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1 福 知 山 市 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 平 成 3 年 3 月 平 成 4 年 3 月 ( 第 1 回 変 更 ) 福 知 山 市

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3 は じ め に 本 市 の 公 営 住 宅 の 管 理 と 活 用 については 平 成 18 年 1 月 の 1 市 3 町 の 合 併 また 同 年 6 月 の 住 生 活 基 本 法 の 制 定 を 受 けて 策 定 した 概 ね 1 年 を 期 間 とする 福 知 山 市 公 営 住 宅 ストック 総 合 活 用 計 画 に 基 づいて 行 ってきています 具 体 的 には 建 替 事 業 や 個 別 改 善 事 業 等 を 実 施 し 老 朽 住 宅 の 解 消 や 世 帯 の 型 に 対 応 した 住 戸 の 供 給 バリ アフリー 化 など 住 宅 整 備 の 推 進 に 努 めてきたところです さて 今 般 国 においては 公 営 住 宅 ストックの 効 率 的 で 円 滑 更 新 を 図 る 上 で 老 朽 化 したストックの 長 寿 命 化 を 図 り ライフサイクルコ ストの 縮 減 につなげることを 重 視 する 方 針 が 示 され 併 せて 係 る 制 度 の 更 新 がなされました 福 知 山 市 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 は こうした 国 の 動 向 を 受 け 従 来 の 計 画 を 引 き 継 ぎつつ 新 たに 策 定 したものです 今 後 この 計 画 に 基 づき ますます 進 行 する 人 口 の 減 少 や 高 齢 化 更 には 居 住 ニーズの 多 様 化 など 住 宅 を 取 り 巻 く 社 会 環 境 の 変 化 を 踏 ま え 安 全 安 心 で 良 質 な 住 宅 ストック 居 住 環 境 の 形 成 に 取 り 組 んで いきます

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5 目 次 第 1 章 福 知 山 市 の 住 宅 を 取 り 巻 く 諸 動 向 1 1. 統 計 等 の 基 礎 指 標... 1 (1) 人 口 世 帯 1 () 住 宅 ストックの 動 向 5 (3) 住 宅 フローの 動 向 7 (4) 住 宅 ストックの 概 況 8 第 章 公 営 住 宅 の 現 況 公 営 住 宅 ストックの 現 況 (1) 団 地 別 管 理 戸 数 15 () 市 営 住 宅 ストックの 概 要 17 第 3 章 市 営 住 宅 ストック 活 用 に 向 けた 課 題 5 第 4 章 市 営 住 宅 ストック 活 用 の 基 本 方 針 と 整 備 水 準 の 目 標 7 1. 基 本 方 針 整 備 水 準 の 目 標... 8 第 5 章 市 営 住 宅 ストックの 活 用 手 法 の 判 定 3 1. 市 営 住 宅 ストックの 活 用 手 法 の 種 別 活 用 手 法 の 判 定 活 用 手 法 別 の 事 業 計 画 第 6 章 計 画 の 推 進 に 向 けて 45 福 知 山 市 市 営 住 宅 団 地 カルテ 統 計 数 値 の 表 記 について 本 計 画 書 に 記 載 した 図 表 における 百 分 率 の 数 値 について は 小 数 点 以 下 第 位 で 四 捨 五 入 しています そのため 本 来 合 計 で 1.%となる 数 値 でも 表 記 の 数 値 を 合 計 して 必 ずしも 1.%となりません

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7 第 1 章 福 知 山 市 の 住 宅 を 取 り 巻 く 諸 動 向 1. 統 計 等 の 基 礎 指 標 (1) 人 口 世 帯 1 人 口 世 帯 数 の 動 向 福 知 山 市 の 国 勢 調 査 人 口 は 昭 和 6 年 から 平 成 7 年 にかけて 微 減 が 続 いていましたが 平 成 1 年 には 増 加 に 転 じました その 後 は 再 び 減 少 し 平 成 年 には 79,668 人 となって います この 間 世 帯 数 は 確 実 に 増 加 してきましたが その 伸 びは 低 調 となってきています ま た 1 世 帯 あたり 人 員 は 減 少 が 続 いており 世 帯 規 模 の 縮 小 が 進 行 していることがうかが えます ( 人 ) 1, 1, 8, 6, 4,, 人 口 世 帯 数 の 動 向 9,61 3,674 3,895 7,733 5,66 6,58 人 口 世 帯 数 83,57 8,791 8,555 83,1 81,977 79,668 ( 世 帯 ) 35, 3, 5,, 15, 1, 5, 昭 和 6 年 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 平 成 年 ( 人 ) 4. 1 世 帯 あたり 人 員 の 動 向 昭 和 6 年 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 平 成 年 ( 各 年 国 勢 調 査 ; 平 成 年 値 は 速 報 集 計 ) 1

8 地 区 別 人 口 世 帯 数 の 動 向 平 成 1 年 から 17 年 にかけて 中 学 校 区 別 の 人 口 動 向 を 見 ると 南 陵 日 新 成 和 六 人 部 で 増 加 他 の 地 区 では 減 少 しており 特 に 川 口 北 陵 三 和 夜 久 野 で 5% 以 上 減 少 し ています 一 方 世 帯 数 は 川 口 と 夜 久 野 以 外 で 増 加 しており 特 に 日 新 では 1.9%と 大 き く 増 加 しています 地 区 別 人 口 の 推 移 人 口 増 減 率 (%) 昭 和 6 年 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 (H1~17) 南 陵,535,38 19,937 19,395 19,457.3% 桃 映 11,56 1,55 1,39 9,463 9,13 -.6% 日 新 14,14 15,144 15,684 16,18 16, % 成 和 7,468 8, 8,647 9,618 9,846.4% 川 口 6,65 6,99 5,871 5,678 5,78-7.% 六 人 部 5,59 5,534 5,89 6,895 6, % 北 陵 % 三 和 4,919 4,77 4,66 4,484 4,9-5.7% 夜 久 野 5,88 5,51 5,198 4,869 4, % 大 江 6,315 5,99 5,99 5,75 5,477-4.% 地 区 別 世 帯 数 の 推 移 増 減 率 (%) 世 帯 数 昭 和 6 年 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 (H1~17) 南 陵 6,933 7,9 7,4 7,8 8,9 5.% 桃 映 3,487 3,36 3,63 3,868 4,55 4.8% 日 新 4,495 4,959 5,456 5,89 6,44 1.9% 成 和,13,399,658 3,31 3,559 7.% 川 口 1,837 1,8 1,796,5 1, % 六 人 部 1,599 1,59 1,76,368, % 北 陵 % 三 和 1,46 1,43 1,39 1,444 1,485.8% 夜 久 野 1,7 1,659 1,614 1,596 1, % 大 江 1,885 1,853 1,894 1,869 1,9.7% ( 旧 福 知 山 市 は 各 年 住 民 基 本 台 帳 三 和 夜 久 野 大 江 は 各 年 国 勢 調 査 )

9 3 年 齢 3 区 分 別 人 口 年 齢 階 層 3 区 分 別 人 口 比 率 を 見 ると 少 子 高 齢 化 の 傾 向 が 続 いており 平 成 17 年 では 65 歳 以 上 人 口 比 率 が 4.1% 15 歳 未 満 人 口 比 率 は 14.8%となっています 65 歳 以 上 の 比 率 は 京 都 府 全 体 より 4.1 ポイント 高 く 周 辺 他 市 と 比 較 すると 舞 鶴 市 と ほぼ 同 じで 綾 部 市 宮 津 市 よりは 低 くなっています ( 参 考 ) 京 都 府 と 周 辺 市 の 65 歳 以 上 高 齢 者 人 口 比 率 ( 平 成 17 年 ) 京 都 府.% 舞 鶴 市 3.8% 綾 部 市 3.4% 宮 津 市 3.% ( 各 年 国 勢 調 査 ) 3

10 4 世 帯 の 型 の 動 向 型 別 の 世 帯 数 を 見 ると 最 も 多 い 核 家 族 世 帯 は 昭 和 6 年 以 降 58% 前 後 で 推 移 しており ほとんど 変 化 は 見 られませんが 世 帯 3 世 帯 同 居 などから 構 成 されるその 他 親 族 世 帯 は 減 少 代 わって 単 身 世 帯 が 増 加 しており 平 成 17 年 には 単 身 世 帯 が 6.4%と 1/4 以 上 を 占 めるまでに 至 っています 平 成 17 年 について 京 都 府 全 体 と 比 較 すると 核 家 族 世 帯 が 少 なく その 他 親 族 世 帯 単 身 世 帯 が 多 くなっています 世 帯 の 型 別 の 世 帯 比 率 の 推 移 昭 和 6 年 57.6% 5.3% 17.%.1% 平 成 年 58.5% 3.7% 17.6%.1% 平 成 7 年 57.3%.8%.7%.% 平 成 1 年 57.9% 17.8% 4.%.3% 平 成 17 年 57.9% 15.4%.3% 6.4% 京 都 府 ( 平 成 17 年 ) 64.5% 1.8%.3%.3% % % 4% 6% 8% 1% 核 家 族 世 帯 その 他 親 族 世 帯 非 親 族 世 帯 単 身 世 帯 京 都 市 以 外 ( 各 年 国 勢 調 査 ) 5 高 齢 者 世 帯 の 型 別 の 動 向 65 歳 以 上 の 高 齢 者 がいる 世 帯 は 平 成 17 年 では 全 世 帯 の 4.6%を 占 めており その 比 率 は 増 加 が 続 いています 特 に 高 齢 単 身 世 帯 と 高 齢 夫 婦 世 帯 の 増 加 が 大 きく 平 成 17 年 には 合 わせて %を 超 えています 高 齢 者 世 帯 の 型 別 世 帯 数 の 推 移 昭 和 6 年 5.% 7.% 4.4% 36.7% 平 成 年 6.% 9.1% 3.1% 38.% 平 成 7 年 7.% 1.4% 3.4% 41.% 平 成 1 年 8.5% 11.8%.% 4.4% 平 成 17 年 9.3% 1.% 1.1% 4.6%.% 1.%.% 3.% 4.% 5.% 高 齢 単 身 世 帯 高 齢 夫 婦 世 帯 その 他 高 齢 世 帯 ( 各 年 国 勢 調 査 ) 4

11 () 住 宅 ストックの 動 向 1 住 宅 総 数 住 宅 総 数 は 5 年 ごとに 約 1,~1,5 戸 程 度 の 増 加 が 続 いており 平 成 17 年 には 9,443 戸 となっています ( 戸 ) 住 宅 総 数 の 推 移 35, 3, 5, 4,476 5,431 6,879 8,396 9,443, 15, 1, 5, 昭 和 6 年 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 主 世 帯 数 を 住 宅 総 数 と 見 なしている ( 各 年 国 勢 調 査 ) 5

12 空 家 空 家 数 は 平 成 15 年 まで 急 激 に 増 加 しており その 後 平 成 年 の 空 家 率 は 1.4%に 至 っています また 空 家 の 種 類 では 賃 貸 用 の 住 宅 が 最 も 多 く 約 5 割 となっています 空 家 の 動 向 8, 5 ( 戸 ) 空 家 数 ( 戸 ) (%) 空 家 率 (%) 6, , ,34 6, , 1,98,94 4,46 5 昭 和 63 年 平 成 5 年 平 成 1 年 平 成 15 年 平 成 年 空 家 の 動 向 旧 福 知 山 市 福 知 山 市 京 都 府 1 昭 和 63 年 平 成 5 年 平 成 1 年 平 成 15 年 平 成 年 平 成 年 空 家 数 ( 戸 ) 1,98,94 4,46 6,34 6,55 56,7 住 宅 総 数 ( 戸 ) 1,84 4,8 6,7 3,63 3,63 489,3 空 家 率 (%) 京 都 市 以 外 ( 各 年 住 宅 統 計 調 査 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 空 家 の 種 類 福 知 山 市 京 都 府 ( 京 都 市 以 外 ) 実 数 比 率 (%) 実 数 比 率 (%) 二 次 的 住 宅 ,8 6.7 賃 貸 用 の 住 宅 3,3 5.4, 38.8 売 却 用 の 住 宅 , 5.3 その 他 の 住 宅, , 49.4 総 数 6, ,7 1. ( 平 成 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 6

13 (3) 住 宅 フローの 動 向 1 新 設 住 宅 着 工 動 向 住 宅 フローの 動 向 をみると 平 成 1 年 度 に 8 戸 近 い 新 設 があって 以 降 概 ね 3 戸 前 後 で 推 移 してきています これらの 所 有 関 係 別 の 動 向 をみると 近 年 では 平 成 18 年 度 以 降 に 貸 家 と 分 譲 住 宅 の 割 合 が 増 加 しています 4 新 設 住 宅 の 着 工 動 向 8 計 ( 右 軸 ) 1,5 ( 戸 ) 持 家 貸 家 ( 戸 ) 6 給 与 住 宅 分 譲 住 宅 1, 5 平 成 1 年 度 平 成 11 年 度 平 成 1 年 度 平 成 13 年 度 平 成 14 年 度 平 成 15 年 度 平 成 16 年 度 平 成 17 年 度 平 成 18 年 度 平 成 19 年 度 平 成 年 度 新 設 住 宅 着 工 動 向 ( 戸 ) 平 成 1 年 度 平 成 11 年 度 平 成 1 年 度 平 成 13 年 度 平 成 14 年 度 平 成 15 年 度 平 成 16 年 度 平 成 17 年 度 平 成 18 年 度 平 成 19 年 度 平 成 年 度 持 家 貸 家 給 与 住 宅 分 譲 住 宅 計 1, ( 各 年 建 築 統 計 年 報 ) 7

14 (4) 住 宅 ストックの 概 況 1 住 宅 の 所 有 関 係 市 内 の 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 数 は 実 数 比 率 ともに 増 加 が 続 いています 所 有 関 係 別 にみ ると 平 成 17 年 では 持 家 が 67.%と 約 3 分 の を 占 めており 以 下 民 営 借 家 が 1.3% 公 営 借 家 5.8% 給 与 住 宅 4.9% 間 借 り.8%となっています 昭 和 6 年 以 降 での 比 率 の 推 移 をみると 民 営 借 家 が 増 加 しています 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 世 帯 比 率 の 推 移 昭 和 6 年 69.5% 6.6 % 16.% 6.3% 1.4% 平 成 年 69.6% 6. % 17.9% 5.6%.8% 平 成 7 年 67.9% 5.9 % 19.8% 5.6%.8% 平 成 1 年 67.5% 5.7 %.6% 5.3%.9% 平 成 17 年 67.% 5.8 % 1.3% 4.9%.8% 京 都 府 ( 平 成 17 年 ) 74.4% 5.8 % 16.5%.3%.9% % 1% % 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 持 家 公 営 民 営 給 与 住 宅 間 借 り 京 都 府 昭 和 6 年 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 ( 平 成 17 年 ) 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 数 4,794 5,67 7,93 8,646 9, ,5 主 世 帯 数 4,459 5,431 6,879 8,396 9,443 41,166 持 家 17,31 17,84 18,45 19,38 19,943 39,513 借 家 7,8 7,589 8,474 9,68 9,5 1,653 公 営 1,639 1,584 1,66 1,636 1,734 4,191 民 営 4,7 4,58 5,353 5,91 6,38 68,689 給 与 住 宅 1,56 1,45 1,515 1,5 1,458 9,773 間 借 り ,886 京 都 府 昭 和 6 年 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 ( 平 成 17 年 ) 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 数 1.% 1.% 1.% 1.% 1.% 1.% 主 世 帯 数 98.6% 99.% 99.% 99.1% 99.% 99.1% 持 家 69.5% 69.6% 67.9% 67.5% 67.% 74.4% 借 家 9.% 9.6% 31.3% 31.7% 3.% 4.7% 公 営 6.6% 6.% 5.9% 5.7% 5.8% 5.8% 民 営 16.% 17.9% 19.8%.6% 1.3% 16.5% 給 与 住 宅 6.3% 5.6% 5.6% 5.3% 4.9%.3% 間 借 り 1.4%.8%.8%.9%.8%.9% 京 都 市 以 外 ( 各 年 国 勢 調 査 ) 8

15 住 宅 の 建 て 方 住 宅 の 建 て 方 についてみると 一 戸 建 の 比 率 が 最 も 多 く 約 7 割 で 変 わらず 推 移 してきて いますが 長 屋 建 の 比 率 が 小 さくなり 共 同 住 宅 (1- 階 建 )の 比 率 が 大 きくなっていま す 住 宅 の 建 て 方 平 成 5 年 (%) 平 成 1 年 平 成 15 年 平 成 年 一 戸 建 長 屋 建 共 同 住 宅 (1-) 共 同 住 宅 (3-5) 共 同 住 宅 (6-) その 他 住 宅 の 建 て 方 ( 戸 ) 旧 福 知 山 市 福 知 山 市 京 都 府 1 平 成 5 年 平 成 1 年 平 成 15 年 平 成 年 平 成 年 住 宅 数 1,51 1,9 3,98 3,51 48,7 一 戸 建 14,68 15, 16,64 1,3 37, 長 屋 建,36 1,68 1, 1,1 1, 共 同 住 宅 (1-),5 1,74 3,11 5,8 9,5 共 同 住 宅 (3-5),1 3,15 3,1 3,9 58, 共 同 住 宅 (6-) ,9 その 他 旧 福 知 山 市 福 知 山 市 京 都 府 1 平 成 5 年 平 成 1 年 平 成 15 年 平 成 年 平 成 年 住 宅 数 一 戸 建 長 屋 建 共 同 住 宅 (1-) 共 同 住 宅 (3-5) 共 同 住 宅 (6-) その 他 京 都 市 以 外 ( 各 年 住 宅 統 計 調 査 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 9

16 3 住 宅 の 構 造 と 建 設 時 期 住 宅 の 構 造 についてみると 平 成 年 で 木 造 が 5 割 弱 防 火 木 造 が 約 割 非 木 造 が 3 割 強 となっています 住 宅 の 構 造 (%) 昭 和 63 年 平 成 5 年 平 成 1 年 平 成 15 年 平 成 年 木 造 防 火 木 造 非 木 造 住 宅 の 構 造 ( 戸 ) 旧 福 知 山 市 福 知 山 市 京 都 府 1 昭 和 63 年 平 成 5 年 平 成 1 年 平 成 15 年 平 成 年 平 成 年 住 宅 数 19,51 1,51 1,9 3,98 3,51 48,7 木 造 11,83 11,89 1,89 13,67 14,5 169,8 防 火 木 造,68 3,87 3,19 3,35 6,1 131,5 非 木 造 5,1 5,75 5,8 6,97 1,4 17,5 (%) 旧 福 知 山 市 福 知 山 市 京 都 府 1 昭 和 63 年 平 成 5 年 平 成 1 年 平 成 15 年 平 成 年 平 成 年 住 宅 数 木 造 防 火 木 造 非 木 造 京 都 市 以 外 ( 各 年 住 宅 統 計 調 査 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 1

17 住 宅 の 建 築 の 時 期 をみると 老 朽 住 宅 の 更 新 が 進 んでおり 昭 和 55 年 以 前 の 住 宅 は 約 4 割 となっています 所 有 関 係 別 にみると 持 ち 家 では 約 5 割 借 家 では 3 割 弱 が 昭 和 55 年 以 前 の 住 宅 とな っています 住 宅 の 建 築 の 時 期 ( 所 有 関 係 別 建 て 方 別 ) (%) 計 持 ち 家 昭 和 55 年 以 前 13,438 戸 (46.6%) 昭 和 56 年 以 降 14,776 戸 (51.3%) 借 家 S5 以 前 S6-35 年 S36-45 年 S46-55 年 S56-H 年 H3-7 年 H8-1 年 H13-15 年 9 月 不 詳 ( 平 成 15 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 京 都 府 独 自 集 計 ) 住 宅 の 建 築 の 時 期 ( 所 有 関 係 別 建 て 方 別 構 造 別 ) (%) 計 持 ち 家 昭 和 55 年 以 前 1,49 戸 (4.9%) 昭 和 56 年 以 降 17, 戸 (56.4%) 借 家 S35 以 前 S36-45 年 S46-55 年 S56-H 年 H3-7 年 H8-1 年 H13-17 年 H18- 年 9 月 不 詳 ( 平 成 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 11

18 4 住 宅 の 規 模 住 宅 ストックの 規 模 水 準 を1 世 帯 あたりの 延 べ 面 積 でみると 全 体 的 に 増 加 が 続 いてい ます 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 では 平 成 7 年 から 平 成 17 年 にかけて 7. m 増 所 有 関 係 別 で みると 持 家 が 9.4 m 増 借 家 が 4.7 m 増 となっています 平 成 17 年 で 京 都 府 と 比 較 す ると 持 家 では 4. m 借 家 では 3.8 m 大 きい 規 模 となっています (m) 住 宅 の 所 有 関 係 別 住 宅 規 模 の 推 移 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 京 都 府 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 持 家 借 家 ( 平 成 17 年 ) 平 成 年 京 都 府 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 ( 平 成 17 年 ) 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 数 主 世 帯 数 持 家 借 家 公 営 民 営 給 与 住 宅 間 借 り 京 都 市 以 外 ( 各 年 国 勢 調 査 ) 1

19 5 居 住 面 積 水 準 居 住 面 積 水 準 についてみると 全 体 で 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 世 帯 が 約 5%あります 住 宅 の 所 有 関 係 別 にみると 借 家 の 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 世 帯 が 約 1.5 割 あります 居 住 面 積 水 準 ( 住 宅 の 所 有 関 係 別 ) 総 数 (%) 持 ち 家 借 家 公 営 借 家 民 営 借 家 ( 木 造 ) 民 営 借 家 ( 非 木 造 ) 給 与 住 宅 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 最 低 居 住 面 積 水 準 以 上 誘 導 居 住 面 積 水 準 未 満 誘 導 居 住 面 積 水 準 以 上 主 世 帯 数 から 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 誘 導 居 住 面 積 水 準 以 上 の 世 帯 数 を 減 じて 求 めている 13

20 居 住 面 積 水 準 ( 住 宅 の 所 有 関 係 別 ) ( 世 帯 ) 主 世 帯 数 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 最 低 居 住 面 積 水 準 以 上 誘 導 居 住 面 積 水 準 未 満 誘 導 居 住 面 積 水 準 以 上 総 数 3,51 1,51 8,89,11 持 ち 家 19,75 1 3,1 16,53 借 家 1,47 1,49 5,4 3,58 公 営 借 家 1, 民 営 借 家 ( 木 造 ),1 6 1,3 9 民 営 借 家 ( 非 木 造 ) 5,41 1,8,8 1,53 給 与 住 宅 1, (%) 主 世 帯 数 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 最 低 居 住 面 積 水 準 以 上 誘 導 居 住 面 積 水 準 未 満 誘 導 居 住 面 積 水 準 以 上 総 数 持 ち 家 借 家 公 営 借 家 民 営 借 家 ( 木 造 ) 民 営 借 家 ( 非 木 造 ) 給 与 住 宅 ( 平 成 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 京 都 府 ( 京 都 府 以 外 )の 居 住 面 積 水 準 ( 住 宅 の 所 有 関 係 別 ) ( 世 帯 ) 主 世 帯 数 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 最 低 居 住 面 積 水 準 以 上 誘 導 居 住 面 積 水 準 未 満 誘 導 居 住 面 積 水 準 以 上 総 数 48,7 17,8 161,9 49, 持 ち 家 316,4 1,7 97, 17,5 借 家 15,6 16, 58, 31,6 (%) 主 世 帯 数 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 最 低 居 住 面 積 水 準 以 上 誘 導 居 住 面 積 水 準 未 満 誘 導 居 住 面 積 水 準 以 上 総 数 持 ち 家 借 家 ( 平 成 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 14

21 第 章 公 営 住 宅 の 現 況 1. 公 営 住 宅 ストックの 現 況 (1) 団 地 別 管 理 戸 数 公 営 住 宅 の 地 区 別 構 造 別 の 管 理 戸 数 は 下 表 の 通 りです 市 営 住 宅 ( 改 良 住 宅 6 戸 を 除 く)では 管 理 戸 数 1,8 戸 うち 非 耐 火 住 宅 が 455 戸 ( 4.1%) 耐 火 住 宅 が 67 戸 ( 57.9%) 府 営 住 宅 では 管 理 戸 数 746 戸 うち 非 耐 火 住 宅 が 33 戸 ( 43.3%) 耐 火 住 宅 が 43 戸 ( 56.7%) となっています 団 地 別 構 造 別 の 公 営 住 宅 管 理 戸 数 市 営 住 宅 ( 戸 ) 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 高 耐 計 備 考 南 陵 丸 田 ヶ 丘 7 7 つつじが 丘 南 天 田 旭 が 丘 夕 陽 が 丘 6 6 南 岡 広 峯 向 野 矢 見 所 桃 映 小 谷 ヶ 丘 宮 ノ 下 8 8 岡 ノ 三 堀 口 4 4 日 吉 ヶ 丘 1 1 東 堀 猪 崎 中 村 日 新 秋 津 が 丘 西 佳 屋 野 4 4 南 佳 屋 野 8 8 三 和 菟 原 中 6 6 三 和 上 川 合 1 1 三 和 菟 原 下 1 1 菟 原 住 宅 1 1 ヴェルデみわ( 特 公 賃 ) 上 川 合 カンフルエンスみわ( 特 公 賃 ) 芦 渕 大 平 1 1 フォレストサイドみわ( 特 公 賃 ) 夜 久 野 門 垣 3 3 高 内 1 1 向 大 江 日 吉 東 5 5 仲 町 二 俣 1 1 ( 特 公 賃 ) 計 ,8 ( 改 良 住 宅 ) ( 戸 ) 夜 久 野 向 ( 改 良 ) 6 6 中 田 ( 改 良 ) 計 6 6 木 平 : 木 造 平 屋 建 木 二 : 木 造 二 階 建 簡 平 : 簡 易 平 屋 建 造 簡 二 : 簡 易 二 階 建 造 低 耐 : 低 層 耐 火 造 中 耐 : 中 層 耐 火 造 高 耐 : 高 層 耐 火 造 15

22 府 営 住 宅 ( 戸 ) 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 高 耐 計 備 考 南 陵 南 天 田 つつじが 丘 広 峯 うち 特 公 賃 3 戸 矢 見 所 笹 尾 正 明 寺 4 4 桃 映 小 谷 が 丘 日 吉 が 丘 中 村 日 新 小 松 が 丘 西 佳 屋 野 中 山 口 4 4 大 江 宮 前 3 3 計 構 造 別 構 成 比 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 高 耐 計 備 考 市 営 住 宅 管 理 戸 数 ( 戸 ) ,8 改 良 住 宅 を 除 く 構 成 比 (%) 府 営 住 宅 管 理 戸 数 ( 戸 ) 構 成 比 (%) 総 計 管 理 戸 数 ( 戸 ) ,88 構 成 比 (%) [ 平 成 3 年 1 月 現 在 ; 以 降 特 記 なき 限 り 同 じ] 16

23 S.3 以 前 S S.36-4 S S.46-5 S S.55-6 S.61-H. H.3-H.7 H.8-H.1 H.13-H.17 () 市 営 住 宅 ストックの 概 要 1 構 造 別 の 建 築 時 期 構 造 別 に 建 築 時 期 をみると 木 造 では 昭 和 45 年 以 前 が 管 理 戸 数 の 6 割 強 簡 平 造 では 昭 和 年 が 約 8.5 割 簡 二 造 では 昭 和 41-5 年 が 約 8 割 強 低 層 耐 火 造 では 平 成 8-1 年 が 約 8 割 中 層 耐 火 造 では 昭 和 56 年 以 降 が 約 5 割 となっています 構 造 別 建 設 時 期 別 の 市 営 住 宅 管 理 戸 数 管 理 戸 数 戸 中 耐 低 耐 簡 二 簡 平 木 二 木 平 構 造 別 建 設 時 期 別 の 市 営 住 宅 管 理 戸 数 ( 戸 ) 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 計 S.3 以 前 S S S S S S S.61-H H.3-H H.8-H H.13-H 計 ,8 (%) 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 計 S.3 以 前 S S S S S S S.61-H H.3-H H.8-H H.13-H 計

24 18 耐 用 年 数 の 経 過 状 況 既 に 耐 用 年 数 が 経 過 している 住 宅 は 4 戸 (.7%)です 昭 和 期 建 設 の 木 造 及 びほと んどの 簡 平 造 は 既 に 耐 用 年 数 を 経 過 しています また ほとんどの 簡 二 造 は 年 度 までに 耐 用 年 数 が 経 過 します 構 造 別 の 耐 用 年 数 経 過 戸 数 51 年 度 以 降 31.% 5 年 度 まで 8.7% 年 度 まで 9.4% 15 年 度 まで 9.9% 1 年 度 まで.7% 構 造 別 の 耐 用 年 数 経 過 戸 数 ( 戸 ) 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 計 1 年 度 まで 年 度 まで 年 度 まで 年 度 まで 年 度 以 降 総 計 ,8 (%) 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 計 1 年 度 まで 年 度 まで 年 度 まで 年 度 まで 年 度 以 降 総 計 耐 用 年 数 経 過 戸 数 の 累 計 ( 自 然 体 ) 4 8 1, ( 戸 )

25 3 住 戸 の 規 模 水 準 住 戸 専 用 面 積 4 m 未 満 が 6 戸 (4.%)となっています おり これを 構 造 別 にみる と 木 造 の 7 戸 ( 木 造 の 4.9%) 簡 平 造 の 141 戸 ( 簡 平 造 の 93.4%) 簡 二 造 の 5 戸 ( 簡 二 造 の 1.6%) 中 層 耐 火 造 の 4 戸 ( 中 層 耐 火 造 の 7.%)となっています 住 戸 規 模 別 の 市 営 住 宅 管 理 戸 数 7m 以 上 1.3% 3m 未 満.7% 3-4m 3.5% 6-7m 11.1% 4-5m 18.1% 5-6m 5.3% 構 造 別 住 戸 規 模 別 の 市 営 住 宅 管 理 戸 数 ( 戸 ) 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 計 3m 未 満 m m m m m 以 上 総 計 ,8 (%) 木 平 木 二 簡 平 簡 二 低 耐 中 耐 計 3m 未 満 m m m m m 以 上 総 計

26 4 設 備 等 の 状 況 浴 室 の 設 備 状 況 は 下 表 の 通 り 浴 室 無 住 戸 は 457 戸 (4.%) このうち 設 置 スペースのない 住 戸 が 85 戸 (7.9%)と なっています 構 造 別 住 戸 規 模 別 の 市 営 住 宅 管 理 戸 数 団 地 名 構 造 管 理 戸 数 ( 戸 ) 構 成 比 (%) 浴 室 無 設 置 スペース 無 小 谷 ヶ 丘 中 耐 向 野 簡 平 南 天 田 木 平 簡 二 1.9 三 和 上 川 合 木 平 1.1 三 和 菟 原 下 木 平 1.1 日 吉 東 簡 平 5.5 設 置 スペース 無 計 設 置 スペース 有 猪 崎 簡 平 向 野 簡 平 簡 二 丸 田 ヶ 丘 簡 平 7.6 中 村 簡 平 簡 二 4. つつじが 丘 簡 平 8.7 簡 二 南 天 田 簡 平 6.6 矢 見 所 簡 平 4.4 日 吉 ヶ 丘 簡 二 東 堀 簡 二 4.4 門 垣 木 平 3.3 設 置 スペース 有 計 浴 室 無 計 浴 室 有 秋 津 が 丘 中 耐 向 野 中 耐 4.4 矢 見 所 中 耐 4. 旭 が 丘 中 耐 夕 陽 が 丘 中 耐 岡 ノ 三 中 耐 宮 ノ 下 中 耐 8.7 堀 口 中 耐 4. 東 堀 中 耐 南 佳 屋 野 中 耐 南 岡 中 耐 西 佳 屋 野 中 耐 4. 広 峯 中 耐 菟 原 中 簡 二 6.6 高 内 簡 平 1.9 向 木 二 1.9 低 耐 6.6 仲 町 木 二. 芦 渕 大 平 (フォレストサイド) 低 耐 1.9 菟 原 住 宅 (ヴェルデ) 木 二 1.9 上 川 合 (カンフルエンス) 木 二. 二 俣 低 耐 浴 室 有 計 総 計 1,8 1.

27 5 高 齢 者 対 応 の 状 況 手 すりの 設 置 床 段 差 の 解 消 高 齢 者 向 浴 槽 の 設 置 また エレベーター 設 置 の 各 状 況 は 下 表 の 通 り 住 戸 内 バリアフリー 化 比 率 は 5.7% エレベーター 設 置 比 率 は 必 要 住 棟 の 管 理 戸 数 の 1.9%となっています 高 齢 者 対 応 の 状 況 ( 戸 ) 団 地 名 構 造 手 すりの 設 置 床 段 差 の 解 消 高 齢 者 向 浴 槽 の 設 置 全 対 応 秋 津 が 丘 中 耐 矢 見 所 中 耐 岡 ノ 三 中 耐 堀 口 中 耐 南 佳 屋 野 A 中 耐 南 佳 屋 野 B 中 耐 南 佳 屋 野 C 中 耐 広 峯 中 耐 芦 渕 大 平 (フォレストサイド) 低 耐 1 1 菟 原 住 宅 (ヴェルデ) 木 二 上 川 合 (カンフルエンス) 木 二 二 俣 低 耐 1 1 総 計 比 率 (%) エレベーター 設 置 の 状 況 ( 戸 ) 団 地 名 設 置 未 設 置 総 計 秋 津 が 丘 向 野 4 4 南 佳 屋 野 8 8 西 佳 屋 野 4 4 矢 見 所 4 4 総 計 比 率 (%) 1.9 1

28 6 建 替 改 善 等 の 実 績 木 造 住 宅 をはじめとする 建 設 年 度 の 古 い 住 宅 より 計 画 的 に 建 替 を 行 い 居 住 水 準 の 向 上 を 図 ってきており 8 団 地 31 戸 の 建 替 実 績 となっています 同 時 に 管 理 者 に 府 市 が 混 在 する 団 地 では 協 議 のもとに 管 理 の 一 元 化 を 進 めてきています また 向 野 団 地 の 中 層 耐 火 造 で 戸 1 化 による 住 戸 規 模 増 などを 図 っているほか 各 住 宅 団 地 について 計 画 修 繕 基 準 に 基 づいた 改 善 事 業 に 取 り 組 み 適 正 な 維 持 管 理 を 図 っ てきています 市 営 住 宅 の 建 替 実 績 敷 地 面 積 戸 数 建 設 年 度 構 造 階 数 (m) ( 戸 ) 備 考 旭 が 丘 8,167 S.57 中 耐 3 36 任 意 夕 陽 が 丘 11,79 S.6 中 耐 3 6 法 定 岡 ノ 三 3,16 S.59 中 耐 3 任 意 1,97 H.8 中 耐 3 18 任 意 東 堀 3,14 S.61 中 耐 3 1 任 意 宮 ノ 下 1,447 H. 元 中 耐 3 8 任 意 堀 口 3,848 H.7 中 耐 3 4 任 意 広 峯 ( 陵 北 ) 8,79 H.5 中 耐 3 4 任 意 広 峯 ( 府 営 市 営 緑 ヶ 丘 ) H. 元 中 耐 3 4 任 意 秋 津 が 丘 ( 府 営 前 田 ) 4,788 H.1 中 耐 任 意 総 計 31 括 弧 内 は 建 替 前 の 団 地 名 ( 平 成 18 年 1 月 1 日 現 在 ) 計 画 修 繕 基 準 工 事 項 目 屋 根 葺 替 浴 室 ドア 改 修 内 部 塗 装 外 部 塗 装 流 し 台 取 替 玄 関 戸 の 改 修 給 水 設 備 の 改 修 電 気 設 備 の 改 修 概 要 雨 漏 発 生 のあるスレート 屋 根 の 葺 替 木 製 で 腐 朽 の 激 しいドアのアルミ 製 ドアへの 取 替 室 内 浴 室 便 所 の 塗 装 汚 損 が 激 しく 雨 水 浸 透 の 恐 れのある 建 物 外 壁 の 塗 装 老 朽 等 が 著 しく 使 用 に 耐 えないものの 取 替 木 製 で 腐 朽 の 激 しいドアのアルミ 製 ドアへの 取 替 ポンプ 配 管 の 改 修 水 槽 の 塗 装 等 容 量 アップ 引 込 み 取 替 TV 共 聴 等

29 福 知 山 市 営 住 宅 ストック 一 覧 ( 平 成 3 年 1 月 現 在 ) 住 棟 概 要 団 地 名 建 設 年 度 管 理 棟 数 管 理 戸 数 構 造 階 数 公 共 下 水 道 EV 設 置 耐 用 年 限 1/ 耐 用 年 限 住 戸 概 要 住 戸 専 用 面 積 (m) 住 戸 タイプ 浴 室 有 無 手 すり 設 置 段 差 解 消 高 齢 者 向 浴 槽 小 谷 ヶ 丘 S 中 耐 K 無 猪 崎 S 3 8 簡 平 K スペース 猪 崎 S 39 7 簡 平 K スペース 秋 津 が 丘 H 中 耐 DK 3DK 有 秋 津 が 丘 H 中 耐 DK 3DK 有 秋 津 が 丘 H 中 耐 DK 3DK 有 秋 津 が 丘 H 中 耐 DK 3DK 有 秋 津 が 丘 H 中 耐 DK 有 向 野 S 中 耐 LDK 有 向 野 S 簡 平 K 無 - 向 野 S 簡 平 K 3K スペース - 向 野 S 38 1 簡 二 K スペース - 向 野 S 簡 平 K スペース - 丸 田 ヶ 丘 S 39 7 簡 平 K スペース - 中 村 S 簡 平 K スペース - 中 村 S 4 1 簡 二 DK スペース - 中 村 S 簡 平 K スペース - 中 村 S 簡 平 K 3K スペース - 中 村 S 41 1 簡 二 DK スペース - つつじが 丘 S 4 1 簡 二 DK スペース - つつじが 丘 S 簡 二 DK スペース - つつじが 丘 S 43 8 簡 平 K スペース - つつじが 丘 S 簡 二 DK スペース - 南 天 田 S 木 平 K 無 - 南 天 田 S 3 木 平 K 無 - 南 天 田 S 木 平 K 無 - 南 天 田 S 木 平 K 無 - 南 天 田 S 34 1 簡 二 K 無 - 南 天 田 S 簡 平 K スペース - 旭 が 丘 S 57 1 中 耐 DK 有 旭 が 丘 S 中 耐 DK 有 夕 陽 が 丘 S 中 耐 DK 有 夕 陽 が 丘 S 中 耐 DK 有 夕 陽 が 丘 S 中 耐 DK 有 矢 見 所 S 簡 平 K スペース - 矢 見 所 S 中 耐 K 有 岡 ノ 三 S 59 3 中 耐 DK 有 岡 ノ 三 H 8 18 中 耐 DK 有 宮 ノ 下 H 中 耐 DK 有 堀 口 H 7 4 中 耐 LDK 有 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 DK スペース - 日 吉 ヶ 丘 S 45 1 簡 二 DK スペース - 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 DK スペース - 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 DK スペース - 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 K スペース - 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 K スペース - 東 堀 S 簡 二 K スペース - 東 堀 S 中 耐 LDK 有 南 佳 屋 野 E S 中 耐 DK 有 南 佳 屋 野 A S 中 耐 DK 有 南 佳 屋 野 D S 中 耐 DK 有 南 佳 屋 野 B S 中 耐 DK 有 南 佳 屋 野 C S 中 耐 DK 有 南 佳 屋 野 F S 中 耐 DK 有 南 佳 屋 野 G S 中 耐 DK 有 戸 済 戸 済 戸 済 南 佳 屋 野 H S 中 耐 DK 有 南 佳 屋 野 I S 中 耐 DK 有 南 岡 S 中 耐 ,3 DK 有 西 佳 屋 野 S 中 耐 DK 有 広 峯 H 中 耐 DK 有 広 峯 H 5 4 中 耐 DK 有 三 和 上 川 合 S 木 平 K 有 三 和 菟 原 下 S 木 平 K 有 菟 原 中 S 56 6 簡 二 DK 有 門 垣 S 43 3 木 平 K スペース 高 内 S 簡 平 DK 有 高 内 S 簡 平 DK 有 向 S 低 耐 DK 有 向 H 1 4 木 二 DK 有 向 H 1 木 二 DK 有 向 H 3 4 木 二 DK 4DK 有 仲 町 H 1 木 二 LDK 有 日 吉 東 S 簡 平 DK 無 3

30 [ 特 定 公 共 賃 貸 住 宅 ] 住 棟 概 要 住 戸 概 要 団 地 名 建 設 年 度 管 理 棟 数 管 理 戸 数 構 造 階 数 公 共 下 水 道 EV 設 置 耐 用 年 限 1/ 耐 用 年 限 住 戸 専 用 面 積 (m) 住 戸 タイプ 浴 室 有 無 手 すり 設 置 段 差 解 消 高 齢 者 向 浴 槽 芦 渕 大 平 (フォレストサイド) H 低 耐 DK 有 芦 渕 大 平 (フォレストサイド) H 低 耐 DK 有 菟 原 住 宅 (ヴェルデ) H 木 二 LDK 有 上 川 合 (カンフルエンス) H 17 1 木 二 LDK 有 二 俣 H 低 耐 LDK 有 二 俣 H 低 耐 LDK 有 [ 改 良 住 宅 ] 向 ( 改 良 ) S 簡 二 DK+ 居 + 作 有 中 田 ( 改 良 ) S 61 1 木 二 DK+ 作 有 4

31 第 3 章 市 営 住 宅 ストック 活 用 に 向 けた 課 題 1 老 朽 住 宅 の 建 替 の 推 進 平 成 3 年 1 月 時 点 で 改 良 住 宅 を 除 く 市 営 住 宅 の 管 理 戸 数 1,8 戸 のうち 耐 用 年 数 の1/を 経 過 しているものが 35 戸 3.% すでに 耐 用 年 数 を 超 過 しているも のが 1 戸 19.6%となっています これらはほとんどが 昭 和 年 代 から 4 年 代 に 建 設 された 木 造 簡 易 耐 火 構 造 のものであり 早 期 の 建 替 が 大 きな 課 題 となっ ています 一 方 で 敷 地 条 件 などから 建 替 が 困 難 な 小 規 模 団 地 等 については 統 廃 合 などの 整 理 を 行 う 必 要 があります 居 住 性 の 向 上 浴 室 の 設 置 設 備 改 善 や 断 熱 化 地 上 デジタル 放 送 対 応 のためのテレビ 共 聴 設 備 の デジタル 化 など 市 営 住 宅 ストックに 対 して 各 種 の 改 善 を 実 施 することにより 居 住 性 の 向 上 を 図 っていく 必 要 があります 3 バリアフリー 化 の 推 進 市 営 住 宅 入 居 者 の 高 齢 化 は 進 んでおり その 傾 向 は 建 設 年 度 が 比 較 的 古 い 団 地 に おいて 顕 著 となっています 高 齢 の 居 住 者 の 自 立 した 生 活 を 支 えるためにも エレベーターの 設 置 や 住 戸 のバリ アフリー 化 を 推 進 する 必 要 があります あわせて バリアフリー 化 等 の 整 備 がなされた 住 戸 に 高 齢 者 が 居 住 することができ るよう 建 替 え 後 の 入 居 時 や 空 家 募 集 時 のバリアフリー 化 された 住 戸 への 優 先 入 居 あるいは 居 住 者 相 互 の 住 み 替 えなどについて 既 存 の 住 み 替 え 制 度 を 有 効 に 活 用 し 対 応 していくことが 求 められます ( 参 考 ) 公 営 住 宅 入 居 者 の 住 み 替 えに 係 る 制 度 [ 福 知 山 市 営 住 宅 条 例 ] 第 5 条 (7) 現 に 公 営 住 宅 に 入 居 しているもの( 以 下 この 号 において 既 存 入 居 者 という )の 同 居 者 の 人 数 に 増 減 があったこと 又 は 既 存 入 居 者 若 しくは 同 居 者 が 加 齢 病 気 等 によって 日 常 生 活 に 身 体 の 機 能 上 の 制 限 を 受 けるものとなったことにより 市 町 が 入 居 者 を 募 集 しようとしている 市 営 住 宅 に 当 該 入 居 者 が 入 居 することが 適 切 であること (8) 公 営 住 宅 の 入 居 者 が 相 互 に 入 れ 替 わることが 双 方 の 利 益 となること 5

32 4 環 境 問 題 への 配 慮 建 設 廃 棄 物 は 全 産 業 廃 棄 物 の 約 割 最 終 処 分 量 の 約 4 割 を 占 めるもので その 中 でも 多 くを 占 める 住 宅 の 建 設 廃 棄 物 の 適 正 処 理 は 深 刻 な 問 題 となっており 平 成 14 年 5 月 に 建 設 リサイクル 法 が 完 全 施 行 されたところです 〇 こうした 社 会 的 要 請 に 応 えるためにも 廃 棄 物 減 量 のための 既 存 ストックの 長 期 間 にわたる 有 効 活 用 や 適 正 なリサイクル 廃 棄 物 処 理 を 行 う 必 要 があります 5 長 期 的 な 活 用 に 向 けた 事 業 計 画 福 知 山 市 は 1, 戸 を 超 える 多 数 の 市 営 住 宅 を 管 理 しており これらの 建 替 えや 修 繕 維 持 管 理 は 市 の 財 政 上 大 きな 位 置 を 占 めるものです 適 正 な 管 理 維 持 活 用 を 将 来 にわたって 行 っていくためにも 建 替 えをはじめ 修 繕 維 持 管 理 について の 年 度 負 担 の 平 準 化 等 を 図 っていく 必 要 があります 6 府 営 住 宅 と 連 携 した 団 地 再 生 の 推 進 市 営 住 宅 団 地 では 府 営 住 宅 との 混 合 団 地 が 複 数 存 在 しており 管 理 の 一 元 化 など を 進 めています 混 在 団 地 の 建 替 え 等 に 際 しては 居 住 者 意 向 に 十 分 配 慮 し また 府 と 十 分 な 調 整 協 議 を 行 う 必 要 があります 7 住 宅 セーフティネットの 充 実 失 業 者 DV 虐 待 犯 罪 被 害 者 母 子 父 子 世 帯 多 子 世 帯 障 がいのある 人 のい る 世 帯 などにおいて 住 宅 困 窮 を 伴 う 生 活 課 題 の 多 様 さと 多 さが 顕 在 化 し 全 国 的 な 社 会 問 題 となっています 市 民 ニーズも 高 まるなか 地 方 自 治 体 においても 早 期 に 適 切 な 対 応 を 図 ることが 求 められており 福 知 山 市 としても 住 宅 福 祉 等 の 分 野 における 施 策 連 携 の 強 化 に 努 めて 住 宅 困 窮 状 況 への 直 接 的 支 援 と 困 窮 状 況 からの 脱 出 支 援 の 両 面 から 住 宅 セーフティネットの 充 実 を 図 る 必 要 があります 8 公 営 住 宅 の 適 正 管 理 と 総 合 的 な 活 用 公 的 住 宅 によって 居 住 の 安 定 を 図 るべき 世 帯 数 を 適 切 に 見 込 むとともに 民 間 賃 貸 住 宅 との 機 能 分 担 なども 勘 案 することで 市 営 住 宅 供 給 量 の 適 正 化 を 図 っていく 必 要 があります 収 入 超 過 者 等 への 適 切 な 対 応 や 入 居 者 の 住 み 替 えを 促 進 することで 公 営 住 宅 のセ ーフティネット 機 能 を 充 実 させることが 求 められます 6

33 第 4 章 市 営 住 宅 ストック 活 用 の 基 本 方 針 と 整 備 水 準 の 目 標 1. 基 本 方 針 福 知 山 市 の 市 営 住 宅 のストック 活 用 にあっては 老 朽 住 宅 の 建 替 居 住 水 準 向 上 バ リアフリー 化 の 推 進 地 球 環 境 への 配 慮 の 側 面 から 前 記 課 題 を 大 きく 捉 えます そして ストックの 更 新 コスト 削 減 の 視 点 を 踏 まえつつ 以 下 の 3 つを 基 本 方 針 とした 施 策 展 開 を 図 ります 1 市 営 住 宅 ストック 水 準 の 向 上 と 計 画 的 な 建 替 改 善 老 朽 住 宅 の 解 消 : 耐 用 年 限 が 到 来 した 住 宅 が 約 割 ある 実 態 を 重 視 し 最 低 居 住 水 準 未 満 住 宅 の 解 消 耐 震 耐 火 住 戸 の 割 合 増 加 のために 建 替 等 によって 市 営 住 宅 ストックの 更 新 を 図 ります 居 住 性 の 向 上 : 建 設 時 より 求 められる 居 住 水 準 が 向 上 していることから 必 要 住 棟 について 断 熱 化 や 設 備 改 善 などによる 居 住 性 の 向 上 を 図 ります 建 替 改 善 等 の 整 備 時 期 の 平 準 化 :すでに 耐 用 年 限 が 経 過 している 住 宅 及 び 計 画 期 間 内 に 耐 用 年 数 を 経 過 する 住 宅 については 早 期 の 整 備 を 図 る 必 要 があります 当 計 画 の 期 間 終 了 前 後 に 簡 二 造 の 住 宅 の 耐 用 年 数 が 経 過 すること また 個 別 住 戸 の 質 的 改 善 等 が 必 要 なことを 併 せ 市 の 財 政 状 況 を 踏 まえた 計 画 的 な 整 備 を 進 めま す 市 営 住 宅 整 備 量 の 適 正 化 : 市 営 住 宅 需 要 と 整 備 の 進 捗 を 勘 案 し 適 正 な 管 理 戸 数 を 設 定 します 社 会 福 祉 の 向 上 に 資 する 住 宅 の 供 給 バリアフリー 化 の 推 進 : 高 齢 社 会 に 対 応 した 住 宅 ストック 形 成 の 先 導 的 役 割 を 担 い 住 戸 住 棟 団 地 内 のバリアフリー 化 を 進 め 建 替 においてはバリアフリー 化 を 前 提 とします 既 存 ストックについては 物 理 的 事 業 的 な 条 件 を 勘 案 しつつ 実 効 性 の 高 い 手 法 を 採 用 した 整 備 を 進 めることとします また 住 み 替 え 制 度 などソフ ト 面 からの 対 策 の 充 実 を 図 ります 福 祉 的 役 割 の 充 実 : 高 齢 者 対 応 の 推 進 はもとより 母 子 父 子 世 帯 等 への 対 応 の 充 実 を 進 めるほか 障 がいのある 人 等 については 個 別 の 事 情 を 勘 案 しつつ 適 切 な 対 応 を 図 ります 3 環 境 負 荷 の 低 減 に 資 する 建 設 と 維 持 管 理 環 境 負 荷 の 低 減 : 建 替 にあっては 住 宅 のライフサイクルコストの 視 点 の 導 入 や 自 然 エネルギーの 利 用 等 を 図 りつつ 環 境 負 荷 の 低 減 に 努 めます 建 設 廃 棄 物 の 減 量 化 と 適 正 処 理 : 既 存 ストックについては 適 切 な 維 持 管 理 を 行 う ことで 長 期 的 に 活 用 し 建 設 廃 棄 物 の 減 量 化 に 貢 献 します 発 生 する 建 設 廃 棄 物 は リサイクルまたは 適 正 処 理 を 行 います 7

34 . 整 備 水 準 の 目 標 基 本 方 針 に 基 づき 平 成 33 年 度 を 目 標 年 次 として 市 営 住 宅 ストックの 整 備 を 進 めて いきます 1 市 営 住 宅 の 管 理 戸 数 の 考 え 方 国 勢 調 査 に 見 る 福 知 山 市 の 借 家 需 給 の 動 向 人 口 減 少 の 時 代 へ 世 帯 規 模 の 縮 小 傾 向 は 継 続 している 国 の 動 向 住 生 活 基 本 計 画 時 代 へ 人 口 減 少 の 時 代 国 にお いては 住 宅 建 設 計 画 法 に 替 えて 住 生 活 基 本 法 を 定 めた 同 法 に 基 づき 住 生 活 基 本 計 画 ( 全 国 計 画 ) を 策 定 する 中 で 超 高 齢 社 会 への 対 応 の 強 化 等 を 含 め 住 宅 ストックの 質 的 向 上 を 図 る 政 策 へと 転 換 した また 平 成 17 年 に 建 築 物 の 耐 震 改 修 の 促 進 に 関 する 法 律 ( 耐 震 改 修 促 進 法 ) の 改 正 がなさ れた ( 人 ) 1, 1, 8, 6, 4,, 5,66 6,58 人 口 世 帯 数 の 動 向 7,733 9,61 3,674 人 口 3,895 世 帯 数 83,57 8,791 8,555 83,1 81,977 79,668 昭 和 6 年 平 成 年 平 成 7 年 平 成 1 年 平 成 17 年 平 成 年 民 営 借 家 の 比 率 が 増 大 していることが うかがえる ( 世 帯 ) 35, 3, 5,, 15, 1, 5, 持 家 率 民 営 借 家 率 昭 和 6 年 69.5% 16.% 平 成 17 年 67.% 1.3% 福 知 山 市 住 宅 マスタープラン 国 府 の 計 画 を 踏 まえ 福 知 山 市 の 住 宅 施 策 の 指 針 として 策 定 した その 中 で 多 様 な 住 宅 困 窮 事 情 への 対 応 強 化 の ため 住 宅 福 祉 等 の 施 策 連 携 を 強 めることと している 公 営 住 宅 と 民 間 賃 貸 住 宅 の 適 切 な 機 能 分 担 に より 総 合 的 な 住 宅 セー フティネットの 充 実 を 図 ることとしている 借 家 需 要 の 増 大 に 民 間 借 家 供 給 が 応 え 需 給 動 向 が 活 発 化 する 方 向 に 進 んでいる 福 知 山 市 の 市 営 住 宅 の 管 理 戸 数 の 考 え 方 福 知 山 市 においても こうした 状 況 の 中 で 市 営 住 宅 スト ックの 質 的 向 上 を 図 ることを 優 先 すべき 整 備 の 考 え 方 と 捉 え 耐 震 化 促 進 の 視 点 長 寿 命 化 とライフサイクルコス ト 縮 減 の 視 点 も 踏 まえて 建 替 事 業 や 個 別 改 善 事 業 等 に 取 り 組 んでいくこととします 従 来 建 替 方 針 の 住 宅 については 府 営 住 宅 建 替 えとも 協 調 しながら 老 朽 度 の 大 きな 住 宅 について 団 地 全 体 を 考 慮 する 中 での 建 替 えを 図 る あるいは 当 面 の 維 持 管 理 に 努 めつつ 用 途 廃 止 を 図 ることとします 今 後 民 間 賃 貸 住 宅 の 需 給 動 向 などを 見 定 めながら 適 切 な 市 営 住 宅 の 供 給 戸 数 管 理 戸 数 の 設 定 を 行 います 8

35 市 営 住 宅 ストックの 整 備 水 準 の 目 標 居 住 性 向 上 のための 目 標 水 準 老 朽 化 の 進 む 団 地 の 建 替 を 推 進 することにより 住 宅 の 安 全 性 の 確 保 と 住 戸 の 規 模 性 能 など 居 住 性 の 向 上 を 図 ります その 他 必 要 に 応 じた 結 露 防 止 対 策 や 屋 上 断 熱 化 防 水 などの 断 熱 改 善 設 備 改 善 等 により 居 住 性 の 向 上 を 図 ります 高 齢 者 対 応 の 目 標 水 準 手 すり 設 置 段 差 解 消 高 齢 者 対 応 浴 槽 設 置 を 基 本 目 標 水 準 として 住 戸 内 バリアフリー 化 を 推 進 します 建 替 事 業 との 整 合 を 図 り 物 理 的 な 事 項 も 検 討 して 計 画 を 行 います ( 参 考 ) 国 による 住 宅 性 能 水 準 の 目 標 と 市 営 住 宅 の 現 在 の 整 備 水 準 ( 平 成 3 年 1 月 現 在 ) 住 戸 の 水 準 国 による 住 宅 性 能 水 準 の 平 成 7 年 度 目 標 最 低 居 住 水 準 の 早 期 解 消 市 営 住 宅 の 到 達 度 平 成 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 では 公 営 借 家 の 最 低 居 住 水 準 未 満 率 は.%となって いる 住 宅 ストックの 規 模 バリアフリー 化 4 m 以 上 の 共 同 建 ストックを 約 8 割 主 に 新 築 により 手 すりの 設 置 広 い 廊 下 段 差 解 消 の 3 点 を 備 えた 住 宅 ストックを 割 リフォームにより 居 住 者 の 個 別 の 事 情 に 応 じたバリアフリ ー 化 が 施 された 住 宅 ストック を 割 エレベーター 設 置 4 m 未 満 住 戸 数 は 6 戸 全 体 の 4.%と なっている 住 戸 内 バリアフリー 化 が 図 られている 住 戸 は 78 で 全 体 の 5.7%( 秋 津 が 丘 旭 が 丘 矢 見 所 岡 ノ 三 堀 口 南 佳 屋 野 A 南 佳 屋 野 B 南 佳 屋 野 C 菟 原 住 宅 上 川 合 二 俣 団 地 ) 秋 津 が 丘 団 地 5 棟 中 棟 (4 戸 )に 設 置 し ている 9

36 第 5 章 市 営 住 宅 ストックの 活 用 手 法 の 判 定 1. 市 営 住 宅 ストックの 活 用 手 法 の 種 別 ストック 活 用 の 手 法 は 次 の 4 通 りとします 1 建 替 既 存 公 営 住 宅 を 解 体 除 却 し その 土 地 の 全 部 または 一 部 の 区 域 ( 現 地 建 替 ) あるい は 別 の 敷 地 ( 非 現 地 建 替 )に 新 たに 公 営 住 宅 を 建 設 する 手 法 をいいます なお 非 現 地 建 替 の 考 え 方 には 当 該 団 地 の 用 途 廃 止 を 行 い 他 の 団 地 へ 統 合 する 場 合 も 含 みます 全 面 的 改 善 住 戸 について 躯 体 を 残 して 全 面 的 またはそれに 準 ずる 改 善 を 行 う 手 法 で 以 下 に 示 す 改 善 事 項 をすべて 含 むものをいいます 改 善 事 項 居 住 性 向 上 福 祉 対 応 安 全 性 確 保 住 戸 共 用 部 屋 外 外 構 間 取 りの 改 修 設 備 の 改 修 住 戸 内 部 の 段 差 解 消 共 用 廊 下 階 段 の 高 団 地 内 通 路 等 の 高 齢 住 戸 内 部 の 手 す り 設 齢 者 対 応 者 対 応 置 エレベーターの 設 置 浴 室 便 所 の 高 齢 者 改 修 耐 震 改 修 外 壁 の 防 災 安 全 改 修 基 本 的 要 件 公 営 住 宅 ストック 総 合 活 用 計 画 に 基 づいて 行 う 改 善 事 業 であること 公 的 機 関 による 最 適 改 善 手 法 評 価 で 判 定 されたものであること 昭 和 5 年 度 以 前 の 予 算 で 整 備 された 既 設 公 営 住 宅 であること 改 善 後 の 住 宅 については 概 ね 3 年 以 上 引 き 続 き 管 理 すること 原 則 として 準 耐 火 構 造 または 耐 火 構 造 の 住 宅 であること 等 3

37 3 個 別 改 善 住 戸 の 規 模 増 改 善 ( 戸 1 戸 化 3 戸 戸 化 など)のほか 以 下 に 示 す 計 画 修 繕 を 含 んだ 住 棟 住 戸 の 改 善 によりによりストックの 活 用 を 図 る 手 法 をいいます 個 別 改 善 一 覧 居 住 性 確 保 福 祉 対 応 安 全 性 確 保 長 寿 命 化 住 戸 共 用 部 屋 外 外 構 給 水 方 式 の 変 更 断 熱 化 対 応 共 視 聴 ア ン テナ 設 備 設 置 地 上 デ ジタ ル 放 送 対 応 等 間 取 りの 改 修 浴 室 設 置 給 湯 設 備 の 改 修 電 気 容 量 のアップ 外 壁 最 上 階 の 天 井 等 の 断 熱 開 口 部 のアルミサッシ 化 等 住 戸 内 部 の 段 差 解 消 浴 室 便 所 等 への 手 すりの 設 置 浴 槽 便 所 の 高 齢 者 対 応 高 齢 者 対 応 建 具 流 し 台 洗 面 台 更 新 等 台 所 壁 の 不 燃 化 避 難 経 路 の 確 保 住 宅 用 防 災 警 報 器 等 の 設 置 防 犯 建 物 部 品 の 設 置 等 浴 室 の 防 水 性 向 上 に 資 する 工 事 内 壁 の 断 熱 性 向 上 耐 久 性 向 上 に 資 する 工 事 配 管 の 耐 久 性 向 上 に 資 する 工 事 等 廊 下 階 段 の 手 すり 設 置 中 層 エ レ ベ ー タ ー の 設 置 機 能 向 上 段 差 解 消 視 覚 障 害 者 誘 導 用 ブ ロック 等 の 設 置 等 耐 震 改 修 外 壁 落 下 防 止 改 修 バルコニーの 手 すりの アルミ 化 避 難 設 備 の 設 置 エレベーターかご 内 の 防 犯 カメラ 設 置 地 震 時 管 制 運 転 装 置 等 の 設 置 等 躯 体 屋 上 外 壁 配 管 の 耐 久 性 向 上 避 難 施 設 の 耐 久 性 向 上 等 雨 水 貯 留 施 設 の 設 置 地 上 デ ジタル 放 送 対 応 集 会 所 の 整 備 増 改 築 児 童 遊 園 の 整 備 公 共 下 水 道 の 整 備 屋 外 階 段 の 手 す りの 設 置 屋 外 通 路 等 の 幅 員 確 保 スロープの 設 置 電 線 の 地 中 化 等 避 難 経 路 となる 屋 外 通 路 等 の 整 備 屋 外 通 路 等 の 照 明 設 備 の 照 度 確 保 ガス 管 の 耐 震 性 耐 食 性 向 上 配 管 の 耐 久 性 耐 食 性 向 上 に 資 する 工 事 等 基 本 的 要 件 公 営 住 宅 ストック 総 合 活 用 計 画 に 基 づいて 行 う 改 善 事 業 であること 原 則 として 平 成 年 度 以 前 の 予 算 で 整 備 された 既 設 公 営 住 宅 を 対 象 とする(ただし 耐 震 改 修 は 昭 和 55 年 度 以 前 の 予 算 EV 設 置 を 伴 う 共 用 部 のバリアフリー 化 は 平 成 1 年 度 以 前 の 予 算 ) 改 善 後 の 住 宅 については 概 ね 1 年 以 上 引 き 続 き 管 理 すること 等 4 維 持 管 理 上 記 の 個 別 改 善 以 外 で 維 持 保 守 点 検 経 常 修 繕 計 画 修 繕 により 公 営 住 宅 の 効 用 を 維 持 し 既 存 ストックの 活 用 を 図 る 手 法 をいいます 経 常 修 繕 : 経 常 的 に 必 要 となる 小 規 模 な 修 繕 計 画 修 繕 : 修 繕 周 期 等 に 基 づき 計 画 的 に 実 施 すべき 大 規 模 な 修 繕 等 31

38 . 活 用 手 法 の 判 定 福 知 山 市 では 従 来 福 知 山 市 公 営 住 宅 ストック 総 合 活 用 計 画 において 以 下 の 段 階 の 判 定 を 行 い 活 用 方 針 を 選 定 しています 福 知 山 市 営 住 宅 ストック 活 用 手 法 の 選 定 フロー 1 次 判 定 ( 住 棟 及 び 団 地 単 位 の 政 策 的 判 断 ) 築 年 数 による 判 定 高 度 利 用 の 可 能 性 小 規 模 団 地 解 消 団 地 単 位 での 事 業 計 画 の 可 能 性 建 替 用 途 廃 止 改 善 履 歴 等 維 持 管 理 継 続 判 定 次 判 定 ( 技 術 的 事 業 的 判 断 ) 住 棟 単 位 での 技 術 的 判 断 判 定 内 容 躯 体 の 安 全 性 避 難 の 安 全 性 居 住 性 団 地 単 位 で の 事 業 的 判 断 建 替 全 面 的 改 善 個 別 改 善 維 持 管 理 個 別 改 善 項 目 となる 計 画 修 繕 の 方 針 の 反 映 団 地 別 住 棟 別 のストック 活 用 方 針 適 用 手 法 整 備 方 針 整 備 時 期 3

39 本 計 画 では 福 知 山 市 公 営 住 宅 ストック 総 合 活 用 計 画 に 基 づくストック 活 用 の 手 法 を 基 本 に その 後 の 改 善 等 の 進 捗 状 況 また 管 理 戸 数 目 標 設 定 に 係 る 考 え 方 などを 踏 ま えて 今 後 の 市 営 住 宅 の 活 用 手 法 を 見 直 すこととしました 1 1 次 判 定 すべての 市 営 住 宅 ストックについて 住 棟 の 建 設 後 経 過 年 数 高 度 利 用 の 可 能 性 ( 小 規 模 団 地 の 解 消 との 兼 ね 合 い) 団 地 単 位 での 事 業 計 画 の 可 能 性 を 基 準 として ストックの 活 用 方 針 を 判 定 します 具 体 的 には 次 の 通 りです 1 次 判 定 結 果 昭 和 3 年 代 以 前 建 設 のストックで 団 地 単 位 の 計 画 が 可 能 な 団 地 = 該 当 なし 建 替 の 方 針 により 既 に 事 業 が 進 捗 中 の 団 地 ( 住 棟 ) = 南 天 田 中 村 団 地 (H.3 年 度 以 降 ) 建 替 小 規 模 団 地 解 消 という 現 在 の 福 知 山 市 方 針 のなかで 他 の 団 地 への 統 合 などを 見 込 む 団 地 = 小 谷 ケ 丘 猪 崎 丸 田 ケ 丘 団 地 耐 用 年 数 を 経 過 し 既 に 用 途 廃 止 を 予 定 している 団 地 = 矢 見 所 団 地 ( 簡 平 造 住 棟 )は その 立 地 から 統 合 せず 用 途 廃 止 = 三 和 上 川 合 三 和 菟 原 下 日 吉 東 門 垣 団 地 用 途 廃 止 平 成 7 年 以 降 建 設 のストックで 住 戸 内 のバリアフリー 化 が 図 られ た 住 棟 = 秋 津 が 丘 岡 ノ 三 (H.8 建 設 分 ) 堀 口 菟 原 住 宅 (ヴェルデ) 上 川 合 (カンフルエンス) 二 俣 団 地 建 替 ( 用 途 廃 止 ) 維 持 管 理 の 対 象 とならなかった 住 棟 維 持 管 理 継 続 判 定 33

40 次 判 定 1 次 判 定 で 継 続 判 定 となった 市 営 住 宅 ストックについて 躯 体 の 安 全 性 ( 耐 震 性 ) 避 難 の 安 全 性 居 住 性 長 寿 命 化 可 能 性 の 視 点 から ストックの 活 用 方 針 を 判 定 します 住 棟 単 位 での 技 術 的 判 断 の 基 準 躯 体 の 安 全 性 昭 和 56 年 度 以 降 に 建 設 竣 工 した 住 棟 については 新 耐 震 基 準 に 基 づいた 建 築 で あり 耐 震 性 を 有 すると 判 断 する( 法 を 基 にした 判 断 ) 昭 和 55 年 度 以 前 に 竣 工 した RC 造 かつ 壁 式 構 造 の 住 棟 簡 易 耐 火 造 の 平 屋 ま たは 二 階 建 の 住 宅 は 地 震 による 倒 壊 危 険 性 が 小 さいと 判 断 する( 事 例 [ 阪 神 淡 路 大 震 災 ]を 基 にした 判 断 ) 避 難 の 安 全 性 中 耐 造 の 住 棟 については 方 向 避 難 及 び 防 火 区 域 が 確 保 されていれば 避 難 の 支 障 はない その 他 の 構 造 の 住 棟 の 避 難 の 安 全 性 については 確 保 されているも のとする 居 住 性 次 の 判 断 により 居 住 性 の 改 善 を 図 る 各 判 断 は 市 の 単 独 事 業 内 容 を 含 み 個 別 改 善 の 内 容 を 規 定 するものである 1. 住 戸 内 バリアフリー 化 可 能 な 限 り 段 差 解 消 手 すり 設 置 高 齢 者 向 け 浴 槽 の 設 置 を 推 進 する. 浴 槽 設 置 浴 槽 がない 住 戸 に 浴 槽 を 設 置 する( 設 置 スペースがある 住 戸 対 象 ) 3. 共 用 部 バリアフリー 化 4 階 以 上 の 中 耐 造 ( 片 廊 下 型 )の 住 棟 について エレベーターの 設 置 を 検 討 す る 可 能 な 限 り 外 構 段 差 の 解 消 を 図 る 長 寿 命 化 可 能 性 従 前 の 仕 様 等 と 比 較 して 耐 久 性 が 向 上 する 躯 体 への 影 響 が 低 減 される 維 持 管 理 を 容 易 にする などの 可 能 性 があるものについて ライフサイクルコストを 勘 案 し 改 善 を 図 る 以 上 の 判 定 を 行 った 結 果 について 団 地 単 位 の 事 業 性 の 視 点 から 再 判 定 を 行 います 団 地 単 位 での 事 業 的 判 断 の 基 準 団 地 単 位 の 事 業 性 住 棟 により 活 用 方 針 が 異 なる 場 合 は 団 地 全 体 としての 事 業 判 断 を 行 う 市 府 混 在 団 地 については なるべく 協 調 的 な 活 用 を 図 ることとする 34

41 次 判 定 結 果 躯 体 及 び 避 難 の 安 全 性 が 確 保 されていない 住 棟 で 改 修 による 安 全 性 の 確 保 が 困 難 な 住 棟 = 該 当 なし 府 営 住 宅 の 建 替 計 画 と 協 調 的 に 建 替 を 進 める 必 要 がある 団 地 = つつじが 丘 団 地 建 替 居 住 性 確 保 型 : 居 住 性 を 向 上 させるための 設 備 等 の 改 善 福 祉 対 応 型 : 高 齢 者 障 害 者 等 の 円 滑 な 利 用 に 供 するための 設 備 等 の 改 善 安 全 性 確 保 型 : 安 全 性 能 を 確 保 するための 設 備 等 の 改 善 長 寿 命 化 型 : 耐 久 性 の 向 上 躯 体 の 経 年 劣 化 の 軽 減 等 を 図 るための 改 善 福 祉 対 応 型 の 改 善 を 行 う 団 地 = 夕 陽 が 丘 宮 ノ 下 東 堀 ( 中 耐 ) 向 ( 低 耐 ) 芦 渕 大 平 (フォレ ストサイド) 団 地 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 の 改 善 を 行 う 団 地 = 向 野 ( 中 耐 ) 矢 見 所 ( 中 耐 ) 南 岡 団 地 福 祉 対 応 型 + 長 寿 命 化 型 の 改 善 を 行 う 団 地 = 南 佳 屋 野 西 佳 屋 野 団 地 既 に 個 別 改 善 事 業 を 終 えた 団 地 = 旭 が 丘 岡 ノ 三 (S.59 建 設 分 ) 団 地 次 期 計 画 での 建 替 ( 統 廃 合 を 含 む) 候 補 とする 団 地 ( 募 集 停 止 ) = 向 野 ( 簡 平 簡 二 ) 日 吉 ケ 丘 東 堀 ( 簡 二 ) 高 内 団 地 維 持 管 理 その 他 上 記 判 定 で 建 替 または 個 別 改 善 の 対 象 とならなかった 団 地 = 広 峯 菟 原 中 向 ( 木 造 ) 仲 町 団 地 3 計 画 修 繕 の 方 針 の 反 映 個 別 改 善 項 目 に 該 当 する 計 画 修 繕 が 予 定 されている 団 地 については 既 存 方 針 に 基 づき 計 画 修 繕 を 進 めます 35

42 4 活 用 手 法 の 選 定 結 果 次 頁 に 活 用 手 法 の 総 括 を 表 にまとめました 活 用 手 法 別 の 事 業 量 を 集 約 すると 統 合 廃 止 14 戸 建 替 3 戸 個 別 改 善 367 戸 維 持 管 理 478 戸 です このうち 個 別 改 善 の 内 容 は 福 祉 対 応 型 長 寿 命 化 型 の 改 善 に 該 当 するものとして 重 複 を 含 めて 高 齢 者 向 改 善 が 戸 断 熱 改 善 について 結 露 対 策 が 4 戸 屋 上 断 熱 防 水 が 111 戸 給 水 管 改 修 が 3 戸 受 水 槽 改 修 が 11 戸 外 壁 防 水 改 修 が 11 戸 です 活 用 手 法 別 の 事 業 量 ( 単 位 ; 戸 ) 団 地 単 位 での 事 業 判 定 統 合 廃 止 建 替 個 別 改 善 維 持 管 理 合 計 ,8 改 善 内 容 高 齢 者 向 改 善 結 露 対 策 屋 上 断 熱 防 水 給 水 管 改 修 受 水 槽 改 修 外 壁 防 水 改 修 個 別 改 善 の 内 容 には 重 複 がある 36

43 福 知 山 市 営 住 宅 ストックの 活 用 方 針 住 棟 概 要 今 後 の 活 用 状 況 改 善 内 容 団 地 名 建 設 管 理 管 理 耐 用 高 齢 者 結 露 屋 上 断 給 水 管 受 水 槽 外 壁 構 造 階 数 活 用 方 針 個 別 改 善 の 類 型 等 年 度 棟 数 戸 数 年 限 向 改 善 対 策 熱 防 水 改 修 改 修 防 水 小 谷 ヶ 丘 S 中 耐 3 3 用 途 廃 止 猪 崎 S 3 8 簡 平 用 途 廃 止 猪 崎 S 39 7 簡 平 用 途 廃 止 秋 津 が 丘 H 中 耐 3 7 維 持 管 理 秋 津 が 丘 H 中 耐 3 71 維 持 管 理 秋 津 が 丘 H 中 耐 3 7 維 持 管 理 秋 津 が 丘 H 中 耐 4 73 維 持 管 理 秋 津 が 丘 H 中 耐 4 74 維 持 管 理 向 野 S 中 耐 4 31 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 4 向 野 S 簡 平 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 向 野 S 簡 平 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 向 野 S 38 1 簡 二 8 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 向 野 S 簡 平 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 丸 田 ヶ 丘 S 39 7 簡 平 建 替 中 村 S 簡 平 建 替 中 村 S 4 1 簡 二 1 建 替 中 村 S 簡 平 建 替 中 村 S 簡 平 建 替 中 村 S 41 1 簡 二 11 建 替 つつじが 丘 S 4 1 簡 二 1 建 替 つつじが 丘 S 簡 二 13 建 替 つつじが 丘 S 43 8 簡 平 建 替 つつじが 丘 S 簡 二 14 建 替 南 天 田 S 木 平 建 替 南 天 田 S 3 木 平 建 替 南 天 田 S 木 平 建 替 南 天 田 S 木 平 建 替 南 天 田 S 34 1 簡 二 4 建 替 南 天 田 S 簡 平 建 替 旭 が 丘 S 57 1 中 耐 3 5 維 持 管 理 旭 が 丘 S 中 耐 3 53 維 持 管 理 夕 陽 が 丘 S 中 耐 3 55 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 1 夕 陽 が 丘 S 中 耐 3 56 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 3 夕 陽 が 丘 S 中 耐 3 58 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 16 矢 見 所 S 簡 平 用 途 廃 止 矢 見 所 S 中 耐 4 4 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 4 岡 ノ 三 S 59 3 中 耐 3 54 維 持 管 理 岡 ノ 三 H 8 18 中 耐 3 66 維 持 管 理 宮 ノ 下 H 中 耐 3 59 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 8 堀 口 H 7 4 中 耐 3 65 維 持 管 理 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 14 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 日 吉 ヶ 丘 S 45 1 簡 二 15 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 16 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 17 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 18 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 日 吉 ヶ 丘 S 簡 二 19 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 東 堀 S 簡 二 19 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 東 堀 S 中 耐 3 56 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 1 南 佳 屋 野 E S 中 耐 4 44 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 4 4 南 佳 屋 野 A S 中 耐 4 44 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 4 4 南 佳 屋 野 D S 中 耐 4 45 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 4 南 佳 屋 野 B S 中 耐 4 45 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 4 4 南 佳 屋 野 C S 中 耐 4 46 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 4 南 佳 屋 野 F S 中 耐 4 47 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 + 長 寿 命 化 型 4 4 南 佳 屋 野 G S 中 耐 4 48 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 + 長 寿 命 化 型 4 4 南 佳 屋 野 H S 中 耐 4 48 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 + 長 寿 命 化 型 南 佳 屋 野 I S 中 耐 4 5 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 + 長 寿 命 化 型 南 岡 S 中 耐 3 48 個 別 改 善 長 寿 命 化 型 西 佳 屋 野 S 中 耐 4 49 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 + 長 寿 命 化 型 広 峯 H 中 耐 3 59 維 持 管 理 広 峯 H 5 4 中 耐 3 63 維 持 管 理 三 和 上 川 合 S 木 平 用 途 廃 止 三 和 菟 原 下 S 木 平 用 途 廃 止 菟 原 中 S 56 6 簡 二 6 維 持 管 理 門 垣 S 43 3 木 平 用 途 廃 止 高 内 S 簡 平 1 7 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 高 内 S 簡 平 1 8 維 持 管 理 ( 募 集 停 止 ) 向 S 低 耐 54 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 6 向 H 1 4 木 二 19 維 持 管 理 向 H 1 木 二 維 持 管 理 向 H 3 4 木 二 1 維 持 管 理 仲 町 H 1 木 二 19 維 持 管 理 日 吉 東 S 簡 平 用 途 廃 止 37

44 特 定 公 共 賃 貸 住 宅 住 棟 概 要 今 後 の 活 用 状 況 改 善 内 容 団 地 名 建 設 管 理 管 理 耐 用 高 齢 者 結 露 屋 上 断 給 水 管 受 水 槽 外 壁 構 造 階 数 活 用 方 針 個 別 改 善 の 類 型 等 年 度 棟 数 戸 数 年 限 向 改 善 対 策 熱 防 水 改 修 改 修 防 水 芦 渕 大 平 (フォレスト H 低 耐 66 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 6 サイド) 芦 渕 大 平 (フォレスト H 低 耐 66 個 別 改 善 福 祉 対 応 型 4 サイド) 菟 原 (ヴェルデ) H 木 二 35 維 持 保 全 上 川 合 (カンフルエ H 17 1 木 二 35 維 持 保 全 ンス) 二 俣 H 低 耐 69 維 持 保 全 二 俣 H 低 耐 7 維 持 保 全 改 良 住 宅 住 棟 概 要 今 後 の 活 用 状 況 改 善 内 容 団 地 名 建 設 管 理 管 理 耐 用 高 齢 者 結 露 屋 上 断 給 水 管 受 水 槽 外 壁 構 造 階 数 活 用 方 針 個 別 改 善 の 類 型 等 年 度 棟 数 戸 数 年 限 向 改 善 対 策 熱 防 水 改 修 改 修 防 水 向 ( 改 良 ) S 簡 二 18 維 持 管 理 中 田 ( 改 良 )S 61 1 木 二 16 維 持 管 理 38

45 長 寿 命 化 型 改 善 の 妥 当 性 の 検 証 長 寿 命 化 型 の 改 善 を 方 針 とした 団 地 住 棟 については その 活 用 方 針 の 妥 当 性 の 検 証 のため 以 下 の 通 り ライフサイクルコスト(LCC)の 推 定 を 行 っています 長 寿 命 化 型 の 改 善 を 活 用 方 針 とした 団 地 住 棟 団 地 名 住 棟 名 建 設 年 度 構 造 管 理 戸 数 向 野 団 地 S.36 中 耐 4 矢 見 所 団 地 S.45 中 耐 4 南 佳 屋 野 団 地 E S.49 中 耐 4 南 佳 屋 野 団 地 A S.49 中 耐 4 南 佳 屋 野 団 地 D S.5 中 耐 4 南 佳 屋 野 団 地 B S.5 中 耐 4 南 佳 屋 野 団 地 C S.51 中 耐 4 南 佳 屋 野 団 地 F S.5 中 耐 4 南 佳 屋 野 団 地 G S.53 中 耐 4 南 佳 屋 野 団 地 H S.53 中 耐 16 南 佳 屋 野 団 地 I S.55 中 耐 4 南 岡 団 地 S.53 中 耐 11 西 佳 屋 野 団 地 S.54 中 耐 4 (LCC の 算 出 方 法 ) 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 策 定 指 針 平 成 1 年 3 月 国 土 交 通 省 住 宅 局 住 宅 総 合 整 備 課 に 記 載 された 方 法 を 用 います LCC の 改 善 効 果 1 1 棟 の LCC 改 善 効 果 =LCC( 計 画 前 )-LCC( 計 画 後 ) LCC( 計 画 前 )=( 修 繕 費 + 建 替 費 )/ 建 設 ~ 築 後 5 年 までの 使 用 年 数 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 に 基 づく 改 善 事 業 を 実 施 しない 場 合 の 建 設 時 点 から 次 回 の 建 替 えまでに 要 するコスト 3 LCC( 計 画 後 )=( 修 繕 費 + 改 善 費 + 建 替 費 )/ 建 設 ~ 築 後 7 年 までの 使 用 年 数 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 に 基 づく 改 善 事 業 を 実 施 する 場 合 の 建 設 時 点 から 次 回 の 建 替 え までに 要 するコスト 39

46 LCC 算 出 の 考 え 方 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 に 基 づく 長 寿 命 化 型 改 善 事 業 を 実 施 する 場 合 実 施 しない 場 合 それぞれの 場 合 について 建 設 時 点 から 次 回 の 建 替 えまでに 要 するコストを 算 出 し 住 棟 単 位 で 年 当 たりのコスト 比 較 を 行 う 本 算 出 例 においては 戸 当 たりコストを 基 に 当 該 住 棟 の 住 戸 数 分 を 積 算 して 住 棟 当 たり のコストを 算 出 する なお 建 設 後 一 定 年 数 が 経 過 した 実 際 の 住 棟 に 当 てはめてコストを 比 較 することが 望 まし いが 過 去 の 累 積 修 繕 費 を 算 出 することは 困 難 と 考 えられる また 予 防 保 全 的 な 維 持 管 理 改 善 を 行 った 場 合 の 効 果 を 見 る 上 でも 本 算 出 例 では 現 時 点 で 当 該 住 棟 を 建 設 した 場 合 を 想 定 し 今 後 長 寿 命 化 型 改 善 を 実 施 する 場 合 と 実 施 しない 場 合 の 比 較 を 行 う LCC 算 出 の 手 順 < 計 画 前 モデル> 1 使 用 年 数 事 業 主 体 の 過 去 の 建 替 事 例 における 建 替 前 住 棟 の 築 年 数 を 構 造 毎 に 平 均 した 数 値 を 基 本 とする 累 積 修 繕 費 修 繕 費 = 建 替 工 事 費 修 繕 費 乗 率 上 記 の 修 繕 費 算 出 式 及 び 下 記 設 定 条 件 における 修 繕 項 目 修 繕 費 乗 率 修 繕 周 期 に 基 づいて 建 設 時 点 から 上 記 1 使 用 年 数 経 過 時 点 までの 修 繕 費 を 累 積 した 費 用 とする 3 建 替 工 事 費 事 業 主 体 の 過 去 の 建 替 事 例 における 構 造 毎 に 平 均 した 戸 当 たり 建 設 費 とする 4 計 画 前 LCC 計 画 前 LCC=(3 建 替 工 事 費 + 累 積 修 繕 費 ) 1 使 用 年 数 ( 単 位 : 円 / 戸 年 ) < 計 画 後 モデル> 5 使 用 年 数 当 該 改 善 事 業 を 行 うことによって 想 定 される 当 該 住 棟 の 使 用 年 数 6 累 積 修 繕 費 修 繕 費 = 建 替 工 事 費 修 繕 費 乗 率 上 記 の 修 繕 費 算 出 式 及 び 下 記 設 定 条 件 における 修 繕 項 目 修 繕 費 乗 率 修 繕 周 期 に 基 づいて 建 設 時 点 から 上 記 5 使 用 年 数 経 過 時 点 までの 修 繕 費 を 累 積 した 費 用 とする 7 長 寿 命 化 型 改 善 工 事 費 当 該 改 善 を 複 数 回 行 う 場 合 はそれらの 合 計 費 用 とする 8 建 替 工 事 費 事 業 主 体 の 過 去 の 建 替 事 例 における 構 造 毎 に 平 均 した 戸 当 たり 建 設 費 とする 9 計 画 後 LCC 計 画 後 LCC=(8 建 替 工 事 費 +7 長 寿 命 化 型 改 善 工 事 費 +6 累 積 修 繕 費 ) 5 使 用 年 数 ( 単 位 : 円 / 戸 年 ) <LCC 改 善 効 果 > 1 年 平 均 改 善 額 上 記 4 9より 年 平 均 改 善 額 =4 計 画 前 LCC-9 計 画 後 LCC 11 累 積 改 善 額 上 記 1 年 平 均 改 善 額 について 将 来 コストを 社 会 的 割 引 率 4%/ 年 により 現 在 価 値 化 し 上 記 5 使 用 年 数 期 間 の 累 積 改 善 額 を 算 出 する 現 在 価 値 化 のための 算 出 式 は 次 の 通 り 築 後 経 過 年 数 a 年 における 年 平 均 改 善 額 bの 現 在 価 値 =b c a: 築 後 経 過 年 数 b: 上 記 1 年 平 均 改 善 額 c: 現 在 価 値 化 係 数 c=1 (1+d) a d: 社 会 的 割 引 率.4 4

47 1 年 平 均 改 善 額 ( 現 在 価 値 化 ) 上 記 511より 年 平 均 改 善 額 ( 現 在 価 値 化 )=11 累 積 改 善 額 5 使 用 年 数 ( 単 位 : 円 / 戸 年 ) 以 上 より 求 めた 戸 当 たり 年 平 均 改 善 額 ( 現 在 価 値 化 )を 当 該 住 棟 の 住 戸 数 分 を 積 算 して 住 棟 当 たりの 年 平 均 改 善 額 を 算 出 する 年 平 均 改 善 額 がプラスであれば LCC 縮 減 効 果 があると 判 断 できる 設 定 条 件 修 繕 費 修 繕 項 目 小 修 繕 量 水 器 給 水 ポンプ 給 湯 器 外 壁 屋 上 防 水 修 繕 費 乗 率.78%.3%.46% 1.96% 4.88%.47% 修 繕 周 期 1 年 8 年 1 年 13 年 15 年 15 年 修 繕 項 目 排 水 ポンプ 共 聴 アンテナ 給 水 管 流 し 台 排 水 管 洗 浄 修 繕 費 乗 率.74%.37%.778% 1.96%.93% 修 繕 周 期 15 年 15 年 年 年 年 上 表 の 計 画 修 繕 項 目 は 全 て 長 寿 命 化 型 改 善 に 該 当 しない( 従 前 の 仕 様 と 比 して 性 能 が 向 上 し ない)と 設 定 している 現 在 価 値 化 係 数 :4%/ 年 ライフサイクルコストの 概 算 工 事 費 単 価 LCC の 算 出 にかかる 概 算 工 事 費 単 価 については 以 下 の 通 り 設 定 する 種 別 屋 上 断 熱 防 水 改 修 棟 当 たり 単 価 団 地 名 ( 千 円 ) 向 野 団 地,37 矢 見 所 団 地 6,86 南 佳 屋 野 団 地 (A,B,D,E) 8, 南 岡 団 地 5, 給 水 管 改 修 矢 見 所 団 地 7,4 南 佳 屋 野 団 地 (A,C,D,E,F,G,I) 9,3 南 佳 屋 野 団 地 (B) 1,1 南 佳 屋 野 団 地 (H) 7,8 西 佳 屋 野 団 地 9,3 受 水 槽 改 修 南 佳 屋 野 団 地 (F,G) 西 佳 屋 野 団 地 4, 南 佳 屋 野 団 地 (H,I) 6, 外 壁 防 水 改 修 南 岡 団 地 1, 建 替,, 円 / 戸 41

48 (LCCにおける 長 寿 命 化 型 改 善 の 効 果 の 推 定 ) 年 次 別 改 修 事 業 の 内 容 団 地 名 住 棟 番 号 戸 数 構 造 建 設 年 度 修 繕 改 善 事 業 の 内 容 H.4 H.5 H.6 H.7 H.8 H.9 H.3 H.31 H.3 H LCC 縮 減 結 果 ( 千 円 / 年 全 棟 ) 向 野 団 地 4 中 耐 S.36 屋 上 断 熱 防 水 改 修 14 矢 見 所 団 地 4 中 耐 S.45 南 佳 屋 野 団 地 E 4 中 耐 S.49 給 水 管 改 修 屋 上 断 熱 防 水 改 修 877 屋 上 断 熱 防 水 改 修 87 南 佳 屋 野 団 地 A 4 中 耐 S.49 給 水 管 改 修 屋 上 断 熱 防 水 改 修 87 南 佳 屋 野 団 地 D 4 中 耐 S.5 給 水 管 改 修 866 南 佳 屋 野 団 地 B 4 中 耐 S.5 南 佳 屋 野 団 地 C 4 中 耐 S.51 給 水 管 改 修 給 水 管 改 修 屋 上 断 熱 防 水 改 修 南 佳 屋 野 団 地 F 4 中 耐 S.5 給 水 管 改 修 受 水 槽 改 修 847 南 佳 屋 野 団 地 G 4 中 耐 S.53 給 水 管 改 修 受 水 槽 改 修 847 南 佳 屋 野 団 地 H 16 中 耐 S.53 給 水 管 改 修 受 水 槽 改 修 541 南 佳 屋 野 団 地 I 4 中 耐 S.55 給 水 管 改 修 受 水 槽 改 修 844 南 岡 団 地 11 中 耐 S.53 外 壁 防 水 改 修 屋 上 断 熱 防 水 改 修 336 西 佳 屋 野 団 地 4 中 耐 S.54 給 水 管 改 修 受 水 槽 改 修 847 ( 戸 あたり 年 平 均 改 善 額 戸 数 ) 4

49 LCCの 算 出 団 地 名 住 棟 番 号 長 寿 命 化 型 改 善 の 項 目 別 費 用 計 画 前 モデル 計 画 後 モデル LCC 改 善 効 果 屋 上 受 水 給 水 外 壁 使 使 今 後 1 年 累 積 改 善 断 熱 LCC 累 積 LCC 槽 管 防 水 用 累 積 建 替 用 間 の 長 寿 建 替 年 平 均 額 (7 防 水 ( 計 画 修 繕 ( 計 画 改 修 改 修 改 修 年 修 繕 費 工 事 費 年 命 化 型 改 工 事 費 改 善 額 年 現 在 改 修 前 ) 費 後 ) 数 数 善 工 事 費 価 値 化 ) 年 平 均 改 善 額 ( 現 在 価 値 化 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 戸 ) ( 年 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 年 戸 ) ( 年 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 年 戸 ) ( 円 / 年 戸 ) ( 円 / 戸 ) ( 円 / 年 戸 ) 向 野 団 地 59,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 59,5,, 495,51 15,8,456,63 35,94 矢 見 所 団 地 85, ,5,44,, 6, ,9,58 85,833,, 491,1 19,389,559,93 36,558 南 佳 屋 野 団 地 E 341, ,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 79,167,, 497,454 13,55,41,98 34,44 南 佳 屋 野 団 地 A 341, ,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 79,167,, 497,454 13,55,41,98 34,44 南 佳 屋 野 団 地 D 387,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 387,5,, 49,573 17,936,55,116 36,73 南 佳 屋 野 団 地 B 341,667 4, ,5,44,, 6, ,9,58 76,5,, 497,93 1,579,399,788 34,83 南 佳 屋 野 団 地 C 387,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 387,5,, 49,573 17,936,55,116 36,73 南 佳 屋 野 団 地 F 166, ,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 554,167,, 494,954 15,555,469,414 35,77 南 佳 屋 野 団 地 G 166, ,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 554,167,, 494,954 15,555,469,414 35,77 南 佳 屋 野 団 地 H 375, 487,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 86,5,, 499,358 11,151,366,367 33,85 南 佳 屋 野 団 地 I 5, 35, 5 1,5,44,, 6, ,9,58 575,,, 495,51 15,58,46,45 35,178 南 岡 団 地 454,545 1,9,99 5 1,5,44,, 6, ,9,58 1,545,455,, 59,115 91,394,138,119 3,545 西 佳 屋 野 団 地 166, ,5 5 1,5,44,, 6, ,9,58 554,167,, 494,954 15,555,469,414 35,77 (+3)/1 (6+7+8)/ /5 (ライフサイクルコストの 計 算 結 果 ) 改 善 計 画 の 前 後 対 象 団 地 住 棟 の LCC を 算 出 して LCC における 長 寿 命 化 型 改 善 の 効 果 を 推 定 したところ いずれの 団 地 住 棟 も 年 平 均 改 善 額 がプラスとなり LCC 縮 減 効 果 があ ると 判 断 できました 団 地 名 住 棟 名 団 地 住 棟 全 体 のLCC 縮 減 効 果 ( 千 円 / 年 ) 一 戸 あたりLCC 縮 減 効 果 ( 円 / 年 戸 ) 向 野 団 地 14 35,94 矢 見 所 団 地 ,558 南 佳 屋 野 団 地 E 87 34,44 南 佳 屋 野 団 地 A 87 34,44 南 佳 屋 野 団 地 D ,73 南 佳 屋 野 団 地 B 83 34,83 南 佳 屋 野 団 地 C ,73 南 佳 屋 野 団 地 F ,77 南 佳 屋 野 団 地 G ,77 南 佳 屋 野 団 地 H ,85 南 佳 屋 野 団 地 I ,178 南 岡 団 地 336 3,545 西 佳 屋 野 団 地 ,77 43

50 3. 活 用 手 法 別 の 事 業 計 画 福 知 山 市 の 財 政 規 模 に 見 合 った 年 度 当 たり 事 業 量 の 平 準 化 を 基 本 として 混 在 団 地 の 府 営 住 宅 ストックの 活 用 方 針 なども 勘 案 しつつ 建 替 個 別 改 善 事 業 の 手 法 それぞれにつ いての 事 業 計 画 を 以 下 の 通 り 設 定 します 尚 本 計 画 は 平 成 4 年 度 から 平 成 33 年 度 まで 概 ね 1 年 を 計 画 期 間 としています 1 建 替 事 業 の 年 次 計 画 建 替 事 業 については 以 下 の 通 り 進 めます 建 替 対 象 団 地 南 天 田 中 村 つつじが 丘 平 成 33 年 度 まで 183 戸 個 別 改 善 事 業 の 年 次 計 画 それぞれの 改 善 内 容 について 入 居 者 の 合 意 を 前 提 とし 施 設 設 備 の 老 朽 化 と 改 善 履 歴 年 度 ごとの 事 業 量 の 平 準 化 などを 勘 案 して 以 下 のような 計 画 とします 対 象 団 地 平 成 33 年 度 まで 福 祉 対 応 型 長 寿 命 化 型 高 齢 者 向 改 善 手 すり 設 置 段 差 解 消 高 齢 者 対 応 浴 槽 設 置 断 熱 改 善 結 露 対 策 屋 上 断 熱 防 水 改 修 給 水 管 改 修 受 水 槽 改 修 夕 陽 が 丘 宮 ノ 下 東 堀 南 佳 屋 野 西 佳 屋 野 向 芦 渕 大 平 西 佳 屋 野 向 野 南 佳 屋 野 南 岡 矢 見 所 南 佳 屋 野 西 佳 屋 野 南 佳 屋 野 西 佳 屋 野 戸 4 戸 111 戸 3 戸 11 戸 外 壁 防 水 改 修 南 岡 11 戸 3 その 他 の 事 業 耐 震 改 修 を 計 画 するために 耐 震 診 断 を 行 います 建 替 や 管 理 の 手 法 を 検 討 するために 調 査 を 行 います 44

51 第 6 章 計 画 の 推 進 に 向 けて 1 居 住 世 帯 の 住 宅 ニーズの 変 化 に 対 応 する 住 み 替 え 等 の 促 進 福 知 山 市 の 市 営 住 宅 では 居 住 の 長 期 化 と 居 住 者 の 高 齢 化 などにより 入 居 世 帯 の 家 族 構 成 やライフステージが 入 居 当 時 と 大 きく 異 なってきている 世 帯 が 発 生 しています 入 居 基 準 との 不 整 合 を 来 している 世 帯 や 世 帯 人 員 の 増 加 によって 住 戸 規 模 が 最 低 居 住 水 準 未 満 となっている 世 帯 もある 入 居 世 帯 の 現 在 のニーズを 適 宜 把 握 し 中 層 階 からに 住 戸 内 バリアフリー 化 を 図 った 1 階 住 戸 への 高 齢 者 世 帯 の 移 転 など 既 存 の 住 み 替 え 制 度 を 柔 軟 に 活 用 することによっ て 既 存 入 居 者 の 適 切 な 住 み 替 えを 促 していきます また 建 替 時 には 入 居 世 帯 構 成 を 考 慮 した 型 別 供 給 を 行 います さまざまな 福 祉 分 野 との 連 携 高 齢 化 の 進 展 単 身 世 帯 や 母 子 父 子 世 帯 の 増 加 など 住 宅 困 窮 の 質 的 構 成 が 変 化 し てきています 公 営 住 宅 施 策 についても 単 に 住 宅 困 窮 時 の 居 住 支 援 の 役 割 だけではなく より 総 合 的 な 生 活 支 援 の 視 点 多 様 な 世 代 がともに 暮 らす 地 域 づくりの 視 点 からの 取 り 組 みが 重 要 となってきていることから 母 子 父 子 世 帯 高 齢 者 障 がいのある 人 などへの 福 祉 的 対 応 の 一 環 としての 特 定 入 居 枠 による 優 先 入 居 などを 含 め 福 祉 分 野 の 取 り 組 みなどと 連 携 した 公 営 住 宅 施 策 を 推 し 進 めていきます 3 建 替 事 業 等 における 京 都 府 との 連 携 協 調 福 知 山 市 には 府 市 混 合 団 地 が 多 く 建 替 や 改 善 等 の 事 業 を 進 めるにあたっては 京 都 府 との 密 な 連 携 協 調 が 必 要 です また 建 替 計 画 等 にあっては 管 理 主 体 の 整 理 につい ても 京 都 府 と 協 議 調 整 を 図 っていきます 4 建 替 時 における 公 営 住 宅 敷 地 の 高 度 有 効 利 用 今 後 の 市 営 住 宅 の 建 替 建 設 にあっては 中 高 層 耐 火 住 宅 への 建 替 えを 基 本 として 適 切 な 住 棟 計 画 を 行 います また 借 上 げ 公 営 住 宅 PFI などの 事 業 手 法 の 適 用 なども 検 討 していきます 統 廃 合 及 び 敷 地 の 高 度 利 用 により 発 生 した 余 剰 敷 地 については 立 地 特 性 等 を 勘 案 し て 有 効 活 用 を 図 ります また 他 の 公 共 施 設 ( 福 祉 施 設 等 ) 定 住 促 進 用 分 譲 住 宅 など に 活 用 することも 検 討 します 45

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53 福 知 山 市 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 平 成 3 年 3 月 平 成 4 年 月 ( 第 1 回 変 更 ) 発 行 : 福 知 山 市 役 所 土 木 建 設 部 建 築 課 電 話 : FAX: ( 代 表 ) kentiku@city.fukuchiyama.kyoto.jp