容 積 率 制 限 の 概 要 1 容 積 率 制 限 の 目 的 地 域 で 行 われる 各 種 の 社 会 経 済 活 動 の 総 量 を 誘 導 することにより 建 築 物 と 道 路 等 の 公 共 施 設 とのバランスを 確 保 することを 目 的 として 行 われており 市 街 地 環

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1 資 料 2-2 容 積 率 規 制 等 について Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

2 容 積 率 制 限 の 概 要 1 容 積 率 制 限 の 目 的 地 域 で 行 われる 各 種 の 社 会 経 済 活 動 の 総 量 を 誘 導 することにより 建 築 物 と 道 路 等 の 公 共 施 設 とのバランスを 確 保 することを 目 的 として 行 われており 市 街 地 環 境 の 確 保 を 図 るものである 容 積 率 (%)= 延 べ 面 積 敷 地 面 積 % 100% 200% 1

3 容 積 率 制 限 の 概 要 2 建 築 物 に 適 用 される 容 積 率 制 限 は 1 2のいずれか 小 さい 数 値 が 適 用 される 1 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 で 定 められる 容 積 率 2 前 面 道 路 の 幅 員 により 定 まる 容 積 率 1 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 で 定 められる 容 積 率 都 市 計 画 で 定 められる 容 積 率 は 各 用 途 地 域 ごとの 容 積 率 のメニューから 指 定 される なお 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 は 市 町 村 により 定 められる 用 途 地 域 容 積 率 (%) 第 一 種 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 第 二 種 住 居 地 域 準 住 居 地 域 近 隣 商 業 地 域 準 工 業 地 域 商 業 地 域 工 業 地 域 工 業 専 用 地 域 用 途 地 域 の 指 定 のない 区 域 前 面 道 路 の 幅 員 により 定 まる 容 積 率 住 居 系 用 途 地 域 前 面 道 路 幅 員 (m) 0.4(0.6を 選 択 可 ) 非 住 居 系 用 途 地 域 前 面 道 路 幅 員 (m) 0.6( を 選 択 可 ) 2

4 容 積 率 制 限 を 緩 和 する 特 例 制 度 1 < >は 平 成 23 年 3 月 31 日 現 在 の 実 績 高 度 利 用 推 進 タイプ 都 市 再 生 特 別 地 区 高 度 利 用 型 地 区 計 画 再 開 発 等 促 進 区 ( 平 成 14 年 創 設 ) ( 平 成 14 年 創 設 ) ( 昭 和 63 年 創 設 平 成 14 年 改 正 ) 総 合 設 計 制 度 高 度 利 用 地 区 特 定 街 区 ( 昭 和 45 年 創 設 ) ( 昭 和 44 年 創 設 ) ( 昭 和 36 年 創 設 ) 都 市 再 生 に 貢 献 し 土 地 の 高 度 利 用 を 図 るため 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 内 におい て 既 存 の 用 途 地 域 等 に 基 づく 規 制 にとらわれず 自 由 度 の 高 い 計 画 を 定 めること により 容 積 率 制 限 の 緩 和 等 を 行 う <51 地 区 > 適 正 な 配 置 及 び 規 模 の 公 共 施 設 を 備 えた 土 地 の 区 域 において 建 築 物 の 敷 地 等 の 統 合 の 促 進 小 規 模 建 築 物 の 建 築 の 抑 制 敷 地 内 の 有 効 な 空 地 の 確 保 により 土 地 の 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 を 図 るため 建 築 面 積 の 最 低 限 度 等 を 定 める とともに 建 ぺい 率 の 低 減 の 程 度 等 に 応 じて 容 積 率 制 限 の 緩 和 等 を 行 う <18 地 区 > 工 場 跡 地 等 相 当 規 模 の 低 未 利 用 地 区 等 において 土 地 利 用 の 転 換 を 円 滑 に 推 進 し 良 好 なプロジェクトを 誘 導 するため 地 区 内 の 公 共 施 設 の 整 備 と 併 せて 容 積 率 制 限 の 緩 和 等 を 行 う <220 地 区 > 敷 地 内 に 一 定 割 合 以 上 の 空 地 を 確 保 する 建 築 計 画 について 市 街 地 の 環 境 の 整 備 改 善 に 資 すると 認 められる 場 合 に 容 積 率 制 限 の 緩 和 等 を 行 う <3142 件 > 土 地 が 細 分 化 され 公 共 施 設 整 備 が 不 十 分 な 地 区 等 において 建 築 物 の 敷 地 等 の 統 合 の 促 進 小 規 模 建 築 物 の 建 築 の 抑 制 敷 地 内 の 有 効 な 空 地 の 確 保 により 土 地 の 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 を 図 るため 建 築 面 積 の 最 低 限 度 等 を 定 めると ともに 建 ぺい 率 の 低 減 の 程 度 等 に 応 じて 容 積 率 制 限 の 緩 和 等 を 行 う <1018 地 区 > 一 定 以 上 の 幅 員 の 道 路 に 囲 まれた 街 区 等 において 良 好 な 環 境 と 健 全 な 形 態 を 有 する 建 築 物 を 建 築 し 併 せて 有 効 な 空 地 を 確 保 すること 等 により 市 街 地 の 整 備 改 善 を 図 るため 有 効 な 空 地 の 規 模 等 に 応 じた 容 積 率 制 限 の 緩 和 等 を 行 う <111 地 区 > 3

5 容 積 率 制 限 を 緩 和 する 特 例 制 度 2 容 積 移 転 タイプ 特 例 容 積 率 適 用 地 区 ( 平 成 13 年 創 設 17 年 改 正 ) 連 担 建 築 物 設 計 制 度 ( 平 成 10 年 創 設 ) 容 積 適 正 配 分 型 地 区 計 画 ( 平 成 4 年 創 設 ) 一 団 地 の 総 合 的 設 計 制 度 ( 昭 和 25 年 創 設 ) 都 心 居 住 推 進 タイプ 高 層 住 居 誘 導 地 区 ( 平 成 9 年 創 設 ) 用 途 別 容 積 型 地 区 計 画 ( 平 成 2 年 創 設 ) その 他 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 ( 平 成 7 年 創 設 ) 適 正 な 配 置 及 び 規 模 の 公 共 施 設 を 備 えた 土 地 の 区 域 において 特 例 容 積 率 の 限 度 の 指 定 の 申 請 に 基 づき 特 例 敷 地 のそれぞれに 適 用 される 特 例 容 積 率 の 限 度 を 指 定 する <1 地 区 > 既 存 建 築 物 の 存 在 を 前 提 とした 合 理 的 な 設 計 による 複 数 建 築 物 について 容 積 率 制 限 等 の 規 制 を 同 一 敷 地 内 にあるものとみなして 一 体 的 に 適 用 する <735 件 > 適 正 な 配 置 及 び 規 模 の 公 共 施 設 を 備 えた 土 地 の 区 域 において それぞれの 地 区 の 特 性 に 応 じた 良 好 な 市 街 地 環 境 の 形 成 及 び 合 理 的 な 土 地 利 用 の 促 進 を 図 るた め 用 途 地 域 で 指 定 された 容 積 の 範 囲 内 で 区 域 内 において 容 積 を 配 分 する <6 地 区 > 総 合 的 設 計 による 複 数 建 築 物 について 容 積 率 制 限 等 の 規 制 を 同 一 敷 地 内 にあ るものとみなして 一 体 的 に 適 用 する <17461 地 区 > 都 心 における 居 住 機 能 の 確 保 等 を 図 るため 住 宅 と 非 住 宅 の 混 在 を 前 提 とした 用 途 地 域 における 高 層 住 宅 の 建 設 を 誘 導 すべき 地 区 において 容 積 率 制 限 の 緩 和 等 を 行 う <2 地 区 > 都 心 部 等 の 住 商 併 存 地 域 における 住 宅 の 立 地 誘 導 を 図 るため 住 宅 を 設 けた 場 合 に 容 積 率 制 限 の 緩 和 を 行 う <36 地 区 > 統 一 的 な 街 並 みを 誘 導 するため 壁 面 の 位 置 の 制 限 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 等 を 定 めるとともに 前 面 道 路 幅 員 による 容 積 率 制 限 斜 線 制 限 を 適 用 除 外 とす る <60 地 区 > 4

6 都 市 再 生 特 別 地 区 都 市 再 生 に 貢 献 し 土 地 の 高 度 利 用 を 図 るため 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 内 において 既 存 の 用 途 地 域 等 に 基 づく 規 制 にとらわれず 自 由 度 の 高 い 計 画 を 定 めることにより 容 積 率 制 限 の 緩 和 等 を 行 う 制 度 概 要 1. 対 象 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 内 で 都 市 の 再 生 に 貢 献 し 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 を 図 る 必 要 がある 区 域 2. 決 定 方 法 都 道 府 県 が 都 市 計 画 の 手 続 を 経 て 決 定 ( 提 案 制 度 により 都 市 開 発 事 業 者 による 提 案 が 可 能 ) 3. 計 画 事 項 以 下 の 事 項 を 従 前 の 用 途 地 域 等 に 基 づく 規 制 にとらわれずに 定 めることができる 誘 導 すべき 用 途 ( 用 途 規 制 の 特 例 が 必 要 な 場 合 のみ) 容 積 率 の 最 高 限 度 (400% 以 上 ) 及 び 最 低 限 度 事 例 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 建 築 面 積 の 最 低 限 度 豊 田 毎 日 ビル 高 さの 最 高 限 度 壁 面 の 位 置 の 制 限 ( 愛 知 県 名 古 屋 市 ) これにより 用 途 地 域 等 における 以 下 の 規 制 を 適 用 除 外 用 途 地 域 及 び 特 別 用 途 地 区 による 用 途 制 限 用 途 地 域 による 容 積 率 制 限 斜 線 制 限 高 度 地 区 による 高 さ 制 限 日 影 規 制 区 域 面 積 :1.8ha 用 途 地 域 : 商 業 地 域 容 積 率 :1000% 1420% 5

7 総 合 設 計 制 度 1 敷 地 内 に 一 定 の 空 地 を 有 する 建 築 物 について 特 定 行 政 庁 が 市 街 地 の 環 境 の 整 備 改 善 に 資 すると 認 めて 許 可 した 場 合 容 積 率 制 限 や 道 路 斜 線 制 限 などの 高 さ 制 限 を 緩 和 する 制 度 のイメージ 実 績 :3,142 件 ( 平 成 23 年 3 月 末 現 在 ) 6

8 総 合 設 計 制 度 2 総 合 設 計 制 度 の 積 極 的 活 用 を 図 るため 国 から 各 特 定 行 政 庁 に 対 して 許 可 に 際 しての 標 準 的 な 考 え 方 を 示 すものとして 技 術 的 助 言 を 示 しているところ 総 合 設 計 制 度 の 許 可 は 地 方 公 共 団 体 の 自 治 事 務 技 術 的 助 言 に 基 づく 総 合 設 計 制 度 の 区 分 名 称 容 積 率 の 限 度 備 考 街 区 設 計 型 総 合 設 計 制 度 ( 平 成 23 年 創 設 ) 都 心 居 住 型 総 合 設 計 制 度 ( 平 成 7 年 創 設 ) 再 開 発 方 針 等 適 合 型 総 合 設 計 制 度 ( 昭 和 61 年 創 設 ) 市 街 地 住 宅 総 合 設 計 制 度 ( 昭 和 58 年 創 設 ) 総 合 設 計 制 度 ( 昭 和 45 年 創 設 ) 概 ね 基 準 容 積 率 の1.5 倍 基 準 容 積 率 の2.0 倍 かつ 400% 増 以 内 基 準 容 積 率 の1.75 倍 かつ 250% 増 以 内 基 準 容 積 率 の1.75 倍 かつ 300% 増 以 内 基 準 容 積 率 の1.5 倍 かつ 200% 増 以 内 敷 地 が 街 区 の 少 なくとも 一 辺 全 てを 占 める 場 合 住 宅 の 割 合 が3/4 以 上 の 場 合 再 開 発 方 針 地 区 計 画 等 に 適 合 する 場 合 住 宅 の 割 合 が1/4 以 上 の 場 合 7

9 日 影 規 制 の 概 要 1 概 要 日 影 規 制 は 日 照 紛 争 の 激 化 に 対 応 するため 昭 和 51 年 に 導 入 されたものであり 日 照 の 確 保 に 係 る 合 理 的 かつ 客 観 的 なルールとして 一 定 の 役 割 を 果 たしている 住 居 系 用 途 地 域 等 で 条 例 で 指 定 する 区 域 において 中 高 層 建 築 物 によって 生 じる 日 影 を 一 定 時 間 の 範 囲 に 規 制 することにより その 周 辺 の 一 定 の 日 照 を 確 保 するものである 規 制 方 法 1 中 高 層 建 築 物 について 敷 地 境 界 線 から5m 外 側 の 部 分 において 原 則 3~5 時 間 (10m 外 側 の 部 分 では2~3 時 間 )で 条 例 で 定 められた 時 間 以 上 の 日 影 を 生 じさせない ( 低 層 住 居 専 用 地 域 以 外 の 例 ) 8

10 日 影 規 制 の 概 要 2 2 日 影 規 制 が 適 用 される 区 域 及 び 具 体 の 日 影 時 間 等 については 建 築 活 動 に 当 たって 客 観 的 な 基 準 を 事 前 にルールとして 明 示 することにより 予 見 可 能 性 を 与 えることができる よう 地 方 公 共 団 体 が 土 地 利 用 の 状 況 等 を 勘 案 して 建 築 基 準 法 に 基 づく 条 例 で 定 める この 場 合 商 業 地 域 工 業 地 域 工 業 専 用 地 域 高 層 住 居 誘 導 地 区 都 市 再 生 特 別 地 区 は 法 律 により 規 制 の 対 象 区 域 から 除 かれている 地 域 又 は 区 域 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 第 二 種 準 住 居 地 域 近 隣 商 業 地 域 又 は 準 工 業 地 域 用 途 地 域 の 指 定 のない 区 域 制 限 を 受 ける 建 築 物 軒 の 高 さ7m 超 又 は 地 階 を 除 く 階 数 が3 以 上 平 均 地 盤 面 からの 高 さ 1.5m 高 さ10m 超 4m 又 は 6.5m 高 さ10m 超 4m 又 は 6.5m 軒 の 高 さ7m 超 又 は 地 階 を 除 く 階 数 が3 以 上 高 さ10m 超 1.5m 4m 敷 地 境 界 線 から 10m 以 内 の 範 囲 に おける 日 影 時 間 敷 地 境 界 線 から 10mを 超 える 範 囲 に おける 日 影 時 間 3 時 間 2 時 間 4 時 間 2.5 時 間 5 時 間 3 時 間 3 時 間 2 時 間 4 時 間 2.5 時 間 5 時 間 3 時 間 4 時 間 2.5 時 間 5 時 間 3 時 間 3 時 間 2 時 間 4 時 間 2.5 時 間 5 時 間 3 時 間 3 時 間 2 時 間 4 時 間 2.5 時 間 5 時 間 3 時 間 3 特 定 行 政 庁 が 土 地 の 状 況 等 により 周 囲 の 居 住 環 境 を 害 するおそれがないと 認 めて 建 築 審 査 会 の 同 意 を 得 て 許 可 した 場 合 は 日 影 規 制 は 適 用 されない 9

1 総 合 設 計 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 面 積 及 び 一 定 割 合 以 上 の 空 地 を 有 する 建 築 計 画 について 特 定 行 政 庁 の 許 可 により 容 積 率 斜 線 制 限 などの 制 限 を 緩 和 する 制 度 である 建 築 敷 地 の 共 同 化 や

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