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1 資 料 2 参 考 資 料 ( 都 市 農 地 に 係 る 土 地 利 用 計 画 制 度 について) 平 成 2 4 年 4 月

2 1. 土 地 利 用 計 画 制 度 における 都 市 農 地 の 位 置 付 けの 変 化 (1) 新 都 市 計 画 法 の 制 定 現 行 の 新 都 市 計 画 法 は 昭 和 43 年 高 度 経 済 成 長 に 伴 い 都 市 への 急 激 な 人 口 流 入 と 産 業 集 中 が 進 む 中 無 秩 序 な 市 街 地 の 拡 大 を 防 止 しつつ 宅 地 開 発 需 要 等 に 対 応 していくために 制 定 されたもの 同 法 においては 都 市 計 画 区 域 について 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 に 区 分 する 線 引 き 制 度 が 導 入 市 街 化 区 域 は おおむね10 年 以 内 に 優 先 的 かつ 計 画 的 に 市 街 化 を 図 るべき 区 域 とされ 同 区 域 内 の 農 地 は 事 前 の 届 出 で 転 用 が 認 められるとともに 農 業 施 策 は 当 面 の 営 農 継 続 に 必 要 な 措 置 に 限 定 一 方 市 街 化 調 整 区 域 は 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 とされ 同 区 域 内 の 農 地 は 都 市 計 画 法 農 地 法 によ り 転 用 を 制 限 また 翌 昭 和 44 年 には 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 する 法 律 ( 農 振 法 )が 制 定 され 同 法 に 基 づく 農 用 地 区 域 においては 厳 しい 転 用 規 制 の 下 農 業 振 興 施 策 を 計 画 的 集 中 的 に 実 施 することとされた 農 振 農 用 地 区 域 内 の 農 地 と 市 街 化 区 域 内 農 地 との 関 係 農 業 振 興 地 域 1,752 万 ha <1,723 万 ha> 農 用 地 区 域 543 万 ha <482 万 ha> (うち 農 地 面 積 421 万 ha <420 万 ha>) 農 用 地 等 として 利 用 すべ き 土 地 の 区 域 ( 農 地 転 用 は 原 則 として 許 可 されな い) 線 引 き 都 市 計 画 区 域 市 街 化 調 整 区 域 331 万 ha <374 万 ha> 市 街 化 区 域 123 万 ha <144 万 ha> 農 地 面 積 27 万 ha <9 万 ha> 概 ね10 年 以 内 に 優 先 的 かつ 計 画 的 に 市 街 化 を 図 るべき 区 域 ( 農 地 転 用 は 事 前 の 届 出 で 可 能 ) 資 料 : 農 業 振 興 地 域 農 用 地 区 域 面 積 : 農 林 水 産 省 農 村 振 興 局 調 べ 都 市 計 画 区 域 面 積 等 : 国 土 交 通 省 都 市 地 域 整 備 局 都 市 計 画 年 報 注 : 数 字 は 農 業 振 興 地 域 制 度 及 び 都 市 計 画 制 度 の 導 入 初 期 に 当 たる 昭 和 49 年 のもの ただし < > 内 は 平 成 21 年 のもの 1

3 (2) 生 産 緑 地 法 の 制 定 新 都 市 計 画 法 に 基 づき 設 定 された 市 街 化 区 域 内 の 農 地 については 道 路 等 の 整 備 予 定 や 宅 地 化 の 状 況 によ り ある 程 度 の 量 が 残 存 することが 予 想 このような 状 況 において 良 好 な 生 活 環 境 の 確 保 に 相 当 の 効 用 を 持 ち かつ 公 共 施 設 等 ( 公 園 緑 地 学 校 病 院 等 )の 予 定 地 として 適 している 農 地 を 計 画 的 に 保 全 するため 昭 和 49 年 生 産 緑 地 法 が 制 定 された 生 産 緑 地 法 の 概 要 生 産 緑 地 地 区 の 指 定 要 件 1 良 好 な 生 活 環 境 の 確 保 に 相 当 の 効 用 があり かつ 公 共 施 設 等 ( 公 園 緑 地 学 校 病 院 等 )の 敷 地 の 用 に 供 する 土 地 として 適 しているもの 2 500m2 以 上 の 規 模 の 区 域 3 用 排 水 その 他 の 状 況 を 勘 案 して 農 林 漁 業 の 継 続 が 可 能 な 条 件 を 備 えていると 認 められるもの 農 地 所 有 者 等 の 同 意 が 必 要 行 為 の 制 限 土 地 の 買 取 り 申 出 等 1 使 用 収 益 権 者 に 農 地 としての 管 理 を 義 務 づけ 2 農 林 漁 業 を 営 むために 必 要 となる 施 設 の 設 置 等 に 限 り 建 築 等 が 許 可 3 主 たる 従 事 者 が 死 亡 等 の 理 由 により 従 事 することが 出 来 なくなった 場 合 又 は 告 示 日 から30 年 経 過 後 市 町 村 長 に 買 取 り 申 出 可 能 4 買 取 り 申 出 の 日 から3か 月 以 内 に 所 有 権 の 移 転 が 行 わ れなかった 場 合 行 為 制 限 が 解 除 制 度 の 変 遷 第 1 種 生 産 緑 地 地 区 地 区 面 積 おおむね1ha 以 上 買 取 り 申 出 10 年 経 過 等 第 2 種 生 産 緑 地 地 区 ( 区 画 整 理 等 の 区 域 内 ) 地 区 面 積 おおむね0.2ha 以 上 等 有 効 期 間 10 年 (1 回 のみ 延 長 可 ) 買 取 り 申 出 5 年 経 過 等 これらの 地 区 内 は 一 般 農 地 並 みの 税 制 措 置 とされたが 自 治 体 独 自 の 減 額 措 置 等 が 講 じられ 指 定 は 進 まず H3 改 正 で 統 合 生 産 緑 地 地 区 地 区 面 積 500m2(0.05ha) 以 上 買 取 り 申 出 30 年 経 過 等 市 街 化 の 進 行 と 農 地 総 量 の 減 少 を 受 け 面 積 要 件 を 極 力 引 下 げ 保 全 する 農 地 としての 位 置 付 けを 踏 まえ 買 取 り 申 出 開 始 期 間 を 延 長 2

4 (3)バブル 期 における 宅 地 化 の 促 進 昭 和 60 年 代 に 入 り 三 大 都 市 圏 を 中 心 として 地 価 が 高 騰 する 中 市 街 化 区 域 内 の 農 地 に 対 しては 宅 地 化 の 促 進 と 税 負 担 の 公 平 の 確 保 が 強 く 求 められることとなった これに 対 応 するため 三 大 都 市 圏 の 特 定 市 においては 平 成 3 年 以 降 保 全 する 農 地 と 宅 地 化 する 農 地 の 区 分 が 行 われ 保 全 する 農 地 については 生 産 緑 地 地 区 の 指 定 が 行 われた 三 大 都 市 圏 特 定 市 ( 平 成 23 年 4 月 1 日 現 在 ) 圏 域 名 都 府 県 名 市 名 首 都 圏 中 部 圏 近 畿 圏 茨 城 県 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 愛 知 県 三 重 県 静 岡 県 京 都 府 大 阪 府 兵 庫 県 奈 良 県 取 手 市 他 6 市 さいたま 市 他 36 市 千 葉 市 他 22 市 特 別 区 他 26 市 横 浜 市 他 18 市 名 古 屋 市 他 31 市 四 日 市 市 他 2 市 静 岡 市 浜 松 市 京 都 市 他 9 市 大 阪 市 他 32 市 神 戸 市 他 7 市 奈 良 市 他 11 市 東 京 都 の 特 別 区 並 びに 首 都 圏 中 部 圏 及 び 近 畿 圏 の 政 令 指 定 都 市 既 成 市 街 地 近 郊 整 備 地 帯 などに 所 在 する 市 ( 計 213 市 区 ) 三 大 都 市 圏 の 地 価 の 推 移 ( 昭 和 46 年 =100) 1, ( 指 数 ) S H 三 大 都 市 圏 の 地 価 は 地 価 公 示 による 三 大 都 市 圏 住 宅 地 の 平 均 価 格 を 基 に( 資 料 : 国 土 交 通 省 地 価 公 示 ) 昭 和 46 年 を100として 各 年 の 変 動 率 から 算 出 したもの( 農 林 水 産 省 都 市 農 村 交 流 課 作 成 ) 市 街 化 区 域 内 農 地 の 区 分 別 面 積 三 大 都 市 圏 特 定 市 宅 地 化 農 地 14,132ha (16.5%) 14,182ha 生 産 緑 地 (16.5%) 28,314ha 計 (33.0%) 左 以 外 の 都 市 57,493ha (67.0%) 66ha (0.1%) 57,559ha (67.0%) 計 71,625ha (83.4%) 14,248ha (16.6%) 85,873ha (100.0%) 資 料 : 総 務 省 固 定 資 産 の 価 格 等 の 概 要 調 書 ( 平 成 22 年 ) 国 土 交 通 省 都 市 計 画 年 報 ( 平 成 22 年 ) 注 1: 表 示 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 したため 計 と 内 訳 は 必 ずしも 一 致 しない 2: 宅 地 化 農 地 は 市 街 化 区 域 内 の 農 地 のうち 生 産 緑 地 以 外 を 指 す 3

5 一 方 宅 地 化 する 農 地 に 対 しては 固 定 資 産 税 の 宅 地 並 み 課 税 相 続 税 の 納 税 猶 予 制 度 の 不 適 用 といった 措 置 により 宅 地 化 の 促 進 が 図 られることとなった 市 街 化 区 域 内 農 地 における 固 定 資 産 税 の 評 価 課 税 三 大 都 市 圏 の 特 定 市 三 大 都 市 圏 の 特 定 市 以 外 の 市 町 村 市 街 化 区 域 内 農 地 生 産 緑 地 市 街 化 区 域 外 の 農 地 宅 地 並 み 評 価 宅 地 並 み 課 税 農 地 評 価 農 地 課 税 農 地 評 価 農 地 課 税 宅 地 並 み 評 価 農 地 に 準 じた 課 税 ( 従 来 ) 平 成 3 年 度 税 制 改 正 宅 地 並 み 評 価 宅 地 並 み 課 税 ただし 10 年 以 上 営 農 を 継 続 することが 適 当 であるものとして 市 町 村 長 の 認 定 を 受 けた 農 地 ( 長 期 営 農 継 続 農 地 )について は 宅 地 並 み 課 税 と 農 地 課 税 の 差 を 猶 予 (5 年 間 営 農 で 免 除 ) 注 : 三 大 都 市 圏 特 定 市 以 外 の 市 町 村 の 市 街 化 区 域 内 農 地 においては 農 地 に 準 じた 課 税 が 適 用 されて いる これにより 税 額 の 算 出 の 際 農 地 と 同 様 の 負 担 調 整 措 置 ( 税 額 の 増 を 前 年 度 比 最 大 +10%ま でに 抑 制 する 措 置 )が 適 用 されることとなる 相 続 税 納 税 猶 予 制 度 の 適 用 条 件 等 三 大 都 市 圏 の 特 定 市 三 大 都 市 圏 の 特 定 市 以 外 の 市 町 村 市 街 化 区 域 内 農 地 猶 予 の 適 用 なし 適 用 あり (20 年 継 続 で 免 除 ) 生 産 緑 地 適 用 あり( 終 身 営 農 が 必 要 ) 納 税 猶 予 期 間 の 終 了 事 由 とならない 貸 付 け 精 神 障 害 者 保 健 福 祉 手 帳 (1 級 )の 交 付 を 受 けている 身 体 障 害 者 手 帳 (1 級 又 は2 級 )の 交 付 を 受 けている 要 介 護 状 態 区 分 の 要 介 護 5の 認 定 を 受 けている ことにより 営 農 が 困 難 となり 貸 付 けを 行 っている 場 合 市 街 化 区 域 外 の 農 地 適 用 あり( 終 身 営 農 が 必 要 ) 上 記 に 加 え 農 地 の 集 積 に 資 する 政 策 的 な 貸 付 けを 行 っている 場 合 ( 従 来 ) 平 成 3 年 度 税 制 改 正 印 は 平 成 21 年 度 税 制 改 正 による 改 正 適 用 あり(20 年 継 続 で 免 除 ) 4

6 (4) 現 行 制 度 このような 経 過 を 経 て 現 時 点 における 都 市 農 地 に 係 る 土 地 利 用 計 画 制 度 の 概 要 は 下 表 のとおりとなっ ている 都 市 農 地 に 係 る 現 行 の 土 地 利 用 計 画 制 度 の 概 要 土 地 利 用 区 分 基 本 的 性 格 開 発 に 関 する 規 制 等 市 街 化 区 域 うち 生 産 緑 地 地 区 市 街 化 調 整 区 域 うち 農 振 農 用 地 区 域 おおむね10 年 以 内 に 優 先 的 計 画 的 に 市 街 化 を 図 るべき 区 域 良 好 な 生 活 環 境 の 確 保 に 効 用 があり かつ 公 共 施 設 等 の 敷 地 に 適 している 農 地 等 の 計 画 的 な 保 全 を 行 う 区 域 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 農 業 振 興 施 策 を 計 画 的 に 推 進 し 農 用 地 等 として 利 用 すべき 区 域 農 地 転 用 は 自 由 ( 届 出 制 ) 農 業 用 施 設 のみ 建 築 可 指 定 に 際 し 地 権 者 等 の 同 意 が 必 要 一 定 の 場 合 ( 指 定 後 30 年 経 過 等 ) 買 取 り 申 出 可 1 地 区 当 たり500m2 以 上 原 則 として 開 発 行 為 を 禁 止 2ha 以 上 の 面 積 が 必 要 ( 大 都 市 地 域 の 穴 ぬき 調 整 区 域 の 場 合 ) 農 業 用 施 設 のみ 建 築 可 10ha 以 上 の 集 団 農 地 等 5

7 また 各 土 地 利 用 区 分 の 基 本 的 性 格 や 規 制 等 を 踏 まえて 下 表 のとおり 農 業 振 興 施 策 や 関 連 税 制 が 実 施 適 用 されているところ 土 地 利 用 区 分 ごとの 農 業 振 興 施 策 及 び 関 連 税 制 市 街 化 区 域 うち 生 産 緑 地 地 区 市 街 化 調 整 区 域 うち 農 振 農 用 地 区 域 ( 参 考 ) 上 記 以 外 ( 農 用 地 区 域 を 除 く) 農 業 振 興 施 策 当 面 の 営 農 継 続 に 必 要 な 施 策 のみ 効 用 が 短 期 のもの に 限 定 せず 実 施 可 能 立 地 条 件 営 農 類 型 等 地 域 の 特 性 に 応 じ 実 施 各 種 施 策 を 計 画 的 集 中 的 に 実 施 農 地 に 関 する 税 制 農 業 用 施 設 用 地 に 関 する 税 制 固 定 資 産 税 相 続 税 固 定 資 産 税 相 続 税 宅 地 並 み 評 価 宅 地 並 み 課 税 ( 特 定 市 以 外 では 農 地 に 準 じた 課 税 ) 納 税 猶 予 適 用 なし ( 特 定 市 以 外 では20 年 間 の 営 農 継 続 を 条 件 に 納 税 猶 予 の 適 用 あり) 農 地 評 価 宅 地 並 みの 評 価 額 に 対 し 建 築 規 制 の 残 年 数 により35 ~5%の 評 価 減 終 身 営 農 を 条 件 に 納 税 猶 予 の 適 用 あり 同 上 終 身 利 用 を 条 件 に 納 税 猶 予 の 適 用 あり 宅 地 評 価 農 地 評 価 ( 農 地 + 造 成 費 ) 同 上 同 上 同 上 同 上 同 上 宅 地 評 価 宅 地 評 価 額 に 対 し 建 築 規 制 の 残 年 数 により 35~5%の 評 価 減 農 地 評 価 ( 農 地 + 造 成 費 ) - 同 上 同 上 宅 地 評 価 宅 地 評 価 注 : 農 業 用 施 設 用 地 に 係 る 相 続 税 の 評 価 に 関 し ては 小 規 模 宅 地 等 の 評 価 減 の 特 例 を 適 用 可 能 (400m2まで8 割 減 ) 6

8 2. 国 土 交 通 省 都 市 計 画 制 度 小 委 員 会 における 議 論 我 が 国 においては 今 後 人 口 の 減 少 高 齢 化 等 社 会 構 造 の 大 きな 変 化 が 見 込 まれるところ この ような 中 都 市 計 画 制 度 についても 急 速 な 都 市 化 対 応 に 追 われてきた 制 度 体 系 の 在 り 方 や 運 営 の 方 向 性 の 転 換 が 求 められている S43 S44 S49 新 都 市 計 画 法 制 定 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 す る 法 律 制 定 生 産 緑 地 法 制 定 H3 生 産 緑 地 法 改 正 市 街 化 区 域 内 の 農 地 を 区 分 ( 特 定 市 ) 保 全 する 農 地 生 産 緑 地 地 区 に 指 定 し 長 期 間 農 地 として 管 理 宅 地 化 する 農 地 固 定 資 産 税 の 宅 地 並 み 課 税 相 続 税 納 税 猶 予 の 不 適 用 により 宅 地 化 を 促 進 昭 和 平 成 大 都 市 圏 地 方 圏 の 人 口 の 推 移 推 計 地 方 圏 大 都 市 圏 大 都 市 圏 における 急 激 な 人 口 集 中 地 方 圏 減 少 大 都 市 圏 減 少 資 料 : 総 務 省 統 計 局 日 本 の 長 期 統 計 系 列 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 日 本 の 都 道 府 県 別 将 来 推 計 人 口 注 : 大 都 市 圏 : 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 愛 知 県 三 重 県 京 都 府 大 阪 府 兵 庫 県 地 方 圏 : 大 都 市 圏 及 び 沖 縄 県 を 除 く 地 域 7

9 このような 認 識 の 下 国 土 交 通 省 社 会 資 本 整 備 審 議 会 の 都 市 計 画 制 度 小 委 員 会 においては 都 市 計 画 制 度 の 総 点 検 の 議 論 を 行 っているところ その 中 で 本 検 討 会 の 議 論 も 踏 まえつつ 都 市 農 業 政 策 との 連 携 や 都 市 農 地 の 都 市 計 画 上 の 在 り 方 につい ても 検 討 が 進 められる 予 定 都 市 計 画 制 度 小 委 員 会 のこれまでの 審 議 経 過 につ いて( 報 告 ) ( 平 成 23 年 2 月 第 11 回 都 市 計 画 制 度 小 委 員 会 資 料 ) 都 市 農 地 関 係 抜 粋 都 市 農 地 農 業 の 位 置 付 けのあり 方 市 街 化 区 域 の 空 間 の 再 構 成 の 中 で 都 市 農 地 は 必 然 性 のある(あって 当 たり 前 の) 安 定 的 な 非 建 築 的 土 地 利 用 として 活 かしていく 生 産 緑 地 地 区 制 度 による 的 確 な 建 築 規 制 等 の 措 置 が 土 台 となり 市 街 化 区 域 の 再 定 義 ( 前 述 )に 併 せた 農 業 政 策 上 の 位 置 付 けの 見 直 しなど 農 業 政 策 との 再 結 合 を 図 る 税 制 上 の 取 扱 いの 見 直 しについては 転 用 が 自 由 にできる 状 態 での 他 の 宅 地 との 公 平 性 の 問 題 や 都 市 計 画 上 及 び 農 地 制 度 上 の 規 制 水 準 との 関 係 農 業 生 産 機 能 の 水 準 農 地 所 有 者 の 利 用 意 向 と の 兼 ね 合 いなど 慎 重 に 総 合 的 な 見 地 から 検 討 さ れる 必 要 がある 社 会 資 本 整 備 審 議 会 都 市 計 画 部 会 都 市 計 画 制 度 小 委 員 会 の 開 催 状 況 第 1 回 ( 平 成 21 年 7 月 30 日 ) 小 委 員 会 における 検 討 事 項 第 2 回 ( 平 成 21 年 8 月 21 日 ) 都 市 計 画 における 分 権 化 の 徹 底 と 全 体 の 調 和 の 確 保 第 3 回 ( 平 成 22 年 5 月 24 日 ) 都 市 計 画 制 度 体 系 見 直 しの 方 向 性 の 検 討 等 第 4 回 ( 平 成 22 年 6 月 15 日 ) 都 市 内 部 の 有 効 利 用 と 周 辺 部 の 保 全 を 一 体 的 に 実 現 する 仕 組 第 5 回 ( 平 成 22 年 7 月 22 日 ) 建 築 的 土 地 利 用 と 非 建 築 的 土 地 利 用 のバランスのと れた 一 体 的 な 土 地 利 用 のあり 方 第 6 回 ( 平 成 22 年 9 月 6 日 ) 建 築 的 土 地 利 用 と 非 建 築 的 土 地 利 用 のバランスのとれ た 一 体 的 な 土 地 利 用 のあり 方 (その2) 都 市 農 地 都 市 農 業 も 議 題 第 7 回 ( 平 成 22 年 10 月 8 日 ) 建 築 的 土 地 利 用 と 非 建 築 的 土 地 利 用 のバランスのとれ た 一 体 的 な 土 地 利 用 のあり 方 (その3) 第 8 回 ( 平 成 22 年 11 月 5 日 ) 郊 外 部 における 新 市 街 地 開 発 型 事 業 の 抑 制 ( 選 択 と 集 中 ) 及 び 長 期 にわたり 実 現 していない 都 市 計 画 の 定 期 的 見 直 し 検 討 ルールの 確 立 第 9 回 ( 平 成 22 年 12 月 10 日 ) 都 市 計 画 制 度 体 系 の 見 直 しの 方 向 性 ( 全 体 的 枠 組 )の 検 討 (その2) 第 10 回 ( 平 成 23 年 1 月 21 日 ) 都 市 計 画 制 度 小 委 員 会 のこれまでの 検 討 の 整 理 第 11 回 ( 平 成 23 年 2 月 17 日 ) 都 市 計 画 制 度 小 委 員 会 のこれまでの 審 議 経 過 につい て( 報 告 ) 第 12 回 ( 平 成 23 年 7 月 4 日 ) 都 市 計 画 制 度 見 直 しの 視 点 と 東 日 本 大 震 災 復 興 上 の 課 題 第 13 回 ( 平 成 23 年 8 月 2 日 ) 都 市 計 画 制 度 見 直 し 検 討 の 当 面 の 進 め 方 第 14 回 ( 平 成 23 年 11 月 9 日 ) 市 街 地 周 辺 部 におけるケーススタディ 等 第 15 回 ( 平 成 24 年 1 月 19 日 ) これまでの 議 論 と 今 後 の 対 応 の 方 向 性 について 等 第 16 回 ( 平 成 24 年 3 月 13 日 ) 都 市 計 画 に 関 する 諸 制 度 の 今 後 の 展 開 について( 都 市 の 低 炭 素 化 関 係 ) 等 8

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