いことを 主 張 した 買 主 は 売 主 業 者 から 重 要 事 項 説 明 で 砂 防 指 定 地 であることの 説 明 を 受 けていれば 購 入 しなかったし 建 物 が 建 つこともなかっ たので 当 該 契 約 の 解 除 及 び 既 払 いの 代 金 全 額 の 返 還 当 該 土

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1 平 成 24 年 度 の 紛 争 事 例 から 相 談 内 容 都 府 県 による 調 査 聴 取 内 容 解 決 結 果 調 査 研 究 部 平 成 24 年 度 に 国 土 交 通 省 及 び 都 道 府 県 の 宅 地 建 物 取 引 業 主 管 部 局 に 寄 せられた 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 関 与 した 宅 地 建 物 の 取 引 に 関 す る 苦 情 紛 争 相 談 件 数 は2,088 件 (このうち 宅 地 建 物 取 引 業 所 管 部 の 本 局 本 課 で 取 り 扱 わ れたものは1,598 件 )となっています( 本 誌 92 号 8 頁 参 照 ) ここでは 東 京 都 埼 玉 県 千 葉 県 神 奈 川 県 愛 知 県 大 阪 府 兵 庫 県 福 岡 県 の1 都 1 府 6 県 からお 送 りいただいた 資 料 に 基 づいて その 主 要 な 内 容 を 要 約 して 掲 載 します 不 動 産 取 引 に 関 する 紛 争 相 談 等 に 携 わって おられる 皆 様 のご 参 考 にしていただくととも に 取 引 実 務 に 従 事 している 方 々にも 充 分 留 意 の 上 今 後 の 業 務 に 当 たっていただければ 幸 いです Ⅰ 売 買 に 関 するもの 1 重 要 事 項 の 調 査 説 明 の 不 備 1 売 主 業 者 ( 砂 防 指 定 地 であることの 調 査 説 明 義 務 違 反 ) 平 成 24 年 7 月 に 当 課 相 談 窓 口 に 買 主 から 電 話 で 相 談 があり 同 年 9 月 に 買 主 が 当 課 に 来 庁 した 平 成 24 年 6 月 に 台 風 4 号 の 影 響 により 買 主 が 居 住 する 土 地 の 隣 接 地 崖 が 当 該 土 地 境 界 付 近 まで 崩 落 した 当 該 土 地 は 平 成 21 年 2 月 に 買 主 の 父 と 売 主 業 者 が 建 築 条 件 のついた 土 地 として600 万 円 で 売 買 契 約 を 締 結 した さらに 同 年 6 月 に 買 主 と 売 主 業 者 との 間 で 木 造 2 階 建 1 棟 の 建 物 工 事 請 負 契 約 を 約 2000 万 円 で 締 結 し 約 200 万 円 の 追 加 工 事 の 契 約 も 締 結 した その 後 当 該 土 地 が 砂 防 法 第 2 条 により 指 定 されている 土 地 ( 以 下 砂 防 指 定 地 という )で 同 法 第 4 条 の 制 限 を 受 けるこ とが 判 明 したが 土 地 売 買 契 約 を 締 結 する 前 の 重 要 事 項 説 明 の 際 砂 防 指 定 地 である ことを 売 主 から 説 明 されていなかった 売 主 業 者 にそのことを 確 認 すると 当 該 土 地 が 砂 防 指 定 地 に 含 まれることをはじめ 砂 防 法 のことも 知 らないとのことであった こ のような 危 険 な 土 地 には 安 心 して 住 めない ので 契 約 を 解 除 したいとの 相 談 であった 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 業 者 は 当 該 土 地 の 売 買 に 際 し 砂 防 指 定 地 であること を 調 査 せず 買 主 にも 説 明 していないこと を 認 めた しかし 業 者 は 当 該 土 地 の 存 する 町 が 定 める 開 発 行 為 に 関 する 指 導 要 綱 に 基 づく 事 前 協 議 や 建 築 基 準 法 第 42 条 第 1 項 第 5 号 に 基 づく 道 路 位 置 指 定 申 請 の 際 町 及 び 県 県 土 整 備 事 務 所 から 当 該 土 地 が 砂 防 指 定 地 に 含 まれていることを 指 摘 されて おらず 責 任 が 業 者 のみにあるものではな 68

2 いことを 主 張 した 買 主 は 売 主 業 者 から 重 要 事 項 説 明 で 砂 防 指 定 地 であることの 説 明 を 受 けていれば 購 入 しなかったし 建 物 が 建 つこともなかっ たので 当 該 契 約 の 解 除 及 び 既 払 いの 代 金 全 額 の 返 還 当 該 土 地 と 同 一 町 内 への 移 転 ( 返 還 金 全 額 で 土 地 建 物 を 売 主 に 建 てても らう) 及 び 精 神 的 慰 謝 料 を 請 求 している 一 方 売 主 業 者 は 落 ち 度 はないので 買 主 の 請 求 には 応 じられないとの 主 張 である 両 者 ともに 宅 建 業 法 第 35 条 第 1 項 で 書 面 を 交 付 して 説 明 しなければならない 砂 防 法 第 4 条 に 関 する 制 限 を 売 主 業 者 が 買 主 に 対 して 説 明 しなかったことについては 当 事 者 間 で 争 いはない しかし 両 者 の 主 張 が 大 きく 相 違 し 崖 の 崩 落 と 建 築 物 の 安 全 性 について 専 門 家 の 判 断 が 必 要 であり 当 事 者 双 方 も 第 三 者 の 公 正 な 判 断 を 望 んでお り 両 者 の 希 望 により 県 から 一 般 財 団 法 人 不 動 産 適 正 取 引 推 進 機 構 へ 特 定 紛 争 処 理 に よる 解 決 を 要 請 した 後 に 業 者 が 買 主 との 和 解 に 応 じ 被 害 回 復 を 図 ったことを 評 価 し 処 分 や 行 政 指 導 を 行 わないこととした 2 媒 介 業 者 ( 敷 地 の 接 道 状 況 に 係 る 調 査 説 明 ミス) 買 主 は 業 者 の 媒 介 により 売 主 との 間 で 土 地 付 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 した また 買 主 は 既 存 建 物 を 解 体 し 新 築 住 宅 を 建 設 するため 建 設 業 者 でもある 同 業 者 との 間 に 別 途 建 設 工 事 請 負 契 約 を 締 結 し た 接 道 状 況 について 重 要 事 項 説 明 では 南 側 公 道 幅 員 5m 東 側 公 道 幅 員 4m とも に 建 築 基 準 法 第 42 条 第 1 項 第 1 号 の 道 路 である 旨 の 説 明 がなされたが 実 際 は 南 側 公 道 は 建 築 基 準 法 第 42 条 第 2 項 道 路 であ り 幅 員 3.645mであることが 判 明 し 東 側 公 道 に 面 したブロック 塀 が 道 路 に 越 境 し ていることが 判 明 した そのため 買 主 はセットバックによる 建 築 プランの 変 更 を 余 儀 なくされ 建 築 物 狭 小 化 玄 関 扉 の 向 きの 変 更 既 存 ブロッ ク 塀 の 取 り 壊 しなど 不 測 の 費 用 が 生 じるこ ととなったとして 苦 情 を 申 し 立 てた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 元 付 け 業 者 ( 後 に 事 務 所 不 確 知 失 効 となる)が 調 査 作 成 した 販 売 図 面 等 を 信 用 し 自 ら 調 査 確 認 を 行 っていないことを 認 めた 買 主 と 業 者 の 話 し 合 いでは 問 題 の 解 決 に 至 らず 両 者 の 希 望 により 県 から 一 般 財 団 法 人 不 動 産 適 正 取 引 推 進 機 構 へ 特 定 紛 争 処 理 による 解 決 を 要 請 した 後 に 和 解 が 成 立 したことを 考 慮 し 文 書 勧 告 とした 3 売 主 業 者 ( 重 要 事 項 説 明 書 等 の 虚 偽 記 載 等 ) 買 主 は 平 成 23 年 6 月 売 主 業 者 との 間 で 土 地 付 き 区 分 所 有 建 物 の2 室 の 売 買 契 約 を 締 結 した この 建 物 は 所 謂 投 資 用 マン ションであるが 売 主 業 者 は 買 主 と 契 約 を 締 結 する 際 に 2 室 とも 以 下 のように 契 約 期 日 売 買 価 格 手 付 金 の 金 額 について 買 主 と 合 意 している 事 実 と 異 なる 内 容 を 記 載 した 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 を 作 成 交 付 また クーリングオフについて 不 実 の 説 明 を 行 った 法 第 35 条 に 定 める 書 面 ( 重 要 事 項 説 明 書 ) に 売 買 価 格 について 不 実 の 記 載 をした 法 第 35 条 に 定 める 書 面 ( 重 要 事 項 説 明 書 ) に 手 付 金 について 不 実 の 記 載 をした 69

3 法 第 35 条 に 定 める 書 面 ( 重 要 事 項 説 明 書 ) に 重 要 事 項 説 明 の 日 付 について 不 実 の 記 載 をした 法 第 35 条 に 定 める 書 面 ( 重 要 事 項 説 明 書 ) に クーリングオフ 制 度 について 不 実 の 記 載 をした 法 第 37 条 に 定 める 書 面 ( 売 買 契 約 書 )に 売 買 価 格 について 不 実 の 記 載 をした 法 第 37 条 に 定 める 書 面 ( 売 買 契 約 書 )に 手 付 金 の 額 について 不 実 の 記 載 をした 法 第 37 条 に 定 める 書 面 ( 売 買 契 約 書 )に 売 買 契 約 締 結 の 日 付 について 不 実 の 記 載 をした 当 該 取 引 において 金 融 機 関 から 売 買 価 格 を 上 回 る 融 資 を 受 けるために 売 買 価 格 について 不 実 の 記 載 をした 売 買 契 約 書 を 作 成 交 付 した 融 資 申 込 みに 当 たり 買 主 の 預 金 通 帳 の コピーを 改 ざん( 預 金 残 高 354,123 円 を 5,354,123 円 に 改 ざん)し 改 ざんした 通 帳 のコピーを 使 用 して 融 資 手 続 きを 行 っ た(1 室 ) 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 業 者 は 日 付 についてはミスで 通 帳 の 改 ざんについ ては 不 適 切 であり 反 省 しているが 売 買 価 格 や 手 付 金 の 額 については 買 主 との 間 に 合 意 があるため 不 実 記 載 という 認 識 はない と 主 張 したが 行 為 自 体 は 認 めた また 当 該 物 件 については 買 主 から 買 い 戻 した 業 者 を120 日 間 の 業 務 停 止 及 び 指 示 処 分 とした 4 売 主 業 者 媒 介 業 者 ( 接 道 状 況 の 重 要 事 項 説 明 の 誤 り) 買 主 は 平 成 24 年 11 月 に 業 者 の 媒 介 で 売 主 業 者 と 土 地 の 売 買 契 約 を 締 結 した その 後 敷 地 に 建 物 を 建 てる 際 のハウスメー カーからの 指 摘 により 重 要 事 項 説 明 書 の 敷 地 と 公 道 との 接 道 状 況 の 記 載 が 実 際 の 接 道 状 況 と 異 なっていることが 判 明 した 買 主 は 敷 地 と 公 道 との 接 道 状 況 を 誤 っ て 説 明 されたことにより 希 望 する 建 物 が 建 てられなくなり 損 害 が 発 生 したとして 苦 情 を 申 し 立 てた 売 主 業 者 及 び 媒 介 業 者 に 事 情 を 聴 いたと ころ 公 図 と 測 量 図 を 読 み 誤 ったため 敷 地 と 公 道 との 接 道 状 況 について 事 実 と 異 なる 重 要 事 項 説 明 を 行 ってしまったとのこ とであった 売 主 業 者 及 び 媒 介 業 者 は 当 該 契 約 を 解 除 し 諸 経 費 および 解 決 金 を 買 主 に 支 払 い 和 解 した 売 主 業 者 及 び 媒 介 業 者 を 文 書 勧 告 とした 5 売 主 業 者 媒 介 業 者 ( 重 要 事 項 説 明 書 の 記 載 不 備 及 び 超 過 報 酬 等 ) 買 主 は 平 成 24 年 2 月 業 者 の 媒 介 で 売 主 業 者 との 間 で 土 地 付 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 した 買 主 は 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 の 交 付 を 受 けていない 媒 介 業 者 が 法 定 上 限 を 超 える 媒 介 報 酬 を 受 領 したとして 苦 情 を 申 し 立 てた 媒 介 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 交 渉 の 結 果 当 初 の 売 買 代 金 から 安 い 金 額 で 契 約 が 成 立 したが 買 主 の 了 承 を 得 て 報 酬 は 当 初 の 売 買 代 金 を 基 に 算 定 し 受 領 し た と 答 えた また 買 主 の 署 名 のある 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 が 提 示 され た 内 容 を 確 認 したところ 重 要 事 項 説 明 書 において 代 金 以 外 に 授 受 される 金 銭 等 についての 記 載 不 備 があり また 売 買 契 70

4 約 書 において 物 件 の 引 渡 しの 時 期 等 に 記 載 不 備 があった さらに 手 付 解 除 期 日 に ついて 重 要 事 項 説 明 書 と 売 買 契 約 書 で 記 載 が 異 なっていた 売 主 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 の 記 載 不 備 につい て 認 めた 売 主 業 者 を 文 書 勧 告 媒 介 業 者 を 指 示 処 分 とした 6 売 主 業 者 (リビングの 広 さの 畳 数 の 記 載 ミ ス) 平 成 25 年 3 月 自 宅 の 評 価 を 知 りたく あ る 不 動 産 会 社 か ら 査 定 を 受 け る と LDKが14 畳 と 説 明 された この 家 は 平 成 21 年 11 月 業 者 から 建 売 住 宅 として 購 入 したものであった 説 明 時 に 渡 された 平 図 面 では 16 畳 と 示 されていた 契 約 書 では 全 体 の 延 べ 床 面 積 は 平 面 図 どおりだが LDKが16 畳 と の 説 明 を 受 け 前 のアパートより 広 くなる と 考 えたから 購 入 した 業 者 に 抗 議 しても 認 めようとしない 何 かだまされたように 感 じるとして 苦 情 を 申 し 立 てた 業 者 ( 社 長 専 取 )から 事 情 を 聴 いたと ころ 当 初 延 べ 床 面 積 は 誤 っていないと の 説 明 があった しかし 買 主 に 渡 した 平 面 図 には 明 らかに16 畳 と 書 いてあった リ ビングの 広 さは 買 主 として 重 視 していた もので 今 の 住 居 (15 畳 )より 広 くなるこ とを 業 者 に 確 認 している 平 面 図 の 記 載 について 誤 りがあったことから 買 主 に 誤 解 を 与 えたのではないかとして 当 時 の 状 況 を 再 確 認 するよう 求 めた その 後 業 者 は 買 主 に 謝 罪 したい 旨 を 示 したので 県 として 当 事 者 間 にて 話 し 合 いの 上 決 着 するよう 口 頭 指 導 した 後 日 買 主 側 が 業 者 の 謝 罪 を 受 け 入 れ たとの 報 告 があった 2 媒 介 契 約 媒 介 報 酬 7 媒 介 業 者 ( 媒 介 契 約 書 の 不 交 付 ) 業 者 は 売 主 が 所 有 する 区 分 所 有 建 物 の 売 却 を 依 頼 され 平 成 21 年 9 月 27 日 付 けで 売 主 と 専 任 媒 介 契 約 を 締 結 した その 後 業 者 は 平 成 24 年 1 月 までの 間 媒 介 契 約 が 継 続 していたにもかかわらず 平 成 22 年 7 月 4 日 付 け 及 び 平 成 23 年 5 月 7 日 付 けの 媒 介 契 約 書 を 交 付 したのみで これ 以 外 に 当 該 契 約 書 を 売 主 に 交 付 しなかった また 専 任 媒 介 契 約 に 係 る 業 務 の 処 理 状 況 の 報 告 義 務 を 怠 った 本 件 は 業 者 が 売 主 から 指 摘 を 受 け 自 ら 行 政 庁 へ 報 告 するよう 求 められたことか ら 業 者 により 行 政 庁 に 報 告 があったもの である 業 者 から 事 情 を 聴 いたところ 事 実 関 係 を 認 めているが 売 主 は 県 に 来 所 すること がなく 県 から 電 話 で 事 実 関 係 の 確 認 を 行 った 売 主 の 説 明 は 業 者 のものと 一 致 し ていたが 直 接 県 に 関 係 書 類 等 を 持 参 する 意 思 はないとのことであった 業 者 は その 後 自 ら 他 の 業 者 に 依 頼 し て 当 該 物 件 の 売 却 を 図 るなど 問 題 の 解 決 を 図 った 業 者 を 文 書 勧 告 とした 8 媒 介 業 者 ( 媒 介 契 約 書 の 不 交 付 及 び 不 誠 実 な 対 応 ) 買 主 は 売 主 売 主 と 平 成 24 年 2 月 2 日 に 土 71

5 地 の 売 買 契 約 を 締 結 し 手 付 金 を 支 払 った 買 主 は 媒 介 業 者 から 決 済 日 ( 同 年 3 月 2 日 )の 前 日 になって 売 主 との 契 約 を 解 約 するよう 依 頼 を 受 けたが 断 った その 後 買 主 は 媒 介 業 者 から 登 記 手 数 料 と 不 動 産 取 得 税 相 当 額 は3 月 末 までに 支 払 うなど 損 はさせないから 取 得 後 に 以 前 から 当 該 土 地 の 購 入 を 希 望 している 新 買 主 に 同 額 で 売 却 してほしい との 申 し 入 れがあったので 買 主 は 新 買 主 に 転 売 す ることを 了 解 した 新 買 主 と 買 主 は 決 済 日 (3 月 2 日 )に 新 たな 売 買 契 約 を 締 結 し 新 買 主 は 買 主 に 代 金 を 支 払 い 買 主 は 売 主 に 残 代 金 を 支 払 っ た 登 記 名 義 は2 月 23 日 売 主 名 義 から 買 主 名 義 に 移 転 しており 3 月 12 日 に 買 主 か ら 新 買 主 に 所 有 権 が 移 転 した 買 主 は 約 束 どおり3 月 末 媒 介 業 者 に 登 記 手 数 料 と 不 動 産 取 得 税 相 当 額 の 支 払 い を 求 めたが 媒 介 業 者 は 手 元 に 現 金 がない とのことで 支 払 いは4 月 6 日 まで 延 期 に なった ところが 4 月 5 日 買 主 に 対 し 媒 介 業 者 から 媒 介 手 数 料 を 請 求 する 内 容 証 明 郵 便 が 届 いた 買 主 は 媒 介 業 者 から 損 はさ せないとの 約 束 で 購 入 後 新 買 主 に 同 額 で 売 却 したのに 媒 介 手 数 料 を 請 求 するのは おかしいとして 県 に 苦 情 を 申 し 立 てた 県 で 業 者 は 買 主 になぜ 転 売 させたのか 事 情 を 聴 いたところ すべて 買 主 が 勝 手 に 動 いて 決 めたことで 自 分 に 責 任 はないとの 主 張 であった また 登 記 手 数 料 と 不 動 産 取 得 税 相 当 額 の 支 払 い 約 束 を 守 らないことに ついては 自 分 だけが 損 をするのは 馬 鹿 ら しくなり 買 主 から 媒 介 報 酬 をもらえれば 払 おうと 考 え 直 したとのことであった また 媒 介 業 者 は 売 主 から 買 主 買 主 か ら 新 買 主 という2つの 売 買 契 約 を 両 方 媒 介 し 売 主 から 媒 介 手 数 料 を 受 け 取 り 新 買 主 からは 受 け 取 っておらず また 買 主 に は 最 初 の 契 約 ( 購 入 )の 媒 介 手 数 料 だけを 請 求 していたことが 判 明 した 媒 介 業 者 は 媒 介 契 約 書 を 交 付 せず 媒 介 手 数 料 を 受 領 した 事 実 を 認 めた 県 は 媒 介 業 者 が 媒 介 契 約 書 を 交 付 して おらず また 買 主 に 媒 介 報 酬 を 請 求 しな いことを 約 束 していたにもかかわらず 請 求 した 行 為 は 取 引 の 関 係 者 に 損 害 を 与 える おそれが 大 であると 判 断 した しかし 媒 介 業 者 と 買 主 との 間 で 和 解 が 成 立 したの で 文 書 勧 告 とした 9 媒 介 業 者 ( 超 過 報 酬 等 ) 売 主 は 平 成 23 年 10 月 業 者 の 媒 介 で 買 主 業 者 との 間 で 借 地 権 付 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 した この 取 引 に 当 たり 業 者 は 告 示 に 定 める 適 正 な 媒 介 報 酬 額 が69 万 3 千 円 であるにもかかわらず 仲 介 手 数 料 として 200 万 円 を 要 求 受 領 した 上 で 特 に 根 拠 も 成 果 物 もないのに 企 画 料 の 名 目 で200 万 円 を 要 求 受 領 した また 業 者 は 売 主 に 対 し 媒 介 契 約 書 を 交 付 しなかった 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 業 者 は 底 地 を 売 ってくれた 地 主 に 対 する 謝 礼 を 要 求 してしまったと 主 張 したが 事 実 を 認 めた また 受 領 した 金 銭 については 指 摘 に 応 じ 返 金 した 業 者 を90 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 10 媒 介 業 者 ( 媒 介 契 約 書 の 虚 偽 記 載 等 ) 相 続 人 ら 及 び 相 続 人 らが 被 相 続 人 から 継 72

6 承 した 資 産 管 理 会 社 (のち 清 算 会 社 )は 被 相 続 人 所 有 資 産 であった 計 6 件 の 宅 地 ( 一 部 建 物 付 )を 処 分 するため 平 成 21 年 8 月 から10 月 にかけて 業 者 との 間 で 当 該 宅 地 建 物 売 却 に 係 る 専 任 媒 介 契 約 を 締 結 し た 各 物 件 は 平 成 21 年 11 月 から 翌 年 1 月 に かけてすべて 売 買 契 約 が 成 立 した その 後 相 続 人 らが 本 件 売 買 価 格 を 相 続 税 法 第 22 条 に 定 める 時 価 として 相 続 納 税 申 告 した ところ 税 務 当 局 から 本 件 6 物 件 のうち の1 物 件 について 実 際 の 売 買 価 格 が 路 線 価 額 と 比 して 著 しく 低 額 であるとの 指 摘 を 受 けた これを 契 機 に 本 件 取 引 経 緯 等 を 見 直 したところ 各 物 件 すべてについて 媒 介 契 約 締 結 時 に 媒 介 契 約 書 に 売 買 すべき 価 額 又 はその 評 価 額 が 記 載 されていないこ と 及 び 媒 介 契 約 を 締 結 してから7 日 以 内 に 当 該 宅 地 建 物 に 関 する 事 項 について 指 定 流 通 機 構 へ 登 録 しなかったことが 判 明 し たため 苦 情 を 申 し 立 てた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 本 件 が6 物 件 同 時 に 売 却 媒 介 依 頼 を 受 けた 特 殊 な 取 引 であったことから 各 物 件 の 媒 介 価 格 を 個 別 に 媒 介 契 約 書 に 記 載 するよりも 別 途 物 件 価 額 一 覧 表 にまとめて 示 した 方 が 媒 介 依 頼 者 に 分 かりやすいと 判 断 し 当 該 一 覧 表 の 交 付 をもって 代 え 媒 介 契 約 書 に 価 格 を 記 載 しなかったこと また6 物 件 は 法 律 上 又 はその 他 何 らかの 瑕 疵 がある 特 殊 な 物 件 であったため 一 般 の 流 通 市 場 に 情 報 公 開 しても 取 引 が 円 滑 に 進 まないと 判 断 し 指 定 流 通 機 構 へ 登 録 しなかったことなどを 釈 明 したが 事 実 を 認 めた 業 者 を14 日 間 の 業 務 停 止 及 び 指 示 処 分 と した 11 媒 介 業 者 ( 媒 介 契 約 書 の 不 交 付 及 び 超 過 報 酬 ) 買 主 は 平 成 24 年 10 月 業 者 の 媒 介 で 売 主 との 間 で 土 地 付 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 し た 当 該 物 件 は 築 30 年 の 建 物 であったため 買 主 は 手 直 しが 必 要 と 考 え 物 件 価 格 にリ フォーム 費 用 を 併 せた 金 額 で 金 融 機 関 に 融 資 の 申 請 を 行 い 承 認 を 得 た 契 約 終 了 後 買 主 は 業 者 から 媒 介 報 酬 を 請 求 され 支 払 っ たが 当 該 金 額 が 売 買 価 格 にリフォーム 費 用 を 併 せた 金 額 をもとに 計 算 されていたこ とから 超 過 報 酬 に 該 当 するにもかかわら ず 過 払 い 分 を 返 還 してもらえない また 媒 介 契 約 書 も 交 付 されていない と 苦 情 を 申 し 立 てた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 報 酬 告 示 の 存 在 を 知 らなかったと 弁 明 したものの 事 実 を 認 め 過 払 い 分 を 買 主 に 返 金 した 業 者 を 指 示 処 分 とした 12 媒 介 業 者 ( 専 任 媒 介 契 約 義 務 違 反 等 ) 売 主 は 平 成 24 年 3 月 宅 地 の 売 買 にか かる 専 属 専 任 媒 介 契 約 を 業 者 と 締 結 した が 指 定 流 通 機 構 に 物 件 を 登 録 していない 業 務 の 処 理 状 況 について 文 書 で 行 う 旨 媒 介 契 約 書 にて 規 定 しているにもかかわらず 文 書 で 報 告 が 行 われないとして 苦 情 を 申 し 立 てた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 売 主 は 海 外 におり 年 に1 回 しか 帰 ってこないので 内 々に 進 めてほしいとのことだったためレ インズに 登 録 しなかった 業 務 の 処 理 状 況 については 口 頭 で 報 告 することとした と 答 えたが 指 定 流 通 機 構 に 物 件 情 報 を 登 73

7 録 しなかったこと また 文 書 により 業 務 の 処 理 状 況 を 報 告 しなかったことを 認 めた 業 者 を 指 示 処 分 とした 13 媒 介 業 者 ( 媒 介 契 約 書 及 び 重 要 事 項 説 明 書 の 不 交 付 超 過 報 酬 ) 売 主 は 業 者 の 媒 介 により 売 却 した 自 宅 を 買 主 から 賃 貸 借 することとしたが 家 賃 が 払 えなくなり 業 者 の 媒 介 により 別 物 件 を 賃 貸 借 している もともと 売 却 する 予 定 のなかった 自 宅 を 業 者 の 勧 めに 従 って 安 い 価 格 で 売 却 したこと 等 業 者 の 対 応 に 不 審 を 抱 き 相 談 があった 業 者 は 上 記 売 買 契 約 において 媒 介 契 約 書 を 交 付 せず 媒 介 手 数 料 の 限 度 額 を 上 回 る 額 の 手 数 料 を 受 領 し た また 上 記 賃 貸 借 契 約 において 重 要 事 項 説 明 書 を 交 付 しなかった 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 土 地 建 物 の 売 買 契 約 にかかる 媒 介 において 媒 介 契 約 書 を 交 付 しなかったこと 限 度 額 を 超 えて 報 酬 を 受 領 したこと 物 件 の 賃 貸 借 契 約 に かかる 媒 介 において 借 主 に 重 要 事 項 説 明 書 を 交 付 しなかったことを 認 めた 業 者 を30 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 3 手 付 金 の 保 全 措 置 信 用 供 与 等 14 売 主 業 者 ( 手 付 金 の 保 全 措 置 違 反 ) 買 主 ( 計 2 名 )は 平 成 23 年 10 月 売 主 業 者 との 間 で 区 分 所 有 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 したが 履 行 期 限 が 到 来 した 後 も 所 有 権 移 転 登 記 及 び 抵 当 権 抹 消 登 記 ができない 状 態 であったため 買 主 が 相 談 に 訪 れた この 契 約 において 業 者 は 法 第 41 条 の 2に 定 める 手 付 金 等 に 該 当 する 本 件 区 分 所 有 建 物 に 係 る 最 終 代 金 の 一 部 となる7000 万 円 を 本 件 買 主 らから 受 領 したが 本 件 売 買 契 約 締 結 の 際 に 受 領 した 手 付 金 1000 万 円 と 併 せ これら 合 計 額 が 売 買 代 金 の10 分 の1 を 超 過 するにもかかわらず 法 第 41 条 の2 第 1 項 に 定 める 保 全 措 置 を 講 じなかったこ とが 判 明 した 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 業 者 は 事 実 を 認 めた 業 者 を22 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 15 売 主 業 者 ( 手 付 金 の 貸 与 及 び 分 割 ) 取 引 1 買 主 Aは 平 成 23 年 3 月 売 主 業 者 との 間 で 土 地 付 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 したが 契 約 当 日 手 付 金 が 用 意 できな かったため 数 日 間 支 払 いを 猶 予 された しかし 翌 月 初 めになっても 支 払 わなかっ たところ 業 者 から 契 約 の 解 除 及 び 違 約 金 を 請 求 されたため 買 主 Aが 相 談 に 訪 れた 取 引 2 買 主 Bは 平 成 24 年 2 月 売 主 業 者 との 間 で 土 地 付 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 したが 契 約 当 日 金 融 機 関 から50 万 円 し か 引 き 出 すことができなかったため 残 額 については 支 払 いを 猶 予 された 数 日 後 契 約 を 解 除 しようとしたところ 手 付 金 の 未 払 い 分 を 要 求 されたため 買 主 Bが 相 談 に 訪 れた なお 取 引 2は 取 引 1に 係 る 法 第 72 条 に 基 づく 調 査 及 び 行 政 庁 による 指 導 の 後 で 行 われた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 取 引 1にお いて 業 者 は 買 主 Aからの 要 望 に 応 じて 支 払 猶 予 したこと 違 約 金 は 買 主 Aの 対 応 が 不 誠 実 だから 請 求 したと 述 べた また 取 引 2において 違 反 を 繰 り 返 したことについ ては 社 員 教 育 の 不 徹 底 によるものと 述 べた 74

8 が 業 者 は 両 方 とも 事 実 を 認 めた なお 申 立 て 後 買 主 Aに 対 する 業 者 か らの 請 求 は 止 み 買 主 Bと 業 者 は50 万 円 を 返 金 することで 和 解 した 業 者 を 指 示 処 分 とした 16 媒 介 業 者 ( 手 付 の 信 用 供 与 ) 買 主 は 平 成 23 年 4 月 業 者 の 媒 介 で 土 地 付 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 した 購 入 に 当 たり 業 者 に 建 物 が 古 いためリフォーム が 必 要 であると 言 われ リフォーム 代 を 上 乗 せした 額 で 契 約 した 買 主 は ローンの 頭 金 が 不 足 していたため 業 者 からその 一 部 を 借 り また 買 主 は 手 付 金 を 支 払 って いないにもかかわらず 業 者 は 手 付 金 の 領 収 書 を 交 付 した 買 主 は 売 買 代 金 から 貸 付 金 及 び 手 付 金 を 差 し 引 いた 額 でリフォー ムを 行 うつもりであったが 媒 介 業 者 と 名 乗 る 他 の2 業 者 から 手 数 料 として 計 100 万 円 を 請 求 され さらに 契 約 当 日 業 者 か ら 売 買 代 金 を100 万 円 値 上 げ 変 更 されたた め リフォームにかけられる 費 用 が 減 った 買 主 は 上 記 の 領 収 書 の 交 付 及 び 他 の 業 者 からの 手 数 料 の 請 求 は 違 法 行 為 であると 申 し 立 てた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 売 買 代 金 の 値 上 げは 経 費 分 を 上 乗 せしたもので 値 上 げについては 契 約 前 に 買 主 と 合 意 してい る 買 主 が 他 社 から 手 数 料 を 請 求 されてい ることは 知 らないと 答 えたが 買 主 がロー ンを 組 めるよう 手 付 金 を 受 け 取 らずに 支 払 いを 受 けたものとして 領 収 書 を 作 成 したこ とについては 認 めた 業 者 を15 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 4 広 告 等 17 媒 介 業 者 ( 誤 った 名 義 で 広 告 を 行 う 行 為 ) 買 主 は 平 成 21 年 7 月 業 者 の 媒 介 で 個 人 売 主 と 中 古 戸 建 住 宅 の 売 買 契 約 を 締 結 し 手 付 金 及 び 媒 介 報 酬 を 支 払 ったが 翌 8 月 融 資 の 一 部 について 承 認 が 得 られな かったため 契 約 書 の 融 資 利 用 の 特 約 によ り 当 該 契 約 を 解 除 した 買 主 は 媒 介 業 者 に 対 し 支 払 った 報 酬 全 額 の 返 還 を 求 めた が 支 払 った 金 額 のうち 一 部 は 返 還 され たものの 残 額 が 返 還 されないとして 苦 情 を 申 し 立 てた 買 主 から 提 供 された 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 を 確 認 したところ 当 該 業 者 は 個 人 免 許 業 者 であるにもかかわらず 当 該 業 者 個 人 を 代 表 とする 法 人 ( 法 人 名 義 は 個 人 免 許 の 屋 号 と 同 じ)の 記 名 押 印 がなされ ており ホームページに 掲 載 された 広 告 主 欄 には 個 人 免 許 の 免 許 番 号 と 当 該 法 人 の 名 義 が 記 載 されていた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 報 酬 一 部 不 返 還 の 事 実 を 認 めたものの 買 主 から 契 約 解 除 の 理 由 を 明 確 に 聞 かされなかったため 受 領 した 報 酬 の 一 部 を 返 還 しなかった と 不 返 還 の 理 由 を 述 べた また 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 に 法 人 として 記 名 押 印 したことは 当 該 書 面 は 売 主 側 の 媒 介 として 関 与 した 別 の 業 者 が 作 成 したため 法 人 の 名 義 が 記 載 されて しまっていた 当 該 法 人 名 は 別 の 業 務 を 行 う 際 に 用 いている 名 義 であり 押 印 時 に 業 者 名 が 誤 っていることは 認 識 していたが 特 に 指 摘 せずに 交 付 してしまった と 弁 明 した さらに インターネット 広 告 につ いては 3 年 ほど 前 から 法 人 名 義 で 実 施 し ており 個 人 として 免 許 を 受 けている 宅 建 75

9 業 者 としての 活 動 と 法 人 としての 活 動 を 明 確 に 分 けずに 行 ってしまったとのことで あった このほか 当 該 業 者 から 提 出 され た 媒 介 契 約 書 及 びチラシ 広 告 にも 法 人 名 義 が 使 用 されていることが 確 認 された 業 者 を15 日 間 の 業 務 停 止 及 び 指 示 処 分 と した なお 平 成 23 年 9 月 民 事 裁 判 において 業 者 は 買 主 に 敗 訴 しており 不 返 還 分 の 報 酬 の 返 還 を 命 じられている 5 無 免 許 営 業 等 18 売 主 業 者 ( 売 主 としての 名 義 貸 し) 買 主 は 平 成 24 年 1 月 売 主 業 者 とは 別 の 宅 建 業 者 Aとの 間 で 区 分 所 有 建 物 の 売 買 交 渉 を 行 い 契 約 締 結 に 至 ったが 契 約 書 上 の 売 主 は 売 主 業 者 となっていたため 違 和 感 を 覚 えて 相 談 に 訪 れた 売 主 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 実 際 に は 売 主 業 者 と 業 者 Aは 業 者 Aが 金 融 機 関 の 信 用 がなく 業 者 Aを 売 主 にすると 融 資 を 受 けられないため 売 主 業 者 と 業 者 Aと の 間 で 名 義 の 貸 し 借 り 等 について 取 り 決 め た 業 務 委 託 契 約 を 締 結 していたことが 判 明 した 売 主 業 者 を90 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした なお 業 者 Aは 廃 業 届 を 提 出 している 6 その 他 19 売 主 業 者 ( 電 話 等 による 迷 惑 勧 誘 ) 取 引 買 主 は 平 成 22 年 12 月 売 主 業 者 からの 勧 誘 の 結 果 土 地 付 区 分 所 有 建 物 の 売 買 契 約 を 締 結 した この 中 で 深 夜 1 時 半 まで 長 時 間 にわたる 勧 誘 行 為 があった ことが 判 明 した 勧 誘 1 相 談 者 は 平 成 23 年 12 月 業 者 から 電 話 によるマンション 購 入 の 勧 誘 を 受 けた この 際 断 っているにもかかわら ず 勤 務 先 に 電 話 をかけ 業 務 の 平 穏 を 害 し 困 惑 させた 勧 誘 2 相 談 者 は 平 成 24 年 5 月 業 者 から 電 話 によるマンション 購 入 の 勧 誘 を 受 けた この 際 勤 務 先 に 繰 り 返 し 電 話 を かけ 業 務 の 平 穏 を 害 し 困 惑 させた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 業 者 は 上 記 事 実 については 認 めた 業 者 を30 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 20 媒 介 業 者 ( 不 正 不 当 行 為 ) 平 成 22 年 3 月 買 主 は 中 古 マンションの 購 入 の 媒 介 を 業 者 に 依 頼 したが 買 主 が 用 意 できる 資 金 と 売 主 の 提 示 価 格 に 差 があっ たため その 差 額 を 当 該 業 者 が 補 填 すると いうことで その 資 金 調 達 の 間 当 該 中 古 マンションに 賃 貸 で 入 居 することになっ た 手 付 金 600 万 円 を 支 払 ったので 賃 料 な どは 支 払 っていないが 残 金 150 万 円 を 支 払 った 後 も 所 有 権 移 転 登 記 もされず 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 の 交 付 も 受 け ておらず 再 三 催 促 しているが 応 じないと して 相 談 に 訪 れた 買 主 から 提 出 された 取 引 関 係 書 類 を 確 認 したところ 賃 貸 借 契 約 書 と 当 該 業 者 の 名 義 での 決 裁 金 750 万 円 の 預 り 証 が 交 付 さ れていた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 登 記 手 続 きの 準 備 が 整 わず 賃 貸 で 入 居 してもらい 当 社 が 売 主 に 家 賃 を 支 払 っていた 買 い 手 が 見 つかったことは 売 主 に 伝 えたが 750 万 円 の 金 銭 の 授 受 があったことは 伝 えてい 76

10 ない 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 は 交 付 していない 買 主 には 預 かった 金 銭 の 一 部 (100 万 円 )を 返 金 した と 述 べた 業 者 を30 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした しかし その 後 1 平 成 23 年 7 月 に 当 該 業 者 に 住 宅 の 購 入 の 媒 介 を 依 頼 し 買 付 証 明 の 費 用 として400 万 円 を 支 払 ったが 契 約 が 成 立 していないにもかかわらず 返 金 し てくれない 2 平 成 23 年 11 月 に 当 該 業 者 に 自 宅 の 購 入 の 媒 介 の 依 頼 をし 業 者 からの 振 込 み 依 頼 にしたがって800 万 円 支 払 った が 契 約 が 成 立 していないことがわかり 返 金 を 求 めたが 応 じないとして 処 分 案 件 と 同 様 の 相 談 が 持 ち 込 まれた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ いずれにつ いても 違 反 事 実 を 認 めた 業 者 を 免 許 取 消 処 分 とした 21 売 主 業 者 ( 手 付 解 除 について 契 約 書 と 重 説 で 異 なる 記 載 等 ) 買 主 は 平 成 22 年 7 月 売 主 業 者 と 区 分 所 有 建 物 の 売 買 契 約 を 行 ったが 売 主 業 者 は 売 買 契 約 書 に 手 付 解 除 期 日 ( 平 成 22 年 7 月 末 日 )を 設 けるという 買 主 に 不 利 な 特 約 を 設 定 したうえに 重 要 事 項 説 明 書 にあ る 手 付 解 除 について 売 買 契 約 書 と 異 なる 記 載 をした また 瑕 疵 担 保 責 任 に 関 して 民 法 の 定 めより 買 主 に 不 利 となる 特 約 が 記 載 されていたとして 苦 情 を 申 し 立 てた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 契 約 当 時 は 売 買 契 約 に 不 慣 れな 部 分 もあり 記 載 不 備 があったが 現 在 は 書 式 も 見 直 してその ようなミスのないように 努 めている と 述 べ 事 実 を 認 めた また 民 事 的 に 解 決 を 図 り 和 解 に 至 った 業 者 を 文 書 勧 告 とした 22 買 主 業 者 ( 他 人 物 売 買 の 不 完 全 履 行 ) 平 成 24 年 11 月 売 主 の 相 続 人 Aから 相 談 を 受 けた Aの 母 親 が 平 成 17 年 に 業 者 と Aの 土 地 売 却 について 業 者 が 買 って 売 れた 区 画 分 の 代 金 をAに 支 払 う 旨 の 契 約 を 交 わしていたが それには いつまでに 売 れなかったらどのようにするとの 期 限 が 明 確 ではなかった このため 売 れ 残 った 区 画 について 相 続 したAは 業 者 に 今 後 のことを 相 談 するも 明 確 な 回 答 がなく 対 応 に 苦 慮 しているとの 相 談 があった 当 事 者 の 契 約 書 を 見 ると 確 かに Aの 母 親 と 業 者 の 代 表 者 が 知 人 であったことか ら 契 約 内 容 はあいまいな 部 分 が 多 く 売 却 期 限 の 記 載 もなかった このような 状 態 で 契 約 した 一 方 の 当 事 者 が 死 亡 した 以 上 この 際 権 利 関 係 を 整 理 すべきであると 業 者 に 要 請 した 業 者 は 契 約 当 時 の 土 地 造 成 工 事 代 金 等 について まだ 精 算 が 済 んでいないなど と 契 約 書 の 表 面 には 出 てこない 事 情 を 説 明 した ただ 業 者 の 代 表 者 も 高 齢 であり 事 実 上 の 責 任 者 である 親 族 の 役 員 も この まま 売 却 を 引 き 受 け 続 けることにも 苦 慮 し ている 様 子 であった まずは 双 方 具 体 的 な 条 件 を 示 しつつ 当 事 者 間 で 話 し 合 うよう 口 頭 指 導 した その 結 果 残 った 区 画 について 業 者 が 買 い 取 ることで 合 意 に 至 った 23 売 主 業 者 媒 介 業 者 ( 建 物 瑕 疵 ) 平 成 24 年 5 月 買 主 から 中 古 住 宅 の 売 買 にかかる 物 件 の 瑕 疵 について 相 談 を 受 け た 77

11 売 買 の 経 緯 は 同 年 1 月 中 旬 買 主 は 中 古 住 宅 を 見 学 し 1 月 29 日 媒 介 業 者 から 重 要 事 項 説 明 を 受 け 売 主 業 者 と 売 買 契 約 を 締 結 3 月 26 日 に 引 渡 しを 受 けた しかし 4 月 頃 家 の 傾 きを 感 じたので 翌 5 月 に 土 地 家 屋 調 査 士 へ 調 査 を 依 頼 した ところ 最 大 46mmの 傾 きのあることが 判 明 したため 売 主 業 者 に 対 応 を 求 めたいと の 相 談 であった 当 該 物 件 は 谷 地 を 埋 め 立 てて 建 てられ ていたものだったが 買 主 によると 当 該 物 件 の 近 所 に 住 んでいたものの 買 主 が 転 居 してくる 以 前 に 埋 めたてられていたた め その 事 実 については 知 らなかったとの ことであった 一 方 売 主 業 者 作 成 の 物 件 状 況 報 告 書 及 び 媒 介 業 者 作 成 の 重 要 事 項 説 明 書 には こ の 契 約 の 前 年 に 建 物 の 傾 斜 が 判 明 し 土 台 のジャッキアップを 行 ったことが 記 載 さ れていた 県 としては 売 主 業 者 及 び 媒 介 業 者 に 対 しては 当 該 建 物 の 傾 斜 の 履 歴 がある 以 上 傾 きについて 売 買 する 前 に あらためて 調 査 しておくべきであり また 買 主 も そのような 過 去 の 事 実 に 着 目 し 慎 重 に 判 断 すべきであった 事 例 であると 思 料 した そこで 当 事 者 間 で 協 議 するよう 両 業 者 に 口 頭 指 導 を 行 い 後 日 買 主 を 含 む 三 者 で 話 し 合 いを 行 ったとのことであったが 両 業 者 は 争 点 となっている 買 主 が 主 張 する 傾 きについては 知 らなかったとして 補 修 費 の 負 担 についても 同 意 せず 合 意 ができな かった その 後 買 主 から 民 事 訴 訟 を 提 起 した との 報 告 があった Ⅱ 賃 貸 に 関 するもの 1 重 要 事 項 の 調 査 説 明 の 不 備 24 媒 介 業 者 ( 重 要 事 項 説 明 の 不 履 行 及 び 不 交 付 契 約 書 の 不 交 付 ) 貸 主 は 賃 貸 アパートの 管 理 及 び 媒 介 を 業 者 に 委 託 していた 平 成 23 年 6 月 貸 主 が 業 者 に 空 き 部 屋 の 募 集 状 況 を 確 認 したところ 業 者 から つ い 先 日 から 入 居 したばかりで 契 約 書 類 が まだ 揃 わないため 契 約 書 類 は 後 日 渡 す との 報 告 を 受 けた ところが 業 者 は 契 約 書 類 を 送 付 せず 平 成 23 年 12 月 になって 平 成 23 年 6 月 から 入 居 の 契 約 書 を 交 付 し 6 月 分 家 賃 7 月 分 家 賃 及 び 敷 金 を 貸 主 に 渡 した しかし その 後 も 業 者 は 8 月 分 以 降 の 家 賃 を 渡 さなかった そのため 貸 主 は 内 容 証 明 郵 便 で 業 者 に 家 賃 の 受 け 渡 しを 要 求 し たが 業 者 から 何 の 反 応 も 得 られなかった 貸 主 は 業 者 が 家 賃 を 不 正 に 着 服 し 再 三 催 促 しても 返 還 に 応 じてくれない とし て 平 成 24 年 4 月 相 談 に 訪 れた さらに 貸 主 が 借 主 に 確 認 したところ 借 主 は 平 成 23 年 6 月 からではなく 平 成 22 年 11 月 から 入 居 しており 入 居 当 初 から 毎 月 家 賃 を 業 者 に 手 渡 していたことが 判 明 した 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 業 者 は 全 て 事 実 である 借 主 が 入 居 を 急 いでいて 連 帯 保 証 人 の 署 名 押 印 も 遅 れたので 貸 主 の 承 諾 契 約 書 類 作 成 を 後 回 しにして 入 居 させ てしまった 家 賃 に 関 しては 会 社 の 資 金 繰 りが 苦 しくなって 流 用 してしまった 貸 主 とは 管 理 業 務 で 長 い 付 き 合 いもあり 少 78

12 しは 待 ってくれるとの 甘 えもあり そのう ちに 渡 すつもりだった と 述 べた 県 は 業 者 に 賃 貸 借 契 約 の 媒 介 業 務 にお いて 1 入 居 前 に 借 主 に 重 要 事 項 説 明 をせず そ の 書 面 も 交 付 しなかった 2 入 居 後 に 貸 主 借 主 に 遅 滞 なく 契 約 書 面 の 交 付 をしなかった 3 貸 主 に 無 断 で 入 居 させ 入 居 日 に 関 し 貸 主 に 虚 偽 の 報 告 をし 借 主 から 預 かった 家 賃 を 再 三 の 催 促 にも 応 じず 貸 主 に 渡 さなかったとして 業 者 を16 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 25 媒 介 業 者 ( 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 の 郵 送 ) 借 主 の 娘 は 平 成 24 年 7 月 媒 介 業 者 の 事 務 所 を 訪 れて 賃 貸 物 件 を 内 見 し 翌 月 前 家 賃 全 額 及 び 媒 介 報 酬 を 振 り 込 んだ 後 鍵 の 引 渡 しを 受 けて 当 該 物 件 に 入 居 した 入 居 後 当 該 借 主 の 娘 は 不 審 者 に 追 いかけ られたため 周 辺 を 調 べたところ 当 該 物 件 は 治 安 の 悪 い 地 域 に 隣 接 している 土 地 であ ることが 判 明 した 借 主 がこのことを 理 由 に 業 者 に 対 し 退 去 を 申 し 出 たところ 支 払 った 費 用 のうち 半 額 以 上 が 返 還 されない ことに 不 満 を 覚 え 県 に 相 談 に 訪 れた ま た 借 主 は 入 居 前 に 書 面 が 送 られてきた が 重 要 事 項 の 説 明 を 受 けておらず 当 該 書 面 及 び 契 約 書 に 記 名 押 印 もしていない と 苦 情 を 申 し 立 てた 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 を 確 認 したところ 借 主 の 記 名 押 印 欄 への 記 載 が なく 書 面 を 郵 送 したのみであり 交 付 と 判 断 できる 内 容 のものではなかった 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 入 居 審 査 の 段 階 において 借 主 の 娘 が 収 入 不 足 で 契 約 締 結 が 難 しいことがわかったため 遠 方 に 住 む 親 を 借 主 として 契 約 を 結 ぶことと なった しかし 説 明 の 時 間 を 確 保 するこ とが 難 しく やむを 得 ず 確 認 のため 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 の 様 式 を 郵 送 した 上 で 後 日 日 程 を 調 整 し 改 めて 説 明 を 行 うことを 約 したが 連 絡 調 整 がうまくい かなかった 借 主 の 娘 が 入 居 を 急 いでいた ため 良 かれと 思 って 入 居 させたものであ り 書 面 の 送 付 も 借 主 の 娘 の 希 望 によるも のである と 弁 明 したが 事 実 は 認 めた なお 当 該 契 約 は 白 紙 解 除 となり 業 者 は 借 主 に 契 約 諸 費 用 及 び 媒 介 報 酬 を 返 還 し 引 越 し 費 用 を 負 担 した 業 者 を 指 示 処 分 とした 26 媒 介 業 者 ( 重 要 事 項 説 明 書 及 び 契 約 書 不 交 付 ) 借 主 は 平 成 24 年 5 月 業 者 の 媒 介 で 貸 主 と 区 分 所 有 建 物 の 一 室 の 賃 貸 借 契 約 を 締 結 した この 取 引 において 業 者 は 仲 介 手 数 料 を 受 け 取 ったが 重 要 事 項 説 明 及 び 書 面 の 交 付 及 び 賃 貸 借 契 約 書 の 交 付 を 貸 主 が 行 って いたことが 判 明 した 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 貸 主 が 宅 建 業 者 であれば 貸 主 に 重 要 事 項 説 明 書 の 説 明 交 付 義 務 賃 貸 借 契 約 書 の 交 付 義 務 が あると 思 っていたと 釈 明 したが 事 実 を 認 めた 業 者 を 別 の 処 分 案 件 と 併 せ30 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 79

13 27 媒 介 業 者 ( 重 要 事 項 説 明 の 不 履 行 ) 借 主 は 平 成 23 年 12 月 業 者 の 媒 介 で 貸 主 と 新 築 事 業 用 物 件 の 賃 貸 借 契 約 を 締 結 し 保 証 金 及 び 媒 介 報 酬 を 支 払 った 当 該 物 件 への 入 居 予 定 は 翌 月 であるが 建 物 の 完 了 検 査 が 未 了 であったため 入 居 が 延 期 となり 予 定 日 から3ヶ 月 以 上 が 経 過 して も 入 居 ができず 鍵 の 引 き 渡 しもされな かったため 借 主 は 当 該 契 約 を 解 除 した 借 主 は 県 に 相 談 に 訪 れ 当 該 契 約 は 締 結 したものの 未 入 居 であり 家 賃 も 発 生 し ていないのだから 媒 介 報 酬 を 返 還 して 欲 し い そもそも 重 要 事 項 説 明 書 及 び 売 買 契 約 書 は 郵 送 で 送 付 されただけであり 業 者 から 説 明 を 受 けていない と 苦 情 を 申 し 立 てた 借 主 が 持 参 した 重 要 事 項 説 明 書 及 び 契 約 書 を 確 認 したところ 契 約 日 等 の 日 付 は 空 白 となっていたが 借 主 媒 介 及 び 貸 主 媒 介 ともに 記 名 押 印 をしており その 他 必 要 記 載 項 目 の 記 載 もなされていた 本 件 取 引 には 借 主 及 び 貸 主 双 方 に 媒 介 業 者 が 関 与 していた 借 主 側 媒 介 に 事 情 を 聴 いたところ 本 件 取 引 における 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 は 貸 主 媒 介 が 作 成 することになってお り 借 主 媒 介 も 事 前 に 書 面 に 記 名 押 印 をし ていたことから 重 要 事 項 説 明 も 実 施 した ものと 思 っていたとのことであった 従 っ て 契 約 は 成 立 しているので 報 酬 請 求 権 はあると 判 断 し 報 酬 を 返 還 する 必 要 はな いと 考 えていたとのことだが 後 日 貸 主 媒 介 より 重 要 事 項 説 明 の 未 実 施 を 伝 えられ 重 要 事 項 説 明 不 履 行 についての 事 実 を 認 めた これに 対 し 貸 主 側 媒 介 は 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 の 自 社 での 作 成 並 びに 重 要 事 項 説 明 不 履 行 については 認 めたもの の 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 への 日 付 の 不 記 載 を 理 由 に 契 約 の 成 立 につい ては 一 貫 して 否 認 した その 後 借 主 と 借 主 媒 介 の 間 で 和 解 が 成 立 し 借 主 媒 介 は 借 主 に 対 し 受 領 した 媒 介 報 酬 全 額 を 返 還 した 両 媒 介 業 者 を 文 書 勧 告 とした 28 媒 介 業 者 ( 物 件 所 在 地 の 調 査 不 足 による 重 要 事 項 説 明 の 誤 り) 借 主 は 平 成 24 年 10 月 に 業 者 の 媒 介 で 貸 主 と 賃 貸 借 契 約 を 締 結 した 入 居 後 宅 配 業 者 から 配 送 物 の 住 所 表 記 の 誤 りを 指 摘 さ れ 実 際 の 物 件 所 在 地 と 契 約 書 および 重 要 事 項 説 明 書 に 記 載 の 物 件 所 在 地 の 表 示 が 異 なることが 判 明 した 借 主 は 事 実 とは 異 なる 物 件 所 在 地 が 記 載 されている 契 約 書 と 重 要 事 項 説 明 書 を 交 付 されたことにより 損 害 が 発 生 したとし て 苦 情 を 申 し 立 てた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 事 実 と 異 な る 物 件 所 在 地 が 記 載 されている 契 約 書 と 重 要 事 項 説 明 書 を 交 付 したことを 認 めた 業 者 は 借 主 に 対 して 慰 謝 料 を 支 払 い 和 解 した 業 者 を 口 頭 指 導 とした 2 媒 介 報 酬 等 29 媒 介 業 者 ( 過 剰 な 報 酬 請 求 ) 業 者 は 2 件 の 建 物 賃 貸 借 契 約 ( 平 成 20 年 12 月 10 日 及 び 平 成 22 年 4 月 30 日 締 結 )の 媒 介 を 行 い 借 主 各 々から 借 賃 の1ケ 月 分 ( 円 )の 媒 介 報 酬 を 受 け 取 った 80

14 さらに 貸 主 からの 相 談 に 基 づき 県 で 確 認 したところ 何 ら 企 画 業 務 を 行 っていな いにもかかわらず 貸 主 に 対 しても 企 画 料 の 名 目 で 平 成 20 年 の 契 約 では 円 を 平 成 22 年 の 契 約 で は450,000 円 を 請 求 し これを 受 領 したことが 判 明 した 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 法 令 違 反 の 認 識 が 乏 しかったことを 認 め 貸 主 との 示 談 により975,000 円 を 返 還 した しかし 法 の 規 定 を 潜 脱 する 方 法 により 報 酬 を 受 領 し 不 当 に 高 額 の 報 酬 を 要 求 す る 行 為 であることは 免 れないことから 業 者 を26 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 30 代 理 媒 介 業 者 ( 営 業 保 証 金 供 託 前 の 事 業 開 始 及 び 超 過 報 酬 等 ) 貸 主 は 相 続 した 建 物 をリフォームして 賃 貸 することとし 当 該 賃 貸 にあたり 必 要 な 建 物 のリフォーム 工 事 その 後 の 賃 貸 借 契 約 及 び 建 物 管 理 の 委 託 について 業 者 に 業 務 を 依 頼 し 工 事 費 用 として 数 百 万 円 を 渡 した その 後 平 成 21 年 4 月 業 者 により 建 物 の 賃 貸 借 契 約 が 締 結 されたが 借 主 の 入 居 後 2 年 以 上 家 賃 が 入 金 されなかったた め 業 者 に 確 認 したところ 受 領 することが できる 家 賃 とリフォーム 工 事 代 金 を 相 殺 し た 旨 の 約 定 書 と 領 収 書 が 当 該 業 者 から 交 付 された このため 貸 主 は 賃 貸 借 契 約 書 も 交 付 されておらず リフォームの 内 容 に ついても 説 明 を 受 けていないとして 苦 情 を 申 し 立 てた 本 件 取 引 関 係 者 から 提 供 を 受 けた 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 等 を 確 認 したと ころ これらの 書 面 の 貸 主 欄 には 当 該 業 者 の 名 称 が 記 載 されており 貸 主 側 及 び 借 主 側 には 当 該 業 者 とは 別 の 業 者 が 媒 介 として 記 名 押 印 していた また 当 該 業 者 は 営 業 保 証 金 の 供 託 前 に 本 件 取 引 に 関 与 していた ことが 判 明 した また 借 主 側 媒 介 業 者 が 借 主 から 借 賃 の1.05 ヶ 月 を 受 領 する 承 諾 を 得 ているにもかかわらず 貸 主 側 媒 介 業 者 が 貸 主 から 報 酬 を 受 領 していたことが 領 収 書 の 調 査 から 明 らかになった 当 該 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 本 件 取 引 当 時 は 転 貸 借 契 約 を 意 識 し 自 らが 貸 主 という 誤 った 認 識 であったため 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 にも 貸 主 とし て 記 載 してしまったが 結 果 としては 貸 主 から 委 任 を 受 け 代 理 として 本 件 取 引 に 関 与 した 当 時 賃 貸 借 契 約 の 代 理 業 務 が 宅 地 建 物 取 引 業 に 該 当 するという 認 識 がな かった と 弁 明 した さらに 報 酬 告 示 についても 認 識 がなく 賃 貸 借 については 貸 主 借 主 双 方 から 一 月 分 の 報 酬 が 受 領 でき るものと 考 えていたとも 述 べた 一 方 貸 主 側 媒 介 業 者 に 事 情 を 聴 いたと ころ 本 件 取 引 については 一 切 記 録 が 残 っ ておらず 契 約 内 容 については 把 握 できな い また 貸 主 に 交 付 された 領 収 書 につい ては 通 常 同 社 が 使 用 している 領 収 書 とは 様 式 が 異 なるものであり 控 えもなく 金 銭 も 一 切 受 領 していないと 弁 明 した また 借 主 側 媒 介 業 者 に 事 情 を 聴 いたと ころ 当 該 業 者 に 対 して 当 該 物 件 の 入 居 申 込 手 続 を 行 い 重 要 事 項 説 明 書 及 び 賃 貸 借 契 約 書 に 記 名 押 印 し 契 約 締 結 後 借 主 か ら 家 賃 1か 月 分 の 媒 介 報 酬 を 受 領 している 記 録 が 残 っていることは 間 違 いないと 回 答 した 当 該 業 者 を30 日 間 の 業 務 停 止 処 分 指 示 処 分 及 び 文 書 勧 告 とし 借 主 側 媒 介 業 者 及 び 貸 主 側 媒 介 業 者 を 文 書 勧 告 とした なお 貸 主 と 当 該 業 者 との 間 で 問 題 に なった 債 権 債 務 関 係 については 当 該 業 者 81

15 が 貸 主 に 和 解 金 を 支 払 うことで 解 決 してい る 31 媒 介 業 者 ( 超 過 報 酬 虚 偽 広 告 ) 貸 主 は 平 成 24 年 3 月 所 有 する 賃 貸 物 件 ( 家 賃 1ヶ 月 132,000 円 )の 媒 介 を 業 者 に 依 頼 し 賃 貸 借 契 約 を 締 結 した しかし 契 約 成 立 後 もインターネットに 当 該 物 件 の 広 告 が 掲 載 されており 当 該 業 者 に 連 絡 し たがすぐに 応 じないため 掲 載 元 に 連 絡 し て 削 除 してもらったが 業 者 に 対 して 不 信 感 があるとして 相 談 に 訪 れた 貸 主 から 提 出 された 書 類 などを 確 認 した ところ 契 約 から 広 告 削 除 までの 経 緯 の 他 に 業 者 は 借 主 から 税 込 み138,600 円 の 媒 介 報 酬 を 受 領 する 一 方 貸 主 へは 借 主 から 支 払 われた 礼 金 敷 金 及 び 日 割 家 賃 等 から 準 管 理 委 託 料 132,000 円 が 控 除 された 額 が 振 込 まれていた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 当 該 物 件 の 広 告 については 貸 主 から 指 摘 があり 削 除 した と 答 えた 結 果 的 に 入 居 が 決 まった 日 から 削 除 するまでの 間 ネットに 広 告 が 掲 載 されていたことを 認 めたため 虚 偽 の 広 告 違 反 の 疑 いがあると 指 摘 をし た また 準 管 理 委 託 料 について 聴 いたと ころ 管 理 契 約 については 貸 主 と 口 頭 で 合 意 しており 当 社 が 管 理 していると 認 識 している 準 管 理 委 託 料 の132,000 円 の 内 訳 は 広 告 料 と 管 理 委 託 料 であり それ ぞれ 家 賃 の 半 月 分 の 額 である と 答 えた 特 別 な 広 告 を 行 った 場 合 でない 限 り 広 告 に かかった 実 費 を 請 求 することはできず 法 定 上 限 額 を 超 える 媒 介 手 数 料 を 受 領 したこ ととなり 超 過 報 酬 となると 指 摘 したとこ ろ 業 者 から 広 告 料 の 明 細 の 提 示 があった が 貸 主 からの 依 頼 に 基 づく 特 別 な 広 告 費 とは 認 められなかった 業 者 は 虚 偽 広 告 及 び 超 過 報 酬 を 認 め 超 過 相 当 額 を 貸 主 に 返 還 すると 述 べた 業 者 を 文 書 勧 告 とした 3 広 告 32 媒 介 業 者 (おとり 広 告 ) 業 者 は 平 成 24 年 10 月 区 分 所 有 建 物 の 一 室 の 賃 借 人 募 集 広 告 をインターネット 上 に 掲 載 した しかし 実 際 は 広 告 掲 載 時 には 当 該 業 者 支 店 の 従 業 者 が 当 該 物 件 を 賃 借 中 であっ て 取 引 できない 物 件 であるにもかかわら ず 取 引 できるかのように 装 うとともに 当 該 従 業 者 が 締 結 している 実 際 の 賃 貸 借 契 約 条 件 よりも 賃 料 管 理 費 及 び 敷 金 を 安 価 に 表 示 して 広 告 していた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 業 者 は 当 該 従 業 者 が 支 店 の 営 業 成 績 を 向 上 させるた めに 独 断 で 行 ったことであると 釈 明 した が 事 実 関 係 を 認 めた 業 者 を 別 の 処 分 案 件 と 併 せ30 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 33 媒 介 業 者 ( 取 引 できない 物 件 を 広 告 に 掲 載 ) Aは ウェブサイト 広 告 を 見 て 気 に 入 っ た 賃 貸 物 件 があったので 媒 介 業 者 あて 電 話 をしたところ 空 室 であることを 告 げら れたため 店 舗 へ 出 向 いた 店 舗 に 到 着 後 物 件 を 見 せてもらえるよう 申 し 出 ると 他 社 が 案 内 中 ということで その 日 に 見 せて もらうことができなかったため 鍵 が 戻 っ てくれば 案 内 してもらえるよう 約 し 帰 宅 82

16 した その 後 も 当 該 業 者 からの 連 絡 がない ため 数 日 後 Aから 当 該 業 者 あて 電 話 し たところ 他 社 で 先 に 契 約 が 決 まったとの 回 答 であった しかし 成 約 したとされる 日 以 後 にもウェブサイト 広 告 には 当 該 物 件 が 掲 載 されているため 不 当 な 広 告 表 示 を しているとして 苦 情 を 申 し 立 てた ウェブサイト 上 の 当 該 物 件 の 広 告 を 確 認 し たところ 成 約 した 日 以 降 1ヶ 月 半 近 く 広 告 が 掲 載 されていた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 当 該 物 件 の 入 居 状 況 等 を 確 認 し 当 該 物 件 の 広 告 に ついて 検 索 ページからは 削 除 したものの 物 件 状 況 を 管 理 するための 台 帳 として 使 用 していた と 述 べた その 後 掲 載 を 止 め たものの 結 果 として 長 期 にわたり 取 引 で きない 物 件 を 広 告 に 掲 載 した 状 態 であった ことを 認 めた 業 者 を 文 書 勧 告 とした 34 媒 介 業 者 ( 誇 大 広 告 等 ) 居 住 しているマンションの 一 室 が 無 断 で ウェブサイト 広 告 に 賃 貸 物 件 として 掲 載 さ れており 使 用 されている 建 物 の 外 観 写 真 は 当 該 物 件 のものではないとして 当 該 居 住 者 から 苦 情 が 寄 せられた 業 者 に 当 該 広 告 について 事 情 を 聴 いたと ころ 他 の 部 屋 の 媒 介 の 依 頼 を 受 けたが 依 頼 者 が 物 件 を 特 定 されたくないというこ とだったため 異 なる 階 数 を 掲 載 したとこ ろ この 階 の 同 じ 間 取 りの 所 有 者 ( 居 住 者 ) から 苦 情 が 入 り すぐに 削 除 した 外 観 写 真 は 手 違 いで 違 う 建 物 の 写 真 を 掲 載 してし まった と 答 え 事 実 と 異 なる 内 容 の 広 告 をしたことを 認 めた 業 者 を 指 示 処 分 とした 35 媒 介 業 者 ( 誇 大 広 告 等 ) 管 理 会 社 より 現 在 空 いていない 自 社 の 管 理 物 件 や 現 存 しない 物 件 の 広 告 がイン ターネット 上 に 複 数 載 せられていると 苦 情 が 寄 せられた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 広 告 時 には 入 居 中 であり 取 引 できない 物 件 であったに もかかわらず 取 引 することができると 誤 認 させる 広 告 を 行 ったこと 賃 料 50,000 円 で 媒 介 の 依 頼 を 受 け その 後 管 理 会 社 が 変 更 されたにもかかわらず 賃 料 49,000 円 と 表 示 し 賃 料 について 有 利 と 誤 認 を 与 える 表 示 をしたこと また 別 の 物 件 では 面 積 が 13 平 方 メートルであるところ 面 積 平 方 メートルと 表 示 するなど 物 件 の 規 模 について 実 際 のものよりも 有 利 であると 誤 認 させる 表 示 をしたことを 認 めた 業 者 を 指 示 処 分 とした 36 媒 介 業 者 ( 誇 大 広 告 等 ) 相 談 者 は インターネット 広 告 に 掲 載 さ れている 物 件 について 媒 介 業 者 に 電 話 連 絡 して 問 い 合 わせたが 数 十 件 の 物 件 が 無 い と 言 われた また 期 間 限 定 等 サ イトには 全 く 掲 載 されていない 情 報 を 告 げ られた 誇 大 広 告 の 疑 いがあるとして 苦 情 を 申 し 立 てた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 行 政 庁 か らインターネット 広 告 に 関 して 指 摘 を 受 け てから ネット 上 の 広 告 について 総 点 検 を 行 なった そのうち 部 屋 番 号 及 び 家 賃 額 の 間 違 いが 確 認 された と 答 えた 業 者 は 取 引 できない 物 件 であるにもかかわら ず 取 引 できると 誤 認 させる 広 告 を 表 示 し 83

17 た また 借 賃 65,400 円 であるところを40,000 円 と 表 示 し 実 際 のものよりも 著 しく 有 利 で あると 誤 認 させる 表 示 をしたことを 認 めた 業 者 を 指 示 処 分 とした 4 その 他 37 媒 介 業 者 ( 貸 主 への 賃 貸 借 契 約 書 不 交 付 ) 貸 主 は 海 外 赴 任 中 の 平 成 22 年 10 月 業 者 に 賃 借 人 募 集 を 依 頼 し 同 年 11 月 当 該 業 者 の 媒 介 で 借 主 と 戸 建 住 宅 の 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 を 締 結 した この 契 約 において 業 者 からの 賃 貸 借 契 約 書 の 交 付 がなく また 借 主 が 契 約 時 に 支 払 った 敷 金 を 業 者 が 代 理 受 領 したまま 貸 主 に 交 付 しないため 貸 主 が 一 時 帰 国 中 に 相 談 に 訪 れた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 賃 貸 借 契 約 書 については 貸 主 赴 任 国 の 郵 便 事 情 が 劣 悪 で 紛 失 等 の 恐 れのあることを 考 慮 し 書 面 交 付 を 行 わず 貸 主 から 承 諾 を 得 て 電 子 メー ルによる 送 信 で 済 ませたこと 敷 金 につい ては 貸 主 の 一 時 帰 国 の 際 に 敷 金 から 本 件 物 件 の 設 備 改 良 工 事 に 要 した 費 用 を 控 除 し 精 算 する 方 向 で 貸 主 と 話 合 いを 行 う 予 定 であったため 貸 主 への 交 付 が 完 了 してい ないと 釈 明 したが 事 実 を 認 めた 業 者 を22 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした 38 媒 介 業 者 ( 契 約 書 重 要 事 項 説 明 書 の 二 重 交 付 ) 借 主 は 平 成 21 年 12 月 に 業 者 の 媒 介 で 貸 主 と 賃 貸 借 契 約 を 締 結 した その 際 業 者 は 実 際 の 契 約 書 や 重 要 事 項 説 明 書 とは 別 に 賃 貸 料 保 証 金 及 び 仲 介 料 が 多 い 契 約 書 と 重 要 事 項 説 明 書 を 作 成 した 借 主 は 生 活 保 護 費 を 受 給 するため 市 役 所 に 対 して 金 額 の 多 い 契 約 書 と 重 要 事 項 説 明 書 を 提 出 して 実 際 の 契 約 より 多 い 生 活 保 護 費 を 受 給 した 後 日 市 役 所 は 提 出 された 契 約 書 と 実 際 に 借 主 と 貸 主 の 締 結 された 賃 貸 借 契 約 の 金 額 に 相 違 があり 不 正 に 生 活 保 護 費 を 支 給 していたことに 気 付 き 県 に 相 談 があっ た 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 担 当 者 が 独 断 で 行 った 行 為 ではあるが 契 約 金 額 が 異 なる 契 約 書 と 重 要 事 項 説 明 書 を 作 成 した 事 実 を 認 めた 業 者 に 対 し 全 支 店 において 同 様 な 事 案 がないか 調 査 して 報 告 するよう に 求 めたところ 相 談 のあった 事 案 を 含 め て 全 9 件 あることが 判 明 した 業 者 は 県 の 指 導 に 対 して 誠 実 に 報 告 を し また 借 主 が 不 正 に 受 給 していた 生 活 保 護 費 を 市 役 所 に 対 して 全 額 弁 済 した 業 者 を 指 示 処 分 とした 39 媒 介 業 者 ( 取 引 の 関 係 者 に 損 害 を 与 える 行 為 等 ) 収 益 マンションの 一 室 ( 空 室 )を 売 却 す ることにした 所 有 者 から 当 該 物 件 を 見 に 行 ったところ 当 該 物 件 内 に 見 知 らぬ 他 人 の 動 産 が 置 かれたままになっており 室 内 に 他 人 が 貸 主 となっている 見 覚 えのない 賃 貸 借 契 約 書 があったため 当 該 契 約 書 に 記 載 されている 媒 介 業 者 に 対 応 を 求 めたとこ ろ 何 ら 応 じてもらえないとして 苦 情 が 寄 せられた 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 本 件 物 件 に 心 当 たりはなく 取 引 帳 簿 でも 確 認 する ことはできなかった と 答 えたが 当 該 契 約 書 には 業 者 と 取 引 主 任 者 の 押 印 がある 84

18 ため 賃 貸 借 契 約 書 について 媒 介 業 者 とし ての 責 任 があること 契 約 の 貸 主 が 契 約 締 結 権 限 を 有 する 者 であるかを 確 認 すること なく 本 件 契 約 を 成 立 させたことは 業 法 違 反 に 当 たること また 契 約 書 の 記 載 不 備 につ いても 認 めた 業 者 を 指 示 処 分 とした 業 者 を 免 許 取 消 処 分 とした 40 媒 介 業 者 ( 専 取 不 在 及 び 重 要 事 項 説 明 の 不 履 行 等 命 令 違 反 ) 業 者 は 平 成 23 年 4 月 専 任 取 引 主 任 者 の 変 更 の 事 由 発 生 時 から30 日 後 に 死 亡 し た 取 引 主 任 者 を 専 任 取 引 主 任 者 として 設 置 している 虚 偽 の 届 出 を 行 った また 専 任 取 引 主 任 者 が 不 在 であるにもかかわらず 2 週 間 以 内 に 必 要 な 措 置 をとらなかった さらに 業 者 は 賃 貸 の 媒 介 において 取 引 主 任 者 以 外 の 者 が 重 要 事 項 説 明 を 行 い また 契 約 締 結 時 に 死 亡 した 取 引 主 任 者 の 名 前 を 使 い 記 名 押 印 を 行 った 県 が 専 任 取 引 主 任 者 の 不 在 について 法 第 72 条 第 1 項 に 基 づく 報 告 を 求 めたが 業 者 は 虚 偽 の 報 告 を 行 った 業 者 に 事 情 を 聴 いたところ 上 記 前 段 の 事 実 を 認 めたため 平 成 23 年 10 月 業 者 を 22 日 間 の 業 務 停 止 処 分 とした その 後 業 者 は 平 成 24 年 11 月 まで 専 任 取 引 主 任 者 が 不 在 であるにもかかわらず 2 週 間 以 内 に 必 要 な 措 置 をとらなかった また 同 年 4 月 賃 貸 借 契 約 の 媒 介 におけ る 重 要 事 項 説 明 書 の 取 引 主 任 者 氏 名 欄 に 事 実 と 相 違 する 記 名 押 印 を 行 った さらに 同 年 11 月 に 法 第 72 条 第 1 項 に 基 づく 報 告 を 求 めたが 業 者 は 虚 偽 の 報 告 を 行 った 業 者 は 監 督 処 分 後 さらに 同 じ 違 反 事 実 があったことを 認 めた 85