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5 A2 AA A+ 3

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18 Park AxisPark Cube RESIDENCE QUALITY MANAGEMENT MANAGEMENT LOCATION 16

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23 表 紙 提 出 書 類 有 価 証 券 届 出 書 提 出 先 関 東 財 務 局 長 提 出 日 平 成 21 年 10 月 16 日 発 行 者 名 日 本 アコモデーションファンド 投 資 法 人 代 表 者 の 役 職 氏 名 執 行 役 員 中 井 伸 行 本 店 の 所 在 の 場 所 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 室 町 二 丁 目 1 番 1 号 事 務 連 絡 者 氏 名 株 式 会 社 三 井 不 動 産 アコモデーションファンドマネジメント 取 締 役 財 務 本 部 長 柴 田 守 郎 電 話 番 号 届 出 の 対 象 とした 募 集 ( 売 出 ) 内 国 投 資 証 券 に 係 る 投 資 法 人 の 名 称 日 本 アコモデーションファンド 投 資 法 人 届 出 の 対 象 とした 募 集 ( 売 出 ) 内 国 投 資 証 券 の 形 態 及 び 金 額 形 態 : 投 資 証 券 発 行 価 額 の 総 額 : 一 般 募 集 20,001,912,000 円 売 出 価 額 の 総 額 :オーバーアロットメントによる 売 出 し 1,479,000,000 円 ( 注 1) 発 行 価 額 の 総 額 は 平 成 21 年 10 月 7 日 ( 水 ) 現 在 の 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 における 終 値 を 基 準 として 算 出 した 見 込 額 です 但 し 今 回 の 募 集 の 方 法 は 引 受 人 が 発 行 価 額 にて 買 取 引 受 けを 行 い 当 該 発 行 価 額 と 異 なる 価 額 ( 発 行 価 格 )で 一 般 募 集 を 行 うため 一 般 募 集 における 発 行 価 格 の 総 額 は 上 記 の 金 額 とは 異 なります ( 注 2) 売 出 価 額 の 総 額 は 平 成 21 年 10 月 7 日 ( 水 ) 現 在 の 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 における 終 値 を 基 準 として 算 出 した 見 込 額 です 安 定 操 作 に 関 する 事 項 1 今 回 の 募 集 及 び 売 出 しに 伴 い 本 投 資 法 人 の 発 行 する 上 場 投 資 口 につ いて 市 場 価 格 の 動 向 に 応 じ 必 要 があるときは 金 融 商 品 取 引 法 施 行 令 第 20 条 第 1 項 に 規 定 する 安 定 操 作 取 引 が 行 われる 場 合 があります 2 上 記 の 場 合 に 安 定 操 作 取 引 が 行 われる 取 引 所 金 融 商 品 市 場 を 開 設 する 金 融 商 品 取 引 所 は 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 です 縦 覧 に 供 する 場 所 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 ( 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 兜 町 2 番 1 号 )

24 目 次 頁 第 一 部 証 券 情 報 1 第 1 内 国 投 資 証 券 ( 投 資 法 人 債 券 を 除 く ) 1 1 募 集 内 国 投 資 証 券 1 2 売 出 内 国 投 資 証 券 (オーバーアロットメントによる 売 出 し) 5 第 2 投 資 法 人 債 券 ( 短 期 投 資 法 人 債 を 除 く ) 7 第 3 短 期 投 資 法 人 債 7 第 4 募 集 又 は 売 出 しに 関 する 特 別 記 載 事 項 7 第 二 部 参 照 情 報 9 第 1 参 照 書 類 9 第 2 参 照 書 類 の 補 完 情 報 10 1 事 業 の 状 況 10 (1) 事 業 の 概 況 と 運 用 の 経 過 10 (2) 成 長 戦 略 と 運 用 方 針 13 (3)ポートフォリオ 概 要 32 2 投 資 リスク 58 第 3 参 照 書 類 を 縦 覧 に 供 している 場 所 59 第 三 部 特 別 情 報 60 第 1 内 国 投 資 証 券 事 務 の 概 要 60 参 照 方 式 の 利 用 適 格 要 件 を 満 たしていることを 示 す 書 面 61 投 資 法 人 の 目 的 及 び 基 本 的 性 格 並 びに 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 62 第 7 期 計 算 期 間 ( 平 成 21 年 3 月 1 日 から 平 成 21 年 8 月 31 日 まで)の 業 績 の 概 要 64

25 第 一 部 証 券 情 報 第 1 内 国 投 資 証 券 ( 投 資 法 人 債 券 を 除 く ) 1 募 集 内 国 投 資 証 券 (1) 投 資 法 人 の 名 称 日 本 アコモデーションファンド 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます ) ( 英 文 ではNippon Accommodations Fund Inc.と 表 示 します ) (2) 内 国 投 資 証 券 の 形 態 等 本 書 により 募 集 又 は 売 出 しの 対 象 とされる 有 価 証 券 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 昭 和 26 年 法 律 第 198 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 投 信 法 といいます )に 従 って 設 立 された 本 投 資 法 人 の 投 資 口 ( 以 下 本 投 資 口 といいます )です 本 投 資 口 は 社 債 株 式 等 の 振 替 に 関 する 法 律 ( 平 成 13 年 法 律 第 75 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 社 債 等 振 替 法 といいます )の 規 定 の 適 用 を 受 ける 振 替 投 資 口 であり 社 債 等 振 替 法 第 227 条 第 2 項 に 基 づき 請 求 される 場 合 を 除 き 本 投 資 口 を 表 示 する 投 資 証 券 を 発 行 することができません 本 投 資 口 は 投 資 主 の 請 求 による 投 資 口 の 払 戻 しが 認 められないクローズド エンド 型 です 本 投 資 口 について 格 付 は 取 得 していません ( 注 ) 投 信 法 上 均 等 の 割 合 的 単 位 に 細 分 化 された 投 資 法 人 の 社 員 たる 地 位 を 投 資 口 といい その 保 有 者 を 投 資 主 といいます 本 投 資 口 を 購 入 した 投 資 家 は 本 投 資 法 人 の 投 資 主 となります (3) 発 行 数 42,000 口 ( 注 ) 本 1 募 集 内 国 投 資 証 券 に 記 載 の 募 集 ( 以 下 一 般 募 集 といいます )にあたり その 需 要 状 況 等 を 勘 案 した 上 で 一 般 募 集 とは 別 に 野 村 證 券 株 式 会 社 が 本 投 資 法 人 の 投 資 主 から3,000 口 を 上 限 と して 借 り 入 れる 本 投 資 口 の 売 出 し( 以 下 オーバーアロットメントによる 売 出 し といいます )を 行 う 場 合 があります オーバーアロットメントによる 売 出 しに 関 連 する 事 項 については 後 記 第 4 募 集 又 は 売 出 しに 関 す る 特 別 記 載 事 項 1 オーバーアロットメントによる 売 出 し 等 について をご 参 照 下 さい (4) 発 行 価 額 の 総 額 20,001,912,000 円 ( 注 ) 後 記 (15)その 他 1 引 受 け 等 の 概 要 に 記 載 のとおり 上 記 発 行 価 額 の 総 額 は 後 記 (15)そ の 他 1 引 受 け 等 の 概 要 に 記 載 の 引 受 人 ( 以 下 引 受 人 といいます )の 買 取 引 受 けによる 払 込 金 額 の 総 額 です 発 行 価 額 の 総 額 は 平 成 21 年 10 月 7 日 ( 水 ) 現 在 の 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 における 終 値 を 基 準 として 算 出 した 見 込 額 です (5) 発 行 価 格 未 定 ( 注 1) 発 行 価 格 等 決 定 日 ( 後 記 (15)その 他 1 引 受 け 等 の 概 要 に 定 義 します )の 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 における 終 値 ( 当 日 に 終 値 のない 場 合 は その 日 に 先 立 つ 直 近 日 の 終 値 )に0.90~1.00を 乗 じた 価 格 (1 円 未 満 端 数 切 捨 て)を 仮 条 件 とします 1

26 ( 注 2) 上 記 仮 条 件 により 需 要 状 況 等 を 勘 案 した 上 で 平 成 21 年 10 月 27 日 ( 火 )から 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 ) までの 間 のいずれかの 日 ( 発 行 価 格 等 決 定 日 )に 一 般 募 集 における 価 額 ( 発 行 価 格 )を 決 定 し 併 せて 発 行 価 額 ( 本 投 資 法 人 が 引 受 人 より 受 け 取 る 投 資 口 1 口 当 たりの 払 込 金 額 )を 決 定 します 今 後 発 行 価 格 等 ( 発 行 価 格 発 行 価 額 各 引 受 人 の 引 受 投 資 口 数 売 出 価 格 及 び 引 受 人 の 手 取 金 を いいます 以 下 同 じです )が 決 定 された 場 合 は 発 行 価 格 等 及 び 発 行 価 格 等 の 決 定 に 伴 い 連 動 して 訂 正 される 事 項 ( 発 行 価 額 の 総 額 一 般 募 集 における 手 取 金 一 般 募 集 と 同 日 付 をもって 決 議 された 第 三 者 割 当 による 新 投 資 口 発 行 の 手 取 金 上 限 オーバーアロットメントによる 売 出 しの 売 出 数 及 び オーバーアロットメントによる 売 出 しの 売 出 価 額 の 総 額 をいいます 以 下 同 じです )について 目 論 見 書 の 訂 正 事 項 分 の 交 付 に 代 えて 発 行 価 格 等 決 定 日 の 翌 日 付 の 日 本 経 済 新 聞 及 び 発 行 価 格 等 の 決 定 に 係 る 有 価 証 券 届 出 書 の 訂 正 届 出 書 の 提 出 後 から 申 込 期 間 の 末 日 までの 期 間 中 のインターネット 上 の 本 投 資 法 人 ウェブサイト([URL] 以 下 新 聞 等 といいま す )において 公 表 します また 発 行 価 格 等 が 決 定 される 前 に 有 価 証 券 届 出 書 の 記 載 内 容 について 訂 正 が 行 われる 場 合 には 目 論 見 書 の 訂 正 事 項 分 が 交 付 されます しかしながら 発 行 価 格 等 の 決 定 に 際 し 発 行 価 格 等 及 び 発 行 価 格 等 の 決 定 に 伴 い 連 動 して 訂 正 される 事 項 以 外 の 記 載 内 容 についての 訂 正 が 含 まれる 場 合 には 目 論 見 書 の 訂 正 事 項 分 が 交 付 され 新 聞 等 による 公 表 は 行 いません ( 注 3) 発 行 価 格 と 発 行 価 額 とは 異 なります 発 行 価 格 と 発 行 価 額 との 差 額 は 引 受 人 の 手 取 金 となります (6) 申 込 手 数 料 申 込 手 数 料 はありません (7) 申 込 単 位 1 口 以 上 1 口 単 位 (8) 申 込 期 間 平 成 21 年 11 月 2 日 ( 月 )から 平 成 21 年 11 月 4 日 ( 水 )まで ( 注 ) 申 込 期 間 については 上 記 のとおり 内 定 していますが 発 行 価 格 等 決 定 日 において 正 式 に 決 定 する 予 定 です なお 上 記 申 込 期 間 については 需 要 状 況 等 を 勘 案 した 上 で 繰 り 上 げることがあります 当 該 需 要 状 況 等 の 把 握 期 間 は 最 長 で 平 成 21 年 10 月 23 日 ( 金 )から 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )までを 予 定 してい ますが 実 際 の 発 行 価 格 等 の 決 定 期 間 は 平 成 21 年 10 月 27 日 ( 火 )から 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )までを 予 定 しています 従 いまして 1 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 27 日 ( 火 )の 場 合 申 込 期 間 は 平 成 21 年 10 月 28 日 ( 水 )から 平 成 21 年 10 月 29 日 ( 木 )まで 2 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 28 日 ( 水 )の 場 合 申 込 期 間 は 平 成 21 年 10 月 29 日 ( 木 )から 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )まで 3 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 29 日 ( 木 )の 場 合 申 込 期 間 は 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )から 平 成 21 年 11 月 2 日 ( 月 )まで 4 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )の 場 合 は 上 記 申 込 期 間 のとおり となりますのでご 注 意 下 さい (9) 申 込 証 拠 金 申 込 証 拠 金 は 1 口 につき 発 行 価 格 と 同 一 の 金 額 とします 2

27 (10) 申 込 取 扱 場 所 引 受 人 の 本 店 及 び 全 国 各 支 店 並 びに 営 業 所 (11) 払 込 期 日 平 成 21 年 11 月 9 日 ( 月 ) ( 注 ) 払 込 期 日 については 上 記 のとおり 内 定 していますが 発 行 価 格 等 決 定 日 において 正 式 に 決 定 する 予 定 です なお 上 記 払 込 期 日 については 需 要 状 況 等 を 勘 案 した 上 で 繰 り 上 げることがあります 当 該 需 要 状 況 等 の 把 握 期 間 は 最 長 で 平 成 21 年 10 月 23 日 ( 金 )から 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )までを 予 定 してい ますが 実 際 の 発 行 価 格 等 の 決 定 期 間 は 平 成 21 年 10 月 27 日 ( 火 )から 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )までを 予 定 しています 従 いまして 1 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 27 日 ( 火 )の 場 合 払 込 期 日 は 平 成 21 年 11 月 4 日 ( 水 ) 2 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 28 日 ( 水 )の 場 合 払 込 期 日 は 平 成 21 年 11 月 5 日 ( 木 ) 3 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 29 日 ( 木 )の 場 合 払 込 期 日 は 平 成 21 年 11 月 6 日 ( 金 ) 4 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )の 場 合 は 上 記 払 込 期 日 のとおり となりますのでご 注 意 下 さい (12) 払 込 取 扱 場 所 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 日 本 橋 支 店 ( 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 室 町 二 丁 目 1 番 1 号 ) ( 注 ) 上 記 払 込 取 扱 場 所 での 申 込 みの 取 扱 いは 行 いません (13) 振 替 機 関 に 関 する 事 項 株 式 会 社 証 券 保 管 振 替 機 構 ( 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 茅 場 町 二 丁 目 1 番 1 号 ) (14) 手 取 金 の 使 途 一 般 募 集 における 手 取 金 20,001,912,000 円 については 一 般 募 集 と 同 日 付 をもって 決 議 され た 第 三 者 割 当 による 新 投 資 口 発 行 の 手 取 金 上 限 1,428,708,000 円 と 併 せて 後 記 第 二 部 参 照 情 報 第 2 参 照 書 類 の 補 完 情 報 1 事 業 の 状 況 (1) 事 業 の 概 況 と 運 用 の 経 過 2 本 書 の 日 付 以 降 に 取 得 予 定 の 物 件 に 記 載 の 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 特 定 資 産 ( 投 信 法 第 2 条 第 1 項 に 定 義 された 意 味 を 有 します 以 下 同 じです )の 取 得 資 金 に 充 当 します ( 注 ) 上 記 手 取 金 は 平 成 21 年 10 月 7 日 ( 水 ) 現 在 の 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 における 終 値 を 基 準 として 算 出 した 見 込 額 です 3

28 (15) その 他 1 引 受 け 等 の 概 要 以 下 に 記 載 する 引 受 人 は 平 成 21 年 10 月 27 日 ( 火 )から 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )までの 間 の いずれかの 日 ( 以 下 発 行 価 格 等 決 定 日 といいます )に 決 定 される 発 行 価 額 にて 本 投 資 口 の 買 取 引 受 けを 行 い 当 該 発 行 価 額 と 異 なる 価 額 ( 発 行 価 格 )で 一 般 募 集 を 行 います 引 受 人 は 払 込 期 日 に 発 行 価 額 の 総 額 と 同 額 を 本 投 資 法 人 へ 払 い 込 み 一 般 募 集 における 発 行 価 格 の 総 額 との 差 額 は 引 受 人 の 手 取 金 となります 本 投 資 法 人 は 引 受 人 に 対 して 引 受 手 数 料 を 支 払 いません 引 受 人 の 名 称 住 所 引 受 投 資 口 数 野 村 證 券 株 式 会 社 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 一 丁 目 9 番 1 号 メリルリンチ 日 本 証 券 株 式 会 社 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 一 丁 目 4 番 1 号 大 和 証 券 エスエムビーシー 株 式 会 社 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 一 丁 目 9 番 1 号 みずほ 証 券 株 式 会 社 東 京 都 千 代 田 区 大 手 町 一 丁 目 5 番 1 号 未 定 日 興 コーディアル 証 券 株 式 会 社 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 三 丁 目 3 番 1 号 三 菱 UFJ 証 券 株 式 会 社 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 二 丁 目 4 番 1 号 合 計 42,000 口 ( 注 1) 本 投 資 法 人 及 び 本 投 資 法 人 が 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 を 委 託 している 株 式 会 社 三 井 不 動 産 アコモデー ションファンドマネジメントは 発 行 価 格 等 決 定 日 に 引 受 人 との 間 で 新 投 資 口 引 受 契 約 を 締 結 します ( 注 2) 上 記 引 受 人 は 引 受 人 以 外 の 金 融 商 品 取 引 業 者 ( 証 券 会 社 )に 一 般 募 集 の 対 象 となる 本 投 資 口 の 販 売 を 委 託 することがあります ( 注 3) 以 下 野 村 證 券 株 式 会 社 及 びメリルリンチ 日 本 証 券 株 式 会 社 を 併 せて 共 同 主 幹 事 会 社 といいます ( 注 4) 各 引 受 人 の 引 受 投 資 口 数 は 発 行 価 格 等 決 定 日 に 決 定 されます 2 申 込 みの 方 法 等 (イ) 申 込 みの 方 法 は 申 込 期 間 内 に 申 込 取 扱 場 所 へ 申 込 証 拠 金 を 添 えて 申 込 みをするものと します (ロ) 申 込 証 拠 金 のうち 発 行 価 額 相 当 額 は 払 込 期 日 に 新 投 資 口 払 込 金 に 振 替 充 当 します (ハ) 申 込 証 拠 金 には 利 息 をつけません (ニ) 一 般 募 集 の 対 象 となる 本 投 資 口 の 受 渡 期 日 は 払 込 期 日 の 翌 営 業 日 です 従 いまして a. 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 27 日 ( 火 )の 場 合 受 渡 期 日 は 平 成 21 年 11 月 5 日 ( 木 ) b. 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 28 日 ( 水 )の 場 合 受 渡 期 日 は 平 成 21 年 11 月 6 日 ( 金 ) c. 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 29 日 ( 木 )の 場 合 受 渡 期 日 は 平 成 21 年 11 月 9 日 ( 月 ) d. 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )の 場 合 受 渡 期 日 は 平 成 21 年 11 月 10 日 ( 火 ) となりますのでご 注 意 下 さい 一 般 募 集 の 対 象 となる 本 投 資 口 は 受 渡 期 日 から 売 買 を 行 うことができます 社 債 等 振 替 法 の 適 用 により 本 投 資 口 の 売 買 は 振 替 機 関 又 は 口 座 管 理 機 関 における 振 替 口 座 での 振 替 により 行 われます 4

29 2 売 出 内 国 投 資 証 券 (オーバーアロットメントによる 売 出 し) (1) 投 資 法 人 の 名 称 前 記 1 募 集 内 国 投 資 証 券 (1) 投 資 法 人 の 名 称 に 同 じ (2) 内 国 投 資 証 券 の 形 態 等 前 記 1 募 集 内 国 投 資 証 券 (2) 内 国 投 資 証 券 の 形 態 等 に 同 じ (3) 売 出 数 3,000 口 ( 注 )オーバーアロットメントによる 売 出 しは 一 般 募 集 にあたり その 需 要 状 況 等 を 勘 案 した 上 で 一 般 募 集 とは 別 に 野 村 證 券 株 式 会 社 が 本 投 資 法 人 の 投 資 主 から3,000 口 を 上 限 として 借 り 入 れる 本 投 資 口 の 売 出 しです 上 記 売 出 数 はオーバーアロットメントによる 売 出 しの 上 限 を 示 したものであり 需 要 状 況 等 により 減 少 し 又 はオーバーアロットメントによる 売 出 しそのものが 全 く 行 われない 場 合 があります オーバーアロットメントによる 売 出 しに 関 連 する 事 項 については 後 記 第 4 募 集 又 は 売 出 しに 関 す る 特 別 記 載 事 項 1 オーバーアロットメントによる 売 出 し 等 について をご 参 照 下 さい 今 後 売 出 数 が 決 定 された 場 合 は 発 行 価 格 等 ( 発 行 価 格 発 行 価 額 各 引 受 人 の 引 受 投 資 口 数 売 出 価 格 及 び 引 受 人 の 手 取 金 ) 及 び 発 行 価 格 等 の 決 定 に 伴 い 連 動 して 訂 正 される 事 項 ( 発 行 価 額 の 総 額 一 般 募 集 における 手 取 金 一 般 募 集 と 同 日 付 をもって 決 議 された 第 三 者 割 当 による 新 投 資 口 発 行 の 手 取 金 上 限 オーバーアロットメントによる 売 出 しの 売 出 数 及 びオーバーアロットメントによる 売 出 しの 売 出 価 額 の 総 額 )について 目 論 見 書 の 訂 正 事 項 分 の 交 付 に 代 えて 発 行 価 格 等 決 定 日 の 翌 日 付 の 日 本 経 済 新 聞 及 び 発 行 価 格 等 の 決 定 に 係 る 有 価 証 券 届 出 書 の 訂 正 届 出 書 の 提 出 後 から 申 込 期 間 の 末 日 までの 期 間 中 のインターネット 上 の 本 投 資 法 人 ウェブサイト([URL] 新 聞 等 )において 公 表 します また 発 行 価 格 等 が 決 定 される 前 に 有 価 証 券 届 出 書 の 記 載 内 容 について 訂 正 が 行 われる 場 合 には 目 論 見 書 の 訂 正 事 項 分 が 交 付 されます しかしながら 発 行 価 格 等 の 決 定 に 際 し 発 行 価 格 等 及 び 発 行 価 格 等 の 決 定 に 伴 い 連 動 して 訂 正 される 事 項 以 外 の 記 載 内 容 についての 訂 正 が 含 ま れる 場 合 には 目 論 見 書 の 訂 正 事 項 分 が 交 付 され 新 聞 等 による 公 表 は 行 いません (4) 売 出 価 額 の 総 額 1,479,000,000 円 ( 注 ) 上 記 売 出 価 額 の 総 額 は 平 成 21 年 10 月 7 日 ( 水 ) 現 在 の 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 における 終 値 を 基 準 と して 算 出 した 見 込 額 です (5) 売 出 価 格 未 定 ( 注 ) 売 出 価 格 は 前 記 1 募 集 内 国 投 資 証 券 (5) 発 行 価 格 に 記 載 の 発 行 価 格 と 同 一 の 価 格 とします (6) 申 込 手 数 料 申 込 手 数 料 はありません (7) 申 込 単 位 1 口 以 上 1 口 単 位 5

30 (8) 申 込 期 間 平 成 21 年 11 月 2 日 ( 月 )から 平 成 21 年 11 月 4 日 ( 水 )まで ( 注 ) 上 記 申 込 期 間 については 前 記 1 募 集 内 国 投 資 証 券 (8) 申 込 期 間 に 記 載 の 申 込 期 間 と 同 一 とし ます (9) 申 込 証 拠 金 申 込 証 拠 金 は 1 口 につき 売 出 価 格 と 同 一 の 金 額 とします (10) 申 込 取 扱 場 所 野 村 證 券 株 式 会 社 の 本 店 及 び 全 国 各 支 店 (11) 受 渡 期 日 平 成 21 年 11 月 10 日 ( 火 ) ( 注 ) 上 記 受 渡 期 日 については 前 記 1 募 集 内 国 投 資 証 券 (15)その 他 2 申 込 みの 方 法 等 (ニ) に 記 載 の 受 渡 期 日 と 同 一 とします (12) 払 込 取 扱 場 所 該 当 事 項 はありません (13) 振 替 機 関 に 関 する 事 項 株 式 会 社 証 券 保 管 振 替 機 構 ( 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 茅 場 町 二 丁 目 1 番 1 号 ) (14) 手 取 金 の 使 途 該 当 事 項 はありません (15) その 他 1 引 受 け 等 の 概 要 該 当 事 項 はありません 2 申 込 みの 方 法 等 (イ) 申 込 みの 方 法 は 申 込 期 間 内 に 申 込 取 扱 場 所 へ 申 込 証 拠 金 を 添 えて 申 込 みをするものと します (ロ) 申 込 証 拠 金 には 利 息 をつけません (ハ)オーバーアロットメントによる 売 出 しの 対 象 となる 本 投 資 口 は 受 渡 期 日 から 売 買 を 行 うことができます 社 債 等 振 替 法 の 適 用 により 本 投 資 口 の 売 買 は 振 替 機 関 又 は 口 座 管 理 機 関 における 振 替 口 座 での 振 替 により 行 われます 6

31 第 2 投 資 法 人 債 券 ( 短 期 投 資 法 人 債 を 除 く ) 該 当 事 項 はありません 第 3 短 期 投 資 法 人 債 該 当 事 項 はありません 第 4 募 集 又 は 売 出 しに 関 する 特 別 記 載 事 項 1 オーバーアロットメントによる 売 出 し 等 について (1) 一 般 募 集 にあたり その 需 要 状 況 等 を 勘 案 した 上 で 一 般 募 集 とは 別 に 野 村 證 券 株 式 会 社 が 本 投 資 法 人 の 投 資 主 から3,000 口 を 上 限 として 借 り 入 れる 本 投 資 口 の 売 出 し(オーバーア ロットメントによる 売 出 し)を 行 う 場 合 があります オーバーアロットメントによる 売 出 し の 売 出 数 は 3,000 口 を 予 定 していますが 当 該 売 出 数 は 上 限 の 売 出 数 であり 需 要 状 況 等 に より 減 少 し 又 はオーバーアロットメントによる 売 出 しそのものが 全 く 行 われない 場 合 があ ります なお オーバーアロットメントによる 売 出 しに 関 連 して 野 村 證 券 株 式 会 社 が 上 記 本 投 資 法 人 の 投 資 主 より 借 り 入 れた 本 投 資 口 ( 以 下 借 入 投 資 口 といいます )の 返 還 に 必 要 な 本 投 資 口 を 取 得 させるために 本 投 資 法 人 は 平 成 21 年 10 月 16 日 ( 金 ) 開 催 の 本 投 資 法 人 の 役 員 会 において 野 村 證 券 株 式 会 社 を 割 当 先 とする 本 投 資 法 人 の 投 資 口 3,000 口 の 第 三 者 割 当 に よる 新 投 資 口 発 行 ( 以 下 本 第 三 者 割 当 といいます )を 平 成 21 年 12 月 1 日 ( 火 )を 払 込 期 日 として 行 うことを 決 議 しています また 野 村 證 券 株 式 会 社 は 一 般 募 集 及 びオーバーアロットメントによる 売 出 しの 申 込 期 間 の 終 了 する 日 の 翌 日 から 平 成 21 年 11 月 24 日 ( 火 )までの 間 ( 以 下 シンジケートカバー 取 引 期 間 といいます ( 注 )) 借 入 投 資 口 の 返 還 を 目 的 として 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 ( 以 下 東 京 証 券 取 引 所 といいます )においてオーバーアロットメントによる 売 出 しに 係 る 口 数 を 上 限 とする 本 投 資 口 の 買 付 け( 以 下 シンジケートカバー 取 引 といいます ) を 行 う 場 合 があります 野 村 證 券 株 式 会 社 がシンジケートカバー 取 引 により 買 付 けた 全 ての 本 投 資 口 は 借 入 投 資 口 の 返 還 に 充 当 されます なお シンジケートカバー 取 引 期 間 内 にお いて 野 村 證 券 株 式 会 社 の 判 断 でシンジケートカバー 取 引 を 全 く 行 わず 又 はオーバーア ロットメントによる 売 出 しに 係 る 口 数 に 至 らない 口 数 でシンジケートカバー 取 引 を 終 了 させ る 場 合 があります 更 に 野 村 證 券 株 式 会 社 は 一 般 募 集 及 びオーバーアロットメントによる 売 出 しに 伴 って 安 定 操 作 取 引 を 行 うことがあり かかる 安 定 操 作 取 引 により 買 付 けた 本 投 資 口 の 全 部 又 は 一 部 を 借 入 投 資 口 の 返 還 に 充 当 することがあります オーバーアロットメントによる 売 出 しに 係 る 口 数 から 安 定 操 作 取 引 及 びシンジケートカ バー 取 引 によって 買 付 け 借 入 投 資 口 の 返 還 に 充 当 する 口 数 を 減 じた 口 数 について 野 村 證 券 株 式 会 社 は 本 第 三 者 割 当 に 係 る 割 当 てに 応 じ 本 投 資 口 を 取 得 する 予 定 です そのため 本 第 三 者 割 当 における 発 行 数 の 全 部 又 は 一 部 につき 申 込 みが 行 われず その 結 果 失 権 により 本 第 三 者 割 当 における 最 終 的 な 発 行 数 がその 限 度 で 減 少 し 又 は 発 行 そのものが 全 く 行 われ ない 場 合 があります なお オーバーアロットメントによる 売 出 しが 行 われるか 否 か 及 びオーバーアロットメン 7

32 トによる 売 出 しが 行 われる 場 合 の 売 出 数 については 発 行 価 格 等 決 定 日 に 決 定 されます オー バーアロットメントによる 売 出 しが 行 われない 場 合 は 野 村 證 券 株 式 会 社 による 上 記 本 投 資 法 人 の 投 資 主 からの 本 投 資 口 の 借 り 入 れは 行 われません 従 って 野 村 證 券 株 式 会 社 は 本 第 三 者 割 当 に 係 る 割 当 てに 応 じず 申 込 みを 行 わないため 失 権 により 本 第 三 者 割 当 における 新 投 資 口 発 行 は 全 く 行 われません また 東 京 証 券 取 引 所 におけるシンジケートカバー 取 引 も 行 われません ( 注 )シンジケートカバー 取 引 期 間 は 1 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 27 日 ( 火 )の 場 合 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )か ら 平 成 21 年 11 月 24 日 ( 火 )までの 間 2 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 28 日 ( 水 )の 場 合 平 成 21 年 10 月 31 日 ( 土 )か ら 平 成 21 年 11 月 24 日 ( 火 )までの 間 3 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 29 日 ( 木 )の 場 合 平 成 21 年 11 月 3 日 ( 火 )か ら 平 成 21 年 11 月 24 日 ( 火 )までの 間 4 発 行 価 格 等 決 定 日 が 平 成 21 年 10 月 30 日 ( 金 )の 場 合 平 成 21 年 11 月 5 日 ( 木 )か ら 平 成 21 年 11 月 24 日 ( 火 )までの 間 となります (2) 上 記 (1)に 記 載 の 取 引 について 野 村 證 券 株 式 会 社 はメリルリンチ 日 本 証 券 株 式 会 社 と 協 議 の 上 これを 行 います 2 売 却 追 加 発 行 等 の 制 限 (1) 一 般 募 集 の 行 われる 前 から 本 投 資 法 人 の 投 資 口 を 保 有 している 投 資 主 である 三 井 不 動 産 株 式 会 社 が 本 書 の 日 付 現 在 保 有 する 本 投 資 口 6,600 口 については 共 同 主 幹 事 会 社 との 間 で 発 行 価 格 等 決 定 日 から 一 般 募 集 の 受 渡 期 日 の6ヶ 月 後 の 応 当 日 までの 期 間 ( 以 下 制 限 期 間 と いいます ) 中 共 同 主 幹 事 会 社 の 事 前 の 書 面 による 同 意 なしには その 保 有 する 本 投 資 口 の 売 却 等 ( 但 し オーバーアロットメントによる 売 出 しのために 本 投 資 口 を 野 村 證 券 株 式 会 社 に 貸 し 渡 すこと 等 を 除 きます )を 行 わない 旨 を 合 意 しています (2) 本 投 資 法 人 は 一 般 募 集 に 関 連 して 共 同 主 幹 事 会 社 との 間 で 発 行 価 格 等 決 定 日 から 一 般 募 集 の 受 渡 期 日 の3ヶ 月 後 の 応 当 日 までの 期 間 ( 以 下 制 限 期 間 といいます ) 中 共 同 主 幹 事 会 社 の 事 前 の 書 面 による 同 意 なしには 本 投 資 口 の 発 行 等 ( 但 し 本 第 三 者 割 当 及 び 投 資 口 分 割 による 新 投 資 口 発 行 等 を 除 きます )を 行 わない 旨 を 合 意 しています なお 上 記 (1) 及 び(2)のいずれの 場 合 においても 共 同 主 幹 事 会 社 は それぞれの 制 限 期 間 中 にその 裁 量 で 当 該 合 意 の 内 容 の 全 部 又 は 一 部 を 解 除 する 権 利 を 有 しています 8

33 第 二 部 参 照 情 報 第 1 参 照 書 類 金 融 商 品 取 引 法 ( 昭 和 23 年 法 律 第 25 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 金 融 商 品 取 引 法 といいま す ) 第 27 条 において 準 用 する 金 融 商 品 取 引 法 第 5 条 第 1 項 第 2 号 に 掲 げる 事 項 については 以 下 に 掲 げる 書 類 をご 参 照 下 さい 1 有 価 証 券 報 告 書 及 びその 添 付 書 類 計 算 期 間 第 6 期 ( 自 平 成 20 年 9 月 1 日 至 平 成 21 年 2 月 28 日 ) 平 成 21 年 5 月 27 日 関 東 財 務 局 長 に 提 出 2 半 期 報 告 書 該 当 事 項 はありません 3 臨 時 報 告 書 該 当 事 項 はありません 4 訂 正 報 告 書 該 当 事 項 はありません 9

34 第 2 参 照 書 類 の 補 完 情 報 参 照 書 類 である 平 成 21 年 5 月 27 日 付 の 有 価 証 券 報 告 書 ( 以 下 参 照 有 価 証 券 報 告 書 といいます ) に 関 して 参 照 有 価 証 券 報 告 書 提 出 後 本 書 の 日 付 現 在 までに 補 完 すべき 情 報 は 以 下 に 記 載 のとおりで す なお 以 下 に 記 載 の 事 項 を 除 き 参 照 有 価 証 券 報 告 書 に 記 載 されている 将 来 に 関 する 事 項 については 本 書 の 日 付 現 在 変 更 がないと 判 断 しています また 本 書 に 記 載 の 将 来 に 関 する 事 項 は 本 書 の 日 付 現 在 において 本 投 資 法 人 が 判 断 したものです 特 段 の 注 記 がない 限 り 数 値 は 単 位 未 満 を 切 捨 て 比 率 は 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しております 1 事 業 の 状 況 以 下 は 参 照 有 価 証 券 報 告 書 中 以 下 の 事 項 につき それぞれ 補 完 する 記 載 を 行 い 又 は 参 照 有 価 証 券 報 告 書 提 出 日 後 において 発 生 した 変 更 事 項 を 記 載 したものです 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 1 投 資 法 人 の 概 況 (1) 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 2 当 期 の 資 産 の 運 用 の 経 過 に 記 載 された 投 資 環 境 及 び 運 用 実 績 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 1 投 資 法 人 の 概 況 (1) 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 3 次 期 の 見 通 し に 記 載 された 今 後 の 運 用 方 針 及 び 対 処 すべき 課 題 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 2 投 資 方 針 (1) 投 資 方 針 1 基 本 方 針 に 記 載 された 運 用 の 基 本 方 針 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 2 投 資 方 針 (1) 投 資 方 針 2 成 長 戦 略 に 記 載 された 今 後 の 成 長 戦 略 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 2 投 資 方 針 (1) 投 資 方 針 6 財 務 方 針 に 記 載 された 財 務 方 針 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 5 運 用 状 況 (1) 投 資 状 況 に 記 載 され た 現 在 の 投 資 状 況 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 5 運 用 状 況 (2) 投 資 資 産 2 投 資 不 動 産 物 件 に 記 載 された 現 在 の 資 産 の 詳 細 (1) 事 業 の 概 況 と 運 用 の 経 過 1 上 場 以 降 の 事 業 の 概 況 本 投 資 法 人 は 投 信 法 に 基 づき 主 として 居 住 の 用 に 供 する 不 動 産 に 投 資 する 投 資 法 人 として 平 成 17 年 10 月 12 日 に 設 立 され 平 成 18 年 8 月 4 日 に 東 京 証 券 取 引 所 不 動 産 投 資 信 託 証 券 市 場 に 上 場 いたしました 上 場 時 における 本 投 資 法 人 の 保 有 資 産 は27 物 件 取 得 価 格 の 合 計 101,385 百 万 円 でしたが その 後 下 記 のとおり 追 加 的 に 物 件 を 取 得 し 本 書 の 日 付 現 在 の 保 有 資 産 は44 物 件 取 得 価 格 の 合 計 は140,000 百 万 円 となっております 10

35 物 件 名 称 取 得 日 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 取 得 先 第 3 期 パークキューブ 池 袋 要 町 平 成 19 年 3 月 23 日 1,608 ニチモ 株 式 会 社 パークアクシス 目 黒 本 町 平 成 19 年 4 月 19 日 1,810 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 新 板 橋 平 成 19 年 4 月 19 日 3,430 三 井 不 動 産 株 式 会 社 第 4 期 パークアクシス 秋 葉 原 平 成 19 年 9 月 14 日 1,200 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 東 陽 町 平 成 19 年 9 月 14 日 3,950 三 井 不 動 産 株 式 会 社 及 び 鹿 島 建 設 株 式 会 社 パークアクシス 滝 野 川 平 成 19 年 9 月 14 日 1,820 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 浅 草 橋 平 成 19 年 9 月 14 日 2,717 三 井 不 動 産 レジデンシャル 株 式 会 社 及 び 株 式 会 社 陽 栄 ( 注 ) パークアクシス 丸 の 内 平 成 19 年 9 月 14 日 1,920 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 六 本 松 平 成 19 年 9 月 14 日 1,515 新 日 石 不 動 産 株 式 会 社 及 び 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 博 多 駅 南 平 成 19 年 9 月 14 日 1,890 三 井 不 動 産 株 式 会 社 第 5 期 パークアクシス 日 本 橋 浜 町 平 成 20 年 3 月 11 日 5,540 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークキューブ 代 々 木 富 ヶ 谷 平 成 20 年 3 月 11 日 1,975 株 式 会 社 オオバ パークアクシス 西 船 橋 平 成 20 年 3 月 11 日 1,020 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 門 前 仲 町 平 成 20 年 3 月 27 日 1,700 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークキューブ 板 橋 本 町 平 成 20 年 3 月 27 日 4,170 明 和 地 所 株 式 会 社 パークキューブ 学 芸 大 学 平 成 20 年 3 月 27 日 910 明 和 地 所 株 式 会 社 パークキューブ 大 井 町 平 成 20 年 5 月 21 日 1,440 株 式 会 社 佐 藤 秀 合 計 38,615 ( 注 ) 株 式 会 社 陽 栄 に 対 する 買 主 の 地 位 の 取 得 先 : 三 井 不 動 産 株 式 会 社 本 投 資 法 人 の 各 決 算 期 の 期 末 出 資 総 額 期 末 資 産 残 高 期 末 有 利 子 負 債 当 期 純 利 益 分 配 金 については 以 下 のとおりです 決 算 期 期 末 出 資 総 額 ( 百 万 円 ) 取 得 価 格 合 計 ( 百 万 円 ) 期 末 資 産 残 高 期 末 有 利 子 負 債 当 期 純 利 益 分 配 金 総 資 産 額 ( 百 万 円 ) 有 利 子 負 債 総 額 ( 百 万 円 ) LTV ( 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 ) 当 期 純 利 益 ( 百 万 円 ) 1 口 当 たり 分 配 金 第 2 期 ( 平 成 19 年 2 月 期 ) 第 3 期 ( 平 成 19 年 8 月 期 ) 第 4 期 ( 平 成 20 年 2 月 期 ) 第 5 期 ( 平 成 20 年 8 月 期 ) 第 6 期 ( 平 成 21 年 2 月 期 ) 60, , ,096 42, % 2,028 17,871 円 60, , ,366 49, % 1,446 12,750 円 60, , ,969 64, % 1,630 14,366 円 60, , ,666 81, % 1,641 14,461 円 60, , ,665 81, % 1,655 14,587 円 11

36 2 本 書 の 日 付 以 降 に 取 得 予 定 の 物 件 本 書 の 日 付 現 在 以 下 の 物 件 ( 以 下 取 得 予 定 物 件 といいます )について 本 投 資 法 人 はそ れぞれの 取 得 先 との 間 で 停 止 条 件 付 不 動 産 売 買 契 約 を 締 結 しています なお 取 得 予 定 物 件 の 取 得 資 金 は 一 般 募 集 及 び 本 第 三 者 割 当 による 新 投 資 口 発 行 の 手 取 金 並 びに 借 入 金 により 調 達 され ます 物 件 名 称 取 得 予 定 日 ( 注 ) 取 得 予 定 価 格 ( 百 万 円 ) 取 得 予 定 先 東 京 23 区 パークアクシス 西 ヶ 原 平 成 21 年 11 月 5 日 840 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 錦 糸 町 平 成 21 年 11 月 5 日 1,448 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 辰 巳 ステージ 平 成 21 年 11 月 5 日 7,464 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 亀 戸 平 成 21 年 11 月 5 日 2,359 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 方 南 町 平 成 21 年 11 月 5 日 745 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 板 橋 平 成 21 年 11 月 5 日 1,448 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 押 上 平 成 21 年 11 月 5 日 1,193 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 高 田 馬 場 平 成 21 年 11 月 5 日 1,222 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 豊 洲 平 成 21 年 12 月 1 日 14,300 三 井 不 動 産 レジデンシャ ル 株 式 会 社 パークアクシス 八 丁 堀 平 成 22 年 1 月 8 日 1,760 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 板 橋 本 町 平 成 22 年 1 月 8 日 987 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 住 吉 平 成 22 年 1 月 8 日 1,006 三 井 不 動 産 株 式 会 社 地 方 主 要 都 市 パークアクシス 中 呉 服 町 平 成 21 年 11 月 5 日 742 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 白 壁 平 成 21 年 11 月 5 日 1,547 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 仙 台 平 成 21 年 11 月 5 日 2,320 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 博 多 美 野 島 平 成 21 年 11 月 5 日 960 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 高 宮 東 平 成 21 年 11 月 5 日 605 三 井 不 動 産 株 式 会 社 パークアクシス 札 幌 植 物 園 前 平 成 21 年 12 月 1 日 1,650 三 井 不 動 産 レジデンシャ ル 株 式 会 社 合 計 42,596 ( 注 ) 平 成 21 年 11 月 5 日 を 取 得 予 定 日 とする 物 件 については 停 止 条 件 付 不 動 産 売 買 契 約 に 従 い 平 成 21 年 11 月 6 日 9 日 又 は 10 日 のいずれかの 日 に 取 得 予 定 日 が 変 更 になる 場 合 があります 3 本 書 の 日 付 以 降 に 売 却 予 定 の 物 件 本 書 の 日 付 現 在 本 投 資 法 人 は パークアクシス 市 ヶ 谷 につき 下 記 の 売 却 先 との 間 で 不 動 産 売 買 契 約 を 締 結 しています 本 物 件 の 売 却 は 下 記 の 売 却 先 からの 申 し 出 を 受 け 不 動 産 マーケットの 動 向 や 契 約 条 件 等 を 検 討 の 上 ポートフォリオ 全 体 が 受 ける 影 響 も 考 慮 に 入 れて 総 合 的 に 判 断 したものです 売 却 予 定 日 : 平 成 22 年 2 月 24 日 売 却 予 定 価 格 : 3,100 百 万 円 売 却 先 の 概 要 : 名 称 : 大 日 本 印 刷 株 式 会 社 本 店 所 在 地 : 東 京 都 新 宿 区 市 谷 加 賀 町 一 丁 目 1 番 1 号 資 本 金 : 114,464 百 万 円 ( 平 成 21 年 3 月 31 日 現 在 ) 12

37 なお 売 却 先 と 本 投 資 法 人 又 は 株 式 会 社 三 井 不 動 産 アコモデーションファンドマネジメント ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )との 間 には 特 別 な 利 害 関 係 はありません また 売 却 予 定 価 格 は 売 却 予 定 物 件 に 関 する 不 動 産 売 買 契 約 書 に 記 載 された 売 買 代 金 ( 諸 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 含 みません )を 記 載 しております 上 記 の 物 件 の 取 得 及 び 売 却 により 第 8 期 末 の 保 有 資 産 の 取 得 価 格 の 合 計 は180,026 百 万 円 と なる 予 定 です (2) 成 長 戦 略 と 運 用 方 針 1 事 業 環 境 認 識 (イ) 東 京 23 区 における 賃 貸 住 宅 市 場 動 向 について a. 人 口 世 帯 数 の 推 移 本 投 資 法 人 が 主 たる 投 資 対 象 地 域 とする 東 京 23 区 においては 近 年 の 職 住 近 接 志 向 経 済 の 東 京 一 極 集 中 のさらなる 進 展 等 を 反 映 し 人 口 流 入 の 傾 向 が 続 いています 以 下 のグラフ は 東 京 23 区 における 人 口 の 転 出 入 の 動 向 及 び 転 入 超 過 数 の 推 移 を 示 しています このグラ フによれば 平 成 8 年 において 転 出 者 が 転 入 者 を 上 回 っていたのを 最 後 に 東 京 23 区 への 転 入 超 過 が 継 続 しており 利 便 性 の 高 い 地 域 における 賃 貸 住 宅 への 需 要 は 安 定 的 に 推 移 するもの と 考 えています < 東 京 23 区 における 人 口 の 転 出 入 動 向 及 び 転 入 超 過 数 の 推 移 > 出 所 : 東 京 都 総 務 局 統 計 部 東 京 都 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 動 報 告 ( 注 ) 転 入 超 過 数 とは 東 京 都 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 動 報 告 における 転 入 者 数 から 転 出 者 数 を 差 し 引 いた 数 をいいます ここ に 転 入 者 数 とは 東 京 23 区 の 区 域 内 に 他 の 市 町 村 から 転 入 し 住 所 を 定 めた 者 の 数 をいい 転 出 者 数 とは 東 京 23 区 の 境 界 を 越 えて 他 の 地 域 に 住 所 を 移 した 者 の 数 をいいます なお 転 出 者 数 は 各 都 道 府 県 又 は17 大 都 市 に 報 告 のあ った 転 入 者 の 従 前 の 住 所 地 ( 都 道 府 県 及 び17 大 都 市 別 )によって 総 務 省 統 計 局 で 算 出 した 数 字 をいいます 13

38 更 に 世 帯 数 については 世 帯 分 離 による 小 世 帯 化 等 の 影 響 により 人 口 を 超 える 割 合 で 増 加 傾 向 にあります 以 下 のグラフは 東 京 23 区 における 世 帯 数 と 人 口 の 推 移 及 び 予 測 を 示 したものです 世 帯 数 は 平 成 7 年 から 平 成 17 年 までの10 年 間 で55 万 世 帯 が 増 加 しています また 東 京 23 区 に おける 世 帯 数 の 伸 び 率 は 同 期 間 で15.8%の 増 加 となっており 東 京 23 区 における 人 口 の 伸 び 率 (6.6%)と 比 較 して2 倍 以 上 の 伸 び 率 となっています < 東 京 23 区 における 世 帯 数 と 人 口 の 推 移 及 び 予 測 > 出 所 : 平 成 7 年 12 年 及 び17 年 の 世 帯 数 及 び 人 口 については 総 務 省 統 計 局 国 勢 調 査 平 成 18 年 以 降 の 世 帯 数 については 東 京 都 総 務 局 統 計 部 東 京 都 世 帯 数 の 予 測 平 成 21 年 3 月 平 成 18 年 以 降 の 人 口 については 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 日 本 の 市 区 町 村 別 将 来 推 計 人 口 ( 平 成 20 年 12 月 推 計 ) ( 注 1) 上 記 グラフの 各 数 値 は 表 の 中 の 数 値 につき 小 数 点 第 1 位 を 四 捨 五 入 して 表 示 しています ( 注 2) 世 帯 数 については 一 般 世 帯 の 数 値 を 記 載 しています 一 般 世 帯 とは 1 住 居 と 生 計 を 共 にしている 人 々の 集 まり 若 しくは 一 戸 を 構 えて 住 んでいる 単 身 者 21の 世 帯 と 住 居 を 共 にし 別 に 生 計 を 維 持 している 間 借 りの 単 身 者 若 しく は 下 宿 屋 などに 下 宿 している 単 身 者 又 は3 会 社 団 体 商 店 官 公 庁 などの 寄 宿 舎 独 身 寮 などに 居 住 している 単 身 者 のいずれかに 該 当 する 世 帯 をいいます 14

39 また 以 下 のグラフは 東 京 23 区 における 賃 貸 住 宅 の 主 要 な 顧 客 層 となる25 歳 から54 歳 ま での 単 独 世 帯 及 び 夫 婦 のみ 世 帯 の 世 帯 数 の 推 移 及 び 予 測 を 示 したものです これらの 世 帯 に ついては 平 成 17 年 まで 増 加 してきており 今 後 平 成 27 年 まで 増 加 の 傾 向 が 続 くものと 予 想 されています < 東 京 23 区 における25 歳 から54 歳 の 世 帯 数 の 推 移 及 び 予 測 > 1,200 1,000 ( 千 世 帯 ) 25~54 歳 の 単 独 世 帯 25~54 歳 の 夫 婦 のみ 世 帯 996 1,088 1, 平 成 7 年 平 成 12 年 平 成 17 年 平 成 22 年 平 成 27 年 出 所 : 東 京 都 総 務 局 統 計 部 東 京 都 世 帯 数 の 予 測 平 成 21 年 3 月 平 成 18 年 3 月 ( 注 1) 上 記 グラフは 世 帯 主 の 年 齢 が25 歳 以 上 54 歳 以 下 の 単 独 世 帯 及 び 夫 婦 のみ 世 帯 の 数 を 抽 出 し グラフ 化 したものです 表 の 中 の 数 値 につき 小 数 点 第 1 位 を 四 捨 五 入 して 表 示 しています ( 注 2) 単 独 世 帯 とは 世 帯 人 員 が 一 人 の 世 帯 を 指 し 夫 婦 のみ 世 帯 とは 夫 婦 二 人 のみで 構 成 される 世 帯 を 指 します ( 注 3) 平 成 7 年 の 値 については 東 京 都 世 帯 数 の 予 測 平 成 18 年 3 月 に 記 載 された 値 を 記 載 しています 本 資 産 運 用 会 社 は これらのことから 本 投 資 法 人 のポートフォリオの 大 部 分 を 形 成 する 東 京 23 区 のシングル コンパクトタイプ( 賃 貸 可 能 面 積 が60m2 未 満 で ベッドルームの 数 が 2つ 以 下 のものをいいます 後 記 2 物 件 取 得 戦 略 ( 外 部 成 長 戦 略 )(ロ)ポートフォリ オ 戦 略 d.シングル コンパクトタイプへの 集 中 投 資 とファミリータイプへの 厳 選 投 資 (カ テゴリー 別 の 比 率 ) 記 載 のカテゴリー 分 類 表 をご 参 照 下 さい )に 分 類 される 賃 貸 住 宅 に おいては このような 単 独 世 帯 夫 婦 のみ 世 帯 の 増 加 によって 需 要 が 今 後 も 底 堅 く 推 移 する ものと 考 えています 15

40 b.ストックの 推 移 以 下 のグラフは 東 京 23 区 における 賃 貸 マンションの 着 工 戸 数 の 推 移 を 示 したものです 平 成 18 年 まで 着 工 戸 数 はほぼ 順 調 に 増 加 傾 向 を 示 していましたが 平 成 19 年 には 建 築 基 準 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 201 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 建 築 基 準 法 といいます )の 改 正 による 建 築 確 認 手 続 の 変 更 があったことで 大 幅 に 減 少 し 平 成 20 年 の 着 工 戸 数 は 概 ね 平 成 15 年 の 水 準 に 留 まっている 状 況 です < 東 京 23 区 における 賃 貸 マンションの 着 工 推 移 > 出 所 : 国 土 交 通 省 総 合 政 策 局 情 報 安 全 調 査 課 建 設 統 計 室 住 宅 着 工 統 計 ( 注 1) 住 宅 着 工 統 計 における 着 工 戸 数 は 建 築 基 準 法 第 15 条 第 1 項 の 規 定 に 基 づき 建 築 主 から 都 道 府 県 知 事 に 提 出 された 建 築 工 事 の 届 出 ( 延 べ 床 面 積 10m2を 超 えるもの)のうち 住 宅 ( 専 ら 居 住 の 用 に 供 せられる 建 築 物 をいいます )に 係 るものを 集 計 して 作 成 されています ( 注 2) 上 記 の 着 工 戸 数 は 住 宅 着 工 統 計 において 東 京 23 区 内 の 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 及 び 鉄 筋 コンクリート 造 の 共 同 住 宅 に 分 類 されている 貸 家 である 住 宅 の 着 工 戸 数 です 戸 数 は 居 室 台 所 など 独 立 して 居 住 できるよう に 設 備 された 一 棟 又 は 区 画 されたその 一 部 を 一 戸 として 算 出 しています 共 同 住 宅 とは 1つの 建 築 物 (1 棟 ) 内 に2 戸 以 上 の 住 宅 があり 広 間 廊 下 又 は 階 段 等 の 全 部 又 は 一 部 を 共 用 するものをいいます 貸 家 とは 建 築 主 が 賃 貸 する 目 的 で 建 築 するものをいいます 16

41 以 下 のグラフは 東 京 23 区 における 借 家 のストック 量 の 内 訳 を 示 したものです このグラ フによれば 東 京 23 区 における 借 家 のストック 量 は 平 成 15 年 から 平 成 20 年 において 人 口 流 入 等 による 需 要 増 加 に 伴 って1,947 千 戸 から2,081 千 戸 となり 134 千 戸 増 加 していますが 借 家 全 体 としての 増 加 数 は 人 口 及 び 世 帯 数 の 増 加 に 比 べて 未 だ 限 定 的 です また その 内 訳 は 社 宅 民 間 アパート 及 び 公 的 借 家 の 比 率 が 減 少 し 需 要 層 のニーズを 反 映 する 形 で 民 間 マンションの 増 加 が 進 んでいます < 東 京 23 区 における 借 家 のストック 量 とその 構 成 比 > 出 所 : 総 務 省 統 計 局 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 平 成 20 年 のみ 速 報 集 計 ) ( 注 1) 民 間 マンション とは 上 記 統 計 に 記 載 の 民 営 借 家 のうち 共 同 住 宅 ( 一 棟 の 中 に 二 つ 以 上 の 住 宅 があり 廊 下 階 段 等 を 共 用 しているものや 二 つ 以 上 の 住 宅 を 重 ねて 建 てたものをいいます )であって 非 木 造 のものをい います 上 記 統 計 によれば 住 宅 はその 所 有 関 係 により 持 ち 家 公 営 の 借 家 都 市 再 生 機 構 ( 旧 公 団 ) 公 社 の 借 家 民 営 借 家 給 与 住 宅 住 宅 以 外 で 人 が 居 住 する 建 物 にそれぞれ 分 類 され 民 営 借 家 とは 国 都 道 府 県 市 区 町 村 都 市 再 生 機 構 ( 旧 公 団 ) 公 社 以 外 のものが 所 有 又 は 管 理 している 賃 貸 住 宅 で 給 与 住 宅 でないものをいい 給 与 住 宅 とは 社 宅 公 務 員 住 宅 などのように 会 社 団 体 官 公 庁 などが 所 有 又 は 管 理 して その 職 員 を 職 務 の 都 合 上 又 は 給 与 の 一 部 として 居 住 させている 住 宅 ( 会 社 又 は 雇 主 が 借 りている 一 般 の 住 宅 に その 従 業 員 が 住 んでいる 場 合 を 含 み 家 賃 の 支 払 いの 有 無 を 問 いません )をいいます ( 注 2) 社 宅 とは 上 記 統 計 における 給 与 住 宅 と 同 義 です ( 注 3) 公 的 借 家 とは 上 記 統 計 に 記 載 の 公 営 の 借 家 及 び 都 市 再 生 機 構 ( 旧 公 団 ) 公 社 の 借 家 を 総 称 するもの です 上 記 統 計 において 公 営 の 借 家 とは 都 道 府 県 市 区 町 村 が 所 有 又 は 管 理 する 賃 貸 住 宅 で 給 与 住 宅 でないもの いわゆる 県 営 住 宅 市 営 住 宅 等 と 呼 ばれているものをいいます 都 市 再 生 機 構 ( 旧 公 団 ) 公 社 の 借 家 とは 都 市 再 生 機 構 ( 旧 都 市 基 盤 整 備 公 団 )や 都 道 府 県 市 区 町 村 の 住 宅 供 給 公 社 住 宅 協 会 開 発 公 社 等 が 所 有 又 は 管 理 する 賃 貸 住 宅 で 給 与 住 宅 でないものをいい いわゆるUR 賃 貸 住 宅 公 社 住 宅 等 と 呼 ばれているも の 及 び 雇 用 能 力 開 発 機 構 の 雇 用 促 進 住 宅 をいいます ( 注 4) 民 間 アパート とは 民 営 借 家 のうち 共 同 住 宅 であって 木 造 のものをいいます ( 注 5) その 他 とは 民 営 借 家 のうち 民 間 マンション 及 び 民 間 アパート を 除 く 一 戸 建 長 屋 建 そ の 他 の 借 家 をさします なお 一 戸 建 とは 一 つの 建 物 が1 住 宅 であるもの 長 屋 建 とは 二 つ 以 上 の 住 宅 を 一 棟 に 建 て 連 ねたもので 各 住 宅 が 壁 を 共 通 にし それぞれ 別 々に 外 部 への 出 入 口 をもっているもの その 他 と は 一 戸 建 長 屋 建 及 び 共 同 住 宅 のいずれにも 当 てはまらないものをいいます ( 注 6) 上 図 のうち 平 成 20 年 の 棒 グラフの 右 側 に 記 載 している 括 弧 内 の 数 値 は 平 成 15 年 と 平 成 20 年 のストック 量 及 び 各 内 訳 の 比 率 の 差 を 示 しています 17

42 (ロ) 住 宅 賃 料 の 安 定 性 以 下 のグラフは 平 成 1 年 を100とした 住 宅 賃 料 ( 東 京 都 区 部 非 木 造 30m2 以 上 )と 事 務 所 賃 料 ( 東 京 圏 )の 推 移 を 示 したものです このように 住 宅 の 賃 料 は 事 務 所 の 賃 料 と の 比 較 では 安 定 的 に 推 移 してきています 住 宅 家 賃 は 衣 食 住 という 生 活 上 必 要 不 可 欠 な 出 費 の 一 つであるために 一 般 的 には 景 気 や 資 産 価 格 の 変 動 に 影 響 を 受 けにくく 変 動 リスクが 比 較 的 小 さいことから 安 定 的 であると 考 えられます < 住 宅 賃 料 と 事 務 所 賃 料 の 推 移 > 出 所 : 住 宅 賃 料 については 総 務 省 統 計 局 消 費 者 物 価 指 数 事 務 所 賃 料 については 日 本 銀 行 調 査 統 計 局 企 業 向 けサービス 価 格 指 数 ( 注 1) 上 記 のグラフは 公 表 されている 指 数 を 用 いて いずれも 平 成 1 年 を100として 指 数 化 したものです ( 注 2) 住 宅 賃 料 ( 東 京 都 区 部 非 木 造 30m2 以 上 ) は 消 費 者 物 価 指 数 の 算 出 のために 採 用 された 世 帯 が 購 入 する 商 品 ( 財 やサービス)の 品 目 の 一 つである 民 営 家 賃 のうち 東 京 23 区 内 にある30m2 以 上 の 木 造 以 外 の 住 宅 3.3m2 当 たりの 家 賃 を 平 成 1 年 を100として 指 数 化 したものです 消 費 者 物 価 指 数 とは 全 国 の 世 帯 が 購 入 する 家 計 に 係 る 財 及 びサービ スの 価 格 等 を 総 合 した 物 価 の 変 動 を 時 系 列 的 に 測 定 するための 指 数 であり 指 数 計 算 に 採 用 している 品 目 の 価 格 とし ては 総 務 省 統 計 局 実 施 の 小 売 物 価 統 計 調 査 による 小 売 価 格 が 用 いられています ( 注 3) 事 務 所 賃 料 ( 東 京 圏 ) とは 企 業 向 けサービス 価 格 指 数 における 一 品 目 である 事 務 所 賃 貸 ( 東 京 圏 ) を 平 成 1 年 を100として 指 数 化 したものです 事 務 所 賃 貸 ( 東 京 圏 ) は 東 京 都 における 大 田 江 東 品 川 渋 谷 新 宿 墨 田 台 東 中 央 千 代 田 豊 島 練 馬 港 目 黒 の 各 区 と 町 田 市 川 崎 市 横 浜 市 さいたま 市 千 葉 市 水 戸 市 に 立 地 する 特 定 の 調 査 対 象 ビルの 単 位 面 積 当 たりの 平 均 賃 料 及 び 渋 谷 区 中 央 区 港 区 川 崎 市 水 戸 市 の 特 定 のテ ナントの 事 務 所 の 契 約 賃 料 を 調 査 対 象 としています なお 企 業 向 けサービス 価 格 指 数 は 企 業 間 で 取 引 されるサー ビスの 価 格 に 焦 点 を 当 てた 物 価 指 数 であり 日 本 銀 行 により 書 面 による 調 査 価 格 を 基 礎 データとして 作 成 され 公 表 されている 指 数 です また 賃 貸 住 宅 は 一 般 的 に 物 件 規 模 やテナント 規 模 がオフィスビル 等 に 比 較 すると 小 さ く 物 件 数 やテナント 数 で 分 散 されたポートフォリオの 構 築 が 可 能 です このような 特 質 を 持 つ 賃 貸 住 宅 は 本 投 資 法 人 の 基 本 方 針 である 安 定 的 な 収 益 の 確 保 に 本 質 的 に 適 合 する 投 資 対 象 であると 考 えられます 更 に 本 投 資 法 人 が 主 たる 投 資 対 象 と する 新 築 築 浅 の 賃 貸 住 宅 は 賃 貸 住 宅 ストックの 中 でもその 占 める 割 合 が 低 いため 稀 少 性 の 高 い 存 在 であり 市 場 競 争 力 と 資 産 性 を 確 保 することができるものと 考 えています 18

43 2 物 件 取 得 戦 略 ( 外 部 成 長 戦 略 ) (イ) 基 本 戦 略 a. 安 定 的 なポートフォリオの 拡 大 以 下 のグラフは 本 投 資 法 人 の 設 立 以 来 本 書 の 日 付 までの 取 得 済 み 資 産 の 取 得 総 額 ( 取 得 予 定 物 件 及 び 売 却 予 定 物 件 を 含 みます )の 推 移 を 示 したものです < 取 得 済 み 資 産 の 取 得 総 額 の 推 移 > ( 注 ) 第 8 期 末 ( 想 定 )には 本 投 資 法 人 が 取 得 予 定 物 件 を 取 得 しパークアクシス 市 ヶ 谷 を 売 却 した 後 の61 物 件 に 関 する 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 総 額 及 び 総 戸 数 ( 店 舗 含 む)を 記 載 しています 投 信 法 第 187 条 に 基 づく 投 資 法 人 登 録 の 完 了 直 後 である 平 成 17 年 11 月 に 運 用 を 開 始 し 第 1 期 末 ( 平 成 18 年 3 月 31 日 )の 資 産 規 模 は410 億 円 であり その 後 上 場 時 に1,013 億 円 第 5 期 末 で1,400 億 円 までポートフォリオを 拡 大 しています 今 後 の 取 得 予 定 物 件 を 加 え 売 却 予 定 物 件 を 除 くと1,800 億 円 保 有 戸 数 6,214 戸 となる 予 定 です 本 投 資 法 人 は 中 期 的 な 目 標 を 保 有 戸 数 1 万 戸 と 考 え 当 該 目 標 を 達 成 する 過 程 の 中 で 以 下 を 通 じ 長 期 的 により 強 固 な 収 益 構 造 を 確 立 していくことを 目 指 しています 運 営 管 理 面 において 資 産 規 模 の 拡 大 による 運 営 コストの 削 減 効 果 等 により 収 益 力 の 一 層 の 向 上 を 図 ること 収 益 基 盤 の 一 層 の 安 定 化 を 実 現 し それを 前 提 にその 他 のアコモデーション 資 産 (サービスアパートメント シニア 住 宅 社 宅 学 生 マンション 等 )についても ポートフォリオへの 組 込 みを 視 野 に 入 れる 等 収 益 構 造 事 業 機 会 について 更 な る 検 討 を 行 うこと 19

44 b. パークアクシス シリーズを 中 心 とした 物 件 取 得 本 投 資 法 人 の 外 部 成 長 戦 略 の 中 心 は 三 井 不 動 産 株 式 会 社 ( 以 下 三 井 不 動 産 といいま す )が 開 発 する パークアクシス シリーズの 取 得 です 本 資 産 運 用 会 社 は 三 井 不 動 産 との 間 で 不 動 産 情 報 アドバイザリーサービス 提 供 に 関 する 契 約 を 締 結 しています パークアクシス シリーズの 特 徴 は 以 下 のとおりです 三 井 不 動 産 の 長 年 の 住 宅 事 業 のノウハウが 活 かされた 賃 貸 住 宅 適 地 の 選 定 と 立 地 に 応 じた 柔 軟 な 企 画 設 計 三 井 不 動 産 が 設 定 した 約 1,400 項 目 に 及 ぶパークアクシス 設 計 基 準 の 厳 守 厳 格 な クオリティコントロール 三 井 不 動 産 住 宅 リース 株 式 会 社 ( 以 下 三 井 不 動 産 住 宅 リース といいます ) による 継 続 的 かつ 効 果 的 なリーシング 活 動 これまでの パークアクシス シリーズの 継 続 的 な 取 得 は 本 投 資 法 人 の 安 定 的 な 収 益 の 源 泉 となっています なお 平 成 21 年 5 月 末 時 点 で 竣 工 済 みのパークアクシス7,092 戸 のう ち 4,923 戸 (69.4%)を 本 投 資 法 人 が 取 得 ( 本 書 の 日 付 現 在 保 有 する 物 件 及 び 取 得 予 定 物 件 )しています 以 下 のグラフは 三 井 不 動 産 による パークアクシス シリーズの 供 給 戸 数 及 び 本 投 資 法 人 の 取 得 戸 数 の 推 移 を 示 したものです < 三 井 不 動 産 パークアクシス シリーズの 供 給 戸 数 > 出 所 : 三 井 不 動 産 提 供 の 資 料 ( 注 1) 供 給 戸 数 とは 当 該 暦 年 において 竣 工 した パークアクシス シリーズの 建 物 内 の 戸 数 合 計 をいい 同 一 建 物 内 にある 店 舗 の 数 を 含 みます ( 注 2) 本 投 資 法 人 取 得 予 定 本 投 資 法 人 取 得 済 み とはそれぞれ( 注 1) 記 載 の 供 給 戸 数 のうち 本 書 の 日 付 現 在 に おいて 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 戸 数 取 得 している 戸 数 ( 売 却 を 予 定 しているパークアクシス 市 ヶ 谷 を 含 み ます )をいいます 本 投 資 法 人 未 取 得 とは ( 注 1) 記 載 の 供 給 戸 数 のうち 本 書 の 日 付 現 在 において 本 投 資 法 人 が 取 得 しておらず かつ 取 得 を 予 定 していない 戸 数 をいいます ( 注 3) 本 投 資 法 人 取 得 予 定 (2,042 戸 )には 上 記 グラフには 記 載 されていない 平 成 21 年 竣 工 済 みの260 戸 を 含 みます 今 後 も 三 井 不 動 産 と 本 資 産 運 用 会 社 との 不 動 産 情 報 アドバイザリーサービス 提 供 に 関 する 契 約 等 の 物 件 情 報 収 集 ルートを 活 用 し パークアクシス シリーズの 取 得 を 中 心 とし た 継 続 的 で 着 実 な 外 部 成 長 を 追 求 します 20

45 (ロ)ポートフォリオ 戦 略 a. 東 京 23 区 への 集 中 投 資 と 地 方 主 要 都 市 への 厳 選 投 資 (エリア 別 の 比 率 ) 本 投 資 法 人 は 前 記 1 事 業 環 境 認 識 (イ) 東 京 23 区 における 賃 貸 住 宅 市 場 動 向 に ついて の 東 京 23 区 の 賃 貸 住 宅 市 場 の 優 位 性 を 勘 案 し 今 後 も 東 京 23 区 への 投 資 比 率 を 高 水 準 に 維 持 する 方 針 です 東 京 23 区 においては 地 下 鉄 等 の 鉄 道 網 の 新 設 や 複 合 再 開 発 によって 生 活 利 便 性 が 向 上 し 賃 貸 住 宅 に 適 したエリアも 増 加 してきていますが パークアクシス シリーズや パ ークキューブ シリーズ( 三 井 不 動 産 グループ 以 外 の 他 社 が 企 画 開 発 を 行 った 物 件 で 三 井 不 動 産 が 持 つ 技 術 力 やノウハウに 基 づき 本 投 資 法 人 における 独 自 の 基 準 の 下 企 画 設 計 施 工 の 各 段 階 で 必 要 と 判 断 された 要 件 を 満 たすものと 確 認 された 賃 貸 住 宅 をいいま す )のように 高 品 質 な 賃 貸 住 宅 は 相 対 的 にまだ 稀 少 であり 本 投 資 法 人 にとって 今 後 も 更 なる 投 資 機 会 が 期 待 できると 考 えています また 地 方 主 要 都 市 においては 東 京 23 区 ほどの 需 要 の 厚 みはないものの 物 件 を 厳 選 することで 安 定 した 稼 働 が 期 待 できること は 以 下 の 既 存 物 件 の 稼 働 率 推 移 グラフに 示 されているとおりです 既 存 物 件 については エリアによらず 堅 調 な 稼 働 率 を 維 持 しています 本 投 資 法 人 は 三 井 不 動 産 グループにより 提 供 される 物 件 情 報 を 活 用 することにより 広 く 投 資 機 会 を 捉 えることが 可 能 であると 考 えており 地 方 主 要 都 市 においても 厳 選 し た 物 件 に 投 資 することで バランスのよいポートフォリオを 構 築 することを 目 指 していき ます <エリア 別 の 比 率 > 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 都 心 3 区 46.6% 4.1% 37.2% その 他 23 区 45.6% 77.5% 52.4% 東 京 23 区 の 比 率 92.2% 81.6% 89.6% 首 都 圏 2.2% 1.7% 地 方 主 要 都 市 5.6% 18.4% 8.7% ( 注 1) 都 心 3 区 とは 中 央 区 千 代 田 区 港 区 の3 区 を 指 します ( 注 2) その 他 23 区 とは 都 心 3 区 を 除 く 東 京 23 区 を 指 します ( 注 3) 首 都 圏 とは 東 京 都 ( 東 京 23 区 を 除 く) 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 の1 都 3 県 を 指 します ( 注 4) 地 方 主 要 都 市 とは 地 方 中 核 政 令 指 定 都 市 を 指 します ( 注 5) 各 比 率 は 取 得 ( 予 定 ) 価 格 をもとに 算 出 しています ( 注 6) 既 存 物 件 とは パークアクシス 市 ヶ 谷 を 含 む 本 書 の 日 付 現 在 保 有 する44 物 件 をいい 全 物 件 とは 取 得 予 定 物 件 を 取 得 しパークアクシス 市 ヶ 谷 を 売 却 した 後 の61 物 件 をいいます 21

46 < 既 存 物 件 のエリア 別 稼 働 率 の 推 移 > 100% 95% 90% 85% 80% 大 川 端 その 他 都 心 3 区 その 他 23 区 首 都 圏 地 方 主 要 都 市 全 体 75% 平 成 20 年 8 月 末 10 月 末 12 月 末 平 成 21 年 2 月 末 4 月 末 6 月 末 8 月 末 ( 注 1) 大 川 端 とは 大 川 端 賃 貸 棟 を 指 します ( 注 2) その 他 都 心 3 区 とは 大 川 端 賃 貸 棟 を 除 いた 都 心 3 区 所 在 の 物 件 を 指 します b. 大 規 模 物 件 を 中 心 に 投 資 ( 取 得 ( 予 定 ) 価 格 別 の 比 率 ) 本 投 資 法 人 は 資 産 運 用 ガイドラインにおける 投 資 基 準 において 投 資 額 の 規 模 を 原 則 とし て1 棟 10 億 円 以 上 と 定 めており 賃 貸 住 宅 の 中 では 比 較 的 大 規 模 物 件 を 中 心 に 取 得 をしてい るという 特 徴 があります 本 投 資 法 人 は テナントニーズを 十 分 に 満 たす 共 用 部 設 備 の 充 実 や 視 認 性 が 良 いという 特 徴 から 大 規 模 物 件 への 投 資 は 結 果 として 安 定 的 な 運 用 成 績 と 資 産 価 値 の 維 持 につながると 考 えております また 既 存 物 件 の 大 川 端 賃 貸 棟 や 取 得 予 定 物 件 のパークアクシス 豊 洲 パークアクシス 仙 台 といった 三 井 不 動 産 が 得 意 とする 面 開 発 物 件 ( 敷 地 内 に 複 数 の 居 住 施 設 を 計 画 的 に 配 置 し 商 業 施 設 などの 生 活 利 便 施 設 と 併 せて 開 発 し た 区 域 内 に 位 置 する 物 件 )は 街 の 成 熟 過 程 で 顧 客 満 足 度 が 高 まっていくことを 通 じ 相 対 的 に 競 合 物 件 に 対 する 競 争 優 位 性 を 維 持 することが 可 能 だと 認 識 しております < 取 得 ( 予 定 ) 価 格 別 の 比 率 > 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 20 億 円 未 満 24.5% 37.9% 28.0% 20 億 円 以 上 50 億 円 未 満 34.3% 11.0% 27.9% 50 億 円 以 上 100 億 円 未 満 20.0% 17.5% 19.7% 100 億 円 以 上 21.2% 33.6% 24.4% 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 平 均 ( 大 川 端 賃 貸 棟 を 除 いた 場 合 ) 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 31 億 円 (25 億 円 ) 23 億 円 29 億 円 (25 億 円 ) ( 注 1) 各 比 率 は 取 得 ( 予 定 ) 価 格 をもとに 算 出 しています ( 注 2) 既 存 物 件 とは パークアクシス 市 ヶ 谷 を 含 む 本 書 の 日 付 現 在 保 有 する44 物 件 をいい 全 物 件 とは 取 得 予 定 物 件 を 取 得 しパークアクシス 市 ヶ 谷 を 売 却 した 後 の61 物 件 をいいます 22

47 c. 築 浅 物 件 への 投 資 ( 築 年 数 別 の 比 率 平 成 21 年 8 月 末 現 在 ) 取 得 予 定 物 件 である18 物 件 の 平 均 築 年 数 は1.3 年 であり 取 得 後 のポートフォリオ 全 体 の 平 均 築 年 数 は5.8 年 です < 築 年 数 別 の 比 率 > 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 1 年 未 満 21.6% 5.1% 1 年 以 上 2 年 未 満 5.4% 76.7% 22.3% 2 年 以 上 3 年 未 満 17.0% 1.7% 13.6% 3 年 以 上 5 年 未 満 46.3% 34.6% 5 年 以 上 31.3% 24.4% 築 年 数 の 平 均 ( 大 川 端 賃 貸 棟 を 除 いた 場 合 ) 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 7.1 年 (3.6 年 ) 1.3 年 5.8 年 (2.9 年 ) ( 注 1) 各 比 率 及 び 築 年 数 の 平 均 は 取 得 ( 予 定 ) 価 格 をもとに 算 出 し 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 表 示 していま す なお 平 成 21 年 8 月 末 時 点 における 当 該 物 件 の 築 年 数 をもとに 計 算 しています ( 注 2) 既 存 物 件 とは パークアクシス 市 ヶ 谷 を 含 む 本 書 の 日 付 現 在 保 有 する44 物 件 をいい 全 物 件 とは 取 得 予 定 物 件 を 取 得 しパークアクシス 市 ヶ 谷 を 売 却 した 後 の61 物 件 をいいます d.シングル コンパクトタイプへの 集 中 投 資 とファミリータイプへの 厳 選 投 資 (カテゴリ ー 別 の 比 率 ) 本 投 資 法 人 の 運 用 資 産 のうち シングル コンパクトタイプの 稼 働 率 は 以 下 のグラフ に 記 載 のとおり 他 のカテゴリーに 比 べて 相 対 的 に 高 い 水 準 で 安 定 的 に 推 移 しています これは シングル コンパクトタイプは 主 たるテナント 層 が20 歳 から40 歳 代 の 単 身 少 人 数 世 帯 の 社 会 人 であり 近 年 の 就 労 形 態 の 変 化 による 職 住 近 接 ニーズや 企 業 の 福 利 厚 生 制 度 の 変 更 による 社 宅 寮 の 廃 止 等 の 複 合 的 な 要 因 により このようなテナント 層 の 利 便 性 の 高 い 地 域 における 賃 貸 住 宅 居 住 ニーズが 安 定 的 に 拡 大 していることが 背 景 となっ ているものと 考 えられます < 既 存 物 件 のカテゴリー 別 稼 働 率 の 推 移 > 100% 95% 90% 85% 80% シングル コンパクト ファミリー ラージ 75% 平 成 20 年 8 月 末 10 月 末 12 月 末 平 成 21 年 2 月 末 4 月 末 6 月 末 8 月 末 23

48 ( 注 1) 下 表 においては S はシングルタイプを C はコンパクトタイプを F はファミリータイプを L はラ ージタイプを 示 しています 本 投 資 法 人 が 規 定 する シングル コンパクトタイプ とは シングルタイプ 及 びコンパ クトタイプを 総 称 したものであり 下 表 の カテゴリー 分 類 に 基 づいたものです 30m2 未 満 30m2 以 上 40m2 未 満 40m2 以 上 50m2 未 満 50m2 以 上 60m2 未 満 60m2 以 上 70m2 未 満 70m2 以 上 80m2 未 満 80m2 以 上 90m2 未 満 90m2 以 上 100m2 未 満 100m2 以 上 STUDIO S S C C L L L L L 1BED S C C C L L L L L 2BED C C C F F L L L 3BED F F F F L L 4BED F F F F L STUDIO:1K ワンルーム 1BED 2BED 3BED 4BED :1DK 1LDK 1LDK+サービス ルーム 又 は 納 戸 等 :2DK 2LDK 2LDK+サービス ルーム 又 は 納 戸 等 :3DK 3LDK 3LDK+サービス ルーム 又 は 納 戸 等 :4DK 4LDK 4LDK+サービス ルーム 又 は 納 戸 等 ( 注 2) カテゴリー 別 の 各 稼 働 率 は 各 運 用 資 産 のうちそれぞれのカテゴリーに 属 する 戸 数 ( 店 舗 は 含 まれません )の 合 計 について 算 出 しています 各 運 用 資 産 のカテゴリー 別 戸 数 については 後 記 (3)ポートフォリオ 概 要 2 ポート フォリオの 概 要 (ロ)カテゴリー 別 戸 数 内 訳 をご 参 照 下 さい 本 投 資 法 人 では このような 背 景 を 踏 まえつつ 上 場 時 より 一 貫 して 物 件 取 得 方 針 として シングル コンパクトタイプに 重 点 を 置 いてきました シングル コンパクトタイプのポー トフォリオ 全 体 に 占 める 比 率 ( 戸 数 をもとに 算 出 )は 本 書 の 日 付 時 点 で 予 定 されている 物 件 の 取 得 及 び 売 却 をすべて 完 了 した 時 点 においては79.8%となる 予 定 です 本 投 資 法 人 は 今 後 もポートフォリオにおいて シングル コンパクトタイプに 比 重 をおいた 投 資 を 行 う 予 定 です また 稼 働 率 グラフに 示 されるとおり それまで 低 下 傾 向 にあったファミリータイプ も 平 成 21 年 5 月 を 境 に 回 復 基 調 にあり 物 件 を 厳 選 することで 安 定 した 収 益 が 期 待 できると 考 えております <カテゴリー 別 の 比 率 > 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 シングル 39.5% 27.6% 35.7% コンパクト 41.7% 50.0% 44.0% シングル コンパクトタイプの 比 率 ( 大 川 端 賃 貸 棟 を 除 いた 場 合 ) 81.2% (91.7%) 77.7% 79.8% (86.5%) ファミリー 13.3% 21.4% 16.2% ラージ 5.5% 0.9% 4.1% ( 注 1) 各 比 率 は 店 舗 を 除 いた 戸 数 をもとに 算 出 しています ( 注 2) 既 存 物 件 とは パークアクシス 市 ヶ 谷 を 含 む 本 書 の 日 付 現 在 保 有 する44 物 件 をいい 全 物 件 とは 取 得 予 定 物 件 を 取 得 しパークアクシス 市 ヶ 谷 を 売 却 した 後 の61 物 件 をいいます 24

49 e. 需 要 の 厚 い 賃 料 価 格 帯 面 積 帯 の 住 戸 への 集 中 投 資 ( 賃 料 総 額 別 住 戸 面 積 別 の 比 率 ) 以 下 の 表 は 本 投 資 法 人 の 運 用 資 産 の 住 戸 について 賃 料 ( 空 室 の 場 合 は 募 集 賃 料 をいいます 本 (ロ)において 以 下 同 じ ) 賃 貸 可 能 面 積 に 応 じた 戸 数 の 割 合 を 示 し たものです 取 得 予 定 及 び 売 却 予 定 物 件 の 取 引 完 了 後 のポートフォリオにおける 賃 貸 可 能 住 戸 6,199 戸 のうち 半 数 以 上 が 賃 料 月 額 15 万 円 未 満 の 住 戸 で 構 成 され 最 も 戸 数 が 多 い 月 額 賃 料 価 格 帯 は10 万 円 以 上 15 万 円 未 満 となり また 月 額 賃 料 30 万 円 以 上 の 住 戸 の 比 率 は5% 未 満 と 景 気 変 動 の 影 響 をより 受 けにくい 構 成 となります また 賃 貸 可 能 面 積 については30m2 未 満 30m2 台 の 住 戸 が 全 体 の 半 数 以 上 を 占 め 賃 貸 住 宅 市 場 における 主 力 商 品 中 心 の 構 成 となっております < 平 成 21 年 8 月 末 現 在 の 賃 料 総 額 別 の 比 率 > 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 10 万 円 未 満 17.9% 34.5% 23.6% 10 万 円 以 上 15 万 円 未 満 34.9% 27.7% 32.6% 15 万 円 以 上 20 万 円 未 満 20.6% 19.7% 19.8% 20 万 円 以 上 30 万 円 未 満 20.2% 17.6% 19.5% 30 万 円 以 上 50 万 円 未 満 5.6% 0.5% 4.0% 50 万 円 以 上 0.8% 0.5% 1 戸 当 たり 賃 料 総 額 の 平 均 ( 大 川 端 賃 貸 棟 を 除 いた 場 合 ) 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 16.7 万 円 (14.6 万 円 ) 13.6 万 円 15.7 万 円 (14.2 万 円 ) ( 注 1) 各 比 率 は 店 舗 を 除 いた 住 戸 について1 戸 当 たりの 月 額 の 賃 料 総 額 ( 賃 料 及 び 共 益 費 の 合 計 )をもとに 算 出 した 各 賃 料 価 格 帯 別 の 戸 数 の 比 率 を 示 しています ( 注 2) 1 戸 当 たり 賃 料 総 額 の 平 均 は 店 舗 を 除 いた 住 戸 について1 戸 当 たりの 月 額 の 賃 料 総 額 ( 賃 料 及 び 共 益 費 の 合 計 ) の 平 均 値 です ( 注 3) 既 存 物 件 とは パークアクシス 市 ヶ 谷 を 含 む 本 書 の 日 付 現 在 保 有 する44 物 件 をいい 全 物 件 とは 取 得 予 定 物 件 を 取 得 しパークアクシス 市 ヶ 谷 を 売 却 した 後 の61 物 件 をいいます < 住 戸 面 積 別 の 比 率 > 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 30m2 未 満 29.7% 23.9% 28.0% 30m2 以 上 40m2 未 満 23.0% 24.2% 23.4% 40m2 以 上 50m2 未 満 14.6% 11.9% 13.1% 50m2 以 上 60m2 未 満 13.9% 17.7% 15.2% 60m2 以 上 80m2 未 満 12.3% 17.2% 14.1% 80m2 以 上 6.5% 5.1% 6.2% 1 戸 当 たり 住 戸 面 積 の 平 均 ( 大 川 端 賃 貸 棟 を 除 いた 場 合 ) 既 存 物 件 取 得 予 定 物 件 全 物 件 44.3m2 (39.0m2) 45.3m2 44.7m2 (41.2m2) ( 注 1) 各 比 率 は 店 舗 を 除 いた 住 戸 について1 戸 当 たりの 賃 貸 可 能 面 積 をもとに 算 出 した 各 面 積 帯 別 の 戸 数 の 比 率 を 示 してい ます ( 注 2) 1 戸 当 たり 住 戸 面 積 の 平 均 は 店 舗 を 除 いた 住 戸 の 賃 貸 可 能 面 積 の 平 均 値 であり 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 表 示 しています ( 注 3) 既 存 物 件 とは パークアクシス 市 ヶ 谷 を 含 む 本 書 の 日 付 現 在 保 有 する44 物 件 をいい 全 物 件 とは 取 得 予 定 物 件 を 取 得 しパークアクシス 市 ヶ 谷 を 売 却 した 後 の61 物 件 をいいます 25

50 f. 外 部 パイプラインの 活 用 前 記 の 三 井 不 動 産 と 本 資 産 運 用 会 社 との 不 動 産 情 報 アドバイザリーサービス 提 供 に 関 す る 契 約 に 基 づく 三 井 不 動 産 とのパイプラインを 中 心 とし また 三 井 不 動 産 グループのバ リューチェーン( 参 照 有 価 証 券 報 告 書 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 2 投 資 方 針 (1) 投 資 方 針 1 基 本 方 針 (ハ) 三 井 不 動 産 グループの 活 用 a. 三 井 不 動 産 グループの バリューチェーン の 活 用 参 照 )を 活 かしつつも 本 投 資 法 人 は それ 以 外 の 外 部 パイプラインも 活 用 して 資 産 規 模 の 拡 大 を 図 っています 本 書 の 日 付 現 在 パークキューブ シリーズは 本 投 資 法 人 のポートフォリオにおいて 12 物 件 831 戸 ( 同 一 建 物 内 にある 店 舗 を 含 みます ) 含 まれています これらの 物 件 は 三 井 不 動 産 グループの 情 報 ネットワークに 加 えて 本 資 産 運 用 会 社 が 独 自 に 開 拓 した 情 報 収 集 ルートにより 取 得 した 豊 富 な 物 件 情 報 の 中 から 厳 選 したものであり 本 資 産 運 用 会 社 と 三 井 不 動 産 が 共 同 で 設 定 した 設 計 品 質 等 に 関 する 基 準 を 満 たし パークキューブ のブラン ドに 相 応 しい 物 件 です 昨 今 の 不 動 産 流 通 市 場 の 変 化 により 今 後 三 井 不 動 産 以 外 からの 物 件 取 得 機 会 は 増 える 可 能 性 がありますが 本 投 資 法 人 は 良 好 な 関 係 が 構 築 されている 相 手 先 が 開 発 した 高 品 質 な 物 件 を 中 心 に 三 井 不 動 産 の 技 術 的 サポートを 活 用 しつつ 厳 選 して 投 資 を 行 う 方 針 です 3 管 理 運 営 戦 略 ( 内 部 成 長 戦 略 ) (イ) 物 件 の 競 争 力 とリーシング 力 が 生 み 出 す 高 稼 働 率 と 安 定 収 益 a. 高 稼 働 率 の 維 持 本 投 資 法 人 のポートフォリオは 平 成 21 年 8 月 末 時 点 において94.4%の 高 稼 働 率 を 維 持 し ています これは パークアクシス シリーズを 中 心 とする 運 用 資 産 の 競 争 力 の 高 さに 加 えて 本 資 産 運 用 会 社 とマスタープロパティ マネジメント 会 社 ( 以 下 マスターPM 会 社 といいます )である 三 井 不 動 産 住 宅 リースが 一 体 となって 機 動 的 なリーシング 活 動 を 実 施 してきた 成 果 であると 考 えます < 本 投 資 法 人 の 運 用 資 産 全 体 稼 働 率 の 推 移 > 出 所 : 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 及 び 本 投 資 法 人 ( 注 1) JREIT 保 有 住 宅 全 体 は 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 の 公 表 している 主 たる 用 途 が 住 宅 である 不 動 産 投 信 の 組 入 不 動 産 全 体 の 稼 働 率 を 示 します ( 注 2) 本 投 資 法 人 は 本 投 資 法 人 の 各 月 末 における 運 用 資 産 の 稼 働 率 を 示 します 26

51 b. 迅 速 かつきめ 細 かなリーシング 活 動 による 安 定 した 賃 料 水 準 三 井 不 動 産 住 宅 リースと 一 体 となったリーシング 活 動 を 迅 速 かつきめ 細 かく 積 み 重 ねた 結 果 安 定 した 賃 料 水 準 を 実 現 しています 以 下 の 図 表 は 上 場 来 保 有 物 件 の 賃 料 の 推 移 を 示 したものです 上 場 時 ( 平 成 18 年 8 月 末 )との 賃 料 変 化 率 は1.7% 未 満 と 極 めて 安 定 して 推 移 しています <エリア 別 の 賃 料 動 向 > 16,000 ( 円 / 坪 ) 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 都 心 3 区 その 他 23 区 首 都 圏 地 方 主 要 都 市 上 場 来 保 有 物 件 全 体 0 平 成 18 年 8 月 平 成 19 年 2 月 平 成 19 年 8 月 平 成 20 年 2 月 平 成 20 年 8 月 平 成 21 年 2 月 平 成 21 年 8 月 ( 注 1) 賃 料 とは 本 投 資 法 人 が 保 有 する 当 該 各 月 末 における 運 用 資 産 のうち 当 該 月 末 において 賃 料 が 発 生 し ている 住 戸 について 算 出 した1 坪 当 たりの 月 額 の 平 均 値 です ( 注 2) 上 場 来 保 有 物 件 全 体 とは 平 成 18 年 8 月 末 時 点 保 有 の27 物 件 を 指 します 27

52 (ロ)マスターPM 会 社 の 活 用 a. 三 井 不 動 産 住 宅 リースの 実 績 本 投 資 法 人 は 中 期 的 な 管 理 運 営 業 務 の 品 質 の 維 持 向 上 及 び 効 率 化 を 目 指 し 三 井 不 動 産 グループのプロパティ マネジメント 会 社 である 三 井 不 動 産 住 宅 リースをマスターPM 会 社 として 選 定 しています 三 井 不 動 産 住 宅 リースは 平 成 21 年 3 月 末 日 時 点 において41,435 戸 を 管 理 しており 物 件 管 理 能 力 に 加 えて 多 様 な 情 報 ネットワークを 活 用 した 高 いマーケテ ィング 能 力 を 誇 っています また 三 井 不 動 産 住 宅 リースは その100% 子 会 社 である 住 宅 賃 貸 仲 介 会 社 レジデントファースト 株 式 会 社 に 加 えて 多 くのグループ 外 の 仲 介 会 社 等 と 多 年 にわたるネットワークを 構 築 し 高 いリーシング 能 力 を 有 しています 本 資 産 運 用 会 社 は 三 井 不 動 産 住 宅 リースとの 間 で プロパティ マネジメント 業 務 に 関 する 基 本 合 意 書 を 締 結 し すべての 物 件 のプロパティ マネジメント 業 務 を 同 社 に 委 託 することで 管 理 レベルの 均 質 化 を 実 現 し 本 投 資 法 人 のブランド 維 持 向 上 のための 取 組 みを 展 開 しています b.マスターpm 会 社 とのシステム 連 携 マスターPM 会 社 である 三 井 不 動 産 住 宅 リースと 本 資 産 運 用 会 社 は 1 運 用 資 産 におけ る 顧 客 との 契 約 賃 料 等 の 出 入 金 費 用 の 支 出 等 の 状 況 を 包 括 的 に 管 理 するデータベース 2データベースの 情 報 を 本 投 資 法 人 の 会 計 情 報 に 変 換 管 理 するシステム 3 損 益 計 画 作 成 予 算 実 績 対 比 を 行 うシステムを 有 機 的 に 連 携 させて 活 用 し 全 物 件 の 数 値 情 報 を 統 一 さ れた 形 態 で 適 切 に 把 握 することで 戦 略 策 定 に 役 立 てています その 戦 略 に 基 づき 物 件 ごと の 募 集 条 件 設 定 営 業 促 進 策 等 について 迅 速 に 決 定 していくことで 高 稼 働 率 の 維 持 安 定 した 賃 貸 利 益 の 確 保 につなげています また システムの 活 用 により 物 件 別 稼 働 率 を 月 次 で 適 時 開 示 する 等 投 資 家 への 情 報 提 供 にも 役 立 てています 28

53 (ハ)ブランド 戦 略 の 推 進 ブランド 価 値 の 更 なる 向 上 を 目 指 し 三 井 不 動 産 と 本 資 産 運 用 会 社 が 共 同 して パー クアクシス シリーズ 及 び パークキューブ シリーズの 顧 客 認 知 度 の 向 上 策 を 推 進 して います 例 を 挙 げれば 以 下 のとおりです 平 成 19 年 当 初 開 発 から 約 8 年 経 過 した パークアクシス シリーズのブランド ロ ゴを 一 新 しました 同 時 に 本 投 資 法 人 保 有 物 件 としての 認 知 度 を 高 めるため パークキューブ シリ ーズのブランド ロゴも 変 更 し 両 ブランドのイメージを 統 一 しました より 効 果 的 かつ 効 率 的 にブランドの 浸 透 を 図 るため ブランド ロゴの 使 用 方 法 等 を 規 定 する ブランド マニュアル を 三 井 不 動 産 と 共 同 で 策 定 しました 館 名 板 のデ ザインをはじめ 物 件 内 の 室 名 表 示 テナントへのお 知 らせ 文 リーシングのための ツールに 至 るまで 詳 細 に 規 定 しています 今 後 新 たに 取 得 する パークアクシス シリーズ 及 び パークキューブ シリーズでも 市 場 におけるこれらブランドの 顧 客 認 知 度 の 向 上 を 目 指 し 各 種 施 策 を 展 開 していきます 4 財 務 戦 略 本 投 資 法 人 の 財 務 戦 略 については 中 長 期 的 に 安 定 的 な 配 当 を 行 うという 基 本 方 針 に 基 づき 以 下 のような 保 守 的 な 財 務 運 営 により 強 固 な 財 務 体 質 を 維 持 していきます (イ)ローン トゥー バリュー レシオ 本 資 産 運 用 会 社 の 定 める 運 用 資 産 の 中 長 期 運 用 方 針 及 び 年 度 運 用 計 画 において LTV( 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 )の 上 限 を60%と 定 めています (ロ) 長 期 固 定 有 利 子 負 債 比 率 また 長 期 有 利 子 負 債 については 金 利 上 昇 リスクヘッジのため 長 期 固 定 金 利 での 調 達 に 重 点 をおき 総 有 利 子 負 債 に 対 する 比 率 を70~80%を 目 途 に 金 利 動 向 を 注 視 しなが らオペレーションを 行 っていきます 29

54 (ハ) 投 資 法 人 債 資 金 調 達 手 段 の 多 様 化 を 図 るため 平 成 19 年 11 月 15 日 に 下 記 のとおり 投 資 法 人 債 を 発 行 いたしました 銘 柄 発 行 日 発 行 総 額 ( 百 万 円 ) 利 率 償 還 期 限 摘 要 第 1 回 無 担 保 投 資 法 人 債 ( 特 定 投 資 法 人 債 間 限 定 同 順 位 特 約 付 ) 平 成 19 年 11 月 15 日 10, % 平 成 26 年 11 月 14 日 無 担 保 無 保 証 債 券 格 付 け Moody's:A2 R&I:AA S&P:A + ( 注 1) Moody's とは ムーディーズ インベスターズ サービス インクを 指 します ( 注 2) R&I とは 株 式 会 社 格 付 投 資 情 報 センターを 指 します ( 注 3) S&P とは スタンダード アンド プアーズ レーティングズ サービシズを 指 します また 本 書 の 日 付 現 在 の 発 行 登 録 の 概 要 は 以 下 のとおりであり 今 後 も 金 利 動 向 及 び 債 券 市 場 の 動 向 に 留 意 しつつ 有 利 子 負 債 の 借 入 年 限 の 長 期 化 金 利 の 固 定 化 を 行 う 際 の 資 金 調 達 手 段 として 発 行 を 検 討 していきます 発 行 残 額 発 行 期 限 資 金 使 途 1,000 億 円 平 成 23 年 7 月 17 日 まで 特 定 資 産 ( 投 信 法 第 2 条 第 1 項 に 定 められています )の 取 得 資 金 借 入 金 の 返 済 資 金 敷 金 保 証 金 の 返 還 資 金 修 繕 等 の 支 払 資 金 及 び 運 転 資 金 等 (ニ) 格 付 け 第 7 期 ( 平 成 21 年 8 月 ) 末 時 点 における 格 付 けの 状 況 は 以 下 のとおりです 主 要 格 付 機 関 より 住 宅 系 JREIT 最 上 級 の 格 付 けを 取 得 しています 格 付 機 関 格 付 対 象 格 付 け ムーディーズ インベスターズ サービ ス インク 発 行 体 格 付 け A2( 格 付 けの 見 通 し:ネガティブ) 株 式 会 社 格 付 投 資 情 報 センター 発 行 体 格 付 け AA( 格 付 けの 方 向 性 : 安 定 的 ) スタンダード アンド プアーズ レーテ ィングズ サービシズ 長 期 会 社 格 付 け 短 期 会 社 格 付 け A+(アウトルック: 安 定 的 ) A1 ( 注 ) 住 宅 系 JREIT とは 上 場 不 動 産 投 資 法 人 の 中 で 主 として 住 宅 を 投 資 対 象 とするものをいいます 30

55 (ホ) 借 入 金 第 7 期 ( 平 成 21 年 8 月 ) 末 時 点 における 借 入 金 の 概 要 は 以 下 のとおりです 区 分 借 入 残 高 借 入 先 ( 百 万 円 ) 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 6,500 短 期 借 入 金 株 式 会 社 八 十 二 銀 行 1,000 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 5,000 株 式 会 社 七 十 七 銀 行 1,000 中 央 三 井 信 託 銀 行 株 式 会 社 3,500 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 4,500 株 式 会 社 福 岡 銀 行 2,000 小 計 23,500 長 期 借 入 金 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 12,500 中 央 三 井 信 託 銀 行 株 式 会 社 3,000 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 3,000 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 2,000 日 本 生 命 保 険 相 互 会 社 3,000 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 11,000 株 式 会 社 八 十 二 銀 行 2,000 株 式 会 社 みずほコーポレート 銀 行 3,000 株 式 会 社 中 国 銀 行 2,000 株 式 会 社 新 生 銀 行 1,000 信 金 中 央 金 庫 3,000 株 式 会 社 福 岡 銀 行 2,000 小 計 47,500 合 計 71,000 ( 注 ) 上 記 借 入 金 については 本 投 資 法 人 と 各 個 別 金 融 機 関 の 間 の 融 資 合 意 書 において 全 ての 金 融 機 関 からの 借 入 金 相 互 間 で 同 順 位 である 旨 の 特 約 が 付 されております 下 記 は 第 7 期 ( 平 成 21 年 8 月 ) 末 時 点 における 長 期 借 入 金 及 び 投 資 法 人 債 の 各 期 毎 の 返 済 予 定 額 及 び 償 還 予 定 額 を 示 しており 適 切 な 返 済 期 限 の 分 散 が 図 られています < 長 期 有 利 子 負 債 の 返 済 期 限 分 散 の 状 況 > 31

56 (3)ポートフォリオ 概 要 1 取 得 予 定 物 件 の 個 別 概 要 取 得 予 定 物 件 の 本 書 の 日 付 現 在 における 個 別 の 概 要 は 以 下 のとおりです a. 取 得 予 定 日 欄 に 関 する 説 明 取 得 予 定 日 は 本 投 資 法 人 が 各 取 得 予 定 物 件 を 取 得 する 予 定 の 日 を 記 載 していま す なお 平 成 21 年 11 月 5 日 を 取 得 予 定 日 とする 物 件 については 停 止 条 件 付 不 動 産 売 買 契 約 に 従 い 平 成 21 年 11 月 6 日 9 日 又 は10 日 のいずれかの 日 に 取 得 予 定 日 が 変 更 に なる 場 合 があります b. 取 得 予 定 価 格 欄 に 関 する 説 明 取 得 予 定 価 格 は 本 投 資 法 人 の 各 取 得 予 定 物 件 に 関 する 停 止 条 件 付 不 動 産 売 買 契 約 書 に 記 載 された 売 買 代 金 ( 取 得 諸 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 含 みません )を 記 載 しています c. 鑑 定 評 価 額 欄 に 関 する 説 明 鑑 定 評 価 額 は 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 又 は 森 井 総 合 鑑 定 株 式 会 社 が 各 取 得 予 定 物 件 に 関 して 作 成 した 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 記 載 に 基 づいています d. 特 定 資 産 の 種 類 欄 に 関 する 説 明 特 定 資 産 とは 投 信 法 第 2 条 第 1 項 及 び 本 投 資 法 人 の 規 約 に 規 定 される 投 資 対 象 の 資 産 をいいます e. 所 在 地 欄 に 関 する 説 明 所 在 地 欄 には 住 居 表 示 を 記 載 しており 住 居 表 示 がないものは 登 記 簿 上 の 建 物 所 在 地 番 ( 複 数 ある 場 合 にはそのうちの 番 地 )を 記 載 しています f. 土 地 欄 に 関 する 説 明 (ⅰ) 土 地 の 建 蔽 率 は 建 築 基 準 法 第 53 条 に 定 める 建 築 物 の 建 築 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 であり 用 途 地 域 等 に 応 じて 都 市 計 画 で 定 められている 数 値 を 記 載 しています (ⅱ) 土 地 の 容 積 率 は 建 築 基 準 法 第 52 条 に 定 める 建 築 物 の 延 べ 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 であり 用 途 地 域 等 に 応 じて 都 市 計 画 で 定 められている 数 値 を 記 載 しています (ⅲ) 土 地 の 用 途 地 域 は 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 に 掲 げる 用 途 地 域 の 種 類 を 記 載 しています (ⅳ) 土 地 の 敷 地 面 積 は 登 記 簿 に 記 載 されている 地 積 を 記 載 しています なお 区 分 所 有 建 物 については 敷 地 権 の 対 象 となる 土 地 全 体 の 面 積 を 記 載 しています (ⅴ) 土 地 の 所 有 形 態 は 平 成 21 年 9 月 30 日 現 在 の 所 有 形 態 を 記 載 しています (ⅵ) 土 地 の 敷 地 権 割 合 は 敷 地 権 が 登 記 されている 区 分 所 有 建 物 に 係 る 登 記 簿 上 の 敷 地 権 割 合 をいい 小 数 点 第 2 位 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています g. 建 物 欄 に 関 する 説 明 (ⅰ) 建 物 の 竣 工 年 月 日 は 登 記 簿 上 表 示 されている 新 築 時 点 及 び 増 築 改 築 等 があれば その 時 点 を 記 載 しています (ⅱ) 建 物 の 構 造 / 階 数 は 登 記 簿 上 表 示 されている 構 造 及 び 階 数 を 記 載 しています なお 区 分 所 有 建 物 については 区 分 所 有 建 物 が 含 まれる 一 棟 の 建 物 全 体 の 構 造 階 数 を 記 載 しています (ⅲ) 建 物 の 用 途 は 平 成 21 年 9 月 30 日 現 在 の 登 記 簿 上 の 建 物 種 別 を 記 載 しています なお 区 分 所 有 建 物 については 登 記 簿 上 の 建 物 種 別 のうち 主 要 なものを 記 載 してい ます (ⅳ) 建 物 の 延 床 面 積 は 登 記 簿 上 表 示 されている 床 面 積 の 合 計 を 記 載 しています な お 区 分 所 有 建 物 については 一 棟 の 建 物 全 体 の 延 床 面 積 を 記 載 しています 32

57 (ⅴ) 建 物 の 所 有 形 態 は 平 成 21 年 9 月 30 日 現 在 の 所 有 形 態 を 記 載 しています (ⅵ) 建 物 の 賃 貸 可 能 戸 数 は 各 取 得 予 定 物 件 について 賃 貸 が 可 能 な 戸 数 ( 店 舗 がある 場 合 は 店 舗 数 を 含 みます )を 記 載 しています h. プロパティ マネジメント 会 社 欄 に 関 する 説 明 プロパティ マネジメント 会 社 は 各 取 得 予 定 物 件 についてプロパティ マネジ メント 業 務 を 委 託 している 会 社 を 記 載 しています i. マスターリース 会 社 欄 に 関 する 説 明 マスターリース 会 社 は 各 取 得 予 定 物 件 についてマスターリース 契 約 を 締 結 して いる 会 社 を 記 載 しています j. マスターリース 種 別 欄 に 関 する 説 明 マスターリース 種 別 は 賃 料 保 証 のないマスターリース 契 約 が 締 結 されているも のについて パス スルー と 記 載 しています k. 現 所 有 者 欄 に 関 する 説 明 現 所 有 者 は 各 取 得 予 定 物 件 を 本 書 の 日 付 現 在 所 有 し 各 取 得 予 定 物 件 に 関 して 本 投 資 法 人 との 間 に 停 止 条 件 付 不 動 産 売 買 契 約 を 締 結 している 者 を 記 載 しています l. 特 記 事 項 欄 に 関 する 説 明 特 記 事 項 には 平 成 21 年 9 月 30 日 現 在 において 当 該 資 産 の 権 利 関 係 利 用 等 及 び 評 価 額 収 益 性 等 への 影 響 を 考 慮 して 重 要 と 考 えられる 事 項 が 認 められる 場 合 には 当 該 事 項 を 記 載 しています m. 物 件 特 性 欄 に 関 する 説 明 物 件 特 性 欄 の 記 載 は 不 動 産 鑑 定 評 価 書 等 に 基 づいて 当 該 取 得 予 定 物 件 に 関 す る 基 本 的 性 格 特 徴 等 を 記 載 しています 33