東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準

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1 東 京 都 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 運 用 基 準 東 京 都 都 市 整 備 局 平 成 2 5 年 4 月

2 目 次 第 1 総 則 1 1 目 的 1 2 基 本 目 標 1 3 本 運 用 基 準 の 位 置 付 け 1 4 用 語 の 定 義 2 第 2 策 定 基 準 5 1 区 域 の 要 件 5 (1) 基 本 計 画 等 との 適 合 5 (2) 基 本 的 要 件 5 (3) 規 模 5 (4) 区 域 の 設 定 6 (5) 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 7 (6) 道 路 7 (7) 公 園 緑 地 広 場 その 他 の 公 共 空 地 8 (8) 施 設 の 将 来 管 理 者 及 び 所 有 者 8 (9) 計 画 容 積 率 の 設 定 9 (10) 有 効 空 地 9 (11) 計 画 建 築 物 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 11 (12) 計 画 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 11 (13) 公 共 公 益 施 設 の 整 備 の 推 進 13 (14) 防 火 地 域 の 指 定 及 び 高 度 地 区 の 廃 止 13 2 都 市 環 境 への 配 慮 と 周 辺 市 街 地 との 調 和 14 (1) 土 地 利 用 14 (2) 都 市 施 設 14 (3) 防 災 への 対 応 15 (4) 都 市 環 境 への 配 慮 16 (5) 福 祉 のまちづくり 18 目 次 - 1 -

3 第 3 技 術 基 準 19 1 計 画 容 積 率 の 設 定 19 2 見 直 し 相 当 容 積 率 の 設 定 19 (1) 都 市 構 造 上 の 位 置 付 けの 評 価 19 (2) 骨 格 的 な 都 市 基 盤 施 設 ( 都 市 計 画 施 設 )の 評 価 19 (3) 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 の 評 価 19 3 評 価 容 積 率 の 設 定 の 方 法 20 (1) 有 効 空 地 の 計 画 の 評 価 20 (2) 区 域 環 境 の 整 備 改 善 及 び 向 上 に 資 する 施 設 計 画 の 評 価 20 (3) 地 域 の 育 成 整 備 に 貢 献 する 施 設 計 画 の 評 価 21 (4) 歴 史 的 文 化 的 環 境 の 保 全 整 備 に 資 する 施 設 計 画 の 評 価 22 (5) 地 区 基 盤 施 設 の 評 価 22 4 有 効 空 地 算 定 基 準 23 (1) 有 効 空 地 による 評 価 容 積 率 の 設 定 23 (2) 有 効 空 地 面 積 24 (3) 有 効 係 数 26 5 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 等 31 (1) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 評 価 容 積 率 に 充 当 できる 用 途 の 内 訳 31 (2) 評 価 容 積 率 の 対 象 となる 部 分 31 (3) 事 務 所 用 途 に 関 する 制 限 31 (4) 住 居 系 用 途 地 域 に 関 する 制 限 31 (5) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 育 成 用 途 の 設 定 32 (6) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 住 宅 用 途 の 設 定 33 6 容 積 の 適 正 配 分 34 (1) 適 正 配 分 後 の 計 画 容 積 率 の 限 度 34 (2) 容 積 の 適 正 配 分 の 特 例 34 (3) 容 積 の 適 正 配 分 の 算 定 34 7 用 途 の 適 正 配 置 35 (1) 用 途 の 適 正 配 置 の 条 件 35 第 4 計 画 内 容 の 実 現 とその 担 保 36 1 主 要 な 公 共 施 設 地 区 施 設 等 の 公 共 施 設 及 び 有 効 空 地 等 の 整 備 管 理 の 確 実 性 36 (1) 開 発 者 負 担 の 協 議 36 (2) 開 発 者 負 担 の 内 容 36 2 建 築 物 等 の 制 限 内 容 の 担 保 37 (1) 都 市 計 画 による 担 保 37 目 次 - 2 -

4 (2) 建 築 制 限 条 例 による 担 保 37 3 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 37 (1) 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 37 (2) 公 衆 への 周 知 37 4 帰 宅 困 難 者 対 策 の 消 防 計 画 ( 事 業 所 防 災 計 画 )への 記 載 37 第 5 計 画 手 続 と 運 用 システム 38 1 関 係 地 権 者 住 民 等 による 地 区 計 画 の 提 案 企 画 提 案 書 の 作 成 と 提 出 38 2 協 議 会 等 連 絡 体 制 の 整 備 38 3 計 画 手 続 の 流 れ 38 第 6 特 例 地 区 42 1 街 並 み 景 観 重 点 地 区 42 (1) 街 並 み 景 観 の 形 成 に 資 する 計 画 の 評 価 ( 評 価 容 積 率 の 設 定 ) 42 (2) 街 並 み 景 観 の 形 成 に 当 たり 配 慮 する 事 項 43 (3) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 と 用 途 制 限 43 2 街 並 み 再 生 地 区 43 (1) 街 並 み 再 生 地 区 における 特 例 43 3 老 朽 化 した 住 宅 団 地 の 建 替 えを 行 う 地 域 など 44 (1) 区 域 の 設 定 44 (2) 周 辺 市 街 地 との 調 和 44 (3) 建 ぺい 率 の 緩 和 44 (4) 絶 対 高 さ 制 限 の 緩 和 44 (5) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 の 緩 和 45 (6) 壁 面 の 位 置 の 制 限 の 緩 和 45 (7) 住 環 境 等 の 継 承 保 全 45 4 幹 線 道 路 沿 道 の 地 域 45 5 臨 海 副 都 心 ( 台 場 青 海 有 明 南 有 明 北 ) 45 (1) 臨 海 副 都 心 における 特 例 45 第 7 その 他 46 目 次 - 3 -

5 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 運 用 基 準 第 1 総 則 1 目 的 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 は まとまった 低 未 利 用 地 など 相 当 程 度 の 土 地 の 区 域 において 円 滑 な 土 地 利 用 転 換 を 推 進 するため 公 共 施 設 等 の 都 市 基 盤 整 備 と 優 良 な 建 築 物 等 の 一 体 的 整 備 に 関 する 計 画 に 基 づき 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 増 進 を 図 るとともに 一 体 的 総 合 的 な 市 街 地 の 再 開 発 又 は 開 発 整 備 を 行 うことを 目 的 とした 制 度 であり 計 画 的 に 活 用 することが 重 要 である また 東 京 都 内 の 個 々の 地 域 が 将 来 目 指 すべき 市 街 地 像 を きめ 細 かに 示 しながら それぞれの 地 域 のまちづくりの 熟 度 などに 合 わせて 土 地 利 用 転 換 を 段 階 的 に 進 める ためにも 有 効 な 制 度 である このような 目 的 のため 東 京 都 では 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 について の 運 用 基 準 を 定 め その 積 極 的 な 推 進 を 図 ることとする 2 基 本 目 標 本 運 用 基 準 は センター コア エリアなどの 育 成 都 心 居 住 の 推 進 街 並 み 景 観 の 形 成 都 民 提 案 による 身 近 な 街 区 の 再 編 住 宅 団 地 の 再 生 など 東 京 の 個 々の 地 域 特 性 に 応 じたまちづくりを 推 進 することを 目 標 として 運 用 する 3 本 運 用 基 準 の 位 置 付 け 本 運 用 基 準 は 東 京 都 が 区 部 において 決 定 する 再 開 発 等 促 進 区 の 面 積 が3.0h aを 超 える 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 について 東 京 都 がこれからの 都 市 づくりを 進 めていくに 当 たり その 望 ましい 運 用 についての 原 則 的 な 考 え 方 を 示 した ものである また その 他 の 地 域 や 面 積 が3.0haを 超 えない 規 模 の 区 域 において 区 市 が 決 定 する 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 について 知 事 が 行 う 協 議 の 指 針 として 町 村 が 決 定 する 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 について 知 事 が 同 意 するに 当 た って 行 う 協 議 の 指 針 として 策 定 するものである -1-

6 4 用 語 の 定 義 本 運 用 基 準 において 使 用 する 主 な 用 語 の 定 義 は 次 に 掲 げるところによる 地 区 計 画 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 ) 第 12 条 の4 第 1 項 第 1 号 に 規 定 する 地 区 計 画 及 び 同 項 第 4 号 に 規 定 する 沿 道 地 区 計 画 再 開 発 等 促 進 区 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 3 項 に 規 定 する 再 開 発 等 促 進 区 及 び 幹 線 道 路 の 沿 道 の 整 備 に 関 する 法 律 ( 昭 和 55 年 法 律 第 34 号 以 下 沿 道 法 という ) 第 9 条 第 3 項 に 規 定 する 沿 道 再 開 発 等 促 進 区 方 針 地 区 整 備 計 画 区 域 街 区 地 区 の 区 分 指 定 容 積 率 (%) 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 2 項 第 2 号 に 規 定 する 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 に 関 する 方 針 沿 道 法 第 9 条 第 2 項 第 1 号 に 規 定 する 沿 道 の 整 備 に 関 する 方 針 並 びに 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 5 項 第 1 号 及 び 沿 道 法 第 9 条 第 4 項 第 1 号 に 規 定 する 土 地 利 用 に 関 する 基 本 方 針 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 2 項 第 3 号 に 規 定 する 地 区 整 備 計 画 及 び 沿 道 法 第 9 条 第 2 項 第 2 号 に 規 定 する 沿 道 地 区 整 備 計 画 地 区 計 画 再 開 発 等 促 進 区 及 び 地 区 整 備 計 画 を 定 める 土 地 原 則 として 四 方 を 都 市 計 画 施 設 主 要 な 公 共 施 設 地 区 施 設 等 の 道 路 公 園 などに 囲 まれた 土 地 区 域 を 地 区 計 画 及 び 地 区 整 備 計 画 で 定 める 内 容 事 項 など が 同 一 の 地 区 を 単 位 として 区 分 すること 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 に 定 められている 容 積 率 区 域 内 等 の 指 定 容 積 率 が 2 以 上 の 異 なる 容 積 率 にわたる 場 合 は 加 重 平 均 容 積 率 とする ( 以 下 本 運 用 基 準 における 容 積 率 建 ぺい 率 等 に 関 して 同 じ ) 見 直 し 相 当 容 積 率 (%) 再 開 発 開 発 整 備 などによる 土 地 利 用 転 換 や 公 共 施 設 整 備 後 将 来 見 直 すことを 想 定 した 場 合 の 指 定 容 積 率 計 画 容 積 率 (%) 地 区 整 備 計 画 で 定 める 建 築 物 の 容 積 率 の 最 高 限 度 評 価 容 積 率 (%) 見 直 し 相 当 用 途 地 域 指 定 建 ぺい 率 (%) 地 区 計 画 の 区 域 内 及 び 周 辺 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 等 に 資 す る 貢 献 内 容 や 建 築 計 画 などの 優 良 性 を 評 価 して 設 定 する 容 積 率 再 開 発 開 発 整 備 などによる 土 地 利 用 転 換 や 公 共 施 設 整 備 後 将 来 見 直 すことを 想 定 した 場 合 の 用 途 地 域 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 に 定 められている 建 ぺい 率 -2-

7 地 区 施 設 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 2 項 第 3 号 に 規 定 する 地 区 施 設 及 び 沿 道 法 第 9 条 第 2 項 第 2 号 に 規 定 する 沿 道 地 区 施 設 主 として 区 域 内 の 居 住 者 等 の 利 用 に 供 される 道 路 公 園 緑 地 広 場 その 他 の 公 共 空 地 などのこと 主 要 な 公 共 施 設 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 5 項 第 1 号 及 び 沿 道 法 第 9 条 第 4 項 第 2 号 に 規 定 する 施 設 土 地 利 用 転 換 により 新 たに 形 成 される 区 域 に 必 要 なもので 都 市 計 画 施 設 及 び 地 区 施 設 を 除 くもの 有 効 空 地 有 効 空 地 面 積 (m2) 有 効 空 地 率 (%) 広 場 状 空 地 歩 道 状 空 地 貫 通 通 路 環 境 緑 地 屋 上 緑 化 センター コア エリア 当 該 区 域 の 環 境 整 備 に 有 効 で 公 衆 の 使 用 に 供 する 空 地 で 本 運 用 基 準 第 2 策 定 基 準 1-(10) イに 適 合 するもの 有 効 空 地 の 実 面 積 に 本 運 用 基 準 第 3 技 術 基 準 に 定 める 有 効 係 数 を 乗 じて 得 た 面 積 有 効 空 地 面 積 の 合 計 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 一 団 の 形 態 をなす 1,000m2 以 上 の 空 地 道 路 に 沿 って 設 ける 歩 行 者 用 の 空 地 区 域 内 を 貫 通 し 道 路 などの 公 共 施 設 相 互 間 を 有 効 に 連 絡 す る 主 要 な 公 共 施 設 又 は 地 区 施 設 として 位 置 付 けられた 歩 行 者 専 用 通 路 樹 木 による 植 栽 により みどり 豊 かな 市 街 地 環 境 の 形 成 を 図 るため 道 路 に 沿 って 連 続 的 に 設 けられた 空 地 で 地 区 施 設 等 に 位 置 付 けられたもの 建 築 物 の 屋 上 部 分 に 樹 木 多 年 草 などを 有 効 に 植 栽 するこ と 新 しい 都 市 づくりのための 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 ( 平 成 25 年 4 月 : 東 京 都 ) ( 以 下 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 と いう )で 位 置 付 けられた 地 域 で おおむね 首 都 高 速 中 央 環 状 線 の 内 側 の 東 京 圏 の 中 核 となるエリア 育 成 用 途 望 ましい 都 市 の 実 現 のため 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 で 定 められた 用 途 企 画 提 案 書 重 要 文 化 財 指 定 建 築 物 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 について 区 域 内 の 関 係 地 権 者 住 民 等 による 再 開 発 開 発 整 備 などの 計 画 に 関 す る 提 案 内 容 を 記 載 した 資 料 文 化 財 保 護 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 214 号 ) 第 27 条 による 指 定 を 受 けた 建 築 物 -3-

8 歴 史 的 建 造 物 等 重 要 文 化 財 指 定 建 築 物 以 外 で 保 存 の 位 置 付 けがある 歴 史 的 建 築 物 ランドマーク 土 木 構 造 物 遺 構 など 保 存 緑 地 緑 化 率 従 前 からある 良 好 な 自 然 状 態 を 保 存 すべき 一 団 の 緑 地 東 京 における 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 する 条 例 ( 平 成 12 年 東 京 都 条 例 第 216 号 ) 及 び 東 京 における 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 する 条 例 施 行 規 則 ( 平 成 13 年 東 京 都 規 則 第 39 号 )に 規 定 する 緑 化 基 準 に 基 づき 算 出 した 敷 地 面 積 から 建 築 面 積 を 除 いた 数 値 と 屋 上 の 面 積 ( 屋 上 のうち 建 築 物 の 管 理 に 必 要 な 施 設 に 係 る 部 分 の 面 積 を 除 いた 面 積 )の 和 に 対 する 地 上 部 及 び 建 築 物 上 の 緑 化 面 積 の 合 計 の 割 合 (%)のこと カーボンマイナス 省 エネルギー 対 策 等 によるCO 2 の 排 出 削 減 一 時 滞 在 施 設 大 規 模 災 害 の 発 生 時 に 帰 宅 が 可 能 になるまで 待 機 する 場 所 がない 帰 宅 困 難 者 を 一 時 的 に 受 け 入 れる 施 設 待 機 スペース 帰 宅 が 可 能 になるまで 待 機 する 場 所 がない 帰 宅 困 難 者 が 一 時 滞 在 施 設 内 において 待 機 するための 空 間 -4-

9 第 2 策 定 基 準 1 区 域 の 要 件 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 3 項 又 は 沿 道 法 第 9 条 第 3 項 に 規 定 する 土 地 の 区 域 で 次 の(1)から(14)までの 内 容 に 適 合 すること (1) 基 本 計 画 等 と の 適 合 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 を 策 定 するに 当 たっては 都 市 計 画 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 の 方 針 都 市 再 開 発 方 針 等 ( 特 に 再 開 発 促 進 地 区 ) 区 市 町 村 の 都 市 計 画 に 関 する 基 本 的 な 方 針 などの 都 市 計 画 や 東 京 構 想 2000 東 京 の 都 市 づくりビジョン( 改 定 ) 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 用 途 地 域 等 に 関 する 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 ( 平 成 14 年 7 月 東 京 都 ) 東 京 都 景 観 計 画 その 他 地 域 ごとの 方 針 など( 以 下 これらを 併 せて 基 本 計 画 等 という )に 適 合 して いなければならない (2) 基 本 的 要 件 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 を 策 定 することができる 地 域 は 再 開 発 等 に 関 する 基 本 計 画 等 があり その 計 画 に 沿 った 将 来 目 指 すべき 市 街 地 像 の 実 現 を 図 るべき 地 域 で 原 則 として 新 たに 道 路 鉄 道 鉄 道 駅 等 の 都 市 基 盤 が 整 備 さ れるなど 用 途 地 域 等 に 関 する 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 に 基 づき 用 途 地 域 などの 見 直 しができ かつ 原 則 として 計 画 容 積 率 が 指 定 容 積 率 を 超 える 地 域 であ ること なお 現 在 工 業 専 用 地 域 に 指 定 されている 地 域 において 再 開 発 等 促 進 区 を 定 め る 地 区 計 画 を 策 定 する 場 合 は 計 画 区 域 内 外 の 工 業 の 立 地 動 向 や 将 来 の 市 街 地 像 などを 勘 案 して 行 うこと (3) 規 模 地 区 計 画 の 区 域 などの 面 積 の 最 低 限 度 は 原 則 として 表 1に 示 す 面 積 以 上 とす ること 表 1 種 別 面 積 の 最 低 限 度 地 区 計 画 の 区 域 定 めない 再 開 発 等 促 進 区 1.0ha 地 区 整 備 計 画 の 区 域 及 び 区 分 された 地 区 0.1ha 街 区 見 直 し 相 当 商 業 系 500m2 敷 地 用 途 地 域 そ の 他 1,000m2 計 画 容 積 率 1,000% 以 上 5,000m2-5-

10 (4) 区 域 の 設 定 区 域 は 次 のア イの 内 容 に 適 合 させて 設 定 する ア 地 区 計 画 及 び 再 開 発 等 促 進 区 の 区 域 (ア) 区 域 の 形 状 土 地 利 用 転 換 を 図 る 土 地 及 び 密 接 に 関 係 する 区 域 を 含 め 土 地 所 有 の 状 況 土 地 利 用 の 現 況 及 び 将 来 の 見 通 し 現 在 の 用 途 地 域 の 指 定 状 況 見 直 し 相 当 用 途 地 域 及 び 見 直 し 相 当 容 積 率 などを 勘 案 し 可 能 な 限 り 整 った 形 状 とすること (イ) 区 域 の 境 界 原 則 として 道 路 その 他 の 公 共 施 設 河 川 その 他 の 地 形 地 物 など 土 地 の 範 囲 を 明 示 するのに 適 当 なものとすること また 見 直 し 相 当 用 途 地 域 及 び 見 直 し 相 当 容 積 率 を 勘 案 し 将 来 の 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 境 界 としてふさわしいものとするとともに 公 共 施 設 な どの 配 置 も 考 慮 して 設 定 すること (ウ) 区 域 の 範 囲 主 要 な 公 共 施 設 地 区 施 設 の 整 備 及 び 建 築 物 等 の 整 備 を 行 うために ふ さわしい 広 がりをもった 範 囲 に 設 定 すること イ 地 区 整 備 計 画 の 区 域 (ア) 区 域 の 設 定 原 則 として 街 区 単 位 で 設 定 し 街 区 間 相 互 は 計 画 の 一 体 性 が 確 保 さ れていること (イ) 地 区 の 区 分 見 直 し 相 当 用 途 地 域 見 直 し 相 当 容 積 率 方 針 の 内 容 地 区 整 備 計 画 で 定 める 内 容 又 は 事 項 などが 一 の 地 区 内 で 異 なる 場 合 は 地 区 整 備 計 画 の 区 域 を 地 区 区 分 し 地 区 計 画 の 計 画 書 及 び 計 画 図 に 明 示 すること (ウ) 段 階 的 策 定 地 区 整 備 計 画 の 策 定 及 び 地 区 の 区 分 を 段 階 的 に 行 う 場 合 にあっても そ の 各 々が 一 以 上 の 建 築 物 を 含 む 街 区 又 はこれに 準 じる 区 域 で 一 団 の 市 街 地 環 境 の 形 成 を 行 う 単 位 として 適 切 なものとなるように 定 めること (エ) 区 域 の 境 界 原 則 として 地 区 計 画 の 区 域 及 び 再 開 発 等 促 進 区 の 境 界 に 準 じるが 見 直 し 相 当 用 途 地 域 見 直 し 相 当 容 積 率 又 は 方 針 の 内 容 が 同 一 の 区 域 間 の 境 界 は 敷 地 境 界 とすることができる -6-

11 (5) 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 を 目 的 とした 土 地 利 用 転 換 と 都 市 機 能 の 増 進 を 図 る ために 区 域 内 には 新 たな 土 地 利 用 を 支 える 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 を 定 め なければならない なお 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 には 都 市 計 画 施 設 を 含 ま ないこと (6) 道 路 次 のアからエまでの 内 容 に 適 合 した 計 画 とする ア 主 要 な 公 共 施 設 又 は 地 区 施 設 は 周 辺 の 道 路 の 整 備 状 況 基 本 計 画 等 における 位 置 付 けなどを 勘 案 しつつ 土 地 利 用 転 換 後 にふさわしい 適 切 な 形 態 配 置 を 定 め その 幅 員 は 原 則 として 表 -2に 示 す 数 値 以 上 とし 区 域 外 の 同 水 準 以 上 の 位 置 付 けの 道 路 又 は 区 域 外 の 同 水 準 以 上 の 幅 員 の 道 路 に 連 続 的 に 接 続 し 適 切 な 道 路 ネットワークを 構 成 するように 計 画 すること また 計 画 建 築 物 などから 生 じる 発 生 集 中 交 通 量 等 が 当 該 区 域 内 及 び 周 辺 道 路 に 与 える 負 荷 についての 検 証 を 行 うなど その 影 響 を 考 慮 するとともに 将 来 の 道 路 の 位 置 付 けに 配 慮 し 適 切 な 水 準 の 道 路 計 画 とすること 表 -2 見 直 し 相 当 容 積 率 (V0) 主 要 な 公 共 施 設 の 道 路 幅 員 地 区 施 設 の 道 路 幅 員 V0<300% 8m 6m 300% V0<500% 12m 500% V0<700% 16m 8m 700% V0 22m イ 区 域 内 の 一 部 の 主 要 な 公 共 施 設 の 道 路 幅 員 については 当 該 道 路 に 沿 って 歩 道 状 空 地 ( 主 要 な 公 共 施 設 又 は 地 区 施 設 に 位 置 付 けられるものに 限 る )を 設 ける とともに 壁 面 の 位 置 の 制 限 及 び 壁 面 後 退 区 域 における 工 作 物 の 設 置 の 制 限 を 行 うことにより 交 通 環 境 の 上 でより 有 効 な 計 画 となる 場 合 は その 幅 員 を 表 -2 に 示 す 数 値 に 含 めることができる ウ 見 直 し 相 当 容 積 率 が300% 未 満 の 区 域 における 地 区 施 設 の 道 路 幅 員 につい ては 道 路 のネットワーク 構 成 上 及 び 交 通 計 画 上 有 効 となる 場 合 は 4mとす ることができる -7-

12 エ 指 定 容 積 率 を 上 回 る 計 画 容 積 率 を 定 める 場 合 には 建 築 基 準 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 201 号 ) 第 52 条 第 2 項 の 規 定 に 基 づく 前 面 道 路 の 幅 員 による 容 積 率 の 低 減 を 考 慮 して 十 分 な 幅 員 の 道 路 計 画 とすること (7) 公 園 緑 地 広 場 そ の 他 の 公 共 空 地 ( 以 下 公 園 等 という ) 計 画 整 備 する 主 要 な 公 共 施 設 又 は 地 区 施 設 の 公 園 等 は 次 のアからウまでに 適 合 するものとすること なお 施 設 計 画 は 原 則 として 都 市 計 画 法 第 33 条 に 規 定 する 開 発 許 可 基 準 を 超 える 整 備 水 準 とすること ア 公 園 公 園 の 計 画 は 区 域 内 及 び 周 辺 地 域 の 公 園 の 整 備 状 況 並 びに 整 備 計 画 基 本 計 画 等 における 位 置 付 けなどを 勘 案 し 適 切 な 形 態 配 置 及 び 規 模 を 定 めること イ 緑 地 広 場 緑 地 広 場 の 計 画 は 休 息 鑑 賞 散 策 運 動 などの 利 用 目 的 にふさわしい 空 間 として 適 切 な 形 態 配 置 及 び 規 模 を 定 めること ウ その 他 の 公 共 空 地 その 他 の 公 共 空 地 は 区 域 内 で 道 路 公 園 等 の 公 共 施 設 を 補 完 する 機 能 を 有 す る 空 間 として 適 切 な 形 態 配 置 及 び 規 模 を 定 めること 歩 道 状 空 地 は 連 続 的 で 起 伏 などのない 計 画 とし 駐 車 場 の 出 入 口 植 栽 環 境 施 設 などを 設 置 する 場 合 は それらの 配 置 に 十 分 注 意 し 歩 道 状 空 地 の 機 能 及 び 連 続 性 を 妨 げないものとすること また 道 路 に 沿 って 環 境 緑 地 の 積 極 的 な 設 置 に 努 め 道 路 や 歩 道 状 空 地 と 一 体 となったオープンスペースとみどりのネットワークを 形 成 し 潤 いのある 沿 道 空 間 の 創 出 及 び 都 市 環 境 の 形 成 に 配 慮 した 計 画 の 実 現 を 図 ること (8) 施 設 の 将 来 管 理 者 及 び 所 有 者 主 要 な 公 共 施 設 又 は 地 区 施 設 の 将 来 管 理 者 及 び 所 有 者 については 表 -3による 表 -3 施 設 の 種 類 所 有 者 及 び 管 理 者 建 築 敷 地 の 取 扱 い 道 路 公 園 公 共 所 有 : 公 共 管 理 建 築 敷 地 から 除 外 する 緑 地 広 場 その 他 の 公 共 空 地 1 公 共 所 有 : 公 共 管 理 2 民 間 所 有 : 公 共 と の 維 持 管 理 に 関 す る 協 定 の 締 結 原 則 として 建 築 敷 地 から 除 外 するが 民 間 所 有 で 敷 地 内 の 空 地 として 一 体 的 に 管 理 できる 場 合 は 建 築 敷 地 に 含 めることができる -8-

13 (9) 計 画 容 積 率 の 設 定 計 画 容 積 率 は 将 来 の 目 指 すべき 市 街 地 像 計 画 内 容 の 優 良 性 当 該 区 域 及 び 周 辺 市 街 地 に 対 する 貢 献 度 計 画 規 模 と 都 市 基 盤 施 設 等 とのバランス 景 観 や 環 境 に 対 する 配 慮 周 辺 市 街 地 との 調 和 などを 総 合 的 に 判 断 して 設 定 する (10) 有 効 空 地 ア 有 効 空 地 の 設 置 地 区 整 備 計 画 の 区 域 内 には 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 並 びに 歩 行 者 空 間 の 確 保 及 び 利 便 性 の 向 上 を 図 るため 有 効 空 地 を 設 けること イ 有 効 空 地 の 対 象 有 効 空 地 は 下 記 の(ア)から(オ)までに 定 めるものとし (ア) 及 び(イ) については その 面 積 は 100m2を 超 えるものとする (ア) 区 域 内 の 広 場 緑 地 等 の 青 空 空 地 又 は 建 築 物 の 開 放 空 間 のうち 日 常 一 般 に 開 放 される 部 分 なお 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 で 公 共 所 有 公 共 管 理 となるものは 除 く また 当 該 部 分 に 設 ける 植 栽 花 壇 池 泉 その 他 の 修 景 施 設 などを 含 み 自 動 車 の 出 入 り 又 は 駐 車 する 部 分 を 除 くものとする (イ) アトリウムなどの 建 築 物 の 内 部 空 間 で 日 常 一 般 に 開 放 されている 部 分 なお 区 域 の 活 性 化 を 図 るため 特 に 必 要 な 場 合 に 限 るものとし 当 該 部 分 の 有 効 空 地 面 積 の 合 計 は 区 域 内 の 全 有 効 空 地 面 積 の2 分 の1 未 満 で あること (ウ) 屋 上 緑 化 の 部 分 (エ) 重 要 文 化 財 指 定 建 築 物 歴 史 的 建 造 物 などの 保 存 等 に 係 る 敷 地 の 部 分 (オ) 保 存 緑 地 の 部 分 ウ 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 有 効 空 地 率 は 表 4に 示 す 数 値 以 上 とすること なお 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 には 屋 上 緑 化 の 部 分 の 面 積 は 含 まないものと する -9-

14 表 4 見 直 し 相 当 用 途 地 域 見 直 し 相 当 容 積 率 (V0) 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 住 居 系 用 途 地 域 50% 工 業 系 用 途 地 域 Vo 500% 40% V0 400% 商 業 系 用 途 地 域 400%<V0 700% 35% 700%<V0 30% エ 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 の 特 例 (ア) 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 に 含 めることができる 部 分 a 住 居 系 用 途 地 域 における 集 合 住 宅 の 居 住 者 用 の 共 用 庭 などで まとま った 緑 化 空 間 が 確 保 されることなどにより その 形 態 や 機 能 が 景 観 上 又 は 修 景 上 当 該 地 域 の 環 境 形 成 に 寄 与 する 場 合 その 部 分 を 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 の1/2まで 含 めることができる b 学 校 の 校 庭 など 地 域 コミュニティ 育 成 の 場 として 公 開 することができ る 場 合 は その 部 分 を 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 に 含 めることができる なお 当 該 部 分 は 評 価 容 積 率 の 評 価 対 象 とはしない (イ) 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 の 緩 和 当 該 建 築 物 の 形 態 や 機 能 について 区 域 の 活 性 化 に 著 しく 寄 与 するなど 都 市 計 画 上 の 利 点 があって より 良 好 な 計 画 となるとともに 周 辺 の 市 街 地 と 一 体 的 に 良 好 な 環 境 が 確 保 される 場 合 は 上 記 ウに 示 す 基 準 によらな いことができる オ 複 数 の 計 画 建 築 物 の 敷 地 の 取 扱 い 複 数 街 区 又 は 街 区 内 の 複 数 の 敷 地 を 一 体 的 かつ 総 合 的 に 整 備 する 計 画 におい ては それらに 含 まれる 複 数 の 敷 地 を 一 つの 敷 地 とみなして 前 記 ウを 適 用 する この 場 合 は 有 効 空 地 などの 規 模 配 置 や 連 続 性 などの 点 から その 形 態 や 機 能 が 向 上 するとともに 計 画 建 築 物 の 配 置 などを 含 め 当 該 計 画 が 周 辺 市 街 地 に 与 える 影 響 の 低 減 などの 効 果 が 確 実 に 確 保 されるように 地 区 の 区 分 を 行 い 地 区 整 備 計 画 を 定 めるものとする -10-

15 (11) 計 画 建 築 物 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 地 区 整 備 計 画 においては 街 並 み 形 成 や 都 市 景 観 などに 配 慮 し 計 画 建 築 物 の 敷 地 ( 隣 地 及 び 道 路 ) 境 界 線 から 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 下 記 により 定 める ア 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 ( 平 成 15 年 東 京 都 条 例 第 30 号 )に より 指 定 された 街 並 み 景 観 重 点 地 区 など 条 例 や 基 本 計 画 等 に 位 置 付 けの ある 区 域 で 当 該 区 域 内 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 について 都 市 計 画 上 の 考 え 方 や 数 値 がガイドラインや 方 針 などで 具 体 的 に 示 されている 場 合 は これに 適 合 す ること イ 上 記 ア 以 外 の 区 域 においては 表 -5に 示 す 数 値 以 上 とする なお 近 隣 の 土 地 の 利 用 状 況 を 勘 案 して 支 障 がない 場 合 や 都 市 計 画 上 の 合 理 的 な 理 由 がある 場 合 は この 限 りでない ウ 道 路 に 沿 って 歩 行 者 交 通 の 処 理 を 適 切 に 補 完 する 必 要 がある 場 合 には 壁 面 後 退 区 域 における 工 作 物 の 設 置 の 制 限 を 行 うこと 表 -5 計 画 建 築 物 の 部 分 の 高 さ(H) 壁 面 の 後 退 距 離 H < 10m 2m 10m H < 50m 6m 50m H < 100m 100m H 8m 10m (12) 計 画 建 築 物 の 高 さ の 最 高 限 度 ア 高 さの 最 高 限 度 区 域 内 の 計 画 建 築 物 の 設 計 地 盤 面 からの 高 さの 最 高 限 度 は 下 記 により 定 め る (ア) 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 により 指 定 された 街 並 み 景 観 重 点 地 区 など 条 例 や 基 本 計 画 等 に 位 置 付 けのある 区 域 で 当 該 区 域 内 の 建 築 物 の 高 さについて 都 市 計 画 上 の 考 え 方 や 数 値 がガイドラインや 方 針 など で 具 体 的 に 示 されている 場 合 は これに 適 合 すること (イ) 上 記 (ア) 以 外 の 区 域 においては 表 -6に 示 す 式 により 算 定 した 数 値 とすること なお 将 来 の 土 地 利 用 の 動 向 周 辺 市 街 地 に 及 ぼす 影 響 などから 見 て 支 障 がない 場 合 は この 限 りでない -11-

16 見 直 し 相 当 用 途 地 域 住 居 系 用 途 地 域 その 他 の 用 途 地 域 表 -6 高 さの 最 高 限 度 (Hx) Vf A 100 (A B) Vf A 100 (A-B) 9 12 Hx(m): 建 築 基 準 法 施 行 令 ( 昭 和 25 年 政 令 第 338 号 ) 第 2 条 第 1 項 第 6 号 による 高 さ Vf(%): 計 画 容 積 率 +α α (%): 共 同 住 宅 の 共 用 廊 下 などの 用 に 供 する 部 分 に 相 当 する 床 面 積 の 割 合 を 算 入 した 数 値 ( 開 放 性 があることなどから 床 面 積 に 算 入 されない 廊 下 等 の 部 分 を 除 く ) A (m2): 計 画 建 築 物 の 敷 地 面 積 B (m2): 有 効 空 地 面 積 イ 各 部 分 の 高 さ 前 記 アにかかわらず 計 画 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さは 下 記 によるものとする (ア) 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 により 指 定 された 街 並 み 景 観 重 点 地 区 など 条 例 や 基 本 計 画 等 に 位 置 付 けのある 区 域 で 当 該 区 域 内 の 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さについて 都 市 計 画 上 の 考 え 方 や 数 値 がガイドラインや 方 針 などで 具 体 的 に 示 されている 場 合 は これに 適 合 すること (イ) 上 記 (ア) 以 外 の 区 域 においては 下 記 のいずれかによること なお 周 辺 市 街 地 に 及 ぼす 影 響 などから 見 て 支 障 がない 場 合 は この 限 りでない a 当 該 部 分 から 道 路 中 心 線 又 は 隣 地 境 界 線 までの 水 平 距 離 に5( 塔 状 建 築 物 については 周 囲 の 状 況 により10)を 乗 じて 得 た 数 値 を 超 えないこと b 上 記 aに 適 合 する 建 築 物 と 同 等 の 天 空 光 を 確 保 すること -12-

17 (13) 公 共 公 益 施 設 の 整 備 の 推 進 周 辺 市 街 地 の 公 共 公 益 施 設 の 整 備 状 況 や 区 域 特 性 を 踏 まえ 表 7に 掲 げる 公 共 公 益 施 設 のうち 計 画 区 域 に 必 要 な 施 設 の 整 備 が 行 われる 内 容 とすること なお 計 画 に 当 たり 整 備 する 公 共 公 益 施 設 の 種 類 規 模 配 置 費 用 の 負 担 などについては 東 京 都 区 市 町 村 等 の 関 係 機 関 と 協 議 し 計 画 に 反 映 させた ものとすること 表 7 ア イ ウ エ 種 類 交 通 補 完 施 設 供 給 処 理 施 設 防 災 保 安 施 設 地 域 コミュニティ 施 設 公 共 公 益 施 設 の 名 称 公 共 駐 車 場 公 共 駐 輪 場 交 通 広 場 歩 行 者 専 用 デッキ 地 下 鉄 出 入 口 公 共 用 歩 廊 バスターミ ナル タクシーベイ 地 下 コンコースなど 地 域 冷 暖 房 施 設 中 水 道 施 設 ゴミ 中 間 処 理 施 設 地 域 変 電 施 設 自 家 発 電 設 備 雨 水 貯 水 槽 など 防 災 備 蓄 倉 庫 防 火 貯 水 槽 防 災 機 器 収 納 庫 一 時 滞 在 施 設 巡 査 派 出 所 など 子 育 て 支 援 施 設 高 齢 者 介 護 施 設 デイケア 施 設 児 童 館 図 書 館 地 域 集 会 所 など オ 福 祉 施 設 老 人 ホーム 特 別 養 護 老 人 ホームなど カ 歴 史 的 文 化 的 環 境 の 保 全 整 備 に 資 する 施 設 文 化 財 保 護 法 に 基 づく 条 例 などの 定 めにより 現 状 変 更 の 規 制 及 び 保 存 のための 措 置 が 講 じられて いる 建 築 物 土 木 構 造 物 遺 構 など (14) 防 火 地 域 の 指 定 及 び 高 度 地 区 の 廃 止 ア 防 火 地 域 の 指 定 見 直 し 相 当 容 積 率 が400% 以 上 の 区 域 は 原 則 として 防 火 地 域 を 指 定 する ものとする その 他 の 地 区 整 備 計 画 の 区 域 は 必 要 に 応 じて 防 火 地 域 を 指 定 するものとす る イ 最 高 限 度 高 度 地 区 の 廃 止 地 区 整 備 計 画 の 区 域 で 最 高 限 度 高 度 地 区 が 指 定 されている 場 合 は 原 則 として 当 該 最 高 限 度 高 度 地 区 を 廃 止 すること -13-

18 2 都 市 環 境 への 配 慮 と 周 辺 市 街 地 との 調 和 計 画 に 当 たっては 当 該 計 画 の 実 現 が 都 市 環 境 及 び 周 辺 市 街 地 に 与 える 影 響 などに 配 慮 するとともに みどりや 水 など 自 然 との 共 生 を 図 るため 次 の(1)から(5) までに 定 める 事 項 を 踏 まえた 計 画 内 容 とする (1) 土 地 利 用 計 画 区 域 について 基 本 計 画 等 で 示 された 将 来 の 市 街 地 像 の 実 現 を 目 指 すととも に 周 辺 市 街 地 の 形 成 過 程 今 後 の 動 向 などに 配 慮 しつつ それらとの 調 和 を 図 ること (2) 都 市 施 設 都 市 施 設 との 整 合 を 図 り 都 市 機 能 の 維 持 及 び 増 進 並 びに 都 市 環 境 の 保 持 及 び 質 の 向 上 を 図 ること なお 次 のア 及 びイに 定 める 事 項 については 計 画 区 域 の 開 発 容 量 などが 周 辺 地 域 の 都 市 施 設 に 与 える 負 荷 を 適 切 に 処 理 できる 内 容 とすること ア 都 市 交 通 基 盤 施 設 への 影 響 当 該 区 域 の 再 開 発 などにより 発 生 する 交 通 量 が 区 域 内 及 び 周 辺 道 路 などに 与 える 影 響 について 大 規 模 開 発 地 区 関 連 交 通 計 画 マニュアル( 平 成 19 年 3 月 : 国 土 交 通 省 都 市 地 域 整 備 局 都 市 計 画 課 都 市 交 通 調 査 室 ) などによる 予 測 を 行 い 必 要 な 対 策 を 講 じること なお 相 当 規 模 の 土 地 の 区 域 において 再 開 発 開 発 整 備 を 行 う 場 合 は それら の 事 業 が 順 次 段 階 的 に 行 われることが 想 定 される こうした 段 階 的 な 再 開 発 開 発 整 備 を 行 う 場 合 には 事 業 の 途 中 段 階 において 交 通 などに 著 しい 支 障 が 生 じることが 考 えられるので あらかじめ 代 替 臨 時 施 設 での 対 応 や 当 該 地 区 計 画 において 定 める 主 要 な 公 共 施 設 や 地 区 施 設 の 暫 定 整 備 暫 定 供 用 を 含 め それぞれの 段 階 で 発 生 集 中 する 交 通 量 に 関 する 予 測 調 査 を 行 った 上 で 関 係 部 局 と 協 議 調 整 し 計 画 を 策 定 すること また 歩 行 者 交 通 による 歩 道 地 下 鉄 出 入 口 地 下 通 路 地 下 広 場 などへの 負 荷 など 計 画 区 域 外 や 周 辺 地 域 においても 一 定 の 影 響 範 囲 での 整 備 改 善 の 必 要 性 の 有 無 などに 関 する 調 査 検 証 を 行 うこと イ 下 水 道 等 の 供 給 処 理 施 設 に 対 する 影 響 下 水 雨 水 ゴミなどの 発 生 量 の 予 測 を 行 い 関 係 行 政 機 関 と 調 整 を 図 り 必 要 な 対 策 を 講 じること -14-

19 (3) 防 災 へ の 対 応 計 画 建 築 物 等 の 各 施 設 及 び 有 効 空 地 は 東 京 都 地 域 防 災 計 画 区 市 町 村 の 防 災 計 画 などに 沿 った 内 容 とするとともに 次 のアからオまでに 定 める 事 項 に 従 い 計 画 すること また 東 京 都 帰 宅 困 難 者 対 策 条 例 ( 平 成 24 年 東 京 都 条 例 第 17 号 )の 趣 旨 を 踏 まえ 大 規 模 災 害 時 における 建 築 物 の 自 立 性 確 保 について 原 則 として 一 定 レ ベル 以 上 の 取 組 を 行 うなど より 一 層 の 帰 宅 困 難 者 対 策 に 努 めること ア 予 防 措 置 地 盤 建 築 物 の 配 置 構 造 設 備 材 料 などに 留 意 して 災 害 の 発 生 防 止 に 有 効 な 措 置 を 講 じること イ 避 難 避 難 時 間 避 難 人 口 密 度 などに 留 意 して 適 切 な 避 難 経 路 及 び 避 難 空 間 を 確 保 すること ウ 消 防 消 防 関 係 機 関 地 元 消 防 組 織 などによる 消 防 活 動 が 円 滑 に 実 施 できるよう 配 慮 すること エ 落 下 物 落 下 物 による 危 険 を 防 止 するよう 区 域 内 の 有 効 空 地 歩 道 状 空 地 及 び 隣 接 区 域 に 配 慮 した 計 画 とすること オ 帰 宅 困 難 者 対 策 等 (ア) 大 規 模 災 害 時 における 建 築 物 の 自 立 性 の 確 保 大 規 模 災 害 時 に 従 業 員 や 居 住 者 などが 計 画 建 築 物 内 に 一 定 期 間 滞 在 する ことで 帰 宅 困 難 者 による 混 乱 及 び 事 故 の 発 生 等 を 防 止 するため 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 に 定 める 防 災 備 蓄 倉 庫 及 び 自 家 発 電 設 備 を 設 けること (イ) 一 時 滞 在 施 設 の 整 備 帰 宅 困 難 者 のための 一 時 滞 在 施 設 を 整 備 するよう 努 めること なお 一 時 滞 在 施 設 を 整 備 する 場 合 は 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 及 び 運 営 の ガイドライン( 平 成 24 年 9 月 10 日 : 首 都 直 下 地 震 帰 宅 困 難 者 等 対 策 協 議 会 ) に 沿 って 整 備 及 び 運 営 が 行 われるよう 努 めることとする -15-

20 (4) 都 市 環 境 への 配 慮 環 境 に 関 する 法 令 などの 趣 旨 と 内 容 を 踏 まえ 環 境 と 共 生 する 都 市 環 境 の 形 成 の ために 有 効 な 計 画 となるよう 努 めること また 東 京 における 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 する 条 例 に 規 定 する 緑 化 基 準 以 上 の 緑 化 に 努 めるとともに 都 民 の 健 康 と 安 全 を 確 保 する 環 境 に 関 する 条 例 ( 平 成 12 年 東 京 都 条 例 第 215 号 )に 従 い より 一 層 評 価 の 高 い 優 良 な 建 築 物 となるよう 積 極 的 に 努 めること 特 に 省 エネルギー 対 策 等 によるカーボンマイナス(CO 2 の 排 出 削 減 )につい ては 原 則 として 一 定 レベル 以 上 の 取 組 を 行 い 環 境 負 荷 の 低 減 に 寄 与 すること とする ア 自 然 的 環 境 (ア) 緑 化 の 増 進 a 緑 あふれる 東 京 の 実 現 のため 地 上 の 空 地 内 及 び 屋 上 緑 化 のみならず 壁 面 や 工 作 物 などの 緑 化 の 推 進 駐 車 場 等 の 芝 生 化 などを 推 進 することとし 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 に 定 める 緑 化 基 準 値 を 満 たすこと また 同 方 針 に 定 める 緑 化 誘 導 値 への 到 達 に 努 めること b 公 開 空 地 等 のみどりづくり 指 針 等 に 基 づき 緑 地 の 配 置 や 周 辺 の 緑 と のネットワークなどを 考 慮 した 質 の 高 い 効 果 的 な 緑 化 空 間 を 形 成 するよう 努 めること c 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 に 定 める 環 境 軸 周 辺 緑 化 推 進 エリアにお ける 開 発 は 厚 みと 広 がりを 持 った 豊 かなみどりを 確 保 するとともに 環 境 軸 推 進 計 画 書 で 示 された 環 境 軸 の 形 成 に 向 けての 配 慮 事 項 に 適 合 するこ と d 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 に 定 める ヒートアイランド 対 策 緑 化 推 進 エリアにおける 開 発 は 壁 面 の 緑 化 広 場 等 の 芝 生 化 など 熱 環 境 に 配 慮 した 被 覆 対 策 を 積 極 的 に 行 うこと e 周 辺 地 域 を 含 め 自 然 環 境 の 創 出 保 全 及 び 向 上 に 有 効 な 既 存 の 緑 地 の 保 存 と 新 たな 植 栽 などによるみどりの 創 出 及 び 回 復 を 図 ること (イ) カーボンマイナスの 推 進 環 境 性 能 に 優 れた 計 画 を 実 現 するため 計 画 段 階 から 先 進 的 な 環 境 技 術 や 高 レベルのエネルギー 仕 様 の 導 入 を 図 ることとし 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 に 定 める 評 価 基 準 を 満 たすこと また 各 地 区 整 備 計 画 区 域 の 建 築 物 の 床 面 積 の 合 計 が10,000m2を 超 える 場 合 は 同 方 針 に 定 める 誘 導 水 準 への 到 達 に 努 めること ただ し 工 場 倉 庫 駐 車 場 等 の 用 途 については 対 象 としない -16-

21 (ウ) 日 照 など 周 辺 の 土 地 利 用 の 現 況 及 び 将 来 の 市 街 地 像 並 びに 土 地 の 自 然 的 条 件 に 配 慮 し 計 画 区 域 及 び 周 辺 地 域 の 良 好 な 環 境 を 確 保 する 計 画 とすること (エ) 風 及 び 気 流 の 環 境 高 層 建 築 物 を 計 画 する 場 合 は 当 該 区 域 の 通 風 の 確 保 や 風 害 の 防 止 など 風 環 境 に 十 分 配 慮 し 地 域 特 性 に 応 じた 配 置 とするとともに 風 洞 実 験 そ の 他 のシミュレーションなどにより 風 気 流 などの 影 響 を 予 測 し その 予 防 改 善 のための 適 切 な 措 置 を 講 じること イ 歴 史 的 又 は 文 化 的 環 境 当 該 区 域 又 は 周 辺 地 域 において 良 好 な 歴 史 的 又 は 文 化 的 環 境 が 形 成 されてい る 場 合 は それらの 街 並 み コミュニティ 空 間 などの 維 持 保 全 や 継 承 調 和 に 十 分 配 慮 すること ウ 都 市 景 観 (ア) 計 画 区 域 内 における 建 築 物 などの 各 施 設 の 高 さ 形 態 意 匠 などの 景 観 形 成 要 素 は 東 京 都 及 び 区 市 町 村 の 景 観 計 画 などに 適 合 するとともに 骨 格 的 な 都 市 景 観 や 周 辺 市 街 地 との 均 衡 に 配 慮 し 個 性 ある 美 しい 空 間 の 形 成 に 寄 与 する 計 画 とすること また 東 京 都 及 び 区 市 町 村 の 景 観 条 例 に 基 づき 景 観 関 係 部 局 と 十 分 に 調 整 を 行 うこと (イ) 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 により 規 定 された 街 並 み 景 観 重 点 地 区 に 指 定 される 場 合 は 街 並 み 景 観 ガイドラインを 策 定 することを 原 則 とし 質 の 高 い 都 市 景 観 の 形 成 を 図 ること (ウ) 建 築 物 などの 形 態 色 彩 などが 周 辺 地 域 に 与 える 影 響 については 個 々 の 建 築 物 のデザインだけではなく 建 築 物 相 互 の 調 和 に 配 慮 するとともに 計 画 区 域 全 体 が 質 の 高 い 都 市 景 観 を 創 出 する 計 画 とすること (エ) 建 築 物 と 道 路 空 地 との 関 係 にも 配 慮 し 質 の 高 い 快 適 な 空 間 の 創 出 を 図 る 計 画 とすること (オ) 有 効 空 地 内 には 原 則 として 広 告 物 その 他 の 工 作 物 の 設 置 を 行 わな いこと エ その 他 資 源 の 適 正 利 用 省 エネルギーに 十 分 配 慮 した 計 画 とすること 計 画 建 築 物 による 電 波 障 害 の 影 響 を 軽 減 するとともに 影 響 に 対 しては 適 切 な 対 策 をとること 雨 水 の 流 出 抑 制 に 配 慮 した 計 画 とすること -17-

22 (5) 福 祉 のまちづくり 東 京 都 福 祉 のまちづくり 条 例 ( 平 成 7 年 東 京 都 条 例 第 33 号 )に 定 める 整 備 基 準 及 び 高 齢 者 障 害 者 等 の 移 動 等 の 円 滑 化 の 促 進 に 関 する 法 律 ( 平 成 18 年 法 律 第 91 号 )に 定 める 建 築 物 移 動 等 円 滑 化 誘 導 基 準 に 適 合 するように 努 め 高 齢 者 障 害 者 などを 始 め 全 ての 人 が 施 設 などを 安 全 かつ 快 適 に 利 用 できるよう 福 祉 のまちづくりに 十 分 配 慮 すること -18-

23 第 3 技 術 基 準 1 計 画 容 積 率 の 設 定 計 画 容 積 率 については 見 直 し 相 当 容 積 率 に 評 価 容 積 率 を 加 えた 範 囲 内 で 計 画 内 容 の 優 良 性 当 該 区 域 及 び 周 辺 市 街 地 に 対 する 貢 献 度 計 画 規 模 と 都 市 基 盤 施 設 等 とのバ ランス 住 宅 など 地 域 環 境 の 育 成 整 備 に 対 する 貢 献 度 景 観 に 対 する 配 慮 周 辺 市 街 地 との 調 和 等 を 総 合 的 に 判 断 して 設 定 する なお 計 画 容 積 率 は 次 に 示 す 算 定 方 式 による 計 画 容 積 率 見 直 し 相 当 容 積 率 + 評 価 容 積 率 2 見 直 し 相 当 容 積 率 の 設 定 見 直 し 相 当 容 積 率 は 当 該 区 域 の 都 市 構 造 上 の 位 置 付 け 土 地 の 高 度 利 用 や 都 市 機 能 の 増 進 への 貢 献 度 都 心 居 住 の 推 進 や 業 務 商 業 機 能 の 開 発 整 備 及 び 育 成 への 寄 与 度 な どを 勘 案 して 用 途 地 域 等 に 関 する 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 ( 平 成 14 年 7 月 : 東 京 都 ) に 基 づき 設 定 する その 際 見 直 し 相 当 用 途 地 域 及 び 見 直 し 相 当 容 積 率 は 計 画 区 域 又 は 周 辺 地 域 の 骨 格 的 な 都 市 基 盤 施 設 等 の 整 備 状 況 などを 勘 案 して 次 の(1)から(3)までの 内 容 を 総 合 的 に 評 価 し 設 定 する (1) 都 市 構 造 上 の 位 置 付 け の 評 価 基 本 計 画 等 の 位 置 付 けなどを 考 慮 し 用 途 地 域 及 び 容 積 率 を 総 合 的 に 評 価 する (2) 骨 格 的 な 都 市 基 盤 施 設 ( 都 市 計 画 施 設 ) の 評 価 地 区 計 画 により 骨 格 的 な 都 市 基 盤 施 設 を 整 備 する 場 合 又 は 既 に 完 成 された 施 設 で 開 発 規 模 などに 応 じた 必 要 な 対 策 が 講 じられている 場 合 は 内 容 貢 献 度 などを 総 合 的 に 評 価 する (3) 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 の 評 価 土 地 利 用 転 換 後 に 必 要 な 施 設 であることから 見 直 し 相 当 容 積 率 で 評 価 すること を 原 則 とする 第 2 策 定 基 準 -1-(6)-イの 歩 道 状 空 地 についても 本 項 に 基 づき 評 価 する なお 当 該 区 域 の 公 共 施 設 が 既 に 土 地 利 用 転 換 後 の 区 域 に 応 じた 整 備 水 準 にあ り 特 に 地 区 計 画 によって 整 備 する 必 要 がない 場 合 においては これら 既 存 の 公 共 施 設 などを 総 合 的 に 勘 案 し 適 宜 第 3 技 術 基 準 -3-(5)に 規 定 する 地 区 基 盤 施 設 の 評 価 により 評 価 することができる -19-

24 評 価 容 積 率 見 直 し 相 当 容 積 率 指 定 容 積 率 計 画 容 積 率 3 評 価 容 積 率 の 設 定 の 方 法 原 則 として 地 区 整 備 計 画 の 区 域 の 区 分 された 地 区 ごとに 再 開 発 等 の 計 画 内 容 が 当 該 区 域 及 び 周 辺 市 街 地 の 開 発 整 備 に 貢 献 する 度 合 いなどを 勘 案 し 次 の(1)から(5) までの 内 容 を 総 合 的 に 評 価 して 評 価 容 積 率 を 設 定 する 評 価 の 対 象 とする 施 設 は 見 直 し 相 当 容 積 率 の 範 囲 内 で 設 けられたものに 限 ることと する また 容 積 不 算 入 の 扱 いとなる 施 設 の 全 部 又 は 一 部 については 評 価 の 対 象 にはしな い なお 本 項 (2)から(4)までにおいて 評 価 容 積 率 設 定 の 対 象 とする 施 設 は 住 宅 及 び 第 2 策 定 基 準 -1-(13)- 表 -7に 掲 げる 施 設 とする (1) 有 効 空 地 の 計 画 の 評 価 計 画 建 築 物 の 敷 地 内 に 設 ける 有 効 空 地 は その 形 態 規 模 配 置 機 能 などを 勘 案 し 第 3 技 術 基 準 -4 有 効 空 地 算 定 基 準 に 基 づき その 実 面 積 に 有 効 係 数 を 乗 じて 得 た 有 効 空 地 面 積 に 相 当 する 面 積 や 緑 化 の 取 組 を 勘 案 して 評 価 容 積 率 を 設 定 する (2) 区 域 環 境 の 整 備 改 善 及 び 向 上 に 資 する 施 設 計 画 の 評 価 区 域 環 境 の 整 備 改 善 及 び 向 上 に 資 する 施 設 計 画 で 次 のアからウまでに 掲 げる ものについては 計 画 内 容 及 び 整 備 水 準 に 応 じた 評 価 を 行 うものとする ア 区 域 の 交 通 環 境 の 整 備 改 善 等 に 資 する 施 設 の 計 画 交 通 補 完 施 設 等 におけるその 計 画 施 設 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 勘 案 した 評 価 容 積 率 を 設 定 することができる イ 区 域 の 供 給 処 理 機 能 の 整 備 改 善 等 に 資 する 施 設 の 計 画 供 給 処 理 施 設 等 におけるその 計 画 施 設 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 勘 案 した 評 価 容 積 率 を 設 定 することができる ウ 災 害 に 強 いまちづくりへ 貢 献 する 施 設 の 計 画 防 災 保 安 施 設 等 におけるその 計 画 施 設 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 勘 案 し た 評 価 容 積 率 を 設 定 することができる -20-

25 なお 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 に 定 める 基 準 に 適 合 する 一 時 滞 在 施 設 を 設 け る 場 合 は 以 下 により 評 価 容 積 率 を 設 定 することができる 待 機 スペースの 床 面 積 敷 地 面 積 100% 0.4 (3) 地 域 の 育 成 整 備 に 貢 献 する 施 設 計 画 の 評 価 都 心 居 住 の 推 進 につながる 住 宅 の 供 給 など 地 域 の 育 成 及 び 整 備 に 貢 献 する 施 設 を 導 入 する 計 画 で 次 のアからウまでのものについては 計 画 内 容 及 び 施 設 の 整 備 水 準 に 応 じて 評 価 を 行 うものとする 評 価 容 積 率 評 価 の 対 象 となる 施 設 の 設 置 に よ り 設 定 さ れ る 評 価 容 積 率 の 割 合 見 直 し 相 当 容 積 率 計 画 容 積 率 評 価 容 積 率 設 定 の た め に 必 要 な 施 設 の 容 積 対 象 の 部 分 ( 見 直 し 相 当 容 積 率 内 ) ア 住 宅 の 供 給 の 促 進 に 寄 与 する 施 設 の 計 画 下 記 のエリア 内 で 計 画 された 住 宅 の 用 に 供 する 床 面 積 のうち 容 積 対 象 部 分 の 面 積 を 評 価 の 対 象 とすることができる 評 価 容 積 率 については それぞれ 次 に 定 め るところによる (ア) センター コア エリア 内 で 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 で 位 置 付 けられ た 都 心 等 拠 点 地 区 以 外 において 住 宅 を 設 ける 場 合 住 宅 床 面 積 のうち 容 積 対 象 部 分 の 面 積 敷 地 面 積 100% 1.0 (イ) センター コア エリア 外 で かつ 環 状 七 号 線 に 囲 まれた 地 域 内 におい て 延 べ 面 積 の2/3 以 上 の 住 宅 を 設 ける 場 合 住 宅 床 面 積 のうち 容 積 対 象 部 分 の 面 積 敷 地 面 積 100% 0.8 イ 文 化 教 育 等 地 域 社 会 のコミュニティの 向 上 に 貢 献 する 施 設 の 計 画 地 域 コミュニティ 施 設 等 を 計 画 するものに 次 式 で 得 られた 値 を 評 価 容 積 率 と して 適 用 することができる 地 域 コミュニティ 施 設 等 の 床 面 積 敷 地 面 積 100%

26 ウ 福 祉 の 向 上 に 資 する 施 設 の 計 画 福 祉 施 設 等 を 計 画 するものに 次 式 で 得 られた 値 を 評 価 容 積 率 として 適 用 するこ とができる 福 祉 施 設 等 の 床 面 積 敷 地 面 積 100% 0.6 (4) 歴 史 的 文 化 的 環 境 の 保 全 整 備 に 資 する 施 設 計 画 の 評 価 重 要 文 化 財 指 定 建 築 物 歴 史 的 建 造 物 等 の 保 存 修 復 など 歴 史 的 文 化 的 環 境 の 保 全 整 備 に 資 する 計 画 を 行 うものに 評 価 容 積 率 を 設 定 することができる ア 重 要 文 化 財 指 定 建 築 物 歴 史 的 建 造 物 等 の 保 存 又 は 修 復 の 計 画 当 該 建 築 物 の 重 要 性 規 模 公 開 性 など 地 域 への 寄 与 度 などを 勘 案 した 評 価 容 積 率 を 設 定 することができる (ア) 建 造 物 全 体 を 登 録 文 化 財 等 として 保 存 する 場 合 には その 床 面 積 等 に 相 当 する 部 分 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 評 価 容 積 率 として 設 定 できる (イ) 建 造 物 全 体 の 外 観 又 は 建 築 的 に 価 値 のある 外 壁 などを 保 存 する 場 合 は 保 存 修 復 等 の 困 難 性 などに 応 じて 一 定 の 評 価 容 積 率 を 設 定 できる (5) 地 区 基 盤 施 設 の 評 価 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 については 整 備 水 準 等 に 応 じて 評 価 を 行 うものと する ア 主 要 な 公 共 施 設 の 評 価 原 則 として 見 直 し 相 当 容 積 率 で 評 価 するが 施 設 の 内 容 規 模 等 を 勘 案 し 区 域 特 性 を 踏 まえて 評 価 することが 妥 当 な 場 合 は 本 項 により 評 価 を 行 うことができ る この 場 合 当 該 施 設 の 整 備 内 容 規 模 及 び 当 該 施 設 の 都 市 機 能 の 増 進 に 対 する 貢 献 度 などを 勘 案 して 評 価 を 行 う イ 地 区 施 設 の 評 価 原 則 として 見 直 し 相 当 容 積 率 で 評 価 するが 施 設 の 内 容 規 模 等 を 勘 案 し 区 域 特 性 を 踏 まえて 評 価 することが 妥 当 な 場 合 は 本 項 により 評 価 を 行 うことができ る この 場 合 区 域 及 び 周 辺 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 資 する 貢 献 度 などを 考 慮 して 評 価 を 行 う -22-

27 4 有 効 空 地 算 定 基 準 (1) 有 効 空 地 に よ る 評 価 容 積 率 の 設 定 有 効 空 地 による 評 価 容 積 率 は 以 下 のとおりとする ア 評 価 容 積 率 有 効 空 地 により 設 定 する 評 価 容 積 率 は 表 10に 示 す 式 により 算 定 した 数 値 と する なお Pは 有 効 空 地 率 ( 有 効 空 地 面 積 / 敷 地 面 積 )とする 表 10 見 直 し 相 当 用 途 地 域 見 直 し 相 当 容 積 率 (V0) 評 価 容 積 率 (%) 住 居 系 用 途 地 域 工 業 系 用 途 地 域 V0 500% (P-40) 5 V0 400% (P-30) 5 商 業 系 用 途 地 域 400% < V0 700% (P-20) 5 700% < V0 (P-10) 5-23-

28 (2) 有 効 空 地 面 積 有 効 空 地 面 積 は 以 下 のとおりとする ア 評 価 容 積 率 設 定 に 係 る 有 効 空 地 面 積 評 価 容 積 率 を 設 定 する 際 には 対 象 とする 有 効 空 地 の 実 面 積 に 第 3 技 術 基 準 - 4-(3)に 示 す 有 効 係 数 や 緑 化 係 数 を 勘 案 して 有 効 空 地 面 積 を 以 下 のように 算 定 する 評 価 容 積 率 設 定 に 係 る 有 効 空 地 面 積 = 有 効 空 地 A( 1)の 実 面 積 有 効 係 数 緑 化 係 数 ( 2) + 有 効 空 地 B( 3)の 実 面 積 有 効 係 数 緑 化 係 数 1 有 効 空 地 A (3)-イ-(ア) 緑 化 の 特 例 及 び(オ) 保 存 緑 地 の 特 例 の 適 用 が 可 能 な 有 効 空 地 のこと 2 緑 化 係 数 緑 化 率 が40% 未 満 の 場 合 に 適 用 する 3 有 効 空 地 B 有 効 空 地 A 以 外 の 有 効 空 地 のこと 緑 化 係 数 は 次 のように 定 める (ア) 緑 化 率 30%の 場 合 緑 化 係 数 0.95 (イ) 緑 化 率 40%の 場 合 緑 化 係 数 1.00 (ウ)エリアごとに 次 のように 定 める 1 一 般 地 区 において 緑 化 率 50% 以 上 の 場 合 緑 化 係 数 緑 化 推 進 エリアにおいて 緑 化 率 54% 以 上 の 場 合 緑 化 係 数 1.07 なお 緑 化 率 が(ア) (イ) 及 び(ウ)の 間 の 値 の 場 合 それぞれの 緑 化 係 数 の 値 の 線 形 補 完 により 算 出 するものとする また 複 数 街 区 を 一 体 的 かつ 総 合 的 に 整 備 する 計 画 で 同 時 に 地 区 整 備 計 画 を 定 める 都 市 計 画 決 定 を 行 う 場 合 には 複 数 街 区 を 一 体 的 とみなして 緑 化 率 を 適 用 することができる 1.07 線 形 補 完 1.05 緑 化 係 数 % (ア) 35% 40% (イ) 緑 化 推 進 エリア 緑 化 率 -24- 一 般 地 区 45% 50% (ウ) 1 54% (ウ) 2

29 緑 化 率 は 下 記 のとおりとし 緑 化 面 積 の 算 出 方 法 算 出 対 象 などについて は 東 京 における 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 する 条 例 及 び 東 京 における 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 する 条 例 施 行 規 則 の 規 定 によるものとする 緑 化 率 (%)= 地 上 部 の 緑 化 面 積 + 建 築 物 上 の 緑 化 面 積 100% ( 敷 地 面 積 建 築 面 積 )+ 屋 上 の 面 積 屋 上 の 面 積 屋 上 のうち 建 築 物 の 管 理 に 必 要 な 施 設 に 係 る 部 分 の 面 積 を 除 いた 面 積 イ その 他 の 有 効 空 地 面 積 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 や 計 画 建 築 物 の 高 さの 算 定 に 係 る 有 効 空 地 面 積 は 対 象 とする 有 効 空 地 の 実 面 積 に 第 3 技 術 基 準 -4-(3)に 示 す 有 効 係 数 を 乗 じ て 得 た 数 値 とする 有 効 空 地 面 積 = 有 効 空 地 の 実 面 積 有 効 係 数 -25-

30 (3) 有 効 係 数 ア 一 般 例 表 11 開 放 型 空 間 地 上 ( 地 下 ) 有 効 空 地 と 道 路 等 との 段 差 有 効 係 数 青 空 空 地 型 プラザ パーク 車 道 歩 道 境 界 有 効 空 地 段 差 0 ~ 1.5m 以 内 1.5m 超 ~ 3.0m 以 内 サンクンカ ーテ ン デッキなど 車 道 歩 道 3.0m 超 ~ 6.0m 以 内 0.6 境 界 段 差 有 効 空 地 6.0m 超 ~12.0m 以 内 0.4 高 さの 幅 に 対 する 割 合 が1/1 以 上 の 場 合 側 面 開 放 型 ピロティ 建 築 物 アーケード サンクンガーデン など 車 道 歩 道 境 界 有 効 空 地 幅 高 さ 0 ~ 1.5m 以 内 1.5m 超 ~ 3.0m 以 内 m 超 ~ 6.0m 以 内 0.5 車 道 歩 道 境 界 建 築 物 ( 地 下 ) 高 さ 6.0m 超 ~12.0m 以 内 0.3 有 効 空 地 幅 高 さはおおむね5m 以 上 とする 高 さの 幅 に 対 する 割 合 が 1/2 以 上 1/1 未 満 の 場 合 建 築 物 高 さ 0 ~ 1.5m 以 内 0.6 車 道 歩 道 有 効 空 地 幅 1.5m 超 ~ 3.0m 以 内 0.5 境 界 3.0m 超 ~ 6.0m 以 内 0.4 車 道 歩 道 境 界 建 築 物 有 効 空 地 高 さ 6.0m 超 ~12.0m 以 内 0.2 幅 高 さはおおむね5m 以 上 とする -26-

31 閉 鎖 型 空 間 地 上 ( 地 下 ) 有 効 空 地 と 道 路 等 との 段 差 有 効 係 数 屋 内 広 場 型 屋 内 広 場 おおむね 12m 歩 道 有 効 空 地 以 上 境 界 0 ~ 1.5m 以 内 0.4 歩 道 屋 内 広 場 有 効 空 地 おおむね 12m 以 上 1.5m 超 ~ 3.0m 以 内 3.0m 超 ~ 6.0m 以 内 境 界 空 間 の 水 平 投 影 面 積 の 外 周 のおおむ ね 1/4 以 上 が 屋 外 広 場 等 に2 方 向 以 上 で 接 続 すること 上 部 は 建 築 物 又 は 屋 根 コンコース 型 地 下 通 路 歩 道 等 コンコース 有 効 空 地 3m 以 上 ガレリア パッサージュ 境 界 おおむね6m 以 上 など 上 部 は 建 築 物 又 は 屋 根 0 ~ 1.5m 以 内 0.4 歩 道 等 境 界 コンコース 有 効 空 地 3m 以 上 1.5m 超 ~ 3.0m 以 内 m 超 ~ 6.0m 以 内 0.2 おおむね6m 以 上 幅 員 おおむね6m 以 上 で 屋 外 広 場 等 に2 方 向 以 上 で 接 続 すること 道 路 等 : 原 則 として 区 域 地 区 及 び 街 区 の 接 する 道 路 のレベルをいう 複 数 ある 場 合 は それぞれの 部 分 による また 空 中 歩 廊 歩 行 者 デッキ 地 下 歩 行 者 ネットワークなどの 施 設 に 接 続 するものにあっては その 部 分 からとする アトリウム( 天 窓 開 放 型 吹 き 抜 け 空 間 )など 特 別 な 場 合 は この 表 によらず 別 途 その 規 模 形 状 などにより 有 効 係 数 を 定 める -27-

32 イ 特 例 有 効 空 地 のうち 土 地 の 高 度 利 用 自 然 的 環 境 の 保 護 回 復 創 出 及 び 文 化 的 環 境 の 向 上 に 資 するよう 計 画 された 部 分 などについては 次 の 特 例 によることでき る なお 下 記 (ア)の 適 用 を 受 ける 有 効 空 地 は 原 則 として 有 効 空 地 面 積 の 合 計 の 2 分 の1を 超 えてはならない (ア) 緑 化 の 特 例 有 効 空 地 ( 専 用 庭 及 び 青 空 駐 車 場 の 用 に 供 するものを 除 く )のうち 樹 木 草 木 又 は 水 面 を 配 置 する 部 分 の 特 例 は 下 記 に 掲 げる 内 容 とする a 地 表 部 分 の 緑 化 の 特 例 有 効 係 数 は (a) 又 は(b)を 適 用 する 場 合 には 表 -11に 定 める 有 効 係 数 に 1.2を 乗 じて 得 た 数 値 とする (a) 一 定 範 囲 の 土 地 を 柵 縁 石 等 で 区 画 し その 土 地 に 適 正 に 植 栽 する 場 合 a) 面 積 算 定 その 区 画 した 部 分 とする b) 樹 木 の 本 数 などの 要 件 土 地 10m2につき 表 12に 掲 げる 樹 種 と 本 数 の 樹 木 を 植 栽 する ことを 標 準 とする 表 12 土 地 10m2につき 植 栽 する 樹 木 の 樹 種 及 び 本 数 の 組 み 合 わせの 標 準 高 木 ( 通 常 の 成 木 の 樹 高 が3m 以 上 で 植 樹 時 に2.0m 以 上 のもの) 1 本 中 木 ( 通 常 の 成 木 の 樹 高 が2m 以 上 で 植 樹 時 に1.2m 以 上 のもの) 2 本 低 木 ( 植 樹 時 に 樹 高 が0.3m 以 上 のもの) 3 本 (b) 独 立 して 植 栽 する 場 合 高 木 中 木 低 木 a) 面 積 算 定 上 記 (a)に 該 当 しない 場 合 で 支 柱 をするなど 樹 木 の 生 育 及 び 保 護 のために 適 切 な 措 置 がとられているときに 限 り 表 13に 掲 げる 数 値 とみなす 表 13 樹 種 1 本 当 たりのみなし 算 出 面 積 の 標 準 3m2 植 栽 時 に 樹 高 が3mを 超 えるものは その 高 さの7 割 を 直 径 とする 円 の 面 積 2m2 枝 葉 の 拡 がりが 直 径 60cm 以 上 あるもの 1 本 当 たり1m2 枝 葉 の 拡 がりが 直 径 60cmに 満 たない 場 合 は 低 木 (2~8 本 程 度 )を 寄 植 えして 枝 葉 の 拡 がりが60cm 以 上 に 植 栽 することにより 1m2とする -28-

33 b 屋 上 緑 化 の 特 例 (a) 有 効 空 地 面 積 屋 上 緑 化 によって 生 じる 緑 化 面 積 ( 植 栽 基 盤 の 面 積 )に 有 効 係 数 0.2を 乗 じて 得 た 数 値 を 有 効 空 地 面 積 として 算 定 することができる この 場 合 において 当 該 屋 上 緑 化 による 有 効 空 地 面 積 は 第 2 策 定 基 準 1 (10) ウ 及 びエに 定 める 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 を 算 定 する 場 合 の 面 積 には 加 えることはできない (b) 屋 上 緑 化 に 関 する 留 意 事 項 屋 上 緑 化 に 当 たっては 次 に 掲 げる 事 項 に 適 合 すること a) 継 続 的 な 緑 化 の 効 果 や 建 物 の 維 持 管 理 を 考 慮 し 樹 木 多 年 草 など を 有 効 に 植 栽 すること b) 土 その 他 これに 類 するものを 植 栽 樹 木 などの 生 育 に 必 要 な 深 さ 以 上 入 れることができる 植 栽 基 盤 があること c) 原 則 として 1m2 当 たり 低 木 1 本 以 上 の 割 合 で 植 栽 すること なお 植 栽 を 中 木 で 行 う 場 合 においては 中 木 1 本 を 低 木 2 本 と 高 木 で 行 う 場 合 においては 高 木 1 本 を 低 木 3 本 とみなす d) 緑 地 を 維 持 し 得 る 散 水 施 設 を 設 けること e) 樹 木 や 土 壌 が 風 などにより 飛 散 することを 防 止 すること f) 建 築 物 の 躯 体 を 樹 木 などの 根 によって 傷 めることがないような 樹 種 の 選 定 防 根 を 行 うこと (イ) 歩 道 状 空 地 の 特 例 歩 道 状 空 地 のうち 歩 道 との 段 差 がなく 歩 道 と 歩 道 状 空 地 を 合 わせた 幅 員 が4m 以 上 10m 以 下 かつ 延 長 が 連 続 して20m 以 上 ある 部 分 の 有 効 係 数 は 表 -11に 定 める 有 効 係 数 に1.2を 乗 じて 得 た 数 値 とする なお この 部 分 に 緑 化 があっても 緑 化 の 特 例 と 重 複 して 適 用 することはでき ない (ウ) 広 場 状 空 地 の 特 例 広 場 状 空 地 の 有 効 係 数 は 表 -11に 定 める 有 効 係 数 に1.2を 乗 じて 得 た 数 値 とする また 緑 化 の 特 例 と 広 場 状 空 地 の 特 例 を 重 複 して 適 用 する 場 合 は 広 場 の 空 間 形 成 や 快 適 性 安 全 性 などを 考 慮 し 広 場 としての 質 に 配 慮 すること なお 広 場 状 空 地 は 一 団 の 形 態 をなす 1,000m2 以 上 の 空 地 とする (エ) 重 要 文 化 財 指 定 建 築 物 及 び 歴 史 的 建 造 物 等 の 保 存 等 に 係 る 敷 地 の 特 例 重 要 文 化 財 指 定 建 築 物 及 び 歴 史 的 建 造 物 等 の 保 存 等 に 係 る 敷 地 の 部 分 の 有 効 係 数 は 1.2とする (オ) 保 存 緑 地 の 特 例 保 存 緑 地 の 有 効 係 数 は 1.2とする なお 緑 化 の 特 例 と 重 複 して 適 用 することはできない -29-

34 (カ) 環 境 施 設 の 特 例 歩 道 に 面 した 有 効 空 地 などに その 区 域 の 環 境 の 向 上 に 必 要 な 施 設 ( 彫 刻 モニュメント 水 飲 み 施 設 ベンチなど)を 設 置 する 部 分 の 有 効 係 数 は 表 - 11に 定 める 有 効 係 数 に 1.1を 乗 じて 得 た 数 値 とする (キ) 閉 鎖 型 空 間 の 特 例 建 築 物 の 内 部 の 歩 行 者 専 用 通 路 などの 空 地 が 区 域 内 のネットワークを 形 成 するよう 計 画 され 地 区 計 画 の 地 区 施 設 等 の 整 備 の 方 針 に 記 載 され かつ 地 区 施 設 として 位 置 付 けられる 場 合 は その 有 効 空 地 の 係 数 は 表 -11に 定 め る 有 効 係 数 に0.2を 加 えて 得 た 数 値 とする (ク) 貫 通 通 路 ( 区 域 内 の 歩 行 者 専 用 通 路 )の 特 例 区 域 内 の 屋 外 空 間 を 動 線 上 自 然 に 通 りぬけることができ かつ 道 路 公 園 等 の 公 共 施 設 相 互 間 を 有 効 に 連 絡 する 歩 行 者 専 用 通 路 で 地 区 施 設 として 位 置 付 けられたものの 有 効 係 数 は 表 -11に 定 める 有 効 係 数 に1.2を 乗 じて 得 た 数 値 とする なお この 部 分 に 緑 化 があっても 緑 化 の 特 例 と 重 複 して 適 用 することはで きない -30-

35 5 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 等 (1) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 評 価 容 積 率 に 充 当 できる 用 途 の 内 訳 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 に 定 める 区 分 に 応 じて 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び その 用 途 の 内 訳 を 定 めるものとする (2) 評 価 容 積 率 の 対 象 となる 部 分 見 直 し 相 当 容 積 率 の 範 囲 内 において 設 けられた 用 途 についてのみ 評 価 容 積 率 設 定 の 対 象 とする (3) 事 務 所 用 途 に 関 する 制 限 職 住 近 接 ゾーン においては 原 則 として 事 務 所 の 用 途 に 供 する 部 分 は 見 直 し 相 当 容 積 率 の 範 囲 内 とする なお 表 14に 掲 げる 地 域 においては 見 直 し 相 当 容 積 率 の 範 囲 内 を 超 えて 事 務 所 の 用 途 に 供 する 部 分 を 設 けることができる 表 14 ア 事 務 所 用 途 を 導 入 することについて 基 本 計 画 等 で 都 市 計 画 上 の 位 置 付 けがある 地 域 イ 周 辺 市 街 地 との 土 地 利 用 上 の 一 体 性 を 確 保 することが 可 能 で 特 に 支 障 がない 地 域 (4) 住 居 系 用 途 地 域 に 関 する 制 限 センター コア エリア の 外 側 の 地 域 で かつ 核 都 市 及 び 一 般 拠 点 地 区 以 外 の 地 域 のうち 見 直 し 相 当 用 途 地 域 が 住 居 系 の 用 途 地 域 である 地 域 におい ては 評 価 容 積 率 の 部 分 の 用 途 は 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 に 建 築 できる 建 築 物 の 用 途 に 限 定 するものとする -31-

36 (5) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 育 成 用 途 の 設 定 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 と 育 成 用 途 に 供 する 部 分 の 割 合 は 表 15に 示 すとおりと する なお 育 成 用 途 には 表 7に 掲 げる 公 共 公 益 施 設 を 含 めることができる 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 一 般 型 表 15 セ ン タ コ ア エ リ ア 内 都 心 等 拠 点 地 区 複 合 市 街 地 ゾーン 区 域 の 位 置 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 育 成 用 途 の 設 定 割 合 都 心 ( 更 新 都 心 再 編 都 心 ) 副 都 心 ( 業 務 商 業 市 街 地 ゾーン) 新 拠 点 ( 業 務 商 業 市 街 地 ゾーン) 副 都 心 新 拠 点 都 心 周 辺 部 一 般 拠 点 地 区 職 住 近 接 ゾーン 300% かつ 0.75V % かつ 0.75V % かつ 0.5V % かつ 0.5V % かつ 0.5V0 1 評 価 容 積 率 2 の1/2 以 上 を 育 成 用 途 とする 評 価 容 積 率 2 のうち 200%を 超 える 部 分 を 育 成 用 途 とする 評 価 容 積 率 2 の1/2 以 上 を 育 成 用 途 とする 評 価 容 積 率 2 のうち 200%を 超 える 部 分 を 育 成 用 途 とする セ ン タ ー コ ア エ リ ア 外 都 心 等 拠 点 地 区 核 都 市 ( 業 務 商 業 市 街 地 地 区 ) 一 般 拠 点 地 区 その 他 の 地 域 300% かつ 0.75V % かつ 0.5V % かつ 0.5V0 1 評 価 容 積 率 2 のうち 200%を 超 える 部 分 を 育 成 用 途 とする 評 価 容 積 率 2 のうち 200%を 超 える 部 分 を 育 成 用 途 とする 1 V0: 見 直 し 相 当 容 積 率 2 第 3 技 術 基 準 -3-(2)-ウにおける 一 時 滞 在 施 設 による 割 増 し 部 分 は 含 まない -32-

37 (6) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 住 宅 用 途 の 設 定 住 宅 の 供 給 の 促 進 に 寄 与 する 計 画 に 対 する 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 と 住 宅 用 途 の 設 定 割 合 育 成 用 途 の 設 定 割 合 は 表 15にかかわらず 表 16に 示 すとおりとす る 適 用 する 区 域 は センター コア エリア 内 で 都 心 等 拠 点 地 区 を 除 く 地 域 とする なお 下 記 の 地 域 においては 上 記 にかかわらず 適 用 することができる ア 住 宅 を 導 入 することについて 基 本 計 画 等 で 都 市 計 画 上 の 位 置 付 けのある 地 域 イ 周 辺 市 街 地 の 土 地 利 用 との 一 体 性 を 確 保 することが 可 能 で 特 に 支 障 がない 地 域 都 心 居 住 推 進 型 表 16 区 域 の 位 置 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 住 宅 用 途 の 設 定 割 合 育 成 用 途 の 設 定 割 合 センター コア エリア 内 ( 都 心 等 拠 点 地 区 は 除 く ) 500% かつ 1.0V0 都 心 居 住 推 進 型 400% かつ 0.75V0 住 宅 複 合 型 建 築 物 の 延 べ 面 積 のうち 2/3 以 上 を 住 宅 用 途 に 供 する 住 宅 用 途 の 割 合 が 2/3 未 満 の 場 合 には 住 宅 用 途 に 限 定 して 表 15の 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 を 超 えることができる 表 15は 適 用 し ない 表 15を 適 用 す る なお 超 える 部 分 は 住 宅 用 途 に 供 する 延 べ 面 積 の 1/2を 限 度 とする ( 事 例 )センター コア エリア 副 都 心 ( 複 合 市 街 地 ゾーン) における 育 成 用 途 住 宅 の 用 途 の 設 定 都 心 居 住 推 進 型 住 宅 複 合 型 200% 一 般 型 育 成 用 途 見 直 し 相 当 容 積 率 400% 住 宅 A 育 成 用 途 住 宅 B 見 直 し 相 当 容 積 率 500% 2 / 3 未 満 の 住 宅 A B 住 宅 ( 住 宅 ) 見 直 し 相 当 容 積 率 2 / 3 以 上 の 住 宅 -33-

38 6 容 積 の 適 正 配 分 地 区 整 備 計 画 の 区 域 内 の 区 分 された 地 区 間 で 容 積 の 適 正 配 分 を 行 う 場 合 は それぞ れの 地 区 を 同 時 に 都 市 計 画 決 定 するものとし 適 正 配 分 後 の 計 画 容 積 率 は 原 則 として 表 17によるものとする (1) 適 正 配 分 後 の 計 画 容 積 率 の 限 度 見 直 し 相 当 用 途 地 域 商 業 系 の 用 途 地 域 商 業 系 以 外 の 用 途 地 域 表 -17 計 画 容 積 率 見 直 し 相 当 容 積 率 (V0) 配 分 先 の 配 分 元 の 上 限 下 限 1,300% 600% V0 かつ 200% 1.5V0 V0<600% 1.5V0 50% 計 画 容 積 率 が600% 以 上 の 区 域 については 地 区 整 備 計 画 に 容 積 率 の 最 低 限 度 を 定 め るものとする この 場 合 の 最 低 限 度 の 数 値 は 計 画 容 積 率 1/3 以 上 かつ 現 行 の 指 定 容 積 率 以 上 と する (2) 容 積 の 適 正 配 分 の 特 例 地 区 整 備 計 画 の 区 域 内 において 区 分 された 隣 接 する 相 互 の 地 区 の 間 ( 道 路 等 を 挟 んでいる 場 合 を 含 む )の 容 積 の 配 分 に 限 っては 当 該 計 画 が 周 辺 の 市 街 地 環 境 への 配 慮 や 区 域 内 環 境 の 向 上 により 貢 献 した 建 築 計 画 の 実 現 に 資 し あるいは 主 要 な 公 共 施 設 等 に 位 置 付 けられた 広 場 などの 有 効 性 の 確 保 と 向 上 が 認 められ かつ 容 積 の 配 分 による 交 通 負 荷 などの 交 通 上 の 支 障 がなく より 優 良 な 計 画 となる 場 合 は 表 17のうち1.5とある 数 値 は これによらないことができる (3) 容 積 の 適 正 配 分 の 算 定 原 則 として 地 区 整 備 計 画 の 区 域 内 の 区 分 された 地 区 ごとに 算 定 した 計 画 容 積 率 の 数 値 に 当 該 数 値 の 定 められた 区 域 内 の 敷 地 面 積 を 乗 じたものの 合 計 の 範 囲 内 で 建 築 物 の 容 積 を 適 正 配 分 するものとする -34-

39 7 用 途 の 適 正 配 置 (1) 用 途 の 適 正 配 置 の 条 件 一 体 的 かつ 総 合 的 に 整 備 する 複 数 の 街 区 又 は 地 区 整 備 計 画 の 区 域 内 の 区 分 された 相 互 の 地 区 間 において 一 部 の 用 途 を 集 約 することなどが より 良 好 な 環 境 の 形 成 育 成 用 途 による 区 域 の 活 性 化 などに 寄 与 する 計 画 となる 場 合 は 育 成 用 途 などの 建 築 物 の 用 途 を 相 互 に 適 正 に 配 置 することができる なお 適 用 に 当 たっては 次 の 各 事 項 に 適 合 することを 条 件 とする ア 用 途 の 適 正 配 置 について 地 区 計 画 の 方 針 に 位 置 付 けられていること イ 地 区 整 備 計 画 において 当 該 用 途 の 制 限 容 積 率 の 最 高 限 度 などが 定 められており 複 数 の 街 区 又 は 相 互 の 地 区 において 地 区 整 備 計 画 を 同 時 に 都 市 計 画 決 定 すること なお 基 本 計 画 等 で 用 途 別 のフレームや 容 積 率 が 定 められ 地 区 整 備 計 画 の 区 域 内 全 体 で 整 合 が 図 られる 場 合 はこの 限 りでない ウ 地 区 整 備 計 画 の 区 域 内 の 評 価 容 積 率 の 合 計 が 適 正 配 置 を 適 用 しない 場 合 の 合 計 を 超 えないこと エ 地 区 整 備 計 画 の 区 域 内 で 本 来 必 要 となる 育 成 用 途 などの 面 積 の 合 計 が 適 正 配 置 を 適 用 しない 場 合 の 合 計 を 下 回 らないこと -35-

40 第 4 計 画 内 容 の 実 現 と そ の 担 保 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 において 定 める 計 画 内 容 を 確 実 に 実 現 するた めに 関 係 地 権 者 住 民 等 は 次 の1から4までに 掲 げる 事 項 を 行 うものとする 1 主 要 な 公 共 施 設 地 区 施 設 等 の 公 共 施 設 及 び 有 効 空 地 等 の 整 備 管 理 の 確 実 性 主 要 な 公 共 施 設 地 区 施 設 等 の 公 共 施 設 有 効 空 地 住 宅 など 容 積 率 の 算 定 の 対 象 となる 施 設 などの 整 備 は 本 運 用 基 準 に 基 づく 容 積 率 の 算 定 及 び 建 築 基 準 法 の 規 定 による 認 定 等 の 条 件 となることから 対 象 となる 区 域 や 地 区 の 建 築 物 及 び 関 連 する 施 設 が 供 用 される 時 期 に 合 わせ 整 備 されるべきものである これらの 施 設 等 の 整 備 は 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 についての 企 画 提 案 を 行 った 関 係 地 権 者 住 民 開 発 事 業 者 等 の 責 任 と 費 用 の 負 担 によって 行 われること を 原 則 とする なお これらの 施 設 等 を 民 間 の 地 権 者 等 が 管 理 する 場 合 は 関 係 地 権 者 等 と 区 市 町 村 との 間 で 整 備 維 持 管 理 に 関 する 協 定 等 を 締 結 すること (1) 開 発 者 負 担 の 協 議 地 区 計 画 の 区 域 内 の 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 の 整 備 については 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 に 関 する 企 画 提 案 段 階 で 区 市 町 村 関 係 地 権 者 住 民 開 発 事 業 者 等 の 間 で それぞれの 施 設 の 整 備 の 主 体 規 模 時 期 将 来 の 所 有 維 持 管 理 等 について 事 前 に 協 議 を 行 い 原 則 として 都 市 計 画 決 定 前 に その 協 議 内 容 について 協 定 等 を 締 結 し その 写 しを 企 画 提 案 書 に 添 えて 東 京 都 へ 提 出 するものとする なお 地 区 計 画 及 び 再 開 発 等 促 進 区 のみを 定 める 場 合 には 開 発 動 向 等 の 状 況 を 勘 案 して 協 定 内 容 は 関 係 地 権 者 開 発 事 業 者 等 がそれぞれの 施 設 を 地 区 整 備 計 画 策 定 の 段 階 までに 確 実 に 整 備 することを 内 容 としたものとすることができる (2) 開 発 者 負 担 の 内 容 原 則 として 次 のア 及 びイに 掲 げる 施 設 は 計 画 区 域 内 の 関 係 地 権 者 等 の 受 益 の 限 度 に 応 じて 開 発 者 負 担 で 整 備 すること ア 主 要 な 公 共 施 設 及 び 地 区 施 設 イ その 他 の 施 設 有 効 空 地 など 当 該 区 域 の 開 発 整 備 に 基 づく 計 画 の 内 容 開 発 容 量 発 生 交 通 量 などが 周 辺 市 街 地 の 環 境 に 対 して 著 しく 影 響 を 与 えるおそれがある 場 合 には 開 発 事 業 者 等 に よる 区 域 外 の 公 共 施 設 等 の 整 備 を 開 発 条 件 とし 開 発 事 業 者 等 は 応 分 の 負 担 をする ものとする

41 2 建 築 物 等 の 制 限 内 容 の 担 保 (1) 都 市 計 画 に よ る 担 保 地 区 整 備 計 画 では 地 区 計 画 の 方 針 に 沿 って 具 体 的 に 建 築 物 等 の 用 途 形 態 規 模 等 の 制 限 を 定 めること 公 共 施 設 等 については 主 要 な 公 共 施 設 地 区 施 設 への 位 置 付 けを 行 うとともに その 他 の 有 効 空 地 についても 同 様 の 位 置 付 けを 行 うよう 努 めること 住 宅 公 共 公 益 施 設 など 評 価 容 積 率 の 設 定 の 対 象 となる 施 設 の 用 途 の 部 分 の 容 積 率 については 地 区 整 備 計 画 の 容 積 率 の 最 高 限 度 にその 内 訳 を 記 載 すること (2) 建 築 制 限 条 例 による 担 保 建 築 物 の 敷 地 構 造 建 築 設 備 又 は 用 途 形 態 に 関 する 事 項 で 地 区 整 備 計 画 に 定 められたものは 原 則 として 建 築 基 準 法 第 68 条 の2に 基 づく 条 例 で これら に 関 する 制 限 として 定 めなければならない 3 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 (1) 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 企 画 提 案 者 又 は 建 築 主 若 しくは 所 有 者 ( 以 下 所 有 者 等 という )は 次 の 各 号 に 掲 げる 施 設 ( 以 下 有 効 空 地 等 と いう )の 維 持 管 理 を 適 切 に 行 うことについて 管 理 責 任 者 を 選 任 しなければなら ない また 管 理 責 任 者 は 有 効 空 地 等 を 適 切 に 維 持 管 理 し その 状 況 を1 年 ごとに 東 京 都 に 報 告 しなければならない ア 有 効 空 地 イ 第 2 策 定 基 準 -2-(3)オ(ア)に 掲 げる 防 災 備 蓄 倉 庫 の 用 に 供 する 部 分 ウ 第 2 策 定 基 準 -2-(3)オ(イ)に 掲 げる 一 時 滞 在 施 設 の 用 に 供 する 部 分 (ただし 第 3 技 術 基 準 -3-(2)ウに 掲 げる 評 価 容 積 率 の 設 定 をするもの に 限 る ) (2) 公 衆 への 周 知 所 有 者 等 又 は 管 理 責 任 者 は 有 効 空 地 等 ( 上 記 (1)-イに 掲 げる 施 設 を 除 く ) について その 設 定 の 対 象 とした 部 分 を 示 す 位 置 内 容 管 理 責 任 者 などを 記 載 した 標 示 板 を 一 般 の 公 衆 居 住 者 など 施 設 の 利 用 者 に 認 知 できるように 計 画 区 域 内 の 日 常 一 般 に 公 開 される 場 所 に 設 置 しなければならない 4 帰 宅 困 難 者 対 策 の 消 防 計 画 ( 事 業 所 防 災 計 画 )への 記 載 所 有 者 等 又 は 管 理 責 任 者 は 大 規 模 災 害 時 における 建 築 物 の 自 立 性 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 係 る 部 分 について その 整 備 内 容 等 を 東 京 都 震 災 対 策 条 例 ( 平 成 12 年 東 京 都 条 例 第 202 号 ) 第 10 条 に 基 づく 事 業 所 防 災 計 画 に 記 載 し 東 京 消 防 庁 に 届 け 出 るとともに 東 京 消 防 庁 が 受 理 した 当 該 計 画 書 の 写 しを 東 京 都 に 提 出 しなけれ ばならない

42 第 5 計 画 手 続 と 運 用 シ ス テ ム 1 関 係 地 権 者 住 民 等 による 地 区 計 画 の 提 案 企 画 提 案 書 の 作 成 と 提 出 関 係 地 権 者 住 民 等 が 東 京 都 に 対 して 地 区 計 画 に 関 する 企 画 の 提 案 及 び 都 市 計 画 手 続 の 依 頼 を 行 うときは 企 画 提 案 書 等 の 資 料 を 提 出 するものとする 資 料 の 提 出 に 当 たっては 提 案 者 全 員 の 氏 名 又 は 名 称 住 所 を 記 載 した 書 面 を 添 付 し 原 則 として 区 を 経 由 するものとする また 公 共 施 設 等 に 関 する 維 持 管 理 等 についての 協 定 書 等 を 添 付 するものとする 東 京 都 は 提 出 された 企 画 提 案 書 等 について 本 運 用 基 準 への 適 合 性 など 都 市 計 画 上 の 妥 当 性 計 画 の 優 良 性 など 提 案 された 計 画 内 容 についての 評 価 を 行 い 適 当 と 判 断 される 場 合 は 地 区 計 画 に 関 する 都 市 計 画 の 原 案 作 成 などの 手 続 を 進 めること とする 2 協 議 会 等 連 絡 体 制 の 整 備 企 画 に 対 する 評 価 及 び 地 区 計 画 の 決 定 については 本 運 用 基 準 の 実 効 性 ある 運 用 を 図 るために 必 要 に 応 じて 東 京 都 又 は 区 市 町 村 の 地 区 計 画 担 当 部 署 が 事 務 局 となって まちづくり 協 議 会 などの 事 務 的 な 連 絡 執 行 体 制 の 整 備 を 行 うものとする 3 計 画 手 続 の 流 れ 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 は 当 該 区 域 における 将 来 目 指 すべき 市 街 地 像 の 実 現 に 向 けて 関 係 地 権 者 等 の 合 意 形 成 関 係 機 関 との 調 整 企 画 提 案 都 市 計 画 決 定 建 築 基 準 法 の 申 請 などの 諸 手 続 開 発 行 為 及 び 建 築 行 為 による 開 発 整 備 ま でのいくつかの 段 階 を 踏 まえて 進 めていく 計 画 である 具 体 的 には 次 の 手 続 を 踏 んで 進 めることが 望 ましい 第 1 段 階 ( 準 備 段 階 ) 区 域 内 の 関 係 地 権 者 住 民 等 によるまちづくり 案 の 検 討 1 将 来 目 指 すべき 市 街 地 像 に 向 けてのイメージづくり 2 再 開 発 等 を 行 う 旨 の 区 域 内 の 関 係 地 権 者 等 の 合 意 形 成 3 周 辺 市 街 地 への 説 明 意 見 の 聴 取 4 土 地 利 用 の 転 換 など 将 来 の 市 街 地 像 の 基 本 計 画 づくり 5 計 画 区 域 内 及 び 周 辺 市 街 地 の 関 係 地 権 者 のおおむねの 合 意 形 成

43 第 2 段 階 ( 企 画 段 階 ) 地 区 計 画 制 度 適 用 のための 諸 条 件 の 整 理 1 将 来 目 指 すべき 市 街 地 像 の 明 確 化 2 望 ましいまちづくりの 手 法 の 検 討 と 選 択 3 基 本 計 画 等 への 適 合 性 の 確 認 4 区 域 内 の 関 係 地 権 者 等 による 協 議 と 合 意 形 成 5 地 元 区 市 町 村 の 担 当 部 署 との 協 議 調 整 第 3 段 階 ( 案 の 作 成 段 階 ) 地 区 計 画 制 度 適 用 による 都 市 計 画 決 定 を 想 定 した 企 画 内 容 についての 合 意 形 成 1 関 係 地 権 者 住 民 等 の 開 発 整 備 予 定 者 と 計 画 内 容 について 東 京 都 及 び 区 市 町 村 との 協 議 調 整 計 画 内 容 などの 確 認 2 建 築 物 や 空 地 の 形 態 や 配 置 に 関 する 計 画 について 特 定 行 政 庁 による 許 可 認 定 を 受 けようとする 者 と 特 定 行 政 庁 との 十 分 な 調 整 3 計 画 に 対 する 評 価 事 項 と 計 画 施 設 などの 整 備 内 容 の 担 保 性 確 保 の 検 討 4 関 係 機 関 との 協 議 調 整 5 周 辺 市 街 地 の 住 民 等 への 説 明 意 見 の 聴 取 第 4 段 階 ( 都 市 計 画 決 定 段 階 ) 都 市 計 画 決 定 手 続 の 直 近 の 段 階 の 具 体 的 開 発 事 項 についての 合 意 形 成 と 都 市 計 画 に 関 する 手 続 1 都 市 機 能 の 増 進 に 対 する 寄 与 度 や 周 辺 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 向 上 に 対 する 貢 献 度 の 確 認 2 周 辺 住 民 に 対 する 説 明 会 の 開 催 など 開 発 整 備 の 内 容 についての 周 知 合 意 形 成 協 力 3 計 画 整 備 内 容 について 関 係 地 権 者 間 の 最 終 的 な 合 意 形 成 4 関 係 機 関 との 計 画 内 容 についての 再 確 認 5 企 画 提 案 書 の 提 出 都 市 計 画 手 続 の 依 頼 6 計 画 についての 説 明 会 の 開 催 7 一 連 の 都 市 計 画 手 続 8 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 都 市 計 画 決 定

44 第 5 段 階 ( 運 用 段 階 ) 都 市 計 画 決 定 内 容 に 基 づく 建 築 物 に 関 する 事 項 の 許 可 認 定 など 開 発 整 備 に ついての 具 体 化 に 向 けての 手 続 段 階 1 主 要 な 公 共 施 設 や 地 区 施 設 の 整 備 の 確 実 性 及 び 建 築 物 等 の 計 画 内 容 の 実 現 に 関 する 担 保 と 関 係 者 間 の 合 意 形 成 2 計 画 建 築 物 に 関 する 許 可 認 定 3 建 築 確 認 など 第 6 段 階 ( 供 用 段 階 ) 関 係 地 権 者 住 民 管 理 者 等 が 完 成 した 施 設 建 築 物 公 共 施 設 空 地 などにつ いて 計 画 当 初 のルールに 従 って 適 切 に 維 持 管 理 運 営 報 告 第 7 段 階 ( 新 たな 展 開 段 階 ) 当 該 区 域 において 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 により 実 現 された 市 街 地 像 とその 手 続 を 基 に 周 辺 市 街 地 のまちづくりへと 展 開 波 及 第 5 段 階 までの 計 画 手 続 のおおむねの 流 れは 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 流 れ による

45 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 流 れ 関 係 地 権 者 住 民 等 東 京 都 区 市 町 村 関 連 事 項 まちづくり 案 の 検 討 第 1 段 階 ( 準 備 段 階 ) 再 開 発 開 発 整 備 の 機 運 将 来 の 市 街 地 像 の イメージづくり 関 係 地 権 者 の 合 意 形 成 周 辺 市 街 地 の 意 見 聴 取 将 来 の 市 街 地 像 の 基 本 計 画 づくり 東 京 都 内 のゾーンや 個 々の 地 域 特 性 に 対 応 した 将 来 市 街 地 像 都 市 づくりのビジョン 基 本 計 画 等 に 即 した 地 区 ごとのまちづくりの 方 向 基 本 計 画 等 都 市 計 画 区 域 マスタープラン 区 市 町 村 都 市 計 画 マスタープラン 都 市 再 開 発 方 針 等 東 京 構 想 2000 東 京 の 都 市 づくりビジョン( 改 定 ) など 第 2 段 階 ( 企 画 段 階 ) 地 区 計 画 制 度 の 検 討 将 来 の 市 街 地 像 の 明 確 化 関 係 者 間 の 合 意 形 成 まちづくり 手 法 の 検 討 まちづくりの 課 題 の 整 理 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 適 用 の 判 断 関 連 制 度 の 検 討 都 市 基 盤 と 建 築 物 の 一 体 的 整 備 土 地 利 用 転 換 と 都 市 機 能 の 増 進 土 地 の 合 理 的 健 全 な 高 度 利 用 一 体 的 総 合 的 再 開 発 開 発 整 備 まちづくりの 熟 度 に 合 わせた 段 階 的 土 地 利 用 転 換 第 3 段 階 ( 案 の 作 成 段 階 ) 第 4 段 階 ( 都 市 計 画 決 定 段 階 ) 地 元 区 市 町 村 東 京 都 の 担 当 部 署 との 協 議 調 整 計 画 内 容 の 取 りまとめ 区 域 内 の 権 利 者 の 合 意 公 共 施 設 管 理 の 協 議 企 画 提 案 書 の 作 成 企 画 提 案 書 の 作 成 提 出 都 市 計 画 手 続 の 依 頼 区 市 町 村 と 公 共 施 設 に 関 する 協 定 書 の 締 結 都 市 計 画 手 続 周 辺 市 街 地 への 周 知 説 明 意 見 の 反 映 公 共 施 設 整 備 建 築 計 画 についての 詳 細 計 画 費 用 負 担 などについて 関 係 者 間 の 協 議 合 意 形 成 建 築 確 認 申 請 許 可 認 定 手 続 についての 協 議 基 本 計 画 等 との 適 合 性 の 確 認 課 題 の 整 理 関 連 す る 都 市 計 画 との 調 整 計 画 内 容 に 対 する 精 査 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 適 用 の 決 定 企 画 評 価 書 の 作 成 都 市 計 画 の 素 案 の 作 成 都 市 計 画 の 原 案 の 作 成 都 市 計 画 の 案 を 作 成 する ための 説 明 会 意 見 聴 取 都 市 計 画 の 原 案 の 縦 覧 都 市 計 画 の 案 の 作 成 都 市 計 画 の 案 の 説 明 会 意 見 聴 取 都 市 計 画 の 案 の 縦 覧 関 係 部 局 の 意 見 聴 取 協 議 用 途 地 域 等 指 定 方 針 指 定 基 準 見 直 し 相 当 用 途 地 域 容 積 率 など 大 規 模 交 通 計 画 マニュアル 主 要 な 公 共 施 設 地 区 施 設 など 企 画 評 価 ( 運 用 基 準 との 適 合 ) 基 本 計 画 等 との 適 合 性 都 市 基 盤 整 備 建 築 物 の 整 備 水 準 公 共 貢 献 環 境 整 備 向 上 の 水 準 将 来 の 用 途 地 域 の 見 直 し など 環 境 影 響 街 並 み 形 成 など 都 市 計 画 法 第 16 条 区 域 内 の 関 係 地 権 者 の 意 見 聴 取 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 地 区 計 画 ( 目 標 方 針 など) 再 開 発 等 促 進 区 ( 主 要 な 公 共 施 設 土 地 利 用 方 針 など) 地 区 整 備 計 画 ( 地 区 施 設 建 築 物 等 の 制 限 など) 都 市 計 画 法 第 17 条 利 害 関 係 者 の 意 見 聴 取 都 市 計 画 審 議 会 での 審 議 第 5 段 階 許 可 認 定 建 築 確 認 手 続 都 市 計 画 審 議 会 の 答 申 ( 運 用 段 階 ) 用 途 許 可 容 積 率 認 定 申 請 など 建 築 確 認 申 請 工 事 着 工 都 市 計 画 決 定 ( 告 示 ) 許 可 認 定 建 築 確 認 建 築 制 限 条 例 制 定 など 建 築 基 準 法 第 68 条 の2 3など 許 可 認 定 など 工 事 完 了 供 用 開 始 前 の 確 認 -41-

46 第 6 特 例 地 区 下 記 の 地 区 地 域 においては 本 運 用 基 準 第 1から 第 5までに 示 す 内 容 に 適 合 する ことを 原 則 としつつ 本 章 において 示 す 内 容 によるものとする 1 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 の 規 定 による 街 並 み 景 観 重 点 地 区 2 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 の 規 定 による 街 並 み 再 生 地 区 3 老 朽 化 した 住 宅 団 地 の 建 替 えを 行 う 地 域 など 4 幹 線 道 路 沿 道 の 地 域 5 臨 海 副 都 心 ( 台 場 青 海 有 明 南 有 明 北 の 各 地 区 ) 1 街 並 み 景 観 重 点 地 区 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 の 規 定 に 基 づき 指 定 された 街 並 み 景 観 重 点 地 区 内 においては 本 節 の 規 定 によることができるものとする (1) 街 並 み 景 観 の 形 成 に 資 する 計 画 の 評 価 ( 評 価 容 積 率 の 設 定 ) 街 並 み 景 観 の 形 成 に 資 する 計 画 については 表 18に 示 す 数 値 を 評 価 容 積 率 として 設 定 することができる ア イ ウ 表 18 評 価 容 積 率 の 設 定 の 要 件 街 並 み 景 観 協 議 会 により 当 該 区 域 の 街 並 み 景 観 ガイ 評 価 容 積 率 ドライン に 適 合 していると 認 められた 建 築 物 等 の 計 画 街 であること 50% 並 当 該 区 域 の 街 並 み 景 観 ガイドライン の 考 え 方 が 企 み 画 提 案 書 に 明 記 されること 景 観 街 並 み 形 成 に 関 する 考 え 方 が 地 区 計 画 の 目 標 などに 明 重 点 地 区 で あ る こ 示 され 地 区 整 備 計 画 において 壁 面 の 位 置 の 制 限 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 及 び 形 態 又 は 意 匠 の 制 限 などが その 趣 旨 を 反 映 して 定 められていること 当 該 地 区 計 画 の 区 域 が 他 の 街 並 み 景 観 ガイドライン 策 定 区 域 と 重 なる 場 合 又 は 隣 接 する 場 合 で それらの 考 え 方 を 踏 まえて 地 区 整 備 計 画 が 策 定 されること 50% と 上 記 ア イの 両 方 の 要 件 を 満 たすこと 100%

47 (2) 街 並 み 景 観 の 形 成 に 当 た り 配 慮 す る 事 項 街 並 み 景 観 づくりを 推 進 するため 表 19に 掲 げる 事 項 に 配 慮 すること ア イ ウ エ 表 19 スカイラインの 形 成 に 関 する 考 え 方 ( 建 築 物 建 築 物 群 の 高 さの 最 高 限 度 及 び 各 部 分 の 高 さに 関 する 都 市 計 画 上 の 考 え 方 を 含 む ) 建 築 物 の 配 置 に 関 する 考 え 方 ( 建 築 物 の 隣 棟 間 隔 についての 考 え 方 を 含 む ) 道 路 等 の 公 共 施 設 空 地 の 整 備 修 景 に 関 する 考 え 方 ( 歩 行 者 空 間 についての 計 画 を 含 む ) 建 築 物 の 形 態 意 匠 に 関 する 考 え 方 ( 色 彩 素 材 意 匠 についての 計 画 を 含 む ) オ 緑 化 植 栽 に 関 する 考 え 方 カ 看 板 サインの 設 置 に 関 する 考 え 方 キ モニュメント 彫 刻 アート 等 の 環 境 施 設 の 設 置 に 関 する 考 え 方 (3) 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 と 用 途 制 限 評 価 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 育 成 用 途 などの 割 合 は 表 15 及 び 表 -16によ るものとする 2 街 並 み 再 生 地 区 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 の 規 定 に 基 づき 指 定 された 街 並 み 再 生 地 区 内 においては 本 項 の 規 定 によることができるものとする (1) 街 並 み 再 生 地 区 における 特 例 街 並 み 再 生 方 針 において 当 該 街 並 み 再 生 地 区 の 特 性 などに 応 じ 街 区 再 編 まちづくりの 推 進 のために 必 要 な 事 項 に 関 して その 考 え 方 や 数 値 などの 定 めが 示 された 場 合 には 本 運 用 基 準 を 適 用 しないことができる

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