%は 公 営 住 宅 だったと 言 われるほど 公 営 の 賃 貸 住 宅 の 供 給 を 中 心 に 進 められた 同 時 に 持 ち 家 率 も 徐 々に 上 昇 しており 年 の 持 ち 家 率 は29% 60 年 には44% 70 年 には49%に 達 する 一 方 同 じよう

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2 アメ ニ ティ - 英 国 住 宅 政 策 の 思 想 - 島 原 万 丈 (リクルート 住 宅 総 研 主 任 研 究 員 ) 1 は じ め に わが 国 の 住 宅 の 長 寿 命 化 策 の 検 討 にあ たって 参 照 すべき 諸 外 国 の 事 例 をひとつ だけあげるとすれば 英 国 が 最 も 適 当 であ ろう 英 国 の 住 宅 ストック 数 は 約 2160 万 戸 そのうち1948 年 以 前 に 建 てられたストッ クがイングランド 全 国 では38.3% ロンド ンでは 実 に56.3%を 占 め 註 1 住 宅 の 寿 命 を 示 す 指 標 として 用 いられる 滅 失 住 宅 の 平 均 築 後 年 数 は 日 本 の30 年 米 国 の55 年 に 対 して 英 国 は77 年 と 群 を 抜 いている 流 通 市 場 は 既 存 住 宅 万 戸 新 築 着 工 22.6 万 戸 と 既 存 住 宅 が 88.8%を 占 める 註 2 旅 行 で 英 国 を 訪 れたことがある 人 なら 築 100 年 を 超 す 住 宅 が 普 通 に 使 用 され 個 性 ある 街 並 みを 形 成 していることをその 目 で 確 かめることが できるだろう そして それら 英 国 の 古 い 住 宅 が 古 さゆえに 二 束 三 文 で 取 引 されて いるのではなく その 逆 に 戦 後 の 住 宅 より もむしろ 高 い 価 格 で 取 引 されていることも よく 知 られている 英 国 においてなぜそのような 住 宅 市 場 が 可 能 であったのか 本 プロジェクトで 実 施 した 日 英 の 持 ち 家 層 の 比 較 調 査 の 結 果 を みるまえに 英 国 の 住 宅 政 策 について 簡 単 にレビューし 英 国 ハウジングに 脈 々と 流 れる 価 値 観 を 考 察 しておく なお 本 稿 の 骨 子 は 株 式 会 社 市 浦 ハウジング&プラン ニング 取 締 役 会 長 の 佐 藤 健 正 氏 が 記 した 貴 重 なレポート 註 3 に 頼 っている 氏 の 熱 意 あふれる 業 績 に 深 い 敬 意 を 示 し こ の 場 を 借 りて 感 謝 をしたい 2 戦 後 の 英 国 の 住 宅 政 策 [ 2-1 ] サッチャーの 住 宅 政 策 改 革 現 在 英 国 の 持 ち 家 率 は67.3%と アメ リカの66.9% 註 4 を 超 え 先 進 諸 国 で 最 も 高 い 水 準 となっているが 1931 年 の 持 ち 家 率 ( 所 有 形 態 別 住 宅 割 合 )は19%に 過 ぎず 住 宅 ストックのほとんどは 民 間 の 賃 貸 住 宅 であった 註 5 庶 民 レベルで 住 宅 の 所 有 が 進 んだのは 戦 後 のことであ る 点 では 戦 前 の 都 市 部 では 借 家 が8 割 近 くを 占 めていた 日 本 と 大 差 がない 第 二 次 世 界 大 戦 後 の 英 国 の 住 宅 政 策 は 戦 後 10 年 間 で 供 給 された 住 宅 の 約

3 %は 公 営 住 宅 だったと 言 われるほど 公 営 の 賃 貸 住 宅 の 供 給 を 中 心 に 進 められた 同 時 に 持 ち 家 率 も 徐 々に 上 昇 しており 年 の 持 ち 家 率 は29% 60 年 には44% 70 年 には49%に 達 する 一 方 同 じよう に 終 戦 直 後 の 深 刻 な 住 宅 難 の 解 消 を 重 点 課 題 としながらも 米 国 にならって 持 ち 家 制 度 を 強 力 に 推 進 した 日 本 では 高 度 経 済 成 長 期 を 経 て1970 年 には 持 ち 家 率 は すでに58%に 達 している 公 営 住 宅 の 供 給 を 中 心 とする 戦 後 の 住 宅 政 策 を 大 きく 方 針 転 換 したのは 1979 年 に 誕 生 したサッチャー 政 権 である サッ チャー 首 相 は 公 営 住 宅 の 払 い 下 げ(Righ t to Buy:RTB)を 中 心 に 強 力 に 持 ち 家 政 策 を 推 進 し 1979 年 には 全 住 宅 ストッ クの32 %を 占 めていた 公 営 住 宅 は 年 間 万 戸 の 単 位 で 居 住 者 や 非 営 利 の 民 間 団 体 である 住 宅 協 会 (Housing Associations:HA)に 払 い 下 げられた サ ッチャー 政 権 ( 1979 年 1990 年 )の 間 英 国 の 持 ち 家 率 は 上 昇 を 続 け 1980 年 の 55%が1992 年 には68%と 世 界 最 高 水 準 に 達 した [ 2-2 ] マスハウジング 1980 年 代 以 降 の 英 国 の 住 宅 政 策 の 大 転 換 は 持 ち 家 の 推 進 だけではない 大 ロ ンドン 会 議 (GLC)が1977 年 に 発 表 した ハウジングにおける 新 たな 方 向 性 (New Direction in Housing) は 戦 後 から70 年 代 初 期 までの 政 策 からの180 度 の 転 換 を 宣 言 するものであった 日 本 のみならず 欧 州 でも 戦 後 の 住 宅 政 策 の 基 本 方 針 は いわゆるマスハウジング と 言 われる 大 量 供 給 政 策 である 効 率 的 に 大 量 に 住 宅 を 供 給 するため 住 宅 は 規 格 化 され 高 層 化 巨 大 化 し プレハブ 工 法 が 取 り 入 れられた 箱 形 のコンクリートア パートが 大 量 に 建 設 された 第 一 次 世 界 大 戦 直 後 の1919 年 に 住 宅 都 市 計 画 法 (アディソン 法 ) によって 住 宅 の 確 保 は 国 家 の 責 任 という 原 則 を 打 ち 立 て 第 二 次 世 界 大 戦 直 後 には ゆりかごから 墓 場 ま で という 有 名 なスローガンを 掲 げた 当 時 の 英 国 では 二 度 の 大 戦 による 深 刻 な 住 宅 不 足 の 解 消 は 急 務 であった このマスハウジングの 設 計 思 想 に 強 い 影 響 を 与 えたのは ル コルビュジェが 構 想 した 垂 直 田 園 都 市 である ル コルビ ュジェは 輝 く 都 市 で 広 い 街 路 で 区 切 ったスーパーブロックを 整 備 し その 中 に 摩 天 楼 を 建 設 することで 生 まれる 広 い 空 地 を 公 園 にして 豊 かな 緑 と 光 があふれ る 都 市 を 建 設 することを 提 唱 した ちな みに 森 ビルが 提 唱 する 都 市 計 画 の 理 念 Vertical Garden City 註 6 は 名 実 共 にル コルビュジェ 直 系 の 思 想 である コルビュジェの 思 想 が 受 け 入 れられた 背 景 には 第 一 次 世 界 大 戦 後 の 経 済 復 興 によって 住 宅 ブームが 起 き 住 宅 の 無 秩 序 な 拡 大 によって 郊 外 の 田 園 地 帯 が 失 われ つつあったという 問 題 意 識 もあったのだろ う とにかく 50 年 代 から60 年 代 にかけて ル コルビュジェの 思 想 を 背 骨 とする 住 宅 註 1 社 団 法 人 住 宅 生 産 団 体 連 合 会 (2007) 住 宅 の 長 寿 命 化 に 関 する 海 外 調 査 及 び 検 討 業 務 報 告 書 より 註 2 国 土 交 通 省 (2008) 社 会 資 本 整 備 審 議 会 住 宅 宅 地 分 科 会 第 14 回 資 料 より 註 3 佐 藤 健 正 (2007) イギリスハウジングを 巡 る 旅 近 代 のハウジングはどのようにつくられてきたか ( 市 浦 ハウジング&プランニングHP 自 身 がライフワークのように 訪 問 を 繰 り 返 し 撮 りためた 豊 富 な 写 真 と ともに 各 地 の 住 宅 地 を 紹 介 しながら イギリスのハウジングの 歴 史 がまとめられている 註 4 国 土 交 通 省 (2003) 住 宅 事 情 と 住 宅 政 策 ( 市 場 機 能 を 積 極 的 に 活 用 した 住 宅 金 融 のあり 方 懇 談 会 第 1 回 資 料 )より 註 5 財 団 法 人 自 治 体 国 際 化 協 会 (1994) イングランドの 地 方 団 体 と 住 宅 政 策 ( CLAIR REPORT 第 81 号 )より 註 6 森 ビル HP リ ク ル ー ト 住 宅 総 研 オ リ ジ ナ ル 調 査 解 説 編 031

4 計 画 は 英 国 の 大 都 市 に 拡 大 し 公 園 の 中 のタワー( Tower in Park)が 伝 統 的 な 街 並 みの 中 に 出 現 していくことになる [ 2-3 ] 団 地 再 生 への 転 換 しかし 60 年 代 後 半 になると 英 国 のマ スハウジングは 大 きな 壁 に 突 き 当 たる 契 機 となったのは 1968 年 にイースト ロン ドンのローナンポイントで 起 こった 高 層 ア パートのガス 爆 発 事 故 である この 事 故 で は 上 層 階 で 起 こった 爆 発 によって 建 物 が 一 瞬 にして 崩 壊 し5 人 の 死 者 が 出 た こ の 事 故 を 境 に 高 層 住 宅 批 判 が 吹 き 荒 れる ことになるのだが 事 故 はあくまで 引 き 金 に 過 ぎず 事 故 以 前 からヒューマンスケー ルをはるかに 凌 駕 する 高 層 ビルへの 市 民 の 潜 在 的 不 信 感 が 根 強 かったという 事 故 を 契 機 に 建 物 としての 質 の 低 さやデザイ ンの 粗 悪 さとともに 子 供 の 心 身 の 健 全 な 成 長 に 対 する 悪 影 響 入 居 者 の 無 力 感 や 孤 立 感 犯 罪 や 破 壊 行 為 を 誘 発 する 死 角 空 間 など あらゆる 批 判 が 浴 びせられ 前 述 の 大 ロンドン 会 議 (GLC)による 大 転 換 に 繋 がっていく 大 ロンドン 会 議 (GLC)の 宣 言 は 垂 直 田 園 都 市 とは 正 反 対 の 新 しいハウジング デザインとして 伝 統 的 な 中 層 住 宅 による 街 路 建 築 を 志 向 するもので マスハウジン グから 団 地 再 生 へ 80 年 代 に 住 宅 政 策 は 大 きく 舵 を 切 られることになる 団 地 再 生 事 業 では 高 層 住 宅 を 解 体 し 中 低 層 住 宅 へ 建 て 替 えることに 最 も 重 点 が 置 かれ た 一 例 をあげると 1960 年 代 に 建 設 さ れたバーミンガム 市 の 団 地 の 再 生 事 業 では 34 棟 の 高 層 タワーブロックのうち32 棟 が 解 体 され 低 層 のフラットやテラスハウス に 建 て 替 えられるほどであった このような 団 地 再 生 の 陰 で 60 年 代 に 114 件 あったロンドンの 超 高 層 ビルの 建 設 件 数 は 70 年 代 は51 件 80 年 代 は8 件 ま で 激 減 する さらに 90 年 代 になるとスー パーブロックの 解 体 も 始 まる 通 り 抜 けで きる 街 路 網 によって 街 区 は 細 分 化 され 通 りに 正 対 しタウンハウスが 配 置 され 治 安 の 悪 化 を 招 く 利 用 度 の 低 い 空 地 ( 緑 地 な ど)は 各 戸 の 専 用 庭 に 置 き 換 わり 伝 統 的 な 街 並 みが 再 生 された 英 国 の 団 地 再 生 による 住 宅 政 策 が 目 指 すところをひとつのキーワードで 表 すなら ば 再 開 発 により 都 市 の 機 能 を 回 復 させる ことで 人 間 性 を 取 り 戻 そうとする アー バン ルネッサンス である そこでは 人 々 が 歩 いて 暮 らせるヒューマンスケールな 街 の 回 復 街 路 建 築 による 街 並 み 景 観 の 回 復 多 様 なタイプの 住 宅 のミックスによる コミュニティの 回 復 それらの 複 合 効 果 に よる 街 の 活 性 化 など 持 続 可 能 性 のコ ンセプトが 貫 かれる また 愛 着 と 誇 りが 持 てる 地 域 のアイデンティティをつくるた めに 質 の 高 いデザインも 重 視 された [ 2-4 ] ロンドンの 超 高 層 ビル 論 争 註 7 しかし 一 方 80 年 代 後 半 から90 年 代 には サッチャー 政 権 による 規 制 緩 和 と 金 融 ビッグバンの 影 響 で シティを 中 心 に 再 び 超 高 層 ビルの 建 築 による 都 市 再 開 発 の 圧 力 が 高 まっている 80 年 代 は8 件 だっ た 超 高 層 ビルの 建 築 が 90 年 代 には20 棟 2000 年 2004 年 に32 棟 と ロンドン に 超 高 層 ビルブームが 起 きた この 状 況 に 対 する 推 進 派 と 反 対 派 の 論 争 は 激 しく チャールズ 皇 太 子 も 自 ら 製 作 したテレビ 番 組 や 本 註 8 で 自 身 の 主 張 を 展 開 したほ どだ この 論 争 の 結 論 を 方 向 づけたのは サッ チャー 政 権 によって 解 体 された 大 ロンドン 会 議 (GLC)の 後 を 受 けたLPAC( London Planning Advisory Committee:ロンド ン 計 画 諮 問 委 員 会 )が 英 国 政 府 からア ドバイスの 要 請 を 受 けて 提 出 した 勧 告 書 ロンドンの 高 層 ビルと 戦 略 的 景 観 に 関 す る 報 告 書 (1998 年 )であった 勧 告 書 は グローバル 金 融 機 関 などを 対 象 とする 綿 密 な 需 要 調 査 を 踏 まえ ロンドンのグ ローバル 競 争 力 の 源 泉 は その 経 済 力 と 同 時 に 多 様 にして 豊 かな 文 化 にある と 述 べ ロンドンが 世 界 都 市 であるために 超 高 層 ビルを 必 ずしも 必 要 としない という 結 論 を 導 いた 超 高 層 ビルの 建 築 につい ては 超 高 層 ビルは 富 と 権 威 と 影 響 力 の 顕 示 である 二 等 の 都 市 が 権 威 付 けの ために 超 高 層 ビルを 必 要 としている など と 手 厳 しく デザイン 的 に 優 れた 新 しいタ イプの 超 高 層 高 層 ビルの 有 用 性 を 一 定 程 度 認 めつつも それがロンドンに 固 有 の 都 市 の 魅 力 や 等 身 大 のまちを 呑 み 込 む ものであってはならない と 提 言 している [ 2-5 ] アーバン ヴィレッジ ところで 英 国 における 団 地 再 生 計 画 に 強 く 影 響 を 与 えたのは 地 理 学 者 アリス コールマンが1985 年 に 発 表 した ユート ピアの 審 判 (Utopia on Trial? Vision and Reality in Planed Housing) であ る 彼 女 の 研 究 チームは 4 万 棟 もの 公 営 団 地 を 対 象 にした 調 査 研 究 の 成 果 として 安 全 便 利 で 快 適 で 多 様 性 豊 かな 街 づ 032

5 くりのために さまざまな 方 向 に 通 り 抜 け できるパーミアブルな(permeable: 浸 透 性 ) 街 路 網 と 住 宅 の 配 置 を 提 案 し ス ーパーブロック 解 体 の 理 論 的 バックボーン となった 世 界 的 にみれば コルビュジェ 的 な 都 市 計 画 に 異 議 を 唱 えたのはアリス コールマ ンが 初 めてではない コールマンに 先 立 つこと20 年 以 上 1961 年 に アメリカの ジェーン ジェイコブズは 有 名 な アメリ カ 大 都 市 の 死 と 生 を 発 表 し スーパーブ ロック 型 の 都 市 開 発 が 隆 盛 をきわめていた 当 時 のアメリカにあって 後 世 の 持 続 可 能 性 のコンセプトを 予 見 するような 考 え 方 を 提 案 している ジェイコブズは 輝 く 都 市 のアイデアも もとをただせば 田 園 都 市 のイメージから 出 てきたものであ る とエベネザー ハワードとル コルビュ ジェの 共 通 性 を 見 出 し その 特 徴 である スーパーブロック 方 式 と 用 途 分 離 ( 車 と 歩 行 者 住 宅 と 商 業 など)の 住 宅 地 開 発 手 法 を 都 市 に 対 する 見 当 違 いなやり 方 と 激 しく 批 判 した 彼 女 は 都 市 の 魅 力 は 多 様 性 だとし 都 市 の 多 様 性 を 生 み 出 す 条 件 として 歩 道 と 用 途 が 混 在 する 小 街 区 古 い 建 物 人 口 の 集 積 の 重 要 性 を 強 調 し た 註 9 ジェイコブズが 示 したこうした 都 市 に 対 する 考 え 方 は ピーター カルソープに 代 表 される 米 国 の ニューアーバニズム 註 10 や EU の コンパクト シティ とと もに 英 国 ではチャールズ 皇 太 子 の 活 動 を 先 導 役 として 広 がった アーバン ヴィレッ ジ のコンセプトにも 引 き 継 がれ 90 年 代 以 降 の 都 市 計 画 再 開 発 のコンセンサスと なっている [ 2-6 ] 変 わるものと 変 わらぬもの このように 英 国 における 戦 後 の 住 宅 政 策 都 市 計 画 の 流 れをみていくと 英 国 の 住 宅 政 策 が 何 度 かの 大 きな 政 策 転 換 を 重 ねてきたことがわかる このことは 英 国 が 保 守 党 と 労 働 党 の2 大 政 党 による 政 権 交 代 を 繰 り 返 してきたことと 無 関 係 ではない と 直 感 する 見 方 を 変 えると それは 英 国 民 が 住 宅 や 都 市 の 問 題 に 対 して 議 論 を 重 ね 世 論 の 合 意 を 形 成 していく 過 程 を 経 て 目 指 す 都 市 像 や 住 宅 像 を 明 確 にし てきた 歴 史 と 言 ってもいいかもしれない しかし ここで 強 調 しておきたいのは 次 の 点 である 英 国 が わが 国 と 同 様 に 戦 後 のマスハウジングを 経 て 近 年 では 規 制 緩 和 による 大 規 模 再 開 発 を 経 験 してもなお 部 分 的 には 毀 損 している 地 域 もあろうが 全 体 としてみれば 古 い 住 宅 によって 形 作 られる 歴 史 ある 街 並 みの 美 しさ 心 地 よさ を 失 わなかったという 点 である ロンドン は 世 界 の 金 融 センターとしてグローバリ ズムの 最 先 端 を 走 りながらも ロンドンに 固 有 の 都 市 の 魅 力 や 等 身 大 の 街 を 守 って いる 英 国 の 住 宅 政 策 が 何 度 も 大 きな 方 向 転 換 をしつつも 一 貫 してそのような 価 値 観 を 持 ち 得 た 背 景 を 知 るには 住 宅 政 策 の 歴 史 をもう 少 しさかのぼってみる 必 要 が あるだろう 註 7 ロンドンにおける 超 高 層 ビルを 巡 る 論 争 は 福 川 裕 一 矢 作 弘 岡 部 明 子 ( 2005) 持 続 可 能 な 都 市 欧 米 の 試 みから 何 を 学 ぶか ( 岩 波 書 店 ) 第 二 章 ロンドンの 超 高 層 ビル 論 争 に 詳 しい/ここでいう 超 高 層 ビルとは 20 階 建 て 以 上 または 高 さ61m 以 上 の 建 物 を 指 す 註 8 チャールズ 皇 太 子 が 製 作 したドキュメンタリー 番 組 英 国 の 未 来 像 ( A Vision of Britain) は1989 年 10 月 に BBC で 放 映 された 翌 年 出 版 した 英 国 の 未 来 像 建 築 に 関 する 考 察 は1989 年 度 英 国 年 間 最 優 秀 著 作 賞 を 受 賞 した 註 9 ジェーン ジェイコブズ(1977) アメリカ 大 都 市 の 死 と 生 ( SD 選 書 )の 翻 訳 をしているのは 故 黒 川 紀 章 氏 コルビジェの 影 響 が 強 い 丹 下 健 三 の 弟 子 である 黒 川 氏 は 訳 者 あとがきにおいて ジェイコブズの 提 案 する 考 え 方 に 対 して 全 面 的 に 支 持 できると 述 べつつも それを 構 造 づけ る 建 築 的 手 法 が 確 立 されていないことを 問 題 視 していた 註 10 ピーター カルソープ(2004) 次 世 代 アメリカの 都 市 づくり ニューアーバニズムの 手 法 ( 学 芸 出 版 社 )では 自 動 車 大 国 アメリカにおい てすら 公 共 交 通 機 関 を 重 視 (TOD)した 持 続 可 能 性 の 高 い 街 づくりが 提 唱 されている リ ク ル ー ト 住 宅 総 研 オ リ ジ ナ ル 調 査 解 説 編 033

6 3 英 国 住 宅 政 策 の 根 底 に あ る 住 宅 の 価 値 観 [ 3-1 ] 英 国 近 代 住 宅 政 策 の 源 流 英 国 の 近 代 住 宅 政 策 のルーツは 19 世 紀 半 ばまでさかのぼる 18 世 紀 後 半 から 19 世 紀 に 世 界 に 先 駆 けて 産 業 革 命 を 達 成 した 英 国 では 経 済 的 な 繁 栄 の 代 償 とし て 都 市 部 の 著 しい 住 環 境 の 悪 化 を 招 いた 労 働 者 の 爆 発 的 な 人 口 流 入 と 工 場 からの 公 害 によって 労 働 者 階 級 は 超 過 密 で 非 衛 生 な 住 生 活 を 強 いられ コレラなど 疫 病 の 大 流 行 の 温 床 となった こうした 状 況 を 受 けて 1848 年 に 世 界 初 の 公 衆 衛 生 法 が 1851 年 にはやはり 世 界 初 の 住 宅 法 ともいえる 労 働 者 階 級 宿 舎 法 ( 後 の 労 働 者 階 級 住 居 法 )が 制 定 され 労 働 者 階 級 の 住 宅 改 善 に 向 けての 政 策 が 動 き 出 す その 後 いくつかの 法 律 の 追 加 改 正 改 編 を 経 ながら 住 宅 の 供 給 は 自 治 体 による 公 営 住 宅 供 給 再 開 発 とともに 個 人 の 篤 志 家 や 社 会 改 良 家 などが 中 心 と なって 設 立 した 民 間 の 非 営 利 組 織 (トラス トなど)による 計 画 的 住 宅 地 の 供 給 と して 進 められていった 日 本 屈 指 の 高 級 住 宅 地 である 田 園 調 布 や 田 園 都 市 線 沿 線 の 開 発 にも 強 い 影 響 を 与 えたレッチワー ス 田 園 都 市 は 社 会 改 良 家 エベネザー ハ ワードによって 20 世 紀 初 頭 に 劣 悪 な 居 住 環 境 の 大 都 市 に 暮 らす 労 働 者 階 級 を 人 口 流 出 で 疲 弊 していく 農 村 へ 誘 導 し そ こで 都 市 生 活 と 田 園 生 活 を 融 合 した 新 し いライフスタイルを 提 供 するために 構 想 さ れたものである [ 3-2 ] アーツアンドクラフツ 運 動 このような 背 景 からもわかるように 英 国 の 住 宅 の 近 代 化 は 労 働 者 階 級 の 貧 困 対 策 や 福 祉 公 衆 衛 生 的 な 観 点 から 推 進 さ れたわけだが 注 目 すべきは そのようなア プローチによる 住 宅 政 策 が 単 に 住 宅 の 数 や 面 積 に 代 表 される 計 量 可 能 な 居 住 水 準 の 改 善 にとどまることなく 当 時 にしてす でに 住 宅 の 美 的 な 価 値 という 射 程 を 持 っ ていたことである 佐 藤 健 正 氏 の イギリスハウジングを 巡 る 旅 は この 時 代 の 英 国 の 労 働 者 階 級 の 住 宅 改 善 への 取 り 組 みは そこに 美 的 価 値 を 実 現 しようとするものであっ た と 指 摘 する 例 えば 英 国 最 古 の 自 治 体 公 営 住 宅 を 供 給 したロンドン 州 議 会 ( LCC)のハウジングデザインは アーツア ンドクラフツ 運 動 の 強 い 影 響 を 受 けてい るという アーツアンドクラフツ 運 動 とは 産 業 革 命 の 結 果 として 安 価 な 大 量 生 産 に よって 質 の 低 下 したデザインを 批 判 し 手 工 芸 の 復 興 によって 生 活 と 芸 術 とを 結 び 付 けようとする 工 芸 家 ウィリアム モリ スによって 主 導 された 美 術 工 芸 運 動 であ る モリスは 仲 間 の 建 築 家 が 設 計 した 赤 い 家 を 生 活 の 拠 点 とし 家 具 からテーブ ルウェアにいたるまであらゆる 日 用 品 もす べて 仲 間 たちとデザインしたことからもわ かるように アーツアンドクラフツ 運 動 に おける 住 宅 とは 建 物 の 外 観 から 内 装 家 具 道 具 まですべての 生 活 空 間 を 芸 術 と 融 合 する 総 合 芸 術 であった 佐 藤 氏 は 現 在 も 建 設 当 時 そのままの 姿 をとどめる 英 国 の 住 宅 地 を 訪 れた 感 想 と して いずれも 繊 細 なディテールのデザイ ンや 豊 かな 色 彩 を 持 ち 魅 力 的 な 個 性 ある 町 並 みを 形 成 している 当 時 のロンド ン 州 議 会 の 建 築 家 たちが ハウジングが 単 に 労 働 者 に 健 康 的 なすまいを 提 供 するだ けでなく 人 々の 精 神 を 高 める 美 しさ 心 地 よさを 兼 ね 備 えたものであるべきだと 考 えていたことがよく 解 る と 述 べている [ 3-3 ] 住 宅 は 美 しく 町 は 楽 しく 住 宅 の 美 的 な 価 値 は 住 宅 単 体 のデザイ ンだけでなく 街 全 体 都 市 計 画 にも 重 視 さ れるものであった レッチワース 田 園 都 市 の 設 計 を 担 当 した 都 市 計 画 家 レイモンド アンウィンは 生 活 の 快 適 さと 芸 術 的 価 値 を 追 求 した 都 市 計 画 で 知 られ 後 に 彼 が 手 がけたハムステッド 田 園 郊 外 は 理 想 の 住 宅 地 像 としてその 後 のニュータウン 開 発 の お 手 本 となった そして このハムステッド 田 園 郊 外 の 開 発 を 契 機 として1909 年 に 制 定 された 住 宅 都 市 計 画 法 には 心 地 よさ 快 適 さを 意 味 する アメニティ という 言 葉 がはじ めて 法 律 に 登 場 する アメニティとは し かるべきところに しかるべきものがある 034

7 リク ル ート住 宅 総 研 オリジ ナル 調 査 解 説 編 消費者アンケート 調査結果解説 島原万丈 リ ク ル ー ト 住 宅 総 研 主 任 研究 員 最高の生活とは アメリカの給料 中国人のコック イギリスの家 日本人の妻を持つことである 最悪の生活とは 中国の給料 イギリス人のコック 日本の家 アメリカ人の妻を持つことである ジェームズ H カブラー 3 世 はじめに 築50年 100年の住宅が現役で使用され普通に取引される 住 住宅も普通に取引されている 日本と英国では気候風土 生活文 宅が長寿命化した近未来の住生活を わたしたちはリアルに想像 化 建築工法も大きく異なることは事実だが わが国でもこれから することができない 住宅の長寿命化を促進していくうえで 住宅最長寿国とも呼べる わが国の住宅市場は新築が8割を占め 既存住宅市場で取引さ 英国の消費者が どのように住宅を選び 維持管理しているのかを れている物件も過半数は築20年以内のストックである もとより みておくことは 無駄ではあるまい 全国の居住中ストック約4700万戸のうち 建築年が1950年以 本稿では まず 持ち家層の住意識を日英で比較した調査結果 前の建物が占める割合は4.7 東京圏 東京 神奈川 千葉 埼玉 を紹介し 住宅が長寿命な英国と短寿命な日本の対比の中で 住 に限ると1.6 と 註1 わたしたちは古い住宅を見かけることす 宅の長寿命化への条件を探りたい 消費者を対象としたアンケー ら稀なのである このような状況で わたしたちにとって 古い住 ト調査の結果をもとに論ずるので ここで明らかになる長寿命化の 宅を選ぶ動機や あるいはそこで起こり得る問題 課題は まった 条件は 制度的な必要条件ではなく あくまで消費者の動機に着 く未知のものと言ってよい 築10年以内のマンションでさえ敬遠 目するという点で 与件にあたる部分であると考える 次に 現在 してしまう消費者の現実を踏まえると いくら建築時の性能が高 住宅の購入 建築を検討している日本の消費者に対して実施した く 適切な維持管理がされ 住宅履歴情報が整備されていたとして 調査結果をみる いま現在進行形の日本の住宅市場の動向に 英 も それらは古い住宅を選ぶ必要条件であったとしても 十分条件 国調査から抽出された住宅長寿命化の条件を照射することで 住 にはなり得ないように思う 宅の長寿命化のために政策やマーケティングが手当てをしなけれ 英国のストックの状況については本章第1部 2-1 で紹介した ばならない補足点が浮かび上がるものと思われる 通り 住宅市場は既存住宅の流通で成り立っており 築100年の 036

8 解 説 [ 調 査 デ ー タ 1 ] 持 ち 家 層 の 住 意 識 日 英 比 較 調 査 ここで 紹 介 する 調 査 は 今 回 のプロジェクトにあたってリクルー ト 住 宅 総 研 がオリジナルで 実 施 したものである 日 本 は 東 京 圏 ( 東 京 神 奈 川 千 葉 埼 玉 ) 英 国 は 大 ロンドンに 居 住 する20 代 60 代 の 持 ち 家 層 の 世 帯 主 または 配 偶 者 を 対 象 とした 回 答 者 の 持 ち 家 は 日 本 では7 割 が 新 築 で 購 入 されたものであるのに 対 して 英 国 では9 割 が 既 存 住 宅 で 取 得 時 の 築 年 数 は 半 数 が 築 50 年 以 上 築 100 年 以 上 に 限 っても2 割 で 平 均 すると 築 56 年 であ る 年 齢 構 成 は 各 年 代 均 等 に 割 り 付 けたが 日 本 ではシングル 世 帯 14% カップル 世 帯 28% ファミリー 世 帯 57%という 世 帯 構 成 が 英 国 ではシングル 世 帯 27% カップル 世 帯 46% ファミリー 世 帯 21%と 大 きく 世 帯 の 構 成 比 が 異 なった 戸 建 てとフラッ トを1:1で 割 り 付 けたため 都 心 居 住 者 の 割 合 が 高 まったものと 思 われる 不 動 産 価 格 が10 年 で3 倍 になった 言 われるほどのロンド ンの 不 動 産 バブルも 影 響 してか 世 帯 収 入 も 過 半 数 が1000 万 円 以 上 (1 =193 円 : 過 去 10 年 の 終 値 平 均 で 換 算 )と 非 常 に 高 い 念 のため 属 性 別 の 集 計 結 果 は 確 認 したが ここでの 分 析 の 主 眼 で ある 住 宅 の 築 年 数 や 寿 命 に 関 する 意 識 には 特 に 偏 った 傾 向 はな かったので データの 補 正 はしないでそのまま 分 析 することとした 1 英 国 に お け る 築 年 数 に 対 す る 価 値 観 [ 1-1 ] 住 宅 の 新 旧 に 対 する 価 値 観 エイジングという 発 想 まず 両 国 の 住 宅 の 新 旧 に 対 する 価 値 観 から 確 認 しておこう 図 1は 既 存 住 宅 流 通 活 性 化 プロジェクト 既 存 住 宅 再 考 註 2 でも 日 米 比 較 をした 項 目 を 使 い 新 築 / 既 存 の 選 好 の 背 景 となる 住 宅 に 対 する 考 え 方 を 対 比 させ どちらに 賛 同 するか4 段 階 でたず ねた 回 答 の 平 均 値 を 日 英 で 差 が 大 きい 順 に 並 べている グラフが 左 側 A に 近 いほど 新 築 を 求 める 志 向 が 強 く 右 側 B に 近 いほど 既 存 住 宅 を 求 める 志 向 が 強 いことを 表 している これによれば 日 米 比 較 でも 日 本 人 の 最 大 の 特 徴 として 見 出 さ れた 日 本 人 が 他 人 の 痕 跡 を 嫌 うという 傾 向 がさらに 強 調 された 結 果 となった 他 人 が 長 年 住 んだ 家 に 暮 らすのは 気 が 進 まない という 意 見 を 選 んだ 割 合 は 日 本 では7 割 にもなるが 英 国 では1 割 強 しかいない 次 に 日 英 の 差 が 大 きいのは 新 築 の 家 のほうが 性 能 機 能 の 面 で 安 心 である に 対 比 させた 長 い 年 月 の 使 用 に 耐 えてきた 家 のほうが 性 能 機 能 の 面 でも 信 頼 できる という 考 え 方 である 続 いて 真 新 しい 家 よりもある 程 度 使 い 込 まれた 家 のほ うが 心 地 よい や 家 は 築 年 数 が 経 過 するほど 味 わいが 出 て 見 栄 えがよくなる という 意 見 も 英 国 で 顕 著 に 高 い 日 英 のグラフの 大 きな 乖 離 はことごとく 住 宅 の 経 年 変 化 をどう 評 価 するかという ことに 対 する 両 国 の 価 値 観 の 違 いを 示 している 註 1 総 務 省 平 成 15 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 註 2 リクルート 住 宅 総 研 (2008) リ ク ル ー ト 住 宅 総 研 オ リ ジ ナ ル 調 査 解 説 編 037

9 図 1 住宅の新しさ 古さに対する考え方 られた家はひとくくりに 新しい 家 と言われる そして 不動産 市場では一般に古い家のほうが 価値が高いと評価されている ロ ンドンの住宅の平均市場価格を みると 1981年以降に建てられ た物 件が 179, 年築が 155, 年 築が 149,656と戦後の建物は 築年数が古くなると安くなるが 年の築では 183, 英語では加齢や老化を意味するエイジング aging という言葉 年以前築が 199,315と 戦前の建物は価格が反転 を 熟成 と肯定的に使う場合も多いのだが グラフが示す英国 上昇する 註3 ここでは そのような英国の 古い家 が持って の住宅観には このエイジングという発想が色濃く反映されてい いる魅力について考えてみたい る そして 住宅のエイジングを高く評価する価値観は 修繕 持ち家として1944年以前に建築された住宅を購入した層に対 リフォームすれば使える家を取り壊して建て替えるべきではない して なぜ 古い家 を選んだのかその理由をたずねた結果 図2 というストックの維持 改修の動機と通底する をみると トップ3には 古い建物には美的な個性がある 最近 対して 日本では 英国のみならず米国と比べても この発想が の建物に比べて部屋の広さや天井高に余裕がある その時代 顕著に低いことがあらためて指摘できる ロンドンでの取材中に の建築様式 デザインが好き といった 視覚と体感で一瞬にして よく耳にした話なのだが 英国では 戦後大量供給された住宅の品 実感できる建物の特徴に起因する要因が上位に並んでいる 躯体 質やデザインに対しては否定的な見方が一般的になっており そ の頑丈さや建材や素材の良さは理由として上位ではない そして のため戦前の建物が高く評価されているそうである しかし 本 それらデザインや空間の広さを理由とする回答は 築年数が100 報告書第1章で大森氏も言うように 戦後の大量供給期の住宅ス 年以上の物件の購入者で際立って高い トックの質に対する評価はわが国でも同様といっていい その解 この集計結果は ロンドンの取材で複数の住宅購入者や不動産 決策として新築が選ばれる日本の事情は 戦後のライフスタイル エージェントから聞いた話を裏付けるものである 美的な個性は の激変と長年新築が促進されてきた住宅政策の合成ベクトルとし 当地ではキャラクター Character と表現され 住宅を評価する て まずは理解できる しかし では2009年時点で供給されてい 際にとても頻繁に使われる言葉で 19世紀後半のビクトリアンス る新築住宅に あるいは 超長期先導的モデル事業に提案されてい タイルの建物は キャラクターがあって人気が高いというのが一般 る住宅プランに エイジングの発想 つまり 築年数が経つほど味 的な了解となっている また 古い家は天井高に余裕があるので わいが出てくるような設計思想が組み込まれているかといえば 全 空間のゆとりがあって快適という声も多かった 面的に首肯できるというわけではない ちなみに 日本の持ち家層の中で 取得時に築30年以上だっ 1-2 古い家の魅力 キャラクター た物件を取得したサンプル 2060サンプル中64サンプルしかい ない を抜き出し 築30年以上の住宅を選んだ理由 として同 じ選択肢を提示したが 新しい家を買うのに比べ価格が安かっ たから 29.7 と 特に積極的な理由はない 32.8 以外 現地の取材で聞いたところによれば 英国では日常会話などで の選択肢にはほとんど回答がなかった その他 という回答も 特に定義をしないで 古い家 と言うとき それは第二次世界大戦 29.7 あったが 内訳を確認すると相続であった 日本では築 以前に建てられた家のことを指すのだそうだ 対して戦後に建て 30年以上の物件は 安いから仕方なくという以外に選ばれる理由 038

10 図 年以前の家を取得した理由 そう などはいずれも1割程度に すぎない 最多の回答は 特に不 安はなかった 48 となって おり 英国では古い家だからとい って特に深刻な不安があるわけ ではなく 普通に選ばれているこ とがわかる このような背景には 流通段階 での住宅検査とリフォームが普及 しているという事情もある 英国 では既存住宅を購入した8割以 図 3 古い家を買う時の不安 上がサーベイといわれる住 宅 検 査 米国のインスペクションにあ たる を実施し 7割以上が売り 主か買い主か あるいは両者によ るリフォームで 内装や水回りの 設備交換などをした上で入居し ている 取材をした住宅購入者 やエージェントによれば サーベ イは住宅ローンの条件になってい るそうである ただし 3章の岡 﨑のレポートにもあるように 政 府当局 Home Buying and Sell ing Unit, Communities and Lo がないのが現実である cal Government の担当者によれば 買い主自ら費用をかけて専 しかし いくらキャラクターがあるとはいえ築100年以上の建 門家に依頼するサーベイの実施率は2割程度で 多くはモーゲー 物である 建物の品質やコンディションに不安はないのだろうか ジレンダーが融資条件の確認のために実施するものであるらしい 日本人の感覚からすれば 100年以上前の建物を購入するには相 取材に対応してくれた担当者は より高額の査定をしたい業者が 当な覚悟が必要なように思える 同じ対象者に 古い家ならでは 実施するサーベイの内容や精度は 車で販売物件の前を素通り の不安はなかったのかをたずねてみた するだけ と揶揄するように とても信頼できるようなものでない 図3をみると 買い主にとって最も多い不安は 建物の傷み具合 と批判的だった がわからない 隠れた瑕疵 で 次が 断熱性など省エネルギー性 実態としては サーベイによる品質チェックは 信頼しきるには 能が低い であった しかし回答スコアは3割程度しかなく それ あまりにも頼りない手続き上のワンステップにすぎないのかもしれ 以下の 住んでからもメンテナンスに余計な手間と費用がかかり ない が しかし忘れてはいけないのは 消費者にとってはあくま 註3 社団法人住宅生産団体連合会 2007 住宅の長寿命化に関する海外調査及び検討業務報告書 より 出所は English House Condition Survey 2004,DCLG リクルート住宅総研オリジナル調査 解説編 039

11 図 4 自宅を売却する場合の強み でエイジングされた古い家 のキャラクターがその家を 選ぶ強い動機であり理由 であるという点である 当 たり前の話だが 品質 コ ンディションがいいから あるいは情 報が明らかに なっているからその家を欲 しいのではなく あくまで 家の魅力が前提であり 検 査結果や履歴情報はその 不 安を軽 減するものでし かない ここを見失うと話がややこしくなる われわれが取材し なるという回答は築40年 60年で最低となっており 戦後から た築120年のテラスハウス 註4 の主婦は サーベイの精度の低 1960年代までの大量供給期の物件の不人気さを裏付けている さを認めながら こうして買うのよ と言って 中指を人差し指 ここではまた 築110年以上の層の特徴として 地域に関する に絡めた両手を拡げて微笑んだ クロスフィンガー 幸運のおま 項目が一様に高く評価されていることも見逃せない 地域のス じないだそうだ テイタス 地域イメージ 近隣の緑地 自然環境 近隣の街 1-3 自邸の強み 並み景観 近隣の商業施設 医療施設 地域の治安 など居 住環境のよさを示す項目は いずれも全体傾向に比べて5ポイント から10ポイント以上上回っている 古くから居住環境がよい地 域から先に住宅地が建設されてきたと考えられるが その居住環 英国の消費者が感じる家の魅力についてもうひとつデータを確 境のよさが 古い建物と一緒に100年経っても守られているとい 認しておこう 図4は 現在の持ち家を売却するとしたら何が強み うことも同時に指摘できる 現地では old house, better location になるか とたずねたものである これによれば 全体傾向として 古い家はよいロケーションにある と言われるそうだ は 交通利便性 駅距離や通勤時間 が最も高く 部屋数 間 都市の歴史において 古くから居住環境がよい地域から先に住 取りプラン が2番目で 以下 地域のステイタス 地域イメージ 宅地が建設されるという法則はなにもロンドンだけでなく 当然わ から 近隣の学校 学区 庭 バルコニー 建物や設備の維 が国にも当てはまることである しかし わが国では 都市の成長 持管理状態 土地の広さ 住戸の広さ あたりまでが50 強 発展の過程で 住宅地としての歴史と 居住環境のよさと その地 で並んでいる 域にある住宅の築年数の相関関係は弱くなっているのではないだ これを建物の築年数別に比べて築年数の古い家での特徴をみる ろうか いずれにせよ 英国に限っていえば 古い住宅が残ってい と やはり築100年以上で 建物の建築様式や美的な個性 が突 る地域は良好な居住環境が維持されており 建物のエイジングと 出していることが確認できる 築年数 そのものについては 築 地域のエイジングが無関係ではないことを示している このことは 100年以上の層と築19年未満で高く 古いか さもなくば よ われわれが住宅の長寿命化を考えるときに 地域の居住環境にも り新しいものを という意 識がみてとれる 築 年 数 が強みに 視野を拡げておくべきであることを教えてくれている 040

12 2 住宅の長寿命化の条件 りの可変性が高い など と 街並みや建物のキャラクターの問題 2-1 建物の外観が近隣の街並みと調和している 近隣の街並み 長寿命化に重要な条件 に美的な個性がある 建物に美的な個性がある など が続き 先進的な工法や技術 住宅履歴に関する情報 バリアフリーは重 ここまでは英国における古い家の魅力をみてきたが ここからは 要度が高くないと認識されている 住宅を長寿命化させるためにどのような条件が必要なのかについ 多少の飛躍を承知で抽象化すれば 英国では 人々が戦前の古 て検討を進めていく い家を積極的に選ぶ理由となっている家のエイジングされた魅力 図5は 住宅が長寿命であるためにはどのような条件が重要か は ①高耐久で空間にゆとりがある建物 ②適切な維持管理 改修 という質問を 英国の持ち家層にストレートにたずねた結果であ さらに③地域の街並みや住環境によって実現すると考えられてい る ここでとても重 視 度が高い とする割合をみると 建物の耐 図 5 住宅の長寿命化に重要な条件 英国 久性が高いこと が最多であるこ とは当然として 良好な居住水 準を確保できる広さがある 省 エネルギー性能が高い 建物 が頑丈であること など建物の品 質 性能にかかわる項目と並んで 近 隣の良 好な居 住 環 境が保 全 されている 良好な地域コミュ ニティが維持されている と 地 域の問 題が上 位に並んでいるこ とがわかる 全体的な傾向を大まかにつか むなら 上位には建物の性能 品 質の問 題とともに地 域の居 住 環 境の問題があげられ 中位には維 持管理の問題 定期的な点検 補修がされている 内装や設 備の維持管理 交換がしやすい ライフスタイルに合わせた間取 註4 terraced house 数戸から数十戸が連棟する長屋形式の住宅 タウンハウスとも言う リクルート住宅総研オリジナル調査 解説編 041

13 図 6 住宅長寿命化に重要な条件 日本 るということである これに対して日 本での回 答を みたのが図6である これによれ ば まず日本では 建物が頑丈 耐震性が高い と 建物の耐久 性が高い は7割が とても重要 度が高い と回答しており この 2項目が他を引き離して突出して いることが目 立つ 続いて上 位 から中位は 省エネルギー性能や バリアフリーなど建物の性能の問 題と維 持 管 理の問 題が占め 英 国でみられた近 隣 地 域の問 題や キャラクターの問題は総じて下位 にある 図7は とても重要度が高い 重要度が高い の合計スコア を日 英で比 較したものであるが 図 7 住宅の長寿命化に重要な条件 日英比較 日本のスコアが英国のそれを上回 るのは 差が大きい順に バリア フリー 住宅履歴情報 建 物が頑 丈 定 期 的な点 検 補 修 建物の耐久性 であり 逆 に下回るのは 建物の美的な個 性 近隣の街並みの美的な個 性 良好な地域コミュニティ 良好な居住水準を確保できる広 さ 近隣の良好な住環境 と なっている このように両国の意 見を重ねてみると 日本では長寿 命化 建物の問題と認識され な かんずく建 物の初 期 性 能の高さ が強調されていて 英国で重視されている建物や街並みのキャラク ターや地域については関心が低いことがあらためて指摘できる 042

14 2-2 図 8 長寿命化の重要度 自邸の適合度 英国 自邸の長寿命化条件の適合度 住宅の長寿命化のためには 建物の初期性能とその維 持が重 要だと考える日 本 人の意 識は 200年 住 宅ビ ジョン がいう いいものをつくって きちんと手入れして 長く大切に使う という理念と符合しているように思え る 住宅履歴情報が重要であると認識している点も 政 策の意図がすでに伝わっているのかもしれない それで は現状で日本の住宅がどのような状況であると認識され ているのか 長寿命化に重要な条件と同じ選択肢項目を 使って 持ち家層による自宅についての評価を確認して みよう 図8 図9は 横軸に 住宅の長寿命化に とても重要 度が高い の割合 縦軸に 自宅が とてもあてはまる の割合をとった散布図として表したものである 図の第 一象限にあたる右上のゾーンにあるのは 重要度が高く それが満たされていると考えられている項目群 右下の第 四象限にあるのは 重要度が高いにもかかわらず適合度 が低い課題として認識される項目群である 図 9 長寿命化の重要度 自邸の適合度 日本 まず 図8の英国からみていくと ほとんどの項目が対 角線付近にプロットしていることがわかる 対角線上は 重要度と適合度がバランスしている線であり 英国では 重要だと思われていることが 重要だと思われている程度 に達成されている状況を表している 特に 建物の耐 久性 良好な居住水準を確保できる広さ 近隣の 良好な住環境 などは 重要度が高くかつ現状で適合し ている 一方 省エネルギー性能 は重要度が高いに もかかわらず適合度が低い課題と認識されているようで ある 定期的な点検 維持 については対角線の下にあ り 必ずしも自己評価が高いとは言えない 次に日本の状況を図9で確認すると 一見して第四象 限に項目が多いことがわかる とりわけ 日本で特に重 要だと思われている 建物が頑丈 耐震性 や 建物の 耐久性 は対角線からの乖離が激しい 日本調査の回答 者の7割は新築での購入者であり その購入時期も84 は1990年以降と最近の購入者が多いことを踏まえると ー 043

15 建物の実際の性能が正当に評価されていないとも考えられる 仮 日本では住宅の長寿命化の条件は 質の高い建物を建て 適切に に日本人特有の控え目な回答傾向があるにせよ 実際にはあまり 維持管理していくことと考えられているが 建物の性能に自信がな ないが 五十嵐太郎氏が 見えない震災 で問題提議するように いばかりか 手入れがされていないのが実態である そもそも住宅 日本の消費者が 建物の耐震性に対して過剰なまでに不安を煽ら を長寿命化させることに関心が低いのか あるいは わかっちゃい れている可能性も否定できない るけど なのか 結局のところ 住宅を長寿命化させることに対 その他で気になるところは 定期的な点検 補修 がやはり重 する消費者の動機の不在が大きな問題である 要 度の認 識に比べて適 合 度が低い点である 先ほどみたように 3 住宅の維持管理 改修の実態 3-1 図 10 日常的なメンテナンスの頻度 自宅のメンテナンス頻度 前項では 住宅の長寿命化のための条件として 日 英 両 国とも建 物の性 能とともに維 持 管 理を重 要視している点については共通の傾向がみられた ここでは 両国における住宅の維持管理の状況に ついて 実態ベースで確認しておく 図10は 普段の自宅の補修 メンテナンスの頻 度をたずねたものである 設備交換などのリフォー ムについては別途質問を設けているので ここでは 塗装や簡単な修理など D I Yレベルのものを想定し ている まず日本の状況をみると 約半数が 普段 の住宅の補修 メンテナンスはほとんどしていない 続いて 数年 態を比較すると 日本の住宅がいかにメンテンスされていないか に1回程度 が23 を占めており 年に1回程度 以上の頻度 英国では住宅の手入れに熱心であるか あらためて浮き彫りになっ でメンテナンスを実施しているのは29 に留まる 戸建てとマン た ションを比べると戸建てのメンテナンス頻度が低い 対して英国では ほとんどしない という割合は14 に過ぎず 7割近くの家で1年に1回以上は何らかのメンテナンスが実施され ていることがわかる 1 ヶ月に1回程度以上 2 3 ヶ月に1 3-2 リフォームの実態 回程度 など 日常的に何かをしているといえるような回答も3割 それでは次に もう少し大がかりな維 持 管 理ということでリ に達する また 戸建てとフラットでみれば 戸建てのほうがメン フォームの実態をみてみる 図11は現在の持ち家に入居した後の テナンス頻度が高いことも日本とは異なる傾向である 居住中リフォームの回数を比べたものである ある程度予想されていた結果ではあるものの こうして数字で実 結果は一目瞭然であるが 日本では居住中の住宅に対するリ 044

16 図 11 持ち家のリフォーム回数 リフォーム目的を日英で比較しておく まず英 国の状 況から確 認すると リ フォームの目的としては 古びた見た目 をきれいにするため が79 で群を抜 き 家の居心地 快適性を向上するた め 好みのデザイン インテリアにする ため より高機能 高性能な設備へグ レードアップするため が6割台で続いて いる 一方 日本で最も多いリフォーム の目的は 家の居心地 快適性を向上す フォームの実施率が低い 7割は入居後一度もリフォームをして るため 46.2 で 具体的な不具合 故障を直すため と 古 いない 対して英国ではリフォーム実施率は7割に達し 4割は複 びた見た目をきれいにするため が4割台で並んであげられている 数回のリフォームを実施している 今回の調査の回答者が現在の 日英の回答を比較すると 英国では 好みのデザイン インテリ 住宅を入手した時期の分布 註5 は日英でほとんど変わらないこ ア 古びた見た目をきれいに より高機能 高性能な設備 とを踏まえると 比較をすると英国のリフォーム頻度の高さ 日 へのグレードアップ の割合が高く 美観や性能の向上のための 本の低さがいっそう際だってみえる 日本では7割が新築で入手 リフォームという側面が強いことがわかる リフォームした箇所 しているのに対して 英国では9割は既存住宅で入手しているとい は 日本に比べて壁紙やクロス交換 再塗装やカーペットやフロー う住宅市場の違いはあるが 英国では既存住宅を入手したときに リングの交換など内装部分のリフォーム率が特に高いことも確認 7割がリフォームをした上で入居しているので 入居時のコンディ 済みである 註6 逆にいうと 老朽化した設備の機能回復や交 ションの違いはさほど問 題になるまい 図 12 リフォームの目的 先にみたように 英国で は日 常 的な補 修 メンテ ナンスも頻 繁に行われて いるにもかかわらず さら に高い頻 度でリフォーム を実 施しているというこ とは それだけ築古の住宅 ストックのコンディショ ンが悪く手 入れを必 要と する困 った状 態であると いう見 方もできなくもな い 念のため 図12で自 宅のリフォーム実施者の 註5 本報告書調査データ編133p 註6 本報告書調査データ編146p ー 045

17 [ 図 13] 住 宅 に 関 するこだわり 論 からすればやや 奇 異 に 聞 こえる 家 電 製 品 でも 自 動 車 でも あるいは 食 でも 衣 で も さらには 最 寄 り 品 であっても 日 本 の 消 費 者 は 細 かい 部 分 にまで 非 常 に うる さい ことはよく 知 られている 新 築 住 宅 の 販 売 現 場 では 引 き 渡 し 時 に 壁 紙 の 小 さな 傷 の1つも 許 されないほど 神 経 質 で 販 売 業 者 も 非 常 に 気 を 遣 っているという 苦 労 話 はよく 聞 くところである ちなみに このあたりの 事 情 は 英 国 の 消 費 者 は 相 当 におおらかである 現 地 のビルダーへの 取 換 による 性 能 向 上 など 機 能 面 での 困 った 状 態 を 理 由 にしたリ フォームは 相 対 的 に 日 本 のほうが 多 いといえる [ 3-3 ] 住 宅 へのこだわり 英 国 との 比 較 であらためて 浮 き 彫 りになる 日 本 の 住 宅 の 維 持 管 理 やリフォームに 対 する 頻 度 の 低 さは どのような 要 因 に 起 因 するものなのだろうか しばしば 売 りっぱなしと 批 判 される 住 宅 産 業 の 体 質 や 不 透 明 な 価 格 体 系 が 指 摘 されるリフォーム 業 界 の 問 題 もあるかもしれないが 日 常 的 な 補 修 メンテナンスの 低 さは 業 界 だけの 問 題 でもあるまい 欧 米 に 比 べた 時 のDIY 市 場 の 未 発 達 は おそらくは 素 人 が 手 を 出 しにくいブラックボックス 化 された 日 本 の 住 宅 の 作 り 方 や 建 材 設 備 機 器 の 複 雑 な 流 通 構 造 にもその 要 因 があるかもしれない しかし ここでは 業 界 構 造 を 分 析 する 紙 面 も 動 機 もないので 消 費 者 の 住 意 識 の 問 題 として 住 宅 に 対 する こだわり について 調 査 結 果 を 踏 まえ 考 察 しておく 2007 年 に 実 施 した 日 米 比 較 調 査 での 設 問 を 流 用 したので 参 考 のため 米 国 の データ 註 7 も 掲 載 している 図 13で 住 宅 に 関 して こだわりが 強 い 計 の 割 合 を 比 べると 日 本 の64%は 英 国 の71%に 比 べてさほど 見 劣 りのするものでは ない しかし 非 常 にこだわりが 強 い とする 割 合 は 日 本 9% 英 国 17% 米 国 26%と その 強 度 が 弱 いことがわかる 戸 建 てと マンションでもほとんど 差 がない ところで 日 本 人 はこだわりが 低 い というと 一 般 的 な 日 本 人 材 で 聞 いたところによれば 仮 に 新 築 住 宅 を 買 ったとしても 入 居 時 にすべてが 完 璧 に 機 能 しないことは 珍 しくなく 入 居 してからしば らくの 間 は 未 完 成 な 部 分 やいわゆるダメ 工 事 を 直 す 期 間 がある のが 普 通 なのだそうだ 日 本 なら 顧 客 が 怒 り 狂 うような 話 だ そのような 経 験 的 な 知 見 を 踏 まえると 図 13が 示 す 傾 向 が 意 味 していることは 明 白 である 本 報 告 書 でも 序 章 からずっと 無 自 覚 に 消 費 者 という 言 葉 を 使 ってきたが わたしたち 日 本 人 は 文 字 通 り 住 宅 を 消 費 する 消 費 者 なのである 消 費 者 として 住 宅 を 買 う 時 は 従 前 の 賃 貸 住 宅 への 不 満 からかその 投 入 金 額 の 大 き さからか 急 激 にこだわりの 熱 が 高 まり 過 剰 なまでに 神 経 質 になっ てしまうが 消 費 者 としての 最 大 イベントである 契 約 引 き 渡 しを 通 過 し 住 宅 を 自 分 のものとして 所 有 し 生 活 を 始 めてしまえば そのこだわりや 関 心 の 熱 はだんだんと 冷 めていくというのが 実 態 で あろう マーケティングにおける 消 費 者 は 王 様 である 彼 / 彼 女 がそ の 対 価 を 支 払 うことができる 限 りにおいては 商 品 に 対 して 無 限 大 の 権 利 を 持 っている 地 球 の 裏 側 から 運 んできた 食 材 を 一 口 食 べただけで 廃 棄 しようが 誰 にとがめられることもない 買 うときは 一 生 に 一 回 の 買 い 物 なのだから! だが 買 ってしまえば 自 分 のものなのだから! といったところだろうか とにかく わたした ちの 中 の 消 費 者 がわたしたちの 心 を 強 く 支 配 するとき 住 まい 手 として 家 を 大 切 に 長 く 手 をかけていくという 発 想 は 遠 くへ 追 い やられ 住 宅 は 公 共 財 というメッセージは 消 費 者 たるわたし たちの 心 を 一 ミリも 動 かすことはない 住 宅 長 寿 命 化 大 作 戦 が 取 り 組 まなければならない 課 題 である 046

18 4 地域の居住環境に関する意識 4-1 図 14 居住地域に対する愛着 居住地域に対する愛着 英国では 住宅を長寿命化するための 条件として 建物の品質 性能にかかわる 項目と並んで 地域の居住環境やコミュ ニティが重要視されていることは先に述 べた また キャラクターのある建物が近 隣の街並みと調和していることなど地域 の景観も 長寿命化の条件として建物の 維持管理と同程度に重視されている 一 方 日本では長寿命化は建物のハードウ エアの問題として捕らえられており 地域 という概念は住宅の長寿命化とは関連づ けられていない そのような両国の意識 図 15 地域の資産価値や地域イメージ対する関心 の違いを踏まえ ここでは持ち家 層が地 域に対してどのような態 度であるのか比 較することで 住宅と地域の関係性を考 えてみたい 図14は 持ち家層における現在の居住 地域に対する愛着度をたずねた結果であ る これによれば 英国 米国に比べ わ が国の地 域への愛 着 度の低さが目 立つ 日本では永住志向が強く 英国や米国に 比べて住み替え流動性が低いにもかかわ らず 現在の居住地域に対して 非常に 愛 着が強い と答えるのは2割に過ぎず 英 国 米 国の半 分 程 度の割 合しかない 既存住宅流通活性化プロジェクト 既存 註7 リクルート住宅総研 2008 既存住宅流通活性化プロジェクト 既存住宅再考 144p ー 047

19 住宅再考 でも指摘したことだが マイホームとして既存住宅を選 いう回答が半数に達しており 意識すらされていないことがわかる ぶ層は新築にこだわる層よりも 家選びにおいて地域へのこだわり さて 英国の結果をみると 地域のハウスオーナーで組合を組 が強い傾向があり 註8 ほとんどが新築で購入する日本の持ち 織して管 理をしている Residents Associations organized in 家の取得方法にも一因があるのかもしれない しかし それにして the area が33 と最も高く NPO NGO などの市民団体 も英国や米国との差は大きい 住民有志のボランティア volunteers in the area なども含めて 米国では 家選びに重要な3要素は 1にロケーション 2にロケー 市民が組織した団体による居住環境の保護活動がなされているこ ション 3にロケーションと言われるほど地域が重視され 自宅の とがわかる たとえば 前述したクロスフィンガーの主婦が買った 資産価値は地域の人気に大きく左右されると認識されている 英 築120年のテラスハウスは 地域一帯の景観や住環境の保護活動 国でも ロケーション ロケーション ロケーション というテレビ を行うコンサベーション ソサイアティ conservation society 番組 註9 があるほど 米国と同様に地域の重要性が認識されて によって保護対象物件 listed building に指定されており 修繕 いる 地域の人気が不動産価格を左右するという点は 日本の不 や改修などの際にはソサイアティの許可を必要とする コンサベー 動産市場も実態としては同様のはずである ション ソサイアティはボランタリーな団体だが その地域におい しかし 図15は 居住地域の資産価値や地域イメージへの関心 ては実質的な強制力を持っているのだそうだ このような活動体 度を比べたものであるが 日本では居住地域の価値に対する関心 で有名なものは 総称としてローカル アメニティ ソサイアティ が顕著に低いことを示している 地 域の資 産 価 値やイメージに local amenity society と呼ばれている団体群で 英国全土で約 非常に関心が高い と答えた割合は7 にすぎず 英国の 団体 2006年 が 各地域のアメニティ保護のために街並 米国の46 には比べるべきもない 日本では建物の評価は築年 みや建物の保存のルールを住民に指導するなど 市民参加の街づ 数で減価し 自宅の資産価値は地域の地価に左右されるのだから くりのために活動している ローカル アメニティ ソサアティは 地域の資産価値に対しては関心が高くても不思議ではないのだが チャールズ皇太子がパトロンになっているシビック トラストとい 消費者の意識にそのような合理的一貫性はなく 自宅の資産価値 う公益信託によって認定を受け その権威づけと活動を支援され そのものに関心がないとしか理解のしようがない ている 註 地域のための行動 近隣地域の景観や居住環境のよさが 地域の人気 資産価値となり ひいては 住宅の長寿命化を支える基盤になると はいえ 地域の問題は自分一人ではどう にもできるものではない 地域の重要性 が高く認識されている英国では 地域の 景観や居住環境をどのように守っている のであろうか 図16は英国における街 並み景観や居住環境など 広い意味で地 域の品質を保全する社会的な仕組みを たずねたものである 比較のために日本 調査の結果も示すが 組織的な活動や 支援はない ではなく わからない と 048 図 16 地域の街並み景観 居住環境の保全方法

20 同 様 の 市 民 活 動 は 米 国 にもみられる 米 国 では 住 民 同 士 が HOA( House Owner s Association)という 管 理 組 合 を 組 織 し て 住 宅 地 としての 品 質 維 持 資 産 価 値 維 持 のための 管 理 規 約 を 設 け 日 本 のマンションの 管 理 組 合 の 共 用 部 の 管 理 に 近 い 活 動 を 戸 建 て 住 宅 地 で 行 っている 英 国 や 米 国 の 事 例 で 注 目 したいのは 住 宅 地 の 街 並 み 景 観 や 居 住 環 境 の 維 持 や 保 全 のために 国 の 法 律 や 自 治 体 の 条 例 の ような 公 的 な 規 制 と 住 民 同 士 の 協 定 や 話 し 合 い というごく 私 的 な 活 動 の 中 間 に NPO やソサイアティのような 市 民 団 体 がコ ミュニティとして 機 能 していることである 1980 年 代 に 持 ち 家 政 策 を 推 進 したサッチャー 政 権 は 公 営 住 宅 の 解 体 にあたっては 住 宅 協 会 ( Housing Association:HA) 註 11 という 民 間 の 非 営 利 団 体 を 受 け 皿 として 民 営 化 を 進 めたのだが 現 在 賃 貸 住 宅 団 地 においてはHA がその 団 地 の 維 持 管 理 や 改 修 再 生 の 役 割 を 担 っ ている いま わたしたち 日 本 人 の 一 人 一 人 が 地 域 の 街 並 み 景 観 や 居 住 環 境 について 問 題 意 識 を 持 っていたとしても 近 隣 地 域 で 合 意 形 成 がされていなければ 一 人 だけ 行 動 することに 意 味 を 感 じられ ないだろう ましてや たった 一 人 で 不 特 定 多 数 の 地 域 住 民 に 働 きかけることは 絶 望 的 なまでに 無 力 感 を 味 わうだろう 地 域 コミュ ニティ 再 生 の 必 要 性 は 盛 んに 叫 ばれているが 都 市 部 においてはか つてのような 村 的 共 同 体 を 望 む 人 は 少 ない その 点 資 産 価 値 と いう 共 通 の 利 害 で 個 と 公 を 矛 盾 なく 結 びつけていくようなコミュ ニティの 構 築 方 法 は 英 国 や 米 国 のような 民 主 主 義 がいち 早 く 成 立 した 社 会 の 知 恵 かもしれない 5 英 国 の 住 宅 履 歴 情 報 H o m e I n f o r m a t i o n P ac k に つ い て ところで 2009 年 6 月 4 日 に 施 行 される 長 期 優 良 住 宅 の 普 及 の 促 進 に 関 する 法 律 では 長 期 優 良 住 宅 の 認 定 に 住 宅 履 歴 情 報 の 保 管 が 条 件 づけられることとなった この 住 宅 履 歴 情 報 は 200 年 住 宅 ビジョン の 段 階 から 家 歴 書 としてそのコンセプトが 提 案 されているが そこで 参 考 事 例 として 参 照 されていたのが 英 国 の HIP( Home Information Pack: 以 下 HIP)である HIP の 内 容 は 第 3 章 での 岡 﨑 註 12 と 清 水 註 13 に 詳 しいが 岡 﨑 によ れば 導 入 の 背 景 となる 両 国 の 不 動 産 取 引 の 仕 組 みや 市 場 の 違 い コンテンツの 違 いなどから わが 国 でHIPを 参 照 する 意 義 は 小 さい ということである ただし 先 ほどみたように 日 本 では 住 宅 の 長 寿 命 化 のための 重 要 条 件 として 比 較 的 上 位 に 住 宅 履 歴 情 報 があげられているので ここでは 簡 単 に 英 国 での 状 況 を 確 認 しておくこととする ちなみ に 英 国 HIPは2007 年 6 月 に 施 行 されたばかりの 新 しい 制 度 なの で 2009 年 2 月 時 点 での 調 査 でその 効 果 を 評 価 するのは 時 期 尚 早 であるし 制 度 の 目 的 そのものが 両 国 で 大 きく 異 なるので 英 国 でHIP が 大 きな 効 果 を 発 揮 しなくとも わが 国 の 住 宅 履 歴 情 報 の 是 非 に 対 してさして 影 響 を 及 ぼすものではない 同 様 にHIP がい 註 8 リクルート 住 宅 総 研 (2008) 既 存 住 宅 流 通 活 性 化 プロジェクト 既 存 住 宅 再 考 185p 註 9 イギリスChannel4の 人 気 番 組 2 人 の 不 動 産 エージェントが 番 組 に 応 募 してきた 視 聴 者 の 家 探 しを 手 伝 うという 内 容 ( 註 10 大 橋 竜 太 (2007) 英 国 の 建 築 保 存 と 都 市 再 生 歴 史 を 活 かしたまちづくりの 歩 み ( 鹿 島 出 版 会 ) p 註 11 住 宅 協 会 はおもに 労 働 者 階 級 に 住 宅 を 供 給 する 慈 善 団 体 として 戦 前 から 存 在 してきたが 1980 年 の 住 居 法 ( Housing Act, 1980)か らは 民 間 の 非 営 利 団 体 として 一 般 向 け 賃 貸 住 宅 の 供 給 と 住 居 管 理 などの 役 割 を 担 っている 全 ストックに 占 める 割 合 は2.6%( 1987 年 )と 少 ないが 全 国 で2643の 協 会 が 登 録 され(1986 年 ) 非 登 録 の 協 会 を 合 わせると4500くらいあるとみられる/ 中 島 明 子 ( 2003) イギリスに おける 住 居 管 理 オクタヴィア ヒルからサッチャーへ ( 東 信 堂 ) 註 12 本 報 告 書 3 章 70p 註 13 本 報 告 書 3 章 100p リ ク ル ー ト 住 宅 総 研 オ リ ジ ナ ル 調 査 解 説 編 049

21 図 17 HIP の認知状況 渡っていると言えよう HIP についてどのような内 容を 認知しているかを確認すると 省エネ性能証明書 Energy Performance Certificate : EPC の義務が70 と最も 高い認知率であった 註14 図 18 HIP の影響 EPC は 2003年の欧 州 委員会の指令によって EU 加 盟 国に義 務づけられたも ので 新築 売買 賃貸され るすべての住宅について そ の家が1年 間に使 用するエ ネルギー量と CO 2 排出量が 示される われわれが取 材 した時には 折からのエネル ギー価格の高騰もあって 特 に若い世 代での関 心が高い 印象であったが 一般的に住 宅の選 択を左 右するほどに は至 っていなかった 話を 聞くと エネルギーコストは かに成果をあげていようと わが国で住宅履歴情報を推進する強 確かに高いが住宅価格に比べると少額であることと 省エネ性能 力な根拠にはならないということでもある は改修で対応できるが ロケーションや家そのものは変えることが ここで HIP の状況を確認するのは 英国の HIP と日本の住宅履 できないからという認識が強いようである ちなみに EPC には 歴情報が ともに既存住宅の流通市場における売り手責任を明確 どこをどのように改修すれば どれくらいエネルギー消費が削減で にするという思想で共通するからである わが国でも住宅の長寿 きるといったリフォームのアドバイスも提示されている 命化と既存住宅の流通活性化のために 売り手の責任を重くする とするなら HIP が英国の消費者にどのように受け止められてい るかを確認しておいてもいいだろう 5-1 認知状況 5-2 不動産取引へ与える影響度 次に英国 HIP が現時点で消費者にどのように受け止められてい るかをみてみよう 図18は HIP によって不動産取引にどのよう な影響があると思うかをたずねたものである これによれば 買 という認識を踏まえた上で まず HIP の浸透状況からみていこ い手が物件の情報を調べる手間とコストが節約できる が59 で う 図17は HIP の認知度である 名前の認知はほぼ100 に近 最も高く 2位以下の回答を引き離している 2位は 売り手にとっ く すでに 利用したことがある 9 も含めて内容の認知度も て気軽に売却の打診ができなくなる というもので 3位はそれを 7割に達する 制度開始後1年半程度経過時点ですでに広く知れ 買い手の立場で評価する 買い手にとって確実な物件選びができ 050

22 図 19 買い手として HIP のメリット 動産エージェントからは 買い手のうち HIP を見たがるのは10人に1人か2人 なんの メリットもない これは新手の雇用対策だ などなど否定的な意見ばかり聞かされた 政 府当局の担当者も HCR が義務化されなかっ たことで買い手からも見放されて 敵ばかりに なってしまった と弱気だった 図 20 売り手としての HIP のメリット 図19 図20は 消費者に HIP のメリットを 買い手の立場と売り手の立場でそれぞれ評価 してもらったものである 図19は買い手の立 場としての意見であるが これによれば とて もメリットがある が20 ややメリットが ある が40 と合わせて6割は肯定的に評価 しており メリットはないという否定的な意見 24 を大きく上回っている 一方 図20で る であった H I Pはもともと 岡﨑 清水が解説しているように 売り手としての意見をみると メリットがあるという肯定的意見は 登記制度や物件広告情報の精度が低いため 買い手に多くの負担 36 否定的意見が39 と拮抗している HIP が売り手にとっ を強いていた物件に関する基礎的情報の収集を 売り手の責任に て手間とコストを要求する制度で かつ HIP の影響として 売り 移管することで取引速度全体を高めようとする目的で導入された 手にとって物件の正当な価値を主張しやすくなる よりも 買い手 制度なので この結果は制度の意図を正しく反映しているものと が物件の価値を正しく評価しやすくなる のほうが高いことからも 評価できる わかるように HIP によって買い手に値引き交渉の材料を与える H I Pでは住宅検査報告書 Home Condition Report : HCR ものと認識されているので この結果は当然といえるだろう また が任意とされたことで 買い手が物件の価値を正しく評価しや 英国では不動産エージェントは売り手の代理人なので 売り手の すくなる や 売り手にとって物件の正当な価値を主張しやすくな ハードルを上げることになる制度に対してはエージェントたちがネ る といった物件の価値評価に関するメリットについてはやや注目 ガティブになるのもまた当然であろう 度が低いようである しかしながら 岡﨑のレポートにもあるように 英国での住宅 5-3 HIP の評価 取引の6割はチェイン chain 鎖 と呼ばれる既存住宅を売って 既存住宅を買う住み替えなので 売り手は同時に買い手でもあり 個々の消費者にとってプラスマイナスは相殺される また 何より も そのような抵抗意見があるにせよ 取引のスピードをあげると 最後に 現状でH I Pがどの程度評価されているのか 消費者の いう政策の強い意志によって HIP は全住宅取引に義務づけられる 意見を確認しておく 実は われわれの取材では H I Pに対する現 ことになった 取材に応じてくれた政策担当者は いずれ HCR 地での評価はあまり芳しいものではなかった 訪問したすべての不 も義務化できるよう努力を続ける と意欲的であった 註14 本報告書調査データ編178p ー 051

23 調査データ まとめ 1 持 ち 家 層 の 住 意 識 日 英 比 較 調 査 の ま と め 英国住宅の長寿命化を可能にしている要因 さて これまで日 英の持ち家 層の比 較 調 査の結 果をみて きたわけだが ここではいったんのまとめとして 調査結果か 3. 建物のデザイン キャラクター ら抽出された 英国で長寿命な住宅が可能になっている要因 いくつものデータで繰り返し示した通り 英国で古い住宅 を わが国の住宅の長寿命化を考える際のベンチマークとして が 喜んで 選ばれている最大の理由が 建物の 特に外観の 簡単に整理しておきたい デザインに表れるキャラクターである 住宅を語る際に 立派な家ですね とか いや うちはボロ 1. 建物の耐久性 家で などと その大きさや豪華さで語ることが多いわたした いかに地 震がない英 国であろうと やはり建 物の耐 久 性 ち日本人には 家のキャラクターという概念はあまり馴染みが や頑丈さは長寿命住宅の前提条件として必要とされる 築 ないが 英国では人々が住宅を語る際には必ずと言っていい 100年以上の古い建物の内部にリノベーションを施して 現 ほど持ち出す要素である 英国では こちらにはキャラクター 代的なデザインの生活空間をつくって暮らすことが珍しくな がある あちらにはキャラクターがない 好みのキャラクターで い英国では そのような大規模な改修にも耐え得る基本構造 はないなどと 1つ1つの建物が持つデザイン個性に対して細 の強度が重視されている かい識別をしていくのである 2. 空間の余裕によって体感できる建物の品質 4. 建物のエイジング 長寿命化の条件として建物の耐久性と同等以上に重視さ 住宅が長寿命化すると どうしても経年変化の問題は避け れているのが 空間の余裕である 長寿命住宅の条件として られない 新築後30年 50年 100年と年月が経過してい 質問した結果では 良好な居住水準を確保できる広さ が耐 くとき そこで起きる経年変化がポジティブな変化なのかネガ 久性に次いで2番目に高い また 戦前に建築された家を買っ ティブな変化なのかは 住宅の価値を おそらく 根本から左 た人が古い家を選んだ理由としては 最近の建物に比べて躯 右してしまう もちろん 内装 設備 建具 外装など劣化し 体が堅牢だから よりも 最近の家に比べて部屋の広さや天 た部分は更新していく必要はある 時間の経過を敵とするか 井高に余裕がある ということが強調される 味方につけるかの違いである エイジングの価値は どんなに 本来 広さや天井高は 物理的な意味での耐久性や長寿命性 コストを奢っても新築住宅では持ち得ない 長寿命な既存住 とは直接には関係のない要素 註15 であるが このことは 長 宅だけの強みである 寿命な住宅にとって建物の耐久性は必要だが 人々が 喜んで 古い住宅を選ぶためには体感できる住空間の価値が必要だと いうことであろう 英国で築100年を超える住宅を訪問する 5. 家 のメンテナンス リフォーム 家への愛着 こだわり と さほど広いわけでもない玄関口でも 玄関ホールから奥の 日英で持ち家層の住宅に対する意識や行動を比較すると 廊下へ続く天井の高さから 空間のゆとりを実感できる リフォームも含めた家のメンテナンスの頻度に大きな差が出 た 英国ではそれこそ日常的にと言っても過言ではないほど 頻繁に補修やメンテナンスを施したうえで しかも 2度3度 と複数回リフォームを実施することも珍しくない 052

24 そのような家の手入れは日本の長寿命化の課題であるが る 英国では 住宅地におけるアメニティを巡る好循環の中 英国でそれを可能にしている大きな要因は 家に対するこだわ で住宅が長寿命になっているのである りや愛着の強さである そのことは 英国での頻繁なリフォー ムが 古い住宅の困った不具合を直すためのリフォームでは 7. 地域の景観 居住環境を守る市民活動 なく 美観や性能の向上を目的として行われていることから 街への愛着と資産価値 も裏付けられるだろう 日常的なメンテナンスでは 小さな 英国で住宅の長寿命を系として支える地域のアメニティを 不具合を直すことがされていると思われるが 数ヶ月に1回の 保全する力として 市民団体の活動が盛んである それはボ ペースで行われるそれが ある程度の 喜び をもって行われ ランティア団体ではあるが シビック アメニティズ法やシビッ ていることは想像に難くない そして その 喜び は エイジ ク トラストのような権威ある団体の後ろ盾を持つ場合も多 ングされたキャラクターのある魅力的な古い住宅を所有し そ く それなりの強制力をもって執行される 少し古い統計だ こに暮らすことの 喜び によって増幅される が 英国ではボランティア活動への参加率が 年 と 日本の 年 の2倍近くある 註16 こと 6. 近隣の景観 居住環境 からも想像できるように そのような居住地域への取り組みは old house, better location と言われるように 英国では 誰かがやってくれるものではなく 自ら参加するものとして市 住宅の寿命とロケーションの質は切っても切り離せない関係 民に根付いている このような市民による活動は 個人の住 にあることが知られている 住宅の長寿命化の条件としても 宅のメンテナンスと同様 喜び をもって行われていると考 近隣の住環境 地域コミュニティは建物の堅牢性と同程度に えられる やはり個人住宅のメンテナンスと同様に 居住地 あげられるし 古い住宅のオーナーは 自邸の強みとして近隣 域に対する 非常に愛着が強い という意識が背景にあるか の街並み景観や環境のよさを強調する らだ さらに 地域の資産価値や地域イメージに対しても 非 よく考えてもみれば当然のことではある 近隣地域と個々 常に関心が高い という 言葉は悪いが 欲得ずく な面もあ の住宅は エイジングされたキャラクターのある住宅が建ち並 るので 地域のアメニティを保全保護するという行動は とり ぶから その街並みが素敵に見えるのだし その街並みと調和 もなおさず自分の資産価値を守るという行動でもある 実は しているからこそ その家のキャラクターが魅力になり それ 住宅は街や地域の価値を作る公共資産である という考え を保全していく大きな動機となる 英国ではこのような系の 方は 英国でも決して高いわけではない とてもそう思う 環境の良さをアメニティという言葉で表現し シビック アメ という割合は 日本の4 に対して英国は10 くらいの僅差 ニティズ法では 建物単体だけではなく地域一帯の環境全体 である 英国における地域に対する市民活動は 自己犠牲的 を保護対象として指定することができる な慈善活動ではなく 愛着ある地域を守るという 喜び の背 そして そのように保護されたアメニティ豊かな住環境が 後に 利己を追求していった先の利他という 力強いエンジン その地域に良質な住民を呼び寄せ 良質なコミュニティが機 を隠し持っているのである 能し 街と住宅に対するポジティブなフィードバックを駆動す 註15 長期優良住宅の認定基準でマンションの天井高が定められたのは 可変性の確保のためである 註16 経済企画庁 平成12年度国民生活白書 ボランティアが深める好縁 リクルート住宅総研オリジナル調査 解説編 053

25 ( The right thing in the right place) と 抽 象 的 に 定 義 されるほど 英 国 においても 正 確 に 説 明 するのが 困 難 な 概 念 であり 数 量 化 不 能 な 総 合 的 な 評 価 である この 法 案 を 提 案 したジョン バーンズは 議 会 で 都 市 計 画 とは 何 かを 質 問 され 都 市 計 画 とは 家 庭 が 健 全 で 住 宅 は 美 しく 町 は 楽 しく 都 市 は 威 厳 に 満 ち 郊 外 はさわや かであるようにすること と 述 べたという 以 来 英 国 の 住 宅 政 策 都 市 政 策 におい て アメニティという 概 念 は 暗 黙 の 了 解 とも 言 うべき 基 本 概 念 として 認 識 される ようになり 住 宅 政 策 および 都 市 計 画 のコ ンセプトには マスハウジングと 言 われる 大 量 供 給 時 代 の 時 期 ですら ジョン バーン ズの 精 神 が 通 奏 低 音 となって 貫 かれてい る 1909 年 の 住 宅 都 市 計 画 法 は その 後 名 称 を 都 市 農 村 計 画 法 と 変 更 (1932 年 )し さらに 何 度 も 改 正 を 重 ね 現 在 の 1990 年 法 に 至 っている そして 現 在 の 英 国 の 都 市 計 画 を 最 も 直 接 的 に 規 定 する のは この 都 市 農 村 計 画 法 であり それほ ど 英 国 ではジョン バーンズが 住 宅 は 美 しく 町 は 楽 しく と 言 ったアメニティの 精 神 が 現 代 の 住 宅 や 街 の 隅 々に 綿 々と 受 け 継 がれているのである ジョン バーンズから100 年 の 年 月 が 経 過 した 今 年 われわれがロンドンの 持 ち 家 層 を 対 象 として 実 施 したアンケート 調 査 の 結 果 では 築 100 年 以 上 の 住 宅 が 持 つ 建 物 の 美 的 な 個 性 ( character)や 近 隣 の 街 並 みとの 調 和 が 価 値 として 高 く 評 価 され 人 々がそのような 古 い 住 宅 を 大 切 にし 自 分 の 住 まいとして 積 極 的 に 選 択 する 強 い 動 機 となっていることが 確 認 できる 佐 藤 氏 は 先 のジョン バーンズの 言 葉 を 再 び 引 用 し 19 世 紀 の 半 ば 以 降 1 世 紀 半 にわたる 長 い 期 間 近 代 のハウジング に 取 り 組 んできたイギリスに われわれが 教 えられることは 多 いが とりわけこの 精 神 こそわれわれの 学 ばねばならない 点 だ と そのレポートを 結 んでいる [ 参 考 文 献 ] 財 団 法 人 自 治 体 国 際 化 協 会 (1994) イングランドの 地 方 団 体 と 住 宅 政 策 (CLAIR REPORT 第 81 号 ) 佐 藤 健 正 (2007) イギリスハウジングを 巡 る 旅 近 代 のハウジングはどのようにつくられてきたか ( 市 浦 ハウジング&プランニング HP 柏 木 博 (1992) デザインの20 世 紀 (NHKブックス) エベネザー ハワード(1968) 明 日 の 田 園 都 市 (SD 選 書 鹿 島 出 版 会 ) ル コルビュジェ(1968) 輝 く 都 市 (SD 選 書 鹿 島 出 版 会 ) ジェーン ジェイコブズ(1977) アメリカ 大 都 市 の 死 と 生 (SD 選 書 鹿 島 出 版 会 ) 松 永 安 光 (2005) まちづくりの 新 潮 流 コンパクトシティ/ニューアーバニズム/アーバンビレッジ ( 彰 国 社 ) ピーター カルソープ(2004) 次 世 代 アメリカの 都 市 づくり ニューアーバニズムの 手 法 ( 学 芸 出 版 社 ) 福 川 裕 一 矢 作 弘 岡 部 明 子 (2005) 持 続 可 能 な 都 市 欧 米 の 試 みから 何 を 学 ぶか ( 岩 波 書 店 ) 大 橋 竜 太 (2007 ) 英 国 の 建 築 保 存 と 都 市 再 生 歴 史 を 活 かしたまちづくりの 歩 み ( 鹿 島 出 版 社 ) リ ク ル ー ト 住 宅 総 研 オ リ ジ ナ ル 調 査 解 説 編 035

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