おきぎん賃料動向ネットワーク調査（２０１０年）

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あつひろやたけ
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1 EI 経済研究所 NEWS RELEASE 地域のことは地域で考えよう牧志 1 丁目 3 番 45 号 3 階電話年 12 月 4 日各位株式会社おきぎん経済研究所おきぎん賃料動向ネットワーク調査 2015 お気づきの点不明な点などがございましたらご遠慮なく下記までご連絡ください担当 : 髙良問い合せ先 : 電話 : FAX: 現場主義とお客さまからの信頼

2 EI 経済研究所おきぎん賃料動向ネットワーク調査年牧志 1 丁目 3 番 45 号牧志ビル 3 階 T E L 担当 : 髙良 Ⅰ. 調査概要本調査は平成 10 年を第 1 回目として毎年 1 回調査レポートをまとめており今回で第 18 回目の調査報告となります調査内容は県内の賃貸物件を取扱う不動産会社 17 社 23 店舗参考 : 管理戸数 56,043 戸に対し各地域における屋タイプ別の賃料水準やその稼働状況などについてヒアリングを行い県内の主要地域における賃料動向や家賃の相場感などをとりまとめたものです屋タイプ別とは 1 R 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3K 3DK 3LDKの物件を 1R ~1LDK 2K ~ 2LDK 3K ~ 3LDK の 3 つに分類していることを意味しますなお通常賃料には共益費や駐車場代などを含めることが一般的ですが両者ともに概ね相場が決まっていること共益費は 1,000 ~ 2,000 円エレベーター付の場合 4,000 ~ 5,000 円駐車場代は 3,000 ~ 8,000 円内 5,000 ~ 15,000 円などから本件ではそれらを除いたコア標準的なの水準を示していますまた本件における新築物件は建築後 1 年以内の物件中古物件は新築物件以外の物件としています物件により屋の広さ坪 m2 には差異がありますので各地域の標準的な賃料として参考にしていただければと考えています [ 調査詳細 ] * 年次調査 * 1 調査時期文献サーベイ等による現状調査 : 平成 27 年 9 月 1 日 ~ 10 月 30 日ヒアリング調査 : 平成 27 年 10 月 14 日 ~ 11 月 17 日 2 調査対象 : 県内における賃貸物件を管理する会社 17 社 23 店舗管理戸数 56,043 戸 3 調査方法 : 文献サーベイ等による現状調査不動産各社への聞き取り調査 4 物件のカバー率 :24.2% 2/ 平成 25 年度住宅土地統計調査における民営借家建物数 100 % 5 備考 : 本件の賃料は共益費や駐車場代等の付加サービス費用を除いている 1

3 Ⅱ. 本県における貸家住宅の新設動向について新設住宅着工戸数に占める貸家の割合平成 26 年度の新設住宅着工戸数 15,022 戸に占める貸家 10,381 戸の割合は69.1%となり平成 25 年度の68.2%を上回りましたまた全国の貸家割合平成 26 年度 40.7% 平成 25 年度 37.5% と比べても依然として本県の貸家割合は高くなっています新設貸家の推移平成 22 年度は平成 20 年 9 月のリーマンショック以降全国的な景気悪化が続いた影響で減少したものの平成 23 年度以降は回復傾向がみられました平成 24 ~ 25 年度は消費増税に伴う駆け込み需要などで増加し平成 26 年度はその反動で減少しましたが高い水準が続いています県全体の新設貸家着工戸数および増減率対前年度戸 14,000 12,000 沖縄県計戸数増減率対前年度 ,720 10,381 % ,000 8, ,000 7,395 7, ,000 4, , H22 年度 H23 年度 H24 年度 H25 年度 H26 年度出所沖縄県土木建築参考沖縄県の推計人口各月 1 日現在世帯数各月 1 日現在人口総数男女世帯人人人人口増減数国調 H17.10 月 488,368 1,361, , ,092 8,584 H18.10 月 496,096 1,367, , ,784 6,400 H19.10 月 502,068 1,373, , ,083 5,470 H20.10 月 507,734 1,377, , ,349 3,810 H21.10 月 513,867 1,385, , ,054 7,873 国調 H22.10 月 520,191 1,392, , ,490 7,671 H23.10 月 530,921 1,401, , ,168 9,115 H24.10 月 539,984 1,410, , ,358 8,207 H25.10 月 548,603 1,416, , ,455 6,447 対前月 H26.10 月 557,950 1,422, , , 月 558,922 1,423, , ,748 1, 月 559,706 1,424, , , H27.1 月 560,172 1,425, , , 月 560,677 1,425, , , 月 561,242 1,426, , , 月 560,916 1,420, , ,517 5,305 5 月 565,157 1,425, , ,482 4,439 6 月 566,146 1,426, , , 月 567,000 1,427, , , 月 567,751 1,427, , , 月 568,547 1,428, , ,169 1, 月 569,455 1,429, , , ,430 千人総人口と総世帯数の推移千世帯 570 1, ,410 総人口 550 総世帯数 1, , , , ,360 各年 1 0 月 1 日現在各月 1 日現在 500 1, , , H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H 国調国調 H26 H27 平成 27 年 10 月 1 日現在推計出所沖縄県企画統計課沖縄県の推計人口 2

4 別の動向対前年度比別にみると前年にみられた消費税増税に伴う駆け込み需要の反動減などにより幅広い地域で減少傾向がみられましたうるま 40.6% 増の 963 戸と沖縄 42.2% 増の 1,401 戸が上昇したものの 11.0% 減の 2,126 戸をはじめその他の地域は減少となりました別の新設貸家着工戸数単位 : 戸 % 名 H22 年度 H23 年度 H24 年度 H25 年度 H26 年度増減率対前年度名護うるま沖縄 , 浦添宜野湾 , ,223 1,834 2,161 2,388 2, 豊見城糸満城石垣宮古島沖縄県計 7,395 7,382 8,536 11,720 10, 注合併したは合併前の村も合計出所沖縄県土木建築戸別の新設貸家着工戸数および増減率 H25~H26 年度 % 3,000 2,500 2,000 1,500 1, H22 年度 H23 年度 H24 年度 H25 年度 H26 年度増減率対前年度名護うるま沖縄浦添宜野湾豊見城糸満城石垣宮古島出所沖縄県土木建築名

5 Ⅲ. 調査結果その1 賃貸物件の稼働動向について地域別稼働率の状況地域別に賃貸物件の平均稼働率をみると最も高い地域は石垣 99.7%となり次いで新都心 97.3% 宮古島 93.1%と続き最も稼働率の低い地域は沖縄及び近隣村 82.4% となりました稼動率の降順にその要因を整理すると石垣では前年にみられた海上保安庁の配置増員に伴う借り上げ需要が続いていることから稼働率が高く推移しています次いで新都心は生活や交通の利便性が良く単身世帯から家族世帯まで幅広い層に人気があることなどから前年同様 2 番目に高い水準となりましたまた宮古島は前年とほぼ横ばいの稼働率となっています一方で沖縄及び近隣村では人口世帯数は伸びているものの新築物件数増加の影響が大きいため稼働率は前年を下回り最も低い稼働率となりました 100.0% 2014 年調査結果 2015 年調査結果 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 名護うるま沖近縄隣及村び宜野湾中城村西原浦添新都心く新都心を除東豊見城地区宮古島石垣稼働率の算出方法についてはデータ集計したものではなく各不動産業者へ管理物件の状況をヒアリングした結果となっています 4

6 Ⅳ. 調査結果その2 屋タイプ別にみる賃料の動向今回の調査におけるタイプ別平均賃料を見ると新築物件中古物件ともに全てのタイプで増加しています新築物件については建築費高騰による家賃設定への影響物件の拡大化広いリビングの LDK 物件の人気充実した設備ハイグレード物件の堅調な需要などが要因に挙げられますまた賃料相場の高い街地開発地区に人気が集まっていることや前年並みの高い賃料水準が継続していることなども平均賃料を押し上げている要因として考えられます中古物件についても新築同様広い LDK 物件や設備の充実した築浅物件の増加が賃料上昇の要因として考えられますまた設備追加エアコンインターネット対応等により家賃稼働率を維持しているケースやリノベーション改修工事による間取りの変更などリフォームよりも大規模に手を加える方法による賃料上昇のケースなどもみられていますこのようなオーナーと不動産業者の工夫により顧客のニーズを上手く捉えている物件が増えていることなどから平均賃料水準は増加していると考えられます円 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 1R~1LDK 新築 1R~1LDK 中古 2K~2LDK 新築 2K~2LDK 中古 3K~3LDK 新築 3K~3LDK 中古 75,000 77,000 77,400 71,800 71,200 65,500 66,500 67,100 62,300 62,400 65,300 65,400 61,800 61,000 63,000 53,300 51,700 50,400 53,800 54,800 45,000 46,500 50,000 50,100 47,200 43,800 44,200 41,100 38,800 38, 当社賃料動向ネットワーク調査 2015 年 5

7 1. 1R ~ 1LDKタイプの動向概ね 7 坪 ~ 11 坪新築物件県内平均賃料 : 50,100 円前年 50,000 円より 0.2 % 上昇平均賃料の上昇要因としては単身者から 2 ~ 3 人世帯カップル新婚子供 1 人の家族世帯まで対応可能な広いリビングの LDK 物件の需要増加が挙げられます各地域における賃料高低率当該地域の平均賃料県内平均賃料をみると新都心地域が最も高く生活環境の良さ商業施設の充実人気学区が近いや交通の利便性モノレール道路整備などから前年同様人気の地域となり賃料も上昇しています 2 番目に高い地域は賃料は若干低下したものの金城地区街地開発地区やモノレール駅周辺小禄赤嶺奥武山を中心とした需要は堅調に推移しています一方名護地域では宇茂佐為又地区の単身社会人学生需要が堅調ですが物件の供給過剰感などから賃料は低下傾向にあり最も県内平均賃料を下回りました県内平均賃料 50,100 円を基準とした各地域の賃料高低率 50,100 円を 100 %とした場合それよりも何 % 高いか低いか % 名護 9.4 うるま沖近縄隣及村び宜野湾中城村西原浦添新都心西 2.5 東 5.8 豊見城地区 10.4 宮古島 3.3 石垣 6

8 中古物件県内平均賃料 : 44,200 円前年 43,800 円より 0.9 % 上昇各地域における賃料高低率をみると新都心地域が一番高く賃料は若干低下したものの生活環境の良さや交通利便性の良さから前年同様人気の地域となっています 2 番目に高い西地域は西周辺の専門学生需要中北や離島出身者等などにより1R~1K 物件が堅調に推移したほかモノレール駅周辺安里 ~ 久茂地の社会人などによる1LDK 需要が増えたことなどから賃料は上昇しています地域は賃料は若干低下したものの街地開発地区の金城地区やモノレール駅周辺の人気は堅調に推移しています一方宜野湾西原中城村地域は 1R 1K 等の学生向け物件では格安物件を探す傾向が顕著であり物件の供給過剰感もみられることなどから賃料は低下し最も県内平均賃料を下回っていますまた宜野湾普天間地区などの旧街地や街地から離れた西原安室小波津地区なども需要の減少がみられるものの宜野湾宇地泊地区や中城村上原地区などの街地開発地区では需要が堅調で 1LDKの供給はやや不足しているようです県内平均賃料 44,200 円を基準とした各地域の賃料高低率 44,200 円を 100 %とした場合それよりも何 % 高いか低いか % 名護うるま沖近縄隣及村び宜野湾中城村西原浦添新都心西東豊見城地区宮古島石垣 7

9 2. 2DK ~2LDKタイプの動向概ね 12 坪 ~ 16 坪新築物件県内平均賃料 : 65,400 円前年 65,300 円より 0.2 % 上昇単身カップルからファミリー世帯まで幅広い層に使い勝手の良い広いリビングの2LDK 需要が増加していることが要因として挙げられます各地域における賃料高低率をみると生活環境の向上や交通利便性の良さを理由に新都心地域が一番高く県外からの転勤者や移住者に根強い人気がある天久小学校や銘苅小学校などの人気学区もあることから需要は堅調に推移し賃料も上昇しています 2 番目に高い西地域は泊小学校などの人気学区の堅調な需要や交通利便性の良さからモノレール駅周辺の人気が高いものの賃料は前年よりも若干低下しました浦添地域は物件の供給過剰感や屋富祖西原浦西地区などにおける需要の減少が続いているものの生活環境の良さから人気が高い伊祖城間経塚地区に加えて前田地区もモノレール延伸の影響から需要が増えつつあり全体としては賃料が上昇しています一方で名護地域は賃料は横ばいだったものの物件の供給過剰感が顕著にみられ最も県内平均賃料を下回っていますまたうるまは商業施設や交通利便性の良さから江州みどり地区の人気が高いものの内全域では供給過剰感がみられることから賃料は下落傾向にあるようです県内平均賃料 65,400 円を基準とした各地域の賃料高低率 65,400 円を 100 %とした場合それよりも何 % 高いか低いか % 名護うるま沖近縄隣及村び宜野湾中城村西原浦添新都心西東豊見城地区宮古島石垣 8

10 中古物件県内平均賃料 : 54,800 円前年 53,800 円より 1.9 % 上昇街地開発地区などにおいて築年数の浅いハイグレード物件が増加していることなどが要因として考えられます各地域における賃料高低率をみると新都心地域が一番高く築年数の浅い物件やモノレール駅周辺の物件が堅調に推移していますその他の地域もモノレール駅周辺の人気の高まりや築浅物件の増加により賃料は高い水準を維持しています一方で名護地域は供給過剰感から賃料は低下しており最も県内平均賃料を下回っています次いで沖縄及び近隣村地域は沖縄美原山内桃原地区や北谷桑江桃原地区など人気学区周辺の需要が堅調で全体の賃料は上昇しているものの県内平均賃料は下回りました宜野湾西原中城村地域では宜野湾は宇地泊地区街地開発地区の堅調な需要に加えてはごろも小学校平成 26 年 4 月開校学区の需要が高まりつつあります西原坂田の坂田小学校区や中城村上原地区の中城小学校平成 25 年 4 月開校学区の需要は堅調ですが物件の供給過剰感がみられ始めていますまた旧街地宜野湾普天間地区などや街地開発地区から離れた地域中城村の津地区などでは需要の減少が続いています県内平均賃料 54,800 円を基準とした各地域の賃料高低率 54,800 円を 100 %とした場合それよりも何 % 高いか低いか % 名護うるま沖近縄隣及村び宜野湾中城村西原浦添新都心西東豊見城地区宮古島石垣 9

11 3. 3DK ~3LDKタイプの動向概ね 15 坪 ~ 21 坪新築物件県内平均賃料 : 77,400 円前年 77,000 円より 0.5 % 上昇新築物件の供給は他のタイプと比較して少ないものの街地開発地区などでハイグレード物件広い間取り充実した設備が増加したことなどが要因として考えられます各地域における賃料高低率をみると前年同様新都心地域が銘苅天久小学校区などの需要が堅調で賃料は上昇しています 2 番目に高い西地域はモノレール駅周辺の需要が堅調で賃料も上昇しています東地域では真和志識名繁多川地区などの需要が減少しているものの真嘉比首里地区の人気が堅調で賃料は上昇しています豊見城地区では豊見城では人気の高い宜保豊崎地区に加えゆたか小学校平成 27 年 4 月開校学区の需要が高まりつつあるほか風原では生活環境の整備が進む津嘉山地区街地開発地区の人気が高く供給不足との声もあります八重瀬では屋宜原伊地区の需要は堅調ですが物件の供給過剰感がみられつつあります一方で宜野湾西原中城村地域は物件の供給過剰感がみられることなどから賃料は低下傾向にあり最も県内平均賃料を下回りました県内平均賃料 77,400 円を基準とした各地域の賃料高低率 77,400 円を 100 %とした場合それよりも何 % 高いか低いか % 名護うるま沖近縄隣及村び宜野湾中城村西原浦添新都心西東豊見城地区宮古島石垣 10

12 中古物件県内平均賃料 : 67,100 円前年 66,500 円より 0.9 % 上昇各地域における賃料高低率をみると生活環境の向上や高い交通利便性を理由に新都心地域が一番高くなっていますその他の地域についてもハイグレード築浅物件の増加などにより賃料は高い水準を維持していますが一では入居に苦戦している物件もみられますまた浦添地域では城間伊祖経塚地区などの人気学区浦城小前田小等周辺の需要は堅調であることから平均賃料は上昇し物件の供給不足感もみられます一方で沖縄及び近隣村地域では築浅物件の増加などにより賃料は上昇しているものの沖縄北谷読谷村などで供給不足感がみられるなど最も県内平均賃料を下回りましたうるま地域も他タイプと同様に供給過剰感から県内平均賃料を下回っています宜野湾西原中城村地域では宜野湾のはごろも小学校平成 26 年 4 月開校学区の需要が高まりつつあるなど賃料は上昇していますまた西原の坂田小学校区や中城村上原の中城小学校平成 25 年 4 月開校学区は物件の供給過剰感がみられるなど落ち着いています県内平均賃料 67,100 円を基準とした各地域の賃料高低率 67,100 円を 100 %とした場合それよりも何 % 高いか低いか % 名護うるま沖近縄隣及村び宜野湾中城村西原浦添新都心西東豊見城地区宮古島石垣 11

13 Ⅴ. 調査結果その3 店舗事務所物件の賃料動向平均賃料坪単価 : 6,320 円前年 6,300 円より 0.3 % 上昇単位 : 円 / 坪年次事業所 5,700 5,650 5,680 6,300 6,320 店舗事務所については周辺のインフラなど環境等に賃料が左右される為築年数に関係なく坪当たりの平均賃料で比較します店舗事務所の全体的な動向としてはの都心や地方都の街地開発地区などの需要が増加傾向にあり全体の平均坪単価は前年に比べ増加していますまた初期費用敷金礼金を含めた契約費用のコスト面や人手不足などを考慮して小型店舗広さ 15 坪程度駐車場 3 台確保の需要が高いようです地域別でみるとは新都心 9,300 円 / 坪前年 9,400 円 / 坪西 7,400 円 / 坪前年 8,000 円 / 坪 7,000 円 / 坪前年 7,700 円 / 坪東 6,600 円 / 坪前年 6,400 円 / 坪となっています新都心地域は賃料が低下したものの依然として人気が根強く特に飲食店の需要が増加し平均賃料が最も高い地域となっています一では駐車場が確保しやすい東の真嘉比地区へ需要がシフトする動きもあるようです西の久茂地国際通り沿いは国内外観光客の増加などから 1 ~ 2 階店舗の需要が増えているものの 3 階以上までには波及していないようです離島の石垣では新石垣空港開港平成 25 年 3 月以降国内外観光客の増加が続き真栄里平得地区では県外企業の進出もみられるほか美崎では飲食店や居酒屋等の出店が増加していますまた宮古島も国内外観光客の増加などにより西里下里通りなどで飲食店や居酒屋等の出店が増加していますスナック店舗についてはどの地域においても厳しいという声が多く賃料低下や空室増加が続いているようです坪当たりの県内平均賃料 6,320 円を基準とした各地域の賃料高低率 6,320 円を 100 %とした場合それよりも何 % 高いか低いか % 名護うるま沖近縄隣及村び 9.0 宜野湾中城村西原 1.9 浦添新都心西東 23.1 豊見城地区 20.4 宮古島石垣 12

14 Ⅵ. 今回調査のまとめその他の特徴的な地域情報 1 宮古島前年同様西里下里久松地区などは商業施設や築浅物件の多さなどから人気が高くリタイヤ世帯やダイビング需要による県外からの移住者増加も続きハイグレード物件や海が見える物件の需要が堅調です一方で北学区などでは生活利便性の悪さや築古物件の多いことなどから需要が減少していますまた空港近隣のドーム型観光交流拠点の建設工事に伴う工事作業員需要が一でみられます築年数が経過した物件でも賃料を据え置くケースが多いなど貸し手場が続いていましたが個人管理物件などで空室が目立ち始めているとの声もあり物件の供給過剰感の増加につれて競争の激化が予想されます 2 石垣前年同様真栄里平得登野城地区などは大型商業施設や生活利便性の良さから人気が高く一方で新川真喜良地区などは交通アクセス生活利便性の悪さや物件数の少なさなどから需要が減少し苦戦が続いています供給不足感が続いているものの生コンなどの建築資材高騰や新築供給物件の偏りなどをふまえ慎重な収支計画が求められることから新規建築を静観しているオーナーもみられます今後物件の供給が増えるにつれて需要バランスは落ち着いていくことが予想されます 3 沖縄前年同様商業施設や人気学区山内小美原小等病院などの生活利便性が良さから山内美原宮里地区街地開発地区の人気が堅調です一方で嘉間良安慶田住吉越来地区などの需要は道路の狭さや生活利便性の悪さから賃料水準も低迷が続いていますまた泡瀬比屋根与儀地区も供給過剰感から需要が減少しています店舗については空港通りゲート通り園田諸見里といった駐車場確保が困難な地区では客足の減少から苦戦が続き賃料の引下げ後も需要が戻っていないようです近隣の北中城村にオープンした大型商業施設の従業員需要が一みられたようです 4 うるま前年同様全般的な供給過剰感が続きますが安慶名街地開発地区江州宮里地区は商業施設や人気学区中原小等の利便性の良さから人気が堅調です一方で昆布栄野比地区は生活利便性の悪さにより需要が減少しています物件の供給過剰感から新築物件においても満室とならない状況が一でみられるなど今後の需給バランスについては注意が必要です 5 東地区国道 507 号津嘉山バイパスの全面開通により風原の津嘉山地区や八重瀬の屋宜原伊地区ともに街地開発地区が生活環境の整備が進んだことから人気が高いようです後者では近隣の総合病院の従業員需要に落ち着きがみられるなど物件の供給過剰感がみられています 13

15 県内各地の需給バランス入居需要に対する物件供給状況各不動産業者へ管理地域の入居需要に対する物件の供給状況について下記の5 段階に分けて現場感覚をヒアリングした結果です世帯数人口賃貸物件戸数などのデータ集計によるものではありません赤過剰橙やや多い薄黄ちょうどいい黄やや不足青不足 1 北地区では 1R~1LDK は宇茂佐や為又 2K~2LDK は宇茂佐で過剰感がみられ 3K~3LDK は新築物件数が少ないことなどからやや不足感もみられます北過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 33% 33% 33% 2K~2LDK 67% 33% 3K~3LDK 33% 33% 33% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2 中地区では 1R~1LDK はうるま読谷村沖縄中城村西原等で過剰気味だが北谷宜野湾浦添等では不足気味のようです 2K~2LDK は全域で供給過剰気味のようです 3K~3LDK は沖縄北谷読谷村等では不足気味のようです中過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 19% 38% 19% 19% 5% 2K~2LDK 14% 43% 38% 5% 3K~3LDK 5% 14% 29% 52% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 3 地区では 1R~1LDK は西と東で過剰気味だがは不足気味でした 2K~2LDK は西が不足気味 3K~3LDK は新築物件が少ないことなどからほぼ全域で不足気味のようです過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 28% 44% 28% 2K~2LDK 11% 67% 17% 6% 3K~3LDK 6% 6% 33% 56% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 14

16 4 地区では糸満で全タイプが供給過剰気味でしたまた豊見城豊崎地区は 1R ~1LDK が不足気味となり八重瀬伊地区は 2K~2LDK 3K~3LDK が過剰気味となっています過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 20% 40% 40% 2K~2LDK 20% 40% 40% 3K~3LDK 40% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 宮古地区では 1R~1LDK と 3K~3LDK は新築物件の供給が少なく西里下里久松地区などで不足気味だったものの 2K~2LDK は新築供給物件が多かったことなどから西里下里久松地区で過剰気味となっています宮古過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 50% 50% 2K~2LDK 100% 3K~3LDK 50% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 6 石垣地区では全てのタイプで真栄里平得地区を中心に不足していますが建築資材高騰の影響などから新築物件の供給が大きく増える傾向にはないようです石垣過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 33% 67% 2K~2LDK 33% 67% 3K~3LDK 67% 33% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 15

17 築年数経過に伴う平均稼働率と平均賃料の推移平均賃料は新築を 100 %とした場合平均稼働率棒グラフは年数経過に伴う稼働率の低下傾向があるほか供給過剰感や相場高の影響などから一の新築物件が満室に至らないケースがみられました築 5 年以内の物件では新築の水準とほぼ変わらないものの 6 年目以降は徐々に年数の経過とともに低下傾向がみられ 16 年以降に 9 割を下回りますが築年数が長い物件は割安感から入居が進んだケースもあり 31 年以降も 8 割を上回る水準で落ち着いています築 11 ~ 20 年の物件の稼働率をいかに落とさないかが大切であるとの声も聞かれましたまた平均賃料折れ線グラフでも同様の低下傾向がみられ稼働率の下落割合と賃料の低下割合が近いことが分かりましたただし築年数の長い物件においてもこまめな手入れにより稼働率や賃料は改善されるとの声が多数ありました入居者のニーズをしっかり捉えリノベーションやリフォームなどを施した物件では賃料を値上げしつつ稼働率を維持できているケースもみられるようです長期的な視点から管理会社との連携を密に行ない稼働率の維持や設備投資に柔軟に対応するオーナーの姿勢がより一層求められています % 100 平均稼働率平均家賃推移新築築 2~5 年築 6~10 年築 11~15 年築 16~20 年築 21~30 年築 31 年以上稼働率が低下した際の有効な対処法リノベーションによる間取り変更 2DK から 1LDK 3DK から2LDK への変更など内装リフォームキッチン交換クロス張替え和室から洋室への変更など外壁塗り替え共用分の清掃第一印象を重視し好印象を与えることがポイント設備面の付加価値を高めるエアコン設置インターネット無料化対応など条件面の変更家賃引下げ敷金礼金の低減化無料化賃料 1 ヵ月サービスなど 16

18 設備周辺施設について 1 人気の設備無いと物件の人気が下がる設備としては回答が多かったバストイレ別室内洗濯場インターネット対応エアコンについては標準的な設備となっています駐車場 2 台はと以外の幅広い地域で入居の判断基準になっていますまた他物件との差別化をつける設備としてはオートロックやモニター付インターホンが挙げられたほか一では温水便座との声もありましたペット可は一の新築物件や中古物件の空室改善策として取組むケースがみられるものの追加の設備コストや騒音臭いに関する苦情などもあり対応物件が大きく増えていることはないようです件数バストイレ別室内洗濯場インターネット対応駐車場 2 台エアコン駐車場 1 台ペット可オートロック収納エレベーターガス乾燥機 2 好条件となる周辺施設としてはスーパー学校特に小学校の2 つが最も多いことから食料品などの生活必需品が調達しやすく子供の通学に便利な立地を優先的に検討する入居者が多いことが分かります件数スーパー学校小中学校コンビニ病院モノレール駅バス停大型商業施設公園その他金融機関役所ファーストフート 17

19 Ⅶ. 調査結果総括今回の調査では前年同様賃料相場の高い街地開発地区への需要シフトやオーナーと不動産業者の連携による入居者のニーズへの対応などにより平均賃料新築中古物件は押し上げられました入居希望物件に関する動向についてもこれまでのより安い価格で充実した物件を選ぶ傾向が続く一方で安さよりも設備面を重視する入居者が地域を限定せず増えつつあることなどから入居者のマインドにも徐々に変化がみられているように感じますまた前年の消費増税に伴う駆け込み需要の影響から物件の供給過剰感が広い地域でみられ始めるなど借り手場の傾向が強まっているなかで建築費高騰や人手不足などの影響から新築や築浅物件の賃料水準は相場高が続いている状況です一地域では新築物件の満室引渡しが厳しい状況であったことなどをふまえ事業計画の段階から多方面設計士賃貸管理会社金融機関等の徹底的な事前調査の必要性が求められています今後の見通しとしては消費再増税を控えて駆け込み需要がおこれば物件の大幅な増加と需給バランスの偏りが進むことを懸念する声が早くも出始めていますこのように県内の不動産場を取り巻く状況は物件の供給過剰感などから厳しさを増していくことが予想されます入居者のマインドは景気動向にも左右されますが県内景況の拡大傾向とリンクして入居者が居住費を増やす動きがみられるのか引き続き不動産場に注目していくことが必要です株式会社おきぎん経済研究所研究員髙良圭 18

20 の区割りについて西新都心出所国土交通省, 国土地理院曙港泊漁港久茂地おもろまち真嘉比首里空港安次嶺小禄国場識名真地具志東本調査におけるは宅建情報等の区域マップを参考に下記の通り区割りしています 1 新都心天久おもろまち銘苅 2 西新都心を除く地域国道 330 号線を境とする西側泊安謝曙安里牧志久茂地若狭西壺川楚辺など 3 東首里地域真和志地域国道 330 号線を境とする東側真嘉比首里識名寄宮真地古波蔵上間国場など 4 小禄地域港国場川漫湖を境とする側小禄金城宇栄原赤嶺田原高良鏡原など 19

おきぎん賃料動向ネットワーク調査（２０１０年）

おきぎん賃料動向ネットワーク調査（２０１０年） EI 経済研究所 NEWS RELEASE 地域のことは地域で考えよう 900-0013 牧志 1 丁目 3 番 45 号 3 階電話 098869-8711 2015 年 1 月 28 日各位株式会社おきぎん経済研究所おきぎん賃料動向ネットワーク調査 2014 お気づきの点不明な点などがございましたらご