02−D−774

Size: px
Start display at page:

Download "02−D−774"

Transcription

1 06-D 年 2 月 23 日 森 ヒルズリート 投 資 法 人 ( 証 券 コート :3234) 長 期 優 先 債 務 新 規 格 付 : AA- (タ フ ル A マイナス) 格 付 けの 見 通 し : 安 定 的 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 (JCR)は 以 下 のとおり 長 期 優 先 債 務 * の 新 規 格 付 けをしましたのでお 知 ら せします * 長 期 優 先 債 務 格 付 けとは 債 務 者 ( 発 行 体 )の 債 務 全 体 を 包 括 的 に 捉 え その 債 務 履 行 能 力 を 評 価 したものです このうち 期 限 1 年 以 内 の 債 務 に 対 する 債 務 履 行 能 力 を 評 価 したものを 短 期 優 先 債 務 格 付 けと 位 置 づけています 個 別 債 務 の 評 価 ( 債 券 の 格 付 け ローンの 格 付 け 等 )では 債 務 の 契 約 内 容 債 務 間 の 優 先 劣 後 関 係 回 収 可 能 性 の 程 度 も 考 慮 するため 個 別 債 務 の 格 付 けが 長 期 優 先 債 務 格 付 けと 異 なること( 上 回 ること または 下 回 るこ と)もあります 発 行 体 : 森 ヒルズリート 投 資 法 人 新 規 ( 対 象 ) ( 格 付 ) ( 見 通 し) 長 期 優 先 債 務 AA- 安 定 的 格 付 事 由 ~サマリー 本 投 資 法 人 は 06 年 2 月 2 日 に 設 立 され 同 年 11 月 30 日 に 東 京 証 券 取 引 所 ( 不 動 産 投 資 信 託 証 券 市 場 ) に 上 場 した 不 動 産 投 資 法 人 (J-REIT)であり 不 動 産 投 資 法 人 としては 40 番 目 に 上 場 している 資 産 運 用 会 社 である 森 ビル インベストメントマネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 MIM)は 森 ビル 株 式 会 社 ( 以 下 森 ビル)を 株 主 ( 以 下 スポンサー)とし その 出 資 持 分 は100%となっている 森 ビルは59 年 6 月 に 設 立 された 不 動 産 総 合 デベロッパーの 大 手 であり 創 業 の 地 である 東 京 都 港 区 を 中 心 とした 不 動 産 の 開 発 及 び 賃 貸 管 理 事 業 を 主 力 事 業 とし 新 橋 虎 ノ 門 赤 坂 六 本 木 などのエリアにおける 事 業 展 開 では 強 い 存 在 感 を 示 している 特 にオフィス 商 業 施 設 賃 貸 住 宅 文 化 施 設 などが 融 合 した 市 街 地 再 開 発 事 業 においてはパイオニア 的 存 在 であるといえよう MIMは84 年 3 月 に 設 立 され 02 年 1 月 に 森 ビル アーバンファンド 株 式 会 社 に 商 号 変 更 後 05 年 3 月 に 現 商 号 に 変 更 されている MIMは 森 ビルからの 出 向 者 ならびに 金 融 不 動 産 の 経 験 を 有 する 役 職 員 によっ て 構 成 されている スポンサーである 森 ビルとの 強 固 かつ 幅 広 いネットワークを 最 大 限 に 活 用 しつつ 物 件 取 得 におけるサポートのみならず テナントリーシングや 物 件 の 管 理 運 営 においてもそのノウハウを 活 かす べく 本 投 資 法 人 の 運 用 を 行 っていくことが 期 待 される 本 投 資 法 人 は 投 資 方 針 の 基 本 理 念 として Investment in the city~ 都 市 への 投 資 というコンセ プトを 掲 げている これは 森 ビルグループの 総 合 力 を 活 用 して 当 グループの 都 市 づくりの 思 想 を 集 約 し た アークヒルズ 六 本 木 ヒルズ などの ヒルズ に 象 徴 されるような 選 別 されたエリアと 物 件 への 投 資 を 行 うことを 意 味 し 本 投 資 法 人 はこのような 投 資 を 通 じて ポートフォリオの 着 実 な 成 長 と 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 図 るものとしている 具 体 的 には 1 森 ビルグループのブランド 力 営 業 力 及 び 施 設 運 営 能 力 が 十 分 に 発 揮 できる プレミアム エリア( 東 京 都 心 5 区 及 びその 周 辺 地 区 ) に 所 在 し その 中 でも クオリティ 規 模 スペック 等 において 将 来 にわたり 競 争 力 を 維 持 できる プレミアム 物 件 を 重 視 した 投 資 2 職 住 遊 憩 学 などの 多 彩 な 都 市 機 能 が 複 合 することで 人 モノ 情 報 が 集 積 し 都 市 における 新 たな 価 値 が 創 出 される こうした 不 動 産 開 発 行 為 ( 森 ビルでは タウンマネジメント と 呼 んでいる)は テナント 満 足 度 の 向 上 や その 結 果 と して 資 産 価 値 自 体 を 高 めるための 重 要 な 要 素 と 考 えられることから 本 投 資 法 人 の 投 資 物 件 となっているア ークヒルズにおいて 具 現 化 されているような 不 動 産 としての 複 合 性 を 重 視 した 投 資 を 実 行 していくも のとしている 1

2 本 投 資 法 人 はオフィスビル 住 宅 及 び 商 業 施 設 を 投 資 対 象 とする 総 合 型 の 投 資 法 人 である なかでもオフ ィスビルを 投 資 対 象 の 中 心 に 置 きつつ 住 宅 及 び 商 業 施 設 も 投 資 対 象 とすることにより 投 資 機 会 の 多 様 化 及 び 最 大 化 を 図 っており 本 投 資 法 人 のポートフォリオ 構 築 方 針 ( 以 下 構 築 方 針 )における 用 途 別 投 資 の 物 件 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース)は オフィスビル50% 以 上 住 宅 及 び 商 業 施 設 50% 以 下 と 規 定 されてい る また 構 築 方 針 における 地 域 別 投 資 の 物 件 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース)は 東 京 圏 80% 以 上 (うち 東 京 都 心 5 区 ( 港 区 千 代 田 区 中 央 区 新 宿 区 及 び 渋 谷 区 ) 及 びその 周 辺 地 区 50% 以 上 ) 地 方 主 要 都 市 部 20% 以 下 と 規 定 されている なお 投 資 対 象 地 域 のうち 特 に 港 区 については 森 ビルが 多 くの 不 動 産 を 開 発 及 び 所 有 している 地 域 であり 資 産 の 取 得 や 運 営 管 理 においても 高 い 競 争 力 を 発 揮 できると 考 えられることから より 積 極 的 に 投 資 を 行 うものとしている 加 えて 組 み 入 れる 物 件 の 耐 震 性 能 物 件 が 立 地 するエリアの 安 全 性 や 震 災 対 策 等 を 重 視 した 投 資 を 行 う ことや 権 利 関 係 においてリスクが 低 いと 判 断 される 物 件 ( 原 則 として 共 有 物 件 については 持 分 割 合 が 50% 超 区 分 所 有 物 件 については 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 が 50% 超 など)を 投 資 対 象 とする 基 準 が 設 けられて いる 現 在 のポートフォリオは 全 9 物 件 (オフィスビル:5 物 件 住 宅 :4 物 件 )で 構 成 され 取 得 価 格 総 額 で 約 1,427 億 円 の 資 産 規 模 となっている なお 本 投 資 法 人 は 外 部 成 長 について 今 後 はスポンサーからのパイプ ラインサポート( 売 却 物 件 の 優 先 交 渉 権 外 部 物 件 情 報 の 提 供 )を 軸 に MIM 独 自 の 情 報 収 集 やつなぎS PC(ウェアハウジング)も 活 用 していくことにより 年 間 約 500 億 円 の 成 長 を 目 処 とし まずは 資 産 規 模 2,000 億 円 の 達 成 ひいては 早 期 に3,000 億 円 の 達 成 を 目 標 としている 以 上 の 特 色 を 踏 まえ 本 投 資 法 人 に 係 る 現 在 のポートフォリオの 特 徴 をまとめると 以 下 の 通 りとなる 本 投 資 法 人 の 投 資 方 針 に 係 る 基 本 理 念 : Investment in the city ~ 都 市 への 投 資 に 則 り ス ポンサーの 都 市 づくりの 思 想 を 具 現 化 した アークヒルズ 六 本 木 ヒルズ にそれぞれ 所 在 する ア ーク 森 ビル 及 び 六 本 木 ヒルズゲートタワー が 組 み 入 れられている スポンサーである 森 ビルグループの 総 合 力 (ブランド 力 営 業 力 等 )を 十 分 に 発 揮 することが 可 能 な プ レミアムエリア ( 東 京 都 心 5 区 及 びその 周 辺 地 区 ) 中 でも 特 にスポンサーがデベロッパーとして 強 みと 実 績 を 持 ち 運 営 管 理 に 関 しても 比 較 優 位 が 期 待 できる 港 区 に 所 在 する 物 件 が 全 9 物 件 中 8 物 件 取 得 価 格 ベースでの 組 入 比 率 約 81%を 占 めている 建 物 延 床 面 積 が30,000m2 超 の 大 規 模 物 件 が 全 9 物 件 中 4 物 件 取 得 価 格 ベースでの 組 入 比 率 約 58%を 占 め ている ポートフォリオPML 値 が2.29% 個 別 物 件 に 係 るPML 値 についても 最 大 が 虎 ノ 門 35 森 ビル(オム ロン 東 京 本 社 ビル) の9.00%と 低 水 準 にある この 背 景 としては 制 震 構 造 免 震 構 造 の 採 用 により 耐 震 性 が 極 めて 高 い 物 件 を 組 み 入 れることで 東 京 都 心 部 へのポートフォリオの 集 中 による 地 震 災 害 発 生 時 のポートフォリオが 被 る 損 失 を 限 定 することに 配 慮 が 行 われている 点 が 挙 げられる オフィスビルは セキュリティ システム オフィス サポート 等 が 充 実 した 高 スペック ハイクオリテ ィの 物 件 (プレミアム 物 件 が5 物 件 中 4 物 件 )からなり 現 在 までのところ 賃 料 稼 働 率 共 に 高 水 準 を 維 持 している 住 宅 は 主 として 外 資 系 企 業 の 駐 在 員 等 の 外 国 人 や 企 業 経 営 者 や 専 門 職 等 の 富 裕 層 をターゲットとし た 高 級 賃 貸 住 宅 である セキュリティ システム コンシェルジュ サービスを 含 む24 時 間 有 人 管 理 ヘ ルスプロモーション サービス 等 が 充 実 したハイクオリティの 物 件 (プレミアム 物 件 が4 物 件 中 3 物 件 ) であり 一 般 賃 貸 住 宅 とは 異 なるマーケット 需 要 層 を 対 象 とした 高 額 の 家 賃 負 担 が 避 けられない 高 級 賃 貸 住 宅 であるにもかかわらず 森 ビルによるきめ 細 かいテナントリーシングやサービスの 提 供 等 に よって 比 較 的 高 い 稼 働 率 を 維 持 している 全 9 物 件 とも 森 ビルグループ( 森 ビルあるいはフォレスト アーバンファンド 有 限 会 社 )から 取 得 した 区 分 所 有 物 件 ( 全 部 所 有 を 含 む) 又 は 共 有 物 件 である 2

3 本 投 資 法 人 は 現 在 所 有 する 全 物 件 についてプロパティ マネジメント( 以 下 PM) 業 務 を 森 ビルに 委 託 している 森 ビルはオフィスビル 事 業 や MORI LIVING ブランドで 展 開 する 賃 貸 住 宅 事 業 等 を 通 じてPM 業 務 に 関 する 様 々な 実 績 ノウハウ サービスを 有 しており 各 物 件 とも 新 規 テナント 誘 致 に 関 する 情 報 網 営 業 力 管 理 能 力 等 の 観 点 から 森 ビルへの 委 託 が 有 効 かつ 適 切 と 判 断 されたもので 各 物 件 単 体 のみなら ず エリア 全 体 の 管 理 という 面 からも 機 動 的 かつ 効 率 的 な 体 制 であると 思 料 される 今 後 についても 特 に 森 ビルが 開 発 した 物 件 であるなど 上 記 のような 同 社 の 長 所 を 運 営 に 活 かせるものと 判 断 される 場 合 につい ては 同 社 にPM 業 務 を 委 託 し その 総 合 的 なノウハウを 活 用 するものとしている また 本 投 資 法 人 は 運 営 管 理 の 効 率 化 及 び 管 理 費 用 の 随 時 見 直 しによりその 適 正 化 に 努 めるとともに 削 減 を 検 討 するに 際 しては 物 件 のグレードの 高 さからテナントの 要 求 水 準 も 自 ずと 高 いと 推 測 されること から テナント 満 足 度 の 維 持 向 上 物 件 の 競 争 力 を 損 なうことのないよう 配 慮 を 行 いつつ 実 施 していくもの としている なお 森 ビルによるテナントリレーションの 強 化 に 関 しては オフィスビルについては 幅 広 いオフィスサ ポートや 多 彩 な 情 報 サービスを 軸 にテナントアンケート( ヒルズオフィスライフ 調 査 )の 実 施 によって 結 果 のフィードバックを 検 討 し また 住 宅 については MORI LIVING のコンセプトによるコンシェルジュ サービス ヘルスプロモーションを 軸 とした 付 帯 サービスの 充 実 に 努 めるなど きめ 細 かでかつ 充 実 したサ ービスと 信 頼 できる 物 件 の 維 持 管 理 により テナント 満 足 度 の 向 上 に 努 めている このような 森 ビルグループとの 協 働 体 制 は 上 記 のような 既 存 のノウハウやネットワークの 活 用 等 の 面 で は 格 付 け 上 評 価 できる 点 ではある 半 面 グループの 利 害 関 係 者 との 関 係 が 密 接 であることから アームス レングスルール 等 透 明 性 に 配 慮 した 仕 組 みづくりが 重 要 であるとJCRでは 考 えている 本 投 資 法 人 では 利 害 関 係 者 との 間 で 利 益 相 反 による 弊 害 が 生 じないよう 十 分 に 配 慮 された 意 思 決 定 のプ ロセスがルールとして 策 定 されている 点 につき MIMのマネジメントとのインタビュー 等 を 通 じて 確 認 し ている なお MIMでは 07 年 2 月 1 日 付 で 法 令 順 守 及 び 業 務 管 理 機 能 の 充 実 化 を 図 るべく 業 務 管 理 ユニ ットの 下 に 内 部 監 査 部 を 設 置 する 社 内 組 織 の 変 更 を 行 っている 財 務 方 針 においては 通 常 運 営 時 のLTVを 50% 程 度 でコントロールすることとし 上 限 は 65%に 設 定 し ているものの 比 較 的 保 守 的 な 方 針 となっているといえよう また 現 在 のデット ファイナンスについて は 全 額 無 担 保 無 保 証 であるとともに 返 済 期 日 の 分 散 化 も 図 っており リファイナンスリスクに 対 する 一 定 の 柔 軟 性 が 備 えられているものとJCRでは 見 ている 3

4 ポートフォリオの 分 析 (1) 物 件 数 本 投 資 法 人 は 06 年 11 月 30 日 に 9 物 件 (オフィス:5 物 件 住 宅 :4 物 件 )から 構 成 されるポートフォリ オで 上 場 しており 現 在 までその 構 成 に 変 化 はない 全 9 物 件 のうち 森 ビルからの 取 得 が 5 物 件 フォレ スト アーバンファンド 有 限 会 社 (03 年 3 月 19 日 に 組 成 された 機 関 投 資 家 を 対 象 とした 森 ビル アーバ ンファンド の 特 別 目 的 会 社 )からの 取 得 が 6 物 件 ( 六 本 木 ファーストビル 及 び 六 本 木 ビュータワー については 森 ビルからの 取 得 分 とフォレスト アーバンファンド 有 限 会 社 からの 取 得 分 とがある )となっ ており 全 物 件 をスポンサーである 森 ビルグループから 取 得 している 今 後 もスポンサーの 総 合 力 を 活 用 し た 競 争 力 のある 物 件 の 適 正 な 価 格 での 取 得 が 期 待 される 一 方 物 件 売 却 については 中 長 期 的 な 観 点 で 物 件 投 資 を 行 うという 基 本 方 針 から 現 在 までのところ 上 場 以 来 行 われていない (2) 取 得 価 格 9 物 件 の 取 得 価 格 総 額 は 約 1,427 億 円 取 得 時 の 総 鑑 定 評 価 額 は 約 1,428 億 円 直 近 時 点 の 総 鑑 定 評 価 額 は 約 1,471 億 円 であり 1 物 件 当 りの 平 均 取 得 価 格 は 約 158 億 円 となっている 取 得 価 格 と 取 得 時 鑑 定 評 価 額 は 概 ね 均 衡 しており また 不 動 産 鑑 定 評 価 書 は 全 て 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 より 発 行 されている な お 個 別 物 件 の 取 得 価 格 は 全 物 件 について 取 得 時 鑑 定 評 価 額 以 下 となっており 利 害 関 係 者 との 取 引 制 限 に おける 不 動 産 等 の 取 得 に 係 る 条 件 を 満 たした 価 格 となっている JCRでは 不 動 産 鑑 定 評 価 書 エンジニアリングレポートの 精 査 をし 実 際 の 契 約 賃 料 と 周 辺 の 賃 料 相 場 との 比 較 を 含 め 不 動 産 鑑 定 評 価 書 上 の 想 定 賃 料 の 妥 当 性 利 回 り 等 の 分 析 検 証 を 実 施 し 現 在 の 市 況 を 踏 まえて 中 期 的 に 安 定 すると 考 えられる 価 格 の 査 定 を 行 った この 結 果 として 現 在 のポートフォリオ 9 物 件 を 対 象 とするJCR 評 価 額 は 約 1,449 億 円 となった この 評 価 額 は 取 得 価 格 総 額 に 対 して 約 101.6% 直 近 時 点 の 総 鑑 定 評 価 額 に 対 して 約 98.6%となることから ポートフォリオ 全 体 として 概 ね 市 場 性 を 反 映 した 適 正 な 価 格 で 物 件 購 入 がなされているものと 判 断 される 一 方 で 物 件 の 分 散 度 については 現 在 上 位 3 物 件 で 約 63.8%( 取 得 価 格 ベース)を 占 め 特 定 の 物 件 へ の 集 中 度 が 比 較 的 高 いポートフォリオとなっている ポートフォリオとしての 運 用 の 安 定 化 のためには 今 後 の 物 件 取 得 により 物 件 集 中 度 の 更 なる 緩 和 が 望 ましいとJCRでは 考 えている 図 1- 取 得 価 格 別 構 成 比 4

5 (3) 物 件 クオリティ 別 投 資 投 資 方 針 における 基 本 理 念 である Investment in the city ~ 都 市 への 投 資 を 具 現 化 したもの として 構 築 方 針 において 特 徴 的 であるのは 物 件 クオリティ 別 の 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース)を 明 示 して いることである 構 築 方 針 では 投 資 物 件 のキャッシュフローの 安 定 性 及 び 成 長 性 に 関 して 他 の 地 域 と 比 較 して 相 対 的 に 優 位 であると 考 えられ 森 ビルグループの 総 合 的 なマネジメント 力 を 活 用 するのに 優 位 性 をも つ プレミアムエリア ( 東 京 都 心 5 区 ( 港 区 千 代 田 区 中 央 区 新 宿 区 及 び 渋 谷 区 ) 及 びその 周 辺 地 区 ) に 所 在 する プレミアム 物 件 を 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース)で 50% 以 上 とするものとし 投 資 対 象 の 中 核 としている 現 在 のポートフォリオ 9 物 件 のうち 7 物 件 がプレミアム 物 件 に 該 当 し その 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース)は 約 88.3%となっている また 今 後 もプレミアム 物 件 を 重 視 した 投 資 が 行 われる 予 定 であり 中 期 的 にみても ポートフォリオの 強 い 競 争 力 が 維 持 されていくものとJCRではみている なお MIM による プレミアム 物 件 に 関 する 具 体 的 な 定 義 の 内 容 は 以 下 の 通 りである 1.オフィスビル 1 立 地 :プレミアムエリア 2 延 床 面 積 : 一 棟 当 たり 延 床 面 積 10,000 m2 以 上 3 基 準 階 面 積 : 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 1,000 m2 以 上 4 スペック:フロア 形 状 天 井 高 床 仕 様 床 荷 重 空 調 方 式 電 気 容 量 セキュリティシステム 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 強 い 競 争 力 を 保 持 していると 認 められるもの 2. 住 宅 1 立 地 :スリーA エリア( 赤 坂 青 山 エリア 青 山 原 宿 エリア 及 び 麻 布 広 尾 エリア)を 中 心 と したプレミアムエリア 2 延 床 面 積 : 一 棟 当 たり 延 床 面 積 2,000 m2 以 上 3 スペック: 外 観 エントランス 仕 様 間 取 り セキュリティシステム フロントサービス 住 戸 内 サービス インターネット 回 線 スパ 施 設 又 はフィットネス 施 設 等 の 利 用 サービス 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 強 い 競 争 力 を 保 持 していると 認 められるもの 3. 商 業 施 設 (ⅰ) 百 貨 店 都 心 型 ショッピング センター 大 型 専 門 店 及 び 複 合 商 業 施 設 1 立 地 : 東 京 都 心 5 区 及 びその 周 辺 の 繁 華 性 の 高 い 地 域 2 延 床 面 積 : 一 棟 当 たり 延 床 面 積 10,000 m2 以 上 (ⅱ) 高 級 ブランド 店 等 の 路 面 店 店 舗 1 立 地 : 銀 座 周 辺 エリア 青 山 表 参 道 周 辺 エリア 等 稀 少 性 社 会 的 認 知 性 が 極 めて 高 い 地 域 2 延 床 面 積 : 一 棟 当 たり 延 床 面 積 1,000 m2 以 上 一 方 で 構 築 方 針 において プレミアム 物 件 以 外 の 物 件 については 以 下 の 基 準 を 満 たした 場 合 に 投 資 対 象 に 加 えることができるものとしており 現 在 のポートフォリオ 9 物 件 のうち 2 物 件 ( 取 得 価 格 ベースの 組 入 比 率 約 11.7%)が 当 該 物 件 に 該 当 している 1.オフィスビル 1 立 地 :プレミアムエリアを 中 心 に 東 京 圏 及 び 地 方 主 要 都 市 部 の 都 市 機 能 の 高 い 地 域 に 所 在 する こと 2 物 件 規 模 : 原 則 として 建 物 の 延 床 面 積 が 3,000 m2 以 上 かつ 建 物 の 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 が 330 m2 以 上 であること 2. 住 宅 1 立 地 :スリーA エリアを 中 心 としたプレミアムエリアに 所 在 すること 2 物 件 規 模 : 原 則 として 建 物 の 延 床 面 積 が 1,000 m2 以 上 であること 5

6 図 2- 物 件 クオリティ 別 取 得 価 格 比 (4) エリア 別 投 資 現 在 のポートフォリオに 係 る 投 資 対 象 エリアは 東 京 圏 (1 東 京 都 心 5 区 ( 港 区 千 代 田 区 中 央 区 新 宿 区 及 び 渋 谷 区 ) 及 びその 周 辺 地 区 2 東 京 都 神 奈 川 県 千 葉 県 及 び 埼 玉 県 )が 100%を 占 めている 構 築 方 針 において 東 京 都 心 5 区 及 びその 周 辺 地 区 への 重 点 的 投 資 (その 中 でも 特 に 港 区 への 積 極 的 投 資 )が 明 示 されており 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース)は1のみで 50% 以 上 1と2を 合 わせて 80% 以 上 となっている ことに 照 らし 構 築 方 針 に 適 った 投 資 が 現 在 実 行 されているといえる なお 構 築 方 針 において 地 方 主 要 都 市 部 ( 東 京 圏 以 外 にある 政 令 指 定 都 市 及 びこれに 準 じる 全 国 主 要 都 市 )へもポートフォリオ 合 計 額 の 20% 以 下 を 目 処 に 投 資 を 行 う 旨 が 明 示 されているが 現 状 では プレミアムエリア への 投 資 を 優 先 する 方 針 にあ り 地 方 主 要 都 市 部 への 投 資 は 特 に 予 定 されていないことが 確 認 されている 図 3-エリア 別 取 得 価 格 比 6

7 (5) 用 途 別 投 資 現 在 のポートフォリオは 全 9 物 件 のうちオフィスビル 5 物 件 住 宅 4 物 件 で 構 成 されており 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース)は オフィスビル 約 72.9% 住 宅 約 27.1%となっている また ビル 内 に 併 設 されているも のを 除 き 単 独 の 商 業 施 設 は 現 在 のポートフォリオに 組 み 入 れられていない なお 構 築 方 針 ではオフィス ビルに 重 点 を 置 いた 投 資 が 明 示 されており その 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース)はオフィス 50% 以 上 住 宅 及 び 商 業 施 設 50% 以 下 と 規 定 されているが 今 後 の 用 途 別 投 資 についても 現 在 の 組 入 比 率 ( 取 得 価 格 ベース) から 大 幅 に 乖 離 することなく 行 われる 予 定 であることが 確 認 されている 図 4- 用 途 別 取 得 価 格 比 (6) 規 模 現 在 の 1 物 件 当 たり 平 均 投 資 額 は 約 158 億 円 延 床 面 積 はオフィスビル 約 308, m2 住 宅 約 86, m2 総 延 床 面 積 約 394, m2( 他 の 区 分 所 有 部 分 共 有 部 分 を 含 む)であり 1 物 件 当 たりの 平 均 延 床 面 積 は 約 43, m2となっている また 構 築 方 針 では 投 資 対 象 規 模 について <プレミアム 物 件 > 1.オフィスビル 延 床 面 積 :1 棟 当 たり 延 床 面 積 10,000 m2 以 上 基 準 階 面 積 : 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 1,000 m2 以 上 2. 住 宅 延 床 面 積 :1 棟 当 たり 延 床 面 積 2,000 m2 以 上 3. 商 業 施 設 1 百 貨 店 都 心 型 ショッピング センター 大 型 専 門 店 及 び 複 合 商 業 施 設 延 床 面 積 :1 棟 当 たり 延 床 面 積 10,000 m2 以 上 2 高 級 ブランド 店 等 の 路 面 店 店 舗 延 床 面 積 :1 棟 当 たり 延 床 面 積 1,000 m2 以 上 7

8 <プレミアム 物 件 以 外 > 1.オフィスビル 原 則 として 建 物 の 延 床 面 積 が 3,000 m2 以 上 かつ 建 物 の 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 が 330 m2 以 上 2. 住 宅 原 則 として 建 物 の 延 床 面 積 が 1,000 m2 以 上 と 明 示 されている 現 在 のポートフォリオ 全 9 物 件 のうち 4 物 件 が 延 床 面 積 30,000 m2 以 上 の 物 件 であり 取 得 価 格 ベースの 組 入 比 率 が 約 57.5%であることから 比 較 的 規 模 の 大 きいオフィスビル 及 び 住 宅 への 投 資 を 実 行 しているといえる 図 5- 建 物 規 模 別 取 得 価 格 比 (7) 築 年 数 PML 現 在 のポートフォリオ 平 均 築 年 数 は 約 9.3 年 となっている 耐 震 性 については 構 築 方 針 において 新 耐 震 基 準 に 適 合 し PML 値 が 15% 以 下 の 建 物 を 投 資 対 象 とする ことを 原 則 としている 現 在 のポートフォリオにおける 個 別 物 件 のPML 値 はいずれも 10% 未 満 であり ポ ートフォリオPMLは 約 2.29%と 極 めて 低 水 準 に 収 まっている 個 別 には ポートフォリオ 中 で 築 年 数 が 15 年 超 である アーク 森 ビル ( 昭 和 61 年 3 月 竣 工 築 約 21 年 ) のPML 値 は 0.36%であり 虎 ノ 門 35 森 ビル(オムロン 東 京 本 社 ビル) のPML 値 は 9.00%であること から 両 物 件 とも 耐 震 性 については 基 準 の 範 囲 内 であり 特 段 問 題 はないものと 思 料 される また 個 別 物 件 のうち 六 本 木 ヒルズゲートタワー 及 び 後 楽 森 ビル については 制 震 構 造 を 元 麻 布 ヒルズ(フォレストタワー 及 びフォレストテラスイースト) 及 び アークフォレストテラス については 免 震 構 造 を それぞれ 導 入 した 建 物 となっている 本 投 資 法 人 は プレミアム 物 件 の 各 内 容 に 加 えて 組 み 入 れる 物 件 自 体 の 耐 震 性 能 物 件 が 立 地 するエリアの 安 全 性 や 震 災 対 策 等 を 重 視 した 投 資 を 行 っていく 方 針 であることから 今 後 も 高 い 耐 震 性 能 を 誇 る 物 件 の 取 得 ひいては 万 一 の 大 規 模 な 地 震 災 害 時 にも 相 対 的 に 被 害 が 少 ないポートフォリオの 構 築 が 行 われていくことが 期 待 される 8

9 図 6- 築 年 数 別 取 得 価 格 比 (8) 権 利 関 係 現 在 のポートフォリオにおける 個 別 物 件 の 所 有 形 態 は 全 て 区 分 所 有 あるいは 共 有 となっている なお 個 別 物 件 のうち 六 本 木 ヒルズゲートタワー 及 び アークフォレストテラス は 登 記 上 区 分 所 有 物 件 であ るが 本 投 資 法 人 の 持 分 は 100%である 一 般 的 に 区 分 所 有 物 件 あるいは 共 有 物 件 については 一 棟 全 体 を 単 独 所 有 している 場 合 と 比 べた 場 合 に 他 の 権 利 者 との 関 係 から 処 分 維 持 管 理 等 について 一 定 の 制 約 が 発 生 する 可 能 性 があり このため 当 該 物 件 の 換 金 性 流 動 性 には 留 意 する 必 要 があるものと 考 えられる この 点 に 関 し 本 投 資 法 人 は その 物 件 取 得 ポートフォリオ 構 築 方 針 において 原 則 として 単 独 所 有 不 動 産 並 びに 以 下 の 点 を 検 討 した 上 で 権 利 関 係 においてリスクが 低 いと 判 断 される 区 分 所 有 物 件 共 有 物 件 を 投 資 対 象 とするものとしている 1 区 分 所 有 物 件 原 則 として 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 が 50% 超 である 物 件 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 が 50% 以 下 の 物 件 であっても 他 の 区 分 所 有 者 の 信 用 力 及 び 属 性 物 件 の 特 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 必 要 に 応 じて 本 投 資 法 人 内 での 積 立 金 の 増 額 等 の 諸 手 当 を 講 じる 2 共 有 物 件 原 則 として 持 分 割 合 が 50% 超 である 物 件 持 分 割 合 が 50% 以 下 の 物 件 であっても 他 の 共 有 者 の 信 用 力 及 び 属 性 物 件 の 特 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 必 要 に 応 じて 共 有 物 不 分 割 特 約 の 締 結 等 の 諸 手 当 を 講 じる 本 投 資 法 人 の 場 合 スポンサーが 関 係 権 利 者 との 共 同 事 業 により 開 発 した 物 件 換 言 すれば 区 分 所 有 ある いは 共 有 の 権 利 形 態 をとる 物 件 が 今 後 もポートフォリオに 組 み 込 まれる 可 能 性 が 高 い 一 方 で スポンサ ーの 不 動 産 開 発 における 強 みは アークヒルズ や 六 本 木 ヒルズ に 代 表 されるような まさに 数 多 くの 権 利 者 との 利 害 を 調 整 しつつ 大 規 模 な 都 市 再 開 発 を 実 現 してきたことにあるといえ こうして 開 発 された 物 件 について 優 先 的 に 供 給 を 受 けることが 可 能 なスポンサー サポートは 本 投 資 法 人 にとって 重 要 な 強 み であることを 鑑 みると 権 利 関 係 に 係 るリスクを 極 力 低 減 させるような 選 別 は 今 後 も 引 き 続 き 重 要 ではある 9

10 ものの 単 独 所 有 でない 物 件 の 積 極 的 な 組 入 れ 方 針 が 中 長 期 的 に 安 定 したポートフォリオの 運 用 にとって 必 ずしも 障 害 となるものではないとJCRでは 考 えている (9) 稼 働 率 06 年 11 月 の 上 場 以 来 ポートフォリオ 全 体 で 約 97% 以 上 の 稼 働 率 を 維 持 しており 06 年 12 月 末 時 点 に おいて 全 9 物 件 の 稼 働 率 は 96.8%(オフィスビル:99.7% 住 宅 :92.3%)となっている 特 に 住 宅 に 関 しては 主 として 外 資 系 企 業 の 駐 在 員 向 けの 高 級 賃 貸 住 宅 が 多 いことから 過 去 においては 転 勤 異 動 や 組 織 変 更 等 による 退 去 が 集 中 して 発 生 し 一 時 的 に 空 室 率 が 上 昇 した 経 緯 があった 今 後 も 短 期 的 には 一 時 的 な 稼 働 率 悪 化 の 懸 念 が 完 全 に 払 拭 されることはないと 思 料 されるものの PM 業 務 を 担 当 し ている 森 ビルによる 的 確 な 需 要 層 の 把 握 に 基 づくテナントリーシング 等 が 当 該 懸 念 要 因 の 長 期 化 を 緩 和 さ せ 一 定 の 稼 働 率 の 確 保 には 現 状 特 段 の 懸 念 がないものとJCRでは 考 えている なお オフィスに 関 しては 本 投 資 法 人 の 取 得 後 の 短 期 間 のデータではあるものの 稼 働 率 の 変 動 は 少 ない ことが 以 下 のグラフから 読 み 取 れる 本 投 資 法 人 が 所 有 するオフィスビルのグレードが 高 く テナントも 本 部 または 東 京 における 拠 点 として 活 用 しているケースが 多 いものと 考 えられることから こうした 拠 点 を 変 更 するには 相 応 の 動 機 を 必 要 とするものと 思 料 される しかし テナント 企 業 を 取 り 巻 く 環 境 の 変 化 によっ て 中 長 期 的 にはテナント 退 去 は 自 ずと 発 生 する 可 能 性 のある 事 象 であり PMを 担 う 森 ビルのテナントリー シング 能 力 が 今 後 の 稼 働 率 維 持 に 重 要 であるものとJCRでは 考 えている( 次 章 資 産 運 用 業 務 における 特 徴 アセット マネジメントとプロパティ マネジメント の 項 も 参 照 ) 図 7- 用 途 別 稼 働 率 の 推 移 10

11 (10) テナント 賃 貸 借 契 約 賃 貸 借 契 約 については パススルー 型 マスターリース 又 は 固 定 型 マスターリースなどマスターレッシーと して 概 ね 森 ビルが 介 在 しており マスターレッシーとエンドテナントとの 間 で 普 通 賃 貸 借 ( 長 期 ) 契 約 又 は 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 が 締 結 されている 06 年 6 月 30 日 現 在 のエンドテナント 総 数 は 245 であり 同 日 時 点 で 賃 貸 面 積 が 最 も 大 きいテナントである 日 本 中 央 競 馬 会 ( 六 本 木 ヒルズゲートタワーに 入 居 )は ポート フォリオ 全 体 のテナント 面 積 比 率 約 11.6%を 占 めている また 賃 貸 面 積 上 位 5 社 ( 日 本 中 央 競 馬 会 オム ロン 株 式 会 社 独 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 森 ビル 株 式 会 社 ダイムラー クライスラー 日 本 株 式 会 社 )が 占 める 面 積 比 率 は 約 34.1%と 比 較 的 テナント 集 中 度 の 高 いポートフォリオとなっている 本 投 資 法 人 が 構 築 方 針 において 重 点 を 置 いている プレミアム 物 件 に 入 居 可 能 なテナントについては ある 程 度 の 床 面 積 を 必 要 とする 大 企 業 などが 中 心 となるものと 思 料 されることから 本 投 資 法 人 のポートフ ォリオにおいては それが 安 定 的 な 規 模 に 拡 大 するまで テナント 集 中 がある 程 度 の 期 間 継 続 されることは 避 けられない 事 象 と 考 えられる 今 後 の 物 件 取 得 による 外 部 成 長 によりテナント 集 中 度 は 緩 和 されていくも のと 期 待 されるが JCRではこの 点 についても 注 視 していきたい なお 森 ビルでは 物 件 の 高 い 競 争 力 を 背 景 に 本 投 資 法 人 の 所 有 物 件 を 含 めテナントとの 間 で 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 の 導 入 を 進 めている 普 通 賃 貸 借 契 約 においては オフィスに 関 しても 主 として 賃 借 人 保 護 の 観 点 が 強 い 借 地 借 家 法 によって 市 況 に 応 じた 賃 料 の 値 上 げ 浸 透 が 容 易 ではないのに 比 較 して 契 約 更 新 がなく 協 議 が 整 わない 場 合 には 再 契 約 しないことが 可 能 な 定 期 建 物 賃 貸 借 は 物 件 所 有 者 にとっては 収 益 力 の 向 上 に 有 効 な 手 段 であると 思 料 される こうした 観 点 から 本 投 資 法 人 の 今 後 の 賃 貸 借 契 約 の 動 向 についても 注 目 していきたいとJCRでは 考 えている 図 8-テナント 面 積 比 (06 年 6 月 30 日 現 在 ) 11

12 資 産 運 用 業 務 における 特 徴 (1) アセット マネジメントとプロパティ マネジメント 本 投 資 法 人 におけるMIMのアセット マネジメント( 以 下 AM) 業 務 は スポンサーである 森 ビルか らの 出 向 者 多 様 な 経 歴 と 専 門 性 を 持 ったMIMのプロパーの 役 職 員 によって 担 当 されている MIMは 森 ビルの 100% 子 会 社 であり 森 ビルがこれまでに 培 ってきた 不 動 産 関 連 の 実 績 ノウハウ ネットワーク 等 を 活 用 できる 体 制 が 構 築 されているといえよう MIM 独 自 の 情 報 収 集 ルートの 開 拓 と 合 わせて MIMと 森 ビルとの 間 の アドバイザリー 業 務 委 託 契 約 に 基 づき 森 ビルによるリサーチ 関 連 業 務 の 提 供 不 動 産 の 取 得 及 び 運 用 に 関 する 助 言 及 び 補 助 業 務 の 提 供 等 のサポートが 期 待 されている PM 業 務 は 現 在 ポートフォリオ 全 9 物 件 について 森 ビルが 担 当 している PM 会 社 の 選 定 に 際 しては 本 投 資 法 人 の 投 資 方 針 運 用 対 象 物 件 に 係 る 不 動 産 の 運 営 管 理 の 方 針 を 理 解 し 本 投 資 法 人 と 認 識 を 共 有 し て 行 動 できるPM 会 社 を 業 歴 財 務 体 質 組 織 体 制 等 を 考 慮 して 選 定 することとしている また 物 件 に 関 する 運 営 管 理 上 の 詳 細 な 情 報 を 森 ビルが 最 も 把 握 している 場 合 ( 当 該 不 動 産 を 計 画 若 しくは 開 発 した また これまで 運 営 管 理 を 行 っていたなど) 等 については PM 会 社 として 利 害 関 係 者 である 森 ビルも 選 定 するこ とができるものとしている 現 在 のポートフォリオ 9 物 件 は 全 て 森 ビルにPM 業 務 を 委 託 することが 有 効 かつ 適 切 と 判 断 される 場 合 に 該 当 することから 同 社 の 持 つPMノウハウを 積 極 的 に 活 用 するため 当 該 業 務 を 委 託 する 結 果 となって いる 今 後 の 外 部 成 長 の 局 面 においても 森 ビルが 開 発 した 物 件 や 同 社 の 長 所 を 活 かせる 物 件 が 組 込 まれる ことが 想 定 されるなか 森 ビルが 持 つ 付 加 価 値 の 高 いノウハウやサービスが 提 供 されることにより 運 用 資 産 のプレゼンス 向 上 効 果 的 効 率 的 な 内 部 成 長 の 達 成 が 期 待 される また PM 業 務 に 関 連 して 本 投 資 法 人 は 原 則 として 毎 月 運 用 資 産 に 係 る 不 動 産 の 運 営 管 理 状 況 を 把 握 するためにPM 会 社 から 報 告 を 受 けると 共 に PM 業 務 を 委 託 する 契 約 の 期 間 は 原 則 1 年 間 とし 契 約 期 間 満 了 までにPM 会 社 の 運 営 管 理 業 務 に 対 する 評 価 を 行 い かかる 評 価 の 結 果 当 該 PM 会 社 が 選 定 基 準 に 満 た ないと 判 断 された 場 合 にはPM 会 社 の 変 更 また 変 更 までに 至 らない 場 合 でもPM 会 社 に 対 する 適 宜 指 導 に より 業 務 レベルの 向 上 を 図 るなど 業 務 委 託 の 利 害 関 係 者 取 引 による 弊 害 防 止 にも 注 意 を 払 っている (2) 物 件 取 得 パイプライン 本 投 資 法 人 及 びMIMにおいて 中 長 期 安 定 的 かつ 継 続 的 な 物 件 の 取 得 機 会 を 確 保 するため 森 ビルとの 間 で 以 下 の 内 容 の サポート 契 約 を 締 結 し 物 件 情 報 提 供 等 を 受 ける 体 制 が 構 築 されている 1 本 投 資 法 人 及 びMIMへの 優 先 交 渉 権 の 付 与 森 ビル 自 らが 保 有 又 は 開 発 する 不 動 産 ( 竣 工 前 又 は 竣 工 後 を 問 わない )のうち 本 投 資 法 人 の 投 資 基 準 に 適 合 する 不 動 産 又 は 適 合 する 可 能 性 のある 不 動 産 ( 適 格 不 動 産 ) 及 び 適 格 不 動 産 の 候 補 となり 得 る 不 動 産 ( 開 発 中 の 物 件 を 含 む )( 対 象 不 動 産 )に 該 当 する 不 動 産 を 森 ビルが 売 却 する 場 合 (ただ し 対 象 不 動 産 に 係 る 売 却 行 為 が 一 定 の 要 件 に 該 当 する 場 合 を 除 く ) 対 象 不 動 産 に 関 する 情 報 を 第 三 者 に 先 立 ち 本 投 資 法 人 及 びMIMに 提 供 の 上 本 投 資 法 人 に 対 して 優 先 的 に 売 買 交 渉 を 行 う 権 利 を 付 与 する 2 本 投 資 法 人 及 びMIMへの 情 報 提 供 第 三 者 から 森 ビルに 不 動 産 の 売 却 に 関 する 情 報 が 提 供 された 場 合 森 ビルがその 裁 量 により 当 該 不 動 産 を 取 得 しない 旨 決 定 し かつ 当 該 不 動 産 が 対 象 不 動 産 に 該 当 するとき 所 有 者 その 他 関 係 当 事 者 の 事 前 承 諾 が 得 られることを 条 件 に 対 象 不 動 産 に 関 する 情 報 を 本 投 資 法 人 及 び MIMに 可 及 的 速 やかに 提 供 する 3その 他 のサポート 森 ビルは MIMからの 要 請 があった 場 合 投 信 法 その 他 の 法 令 に 抵 触 しない 範 囲 内 において MIMに 対 して 人 材 の 派 遣 ( 転 籍 及 び 出 向 を 含 む ) その 他 必 要 なサポートを 行 う 12

13 このほか 多 彩 なネットワークを 活 用 したMIM 独 自 の 物 件 情 報 収 集 ルートの 開 拓 本 投 資 法 人 による 機 動 的 かつ 柔 軟 な 物 件 取 得 に 資 することを 目 的 としたつなぎSPCの 活 用 (ウェアハウジング) 等 運 用 資 産 の 安 定 的 かつ 継 続 的 な 拡 大 を 目 指 す 方 策 が 講 じられている 現 在 のポートフォリオ 9 物 件 に 関 しては 森 ビルからの 取 得 が 5 物 件 フォレスト アーバンファンド 有 限 会 社 (03 年 3 月 19 日 に 組 成 された 機 関 投 資 家 を 対 象 とした 私 募 ファンド 森 ビル アーバンファンド の 特 別 目 的 会 社 )からの 取 得 が 6 物 件 (なお 六 本 木 ファーストビル 及 び 六 本 木 ビュータワー について は 共 有 持 分 を 森 ビル 及 びフォレスト アーバンファンド 有 限 会 社 からそれぞれから 取 得 している )となって いる 昨 今 不 動 産 市 況 が 加 熱 気 味 である 中 本 投 資 法 人 において 適 正 な 利 回 りによる 適 正 な 価 格 での 物 件 取 得 というスタンスを 堅 持 すべく 今 後 もスポンサーとの 協 働 体 制 による 適 正 価 格 での 物 件 取 得 が 期 待 されて いる なお 本 投 資 法 人 は 外 部 成 長 について 今 後 はスポンサーからのパイプラインサポート( 売 却 物 件 の 優 先 交 渉 権 外 部 物 件 情 報 の 提 供 )を 軸 に MIM 独 自 の 情 報 収 集 やつなぎSPC(ウェアハウジング)も 活 用 していくことにより 年 間 約 500 億 円 の 成 長 を 目 処 とし まずは 資 産 規 模 2,000 億 円 の 達 成 ひいては 早 期 に 3,000 億 円 の 達 成 を 目 標 としている (3) テナント 満 足 度 向 上 による 内 部 成 長 本 投 資 法 人 は PM 業 務 を 担 当 する 森 ビルを 通 じて 個 別 テナントとの 連 携 を 密 にし テナントニーズを 反 映 したきめ 細 かい 入 居 テナント 対 応 を 行 うことにより テナント 満 足 度 を 向 上 させ 幅 広 く 長 期 的 な 信 頼 関 係 を 構 築 し 解 約 によるテナント 流 出 の 回 避 に 努 めることで 賃 料 及 び 稼 働 率 の 維 持 向 上 を 図 っている その 実 例 として 森 ビルによるPM 業 務 では オフィスビルにおいては テナントやその 従 業 員 に 対 する 幅 広 いオフィスサポート 体 制 ( 会 員 制 ポータルサイト ehills Club などの 多 彩 な 情 報 提 供 サービス アー クヒルズにおける ランチタイムコンサート の 実 施 など)の 提 供 をベースとした 物 件 スペックといった ハード 面 のみならず ソフトの 部 分 も 加 わった 森 ビルの ブランド 力 により テナントに 対 する 安 心 と 満 足 の 提 供 に 配 慮 がなされているといえよう また 住 宅 においては コンシェルジュ サービス や ヘルスプロモーション に 代 表 される MORI LIVING ブランドのもと 高 品 質 できめ 細 かいホスピタリティ サービスが 提 供 されている このように 物 件 のハード 面 にとどまらずテナント 対 応 等 のソフト 面 にも 注 力 することが 物 件 価 値 及 び 物 件 競 争 力 の 維 持 向 上 に 繋 がっていくものと 考 えられる もっとも 上 記 のような 高 いレベルのテナント 向 けサービスの 提 供 には 相 応 のコストがかかることは 自 明 であろう 本 投 資 法 人 においても その 高 い 賃 料 レベルからの 高 水 準 のキャッシュフローに 対 して 経 費 率 についても 一 般 の 不 動 産 管 理 の 水 準 と 比 較 ( 他 の 投 資 法 人 との 比 較 も 含 む)した 場 合 に 有 意 に 高 い 水 準 にあることが 読 み 取 れる この 点 について 現 状 JCRでは 本 投 資 法 人 の 所 有 物 件 のグレード 及 びキャッシュフロー 稼 得 能 力 の 高 さを 勘 案 した 場 合 には 十 分 に 正 当 化 できるレベルであるとは 判 断 しているものの 今 後 の 外 部 成 長 ととも に 本 投 資 法 人 のテナント 満 足 度 の 維 持 と 経 費 コントロールの 両 立 による 内 部 成 長 にも 注 目 していきたいと 考 えている (4) ガバナンス 体 制 MIMでは 透 明 性 の 高 い 運 用 を 追 及 するため スポンサーとの 全 面 的 な 協 働 を 図 る 一 方 で その 弊 害 を 防 止 するため 厳 格 なガバナンス 体 制 を 敷 いている 具 体 的 には 投 資 委 員 会 コンプライアンス 委 員 会 取 締 役 会 の 複 階 層 による 意 思 決 定 を 行 うものとして いる 運 用 ガイドラインの 制 定 及 び 変 更 資 産 運 用 計 画 の 制 定 及 び 変 更 資 産 の 取 得 及 び 処 分 等 について まずコンプライアンス オフィサーによる 審 査 が 行 われ 次 に 投 資 委 員 会 において 社 外 専 門 家 の 意 見 をふま えつつ 審 議 及 び 決 議 が 行 われる その 後 コンプライアンス 委 員 会 における 審 議 及 び 決 議 を 経 て 取 締 役 会 に おける 審 議 及 び 決 議 の 手 順 を 踏 むこととなっている 特 に 利 害 関 係 者 からの 資 産 の 取 得 利 害 関 係 者 に 対 す 13

14 る 資 産 の 売 却 については 上 記 取 締 役 会 における 審 議 及 び 決 議 に 続 いて 本 投 資 法 人 の 役 員 会 による 承 認 を 要 することと 規 定 されている いずれの 委 員 会 も 必 要 性 に 応 じて 適 切 に 開 催 され 資 産 運 用 会 社 としての 受 託 者 責 任 上 の 課 題 は 特 段 無 い ものとJCRでは 判 断 している なお MIMでは 法 令 順 守 及 び 業 務 管 理 機 能 の 充 実 化 を 図 るべく 07 年 2 月 1 日 付 けで 社 内 組 織 の 変 更 を 行 い 業 務 管 理 ユニット 下 に 新 たに 内 部 監 査 部 を 設 置 している (5) 利 益 相 反 本 投 資 法 人 においては 森 ビルとの 間 で 物 件 取 得 のサポート 契 約 やPM 委 託 契 約 を 締 結 する 等 により 利 害 関 係 者 との 関 係 が 密 接 であることから 利 害 関 係 者 との 間 で 利 益 相 反 が 生 じないような 厳 格 かつ 透 明 度 が 高 いルール 策 定 がなされている 主 な 内 容 は 以 下 のとおりである 1 利 害 関 係 者 との 取 引 ( 資 産 の 売 却 又 は 処 分 )を 行 う 場 合 投 資 委 員 会 コンプライアンス 委 員 会 取 締 役 会 による 決 議 に 加 えて 本 投 資 法 人 の 役 員 会 による 承 認 が 必 要 となる( 複 階 層 による 厳 格 なチェック 体 制 の 確 立 ) 2 利 害 関 係 者 から 物 件 を 取 得 する 場 合 その 取 得 価 額 は 利 害 関 係 者 でない 不 動 産 鑑 定 士 ( 法 人 を 含 む ) による 鑑 定 評 価 額 を 超 えないものとする 3 利 害 関 係 者 に 対 して 物 件 を 売 却 する 場 合 その 売 却 価 額 は 利 害 関 係 者 でない 不 動 産 鑑 定 士 による 鑑 定 評 価 額 を 下 回 らないものとする 4 利 害 関 係 者 に 対 して 物 件 を 賃 貸 する 場 合 市 場 価 格 周 辺 相 場 等 を 調 査 し 利 害 関 係 者 でない 第 三 者 の 意 見 書 等 を 参 考 の 上 適 正 と 判 断 される 条 件 で 賃 貸 しなければならない 5 利 害 関 係 者 に 対 して 不 動 産 管 理 業 務 を 委 託 する 場 合 実 績 会 社 信 用 度 等 を 調 査 するとともに 委 託 料 については 市 場 水 準 提 供 役 務 の 内 容 業 務 総 量 等 を 勘 案 して 決 定 する 6 利 害 関 係 者 に 対 して 不 動 産 等 ( 信 託 受 益 権 を 除 く )の 売 買 の 媒 介 を 委 託 する 場 合 その 報 酬 は 宅 建 業 法 に 規 定 する 報 酬 の 範 囲 内 とし 売 買 価 格 の 水 準 媒 介 の 難 易 度 等 を 勘 案 して 決 定 する 7 利 害 関 係 者 に 対 して 信 託 受 益 権 の 売 買 の 媒 介 を 委 託 する 場 合 その 報 酬 は 宅 建 業 法 に 準 じて 算 定 され る 報 酬 の 範 囲 内 とし 売 買 価 格 の 水 準 媒 介 の 難 易 度 等 を 勘 案 して 決 定 する 8 利 害 関 係 者 に 対 して 賃 貸 の 媒 介 を 委 託 する 場 合 宅 建 業 法 に 規 定 する 報 酬 以 下 とし 賃 料 水 準 媒 介 の 難 易 度 等 を 勘 案 して 決 定 する J-REIT に 関 しては 昨 年 からいくつかコンプライアンスの 問 題 が 指 摘 された 件 が 明 らかになった もとよ り J-REIT の 仕 組 みは 要 求 される 情 報 公 開 のレベルと 透 明 性 が 比 較 的 高 く 投 資 家 に 対 する 大 きな 経 済 的 ダ メージが 惹 起 せしめられる 可 能 性 は 小 さいものと 考 えられるが コンプライアンス 及 びガバナンス 機 能 の 徹 底 は 今 後 の 更 なる 市 場 の 健 全 な 発 展 に 不 可 欠 で 不 断 の 実 効 性 ある 整 備 が 個 々の J-REIT に 要 求 されよう J CRでは 本 投 資 法 人 の 運 営 体 制 や 実 効 性 について 今 後 も 継 続 的 に 注 視 していく (6) 財 務 構 成 MIMでは 期 中 における 通 常 運 営 時 のLTVを 50% 程 度 最 大 65%の 間 でコントロールすることとして おり 投 資 法 人 としては 標 準 的 なレベルではあるが 不 動 産 賃 貸 業 の 企 業 としてみた 場 合 には 比 較 的 保 守 的 な 財 務 方 針 であるといえる 第 1 期 末 (07/1 期 末 日 ) 予 想 数 値 に 基 づくLTVの 水 準 (テナントからの 預 り 敷 金 保 証 金 考 慮 後 )は 以 下 の 通 りである 投 資 法 人 の 場 合 には 資 産 売 却 とその 結 果 としての 負 債 の 返 済 方 法 が 予 め 規 定 されてい るわけではないため 単 純 な 比 較 はできないが 現 状 のLTVを 前 提 としたストラクチャード ファイナンス 案 件 の 場 合 であれば JCRの 格 付 け 基 準 では A レンジ 上 位 から AA レンジの 格 付 けに 相 応 するレ ベルであるといえよう 14

15 ネット 総 資 産 ネット 負 債 期 末 簿 価 ベース 単 位 : 億 円 ( 但 し LTVについては%) 投 資 法 人 公 表 評 価 額 ベース JCR 1,471 1,507 1,485 有 形 固 定 資 産 1,435 1,471 1,449 その 他 の 資 産 有 利 子 負 債 敷 金 保 証 金 信 託 現 金 預 金 (-) LTV ( 注 ) 期 末 簿 価 ベース:07/1 期 末 日 のMIMによる 予 想 数 値 を 採 用 敷 金 保 証 金 :06/11 末 時 点 のMIMによる 概 算 数 値 を 採 用 信 託 現 金 預 金 : 現 時 点 の 開 示 データがないためMIMによる 予 想 数 値 を 採 用 ネット 総 資 産 = 資 産 合 計 - 信 託 現 金 信 託 預 金 ネット 負 債 = 有 利 子 負 債 + 敷 金 保 証 金 - 信 託 現 金 信 託 預 金 LTV=ネット 負 債 ネット 総 資 産 今 後 の 金 利 環 境 の 変 化 への 対 応 については 取 引 金 融 機 関 との 良 好 な 関 係 の 維 持 とも 相 俟 って 借 入 金 は 全 額 無 担 保 無 保 証 で 長 期 固 定 化 返 済 期 限 の 分 散 化 を 図 っている その 結 果 現 時 点 での 長 期 固 定 化 比 率 は 約 54.8%となっており リファイナンスリスクに 対 する 柔 軟 性 や 金 利 上 昇 局 面 への 耐 性 は 一 定 の 水 準 をクリアしているものと 評 価 できよう こうした 調 達 方 針 の 中 借 入 金 全 体 の 加 重 平 均 金 利 は 現 在 1% 台 前 半 と 低 水 準 を 維 持 し また 加 重 平 均 年 限 は 約 1.8 年 となっているものの 本 投 資 法 人 の 保 守 的 な 財 務 戦 略 等 の 方 針 を 堅 持 していくためには 今 後 さらに 借 入 期 間 の 長 期 化 を 推 進 することが 望 ましいとJCRでは 考 えている 15

16 森 ビル 株 式 会 社 の 概 要 (1) 会 社 概 要 59 年 に 設 立 された 不 動 産 総 合 デベロッパー 大 手 不 動 産 賃 貸 管 理 事 業 を 主 力 事 業 とし 新 橋 虎 ノ 門 赤 坂 六 本 木 など 東 京 都 港 区 を 中 心 に 事 業 を 展 開 している オフィス 商 業 施 設 賃 貸 住 宅 文 化 施 設 など が 融 合 した 市 街 地 再 開 発 事 業 ではパイオニア 的 存 在 である 中 でも 86 年 に 竣 工 したアークヒルズは 事 務 所 共 同 住 宅 ホテル コンサートホール テレビ 局 スタジオを 有 し 当 社 の 市 街 地 再 開 発 事 業 を 象 徴 するよう な 複 合 施 設 となった 01 年 に 愛 宕 グリーンヒルズ 02 年 には 元 麻 布 ヒルズ 03 年 にもプロジェクトの 構 想 期 間 に 17 年 建 設 投 資 額 も 2,700 億 円 を 掛 けて 国 内 最 大 級 の 規 模 となった 六 本 木 ヒルズが 竣 工 している また 国 内 だけではなく 中 国 上 海 にも 展 開 しており 08 年 には 超 高 層 ビルの 上 海 ワールドフィナンシャル センターが 完 成 する 計 画 である 不 動 産 賃 貸 管 理 事 業 のほかには 請 負 工 事 監 理 設 計 不 動 産 販 売 六 本 木 ヒルズで 展 開 するソフト 事 業 ( 展 望 台 ギャラリー ツアー アカデミー 等 )により 構 成 される 06/3 期 連 結 売 上 構 成 比 は 不 動 産 賃 貸 管 理 事 業 約 66% 不 動 産 販 売 事 業 約 5% 請 負 工 事 約 6% ソフト 事 業 約 4% その 他 事 業 約 19%とな っている (2) 事 業 環 境 バブル 崩 壊 後 国 内 景 気 の 長 期 低 迷 から 企 業 のリストラクチャリングによるオフィス 需 要 の 減 少 や 2003 年 問 題 と 称 されたように 東 京 都 内 のオフィス 供 給 増 等 によって オフィス 賃 貸 料 市 況 は 悪 化 する 方 向 にあ った 過 去 10 年 間 (95~04 年 ) 東 京 主 要 5 区 の 賃 料 ( 三 鬼 商 事 調 べ)は ほぼ 一 貫 して 低 下 しており 95 年 に 27,670 円 / 坪 だったものが 04 年 には 17,577 円 / 坪 まで 低 下 した だが その 後 の 景 気 回 復 局 面 を 受 け て 企 業 のオフィス 拡 張 意 欲 が 強 くなってきたことに 加 え 2003 年 問 題 の 影 響 が 一 巡 し 新 規 供 給 量 が 減 少 していることもフォローとなり 新 築 物 件 では 募 集 賃 料 が 周 辺 の 相 場 を 超 えるケースも 出 ている 足 元 では 当 面 のボトムから 反 転 し 上 昇 期 に 入 ったといえ 賃 料 水 準 も 06 年 には 19,406 円 / 坪 と 堅 調 に 推 移 している また オフィス 空 室 率 の 回 復 も 顕 著 である 東 京 主 要 5 区 の 空 室 率 ( 三 鬼 商 事 調 べ)は 新 規 の 供 給 量 が 急 増 した 03 年 の 8.13%をピークにして 04 年 には 6.10%まで 低 下 している 05 年 に 入 ってさらに 低 下 が 進 み 06 年 12 月 末 時 点 で 2.89%となっている このように オフィス 賃 料 の 底 入 れ 空 室 率 の 低 下 など 不 動 産 賃 貸 業 の 事 業 環 境 は 好 転 している また 不 動 産 証 券 化 市 場 の 拡 大 を 背 景 に 既 存 保 有 物 件 を J-REIT や 私 募 ファンドに 売 却 するなど 既 存 物 件 のみな らず 開 発 中 の 物 件 を 証 券 化 流 動 化 することによって 新 規 の 不 動 産 開 発 がしやすい 環 境 となっている 新 規 オフィスの 供 給 量 については 06 年 07 年 度 に 都 心 部 で 大 規 模 オフィスビルの 竣 工 が 複 数 計 画 され ているが 03 年 度 と 比 較 するとその 水 準 は 7 割 以 内 と 見 込 まれており 08 年 以 降 は 供 給 が 一 時 的 に 減 少 する ことが 予 想 されていることから 当 面 現 在 の 良 好 な 環 境 が 続 く 見 込 みである とはいえ オフィス 需 要 は 二 極 化 する 傾 向 が 鮮 明 になっている 近 新 大 が 備 わった 質 の 高 いオフ ィスビルは 開 業 前 の 早 い 段 階 で 満 室 となる 事 例 も 多 く 出 ている これに 対 し 管 理 状 況 が 芳 しくない 老 朽 化 した 中 小 ビルなどはテナント 確 保 のために 依 然 として 賃 料 を 引 き 下 げている 模 様 である また 立 地 条 件 に もよるが オフィスビルから 商 業 施 設 マンションなどへ 用 途 転 換 (コンバージョン)が 行 われるケースも 出 てきている このように 物 件 によって 需 要 が 二 極 化 しており オフィスビルの 立 地 IT 化 への 対 応 や 耐 震 性 能 等 の 物 件 スペックによっては 今 後 さらに 物 件 のキャシュフロー 稼 得 能 力 ( 賃 料 稼 働 率 からなる) に 格 差 が 広 がるものとみられる このような 環 境 下 当 社 はキャッシュフロー 創 出 力 を 着 実 に 高 めている 00 年 度 の 赤 坂 溜 池 タワーやアー ク 八 木 ヒルズ 01 年 度 の 愛 宕 グリーンヒルズ 02 年 度 の 元 麻 布 ヒルズ 03 年 度 の 六 本 木 ヒルズ 04 年 度 の オランダヒルズ 森 タワーなど 新 規 プロジェクトの 竣 工 稼 動 開 始 が 大 きく 寄 与 している この 中 でも 03 年 4 月 に 竣 工 した 六 本 木 ヒルズの 貢 献 度 は 高 く 現 在 当 社 のキャッシュフロー 全 体 の 約 50%を 占 めるまでに 至 っている 今 後 についても 稼 働 率 の 高 い 六 本 木 ヒルズが 当 社 のキャッシュフロー 創 出 能 力 を 下 支 えすると 考 えられ 16

17 る 六 本 木 ヒルズは 竣 工 から 3 年 経 過 した 現 在 でも 平 日 11 万 人 休 日 14 万 人 の 安 定 した 集 客 力 を 誇 ってい る これは 六 本 木 という 人 気 エリアに 存 するというのも 然 ることながら 街 全 体 としてのコーディネート を 構 想 しながら 大 規 模 開 発 を 実 行 する 当 社 独 自 のノウハウが 凝 縮 されており オフィス 商 業 施 設 レジデ ンス ホテル 文 化 施 設 など 人 が 集 まる 多 機 能 の 集 積 が 大 きなシナジー 効 果 を 上 げているためといえる 一 般 に こうした 大 規 模 プロジェクトは 開 発 期 間 の 長 さ 資 金 負 担 の 面 から 同 業 他 社 においては 積 極 的 な 取 組 みの 事 例 も 少 なく 六 本 木 ヒルズのような 複 合 開 発 物 件 の 希 少 性 や 現 行 の 競 争 力 は 当 面 維 持 されものと 考 えられる 中 期 的 には 虎 ノ 門 六 本 木 地 区 再 開 発 に 加 え 子 会 社 で 展 開 する 上 海 ワールドフィナンシャ ルセンターなどの 新 規 プロジェクトが 予 定 されており それらが 計 画 通 りに 稼 動 することによって 更 なる キャッシュフロー 創 出 力 の 向 上 が 期 待 されている 17

18 総 括 一 般 に 不 動 産 を 裏 付 け 資 産 とするストラクチャード ファイナンス 商 品 の 格 付 けにおいては 物 件 売 却 によって 投 資 ヴィークルが 資 産 を 現 金 化 した 際 には ウォーターフォールと 呼 ばれる 事 前 の 約 定 によってそ の 現 金 の 処 理 がなされる この 処 理 の 際 には 資 産 の 売 却 者 (オリジネーター)の 資 金 調 達 を 主 たる 目 的 と する 多 くの 場 合 で 優 先 する 上 位 トランシェが 償 還 されない 限 り 下 位 のトランシェにはキャッシュが 振 り 分 けられない シーケンシャルペイメント という 形 が 採 用 されている 一 方 で J-REIT の 格 付 けにあたって JCRではこのように 単 純 な 資 産 証 券 化 商 品 と 同 様 にヴィーク ル= 投 資 法 人 の 保 有 するスタティックな 資 産 のみに 焦 点 をあてるのではなく 不 動 産 投 資 という 物 件 の 取 得 管 理 維 持 売 却 といった 一 連 の 業 務 を 行 う 過 程 の 中 で 投 資 法 人 ならびに 資 産 運 用 会 社 が 債 権 者 投 資 主 スポンサー といった 関 係 者 とどのように 利 害 関 係 を 調 整 しつつ J-REIT の 運 営 を 行 っていく のか その 意 思 と 能 力 についても 注 目 していきたい との 趣 旨 から ゴーイング コンサーンのコーポレー トとしての 観 点 を 取 り 入 れる と 考 えているものである (1) 物 件 グレードとポートフォリオの 安 定 性 本 投 資 法 人 の 特 徴 として スポンサーが 強 みをもつ プレミアムエリア ( 東 京 都 心 5 区 及 びその 周 辺 地 区 特 に 港 区 )に 所 在 する 物 件 で その 中 でもクオリティ 規 模 スペック 等 から 見 て 将 来 にわたり 競 争 力 を 維 持 できるオフィスビル 住 宅 及 び 商 業 施 設 ( プレミアム 物 件 )を 主 な 投 資 対 象 としていることがあ げられよう 所 有 物 件 のグレードの 高 さは 現 在 のような 好 況 時 の 投 資 口 価 格 の 動 向 や 将 来 に 発 生 しうる 危 殆 時 の 緊 急 避 難 的 な 担 保 付 融 資 の 必 要 性 を 想 定 した 場 合 などには 有 利 に 働 くものと 考 えられる 半 面 物 件 集 中 度 が 比 較 的 高 く 一 件 あたりの 金 額 が 大 きいことは 中 堅 中 小 規 模 のオフィスビルや 住 宅 と 比 較 した 場 合 短 期 間 のうちに 物 件 売 却 による 現 金 化 を 行 うことに 一 定 の 難 しさがある 点 には 留 意 が 必 要 である 一 般 に J-REIT の 場 合 に 限 らず 構 成 する 一 つ 一 つの 投 資 対 象 が パフォーマンスに 影 響 を 与 える 様 々な 要 素 について 分 散 がなされていることは ポートフォリオの 収 益 の 平 準 化 や 大 規 模 災 害 等 の 予 見 しがたいリ スク 回 避 の 観 点 からは 好 ましいものであると 考 えられる 現 状 本 投 資 法 人 のポートフォリオについては 物 件 集 中 と 地 域 集 中 の 観 点 からは 改 善 の 余 地 はなしとはしえないものの 立 地 を 含 めた 物 件 スペックが 当 面 のこうしたリスクの 顕 在 化 をカバーしているものと 考 えている また 坪 当 たり 賃 料 に 代 表 される 物 件 からの 収 益 力 の 高 さも 本 投 資 法 人 のポートフォリオを 特 徴 付 ける ものとなっている 東 京 主 要 5 区 のオフィス 平 均 坪 当 たり 賃 料 が 19,406 円 (06 年 12 月 時 点 三 鬼 商 事 調 べ) また J-REIT 全 体 のオフィス 平 均 坪 当 たり 賃 料 が 約 19,900 円 同 住 宅 平 均 坪 当 たり 賃 料 が 約 12,600 円 (06 年 4 月 時 点 ARES J-REIT Property database より 引 用 )とされる 中 本 投 資 法 人 ではオフィスについて は 約 29,000 円 また 住 宅 については 約 20,000 円 の 平 均 坪 当 たり 賃 料 (06 年 10 月 30 日 付 の 本 投 資 法 人 目 論 見 書 による)となっている 今 後 の 物 件 価 値 の 維 持 というポイントを 賃 料 の 観 点 から 考 えた 場 合 賃 料 の 安 い 多 数 の 物 件 からなるポ ートフォリオ と 賃 料 の 高 い 比 較 的 少 数 の 物 件 からなるポートフォリオ のどちらが 収 益 の 変 動 性 が 低 い とすべきかについては 議 論 の 余 地 があろう 賃 料 統 計 等 で 入 手 されるデータは 新 規 の 募 集 賃 料 が 中 心 であり 継 続 賃 料 についてはオーナーとテナントの 相 対 で 決 定 されるものである(J-REIT の 出 現 によって こうした データが 公 開 される 機 会 は 増 えてきてはいる)ため 一 般 には 公 表 されることは 少 ない また 現 在 の 借 地 借 家 法 において 市 況 変 化 による 賃 料 の 更 改 はテナントの 承 諾 があって 初 めて 実 現 し そうでなければオー ナーにとって 不 本 意 な 賃 料 水 準 であっても 裁 判 所 の 調 停 によって 認 められた 場 合 以 外 には 効 果 的 な 対 処 方 法 がないのが 現 実 である このため 極 端 な 場 合 市 況 上 昇 時 には 賃 料 更 改 が 行 われず 市 況 悪 化 時 には 賃 料 下 げに 同 意 しないとテナントの 退 出 を 防 げない というケースすら 想 定 されうる 本 投 資 法 人 が 所 有 するグレードの 高 い 物 件 の 場 合 には もとより 賃 料 負 担 能 力 の 高 いテナントが 多 いもの と 推 測 され 賃 料 を 契 機 としたオフィス 移 転 のインセンティブや より 好 立 地 の 物 件 を 希 求 した 動 きも 相 対 的 には 少 ないものと 考 えられる 一 方 で 拠 点 統 廃 合 ( 企 業 合 併 等 も 含 む)や 業 務 拡 大 / 人 員 増 による 単 純 18

19 な 増 床 ニーズなど テナントを 取 巻 く 個 別 要 因 による 移 転 は 当 然 ありうるものと 思 料 される このように テナントの 移 転 が 相 対 的 に 少 ないものと 推 測 可 能 で 継 続 賃 料 がベースとなって 収 益 が 推 移 するとした 場 合 には そのような 物 件 からなる 不 動 産 ポートフォリオの 収 益 の 変 動 は 統 計 上 の 新 規 募 集 賃 料 の 変 動 に 比 べてある 程 度 少 ないものと 考 えられる もちろん こうした テナントの 移 転 が 少 なく 収 益 が 安 定 する 状 況 が 継 続 するためには テナントの 高 度 な 要 求 に 応 えられるオフィス 環 境 の 提 供 がハード 面 ソフト 面 双 方 で 求 められることはいうまでもない この 点 に 関 して 森 ビルの 現 在 までの 実 績 においては 03 年 にアーク 森 ビルの 主 要 テナントの 数 件 が 六 本 木 ヒルズ 森 タワーの 竣 工 に 伴 い 移 転 した 時 点 の 対 応 ( 大 規 模 リニューアルの 実 施 及 びその 後 のリーシング 対 応 と 実 績 )に 見 られるように 物 件 収 益 の 維 持 という 観 点 から 相 応 に 高 い 経 験 と 能 力 を 持 つものであるとJ CRでは 判 断 し 本 投 資 法 人 の 格 付 けに 織 り 込 んでいる (2) 財 務 戦 略 足 下 の 東 京 都 心 部 の 地 価 上 昇 を 受 け J-REIT の 投 資 口 全 体 が 人 気 化 するなか 本 投 資 法 人 の 投 資 口 の 上 場 後 現 在 までのパフォーマンスは 非 常 に 高 く 投 資 主 の 期 待 の 高 さが 窺 える JCRでは 財 務 戦 略 の 多 様 化 という 観 点 から 投 資 法 人 にとって 将 来 の 外 部 成 長 に 必 要 な 増 資 の 実 績 およびそれを 可 能 とする 市 場 での 投 資 家 の 支 持 は 重 要 であると 考 えている もっとも こうした 投 資 主 の 期 待 と 格 付 けの 水 準 は 明 確 に 一 致 するものではない 端 的 に 言 えば 借 入 金 の 調 達 コストが 一 定 の 範 囲 に 納 まっている 限 りにおいては 高 いレバレッジ 水 準 の 維 持 による 高 配 当 の 実 現 が 投 資 主 にとっては 望 まれよう さらに 投 資 主 と 債 権 者 との 関 係 においては 周 知 の 通 り 投 資 法 人 が 物 件 を 売 却 した 場 合 には その 損 益 は 投 資 主 に 帰 属 すべき 損 益 として 認 識 され 実 現 した 利 益 については 費 用 控 除 後 の 90% 以 上 が 当 該 売 却 の 行 われた 期 の 配 当 として 投 資 主 に 還 元 されることが 導 管 性 維 持 の 要 件 とな っていることを 強 く 認 識 しておく 必 要 がある この 点 に 焦 点 をあてた 場 合 には 物 件 の 売 買 は 投 資 主 への 配 当 の 多 寡 にダイレクトにつながり 債 権 者 は 含 み 益 を 自 らの 債 権 の 引 当 と 考 えることが 出 来 ないと 同 時 に 資 産 運 用 会 社 としては 含 み 損 の 吐 き 出 しにつ いて 投 資 主 との 関 係 においては 慎 重 にならざるを 得 ない ということが 言 えるであろう このように 投 資 法 人 の 物 件 売 却 益 を 含 めた 高 い 配 当 実 績 などのトラックレコードは スポンサー サポ ートを 含 めた 資 産 運 用 会 社 における 業 務 上 のアドバンテージに 変 更 がない 限 り 市 場 における 投 資 主 の 継 続 的 な 支 持 につながり 将 来 的 な 増 資 の 際 に 有 利 に 働 くことが 期 待 される 反 対 に 売 却 損 の 実 現 や 物 件 稼 働 率 の 著 しい 低 下 による 配 当 金 縮 減 は エクイティ 投 資 家 の 支 持 の 離 散 を 招 き 将 来 の 増 資 の 道 が 閉 ざされる ことにもなりかねない 投 資 法 人 の 場 合 には こうしたケースにおいて 物 件 売 却 債 務 弁 済 という 縮 小 均 衡 をとる 手 段 も 考 えられ るが 債 務 の 長 期 化 分 散 化 固 定 化 によるリファイナンス 対 応 といった 資 金 繰 り 上 の 手 当 ての 観 点 のみな らず 市 場 における 評 価 を 踏 まえ MIMが 資 産 運 用 会 社 として 債 権 者 投 資 主 スポンサー という 関 係 者 間 の 利 害 調 整 を 行 いつつ 長 期 的 な 財 務 戦 略 の 立 案 とその 実 行 をどのように 行 っていくか JCRで は 注 視 していきたいと 考 えている 19

20 ポートフォリオ 物 件 概 要 アーク 森 ビル 東 京 都 港 区 所 在 の 民 間 による 日 本 初 の 職 住 近 接 型 大 規 模 複 合 施 設 である アークヒルズ 内 に 立 地 する 86 年 3 月 竣 工 築 約 21 年 のオフィスビル( 用 途 は 事 務 所 店 舗 )である アークヒルズ は 森 ビルによる 都 市 づくり(タウンマネジメント)の 原 点 となった 施 設 で ランドマークである 本 物 件 のほか 住 宅 商 業 施 設 サントリーホール 東 京 全 日 空 ホテル 等 で 構 成 されている 周 辺 は 外 資 系 企 業 が 多 く 所 在 し オフィ ス 集 積 度 が 高 い 地 域 である 東 京 メトロ 銀 座 線 南 北 線 溜 池 山 王 駅 から 徒 歩 約 4 分 東 京 メトロ 南 北 線 六 本 木 一 丁 目 駅 から 徒 歩 約 5 分 と 交 通 利 便 性 にも 優 れている アークヒルズ の 完 成 後 周 辺 地 域 にお いて 大 規 模 複 合 施 設 が 複 数 開 発 され 赤 坂 六 本 木 虎 ノ 門 エリア 全 体 の 付 加 価 値 競 争 力 を 向 上 させる 先 駆 的 施 設 となった 建 物 は 延 床 面 積 177, m2 地 下 4 階 付 37 階 建 と 大 規 模 で 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 は 約 3,072 m2と 十 分 な 規 模 を 有 している 2,590mm の 基 準 階 天 井 高 各 階 個 別 空 調 方 式 24 時 間 有 人 管 理 等 のセキュリティ シス テムなどスペックについても 高 水 準 であることから 本 投 資 法 人 が 規 定 する プレミアム 物 件 に 該 当 する また PML 値 は 0.36%と 極 めて 高 い 耐 震 性 能 を 有 している なお 本 投 資 法 人 が 現 在 保 有 しているのは アーク 森 ビルの 13 階 部 分 ( 賃 貸 可 能 面 積 2, m2)のみである アーク 森 ビルでは 03 年 11 月 から 05 年 2 月 にかけて ビルの 共 用 部 全 般 及 び 専 有 部 分 を 主 な 対 象 とした 大 規 模 リニューアルが 実 施 された また アークヒルズ 全 体 について 都 市 緑 化 への 積 極 的 な 取 組 みに 基 づ く 環 境 整 備 が 行 われる( SEGES 社 会 環 境 貢 献 緑 地 評 価 システム 2005 において 最 高 ランクを 取 得 )とと もに イベント 実 施 等 のタウンマネジメントによる 顧 客 満 足 度 アップにも 余 念 がない その 結 果 築 約 21 年 が 経 過 しているにもかかわらず 高 賃 料 水 準 高 稼 働 率 と 高 い 競 争 力 を 維 持 している 本 投 資 法 人 が 保 有 す る 専 有 部 分 については 森 ビルとの 間 で 固 定 型 マスターリース 契 約 ( 期 間 5 年 の 普 通 借 家 契 約 )が 締 結 され 現 在 坪 あたり 平 均 約 30,000 円 の 賃 料 水 準 となっており NOI の 安 定 化 に 寄 与 しているといえよう 六 本 木 ヒルズゲートタワー 東 京 都 港 区 に 所 在 する 01 年 10 月 竣 工 築 約 6 年 の 複 合 用 途 建 物 ( 用 途 は 事 務 所 居 宅 店 舗 )である 03 年 に 竣 工 した 国 内 最 大 規 模 の 複 合 型 再 開 発 施 設 である 六 本 木 ヒルズ において 麻 布 十 番 方 面 からのゲ ート 的 な 場 所 に 立 地 し 商 業 施 設 (1 階 ~3 階 ) オフィス(4 階 ~9 階 ) 住 宅 (10 階 ~15 階 )で 構 成 されて いる 周 辺 は 各 国 大 使 館 や 国 際 交 流 施 設 が 点 在 するなど 国 際 色 が 豊 かであるとともに 各 種 物 販 飲 食 店 舗 などが 充 実 した 繁 華 性 の 高 い 地 域 である 東 京 メトロ 日 比 谷 線 都 営 地 下 鉄 大 江 戸 線 六 本 木 駅 から 徒 歩 約 6 分 東 京 メトロ 南 北 線 都 営 地 下 鉄 大 江 戸 線 麻 布 十 番 駅 から 徒 歩 約 4 分 と 交 通 利 便 性 にも 優 れてい る 六 本 木 ヒルズ には 街 全 体 をコーディネートする 森 ビル 独 自 のノウハウが 凝 縮 されており オフィス 商 業 施 設 住 宅 ホテル 文 化 施 設 などが 大 きなシナジー 効 果 を 上 げていることから 開 業 以 降 なお 安 定 した 高 い 集 客 力 を 誇 っている 建 物 は 延 床 面 積 29, m2 地 下 2 階 付 15 階 建 で オフィスの 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 は 約 1,496 m2と 十 分 な 規 模 を 有 している オフィスについては 2,800mm の 基 準 階 天 井 高 各 階 個 別 空 調 方 式 24 時 間 有 人 管 理 等 のセキュリティ システムなど 住 宅 については 多 彩 かつ 高 品 質 な MORI LIVING のサービス(コンシェ ルジュ サービス 24 時 間 有 人 管 理 等 のセキュリティ システム ヒルズスパの 利 用 など)を 享 受 できるなど スペックについても 高 水 準 であることから 本 投 資 法 人 が 規 定 する プレミアム 物 件 に 該 当 する また 制 震 構 造 を 採 用 した 建 物 で PML 値 は 1.90%であり 極 めて 高 い 耐 震 性 能 を 有 している なお 本 投 資 法 人 は 現 在 本 建 物 に 係 る 区 分 所 有 権 を 100% 保 有 している 六 本 木 ヒルズゲートタワーのテナントとして 商 業 施 設 部 分 には 西 友 TSUTAYA などが オフィス 部 分 には 日 本 中 央 競 馬 会 ( 一 括 使 用 )が 入 居 している また 住 宅 部 分 は 総 戸 数 44 戸 の 高 級 賃 貸 住 宅 となっている 高 賃 料 水 準 高 稼 働 率 に 基 づく 高 い 競 争 力 を 維 持 しており 本 投 資 法 人 が 保 有 する 部 分 については 森 ビルとの 間 でパススルー 型 マスターリース 契 約 (23 年 3 月 までの 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 され 現 在 坪 あたり 平 均 約 32,000 円 の 賃 料 水 準 となっており NOI の 安 定 化 に 寄 与 しているといえよう 20

21 後 楽 森 ビル 東 京 都 文 京 区 に 所 在 する 00 年 3 月 竣 工 築 約 7 年 のオフィスビル( 用 途 は 事 務 所 店 舗 )である 外 堀 通 りに 面 しており 視 認 性 が 高 く 1 階 には 店 舗 ( スターバックス ) 2 階 には 診 療 施 設 やレストランを 付 設 している 周 辺 は 小 石 川 後 楽 園 や 東 京 ドーム が 所 在 し 自 然 と 娯 楽 が 共 存 する 地 域 であるとともに 各 種 再 開 発 事 業 が 進 められていることから 更 に 成 熟 したオフィス 地 域 となることが 期 待 される 地 域 である 都 営 地 下 鉄 大 江 戸 線 飯 田 橋 駅 から 徒 歩 約 3 分 JR 中 央 総 武 線 水 道 橋 駅 から 徒 歩 約 4 分 と 交 通 利 便 性 にも 優 れている 後 楽 森 ビルの 開 発 の 経 緯 から 東 京 都 の 下 水 道 施 設 地 域 冷 暖 房 施 設 が 併 設 されている 一 方 で 3 階 部 分 には 屋 上 庭 園 があり 自 然 環 境 に 配 慮 した 設 計 がなされている 建 物 は 延 床 面 積 46, m2 地 下 6 階 付 19 階 建 で 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 は 約 1,157 m2と 十 分 な 規 模 を 有 している 高 層 部 分 2,690mm 中 層 部 分 2,680mm の 基 準 階 天 井 高 各 階 個 別 空 調 方 式 24 時 間 有 人 管 理 の セキュリティ システムなどスペックについても 高 水 準 であることから 本 投 資 法 人 が 規 定 する プレミアム 物 件 に 該 当 する また 制 震 構 造 を 採 用 した 建 物 でPML 値 は 0.33%であり 極 めて 高 い 耐 震 性 能 を 有 し ている なお 本 投 資 法 人 は 現 在 本 建 物 の 約 72%に 係 る 区 分 所 有 権 及 び 本 土 地 借 地 権 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 の 80%を 保 有 ( 信 託 受 益 権 の 残 る 20%については 森 ビルが 保 有 )している 後 楽 森 ビルのテナントとして 日 本 エリクソン 株 式 会 社 東 日 本 電 信 電 話 株 式 会 社 森 ビル 等 が 入 居 してい る また 稼 働 率 については 若 干 の 変 動 があるものの 比 較 的 高 い 賃 料 水 準 及 び 稼 働 率 を 維 持 している 本 投 資 法 人 が 保 有 する 部 分 については 森 ビルとの 間 でパススルー 型 マスターリース 契 約 (23 年 3 月 までの 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 され 現 在 坪 あたり 平 均 約 23,000 円 の 賃 料 水 準 となっている 虎 ノ 門 35 森 ビル(オムロン 東 京 本 社 ビル) 東 京 都 港 区 に 所 在 する 81 年 8 月 竣 工 築 約 25 年 のオフィスビルである 桜 田 通 りに 面 しており 視 認 性 は 良 好 で オムロン 株 式 会 社 が 東 京 本 社 ビルとして 使 用 している 周 辺 は 官 公 庁 や 関 連 団 体 が 集 積 する 霞 ヶ 関 虎 ノ 門 エリアに 隣 接 し 都 心 部 における 主 要 なオフィスエリアの 一 つとして 位 置 付 けられる 地 域 であ る 東 京 メトロ 日 比 谷 線 神 谷 町 駅 から 徒 歩 約 4 分 東 京 メトロ 銀 座 線 虎 ノ 門 駅 から 徒 歩 約 7 分 と 交 通 利 便 性 にも 優 れている 建 物 は 延 床 面 積 10, m2 地 下 1 階 付 9 階 建 で 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 は 約 861 m2である 基 準 階 天 井 高 は 2,450mm 空 調 方 式 は 個 別 式 ガスヒートポンプエアコン 24 時 間 有 人 管 理 のセキュリティ システムなど のスペックを 有 している また PML 値 は 9.00%であり 比 較 的 高 い 耐 震 性 能 を 有 しているといえる なお 本 投 資 法 人 は 現 在 本 建 物 の 約 91%を 区 分 所 有 している 虎 ノ 門 35 森 ビルでは 2001 年 に 床 や 天 井 の 資 材 張 り 替 え エレベーター 工 事 等 建 築 設 備 に 係 る 大 規 模 リニューアル 工 事 が 実 施 された エンドテナントはオムロン 株 式 会 社 のみであり 稼 働 率 は 100%で 推 移 して いる 本 投 資 法 人 が 保 有 する 部 分 ( 建 物 全 体 の 約 91% その 他 の 権 利 者 は 個 人 を 含 む 3 者 )については 森 ビ ルとの 間 でパススルー 型 マスターリース 契 約 (2016 年 3 月 までの 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 され 現 在 坪 あたり 平 均 約 33,000 円 の 賃 料 水 準 となっており NOI の 安 定 化 に 寄 与 しているといえよう 元 麻 布 ヒルズ 東 京 都 港 区 に 所 在 する 02 年 5 月 及 び 9 月 竣 工 築 約 4 年 の 高 級 賃 貸 住 宅 ( 一 部 店 舗 を 併 設 )である 青 山 麻 布 赤 坂 という 港 区 の 3A エリア の 外 国 人 や 日 本 人 の 富 裕 層 に 人 気 の 高 い 閑 静 で 落 ち 着 きのある 高 級 住 宅 地 に 立 地 している 周 辺 は 各 国 大 使 館 やインターナショナルスクールなどが 所 在 し 国 際 性 が 豊 かで 高 いステータスが 感 じられる 地 域 である 一 方 下 町 情 緒 を 今 なお 残 している 麻 布 十 番 商 店 街 にもほど 近 く 各 種 商 業 施 設 が 集 積 した 六 本 木 ヒルズ も 徒 歩 圏 内 となる 地 域 であり 立 地 面 での 優 位 性 は 非 常 に 優 れたも のがあるといえよう なお 東 京 メトロ 南 北 線 都 営 地 下 鉄 大 江 戸 線 麻 布 十 番 駅 から 徒 歩 約 7 分 と 交 通 利 便 性 にも 優 れている 元 麻 布 ヒルズは 1 つの 高 層 棟 (フォレストタワー)と 2 つの 低 層 棟 (フォレストテラスイースト フォレ 21

22 ストテラスウェスト)で 構 成 された 全 体 の 延 床 面 積 54, m2 地 下 4 階 付 29 階 建 総 戸 数 222 戸 の 大 規 模 物 件 である 意 匠 性 の 高 いデザイン 高 層 階 からの 眺 望 知 名 度 ステータス 性 等 のいずれの 面 からも 都 心 に 立 地 する 高 級 賃 貸 住 宅 の 中 でも 高 い 競 争 力 を 有 する 物 件 であるといえる 24 時 間 有 人 管 理 のセキュリティ システム コンシェルジュ サービス ヒルズスパ スカイラウンジ ワ インセラーの 利 用 等 MORI LIVING のコンセプトに 基 づくサービスを 享 受 できるほか 物 件 のハードとし てのスペックについても 高 水 準 であることから 本 投 資 法 人 が 規 定 する プレミアム 物 件 に 該 当 する また フォレストタワー 及 びフォレストテラスイーストについては 免 震 構 造 が 採 用 されているとともに PML 値 はフォレストタワー3.33% フォレストテラスイースト 3.60% フォレストテラスウェスト 7.78% であり 高 い 耐 震 性 能 を 有 している なお 本 投 資 法 人 は 現 在 全 222 戸 のうち 110 戸 ( 専 有 面 積 比 率 約 65%) を 区 分 所 有 している 元 麻 布 ヒルズについては 法 人 契 約 の 締 結 によりエンドテナントとなっている 外 資 系 企 業 の 駐 在 員 等 に 関 して 組 織 変 更 による 転 勤 といった 要 因 に 伴 う 退 去 が 集 中 し 一 時 的 な 空 室 率 上 昇 がみられたことが 過 去 に おいて 存 在 し また 今 後 も 可 能 性 としては 当 然 あり 得 ると 見 ている 賃 料 がきわめて 高 額 であることも 加 わって 稼 働 率 を 短 日 のうちに 回 復 させることが 可 能 かどうかには 懸 念 すべき 点 は 残 るものの PM 業 務 を 担 当 する 森 ビルにより きめ 細 かく 需 要 者 ニーズを 的 確 に 把 握 したテ ナントリーシングが 実 施 されることで 空 室 状 態 が 長 期 的 に 継 続 する 可 能 性 は 低 いものと 思 料 され また 一 定 の 稼 働 率 悪 化 時 においても 物 件 価 値 自 体 の 大 きな 毀 損 を 想 定 するにまで 至 る 可 能 性 は 低 いものと 判 断 し ている なお 本 投 資 法 人 が 保 有 する 部 分 については 森 ビルとの 間 でパススルー 型 マスターリース 契 約 (2026 年 3 月 までの 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 され 現 在 坪 あたり 平 均 約 24,000 円 の 賃 料 水 準 となっており NOI の 向 上 に 寄 与 しているといえよう 六 本 木 ファーストビル(1) 六 本 木 ファーストプラザ(2) 六 本 木 ビュータワー(3) アークフォレストテラス(4) 4 物 件 とも 東 京 都 港 区 に 所 在 し 1 乃 至 3は 職 住 近 接 型 の 大 規 模 複 合 施 設 として 開 発 され 93 年 10 月 竣 工 4は1の 緑 地 に 面 して 立 地 しており 01 年 1 月 に 竣 工 した 1は 商 業 施 設 及 び 多 目 的 ホール( ラフォーレミ ュージアム 六 本 木 を 併 設 する 築 約 13 年 のオフィスビル 2は 眺 望 良 好 な 総 戸 数 90 戸 の 高 級 賃 貸 住 宅 3 は 独 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 へ 一 括 賃 貸 されている 総 戸 数 202 戸 の 賃 貸 住 宅 4は 大 型 住 戸 を 中 心 とした 総 戸 数 39 戸 の 高 級 賃 貸 住 宅 である なお 2 及 び3に 係 る 敷 地 は 共 通 であり 登 記 簿 上 2 及 び3は 一 棟 の 建 物 とされている 本 物 件 は 大 規 模 複 合 施 設 として 開 発 された 経 緯 から 閑 静 で 緑 に 囲 まれた 周 辺 地 域 を 実 現 し つつ 各 国 大 使 館 やホテルオークラに 近 い 国 際 色 豊 かな 立 地 である 一 方 アークヒルズや 泉 ガーデン 等 のオ フィスエリアへも 近 接 する 利 便 性 の 高 いエリアである また 東 京 メトロ 南 北 線 六 本 木 一 丁 目 駅 から 徒 歩 約 4 分 東 京 メトロ 日 比 谷 線 神 谷 町 駅 から 徒 歩 約 7 分 と 交 通 利 便 性 も 良 好 である 建 物 は1が 延 床 面 積 45, m2 地 下 4 階 付 20 階 建 2 及 び3が 延 床 面 積 22, m2 地 下 1 階 付 20 階 建 4が 延 床 面 積 9, m2 地 下 2 階 付 11 階 建 と 十 分 な 規 模 を 有 している スペック 等 の 観 点 から 本 投 資 法 人 が 規 定 する プレミアム 物 件 に 該 当 しているのは1 2 及 び4であるが 3についても 都 市 再 生 機 構 の 賃 貸 住 宅 の 中 においては 高 グレードの 物 件 といえる また PML 値 は1が 3.40% 2 及 び3が 7.65% 4が 3.15%であり 4については 免 震 構 造 が 採 用 されているなどいずれも 高 い 耐 震 性 能 を 有 してい る なお 本 投 資 法 人 が 現 在 保 有 しているのは 1については 共 有 持 分 46% 2については 専 有 面 積 比 率 約 46%の 区 分 所 有 権 3については 区 分 所 有 権 の 共 有 持 分 46% 4については 区 分 所 有 権 100%となっている 1のテナントとしては ダイムラー クライスラー 日 本 株 式 会 社 マッキンゼー アンド カンパニー インコーポレイテッド ジャパン 等 が 入 居 している また 稼 働 率 については 若 干 の 変 動 がみられるが 1 乃 至 4とも 比 較 的 高 い 賃 料 水 準 及 び 稼 働 率 を 維 持 している 本 投 資 法 人 が 保 有 する 部 分 について 2 及 び4 に 関 しては 森 ビルとの 間 でパススルー 型 マスターリース 契 約 (23 年 3 月 までの 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 され 2は 現 在 坪 約 16,300 円 4は 現 在 坪 約 20,000 円 の 賃 料 水 準 となっている なお 3に 関 しては 都 市 再 生 機 構 との 間 で 固 定 型 マスターリース 契 約 (13 年 10 月 までの 長 期 普 通 借 家 契 約 )が 締 結 され 現 在 坪 約 22

23 9,500 円 の 賃 料 水 準 となっている 以 上 ストラクチャードファイナンス 部 チーフアナリスト 杉 山 成 夫 アナリスト 松 田 信 康 23

は 固 定 流 動 及 び 繰 延 に 区 分 することとし 減 価 償 却 を 行 うべき 固 定 の 取 得 又 は 改 良 に 充 てるための 補 助 金 等 の 交 付 を 受 けた 場 合 にお いては その 交 付 を 受 けた 金 額 に 相 当 する 額 を 長 期 前 受 金 とし

は 固 定 流 動 及 び 繰 延 に 区 分 することとし 減 価 償 却 を 行 うべき 固 定 の 取 得 又 は 改 良 に 充 てるための 補 助 金 等 の 交 付 を 受 けた 場 合 にお いては その 交 付 を 受 けた 金 額 に 相 当 する 額 を 長 期 前 受 金 とし 3 会 計 基 準 の 見 直 しの 主 な 内 容 (1) 借 入 金 借 入 金 制 度 を 廃 止 し 建 設 又 は 改 良 に 要 する 資 金 に 充 てるための 企 業 債 及 び 一 般 会 計 又 は 他 の 特 別 会 計 からの 長 期 借 入 金 は に 計 上 することとなりまし た に 計 上 するに 当 たり 建 設 又 は 改 良 等 に 充 てられた 企 業 債 及

More information

損 益 計 算 書 自. 平 成 26 年 4 月 1 日 至. 平 成 27 年 3 月 31 日 科 目 内 訳 金 額 千 円 千 円 営 業 収 益 6,167,402 委 託 者 報 酬 4,328,295 運 用 受 託 報 酬 1,839,106 営 業 費 用 3,911,389 一

損 益 計 算 書 自. 平 成 26 年 4 月 1 日 至. 平 成 27 年 3 月 31 日 科 目 内 訳 金 額 千 円 千 円 営 業 収 益 6,167,402 委 託 者 報 酬 4,328,295 運 用 受 託 報 酬 1,839,106 営 業 費 用 3,911,389 一 貸 借 対 照 表 平 成 27 年 3 月 31 日 現 在 資 産 の 部 負 債 の 部 科 目 内 訳 金 額 科 目 内 訳 金 額 流 動 資 産 千 円 千 円 流 動 負 債 千 円 千 円 預 金 5,145,515 預 り 金 240, 有 価 証 券 2,000,000 未 払 金 274, 前 払 費 用 61,184 未 払 収 益 分 配 金 789 未 収 入 金 未

More information

公 的 年 金 制 度 について 制 度 の 持 続 可 能 性 を 高 め 将 来 の 世 代 の 給 付 水 準 の 確 保 等 を 図 るため 持 続 可 能 な 社 会 保 障 制 度 の 確 立 を 図 るための 改 革 の 推 進 に 関 する 法 律 に 基 づく 社 会 経 済 情

公 的 年 金 制 度 について 制 度 の 持 続 可 能 性 を 高 め 将 来 の 世 代 の 給 付 水 準 の 確 保 等 を 図 るため 持 続 可 能 な 社 会 保 障 制 度 の 確 立 を 図 るための 改 革 の 推 進 に 関 する 法 律 に 基 づく 社 会 経 済 情 資 料 2-1 公 的 年 金 制 度 の 持 続 可 能 性 の 向 上 を 図 るための 国 民 年 金 法 等 の 一 部 を 改 正 する 法 律 案 の 概 要 厚 生 労 働 省 年 金 局 平 成 28 年 4 月 21 日 公 的 年 金 制 度 について 制 度 の 持 続 可 能 性 を 高 め 将 来 の 世 代 の 給 付 水 準 の 確 保 等 を 図 るため 持 続 可

More information

https://www.takara-dic-net.jp/xeditor_ne/xeditor_web/html_gene.

https://www.takara-dic-net.jp/xeditor_ne/xeditor_web/html_gene. 平 成 23 年 3 月 期 第 1 四 半 期 決 算 短 信 日 本 基 準 ( 連 結 ) 平 成 22 年 8 月 11 日 上 場 会 社 名 松 井 建 設 株 式 会 社 上 場 取 引 所 東 コ ー ド 番 号 1810 URL http://www.matsui-ken.co.jp/ 代 表 者 ( 役 職 名 ) 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 松 井 隆 弘 ( 役 職

More information

平成25年度 独立行政法人日本学生支援機構の役職員の報酬・給与等について

平成25年度 独立行政法人日本学生支援機構の役職員の報酬・給与等について 平 成 25 年 度 独 立 行 政 法 日 本 学 生 支 援 機 構 の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 平 成 25 年 度 における 役 員 報 酬 についての 業 績 反 映 のさせ 方 日 本 学 生 支 援 機 構 は 奨 学 金 貸 与 事 業 留 学 生 支 援

More information

2 役 員 の 報 酬 等 の 支 給 状 況 平 成 27 年 度 年 間 報 酬 等 の 総 額 就 任 退 任 の 状 況 役 名 報 酬 ( 給 与 ) 賞 与 その 他 ( 内 容 ) 就 任 退 任 2,142 ( 地 域 手 当 ) 17,205 11,580 3,311 4 月 1

2 役 員 の 報 酬 等 の 支 給 状 況 平 成 27 年 度 年 間 報 酬 等 の 総 額 就 任 退 任 の 状 況 役 名 報 酬 ( 給 与 ) 賞 与 その 他 ( 内 容 ) 就 任 退 任 2,142 ( 地 域 手 当 ) 17,205 11,580 3,311 4 月 1 独 立 行 政 法 人 統 計 センター( 法 人 番 号 7011105002089)の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 役 員 報 酬 の 支 給 水 準 の 設 定 についての 考 え 方 独 立 行 政 法 人 通 則 法 第 52 条 第 3 項 の 規 定 に 基 づき

More information

事 業 概 要 利 用 時 間 休 館 日 使 用 方 法 使 用 料 施 設 を 取 り 巻 く 状 況 や 課 題 < 松 山 駅 前 駐 輪 場 > JR 松 山 駅 を 利 用 する 人 の 自 転 車 原 付 を 収 容 する 施 設 として 設 置 され 有 料 駐 輪 場 の 利 用

事 業 概 要 利 用 時 間 休 館 日 使 用 方 法 使 用 料 施 設 を 取 り 巻 く 状 況 や 課 題 < 松 山 駅 前 駐 輪 場 > JR 松 山 駅 を 利 用 する 人 の 自 転 車 原 付 を 収 容 する 施 設 として 設 置 され 有 料 駐 輪 場 の 利 用 駐 輪 場 ( 都 市 整 備 部 総 合 交 通 課 所 管 ) 市 が 設 置 している 有 料 駐 輪 場 は 市 内 に 2か 所 あります 松 山 駅 前 駐 輪 場 基 本 情 報 施 設 名 所 在 地 敷 地 面 積 構 造 階 層 延 べ 面 積 建 築 年 管 理 形 態 敷 地 の 状 態 松 山 駅 前 駐 輪 場 三 番 町 八 丁 目 364-6 681.25 m2 軽

More information

添 付 資 料 の 目 次 1. 当 四 半 期 決 算 に 関 する 定 性 的 情 報 2 (1) 経 営 成 績 に 関 する 説 明 2 (2) 財 政 状 態 に 関 する 説 明 2 (3) 連 結 業 績 予 想 などの 将 来 予 測 情 報 に 関 する 説 明 2 2.サマリー 情 報 ( 注 記 事 項 )に 関 する 事 項 3 (1) 当 四 半 期 連 結 累 計 期 間

More information

Microsoft Word )40期決算公開用.doc

Microsoft Word )40期決算公開用.doc 貸 借 対 照 表 [ 株 式 会 社 ニラク] ( 平 成 21 年 3 月 31 日 現 在 ) ( 単 位 : 千 円 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 現 金 及 び 預 金 売 掛 金 有 価 証 券 商 品 貯 蔵 品 前 払 費 用 短 期 貸 付 金 未 収 入 金 繰 延 税 金 資 産 貸 倒 引 当 金 固 定

More information

<4D6963726F736F667420576F7264202D203032208E598BC68A8897CD82CC8DC490B68B7982D18E598BC68A8893AE82CC8A76905682C98AD682B782E993C195CA915B9275964082C98AEE82C382AD936F985E96C68B9690C582CC93C197E1915B927582CC898492B75F8E96914F955D89BF8F915F2E646F6

<4D6963726F736F667420576F7264202D203032208E598BC68A8897CD82CC8DC490B68B7982D18E598BC68A8893AE82CC8A76905682C98AD682B782E993C195CA915B9275964082C98AEE82C382AD936F985E96C68B9690C582CC93C197E1915B927582CC898492B75F8E96914F955D89BF8F915F2E646F6 様 式 租 税 特 別 措 置 等 に 係 る 政 策 の 事 前 評 価 書 1 政 策 評 価 の 対 象 とした 産 業 活 力 の 再 生 及 び 産 業 活 動 の 革 新 に 関 する 特 別 措 置 法 に 基 づく 登 録 免 租 税 特 別 措 置 等 の 名 称 許 税 の 特 例 措 置 の 延 長 ( 国 税 32)( 登 録 免 許 税 : 外 ) 2 要 望 の 内 容

More information

添 付 資 料 の 目 次 1. 当 四 半 期 決 算 に 関 する 定 性 的 情 報 2 (1) 経 営 成 績 に 関 する 説 明 2 (2) 財 政 状 態 に 関 する 説 明 2 (3) 連 結 業 績 予 想 などの 将 来 予 測 情 報 に 関 する 説 明 2 2.サマリー 情 報 ( 注 記 事 項 )に 関 する 事 項 3 (1) 当 四 半 期 連 結 累 計 期 間

More information

経 常 収 支 差 引 額 の 状 況 平 成 22 年 度 平 成 21 年 度 対 前 年 度 比 較 経 常 収 支 差 引 額 4,154 億 円 5,234 億 円 1,080 億 円 改 善 赤 字 組 合 の 赤 字 総 額 4,836 億 円 5,636 億 円 800 億 円 減

経 常 収 支 差 引 額 の 状 況 平 成 22 年 度 平 成 21 年 度 対 前 年 度 比 較 経 常 収 支 差 引 額 4,154 億 円 5,234 億 円 1,080 億 円 改 善 赤 字 組 合 の 赤 字 総 額 4,836 億 円 5,636 億 円 800 億 円 減 平 成 22 年 度 健 保 組 合 決 算 見 込 の 概 要 平 成 23 年 9 月 8 日 健 康 保 険 組 合 連 合 会 問 い 合 わせ 先 : 健 保 連 企 画 部 調 査 分 析 グループ :03-3403-0926 本 概 要 は 平 成 23 年 3 月 末 に 存 在 した 1,458 組 合 の 22 年 度 決 算 見 込 状 況 を 集 計 した 結 果 をまとめたものである

More information

(Microsoft Word - \212\356\226{\225\373\220j2014220_\217C\220\263\201j.doc)

(Microsoft Word - \212\356\226{\225\373\220j2014220_\217C\220\263\201j.doc) 平 成 26 年 2 月 20 日 日 本 医 師 従 業 員 国 民 年 金 基 金 年 金 資 産 運 用 の 基 本 方 針 日 本 医 師 従 業 員 国 民 年 金 基 金 ( 以 下 当 基 金 という)は 年 金 給 付 等 積 立 金 ( 以 下 年 金 資 産 という)の 運 用 にあたり 以 下 の 基 本 方 針 を 定 める 当 基 金 から 年 金 資 産 の 管 理 又

More information

1 総 合 設 計 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 面 積 及 び 一 定 割 合 以 上 の 空 地 を 有 する 建 築 計 画 について 特 定 行 政 庁 の 許 可 により 容 積 率 斜 線 制 限 などの 制 限 を 緩 和 する 制 度 である 建 築 敷 地 の 共 同 化 や

1 総 合 設 計 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 面 積 及 び 一 定 割 合 以 上 の 空 地 を 有 する 建 築 計 画 について 特 定 行 政 庁 の 許 可 により 容 積 率 斜 線 制 限 などの 制 限 を 緩 和 する 制 度 である 建 築 敷 地 の 共 同 化 や 参 考 資 料 1-17 民 間 都 市 整 備 事 業 建 築 計 画 に 関 わる 関 連 制 度 の 整 理 都 市 開 発 諸 制 度 には 公 開 空 地 の 確 保 など 公 共 的 な 貢 献 を 行 う 建 築 計 画 に 対 して 容 積 率 や 斜 線 制 限 などの 建 築 基 準 法 に 定 める 形 態 規 制 を 緩 和 することにより 市 街 地 環 境 の 向 上 に

More information

(1) 率 等 一 覧 ( 平 成 26 年 度 ) 目 課 客 体 及 び 納 義 務 者 課 標 準 及 び 率 法 内 に 住 所 を 有 する ( 均 等 割 所 得 割 ) 内 に 事 務 所 事 業 所 又 は 家 屋 敷 を 有 する で 内 に 住 所 を 有 し ないもの( 均 等

(1) 率 等 一 覧 ( 平 成 26 年 度 ) 目 課 客 体 及 び 納 義 務 者 課 標 準 及 び 率 法 内 に 住 所 を 有 する ( 均 等 割 所 得 割 ) 内 に 事 務 所 事 業 所 又 は 家 屋 敷 を 有 する で 内 に 住 所 を 有 し ないもの( 均 等 8 資 料 ( 1 ) 率 等 一 覧 ( 平 成 26 年 度 ) ( 2 ) 最 近 の 主 な 制 改 正 一 覧 (1) 率 等 一 覧 ( 平 成 26 年 度 ) 目 課 客 体 及 び 納 義 務 者 課 標 準 及 び 率 法 内 に 住 所 を 有 する ( 均 等 割 所 得 割 ) 内 に 事 務 所 事 業 所 又 は 家 屋 敷 を 有 する で 内 に 住 所 を 有 し

More information

第316回取締役会議案

第316回取締役会議案 貸 借 対 照 表 ( 平 成 27 年 3 月 31 日 現 在 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 30,235,443 流 動 負 債 25,122,730 現 金 及 び 預 金 501,956 支 払 手 形 2,652,233 受 取 手 形 839,303 買 掛 金 20,067,598 売 掛 金 20,810,262

More information

2 役 員 の 報 酬 等 の 支 給 状 況 役 名 法 人 の 長 理 事 理 事 ( 非 常 勤 ) 平 成 25 年 度 年 間 報 酬 等 の 総 額 就 任 退 任 の 状 況 報 酬 ( 給 与 ) 賞 与 その 他 ( 内 容 ) 就 任 退 任 16,936 10,654 4,36

2 役 員 の 報 酬 等 の 支 給 状 況 役 名 法 人 の 長 理 事 理 事 ( 非 常 勤 ) 平 成 25 年 度 年 間 報 酬 等 の 総 額 就 任 退 任 の 状 況 報 酬 ( 給 与 ) 賞 与 その 他 ( 内 容 ) 就 任 退 任 16,936 10,654 4,36 独 立 行 政 法 人 駐 留 軍 等 労 働 者 労 務 管 理 機 構 の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 平 成 25 年 度 における 役 員 報 酬 についての 業 績 反 映 のさせ 方 検 証 結 果 理 事 長 は 今 中 期 計 画 に 掲 げた 新 たな 要

More information

平 成 28 年 価 公 示 概 要 ( 札 幌 市 価 動 向 ) 平 成 28 年 (2016 年 )3 月 担 当 : 札 幌 市 市 民 まちづくり 局 都 市 計 画 部 都 市 計 画 課 調 査 係 TEL:011 211 2506 価 公 示 制 度 の 概 要 1. 目 的 価 公 示 は 都 市 及 びその 周 辺 の 域 等 において 国 土 交 通 省 が 設 置 する 土

More information

<8BB388F58F5A91EE82A082E895FB8AEE967B95FB906A>

<8BB388F58F5A91EE82A082E895FB8AEE967B95FB906A> 恵 庭 市 教 員 住 宅 のあり 方 基 本 方 針 平 成 25 年 2 月 恵 庭 市 教 育 委 員 会 目 次 1. 教 員 住 宅 の 現 状 (1) 教 員 住 宅 の 役 割 1 (2) 教 員 住 宅 の 実 態 1 (3) 環 境 の 変 化 1 (4) 教 員 の 住 宅 事 情 1 2 2. 基 本 方 針 の 目 的 2 3.あり 方 検 討 会 議 の 答 申 内 容

More information

連結計算書

連結計算書 第 54 期 決 算 公 告 貸 借 対 照 表 ( 平 成 27 年 3 月 31 日 現 在 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 728,213 流 動 負 債 527,973 現 金 及 び 預 金 22,917 短 期 借 入 金 398,450 営 業 貸 付 金 714,350 1 年 内 返

More information

預 金 を 確 保 しつつ 資 金 調 達 手 段 も 確 保 する 収 益 性 を 示 す 指 標 として 営 業 利 益 率 を 採 用 し 営 業 利 益 率 の 目 安 となる 数 値 を 公 表 する 株 主 の 皆 様 への 還 元 については 持 続 的 な 成 長 による 配 当 可

預 金 を 確 保 しつつ 資 金 調 達 手 段 も 確 保 する 収 益 性 を 示 す 指 標 として 営 業 利 益 率 を 採 用 し 営 業 利 益 率 の 目 安 となる 数 値 を 公 表 する 株 主 の 皆 様 への 還 元 については 持 続 的 な 成 長 による 配 当 可 ミスミグループ コーポレートガバナンス 基 本 方 針 本 基 本 方 針 は ミスミグループ( 以 下 当 社 グループ という)のコーポレートガバナン スに 関 する 基 本 的 な 考 え 方 を 定 めるものである 1. コーポレートガバナンスの 原 則 (1) 当 社 グループのコーポレートガバナンスは 当 社 グループの 持 続 的 な 成 長 と 中 長 期 的 な 企 業 価 値 の

More information

<6D313588EF8FE991E58A778D9191E5834B C8EAE DC58F4992F18F6F816A F990B32E786C73>

<6D313588EF8FE991E58A778D9191E5834B C8EAE DC58F4992F18F6F816A F990B32E786C73> 国 立 大 学 法 人 茨 城 大 学 の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 平 成 24 年 度 における 役 員 報 酬 についての 業 績 反 映 のさせ 方 役 員 に 支 給 される 給 与 のうち 期 末 特 別 手 当 については 国 立 大 学 評 価 委 員 会

More information

<819A955D89BF92B28F91816989638BC690ED97AA8EBA81418FA48BC682CC8A8890AB89BB816A32322E786C7378>

<819A955D89BF92B28F91816989638BC690ED97AA8EBA81418FA48BC682CC8A8890AB89BB816A32322E786C7378> 平 成 27 年 度 施 策 評 価 調 書 施 策 の 名 称 等 整 理 番 号 22 評 価 担 当 課 営 業 戦 略 課 職 氏 名 施 策 名 ( 基 本 事 業 ) 商 業 の 活 性 化 総 合 計 画 の 位 置 づけ 基 本 目 主 要 施 策 4 想 像 力 と 活 力 にあふれたまちづくり 商 業 の 振 興 2 施 策 の 現 状 分 析 と 意 図 施 策 の 対 象 意

More information

Microsoft Word - 佐野市生活排水処理構想(案).doc

Microsoft Word - 佐野市生活排水処理構想(案).doc 佐 野 市 生 活 排 水 処 理 構 想 ( 案 ) 平 成 27 年 12 月 佐 野 市 目 次 1. 生 活 排 水 処 理 構 想 について 1.1 生 活 排 水 処 理 構 想 とは P.1 1.2 生 活 排 水 処 理 施 設 の 種 類 P.1 2. 佐 野 市 の 現 状 と 課 題 2.1 整 備 状 況 P.2 2.2 主 な 汚 水 処 理 施 設 P.2 2.3 生 活

More information

建設特別・資産運用の基本方針

建設特別・資産運用の基本方針 建 設 業 退 職 金 特 別 共 済 事 業 資 産 運 用 の 基 本 方 針 ( 平 成 15 年 10 月 1 日 ) 変 更 平 成 22 年 12 月 27 日 改 正 平 成 24 年 4 月 1 日 改 正 平 成 27 年 4 月 1 日 改 正 平 成 27 年 10 月 1 日 変 更 平 成 28 年 3 月 1 日 独 立 行 政 法 人 勤 労 者 退 職 金 共 済 機

More information

災害時の賃貸住宅居住者の居住の安定確保について

災害時の賃貸住宅居住者の居住の安定確保について 参 考 資 料 7 災 害 時 の 賃 貸 住 宅 居 住 者 の 居 住 の 安 定 確 保 について 平 成 24 年 11 月 国 土 交 通 省 住 宅 局 1. 東 日 本 大 震 災 で 住 居 を 失 われた 方 への 居 住 の 安 定 の 確 保 震 災 発 生 復 旧 期 復 興 期 東 日 本 大 震 災 住 宅 が 滅 失 避 難 所 等 2012.3.11 17:00 時

More information

質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-1 質 問 内 容 鑑 定 評 価 依 頼 先 は 千 葉 県 などは 入 札 制 度 にしているが 神 奈 川 県 は 入 札 なのか?または 随 契 なのか?その 理 由 は? 地 価 調 査 業 務 は 単 にそれぞれの 地 点 の 鑑 定

質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-1 質 問 内 容 鑑 定 評 価 依 頼 先 は 千 葉 県 などは 入 札 制 度 にしているが 神 奈 川 県 は 入 札 なのか?または 随 契 なのか?その 理 由 は? 地 価 調 査 業 務 は 単 にそれぞれの 地 点 の 鑑 定 62 (Q&A) 目 次 1 鑑 定 評 価 の 委 託 は 入 札 か 随 意 契 約 か またその 理 由 は 何 か 2 委 託 料 は 他 県 と 比 べて 妥 当 性 のある 金 額 か 3 地 価 公 示 ( 国 の 調 査 )との 違 いは 何 か また 国 の 調 査 結 果 はどう 活 用 しているか 4 路 線 価 を 利 用 しない 理 由 は 何 か 5 委 託 料 の 算

More information

損 益 計 算 書 ( 自 平 成 25 年 4 月 1 日 至 平 成 26 年 3 月 31 日 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 科 目 金 額 営 業 収 益 75,917 取 引 参 加 料 金 39,032 上 場 関 係 収 入 11,772 情 報 関 係 収 入 13,352 そ

損 益 計 算 書 ( 自 平 成 25 年 4 月 1 日 至 平 成 26 年 3 月 31 日 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 科 目 金 額 営 業 収 益 75,917 取 引 参 加 料 金 39,032 上 場 関 係 収 入 11,772 情 報 関 係 収 入 13,352 そ 貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 3 月 31 日 現 在 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 85,772 流 動 負 債 22,025 現 金 及 び 預 金 49,232 営 業 未 払 金 1,392 営 業 未 収 入 金 6,597 未 払 金 1,173 前 払 費 用 313 未

More information

(5) 給 与 制 度 の 総 合 的 見 直 しの 実 施 状 況 について 概 要 の 給 与 制 度 の 総 合 的 見 直 しにおいては 俸 給 表 の 水 準 の 平 均 2の 引 き 下 げ 及 び 地 域 手 当 の 支 給 割 合 の 見 直 し 等 に 取 り 組 むとされている

(5) 給 与 制 度 の 総 合 的 見 直 しの 実 施 状 況 について 概 要 の 給 与 制 度 の 総 合 的 見 直 しにおいては 俸 給 表 の 水 準 の 平 均 2の 引 き 下 げ 及 び 地 域 手 当 の 支 給 割 合 の 見 直 し 等 に 取 り 組 むとされている 清 瀬 市 の 給 与 定 員 管 理 等 について 1 総 括 (1) 件 費 の 状 況 ( 普 通 会 計 決 算 ) 住 民 基 本 台 帳 口 歳 出 額 実 質 収 支 件 費 件 費 率 ( 参 考 ) (25 年 度 末 ) 25 年 度 千 74,247 27,195,534 A 768,602 千 4,616,550 B 千 17.0 B/A 昨 年 度 の 件 費 率 17.3

More information

https://www.online3.tdnet.info/onre/jsp/tdzz.download?uji.verb=

https://www.online3.tdnet.info/onre/jsp/tdzz.download?uji.verb= 平 成 21 年 3 月 期 平 成 20 年 7 月 31 日 上 場 会 社 名 松 井 建 設 株 式 会 社 上 場 取 引 所 東 コード 番 号 1810 URL http://www.matsui-ken.co.jp/ 代 表 者 ( 役 職 名 ) 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 松 井 隆 弘 問 合 せ 先 責 任 者 ( 役 職 名 ) 管 理 本 部 経 理 部 長 (

More information

PowerPoint プレゼンテーション

PowerPoint プレゼンテーション 株 式 会 社 化 に 伴 う から 特 定 の 員 への 株 式 譲 渡 に 係 る 課 税 関 係 と 手 続 きについて 平 成 20 年 2 月 商 工 中 金 当 資 料 は 貴 において 本 件 取 引 に 関 する 検 討 をされるに 際 して ご 参 考 のための 情 報 提 供 のみを 目 的 として 国 税 庁 の 確 認 を 受 けた 内 容 に 基 づき 商 工 中 金 が

More information

目 次 第 1. 土 区 画 整 理 事 業 の 名 称 等 1 (1) 土 区 画 整 理 事 業 の 名 称 1 (2) 施 行 者 の 名 称 1 第 2. 施 行 区 1 (1) 施 行 区 の 位 置 1 (2) 施 行 区 位 置 図 1 (3) 施 行 区 の 区 域 1 (4) 施

目 次 第 1. 土 区 画 整 理 事 業 の 名 称 等 1 (1) 土 区 画 整 理 事 業 の 名 称 1 (2) 施 行 者 の 名 称 1 第 2. 施 行 区 1 (1) 施 行 区 の 位 置 1 (2) 施 行 区 位 置 図 1 (3) 施 行 区 の 区 域 1 (4) 施 北 部 大 阪 都 市 画 事 業 JR 高 槻 駅 北 東 土 区 画 整 理 事 業 事 業 画 書 高 槻 市 JR 高 槻 駅 北 東 土 区 画 整 理 組 合 目 次 第 1. 土 区 画 整 理 事 業 の 名 称 等 1 (1) 土 区 画 整 理 事 業 の 名 称 1 (2) 施 行 者 の 名 称 1 第 2. 施 行 区 1 (1) 施 行 区 の 位 置 1 (2) 施 行

More information

弁護士報酬規定(抜粋)

弁護士報酬規定(抜粋) はなみずき 法 律 事 務 所 弁 護 士 報 酬 規 定 ( 抜 粋 ) 2008 年 10 月 改 訂 2014 年 4 月 * 以 下 の 弁 護 士 報 酬 は いずれも 税 込 です ただし D E L の2の 表 に 基 づき 算 出 さ れた 金 額 については 消 費 税 を 上 乗 せした 額 を 弁 護 士 報 酬 とします 目 次 A 法 律 相 談 料 B 顧 問 料 C 手

More information

科 売 上 原 価 売 上 総 利 益 損 益 計 算 書 ( 自 平 成 26 年 4 月 1 日 至 平 成 27 年 3 月 31 日 ) 目 売 上 高 販 売 費 及 び 一 般 管 理 費 営 業 利 益 営 業 外 収 益 受 取 保 険 金 受 取 支 援 金 補 助 金 収 入 保

科 売 上 原 価 売 上 総 利 益 損 益 計 算 書 ( 自 平 成 26 年 4 月 1 日 至 平 成 27 年 3 月 31 日 ) 目 売 上 高 販 売 費 及 び 一 般 管 理 費 営 業 利 益 営 業 外 収 益 受 取 保 険 金 受 取 支 援 金 補 助 金 収 入 保 貸 借 対 照 表 ( 平 成 27 年 3 月 31 日 現 在 ) 資 産 の 部 負 債 の 部 1 流 動 資 産 8,394,416 流 動 負 債 12,053,662 現 金 及 び 預 金 234,676 買 掛 金 1,838,002 受 取 手 形 15,672 関 係 会 社 短 期 借 入 金 3,352,137 売 掛 金 4,409,667 1 年 内 償 還 予 定 の

More information

Microsoft Word - ★HP版平成27年度検査の結果

Microsoft Word - ★HP版平成27年度検査の結果 平 成 7 年 度 検 査 結 果 について () 検 査 体 制 等 農 政 部 農 地 整 備 課 の 検 査 員 名 以 上 により 土 地 改 良 区 等 あたり 日 間 から 日 間 実 施 しました 農 業 振 興 事 務 所 の 土 地 改 良 区 指 導 担 当 職 員 及 び 関 係 市 町 職 員 が 立 会 いました () 検 査 件 数 定 期 検 査 8( 土 地 改 良

More information

(1) 貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 11 月 30 日 現 在 ) ( 単 位 : 千 円 ) 資 産 の 部 負 債 の 部 科 目 金 額 科 目 金 額 流 動 資 産 4,623,985 流 動 負 債 3,859,994 現 金 及 び 預 金 31,763 支 払 手 形

(1) 貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 11 月 30 日 現 在 ) ( 単 位 : 千 円 ) 資 産 の 部 負 債 の 部 科 目 金 額 科 目 金 額 流 動 資 産 4,623,985 流 動 負 債 3,859,994 現 金 及 び 預 金 31,763 支 払 手 形 第 44 期 計 算 書 類 ( 自 平 成 25 年 12 月 1 日 至 平 成 26 年 11 月 30 日 ) (1) 貸 借 対 照 表 (2) 損 益 計 算 書 (3) 株 主 資 本 等 変 動 計 算 書 (4) 個 別 注 記 表 株 式 会 社 アクタス 東 京 都 新 宿 区 新 宿 2 丁 目 19 番 1 号 1 (1) 貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 11 月

More information

<4D F736F F D F5A91EE8BC F368C8E3393FA8DC48D F C8E323893FA916493C B95AA8D CE3816A>

<4D F736F F D F5A91EE8BC F368C8E3393FA8DC48D F C8E323893FA916493C B95AA8D CE3816A> 平 成 25 年 度 国 土 交 通 省 税 制 改 正 事 項 ( 住 宅 関 係 抜 粋 ) 平 成 25 年 5 月 国 土 交 通 省 住 宅 局 平 成 25 年 度 住 宅 関 連 税 制 の 改 正 概 要 ( 主 要 事 項 目 次 ) 1. 消 費 税 率 引 上 げを 踏 まえた 住 宅 取 得 対 策 P2 1 住 宅 ローン 減 税 P2 2 投 資 型 減 税 ( 現 金

More information

●電力自由化推進法案

●電力自由化推進法案 第 一 八 五 回 参 第 二 号 電 力 自 由 化 推 進 法 案 目 次 第 一 章 総 則 ( 第 一 条 - 第 三 条 ) 第 二 章 電 力 自 由 化 の 基 本 方 針 ( 第 四 条 - 第 九 条 ) 第 三 章 電 力 自 由 化 推 進 本 部 ( 第 十 条 - 第 十 九 条 ) 附 則 第 一 章 総 則 ( 目 的 ) 第 一 条 この 法 律 は 平 成 二 十

More information

為 が 行 われるおそれがある 場 合 に 都 道 府 県 公 安 委 員 会 がその 指 定 暴 力 団 等 を 特 定 抗 争 指 定 暴 力 団 等 として 指 定 し その 所 属 する 指 定 暴 力 団 員 が 警 戒 区 域 内 において 暴 力 団 の 事 務 所 を 新 たに 設

為 が 行 われるおそれがある 場 合 に 都 道 府 県 公 安 委 員 会 がその 指 定 暴 力 団 等 を 特 定 抗 争 指 定 暴 力 団 等 として 指 定 し その 所 属 する 指 定 暴 力 団 員 が 警 戒 区 域 内 において 暴 力 団 の 事 務 所 を 新 たに 設 暴 力 団 員 による 不 当 な 行 為 の 防 止 等 に 関 する 法 律 の 一 部 を 改 正 する 法 律 暴 力 団 員 による 不 当 な 行 為 の 防 止 等 に 関 する 法 律 例 規 整 備 * 暴 力 団 員 による 不 当 な 行 為 の 防 止 等 に 関 する 法 律 の 一 部 を 改 正 する 法 律 例 規 整 備 公 布 年 月 日 番 号 平 成 24 年

More information

スライド 1

スライド 1 社 会 保 障 税 一 体 改 革 における 年 金 関 連 法 案 について 年 金 機 能 強 化 法 案 (3 月 30 日 提 出 ) 国 会 提 出 時 の 法 案 の 内 容 1 基 礎 年 金 国 庫 負 担 2 分 の1の 恒 久 化 2 受 給 資 格 期 間 の 短 縮 (25 年 10 年 ) 3 産 休 期 間 中 の 社 会 保 険 料 免 除 4 遺 族 基 礎 年 金

More information

平 成 24 年 4 月 1 日 から 平 成 25 年 3 月 31 日 まで 公 益 目 的 事 業 科 目 公 1 公 2 公 3 公 4 法 人 会 計 合 計 共 通 小 計 苦 情 相 談 解 決 研 修 情 報 提 供 保 証 宅 建 取 引 健 全 育 成 Ⅰ. 一 般 正 味 財

平 成 24 年 4 月 1 日 から 平 成 25 年 3 月 31 日 まで 公 益 目 的 事 業 科 目 公 1 公 2 公 3 公 4 法 人 会 計 合 計 共 通 小 計 苦 情 相 談 解 決 研 修 情 報 提 供 保 証 宅 建 取 引 健 全 育 成 Ⅰ. 一 般 正 味 財 1. 平 成 24 年 度 正 味 財 産 増 減 計 算 書 平 成 24 年 4 月 1 日 から 平 成 25 年 3 月 31 日 まで 科 目 当 年 度 前 年 度 増 減 Ⅰ. 一 般 正 味 財 産 増 減 の 部 1. 経 常 増 減 の 部 (1) 経 常 収 益 弁 済 業 務 保 証 金 運 用 益 869,730,392 846,525,434 23,204,958 弁 済

More information

<30338140926E95FB8CF689638AE98BC689FC90B390A7937882CC8CA992BC82B582C982C282A282C48140483234944E90E096BE8E9E8E9197BF2E786477>

<30338140926E95FB8CF689638AE98BC689FC90B390A7937882CC8CA992BC82B582C982C282A282C48140483234944E90E096BE8E9E8E9197BF2E786477> Ⅳ 地 方 公 営 企 業 会 計 制 度 の 見 直 しについて 見 直 しの 背 景 と 基 本 的 考 え 方 総 務 省 では 地 方 公 営 企 業 会 計 制 度 の 今 後 のあり 方 等 について 検 討 を 行 うため 平 成 年 6 月 8 日 から 地 方 公 営 企 業 会 計 制 度 等 研 究 会 を 開 催 し その 研 究 会 で 報 告 書 が 取 り まとめられました

More information

<4D6963726F736F667420576F7264202D2090BC8BBB959491BA8F5A91EE8A54977694C52E646F63>

<4D6963726F736F667420576F7264202D2090BC8BBB959491BA8F5A91EE8A54977694C52E646F63> 西 興 部 村 住 生 活 基 本 計 画 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 < 概 要 版 > 平 成 22 年 3 月 北 海 道 西 興 部 村 住 生 活 基 本 計 画 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 の 背 景 国 では 公 的 直 接 供 給 やフローを 重 視 する 住 宅 建 設 計 画 法 を 廃 止 し 平 成 18 年 6 月 に 新 たな 時 代 の

More information

6 構 造 等 コンクリートブロック 造 平 屋 建 て4 戸 長 屋 16 棟 64 戸 建 築 年 1 戸 当 床 面 積 棟 数 住 戸 改 善 後 床 面 積 昭 和 42 年 36.00m2 4 50.40m2 昭 和 43 年 36.50m2 3 50.90m2 昭 和 44 年 36.

6 構 造 等 コンクリートブロック 造 平 屋 建 て4 戸 長 屋 16 棟 64 戸 建 築 年 1 戸 当 床 面 積 棟 数 住 戸 改 善 後 床 面 積 昭 和 42 年 36.00m2 4 50.40m2 昭 和 43 年 36.50m2 3 50.90m2 昭 和 44 年 36. 市 営 住 宅 建 替 えPFI 等 導 入 可 能 性 調 査 業 務 委 託 仕 様 書 1. 適 用 範 囲 本 仕 様 書 は 十 和 田 市 ( 以 下 発 注 者 という )が 実 施 する 市 営 住 宅 建 替 えPFI 等 導 入 可 能 性 調 査 業 務 委 託 ( 以 下 本 業 務 委 託 という )に 適 用 するものとする 2. 業 務 目 的 十 和 田 市 営 住

More information

4. その 他 (1) 期 中 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動 ( 連 結 範 囲 の 変 更 を 伴 う 特 定 子 会 社 の 異 動 ) 無 (2) 簡 便 な 会 計 処 理 及 び 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 に 特 有 の 会 計 処 理 の 適 用 有

4. その 他 (1) 期 中 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動 ( 連 結 範 囲 の 変 更 を 伴 う 特 定 子 会 社 の 異 動 ) 無 (2) 簡 便 な 会 計 処 理 及 び 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 に 特 有 の 会 計 処 理 の 適 用 有 平 成 22 年 3 月 期 第 2 四 半 期 決 算 短 信 平 成 21 年 11 月 11 日 上 場 会 社 名 松 井 建 設 株 式 会 社 上 場 取 引 所 東 コード 番 号 1810 URL http://www.matsui-ken.co.jp/ 代 表 者 ( 役 職 名 ) 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 松 井 隆 弘 問 合 せ 先 責 任 者 ( 役 職 名 )

More information

 

  第 4 経 理 の 状 況 1. 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 方 法 について 当 社 の 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 は 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 用 語 様 式 及 び 作 成 方 法 に 関 する 規 則 ( 平 成 19 年 内 閣 府 令 第 64 号 )に 基 づいて 作 成 しております 2. 監 査 証 明 について 当 社 は 金 融 商

More information

<4D6963726F736F667420576F7264202D208379815B83578F4390B3814090E797748CA797709372926E88E68E7792E88AEE8F805F48508C668DDA95AA816A3130303430312E646F63>

<4D6963726F736F667420576F7264202D208379815B83578F4390B3814090E797748CA797709372926E88E68E7792E88AEE8F805F48508C668DDA95AA816A3130303430312E646F63> 千 葉 県 用 途 地 域 指 定 基 準 千 葉 県 県 土 整 備 部 都 市 計 画 課 平 成 22 年 4 月 - 目 次 - 1. 用 途 地 域 指 定 の 目 的 1 2. 用 途 地 域 指 定 の 基 本 方 針 1 3. 土 地 利 用 と 用 途 地 域 の 指 定 方 針 2 (1) 住 宅 地 (2) 商 業 地 (3) 工 業 地 (4) 幹 線 道 路 の 沿 道 等

More information

った 場 合 など 監 事 の 任 務 懈 怠 の 場 合 は その 程 度 に 応 じて 業 績 勘 案 率 を 減 算 する (8) 役 員 の 法 人 に 対 する 特 段 の 貢 献 が 認 められる 場 合 は その 程 度 に 応 じて 業 績 勘 案 率 を 加 算 することができる

った 場 合 など 監 事 の 任 務 懈 怠 の 場 合 は その 程 度 に 応 じて 業 績 勘 案 率 を 減 算 する (8) 役 員 の 法 人 に 対 する 特 段 の 貢 献 が 認 められる 場 合 は その 程 度 に 応 じて 業 績 勘 案 率 を 加 算 することができる 独 立 行 政 法 人 の 役 員 の 退 職 金 に 係 る 業 績 勘 案 率 の 算 定 ルールについて 平 成 27 年 5 月 25 日 総 務 大 臣 決 定 独 立 行 政 法 人 特 殊 法 人 及 び 認 可 法 人 の 役 員 の 退 職 金 について ( 平 成 27 年 3 月 24 日 閣 議 決 定 以 下 閣 議 決 定 という )に 基 づき 独 立 行 政 法 人

More information

(別紙3)保険会社向けの総合的な監督指針の一部を改正する(案)

(別紙3)保険会社向けの総合的な監督指針の一部を改正する(案) 監 督 指 針 Ⅱ 保 険 監 督 上 の 評 価 項 目 Ⅱ-2-7 商 品 開 発 に 係 る 内 部 管 理 態 勢 Ⅱ-2-7-2 主 な 着 眼 点 (1)~(4) (5) 関 連 部 門 との 連 携 1~3 4 関 連 部 門 は 販 売 量 拡 大 や 収 益 追 及 を 重 視 する 例 えば 営 業 推 進 部 門 や 収 益 部 門 から 不 当 な 影 響 を 受 けることなく

More information

<6E32355F8D918DDB8BA697CD8BE28D C8EAE312E786C73>

<6E32355F8D918DDB8BA697CD8BE28D C8EAE312E786C73> 株 式 会 社 国 際 協 力 銀 行 の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 平 成 25 における 役 員 報 酬 についての 業 績 反 映 のさせ 方 国 会 で 認 められた 予 算 に 従 い 国 家 公 務 員 指 定 職 に 準 じた 水 準 としている なお 役 員

More information

Microsoft PowerPoint - 報告書(概要).ppt

Microsoft PowerPoint - 報告書(概要).ppt 市 町 村 における 地 方 公 務 員 制 度 改 革 に 係 る 論 点 と 意 見 について ( 概 要 ) 神 奈 川 県 市 町 村 における 地 方 公 務 員 制 度 改 革 に 係 る 検 討 会 議 について 1 テーマ 地 方 公 務 員 制 度 改 革 ( 総 務 省 地 方 公 務 員 の 労 使 関 係 制 度 に 係 る 基 本 的 な 考 え 方 )の 課 題 の 整

More information

別 表 1 土 地 建 物 提 案 型 の 供 給 計 画 に 関 する 評 価 項 目 と 評 価 点 数 表 項 目 区 分 評 価 内 容 と 点 数 一 般 評 価 項 目 100 1 立 地 条 件 (1) 交 通 利 便 性 ( 徒 歩 =80m/1 分 ) 25 (2) 生 活 利 便

別 表 1 土 地 建 物 提 案 型 の 供 給 計 画 に 関 する 評 価 項 目 と 評 価 点 数 表 項 目 区 分 評 価 内 容 と 点 数 一 般 評 価 項 目 100 1 立 地 条 件 (1) 交 通 利 便 性 ( 徒 歩 =80m/1 分 ) 25 (2) 生 活 利 便 石 巻 市 公 募 型 買 取 市 営 住 宅 の 供 給 計 画 に 関 する 選 定 基 準 制 定 平 成 24 年 10 月 10 日 改 正 平 成 25 年 5 月 1 日 改 正 平 成 26 年 7 月 8 日 改 正 平 成 27 年 12 月 4 日 改 正 平 成 28 年 6 月 27 日 第 1 目 的 この 基 準 は 石 巻 市 公 募 型 買 取 市 営 住 宅 制

More information

公表表紙

公表表紙 国 立 大 学 法 人 山 梨 大 学 の 役 の 報 酬 給 与 等 について 国 立 大 学 法 人 等 の 役 員 の 報 酬 等 及 び の 給 与 の 水 準 の 公 表 方 法 等 について(ガイドライン) ( 平 成 17 年 2 月 7 日, 総 務 大 臣 策 定 )に 基 づく 公 表 平 成 26 年 9 月 国 立 大 学 法 人 山 梨 大 学 国 立 大 学 法 人 山

More information

4 承 認 コミュニティ 組 織 は 市 長 若 しくはその 委 任 を 受 けた 者 又 は 監 査 委 員 の 監 査 に 応 じなければ ならない ( 状 況 報 告 ) 第 7 条 承 認 コミュニティ 組 織 は 市 長 が 必 要 と 認 めるときは 交 付 金 事 業 の 遂 行 の

4 承 認 コミュニティ 組 織 は 市 長 若 しくはその 委 任 を 受 けた 者 又 は 監 査 委 員 の 監 査 に 応 じなければ ならない ( 状 況 報 告 ) 第 7 条 承 認 コミュニティ 組 織 は 市 長 が 必 要 と 認 めるときは 交 付 金 事 業 の 遂 行 の 地 域 づくり 一 括 交 付 金 の 交 付 に 関 する 要 綱 ( 趣 旨 ) 第 1 条 この 要 綱 は 川 西 市 地 域 分 権 の 推 進 に 関 する 条 例 ( 平 成 26 年 川 西 市 条 例 第 10 号 以 下 条 例 という ) 第 14 条 の 規 定 に 基 づく 地 域 づくり 一 括 交 付 金 ( 以 下 交 付 金 という )の 交 付 に 関 し 必 要

More information

Taro-01 議案概要.jtd

Taro-01 議案概要.jtd 資 料 1 平 成 28 年 第 1 回 志 木 市 議 会 定 例 会 市 長 提 出 議 案 等 概 要 1 2 第 1 号 議 案 企 画 部 政 策 推 進 課 志 木 市 将 来 ビジョン( 第 五 次 志 木 市 総 合 振 興 計 画 将 来 構 想 )の 策 定 について ( 政 策 推 進 課 ) 1 将 来 ビジョンとは? 2 志 木 市 がおかれている 状 況 3 まちづくりの

More information

私立大学等研究設備整備費等補助金(私立大学等

私立大学等研究設備整備費等補助金(私立大学等 私 立 大 学 等 研 究 設 備 整 備 費 等 補 助 金 ( 私 立 大 学 等 研 究 設 備 等 整 備 費 ) 交 付 要 綱 目 次 第 1 章 通 則 ( 第 1 条 - 第 4 条 ) 第 2 章 私 立 大 学 等 ( 第 5 条 - 第 15 条 ) 第 3 章 専 修 学 校 ( 第 16 条 - 第 25 条 ) 第 4 章 補 助 金 の 返 還 ( 第 26 条 ) 第

More information

容 積 率 制 限 の 概 要 1 容 積 率 制 限 の 目 的 地 域 で 行 われる 各 種 の 社 会 経 済 活 動 の 総 量 を 誘 導 することにより 建 築 物 と 道 路 等 の 公 共 施 設 とのバランスを 確 保 することを 目 的 として 行 われており 市 街 地 環

容 積 率 制 限 の 概 要 1 容 積 率 制 限 の 目 的 地 域 で 行 われる 各 種 の 社 会 経 済 活 動 の 総 量 を 誘 導 することにより 建 築 物 と 道 路 等 の 公 共 施 設 とのバランスを 確 保 することを 目 的 として 行 われており 市 街 地 環 資 料 2-2 容 積 率 規 制 等 について Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 容 積 率 制 限 の 概 要 1 容 積 率 制 限 の 目 的 地 域 で 行 われる 各 種 の 社 会 経 済 活 動 の 総 量 を 誘 導 することにより 建 築 物 と 道 路 等 の 公 共 施 設 とのバランスを 確 保

More information

4. その 他 (1) 期 中 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動 ( 連 結 範 囲 の 変 更 を 伴 う 特 定 子 会 社 の 異 動 ) 無 (2) 簡 便 な 会 計 処 理 及 び 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 に 特 有 の 会 計 処 理 の 適 用 有

4. その 他 (1) 期 中 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動 ( 連 結 範 囲 の 変 更 を 伴 う 特 定 子 会 社 の 異 動 ) 無 (2) 簡 便 な 会 計 処 理 及 び 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 に 特 有 の 会 計 処 理 の 適 用 有 平 成 22 年 3 月 期 第 3 四 半 期 決 算 短 信 平 成 22 年 2 月 10 日 上 場 会 社 名 松 井 建 設 株 式 会 社 上 場 取 引 所 東 コード 番 号 1810 URL http://www.matsui-ken.co.jp/ 代 表 者 ( 役 職 名 ) 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 松 井 隆 弘 問 合 せ 先 責 任 者 ( 役 職 名 )

More information

<6D33335F976C8EAE825081698CF6955C9770816A2E786C73>

<6D33335F976C8EAE825081698CF6955C9770816A2E786C73> 国 立 大 学 法 人 新 潟 大 学 の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 平 成 18 年 度 における 役 員 報 酬 についての 業 績 反 映 のさせ 方 本 学 が 定 める 役 員 に 支 給 する 期 末 特 別 手 当 (ボーナス)において, 役 員 の 本 給

More information

16 日本学生支援機構

16 日本学生支援機構 様 式 1 公 表 されるべき 事 項 独 立 行 政 法 人 日 本 学 生 支 援 機 構 ( 法 人 番 号 7020005004962)の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 役 員 報 酬 の 支 給 水 準 の 設 定 についての 考 え 方 日 本 学 生 支 援 機

More information

スライド 1

スライド 1 公 的 年 金 制 度 の 健 全 性 及 び 信 頼 性 の 確 保 のための 厚 生 年 金 保 険 法 等 の 一 部 を 改 正 する 法 律 について 厚 生 労 働 省 年 金 局 公 的 年 金 制 度 の 健 全 性 及 び 信 頼 性 の 確 保 のための 厚 生 年 金 保 険 法 等 の 一 部 を 改 正 する 法 律 ( 平 成 25 年 法 律 第 63 号 )の 概 要

More information

【労働保険事務組合事務処理規約】

【労働保険事務組合事務処理規約】 労 働 保 険 事 務 組 合 事 務 処 理 規 約 第 1 章 総 則 ( 目 的 ) 第 1 条 この 規 約 は 熊 本 商 工 会 議 所 ( 以 下 本 所 という )の 定 款 第 7 条 第 18 項 の 規 定 により 本 所 が 労 働 保 険 の 保 険 料 の 徴 収 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 法 という ) 第 4 章 及 び 石 綿 による 健 康 被 害 の

More information

( 補 助 金 等 交 付 決 定 通 知 に 加 える 条 件 ) 第 7 条 市 長 は 交 付 規 則 第 11 条 に 規 定 するところにより 補 助 金 の 交 付 決 定 に 際 し 次 に 掲 げる 条 件 を 付 するものとする (1) 事 業 完 了 後 に 消 費 税 及 び

( 補 助 金 等 交 付 決 定 通 知 に 加 える 条 件 ) 第 7 条 市 長 は 交 付 規 則 第 11 条 に 規 定 するところにより 補 助 金 の 交 付 決 定 に 際 し 次 に 掲 げる 条 件 を 付 するものとする (1) 事 業 完 了 後 に 消 費 税 及 び 戸 田 市 学 童 保 育 室 運 営 等 事 業 費 補 助 事 業 実 施 要 綱 ( 目 的 ) 第 1 条 この 要 綱 は 市 内 で 放 課 後 児 童 健 全 育 成 事 業 ( 児 童 福 祉 法 ( 昭 和 22 年 法 律 第 164 号 ) 第 6 条 の 3 第 2 項 に 規 定 する 放 課 後 児 童 健 全 育 成 事 業 をい う 以 下 同 じ )を 実 施 するものに

More information

<4D F736F F D F8D828D5A939982CC8EF68BC697BF96B38F9E89BB82CC8A6791E52E646F63>

<4D F736F F D F8D828D5A939982CC8EF68BC697BF96B38F9E89BB82CC8A6791E52E646F63> 平 成 22 年 11 月 9 日 高 校 等 の 授 業 料 無 償 化 の 拡 大 検 討 案 以 下 は 大 阪 府 の 検 討 案 の 概 要 であり 最 終 的 には 平 成 23 年 2 月 議 会 での 予 算 の 議 決 を 経 て 方 針 を 確 定 する 予 定 です Ⅰ. 検 討 案 の 骨 子 平 成 23 年 度 から 大 阪 の 子 どもたちが 中 学 校 卒 業 時 の

More information

高松市緊急輸送道路沿道建築物耐震改修等事業補助金交付要綱(案)

高松市緊急輸送道路沿道建築物耐震改修等事業補助金交付要綱(案) 高 松 市 民 間 建 築 物 耐 震 改 修 等 事 業 補 助 金 交 付 要 綱 ( 目 的 ) 第 1 条 この 要 綱 は 耐 震 改 修 等 事 業 を 実 施 す る 要 緊 急 安 全 確 認 大 規 模 建 築 物 又 は 要 安 全 確 認 計 画 記 載 建 築 物 の 所 有 者 ( 以 下 所 有 者 という )に 対 し 予 算 の 範 囲 内 に お い て 高 松 市

More information

定 性 的 情 報 財 務 諸 表 等 1. 連 結 経 営 成 績 に 関 する 定 性 的 情 報 当 第 3 四 半 期 連 結 累 計 期 間 の 業 績 は 売 上 高 につきましては 前 年 同 四 半 期 累 計 期 間 比 15.1% 減 少 の 454 億 27 百 万 円 となり

定 性 的 情 報 財 務 諸 表 等 1. 連 結 経 営 成 績 に 関 する 定 性 的 情 報 当 第 3 四 半 期 連 結 累 計 期 間 の 業 績 は 売 上 高 につきましては 前 年 同 四 半 期 累 計 期 間 比 15.1% 減 少 の 454 億 27 百 万 円 となり 平 成 21 年 3 月 期 第 3 四 半 期 決 算 短 信 平 成 21 年 2 月 10 日 上 場 会 社 名 松 井 建 設 株 式 会 社 上 場 取 引 所 東 コード 番 号 1810 URL http://www.matsui-ken.co.jp/ 代 表 者 ( 役 職 名 ) 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 松 井 隆 弘 問 合 せ 先 責 任 者 ( 役 職 名 )

More information

1_2013BS(0414)

1_2013BS(0414) 貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 3 月 31 日 現 在 ) 三 井 住 友 金 属 鉱 山 伸 銅 株 式 会 社 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 25,869,002 流 動 負 債 9,707,274 現 金 及 び 預 金 987,167 買 掛 金 3,612,919 受 取 手 形 1,225,710 短 期 借

More information

<4D6963726F736F667420576F7264202D208FE3927291DC926E8BE6926E8BE68C7689E681408C7689E68F912E646F63>

<4D6963726F736F667420576F7264202D208FE3927291DC926E8BE6926E8BE68C7689E681408C7689E68F912E646F63> 東 京 都 市 計 画 地 区 計 画 の 決 定 ( 豊 島 区 決 定 ) 都 市 計 画 上 池 袋 二 三 四 丁 目 地 区 地 区 計 画 を 次 のように 決 定 する 名 称 上 池 袋 二 三 四 丁 目 地 区 地 区 計 画 位 置 豊 島 区 上 池 袋 二 丁 目 上 池 袋 三 丁 目 上 池 袋 四 丁 目 及 び 池 袋 本 町 一 丁 目 各 地 内 面 積 約 46.5ha

More information

スライド 1

スライド 1 平 成 28 年 度 市 県 民 税 の 計 算 方 法 ( 鳥 取 市 ) まず 計 算 の 全 体 の 流 れを 示 すと 以 下 のようになります 総 所 得 金 - 所 得 控 除 = ( 千 円 未 満 切 り 捨 て ) 課 税 標 準 所 得 割 の 税 率 6% 所 得 割 の 税 率 4% 算 出 調 整 税 控 均 等 割 所 得 割 - - + 控 除 除 = 算 出 調 整

More information

文化政策情報システムの運用等

文化政策情報システムの運用等 名 開 始 終 了 ( 予 定 ) 年 度 番 号 0406 平 成 25 年 行 政 レビューシート ( 文 部 科 学 省 ) 文 化 政 策 情 報 システム 運 用 等 担 当 部 局 庁 文 化 庁 作 成 責 任 者 平 成 8 年 度 なし 担 当 課 室 長 官 官 房 政 策 課 政 策 課 長 清 水 明 会 計 区 分 一 般 会 計 政 策 施 策 名 根 拠 法 令 ( 具

More information

社会保険加入促進計画に盛込むべき内容

社会保険加入促進計画に盛込むべき内容 一 般 社 団 法 人 日 本 造 園 建 設 業 協 会 社 会 保 険 等 加 入 促 進 計 画 平 成 24 年 10 月 一 般 社 団 法 人 日 本 造 園 建 設 業 協 会 1 計 画 策 定 の 趣 旨 目 的 この 計 画 は 一 般 社 団 法 人 日 本 造 園 建 設 業 協 会 ( 以 下 日 造 協 という ) 及 び 日 造 協 の 正 会 員 ( 以 下 会 員

More information

添 付 資 料 の 目 次 1. 経 営 成 績 財 政 状 態 に 関 する 分 析 2 (1) 経 営 成 績 に 関 する 分 析 2 (2) 財 政 状 態 に 関 する 分 析 3 (3) 利 益 配 分 に 関 する 基 本 方 針 及 び 当 期 次 期 の 配 当 3 2. 企 業 集 団 の 状 況 4 3. 経 営 方 針 5 (1) 経 営 の 基 本 方 針 5 (2) 目

More information

 三郷市市街化調整区域の整備及び保全の方針(案)

 三郷市市街化調整区域の整備及び保全の方針(案) 三 郷 市 市 街 化 調 整 区 域 の 計 画 開 発 に お け る 地 区 計 画 の 取 り 扱 い 方 針 ( 案 ) 平 成 2 4 年 12 月 三 郷 市 ま ち づ く り 推 進 部 三 郷 市 市 街 化 調 整 区 域 の 計 画 開 発 における 地 区 計 画 の 取 り 扱 い 方 針 都 市 計 画 法 第 34 条 第 10 号 に 該 当 する 開 発 行 為

More information

Microsoft Word - H20中小会計指針新旧対照表080502.doc

Microsoft Word - H20中小会計指針新旧対照表080502.doc 中 小 企 業 の 会 計 に 関 する 指 針 ( 平 成 20 年 版 ) と 旧 指 針 との 新 旧 対 照 表 平 成 20 年 5 月 1 日 総 論 改 正 指 針 ( 平 成 20 年 5 月 1 日 ) 旧 指 針 ( 平 成 19 年 4 月 27 日 ) 対 象 要 点 対 象 要 点 本 指 針 の 適 用 対 象 は 以 下 を 除 く 株 式 会 社 とする (1) 金

More information

注 記 事 項 (1) 当 四 半 期 連 結 累 計 期 間 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動 : 無 (2) 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 に 特 有 の 会 計 処 理 の 適 用 : 有 ( 注 ) 詳 細 は 添 付 資 料 4ページ 2.サマリー 情 報 (

注 記 事 項 (1) 当 四 半 期 連 結 累 計 期 間 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動 : 無 (2) 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 に 特 有 の 会 計 処 理 の 適 用 : 有 ( 注 ) 詳 細 は 添 付 資 料 4ページ 2.サマリー 情 報 ( 平 成 27 年 12 月 期 第 1 四 半 期 決 算 短 信 日 本 基 準 ( 連 結 ) 平 成 27 年 5 月 13 日 上 場 会 社 名 KLab 株 式 会 社 上 場 取 引 所 東 コ ー ド 番 号 3656 URL http://www.klab.com/jp/ 代 表 者 ( 役 職 名 ) 代 表 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 真 田 哲 弥 問 合 せ 先 責

More information

< F2D E633368D86816A89EF8C768E9696B18EE688B5>

< F2D E633368D86816A89EF8C768E9696B18EE688B5> 独 立 行 政 法 人 国 立 高 等 専 門 学 校 機 構 会 計 事 務 取 扱 規 則 独 立 行 政 法 人 国 立 高 等 専 門 学 校 機 構 規 則 第 36 号 制 定 平 成 16 年 4 月 1 日 一 部 改 正 平 成 17 年 2 月 23 日 一 部 改 正 平 成 18 年 2 月 28 日 一 部 改 正 平 成 19 年 3 月 30 日 一 部 改 正 平 成

More information

18 国立高等専門学校機構

18 国立高等専門学校機構 様 式 1 公 表 されるべき 事 項 独 立 行 政 法 人 国 立 高 等 専 門 学 校 機 構 の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 平 成 25 年 度 における 役 員 報 酬 についての 業 績 反 映 のさせ 方 当 機 構 役 員 給 与 規 則 で 文 部 科

More information

Microsoft Word - プレスリリース(運用ガイドライン変更)_Final_cln_20160701.doc

Microsoft Word - プレスリリース(運用ガイドライン変更)_Final_cln_20160701.doc 各 位 平 成 28 年 7 月 6 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 中 央 区 八 丁 堀 二 丁 目 26 番 9 号 ヒューリックリート 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 時 田 榮 治 (コード:3295) 資 産 運 用 会 社 名 ヒューリックリートマネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 時 田 榮 治

More information

https://www.takara-dic-net.jp/xeditor_ne/xeditor_web/html_gene.

https://www.takara-dic-net.jp/xeditor_ne/xeditor_web/html_gene. 平 成 24 年 3 月 期 第 3 四 半 期 決 算 短 信 日 本 基 準 ( 連 結 ) 平 成 24 年 1 月 30 日 上 場 会 社 名 燦 キャピタルマネージメント 株 式 会 社 上 場 取 引 所 大 コード 番 号 2134 URL http://www.sun-capitalmanagement.co.jp 代 表 者 ( 役 職 名 ) 代 表 取 締 役 社 長 ( 氏

More information

m07 北見工業大学 様式①

m07 北見工業大学 様式① 国 立 大 学 法 人 北 見 工 業 大 学 ( 法 人 番 号 6460305000387)の 役 職 員 の 報 酬 給 与 等 について Ⅰ 役 員 報 酬 等 について 1 役 員 報 酬 についての 基 本 方 針 に 関 する 事 項 1 役 員 報 酬 の 支 給 水 準 の 設 定 についての 考 え 方 当 該 法 人 の 主 要 事 業 は 教 育 研 究 事 業 である 役

More information

(3) 調 査 の 進 め 方 2 月 28 日 2 月 28 日 ~6 月 30 日 平 成 25 年 9 月 サウンディング 型 市 場 調 査 について 公 表 松 戸 市 から 基 本 的 な 土 地 情 報 サウンディングの 実 施 活 用 意 向 アイデアのある 民 間 事 業 者 と

(3) 調 査 の 進 め 方 2 月 28 日 2 月 28 日 ~6 月 30 日 平 成 25 年 9 月 サウンディング 型 市 場 調 査 について 公 表 松 戸 市 から 基 本 的 な 土 地 情 報 サウンディングの 実 施 活 用 意 向 アイデアのある 民 間 事 業 者 と 公 民 連 携 によるサウンディング 型 市 場 調 査 の 実 施 要 領 1 調 査 の 名 称 公 民 連 携 によるサウンディング 型 市 場 調 査 ( ) 2 調 査 の 対 象 松 戸 市 東 松 戸 二 丁 目 5 番 地 1 および 14 番 地 4 他 6 筆 ( 以 下 ( 旧 ) 紙 敷 土 地 区 画 整 理 66 65 街 区 と 言 う)の 土 地 約 13,876 m2

More information

3. 選 任 固 定 資 産 評 価 員 は 固 定 資 産 の 評 価 に 関 する 知 識 及 び 経 験 を 有 する 者 のうちから 市 町 村 長 が 当 該 市 町 村 の 議 会 の 同 意 を 得 て 選 任 する 二 以 上 の 市 町 村 の 長 は 当 該 市 町 村 の 議

3. 選 任 固 定 資 産 評 価 員 は 固 定 資 産 の 評 価 に 関 する 知 識 及 び 経 験 を 有 する 者 のうちから 市 町 村 長 が 当 該 市 町 村 の 議 会 の 同 意 を 得 て 選 任 する 二 以 上 の 市 町 村 の 長 は 当 該 市 町 村 の 議 第 6 回 税 理 士 試 験 固 定 資 産 税 はじめに 第 一 問 については 個 別 理 論 題 の 出 題 であった 1については 固 定 資 産 評 価 員 及 び 固 定 資 産 評 価 補 助 員 に 関 する 出 題 であったが 個 別 理 論 での 出 題 であり 判 断 に 迷 う 点 もなく 高 得 点 を 取 ることが 可 能 な 問 題 であった については 区 分 所

More information

養 老 保 険 の 減 額 払 済 保 険 への 変 更 1. 設 例 会 社 が 役 員 を 被 保 険 者 とし 死 亡 保 険 金 及 び 満 期 保 険 金 のいずれも 会 社 を 受 取 人 とする 養 老 保 険 に 加 入 してい る 場 合 を 解 説 します 資 金 繰 りの 都

養 老 保 険 の 減 額 払 済 保 険 への 変 更 1. 設 例 会 社 が 役 員 を 被 保 険 者 とし 死 亡 保 険 金 及 び 満 期 保 険 金 のいずれも 会 社 を 受 取 人 とする 養 老 保 険 に 加 入 してい る 場 合 を 解 説 します 資 金 繰 りの 都 平 成 22 年 4 月 1 日 現 在 の 法 令 等 に 準 拠 Up Newsletter 養 老 保 険 の 減 額 逓 増 定 期 保 険 の 取 扱 い 変 更 介 護 費 用 保 険 の 導 入 企 業 の 保 険 のポイント http://www.up-firm.com 1 養 老 保 険 の 減 額 払 済 保 険 への 変 更 1. 設 例 会 社 が 役 員 を 被 保 険 者

More information

は 共 有 名 義 )で 所 有 権 保 存 登 記 又 は 所 有 権 移 転 登 記 を された も の で あ る こと (3) 居 室 便 所 台 所 及 び 風 呂 を 備 え 居 住 の ために 使 用 す る 部 分 の 延 べ 床 面 積 が 5 0 平 方 メ ー ト ル 以 上

は 共 有 名 義 )で 所 有 権 保 存 登 記 又 は 所 有 権 移 転 登 記 を された も の で あ る こと (3) 居 室 便 所 台 所 及 び 風 呂 を 備 え 居 住 の ために 使 用 す る 部 分 の 延 べ 床 面 積 が 5 0 平 方 メ ー ト ル 以 上 蕨 市 三 世 代 ふれあい 家 族 住 宅 取 得 補 助 金 交 付 要 綱 ( 目 的 ) 第 1 条 この 要 綱 は 子 育 て 中 の 子 世 帯 及 びその 親 世 帯 の 同 居 又 は 近 居 ( 以 下 同 居 等 と い う ) を 促 進 す る た め 住 宅 の 取 得 に 係 る 費 用 の 一 部 を 補 助 す る こ と に よ り 三 世 代 の 市 内 定 住

More information

<4D6963726F736F667420506F776572506F696E74202D208CE38AFA8D8297EE8ED288E397C390A7937882CC8A549776816998568AE98EBA8DEC90AC816A2E707074>

<4D6963726F736F667420506F776572506F696E74202D208CE38AFA8D8297EE8ED288E397C390A7937882CC8A549776816998568AE98EBA8DEC90AC816A2E707074> 第 1 回 社 会 保 障 審 議 会 後 期 高 齢 者 医 療 の 在 り 方 に 関 する 特 別 部 会 平 成 1 8 年 1 0 月 5 日 資 料 2-1 後 期 高 齢 者 医 療 制 度 の 概 要 現 行 の 医 療 保 険 制 度 の 基 本 構 造 老 人 保 健 制 度 75 歳 65 歳 国 保 老 人 保 健 制 度 退 職 者 医 療 制 度 75 歳 以 上 の 人

More information

入 札 参 加 者 は 入 札 の 執 行 完 了 に 至 るまではいつでも 入 札 を 辞 退 することができ これを 理 由 として 以 降 の 指 名 等 において 不 利 益 な 取 扱 いを 受 けることはない 12 入 札 保 証 金 免 除 13 契 約 保 証 金 免 除 14 入

入 札 参 加 者 は 入 札 の 執 行 完 了 に 至 るまではいつでも 入 札 を 辞 退 することができ これを 理 由 として 以 降 の 指 名 等 において 不 利 益 な 取 扱 いを 受 けることはない 12 入 札 保 証 金 免 除 13 契 約 保 証 金 免 除 14 入 入 札 公 告 次 のとおり 一 般 競 争 入 札 に 付 します なお 本 業 務 の 契 約 締 結 は 当 該 業 務 に 係 る 平 成 27 年 度 予 算 の 執 行 が 可 能 となってい ることを 条 件 とします 平 成 27 年 2 月 17 日 独 立 行 政 法 人 鉄 道 建 設 運 輸 施 設 整 備 支 援 機 構 契 約 担 当 役 鉄 道 建 設 本 部 九 州

More information

( 別 途 調 査 様 式 1) 減 損 損 失 を 認 識 するに 至 った 経 緯 等 1 列 2 列 3 列 4 列 5 列 6 列 7 列 8 列 9 列 10 列 11 列 12 列 13 列 14 列 15 列 16 列 17 列 18 列 19 列 20 列 21 列 22 列 固 定

( 別 途 調 査 様 式 1) 減 損 損 失 を 認 識 するに 至 った 経 緯 等 1 列 2 列 3 列 4 列 5 列 6 列 7 列 8 列 9 列 10 列 11 列 12 列 13 列 14 列 15 列 16 列 17 列 18 列 19 列 20 列 21 列 22 列 固 定 資 料 10 減 損 損 失 及 び 資 本 金 の 変 動 に 関 する 調 査 記 載 上 の 注 意 事 項 当 調 査 は 減 損 損 失 を 認 識 するに 至 った 経 緯 資 本 金 の の 変 動 等 を 把 握 するために 調 査 する ものである 調 査 対 象 は 地 方 公 営 企 業 状 況 調 査 の 対 象 となっている 法 適 用 企 業 とする Ⅰ 提 出 物 について

More information

続 に 基 づく 一 般 競 争 ( 指 名 競 争 ) 参 加 資 格 の 再 認 定 を 受 けていること ) c) 会 社 更 生 法 に 基 づき 更 生 手 続 開 始 の 申 立 てがなされている 者 又 は 民 事 再 生 法 に 基 づき 再 生 手 続 開 始 の 申 立 てがなさ

続 に 基 づく 一 般 競 争 ( 指 名 競 争 ) 参 加 資 格 の 再 認 定 を 受 けていること ) c) 会 社 更 生 法 に 基 づき 更 生 手 続 開 始 の 申 立 てがなされている 者 又 は 民 事 再 生 法 に 基 づき 再 生 手 続 開 始 の 申 立 てがなさ 簡 易 公 募 型 競 争 入 札 方 式 ( 総 合 評 価 落 札 方 式 )に 係 る 手 続 開 始 の 公 示 次 のとおり 指 名 競 争 入 札 参 加 者 の 選 定 の 手 続 を 開 始 します 平 成 28 年 9 月 20 日 分 任 支 出 負 担 行 為 担 当 官 東 北 地 方 整 備 局 秋 田 河 川 国 道 事 務 所 長 渡 邊 政 義 1. 業 務 概 要

More information

空 き 家 を 売 却 した 場 合 の,000 万 円 控 除 特 例 の 創 設 被 相 続 人 が 住 んでいた 家 屋 及 びその 敷 地 を 相 続 があった 日 から 年 を 経 過 する 年 の 月 日 までに 耐 震 工 事 をしてから あるいは 家 を 除 却 し てから 売 却

空 き 家 を 売 却 した 場 合 の,000 万 円 控 除 特 例 の 創 設 被 相 続 人 が 住 んでいた 家 屋 及 びその 敷 地 を 相 続 があった 日 から 年 を 経 過 する 年 の 月 日 までに 耐 震 工 事 をしてから あるいは 家 を 除 却 し てから 売 却 Q65 平 成 7 年 月 に 平 成 8 年 度 税 制 改 正 大 綱 が 発 表 されました 税 制 改 正 の 概 要 を 教 えてください A: 各 税 目 別 のトピックは 以 下 のとおりです 所 得 税 健 康 診 断 等 をきちんと 受 けている 人 専 用 の 医 療 費 控 除 が 創 設 されます 法 人 税 法 人 税 率 が 現 行 の.9%から 段 階 的 に.4%.%へ

More information

平成16年年金制度改正 ~年金の昔・今・未来を考える~

平成16年年金制度改正 ~年金の昔・今・未来を考える~ 第 2 回 社 会 保 険 料 労 働 保 険 料 の 賦 課 対 象 となる 報 酬 等 の 範 囲 に 関 する 検 討 会 平 成 24 年 9 月 20 日 資 料 1 通 勤 手 当 について 1 これまでの 通 勤 に 要 する 費 用 に 関 する 考 え 方 では 通 勤 手 当 の 金 額 が 実 費 弁 償 的 に 算 定 される 場 合 でも それは 通 常 使 用 者 が 負

More information

別 紙 第 号 高 知 県 立 学 校 授 業 料 等 徴 収 条 例 の 一 部 を 改 正 する 条 例 議 案 高 知 県 立 学 校 授 業 料 等 徴 収 条 例 の 一 部 を 改 正 する 条 例 を 次 のように 定 める 平 成 26 年 2 月 日 提 出 高 知 県 知 事 尾

別 紙 第 号 高 知 県 立 学 校 授 業 料 等 徴 収 条 例 の 一 部 を 改 正 する 条 例 議 案 高 知 県 立 学 校 授 業 料 等 徴 収 条 例 の 一 部 を 改 正 する 条 例 を 次 のように 定 める 平 成 26 年 2 月 日 提 出 高 知 県 知 事 尾 付 議 第 3 号 高 知 県 立 学 校 授 業 料 等 徴 収 条 例 の 一 部 を 改 正 する 条 例 議 案 に 係 る 意 見 聴 取 に 関 する 議 案 平 成 26 年 2 月 高 知 県 議 会 定 例 会 提 出 予 定 の 条 例 議 案 に 係 る 地 方 教 育 行 政 の 組 織 及 び 運 営 に 関 する 法 律 ( 昭 和 31 年 法 律 第 162 号 )

More information

<4D6963726F736F667420576F7264202D20313431323235817988C482C682EA817A89BA90BF8E7793B1834B8343836883898343839381698A4F8D91906C8DDE8A889770816A>

<4D6963726F736F667420576F7264202D20313431323235817988C482C682EA817A89BA90BF8E7793B1834B8343836883898343839381698A4F8D91906C8DDE8A889770816A> 外 国 人 建 設 就 労 者 受 入 事 業 に 関 する 下 請 指 導 ガイドライン 第 1 趣 旨 復 興 事 業 の 更 なる 加 速 を 図 りつつ 2020 年 オリンピック パラリンピック 東 京 大 会 の 関 連 施 設 整 備 等 による 一 時 的 な 建 設 需 要 の 増 大 に 対 応 するため 2020 年 度 までの 緊 急 かつ 時 限 的 な 措 置 として 国

More information

<重要な会計方針及び注記>

<重要な会計方針及び注記> 個 別 注 記 表 自 平 成 23 年 1 月 1 日 至 平 成 23 年 12 月 31 日 1. 重 要 な 会 計 方 針 に 係 る 事 項 に 関 する 注 記 1 棚 卸 資 産 の 評 価 基 準 及 び 評 価 方 法 商 品 先 入 先 出 法 による 原 価 法 ( 収 益 性 の 低 下 による 簿 価 切 下 げの 方 法 )によっております 2 固 定 資 産 の 減

More information

平成24年度税制改正要望 公募結果 153. 不動産取得税

平成24年度税制改正要望 公募結果 153. 不動産取得税 項 目 : 153. 不 動 産 取 得 税 岩 手 県 ( 商 工 労 働 観 光 部 企 業 立 地 推 進 課 ) 被 災 地 域 の 企 業 が 投 資 する 再 生 可 能 エネルギー 設 備 に 対 する 課 税 免 除 大 震 災 津 波 において 被 災 地 域 では 電 気 水 道 ガスなどのインフラ 機 能 が 喪 失 し 工 場 では 稼 働 再 開 まで 長 期 間 を 要

More information

能勢町市街化調整区域における地区計画のガイドライン

能勢町市街化調整区域における地区計画のガイドライン 参 考 資 料 2 第 2 回 懇 談 会 (H27.8.10) 能 勢 町 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 のガイドライン 平 成 25 年 8 月 大 阪 府 豊 能 郡 能 勢 町 目 次 1.ガイドラインの 趣 旨 1 2. 地 域 づくりの 基 本 的 な 考 え 方 1 3. 地 区 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 1 4. 地 区 計 画 策 定 にあたっての

More information

一般競争入札について

一般競争入札について ( 一 般 競 争 入 札 ) 総 合 評 価 落 札 方 式 ガイドライン 平 成 21 年 4 月 ( 独 ) 工 業 所 有 権 情 報 研 修 館 1.はじめに 現 在 公 共 調 達 の 透 明 性 公 正 性 をより 一 層 めることが 喫 緊 の 課 題 とな っており 独 立 行 政 法 人 も 含 めた 政 府 全 体 で 随 意 契 約 の 見 直 しに 取 り 組 んで おります

More information

(2) 単 身 者 向 け 以 外 の 賃 貸 共 同 住 宅 等 当 該 建 物 に 対 して 新 たに 固 定 資 産 税 等 が 課 税 される 年 から 起 算 して5 年 間 とする ( 交 付 申 請 及 び 決 定 ) 第 5 条 補 助 金 の 交 付 を 受 けようとする 者 は

(2) 単 身 者 向 け 以 外 の 賃 貸 共 同 住 宅 等 当 該 建 物 に 対 して 新 たに 固 定 資 産 税 等 が 課 税 される 年 から 起 算 して5 年 間 とする ( 交 付 申 請 及 び 決 定 ) 第 5 条 補 助 金 の 交 付 を 受 けようとする 者 は 加 西 市 賃 貸 共 同 住 宅 等 建 設 促 進 補 助 金 交 付 要 綱 ( 目 的 ) 第 1 条 この 要 綱 は 賃 貸 共 同 住 宅 等 を 新 築 した 者 に 対 して 補 助 金 を 交 付 することにより 賃 貸 共 同 住 宅 等 の 建 設 を 促 進 し 人 口 の 増 加 に 資 することを 目 的 とする ( 定 義 ) 第 2 条 この 要 綱 において 次

More information

Microsoft Word - 通達(参考).doc

Microsoft Word - 通達(参考).doc 参 考 1 基 発 第 0909001 号 平 成 20 年 9 月 9 日 都 道 府 県 労 働 局 長 殿 厚 生 労 働 省 労 働 基 準 局 長 ( 公 印 省 略 ) 多 店 舗 展 開 する 小 売 業 飲 食 業 等 の 店 舗 における 管 理 監 督 者 の 範 囲 の 適 正 化 について 小 売 業 飲 食 業 等 において いわゆるチェーン 店 の 形 態 により 相 当

More information

Microsoft PowerPoint - 基金制度

Microsoft PowerPoint - 基金制度 基 金 制 度 の 創 設 ( 医 療 法 施 行 規 則 第 30 条 の37 第 30 条 の38) 医 療 法 人 の 非 営 利 性 の 徹 底 に 伴 い 持 分 の 定 めのない 社 団 医 療 法 人 の 活 動 の 原 資 となる 資 金 の 調 達 手 段 として 定 款 の 定 めるところにより 基 金 の 制 度 を 採 用 することができるものとする ( 社 会 医 療 法

More information

1. 決 算 の 概 要 法 人 全 体 として 2,459 億 円 の 当 期 総 利 益 を 計 上 し 末 をもって 繰 越 欠 損 金 を 解 消 しています ( : 当 期 総 利 益 2,092 億 円 ) 中 期 計 画 における 収 支 改 善 項 目 に 関 して ( : 繰 越

1. 決 算 の 概 要 法 人 全 体 として 2,459 億 円 の 当 期 総 利 益 を 計 上 し 末 をもって 繰 越 欠 損 金 を 解 消 しています ( : 当 期 総 利 益 2,092 億 円 ) 中 期 計 画 における 収 支 改 善 項 目 に 関 して ( : 繰 越 平 成 25 事 業 年 度 財 務 諸 表 の 概 要 1. 決 算 の 概 要 法 人 全 体 として 2,459 億 円 の 当 期 総 利 益 を 計 上 し 末 をもって 繰 越 欠 損 金 を 解 消 しています ( : 当 期 総 利 益 2,092 億 円 ) 中 期 計 画 における 収 支 改 善 項 目 に 関 して ( : 繰 越 欠 損 金 792 億 円 : 利 益 剰

More information