最近の不動産市況と比企の地価動向

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1 最 近 の 不 動 産 市 況 と 比 企 の 地 価 動 向 有 限 会 社 山 口 不 動 産 鑑 定 所 代 表 取 締 役 不 動 産 鑑 定 士 山 口 和 範

2 景 気 動 向 指 数 (CI)の 推 移 先 行 指 数 一 致 指 数 遅 行 指 数 ( 出 所 ) 内 閣 府 Jan-08 Feb-08 Mar-08 Apr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Aug-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dec-08 Jan-09 Feb-09 Mar-09 Apr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Aug-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dec-09 Jan-10 Feb-10 Mar-10 Apr-10 May-10 Jun-10 Jul-10 Aug-10 Sep-10 Oct-10 Nov-10 2

3 景 気 動 向 指 数 経 済 指 標 先 行 系 列 一 致 系 列 遅 行 系 列 最 終 需 要 財 在 庫 率 鉱 工 業 生 産 指 数 法 人 企 業 設 備 投 資 新 規 求 人 数 機 械 受 注 新 設 住 宅 着 工 床 面 積 耐 久 消 費 財 出 荷 消 費 者 態 度 日 経 商 品 指 数 長 期 国 債 (10 年 ) 新 発 債 流 通 利 回 り 大 口 電 力 使 用 量 製 造 業 稼 働 率 所 定 外 労 働 時 間 商 業 販 売 額 営 業 利 益 有 効 求 人 倍 率 ほか 家 計 消 費 支 出 法 人 税 収 入 完 全 失 業 率 ほか 東 証 株 価 指 数 ほか ( 出 所 ) 内 閣 府 3

4 埼 玉 県 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 推 移 ( 利 用 関 係 別 戸 数 ) 持 家 貸 家 分 譲 マンション 分 譲 一 戸 建 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 11,628 11,542 11,216 10,545 8,789 8,962 6,095 5,396 12,378 11,797 10,855 10,690 8,899 8,082 7,903 7,552 12,998 11,245 8,333 6,590 12,426 9,809 8,960 8,037 9,152 7,861 6,245 11,292 9,888 7,183 6,887 12,812 10,574 6,619 5,815 9,164 8,279 ( 出 所 ) 国 土 交 通 省 10,737 9,879 10,117 9,697 9,619 8,691 6,954 5,790 5,349 4,000 4,506 3,220 2,000 1,928 2,011 1,838 2, 下 2005 上 2005 下 2006 上 2006 下 2007 上 2007 下 2008 上 2008 下 2009 上 2009 下 2010 上 2010 下 4

5 東 京 都 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 推 移 ( 利 用 関 係 別 戸 数 ) 持 家 貸 家 分 譲 マンション 分 譲 一 戸 建 50,000 ( 出 所 ) 国 土 交 通 省 45,000 44,571 40,000 35,000 30,000 41,444 37,358 38,220 31,534 31,397 31,689 37,954 29,459 32,030 35,634 29,384 33,064 27,975 35,776 28,192 25,000 20,000 22,520 22,949 23,646 24,059 24,912 17,945 15,000 10,000 5,000 11,044 11,763 10,855 9,862 10,718 10,522 9,451 10,098 10,310 10,505 10,222 8,806 14,047 7,227 7,321 9,157 8,132 9,170 8,077 13,709 8,164 5,980 14,119 9,832 9,461 8,491 8,323 7,137 10,684 9, 下 2005 上 2005 下 2006 上 2006 下 2007 上 2007 下 2008 上 2008 下 2009 上 2009 下 2010 上 2010 下 5

6 住 宅 地 景 気 回 復 と 政 策 効 果 で 住 宅 需 要 を 喚 起 条 件 のいい 土 地 (e.g. 南 道 路 )を 待 っている 人 がいる 但 し フラットのサブプライムローン 化 には 注 視 する 必 要 パワービルダーが 昨 年 初 めから 動 き 出 す 外 需 は 高 く 内 需 は 安 い(デフレ) リファージュ 高 坂 (ハウスメーカー8 社 ) 60 区 画 ほぼ 完 売 うらら 花 高 坂 (UR) 16 区 画 完 売 ( 今 後 リファージュ 第 2 弾 をやる 予 定 URも130 区 画 販 売 予 定 ) ハイムグランデ 東 松 山 ( 積 水 化 学 工 業 ) 90 戸 完 売 6

7 住 宅 地 リーマン ショックで 構 造 が 変 わり 総 額 がワンランク 下 がった e.g. 土 地 1500 万 円 1000 万 円 台 前 半 建 売 2500 万 円 前 後 2000 万 円 前 後 アイダ 設 計 777 万 円 555 万 円 市 街 化 調 整 区 域 の34 条 11 号 分 譲 多 く 単 価 高 い e.g 万 円 ( 市 街 化 150m2)66,667 円 /m2 ( 調 区 200m2) 50,000 円 /m2 供 給 少 ないところ それ 程 値 崩 れしていない e.g. 松 一 小 学 区 森 林 公 園 駅 徒 歩 圏 小 川 の 町 内 吉 見 の 市 街 化 7

8 住 宅 地 供 給 多 いところ 値 崩 れしている(ブームの 崩 壊 ボラティリティー 高 い) e.g. 市 野 川 区 画 整 理 高 坂 第 一 地 区 月 の 輪 パワービルダーが 下 げている 調 区 34 条 11 号 分 譲 と 競 合 滑 川 町 立 月 の 輪 小 学 校 開 校 ( 児 童 数 488 人 /cf. 宮 前 小 -376 人 ) 学 区 は 月 の 輪 地 区 と 月 輪 六 軒 地 区 月 の 輪 地 区 の 需 要 東 武 FRANCA 新 古 建 売 完 売 供 給 (パワービルダーの2000 万 円 も) 価 格 8

9 需 要 曲 線 と 供 給 曲 線 のシフト 9

10 住 宅 地 平 均 変 動 率 の 推 移 市 町 村 H20 公 H20 基 H21 公 H21 基 H22 公 H22 基 東 松 山 市 +0.5% 0.0% -2.4% -4.7% -4.9% -3.3% 滑 川 町 +0.8% +0.1% -2.3% -4.2% -5.0% -3.3% 嵐 山 町 -0.2% -0.2% -2.9% -4.6% -4.7% -3.7% 小 川 町 -0.4% -0.7% -3.0% -5.1% -4.8% --4.1% 川 島 町 -0.9% -1.6% -4.5% -6.0% -5.5% -5.1% 吉 見 町 -0.7% -0.9% -3.7% -5.3% -5.1% -4.2% 鳩 山 町 -1.1% -1.2% -3.6% -6.1% -5.2% -4.0% ときがわ 町 -1.5% -1.9% -2.9% -5.2% -5.1% -4.4% ( 出 所 ) 国 土 交 通 省 と 埼 玉 県 のデータより 山 口 が 作 成 10

11 人 口 密 度 と 住 宅 地 価 の 関 係 350, ,000 y = x R² = ,000 平 均 価 格 ( 円 /m2) 蕨 朝 霞 戸 田 200,000 志 木 和 光 富 さいたま 士 見 新 ふじみ 座 野 川 口 鳩 ヶ 谷 所 沢 150,000 三 芳 川 越 越 谷 草 加 吉 川 八 潮 狭 山 三 郷 上 尾 蓮 田 桶 川 入 間 鶴 ヶ 島 100,000 北 本 東 松 山 春 日 部 滑 川 坂 戸 伊 奈 鴻 巣 久 喜 日 白 高 岡 飯 能 熊 杉 谷 幸 戸 松 伏 手 宮 代 50,000嵐 毛 山 羽 呂 生 山 川 島 加 深 須 行 谷 田 越 鳩 生 山 小 吉 川 見 本 庄 皆 野 寄 居 ときがわ 秩 長 父 瀞 横 上 瀬 里 小 鹿 野 神 美 川 里 0 東 秩 父 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 人 口 密 度 ( 人 /km2) 11

12 人 口 増 減 率 (H20.1-H22.9) 6.0% 5.0% 4.8% ( 出 所 ) 埼 玉 県 のデータより 山 口 が 算 出 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 1.1% 0.0% -1.0% -0.6% -2.0% -3.0% -4.0% -2.0% -2.1% -3.3% -1.8% -3.0% -3.3% -3.9% -5.0% 埼 玉 県 東 松 山 市 比 企 郡 滑 川 町 嵐 山 町 小 川 町 川 島 町 吉 見 町 鳩 山 町 ときがわ 町 12

13 日 本 の 年 齢 別 人 口 構 成 (The Economist/Nov 20th 2010) 13

14 世 界 の 住 宅 価 格 (The Economist/Oct 23rd 2010) 14

15 商 業 地 比 企 地 域 の 商 業 地 の 特 徴 1 休 日 に 集 客 できない 商 店 街 2 面 ではなく 点 3 大 規 模 商 業 施 設 - 大 手 チェーン 旧 来 の 商 店 街 - 個 人 ピオニウォーク 東 松 山 開 店 人 も 店 も 吸 い 寄 せる (e.g. ミスド JTB Right-on ケンタ) マック 西 松 屋 しまむら セキチューが 新 規 開 店 退 出 店 舗 も 出 始 める ( 消 費 の 絞 り 込 み 選 別 化 による 優 勝 劣 敗 ) 15

16 商 業 地 ハイムグランデ 東 松 山 竣 工 But 依 然 空 き 店 舗 多 い(8/13) 1 高 い 募 集 家 賃 ( 坪 単 価 1.2~1.5 万 円 ) 2 大 手 チェーンはピオニへ ベルク 東 松 山 新 郷 店 開 店 ニューライフカタクラ 小 川 店 閉 店 景 気 の 回 復 とともに 個 人 経 営 の 店 が 増 えてきた 16

17 大 規 模 小 売 店 舗 市 町 村 別 出 店 状 況 人 口 1,000 人 あたり 大 規 模 小 売 店 舗 面 積 [m2] 1 滑 川 町 17, ,112 1,763 2 上 里 町 31, ,074 1,453 3 三 郷 市 130, ,432 1,334 4 入 間 市 149, ,962 1,227 5 東 松 山 市 90, ,204 1,221 6 羽 生 市 56, ,736 1,205 7 幸 手 市 53, ,712 1,186 8 嵐 山 町 19, ,540 1, 川 島 町 22, ,280 1, 小 川 町 33, , 鳩 山 町 15, , 吉 見 町 21, ときがわ 町 12, 横 瀬 町 9, 東 秩 父 村 3, ( 出 所 ) 埼 玉 県 順 位 市 町 村 名 推 計 人 口 (H22.4.1) 店 舗 数 面 積 [m2] 17

18 東 松 山 ブロック 大 規 模 小 売 店 舗 進 出 の 推 移 14 ( 出 所 ) 埼 玉 県 昭 和 H 元 ~5 H6~10 H11~15 H16~20 18

19 H20 以 降 開 店 の 大 規 模 小 売 店 舗 店 舗 の 名 称 ( 大 規 模 小 売 店 舗 立 地 法 上 の 名 称 ) 所 在 地 店 舗 面 積 (m2) 開 店 年 月 マミーマート 東 松 山 沢 口 町 店 沢 口 町 14-1 外 1,748 H21.4 ピオニウォーク 東 松 山 ケーズデンキ ピオニウォーク 東 松 山 高 坂 駅 東 口 第 二 特 定 土 地 区 画 整 理 事 業 地 内 42,809 H22.3 H21.12 ベルク 東 松 山 店 新 郷 13 2,156 H22.12 高 坂 ファッションモール 高 坂 駅 東 口 第 二 特 定 土 地 区 画 整 理 事 業 地 内 2,151 H23.4 セキチュー 東 松 山 高 坂 店 高 坂 駅 東 口 第 二 特 定 土 地 区 画 整 理 事 業 地 内 7,412 H23.6 ( 出 所 ) 埼 玉 県 19

20 ぼたん 通 り 1 階 空 き 店 舗 率 30.0% 25.0% 26.5% 24.5% 22.4% 20.0% 18.8% 15.0% 14.3% 10.0% 5.0% 0.0% ( 出 所 ) 山 口 不 動 産 鑑 定 所 2008/10/ /04/ /10/ /04/ /10/ /04/01 20

21 商 店 街 通 行 量 調 査 ( 埼 玉 県 /H21 年 度 ) 市 町 村 東 松 山 市 東 松 山 市 小 川 町 川 島 町 鳩 山 町 商 店 街 名 東 松 山 ぼ たん 通 り 商 店 会 まるひろ 通 り 商 店 会 小 川 はつら つ 商 店 会 川 島 町 八 幡 商 店 会 鳩 山 ニュー タウン 中 央 商 店 会 商 店 街 形 態 ピーク 形 態 A 平 日 平 均 B 休 日 B/A 駅 前 型 夕 方 夜 3,812 3, % 繁 華 街 型 終 日 3,381 2, % 駅 前 型 午 後 1,362 1, % その 他 型 終 日 % ( 催 し 効 果 ) 住 宅 地 型 午 後 1,449 1, % 21

22 工 業 地 ( 進 出 ) パスコ 埼 玉 工 場 ( 川 島 稼 働 ) 東 プレ 埼 玉 (ときがわ 稼 働 ) ホンダ 小 川 工 場 稼 働 開 始 (2009.9) プロロジスパーク 川 島 着 工 再 開 (2010.6/ 地 上 5 階 建 延 167,000m2) に 完 成 予 定 日 立 物 流 コラボネクストに4Fワンフロア( 約 30,000m2) を 賃 貸 ホンダ 寄 居 工 場 2013 年 に 稼 働 開 始 ( 撤 退 ) ボッシュ 東 松 山 第 二 工 場 ( 神 明 町 ) 閉 鎖 むさし 工 場 ( 滑 川 月 輪 )に 移 管 集 約 (2008.8) トステム 吉 見 工 場 閉 鎖 ( ) 旭 松 食 品 吉 見 工 場 閉 鎖 (2010.5) ゼオンポリミクス 川 越 事 業 所 閉 鎖 ( 川 島 ) 22

23 圏 央 道 の 延 伸 H19.6 あきるのIC~ 八 王 子 JCT 開 通 ( 中 央 道 と 接 続 ) H20.3 鶴 ヶ 島 JCT~ 川 島 IC 開 通 H22.3 川 島 IC~ 桶 川 北 本 IC 開 通 H22 年 度 白 岡 菖 蒲 IC~ 久 喜 白 岡 JCT 開 通 目 標 H26 年 度 桶 川 北 本 IC~ 桶 川 IC~ 白 岡 菖 蒲 IC 開 通 目 標 ( 東 北 道 と 接 続 ) 23

24 財 別 生 産 動 向 ( 内 閣 府 大 臣 官 房 審 議 官 の 水 野 和 夫 氏 作 成 資 料 より) 24

25 ( 補 論 ) 利 回 りの 推 移 10 年 物 国 債 利 回 り 賃 貸 住 宅 /さいたま 期 待 利 回 り J-REIT/ 住 宅 配 当 利 回 り 12.0% 10.0% ( 出 所 ) 日 本 相 互 証 券 日 本 不 動 産 研 究 所 住 信 基 礎 研 究 所 11.31% 8.0% 6.0% 7.0% 7.1% 7.0% 6.5% 6.3% 6.0% 7.27% 5.6% 5.5% 5.5% 5.5% 7.94% 5.9% 6.3% 6.67% 6.5% 7.0% 7.0% 6.48% 5.79% 4.0% 2.0% 3.88% 3.88% 4.24% 4.39% 3.26% 4.41% 0.0% 1.425% 1.420% 1.470% 1.335% 1.495% 1.845% 1.725% 1.650% 1.660% 1.355% 1.500% 1.330% 1.290% 1.355% 0.955% 25

26 お 問 い 合 わせ 有 限 会 社 山 口 不 動 産 鑑 定 所 埼 玉 県 東 松 山 市 神 明 町 TEL /FAX

土 地 の 評 価 方 法 固 定 資 産 税 における 土 地 の 評 価 は 総 務 大 臣 が 定 める 固 定 資 産 評 価 基 準 に 基 づき 各 市 町 村 長 が 行 います 宅 地 については 地 価 公 示 価 格 又 は 不 動 産 鑑 定 士 等 による 鑑 定 評 価 額

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