1 章 総 則 第 1 本 基 準 の 適 用 土 地 の 高 度 利 用 については 市 街 地 における 適 正 な 土 地 の 高 度 利 用 に 関 する 条 例 ( 平 成 18 年 横 須 賀 市 条 例 第 72 号 以 下 条 例 という ) 同 条 例 施 行 規 則 ( 平 成

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1 市 街 地 における 適 正 な 土 地 の 高 度 利 用 に 関 する 都 市 計 画 及 び 総 合 設 計 等 運 用 基 準 目 次 1 章 総 則 第 1 本 基 準 の 適 用 第 2 本 基 準 の 構 成 章 土 地 の 高 度 利 用 に 係 る 適 用 評 価 について 第 1 適 用 評 価 制 度 の 選 定 等 第 2 指 導 助 言 等 章 技 術 基 準 等 第 1 用 語 の 定 義 第 2 商 業 施 設 の 用 途 及 び 工 場 跡 地 等 の 定 義 第 3 老 朽 化 等 により 建 替 えが 必 要 な 区 域 等 第 4 都 市 計 画 決 定 関 係 1 規 則 第 7 条 に 定 める 要 件 の 基 準 容 積 率 緩 和 に 関 する 基 準 第 5 総 合 設 計 等 1 高 さに 関 する 基 準 容 積 率 緩 和 に 関 する 基 準 公 開 空 地 等 の 基 準 附 則 横 須 賀 市 都 市 部 平 成 19 年 (2007 年 )

2 1 章 総 則 第 1 本 基 準 の 適 用 土 地 の 高 度 利 用 については 市 街 地 における 適 正 な 土 地 の 高 度 利 用 に 関 する 条 例 ( 平 成 18 年 横 須 賀 市 条 例 第 72 号 以 下 条 例 という ) 同 条 例 施 行 規 則 ( 平 成 19 年 横 須 賀 市 規 則 第 62 号 以 下 規 則 という )に 定 めるもののほか 本 基 準 の 定 めるところにより 運 用 する 第 2 本 基 準 の 構 成 本 基 準 は 土 地 の 高 度 利 用 に 係 る 適 用 評 価 制 度 の 選 定 及 び 技 術 基 準 から 構 成 する 1 土 地 の 高 度 利 用 に 係 る 適 用 評 価 (1) 都 市 防 災 の 面 で 市 街 地 の 環 境 の 整 備 改 善 に 資 する 計 画 であるか (2) 周 辺 地 域 の 日 常 生 活 の 面 で 市 街 地 の 環 境 の 整 備 改 善 に 資 する 計 画 であるか (3) 周 辺 地 域 の 日 影 環 境 等 に 配 慮 した 計 画 であるか (4) 景 観 に 配 慮 した 計 画 であるか (5) 地 区 の 特 性 に 配 慮 した 計 画 であるか 等 2 土 地 の 高 度 利 用 に 係 る 制 度 の 選 定 (1) 高 度 利 用 地 区 (2) 特 定 街 区 (3) 地 区 計 画 等 ア 再 開 発 等 促 進 区 に 係 る 地 区 計 画 イ 建 築 物 の 容 積 率 の 最 高 限 度 を 区 域 の 特 性 に 応 じたものと 公 共 施 設 の 整 備 の 状 況 に 応 じたものと 区 分 して 定 める 地 区 計 画 ウ 区 域 を 区 分 して 建 築 物 の 容 積 を 適 正 に 配 分 する 地 区 計 画 エ 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 とを 図 る 地 区 計 画 オ 住 居 と 住 居 以 外 の 用 途 とを 区 分 して 定 める 地 区 計 画 カ 区 域 の 特 性 に 応 じた 高 さ 配 列 及 び 形 態 を 備 えた 建 築 物 の 整 備 を 誘 導 する 地 区 計 画 (4) 地 区 計 画 区 域 内 における 総 合 設 計 等 ( 前 項 に 掲 げるほか 地 区 計 画 の 整 備 開 発 及 び 保 全 に 関 する 方 針 が 定 められている 区 域 内 で 行 うもの ) (5) 総 合 設 計 等 建 築 基 準 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 205 号 以 下 法 という ) 第 52 条 第 1 項 から 第 9 項 まで 第 55 条 第 1 項 第 56 条 の 制 限 に 係 る 許 可 1

3 3 土 地 の 高 度 利 用 に 係 る 技 術 基 準 (1) 都 市 計 画 の 活 用 に 係 る 技 術 基 準 ア 高 さ 緩 和 高 度 利 用 適 用 評 価 に 基 づく イ 割 増 容 積 率 (ア) 基 準 建 ぺい 率 の 低 減 による 割 増 容 積 率 (イ) 空 地 の 確 保 による 割 増 容 積 率 (ウ) 公 園 緑 地 及 び 広 場 の 確 保 による 割 増 容 積 率 (エ) 住 宅 施 設 の 整 備 による 割 増 容 積 率 (オ) コミュニティ 施 設 及 び 社 会 福 祉 施 設 の 整 備 による 割 増 容 積 率 (カ) 文 化 施 設 商 業 施 設 及 び 業 務 施 設 等 の 整 備 による 割 増 容 積 率 (キ) 中 水 道 施 設 及 び 地 域 冷 暖 房 施 設 等 の 整 備 による 割 増 容 積 率 (2) 総 合 設 計 等 の 許 可 に 関 する 基 準 ア 適 用 要 件 (ア) 建 築 基 準 法 施 行 令 ( 昭 和 25 年 政 令 第 338 号 以 下 令 という ) 第 136 条 に 定 める 空 地 率 (イ) 日 影 による 建 築 物 の 高 さの 制 限 (ウ) 緑 化 ( 敷 地 内 緑 化 屋 上 緑 化 ) イ 割 増 容 積 率 ( 法 第 52 条 関 係 の 緩 和 ) (ア) 有 効 公 開 空 地 率 による 割 増 容 積 率 (イ) 屋 上 等 緑 化 施 設 の 整 備 による 割 増 容 積 率 ウ 第 1 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 における 高 さ 緩 和 ( 法 第 55 条 高 さ 緩 和 ) エ 道 路 斜 線 隣 地 斜 線 制 限 の 緩 和 ウ 及 びエの 高 さ 緩 和 については 総 合 設 計 許 可 準 則 に 関 する 技 術 基 準 ( 最 終 改 正 平 成 13 年 9 月 10 日 付 国 住 街 第 96 号 )の 第 2 第 3 及 び 第 4の 基 準 を 適 用 2

4 2 章 土 地 の 高 度 利 用 に 係 る 適 用 評 価 について 第 1 適 用 評 価 制 度 の 選 定 等 土 地 の 高 度 利 用 は 1 章 第 2-1に 掲 げる 観 点 から 土 地 利 用 計 画 等 について 評 価 を 行 い 高 度 利 用 が 適 当 と 判 断 されたものに 対 して 土 地 の 高 度 利 用 に 係 る 制 度 を 選 定 し 1 章 第 2-3に 掲 げる 技 術 基 準 を 適 用 する 第 2 指 導 助 言 等 土 地 の 高 度 利 用 に 係 る 適 用 評 価 は 原 則 として 事 業 計 画 者 等 から 市 に 対 して1 章 第 2-1に 掲 げる 事 項 に 関 する 計 画 内 容 を 示 す 図 書 等 が 提 出 された 場 合 に 行 うが 必 要 に 応 じ 事 業 計 画 者 等 に 説 明 を 求 めて 行 うこととする 市 が 適 用 評 価 を 行 った 場 合 には 次 に 掲 げる 事 項 について 事 業 計 画 者 等 に 指 導 助 言 を 行 うことができる (1) 市 街 地 の 環 境 の 整 備 改 善 に 資 し かつ 地 区 の 特 性 等 に 配 慮 した 計 画 に なっているかについて (2) 土 地 利 用 計 画 の 再 検 討 が 必 要 であるかについて (3) 都 市 計 画 において 定 められた 容 積 率 の 範 囲 内 で 土 地 利 用 を 図 ることが 適 切 であるかについて (4) 適 用 制 度 の 選 定 について (5)その 他 3

5 3 章 技 術 基 準 等 第 1 用 語 の 定 義 この 基 準 で 用 いる 用 語 の 意 義 は 条 例 第 2 条 によるほか 次 のとおりとする (1) 敷 地 令 第 1 条 第 1 号 に 規 定 する 敷 地 並 びに 法 第 86 条 及 び 法 第 86 条 の2に 規 定 する 区 域 等 (2) 空 地 令 第 136 条 第 1 項 及 び 第 2 項 に 規 定 する 空 地 で 建 築 面 積 に 含 まれない 敷 地 の 部 分 (3) 空 地 率 令 第 136 条 第 1 項 及 び 第 2 項 に 規 定 する 空 地 率 (4) 基 準 建 ぺい 率 法 第 53 条 に 規 定 する 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 (5) 基 準 容 積 率 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 により 定 められた 容 積 率 の 最 高 限 度 (6) 公 開 空 地 等 不 特 定 多 数 の 者 が 日 常 自 由 に 通 行 又 は 利 用 できる 広 場 公 園 歩 路 通 路 等 の 公 開 空 地 並 びに 緑 地 屋 上 空 地 等 の 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 等 をいい 駐 車 場 駐 輪 場 及 び 車 路 等 の 部 分 は 含 まない (7) 有 効 公 開 空 地 公 開 空 地 等 の 面 積 に 評 価 係 数 ( 種 類 位 置 形 態 等 から 定 め 面 積 られる 数 値 )を 乗 じた 面 積 (8) 有 効 公 開 空 地 有 効 公 開 空 地 面 積 の 合 計 の 敷 地 面 積 ( 敷 地 の 一 部 が 都 市 計 画 率 道 路 等 の 都 市 施 設 の 区 域 内 にある 場 合 は 敷 地 面 積 から 当 該 部 分 の 面 積 を 除 いた 面 積 )に 対 する 割 合 (9)ピロティ 等 ピロティ アーケード アトリウム 等 の 建 築 物 又 は 建 築 物 の 部 分 をいう (10) 梁 下 公 開 空 地 等 の 地 盤 面 あるいは 床 面 からその 上 空 を 覆 っている ピロティ 等 の 下 面 ( 梁 下 床 版 下 等 )までの 高 さをいう (11) 公 園 等 条 例 第 10 条 第 3 項 後 段 の 公 園 又 は 緑 地 をいう (12) 都 市 施 設 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 ) 第 11 条 に 規 定 する 都 市 施 設 (13) 植 栽 基 盤 施 設 屋 上 等 において 恒 常 的 に 樹 木 及 び 多 年 草 等 が 有 効 に 育 成 する ために 必 要 となる 土 壌 基 盤 等 の 施 設 4

6 第 2 商 業 施 設 の 用 途 及 び 工 場 跡 地 等 の 定 義 1 条 例 第 7 条 第 1 項 及 び 第 2 項 でいう 商 業 施 設 は 劇 場 映 画 館 演 芸 場 若 しくは 観 覧 場 又 は 店 舗 飲 食 店 展 示 場 遊 技 場 勝 馬 投 票 券 発 売 所 場 外 車 券 売 場 場 外 勝 舟 投 票 券 発 売 所 場 内 車 券 売 場 及 び 勝 舟 投 票 券 発 売 所 ( 劇 場 映 画 館 演 芸 場 又 は 観 覧 場 にあっては 客 席 の 部 分 に 限 る )をいう 2 同 条 第 3 項 に 定 める 工 場 跡 地 埋 立 地 等 には 倉 庫 及 び 事 業 所 の 跡 地 を 含 むもの とする 第 3 老 朽 化 等 により 建 替 えが 必 要 な 区 域 等 1 規 則 第 3 条 中 の 老 朽 化 とは 次 の 表 に 掲 げる 耐 用 年 限 の2/3を 経 過 しているも のをいう 建 築 物 の 主 たる 用 途 耐 用 年 限 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 又 は 鉄 筋 コンクリート 造 のもの そ の 他 の もの (1) ア 事 務 所 イ 図 書 館 博 物 館 その 他 これらに 類 するもの 50 年 38 年 ウ (2)から(8)までに 掲 げるもの 以 外 のもの (2) ア 住 宅 宿 泊 所 その 他 これらに 類 す るもの イ 学 校 その 他 これに 類 するもの 47 年 34 年 ウ ボーリング 場 (3) ア 飲 食 店 料 理 店 キャバレーその 他 これらに 類 するもの イ 劇 場 映 画 館 その 他 これらに 類 す 41 年 31 年 るもの (4) ア 店 舗 イ 遊 技 場 その 他 これに 類 するもの 39 年 34 年 (5) ア ホテル 又 は 旅 館 イ 病 院 又 は 診 療 所 39 年 29 年 (6) 公 衆 浴 場 31 年 27 年 ア 工 場 イ 変 電 所 (7) ウ 車 庫 エ 停 車 場 38 年 31 年 オ 倉 庫 ((8)に 掲 げるものを 除 く ) その 他 これに 類 するもの (8) 倉 庫 事 業 用 の 倉 庫 31 年 26 年 2 規 則 第 3 条 中 の 防 災 に 関 する 機 能 の 確 保 等 とは 建 築 物 の 耐 震 性 能 耐 火 性 能 の 向 上 又 は 空 地 緑 地 避 難 通 路 等 の 機 能 向 上 のことをいう 5

7 第 4 都 市 計 画 決 定 関 係 1 規 則 第 7 条 に 定 める 要 件 の 基 準 第 5-1-(2)を 準 用 する 2 容 積 率 緩 和 に 関 する 基 準 ( 割 増 容 積 率 の 最 高 限 度 に 関 する 基 準 ) (1) 割 増 しできる 容 積 率 の 最 高 限 度 は 次 の 算 定 式 により 得 られた 数 値 以 内 で かつ 2 章 第 1の 評 価 に 応 じた 数 値 以 内 とする 割 増 容 積 率 = V1+V2+V3+V4+V5+V6+V7 (2) 前 項 に 掲 げる 割 増 容 積 率 の 算 定 式 中 のV1 V2 V3 V4 V5 V6 及 び V7は 次 の 各 号 に 掲 げる 事 項 により 算 定 するものとする ア V1: 基 準 建 ぺい 率 の 低 減 により 割 増 できる 容 積 率 の 上 限 は 次 の 表 のとおり とする なお これを 活 用 する 場 合 には 都 市 計 画 で 壁 面 の 位 置 を 制 限 すること により 整 備 及 び 維 持 の 誘 導 を 図 るものとする 基 準 建 ぺい 率 の 低 減 V1 割 増 しできる 容 積 率 1/10を 減 ずるとき 5/10 2/10を 減 ずるとき 7/10 3/10を 減 ずるとき 10/10 イ V2: 空 地 の 確 保 により 割 増 しできる 容 積 率 は 次 のア 及 びイを 合 算 したもの を 上 限 とする (ア) 歩 道 状 公 開 空 地 の 確 保 により 割 増 しできる 容 積 率 なし 次 の 表 の 歩 道 の 設 置 状 況 に 応 じた 歩 道 状 公 開 空 地 の 整 備 が 行 われる 場 合 に は 5/10を 限 度 に 容 積 率 を 割 増 しできるものとする なお 歩 道 状 公 開 空 地 は 都 市 計 画 で 壁 面 の 位 置 を 制 限 することにより 整 備 及 び 維 持 の 誘 導 を 図 るものとする ここでいう 歩 道 状 公 開 空 地 は 計 画 区 域 外 縁 部 又 は 計 画 区 域 内 の 幅 員 6m 以 上 の 道 路 ( 未 整 備 の 都 市 計 画 道 路 を 含 む )に 沿 って( 最 小 限 必 要 な 車 路 の 部 分 を 除 く ) 整 備 される 空 地 をいい 歩 行 者 が 日 常 自 由 に 通 行 できるもので かつ 歩 道 と 段 差 のない 構 造 で 歩 行 者 ( 車 いす 利 用 者 を 含 む )が 支 障 なく 利 用 できるものとする 歩 道 の 設 置 状 況 あり( 幅 員 3m 以 下 のもの) あり( 幅 員 3mを 超 えるもの) あり( 幅 員 5.5mを 超 えるもの) 6 当 該 道 路 に 面 して 必 要 な 歩 道 状 公 開 空 地 の 幅 4m 以 上 4m 以 上 ( 歩 道 と 歩 道 状 公 開 空 地 を 合 わせ た 幅 とする ) 1m 以 上 0.5m 以 上 歩 道 の 幅 員 が 一 定 でない 場 合 は 当 該 歩 道 の 面 積 をその 面 する 長 さで 除 した 数 値 を 当 該 歩 道 の 幅 員 とみなすものとする (イ) 広 場 等 の 有 効 な 公 開 空 地 の 確 保 により 割 増 しできる 容 積 率

8 (ア)の 歩 道 状 公 開 空 地 の 確 保 に 併 せて 広 場 等 の 有 効 な 空 地 が 確 保 され る 場 合 には (ア)による 容 積 率 の 最 高 限 度 にさらに5/10を 加 えた 数 値 を 上 限 として 容 積 率 を 割 増 しできるものとする この 場 合 において 広 場 等 とは 歩 道 状 公 開 空 地 に 接 する 位 置 に 設 ける 最 小 幅 4m かつ 100m2 以 上 の 面 積 を 有 する 空 地 をいう ウ V3: 公 園 緑 地 又 は 広 場 (イ-(イ)によるV2の 対 象 となる 広 場 等 の 部 分 を 除 く )を 確 保 できるときは 10/10を 限 度 に 容 積 率 を 割 増 しできるものとする (ア) 公 園 等 公 園 等 は 当 該 開 発 区 域 の 面 積 に6/100を 乗 じて 得 た 面 積 を 上 回 る 部 分 の 公 園 又 は 緑 地 ( 以 下 義 務 以 外 の 公 園 等 という )で 面 積 が 300m2 以 上 のも のとし これにより 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 は 次 の 表 のとおりとする なお 地 区 計 画 等 の 区 域 内 において 市 に 帰 属 される 公 園 又 は 緑 地 は 地 区 施 設 又 は 都 市 計 画 施 設 として 指 定 し 適 正 な 整 備 及 び 維 持 の 誘 導 を 図 るものと する (イ) 緑 地 等 義 務 以 外 の 公 園 等 の 種 別 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 300m2 以 上 500m2 未 満 1/10 500m2 以 上 2,500m2 未 満 2/10 2,500m2 以 上 5/10 義 務 以 外 の 公 園 等 ((ア)の 対 象 となる 部 分 を 除 く ) 及 び 敷 地 内 の 緑 地 又 は 広 場 の 総 計 面 積 の 開 発 区 域 面 積 に 対 する 割 合 に 応 じて 容 積 率 の 割 増 しがで きることとし これにより 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 は 次 の 表 のとおりと する なお 敷 地 内 の 緑 地 又 は 広 場 については 地 区 計 画 等 の 地 区 整 備 計 画 による 樹 林 地 草 地 等 の 指 定 又 は 都 市 緑 地 法 ( 昭 和 48 年 法 律 第 72 号 ) 第 5 章 による 緑 地 協 定 の 締 結 その 他 有 効 な 手 段 により 整 備 及 び 維 持 の 誘 導 を 図 るものとする 公 園 緑 地 又 は 広 場 の 割 合 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 1/10 以 上 2/10 未 満 3/10 2/10 以 上 5/10 エ V4: 住 宅 施 設 の 整 備 により 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 は 次 のとおりとする なお この 適 用 は 再 開 発 促 進 地 区 及 び 要 整 備 地 区 内 に 限 るものとし 住 宅 施 設 は 地 区 計 画 等 の 地 区 整 備 計 画 その 他 有 効 な 手 段 により 整 備 及 び 維 持 の 誘 導 を 図 るものとする (ア)10/10 以 内 で かつ 住 宅 の 用 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 の2 倍 以 下 とする (イ)(ア)の 適 用 については 建 築 物 が 地 面 と 接 する 最 下 位 の 階 及 びその 直 上 階 に 住 宅 以 外 の 用 途 ( 住 宅 のための 出 入 口 階 段 等 は 除 く )に 供 するものを 整 備 するものであること オ V5:コミュニティ 施 設 及 び 社 会 福 祉 施 設 ( 不 特 定 多 数 の 者 の 利 用 に 供 するも 7

9 のをいう 以 下 コミュニティ 施 設 等 という )の 整 備 により 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 は 次 のとおりとする なお コミュニティ 施 設 等 は 地 区 計 画 等 の 地 区 整 備 計 画 その 他 有 効 な 手 段 により 整 備 及 び 維 持 の 誘 導 を 図 るものとする (ア)10/10 以 内 で かつ コミュニティ 施 設 等 の 用 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 の2 倍 以 下 とする (イ)コミュニティ 施 設 等 とは 建 築 物 内 に 設 ける 屋 内 型 の 広 場 集 会 所 等 のコ ミュニティ 施 設 及 び 高 齢 者 介 護 施 設 保 育 所 等 の 社 会 福 祉 施 設 等 をいう カ V6: 文 化 施 設 商 業 施 設 及 び 業 務 施 設 等 ( 以 下 文 化 施 設 等 という )の 整 備 により 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 は 次 のとおりとする なお 文 化 施 設 等 は 地 区 計 画 等 の 地 区 整 備 計 画 その 他 有 効 な 手 段 により 整 備 及 び 維 持 の 誘 導 を 図 るも のとする (ア)10/10 以 内 で かつ 文 化 施 設 等 の 用 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 の2 倍 以 下 とする (イ) 文 化 施 設 等 とは 学 校 図 書 館 等 の 教 育 文 化 施 設 店 舗 飲 食 店 事 務 所 のほか 規 則 第 2 条 に 掲 げる 商 業 施 設 病 院 診 療 所 等 の 医 療 施 設 及 び 官 公 庁 施 設 等 の 公 共 公 益 施 設 をいう キ V7: 中 水 道 施 設 地 域 冷 暖 房 施 設 等 ( 以 下 中 水 道 施 設 等 という )の 整 備 により 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 は 次 のとおりとする (ア)10/10 以 内 で かつ 中 水 道 施 設 等 の 用 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 の2 倍 以 下 とする (イ) 中 水 道 施 設 等 とは 法 第 52 条 第 14 項 第 1 号 の 許 可 準 則 ( 最 終 改 正 平 成 8 年 3 月 29 日 付 住 街 発 33 号 ) 第 1 各 号 に 定 められた 施 設 等 をいう (3) 都 市 計 画 に 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 は (1)により 得 られた 数 値 以 内 で1/10の 整 数 倍 で 定 めるものとする 8

10 第 5 総 合 設 計 等 1 高 さに 関 する 基 準 (1) 高 度 地 区 の 適 用 緩 和 の 範 囲 内 のものについては 高 度 地 区 の 適 用 緩 和 及 び 適 用 除 外 に 関 する 認 定 基 準 ( 許 可 を 行 う 時 点 のもの)を 適 用 する (2) 規 則 第 7 条 等 に 定 める 要 件 は 次 の 各 号 に 適 合 するものとする ア 空 地 率 ( 令 第 136 条 第 2 項 に 規 定 する 空 地 率 ) 表 1 (ア) 敷 地 内 に 表 1の 数 値 以 上 の 空 地 率 が 確 保 されているもの 基 準 建 ぺい 率 5/10 以 下 の 場 合 (イ) 5/10 を 超 え 5.5/10 以 下 の 場 合 (ウ) 5.5/10 を 超 える 場 合 イ 有 効 公 開 空 地 率 表 2 空 地 率 1から 基 準 建 ぺい 率 を 減 じた 数 値 に 1/10 を 加 えた 数 値 9 6/10 1から 基 準 建 ぺい 率 を 減 じた 数 値 に 1.5/10 を 加 えた 数 値 有 効 公 開 空 地 率 が 表 2による 数 値 以 上 の 計 画 であるもの 基 準 建 ぺい 率 有 効 公 開 空 地 率 (ア) 5.5/10 未 満 の 場 合 0.45 以 上 (イ) 5.5/10 以 上 の 場 合 0.15+(1-c)/1.5 以 上 c: 基 準 建 ぺい 率 ウ 有 効 公 開 空 地 率 の 算 定 有 効 公 開 空 地 率 は 次 の 表 により 算 定 する ただし 有 効 公 開 空 地 面 積 には 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 面 積 が 有 効 公 開 空 地 面 積 の 合 計 の1/2を 超 える 部 分 を 算 入 しない C=B/A B=D E F+G H I エ 日 影 による 建 築 物 の 高 さの 制 限 A: 敷 地 面 積 B: 有 効 公 開 空 地 面 積 C: 有 効 公 開 空 地 率 D: 公 開 空 地 の 面 積 E: 表 7による 公 開 空 地 の 種 類 による 評 価 係 数 Ⅰ F: 表 10 による 公 開 空 地 の 位 置 及 び 形 態 による 評 価 係 数 Ⅲ G: 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 面 積 H: 表 9による 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 種 類 による 評 価 係 数 Ⅱ I: 表 10 による 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 位 置 及 び 形 態 による 評 価 係 数 Ⅲ 周 辺 地 域 に 及 ぼす 日 影 について 以 下 に 示 す(ア) (イ)-1 及 び(イ)- 2に 適 合 する 計 画 であること ただし 地 区 計 画 の 整 備 開 発 及 び 保 全 に 関 する 方 針 が 定 められている 区 域 内 で 行 う 総 合 設 計 等 に 対 しては 適 用 しない

11 (ア) 建 築 基 準 条 例 ( 昭 和 47 年 10 月 11 日 横 須 賀 市 条 例 第 33 号 ) 第 51 条 の 表 3 6に 掲 げる 表 を 表 3に 読 み 換 えて 建 築 基 準 法 第 56 条 の2に 規 定 する 日 影 による 中 高 層 の 建 築 物 の 高 さ 制 限 に 適 合 すること 対 象 区 域 第 1 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 及 び 用 途 地 域 の 指 定 のない 区 域 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 1 種 住 居 地 域 及 び 第 2 種 住 居 地 域 近 隣 商 業 地 域 及 び 準 工 業 地 域 日 影 時 間 の 測 定 を 行 う 位 置 10 敷 地 境 界 線 からの 水 平 距 離 が5mを 超 え10m 以 内 の 範 囲 日 影 時 間 敷 地 境 界 線 からの 水 平 距 離 が10mを 超 える 範 囲 平 均 地 盤 面 3 時 間 未 満 2 時 間 未 満 平 均 地 盤 面 から1.5m 平 均 地 盤 面 から1.5m 3 時 間 未 満 2 時 間 未 満 4 時 間 未 満 2.5 時 間 未 満 (イ)-1 建 築 物 の 日 影 ( 当 該 建 築 計 画 による 日 影 の 等 時 間 日 影 線 ( 建 築 基 準 法 施 行 規 則 ( 昭 和 25 年 建 設 省 令 第 40 号 ) 第 1 条 の3 第 1 項 の 表 2の 30 項 に 規 定 する 等 時 間 日 影 線 )をいう 以 下 日 影 という )が 都 市 計 画 高 度 地 区 における 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 の 範 囲 内 で 建 築 基 準 法 令 に 適 合 する 建 築 計 画 による 日 影 の 範 囲 内 であること ただし 海 川 及 び 道 路 等 の 部 分 に 及 ぼしている 日 影 についてはこの 限 りではない (イ)-2 商 業 地 域 内 の 建 築 物 等 で 日 影 が 商 業 地 域 等 の 日 影 時 間 の 制 限 を オ 緑 化 受 けない 範 囲 内 であるものについては (イ)-1の 規 定 は 適 用 しない 緑 化 について 次 の(ア) 及 び(イ)に 適 合 する 計 画 であること ただし 第 2 種 及 び 第 3 種 高 度 地 区 内 にあっては (ア)の 基 準 は 適 用 しない (ア) 敷 地 内 緑 化 敷 地 面 積 の 2.5/10 以 上 の 面 積 を 緑 化 すること なお 敷 地 内 に 既 に 存 する 樹 林 地 等 で 当 該 計 画 により 保 全 されるものは 緑 化 面 積 に 算 入 できる ものとする (イ) 屋 上 緑 化 1 建 築 面 積 の2/10 以 上 ( 二 以 上 の 建 築 物 がある 場 合 には 状 況 に 応 じ 集 約 して 必 要 量 を 確 保 することができる )の 植 栽 基 盤 施 設 を 当 該 建 築 物 の 屋 上 庇 外 壁 等 の 部 分 に 設 けるものとする ( 当 該 屋 上 部 分 の 緑 化 面 積 は (ア)の 敷 地 内 緑 化 の 面 積 に 算 入 できるものとする ) 2 建 築 物 の 構 造 又 は 屋 根 形 状 等 から 屋 上 庇 外 壁 等 の 部 分 に 建 築 面 積 の2/10 以 上 の 植 栽 基 盤 施 設 を 設 けることができない 場 合 は 不 足 分

12 に2を 乗 じた 緑 地 面 積 等 を 敷 地 内 に 確 保 するものとする 2 容 積 率 緩 和 に 関 する 基 準 条 例 第 13 条 等 による 容 積 率 の 割 増 しについては 次 の 各 号 に 掲 げる 内 容 につい て 評 価 を 行 う (1) 空 地 率 ( 令 第 136 条 第 1 項 に 規 定 する 空 地 率 ) 敷 地 内 に 表 4の 数 値 以 上 の 空 地 率 が 確 保 されている 計 画 であること 表 4 ア 基 準 建 ぺい 率 5/10 以 下 の 場 合 イ 5/10 を 超 え 5.5/10 以 下 の 場 合 ウ 5.5/10 を 超 える 場 合 (2) 有 効 公 開 空 地 率 空 地 率 1から 基 準 建 ぺい 率 を 減 じた 数 値 に 1.5/10 を 加 えた 数 値 6.5/10 1から 基 準 建 ぺい 率 を 減 じた 数 値 に2/10 を 加 えた 数 値 有 効 公 開 空 地 率 が 次 の 表 5による 数 値 以 上 の 計 画 であること 表 5 基 準 建 ぺい 率 有 効 公 開 空 地 率 ア 5.5/10 未 満 の 場 合 0.5 以 上 イ 5.5/10 以 上 の 場 合 0.2+(1-c)/1.5 以 上 c: 基 準 建 ぺい 率 (3) 割 増 しできる 容 積 率 の 最 高 限 度 は 次 の 算 定 式 により 得 られた 数 値 以 内 で かつ 2 章 第 1の 評 価 に 応 じた 数 値 以 内 とする 割 増 容 積 率 = V1+V2 (4) 前 号 に 掲 げる 割 増 容 積 率 の 算 定 式 中 のV1 及 びV2は 次 のア 及 びイに 掲 げる 事 項 により 算 定 するものとする ア V1: 有 効 公 開 空 地 等 による 割 増 率 適 用 地 域 算 定 式 商 業 地 域 V1=3.5 C 再 開 発 促 進 地 区 基 準 容 積 率 が 30/10 の 近 隣 商 業 地 域 V1=2.5 C 要 整 備 地 区 基 準 容 積 率 が 20/10 の 近 隣 商 業 地 域 V1= 2 C 商 業 地 域 及 び 近 隣 商 業 地 域 以 外 の 地 域 V1=1.5 C 上 記 以 外 の 地 区 V1= 1 C イ V2: 屋 上 等 緑 化 施 設 の 整 備 により 割 増 しできる 容 積 率 の 限 度 は 次 のとおり とする 1 5/10 以 内 で かつ 屋 上 等 緑 化 施 設 面 積 ( 第 5-1-(2)-オ-(イ) の 規 定 による 屋 上 緑 化 面 積 を 除 く )の 建 築 面 積 に 対 する 割 合 以 下 とする 2 上 記 1の 適 用 については 建 築 物 の 屋 上 庇 等 の 部 分 において 恒 常 的 に 樹 木 多 年 草 等 が 有 効 に 生 育 するために 必 要 となる 土 などの 植 栽 基 盤 設 備 が 設 けられているものであること 11

13 3 公 開 空 地 等 の 基 準 公 開 空 地 等 は 次 の(1) 及 び(2)に 定 める 基 準 に 基 づき 公 開 空 地 と 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 に 区 分 し それぞれの 種 類 位 置 形 態 等 によりその 有 効 面 積 を 算 定 する (1) 公 開 空 地 ア 公 開 空 地 の 種 類 表 6 公 開 空 地 の 種 類 は 表 6による 分 類 広 場 状 公 開 空 地 大 規 模 広 場 状 公 開 空 地 小 規 模 広 場 状 公 開 空 地 歩 道 状 公 開 空 地 12 要 件 下 記 (ア)から(カ)のすべてに 該 当 する 空 地 または 空 地 の 部 分 (ア) 利 用 形 態 歩 行 者 が 日 常 自 由 に 通 行 し または 利 用 できるもの ( 不 特 定 多 数 の 者 が 日 常 自 由 に 通 行 できる 位 置 に 設 け 災 害 時 に おいては 周 辺 住 民 の 避 難 に 効 果 的 なオ ープンスペースになること ) (イ) 最 小 幅 4m ただし 歩 道 状 公 開 空 地 に 隣 接 し 一 体 に 整 備 される 空 地 についてはこ の 限 りでない (ウ) 面 積 100 m2 以 上 であるもの (エ) (オ) (カ) 接 道 道 路 と の 高 低 差 緑 化 全 周 の8 分 の1 以 上 が 接 道 ( 道 路 に 沿 って 設 けられる 歩 道 状 公 開 空 地 に 接 す る 場 合 を 含 む )しているもの ただし 動 線 上 無 理 のない 通 り 抜 け 等 の 貫 通 通 路 ( 歩 道 状 公 開 空 地 )を 設 けたもので 歩 行 者 の 出 入 りに 支 障 のない 場 合 は こ の 限 りでない 高 低 差 の 最 大 部 分 で6m 以 内 ただし 地 形 上 道 路 から 連 続 して 高 さが 変 化 す るもの 及 び 駅 舎 のコンコース 横 断 歩 道 橋 等 に 連 結 するもの 等 歩 行 者 の 利 便 に 供 するものは この 限 りでない 空 地 面 積 の 30% 以 上 を 緑 化 している もの 広 場 状 公 開 空 地 のうち 面 積 が 300 m2 以 上 のもの 広 場 状 公 開 空 地 のうち 面 積 が 300 m2 未 満 のもの 下 記 (キ)から(コ)のすべてに 該 当 する 空 地 または 空 地 の 部 分 (キ) 機 能 歩 行 者 が 日 常 自 由 に 通 行 できるもの で 道 路 ( 未 整 備 の 都 市 計 画 道 路 を 含 む )に 沿 って 敷 地 全 長 ( 最 小 限 必 要 な 車 路 のみにより 分 断 されているものは 敷 地 全 長 にわたって 設 けられているも のとみなす )にわたって 設 けられ か つ 道 路 と 一 体 的 に 利 用 できるもの た

14 (ク) 利 用 形 態 だし 道 路 及 び 地 形 地 物 の 状 況 により 設 ける 必 要 がないと 認 められる 場 合 はこ の 限 りでない 敷 地 を 貫 通 等 して 道 路 公 園 等 を 相 互 に 有 効 に 連 絡 する 効 果 を 有 する 貫 通 通 路 歩 行 者 が 日 常 自 由 に 通 行 し 又 は 利 用 で きるもの (ケ) 幅 員 2m 以 上 6m 以 下 (コ) イ 公 開 空 地 の 有 効 面 積 算 定 (ア) 算 定 方 法 道 路 と の 高 低 差 高 低 差 の 最 大 部 分 で6m 以 内 ただし 地 形 上 道 路 から 連 続 して 高 さが 変 化 する もの 及 び 駅 舎 のコンコース 横 断 歩 道 橋 等 に 連 結 するもの 等 歩 行 者 の 利 便 に 供 するものは この 限 りでない 有 効 公 開 空 地 面 積 は 公 開 空 地 の 面 積 に 表 7による 評 価 係 数 を 乗 じて 算 定 し さらに 表 10 に 掲 げる 条 件 に 該 当 する 部 分 がある 場 合 には 部 分 ご とに 該 当 するすべての 評 価 係 数 を 乗 じて 算 定 するものとする ただし 当 該 公 開 空 地 の 部 分 が 都 市 計 画 道 路 等 の 都 市 施 設 の 区 域 内 にある 場 合 は 有 効 公 開 空 地 面 積 の 算 定 対 象 としない (イ) 評 価 係 数 表 7 1 公 開 空 地 の 種 類 による 評 価 係 数 公 開 空 地 の 種 類 大 規 模 広 場 状 公 開 空 地 評 価 係 数 Ⅰ 小 規 模 広 場 状 公 開 空 地 歩 道 状 公 開 空 地 基 準 幅 員 6m 以 上 の 道 路 又 は 貫 通 通 路 に 接 し 面 積 が 500 m2 以 上 のもの 幅 員 6m 以 上 の 道 路 又 は 貫 通 通 路 に 接 し 面 積 が 500 m2 未 満 のもの 1.0 その 他 大 規 模 広 場 状 公 開 空 地 歩 道 に 沿 って 同 一 レベルで 設 けられ 歩 道 との 合 計 幅 員 が6m 以 上 のもの( 歩 道 がな い 道 路 にあっては 道 路 と 概 ね 同 一 レベル で 設 けられ 幅 員 が6m 以 上 のもの) 歩 道 に 沿 って 同 一 レベルで 設 けられ 歩 道 との 合 計 幅 員 が4m 以 上 のもの( 歩 道 がな 13

15 い 道 路 にあっては 道 路 と 概 ね 同 一 レベル で 設 けられ 幅 員 が4m 以 上 のもの) 1.5 その 他 の 歩 道 状 公 開 空 地 公 開 空 地 と 一 体 となって 周 辺 地 域 の 日 常 生 活 の 面 等 で 市 街 地 の 環 境 の 整 備 改 善 に 資 する 施 設 等 が 設 けられる 場 合 1から3の 評 価 係 数 Ⅰはそれぞれの 状 況 に 応 じ て 1.2 倍 することができる (2) 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 ア 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 次 の 表 8に 該 当 するものについては 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 として 有 効 公 開 空 地 率 の 面 積 に 算 入 できるものとする 表 8 分 類 屋 上 公 開 空 地 要 件 道 路 に 面 し 道 路 からの 高 さが 12m 以 下 かつ 道 路 の 幅 員 以 下 のもの 緑 地 最 小 幅 6m 面 積 300 m2 以 上 のもので 市 街 地 の 緑 化 に 配 慮 したもの イ 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 有 効 面 積 算 定 (ア) 算 定 方 法 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 有 効 面 積 は 当 該 空 地 の 面 積 に 表 9によ る 評 価 係 数 を 乗 じて 算 定 し さらに 表 10 に 掲 げる 条 件 に 該 当 する 部 分 が ある 場 合 には 該 当 するすべての 評 価 係 数 を 乗 じて 算 定 するものとする ただし 当 該 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 部 分 が 都 市 計 画 道 路 等 の 都 市 施 設 の 区 域 内 にある 場 合 は 有 効 公 開 空 地 面 積 の 算 定 対 象 としない (イ) 評 価 係 数 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 種 類 による 評 価 係 数 表 9 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 種 類 評 価 係 数 Ⅱ 屋 上 公 開 空 地 緑 地 1.0 基 準 a 道 路 に 面 して 設 置 されているもの b 道 路 からの 高 さが6m 以 下 かつ 道 路 幅 員 以 下 のもの a 道 路 に 面 して 設 置 されているもの b 道 路 からの 高 さが 12m 以 下 かつ 道 路 幅 員 以 下 のもの 最 小 幅 6m 面 積 300 m2 以 上 で 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 有 効 な 緑 地 14

16 (3) 公 開 空 地 及 び 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 共 通 事 項 ア 公 開 空 地 及 び 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 位 置 及 び 形 態 に 係 る 評 価 係 数 表 10 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 位 置 及 び 形 態 道 路 から 見 渡 せない 部 分 道 路 との 高 低 差 があ るもの ピロティ 等 によって 覆 われている 場 合 イ 隣 接 敷 地 間 で 一 体 的 に 計 画 された 公 開 空 地 等 評 価 係 数 Ⅲ 基 準 1.0 a 動 線 上 無 理 のない 歩 道 状 公 開 空 地 ( 貫 通 通 路 )を 設 けている 場 合 0.5 b 道 路 からみて 建 築 物 や 隣 地 の 影 に なる 部 分 1.0 c 道 路 との 高 低 差 +1.5m 未 満 から- 3m 未 満 まで 0.6 d 道 路 との 高 低 差 +1.5m 以 上 又 は- 3m 以 上 dのうち 道 路 から 連 続 して 高 さが 1.0 e 変 化 するもの 駅 舎 のコンコース 及 び 横 断 歩 道 橋 等 に 連 絡 するもの 1.0 梁 下 10m 以 上 0.8 梁 下 5m 以 上 10m 未 満 0.6 梁 下 2.5m 以 上 5m 未 満 隣 接 する 敷 地 等 において 公 開 空 地 が 一 体 的 に 計 画 されている 場 合 は 全 体 を 一 つの 公 開 空 地 とみなし (1) 及 び(2)の 規 定 を 適 用 する なお 隣 接 する には 敷 地 の 間 に 道 路 を 挟 む 場 合 を 含 むものとする ただし その 場 合 の 道 路 幅 員 は8m 以 下 とする 総 合 設 計 等 を 活 用 する 際 の 歩 道 状 空 地 に 隣 接 し 一 体 に 整 備 される 空 地 の 取 扱 い( 例 ) 広 場 状 公 開 空 地 建 築 物 歩 道 状 公 開 空 地 の 隣 接 し 一 体 に 整 備 さ れ る 空 地 ( の 部 分 )については 隣 接 する 広 場 状 公 開 空 地 と 合 算 し 有 効 公 開 空 地 面 積 の 算 定 対 象 とする 歩 道 状 公 開 空 地 車 道 15

17 附 則 1 この 基 準 は 平 成 19 年 4 月 1 日 から 施 行 する 2 この 基 準 の 施 行 日 前 に 許 可 等 を 受 けたものの 計 画 変 更 については 適 用 しない 附 則 1 この 基 準 は 平 成 19 年 10 月 1 日 から 施 行 する 2 この 基 準 の 施 行 日 前 に 許 可 等 を 受 けたものの 計 画 変 更 については 適 用 しない 16

高 第 3 種 17m 第 3 種 20m 第 3 種 30m 第 3 種 40m 第 3 種 30m 40m 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さは 当 該 部 分 から 前 面 道 路 1 建 築 物 の 高 さは20メートル

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