高齢者等の居室内での死亡事故等に対する賃貸人の不安解消に関する調査<概要版>

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1 高 齢 者 等 の 居 室 内 での 死 亡 事 故 等 に 対 する 賃 貸 人 の 不 安 解 消 に 関 する 調 査 < 概 要 版 > 1. 調 査 目 的 民 間 賃 貸 住 宅 において 賃 貸 人 が 高 齢 者 等 の 入 居 を 制 限 する 実 態 が 見 られ その 理 由 として 家 賃 の 支 払 い 居 室 内 での 死 亡 事 故 等 等 への 賃 貸 人 の 不 安 が 挙 げられている 今 後 増 加 が 見 込 まれる 高 齢 単 身 世 帯 等 の 民 間 賃 貸 住 宅 への 円 滑 な 入 居 を 促 進 する 上 では 上 記 賃 貸 人 の 不 安 を 解 消 する 必 要 がある 本 調 査 では 賃 貸 人 の 不 安 とその 要 因 を 分 析 するとともに 賃 貸 人 の 不 安 解 消 のための 対 応 策 として 保 証 保 険 や 見 守 りが 有 効 との 仮 説 を 設 定 し これらの 利 用 に 関 するニーズや 実 態 を 把 握 課 題 を 整 理 し その 普 及 促 進 方 策 を 検 討 した 2. 論 点 資 産 収 入 が 限 られ かつ 身 寄 りのない 高 齢 者 が 民 間 賃 貸 住 宅 に 入 居 する 際 の 賃 貸 人 にとっ ての 不 安 は 具 体 的 に 何 か 特 に 死 亡 事 故 そのものへの 心 理 的 不 安 と 死 亡 事 故 等 に 伴 う 金 銭 的 不 安 なかでも 残 置 物 の 処 分 や 居 室 内 修 繕 その 後 の 空 室 期 間 の 発 生 等 の 何 が 問 題 か 上 記 への 対 応 策 として 保 証 保 険 見 守 り 等 のサービスが 考 えられるが これらの 利 用 の 現 状 改 善 すべき 課 題 は 何 か 3. 前 提 1( 検 討 の 対 象 とするサービスとその 提 供 主 体 ) 高 齢 者 の 住 宅 確 保 を 取 り 巻 くサービスとして 住 宅 高 齢 者 支 援 金 融 的 商 品 の 大 きく3 分 野 が 存 在 する 本 調 査 では 民 間 賃 貸 住 宅 を 対 象 とし そこでの 高 齢 者 の 入 居 に 関 わるサービス 関 係 主 体 の 現 状 について 居 室 内 での 死 亡 事 故 との 関 わりの 深 い 家 賃 債 務 保 証 保 険 等 と 見 守 りに 着 目 して 把 握 する その 際 公 営 住 宅 やサービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 とは 異 なる 民 間 賃 貸 住 宅 の 特 性 を 考 慮 することが 必 要 である 住 宅 公 的 住 宅 民 間 賃 貸 住 宅 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 その 他 行 政 公 的 事 業 者 ( 公 営 UR 公 社 ) 賃 貸 人 管 理 業 者 仲 介 業 者 入 居 者 金 融 的 商 品 家 賃 債 務 保 証 ( 死 亡 事 故 対 応 ) 保 険 ( 死 亡 事 故 対 応 ) 等 高 齢 者 支 援 配 食 サービス 見 守 り( 訪 問 センサーほか) 訪 問 介 護 診 療 看 護 生 活 支 援 サービス その 他 行 政 介 護 等 事 業 者 NPO 等 家 賃 債 務 保 証 会 社 保 険 会 社 図 検 討 の 対 象 とするサービスとその 提 供 主 体 1

2 4. 前 提 2( 死 亡 事 故 に 対 応 したサービス 商 品 の 概 要 ) 賃 貸 住 宅 における 死 亡 事 故 を 対 象 にした 保 険 及 び 家 賃 債 務 保 証 の 商 品 死 亡 事 故 の 防 止 や 発 見 に 効 果 が 見 込 まれる 見 守 りサービスの 現 状 を 整 理 した 保 険 保 険 は 賃 貸 人 や 管 理 会 社 が 契 約 し 入 居 者 の 死 亡 によって 発 生 する 住 戸 の 汚 損 等 の 原 状 回 復 費 用 や 残 置 物 処 理 費 用 を 補 償 する 商 品 ( 次 表 A)と 家 財 保 険 の 特 約 として 賃 借 人 が 契 約 する 商 品 ( 次 表 B)と 契 約 主 体 から 見 て2 通 りの 損 害 保 険 がある これに 加 えて 生 命 保 険 のスキー ムを 活 用 して 賃 貸 人 や 管 理 会 社 が 契 約 し 入 居 者 の 死 亡 時 に 葬 儀 費 用 も 含 めて 賃 貸 人 に 支 払 わ れる 商 品 ( 次 表 A2)も 存 在 する ただし 全 ての 種 類 のリスクを 対 象 とする 商 品 は 存 在 せず それぞれ 以 下 の 特 徴 がある A1 賃 貸 人 管 理 会 社 が 契 約 する 損 害 保 険 は 原 状 回 復 費 用 に 加 えて 事 故 後 の 空 室 家 賃 家 賃 減 額 分 を 補 償 するものが 多 い 賃 貸 人 等 が 自 らのリスク 判 断 に 基 づいて 保 険 に 加 入 するため リスクの 認 識 が 低 い 場 合 には 加 入 する 動 機 付 けが 弱 くなる A2 賃 貸 人 管 理 会 社 が 契 約 する 生 命 保 険 は 原 状 回 復 費 用 及 び 葬 儀 費 用 を 補 償 するものであ り 商 品 はまだ 少 ない 賃 貸 人 等 のリスク 認 識 に 基 づく 加 入 判 断 に 加 え 賃 借 人 の 同 意 が 必 要 になり 加 入 のハードルは 高 くなる B3 賃 借 人 が 契 約 する 家 財 保 険 は 家 財 に 加 えて 特 約 として 死 亡 事 故 に 伴 う 原 状 回 復 の 修 繕 残 置 物 処 理 を 補 償 対 象 としており 保 険 金 の 上 限 額 は1 2と 比 べて 低 い 傾 向 にある また 賃 借 人 にとって 死 亡 事 故 にかかる 補 償 については 事 故 後 に 賃 借 人 の 相 続 人 等 が 支 払 うことにな る 賃 貸 人 への 損 害 賠 償 に 備 える 保 険 であり 加 入 する 動 機 付 けは 弱 いと 考 えられる また 賃 借 人 の 相 続 人 が 賃 借 人 が 生 前 に 契 約 していた 保 険 を 把 握 していないことにより 保 険 金 の 請 求 を しない 恐 れもある 家 賃 債 務 保 証 家 賃 債 務 保 証 は 賃 借 人 と 家 賃 債 務 保 証 会 社 と 賃 貸 人 の3 者 で 契 約 し 賃 貸 借 契 約 期 間 中 ( 契 約 から 明 渡 しまで)の 家 賃 不 払 いを 家 賃 債 務 保 証 会 社 が 立 て 替 え 後 日 入 居 者 または 入 居 者 死 亡 時 の 相 続 人 に 求 償 することを 主 サービスとするが 入 居 者 の 死 亡 によって 発 生 する 住 戸 の 汚 損 等 の 原 状 回 復 費 用 や 残 置 物 処 理 費 用 を 立 て 替 える 商 品 も 存 在 する こうした 死 亡 事 故 に 対 応 した 家 賃 債 務 保 証 商 品 は 死 亡 事 故 後 の 明 渡 しまでの 滞 納 家 賃 についても 保 証 される 家 賃 債 務 保 証 会 社 は 賃 借 人 及 び 相 続 人 への 求 償 を 行 うため 保 証 料 は 賃 借 人 が 負 担 するが その 水 準 は 保 険 と 比 べると 相 対 的 に 抑 えられる ただし 汚 損 の 度 合 いや 明 渡 しまでの 期 間 によって 求 償 額 が 左 右 される 2

3 補 家 償 ( 保 証 ) 対 象 契 約 者 賃 滞 納 契 約 中 表 保 険 家 賃 債 務 保 証 商 品 の 比 較 保 険 家 賃 債 務 保 証 ( 賃 借 人 と 保 証 会 社 A: 賃 貸 人 管 理 会 社 が 契 約 B: 賃 借 人 が 契 約 賃 貸 人 の 三 者 契 約 ) 入 居 者 の 死 亡 を 補 償 条 件 とする 場 上 限 は 家 賃 6ヶ 月 分 ~48ヶ 月 分 合 がほとんどなので 存 命 中 の 滞 - まで 多 様 納 は 補 償 無 し 滞 納 契 約 解 除 事 故 発 生 日 から3~6ヶ 月 まで 等 - 上 記 の 上 限 に 含 まれる ~ 明 渡 し 空 室 賃 料 低 下 明 渡 し 後 事 故 発 生 日 から3~6ヶ 月 まで 等 - 被 保 険 者 の 居 室 に 加 え 隣 室 も 対 原 状 回 復 費 用 象 とする 場 合 あり 残 置 物 処 理 費 用 居 室 の 修 復 費 用 家 賃 債 務 保 証 の 期 間 は 賃 貸 借 契 約 期 間 中 又 は 明 渡 しまで の 場 合 のみ 契 約 者 の 居 室 のみ 対 象 外 の 商 品 あり 家 財 保 険 の10% 等 上 限 は 家 賃 1ヶ 月 分 が 多 い 訴 訟 費 用 損 害 保 険 : 賃 貸 人 ( 管 理 会 社 )/ 賃 3 損 害 保 険 ( 家 財 系 ): 賃 借 賃 借 人 / 賃 借 人 被 保 険 者 / 受 取 貸 人 ( 管 理 会 社 ) 人 / 賃 借 人 ( 賃 貸 人 受 取 オ( 賃 貸 人 が 家 賃 債 務 保 証 会 社 から 人 2 生 命 保 険 : 賃 借 人 / 賃 貸 人 ( 管 理 プションあり) 代 位 弁 済 を 受 ける) 会 社 ) 補 償 ( 保 証 ) 期 間 1 年 もしくは2 年 ( 更 新 可 ) 1 年 もしくは2 年 ( 更 新 可 ) 上 限 保 険 金 ( 上 限 商 品 条 件 により15~300 万 円 等 保 証 額 ) 入 居 期 間 中 1 年 ( 更 新 可 ) 2 年 ( 更 新 可 )と 多 様 商 品 条 件 により20~100 万 商 品 により 家 賃 12ヶ 月 ~48ヶ 月 円 家 財 保 険 の10% 等 分 原 状 回 復 1ヶ 月 分 ~ 等 保 険 料 ( 保 証 料 ) 1 千 円 ~2 万 円 / 年 と 多 様 9 千 円 ~2 万 円 / 年 と 多 様 一 括 初 回 2 万 円 ~6 万 円 / 年 と 多 様 求 償 求 償 しない 求 償 しない 本 人 又 は 相 続 人 へ 求 償 契 約 時 審 査 補 償 相 対 的 に 簡 便 ( 損 害 保 険 は 実 費 を 査 定 生 命 保 険 は 定 額 支 払 ) 相 対 的 に 複 雑 ( 実 費 支 払 + 求 償 ) 請 求 根 拠 法 保 険 業 法 民 法 等 見 守 り 本 調 査 では 見 守 り を 単 身 の 高 齢 者 等 が 居 室 内 で 倒 れるなどの 事 態 の 防 止 早 期 発 見 のため のサービスとする その 手 法 は 多 様 であるが 低 所 得 者 の 利 用 を 想 定 し 公 的 な 団 体 が 中 心 となっ て 提 供 する 安 価 な 見 守 りを 例 示 した ボランティア 等 を 活 用 して 定 期 不 定 期 に 声 かけ 等 を 行 う 例 新 聞 配 達 等 と 連 携 して 異 常 があった 際 の 緊 急 通 報 を 行 う 例 センサー 等 を 活 用 して 異 常 時 に 緊 急 通 報 を 行 う 例 などが 存 在 する これらに 加 え 生 活 困 窮 者 等 に 対 する 住 居 と 生 活 サポートを 一 体 で 提 供 する 例 などがある また 孤 独 死 の 際 の 家 財 片 付 等 に 対 応 した 保 険 と 組 み 合 わせて 提 供 される 例 も 存 在 する ボランティアによる 無 償 で 利 用 できるものから 年 間 数 万 円 以 上 を 要 するものまで その 費 用 内 容 につき 多 様 なサービスが 存 在 する 3

4 表 見 守 りサービスの 例 実 施 主 体 例 概 要 対 象 者 費 用 課 題 例 社 会 福 祉 協 議 会 等 東 大 和 市 社 会 福 祉 協 議 会 住 宅 関 連 協 会 等 N P O 団 体 等 東 京 都 防 災 建 築 まちづく りセンター かながわ 住 まいまちづく り 協 会 ( 団 地 の 見 守 り 活 動 等 ) NPO 法 人 お 互 いさまねっ と 公 田 町 団 地 安 心 セン ター (ホームレス 等 支 援 ) ふるさとの 会 ( ふるさと) 近 隣 の 在 住 の 協 力 員 ( 民 生 委 員 自 治 会 員 等 がボランティアとして 参 加 )が 高 齢 者 の 居 宅 を 訪 問 して 1 声 かけ 2 見 守 りを 行 う 1 声 かけは 月 1~4 回 の 頻 度 で 訪 問 声 かけ やお 話 を 伺 ったりする 2 見 守 りは 普 段 の 生 活 で 気 に 掛 けたり 外 から 様 子 を 伺 ったりするもの 本 人 等 からの 申 告 による 登 録 制 だが 登 録 しない 市 民 でも 孤 独 死 の 危 険 がある 方 等 は 協 力 員 等 からの 推 挙 で 見 守 り 対 象 とな る ( 公 財 ) 東 京 都 防 災 建 築 まちづくりセンター がエイ ワン 少 額 短 期 保 険 ( 株 )と 連 携 して 提 供 する あんしん 居 住 制 度 は センサー 見 守 り 葬 儀 家 財 片 付 サービスを 提 供 ( 社 )かながわ 住 まい まちづくり 協 会 がエイ ワン 少 額 短 期 保 険 ( 株 ) 神 奈 川 新 聞 と 連 携 した あんしんすまい 保 証 制 度 では 新 聞 配 達 と 緊 急 通 報 等 の 見 守 りと 高 齢 の 入 居 者 死 亡 時 の 葬 儀 家 財 片 付 を 提 供 1 人 的 見 守 り 2センサー 見 守 りを 組 み 合 わせた 見 守 り 活 動 メンバーによる 状 況 確 認 は 安 心 センターが 稼 働 する10:00-17:00のうち 朝 夕 の2 回 24 時 間 の 人 的 見 守 りは 難 しいため センサー 管 理 含 め 無 理 のないペースでUR 都 市 機 構 の あんしん 登 録 カード 等 を 活 用 した 見 守 り 活 動 を 実 施 生 活 保 護 世 帯 等 家 賃 債 務 保 証 会 社 の 審 査 に 落 ちてしまう 入 居 希 望 者 層 に 対 しての 生 活 サポート 付 きの 賃 貸 借 保 証 事 業 を 実 施 併 せて 各 種 行 事 やルームシェア 等 で 入 居 高 齢 者 同 士 の 交 流 を 促 進 市 町 村 内 在 住 の 高 齢 者 賃 貸 住 宅 居 住 の 高 齢 者 UR 等 団 地 在 住 の 高 齢 者 ホームレ ス 等 の 要 生 活 支 援 状 態 の 高 齢 者 ボランティ ア センサー 見 守 り 53,300 円 / 年 葬 儀 家 財 片 付 3,980 円 / 月 新 聞 配 達 による 見 守 り 入 居 者 死 亡 時 の 葬 儀 家 財 片 付 で 7,090 円 / 月 センサー 見 守 りの 設 備 はURが 補 助 安 心 サ ポート ( 薬 の 受 取 など 人 的 見 守 り 分 ) 500 円 /30 分 1 万 円 / 年 ボランティア であり 取 りう る 責 任 に 限 界 があるとと もに 人 員 確 保 が 必 要 外 から 様 子 を 伺 うことで 得 られる 情 報 に は 限 りがあ る 家 賃 以 外 の 追 加 負 担 が 生 じる 設 備 の 導 入 には 初 期 投 資 の 負 担 が 大 きい 人 的 見 守 り の 担 い 手 の 確 保 が 必 要 生 活 保 護 費 等 の 財 源 確 保 及 び 生 活 サポートのた めの 人 員 確 保 が 必 要 4

5 5. 高 齢 者 入 居 への 不 安 と 死 亡 事 故 に 対 応 したサービス 利 用 の 現 状 1) 概 要 高 齢 者 が 民 間 賃 貸 住 宅 に 円 滑 に 入 居 できていない 現 状 とその 要 因 把 握 のため 賃 貸 人 管 理 会 社 サブリース 会 社 仲 介 従 業 者 に 対 して 高 齢 者 の 入 居 にかかる 意 識 に 関 するアンケート 調 査 を 実 施 した 管 理 会 社 279 社 サブリース 会 社 86 社 仲 介 従 業 者 700 人 賃 貸 人 1000 人 ( 賃 貸 住 宅 を 所 有 するに 至 った 経 緯 により 相 続 による 方 と 自 己 資 金 で 取 得 した 方 それぞれ 500 人 ずつ)から 回 答 を 得 た アンケートの 結 果 を 整 理 すると 不 安 の 対 象 として 死 亡 事 故 に 伴 う 費 用 負 担 減 収 の 懸 念 が 存 在 し 対 策 としての 保 証 保 険 に 対 しても その 認 知 度 の 低 さと 費 用 負 担 等 を 懸 念 した 利 用 の 低 迷 があることが 分 かった また 死 亡 事 故 の 経 験 によって 高 齢 者 の 入 居 制 限 死 亡 事 故 に 対 応 する 保 証 保 険 商 品 の 認 知 が 高 まる 傾 向 が 見 られた 以 下 に 主 な 項 目 ごとの 概 要 を 記 載 した( 対 応 する 本 編 のアンケート 結 果 を に 記 載 ) 2) 入 居 制 限 の 状 況 入 居 制 限 高 齢 者 の 入 居 制 限 を 行 っている(= 高 齢 者 に 貸 さない 物 件 がある) 管 理 会 社 サブリー ス 会 社 仲 介 従 業 者 は 各 母 集 団 の 3 割 ~5 割 程 度 である (1) ( 注 : 各 会 社 で 入 居 制 限 を 行 っている 物 件 数 や 割 合 は 不 問 ) 入 居 制 限 されている 物 件 は 築 年 次 が 浅 い 物 件 空 室 率 が 低 い 物 件 が 多 い (2) 賃 貸 人 が 発 意 審 査 賃 貸 人 が 発 意 して 管 理 会 社 が 審 査 するパターンが3~4 割 と 高 い 割 合 を 示 す 一 方 管 理 会 社 が 発 意 審 査 仲 介 会 社 が 発 意 審 査 する 割 合 も 高 い (3) 入 居 審 査 の 条 件 として 年 齢 連 帯 保 証 人 の 有 無 緊 急 連 絡 先 の 有 無 が 高 い 割 合 を 占 める が 次 いで 介 護 の 必 要 性 とその 程 度 が 示 されている (4) 入 居 制 限 の 理 由 死 亡 事 故 に 伴 う 原 状 回 復 や 残 置 物 処 分 等 の 費 用 への 不 安 空 室 期 間 が 続 くことに 伴 う 家 賃 収 入 減 少 への 不 安 が 高 い 割 合 である また 死 亡 事 故 そのものへの 漠 然 とした 不 安 の 割 合 も 高 い 一 方 で 家 賃 不 払 いの 不 安 は 相 対 的 に 低 いが 3 割 程 度 に 達 する (5) 死 亡 事 故 経 験 死 亡 事 故 経 験 は 管 理 会 社 サブリース 会 社 で 6 割 個 人 賃 貸 人 で 5% 前 後 である ( 注 : 死 亡 事 故 の 経 験 数 割 合 は 不 問 ) (1) 死 亡 事 故 への 不 安 要 因 として 費 用 負 担 への 不 安 ( 原 状 回 復 空 室 家 賃 )がそれぞれ 4 割 程 度 だが 何 をすべきか 分 からないとの 回 答 も 3 割 に 迫 る (2) また 死 亡 事 故 との 経 験 とのクロス 集 計 を 行 うと どの 主 体 についても 高 齢 者 の 死 亡 事 故 に 遭 遇 経 験 があるほど 高 齢 者 の 入 居 制 限 を 行 っている (2) 5

6 3) 保 険 等 の 実 態 認 知 利 用 状 況 死 亡 事 故 に 対 応 した 家 賃 債 務 保 証 少 額 短 期 保 険 等 を 認 知 しているのは 管 理 会 社 サ ブリース 会 社 仲 介 従 業 者 で 5 割 ~6 割 個 人 賃 貸 人 で 1 割 程 度 である (3) 死 亡 事 故 に 対 応 した 少 額 短 期 保 険 家 賃 債 務 保 証 は いずれも 利 用 していないとする 割 合 が 8 割 前 後 に 達 する (4)1) 利 用 しない 理 由 は 利 用 したいが 商 品 内 容 がよく 分 からないとする 割 合 が 管 理 会 社 サ ブリース 会 社 個 人 賃 貸 人 ともに 2 割 前 後 である (4)2) その 他 保 険 料 が 高 い 1 戸 単 位 で 利 用 できないといった 商 品 改 善 によって 使 い 勝 手 がよ くなれば 利 用 される 可 能 性 が 伺 われる 回 答 も 1 割 ~4 割 程 度 存 在 する (4)2) 希 望 する 保 証 保 険 商 品 が 提 供 されれば その 商 品 を 利 用 することで 2~3 割 の 方 は 高 齢 者 の 入 居 制 限 をしなくなると 回 答 している (7)2) 見 守 りとの 組 み 合 わせ 等 見 守 りサービスを 利 用 していないとの 回 答 が 7 割 ~9 割 である (6) 見 守 りサービスが 付 属 している 等 のリスク 低 減 がなされていれば 保 証 保 険 を 利 用 したい との 割 合 が 4 割 程 度 存 在 する (7)1) 4) 仲 介 の 実 態 高 齢 者 に 物 件 を 紹 介 しなかったときに それ 以 後 の 対 応 をしていないケースは 5 割 を 超 え 福 祉 部 局 や 住 宅 部 局 に 連 絡 するのは 2 割 前 後 である (1) 保 証 保 険 商 品 の 利 用 を 高 齢 者 の 賃 借 人 賃 貸 人 に 推 奨 をしていないという 回 答 がそれ ぞれ 5 割 を 超 える (2)1) その 理 由 として 商 品 の 特 徴 や 効 果 がよく 分 からないという 回 答 が 6 割 を 超 える (2)2) 6. 現 状 に 対 する 意 見 の 整 理 実 務 者 ワーキング 及 び 事 業 者 へのヒアリングでの 意 見 を 集 約 整 理 した 結 果 から 高 齢 者 が 民 間 賃 貸 住 宅 に 入 居 する 際 の 特 に 死 亡 事 故 に 関 わる 賃 貸 人 の 不 安 やこれに 対 応 するサービスとしての 保 証 保 険 等 の 利 用 に 際 しての 課 題 について 3つの 段 階 別 に 以 下 の 通 り 抽 出 した 1 契 約 時 保 険 等 の 商 品 の 認 知 理 解 不 足 賃 借 人 の 保 証 委 託 契 約 における 緊 急 連 絡 先 の 確 保 2 入 居 中 死 亡 の 早 期 発 見 による 原 状 回 復 負 担 の 軽 減 3 死 亡 時 残 置 物 処 理 明 渡 し 等 の 手 続 の 円 滑 化 6

7 上 記 抽 出 の 元 となった 主 な 意 見 を 次 表 に 示 す( 内 は 意 見 の 発 言 者 の 属 性 ) 時 点 1 契 約 時 2 入 居 中 主 な 意 見 保 証 保 険 商 品 a. 保 証 人 自 ら 物 件 を 探 すことが 困 難 な 高 齢 者 や 判 断 能 力 の 低 い 高 齢 者 の 場 合 に 物 件 探 しは 福 祉 職 員 が 支 援 できるが 保 証 人 問 題 への 対 応 は 困 難 である 見 守 り 緊 急 連 絡 先 を 確 保 できない 賃 借 人 への 対 応 は 困 難 保 証 居 住 支 援 団 体 b. 認 知 理 解 賃 貸 住 宅 を 経 営 する 個 人 投 資 家 は 高 齢 者 をターゲットにしておらず 商 品 の 認 知 度 は 低 い 賃 貸 人 団 体 商 品 利 用 の 選 択 権 は 管 理 仲 介 業 者 賃 貸 人 にある 保 証 (アンケート 結 果 によると これらの 主 体 でも 認 知 度 は 低 い ) 保 証 の 範 囲 ( 滞 納 家 賃 空 室 家 賃 原 状 回 復 等 )をめぐって 家 賃 債 務 保 証 会 社 と 賃 貸 人 が 契 約 の 理 解 不 足 によりトラブルになる 例 がある 保 証 c. 負 担 公 営 住 宅 に 入 居 する 収 入 水 準 では 保 険 加 入 は 難 しい 公 的 住 宅 賃 借 人 が 保 険 に 加 入 する 場 合 は 家 賃 と 保 険 料 を 支 払 うが 賃 貸 人 加 入 の 場 合 で も 保 険 料 が 家 賃 に 上 乗 せされて 賃 借 人 が 負 担 する 可 能 性 がある 保 険 家 賃 債 務 保 証 は 求 償 が 前 提 であり 低 所 得 な 高 齢 者 の 場 合 遺 産 が 負 で 相 続 放 棄 により 相 続 人 に 求 償 できないケースが 多 いため これを 避 けるには 連 帯 保 証 人 を 要 求 するか 審 査 時 点 で 断 らざるを 得 ない 保 証 死 亡 事 故 に 伴 う 空 室 家 賃 や 原 状 回 復 等 のリスクを 抑 え 高 齢 者 の 民 間 賃 貸 住 宅 への 入 居 を 促 進 する 施 策 を 講 じる 場 合 その 受 益 者 は 賃 貸 人 であり 賃 貸 人 が リスクを 負 担 することを 前 提 とした 支 援 制 度 とすべきである 大 家 団 体 低 所 得 者 のみを 対 象 にしてはビジネスとして 成 立 しない 可 能 性 があるため 多 様 な 所 得 層 等 を 対 象 にした 仕 組 みが 必 要 ではないか 有 識 者 d. 商 品 改 善 死 亡 事 故 のデータが 蓄 積 されておらず 商 品 開 発 途 上 にある 保 証 保 険 高 齢 者 で 民 間 賃 貸 住 宅 に 入 りたくても 入 居 できない 例 がどの 程 度 存 在 するか 把 握 したい 保 証 保 険 商 品 は 数 理 計 算 に 基 づき 保 険 料 を 設 定 しており 利 用 者 にとって 保 険 料 が 高 いとすれば 政 策 的 措 置 なしに 企 業 努 力 で 低 減 させるのは 困 難 である 保 険 その 他 保 険 の 導 入 で 入 居 制 限 を 解 除 しようとする 者 は 2 割 に 過 ぎず 保 証 保 険 以 外 の 対 策 も 必 要 である 居 住 支 援 団 体 見 守 り a. 地 域 での 見 守 りの 有 効 性 見 守 り 駆 けつけサービスがあると 入 居 者 の 安 心 につながるが 入 居 者 の 負 担 が 大 きい 賃 貸 人 団 体 保 険 7

8 時 点 3 死 亡 時 主 な 意 見 常 時 監 視 でなくとも 死 亡 事 故 の 早 期 発 見 につながる 見 守 りがあれば 原 状 回 復 の 負 担 は 軽 減 される そのためには 多 様 な 関 係 者 が 連 携 する 仕 組 みが 必 要 管 理 団 体 居 住 支 援 団 体 b. 地 域 での 見 守 りの 限 界 ボランティアによる 安 否 確 認 には 限 界 もあるため 最 終 的 な 責 任 は 社 会 福 祉 協 議 会 が 持 つようにしている 通 報 があったときのために 予 め 自 治 体 福 祉 部 門 や 地 域 包 括 支 援 センターとの 連 携 が 重 要 である 見 守 り 地 域 コミュニティによる 見 守 りは 地 域 の 自 主 性 に 委 ねられており 保 証 保 険 が 対 象 とするリスクの 軽 減 には 馴 染 まないのではないか 保 険 賃 貸 住 宅 は 建 物 が 建 て 込 んでいるなど 外 から 見 るだけでは 内 部 の 様 子 を 確 認 できない 住 戸 も 多 い 見 守 り 見 守 りには 自 助 から 互 助 共 助 まで 幅 広 い 担 い 方 があるため 賃 借 人 の 負 担 能 力 や 地 域 コミュニティの 取 り 組 み 状 況 等 に 応 じた 選 択 が 必 要 有 識 者 その 他 センサーで 異 常 を 検 知 しても 緊 急 連 絡 先 に 連 絡 を 取 って 同 意 を 得 た 上 でない と 部 屋 に 入 れない 連 絡 が 取 れない 場 合 は 警 察 の 判 断 に 委 ねている 見 守 り 低 所 得 の 高 齢 者 には サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 よりも 安 価 で 既 存 住 宅 にも 適 用 可 能 な 見 守 り 付 きの 住 宅 が 望 まれる 見 守 り 高 齢 者 に 限 らないが 入 居 中 の 家 賃 の 滞 納 への 備 えも 必 要 である 見 守 り 残 置 物 処 理 明 渡 し 手 続 の 円 滑 化 死 亡 事 故 があった 物 件 の 宅 建 業 法 上 の 重 要 事 項 説 明 の 際 の 告 知 のルールが 明 確 でない 賃 貸 人 団 体 残 置 物 の 処 理 明 渡 しの 手 続 きが 煩 雑 であり 要 するコストや 期 間 等 を 鑑 みる と 現 実 的 でない 保 証 保 険 相 続 人 等 が 不 明 の 場 合 にいつまでも 残 置 物 を 保 管 し 続 けることは 困 難 であり 一 定 期 間 経 過 後 の 処 分 等 に 関 するガイドラインが 欲 しい 保 証 管 理 団 体 公 的 住 宅 賃 貸 人 団 体 自 力 救 済 は 原 則 として 禁 止 されているが 一 定 の 場 合 に 限 り 事 故 時 の 対 応 を 賃 貸 人 が 行 える 権 利 があれば 事 故 対 応 のリスクと 負 担 の 軽 減 になる 保 険 借 地 借 家 法 上 借 家 人 が 死 亡 しても 相 続 人 全 員 の 同 意 がなければ 契 約 解 除 はで きない 有 識 者 8

9 7. 課 題 の 整 理 と 対 応 の 方 向 性 関 係 者 へのアンケート 保 証 保 険 商 品 の 提 供 状 況 の 調 査 実 務 者 との 意 見 交 換 から 賃 貸 人 の 死 亡 事 故 に 対 する 不 安 の 要 因 とその 対 応 の 課 題 に 関 して 以 下 の 結 果 が 得 られた 賃 貸 人 の 不 安 の 要 因 1) 死 亡 事 故 に 伴 う 賃 貸 人 等 の 金 銭 的 負 担 への 懸 念 と 事 故 への 対 応 方 法 の 情 報 不 足 民 間 賃 貸 住 宅 の 賃 貸 人 にとって 死 亡 事 故 後 の 原 状 回 復 費 用 の 負 担 空 室 期 間 の 長 期 化 等 による 家 賃 収 入 の 減 少 が 高 齢 者 の 入 居 制 限 の 最 も 大 きな 理 由 であった これらに 続 い て 漠 然 とした 不 安 や 死 亡 事 故 発 生 時 の 対 応 方 法 が 分 からないとの 理 由 が 挙 げられた 賃 貸 人 の 高 齢 者 の 入 居 に 対 する 不 安 は 死 亡 事 故 に 伴 う 金 銭 的 負 担 が 最 も 大 きな 要 因 で あり 続 いて 高 齢 者 の 入 居 に 伴 ってどのようなリスクが 存 在 し リスク 事 象 が 発 生 した ときにどのような 対 応 をとればよいのか 分 からないこと つまりは 高 齢 者 の 入 居 に 対 応 した 情 報 の 不 足 が 要 因 と 考 えられる 一 方 で 高 齢 者 の 死 亡 事 故 を 経 験 した 賃 貸 人 管 理 会 社 では 高 齢 者 の 入 居 を 制 限 する 傾 向 が 高 く 保 証 や 保 険 等 の 対 策 の 認 知 状 況 も 相 対 的 に 高 い 状 況 が 見 られた したがって 今 後 単 身 高 齢 者 の 増 加 に 伴 い 高 齢 者 の 居 室 内 死 亡 事 故 が 増 加 すると 高 齢 者 の 入 居 制 限 が 一 層 増 加 する 恐 れがあり 死 亡 事 故 に 対 する 適 切 な 情 報 提 供 や 金 銭 的 負 担 を 抑 制 する 取 り 組 みが 必 要 になると 考 えられる また 死 亡 事 故 後 には 相 続 人 の 探 索 賃 貸 借 契 約 の 解 除 残 置 物 の 撤 去 建 物 明 渡 し 等 の 多 くの 手 続 を 必 要 とし その 処 理 が 賃 貸 人 や 管 理 会 社 の 負 担 となっている 高 齢 者 の 入 居 への 賃 貸 人 等 の 不 安 を 抑 制 するには これらの 手 続 に 要 する 金 銭 的 負 担 の 抑 制 も 有 効 である 例 えば 死 亡 時 に 身 寄 りのない 賃 借 人 に 係 る 残 置 物 の 円 滑 な 処 理 方 法 について 地 域 の 実 情 に 応 じ 居 住 支 援 協 議 会 等 でガイドラインを 策 定 することも 一 案 と 考 えられる 保 証 保 険 の 課 題 2) 死 亡 事 故 への 対 策 としての 保 証 保 険 の 認 知 理 解 不 足 原 状 回 復 等 の 費 用 や 空 室 期 間 の 長 期 化 等 による 家 賃 収 入 減 少 への 対 策 として 保 証 保 険 による 死 亡 事 故 後 の 金 銭 的 負 担 の 抑 制 見 守 りによる 死 亡 事 故 の 早 期 発 見 による 原 状 回 復 費 用 の 抑 制 等 がある しかし 死 亡 事 故 に 対 応 した 保 証 保 険 の 認 知 は 管 理 会 社 サブリース 会 社 仲 介 業 従 事 者 で 5 割 程 度 個 人 賃 貸 人 で 1 割 程 度 に 留 まり 認 知 されていない 現 状 にある また 商 品 を 認 知 していても 利 用 していない 者 が 8 割 に 達 する 利 用 しない 理 由 として 料 金 の 高 さがいずれの 主 体 でも 挙 げられているが 商 品 内 容 がよく 分 からないとの 回 答 が 商 品 を 知 っていながら 利 用 しない 者 の 2 割 前 後 存 在 し 商 品 内 容 の 周 知 が 不 足 して いる 状 況 にある 死 亡 事 故 に 対 応 した 保 険 商 品 には 賃 貸 人 や 管 理 会 社 が 契 約 して 入 居 者 の 死 亡 によっ て 発 生 する 住 戸 の 汚 損 等 の 原 状 回 復 費 用 や 残 置 物 処 理 費 用 事 故 後 の 家 賃 収 入 減 少 を 補 償 する 商 品 と 家 財 保 険 の 特 約 として 賃 借 人 が 契 約 して 原 状 回 復 及 び 残 置 物 処 理 を 保 証 する 商 品 生 命 保 険 のスキームを 活 用 して 賃 貸 人 や 管 理 会 社 が 契 約 し 入 居 者 の 死 亡 9

10 時 の 原 状 回 復 費 用 及 び 葬 儀 費 用 を 補 償 する 商 品 の 大 きく 3 種 類 存 在 する 家 賃 債 務 保 証 は 賃 借 人 の 負 担 により 家 賃 債 務 保 証 会 社 と 賃 貸 人 の 3 者 で 契 約 される が 死 亡 事 故 後 の 明 渡 しまでの 家 賃 や 原 状 回 復 費 用 残 置 物 処 理 費 用 を 保 証 するものも 存 在 する このように 死 亡 事 故 に 対 応 した 保 証 保 険 商 品 には 複 数 の 類 型 が 存 在 し その 対 象 と する 損 害 や 求 償 の 有 無 などによって 複 雑 な 商 品 体 系 であるため 理 解 が 難 しい 状 況 にあ る 加 えていずれの 商 品 も 提 供 が 開 始 されてから 数 年 程 度 しか 経 過 していないため 各 商 品 の 特 性 等 についての 情 報 提 供 を 通 じた 認 知 理 解 の 向 上 が 必 要 となっている 3) 保 証 保 険 等 の 商 品 特 性 に 伴 う 課 題 高 齢 者 の 入 居 は 賃 貸 人 だけでなく 管 理 会 社 が 判 断 しているケースも 存 在 する 賃 貸 人 管 理 会 社 が 加 入 する 保 証 保 険 が 利 用 されるか 否 かは 賃 貸 人 管 理 会 社 の 死 亡 事 故 に 対 するリスク 判 断 次 第 となり 現 在 高 齢 者 の 入 居 に 積 極 的 でない 者 の 利 用 は 限 定 的 なも のとなる 賃 借 人 が 加 入 する 保 険 は 相 続 人 の 支 払 いに 対 する 備 えであるため 賃 借 人 の 加 入 動 機 は 弱 く 加 入 したとしても 相 続 人 が 契 約 の 存 在 を 知 らない 場 合 には 保 険 金 が 請 求 され ない 恐 れがある 家 賃 債 務 保 証 は 賃 借 人 が 負 担 するものであるが 賃 借 人 及 び 相 続 人 への 求 償 が 前 提 で あり 保 証 料 は 保 険 と 比 べると 相 対 的 に 抑 えられるとしても 賃 借 人 の 負 担 能 力 相 続 人 への 求 償 の 実 現 性 緊 急 連 絡 先 の 確 保 等 を 含 む 加 入 の 審 査 を 通 過 することが 必 要 とな る したがって 収 入 や 資 産 が 限 られる 高 齢 者 の 場 合 には 保 証 保 険 商 品 の 利 用 が 難 しく なる こうした 負 担 能 力 の 低 い 高 齢 者 の 民 間 賃 貸 住 宅 への 入 居 に 対 し 賃 貸 人 がリスク を 担 うことを 支 援 する 取 り 組 み( 例 : 死 亡 事 故 の 発 生 状 況 やその 対 応 に 関 する 情 報 提 供 高 齢 者 入 居 や 賃 貸 人 が 負 担 する 死 亡 事 故 に 対 する 保 証 保 険 への 税 制 優 遇 等 )や 死 亡 事 故 のリスク 低 減 策 について 検 討 していく 必 要 がある 対 応 の 方 向 性 4) 保 証 保 険 と 見 守 りサービスの 組 み 合 わせによる 死 亡 事 故 のリスク 低 減 保 証 保 険 を 活 用 している 賃 貸 人 は 限 定 的 であるが 見 守 り 等 の 活 用 によりリスク 低 減 がなされていれば 保 証 保 険 を 利 用 したいとの 回 答 が 見 られるなど 賃 貸 人 にとって 見 守 りを 活 用 することで 高 齢 者 の 入 居 に 対 するリスクを 軽 減 することに 一 定 の 期 待 が 存 在 する 原 状 回 復 等 に 多 額 の 費 用 を 要 する 場 合 には 保 証 保 険 では 担 いきれないケースが 生 じる 恐 れがあり 保 証 保 険 と 見 守 りを 組 み 合 わせることで 死 亡 事 故 の 早 期 発 見 による 賃 貸 人 のリスク 低 減 さらには 保 証 保 険 のコスト 抑 制 にも 寄 与 するものと 考 えられる ただし 現 状 では いずれの 主 体 でも 見 守 りを 活 用 していないとの 回 答 が 7~9 割 に 達 す る 賃 貸 人 管 理 会 社 等 が 見 守 りを 利 用 している 実 態 を 把 握 していない 可 能 性 もありう るが 民 間 賃 貸 住 宅 において 見 守 りサービスの 利 用 は 進 んでいない 現 状 にある また 所 得 等 が 限 られる 高 齢 者 が 入 居 する 場 合 賃 貸 人 と 賃 借 人 のいずれが 負 担 すると 10

11 しても 保 証 保 険 及 び 見 守 りに 掛 けられる 費 用 は 限 られる したがって 特 に 所 得 等 が 限 られる 高 齢 者 の 入 居 に 対 する 賃 貸 人 の 不 安 を 抑 制 するには 行 政 の 福 祉 部 局 との 連 携 の 下 で 社 会 福 祉 協 議 会 等 によるボランティアの 巡 回 や 新 聞 配 達 と 連 携 した 緊 急 通 報 サービス 等 地 域 と 連 携 した 廉 価 な 見 守 りと 保 証 保 険 を 組 み 合 わせ できるだけ 廉 価 に 死 亡 事 故 に 伴 う 賃 貸 人 のリスクを 抑 制 していくことが 考 えられ る その 際 には ボランティア 等 による 見 守 りには 責 任 を 担 える 範 囲 等 の 限 界 も 存 在 す ることから 先 行 的 な 取 り 組 みの 実 施 とその 蓄 積 を 通 じた 検 証 をあわせて 行 っていくこ とが 必 要 と 考 えられる 8. 参 考 ( 実 務 者 ワーキング 及 び 事 業 者 ヒアリングで 挙 げられたその 他 の 課 題 ) 本 調 査 の 目 的 と 直 接 関 係 はないが 実 務 者 ワーキングや 事 業 者 ヒアリングにおいて 高 齢 者 の 民 間 賃 貸 住 宅 の 入 居 の 課 題 について 下 記 の 意 見 が 挙 げられた( 内 は 意 見 の 発 言 者 の 属 性 ) これら 高 齢 者 の 入 居 に 係 る 体 制 構 築 等 についても 別 途 検 討 していくことが 必 要 である 主 な 意 見 体 制 福 祉 部 門 でも 住 まい 探 しを 支 援 する 意 識 はあるが 福 祉 部 門 と 住 宅 部 門 で 相 互 の 取 り 組 み 状 況 等 の 情 報 が 共 有 されていないため 相 談 者 に 適 切 な 対 応 ができない 状 況 にあ る 居 住 支 援 団 体 住 宅 福 祉 の 情 報 共 有 と 地 域 レベルでの 顔 の 見 える 関 係 の 構 築 ができれば より 円 滑 な 対 応 が 可 能 となる 居 住 支 援 団 体 不 動 産 業 界 としても 高 齢 者 の 住 み 替 えを 支 援 する 専 門 家 の 育 成 資 格 制 度 を 設 けて 高 齢 化 への 対 応 を 進 めていく 必 要 がある 管 理 団 体 住 宅 福 祉 の 担 当 をまとめて 組 織 化 するには 労 力 が 必 要 居 住 支 援 団 体 居 住 支 援 協 議 会 には 福 祉 と 住 宅 の 調 整 機 能 が 期 待 されているが 継 続 的 に 活 動 してい くためには 財 源 確 保 策 が 必 要 である 賃 貸 人 団 体 入 居 者 の 体 調 悪 化 認 知 症 発 症 等 の 場 合 の 対 応 その 後 の 契 約 更 新 時 に 転 居 を 迫 られ る 場 合 の 対 応 が 必 要 賃 貸 人 団 体 見 守 り 居 住 支 援 団 体 情 報 提 供 空 き 家 の 有 効 活 用 を 考 えるにも どのような 住 宅 が 空 き 家 になっているのか 明 確 な 統 計 データがない 有 識 者 その 他 公 営 住 宅 を 整 備 するよりも 空 いている 民 間 賃 貸 住 宅 を 活 用 していくべきである 賃 貸 人 団 体 11

<4D6963726F736F667420506F776572506F696E74202D20342D3391E596B493638E7382CC8EE682E8916782DD8E9697E1205B8CDD8AB78382815B83685D>

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