2. 平 成 28 年 4 月 期 の 運 用 状 況 の 予 想 ( 平 成 27 年 11 月 1 日 ~ 平 成 28 年 4 月 30 日 ) (% 表 示 は 対 前 期 増 減 率 ) 営 業 収 益 営 業 利 益 経 常 利 益 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 分 配 金 (

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1 平 成 27 年 10 月 期 決 算 短 信 (REIT) 平 成 27 年 12 月 16 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 トップリート 投 資 法 人 上 場 取 引 所 東 コ ー ド 番 号 8982 URL 代 表 者 ( 役 職 名 ) 執 行 役 員 ( 氏 名 ) 佐 原 純 一 資 産 運 用 会 社 名 トップリート アセットマネジメント 株 式 会 社 代 表 者 ( 役 職 名 ) 代 表 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 千 葉 達 也 問 合 せ 先 責 任 者 ( 役 職 名 ) 取 締 役 財 務 部 長 ( 氏 名 ) 明 石 充 (TEL) 有 価 証 券 報 告 書 提 出 予 定 日 平 成 28 年 1 月 28 日 分 配 金 支 払 開 始 予 定 日 平 成 28 年 1 月 15 日 決 算 補 足 説 明 資 料 作 成 の 有 無 有 無 決 算 説 明 会 開 催 の 有 無 有 無 (アナリスト 向 け) ( 百 万 円 未 満 切 捨 て) 1. 平 成 27 年 10 月 期 の 運 用 資 産 の 状 況 ( 平 成 27 年 5 月 1 日 ~ 平 成 27 年 10 月 31 日 ) (1) 運 用 状 況 (% 表 示 は 対 前 期 増 減 率 ) 営 業 収 益 営 業 利 益 経 常 利 益 当 期 純 利 益 百 万 円 % 百 万 円 % 百 万 円 % 百 万 円 % 27 年 10 月 期 5, , , , 年 4 月 期 5, , , , 口 当 たり 当 期 純 利 益 自 己 資 本 当 期 純 利 益 率 総 資 産 経 常 利 益 率 営 業 収 益 経 常 利 益 率 円 % % % 27 年 10 月 期 9, 年 4 月 期 10, ( 注 )1 口 当 たり 当 期 純 利 益 については 1 円 未 満 を 切 捨 てて 表 示 しています (2) 分 配 状 況 1 口 当 たり 分 配 金 分 配 金 総 額 1 口 当 たり 利 益 超 過 純 資 産 配 当 性 向 ( 利 益 超 過 分 配 金 は 含 まない) ( 利 益 超 過 分 配 金 は 含 まない) 利 益 超 過 分 配 金 分 配 金 総 額 配 当 率 円 百 万 円 円 百 万 円 % % 27 年 10 月 期 9,761 1, 年 4 月 期 9,680 1, ( 注 1) 平 成 27 年 4 月 期 の 当 期 純 利 益 と 分 配 金 総 額 の 差 異 及 び 1 口 当 たり 分 配 金 と 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 の 差 異 の 要 因 は 当 期 未 処 分 利 益 のう ち 一 部 の 金 額 (126 百 万 円 )を 内 部 留 保 したこと 及 び 平 成 27 年 度 税 制 改 正 に 伴 う 法 人 税 率 変 更 による 繰 延 税 金 負 債 の 修 正 額 (1 百 万 円 ) を 圧 縮 積 立 金 に 繰 り 入 れたことによるものです ( 注 2) 平 成 27 年 10 月 期 の 当 期 純 利 益 と 分 配 金 総 額 の 差 異 及 び 1 口 当 たり 分 配 金 と 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 の 差 異 の 要 因 は 当 期 未 処 分 利 益 に 圧 縮 積 立 金 取 崩 額 (43 百 万 円 )を 加 算 した 金 額 を 分 配 することによるものです (3) 財 政 状 態 総 資 産 純 資 産 自 己 資 本 比 率 1 口 当 たり 純 資 産 百 万 円 百 万 円 % 円 27 年 10 月 期 189,568 92, , 年 4 月 期 189,737 92, ,400 ( 注 )1 口 当 たり 純 資 産 については 1 円 未 満 を 切 捨 てて 表 示 しています (4)キャッシュ フローの 状 況 営 業 活 動 による 投 資 活 動 による 財 務 活 動 による 現 金 及 び 現 金 同 等 物 キャッシュ フロー キャッシュ フロー キャッシュ フロー 期 末 残 高 百 万 円 百 万 円 百 万 円 百 万 円 27 年 10 月 期 2, ,022 6, 年 4 月 期 10,725 1,515 11,719 5,843

2 2. 平 成 28 年 4 月 期 の 運 用 状 況 の 予 想 ( 平 成 27 年 11 月 1 日 ~ 平 成 28 年 4 月 30 日 ) (% 表 示 は 対 前 期 増 減 率 ) 営 業 収 益 営 業 利 益 経 常 利 益 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 分 配 金 ( 利 益 超 過 分 配 金 は 含 まない) 1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 百 万 円 % 百 万 円 % 百 万 円 % 百 万 円 % 円 円 28 年 4 月 期 5, , , , ,900 0 ( 参 考 ) 1 口 当 たり 予 想 当 期 純 利 益 ( 平 成 28 年 4 月 期 )9,900 円 3.その 他 (1) 会 計 方 針 の 変 更 会 計 上 の 見 積 りの 変 更 修 正 再 表 示 1 会 計 基 準 等 の 改 正 に 伴 う 会 計 方 針 の 変 更 無 2 1 以 外 の 会 計 方 針 の 変 更 無 3 会 計 上 の 見 積 りの 変 更 無 4 修 正 再 表 示 無 (2) 発 行 済 投 資 口 数 1 期 末 発 行 済 投 資 口 数 ( 自 己 投 資 口 を 含 む) 平 成 27 年 10 月 期 176,000 口 平 成 27 年 4 月 期 176,000 口 2 期 末 自 己 投 資 口 数 平 成 27 年 10 月 期 0 口 平 成 27 年 4 月 期 0 口 ( 注 )1 口 当 たり 当 期 純 利 益 の 算 定 の 基 礎 となる 投 資 口 数 については 27 ページ 1 口 当 たり 情 報 に 関 する 注 記 をご 覧 ください 監 査 手 続 の 実 施 状 況 に 関 する 表 示 この 決 算 短 信 は 金 融 商 品 取 引 法 に 基 づく 監 査 手 続 の 対 象 外 であり この 決 算 短 信 の 開 示 時 点 において 金 融 商 品 取 引 法 に 基 づく 監 査 手 続 は 終 了 していません 運 用 状 況 の 予 想 の 適 切 な 利 用 に 関 する 説 明 その 他 特 記 事 項 本 資 料 に 記 載 されている 運 用 状 況 の 見 通 し 等 の 将 来 に 関 する 記 述 は 本 投 資 法 人 が 現 在 入 手 している 情 報 及 び 合 理 的 であると 判 断 する 一 定 の 前 提 に 基 づいており 実 際 の 運 用 状 況 等 は 様 々な 要 因 により 大 きく 異 な る 可 能 性 があります また 本 予 想 は 分 配 金 の 額 を 保 証 するものではありません 運 用 状 況 の 予 想 の 前 提 に ついては 8 ページの 平 成 28 年 4 月 期 ( 平 成 27 年 11 月 1 日 ~ 平 成 28 年 4 月 30 日 ) 及 び 平 成 28 年 10 月 期 ( 平 成 28 年 5 月 1 日 ~ 平 成 28 年 10 月 31 日 ) 運 用 状 況 の 予 想 の 前 提 をご 参 照 ください 2

3 1. 投 資 法 人 の 関 係 法 人 最 近 の 有 価 証 券 報 告 書 ( 平 成 27 年 7 月 30 日 提 出 )における 投 資 法 人 の 仕 組 み から 重 要 な 変 更 がないため 開 示 を 省 略 します 2. 運 用 方 針 及 び 運 用 状 況 (1) 運 用 方 針 最 近 の 有 価 証 券 報 告 書 ( 平 成 27 年 7 月 30 日 提 出 )における 投 資 方 針 投 資 対 象 及 び 分 配 方 針 から 重 要 な 変 更 がないため 開 示 を 省 略 します (2) 運 用 状 況 1 当 期 の 概 況 A. 投 資 法 人 の 主 な 推 移 トップリート 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 昭 和 26 年 法 律 第 198 号 その 後 の 改 正 を 含 みます )に 基 づき トップリート アセットマネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )を 設 立 企 画 人 として 平 成 17 年 11 月 2 日 に 設 立 され 平 成 18 年 3 月 1 日 に 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 145,500 口 で 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 ( 以 下 東 京 証 券 取 引 所 といいます ) 不 動 産 投 資 信 託 証 券 市 場 に 上 場 しました( 銘 柄 コード 8982) その 後 平 成 18 年 3 月 23 日 に 第 三 者 割 当 による 新 投 資 口 の 発 行 (9,500 口 ) 平 成 25 年 11 月 25 日 に 公 募 増 資 による 新 投 資 口 発 行 (20,000 口 ) 平 成 25 年 12 月 13 日 に 第 三 者 割 当 による 新 投 資 口 の 発 行 (1,000 口 )を 実 施 し 当 期 末 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 現 在 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 は 176,000 口 となっています また 本 投 資 法 人 は 中 長 期 にわたり 安 定 した 収 益 確 保 と 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 を 図 ることにより 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 目 指 した 運 用 を 行 うため 総 合 型 ポートフォリオ 運 用 と スポンサー 力 の 最 大 活 用 という 二 つ の 戦 略 を 重 視 した 運 用 を 行 っており 当 期 末 現 在 の 運 用 資 産 は 20 物 件 取 得 価 額 総 額 は 190,484 百 万 円 となっ ています B. 投 資 環 境 と 運 用 実 績 < 投 資 環 境 > (a) 一 般 経 済 等 当 期 におけるわが 国 の 経 済 は 輸 出 生 産 面 に 新 興 国 経 済 の 減 速 の 影 響 がみられたものの 政 府 の 経 済 政 策 や 日 銀 による 金 融 緩 和 策 の 継 続 を 背 景 とした 堅 調 な 企 業 業 績 や それに 伴 う 雇 用 所 得 環 境 の 改 善 が 続 き 国 内 景 気 は 緩 やかな 回 復 基 調 で 推 移 しました 米 国 の 金 利 動 向 や 欧 州 債 務 問 題 の 再 燃 中 国 の 成 長 率 鈍 化 資 源 国 経 済 の 動 向 など 日 本 の 景 気 に 影 響 を 与 え 得 るリスク 要 因 には 注 視 が 必 要 であるものの 円 安 や 株 高 を 背 景 に 企 業 による 設 備 投 資 の 増 加 や 家 計 の 所 得 増 加 に 伴 う 消 費 マインドの 改 善 が 期 待 されるなど 今 後 も 緩 やかな 回 復 が 継 続 するものと 思 われます (b) 不 動 産 賃 貸 市 場 事 務 所 (オフィス) 東 京 をはじめ 大 阪 福 岡 などの 主 要 オフィスエリアにおいては 空 室 率 の 改 善 が 継 続 しており また 東 京 都 心 部 の 優 良 オフィスビルを 中 心 に 賃 料 は 引 き 続 き 上 昇 傾 向 にあるなど オフィス 賃 貸 市 場 は 底 堅 く 推 移 し ました 今 後 も 雇 用 環 境 や 企 業 業 績 の 改 善 等 を 背 景 とした 堅 調 なオフィス 需 要 が 想 定 され マーケット 全 体 と しては 緩 やかな 回 復 基 調 が 継 続 していくことが 見 込 まれます 商 業 施 設 雇 用 所 得 環 境 の 改 善 を 背 景 に 個 人 消 費 は 徐 々に 回 復 しつつあり 今 後 は 底 堅 く 推 移 するものと 思 われま す 業 態 別 にみると インバウンドによる 消 費 拡 大 の 恩 恵 が 見 込 まれる 都 内 百 貨 店 や 業 績 が 継 続 的 に 前 年 比 プラスとなっている 食 料 品 スーパー 等 の 小 商 圏 ターゲット 業 態 は 今 後 も 堅 調 な 推 移 が 見 込 まれるのに 対 し 大 規 模 総 合 スーパーでは 前 年 比 マイナスが 続 くなど 苦 戦 している 店 舗 も 見 受 けられ 個 々の 商 業 施 設 の 特 性 に よって 業 績 に 優 劣 が 生 じていく 状 態 が 続 くものと 思 われます 3

4 住 宅 首 都 圏 における 賃 貸 住 宅 の 着 工 戸 数 は 用 地 取 得 費 や 建 築 費 の 高 騰 もあり 引 き 続 き 低 位 な 水 準 にとどまる ものと 予 想 されています 雇 用 所 得 環 境 の 改 善 等 を 受 け 首 都 圏 や 全 国 の 主 要 都 市 部 では 転 入 超 過 の 傾 向 が 続 いており 今 後 も 立 地 や 品 質 に 優 れた 競 争 力 の 高 い 賃 貸 住 宅 では 引 き 続 き 良 好 な 需 給 環 境 が 見 込 まれ 賃 貸 住 宅 市 場 は 稼 働 率 賃 料 ともに 堅 調 に 推 移 するものと 思 われます (c) 不 動 産 売 買 市 場 足 元 の 不 動 産 売 買 市 場 では J-REIT のみならず 私 募 ファンドや 事 業 法 人 日 本 経 済 の 本 格 回 復 を 期 待 する 海 外 投 資 家 などを 中 心 に 全 体 として 積 極 的 な 投 資 姿 勢 を 維 持 しており 引 き 続 き 市 場 への 資 金 流 入 が 継 続 し ています 一 方 で 優 良 物 件 の 売 却 情 報 は 限 られており 物 件 の 取 得 競 争 は 一 段 と 激 化 し 取 引 価 格 は 上 昇 傾 向 にあります 丸 の 内 大 手 町 地 区 の 優 良 なオフィスビルの 期 待 利 回 りは 3% 台 後 半 で 下 げ 止 まったものの その 他 の 地 区 ではこれまでと 同 じく 期 待 利 回 りが 若 干 低 下 したとの 調 査 結 果 も 出 ております 良 好 な 資 金 調 達 環 境 を 背 景 に 投 資 家 の 不 動 産 投 資 に 対 する 意 欲 は 依 然 として 強 く 当 面 は 投 資 利 回 りの 低 下 傾 向 が 継 続 して いくものと 思 われます (d) 金 融 市 場 当 期 の 金 融 市 場 は 日 本 銀 行 による 金 融 緩 和 策 の 継 続 を 背 景 に 短 期 金 利 長 期 金 利 とも 低 水 準 で 推 移 しま した 引 き 続 き 量 的 質 的 金 融 緩 和 のもとインフレ 率 2%の 目 標 に 向 けて 日 本 銀 行 による 国 債 買 入 が 続 くと 見 込 まれることから 金 利 水 準 は 当 面 低 位 で 安 定 的 に 推 移 し J-REIT にとっても 良 好 な 資 金 調 達 環 境 が 継 続 するものと 思 われます < 運 用 実 績 > (a) 資 産 の 取 得 譲 渡 本 投 資 法 人 は 20 物 件 ( 取 得 価 額 :190,484 百 万 円 )で 当 期 の 運 用 を 開 始 しました 競 争 力 収 益 性 の 高 い 物 件 の 新 規 取 得 を 目 指 して スポンサー 力 の 最 大 活 用 とともにこれまで 培 ってきた 情 報 チャネルも 活 用 し つつ 総 合 型 REIT の 特 性 を 活 かして 東 京 都 心 部 に 存 する 優 良 なオフィスビルを 軸 に 厳 選 して 取 得 の 検 討 を 行 ってきました 当 期 においては 新 規 物 件 の 取 得 及 び 保 有 資 産 の 譲 渡 はなく 運 用 資 産 について 前 期 からの 変 更 はありません (b) 保 有 資 産 の 運 用 管 理 本 投 資 法 人 は テナント ファースト = テナント 満 足 度 の 維 持 向 上 運 営 管 理 コストの 適 正 化 に より 中 長 期 的 な 収 益 の 維 持 向 上 を 図 ることを 運 用 戦 略 の 基 本 とし 各 テナントとの 信 頼 関 係 の 維 持 及 びプ ロパティ マネジメント 会 社 を 通 じたテナントニーズの 把 握 に 注 力 するとともに テナント 満 足 度 の 向 上 と 稼 働 率 の 維 持 向 上 に 努 めてきました 当 期 においては 継 続 課 題 であった 神 田 錦 町 三 丁 目 ビルディングの 後 継 テナントの 誘 致 活 動 に 注 力 した 結 果 稼 働 率 は 当 期 末 ( 平 成 27 年 10 月 末 ) 時 点 で 94.3%まで 改 善 しています 管 理 面 では 個 別 案 件 毎 に 運 営 管 理 状 況 を 適 切 に 把 握 し 運 用 計 画 の 着 実 な 実 施 をフォローしました また 運 用 計 画 に 基 づき 物 件 競 争 力 の 向 上 と 機 能 性 の 維 持 向 上 に 資 するリニューアル 工 事 や 修 繕 工 事 テナント 満 足 度 向 上 に 資 する 工 事 の 実 施 費 用 の 適 正 化 その 他 効 率 的 な 運 用 に 取 り 組 みました なお 当 期 において は 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワーYに 関 して テナント 従 業 員 用 食 堂 施 設 として 使 用 して いた1フロアのオフィス 賃 貸 床 への 転 用 工 事 に 着 手 し 第 1 期 工 事 が 完 了 しています 本 書 の 日 付 現 在 第 2 期 工 事 を 開 始 しており 当 該 工 事 は 平 成 28 年 4 月 期 中 の 完 了 を 予 定 しています また 当 該 工 事 完 了 後 の 賃 貸 床 については 賃 貸 借 契 約 を 締 結 済 みです C. 資 金 調 達 の 概 要 本 投 資 法 人 は 安 定 的 な 財 務 運 営 を 基 本 とする 財 務 方 針 のもとに 資 金 調 達 を 行 っています 当 期 におきまし ては 平 成 27 年 6 月 4 日 に 償 還 期 日 が 到 来 した 第 1 回 無 担 保 投 資 法 人 債 8,500 百 万 円 の 償 還 資 金 として 全 額 長 期 借 入 金 による 資 金 調 達 を 行 いました 当 該 長 期 借 入 金 は 4,000 百 万 円 ( 返 済 期 日 : 平 成 32 年 5 月 29 日 ) 4

5 と 4,500 百 万 円 ( 返 済 期 日 : 平 成 34 年 5 月 31 日 )に 分 けて 調 達 することで 返 済 期 限 の 分 散 化 を 図 っていま す また 平 成 27 年 9 月 30 日 に 返 済 期 日 が 到 来 した 長 期 借 入 金 4,251 百 万 円 について 同 日 付 で 長 期 借 入 金 4,000 百 万 円 ( 返 済 期 日 : 平 成 34 年 9 月 30 日 )への 借 換 えを 実 施 し 残 額 251 百 万 円 については 手 許 資 金 によ り 返 済 しました 当 期 に 調 達 した 長 期 借 入 金 については いずれも 金 利 スワップ 取 引 により それぞれの 借 入 金 全 額 について 支 払 金 利 の 固 定 化 を 図 り 金 利 変 動 リスクをヘッジしています このほか 平 成 27 年 6 月 30 日 付 で 手 許 資 金 により 長 期 借 入 金 67.5 百 万 円 を 約 定 返 済 しています その 結 果 当 期 末 における 有 利 子 負 債 残 高 は 90,279.5 百 万 円 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 は 47.6%となっていま す また 長 期 有 利 子 負 債 (1 年 内 返 済 予 定 を 含 みます ) 比 率 は 100.0% 固 定 金 利 比 率 は 56.0%となってい ます 本 投 資 法 人 は 長 期 資 金 の 機 動 的 な 調 達 を 目 的 として 以 下 のとおり 投 資 法 人 債 の 発 行 登 録 を 行 っています 発 行 登 録 の 種 類 発 行 予 定 額 発 行 予 定 期 間 投 資 法 人 債 ( 短 期 投 資 法 人 債 を 除 きます ) 1,000 億 円 平 成 26 年 5 月 20 日 から 平 成 28 年 5 月 19 日 まで 本 投 資 法 人 の 平 成 27 年 10 月 31 日 現 在 における 格 付 取 得 状 況 は 以 下 のとおりです 信 用 格 付 業 者 格 付 内 容 株 式 会 社 格 付 投 資 情 報 センター(R&I) 発 行 体 格 付 :A+ 格 付 の 方 向 性 :ネガティブ D. 業 績 及 び 分 配 の 概 要 上 記 のような 運 用 の 結 果 当 期 の 運 用 実 績 として 営 業 収 益 5,368 百 万 円 営 業 利 益 2,210 百 万 円 借 入 金 に 係 わる 支 払 利 息 等 を 控 除 した 経 常 利 益 は 1,654 百 万 円 当 期 純 利 益 1,674 百 万 円 を 計 上 しました 分 配 金 につきましては 法 人 税 課 税 の 特 例 ( 租 税 特 別 措 置 法 ( 昭 和 32 年 法 律 第 26 号 その 後 の 改 正 を 含 みま す 以 下 租 税 特 別 措 置 法 といいます ) 第 67 条 の 15)の 適 用 により 利 益 分 配 金 相 当 額 が 損 金 算 入 される ことを 企 図 して 当 期 未 処 分 利 益 に 平 成 21 年 及 び 平 成 22 年 に 土 地 等 の 先 行 取 得 をした 場 合 の 課 税 の 特 例 ( 租 税 特 別 措 置 法 第 66 条 の 2)を 適 用 して 圧 縮 積 立 金 として 内 部 留 保 した 額 のうち 43 百 万 円 を 取 り 崩 すことと して 加 算 した 額 を 超 えない 額 で 発 行 済 投 資 口 数 176,000 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 となる 金 額 を 分 配 することとした 結 果 投 資 口 1 口 当 たりの 分 配 金 は 9,761 円 となりました 2 次 期 の 見 通 し A. 今 後 の 運 用 方 針 及 び 対 処 すべき 課 題 (a) 既 存 物 件 の 運 用 戦 略 本 投 資 法 人 では 引 き 続 き テナント ファースト = テナント 満 足 度 の 維 持 向 上 運 営 管 理 コストの 適 正 化 により 中 長 期 的 に 収 益 の 維 持 向 上 を 図 ることを 運 用 戦 略 の 基 本 とし テナントとの 信 頼 関 係 の 維 持 や 空 室 のリーシング 等 に 注 力 し 中 長 期 的 に 安 定 的 な 稼 働 率 の 維 持 に 努 めます また 個 別 案 件 毎 に 運 営 管 理 状 況 の 適 切 な 把 握 に 努 めるとともに 収 益 の 維 持 向 上 及 び 運 営 管 理 コストの 適 正 化 策 などを 着 実 に 進 めていきます 加 えて 物 件 の 競 争 力 の 向 上 や 物 件 が 有 する 機 能 性 の 維 持 向 上 を 目 的 と した 計 画 的 な 修 繕 工 事 等 を 実 施 することにより 中 長 期 的 な 安 定 収 益 の 確 保 を 目 指 します (b) 新 規 物 件 の 投 資 戦 略 本 投 資 法 人 では 新 規 物 件 の 取 得 による 外 部 成 長 を 果 たすことにより 中 長 期 的 な 分 配 金 の 維 持 並 びに 向 上 を 目 指 していきます 引 き 続 きスポンサー 企 業 によるパイプライン サポート 機 能 の 更 なる 活 用 とともに これま で 培 ってきた 多 様 な 情 報 チャネルを 活 用 し 競 争 力 の 高 いオフィスビルを 中 心 に 各 用 途 のマーケット 状 況 を 精 緻 に 分 析 のうえ 新 規 物 件 の 情 報 を 収 集 するとともに 検 討 し ポートフォリオのクオリティを 向 上 させながら 資 産 規 模 の 拡 大 を 目 指 します また 本 投 資 法 人 は ポートフォリオ 全 体 に 占 める 1 物 件 当 たりの 投 資 金 額 を 中 長 期 的 に 20% 未 満 を 目 処 と する 運 用 を 行 う 方 針 としています 今 後 も 着 実 な 外 部 成 長 を 進 めることにより 特 定 の 物 件 への 投 資 集 中 リスク の 軽 減 に 努 めていきます 5

6 (c) 財 務 戦 略 今 後 も 新 規 物 件 の 取 得 や 既 存 借 入 金 の 借 換 え 等 に 備 えて 多 様 で 柔 軟 な 資 金 調 達 を 実 施 していきます 資 金 調 達 の 機 動 性 を 確 保 しつつ 借 入 期 間 の 長 期 化 返 済 期 限 の 分 散 化 による 資 金 調 達 リスクの 軽 減 を 図 るとともに 金 利 動 向 を 見 極 めながら 変 動 金 利 借 入 と 固 定 金 利 借 入 のバランスを 考 慮 することにより 金 利 変 動 リスクへの 備 えを 進 めていきます また 適 正 なレバレッジ 水 準 を 保 つことで 財 務 の 健 全 性 を 維 持 していきます (d)コンプライアンス リスク 管 理 等 監 督 役 員 による 役 員 会 等 の 場 を 通 じた 執 行 役 員 の 業 務 執 行 の 監 督 はもとより 本 資 産 運 用 会 社 に 対 して 利 害 関 係 者 取 引 における 投 資 主 利 益 保 護 その 他 コンプライアンス 重 視 及 び 賃 料 下 落 等 の 市 場 リスクや 信 用 リスクに 十 分 留 意 した 運 用 をなさしめるよう 引 き 続 き 指 導 監 督 していきます (e) 決 算 後 に 生 じた 重 要 な 事 実 該 当 事 項 はありません 6

7 B. 運 用 状 況 の 見 通 し 平 成 28 年 4 月 期 ( 平 成 27 年 11 月 1 日 ~ 平 成 28 年 4 月 30 日 ) 及 び 平 成 28 年 10 月 期 ( 平 成 28 年 5 月 1 日 ~ 平 成 28 年 10 月 31 日 )の 運 用 状 況 につきましては 以 下 のとおり 見 込 んでいます 運 用 状 況 の 予 想 の 前 提 条 件 につ きましては 8 ページ 記 載 の 平 成 28 年 4 月 期 ( 平 成 27 年 11 月 1 日 ~ 平 成 28 年 4 月 30 日 ) 及 び 平 成 28 年 10 月 期 ( 平 成 28 年 5 月 1 日 ~ 平 成 28 年 10 月 31 日 ) 運 用 状 況 の 予 想 の 前 提 をご 参 照 ください 平 成 28 年 4 月 期 ( 平 成 27 年 11 月 1 日 ~ 平 成 28 年 4 月 30 日 ) 営 業 収 益 5,419 百 万 円 営 業 利 益 2,264 百 万 円 経 常 利 益 1,743 百 万 円 当 期 純 利 益 1,742 百 万 円 1 口 当 たり 分 配 金 9,900 円 ( 注 2) 1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 0 円 平 成 28 年 10 月 期 ( 平 成 28 年 5 月 1 日 ~ 平 成 28 年 10 月 31 日 ) 営 業 収 益 5,390 百 万 円 営 業 利 益 2,230 百 万 円 経 常 利 益 1,743 百 万 円 当 期 純 利 益 1,742 百 万 円 1 口 当 たり 分 配 金 9,900 円 ( 注 2) 1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 0 円 ( 注 1) 上 記 予 想 数 値 は 一 定 の 前 提 条 件 のもとに 算 出 した 現 時 点 でのものであり 状 況 の 変 化 により 実 際 の 営 業 収 益 営 業 利 益 経 常 利 益 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 分 配 金 及 び 1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 は 変 動 する 可 能 性 があ ります また 本 予 想 は 分 配 金 の 額 を 保 証 するものではありません ( 注 2) 平 成 28 年 4 月 期 及 び 平 成 28 年 10 月 期 の 1 口 当 たり 分 配 金 については 内 部 留 保 201 百 万 円 の 取 崩 しは 行 わ ないことを 前 提 としています 7

8 平 成 28 年 4 月 期 ( 平 成 27 年 11 月 1 日 ~ 平 成 28 年 4 月 30 日 ) 及 び 平 成 28 年 10 月 期 ( 平 成 28 年 5 月 1 日 ~ 平 成 28 年 10 月 31 日 ) 運 用 状 況 の 予 想 の 前 提 項 目 前 提 条 件 平 成 28 年 4 月 期 : 平 成 27 年 11 月 1 日 ~ 平 成 28 年 4 月 30 日 (182 日 ) 計 算 期 間 平 成 28 年 10 月 期 : 平 成 28 年 5 月 1 日 ~ 平 成 28 年 10 月 31 日 (184 日 ) 本 書 の 日 付 現 在 で 本 投 資 法 人 が 保 有 している 20 物 件 を 前 提 としています なお その 他 の 物 保 有 資 産 件 の 取 得 又 は 処 分 等 により 変 動 する 可 能 性 があります 本 書 の 日 付 現 在 の 176,000 口 を 前 提 としており 平 成 28 年 10 月 31 日 まで 新 投 資 口 の 発 行 が 発 行 済 投 資 口 数 ないことを 前 提 としています 平 成 27 年 10 月 31 日 現 在 の 有 利 子 負 債 残 高 90,279 百 万 円 を 前 提 としています 平 成 28 年 4 月 期 においては 平 成 28 年 2 月 29 日 に 返 済 期 限 を 迎 える 借 入 金 19,527 百 万 円 について 手 許 資 金 にて 27 百 万 円 を 返 済 した 残 額 19,500 百 万 円 の 借 換 えを 実 施 することを 前 提 としています また 約 定 により 平 成 27 年 12 月 30 日 に 長 期 借 入 金 のうち 67 百 万 円 を 有 利 子 負 債 返 済 することを 前 提 としています 平 成 28 年 10 月 期 においては 平 成 28 年 10 月 31 日 に 返 済 期 限 を 迎 える 借 入 金 3,000 百 万 円 について 全 額 借 換 えを 実 施 することを 前 提 としています また 約 定 により 平 成 28 年 6 月 30 日 に 長 期 借 入 金 のうち 67 百 万 円 を 返 済 することを 前 提 としています 既 保 有 物 件 に 係 る 賃 貸 事 業 収 益 については 本 書 の 日 付 現 在 において 確 定 及 び 予 定 してい る 新 たな 契 約 の 締 結 解 約 に 加 え 昨 今 の 不 動 産 賃 貸 市 況 を 考 慮 し 賃 料 改 定 等 の 時 期 を 迎 えるテナントの 賃 料 改 定 に 係 るリスク 等 の 変 動 要 素 を 勘 案 しています 営 業 収 益 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワーYに 関 しては テナント 従 業 員 用 食 堂 施 設 として 使 用 していた 1 フロアのオフィス 賃 貸 床 への 転 用 工 事 について 第 2 期 工 事 が 平 成 28 年 4 月 期 中 に 完 了 する 予 定 であり 当 該 工 事 完 了 後 のオフィス 賃 貸 床 への 転 用 部 分 は 平 成 28 年 4 月 末 以 降 100% 稼 働 であることを 前 提 としています 保 有 する 不 動 産 等 にかかる 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 及 び 償 却 資 産 税 等 ( 以 下 固 定 資 産 税 等 といいます )については 賦 課 決 定 された 税 額 のうち 当 該 計 算 期 間 に 対 応 する 額 を 賃 貸 事 業 費 用 として 費 用 処 理 する 方 法 を 採 用 しています なお 不 動 産 又 は 不 動 産 を 信 託 財 産 とす る 信 託 受 益 権 の 取 得 に 伴 い 精 算 金 として 譲 渡 人 に 支 払 った 購 入 年 度 の 固 定 資 産 税 等 相 当 額 については 費 用 計 上 せず 当 該 不 動 産 等 の 取 得 原 価 に 算 入 しています 固 定 資 産 税 等 については 平 成 28 年 4 月 期 に 611 百 万 円 平 成 28 年 10 月 期 に 613 百 万 円 を 営 業 費 用 想 定 しています 減 価 償 却 費 につきましては 平 成 28 年 4 月 期 に 1,181 百 万 円 平 成 28 年 10 月 期 に 1,191 百 万 円 を 想 定 しています 建 物 等 の 修 繕 費 につきましては 予 期 し 難 い 要 因 に 基 づく 建 物 の 毀 損 等 により 修 繕 費 が 緊 急 に 発 生 する 可 能 性 があること 定 期 的 に 発 生 する 費 用 ではなく 決 算 期 による 金 額 の 差 異 が 大 きいこと 等 から 予 想 金 額 より 大 きく 変 動 する 可 能 性 があります 管 理 業 務 費 につきましては 過 去 の 実 績 及 び 契 約 内 容 等 を 勘 案 のうえ 想 定 しています 平 成 28 年 4 月 期 は 522 百 万 円 を 想 定 しており うち 借 入 金 利 息 ( 各 関 連 費 用 を 含 みます ) は 512 百 万 円 投 資 口 交 付 費 償 却 は 6 百 万 円 を 見 込 んでいます 営 業 外 費 用 平 成 28 年 10 月 期 は 487 百 万 円 を 想 定 しており うち 借 入 金 利 息 ( 各 関 連 費 用 を 含 みます ) は 479 百 万 円 投 資 口 交 付 費 償 却 は 6 百 万 円 を 見 込 んでいます 分 配 金 (1 口 当 たり 分 配 金 )は 本 投 資 法 人 の 規 約 に 定 める 金 銭 の 分 配 の 方 針 を 前 提 として います 1 口 当 たり 分 配 金 平 成 28 年 4 月 期 及 び 平 成 28 年 10 月 期 において 当 期 純 利 益 の 全 額 (ただし 端 数 は 除 きま ( 利 益 超 過 分 配 金 す )を 分 配 することを 前 提 としています は 含 まない) 内 部 留 保 している 201 百 万 円 について 平 成 28 年 4 月 期 及 び 平 成 28 年 10 月 期 における 取 崩 しは 行 わないことを 前 提 としています 8

9 1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 その 他 利 益 超 過 の 分 配 (1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 )については 現 時 点 で 行 う 予 定 はありません 法 令 税 制 会 計 基 準 東 京 証 券 取 引 所 の 上 場 規 則 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 の 規 則 等 に おいて 上 記 の 予 想 数 値 に 影 響 を 与 える 改 正 が 行 われないことを 前 提 としています 一 般 的 な 経 済 動 向 及 び 不 動 産 市 況 等 に 不 測 の 重 大 な 変 化 が 生 じないことを 前 提 としていま す (3) 投 資 リスク 最 近 の 有 価 証 券 報 告 書 ( 平 成 27 年 7 月 30 日 提 出 )における 投 資 リスク から 重 要 な 変 更 がないため 開 示 を 省 略 します 9

10 3. 財 務 諸 表 (1) 貸 借 対 照 表 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 現 在 ) 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 現 在 ) ( 単 位 : 千 円 ) 資 産 の 部 流 動 資 産 現 金 及 び 預 金 2,046,803 2,638,085 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 3,796,885 3,582,056 営 業 未 収 入 金 218, ,141 前 払 費 用 298, ,248 繰 延 税 金 資 産 その 他 13 - 流 動 資 産 合 計 6,359,881 6,817,545 固 定 資 産 有 形 固 定 資 産 建 物 1,222,605 - 減 価 償 却 累 計 額 258,166 - 建 物 ( 純 額 ) 964,439 - 構 築 物 5,559 - 減 価 償 却 累 計 額 3,550 - 構 築 物 ( 純 額 ) 2,009 - 機 械 及 び 装 置 20,309 - 減 価 償 却 累 計 額 13,177 - 機 械 及 び 装 置 ( 純 額 ) 7,131 - 工 具 器 具 及 び 備 品 6,609 - 減 価 償 却 累 計 額 3,050 - 工 具 器 具 及 び 備 品 ( 純 額 ) 3,559 - 土 地 5,209,643 - 信 託 建 物 1 66,198,127 67,891,811 減 価 償 却 累 計 額 17,863,648 19,194,019 信 託 建 物 ( 純 額 ) 48,334,479 48,697,792 信 託 構 築 物 1 801, ,020 減 価 償 却 累 計 額 353, ,210 信 託 構 築 物 ( 純 額 ) 447, ,809 信 託 機 械 及 び 装 置 310, ,304 減 価 償 却 累 計 額 204, ,392 信 託 機 械 及 び 装 置 ( 純 額 ) 106,099 79,911 信 託 工 具 器 具 及 び 備 品 303, ,255 減 価 償 却 累 計 額 179, ,747 信 託 工 具 器 具 及 び 備 品 ( 純 額 ) 123, ,508 信 託 土 地 1 127,651, ,862,108 信 託 建 設 仮 勘 定 有 形 固 定 資 産 合 計 182,850, ,182,231 無 形 固 定 資 産 信 託 借 地 権 7,348 7,348 信 託 その 他 無 形 固 定 資 産 1,650 1,376 その 他 21 - 無 形 固 定 資 産 合 計 9,019 8,724 投 資 その 他 の 資 産 差 入 敷 金 及 び 保 証 金 10,000 10,000 長 期 前 払 費 用 244, ,502 その 他 241, ,532 投 資 その 他 の 資 産 合 計 496, ,034 固 定 資 産 合 計 183,355, ,737,990 繰 延 資 産 投 資 法 人 債 発 行 費 1,837 - 投 資 口 交 付 費 20,035 13,357 繰 延 資 産 合 計 21,873 13,357 資 産 合 計 189,737, ,568,893 10

11 ( 単 位 : 千 円 ) 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 現 在 ) 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 現 在 ) 負 債 の 部 流 動 負 債 営 業 未 払 金 352, ,455 1 年 内 償 還 予 定 の 投 資 法 人 債 8,500,000-1 年 内 返 済 予 定 の 長 期 借 入 金 23,913,000 22,662,000 未 払 金 231, ,463 未 払 費 用 103,139 69,315 未 払 法 人 税 等 未 払 消 費 税 等 85,700 26,918 前 受 金 704, ,644 その 他 3,711 1,591 流 動 負 債 合 計 33,894,820 24,257,106 固 定 負 債 長 期 借 入 金 58,185,000 67,617,500 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 170,568 - 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 1 4,373,971 4,631,266 繰 延 税 金 負 債 72,345 55,287 デリバティブ 債 務 42,216 30,766 固 定 負 債 合 計 62,844,102 72,334,820 負 債 合 計 96,738,923 96,591,926 純 資 産 の 部 投 資 主 資 本 出 資 総 額 91,143,100 91,143,100 剰 余 金 任 意 積 立 金 圧 縮 積 立 金 51, ,113 任 意 積 立 金 合 計 51, ,113 当 期 未 処 分 利 益 又 は 当 期 未 処 理 損 失 ( ) 1,832,069 1,674,520 剰 余 金 合 計 1,883,949 1,854,633 投 資 主 資 本 合 計 93,027,049 92,997,733 評 価 換 算 差 額 等 繰 延 ヘッジ 損 益 28,546 20,767 評 価 換 算 差 額 等 合 計 28,546 20,767 純 資 産 合 計 2 92,998,503 92,976,966 負 債 純 資 産 合 計 189,737, ,568,893 11

12 (2) 損 益 計 算 書 営 業 収 益 前 期 ( 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 当 期 ( 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 賃 貸 事 業 収 入 1 5,283,814 5,220,477 その 他 賃 貸 事 業 収 入 1 31, ,738 不 動 産 等 売 却 益 2 297,259 - 営 業 収 益 合 計 5,612,443 5,368,215 営 業 費 用 賃 貸 事 業 費 用 1 2,630,481 2,673,458 資 産 運 用 報 酬 341, ,201 資 産 保 管 手 数 料 8,622 8,515 一 般 事 務 委 託 手 数 料 67,447 66,764 役 員 報 酬 6,300 6,300 会 計 監 査 人 報 酬 10,000 12,600 その 他 営 業 費 用 75,828 48,665 営 業 費 用 合 計 3,140,392 3,157,505 営 業 利 益 2,472,051 2,210,709 営 業 外 収 益 受 取 利 息 1, 未 払 分 配 金 戻 入 受 取 保 険 金 営 業 外 収 益 合 計 2,061 1,297 営 業 外 費 用 支 払 利 息 355, ,898 投 資 法 人 債 利 息 42,034 8,267 投 資 法 人 債 発 行 費 償 却 5,511 1,837 融 資 関 連 費 用 170, ,582 投 資 口 交 付 費 償 却 6,678 6,678 その 他 2,440 11,283 営 業 外 費 用 合 計 582, ,548 経 常 利 益 1,891,979 1,654,459 税 引 前 当 期 純 利 益 1,891,979 1,654,459 法 人 税 住 民 税 及 び 事 業 税 法 人 税 等 調 整 額 59,068 20,768 法 人 税 等 合 計 60,013 19,904 当 期 純 利 益 1,831,965 1,674,363 前 期 繰 越 利 益 当 期 未 処 分 利 益 又 は 当 期 未 処 理 損 失 ( ) 1,832,069 1,674,520 12

13 (3) 投 資 主 資 本 等 変 動 計 算 書 前 期 ( 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 投 資 主 資 本 剰 余 金 任 意 積 立 金 当 期 未 処 分 投 資 主 資 本 出 資 総 額 利 益 又 は 当 任 意 積 立 金 剰 余 金 合 計 合 計 圧 縮 積 立 金 期 未 処 理 損 合 計 失 ( ) 当 期 首 残 高 91,143,100 51,873 51,873 1,954,943 2,006,816 93,149,916 当 期 変 動 額 圧 縮 積 立 金 の 積 立 剰 余 金 の 配 当 1,954,832 1,954,832 1,954,832 当 期 純 利 益 1,831,965 1,831,965 1,831,965 投 資 主 資 本 以 外 の 項 目 の 当 期 変 動 額 ( 純 額 ) 当 期 変 動 額 合 計 , , ,866 当 期 末 残 高 1 91,143,100 51,880 51,880 1,832,069 1,883,949 93,027,049 評 価 換 算 差 額 等 繰 延 ヘッジ 損 益 評 価 換 算 差 額 等 合 計 純 資 産 合 計 当 期 首 残 高 29,195 29,195 93,120,720 当 期 変 動 額 圧 縮 積 立 金 の 積 立 - 剰 余 金 の 配 当 1,954,832 当 期 純 利 益 1,831,965 投 資 主 資 本 以 外 の 項 目 の 当 期 変 動 額 ( 純 額 ) 当 期 変 動 額 合 計 ,216 当 期 末 残 高 28,546 28,546 92,998,503 13

14 当 期 ( 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 投 資 主 資 本 剰 余 金 任 意 積 立 金 当 期 未 処 分 投 資 主 資 本 出 資 総 額 利 益 又 は 当 任 意 積 立 金 剰 余 金 合 計 合 計 圧 縮 積 立 金 期 未 処 理 損 合 計 失 ( ) 当 期 首 残 高 91,143,100 51,880 51,880 1,832,069 1,883,949 93,027,049 当 期 変 動 額 圧 縮 積 立 金 の 積 立 128, , , 剰 余 金 の 配 当 1,703,680 1,703,680 1,703,680 当 期 純 利 益 1,674,363 1,674,363 1,674,363 投 資 主 資 本 以 外 の 項 目 の 当 期 変 動 額 ( 純 額 ) 当 期 変 動 額 合 計 - 128, , ,549 29,316 29,316 当 期 末 残 高 1 91,143, , ,113 1,674,520 1,854,633 92,997,733 評 価 換 算 差 額 等 繰 延 ヘッジ 損 益 評 価 換 算 差 額 等 合 計 純 資 産 合 計 当 期 首 残 高 28,546 28,546 92,998,503 当 期 変 動 額 圧 縮 積 立 金 の 積 立 - 剰 余 金 の 配 当 1,703,680 当 期 純 利 益 1,674,363 投 資 主 資 本 以 外 の 項 目 の 当 期 変 動 額 7,778 7,778 7,778 ( 純 額 ) 当 期 変 動 額 合 計 7,778 7,778 21,537 当 期 末 残 高 20,767 20,767 92,976,966 14

15 (4) 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書 区 分 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 当 期 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 金 額 ( 円 ) 金 額 ( 円 ) Ⅰ 当 期 未 処 分 利 益 1,832,069,089 1,674,520,004 Ⅱ 任 意 積 立 金 圧 縮 積 立 金 取 崩 額 - 43,517,328 Ⅲ 分 配 金 の 額 1,703,680,000 1,717,936,000 ( 投 資 口 1 口 当 たり 分 配 金 の 額 ) (9,680) (9,761) Ⅳ 任 意 積 立 金 圧 縮 積 立 金 繰 入 額 128,233,041 - Ⅴ 次 期 繰 越 利 益 156, ,332 分 配 金 の 額 の 算 出 方 法 本 投 資 法 人 規 約 第 34 条 に 定 める 金 銭 の 分 配 の 方 針 に 基 づき 分 配 金 の 額 は 利 益 の 金 額 を 限 度 とし 租 税 特 別 措 置 法 第 67 条 の 15 に 規 定 さ れている 本 投 資 法 人 の 配 当 可 能 利 益 の 金 額 の 100 分 の 90 に 相 当 する 金 額 を 超 えて 分 配 する 旨 の 方 針 に 従 い 当 期 未 処 分 利 益 のうち 法 定 実 効 税 率 の 変 更 に 伴 う 繰 延 税 金 負 債 の 修 正 額 及 び 租 税 特 別 措 置 法 第 66 条 の 2 に 基 づく 内 部 留 保 を 圧 縮 積 立 金 に 繰 り 入 れ その 残 額 を 超 えない 額 で 発 行 済 投 資 口 数 176,000 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 となる 1,703,680,000 円 を 利 益 分 配 金 として 分 配 することといたし ました なお 本 投 資 法 人 規 約 第 34 条 の(2)に 定 める 利 益 を 超 えた 金 銭 の 分 配 は 行 いません 本 投 資 法 人 規 約 第 34 条 に 定 める 金 銭 の 分 配 の 方 針 に 基 づき 租 税 特 別 措 置 法 第 67 条 の 15 に 規 定 され ている 本 投 資 法 人 の 配 当 可 能 利 益 の 金 額 の 100 分 の 90 に 相 当 する 金 額 を 超 えて 分 配 する 旨 の 方 針 に 従 い 当 期 未 処 分 利 益 に 圧 縮 積 立 金 取 崩 額 を 加 算 した 金 額 を 超 えない 額 で 発 行 済 投 資 口 数 176,000 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 となる 1,717,936,000 円 を 利 益 分 配 金 として 分 配 することといたし ました なお 本 投 資 法 人 規 約 第 34 条 の(2)に 定 める 利 益 を 超 えた 金 銭 の 分 配 は 行 いません 15

16 (5)キャッシュ フロー 計 算 書 ( 単 位 : 千 円 ) 前 期 ( 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 ) 当 期 ( 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 営 業 活 動 によるキャッシュ フロー 税 引 前 当 期 純 利 益 1,891,979 1,654,459 減 価 償 却 費 1,186,513 1,185,199 商 標 権 償 却 投 資 法 人 債 発 行 費 償 却 5,511 1,837 投 資 口 交 付 費 償 却 6,678 6,678 受 取 利 息 及 び 有 価 証 券 利 息 1, 支 払 利 息 397, ,165 営 業 未 収 入 金 の 増 減 額 ( は 増 加 ) 1,382 83,116 前 払 費 用 の 増 減 額 ( は 増 加 ) 62,617 1,888 信 託 有 形 固 定 資 産 の 売 却 による 減 少 額 7,734,728 営 業 未 払 金 の 増 減 額 ( は 減 少 ) 5,696 12,349 未 払 金 の 増 減 額 ( は 減 少 ) 25,453 5,104 未 払 消 費 税 等 の 増 減 額 ( は 減 少 ) 138,262 58,781 前 受 金 の 増 減 額 ( は 減 少 ) 97,646 25,402 長 期 前 払 費 用 の 増 減 額 ( は 増 加 ) 127,083 37,556 その 他 16,236 37,045 小 計 11,129,607 3,135,853 利 息 の 受 取 額 1, 利 息 の 支 払 額 404, ,945 法 人 税 等 の 支 払 額 営 業 活 動 によるキャッシュ フロー 10,725,000 2,715,840 投 資 活 動 によるキャッシュ フロー 有 形 固 定 資 産 の 取 得 による 支 出 388,632 4,739 信 託 有 形 固 定 資 産 の 取 得 による 支 出 245, ,193 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 の 受 入 による 収 入 43, 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 の 返 還 による 支 出 100 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 の 受 入 による 収 入 285, ,720 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 の 返 還 による 支 出 1,210,483 39,959 投 資 活 動 によるキャッシュ フロー 1,515, ,207 財 務 活 動 によるキャッシュ フロー 長 期 借 入 れによる 収 入 12,500,000 長 期 借 入 金 の 返 済 による 支 出 9,764,500 4,318,500 投 資 法 人 債 の 償 還 による 支 出 8,500,000 分 配 金 の 支 払 額 1,954,832 1,703,680 財 務 活 動 によるキャッシュ フロー 11,719,332 2,022,180 現 金 及 び 現 金 同 等 物 の 増 減 額 ( は 減 少 ) 2,509, ,452 現 金 及 び 現 金 同 等 物 の 期 首 残 高 8,353,586 5,843,689 現 金 及 び 現 金 同 等 物 の 期 末 残 高 1 5,843,689 6,220,142 16

17 (6) 継 続 企 業 の 前 提 に 関 する 注 記 該 当 事 項 はありません (7) 重 要 な 会 計 方 針 に 係 る 事 項 に 関 する 注 記 1. 固 定 資 産 の 減 価 償 却 の 方 法 2. 繰 延 資 産 の 処 理 方 法 3. 収 益 及 び 費 用 の 計 上 基 準 (1) 有 形 固 定 資 産 ( 信 託 財 産 を 含 む) 定 額 法 を 採 用 しております なお 主 たる 有 形 固 定 資 産 の 耐 用 年 数 は 以 下 のとおりです 建 物 構 築 物 機 械 及 び 装 置 工 具 器 具 及 び 備 品 (2) 無 形 固 定 資 産 定 額 法 を 採 用 しております (3) 長 期 前 払 費 用 定 額 法 を 採 用 しております (1) 投 資 法 人 債 発 行 費 2~59 年 2~54 年 2~15 年 2~12 年 償 還 までの 期 間 にわたり 定 額 法 により 償 却 しております (2) 投 資 口 交 付 費 定 額 法 (3 年 )により 償 却 しております 固 定 資 産 税 等 の 処 理 方 法 保 有 する 不 動 産 等 にかかる 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 及 び 償 却 資 産 税 等 については 賦 課 決 定 された 税 額 のうち 当 該 計 算 期 間 に 対 応 する 額 を 賃 貸 事 業 費 用 として 費 用 処 理 する 方 法 を 採 用 しております なお 不 動 産 又 は 不 動 産 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 の 取 得 に 伴 い 精 算 金 として 譲 渡 人 に 支 払 った 購 入 年 度 の 固 定 資 産 税 等 相 当 額 については 費 用 計 上 せず 当 該 不 動 産 等 の 取 得 原 価 に 算 入 しております 不 動 産 等 の 取 得 原 価 に 算 入 した 固 定 資 産 税 等 相 当 額 は 前 期 は1,733 千 円 です 当 期 はありません 4. その 他 財 務 諸 表 作 成 のための 基 本 となる 重 要 な 事 項 (1) 不 動 産 等 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 に 関 する 会 計 処 理 方 法 保 有 する 不 動 産 等 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 につきましては 信 託 財 産 内 全 ての 資 産 及 び 負 債 勘 定 並 びに 信 託 財 産 に 生 じた 全 ての 収 益 及 び 費 用 勘 定 について 貸 借 対 照 表 及 び 損 益 計 算 書 の 該 当 勘 定 科 目 に 計 上 しております なお 該 当 勘 定 科 目 に 計 上 した 信 託 財 産 のうち 重 要 性 がある 下 記 の 科 目 については 貸 借 対 照 表 において 区 分 掲 記 することとしております 1 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 2 信 託 建 物 信 託 構 築 物 信 託 機 械 及 び 装 置 信 託 工 具 器 具 及 び 備 品 信 託 その 他 有 形 固 定 資 産 信 託 土 地 信 託 建 設 仮 勘 定 信 託 その 他 無 形 固 定 資 産 3 信 託 借 地 権 4 信 託 差 入 敷 金 及 び 保 証 金 5 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 (2) 消 費 税 等 の 処 理 方 法 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 の 会 計 処 理 は 税 抜 方 式 によっております なお 資 産 の 取 得 に 係 る 控 除 対 象 外 消 費 税 等 は 各 資 産 の 取 得 原 価 に 算 入 しております 上 記 固 定 資 産 の 減 価 償 却 の 方 法 繰 延 資 産 の 処 理 方 法 収 益 及 び 費 用 の 計 上 基 準 並 びにその 他 財 務 諸 表 作 成 のた めの 基 本 となる 重 要 な 事 項 以 外 は 最 近 の 有 価 証 券 報 告 書 ( 平 成 27 年 7 月 30 日 提 出 )における 記 載 から 重 要 な 変 更 が ないため 開 示 を 省 略 します 17

18 (8) 財 務 諸 表 に 関 する 注 記 事 項 貸 借 対 照 表 に 関 する 注 記 1. 担 保 に 供 している 資 産 及 び 担 保 を 付 している 債 務 は 以 下 のとおりです 担 保 に 供 している 資 産 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 ) 信 託 建 物 2,203,777 千 円 信 託 構 築 物 67,771 千 円 信 託 土 地 8,892,092 千 円 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 2,289,630 千 円 65,403 千 円 8,892,092 千 円 合 計 11,163,640 千 円 11,247,126 千 円 担 保 を 付 している 債 務 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 ) 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 326,648 千 円 326,648 千 円 合 計 326,648 千 円 326,648 千 円 2. 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 第 67 条 第 4 項 に 規 定 する 最 低 純 資 産 額 前 期 当 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 ) ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 50,000 千 円 50,000 千 円 18

19 損 益 計 算 書 に 関 する 注 記 1. 不 動 産 賃 貸 事 業 損 益 の 内 訳 ( 単 位 : 千 円 ) 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 当 期 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 A. 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 賃 貸 事 業 収 入 賃 料 及 び 駐 車 場 使 用 料 収 入 その 他 賃 貸 収 入 その 他 賃 貸 事 業 収 入 解 約 違 約 金 4,975, ,591 21,349 10,020 4,972, , ,790 3,948 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 合 計 5,315,184 5,368,215 B. 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 賃 貸 事 業 費 用 管 理 業 務 費 水 道 光 熱 費 公 租 公 課 損 害 保 険 料 修 繕 費 減 価 償 却 費 その 他 諸 経 費 432, , ,540 10,546 84,300 1,186,513 38, , , ,070 10, ,144 1,185, ,363 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 合 計 2,630,481 2,673,458 C. 不 動 産 賃 貸 事 業 損 益 (A-B) 2,684,702 2,694, 不 動 産 等 売 却 益 の 内 訳 前 期 ( 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 神 田 パークプラザ 不 動 産 等 売 却 収 入 5,350,000 不 動 産 等 売 却 原 価 5,050,382 その 他 売 却 費 用 192,487 不 動 産 等 売 却 益 107,129 OAK PLAZA 不 動 産 等 売 却 収 入 不 動 産 等 売 却 原 価 その 他 売 却 費 用 2,900,000 2,684,345 25,524 不 動 産 等 売 却 益 190,129 当 期 ( 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 該 当 事 項 はありません 19

20 投 資 主 資 本 等 変 動 計 算 書 に 関 する 注 記 1. 発 行 可 能 投 資 口 総 口 数 及 び 発 行 済 投 資 口 数 発 行 可 能 投 資 口 総 口 数 発 行 済 投 資 口 数 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 2,000,000 口 176,000 口 当 期 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 2,000,000 口 176,000 口 キャッシュ フロー 計 算 書 に 関 する 注 記 1. 現 金 及 び 現 金 同 等 物 の 期 末 残 高 と 貸 借 対 照 表 に 掲 記 されている 科 目 の 金 額 との 関 係 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 当 期 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 現 金 及 び 預 金 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 2,046,803 千 円 3,796,885 千 円 2,638,085 千 円 3,582,056 千 円 現 金 及 び 現 金 同 等 物 5,843,689 千 円 6,220,142 千 円 20

21 金 融 商 品 に 関 する 注 記 1. 金 融 商 品 の 状 況 に 関 する 事 項 (1) 金 融 商 品 に 対 する 取 組 方 針 本 投 資 法 人 は 本 資 産 運 用 会 社 が 定 める 財 務 方 針 に 則 って 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 並 びに 効 率 的 な 運 用 及 び 運 用 の 安 定 性 に 資 するため 銀 行 借 入 投 資 法 人 債 の 発 行 投 資 口 の 発 行 により 必 要 な 資 金 を 調 達 します 金 融 商 品 による 余 資 運 用 は 投 資 法 人 規 約 に 定 める 投 資 制 限 に 従 い 有 価 証 券 及 び 金 銭 債 権 等 を 対 象 としております が 原 則 として 預 金 にて 運 用 しております また デリバティブ 取 引 については 同 投 資 制 限 に 従 い 金 利 変 動 リスクその 他 のリスクをヘッジすることを 目 的 と したものに 限 るものとしております (2) 金 融 商 品 の 内 容 及 びそのリスク 並 びにリスク 管 理 体 制 本 投 資 法 人 は 本 資 産 運 用 会 社 によりリスク 管 理 体 制 の 適 切 性 有 効 性 について 定 期 的 に 検 証 し 高 度 化 を 図 ってお ります 各 種 リスクについては 定 期 的 に 検 証 を 行 い リスク 管 理 計 画 や 運 用 計 画 に 反 映 させる 体 制 を 採 っております また 各 種 取 引 時 においても 適 時 リスクを 検 証 し 意 思 決 定 に 反 映 させています 個 別 の 金 融 商 品 の 内 容 及 びそのリ スク 並 びにリスク 管 理 については 本 資 産 運 用 会 社 の 定 める 社 内 諸 規 則 に 基 づき 下 記 のとおり 行 っています 1 預 金 及 びデリバティブ 取 引 にかかる 信 用 リスク 投 資 法 人 の 余 資 を 大 口 定 期 等 で 運 用 する 預 金 については 預 入 先 金 融 機 関 の 破 綻 などの 信 用 リスクが 存 在 しますが 預 入 期 間 を 短 期 に 限 定 し 預 入 対 象 金 融 機 関 の 信 用 格 付 の 基 準 を 定 めるとともに 金 額 の 上 限 ルールを 定 める 等 により リスクを 極 小 化 しています また デリバティブ 取 引 相 手 先 についても 取 引 金 融 機 関 について 信 用 格 付 の 基 準 を 設 け ており また 取 引 内 容 各 取 引 の 時 価 評 価 額 並 びに 取 引 相 手 先 信 用 状 況 を 検 証 する 体 制 を 採 り 信 用 リスクを 限 定 して おります 2 借 入 金 にかかる 市 場 リスク 借 入 金 投 資 法 人 債 の 資 金 使 途 は 主 に 物 件 取 得 あるいは 既 存 の 借 入 金 投 資 法 人 債 のリファイナンスです 借 入 金 のうち 変 動 金 利 借 入 は 市 場 リスクに 晒 されておりますが 金 利 上 昇 リスクに 対 するヘッジを 目 的 とした 金 利 スワップ 取 引 による 金 利 の 固 定 化 や 固 定 金 利 比 率 の 目 処 を 設 定 する 等 により 金 利 上 昇 リスクを 管 理 しております また 新 規 借 入 時 及 び 借 換 時 には 金 利 上 昇 リスクを 検 証 し リスクを 最 小 限 にする 借 入 方 法 の 検 討 を 行 います 3 借 入 金 等 及 び 預 り 敷 金 等 にかかる 流 動 性 リスク 借 入 金 の 返 済 期 限 到 来 時 投 資 法 人 債 の 償 還 時 及 び 賃 借 人 からの 預 り 敷 金 等 の 返 還 時 には 流 動 性 リスクが 存 在 します が これに 対 しては 毎 月 の 資 金 繰 管 理 に 加 えて 期 中 に 返 済 期 限 が 到 来 する 借 入 金 等 及 び 預 り 敷 金 等 総 額 に 予 想 分 配 金 を 加 えた 想 定 支 払 総 額 を 算 出 し 保 有 不 動 産 等 運 用 資 産 の 流 動 性 を 加 味 して 手 元 流 動 性 との 比 較 検 証 を 行 い 定 期 的 にまた 各 種 取 引 時 に 流 動 性 リスクを 判 定 する 管 理 体 制 を 整 えています (3) 金 融 商 品 の 時 価 等 に 関 する 事 項 についての 補 足 説 明 金 融 商 品 の 時 価 には 市 場 価 格 に 基 づく 価 額 のほか 市 場 価 格 がない 場 合 には 合 理 的 に 算 定 された 価 額 が 含 まれてお ります 当 該 価 額 の 算 定 においては 変 動 要 因 を 織 り 込 んでいるため 異 なる 前 提 条 件 等 を 採 用 することにより 当 該 価 額 が 変 動 することもあります また 後 記 2. 金 融 商 品 の 時 価 等 に 関 する 事 項 におけるデリバティブ 取 引 に 関 する 契 約 額 等 については その 金 額 自 体 がデリバティブ 取 引 に 係 る 市 場 リスクを 示 すものではありません 21

22 2. 金 融 商 品 の 時 価 等 に 関 する 事 項 貸 借 対 照 表 計 上 額 時 価 及 びこれらの 差 額 については 以 下 のとおりです なお 時 価 を 把 握 することが 極 めて 困 難 と 認 められるものは 次 表 には 含 めておりません(( 注 2) 参 照 ) 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 貸 借 対 照 表 計 上 額 時 価 差 額 (1) 現 金 及 び 預 金 2,046,803 2,046,803 - (2) 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 3,796,885 3,796,885 - 資 産 計 5,843,689 5,843,689 - (3)1 年 内 償 還 予 定 の 投 資 法 人 債 8,500,000 8,504,675 4,675 (4)1 年 内 返 済 予 定 の 長 期 借 入 金 23,913,000 23,991,626 78,626 (5) 長 期 借 入 金 58,185,000 58,306, ,844 (6) 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 23,443 23,443 - 負 債 計 90,621,443 90,826, ,145 デリバティブ 取 引 ( 1) ヘッジ 会 計 が 適 用 されているもの 42,216 42,216 - デリバティブ 取 引 計 42,216 42,216 - 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 貸 借 対 照 表 計 上 額 時 価 差 額 (1) 現 金 及 び 預 金 2,638,085 2,638,085 - (2) 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 3,582,056 3,582,056 - 資 産 計 6,220,142 6,220,142 - (3)1 年 内 償 還 予 定 の 投 資 法 人 債 (4)1 年 内 返 済 予 定 の 長 期 借 入 金 22,662,000 22,703,581 41,581 (5) 長 期 借 入 金 67,617,500 67,802, ,334 (6) 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 8,190 8,190 - デリバティブ 取 引 ( 1) 負 債 計 90,287,690 90,514, ,915 ヘッジ 会 計 が 適 用 されているもの 30,766 30,766 - デリバティブ 取 引 計 30,766 30,766 - ( 1)デリバティブ 取 引 によって 生 じた 正 味 の 債 権 債 務 は 債 権 から 債 務 を 差 し 引 きした 純 額 にて 表 示 しており 合 計 で 正 味 の 債 務 となる 項 目 については で 示 しています ( 注 1) 金 融 商 品 の 時 価 の 算 定 方 法 並 びにデリバティブ 取 引 に 関 する 事 項 資 産 (1) 現 金 及 び 預 金 及 び(2) 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 これらは 短 期 で 決 済 されるため 時 価 は 帳 簿 価 額 と 近 似 していることから 当 該 帳 簿 価 額 によっております 負 債 (3)1 年 内 償 還 予 定 の 投 資 法 人 債 本 投 資 法 人 の 発 行 する 投 資 法 人 債 の 時 価 については 金 融 データ 提 供 会 社 による 公 表 参 考 値 によっております (4)1 年 内 返 済 予 定 の 長 期 借 入 金 及 び(5) 長 期 借 入 金 長 期 借 入 金 のうち 変 動 金 利 によるものは 短 期 間 で 市 場 金 利 を 反 映 しており 時 価 は 帳 簿 価 額 と 近 似 していると 考 え られるため 当 該 帳 簿 価 額 によっております 固 定 金 利 によるものは 一 定 の 期 間 ごとに 区 分 した 当 該 長 期 借 入 金 の 元 利 金 の 合 計 額 を 同 様 の 借 入 金 において 想 定 される 利 率 で 割 り 引 いて 現 在 価 値 を 算 定 しております なお 金 利 スワップの 特 例 処 理 の 対 象 とされた 長 期 借 入 金 ( 後 記 デリバティブ 取 引 参 照 )については 当 該 金 利 スワップ により 計 算 される 金 利 と 一 体 の 元 利 金 の 合 計 額 を 同 様 の 借 入 金 において 想 定 される 利 率 で 割 り 引 いて 現 在 価 値 を 算 定 しております 22

23 (6) 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 これらは 短 期 で 決 済 されるため 時 価 は 帳 簿 価 額 と 近 似 していることから 当 該 帳 簿 価 額 によっております デリバティブ 取 引 ヘッジ 会 計 が 適 用 されているもの ヘッジ 会 計 が 適 用 されているデリバティブ 取 引 について ヘッジ 会 計 の 方 法 ごとの 決 算 日 における 契 約 額 又 は 契 約 において 定 められた 元 本 相 当 額 等 は 次 のとおりです 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) ヘッジ 会 計 の 方 法 原 則 的 処 理 方 法 金 利 スワップ の 特 例 処 理 デリバティブ 取 引 の 種 類 等 金 利 スワップ 取 引 支 払 固 定 受 取 変 動 金 利 スワップ 取 引 支 払 固 定 受 取 変 動 主 な ヘッジ 対 象 長 期 借 入 金 長 期 借 入 金 契 約 額 等 内 1 年 超 時 価 8,500,000 8,500,000 42,216 21,200,000 4,500,000 ( 2) 当 該 時 価 の 算 定 方 法 取 引 先 金 融 機 関 か ら 提 示 さ れ た 価 格 等 に よ っ て お り ま す 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) ヘッジ 会 計 の 方 法 原 則 的 処 理 方 法 金 利 スワップ の 特 例 処 理 デリバティブ 取 引 の 種 類 等 金 利 スワップ 取 引 支 払 固 定 受 取 変 動 金 利 スワップ 取 引 支 払 固 定 受 取 変 動 主 な ヘッジ 対 象 長 期 借 入 金 長 期 借 入 金 契 約 額 等 内 1 年 超 時 価 8,500,000 8,500,000 30,766 33,700,000 17,000,000 ( 2) 当 該 時 価 の 算 定 方 法 取 引 先 金 融 機 関 か ら 提 示 さ れ た 価 格 等 に よ っ て お り ま す ( 2) 金 利 スワップの 特 例 処 理 によるものは ヘッジ 対 象 とされている 長 期 借 入 金 と 一 体 として 処 理 されているため その 時 価 は 当 該 長 期 借 入 金 の 時 価 に 含 めて 記 載 しています(( 注 1)(4)(5) 参 照 ) ( 注 2) 時 価 を 把 握 することが 極 めて 困 難 と 認 められる 金 融 商 品 は 次 のとおりです ( 単 位 : 千 円 ) 区 分 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 ) 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 ( 3) 4,350,528 4,623,076 合 計 4,350,528 4,623,076 ( 3)(6)を 除 く 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 は 賃 貸 借 契 約 の 期 間 の 定 めによらず 中 途 解 約 や 更 新 再 契 約 の 可 能 性 が あることから その 返 還 時 期 となる 契 約 終 了 時 期 を 合 理 的 に 想 定 することが 難 しく 将 来 キャッシュ フロー を 見 積 もることが 困 難 です よって 時 価 を 把 握 することが 極 めて 困 難 であり 時 価 開 示 の 対 象 とはしており ません 23

24 ( 注 3) 金 銭 債 権 の 決 算 日 後 の 償 還 予 定 額 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 1 年 以 内 現 金 及 び 預 金 2,046,803 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 3,796,885 合 計 5,843,689 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 1 年 以 内 現 金 及 び 預 金 2,638,085 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 3,582,056 合 計 6,220,142 ( 注 4) 投 資 法 人 債 長 期 借 入 金 の 決 算 日 後 の 返 済 予 定 額 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 1 年 以 内 1 年 超 2 年 以 内 2 年 超 3 年 以 内 3 年 超 4 年 以 内 4 年 超 5 年 以 内 5 年 超 投 資 法 人 債 8,500,000 長 期 借 入 金 23,913,000 23,930,000 25,755,000 8,500,000 合 計 32,413,000 23,930,000 25,755,000 8,500,000 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) 1 年 以 内 1 年 超 2 年 以 内 2 年 超 3 年 以 内 3 年 超 4 年 以 内 4 年 超 5 年 以 内 5 年 超 長 期 借 入 金 22,662,000 38,362,500 8,255,000 8,500,000 4,000,000 8,500,000 合 計 22,662,000 38,362,500 8,255,000 8,500,000 4,000,000 8,500,000 税 効 果 会 計 に 関 する 注 記 1. 繰 延 税 金 資 産 及 び 繰 延 税 金 負 債 の 発 生 の 主 な 原 因 別 の 内 訳 ( 単 位 : 千 円 ) 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 当 期 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 ( 繰 延 税 金 資 産 ) 流 動 資 産 未 払 事 業 税 損 金 不 算 入 額 固 定 資 産 繰 延 ヘッジ 損 益 15 13, ,913 繰 延 税 金 資 産 合 計 13,642 9,926 ( 繰 延 税 金 負 債 ) 固 定 負 債 圧 縮 積 立 金 85,972 65,200 繰 延 税 金 負 債 合 計 85,972 65,200 繰 延 税 金 負 債 の 純 額 72,329 55,274 24

25 2. 法 定 実 効 税 率 と 税 効 果 会 計 適 用 後 の 法 人 税 等 の 負 担 率 との 間 に 重 要 な 差 異 があるときの 当 該 差 異 の 原 因 となった 主 要 な 項 目 別 の 内 訳 ( 単 位 :%) 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 当 期 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 法 定 実 効 税 率 ( 調 整 ) 支 払 分 配 金 の 損 金 算 入 額 その 他 税 効 果 会 計 適 用 後 の 法 人 税 等 の 負 担 率 賃 貸 等 不 動 産 に 関 する 注 記 本 投 資 法 人 は 東 京 都 及 びその 他 の 地 域 において 賃 貸 用 オフィスビル 等 ( 土 地 を 含 む)を 有 しております これら 賃 貸 等 不 動 産 の 貸 借 対 照 表 計 上 額 期 中 増 減 額 及 び 時 価 は 以 下 のとおりです 貸 借 対 照 表 計 上 額 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 当 期 ( 単 位 : 千 円 ) 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 期 首 残 高 190,955, ,859,492 期 中 増 減 額 8,095, ,536 期 末 残 高 182,859, ,190,955 期 末 時 価 175,720, ,490,000 ( 注 1) 貸 借 対 照 表 計 上 額 は 取 得 原 価 から 減 価 償 却 累 計 額 を 控 除 した 金 額 であります ( 注 2) 期 中 増 減 額 のうち 前 期 の 主 な 増 加 理 由 は 芝 公 園 ビル(384,036 千 円 )の 8 階 追 加 取 得 及 び 資 本 的 支 出 に 該 当 す る 工 事 によるものであり 主 な 減 少 理 由 は 神 田 パークプラザ(5,050,382 千 円 ) OAK PLAZA(2,684,345 千 円 )の 譲 渡 及 び 減 価 償 却 費 によるものです 当 期 の 主 な 増 加 理 由 は 資 本 的 支 出 に 該 当 する 工 事 によるもので あり 主 な 減 少 理 由 は 減 価 償 却 費 によるものです ( 注 3) 期 末 の 時 価 については 社 外 の 不 動 産 鑑 定 士 による 鑑 定 評 価 額 を 記 載 しております なお 賃 貸 等 不 動 産 に 関 する 損 益 につきましては (8) 財 務 諸 表 に 関 する 注 記 事 項 損 益 計 算 書 に 関 する 注 記 に 記 載 しております 25

26 セグメント 情 報 等 に 関 する 注 記 (セグメント 情 報 ) 本 投 資 法 人 は 不 動 産 賃 貸 事 業 の 単 一 セグメントであるため 記 載 を 省 略 しております ( 関 連 情 報 ) 前 期 ( 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 ) 1. 製 品 及 びサービスごとの 情 報 単 一 の 製 品 サービスの 区 分 の 外 部 顧 客 への 売 上 高 が 損 益 計 算 書 の 営 業 収 益 の 90%を 超 えるため 記 載 を 省 略 し ております 2. 地 域 ごとの 情 報 (1) 売 上 高 本 邦 の 外 部 顧 客 への 売 上 高 が 損 益 計 算 書 の 営 業 収 益 の 90%を 超 えるため 記 載 を 省 略 しております (2) 有 形 固 定 資 産 本 邦 に 所 在 している 有 形 固 定 資 産 の 金 額 が 貸 借 対 照 表 の 有 形 固 定 資 産 の 金 額 の 90%を 超 えるため 記 載 を 省 略 しております 3. 主 要 な 顧 客 ごとの 情 報 ( 単 位 : 千 円 ) 顧 客 の 名 称 又 は 氏 名 売 上 高 関 連 するセグメント 名 日 本 電 気 株 式 会 社 1,439,441 不 動 産 賃 貸 事 業 当 期 ( 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 ) 1. 製 品 及 びサービスごとの 情 報 単 一 の 製 品 サービスの 区 分 の 外 部 顧 客 への 売 上 高 が 損 益 計 算 書 の 営 業 収 益 の 90%を 超 えるため 記 載 を 省 略 し ております 2. 地 域 ごとの 情 報 (1) 売 上 高 本 邦 の 外 部 顧 客 への 売 上 高 が 損 益 計 算 書 の 営 業 収 益 の 90%を 超 えるため 記 載 を 省 略 しております (2) 有 形 固 定 資 産 本 邦 に 所 在 している 有 形 固 定 資 産 の 金 額 が 貸 借 対 照 表 の 有 形 固 定 資 産 の 金 額 の 90%を 超 えるため 記 載 を 省 略 しております 3. 主 要 な 顧 客 ごとの 情 報 ( 単 位 : 千 円 ) 顧 客 の 名 称 又 は 氏 名 売 上 高 関 連 するセグメント 名 日 本 電 気 株 式 会 社 1,439,441 不 動 産 賃 貸 事 業 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 553,559 不 動 産 賃 貸 事 業 26

27 1 口 当 たり 情 報 に 関 する 注 記 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 当 期 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 1 口 当 たり 純 資 産 額 528,400 円 528,278 円 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 10,408 円 9,513 円 ( 注 1) 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 は 当 期 純 利 益 を 期 間 の 日 数 による 加 重 平 均 投 資 口 数 で 除 することにより 算 出 しております 潜 在 投 資 口 調 整 後 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 については 潜 在 投 資 口 が 存 在 しないため 記 載 しておりません ( 注 2) 記 載 された 1 口 当 たりの 金 額 は 円 未 満 の 数 値 を 切 捨 てております ( 注 3) 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 の 算 定 上 の 基 礎 は 以 下 のとおりです 前 期 自 平 成 26 年 11 月 1 日 至 平 成 27 年 4 月 30 日 当 期 自 平 成 27 年 5 月 1 日 至 平 成 27 年 10 月 31 日 当 期 純 利 益 ( 千 円 ) 1,831,965 1,674,363 普 通 投 資 主 に 帰 属 しない 金 額 ( 千 円 ) - - 普 通 投 資 口 に 係 る 当 期 純 利 益 ( 千 円 ) 1,831,965 1,674,363 期 中 平 均 投 資 口 数 ( 口 ) 176, ,000 重 要 な 後 発 事 象 に 関 する 注 記 該 当 事 項 はありません ( 開 示 の 省 略 ) リース 取 引 関 連 当 事 者 との 取 引 資 産 除 去 債 務 等 に 関 する 注 記 事 項 については 決 算 短 信 における 開 示 の 必 要 性 が 大 きくないと 考 えられるため 開 示 を 省 略 します 27

28 (9) 発 行 済 投 資 口 数 の 増 減 最 近 5 年 間 における 発 行 済 投 資 口 数 及 び 出 資 総 額 の 増 減 は 以 下 のとおりです 年 月 日 摘 要 発 行 済 投 資 口 数 ( 口 ) 出 資 総 額 ( 百 万 円 ) 備 考 増 減 残 高 増 減 残 高 平 成 25 年 11 月 25 日 公 募 増 資 20, ,000 8,460 90,720 ( 注 1) 平 成 25 年 12 月 13 日 第 三 者 割 当 増 資 1, , ,143 ( 注 2) ( 注 1)1 口 当 たりの 発 行 価 格 438,750 円 ( 発 行 価 額 423,000 円 )にて 新 規 物 件 の 取 得 資 金 の 調 達 を 目 的 として 公 募 により 新 投 資 口 を 発 行 し ました ( 注 2)1 口 当 たりの 発 行 価 額 423,000 円 にて 取 得 物 件 の 取 得 資 金 等 の 調 達 を 目 的 として 第 三 者 割 当 により 新 投 資 口 を 発 行 しました 4. 役 員 の 異 動 (1) 投 資 法 人 の 役 員 の 異 動 該 当 事 項 はありません (2) 資 産 運 用 会 社 の 役 員 当 期 中 においては 平 成 27 年 6 月 30 日 付 で 取 締 役 大 橋 周 作 が 退 任 し 新 たに 同 年 7 月 1 日 付 で 明 石 充 が 取 締 役 に 就 任 しています 当 該 取 締 役 の 略 歴 は 以 下 のとおりです 氏 名 主 要 略 歴 明 石 充 平 成 10 年 4 月 王 子 製 紙 株 式 会 社 入 社 (アカシ ミツル) 平 成 23 年 6 月 同 米 子 工 場 事 務 部 調 査 役 平 成 25 年 6 月 平 成 27 年 6 月 平 成 27 年 6 月 王 子 マネジメントオフィス 株 式 会 社 移 籍 ( 王 子 製 紙 株 式 会 社 の 持 株 会 社 移 行 に 伴 う 会 社 分 割 による) グループ 財 務 本 部 財 務 部 マネージャー 王 子 不 動 産 株 式 会 社 出 向 業 務 管 掌 役 員 付 主 幹 トップリート アセットマネジメント 株 式 会 社 出 向 財 務 部 長 平 成 27 年 7 月 同 取 締 役 財 務 部 長 ( 現 任 ) 28

29 5. 参 考 情 報 (1) 本 投 資 法 人 の 財 産 の 構 成 資 産 の 種 類 用 途 地 域 不 動 産 信 託 不 動 産 オフィスビル オフィスビル 商 業 施 設 住 宅 前 期 ( 平 成 27 年 4 月 30 日 現 在 ) 保 有 総 額 ( 百 万 円 ) ( 注 1) 対 総 資 産 比 率 (%) ( 注 2) 当 期 ( 平 成 27 年 10 月 31 日 現 在 ) 保 有 総 額 ( 百 万 円 ) ( 注 1) 対 総 資 産 比 率 (%) ( 注 2) 東 京 都 心 部 6, 小 計 6, 東 京 都 心 部 127, , 東 京 周 辺 都 市 部 1, , 小 計 128, , 東 京 周 辺 都 市 部 27, , その 他 主 要 都 市 1, , 小 計 28, , 東 京 都 心 部 2, , 東 京 周 辺 都 市 部 17, , 小 計 19, , 不 動 産 信 託 不 動 産 計 182, , 再 生 可 能 エネルギー 発 電 設 備 公 共 施 設 等 運 営 権 預 金 その 他 の 資 産 6, , 資 産 総 額 計 189, , ( 注 1) 保 有 総 額 は 各 期 末 時 点 の 貸 借 対 照 表 計 上 額 ( 不 動 産 及 び 信 託 不 動 産 については 減 価 償 却 後 の 帳 簿 価 額 )によっており 百 万 円 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています ( 注 2) 対 総 資 産 比 率 は 資 産 総 額 に 対 する 当 該 資 産 の 貸 借 対 照 表 計 上 額 の 比 率 をいい 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています < 地 域 区 分 > エリア 所 在 地 補 足 東 京 都 心 部 東 京 周 辺 都 市 部 関 西 圏 千 代 田 区 中 央 区 港 区 渋 谷 区 新 宿 区 品 川 区 東 京 都 ( 東 京 都 心 部 を 除 きます ) 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 大 阪 を 中 心 とする 地 域 経 済 圏 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 滋 賀 県 奈 良 県 及 び 和 歌 山 県 中 京 圏 名 古 屋 を 中 心 とする 地 域 経 済 圏 愛 知 県 岐 阜 県 及 び 三 重 県 全 国 主 要 都 市 政 令 指 定 都 市 及 びその 他 の 主 要 都 市 ( 上 記 地 域 区 分 に 属 する 都 市 を 除 きます ) 29

30 (2) 投 資 不 動 産 物 件 等 1 不 動 産 等 資 産 の 概 要 A. 不 動 産 等 の 概 要 1( 価 額 及 び 投 資 比 率 ) 用 途 地 域 物 件 名 称 取 得 価 額 ( 百 万 円 ) ( 注 1) 帳 簿 価 額 ( 百 万 円 ) 期 末 算 定 価 額 ( 百 万 円 ) ( 注 2) 投 資 比 率 (%) ( 注 3) オ フ ィ ス ビ ル 東 京 都 心 部 日 本 電 気 本 社 ビル 41,950 42,380 54, 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワーY 33,000 29,747 27, 赤 坂 王 子 ビル 9,660 9,682 9, 芝 公 園 ビル 6,145 6,173 4, 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワーZ 20,000 18,994 12, 神 田 錦 町 三 丁 目 ビルディング 12,700 12,615 8, 新 川 中 央 ビル 5,610 5,674 6, 新 宿 EASTビル 5,800 5,664 6, 銀 座 王 子 ビル 2,000 2,067 2, 東 京 周 辺 都 市 部 ファーレイーストビル 2,091 1,575 2, 小 計 (10 物 件 ) 138, , , 相 模 原 ショッピングセンター 12,000 11,247 9, 商 業 施 設 東 京 周 辺 都 市 部 イトーヨーカドー 東 習 志 野 店 8,900 7,598 3, 武 蔵 浦 和 ショッピングスクエア 4,335 3,691 4, コジマ ビックカメラ 柏 店 4,500 4,594 4, その 他 主 要 都 市 メルビル 1,210 1,198 1, 小 計 (5 物 件 ) 30,945 28,330 23, 東 京 都 心 部 トップレジデンス 日 本 橋 茅 場 町 2,400 2,296 2, 深 沢 ハウスHI 棟 10,635 9,878 7, 住 宅 東 京 周 辺 都 市 部 エコロジー 豊 洲 プロセンチュリー 5,160 4,765 5, インプレス 武 蔵 小 金 井 1,223 1,184 1, トップレジデンス 用 賀 1,165 1,158 1, 小 計 (5 物 件 ) 20,583 19,284 18, 合 計 (20 物 件 ) 190, , , ( 注 1) 取 得 価 額 は 各 資 産 の 取 得 の 際 の 不 動 産 売 買 契 約 書 又 は 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 書 に 記 載 された 売 買 代 金 ( 本 体 価 格 )を 記 載 しています 30

31 ( 注 2) 期 末 算 定 価 額 は 本 投 資 法 人 規 約 に 定 める 資 産 評 価 の 方 法 及 び 基 準 並 びに 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 の 定 める 規 則 に 基 づき 以 下 の 不 動 産 鑑 定 評 価 機 関 による 鑑 定 評 価 額 ( 価 格 時 点 : 平 成 27 年 10 月 31 日 )を 記 載 しています 不 動 産 鑑 定 評 価 機 関 評 価 対 象 物 件 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 日 本 電 気 本 社 ビル 赤 坂 王 子 ビル 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワーY 深 沢 ハウスHI 棟 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワーZ ファーレイーストビル 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 エコロジー 豊 洲 プロセンチュリー 神 田 錦 町 三 丁 目 ビルディング 新 宿 EASTビル イトーヨーカドー 東 習 志 野 店 コジマ ビックカメラ 柏 店 インプレス 武 蔵 小 金 井 トップレジデンス 用 賀 トップレジデンス 日 本 橋 茅 場 町 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 相 模 原 ショッピングセンター 武 蔵 浦 和 ショッピングスクエア 芝 公 園 ビル 新 川 中 央 ビル 銀 座 王 子 ビル メルビル ( 注 3) 投 資 比 率 は 期 末 算 定 価 額 総 額 に 対 する 各 物 件 各 用 途 毎 の 比 率 で 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています 用 途 オ フ ィ ス ビ ル B. 不 動 産 等 の 概 要 2( 建 物 の 概 要 ) 地 域 東 京 都 心 部 東 京 周 辺 都 市 部 物 件 名 称 日 本 電 気 本 社 ビル 晴 海 アイランド トリトンスクエア オフィスタワーY 赤 坂 王 子 ビル 芝 公 園 ビル 晴 海 アイランド トリトンスクエア オフィスタワーZ 神 田 錦 町 三 丁 目 ビルディング 新 川 中 央 ビル 新 宿 EASTビル 銀 座 王 子 ビル ファーレイースト ビル 構 造 階 数 ( 注 1) S RC SRC 造 コン ク リート 屋 根 地 下 3 階 付 39 階 建 S RC SRC 造 陸 屋 根 ステンレス 鋼 板 葺 地 下 4 階 付 40 階 建 SRC 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 9 階 建 SRC 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 8 階 建 S RC SRC 造 陸 屋 根 ステンレス 鋼 板 葺 地 下 4 階 付 40 階 建 SRC 造 陸 屋 根 地 下 2 階 付 9 階 建 SRC 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 9 階 建 RC 造 陸 屋 根 地 下 2 階 付 6 階 建 SRC 造 陸 屋 根 地 下 2 階 付 9 階 建 S SRC 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 12 階 建 竣 工 年 月 ( 注 1) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) ( 注 2) 賃 貸 面 積 (m2) ( 注 3) 賃 貸 事 業 収 入 ( 百 万 円 ) ( 注 4) 賃 貸 事 業 収 入 比 率 (%) ( 注 5) テナント 総 数 ( 注 6) 稼 働 率 (%) ( 注 7) PML (%) ( 注 8) 平 成 2 年 1 月 72, , , 平 成 13 年 10 月 24, , 平 成 1 年 4 月 7, , 平 成 3 年 5 月 3, , 平 成 13 年 10 月 10, , 昭 和 48 年 3 月 7, , 昭 和 62 年 7 月 6, , 平 成 14 年 10 月 7, , 平 成 3 年 1 月 1, , 平 成 6 年 12 月 5, , 小 計 (10 物 件 ) 147, , ,

32 用 途 商 業 施 設 地 域 東 京 周 辺 都 市 部 物 件 名 称 相 模 原 ショッピン グセンター イトーヨーカドー 東 習 志 野 店 武 蔵 浦 和 ショッピ ングスクエア コジマ ビックカ メラ 柏 店 構 造 階 数 ( 注 1) 113 番 2 の 1: S 造 亜 鉛 メッキ 鋼 板 葺 2 階 建 113 番 2 の 2: S 造 陸 屋 根 2 階 建 113 番 3: S RC 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 4 階 建 113 番 4: S 造 陸 屋 根 4 階 建 RC 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 4 階 建 S 造 陸 屋 根 6 階 建 S 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 4 階 建 S 造 陸 屋 根 A 棟 4 階 建 B 棟 3 階 建 その 他 主 要 都 市 メルビル RC 造 陸 屋 根 3 階 建 竣 工 年 月 ( 注 1) 113 番 2の1: 平 成 5 年 5 月 113 番 2の2: 平 成 5 年 8 月 113 番 3: 平 成 5 年 8 月 113 番 4: 平 成 10 年 11 月 賃 貸 可 能 面 積 (m2) ( 注 2) 賃 貸 面 積 (m2) ( 注 3) 賃 貸 事 業 収 入 ( 百 万 円 ) ( 注 4) 賃 貸 事 業 収 入 比 率 (%) ( 注 5) テナント 総 数 ( 注 6) 稼 働 率 (%) ( 注 7) PML (%) ( 注 8) 61, , 平 成 6 年 10 月 51, , 平 成 17 年 10 月 14, , 平 成 12 年 9 月 20, , 昭 和 55 年 1 月 1, , 小 計 (5 物 件 ) 149, , 住 宅 東 京 都 心 部 東 京 周 辺 都 市 部 トップレジデンス 日 本 橋 茅 場 町 深 沢 ハウスHI 棟 エコロジー 豊 洲 プロセンチュリー インプレス 武 蔵 小 金 井 トップレジデンス 用 賀 SRC 造 陸 屋 根 14 階 建 RC 造 コンクリート 屋 根 陸 屋 根 14 階 建 RC 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 9 階 建 平 成 16 年 2 月 3, , 平 成 16 年 6 月 11, , 平 成 17 年 1 月 6, , RC 造 陸 屋 根 10 階 建 平 成 20 年 6 月 2, , RC 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 5 階 建 平 成 20 年 2 月 1, , 小 計 (5 物 件 ) 25, , 合 計 (20 物 件 ) 322, , , ( 注 1) 構 造 階 数 及 び 竣 工 年 月 は 登 記 簿 上 の 表 示 をもとに 記 載 しています 構 造 について S 造 は 鉄 骨 造 RC 造 は 鉄 筋 コンクリート 造 SRC 造 は 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 をそれぞれ 意 味 します ( 注 2) 賃 貸 可 能 面 積 は 当 期 末 時 点 において 賃 貸 が 可 能 である 面 積 を 記 載 しています なお 共 有 ( 準 共 有 を 含 みます )の 場 合 には 本 投 資 法 人 の 持 分 割 合 を 乗 じた 数 値 を 求 め その 小 数 第 3 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 3) 賃 貸 面 積 は 当 期 末 時 点 において 効 力 を 有 する 賃 貸 借 契 約 に 基 づく 面 積 を 記 載 しています なお 共 有 ( 準 共 有 を 含 みま す )の 場 合 には 本 投 資 法 人 の 持 分 割 合 を 乗 じた 数 値 を 求 め その 小 数 第 3 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています また パスス ルー 型 のマスターリース 契 約 を 締 結 している 場 合 の 賃 貸 面 積 は エンドテナントへの 転 貸 面 積 を 賃 貸 面 積 として 計 算 していま す ( 注 4) 賃 貸 事 業 収 入 は 百 万 円 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています なお 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワーZ 及 び コジマ ビックカメラ 柏 店 の 賃 貸 事 業 収 入 については テナントの 承 諾 が 得 られていないため 開 示 していません ( 注 5) 賃 貸 事 業 収 入 比 率 は 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています なお 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワー Z 及 びコジマ ビックカメラ 柏 店 の 賃 貸 事 業 収 入 比 率 については テナントの 承 諾 が 得 られていないため 開 示 していません ( 注 6) テナント 総 数 は 当 期 末 時 点 における 各 物 件 毎 のテナント 総 数 を 記 載 しています なお マスターリース 契 約 が 締 結 されて いる 場 合 は1テナントとして 記 載 しています また 1テナントが 複 数 の 貸 室 を 賃 借 している 場 合 は 同 一 物 件 の 場 合 には1 テナントとして 複 数 の 物 件 にわたる 場 合 には 複 数 テナントとして 算 出 しています ( 注 7) 稼 働 率 は 当 期 末 時 点 の 賃 貸 面 積 を 賃 貸 可 能 面 積 で 除 して 得 られた 数 値 を 記 載 しており 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 し ています ( 注 8) PML は 不 動 産 保 険 業 界 等 において 予 想 最 大 損 失 率 として 訳 されており 建 物 に 関 する 地 震 リスクの 評 価 指 標 とし て 用 いられています ただし 統 一 された 厳 密 な 定 義 はなく 目 的 や 用 途 に 応 じて 様 々に 定 義 されています 本 書 においては 株 式 会 社 イー アール エス 応 用 アール エム エス 株 式 会 社 により 算 出 された 損 失 額 及 び 年 超 過 確 率 の 32

33 関 係 を 表 す リスクカーブ から 再 現 期 間 475 年 に 対 する 建 物 の 予 想 損 失 額 を 再 調 達 価 格 で 除 した 値 の 百 分 率 を 算 出 し これを PML( 予 想 最 大 損 失 率 ) と 定 義 しています また 本 書 の 数 値 は 本 投 資 法 人 の 当 期 末 運 用 資 産 に 係 る 地 震 リスク 評 価 (ポートフォリオ) 報 告 書 ( 平 成 27 年 10 月 )の 数 値 を 記 載 しています なお PMLの 合 計 欄 に 記 載 されている 数 値 は ポートフォリオ 全 体 のPMLを 意 味 しています 分 析 においては 応 用 アール エム エス 株 式 会 社 所 有 の 自 然 災 害 リスク 評 価 システム RiskLink を 用 い また 建 物 の 各 種 設 計 図 書 のレビュー 及 び 現 地 調 査 を 行 い 個 別 建 物 の 地 震 時 脆 弱 性 を 検 討 評 価 し 建 物 に 固 有 な 損 失 率 曲 線 を 評 価 しています ここで 再 現 期 間 475 年 とは 建 物 の 使 用 期 間 50 年 に 10%の 確 率 で 起 こる 事 象 に 相 当 します ただし 予 想 損 失 には 地 震 動 による 建 物 ( 構 造 部 材 非 構 造 部 材 建 築 設 備 )のみの 直 接 損 失 に 関 するものであり 機 器 家 具 什 器 等 の 被 害 や 地 震 後 の 水 又 は 火 災 による 損 失 被 災 者 に 対 する 補 償 営 業 中 断 による 営 業 損 失 等 の 二 次 的 被 害 は 含 まれ ていません 本 投 資 法 人 は 運 用 資 産 を 取 得 する 際 のデュー デリジェンスとして 株 式 会 社 イー アール エス 及 び 応 用 アール エム エ ス 株 式 会 社 に 調 査 を 依 頼 し 地 震 リスク 評 価 を 行 っています 当 該 調 査 においては 設 計 図 書 ( 建 築 一 般 図 面 構 造 図 面 構 造 計 算 書 等 を 指 します )を 用 い 独 自 の 構 造 評 価 手 法 による 検 討 によって 個 々の 建 物 の 構 造 性 能 の 評 価 を 行 い 地 震 ハザード 及 び 地 盤 条 件 を 含 めた 総 合 的 な 評 価 結 果 に 基 づき 地 震 による 建 物 のPML( 予 想 最 大 損 失 率 )を 算 定 しています 2 主 要 な 不 動 産 の 物 件 に 関 する 情 報 保 有 資 産 のうち 平 成 27 年 10 月 31 日 現 在 で 当 期 の 不 動 産 賃 貸 事 業 収 入 が 不 動 産 賃 貸 事 業 収 入 の 合 計 の 10% 以 上 を 占 める 不 動 産 の 概 要 は 以 下 のとおりです 物 件 名 称 日 本 電 気 本 社 ビル テナント 総 数 1 賃 貸 事 業 収 入 ( 百 万 円 ) 1,439 対 総 賃 貸 事 業 収 入 比 率 (%) 26.8 賃 貸 面 積 (m2) 72, 賃 貸 可 能 面 積 (m2) 72, ( 注 ) 準 共 有 のため 賃 貸 面 積 賃 貸 可 能 面 積 ともに 当 該 持 分 割 合 を 乗 じた 数 値 を 記 載 しています 物 件 名 称 晴 海 アイランドトリトンスクエア オフィスタワーY テナント 総 数 9 賃 貸 事 業 収 入 ( 百 万 円 ) 911 対 総 賃 貸 事 業 収 入 比 率 (%) 17.0 賃 貸 面 積 (m2) 24, 賃 貸 可 能 面 積 (m2) 24,

34 3 主 要 なテナントに 関 する 情 報 保 有 資 産 のうち 平 成 27 年 10 月 31 日 現 在 で 特 定 のテナントに 対 する 賃 貸 面 積 ( 保 有 資 産 の 複 数 に 同 一 のテ ナントが 入 居 している 場 合 は その 賃 貸 面 積 の 合 計 )が 同 日 現 在 の 全 賃 貸 面 積 の 10% 以 上 を 占 めるテナントの 概 要 は 以 下 のとおりです テナント 名 称 日 本 電 気 株 式 会 社 業 種 製 造 業 物 件 名 称 日 本 電 気 本 社 ビル 賃 貸 面 積 72, m2 年 間 賃 料 2,878 百 万 円 全 賃 貸 面 積 に 占 める 割 合 22.5% 敷 金 保 証 金 等 契 約 満 了 日 平 成 37 年 12 月 28 日 契 約 更 改 方 法 契 約 期 間 満 了 の2 年 6か 月 前 より 再 契 約 協 議 本 件 賃 貸 借 契 約 は 借 地 借 家 法 第 38 条 に 規 定 される 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 です また 借 地 借 家 法 第 32 条 の 適 用 はなく 本 件 賃 貸 借 契 約 の 規 定 に 従 い 改 定 される 場 合 を 除 き 賃 貸 人 及 び 賃 借 人 は 賃 料 増 減 額 請 求 権 を 有 しません 本 件 賃 貸 借 契 約 締 結 日 ( 平 成 17 年 12 月 28 日 )より8 年 経 過 後 12 年 経 過 後 及 び16 年 経 過 後 の 各 所 定 期 日 において 本 件 賃 貸 借 契 約 所 定 の 方 式 に 従 い 賃 料 の 改 定 を 行 います 賃 借 人 は 本 件 賃 貸 借 契 約 の 規 定 に 従 い 賃 貸 借 契 約 日 より 満 8 年 満 12 年 及 び 満 16 年 の 各 日 を 解 約 日 として 上 記 賃 貸 借 契 約 期 間 満 了 前 においても 本 件 賃 貸 借 契 約 を 解 約 することが その 他 特 記 事 項 できます 当 該 解 約 に 際 しては 解 約 日 の2 年 ~2 年 6か 月 前 に 解 約 通 知 を 行 う 等 本 件 賃 貸 借 契 約 所 定 の 手 続 を 行 う 必 要 があります 本 件 賃 貸 借 契 約 の 規 定 に 従 い 金 融 機 関 より 本 件 賃 貸 借 契 約 に 係 る 賃 借 人 の 債 務 の 履 行 を 保 証 する 内 容 の 保 証 状 ( 保 証 金 額 1,370 百 万 円 )が 差 し 入 れられています 本 件 賃 貸 借 契 約 の 規 定 に 従 い 本 件 建 物 の 管 理 は 賃 借 人 の 責 任 と 負 担 で 行 い あわせて 水 道 光 熱 費 日 常 的 な 管 理 に 要 する 費 用 等 は 賃 借 人 が 負 担 する 旨 定 められています 本 件 不 動 産 を 第 三 者 に 譲 渡 する 場 合 一 定 の 手 続 に 従 い 賃 借 人 に 先 買 権 を 付 与 する 旨 定 めら れています テナント 名 称 株 式 会 社 イトーヨーカ 堂 業 種 卸 売 業, 小 売 業 物 件 名 称 相 模 原 ショッピングセンター 賃 貸 面 積 60, m2 年 間 賃 料 653 百 万 円 全 賃 貸 面 積 に 占 める 割 合 19.0% 敷 金 保 証 金 等 敷 金 326 百 万 円 契 約 満 了 日 平 成 31 年 8 月 10 日 契 約 更 改 方 法 賃 貸 人 と 賃 借 人 の 協 議 を 原 則 とし これによることができないときは 借 地 借 家 法 の 定 めに よります 本 件 賃 貸 借 契 約 において 水 道 光 熱 費 日 常 的 な 管 理 に 要 する 費 用 等 は 賃 借 人 が 負 担 する 旨 定 その 他 特 記 事 項 められています 賃 貸 借 契 約 期 間 中 3 年 経 過 毎 に 賃 料 の 改 定 協 議 が 行 われます 物 件 名 称 イトーヨーカドー 東 習 志 野 店 賃 貸 面 積 51, m2 年 間 賃 料 330 百 万 円 全 賃 貸 面 積 に 占 める 割 合 15.9% 敷 金 保 証 金 等 敷 金 165 百 万 円 契 約 満 了 日 平 成 32 年 11 月 30 日 契 約 更 改 方 法 賃 貸 人 と 賃 借 人 の 協 議 を 原 則 とし これによることができないときは 借 地 借 家 法 の 定 めに よります 従 前 の 賃 貸 借 契 約 書 の 期 間 の 満 了 に 伴 い 平 成 26 年 10 月 31 日 付 で 賃 借 人 と 建 物 賃 貸 借 契 約 の 更 新 に 関 する 合 意 書 を 締 結 し 平 成 32 年 11 月 30 日 まで 更 新 することに 合 意 してい ます 契 約 満 了 日 までの 間 上 記 の 年 間 賃 料 ( 月 額 賃 料 12 か 月 )を 固 定 賃 料 とすること その 他 特 記 事 項 並 びに 毎 年 3 月 以 降 の 固 定 賃 料 に 一 定 の 算 定 方 法 に 基 づく 売 上 歩 合 賃 料 を 付 加 することで 合 意 していますが 平 成 27 年 3 月 から 1 年 間 は 売 上 歩 合 賃 料 の 発 生 はありません 本 件 賃 貸 借 契 約 において 水 道 光 熱 費 日 常 的 な 管 理 に 要 する 費 用 等 は 賃 借 人 が 負 担 する 旨 定 められています 34