 投 資 在 庫 投 資 純 輸 出 政 府 支 出 -8 米 国 実 質 GDP 成 長 率 211-1Q 212-1Q 213-1Q 214-1Q 215-1Q 216-1Q ( 年 - 四 半 期 ) 期 間 :211 年 第 1 四 半 期 ~216 年 第 1 四 半 期 ( 四 半 期 ベース 前 期 比 年 率 換 算 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 3

5 米 国 経 済 - 足 もとの 状 況 1 増 加 傾 向 にある 家 計 総 資 産 は 個 人 消 費 の 下 支 えとなっています ISM 製 造 業 景 況 指 数 ( 注 ) は 215 年 11 月 以 降 5を 下 回 っていましたが 216 年 3 月 以 降 は5 以 上 に 回 復 しました 一 方 ISM 非 製 造 業 景 況 指 数 は21 年 2 月 以 降 5を 上 回 る 水 準 で 推 移 しています 家 計 資 産 の 推 移 景 況 感 の 推 移 ( 兆 米 ドル) 住 宅 資 産 耐 久 財 金 融 資 産 総 債 務 総 資 産 ISM 製 造 業 景 況 指 数 ISM 非 製 造 業 景 況 指 数 ( 年 ) 期 間 :1995 年 第 2 四 半 期 ~215 年 第 4 四 半 期 ( 四 半 期 ベース) 出 所 :FRB( 米 連 邦 準 備 制 度 理 事 会 )のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 3 2/1 24/1 28/1 212/1 216/1 ( 年 / 月 ) ( 注 )ISM 製 造 業 景 況 指 数 は ISM( 全 米 供 給 管 理 協 会 )が 算 出 する 製 造 業 の 景 況 感 を 示 す 指 数 の 一 つであり ISM 非 製 造 業 景 況 指 数 は ISMが 算 出 する 非 製 造 業 の 景 況 感 を 示 す 指 数 の 一 つです 両 指 数 ともに 米 国 の 景 気 先 行 指 標 として 注 目 され 5を 上 回 ると 景 気 拡 大 逆 に5を 下 回 ると 景 気 後 退 を 示 唆 しているとされています 期 間 :2 年 1 月 ~216 年 4 月 ( 月 次 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 4

6 米 国 経 済 - 足 もとの 状 況 2 失 業 率 は 低 下 傾 向 にあり 非 農 業 部 門 雇 用 者 数 の 増 加 も 続 いています FRB( 米 連 邦 準 備 制 度 理 事 会 )は 2%のインフレ 率 (コアPCEデフレーター)を 目 標 としています 原 油 価 格 や 為 替 の 動 向 が 注 目 されて います 雇 用 者 数 と 失 業 率 の 推 移 消 費 者 物 価 指 数 の 推 移 (%) 12 1 非 農 業 部 門 雇 用 者 数 ( 前 月 比 )( 右 軸 ) 失 業 率 ( 左 軸 ) ( 万 人 ) 9 6 (%) /1 24/1 28/1 212/1 216/1( 年 / 月 ) 期 間 :2 年 1 月 ~216 年 4 月 ( 月 次 ) CPI 総 合 指 数 ( 消 費 者 物 価 指 数 ) CPIコア 指 数 2/1 24/1 28/1 212/1 216/1( 年 / 月 ) CPIコア 指 数 は CPI 総 合 指 数 から 変 動 の 大 きい 食 料 品 とエネルギーを 除 いて 算 出 されています 期 間 :2 年 1 月 ~216 年 4 月 ( 月 次 前 年 同 月 比 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 5

7 米 国 経 済 - 今 後 の 見 通 し 4 月 日 開 催 のFOMC( 米 連 邦 公 開 市 場 委 員 会 )の 声 明 文 で 政 策 金 利 の 据 え 置 きや 緩 やかな 利 上 げペースが 示 されました 5 月 18 日 に 発 表 されたFOMC 議 事 録 では 大 半 の 参 加 者 が 経 済 の 改 善 が 続 けば 6 月 の 利 上 げが 適 切 であると 認 識 していることが 示 され ました 早 期 追 加 利 上 げの 可 能 性 は 以 前 より 高 まっています 216 年 4 月 に 発 表 された 最 新 のIMF 経 済 見 通 しでは 引 き 続 き 米 国 の 経 済 拡 大 が 予 測 されています FRBの 経 済 見 通 し(216 年 3 月 時 点 ) 世 界 の 実 質 GDP 成 長 率 予 想 時 点 216 年 217 年 218 年 長 期 実 質 GDP 成 長 率 216 年 3 月 (%) 215 年 12 月 失 業 率 216 年 3 月 (%) 215 年 12 月 インフレ 率 216 年 3 月 (PCE %) 215 年 12 月 年 216 年 217 年 218 年 世 界 先 進 国 米 国 日 本 ユーロ 圏 ドイツ * 政 策 金 利 216 年 3 月 (%) 215 年 12 月 出 所 :FRBのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 中 央 値 を 表 記 実 質 GDP 成 長 率 とインフレ 率 は 当 該 年 の1-12 月 期 の 前 年 比 失 業 率 は 当 該 年 の1-12 月 期 平 均 を 表 記 インフレ 率 は 個 人 消 費 デフレーター 政 策 金 利 はFOMC 参 加 者 による FF 金 利 誘 導 目 標 の 各 年 末 時 点 での 予 想 中 央 値 を 表 記 英 国 期 間 :215 年 ~218 年 216 年 以 降 はIMF 予 測 値 出 所 :IMF World Economic Outlook Database, April 216 のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 先 進 国 はIMF 分 類 による Advanced economies ユーロ 圏 はIMF 分 類 による Euro area を 指 します 上 記 は 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 6

8 米 国 経 済 - 長 期 的 な 注 目 ポイント 米 国 の 人 口 および 生 産 年 齢 人 口 ( 注 ) は 増 加 が 見 込 まれています シェールガスの 生 産 が 順 調 に 進 めば 22 年 頃 に 米 国 は 天 然 ガスの 輸 出 国 に 転 じると 予 測 されています ( 億 人 ) 米 国 の 年 代 別 人 口 構 成 の 推 移 予 測 65 歳 以 上 歳 -14 歳 ( 年 ) ( 注 ) 生 産 年 齢 人 口 とは 15~64 歳 までの 人 口 を 指 します 期 間 :2 年 ~25 年 (5 年 刻 み 215 年 以 降 は 国 際 連 合 予 測 ) 出 所 : 国 際 連 合 経 済 社 会 局 人 口 部 World Population Prospects, The 215 Revision のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 兆 立 方 フィート) 米 国 の 天 然 ガスの 国 内 生 産 量 と 国 内 消 費 量 の 推 移 天 然 ガス 消 費 量 その 他 の 天 然 ガス 生 産 量 予 測 シェールガス 生 産 量 -5-1 天 然 ガス 輸 入 量 天 然 ガス 輸 出 量 ( 年 ) 輸 出 量 = 国 内 生 産 量 - 国 内 消 費 量 ( 輸 出 量 のマイナスは 輸 入 量 を 表 しています ) 期 間 :199 年 ~24 年 ( 年 次 ただし 212 年 以 降 は 米 国 エネルギー 省 による 予 測 ) 出 所 : 米 国 エネルギー 省 のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 は 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 7

9 REITとは REIT 投 資 の 魅 力 と 主 なリスク REIT(Real Estate Investment Trust)とは 不 動 産 投 資 信 託 証 券 のことです 投 資 家 から 資 金 を 集 めてさまざまな 不 動 産 を 所 有 管 理 運 用 する 不 動 産 投 資 信 託 ならびに 不 動 産 投 資 法 人 ( 以 下 不 動 産 投 資 信 託 といいます )が 発 行 する 証 券 の 一 般 総 称 です 不 動 産 投 資 信 託 は オフィスビル 商 業 施 設 などの 不 動 産 を 保 有 売 買 することで 得 られる 賃 貸 料 収 入 や 売 買 益 などを 収 益 とし 不 動 産 の 運 営 に 必 要 な 経 費 など を 差 し 引 いて 残 った 利 益 のほとんどを 配 当 金 として 投 資 家 に 支 払 います 商 業 施 設 投 資 取 得 管 理 運 営 売 却 投 資 対 象 オフィスビル 賃 貸 住 宅 投 資 家 配 当 金 REIT 賃 貸 料 収 入 売 買 損 益 など 配 当 利 回 り 少 額 からの 分 散 投 資 流 動 性 換 金 性 の 高 さ プロフェッショナル 運 用 インフレへの 耐 性 REITの 魅 力 REITは 不 動 産 を 保 有 することにより 生 じる 賃 貸 料 収 入 や 売 買 益 などから 必 要 経 費 などを 差 し 引 いた 利 益 のほとんどを 配 当 金 として 支 払 う 仕 組 みと なっており 株 式 と 比 べて 相 対 的 に 高 い 配 当 利 回 りとなっています 最 低 でも 数 百 万 円 相 当 の 資 金 が 必 要 とされる 不 動 産 への 直 接 投 資 と 比 較 する と 少 額 から 複 数 の 不 動 産 物 件 への 分 散 投 資 が 可 能 となります REITの 多 くは 金 融 商 品 取 引 所 などに 上 場 されており 実 物 の 不 動 産 よりも 流 動 性 換 金 性 や 価 格 などの 透 明 性 に 優 れています 不 動 産 の 管 理 運 営 についても REITでは 不 動 産 と 金 融 のプロフェッショナルが 行 い ます 不 動 産 市 況 や 賃 貸 料 は 一 般 的 に 物 価 にスライドする 傾 向 があるため インフレにともなう 金 利 上 昇 により 価 格 が 下 落 する 債 券 などとは 異 なり インフレに 強 い 資 産 と 考 えられています REITのリスク 配 当 金 の 変 動 REITの 配 当 金 は 配 当 原 資 の 大 部 分 を 不 動 産 からの 賃 貸 料 収 入 に 依 存 しています このため 景 気 動 向 や 不 動 産 市 況 の 変 動 に より 賃 貸 料 や 稼 働 率 の 低 下 あるいはテナント の 債 務 不 履 行 倒 産 などによって 賃 貸 料 収 入 が 減 少 して 配 当 金 が 減 少 することがあります また 不 動 産 に 関 わる 費 用 の 増 大 によって 配 当 金 が 減 少 することがあります REIT 価 格 の 変 動 REITの 市 場 価 格 は 景 気 動 向 や 不 動 産 市 況 金 利 情 勢 投 資 不 動 産 の 価 値 賃 貸 料 収 入 額 REIT 市 場 の 需 給 法 制 度 の 変 更 など さま ざまな 要 因 によって 変 動 します 8

10 世 界 のREIT 市 場 米 国 のREIT 市 場 は196 年 に 創 設 され 他 の 国 地 域 と 比 べて 長 い 歴 史 を 有 し 第 2 位 の 日 本 や 豪 州 などを 大 きく 上 回 る 世 界 最 大 の REIT 市 場 となっています 株 式 や 国 債 などと 比 べて 米 国 REITの 利 回 りは 相 対 的 に 高 い 水 準 にあります 主 要 国 地 域 のREIT 市 場 規 模 の 比 較 米 国 REITと 他 資 産 クラスとの 利 回 り 比 較 ( 億 米 ドル) 8, 7,42 基 準 日 :216 年 4 月 末 現 在 (%) 基 準 日 :216 年 4 月 末 現 在 , , , 1, 米 国 日 本 豪 州 英 国 フランス ( 注 )S&PグローバルREITインデックス 採 用 銘 柄 の 上 位 構 成 国 地 域 の 時 価 総 額 ( 米 ドルベース)であり 各 国 地 域 のREIT 市 場 全 体 の 時 価 総 額 とは 異 なります S&PグローバルREITインデックスは S&P ダウ ジョーンズ インデックス 社 が 算 出 公 表 する 世 界 のREIT 市 場 の 動 向 を 表 すREIT 指 数 です 世 界 のREIT 市 場 のイメージを 捉 えるために 使 用 しており 同 指 数 は 当 ファンドの ベンチマークおよび 運 用 上 の 参 考 指 標 ではありません 出 所 :S&P ダウ ジョーンズ インデックス 社 のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 米 国 REIT 米 国 株 式 米 国 国 債 米 国 短 期 国 債 ( 注 )REITは 収 益 から 費 用 を 差 し 引 いた 利 益 のほとんどを 配 当 金 として 支 払 う 仕 組 みにより 相 対 的 に 高 い 利 回 りとなっていますが REITの 収 益 は 不 動 産 市 況 や 経 済 環 境 など 様 々な 要 因 から 影 響 を 受 けます こうしたREITの 資 産 としての 特 徴 やリスクは 株 式 や 安 全 性 が 高 いとされる 国 債 とは 大 きく 異 なるものであることから REITへの 投 資 を 検 討 するにあたり 資 産 としての 特 徴 やリスクについて 十 分 に 検 討 することなく 利 回 りのみに 注 目 したり 比 較 したりすることはできません 米 国 株 式 : 利 回 りは 予 想 ベースの 配 当 利 回 り 米 国 国 債 : 米 国 1 年 国 債 米 国 短 期 債 : 米 国 3ヵ 月 物 短 期 国 債 上 記 利 回 りは 各 資 産 クラスの 利 回 りを 示 しています 投 資 対 象 資 産 の 特 性 を 理 解 していただくため に 表 示 しており 当 ファンドへの 投 資 で 得 られる 期 待 利 回 り を 示 すものではありません 出 所 :ブルームバーグ NAREIT( 全 米 不 動 産 投 資 信 託 協 会 )のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 9

11 米 国 REITの 種 類 米 国 のREITが 保 有 する 不 動 産 の 代 表 的 な 業 種 は 次 のとおりです 商 業 小 売 投 資 対 象 主 に 食 品 日 用 品 などを 取 り 扱 う ショッピングセンターや 大 型 百 貨 店 を 核 とし 多 数 の 店 舗 が 並 ぶショッピングモールなどを 開 発 保 有 しています 特 性 販 売 額 に 応 じた 賃 貸 料 体 系 のケースが 多 く 個 人 消 費 の 動 向 の 影 響 を 受 けるセクター です 産 業 施 設 投 資 対 象 高 速 道 路 空 港 や 港 湾 など 交 通 の 要 所 にある 物 流 施 設 で 自 動 管 理 された 大 規 模 な 倉 庫 などを 開 発 保 有 しています 特 性 業 界 大 手 は 米 国 外 にも 積 極 的 に 進 出 しており 世 界 の 景 気 動 向 の 影 響 を 受 ける 場 合 があります 住 居 投 資 対 象 大 都 市 に 立 地 する 高 層 住 宅 や 都 市 近 郊 にある 中 低 層 住 宅 タウンハウスなどの 集 合 住 宅 を 開 発 保 有 しています 特 性 賃 貸 借 期 間 は 他 セクターと 比 較 すると 短 期 間 です また 景 気 変 動 に 対 する 稼 働 率 の 影 響 が 相 対 的 に 小 さいセクターです オフィス 投 資 対 象 大 都 市 中 心 部 の 高 層 オフィスビル に 加 え 都 市 近 郊 の 物 件 などを 開 発 保 有 して います 特 性 企 業 業 績 の 影 響 を 受 けるものの 賃 貸 借 期 間 が 長 いことが 特 徴 です 医 療 施 設 投 資 対 象 高 齢 者 向 けの 住 宅 介 護 施 設 複 数 の 医 療 機 関 や 研 究 施 設 が 入 る メディカル ビ ル や 総 合 病 院 などを 開 発 保 有 しています 特 性 一 般 的 に 施 設 運 営 業 者 と 固 定 額 の リース 契 約 を 締 結 することからキャッシュ フローが 安 定 していると 考 えられており 景 気 の 影 響 を 受 けにくいとされています インフラストラクチャー 投 資 対 象 生 活 基 盤 となるインフラ 関 連 施 設 ( 例 えば 無 線 通 信 基 地 局 用 の 鉄 塔 など)を 開 発 保 有 し これらの 施 設 利 用 者 に 課 金 した 収 益 を 配 当 として 払 い 出 します 特 性 212 年 に 登 場 したもっとも 新 しい 米 国 REIT 指 数 の 業 種 です ホテル レジャー 投 資 対 象 米 国 内 外 のホテルや 大 型 の 滞 在 型 リゾート 施 設 などを 開 発 保 有 しています 特 性 ホテルは 利 用 期 間 の 最 低 単 位 が 一 日 と 短 いために 最 も 景 気 の 影 響 を 受 けるセ クターといえます 森 林 投 資 対 象 森 林 や 種 苗 場 を 所 有 し 土 地 のリー スや 開 発 樹 木 の 育 成 伐 採 木 材 製 品 やパル プ 製 品 などの 製 造 販 売 を 手 掛 けています 特 性 森 林 REITの 業 績 は 住 宅 建 設 動 向 や 木 材 価 格 動 向 により 影 響 を 受 けます 米 国 REITの 業 種 分 類 はNAREITによるものです 当 ページのREITの 種 類 は 当 資 料 作 成 時 点 における 米 国 のREIT 市 場 の 主 な 種 類 であり 当 ファンドでの 実 質 的 な 組 み 入 れを 示 唆 するものではなく 特 定 の 種 類 を 推 奨 するものではありません 画 像 は 米 国 の REITのイメージのために 表 示 しています 1

12 米 国 のREIT 市 場 は さまざまな 業 種 から 構 成 されています 米 国 REITの 業 種 構 成 米 国 REIT 指 数 の 業 種 構 成 特 殊 施 設 ホテル レジャー 3.8% 森 林 3.3% 4.5% 複 合 施 設 4.9% データセンター 商 業 小 売 23.3% 5.1% (ご 参 考 )J-REITの 業 種 構 成 ホテル その 他 4.6% 1.7% 物 流 施 設 11.5% 産 業 施 設 5.6% 貸 倉 庫 住 居 13.6% 住 宅 16.4% オフィス 46.2% 6.8% インフラストラク チャー オフィス 1.2% 医 療 施 設 1.4% 商 業 施 設 19.5% 8.5% 基 準 日 :216 年 4 月 末 現 在 出 所 : NAREITのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 J-REIT: 東 証 上 場 REITの 各 投 資 法 人 の 用 途 別 保 有 不 動 産 額 に 基 づき 算 出 基 準 日 :216 年 4 月 末 現 在 出 所 : 不 動 産 証 券 化 協 会 のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 米 国 REIT 指 数 の 業 種 分 類 はNAREITによるものです J-REITの 業 種 分 類 は 原 則 として 各 投 資 法 人 の 各 種 公 表 資 料 に 記 載 されている 用 途 詳 細 に 基 づき 区 分 け J-REITの 業 種 構 成 は 米 国 REIT 指 数 の 業 種 構 成 についてご 理 解 頂 くためにご 参 考 まで 掲 載 しており J-REITは 当 ファンドの 投 資 対 象 ではありません 上 記 の 各 グラフの 数 値 は 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 しているため 合 計 値 が1%とならない 場 合 があります また 指 数 により 業 種 分 類 は 異 なります 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません また 当 ファンドでの 実 質 的 な 組 み 入 れを 示 唆 するものではありません 11

13 米 国 REIT 為 替 の 動 向 米 国 の 景 気 回 復 に 伴 い 米 国 REIT 市 場 は 史 上 最 高 値 を 更 新 するなど 高 値 圏 で 推 移 しています 日 米 金 融 政 策 の 方 向 性 の 違 いもあり 長 期 的 に 見 れば 米 ドル 高 円 安 傾 向 となっています 足 もとでは 原 油 価 格 の 動 向 や 世 界 景 気 の 不 安 定 要 素 などから 米 ドルはやや 軟 調 に 推 移 しています 米 国 REIT 指 数 の 推 移 米 ドル( 対 円 )の 推 移 16, ( 円 ) 13 円 / 米 ドル 米 ドル 高 円 安 14, , 1 1, 9 8, 米 国 REIT 指 数 8 米 ドル 安 円 高 6, 211/4 212/4 213/4 214/4 215/4 216/4 ( 年 / 月 ) 7 211/4 212/4 213/4 214/4 215/4 216/4 ( 年 / 月 ) 期 間 :211 年 4 月 末 ~216 年 4 月 末 ( 月 次 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 12

14 REITが 成 長 するためには REITの 成 長 には 二 つの 戦 略 があります 一 つは 保 有 している 物 件 から 生 まれる 収 益 の 拡 大 を 目 指 す 戦 略 です もう 一 つは 新 たな 物 件 への 投 資 やM&Aなどにより 規 模 の 拡 大 を 目 指 す 戦 略 です 収 益 の 拡 大 : 内 部 成 長 戦 略 REITが 保 有 している 物 件 の 賃 貸 料 上 昇 稼 働 率 の 上 昇 (= 空 室 率 の 低 下 ) 管 理 維 持 費 の 削 減 効 果 など 稼 働 率 UP 賃 貸 料 UP 規 模 の 拡 大 : 外 部 成 長 戦 略 REITの 成 長 を 促 進 高 い 収 益 が 見 込 める 物 件 の 新 規 購 入 収 益 性 向 上 のための 物 件 入 れ 替 え M&Aなど ビルは 収 益 性 が 高 いから 価 格 が 下 がった 今 はお 買 い 得?! REIT REIT 上 記 はREITの 成 長 戦 略 をご 理 解 いただくために 作 成 したイメージ 図 であり 必 ずしも 上 記 のような 状 態 になるとは 限 りません また 将 来 の 動 向 や 投 資 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 13

15 米 国 REIT - 経 済 成 長 とREIT 米 国 REITは 米 国 の 経 済 成 長 に 伴 い 安 定 的 な 成 長 が 期 待 できます 米 国 REITの 価 格 変 動 による 損 益 は 金 融 システムに 大 きな 影 響 を 及 ぼす 出 来 事 が 起 こった 年 を 除 いて 比 較 的 堅 調 に 推 移 しており 加 えて 安 定 的 な 配 当 収 益 が 得 られています 米 国 REIT 指 数 米 国 株 式 指 数 と 経 済 成 長 率 の 推 移 米 国 REITの 年 間 収 益 率 の 内 訳 (%) (%) 米 国 実 質 GDP 成 長 率 ( 右 軸 ) 米 国 REIT 指 数 ( 左 軸 ) 米 国 株 式 指 数 ( 左 軸 ) ( 年 ) 期 間 : 米 国 REIT 指 数 と 米 国 株 式 指 数 は2 年 1 月 末 ~216 年 4 月 末 ( 月 次 )(2 年 1 月 末 を1として 指 数 化 ) 米 国 実 質 GDP 成 長 率 は2 年 第 1 四 半 期 ~ 216 年 第 1 四 半 期 ( 前 期 比 年 率 換 算 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 配 当 収 益 価 格 変 動 による 損 益 期 間 :199 年 ~216 年 ( 年 次 )ただし 216 年 は4 月 末 まで 出 所 :NAREITのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 年 ) 上 記 は 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 14

16 米 国 REIT ー ファンダメンタルズ1 新 規 物 件 供 給 比 率 は 過 去 の 水 準 と 比 べると 抑 えられています 米 国 の 景 気 拡 大 に 伴 い 今 後 物 件 供 給 が 増 えると 予 測 されていますが 足 もとの 商 業 用 不 動 産 に 対 する 需 要 は 堅 調 であり 需 給 環 境 は 良 好 な 状 況 が 続 いていると 考 えられます 商 業 用 不 動 産 の 多 くは 稼 働 率 が 高 水 準 で 推 移 しており 産 業 施 設 セクターの 稼 働 率 の 伸 びが 顕 著 となっています 新 規 供 給 物 件 比 率 の 推 移 商 業 用 不 動 産 の 主 要 セクター 別 稼 働 率 の 推 移 (%) 年 27 年 215 年 219 年 予 測 (%) 1 住 居 産 業 施 設 商 業 小 売 オフィス 住 居 産 業 施 設 商 業 小 売 オフィス 新 規 供 給 物 件 比 率 とは 米 国 商 業 用 不 動 産 市 場 における 既 存 物 件 に 対 する 新 規 供 給 物 件 の 割 合 219 年 はグリーン ストリート アドバイザーズ 予 測 値 (216 年 4 月 時 点 ) 出 所 :グリーン ストリート アドバイザーズのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 8 2-1Q 23-1Q 26-1Q 29-1Q 212-1Q 215-1Q ( 年 - 四 半 期 ) セクターはNCREIF( 全 米 不 動 産 投 資 受 託 者 協 議 会 )の 分 類 に 基 づくものです 期 間 :2 年 第 1 四 半 期 ~216 年 第 1 四 半 期 ( 四 半 期 ベース) 出 所 :NCREIFのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 は 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 15

17 米 国 REIT ー ファンダメンタルズ2 米 国 REITおよび 米 国 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 は ともに 上 昇 傾 向 にあり すでにリーマン ショック 前 の 水 準 を 大 きく 上 回 っています 米 国 REIT 各 社 の 資 金 調 達 額 の 内 訳 を 見 ると 低 金 利 環 境 を 反 映 し 社 債 発 行 や 銀 行 借 り 入 れの 割 合 がやや 高 くなっています 米 国 REIT 指 数 と 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 の 推 移 米 国 REITの 資 金 調 達 額 の 推 移 18, 米 国 REIT 指 数 ( 左 軸 ) 15 18, 社 債 発 行 銀 行 借 り 入 れ( 右 軸 ) ( 億 米 ドル) 1,2 15, 米 国 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 ( 右 軸 ) , 株 式 ( 公 募 売 り 出 し 右 軸 ) 株 式 ( 新 規 公 開 右 軸 ) 1, 12, リーマン ショック 1 12, 米 国 REIT 指 数 ( 左 軸 ) 8 9, 75 9, 6 6, 5 6, 4 3, 25 3, 2 米 国 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 は27 年 8 月 末 を1として 指 数 化 2/1 24/1 28/1 212/1 216/1( 年 / 月 ) 期 間 :2 年 1 月 末 ~216 年 4 月 末 ( 月 次 ) 出 所 :ブルームバーグ グリーン ストリート アドバイザーズのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 年 ) 期 間 :2 年 ~216 年 ( 年 次 )ただし 216 年 は4 月 末 まで 出 所 :NAREITのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 16

18 米 国 REIT ー 銘 柄 のご 紹 介 商 業 小 売 サイモン プロパティ グループ ショッピング モールや アウトレット モール など 商 業 施 設 を 提 供 する 米 国 最 大 の 商 業 小 売 REITです 子 会 社 などを 通 じ 北 米 欧 州 アジアで 商 業 施 設 運 営 に 広 く 関 与 しています メイスリッチ 自 社 管 理 運 営 型 の 商 業 小 売 REITです 全 米 の 地 域 および 住 宅 地 に 隣 接 するショッピングセンターの 取 得 所 有 再 開 発 リース 管 理 など を 手 がけます キング オブ プルシア モール 所 在 地 :ペンシルベニア 州 キング オブ プルシア サンタ モニカ プレイス 所 在 地 :カリフォルニア 州 サンタモニカ ファッション バレー 所 在 地 :カリフォルニア 州 サンディエゴ ワシントン スクエア 所 在 地 :オレゴン 州 ポートランド 当 資 料 のREIT 銘 柄 およびREITの 保 有 物 件 などは 過 去 の 一 時 点 のものです 当 資 料 は 米 国 のREITおよび 物 件 のイメージを 説 明 するものであり 特 定 の 銘 柄 の 推 奨 を 目 的 としたものではありません 各 物 件 のコメントは 215 年 9 月 末 時 点 のインベスコおよび 各 REITの 資 料 を 基 に 新 光 投 信 が 作 成 しています 各 写 真 の 出 所 は 各 REITです 17

19 米 国 REIT - 商 業 小 売 セクターの 動 向 米 国 の 小 売 売 上 高 は おおむね 堅 調 に 推 移 しています REIT 所 有 ショッピングセンターの 平 均 稼 働 率 は 全 米 平 均 より 高 水 準 にあります 小 売 売 上 高 の 推 移 ショッピングセンター 稼 働 率 の 比 較 (%) 15 1 小 売 売 上 高 ( 右 軸 ) 小 売 売 上 高 の 伸 び 率 ( 前 年 同 月 比 左 軸 ) (1 億 米 ドル) 5 45 (%) 1 95 全 米 ショッピングセンターの 平 均 稼 働 率 REIT 所 有 ショッピングセンターの 平 均 稼 働 率 /4 28/4 21/4 212/4 214/4 216/4 期 間 :26 年 4 月 ~216 年 4 月 ( 月 次 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 2 ( 年 / 月 ) ( 年 ) 期 間 :21 年 ~215 年 ( 年 次 ) 出 所 :インベスコ 提 供 データを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 18

20 セミナー用資料 新光 ＵＳ ＲＥＩＴオープン 愛称 ゼウス 米国REIT 銘柄のご紹介 住居 エクイティ レジデンシャル 米国最大の住居REITです ニューヨーク ボストン ワシントンD.C. シア トル サンフランシスコ ロサンゼルスを含む人口が集積している大都市に 多くの資産を有しています 業界内トップクラスの収益水準と高度なリース契約管理システムをもち 優良立地の同社物件は 業界平均以上の収益成長をもたらしています ヴァンテージ ポイント アパートメンツ 所在地 カリフォルニア州サンディエゴ ビアトリス アパートメンツ 所在地 ニューヨーク州マンハッタン 425 マス 所在地 ワシントンD.C. 当資料のREIT銘柄およびREITの保有物件などは過去の一時点のものです 当資料は米国のREITおよび物件のイメージを説明するものであり 特定の銘柄の推奨を目的としたものではありません 各物件のコメントは 215年9月末時点のインベスコおよび各REITの資料を基に新光投信が作成しています 各写真の出所は 各REITです 投資に関するご注意 ファンドのリスクおよび費用につきましては 表紙 31 34ページをご覧ください 19

21 米 国 REIT - 住 居 セクターの 動 向 24 年 をピークに 米 国 の 持 ち 家 率 は 低 下 傾 向 にあります 持 ち 家 率 の 低 下 は 住 宅 REITの 収 益 にとって 追 い 風 となります 米 国 の 賃 貸 住 宅 の 主 な 借 り 手 となる 世 帯 (2~34 歳 )の 人 口 は 1999 年 以 降 増 加 し 今 後 もその 傾 向 が 続 くと 予 測 されています 持 ち 家 率 の 推 移 賃 貸 主 要 世 帯 の 人 口 推 移 (%) 7 69 ( 百 万 人 ) 歳 の 総 人 口 ( 左 軸 ) 2-34 歳 の 人 口 比 率 ( 右 軸 ) 予 測 値 (%) Q 21-1Q 26-1Q 211-1Q 216-1Q ( 年 - 四 半 期 ) ( 年 ) 期 間 :1996 年 第 1 四 半 期 ~216 年 第 1 四 半 期 ( 四 半 期 ベース) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 期 間 : 1994 年 ~224 年 ( 年 次 ただし 215 年 以 降 は 予 測 値 ) 出 所 : 米 国 勢 調 査 局 のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 は 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 2

22 米 国 REIT - 銘 柄 のご 紹 介 オフィス/ 産 業 施 設 ボストン プロパティーズ(オフィス) オフィスセクターの 大 手 オフィスビル 賃 貸 業 者 です ボストン ワシントンD.C. NYマンハッタン ミッドタウン 地 区 サンフランシスコ ニュージャージー 州 プリンストンに 多 数 の 優 良 物 件 を 保 有 運 営 しています プロロジス( 産 業 施 設 ) 企 業 向 けに 物 流 施 設 や 周 辺 サービスを 提 供 する 米 国 最 大 の 物 流 REITです 北 米 を 中 心 に 欧 州 日 本 など 世 界 で 施 設 を 提 供 しています 新 興 国 にも 進 出 しており 収 益 成 長 のけん 引 役 となることが 期 待 されます カイザー ディストリビューションセンター 所 在 地 :カリフォルニア 州 フォンタナ セールスフォース タワー トランスベイ ターミナル( 完 成 予 想 図 ) カリフォルニア 州 サンフランシスコ 当 資 料 のREIT 銘 柄 およびREITの 保 有 物 件 などは 過 去 の 一 時 点 のものです 当 資 料 は 米 国 のREITおよび 物 件 のイメージを 説 明 するものであり 特 定 の 銘 柄 の 推 奨 を 目 的 としたものではありません 各 物 件 のコメントは 215 年 9 月 末 時 点 のインベスコおよび 各 REITの 資 料 を 基 に 新 光 投 信 が 作 成 しています 各 写 真 の 出 所 は 各 REITです 21

23 米 国 REIT - 産 業 施 設 セクターの 動 向 米 国 では e コマース(ネットショッピング)が 急 速 に 拡 大 しており 物 流 施 設 に 対 する 需 要 が 増 加 しています e コマース 売 上 高 の 推 移 物 流 施 設 の 需 給 トレンド ( 億 米 ドル) ( 年 ) 期 間 :25 第 1 四 半 期 ~215 年 第 4 四 半 期 ( 四 半 期 ベース) ただし 215 年 第 4 四 半 期 は 速 報 値 出 所 : 米 国 勢 調 査 局 のデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 百 万 平 方 フィート) 入 居 面 積 増 加 分 > 新 規 供 給 面 積 入 居 面 積 の 増 減 新 規 供 給 面 積 直 近 4 四 半 期 の 合 計 値 を 使 用 期 間 : 199 年 第 1 四 半 期 ~215 年 第 4 四 半 期 ( 四 半 期 ベース) 出 所 : インベスコ 提 供 データを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 年 ) 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 22

24 米 国 REIT - 利 益 の 成 長 キャッシュフローが 引 き 続 き 増 加 するなど 米 国 REITは 増 益 が 続 いています ( 米 ドル) 5 米 国 REITのキャッシュフローと 配 当 の 推 移 予 測 15% 米 国 REIT 指 数 の 調 整 済 みFFO ( 注 ) 成 長 率 の 推 移 ( 前 年 同 期 比 ) 1 株 あたり 配 当 1 株 あたりキャッシュフロー 4 3 1% 2 5% ( 年 ) % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 キャッシュフローは 企 業 の 事 業 活 動 によって 得 られた 収 入 から 経 費 などを 差 し 引 いて 手 元 に 残 る 資 金 の 流 れを 意 味 します 期 間 :26 年 ~216 年 ( 年 次 )ただし 216 年 はインベスコ 予 測 値 出 所 :インベスコ 提 供 データを 基 に 新 光 投 信 作 成 213 年 214 年 215 年 期 間 :213 年 第 1 四 半 期 ~215 年 第 4 四 半 期 ( 四 半 期 ベース 前 年 同 期 比 ) 出 所 :SNLのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 注 ) 調 整 済 みFFOとは 一 時 的 あるいは 不 定 期 に 発 生 した 損 益 を 加 味 控 除 したもの ただし 各 社 により 定 義 が 異 なる 場 合 があります FFO(Funds From Operations)とは 不 動 産 売 却 などの 影 響 を 除 いた 賃 貸 事 業 からどれだけのキャッシュフローが 生 み 出 されているかを 測 る 指 標 です (FFO=REITの 純 利 益 + 減 価 償 却 費 - 不 動 産 売 却 益 + 不 動 産 売 却 損 ) 各 四 半 期 の 成 長 率 は 各 四 半 期 末 時 点 における 個 別 REITの 特 別 損 益 などを 除 いた 調 整 済 みFFO 成 長 率 を 各 四 半 期 末 のFTSE NAREIT All Equity REITs インデックス 全 銘 柄 の 時 価 総 額 構 成 比 率 で 加 重 平 均 して 算 出 しています ( 調 整 済 みFFOのデータがないREIT(SNLが 未 集 計 のREITなど) 森 林 REIT 調 整 済 みFFOが 黒 字 から 赤 字 に 転 じた(またはその 逆 )REIT および 調 整 済 みFFOがゼロのREITなどを 除 く ) 一 部 の 銘 柄 は 決 算 時 期 がずれている 場 合 があります FTSE NAREIT All Equity REITs インデックスのセクター 分 類 が 変 更 されたため 215 年 第 3 四 半 期 以 前 のデータについても 新 しいセクター 分 類 で 再 集 計 しています 上 記 は 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 23

25 米 国 REITの 動 向 米 国 REIT 市 場 の 動 向 は 以 下 により 良 好 であると 考 えます 1 米 国 経 済 が 回 復 傾 向 にあります 2 景 気 回 復 に 伴 い 商 業 用 不 動 産 への 需 要 が 増 加 傾 向 にあります 3 米 国 REIT 各 セクターの 稼 働 率 は 上 昇 傾 向 が 継 続 するなど 不 動 産 ファンダメンタルズは 引 き 続 き 改 善 基 調 にあり 今 後 もREITの 業 績 拡 大 が 見 込 まれます 当 ページの 記 載 は 投 資 環 境 の 変 化 などにより 予 告 なく 変 更 される 場 合 があります (216 年 4 月 末 時 点 ) 24

26 米 国 REITと 金 利 との 関 係 米 国 REITの 配 当 利 回 りは 米 国 1 年 国 債 利 回 りを 上 回 る 水 準 で 推 移 しています 米 国 の 政 策 金 利 は 米 国 REITの 動 向 を 見 る 上 で 注 目 すべきポイントの1つです 215 年 12 月 に 約 9 年 半 ぶりに 米 国 政 策 金 利 の 引 き 上 げが 行 われました 今 年 3 月 のFOMCで 金 利 見 通 しが 引 き 下 げられ 緩 やかな ペースで 利 上 げを 行 う 見 通 しが 維 持 されました 米 国 国 債 との 利 回 り 格 差 の 推 移 米 国 政 策 金 利 の 推 移 (%) 12 1 利 回 り 格 差 米 国 REIT 指 数 の 配 当 利 回 り (%) FF 金 利 8 米 国 1 年 国 債 利 回 り /4 28/4 21/4 212/4 214/4 216/4 216 年 4 月 3 日 現 在 のFF 金 利 の 誘 導 レートは.25~.5% ( 年 / 月 ) 期 間 :26 年 4 月 3 日 ~216 年 4 月 3 日 ( 日 次 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 -2 26/4 28/4 21/4 212/4 214/4 216/4 期 間 :26 年 4 月 末 ~216 年 4 月 末 ( 月 次 ) 出 所 :NAREIT ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 年 / 月 ) FOMC 政 策 金 利 見 通 し 予 想 時 点 216 年 217 年 218 年 長 期 政 策 金 利 216 年 3 月 (%) 215 年 12 月 出 所 :FRBのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 FOMC 参 加 者 によるFF 金 利 誘 導 目 標 の 各 年 末 時 点 での 予 想 中 央 値 を 表 記 上 記 は 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 25

27 米 国 REITと 株 式 金 利 との 関 係 金 利 上 昇 期 における 米 国 REITと 米 国 株 式 の 推 移 一 般 的 に 景 気 回 復 局 面 では 金 利 は 上 昇 する 傾 向 があります 過 去 の 金 利 上 昇 局 面 における 米 国 REITのパフォーマンスは 株 式 市 場 をアウトパフォームするケース アンダーパフォームするケースの 両 方 が 見 受 けられました 金 利 上 昇 時 における 米 国 REITと 米 国 株 式 の 推 移 1,5 1,2 9 期 間 :1996 年 4 月 末 ~216 年 4 月 末 ( 月 次 ) (%) 米 国 REIT 指 数 ( 左 軸 ) 米 国 株 式 指 数 ( 左 軸 ) 8 米 国 1 年 国 債 利 回 り( 右 軸 ) /4 21/4 26/4 211/4 216/4( 年 / 月 ) 金 利 上 昇 期 間 米 国 REIT 指 数 と 米 国 株 式 指 数 は 1996 年 4 月 末 を1として 指 数 化 年 1 月 末 ~ 2 年 1 月 末 23 年 6 月 末 ~ 26 年 6 月 末 28 年 12 月 末 ~ 21 年 4 月 末 出 所 :ブルームバーグのデータ 各 種 資 料 を 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 213 年 4 月 末 ~ 213 年 12 月 末 米 国 REIT の 収 益 率 -5.3% 1.7% 5.6% -1.5% 米 国 1 年 国 債 利 回 り 変 動 幅 2.1% 1.6% 1.4% 1.4% 米 国 株 式 の 収 益 率 29.% 37.6% 35.4% 17.4% 米 国 REIT 市 場 が 大 きく 変 動 した 要 因 ITバブル 懸 念 で 政 策 金 利 が 一 転 引 き 締 めへ (FFレート5.% 4.75% 5.5%) 米 国 REITなどの 高 配 当 セクターからITセクターへのシフト 米 国 REITのPO( 公 募 増 資 )ブーム(1997 年 ~1998 年 )の 反 動 ブッシュ 政 権 による 住 宅 取 得 支 援 策 を 発 端 とした 不 動 産 市 場 の 活 況 景 気 回 復 に 伴 う 商 業 用 不 動 産 の 稼 働 率 と 価 格 の 上 昇 FRBによる 量 的 緩 和 第 1 弾 の 実 施 サブプライムローン 問 題 をきっかけとした 賃 貸 住 宅 への 需 要 拡 大 商 業 用 不 動 産 価 格 の 回 復 FRBの 量 的 緩 和 策 縮 小 観 測 の 高 まり 米 国 REITなどの 高 利 回 りセクターから 景 気 敏 感 セクターへのシフト 26

28 米 国 REITのバリュエーション 足 もとのREIT 価 格 のバリュエーションは NAV ( 注 ) に 対 して 長 期 平 均 を 下 回 る 水 準 にあります 米 国 REITは リーマン ショック 時 のような 金 融 市 場 の 混 乱 期 を 除 くと ある 程 度 のプレミアムが 乗 った 状 態 で 取 引 されることも 多 く 足 もとの 米 国 REIT 価 格 のバリュエーションは 相 対 的 に 割 安 な 水 準 にあると 考 えられます 米 国 REIT 価 格 のプレミアム/ディスカウントの 推 移 (%) プレミアム/ディスカウント 期 間 平 均 /2 1994/2 1998/2 22/2 26/2 21/2 214/2 ( 年 / 月 ) ( 注 )NAV(Net Asset Value: 正 味 資 産 価 値 )とは 保 有 する 不 動 産 の 時 価 から 負 債 などを 引 いたもので 不 動 産 市 場 から 見 た 価 値 の 面 で 評 価 するための 指 標 です 期 間 :199 年 2 月 1 日 ~216 年 5 月 1 日 ( 月 次 ) 出 所 :グリーン ストリート アドバイザーズのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 27

29 米 ドル/ 円 の 為 替 相 場 の 主 な 変 動 要 因 : 米 ドル 高 円 安 の 要 因 米 ドル 安 円 高 の 要 因 為 替 市 場 - 米 ドル( 対 円 ) 米 国 の 景 気 回 復 ペースの 拡 大 米 国 金 利 の 上 昇 日 本 の 追 加 金 融 緩 和 観 測 の 高 まり など 日 本 の 景 気 改 善 日 本 の 経 常 収 支 の 改 善 株 価 下 落 などを 受 けた 投 資 家 のリスク 回 避 の 動 き FRBによる 政 策 金 利 引 上 げの 見 通 しの 変 更 など 為 替 相 場 はさまざまな 要 因 から 複 合 的 な 影 響 を 受 け 変 動 します 上 記 は 一 般 的 な 変 動 要 因 を 示 したものであり すべての 場 合 において 当 てはまるとは 限 りません 日 米 金 利 差 と 米 ドル( 対 円 )の 推 移 日 本 の 経 常 収 支 と 米 ドル( 対 円 )の 推 移 (%) ( 円 ) 8 米 ドル( 対 円 )( 右 軸 ) 年 国 債 金 利 差 ( 左 軸 ) 2 年 国 債 金 利 差 ( 左 軸 ) 米 ドル 高 円 安 ( 兆 円 ) ( 円 ) 14 日 本 の 経 常 収 支 ( 左 軸 ) 米 ドル( 対 円 )( 右 軸 ) 米 ドル 安 円 高 /4 28/4 21/4 212/4 214/4 216/4 ( 年 / 月 ) 2 年 国 債 金 利 差 = 米 国 2 年 国 債 利 回 り- 日 本 2 年 国 債 利 回 り 1 年 国 債 金 利 差 = 米 国 1 年 国 債 利 回 り- 日 本 1 年 国 債 利 回 り 期 間 :26 年 4 月 末 ~216 年 4 月 末 ( 月 次 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 /4 28/4 21/4 212/4 214/4 216/4 ( 年 / 月 ) 期 間 :26 年 4 月 ~216 年 4 月 ( 月 次 )ただし 経 常 収 支 は216 年 3 月 まで 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません -2 28

30 ファンドの 基 準 価 額 と 分 配 金 設 定 来 の 基 準 価 額 と 分 配 金 の 推 移 ( 円 ) 24, 22, 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 設 定 来 分 配 金 累 計 9,448 円 期 間 :24 年 9 月 3 日 ( 設 定 日 )~216 年 5 月 6 日 ( 日 次 ) 分 配 金 再 投 資 基 準 価 額 ( 左 軸 ) 基 準 価 額 ( 左 軸 ) 分 配 金 ( 右 軸 ) 年 5 月 6 日 決 算 25 2 ( 15 円 ) 1 5 分 配 金 75 円 24/9 25/9 26/9 27/9 28/9 29/9 21/9 211/9 212/9 213/9 214/9 215/9 ( 年 / 月 ) 基 準 価 額 は1 万 口 当 たり 信 託 報 酬 控 除 後 の 価 額 です 換 金 時 の 費 用 税 金 などは 考 慮 していません 分 配 金 再 投 資 基 準 価 額 は 税 引 前 の 分 配 金 を 当 ファンドに 再 投 資 したとみなして 計 算 した 理 論 上 のものであり 実 際 の 基 準 価 額 とは 異 なります 分 配 金 実 績 は 1 万 口 当 たりの 税 引 前 分 配 金 を 表 示 しています 運 用 状 況 によっては 分 配 金 が 変 わる 場 合 あるいは 分 配 金 が 支 払 われない 場 合 があります 上 記 分 配 金 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 分 配 金 の 支 払 いおよびその 金 額 について 示 唆 保 証 するものではありません 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 や 当 ファンドの 運 用 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 29

31 ファンドのポートフォリオ 構 成 当 ファンドは 市 場 平 均 よりも 高 い 水 準 の 配 当 収 益 の 確 保 と 長 期 的 な 値 上 がり 益 の 獲 得 を 目 指 した 運 用 を 行 います 当 ファンドの 業 種 構 成 と 配 当 利 回 り (%) (%) 配 当 利 回 り 当 ファンド 3.69% ご 参 考 米 国 REIT 指 数 3.81% 商 業 小 売 住 居 医 療 施 設 オ フ ィ ス イ ン フ ラ ス ト ラ ク チ ャー 貸 倉 庫 産 業 施 設 デー タ セ ン ター 複 合 施 設 ホ テ ル レ ジ ャー 特 殊 施 設 森 林 米 国 REIT 指 数 の 業 種 別 構 成 比 率 ( 左 軸 ) 当 ファンドの 業 種 別 構 成 比 率 ( 左 軸 ) 米 国 REIT 指 数 の 各 業 種 の 平 均 配 当 利 回 り( 右 軸 ) 基 準 日 : 米 国 REIT 指 数 は216 年 4 月 末 現 在 当 ファンドは216 年 5 月 6 日 現 在 出 所 :NAREITのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 米 国 REIT 指 数 関 連 の 日 付 は 米 国 時 間 ベース 当 ファンド 関 連 の 日 付 は 日 本 時 間 ベースです 当 ファンドの 業 種 別 構 成 比 率 は 組 入 REIT 全 体 を1%とした 比 率 です 当 ファンドの 配 当 利 回 りは 構 成 銘 柄 配 当 利 回 り( 加 重 平 均 )であり キャッシュを 含 めたものです 構 成 銘 柄 配 当 利 回 りは 投 資 対 象 資 産 の 特 性 を 理 解 していただくために 表 示 しており 当 ファンドへの 投 資 で 得 ら れる 期 待 利 回 り を 示 すものではありません 米 国 REIT 指 数 の 配 当 利 回 りは 参 考 指 標 のものです 配 当 利 回 りは 投 資 対 象 資 産 の 特 性 を 理 解 していただくために 表 示 しており 当 ファンドへの 投 資 で 得 られる 期 待 利 回 り を 示 すものではありません 上 記 の 配 当 利 回 りやグラフは 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 動 向 構 成 比 率 運 用 成 果 や 配 当 利 回 りを 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません また 米 国 REIT 指 数 の 業 種 構 成 と 配 当 利 回 りは 参 考 と して 表 示 しているものであり 当 ファンドの 業 種 構 成 配 当 利 回 りを 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 3

32 ファンドの 主 な 投 資 リスク 当 ファンドは 値 動 きのある 有 価 証 券 などに 投 資 しますので 基 準 価 額 は 変 動 します また 外 貨 建 資 産 に 投 資 した 場 合 為 替 相 場 の 変 動 などの 影 響 も 受 けます これらの 運 用 による 損 益 は すべて 投 資 者 のみなさまに 帰 属 します したがって 投 資 者 のみなさまの 投 資 元 本 は 保 証 されているものではなく 基 準 価 額 の 下 落 により 損 失 を 被 り 投 資 元 本 を 割 り 込 むことがあります なお 投 資 信 託 は 預 貯 金 とは 異 なります 当 ファンドが 投 資 するUS-REITは 不 動 産 投 資 信 託 が 発 行 する 証 券 であることから 不 動 産 投 資 信 託 に 対 する 様 々な 角 度 からの 市 場 の 評 価 により 価 格 が 変 動 し 当 ファンドの 基 準 価 額 と 収 益 分 配 金 に 影 響 を 及 ぼします 保 有 不 動 産 への 評 価 配 当 利 回 り 水 準 に 対 する 評 価 企 業 体 としての 評 価 不 動 産 の 賃 貸 市 場 や 売 買 市 場 金 利 環 境 経 済 情 勢 などの 影 響 を 受 けて 不 動 産 投 資 信 託 が 保 有 する 物 件 の 賃 貸 料 収 入 が 減 ったり 保 有 物 件 そのものの 価 格 が 下 落 したりすることで US-REITの 価 格 の 下 落 や 配 当 金 の 減 少 の 可 能 性 があります また 不 動 産 に 対 する 課 税 や 規 制 が 強 化 された 場 合 には 不 動 産 価 格 全 般 が 下 落 することでUS-REITの 価 格 も 下 落 することがあります さらには 保 有 不 動 産 が 地 震 や 火 災 の 被 害 を 受 けた 場 合 など 予 想 不 可 能 な 事 態 によってUS-REITの 価 格 の 下 落 や 配 当 金 の 減 少 の 可 能 性 があります 不 動 産 投 資 信 託 の 利 益 の 減 少 はUS-REITの 配 当 金 の 減 少 をもたらし 当 ファンドの 収 益 分 配 金 に 影 響 を 与 える 可 能 性 があります また US-REITの 配 当 金 の 減 少 はUS-REITの 価 格 を 下 落 させる 要 因 にもなります US-REITの 配 当 利 回 りの 水 準 が 公 社 債 や 預 貯 金 などの 金 利 水 準 と 比 較 されることで US-REITの 相 対 的 な 魅 力 度 が 変 化 します 金 利 が 上 昇 する 局 面 において US-REITの 配 当 利 回 りの 水 準 に 変 化 がない 場 合 はUS-REITの 価 格 が 下 落 する 要 因 になります 景 気 拡 大 や 物 価 上 昇 により 賃 貸 料 または 不 動 産 価 格 の 上 昇 が 見 込 めるような 状 況 下 での 金 利 上 昇 局 面 では 必 ずしもUS-REITの 価 格 が 下 落 するとは 限 りません 不 動 産 投 資 信 託 は 運 用 会 社 をはじめとする 関 係 者 により 運 営 される 企 業 体 と 見 ることができます この 不 動 産 投 資 信 託 の 投 資 運 営 の 巧 拙 財 務 内 容 により US-REITの 価 格 も 変 動 することが 考 えられます 不 動 産 投 資 信 託 では 資 金 の 借 り 入 れや 債 券 の 発 行 により 不 動 産 に 投 資 することがあります この 場 合 金 利 が 上 昇 したときには 一 般 に 支 払 金 利 が 増 加 することから 利 益 の 減 少 要 因 となり US-REITの 価 格 が 下 落 する 要 因 になります また 財 務 内 容 の 悪 化 などにより 不 動 産 投 資 信 託 も 倒 産 上 場 廃 止 となる 場 合 があります また 当 ファンドが 投 資 するUS-REITには 次 のような 有 価 証 券 としてのリスクがあり 当 ファンドの 基 準 価 額 と 収 益 分 配 金 に 影 響 を 及 ぼします 取 引 所 における 取 引 の 需 給 関 係 による 価 格 変 動 リスク 取 引 所 における 取 引 量 が 減 少 または 無 くなる ことによる 流 動 性 リスク 為 替 変 動 リスク カントリーリスク 一 般 に 有 価 証 券 は 新 規 発 行 などにより 大 幅 に 供 給 が 増 加 すると 取 引 価 格 が 下 落 する 傾 向 が 見 られます 特 定 の 不 動 産 投 資 信 託 または 複 数 の 不 動 産 投 資 信 託 の 増 資 や 新 規 上 場 などにより 取 引 所 における 証 券 の 供 給 が 増 加 したときは 当 該 不 動 産 投 資 信 託 の 個 別 の 証 券 だけでなく 全 体 的 にUS-REITの 価 格 が 下 落 することがあります 取 引 所 での 売 買 高 が 少 ない 場 合 や 上 場 廃 止 などにより 取 引 所 で 取 引 ができなくなった 場 合 は 証 券 を 希 望 する 時 期 に 希 望 する 価 格 で 希 望 する 数 量 を 売 買 でき ないことがあります 特 に 流 動 性 が 低 下 したUS-REITを 売 却 する 場 合 には 当 ファンドの 基 準 価 額 を 下 落 させる 要 因 になることがあります 外 貨 建 資 産 は 為 替 相 場 の 変 動 により 円 換 算 価 格 が 変 動 します 一 般 に 保 有 外 貨 建 資 産 が 現 地 通 貨 ベースで 値 上 がりした 場 合 でも 投 資 先 の 通 貨 に 対 して 円 高 となった 場 合 には 当 該 外 貨 建 資 産 の 円 換 算 価 格 が 下 落 し 当 ファンドの 基 準 価 額 が 下 落 する 可 能 性 があります 投 資 対 象 国 地 域 の 政 治 経 済 情 勢 通 貨 規 制 資 本 規 制 税 制 などの 要 因 によって 資 産 価 格 や 通 貨 価 値 が 大 きく 変 動 する 場 合 があります これらの 影 響 を 受 け 当 ファンドの 基 準 価 額 が 下 落 する 可 能 性 があります 基 準 価 額 の 変 動 要 因 ( 投 資 リスク)は 上 記 に 限 定 されるものではありません 詳 細 は 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )にてご 確 認 ください 31

33 収 益 分 配 金 に 関 する 留 意 事 項 投 資 信 託 の 分 配 金 は 預 貯 金 の 利 息 とは 異 なり 投 資 信 託 の 純 資 産 から 支 払 われますので 分 配 金 が 支 払 われると その 金 額 相 当 分 基 準 価 額 は 下 がります なお 分 配 金 の 有 無 や 金 額 は 確 定 したものではありません 投 資 信 託 で 分 配 金 が 支 払 われるイメージ 投 資 信 託 の 純 資 産 分 配 金 分 配 金 は 計 算 期 間 中 に 発 生 した 収 益 ( 経 費 控 除 後 の 配 当 等 収 益 および 評 価 益 を 含 む 売 買 益 )を 超 えて 支 払 われる 場 合 があります その 場 合 当 期 決 算 日 の 基 準 価 額 は 前 期 決 算 日 と 比 べて 下 落 することになります また 分 配 金 の 水 準 は 必 ずしも 計 算 期 間 におけるファンドの 収 益 率 を 示 すものではありません 計 算 期 間 中 に 発 生 した 収 益 の 中 から 支 払 われる 場 合 1,5 円 *5 円 (3+4) 前 期 決 算 日 * 分 配 対 象 額 5 円 *5 円 (3+4) 当 期 決 算 日 分 配 後 * 分 配 対 象 額 5 円 上 図 のそれぞれのケースにおいて 前 期 決 算 日 から 当 期 決 算 日 まで 保 有 した 場 合 の 損 益 を 見 ると 次 のとおりとなります ケースA: 分 配 金 受 取 額 1 円 + 当 期 決 算 日 と 前 期 決 算 日 との 基 準 価 額 の 差 円 = 1 円 A B Cのケースにおいては 分 配 金 受 取 額 はすべて 同 額 ですが 基 準 価 額 の 増 減 に ケースB: 分 配 金 受 取 額 1 円 + 当 期 決 算 日 と 前 期 決 算 日 との 基 準 価 額 の 差 5 円 = 5 円 より 投 資 信 託 の 損 益 状 況 はそれぞれ 異 なった 結 果 となっています こ のように ケースC: 分 配 金 受 取 額 1 円 + 当 期 決 算 日 と 前 期 決 算 日 との 基 準 価 額 の 差 2 円 = 1 円 投 資 信 託 の 収 益 については 分 配 金 だけに 注 目 するのではなく 分 配 金 の 受 取 額 と 投 資 信 託 の 基 準 価 額 の 増 減 額 の 合 計 額 でご 判 断 ください 上 記 はイメージであり 実 際 の 分 配 金 額 や 基 準 価 額 を 示 唆 するものではありませんのでご 留 意 ください 投 資 者 のファンドの 購 入 価 額 によっては 分 配 金 の 一 部 ないし 全 部 が 実 質 的 には 元 本 の 一 部 払 い 戻 しに 相 当 する 場 合 があります ファンド 購 入 後 の 運 用 状 況 により 分 配 金 額 より 基 準 価 額 の 値 上 がりが 小 さかった 場 合 も 同 様 です 分 配 金 の 一 部 が 元 本 の 一 部 払 い 戻 しに 相 当 する 場 合 分 配 金 と 基 準 価 額 の 関 係 (イメージ) 計 算 期 間 中 に 発 生 した 収 益 を 超 えて 支 払 われる 場 合 ケースA ケースB ケースC 1,6 円 ( 前 期 決 算 から 基 準 価 額 が 上 昇 した 場 合 ) ( 前 期 決 算 から 基 準 価 額 が 下 落 した 場 合 ) 期 中 収 益 分 配 金 1 円 1,55 円 (1+2) 期 中 収 益 1 円 1,5 円 1,5 円 分 配 金 1 円 (1+2) 5 円 1,5 円 *5 円 1,45 円 1,4 円 当 期 決 算 日 分 配 前 * 分 配 対 象 額 6 円 *5 円 (3+4) 前 期 決 算 日 * 分 配 対 象 額 5 円 当 期 決 算 日 分 配 前 *5 円 を 取 崩 し *45 円 (3+4) 当 期 決 算 日 分 配 後 * 分 配 対 象 額 45 円 *5 円 (3+4) 前 期 決 算 日 * 分 配 対 象 額 5 円 配 当 等 収 益 (1)2 円 *8 円 当 期 決 算 日 分 配 前 *8 円 を 取 崩 し 分 配 金 の 全 部 が 元 本 の 一 部 払 い 戻 しに 相 当 する 場 合 分 配 金 1 円 1,3 円 *42 円 (3+4) 当 期 決 算 日 分 配 後 * 分 配 対 象 額 42 円 分 配 金 は 分 配 方 針 に 基 づき 以 下 の 分 配 対 象 額 から 支 払 われます 1 配 当 等 収 益 ( 経 費 控 除 後 ) 2 有 価 証 券 売 買 益 評 価 益 ( 経 費 控 除 後 ) 3 分 配 準 備 積 立 金 4 収 益 調 整 金 普 通 分 配 金 投 資 者 の 購 入 価 額 分 配 前 の 個 別 元 本 元 本 払 戻 金 元 本 払 戻 金 ( 特 別 分 配 金 ) ( 特 別 分 配 金 ) は 実 質 的 に 元 本 の 一 部 払 い 分 配 後 の 戻 しとみなされ その 金 額 だけ 基 準 価 額 個 別 元 本 が 減 少 します また 元 本 払 戻 金 ( 特 別 分 配 金 ) 分 配 後 の 部 分 は 非 課 税 扱 いとなります 個 別 元 本 ( 注 ) 普 通 分 配 金 に 対 する 課 税 については 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )をご 覧 ください 投 資 者 の 購 入 価 額 分 配 前 の 個 別 元 本 元 本 払 戻 金 ( 特 別 分 配 金 ) 分 配 後 の 基 準 価 額 分 配 後 の 個 別 元 本 普 通 分 配 金 : 個 別 元 本 ( 投 資 者 のファンドの 購 入 価 額 )を 上 回 る 部 分 からの 分 配 金 です 元 本 払 戻 金 ( 特 別 分 配 金 ): 個 別 元 本 を 下 回 る 部 分 からの 分 配 金 です 分 配 後 の 投 資 者 の 個 別 元 本 は 元 本 払 戻 金 ( 特 別 分 配 金 ) の 額 だけ 減 少 します 32

34 購 入 単 位 購 入 価 額 購 入 代 金 換 金 単 位 換 金 価 額 換 金 代 金 申 込 締 切 時 間 換 金 制 限 購 入 換 金 申 込 不 可 日 購 入 換 金 申 込 受 付 の 中 止 及 び 取 消 し お 申 込 みメモ ( 当 初 元 本 1 口 =1 円 ) 購 入 単 位 は 販 売 会 社 またはお 申 込 コースにより 異 なります お 申 込 コースには 分 配 金 受 取 コース と 分 配 金 再 投 資 コース の2コースがあります ただし 販 売 会 社 によっては どちらか 一 方 のみの 取 り 扱 いとなる 場 合 があります 詳 しくは 販 売 会 社 または 新 光 投 信 にお 問 い 合 わせください 購 入 申 込 受 付 日 の 翌 営 業 日 の 基 準 価 額 販 売 会 社 が 定 める 期 日 までにお 支 払 いください 販 売 会 社 が 定 める 単 位 換 金 申 込 受 付 日 の 翌 営 業 日 の 基 準 価 額 から 信 託 財 産 留 保 額 を 差 し 引 いた 価 額 原 則 として 換 金 申 込 受 付 日 から 起 算 して5 営 業 日 目 からお 支 払 いします 原 則 として 営 業 日 の 午 後 3 時 までとし 当 該 締 切 時 間 を 過 ぎた 場 合 の 申 込 受 付 日 は 翌 営 業 日 となります 申 込 締 切 時 間 は 販 売 会 社 によって 異 なる 場 合 があります 投 資 信 託 財 産 の 資 金 管 理 を 円 滑 に 行 うため 大 口 の 換 金 請 求 に 制 限 を 設 ける 場 合 があります 以 下 に 定 める 日 には 購 入 換 金 のお 申 し 込 みの 受 付 を 行 いません ニューヨーク 証 券 取 引 所 の 休 業 日 ニューヨークの 銀 行 の 休 業 日 金 融 商 品 取 引 所 における 取 引 の 停 止 外 国 為 替 取 引 の 停 止 決 済 機 能 の 停 止 その 他 やむを 得 ない 事 情 があるときは 購 入 換 金 のお 申 し 込 みの 受 付 を 中 止 することおよびすでに 受 け 付 けた 購 入 換 金 のお 申 し 込 みを 取 り 消 す 場 合 があります 信 託 期 間 224 年 9 月 3 日 まで(24 年 9 月 3 日 設 定 ) 繰 上 償 還 受 益 権 の 総 口 数 が3 億 口 を 下 回 ることとなった 場 合 などには 繰 上 償 還 することがあります 決 算 日 毎 月 5 日 ( 休 業 日 の 場 合 は 翌 営 業 日 ) 収 益 分 配 課 税 関 係 年 12 回 の 決 算 時 に 収 益 分 配 方 針 に 基 づいて 収 益 の 分 配 を 行 います ただし 分 配 対 象 額 が 少 額 の 場 合 には 分 配 を 行 わないことがあります 分 配 金 再 投 資 コース を 選 択 された 場 合 の 分 配 金 ( 税 引 後 )は 自 動 的 に 無 手 数 料 で 全 額 再 投 資 されます 収 益 分 配 時 の 普 通 分 配 金 ならびに 換 金 時 の 値 上 がり 益 および 償 還 時 の 償 還 差 益 に 対 して 所 定 の 税 率 により 課 税 されます 当 ファンドは 課 税 上 株 式 投 資 信 託 として 取 り 扱 われます 公 募 株 式 投 資 信 託 は 税 法 上 少 額 投 資 非 課 税 制 度 愛 称 :NISA(ニーサ) の 適 用 対 象 です 詳 細 は 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )をご 覧 ください 税 法 が 改 正 された 場 合 などには 課 税 上 の 取 り 扱 いが 変 更 になる 場 合 があります 33

35 お 客 さまが 直 接 的 に 負 担 する 費 用 ファンドの 費 用 購 入 時 購 入 時 手 数 料 3.24%( 税 抜 3.%)を 上 限 として 販 売 会 社 がそれぞれ 独 自 に 定 める 手 数 料 率 を 購 入 申 込 受 付 日 の 翌 営 業 日 の 基 準 価 額 に 乗 じて 得 た 額 となります 詳 しくは 販 売 会 社 または 新 光 投 信 にお 問 い 合 わせください 換 金 時 信 託 財 産 留 保 額 換 金 申 込 受 付 日 の 翌 営 業 日 の 基 準 価 額 に 対 し.1%を 乗 じて 得 た 額 を 換 金 時 にご 負 担 いただきます お 客 さまが 信 託 財 産 で 間 接 的 に 負 担 する 費 用 保 有 期 間 中 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ) その 他 の 費 用 手 数 料 日 々のファンドの 純 資 産 総 額 に 年 率 %( 税 抜 1.53%)を 乗 じて 得 た 額 とします 当 ファンドが 投 資 対 象 とする 米 国 の 上 場 店 頭 登 録 されている 不 動 産 投 資 信 託 証 券 (US-REIT)については 市 場 の 需 給 により 価 格 が 形 成 されるため その 費 用 を 表 示 することができません 監 査 法 人 に 支 払 うファンドの 監 査 報 酬 有 価 証 券 売 買 時 の 売 買 委 託 手 数 料 資 産 を 外 国 で 保 管 する 場 合 の 費 用 などを その 都 度 ( 監 査 報 酬 は 日 々) 投 資 信 託 財 産 が 負 担 します その 他 の 費 用 手 数 料 については 定 率 でないもの 定 時 に 見 直 されるもの 売 買 条 件 などに 応 じて 異 なるものなどがあるため 当 該 費 用 および 合 計 額 などを 表 示 することができません 手 数 料 などの 合 計 額 については 購 入 金 額 や 保 有 期 間 などに 応 じて 異 なりますので 表 示 することができません 詳 細 につきましては 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 ) 運 用 報 告 書 などでご 確 認 いただけます 委 託 会 社 その 他 の 関 係 法 人 委 託 会 社 新 光 投 信 株 式 会 社 ファンドの 運 用 の 指 図 などを 行 います 受 託 会 社 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 ファンドの 財 産 の 保 管 および 管 理 などを 行 います 販 売 会 社 募 集 販 売 の 取 り 扱 い 投 資 信 託 説 明 書 ( 目 論 見 書 )などの 書 面 の 交 付 換 金 申 込 の 受 付 収 益 分 配 金 の 再 投 資 ならびに 収 益 分 配 金 換 金 代 金 償 還 金 の 支 払 いなどを 行 います 投 資 顧 問 会 社 インベスコ アドバイザーズ インク 運 用 指 図 に 関 する 権 限 の 一 部 委 託 を 受 け US-REITの 運 用 指 図 を 行 います 新 光 投 信 株 式 会 社 ヘルプデスク フリーダイヤル ( 受 付 時 間 は 営 業 日 の 午 前 9 時 ~ 午 後 5 時 です )インターネット ホームページ 34

36 米 国 REIT 保 有 物 件 の イメージ 当 資 料 のREIT 銘 柄 およびREITの 保 有 物 件 などは 過 去 の 一 時 点 のものです 当 資 料 は 米 国 のREITおよび 物 件 のイメージを 説 明 するものであり 特 定 の 銘 柄 の 推 奨 を 目 的 としたものではありません 当 資 料 で 使 用 する 指 数 について 米 国 REIT 指 数 :FTSE NAREIT All Equity REITs インデックス また 同 指 数 を 米 国 REIT 市 場 米 国 REITと 表 示 する 場 合 があります 米 国 株 式 :S&P5( 配 当 込 み) 米 国 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 : 米 不 動 産 調 査 会 社 グリーン ストリート アドバイザーズが 発 表 しており 主 に 米 国 REITが 保 有 しているような 質 の 高 い 物 件 を 調 査 対 象 としています 27 年 8 月 末 を1として 指 数 化 新 光 US-REITオープン は 参 考 指 標 として FTSE NAREIT All Equity REITs インデックス を 使 用 します 同 指 数 は FTSE International Limited( 以 下 FTSE といいます )が 算 出 公 表 する 米 国 の 代 表 的 なREIT 株 価 指 数 であり プライス リターン( 価 格 収 益 )とインカム リターン( 配 当 収 益 )の 総 合 収 益 指 数 です 1971 年 12 月 末 を1として 計 算 されています なお 同 インデックスは 新 光 US-REIT オープン のベンチマークではありません FTSE は London Stock Exchange PlcおよびThe Financial Times Limitedの 登 録 商 標 であり 許 諾 のもとにFTSEにより 使 用 されます FTSE NAREIT All Equity REITs インデックスにおける 全 ての 権 利 はFTSEに 帰 属 します FTSEは FTSE NAREIT All Equity REITs インデックスまたはその 基 となるデータにおけるあらゆる 誤 びゅうまたは 欠 落 に 関 して 一 切 の 責 任 を 負 いません 35