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1 家 探 し ~ 売 買 ~ 違 約 金 いやくきん いやくきん 売 買 契 約 で 契 約 当 事 者 の 相 手 方 に 債 務 不 履 行 があった 場 合 に 損 害 賠 償 を 請 求 できます 実 際 の 損 害 額 にかかわらず その 賠 償 額 をあらかじめ 契 約 の 際 に 決 めておくことを 損 害 賠 償 の 予 定 といい 予 定 した 賠 償 額 を 違 約 金 といいます( 違 約 金 を 損 害 賠 償 とは 別 の 経 済 的 制 裁 とする 考 え 方 もある) 売 主 が 不 動 産 会 社 などの 宅 建 業 者 で 買 主 が 個 人 の 場 合 は 賠 償 額 を 含 む 違 約 金 の 総 額 が 代 金 の 2 割 を 超 えてはならないと 法 律 で 決 められ ています 内 金 うちきん うちきん 購 入 代 金 を 何 度 かに 分 けて 支 払 う 時 に 代 金 の 一 部 を 前 払 いするものを 一 般 に 内 金 または 内 入 れ 金 といいます たとえば 取 引 する 不 動 産 に 付 いている 抵 当 権 を 売 主 に 抹 消 してもらうためなど 売 主 に 契 約 履 行 の 準 備 を 促 すために 買 主 が 協 力 するという 意 味 で 支 払 う 場 合 が 多 いです 引 き 渡 しまでに 支 払 う 中 間 金 などもこれに 当 たる 手 付 金 とは 必 ずしも 一 致 しません 金 額 的 に 代 金 の 4 分 の 1 から 2 分 の 1 程 度 と 大 きくなるケースが あります 売 主 うりぬし うりぬし 取 引 態 様 の 1 つで 買 主 にとって 売 買 契 約 を 結 ぶ 相 手 のことです 新 築 マンションや 建 売 住 宅 の 場 合 は 不 動 産 会 社 ( 宅 建 業 者 )が 売 主 です 中 古 住 宅 の 場 合 は 個 人 が 売 主 のケースが 多 いです( 不 動 産 会 社 の 場 合 もある) 通 常 は 不 動 産 の 売 主 と 所 有 者 は 同 じだが 時 には 所 有 者 の 代 理 人 が 売 主 になっていることもあります 登 記 簿 上 の 所 有 者 と 売 主 が 一 致 していない 場 合 には 売 買 契 約 の 際 売 主 が 所 有 者 からの 委 任 状 を 持 ってい るかを 確 認 することが 重 要 になります 解 約 手 付 かいやくてつけ かいやくてつけ 手 付 金 の 性 格 の 1 つです 売 買 契 約 の 相 手 方 が 契 約 の 履 行 に 着 手 する 前 までは 手 付 金 を 支 払 った 買 主 が 手 付 金 を 放 棄 するか 売 主 が 手 付 金 の 2 倍 の 金 額 を 買 主 に 返 すことで 自 由 に 契 約 を 解 除 できるというものです 前 者 を 手 付 流 し 後 者 を 手 付 倍 返 し とも いいます 履 行 の 着 手 というのは 買 主 の 場 合 は 代 金 の 一 部 を 内 金 として 支 払 った 時 点 売 主 の 場 合 は 引 き 渡 しの 日 程 を 決 めて 残 金 決 済 と 登 記 手 続 きの 準 備 をした 段 階 などがそれ に 当 たります

2 基 準 地 価 きじゅんちか きじゅんちか 公 示 地 価 と 並 ぶ 公 的 な 地 価 指 標 のひとつです 都 道 府 県 知 事 が 国 土 法 による 土 地 取 引 の 規 制 をスムーズに 進 めるために 調 査 して 公 表 するものです 毎 年 7 月 1 日 時 点 に 各 都 道 府 県 ごとに 地 価 調 査 を 行 い 9 月 中 旬 に 国 土 交 通 省 がまとめて 発 表 されます 公 示 地 価 と 同 様 に 住 宅 地 商 業 地 工 業 地 などの 用 途 地 域 ごとに 各 地 区 の 基 準 地 ( 市 街 化 区 域 では 1 平 方 キロメートルに 1 地 点 )が 選 ばれて 1 平 方 メートル 当 たり 単 価 で 表 示 されます クーリングオフ くーりんぐおふ りんぐおふ 訪 問 販 売 による 強 引 なセールスなどから 消 費 者 を 保 護 するために 設 けられた 制 度 で 一 定 の 条 件 の 下 で 売 買 契 約 を 無 条 件 に 解 除 できるというものです その 条 件 は 売 主 が 不 動 産 会 社 などの 宅 建 業 者 で かつ 契 約 が 行 われた 場 所 が 宅 建 業 者 の 事 務 所 等 以 外 で あることです また 契 約 解 除 をするには 売 主 からクーリングオフ 制 度 について 説 明 した 書 面 をもらってから 8 日 以 内 に 内 容 証 明 郵 便 などで 契 約 を 白 紙 撤 回 する 旨 の 通 知 をする 必 要 があります 原 価 法 げんかほう げんかほう 不 動 産 鑑 定 評 価 の 手 法 のひとつです たとえば 中 古 住 宅 の 建 物 を その 時 点 でもう 一 度 建 築 した 場 合 にいくらになるか( 再 調 達 原 価 )を 割 り 出 してから 建 築 後 の 経 過 年 数 に よって 価 値 が 下 がった 分 を 割 り 引 くこと( 減 価 修 正 )で 建 物 の 現 在 の 価 値 を 出 す 方 法 です これに 土 地 の 取 引 事 例 価 格 を 加 えると 中 古 住 宅 全 体 の 価 格 = 積 算 価 格 が 出 ます ( 厳 密 には 土 地 についても 素 材 としての 土 地 の 取 得 原 価 に 造 成 費 などを 加 えた 再 調 達 原 価 を 出 します) 現 況 有 姿 げんきょうゆうし げんきょうゆうし 現 在 あるがままの 状 態 ということです 不 動 産 分 野 では 中 古 住 宅 で 設 備 の 故 障 や 劣 化 等 があっても 修 繕 やリフォームなどをせずに そのままの 状 態 で 売 買 することを 現 況 有 姿 取 引 山 林 や 原 野 などを 造 成 工 事 をしないで 販 売 することを 現 況 有 姿 分 譲 といいます 後 者 は 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 や 別 荘 地 分 譲 などでよくあるケースです 通 常 現 況 有 姿 分 譲 地 には 電 気 ガス 水 道 などのインフラが 整 備 されていないので そのままでは 生 活 できません

3 公 示 地 価 こうじちか こうじちか 公 的 な 地 価 指 標 のひとつです 全 国 からその 地 域 の 地 価 水 準 を 代 表 する 標 準 地 を 選 び 毎 年 1 月 1 日 時 点 の 地 価 を 不 動 産 鑑 定 士 等 が 評 価 して 国 土 交 通 省 が 3 月 末 ころに 公 表 します 住 宅 地 や 商 業 地 工 業 地 市 街 化 調 整 区 域 など 各 地 域 ごとに 標 準 地 の 1 平 方 メートル 当 たり 単 価 で 示 されます 適 正 な 土 地 取 引 の 指 標 にすることを 目 的 に 1969 年 の 地 価 公 示 法 の 制 定 とともに 始 まりました 標 準 地 設 定 数 は 例 年 3 万 地 点 強 です 査 定 価 格 さていかかく さていかかく 仲 介 会 社 が 売 却 依 頼 を 受 けた 不 動 産 の 価 格 を 簡 易 評 価 することを 査 定 といい おおむね 3 か 月 以 内 に 売 れると 想 定 した 査 定 価 格 を 割 り 出 します 売 主 に 価 格 をアドバイス するときには 根 拠 を 示 すことが 宅 建 業 法 で 義 務 づけられており その 根 拠 として 不 動 産 流 通 近 代 化 センターの 価 格 査 定 マニュアル などが 使 われます 周 辺 の 類 似 事 例 と 該 当 物 件 を 比 較 して その 時 の 相 場 を 加 味 して 決 めます 不 動 産 鑑 定 士 による 正 式 な 鑑 定 評 価 とは 違 います 収 益 還 元 法 しゅうえきかんげんほう しゅうえきかんげんほう 欧 米 で 主 流 になっている 不 動 産 鑑 定 評 価 の 手 法 のひとつです 不 動 産 の 運 用 によって 得 られると 期 待 される 収 益 = 賃 料 を 基 に 価 格 を 評 価 する 方 法 です 日 本 でも 1991 年 と 2002 年 に 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 が 改 正 され 積 極 的 活 用 が 明 示 されました 年 間 の 賃 料 ( 厳 密 には 賃 料 から 諸 経 費 を 控 除 した 純 収 益 )を 還 元 利 回 りで 割 ることで 収 益 価 格 を 出 します 還 元 利 回 りは 物 件 の 種 類 や 条 件 によって 変 わります 一 般 的 住 宅 では 5~7% 事 業 用 は 8~10%が 目 安 となります 仲 介 手 数 料 ちゅうかいてすうりょう ちゅうかいてすうりょう 仲 介 会 社 の 媒 介 などによって 不 動 産 の 取 引 をしたときに 業 者 に 支 払 う 報 酬 のことです 媒 介 報 酬 ともいいます 宅 建 業 法 では 成 功 報 酬 主 義 が 取 られているので 売 却 や 物 件 探 し の 依 頼 をしても 取 引 が 成 立 しなければ 支 払 う 必 要 はありません 仲 介 手 数 料 の 金 額 の 上 限 は 宅 建 業 法 で 決 められています 売 買 ( 取 引 金 額 が 400 万 円 超 )の 場 合 は 取 引 金 額 3% +6 万 円 以 内 です 課 税 業 者 の 場 合 これに 消 費 税 がかかります

4 手 付 金 てつけきん てつけきん 売 買 契 約 のときに 買 主 から 売 主 に 支 払 われるお 金 で 代 金 の 1~2 割 が 一 般 的 です 単 なる 代 金 の 前 払 いとは 違 い 特 別 な 意 味 を 持 ちます 手 付 金 には 証 約 手 付 違 約 手 付 解 約 手 付 という 3 つの 性 格 があり 特 に 定 めがない 場 合 や 売 主 が 不 動 産 会 社 などの 宅 建 業 者 の 場 合 には 解 約 手 付 とみなされます 宅 建 業 者 は 売 買 代 金 の 2 割 以 上 の 手 付 金 を 受 け 取 ることは 出 来 ません また 手 付 金 額 が 2 割 以 下 でも 一 定 の 前 金 保 全 措 置 が 法 律 で 義 務 づけられています 手 付 金 保 障 てつけきんほしょう てつけきんほしょう 不 動 産 取 引 で 売 主 が 宅 建 業 者 の 場 合 は 手 付 金 などの 前 金 の 金 額 制 限 保 全 措 置 の 義 務 づ けなどがありますが 仲 介 会 社 を 通 した 個 人 の 売 主 と 買 主 の 取 引 には これらの 規 制 が ありません こうした 取 引 の 安 全 のために ( 社 ) 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会 や ( 社 ) 不 動 産 保 証 協 会 などが 実 施 しているのが 手 付 金 保 証 制 度 です 保 証 対 象 は 指 定 流 通 機 構 (レインズ)に 登 録 された 媒 介 物 件 のうち 住 宅 と 居 住 用 宅 地 となります 保 証 限 度 額 は 1000 万 円 または 代 金 の 20%のうち 低 いほうになります 媒 介 契 約 ばいかいけいやく ばいかいけいやく 仲 介 会 社 に 手 持 ち 物 件 の 売 却 や 希 望 物 件 の 購 入 を 依 頼 するなど 媒 介 を 依 頼 した 場 合 に 結 ぶ 契 約 のことです 業 者 は 依 頼 者 に 対 して 物 件 の 所 在 地 や 種 別 取 引 価 格 媒 介 契 約 の 種 別 媒 介 契 約 の 有 効 期 間 報 酬 金 額 などを 明 記 した 書 面 を 交 付 する 義 務 があります 売 却 の 場 合 は 依 頼 した 時 点 購 入 の 場 合 は 物 件 が 決 まった 時 点 で 契 約 するのが 普 通 です 媒 介 契 約 の 種 別 は 一 般 媒 介 契 約 専 任 媒 介 契 約 専 属 専 任 媒 介 契 約 の 3 つです 標 準 媒 介 契 約 約 款 があります 引 き 渡 し ひきわたし ひきわたし 売 買 の 場 合 契 約 の 時 に 支 払 った 手 付 金 を 除 いた 残 金 の 支 払 いと 引 き 換 えに 不 動 産 が 売 主 から 買 主 の 手 に 移 ることです 法 的 には 占 有 できる 状 態 になることを 引 き 渡 しと いいます 仲 介 会 社 を 通 して 買 った 場 合 は この 時 に 仲 介 手 数 料 も 清 算 します 賃 貸 の 場 合 も 前 家 賃 や 仲 介 手 数 料 などを 清 算 して 引 き 渡 しを 受 けます 不 動 産 では 通 常 の 商 品 のようにモノ 自 体 をやり 取 りすることができないので 鍵 を 渡 すことをもって 引 き 渡 しになります

5 前 金 保 全 措 置 まえきんほぜんそち まえきんほぜんそち 申 込 証 拠 金 手 付 金 中 間 金 など 物 件 の 引 き 渡 し 残 金 決 裁 までに 支 払 うものを 総 称 して 前 金 といいます 売 主 が 不 動 産 会 社 などの 宅 建 業 者 の 場 合 で 未 完 成 物 件 の 取 引 では 前 金 が 代 金 の 5%または 1000 万 円 を 超 えたとき 完 成 物 件 では 同 10%または 1000 万 円 超 のときに 金 融 機 関 などの 前 金 保 証 をつけて 保 証 書 を 交 付 しなければなりません これが 前 金 保 全 措 置 です 他 に 国 土 交 通 省 の 指 定 保 証 機 関 による 手 付 金 等 保 管 制 度 も あります 路 線 価 ろせんか ろせんか 都 市 部 などにある 主 要 な 道 路 に 面 した 土 地 の 税 務 上 の 評 価 額 を 1 平 方 メートル 当 たりの 単 価 で 表 したものです 相 続 税 や 贈 与 税 を 算 出 するときの 基 準 になります 国 土 交 通 省 が 発 表 している 公 示 地 価 の 8 割 の 水 準 を 目 安 に 専 門 家 が 評 価 して 国 税 庁 が 毎 年 夏 ころに 公 表 されます 全 国 の 税 務 署 や 国 税 庁 ホームページで 路 線 価 図 を 閲 覧 できます 全 国 約 40 万 地 点 の 標 準 宅 地 の 平 均 路 線 価 と 都 道 府 県 庁 所 在 地 の 最 高 路 線 価 は 新 聞 で 公 表 されます

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