目 次 1 策 定 見 直 しの 背 景 と 目 的 1 2 市 街 化 調 整 区 域 の 役 割 性 格 2 3 市 街 化 調 整 区 域 の 現 状 と 課 題 現 状 課 題 2 4 市 街 化 調 整 区 域 の 環 境 形 成 に 関 する 基 本 方 針 3

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1 市 街 化 調 整 区 域 の 環 境 形 成 に 関 する 基 本 方 針 ~ 自 然 環 境 等 や 景 観 の 保 全 と 適 切 な 都 市 的 土 地 利 用 の 誘 導 に 向 けて~ 平 成 16 年 3 月 ( 平 成 24 年 3 月 改 正 ) 函 館 市

2 目 次 1 策 定 見 直 しの 背 景 と 目 的 1 2 市 街 化 調 整 区 域 の 役 割 性 格 2 3 市 街 化 調 整 区 域 の 現 状 と 課 題 現 状 課 題 2 4 市 街 化 調 整 区 域 の 環 境 形 成 に 関 する 基 本 方 針 基 本 的 な 考 え 方 上 位 計 画 での 土 地 利 用 の 方 向 自 然 環 境 等 の 保 全 に 関 する 方 針 都 市 的 土 地 利 用 に 関 する 方 針 生 活 関 連 施 設 の 整 備 に 関 する 方 針 建 築 物 の 形 態 制 限 に 関 する 方 針 13 5 既 存 集 落 等 の 地 区 別 土 地 利 用 の 方 向 性 等 16

3 1 策 定 見 直 しの 背 景 と 目 的 平 成 12 年 5 月 の 都 市 計 画 法 の 一 部 改 正 においては, 都 市 への 人 口 の 集 中 等 により 都 市 の 拡 大 が 進 む 都 市 化 社 会 から, 安 定 成 熟 した 都 市 型 社 会 の 時 代 を 迎 えつつある 社 会 経 済 状 況 の 変 化 への 対 応 と, 都 市 計 画 における 地 方 分 権 の 理 念 を 踏 まえ, 地 方 公 共 団 体 が 主 体 とな って 地 域 の 課 題 に 的 確 に 対 応 できるよう, 柔 軟 で 使 いやすい 仕 組 みとするために, 都 市 計 画 制 度 全 般 にわたって 見 直 しが 行 われた 特 に, 線 引 き 制 度 を 支 える 開 発 許 可 制 度 については, 地 域 の 実 情 に 応 じて, 柔 軟 な 規 制 が 行 えるように 見 直 され,また, 平 成 12 年 11 月 に 函 館 市 が 特 例 市 となり, 開 発 許 可 権 限 が 北 海 道 知 事 から 移 行 されたことから, 市 独 自 の 地 域 課 題 への 取 組 みが 可 能 となった このため, 本 市 の 都 市 計 画 においては, 都 市 計 画 区 域 内 の 豊 かな 自 然 環 境 等 を 保 全 しつつ, 適 切 な 土 地 利 用 を 進 めることによる 健 康 で 文 化 的 な 生 活 環 境 の 保 全 や 地 域 産 業 の 振 興 発 展 を 図 る 観 点 から, 改 正 された 都 市 計 画 制 度 や 都 市 計 画 制 度 以 外 の 各 種 制 度 を 活 用 するなどして, 総 合 的 一 体 的 な 取 組 みを 進 めてきた 特 例 市 となった 当 時 の 市 街 化 調 整 区 域 においては, 住 宅, 医 療 福 祉 施 設, 廃 棄 物 処 理 施 設 および 資 材 置 場 などが 散 在 的 に 立 地 し, 土 地 利 用 の 混 在 化 の 進 行 による 自 然 環 境 等 への 影 響 や 相 隣 間 のトラブルなど, 様 々な 問 題 が 顕 在 化 しつつあったことから,このような 土 地 利 用 上 の 課 題 に 対 応 するため, 北 海 道 が 都 市 計 画 に 定 めた 函 館 圏 都 市 計 画 都 市 計 画 区 域 の 整 備, 開 発 及 び 保 全 の 方 針 ( 以 下 整 開 保 という )における 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 の 方 針 に 関 す る 事 項 について, 市 域 レベルに 詳 細 化 した 市 街 化 調 整 区 域 の 環 境 形 成 に 関 する 基 本 方 針 を 平 成 16 年 3 月 に 策 定 し, 当 該 基 本 方 針 に 基 づき, 各 種 施 策 に 取 り 組 んできた このような 経 過 の 中 で, 国 においては, 全 国 的 に 人 口 減 少 超 高 齢 社 会 を 迎 え,これまでの まちづくりのあり 方 を 転 換 し, 都 市 の 既 存 ストックを 有 効 活 用 しつつ, 様 々な 都 市 機 能 がコン パクトに 集 約 した 都 市 構 造 を 実 現 するため, 都 市 の 秩 序 ある 整 備 を 図 るための 都 市 計 画 法 等 の 一 部 を 改 正 する 法 律 ( 以 下 改 正 法 という )を 平 成 18 年 5 月 に 制 定 し, 広 域 的 に 都 市 構 造 やインフラに 影 響 を 与 える 大 規 模 な 集 客 施 設 に 係 る 立 地 制 限 の 強 化 をはじめ, 開 発 許 可 制 度 における 大 規 模 開 発 および 公 共 公 益 施 設 に 係 る 取 り 扱 いの 見 直 しなどの 措 置 を 講 じたこと から,この 改 正 法 を 踏 まえ, 当 該 基 本 方 針 の 見 直 しを 平 成 19 年 8 月 に 行 ったところであ る 1

4 その 後, 平 成 23 年 3 月 に 北 海 道 において 当 該 基 本 方 針 の 上 位 計 画 である 整 開 保 の 見 直 しが 行 われ,その 中 で, 持 続 可 能 なコンパクトなまちづくりを 推 進 することが 都 市 づくりの 基 本 理 念 とされた また, 平 成 23 年 12 月 には, 本 市 の 新 しい 都 市 計 画 マスタープランを 策 定 し,その 中 で, 歩 いて 暮 らせるコンパクトなまちづくりなどをまちづくりの 目 標 としたところ である 以 上 を 踏 まえ, 当 該 基 本 方 針 の 見 直 しを 行 い, 今 後 の 市 街 化 調 整 区 域 における 自 然 環 境 等 の 保 全 や 適 切 な 都 市 的 土 地 利 用 の 誘 導 を 図 っていこうとするものである 2 市 街 化 調 整 区 域 の 役 割 性 格 無 秩 序 な 開 発 を 抑 制 し, 自 然 環 境 等 の 保 全 を 図 る 区 域 農 林 漁 業 との 適 正 な 調 整 を 図 りつつ, 一 定 の 計 画 的 な 開 発 等 を 許 容 する 区 域 住 民 等 の 利 便 に 配 慮 した 公 共 公 益 上 必 要 な 建 築 物 等 の 建 築 が 許 容 される 区 域 3 市 街 化 調 整 区 域 の 現 状 と 課 題 3-1 現 状 既 存 集 落 既 存 住 宅 地 に 多 くの 市 民 が 居 住 各 種 施 設 が 散 在 的 に 立 地 しているため, 自 然 環 境 への 影 響 や 相 隣 間 のトラブルの 発 生 が 懸 念 開 発 許 可 の 必 要 な 施 設 ( 区 域 内 居 住 者 対 象 のサービス 施 設, 廃 棄 物 処 理 施 設, 医 療 福 祉 施 設, 学 校 など)が 立 地 開 発 許 可 の 不 要 な 施 設 ( 農 林 漁 業 施 設 など)が 立 地 都 市 計 画 法 の 適 用 を 受 けない 施 設 ( 残 土 処 分 場, 資 材 置 場 等 )が 立 地 医 療 福 祉 施 設, 学 校 などについては, 平 成 19 年 11 月 30 日 より 開 発 許 可 が 必 要 となった 沢 筋 の 周 辺 における 無 秩 序 な 土 砂 の 埋 立 て 等 による 緑 地 等 の 減 少 や 災 害 の 発 生 が 懸 念 3-2 課 題 農 地, 森 林, 緑 地 および 河 川 といった 自 然 環 境 等 自 然 景 観 の 保 全 既 存 集 落 既 存 住 宅 地 の 生 活 環 境 の 維 持 保 全 都 市 的 土 地 利 用 の 適 切 な 誘 導 2

5 4 市 街 化 調 整 区 域 の 環 境 形 成 に 関 する 基 本 方 針 4-1 基 本 的 な 考 え 方 市 街 化 調 整 区 域 は, 無 秩 序 な 市 街 化 を 抑 制 し 自 然 環 境 等 を 保 全 する 役 割 と, 農 林 漁 業 との 適 正 な 調 整 を 図 りつつ, 一 定 の 計 画 的 な 開 発 や 住 民 等 の 利 便 に 配 慮 した 公 共 公 益 上 必 要 な 建 築 物 の 建 築 などの 都 市 的 土 地 利 用 が 限 定 的 に 許 容 される 性 格 を 有 しているため,これらの 両 立 を 図 った 土 地 利 用 を 目 指 す 必 要 がある このため,それぞれの 地 域 特 性 や 位 置 付 けを 踏 まえ, 市 街 化 調 整 区 域 全 体 を, 自 然 環 境 等 を 保 全 する 区 域 と 秩 序 ある 都 市 的 土 地 利 用 を 許 容 する 区 域 に 区 分 し,その 区 域 ごとの 整 備, 開 発 および 保 全 の 方 針 を 明 らかにすることによって, 市 街 化 調 整 区 域 における 良 好 な 環 境 の 形 成 を 図 る 市 街 化 調 整 区 域 の 環 境 形 成 に 関 する 基 本 方 針 の 位 置 づけ 3

6 4-2 上 位 計 画 での 土 地 利 用 の 方 向 土 地 利 用 の 方 針 ( 抜 粋 ) 函 館 市 基 本 構 想 ( 平 成 19 年 10 月, 議 決 ) 土 地 は, 限 られた 貴 重 な 資 源 であり,また, 社 会 のさまざまな 活 動 にとって 不 可 欠 な 基 盤 で あることから, 適 正 な 土 地 利 用 を 図 るため, 北 海 道 土 地 利 用 基 本 計 画 の 地 域 区 分 に 基 づき, 総 合 的 かつ 計 画 的 な 土 地 利 用 を 進 めるとともに, 自 然 環 境 を 保 全 しつつ, 健 康 で 文 化 的 な 生 活 環 境 の 確 保 と 地 域 産 業 の 振 興 発 展 を 図 り, 次 世 代 に 継 承 できるまちづくりを 進 めます 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 の 方 針 ( 要 旨 ) 函 館 圏 都 市 計 画 都 市 計 画 区 域 の 整 備, 開 発 及 び 保 全 の 方 針 ( 平 成 23 年 3 月, 北 海 道 決 定 ) < 優 良 な 農 地 との 健 全 な 調 和 に 関 する 方 針 > 集 団 的 農 用 地 や 各 種 農 業 投 資 が 実 施 されている 区 域, 実 施 を 予 定 している 区 域 などについ ては, 今 後 とも 優 良 な 農 用 地 としてその 保 全 に 努 め, 特 に, 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 する 法 律 第 8 条 第 2 項 第 1 号 に 基 づき 定 められた 農 用 地 区 域 については, 農 業 上 の 利 用 を 図 るべき 土 地 として, 市 街 化 区 域 の 拡 大 の 対 象 とはしない < 自 然 環 境 形 成 の 観 点 から 必 要 な 保 全 に 関 する 方 針 > 水 源 かん 養 保 安 林 や 保 健 保 安 林 等 については, 公 益 的 機 能 の 維 持, 増 進 を 図 るため,それ ぞれの 目 的 に 応 じた 適 正 な 管 理 保 全 に 努 めるとともに, 笹 流 自 然 景 観 保 護 地 区 については, 今 後 とも 適 正 な 保 全 に 努 める 函 館 山 緑 地, 笹 流 ダム 周 辺,トラピスチヌ 修 道 院 周 辺 など 景 勝 地 にもなっている 森 林 につ いては, 今 後 とも 良 好 な 環 境 や 景 観 を 保 全 しつつ, 自 然 環 境 と 共 生 した 土 地 利 用 の 維 持 に 努 める 河 川 については, 流 域 全 体 の 健 全 な 水 循 環 の 保 全 を 念 頭 におき, 良 好 な 河 川 環 境 の 保 全 に 努 める < 秩 序 ある 都 市 的 土 地 利 用 の 実 現 に 関 する 方 針 > 既 存 集 落 や 既 存 住 宅 地 については, 基 盤 整 備 を 段 階 的 に 進 め, 周 辺 の 自 然 環 境 と 調 和 した 住 宅 地 への 誘 導 を 図 る 石 川 新 道 や 外 環 状 線 の 沿 道, 函 館 空 港 から 放 射 3 号 線 に 連 絡 する 空 港 ターミナル 通 や 空 港 通 の 沿 道 については, 交 通 利 便 性 の 高 さを 生 かしつつ 周 辺 環 境 と 調 和 した 流 通 業 務 施 設 や 沿 道 サービス 系 施 設 の 立 地 について, 個 別 にその 妥 当 性 等 を 判 断 し 計 画 的 かつ 適 切 な 土 地 利 用 を 図 る 4

7 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 の 方 針 ( 要 旨 ) 函 館 市 都 市 計 画 マスタープラン ( 平 成 23 年 12 月, 決 定 ) < 農 地 > 農 地 は, 作 物 の 生 産 機 能 のほか, 保 水 遊 水 機 能 などの 公 益 的 機 能 を 有 している ことから,これらの 公 益 的 機 能 の 維 持 を 図 るため,その 保 全 に 努 め, 特 に, 集 団 的 農 用 地 や 国 営 道 営 の 土 地 改 良 事 業 など, 各 種 農 業 投 資 が 実 施 されている 区 域 など については, 今 後 とも 優 良 な 農 用 地 としてその 保 全 に 努 めます < 森 林 > 森 林 については, 水 源 のかん 養 などの 様 々な 公 益 的 機 能 のほか, 木 材 生 産 機 能 を 有 していることから,これらの 機 能 の 維 持 および 増 進 を 図 るため,その 保 全 に 努 め ます 特 に, 保 安 林 や 水 道 水 源 域 の 森 林 については, 適 正 な 管 理 保 全 に 努 めます また, 笹 流 自 然 景 観 保 護 地 区 について, 今 後 とも 適 切 な 保 全 に 努 めます <その 他 緑 地 > その 他 緑 地 は, 都 市 環 境 の 保 全 に 寄 与 していることから, 風 致 地 区 や 特 別 緑 地 保 全 地 区 の 指 定 などを 検 討 していきます 笹 流 ダム 周 辺 やトラピスチヌ 修 道 院 周 辺 については, 今 後 とも 豊 かな 自 然 環 境 や 生 態 系 の 保 全 を 図 ります その 他 緑 地 とは, 樹 林 地, 草 地, 水 辺 地, 岩 石 地 などによって 良 好 な 自 然 的 環 境 を 形 成 しているもの をいう < 既 存 集 落 および 既 存 住 宅 地 > 市 街 化 調 整 区 域 として 都 市 計 画 が 決 定 される 以 前 に 形 成 された 既 存 集 落 および 既 存 住 宅 地 については,それぞれの 地 区 の 特 性 に 応 じ, 基 盤 整 備 を 段 階 的 に 進 め, 今 後 とも 周 辺 環 境 と 調 和 した 住 宅 地 の 維 持 に 努 めます 東 山 別 荘 地 区 については, 今 後 とも 自 然 環 境 と 共 生 した 土 地 利 用 の 保 全 に 努 めま す 亀 尾 地 区 については, 今 後 とも 周 辺 の 営 農 環 境 と 調 和 した 土 地 利 用 を 図 ります 函 館 空 港 南 地 区 については, 今 後 とも 住 宅 と 漁 業 や 水 産 関 連 施 設 等 とが 調 和 した 土 地 利 用 を 図 ります < 幹 線 道 路 沿 道 > 石 川 新 道 や 外 環 状 線, 空 港 ターミナル 通 や 空 港 通 の 各 沿 道 においては, 今 後 とも 交 通 利 便 性 の 高 さを 生 かしつつ, 周 辺 環 境 と 調 和 した 流 通 業 務 系 施 設 や 沿 道 サービ ス 系 施 設 の 立 地 について, 個 別 にその 妥 当 性 等 を 判 断 し 適 切 な 土 地 利 用 を 図 ります 5

8 4-3 自 然 環 境 等 の 保 全 に 関 する 方 針 市 街 化 調 整 区 域 における 自 然 環 境 等 は, 都 市 化 の 進 展 に 伴 い 農 地 や 森 林, 緑 地 が 減 少 すると ともに, 河 川 の 汚 濁 による 水 質 悪 化 などを 招 いている 農 地 森 林 緑 地 河 川 は, 多 様 な 動 植 物 が 生 息 生 育 するための 必 要 不 可 欠 な 自 然 環 境 資 源 であるとともに, 良 好 な 都 市 環 境 を 形 成 する 重 要 な 要 素 であり,さらには, 市 民 が 身 近 に 親 しめる 多 様 なレクリェーションや 自 然 とのふれあいの 場 となっているなど, 自 然 環 境 および 都 市 環 境 の 基 盤 として 重 要 な 役 割 を 果 たしていることから, 適 正 に 維 持 保 全 し, 良 好 な 環 境 を 次 世 代 に 継 承 していく 必 要 がある このため, 自 然 環 境 等 を 保 全 する 区 域 については, 以 下 の 方 針 に 基 づき, 適 正 に 維 持 保 全 していくこととする (1) 農 地 農 地 については, 作 物 の 生 産 機 能 のほか, 保 水 遊 水 機 能 や 美 しい 田 園 風 景 の 形 成 などの 公 益 的 機 能 を 有 していることから,これらの 公 益 的 機 能 の 増 進 を 図 るため,その 保 全 に 努 める 特 に, 集 団 的 農 用 地 や 国 道 営 の 土 地 改 良 事 業 など 各 種 農 業 投 資 が 実 施 されている 区 域 およ び 実 施 を 予 定 している 区 域 の 農 地 などについては, 今 後 とも 優 良 な 農 用 地 としてその 保 全 を 行 い, 中 でも, 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 する 法 律 第 8 条 第 2 項 第 1 号 に 基 づき 定 められた 農 用 地 区 域 については, 農 業 上 の 利 用 を 図 るべき 土 地 としてその 保 全 を 行 う また,その 他 農 地 についても, 他 用 途 への 転 用 を 最 小 限 にとどめるため, 函 館 市 の 農 村 地 域 活 性 化 基 本 構 想 に 基 づく 遊 休 農 地 等 の 活 用 策 を 展 開 していくこととする (2) 森 林 森 林 については, 木 材 生 産 のほか, 水 源 のかん 養, 土 砂 流 出 の 防 止, 大 気 の 保 全, 野 生 鳥 獣 の 生 息 成 育 の 場, 人 と 自 然 とのふれあいの 場 など, 様 々な 公 益 的 機 能 を 有 していることから, これらの 公 益 的 機 能 の 増 進 を 図 るため,その 保 全 に 努 める 特 に, 水 源 かん 養 保 安 林 や 保 健 保 安 林 等 については,それぞれの 目 的 に 応 じた 適 正 な 管 理 保 全 を 行 うとともに, 北 海 道 自 然 環 境 等 保 全 条 例 により 指 定 された 笹 流 自 然 景 観 保 護 地 区 についても, 指 定 の 目 的 を 踏 まえ, 今 後 とも 適 切 な 保 全 を 行 う また, 市 有 林 および 私 有 林 についても, 函 館 市 森 林 整 備 計 画 に 基 づく 水 土 保 全 林 や 森 林 と 人 との 共 生 林 の 機 能 の 維 持 増 進 を 図 るため, 造 林 および 間 伐 などの 適 正 な 森 林 施 業 や 森 林 整 備 を 進 める 水 土 保 全 林 とは, 特 に 水 源 かん 養 機 能 または 山 地 災 害 防 止 機 能 を 増 進 させる 必 要 のある 森 林 をいう また, 森 林 と 人 との 共 生 林 とは, 特 に 生 活 環 境 保 全 機 能 または 保 健 文 化 機 能 を 増 進 させる 必 要 のある 森 林 をいう 6

9 (3) 緑 地 緑 地 については, 市 街 地 の 北 東 部 から 東 部 に 広 がる 山 岳 地 や 市 街 地 と 山 岳 地 の 間 に 広 がる 丘 陵 地 に 分 布 し, 本 市 の 都 市 環 境 の 保 全 に 大 きく 寄 与 していることから, 今 後 とも 良 好 な 都 市 環 境 を 保 全 していくため, 都 市 計 画 法 に 基 づく 風 致 地 区 の 指 定 および 都 市 緑 地 法 に 基 づく 特 別 緑 地 保 全 地 区 の 指 定 や 市 民 緑 地 制 度 の 導 入 等 を 検 討 する 緑 地 とは,この 場 合, 都 市 緑 地 法 に 規 定 する 樹 林 地, 草 地, 水 辺 地, 岩 石 地 などによって 良 好 な 自 然 的 環 境 を 形 成 しているものをいう (4) 河 川 河 川 については, 治 水, 利 水 機 能 だけでなく, 多 様 な 生 物 が 生 息 成 育 する 場 として 重 要 な 役 割 を 果 たしていることから, 健 全 な 水 循 環 系 の 保 全 を 念 頭 に 置 きつつ, 適 正 な 維 持 管 理 を 図 り, 良 好 な 河 川 環 境 の 保 全 に 努 める (5) その 他 函 館 市 上 水 道 の 水 源 である 亀 田 川, 松 倉 川 および 汐 泊 川 については, 水 道 水 源 域 の 大 半 が 水 源 かん 養 保 安 林 であり, 良 好 な 環 境 が 維 持 されているが, 今 後 とも 水 道 水 源 の 保 護 を 図 るため, 水 源 かん 養 保 安 林 の 適 正 な 管 理 を 行 うとともに, 将 来 にわたり 水 源 環 境 の 保 全 に 努 める 4-4 都 市 的 土 地 利 用 に 関 する 方 針 市 街 化 調 整 区 域 については, 市 街 化 を 抑 制 する 区 域 であるが, 豊 かな 自 然 環 境 の 中 でゆとり ある 生 活 を 求 める 居 住 ニーズへの 対 応 や 農 林 漁 業 の 振 興 に 資 する 人 口 の 定 住 化 などを 進 めてい く 必 要 がある また, 函 館 新 道 や 函 館 江 差 自 動 車 道 の 高 速 交 通 ネットワークの 整 備 に 伴 い, 交 通 環 境 が 大 き く 変 化 し, 都 市 機 能 を 支 える 関 連 産 業 の 事 業 所 の 立 地 に 対 しては, 相 対 的 に 地 価 が 安 く 用 地 の 取 得 しやすい 周 辺 市 町 などの 郊 外 部 への 移 転 がみられるように, 制 約 要 因 がなくなりつつある ため, 市 域 での 事 業 活 動 を 今 後 とも 継 続 して 行 える 環 境 を 整 えていく 必 要 がある このため, 都 市 的 土 地 利 用 を 許 容 する 区 域 については, 都 市 機 能 の 無 秩 序 な 拡 散 を 防 止 し, 都 市 の 既 存 ストックを 有 効 利 用 したコンパクトなまちづくりを 基 本 としながら, 以 下 の 方 針 に 基 づき, 適 切 な 土 地 利 用 を 誘 導 していくこととする 7

10 (1) 幹 線 道 路 沿 道 地 域 石 川 新 道, 外 環 状 線, 空 港 通 および 空 港 ターミナル 通 の 沿 道 地 域 については, 函 館 インター チェンジや 函 館 空 港 といった 交 通 結 節 点 の 近 傍 であって 都 市 構 造 上 重 要 な 位 置 にあることから, 整 開 保 において 交 通 利 便 性 の 高 さを 生 かしつつ 周 辺 環 境 と 調 和 した 流 通 業 務 系 施 設 や 沿 道 サービス 系 施 設 の 立 地 について, 個 別 にその 妥 当 性 等 を 判 断 し 計 画 的 かつ 適 切 な 土 地 利 用 を 図 ることとされている このため, 石 川 新 道 および 外 環 状 線 の 沿 道 地 域 については, 流 通 業 務 系 施 設 や 沿 道 サービス 系 施 設 等 の 建 築 を 目 的 とした 開 発 行 為 等 を 許 可 の 対 象 とし,また, 函 館 空 港 から 放 射 3 号 線 に 連 絡 する 空 港 通 および 空 港 ターミナル 通 の 沿 道 地 域 については,レンタカー 施 設 のほか, 一 定 台 数 以 上 の 観 光 バスが 駐 車 できる 駐 車 施 設 と 関 連 する 乗 務 員 の 宿 泊 施 設, 空 港 関 連 の 流 通 業 務 系 施 設 などの 建 築 を 目 的 とした 開 発 行 為 等 を 許 可 の 対 象 とし, 函 館 市 開 発 審 査 会 付 議 基 準 ( 以 下 付 議 基 準 という )により, 地 域 の 特 性 を 生 かした 土 地 利 用 を 誘 導 する (2) 既 存 集 落 既 存 住 宅 地 市 街 化 調 整 区 域 として 都 市 計 画 が 決 定 される 以 前 に 形 成 された 既 存 集 落 および 既 存 住 宅 地 に ついては,それぞれの 地 区 の 特 性 に 応 じ, 基 盤 整 備 を 段 階 的 に 進 めるとともに, 函 館 市 都 市 計 画 法 施 行 条 例 ( 以 下 施 行 条 例 という )または 付 議 基 準 により, 区 域 や 予 定 建 築 物 等 の 用 途 を 定 め, 地 域 の 特 性 に 応 じた 適 切 な 土 地 利 用 の 誘 導 を 図 る 旧 50 戸 連 たん 地 域 昭 和 45 年 に 市 街 化 調 整 区 域 として 都 市 計 画 が 決 定 される 以 前 から 集 落 が 形 成 されていた 旧 50 戸 連 たん 地 域 については, 既 に 一 定 程 度 の 公 共 施 設 が 整 備 され,また, 隣 接 する 市 街 化 区 域 内 の 公 共 施 設 の 利 用 も 可 能 である 積 極 的 な 公 共 投 資 を 必 ずしも 必 要 とされない 周 辺 の 自 然 環 境 への 影 響 に 配 慮 して 建 築 物 の 敷 地 の 排 水 あるいは 安 全 性 等 に 関 する 技 術 基 準 を 適 用 させていく 必 要 がある 市 街 化 調 整 区 域 が 定 められた 際 に 既 に 宅 地 であったことの 確 認 が 困 難 になってきていた ことから, 既 に 宅 地 であったかどうかにかかわらず,この 区 域 内 で 行 われる 住 宅 などの 一 般 的 な 建 築 物 の 建 築 や 一 団 のまとまりのある 開 発 行 為 ができるよう, 今 後 とも 施 行 条 例 ま たは 付 議 基 準 により 適 切 な 土 地 利 用 の 誘 導 を 行 い, 良 好 な 集 落 の 形 成 を 図 る 8

11 < 対 象 地 区 > 桔 梗 西 桔 梗 地 区 ( 桔 梗 駅 裏 ), 桔 梗 A 地 区 ( 道 立 函 館 高 等 技 術 専 門 学 院 周 辺 林 業 試 験 場 道 南 支 場 周 辺 ), 桔 梗 B 地 区 ( 桔 梗 小 学 校 周 辺 ), 赤 川 地 区 ( 赤 川 小 学 校 赤 川 中 学 校 低 区 浄 水 場 の 周 辺 ), 高 松 地 区 ( 空 港 団 地 )および 新 湊 古 川 石 崎 地 区 新 50 戸 連 たん 地 域 平 成 9 年 に 市 街 化 調 整 区 域 として 新 たに 都 市 計 画 が 決 定 される 以 前 から 集 落 が 形 成 されて いた 新 50 戸 連 たん 地 域 については, 地 区 の 特 性 に 応 じた 用 途 の 建 築 物 が 建 築 できるよう, 今 後 とも 施 行 条 例 または 付 議 基 準 により 適 切 な 土 地 利 用 の 誘 導 を 行 い, 集 落 の 維 持 保 全 を 図 る < 対 象 地 区 > 赤 川 亀 田 中 野 地 区, 亀 田 中 野 地 区, 陣 川 地 区, 東 山 A 地 区, 東 山 B 地 区 および 陣 川 東 山 地 区 亀 尾 地 区 および 函 館 空 港 南 地 区 亀 尾 地 区 および 函 館 空 港 南 地 区 については,いずれも 都 市 的 土 地 利 用 の 可 能 な 範 囲 が 限 定 されており,この 区 域 内 での 新 たな 開 発 行 為 等 を 許 容 しても 周 辺 における 市 街 化 を 促 進 する おそれがないことから, 今 後 とも 施 行 条 例 または 付 議 基 準 により 適 切 な 土 地 利 用 の 誘 導 を 行 い, 地 区 の 活 性 化 と 良 好 な 集 落 の 形 成 を 図 る その 他 昭 和 45 年 に 市 街 化 調 整 区 域 として 都 市 計 画 が 決 定 される 以 前 に 旧 住 宅 地 造 成 事 業 法 により 造 成 された 神 山 地 区 や, 住 宅 などの 建 築 を 目 的 に 土 地 を 購 入 した 者 の 既 存 権 利 の 行 使 をもって 形 成 された 東 山 3 丁 目 地 区 谷 地 頭 地 区 については, 現 状 の 土 地 利 用 を 維 持 する また, 北 海 道 自 然 環 境 等 保 全 条 例 に 基 づき 指 定 された 東 山 別 荘 地 区 については, 良 好 な 自 然 環 境 を 有 していることから, 今 後 とも 自 然 環 境 と 共 生 した 別 荘 地 としての 土 地 利 用 を 図 る (3) 廃 棄 物 処 理 施 設 廃 棄 物 処 理 施 設 については, 周 辺 環 境 の 保 全 を 図 るとともに, 廃 棄 物 の 再 生 利 用 および 適 正 処 理 を 推 進 するため 函 館 市 廃 棄 物 処 理 施 設 設 置 等 指 導 要 綱 により, 生 活 環 境 や 自 然 環 境 等 への 影 響 に 配 慮 した 位 置 への 立 地 を 図 る 9

12 (4) 公 益 的 施 設 ( 医 療 教 育 社 会 福 祉 施 設 等 ) 平 成 19 年 11 月 30 日 に 改 正 法 が 施 行 され, 医 療 教 育 社 会 福 祉 施 設 等 の 公 益 的 施 設 の 建 築 を 目 的 とする 開 発 行 為 等 は 許 可 が 必 要 となったことを 踏 まえ,また 都 市 機 能 の 拡 散 防 止 の 観 点 から,これら 施 設 の 新 たな 立 地 については, 新 旧 50 戸 連 たん 地 域, 亀 尾 地 区 およ び 函 館 空 港 南 地 区 に 立 地 するものであって, 主 として 当 該 地 域 の 居 住 者 が 利 用 するものを 除 き 認 めないこととする (5) 残 土 処 分 場 資 材 置 場 等 都 市 計 画 法 の 適 用 を 受 けない 残 土 処 分 場 については, 函 館 市 土 地 の 埋 立 て 等 に 関 する 指 導 要 綱 により, 今 後 とも 土 砂 等 の 流 出 による 災 害 の 発 生 を 防 止 し, 環 境 の 保 全 を 図 る 特 に, 市 が 発 注 する 建 設 工 事 の 建 設 副 産 物 である 建 設 発 生 土 については, 市 および 請 負 人 が 適 正 な 処 理 を 行 うため, 函 館 市 公 共 工 事 建 設 発 生 土 処 理 指 針 により, 今 後 とも 建 設 発 生 土 の 発 生 抑 制 や 再 利 用 の 促 進 など 総 合 的 な 対 策 を 講 じることとする また, 都 市 計 画 法 の 適 用 を 受 けない 資 材 置 場 等 については, 函 館 市 良 好 な 地 域 環 境 の 形 成 に 関 する 開 発 指 導 要 綱 により, 今 後 とも 適 正 な 開 発 指 導 を 行 い, 良 好 な 地 域 環 境 の 形 成 を 図 る 10

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14 4-5 生 活 関 連 施 設 の 整 備 に 関 する 方 針 (1) 道 路 市 街 化 区 域 と 既 存 集 落 既 存 住 宅 地 を 連 絡 する 市 道 の 整 備 を 推 進 するとともに, 未 舗 装 とな っている 市 道 については, 市 街 化 区 域 内 の 整 備 を 優 先 しつつ 事 業 を 進 める また, 危 険 を 伴 う 箇 所 の 交 差 点 改 良 や 通 学 路 の 歩 道 整 備 を 行 うなどの 交 通 安 全 対 策 を 講 ずる (2) 生 活 排 水 汚 水 処 理 施 設 開 発 行 為 または 建 築 行 為 等 を 行 う 際 に 公 共 下 水 道 管 等 の 適 当 な 接 続 先 がない 場 合 は, 公 衆 衛 生 の 向 上 と 公 共 用 水 域 の 水 質 保 全 を 図 るため,その 開 発 区 域 内 または 建 築 敷 地 内 に 建 築 される 建 築 物 から 排 出 される 生 活 排 水 汚 水 が 適 正 に 処 理 されるよう 合 併 処 理 浄 化 槽 を 設 置 すること とする (3) 雨 水 処 理 施 設 開 発 行 為 または 建 築 行 為 に 伴 う 雨 水 流 出 量 の 増 加 を 抑 制 するため, 洪 水 調 整 池 等 の 流 出 抑 制 施 設 の 設 置 を 開 発 許 可 または 建 築 許 可 の 条 件 とする また, 許 可 を 要 しない 建 築 行 為 等 を 行 う 場 合 においても,この 施 設 を 設 置 することとする 12

15 4-6 建 築 物 の 形 態 制 限 に 関 する 方 針 平 成 12 年 5 月 の 建 築 基 準 法 の 一 部 改 正 により, 市 街 化 調 整 区 域 における 建 築 物 の 形 態 制 限 として, 建 ぺい 率 容 積 率 の 数 値 が, 比 較 的 緩 やかな70% 400%の 一 種 類 から, 特 定 行 政 庁 が 土 地 利 用 の 実 態 に 即 した 制 限 ができるよう, 数 値 の 選 択 肢 が 拡 充 され, 平 成 16 年 5 月 17 日 までに 定 めなければならないこととなった また, 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さの 制 限 に 関 する 数 値 についても, 同 日 までに 定 める 必 要 があるとともに, 併 せて 日 影 規 制 につい ても 指 定 することが 可 能 となった 建 ぺい 率 とは 建 築 物 の 建 築 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合,また, 容 積 率 とは 建 築 物 の 延 べ 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 をいう これは, 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 が 現 状 において 低 密 度 な 実 態 にあること, 高 容 積 の 建 築 物 が 建 築 された 場 合, 周 辺 の 低 密 度 な 建 築 物 との 間 で 日 照 等 の 相 隣 関 係 上 の 問 題 や 交 通 の 局 所 的 混 乱 などを 招 くこと,さらには 将 来 的 に 市 街 化 区 域 に 編 入 し 用 途 地 域 を 指 定 する 際 に, 周 辺 建 築 物 との 形 態 制 限 上 の 不 均 衡 が 生 じるといった 問 題 があったため, 制 限 の 仕 組 みが 必 ずしも 土 地 利 用 の 実 態 を 的 確 に 反 映 したものとなっていないことによるものである このような 法 改 正 の 趣 旨 や 今 後 の 市 街 化 調 整 区 域 内 の 土 地 利 用 の 方 向 を 踏 まえ, 市 街 化 調 整 区 域 における 建 築 物 の 形 態 制 限 については, 市 街 化 調 整 区 域 の 自 然 環 境 等 の 保 全 を 図 り, 良 好 な 地 域 環 境 を 形 成 する 既 存 集 落 は 平 成 9 年 に 定 めた 函 館 市 50 戸 連 たん 地 域 内 の 建 築 指 導 要 綱 による 建 ぺ い 率 および 容 積 率 の 制 限 内 容 を 継 続 する 市 街 化 区 域 への 編 入 が 想 定 される 地 区 は, 隣 接 するまたは 近 接 する 用 途 地 域 の 制 限 内 容 との 連 続 性 を 考 慮 する 等 の 基 本 的 な 考 え 方 に 基 づき, 平 成 16 年 4 月 1 日 に 指 定 を 行 ったところであり, 今 後 とも 現 在 の 形 態 制 限 を 継 続 し, 良 好 な 環 境 の 保 全 に 努 める (1) 建 ぺい 率 容 積 率 に 関 する 方 針 市 街 化 調 整 区 域 の 建 ぺい 率 および 容 積 率 については, 当 該 区 域 内 の 良 好 な 自 然 環 境 や 自 然 景 観 を 維 持 保 全 するため, 建 ぺい 率 50%, 容 積 率 100%を 基 本 とする ただし, 新 旧 50 戸 連 たん 地 域 のうち 住 宅 と 業 務 系 施 設 等 の 混 在 地 区 や, 流 通 業 務 系 施 設 等 の 立 地 を 許 容 する 幹 線 道 路 沿 道 地 域,また, 中 高 層 建 築 物 の 立 地 を 許 容 している 用 途 地 域 に 囲 まれているまたは 隣 接 する 地 区 については, 地 域 の 特 性 を 考 慮 し, 建 ぺい 率 60%, 容 積 率 200%とする 13

16 (2) 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さの 制 限 に 関 する 方 針 前 面 道 路 の 幅 員 に 応 じた 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さの 制 限 ( 道 路 斜 線 制 限 ) 道 路 斜 線 制 限 は, 道 路 の 採 光 や 通 風 等 の 環 境 を 保 護 するため, 前 面 道 路 の 反 対 側 の 境 界 線 から 一 定 距 離 以 下 の 範 囲 内 について 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さを 制 限 するものである 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さを 制 限 する 前 面 道 路 の 反 対 側 の 境 界 線 からの 距 離 は, 容 積 率 が 200% 以 下 であるため, 建 築 基 準 法 の 規 定 に 基 づき20メートルとなる また,その 範 囲 内 の 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さを 算 出 するための 数 値 については, 当 該 区 域 内 の 良 好 な 自 然 環 境 や 自 然 景 観 を 維 持 保 全 するため 市 街 化 区 域 内 の 用 途 地 域 の 種 類 に 応 じて 規 定 されてい る 数 値 を 基 準 に,1.25を 基 本 とする ただし, 既 に 住 宅 と 業 務 系 施 設 等 が 相 当 数 混 在 している 地 区 や, 流 通 業 務 系 施 設 等 の 立 地 を 許 容 する 幹 線 道 路 沿 道 地 域 にあっては, 地 域 の 特 性 を 考 慮 し,1.5とする 隣 地 からの 距 離 に 応 じた 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さの 制 限 ( 隣 地 斜 線 制 限 ) 隣 地 斜 線 制 限 は, 隣 地 の 日 照, 通 風, 採 光 などの 環 境 を 保 全 するため, 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さを 制 限 するものである 隣 地 斜 線 による 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さについては, 中 高 層 建 築 物 の 立 地 による 相 隣 関 係 の トラブルを 未 然 に 防 止 する 観 点 から, 市 街 化 区 域 内 の 住 居 系 用 途 地 域 で 定 められる 数 値 を 基 準 に, 一 律, 建 築 物 の 各 部 分 から 隣 地 境 界 線 までの 水 平 距 離 に1.25を 乗 じて 得 たものに 20メートルを 加 えた 数 値 以 下 とする 日 影 による 中 高 層 の 建 築 物 の 高 さの 制 限 日 影 規 制 は, 冬 至 日 における 中 高 層 建 築 物 の 日 影 を,その 敷 地 境 界 線 から 隣 接 地 に 向 かっ て, 一 定 の 距 離 の 範 囲 内 に,ある 時 間 以 上 生 じさせないよう, 中 高 層 建 築 物 の 高 さや 位 置, 形 態 を 規 制 して, 周 辺 敷 地 の 日 照 などの 住 環 境 を 保 護 するためのものであるが, 建 ぺい 率 容 積 率 に 関 して 基 本 的 に 低 密 度 での 指 定 となることから, 日 影 規 制 は 行 わないものとする 14

17 15

18 5 既 存 集 落 等 の 地 区 別 土 地 利 用 の 方 向 性 等 都 市 的 土 地 利 用 に 関 する 方 針 に 基 づき, 地 区 の 特 性 に 応 じた 土 地 利 用 を 図 る 既 存 集 落 既 存 住 宅 地 および 幹 線 道 路 沿 道 地 域 における 地 区 ごとの 土 地 利 用 の 方 向 性 と 建 築 できる 建 築 物 の 用 途 の 概 要 については, 次 のとおりとする (1) 施 行 条 例 または 付 議 基 準 で 指 定 する 地 区 地 区 名 土 地 利 用 の 方 向 性 建 築 できる 建 築 物 の 用 途 の 概 要 < 旧 50 戸 連 たん 地 域 > 桔 梗 A 地 区 赤 川 地 区 < 新 50 戸 連 たん 地 域 > 亀 田 中 野 地 区 陣 川 地 区 陣 川 沿 道 地 区 東 山 A 地 区 戸 建 住 宅 を 中 心 とした 良 好 な 居 住 環 境 を 有 する 土 地 利 用 を 図 る 住 宅, 共 同 住 宅, 事 務 所 店 舗 等 の 兼 用 住 宅, 寄 宿 舎, 下 宿, 神 社, 寺 院, 教 会, 公 衆 浴 場, 一 定 規 模 以 下 の 店 舗 飲 食 店 ( 陣 川 沿 道 地 区 に 限 る) 社 会 福 祉 施 設 医 療 施 設 学 校 庁 舎 ( 主 として 当 該 地 区 の 居 住 者 の 利 用 に 供 するものに 限 る) < 旧 50 戸 連 たん 地 域 > 桔 梗 西 桔 梗 地 区 桔 梗 B 地 区 高 松 地 区 赤 川 沿 道 地 区 < 新 50 戸 連 たん 地 域 > 赤 川 亀 田 中 野 地 区 東 山 B 地 区 陣 川 東 山 地 区 < 旧 50 戸 連 たん 地 域 > 新 湊 古 川 石 崎 地 区 住 宅 と 業 務 系 施 設 等 とが 調 和 した 土 地 利 用 を 図 る 国 道 278 号 を 骨 格 に, 住 宅 と 漁 業 や 水 産 関 連 施 設 等 とが 調 和 した 土 地 利 用 を 図 る 次 に 掲 げる 以 外 のもの 工 場, 一 定 量 以 上 の 危 険 物 の 貯 蔵 または 処 理 に 供 するもの, 劇 場, 映 画 館,キャバレー, 料 理 店,マ ージャン 屋,ぱちんこ 屋,カラオ ケボックス, 倉 庫 業 を 営 む 倉 庫, 有 料 老 人 ホーム, 一 定 規 模 以 上 の 店 舗 飲 食 店 社 会 福 祉 施 設 医 療 施 設 学 校 庁 舎 ( 主 として 当 該 地 区 の 居 住 者 の 利 用 に 供 するものを 除 く) 次 に 掲 げる 以 外 のもの 危 険 性 の 大 きいまたは 著 しく 環 境 を 悪 化 させる 工 場, 一 定 量 以 上 の 危 険 物 の 貯 蔵 または 処 理 に 供 する もの, 個 室 付 浴 場, 有 料 老 人 ホー ム 社 会 福 祉 施 設 医 療 施 設 学 校 庁 舎 ( 主 として 当 該 地 区 の 居 住 者 の 利 用 に 供 するものを 除 く) 16

19 亀 尾 地 区 地 区 名 土 地 利 用 の 方 向 性 建 築 できる 建 築 物 の 用 途 の 概 要 主 要 道 道 函 館 南 茅 部 線 や 一 般 道 道 米 原 古 川 線 を 骨 格 に,そ の 沿 道 区 域 を 中 心 として 周 辺 の 営 農 環 境 と 調 和 した 都 市 的 土 地 利 用 を 図 る 住 宅, 共 同 住 宅, 寄 宿 舎, 下 宿, 一 定 規 模 以 下 の 店 舗 飲 食 店, 事 務 所,アトリエ, 工 房, 一 定 規 模 以 下 の 工 場,ガソリンスタンド, グリーンツーリズム 関 連 施 設 社 会 福 祉 施 設 医 療 施 設 学 校 庁 舎 ( 主 として 当 該 地 区 の 居 住 者 の 利 用 に 供 するものに 限 る) 函 館 空 港 南 地 区 住 宅 と 漁 業 や 水 産 関 連 施 設 等 とが 調 和 した 土 地 利 用 を 図 る 次 に 掲 げる 以 外 のもの 危 険 性 の 大 きいまたは 著 しく 環 境 を 悪 化 させる 工 場, 一 定 量 以 上 の 危 険 物 の 貯 蔵 または 処 理 に 供 する もの, 個 室 付 浴 場, 有 料 老 人 ホー ム,ホテル, 旅 館, 射 的 場, 勝 馬 投 票 券 発 売 所,ボーリング 場,ス ケート 場,キャバレー, 料 理 店, 劇 場, 映 画 館, 一 定 規 模 以 上 の 店 舗 飲 食 店 社 会 福 祉 施 設 医 療 施 設 学 校 庁 舎 ( 主 として 当 該 地 区 の 居 住 者 の 利 用 に 供 するものを 除 く) (2) 付 議 基 準 で 指 定 する 地 区 地 区 名 土 地 利 用 の 方 向 性 建 築 できる 建 築 物 の 用 途 の 概 要 石 川 新 道 沿 道 地 区 外 環 状 線 沿 道 西 桔 梗 地 区 空 港 通 空 港 ターミナル 通 沿 道 地 区 幹 線 道 路 の 沿 道 にふさわし い 流 通 業 務 系 施 設 や 沿 道 サー ビス 系 施 設 による 土 地 利 用 を 図 る 空 と 陸 の 広 域 的 な 交 通 結 節 拠 点 としての 地 区 特 性 を 生 か した 流 通 業 務 系 施 設 や 沿 道 サ ービス 系 施 設 による 土 地 利 用 を 図 る 物 流 関 連 施 設 ( 道 路 貨 物 運 送 業, 道 路 旅 客 運 送 業, 貨 物 運 送 取 扱 業, 倉 庫 業 または 卸 売 業 の 用 に 供 する ものに 限 る) 事 務 所, 店 舗 飲 食 店 ( 大 規 模 な ものを 除 く), 自 動 車 修 理 工 場, 日 刊 新 聞 の 印 刷 所,スポーツ 施 設, 公 衆 浴 場 物 流 関 連 施 設 ( 道 路 貨 物 運 送 業, 道 路 旅 客 運 送 業, 貨 物 運 送 取 扱 業, 航 空 運 輸 業, 倉 庫 業 または 卸 売 業 の 用 に 供 するものに 限 る) 道 路 貨 物 運 送 業 または 道 路 旅 客 運 送 業 の 従 業 員 のための 休 憩 もしく は 宿 泊 の 用 に 供 する 施 設 自 動 車 修 理 工 場,レンタカー 業 の 用 に 供 する 建 築 物, 事 務 所, 店 舗 飲 食 店 ( 大 規 模 なものを 除 く), 屋 外 駐 車 場 の 管 理 上 必 要 な 建 築 物, 自 己 の 居 住 用 住 宅 17

20 (3) その 他 の 地 区 地 区 名 土 地 利 用 の 方 向 性 建 築 できる 建 築 物 の 用 途 の 概 要 < 北 海 道 自 然 環 境 等 保 全 条 例 に 基 づき 指 定 された 別 荘 地 > 東 山 別 荘 地 区 周 辺 の 自 然 環 境 と 共 生 した 別 荘 等 による 土 地 利 用 を 図 る 自 己 用 の 別 荘, 自 己 居 住 用 の 住 宅 < 旧 住 宅 地 造 成 事 業 法 に 基 づき 造 成 された 団 地 > 神 山 地 区 < 既 存 権 利 により 形 成 された 団 地 > 東 山 3 丁 目 地 区 谷 地 頭 地 区 戸 建 住 宅 を 中 心 とした 良 好 な 居 住 環 境 を 有 する 土 地 利 用 を 図 る 住 宅 共 同 住 宅, 事 務 所 店 舗 等 の 兼 用 住 宅 ( 神 山 地 区 に 限 る) 18

21 19

22 市 街 化 調 整 区 域 の 環 境 形 成 に 関 す る 基 本 方 針 ~ 自 然 環 境 等 や 景 観 の 保 全 と 適 切 な 都 市 的 土 地 利 用 の 誘 導 に 向 けて~ 平 成 16 年 3 月 策 定 平 成 19 年 8 月 第 1 回 改 正 平 成 24 年 3 月 第 2 回 改 正 20

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