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1 たった1%の 差 が 数 十 万 円 の 差 になる 中 古 マンション 売 却 まったくの 不 動 産 の 素 人 でも お 金 を 掛 けずに 不 動 産 屋 さんに 電 話 することなく 自 分 のマンションの 相 場 を 見 極 め 成 功 する 方 法 マンション 売 却 アドバイザー 田 中 徹 也 1

2 はじめに マンションや 一 戸 建 て 不 動 産 を 売 りたい!! そう 思 いながらも 自 分 のマンションの 相 場 はどれくらいなのか? 不 動 産 屋 さんの 査 定 をどこまで 信 用 すればいいのか? このような 不 安 を 胸 にしたまま 売 ってしまう そして 売 り 終 わってからこんな 風 に 考 える 可 能 性 はありませんか? あなたが 今 まで 住 んだ 中 古 マンションを 売 却 する その 人 生 にとって 大 きなイベントは 一 生 に1 度 か2 度 そしてすごく 大 金 お 金 が 動 く もし 結 果 がたった1% 1% 変 わっただけも 1500 万 円 のマンションなら150,000 円 3000 万 円 のマンションなら300,000 円 もあなたが 手 にするお 金 に 差 が 生 まれるのです このレポートを 読 めば100 万 円 200 万 円 1000 万 円 高 く 売 れる! とは 言 いません しかしあなたのマンション 売 却 の 結 果 を 最 低 でも1% すなわち 数 十 万 円 の 結 果 の 差 もたらすことが 可 能 です ぜひ 最 後 まで 読 んでいただき あなたのマンション 売 却 に お 役 立 てください マンション 売 却 アドバイザー 2

3 目 次 1 相 場 を 見 極 める 重 要 性 不 動 産 売 買 の 間 違 った 常 識 P4 不 動 産 屋 さんの 査 定 のとらえ 方 P5 高 めの 査 定 を 受 け 取 ったとき P6 だから 相 場 を 知 ることは 重 要 P7 2 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 P8 ネット 編 その1 前 半 P9 ネット 編 その1 後 半 P10 ネット 編 その2 不 動 産 専 門 サイト P11 ネット 編 その3ポータルサイト P12 ネット 編 その4 住 宅 情 報 ナビ P13 ネット 編 その5 有 料 サービス P14 紙 媒 体 編 P15 3 相 場 を 基 にした 自 分 の 部 屋 の 価 格 を 算 出 する 方 法 データの 書 き 出 し P16 相 場 の 算 出 P17 注 意 点 1 2 P18 新 築 分 譲 価 格 を 参 考 にする P19 4 相 場 を 知 ったうえでの 価 格 の 考 え 方 P20 5 今 日 から 早 速 はじめよう P21 3

4 相 場 を 見 極 める 重 要 性 不 動 産 売 買 の 間 違 った 常 識 なぜ 今 売 主 であるあなたが 相 場 を 見 極 める 必 要 があるのか? これまでマンションを 売 る 場 合 不 動 産 屋 さんに 電 話 して 査 定 にきて もらい 価 格 を 算 出 してもらう その 査 定 額 を 参 考 にして 売 出 価 格 を 決 めていました プロの 意 見 を 尊 重 し 価 格 を 決 めて 売 却 した 問 題 があるはずない 選 択 をしているはずなのに 売 ってしまってから という 人 が 多 いのです なぜこんなことが 起 こるのでしょう 実 は それは ある 原 因 がこうした 事 態 を 招 いているので そしてその ある 原 因 とは 実 はあなた 自 身 の 中 にあるものなのです それは 不 動 産 売 買 のまちがった 常 識 です そしてその 間 違 った 常 識 とは 不 動 産 屋 さんの 提 示 する 価 格 = 適 正 な 査 定 価 格 というあなただけでなく ほとんどのマンションや 不 動 産 を 売 る 方 が 考 えうる 不 動 産 売 買 の 常 識 なのです もっとカンタンに 言 いましょうか 不 動 産 屋 さんの 提 示 する 価 格 は 適 正 な 査 定 価 格 ではない! と いうことです なぜか? 続 いてお 話 を 進 めていきましょう 4

5 相 場 を 見 極 める 重 要 性 不 動 産 屋 さんの 査 定 のとらえ 方 不 動 産 屋 さんが 提 案 する 査 定 額 とは あなたのマンションを 査 定 にきた 不 動 産 屋 さん 内 覧 をし 価 格 をあなたに 提 示 します 万 円 ぐらいですね と 不 動 産 のプロに 言 われたあなたは その 価 格 にもし 不 満 があったとしても いや 私 はこれぐらいだと 思 いますよ 対 抗 できますか? もちろん 住 宅 ローンの 残 高 によっては 査 定 をする 以 前 に この 金 額 以 上 で 売 らなければ ローンが 残 るから 値 段 を 下 げられない! と いう 方 もおられると 思 います 大 抵 の 方 は 不 動 産 屋 さんにそう 言 われると そんなものか プロが 言 うから 間 違 いないだろう と 納 得 します しかし 納 得 して 売 ったはずなのに 後 悔 が 残 る 方 が 多 いのです これはそもそも 不 動 産 屋 さんが 出 す 査 定 額 のとらえ 方 に 間 違 いがあるのです 不 動 産 屋 さんが 提 案 する 査 定 額 は 大 抵 の 場 合 過 去 の 成 約 事 例 をもとに して 算 出 されたものです よって 過 去 のデータから 見 ればこの 値 段 なら 売 れる という 価 格 です 売 り 主 として 万 円 で 売 りたい と 言 っても 不 動 産 屋 さんも 売 れて 初 めて 仲 介 手 数 料 がもらえるですから 売 れる 値 段 を 出 してくるのは 当 然 なのです ( 参 照 : 著 書 成 功 する 中 古 マンション 売 却 術 114p-125p ) そしてたとえあなたが うーん 思 ったより 安 いな~ と 思 っていても 自 分 のマンションを 相 場 を 知 らない 限 りは もっと 高 くても 売 れますよ とは いえないでしょう また 次 のような 逆 に 良 すぎる 評 価 の 為 結 果 失 敗 する 話 もあるのです 5

6 相 場 を 見 極 める 重 要 性 高 めの 査 定 を 受 け 取 ったとき だって 万 円 位 って 言 ってたから あなたが 安 い と 思 うような 査 定 を 知 らされて ショック を 受 けるものの 対 抗 する 知 識 もない しかし 中 には 高 い 査 定 を 知 らされたことで 売 却 に 失 敗 する 例 も あるのです これは09 年 2 月 のあるお 客 さんのお 話 です 仮 にYさんとしましょう Yさんは 去 年 からマンションを 売 ろうと 思 い 数 社 に 査 定 を 依 頼 結 果 一 番 高 く 評 価 してくれたある 大 手 のN 不 動 産 屋 さんに 売 却 を 依 頼 しました 媒 介 契 約 を 締 結 するまでは 自 信 たっぷりで 売 れますよ! と 言 ってた N 不 動 産 屋 さん その 言 葉 を 信 じて 売 りに 出 したものの 全 然 内 覧 がない 売 れないのでは と 困 ったYさんが 私 に 相 談 をしてきたのです そこで Yさんのマンションの 売 り 出 し 額 を 見 たのですが 高 い 私 は 聞 きました 他 の 不 動 産 屋 さんの 査 定 はいくらぐらいでしたか? ええ N 不 動 産 だけが 飛 びぬけて 高 かったのです あとの 会 社 はほぼ 横 並 びで 田 中 さんの 言 われる 価 格 の 少 ししたぐらいですね 私 はこれで 分 かりました N 不 動 産 屋 さんは もともと 今 売 りに 出 している 価 格 で 売 れるとは 思 ってないのです じゃあ なぜそんな 値 段 で 売 却 の 依 頼 を 受 けるのか? それはある こんな 理 由 の 為 なのです 6

7 相 場 を 見 極 める 重 要 性 だから 相 場 を 知 ることは 重 要 不 動 産 屋 さんが 高 く 査 定 した 理 由 なぜN 不 動 産 屋 さんはYさんのマンションを 高 めに 評 価 したのか? それは 自 分 の 成 績 の 為 です 不 動 産 屋 さんの 中 には 売 主 から 媒 介 契 約 をもらう ことで 成 績 が つくところもあります 今 競 争 が 激 しいなか どうすれば 売 主 から 媒 介 契 約 をもらえるのか? 一 番 カンタンなのは 一 番 高 く 評 価 する ことです 売 主 としては 当 然 一 番 高 く 自 分 のマンションを 評 価 してくれるところに 売 却 を 依 頼 したい その 心 理 を 利 用 しているのです もちろん 私 の 思 い 込 みではあってはいけませんが 査 定 書 を 持 ってきた 時 の 話 を 聞 いてみると なんでも 決 算 期 なので ぜひ 売 却 は 当 社 に 依 頼 して 欲 しい って えらく 媒 介 契 約 を 急 いでましたけど とのこと ああ やっぱりな と 私 は 思 いました 安 い 評 価 をもらって がっかりする こともありますが このように 高 い 評 価 を 聞 いてしまった ほうが 売 主 さんはかわいそうです なぜなら その 売 れるはずもない 高 めの 価 格 が 頭 から 離 れません 適 正 な 価 格 より+αで 買 ってくれる 買 主 さんがいたとしても 安 くして 売 ったのではないか と 後 悔 するのです また 最 悪 売 り 逃 す 可 能 性 もあるのです そうならない 為 にも 不 動 産 屋 さんの 査 定 も 参 考 にはしますが 売 主 が 自 分 自 身 であるていど 相 場 を 知 る 力 があることが 大 切 なのです 7

8 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 具 体 的 な 相 場 の 調 べ 方 ここまでのお 話 で 相 場 を 知 る 重 要 性 を 分 かってもらえたかと 思 います それでは 早 速 あなたにも 出 来 る 相 場 の 調 べ 方 をお 教 えします いやーマンションを 売 るのは 相 当 先 だからね~ もう 少 ししてからで いいんじゃないの? と 思 われている 方 はいませんか? もし あなたが 今 すぐマンションを 売 るのではないが 将 来 的 なことを 考 え このレポートを 読 んでいるのなら 超 ラッキーです 今 日 今 この 瞬 間 から 自 分 のマンションの 相 場 を 調 べましょう なぜか?それについては 後 ほど 詳 しくご 説 明 します 相 場 を 調 べるツール 相 場 を 調 べる 為 のツールは 大 きく 分 けて2つです 1 インターネット 2 紙 媒 体 今 回 ご 紹 介 するものは 基 本 的 に 無 料 のものです 一 部 有 料 のものもご 紹 介 しますが 数 千 数 百 万 円 の 売 買 をするうえでの 勉 強 代 としては 破 格 のものです それでは 早 速 ご 紹 介 したいと 思 います 8

9 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 ネット 編 その1( 前 半 ) ツール その1 検 索 エンジン ヤフーやグーグルの 検 索 エンジンを 利 用 します まず 検 索 窓 に 自 分 が 相 場 を 調 べたいマンション 名 を 正 確 にいれて 検 索 これはヤフーの 場 合 もいっしょですが 当 然 検 索 結 果 がでてきます 結 果 を 上 位 から 見 ていくと 現 在 売 りに 出 している 物 件 情 報 に ヒットすることがあります 検 索 結 果 の 詳 細 に 価 格 が 載 っていると き 物 件 情 報 にリンクしています 9

10 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 ネット 編 その1( 後 半 ) このリンク 先 に 進 むとこのようなページに 繋 がっていました このように 現 在 売 り 出 し 中 の 物 件 をデータとして 拾 ってくる ことができます ただし こうして 掲 載 されている 情 報 が 古 い 場 合 もあります その 見 極 めは 情 報 登 録 日 を ご 確 認 ください このようにマンション 名 を 検 索 することで 同 じマンションで 売 りに 出 している 部 屋 がないかを 確 認 できます ぜひ 使 ってみましょう もちろん 残 念 ながらデータのない 場 合 もあります しかしネットを 使 う 方 法 はまだありますので 引 き 続 き 実 践 してみてください 10

11 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 ネット 編 その2 不 動 産 専 門 サイト ツール その2 不 動 産 専 門 サイト 不 動 産 専 門 サイトについては2つご 紹 介 します アットホーム アットホームは 不 動 産 業 者 の 物 件 登 録 のシステムと 連 動 してい るため 正 確 なデータが 集 まって います また 現 時 点 で 目 的 の 物 件 がなく ても 新 着 があればメールで 知 ら せてくれるサービスも 無 料 利 用 しない 手 はないです ぜひ 使 いましょう 不 動 産 住 宅 情 報 サイト HOMES こちらも 掲 載 物 件 数 が 多 いで す 中 には 成 約 しても 消 し 忘 れている 物 件 もあり 相 場 を 調 べるほうとしてはお 宝 ですね マンション 名 検 索 もあるので 便 利 ですよ 11

12 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 ネット 編 その3 ポータルサイト ツール その3 ポータルサイト 型 各 ポータルサイトの 不 動 産 情 報 ですが アットホームやレインズと 連 動 しているデータが 掲 載 されていることが 多 くあります たくさんありますが Yahoo!と goo を 抑 えておけばいいでしょう ヤフー 不 動 産 Goo 住 宅 不 動 産 12

13 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 ネット 編 その4 住 宅 情 報 ナビ ツール その4 その 他 その 他 情 報 収 集 できるサイトです 住 宅 情 報 ナビ(リクルート) 住 宅 ナビでは 各 地 域 のトップページから 売 る というページにいくことで 関 東 地 方 だけですが 事 例 の 検 索 も 可 能 です 13

14 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 ネット 編 その5 有 料 サービス ツール その5 有 料 サービス 有 料 ですが 質 のいいデータが 得 られます マンション 価 格 情 報 サービス 相 場 を 知 りたいマンションの 売 り 出 し 履 歴 が3000 円 から 手 に 入 ります この3000 円 が 安 いか 高 いか については 言 及 しませんが 数 千 万 円 のマンションを 売 る 前 なら 安 い 勉 強 代 ですね 相 場 レポート( 関 西 圏 のみ) 関 西 圏 だけですが 指 定 の 区 域 の 過 去 三 年 間 の 売 り 出 し 事 例 が 載 っています こちらも 有 料 3150 円 となっ ています 14

15 具 体 的 な 情 報 の 集 め 方 紙 媒 体 編 チラシ DM ポスティング 情 報 を 集 める 上 でチラシやDM またポスティングで 入 ってくる 情 報 は 極 めて 貴 重 です 当 然 売 れてしまえば 二 度 とチラシは 入 りません もしいっしょのマンションの 部 屋 の 売 り 出 しチラシ DMがあれば 必 ず 保 管 しておきましょう 住 宅 情 報 誌 コンビニなどで 無 料 で 手 に 入 る 住 宅 情 報 誌 も 要 チェックです リクルート マンションズ で 検 索 すると 出 てきます 15

16 相 場 を 基 にした 自 分 の 部 屋 の 価 格 を 算 出 する 方 法 データの 書 き 出 し ここまでご 紹 介 した 情 報 収 集 できるサイトで 集 めた 資 料 今 度 はそれをどのように 管 理 分 析 するかが 大 切 です まずは 各 資 料 から 次 のデータを 抜 き 出 しましょう 1: 階 数 2: 間 取 り 3: 向 き 4: 専 有 面 積 (m2) 5: 価 格 6: 専 有 面 積 1m2あたりの 価 格 7: 成 約 ( 売 り 出 し) 時 期 ( 分 からない 場 合 は 情 報 の 取 得 時 期 ) 8: 部 屋 番 号 ( 分 かれば) 上 記 のうち6については 価 格 専 有 面 積 (m2) で 算 出 します これを 出 来 たら 表 計 算 ソフトに 入 れましょう エクセルをご 利 用 であれば コチラ を 無 料 でお 使 いいただけます souba.xls 専 有 面 積 と 価 格 お 持 ちのお 部 屋 の 専 有 面 積 を 入 れると 自 動 的 に 計 算 できます まずは 集 めた 資 料 の 専 有 面 積 1m2あたりの 価 格 を 算 出 します 事 例 の 価 格 事 例 の 専 有 面 積 (m2) これが 計 算 式 です 事 例 が 一 つしかない 場 合 は それを 参 考 にしなければいけません しかしやはりデータとしては 少 々 不 足 ですね いくつかのデータがあつまると 当 然 ばらつきが 出 来 てきます これをいかに 精 査 するのかについて 話 を 進 めます 16

17 相 場 を 基 にした 自 分 の 部 屋 の 価 格 を 算 出 する 方 法 相 場 の 算 出 参 考 となる 資 料 が3つあれば 次 のようにデータを 見 ます 80 m2のマンションを 売 る 場 合 m2 辺 りの 下 限 値 は30.59 万 円 上 限 値 は31.33 万 円 平 均 値 は30.89 万 円 となります この 各 値 に ご 自 身 が 売 ろうとしているマンションのm2 数 を 掛 けます 下 限 値 は30.59 万 円 80 m2=2447 万 円 上 限 値 は31.33 万 円 80 m2=2506 万 円 平 均 値 は30.89 万 円 80 m2=2471 万 円 となり これらの 資 料 からは2450 万 円 ~2500 万 円 ぐらい という 相 場 を 読 むことが 出 来 ます ただし このように 相 場 を 算 出 する 際 の 注 意 点 もあります 次 に 説 明 します 17

18 相 場 を 基 にした 自 分 の 部 屋 の 価 格 を 算 出 する 方 法 注 意 点 1 2 注 意 点 1 極 端 に 単 価 がかけ 離 れた 事 例 がある 場 合 原 則 的 には 情 報 を 集 めて 集 積 し その 平 均 値 を 見 ることで 相 場 を 読 む ことができます しかし 時 に 極 端 に 単 価 がかけ 離 れて 高 い またかけ 離 れて 安 いものが ある 場 合 は 要 注 意 です 高 すぎるのも 安 すぎるのも 売 主 に 何 らかの そうして 売 らなければ ならない 理 由 があった と 考 えられます 極 端 に 安 い 場 合 は 売 り 急 いでいた ことも 考 えられます ですので そうしたデータがあるばあいは ちょっとその 数 値 を 外 して 計 算 をしたほうがいいでしょう 注 意 点 2 専 有 面 積 がかけ 離 れている 場 合 同 じマンションでもワンルームとファミリータイプが 混 在 していたり メゾネットなど 面 積 や 間 取 りが 極 端 にかけ 離 れている 場 合 は 注 意 特 に 面 積 の 小 さいものは 当 然 小 さくても 必 要 な 設 備 がありますので 単 価 が 割 高 になります また 逆 に 大 きな 部 屋 は 単 価 が 割 安 になる 傾 向 があるので 注 意 です とはいえ データが 多 く 集 まらず 困 ったという 場 合 は こんな 方 法 で 相 場 を 逆 算 することも 可 能 です 18

19 相 場 を 基 にした 自 分 の 部 屋 の 価 格 を 算 出 する 方 法 新 築 分 譲 価 格 を 参 考 にする 事 例 がある 場 合 は 単 純 に 単 価 の 平 均 値 を 見 ることも 参 考 になりますが 事 例 が 少 ない 場 合 はこのような 方 法 で 相 場 を 知 ることも 可 能 です 用 意 するもの 新 築 分 譲 時 の 価 格 表 新 築 で 購 入 した 場 合 は 資 料 の 中 に 入 っていると 思 います ない 場 合 は 売 主 さんに 聞 いてみてください この 価 格 表 をどのように 使 うかというと 次 の 計 算 式 の 通 りです 事 例 の 部 屋 の 現 在 の 売 出 価 格 事 例 の 部 屋 の 新 築 分 譲 価 格 事 例 の 部 屋 については 間 取 りと 階 数 が 分 かれば ある 程 度 どの 部 屋 ぁ めぼしはつくと 思 います 上 記 の 計 算 式 で 算 出 された 数 値 が 新 築 時 からの 価 格 の 調 整 値 となります 例 : 事 例 の 部 屋 の 現 在 の 売 り 出 し 価 格 2200 万 円 事 例 の 部 屋 の 新 築 分 譲 価 格 2700 万 円 所 有 している 部 屋 の 新 築 分 譲 価 格 3000 万 円 2200 万 円 2700 万 円 =81.48% 3000 万 円 81.48%=2440 万 円 このように 事 例 の 売 り 出 し 価 格 と 新 築 分 譲 時 の 価 格 を 調 べることで 自 身 のマンションの 相 場 を 逆 算 することが 可 能 です そして この 得 られた 相 場 をどのように 実 際 のマンション 売 却 に 活 かせていけばいいのでしょうか? 19

20 相 場 を 知 ったうえでの 価 格 の 考 え 方 ここまで 相 場 の 見 かたについてご 説 明 をさせていただきました しかしここで 私 は 言 わなければ 行 けないことがあります それは 事 例 から 算 出 された 相 場 はあくまでも 参 考 である ということです 事 例 には 価 格 や 専 有 面 積 が 載 っています しかし 肝 心 なデータがありません それは 売 主 が なぜ 売 ることになったのか? ということです そしてもう 一 つは 売 却 時 の 売 主 の 住 宅 ローン 残 高 この2つは 分 からないのです この2つは 価 格 の 構 成 に 極 めて 重 要 な 要 素 です だからこそ 私 は あくまでも 参 考 というのです また 相 場 とは 別 に あなたの 売 りたい 価 格 もあると 思 います こうした 様 々なことが 中 古 マンションの 価 格 決 定 に 絡 むのです とはいえ 何 を 参 考 に 叩 き 台 をつくるのかと 言 えば それはやはり 事 例 です そこは 否 定 できません そしていかに 精 度 の 高 い 相 場 をしる 方 法 は いかにたくさんの 事 例 を 集 められるか に 掛 っています 先 ほどm2 単 価 を 出 す 話 をしましたが あれもデータが 多 ければ 多 いほど 正 確 で 精 度 の 高 いデータになるので だからこそ 私 はあなたに 次 のことをして 欲 しいのです 20

21 今 日 から 早 速 はじめよう 相 場 の 精 度 を 高 める 為 には いかにデータを 集 めるかです あなたが 今 すぐマンションを 売 りたい 場 合 も 当 然 やるほうがいいですが 1 年 先 3 年 先 5 年 先 10 年 後 少 しでも 将 来 今 お 住 まいのマンションを 売 る 可 能 性 があるのであれば 今 日 から 早 速 資 料 を 集 め 始 めましょう そして 集 めて 算 出 した 相 場 は 必 ずあなたが 将 来 マンションを 売 るときに 役 立 ちます 不 動 産 屋 さんから 万 円 ぐらいですね~ と 言 われても それが 相 場 とかけ 離 れていないか またその 価 格 の 根 拠 は? それもあなた 自 身 がある 程 度 相 場 を 知 っておくことで 見 極 めが 出 来 るようになるのです もちろんあなたが 算 出 した 相 場 が100% 正 しいとは 世 の 中 の 状 況 次 第 では 言 い 切 れないところです ただ 自 分 の 中 に 叩 き 台 を 持 っていることは 不 動 産 屋 さんと 査 定 の 話 をするときにも 心 強 い 味 方 になることでしょう ぜひ いまから100 均 で 結 構 ですので クリアファイルを 買 って きてどんどん 資 料 を 蓄 積 していってください チラシが 入 れば ストックしておいてください それが 将 来 あなたがマンションを 売 るときの 大 きな 財 産 となることは 間 違 いないでしょう ぜひ 今 日 からはじめてみてください それでは あなたのマンション 売 却 成 功 をお 祈 り 申 し 上 げます マンション 売 却 アドバイザー 21

22 インターネットで 情 報 発 信 中!! 田 中 徹 也 公 式 サイト オフィシャルブログ 視 聴 者 登 録 1 万 人 突 破! ポッドキャスト 番 組 5 分 でマナブ! 不 動 産 売 買 成 功 レッスン 不 動 産 売 買 ノウハウ 情 報 提 供 サイト 制 作 *********************************************************************************** 株 式 会 社 ユービーエル 神 戸 市 中 央 区 浜 辺 通 三 宮 ベンチャービル 101 TEL FAX URL: info@kobe-fudousan.com ****************************************************************************************** 本 テキストの 内 容 は 著 作 権 法 により 保 護 されています 無 断 で 上 映 転 載 複 写 複 製 は 堅 く 禁 止 します 22

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