Transcription

1 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213年第2四半期 日本版 抑制される賃貸市場 力強さを増す投資市場

2

3 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 3 アジア パシフィック 地 域 アジア パシフィック 地 域 の 経 済 と 不 動 産 市 場 4 オフィス 東 京 8 大 阪 9 リテール 東 京 1 ロジスティクス 東 京 11 ホテル 東 京 12

4 4 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 アジア パシフィック 地 域 の 経 済 アジア パシフィック 地 域 の 経 済 景 気 動 向 はまちまち Dr. ジェーン マレー アジア パシフィック 地 域 リサーチ ヘッド 潮 目 が 変 わる 中 国 と 日 本 213 年 上 半 期 アジア パシフィック 地 域 諸 国 の 経 済 成 長 は 相 対 的 に 大 きく 変 化 した 域 内 の 二 大 経 済 で 潮 流 が 変 化 し 始 めて いる 中 国 では 政 府 が 消 費 主 導 の 成 長 モデルへの 転 換 を 目 指 す 中 経 済 は 減 速 している これに 対 して 日 本 では 政 府 が2 年 間 にわたる 経 済 停 滞 を 打 破 すべく 大 規 模 な 景 気 刺 激 策 の 発 表 以 降 景 気 が 回 復 し 始 めている ただし アベノミクス の 長 期 的 な 成 功 は 未 だ 不 確 実 性 を 伴 っている 東 南 アジア 経 済 は 全 般 的 に 堅 調 で とりわけインドネシアとフィリピンが 好 調 である 他 方 インド オーストラリア 香 港 シンガポールはトレンドを 下 回 る 成 長 率 となった データはまちまち 小 売 業 販 売 額 は 中 華 圏 で 二 桁 の 伸 びが 続 いており 東 南 アジア も 比 較 的 健 全 である しかし 域 内 の 他 の 地 域 では 小 売 業 販 売 図 表 1: 地 域 の 経 済 成 長 は213 年 下 半 期 に 加 速 する 見 通 し GDP 成 長 率 出 所 : IHS Global Insight 213 年 7 月 * インドのGDPは 財 務 年 度 ベース 図 表 2: 主 要 経 済 国 の 経 済 成 長 見 通 し 国 名 実 質 GDP 成 長 率 (%) 213 年 予 測 実 質 GDP 成 長 率 (%) 214 年 予 測 年 見 通 し 中 国 年 と214 年 の 経 済 成 長 率 は 過 去 1 年 間 の 平 均 (1.5% 増 )を 大 きく 下 回 る 見 通 し 投 資 主 導 借 入 主 導 の 成 長 からの 緩 やかな 転 換 政 府 のインフラと 低 価 格 住 宅 への 支 出 拡 大 でハードランディング 回 避 へ 日 本 年 下 半 期 の 経 済 成 長 率 は 内 需 の 増 加 を 受 けて 加 速 の 見 通 し 円 安 に 支 えられた 輸 出 の 緩 やかな 拡 大 214 年 の 経 済 成 長 率 は 消 費 税 増 税 に 抑 制 される インド* 年 の 経 済 回 復 は 内 需 外 需 とも 限 定 的 来 年 は 金 融 緩 和 と 通 貨 安 に 支 え られて 成 長 率 が 上 昇 する 見 通 し 継 続 的 リスクとしては 高 いインフレ 率 対 外 債 務 構 造 改 革 関 連 の 課 題 が 挙 げられる オーストラリア 年 の 経 済 成 長 率 は 資 源 投 資 の 減 速 と 公 的 セクターの 縮 小 によりトレン ドを 下 回 る 個 人 消 費 は 抑 制 されるが 豪 ドル 安 の 継 続 は 輸 出 業 者 の 競 争 力 を 支 えよう 韓 国 年 下 半 期 は 輸 出 が 若 干 回 復 来 年 は 更 に 好 調 となろう 家 計 の 借 入 水 準 が 高 く 消 費 意 欲 も 比 較 的 弱 いため 個 人 消 費 は 全 般 的 に 抑 制 される インドネシア 経 済 成 長 率 は 依 然 として 弾 力 性 があり 旺 盛 な 内 需 の 恩 恵 を 受 けている 燃 料 助 成 金 削 減 を 受 けて インフレ 率 は213 年 下 半 期 も8%を 上 回 る 水 準 となる が 来 年 は 徐 々に 低 下 する 見 通 し シンガポール 輸 出 が 緩 やかに 回 復 今 年 と 来 年 は 小 売 業 販 売 額 が 抑 制 される 労 働 力 人 口 の 伸 びの 鈍 化 が 経 済 成 長 を 抑 制 する 香 港 内 需 が 経 済 成 長 を 支 える 一 方 輸 出 も213 年 半 ば 以 降 緩 やかに 回 復 中 国 本 土 からの 観 光 客 増 加 が 続 き 好 調 な 小 売 業 販 売 額 を 支 えている 不 動 産 市 場 では 活 動 が 鈍 化 *インドのGDPは 財 務 年 度 ベース 出 所 :IHS Global Insight 213 年 7 月 ジョーンズ ラング ラサール

5 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 5 額 は 依 然 として 冴 えない 製 造 業 セクターはほとんどの 地 域 で 再 度 低 迷 し 輸 出 は 主 要 輸 出 市 場 のほとんどで 引 き 続 き 前 年 同 期 比 減 少 ないし 緩 やかな 成 長 に 留 まっている 図 表 3: アジア パシフィック 地 域 のインフレ 率 はまちまち 1 8 アジア パシフィック 地 域 の 経 済 異 なるインフレや 金 利 の 状 況 インフレ 圧 力 が 一 部 の 国 々で 高 まっている 6 月 のCPIインフレ 率 をみると 中 国 とインドでは 食 料 品 価 格 の 高 騰 を 受 けて 上 昇 イ ンドネシアでは 政 府 が 燃 料 助 成 金 を 引 き 下 げた 後 急 上 昇 してい る インドネシアは アジア パシフィック 諸 国 では 今 年 初 となる 利 上 げに 動 き 6 月 と7 月 で 合 計 75bpの 利 上 げを 実 施 した 他 方 インド オーストラリア 韓 国 タイ ベトナムでは 経 済 成 長 を 後 押 し するべく 利 下 げが 行 われている 地 域 の 経 済 成 長 率 は 依 然 として 世 界 の 他 の 地 域 を 上 回 る 今 後 の 経 済 成 長 の 見 通 しに 対 するリスクとしては ユーロ 圏 と 米 国 の 弱 さの 継 続 多 くのアジア パシフィック 諸 国 が 抱 える 内 政 上 の 課 題 そして 潜 在 的 なインフレの 影 響 が 挙 げられる さりなが ら 欧 米 からの 輸 出 需 要 は214 年 から 徐 々に 改 善 する 見 通 しで あり ほとんどの 国 々では 失 業 率 の 低 さに 支 えられて 国 内 セクター 出 所 : IHS Global Insight 213 年 7 月 が 比 較 的 好 調 を 維 持 している したがって アジア パシフィック 地 域 の 経 済 は 今 年 来 年 とも 世 界 の 他 地 域 の2~3 倍 の 速 度 で 成 長 する 見 通 しである アジア パシフィック 地 域 の 不 動 産 市 場 減 速 する 賃 貸 市 場 力 強 さを 増 す 投 資 市 場 域 内 の 不 動 産 市 場 は213 年 第 2 四 半 期 も 引 き 続 きまちまちなトレ ンドを 示 し 賃 貸 市 場 と 投 資 市 場 ではそのトレンドに 大 きな 乖 離 がみられた オフィス テナントの 拡 張 は 抑 制 された 状 態 が 続 き リ テール スペースの 賃 貸 借 活 動 もまた 昨 年 を 通 じて 複 数 の 市 場 で 減 速 した これに 対 して 投 資 活 動 は 好 調 が 続 いており 第 2 四 半 期 の 商 業 用 不 動 産 の 取 引 総 額 は 前 年 同 期 比 で 大 幅 に 増 加 した こうしたトレンドに 沿 った 形 で ほとんどの 市 場 で 価 格 が 賃 料 を 上 回 って 上 昇 したため 利 回 りは 横 ばいないし 低 下 している 低 調 な 賃 貸 借 活 動 に 反 映 される 企 業 の 慎 重 姿 勢 213 年 第 2 四 半 期 中 域 内 のTier I 市 場 におけるAグレード オフィスの 新 規 供 給 は 前 年 同 期 比 15% 増 の15 万 m2となり 全 体 の 約 4%がインド 2%が 中 国 残 りのほとんどが 東 南 アジアの 新 興 諸 国 とオーストラリアにおけるものであった 当 四 半 期 の 合 計 ネット アブゾープションは 前 年 同 期 比 26% 減 となり 過 去 3 年 間 の 平 均 と 比 較 すると2%ほど 減 少 している 当 期 の 賃 貸 借 面 積 の8% 近 くは 中 国 とインドが 占 めた 金 融 センターは 依 然 として 低 迷 しており 香 港 とシンガポールのネッ ト アブゾープションは 限 定 的 主 に 小 規 模 な 非 金 融 テナントの 入 居 がみられたに 留 まった 東 京 では 一 部 で 主 要 テナントがより 質 の 高 い 物 件 へと 移 転 したため ネット アブゾープションは 当 四 半 期 に わずかながら 減 少 に 転 じた 中 国 では 多 国 籍 企 業 の 賃 借 活 動 が 減 速 しているものの 国 内 企 業 が 上 海 で 賃 借 を 続 け 北 京 CBDで 解 約 されたスペースは 予 想 を 下 回 った インドでは 多 国 籍 企 業 の 拡 張 鈍 化 がIT/ITES 企 業 からの 堅 調 な 需 要 にほぼ 相 殺 された 東 南 アジアのネット アブゾープションは 全 般 的 に 安 定 している オー ストラリア 市 場 のほとんどでは 企 業 のコスト 節 減 によりネット アブ ゾープションが 限 定 的 ないしマイナスとなった 賃 料 は 多 くの 都 市 で 緩 やかに 上 昇 下 落 は 北 京 とオーストラリア 213 年 第 2 四 半 期 ほとんどのアジア パシフィック 市 場 で 賃 料 が 横 ばいないし 小 幅 上 昇 した ジャカルタは 旺 盛 な 需 要 と 質 の 高 いスペースの 欠 如 から 引 き 続 き 最 大 の 賃 料 上 昇 率 ( 前 四 半 期 比 9.8% 上 昇 )を 記 録 している 香 港 では211 年 第 2 四 半 期 以

6 6 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 アジア パシフィック 地 域 の 不 動 産 市 場 来 初 めて 賃 料 が 上 昇 し( 前 四 半 期 比 1.5% 上 昇 ) シンガポール でも211 年 第 3 四 半 期 以 来 初 の 賃 料 上 昇 ( 前 四 半 期 比.6% 上 昇 )となった 両 都 市 とも 賃 貸 物 件 の 選 択 肢 の 少 なさが 背 景 となっ ている 東 京 では 賃 料 が 前 四 半 期 比 1.2% 上 昇 となり ソウル 上 海 バンコク マニラでも 小 幅 な 賃 料 上 昇 がみられた 北 京 の 賃 料 は 需 要 低 迷 から 更 に 下 落 ( 前 四 半 期 比 1.6% 下 落 )し たが 第 1 四 半 期 の 前 四 半 期 比 3.7% 下 落 からはペースが 鈍 化 し ている オーストラリアのほとんどの 都 市 で 賃 料 が 下 落 し 四 半 期 ベースで 最 大 の 下 落 幅 を 記 録 したのはメルボルンで( 前 四 半 期 比 6.4% 下 落 ) シドニー ブリスベン パース( 同 3~3.5% 下 落 )が これに 続 いている 過 去 12カ 月 間 に ジャカルタの 賃 料 上 昇 率 は 域 内 の 他 市 場 を 大 き くしのいでおり 年 間 の 上 昇 率 は 他 のほとんどの 市 場 が 一 桁 であっ たのに 対 して 37%の 上 昇 となっている 香 港 とシンガポールの 賃 料 は 昨 年 を 通 じて3~4%の 下 落 を 記 録 し メルボルンは 域 内 最 大 の 年 率 1.6%の 下 落 となった 213 年 の 域 内 のネット アブゾープションは 企 業 が 慎 重 姿 勢 を 保 っているため212 年 の 水 準 を1~15% 程 度 下 回 る 見 通 しで あるが 214 年 は 若 干 改 善 しよう 短 期 的 には 賃 料 上 昇 率 はほ とんどの 市 場 で 限 定 的 となる 見 通 しだが 北 京 およびシドニーと メルボルンを 含 むいくつかのオーストラリア 都 市 では 若 干 の 下 落 が 続 くだろう 213 年 通 期 では 全 般 的 に 一 桁 の 賃 料 上 昇 率 が 予 想 さ れ 最 も 好 調 となる の は ジャカル タとみら れ る リテール スペースの 需 要 は 健 全 であるが 減 速 の 兆 しも 213 年 第 2 四 半 期 消 費 マインドは 新 興 アジア 諸 国 で 一 般 的 に 好 調 先 進 国 では 改 善 がみられた 小 売 業 者 は 依 然 として 中 華 圏 で 拡 張 を 続 けており( 一 部 高 級 ブランドの 拡 張 は 鈍 化 しているが) 新 興 東 南 アジア 諸 国 が 存 在 感 を 増 している 第 2 四 半 期 の 賃 料 は 域 内 を 通 じてより 緩 やかな 上 昇 となり( 前 四 半 期 比.5~2.5% 上 昇 ) 例 外 となったインド シンガポール オーストラリアは 賃 料 が ほぼ 横 ばいとなった(シドニーとメルボルンは 若 干 下 落 ) 賃 料 上 昇 がもっとも 大 きかった 市 場 はジャカルタ( 前 四 半 期 比 2.5% 上 昇 )で 北 京 と 香 港 がこれに 続 いた 213 年 下 半 期 は 小 売 業 者 の 需 要 はほとんどの 地 域 で 比 較 的 堅 調 となる 見 込 みで ほとんど の 市 場 で 緩 やかながら 賃 料 の 上 昇 が 続 くだろう 高 級 住 宅 セクターの 需 要 はオフィス セクターに 沿 って 推 移 する 213 年 第 2 四 半 期 の 賃 貸 需 要 は 中 国 で 鈍 化 香 港 とシンガポー ルでは 引 き 続 き 抑 制 されたが ジャカルタやマニラといった 東 南 アジア 市 場 では 拡 大 した ほとんどの 市 場 で 賃 料 は 横 ばいないし 緩 やかに 上 昇 した( 前 四 半 期 比.5~4% 上 昇 ) 賃 貸 住 宅 のネッ ト アブゾープ ションのトレンドはほぼ オフィス セクター に 沿 って 推 移 する 見 通 しで ほとんどの 市 場 で 引 き 続 き 横 ばいないし 小 幅 上 昇 となろう インダストリアル スペースの 需 要 は 小 売 業 者 に 支 えられる 小 売 業 者 が 引 き 続 きインダストリアル スペースの 需 要 を 牽 引 し 主 要 市 場 の 製 造 活 動 が 低 迷 する 中 輸 出 関 連 セグメントの 需 要 は 抑 制 された 賃 料 上 昇 はほとんどの 市 場 で 引 き 続 き 緩 やかなペースと なり( 前 四 半 期 比.5%~3.% 上 昇 ) 前 四 半 期 比 で 上 昇 率 が 最 大 となった 市 場 は 北 京 であった( 前 四 半 期 比 2.8% 上 昇 ) ほとんど の 中 核 都 市 で 今 年 は 緩 やかな 賃 料 上 昇 が 予 想 されている 好 調 な 四 半 期 となった 投 資 活 動 213 年 第 2 四 半 期 域 内 の 投 資 活 動 は 前 年 同 期 比 18% 増 の 33 億 米 ドルに 達 し 日 本 オーストラリア 中 国 がそのほとんどを 占 めた 213 年 上 半 期 の 取 引 総 額 は 前 年 同 期 比 21% 増 の6 億 米 ドル に 達 して いる 日 本 はここでも 域 内 の 活 動 の3 分 の1 近 く( 米 ドルベース)を 占 め て 首 位 に 立 った 取 引 総 額 は 前 年 同 期 比 78% 増 と 世 界 の 主 要 投 資 市 場 の 中 でも 最 大 の 成 長 率 を 記 録 している 当 四 半 期 中 の 取 得 総 額 の 約 85%が 国 内 投 資 家 によるもので J-REITのIPO 活 発 化 がこれを 押 し 上 げた オーストラリアでは 取 引 総 額 が 前 年 同 期 比 28% 増 となり オフショアと 国 内 の 機 関 投 資 家 年 金 基 金 か らの 需 要 が 続 いた 中 国 の 投 資 活 動 は 第 1 四 半 期 の 減 速 から 反 図 表 4: オフィスの 賃 料 と 価 格 の 変 動 率 213 年 第 2 四 半 期 前 四 半 期 比 (%) 図 表 5: 力 強 さを 増 す 不 動 産 投 資 商 業 用 不 動 産 の 直 接 投 資 総 額 26 年 年 上 半 期 H13 賃 料 と 価 格 は 各 都 市 の 主 要 サブマーケットを 参 照 出 所 : ジョーンズ ラング ラサール (Real Estate Intelligence Service) 213 年 第 2 四 半 期 オフィス リテール ホテル インダストリアルのセクターで5 万 米 ドル 超 の 取 引 を 集 計 出 所 : ジョーンズ ラング ラサール (Real Estate Intelligence Service) 213 年 第 2 四 半 期

7 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 7 図 表 6: 賃 料 のプロパティ クロック 213 年 第 2 四 半 期 Aグレードオフィス Jakarta Manila Bangalore Delhi, Mumbai Tokyo Chennai Beijing, Melbourne Taipei, Bangkok Wellington Seoul, Shanghai Guangzhou Adelaide Perth Brisbane Sydney Hanoi Auckland, Canberra Ho Chi Minh City Hong Kong, Kuala Lumpur, Singapore, Osaka プライムリテール *Regional Beijing Kuala Lumpur Manila Jakarta Bangkok Hong Kong Guangzhou Mumbai, Tokyo Delhi Bangalore Shanghai Chennai Melbourne* Auckland, Wellington, Sydney* Singapore, SE Queensland* アジア パシフィック 地 域 の 不 動 産 市 場 高 級 住 宅 Guangzhou Shanghai Beijing Bangkok Kuala Lumpur インダストリアル Hong Kong Singapore (Conventional) Melbourne Brisbane Sydney Manila Jakarta Shanghai Singapore (Business Park) Hong Kong Beijing Tokyo Singapore* Manila Auckland, Wellington *For Luxurious Residential Properties *Business Parks (Singapore) & Conventional (Singapore) Logistics Space (Hong Kong, Shanghai, Beijing, Tokyo Bay Area) 転 して 前 四 半 期 比 65% 増 となった 香 港 の 取 引 総 額 は 2 月 の 印 紙 税 増 税 から 前 四 半 期 比 前 年 同 期 比 とも5%ほど 下 落 し シン ガポールも 前 年 同 期 比 18% 減 となった 価 格 は 当 四 半 期 を 通 じてほとんどのアジア パシフィック 市 場 で 緩 やかな 上 昇 が 続 いたが 北 京 と 一 部 オーストラリア 市 場 では 賃 料 下 落 を 受 けて 四 半 期 ベースで 若 干 の 下 落 がみられた( 前 四 半 期 比.5~2.% 下 落 ) ジャカルタはここでも 前 四 半 期 比 前 年 同 期 比 とも 最 大 の 上 昇 率 を 記 録 している(それぞれ1.2% 上 昇 と 46% 上 昇 ) 香 港 では 価 格 がほぼ 横 ばいとなったが シンガポー ルでは 主 に 現 地 投 資 家 に 支 えられ 前 四 半 期 比 1.9% 上 昇 した 賃 料 と 価 格 は 依 然 上 昇 しているが ペースは 鈍 化 企 業 は 短 期 的 にはコスト 懸 念 から 慎 重 姿 勢 を 維 持 する 見 通 しだ が 来 年 は 景 気 の 回 復 に 伴 い 賃 貸 借 活 動 が 活 発 化 し 始 めるだろ う 投 資 市 場 では 世 界 的 な 金 利 上 昇 の 懸 念 はあるものの 投 資 家 のセンチメントは 引 き 続 き 高 揚 した 状 態 が 続 くだろう しかし よ り 大 きな 市 場 の 一 部 は213 年 上 半 期 の 好 調 から 減 速 する 可 能 性 がある この 結 果 213 年 については 域 内 の 投 資 総 額 1,1 億 米 ドルの 慎 重 な 予 想 を 据 え 置 き 上 振 れ 余 地 を 残 している ほとんどの 市 場 やセクターで 賃 料 と 価 格 の 上 昇 は213 年 下 半 期 に 限 定 的 214 年 の 典 型 的 な 成 長 率 は1%を 下 回 ると 予 想 している また 利 回 りは 小 幅 低 下 が 見 込 まれる オフィスとリテー ル セクターは 一 般 的 に 住 宅 セクターよりも 高 リターンをもたらす はずであり 住 宅 セクターでは 各 国 政 府 による 抑 制 政 策 が 継 続 するであろう 筆 者 Dr.ジェーン マレーは1998 年 に Jones Lang LaSalle に 入 社 し 25 年 4 月 アジア パシフィ ック 地 域 リサーチ ヘッドに 就 任 世 界 6カ 国 以 上 の 約 3 名 の 専 門 家 チームのうち 同 地 域 所 在 の 14 名 以 上 の 専 門 家 を 統 括 して いる アジア パシフィック 地 域 のリサーチチームは 地 域 に 所 在 す る 主 要 不 動 産 市 場 の 調 査 分 析 予 測 コンサルティング 特 定 のトピックについての 論 文 や 定 期 刊 行 物 の 発 行 等 のサービス を 提 供 して 当 社 クライアントの 投 資 戦 略 の 策 定 を 支 援 してい ます

8 8 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 東 京 : オフィス 賃 料 と 価 格 のインデックス 矢 印 は を 示 す インデックス: 28 年 第 4 四 半 期 = 1 出 所 : ジョーンズ ラング ラサール 空 室 率 は 前 期 比.2ポイント 上 昇 して4.6% 4 四 半 期 連 続 の 上 昇 賃 料 は5 四 半 期 連 続 で 小 幅 上 昇 大 手 町 丸 の 内 が 牽 引 投 資 利 回 りは 前 期 比 横 ばい 価 格 は 前 期 比 上 昇 需 要 空 室 率 は 第 2 四 半 期 に4.6%となり 前 期 比.2ポイント 上 昇 前 年 同 期 比 1.1ポイ ント 上 昇 した 4 四 半 期 連 続 の 上 昇 となった 上 昇 幅 が 最 大 となったサブマーケッ トは 赤 坂 六 本 木 であった ネット アブゾープションは 第 2 四 半 期 にマイナス18 千 m2となり 前 期 の19 千 m2 前 年 同 期 の279 千 m2と 比 較 すると 大 幅 な 減 少 となった マイナスとなるのは21 年 以 来 となっている この 理 由 としては 新 規 供 給 がなかったこと( 前 期 は28 千 m2 前 年 同 期 は265 千 m2) さらに 国 内 IT 関 連 企 業 等 による 新 規 や 拡 張 需 要 はみられた ものの 外 資 系 金 融 機 関 等 の 集 約 縮 小 ( 一 部 ) 解 約 がテナントの 動 きの 大 勢 と なったことが 挙 げられる 東 京 : オフィス 空 室 率 当 四 半 期 の 移 転 事 例 としては 新 宿 文 化 クイントビル へ 拡 張 の 為 移 転 した TDC 新 宿 東 京 オペラシティ から 六 本 木 ヒルズ へ 移 転 したアップル 青 山 から 赤 坂 センタービル へ 本 社 を 一 部 移 転 したオラクルが 挙 げられる また 今 後 の 移 転 計 画 としては 第 3 四 半 期 に 大 手 町 東 京 サンケイビル へUACJが 経 営 統 合 の 為 移 転 丸 の 内 永 楽 ビル へアビームコンサルティングが 集 約 の 為 移 転 第 4 四 半 期 に 丸 の 内 JPタワー へFPGが 拡 張 の 為 移 転 する 予 定 である m % 供 給 新 規 供 給 は 第 2 四 半 期 にはみられなかった F 2 日 本 橋 室 町 3 丁 目 地 区 再 開 発 計 画 の 概 要 が 発 表 された CBDにおけるスマート シティプロジェクトであり オフィスを 主 用 途 とする 環 境 不 動 産 が 延 床 面 積 166 千 m2 の 規 模 で219 年 に 竣 工 予 定 である 出 所 : ジョーンズ ラング ラサール 28 年 から212 年 のネット アブゾープション 供 給 空 室 率 は 年 末 時 点 の 数 値 213 年 については ネット アブゾープションと 供 給 は 上 半 期 の 数 値 であり 供 給 予 定 は 下 半 期 の 数 値 である 賃 料 価 格 動 向 賃 料 ( 共 益 費 を 含 む)は 第 2 四 半 期 に 月 額 坪 当 たり31,494 円 となり 前 期 比.7% 上 昇 前 年 同 期 比 3.1% 上 昇 した 5 四 半 期 連 続 の 上 昇 となった 空 室 が 減 少 した 大 手 町 丸 の 内 で 賃 料 が 前 期 比 1% 未 満 の 上 昇 一 方 空 室 が 増 加 した 赤 坂 六 本 木 では 賃 料 は 前 期 比 1% 超 の 下 落 となった 第 2 四 半 期 に 投 資 利 回 りは 前 期 比 横 ばい 価 格 は 前 期 比 小 幅 上 昇 した 投 資 事 例 としては 神 谷 町 セントラルプレイス をヒューリックが 取 得 した 虎 の 門 に 延 床 面 積 4 千 m2の 規 模 で1985 年 に 竣 工 したオフィスビルである 取 得 価 格 5 億 円 貸 床 面 積 1m2あたりの 価 格 は15 万 円 となった 賃 料 月 額 賃 料 クロック フェーズ* 直 近 の 賃 料 トラフ( 底 ) 以 降 の 経 過 期 間 31,494 円 / 坪 賃 料 上 昇 の 加 速 5 四 半 期 * 7ページのプロパティ クロックのフェーズを 示 す 日 本 の 実 質 GDP 成 長 率 は 第 1 四 半 期 に 前 期 比 4.1% 増 ( 年 率 換 算 )となり 三 本 の 矢 の 緊 急 経 済 政 策 が 功 を 奏 し 始 めた 状 況 を 示 した 景 況 感 と 経 済 指 標 の 改 善 等 を 背 景 に 需 要 は 健 全 な 水 準 を 維 持 する 一 方 で 新 規 供 給 は 抑 制 される 見 通 しである したがって 空 室 率 は 低 下 圧 力 が 加 わり 賃 料 は 緩 やかな 上 昇 傾 向 を 維 持 する 見 通 しである 賃 料 の 上 昇 を 織 り 込 み 投 資 利 回 りは 低 下 傾 向 価 格 は 緩 やかに 上 昇 する 見 通 しである 賃 料 価 格 注 : 本 レポートは 都 心 5 区 ( 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 )に 立 地 するAグレードオフィスマーケットに ついて 纏 めている

9 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 9 大 阪 : オフィス グランフロント 大 阪 が 竣 工 大 阪 Aグレードオフィス 市 場 で 最 大 規 模 賃 料 は 引 き 続 き 小 幅 下 落 ただし 大 量 供 給 による 大 幅 下 落 は 確 認 されず 投 資 利 回 りは 前 期 比 横 ばい 価 格 は 前 期 比 小 幅 下 落 需 要 第 2 四 半 期 の 空 室 率 は12.4%となり 前 期 比 6.2ポイント 前 年 同 期 比 7.1ポイン ト 上 昇 した グランフロント 大 阪 が 低 い 予 約 契 約 率 で 竣 工 を 迎 えたこと 等 を 反 映 して 大 幅 な 上 昇 となった ネット アブゾープションは 第 2 四 半 期 に36 千 m2となった 需 要 は 主 に 梅 田 駅 周 辺 に 立 地 する 築 浅 のAグレードオフィスにおいて 吸 収 された 上 半 期 の 総 計 は57 千 m2 となった 賃 料 と 価 格 のインデックス 第 2 四 半 期 の 移 転 事 例 には 堂 島 アクシスビル から 中 之 島 フェスティバルタワー へ 移 転 した 日 立 とグループ 会 社 グランフロント 大 阪 へ 移 転 した 参 天 製 薬 とエッ クスサーバー ダイビル 本 館 へ 移 転 したエフピコが 挙 げられる 今 後 の 移 転 計 画 には 第 3 四 半 期 に エプソン 大 阪 へオリエント 時 計 が 移 転 三 井 物 産 ビル へアルティマが 移 転 する 事 例 が 挙 げられる 供 給 第 2 四 半 期 の 新 規 供 給 は 貸 床 面 積 145 千 m2となり ストックは 前 期 比 9.9% 増 加 した 大 阪 のAグレードオフィス 市 場 で 稀 にみる 大 規 模 な 新 規 供 給 は グランフロ ント 大 阪 のA 棟 とB 棟 の 竣 工 による 竣 工 時 の 契 約 率 は2 棟 平 均 で2% 超 にとど まり 入 居 テナントには 参 天 製 薬 エックスサーバー アシストが 挙 げられる 梅 田 1 丁 目 1 番 地 計 画 の 概 要 が 発 表 された 大 阪 駅 に 面 する 一 等 地 に 立 地 す る 大 阪 神 ビルディング と 新 阪 急 ビル の 再 開 発 計 画 であり 複 合 用 途 の 高 層 建 築 が 総 延 床 面 積 257 千 m2 オフィス 延 床 面 積 133 千 m2の 規 模 で223 年 に 竣 工 予 定 である 矢 印 は を 示 す インデックス: 28 年 第 4 四 半 期 = 1 出 所 : ジョーンズ ラング ラサール 空 室 率 m F % 大 阪 : オフィス 賃 料 価 格 動 向 賃 料 ( 共 益 費 を 含 む)は 第 2 四 半 期 に 月 額 坪 当 たり15,635 円 となり 前 期 比.7% 下 落 前 年 同 期 比 1.3% 下 落 した 賃 料 は8 四 半 期 連 続 の 小 幅 下 落 となった ただ し オーナーは テナントの 選 別 に 時 間 をかける 見 通 しであり 懸 念 されていた 大 量 供 給 による 大 幅 な 賃 料 下 落 はみられなかった 出 所 : ジョーンズ ラング ラサール 28 年 から212 年 のネット アブゾープション 供 給 空 室 率 は 年 末 時 点 の 数 値 213 年 については ネット アブゾープションと 供 給 は 上 半 期 の 数 値 であり 供 給 予 定 は 下 半 期 の 数 値 である 第 2 四 半 期 に 行 われた 取 引 事 例 には 阪 急 電 鉄 本 社 ビル が 挙 げられる 阪 急 リー ト(REIT)がポートフォリオの 資 産 入 替 の 決 定 に 伴 い 取 得 取 得 価 格 は12 億 円 NOI 利 回 りは5.7%である 茶 屋 町 エリアに 立 地 する 延 床 面 積 27 千 m2 規 模 の オフィスビルであり マスターリース 方 式 により 阪 急 電 鉄 が 一 括 賃 借 している 日 本 経 済 再 生 に 向 けた 緊 急 経 済 対 策 三 本 の 矢 の 効 果 による 円 高 修 正 や 米 国 経 済 の 回 復 等 から 6 月 の 近 畿 短 観 では 大 企 業 製 造 業 の 業 況 判 断 はマイナス9 からマイナス1へと 回 復 3か 月 先 の 見 通 しはプラス11を 見 込 むまでに 回 復 した こうした 景 況 感 の 改 善 は 需 要 を 下 支 えし さらに 新 規 供 給 が 抑 制 されることか ら 今 後 12ヶ 月 にかけて 空 室 率 は 緩 やかに 低 下 するものと 予 想 される 大 量 供 給 による 大 幅 な 需 給 悪 化 は 杞 憂 に 終 わり 賃 料 は 今 後 空 室 率 の 低 下 とともに 上 昇 の 兆 しを 見 せると 予 想 する リスクの 低 減 から 投 資 利 回 りは 低 下 圧 力 が 加 わり 価 格 は 賃 料 の 上 昇 に 先 行 し 上 昇 するものと 予 想 する 賃 料 月 額 賃 料 クロック フェーズ 直 近 の 賃 料 ピーク 以 降 の 経 過 期 間 賃 料 15,635 円 / 坪 賃 料 下 落 の 減 速 8 四 半 期 * 7ページのプロパティ クロックのフェーズを 示 す 価 格 注 : 本 レポートは 大 阪 市 の 都 心 2 区 ( 中 央 区 北 区 )に 立 地 するAグレードオフィスマーケットについて 纏 めている

10 1 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 東 京 : リテール 賃 料 と 価 格 のインデックス 矢 印 は を 示 す インデックス: 28 年 第 4 四 半 期 = 1 出 所 : ジョーンズ ラング ラサール 緊 急 経 済 対 策 による 消 費 者 心 理 の 改 善 等 から 高 額 消 費 が 活 発 化 賃 料 は3か 月 連 続 上 昇 上 層 階 の 空 室 減 少 を 反 映 投 資 利 回 りは2 四 半 期 連 続 で 低 下 需 要 消 費 者 態 度 指 数 は5 月 に 前 月 比 1.2ポイント 上 昇 して45.7となり 27 年 の 水 準 を 回 復 した 一 方 東 京 都 の 大 型 小 売 店 販 売 額 は 第 1 四 半 期 に 前 年 同 期 比.1% の 増 加 また 東 京 都 の 百 貨 店 の 美 術 宝 飾 品 宝 石 の 販 売 額 は5 月 に 前 年 同 月 比 24.1%となり 2 桁 の 高 い 伸 びを5カ 月 連 続 で 示 した 緊 急 経 済 対 策 を 背 景 にし た 消 費 者 心 理 の 改 善 や 消 費 税 増 税 前 の 駆 け 込 み 需 要 等 さらに 訪 日 外 客 数 の 増 加 も 消 費 拡 大 を 促 している こうした 状 況 のもとで 需 要 は 前 期 比 引 き 続 き 旺 盛 であった 1 階 部 分 の 空 室 が 限 定 的 である 中 今 年 に 入 ってからは 上 層 階 において 飲 食 店 等 の 賃 貸 借 活 動 が 活 発 化 し 上 層 階 の 空 室 が 減 少 している 東 京 : リテール 大 型 小 売 店 販 売 額 増 減 率 ( 東 京 都 ) また 銀 座 4 丁 目 でランバンが2 店 舗 目 を 開 設 表 参 道 のキャットストリート 沿 いで オープニングセレモニーが キューブリックス の4フロアを 賃 借 した 供 給 オーク 表 参 道 が 開 業 した 当 該 建 物 は9 階 建 て 延 床 面 積 14 千 m2であり 店 舗 は1 2 階 と 地 下 1 階 に 供 されている テナントはエンポリオ アルマーニ 青 山 コー チ 表 参 道 ネスプレッソブティック 表 参 道 店 スリードッツ 青 山 店 となっている 神 宮 前 6 丁 目 プロジェクト が 発 表 された 2.2 千 m2の 敷 地 に 基 準 階 面 積 66-99m2の 建 物 が215 年 に 竣 工 予 定 である 核 テナントにはブライダル 企 業 ブライ ズワードが 決 定 した 出 所 : 経 済 産 業 省 賃 料 価 格 動 向 賃 料 は 第 2 四 半 期 に 月 額 坪 当 たり65,893 円 となり 前 期 比.5% 上 昇 前 年 同 期 比 4.4% 上 昇 した 3 四 半 期 連 続 の 上 昇 となり 引 き 続 き 緩 やかな 賃 料 上 昇 を 示 し た 銀 座 表 参 道 の 上 層 階 における 空 室 の 減 少 を 反 映 した 投 資 利 回 りは4.%となり 2 四 半 期 連 続 で 低 下 した 今 期 の 取 引 事 例 には 渋 谷 フラッグ が 挙 げられる 当 該 物 件 は 表 参 道 に 近 接 する 渋 谷 エリアに 立 地 し 貸 床 面 積 は6 千 m2の 規 模 である 森 トラストリート(REIT)が32 億 4 万 円 貸 床 面 積 1m2あたりの 価 格 54 万 円 NOI 利 回 り4.2%で 取 得 した 賃 料 月 額 賃 料 クロック フェーズ* 直 近 の 賃 料 トラフ( 底 ) 以 降 の 経 過 期 間 65,893 円 / 坪 賃 料 上 昇 の 加 速 3 四 半 期 * 7ページのプロパティ クロックのフェーズを 示 す 緊 急 経 済 政 策 の 三 本 の 矢 214 年 に 予 定 されている 消 費 税 の 増 税 を 前 にし た 駆 け 込 み 需 要 の 本 格 化 さらに 航 空 座 席 の 供 給 量 拡 大 や 円 高 の 緩 和 を 背 景 とした 訪 日 外 客 数 の 増 加 等 に 支 えられ 今 後 12ヶ 月 にかけて 小 売 業 界 は 活 況 を 呈 する 見 通 しである こうした 状 況 のもと 様 々な 業 種 の 小 売 業 者 の 新 規 出 店 需 要 が 旺 盛 になり さらに 年 末 に 向 けて 季 節 的 に 新 規 出 店 が 活 発 化 すると 予 測 さ れる 一 方 新 規 供 給 は 引 き 続 き 抑 制 される 見 通 しである こうした 需 給 のひっ 迫 から 空 室 は 今 後 12ヶ 月 にかけて 一 層 減 少 する 見 通 しである したがって 賃 料 は 上 昇 圧 力 が 加 わり 緩 やかに 上 昇 する 見 通 しである 賃 料 価 格 注 : 本 レポートは 銀 座 と 表 参 道 のプライムリテールマーケットについて 纏 めている

11 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 11 東 京 : ロジスティクス 3PL 業 者 や 通 信 販 売 業 者 の 賃 貸 需 要 は 内 陸 部 の 新 規 供 給 が 吸 収 賃 料 は 引 き 続 き 小 幅 上 昇 賃 料 の 下 限 の 上 昇 を 反 映 日 本 プロロジスリートが9 物 件 を1324 億 3 万 円 で 取 得 需 要 東 京 港 のコンテナ 取 扱 個 数 は 第 1 四 半 期 に14 万 TEUとなり 前 期 比 9.7% 増 加 前 年 同 期 比 2.1% 増 加 した 鉱 工 業 生 産 指 数 (21 年 = 1)は5 月 に97.8 となり 4カ 月 連 続 の 上 昇 となった 緊 急 経 済 対 策 による 円 安 傾 向 を 背 景 に 自 動 車 等 の 生 産 が 増 加 した 需 要 は 引 き 続 き 旺 盛 であり 3PL 業 者 や 通 信 販 売 業 者 の 新 設 や 拡 張 需 要 がみら れたものの 東 京 ベイエリアにおける 供 給 が 引 き 続 き 限 定 的 であったことから 賃 貸 借 活 動 は 内 陸 部 の 新 築 の 物 流 施 設 で 活 発 となった 賃 料 のインデックス 今 期 の 賃 貸 事 例 には 厚 木 ロジスティクスセンター を 日 本 レコードセンター が 賃 借 (52 千 m2) 岩 槻 ロジスティクスセンター を 三 井 倉 庫 が 賃 借 (13 千 m2) GLP 三 郷 III を3PL 業 者 等 5 社 が 賃 借 ( 計 48 千 m2)した 事 例 が 挙 げられる 全 て 今 期 内 陸 部 で 竣 工 した 物 件 である 供 給 東 京 ベイエリアでは 第 2 四 半 期 に 新 規 供 給 はみられなかったものの 内 陸 部 では 上 記 厚 木 ロジスティクスセンター ( 延 床 面 積 52 千 m2) 岩 槻 ロジスティクスセン ター ( 同 28 千 m2) GLP 三 郷 III ( 同 95 千 m2)に 加 えて 川 越 IIロジスティクスセ ンター ( 同 55 千 m2)と 所 沢 ロジスティクスセンター ( 同 68 千 m2) 等 が 竣 工 大 量 供 給 となった 平 和 島 物 流 センタ 計 画 が 発 表 された 最 上 階 をオフィスに 供 する 地 上 8 階 建 て 延 床 面 積 84 千 m2 規 模 の 新 型 物 流 施 設 が214 年 に 竣 工 する 物 流 施 設 部 分 は 共 同 事 業 者 であるエヌ ティ ティ ロジスコが 一 括 賃 貸 する 賃 料 価 格 動 向 賃 料 は 第 2 四 半 期 に 月 額 坪 当 たり5,857 円 となり 前 期 比.3% 前 年 同 期 比.8% 上 昇 した 緩 やかな 上 昇 基 調 は8 四 半 期 連 続 となった 賃 料 の 下 限 の 上 昇 を 反 映 した 出 所 : ジョーンズ ラング ラサール 矢 印 は を 示 す 海 上 出 入 貨 物 - 東 京 港 () 出 所 : 東 京 都 港 湾 局 東 京 : ロジスティクス 日 本 プロロジスリート(REIT)がプロロジスより 物 流 施 設 のポートフォリオ9 物 件 を1324 億 3 万 円 で 取 得 した 東 京 ベイエリアの プロロジスパーク 東 京 大 田 ( 延 床 面 積 75 千 m2)は295 億 円 内 陸 部 の プロロジスパーク 座 間 ( 同 99 千 m2) は219 億 円 プロロジスパーク 船 橋 5 ( 同 45 千 m2)は95 億 円 プロロジスパー ク 成 田 1-A&B ( 同 64 千 m2)は84 億 2 万 円 で 取 得 された 勝 島 ABC 棟 倉 庫 (71 千 m2)と 勝 島 3 区 一 般 倉 庫 (9.9 千 m2)を 東 京 都 競 馬 が 寶 組 より15 億 円 で 取 得 した 重 要 な 物 流 拠 点 に 立 地 していることを 勘 案 し 将 来 における 一 体 的 な 再 開 発 の 可 能 性 が 示 唆 されている 緊 急 経 済 対 策 を 背 景 とした 個 人 消 費 の 回 復 や 対 米 国 や 対 アジア 貿 易 の 回 復 を 背 景 に 引 き 続 き3PL 業 者 や 通 信 販 売 業 者 からの 旺 盛 な 需 要 がみられるであろ う 一 方 で 東 京 ベイエリアの 新 規 供 給 は 引 き 続 き 限 定 的 となる 見 通 しである し たがって 需 要 が 供 給 を 上 回 る 状 態 は 今 後 も 継 続 し 賃 料 は 引 き 続 き 緩 やかな 上 昇 基 調 を 維 持 すると 予 想 する 注 : 本 レポートは 主 に 東 京 都 のベイエリア( 品 川 区 大 田 区 江 東 区 )に 立 地 する 新 型 物 流 施 設 について 纏 めている 制 作 協 力 : 株 式 会 社 一 五 不 動 産 情 報 サービス 賃 料 月 額 賃 料 クロック フェーズ 直 近 の 賃 料 トラフ( 底 ) 以 降 の 経 過 期 間 賃 料 5,857 円 / 坪 賃 料 上 昇 の 加 速 8 四 半 期 * 7ページのプロパティ クロックのフェーズを 示 す 価 格 NA

12 12 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 東 京 :ホテル ADR/RevPAR 5ツ 星 ホテル 運 営 パフォーマンス 5, 4, 3, 2, 1, 出 典 :STR Global ADR (%) RevPAR YTD May12May13 YTD (%) 客 室 稼 働 率 は 前 回 ピークの27 年 を 超 える75% 以 上 今 四 半 期 も4ツ 星 及 び5ツ 星 ホテルの 新 規 開 業 は 予 定 されていない 短 期 的 にはADR の 上 昇 がRevPARの 伸 びを 牽 引 需 要 訪 日 外 客 数 は213 年 5 月 時 点 で 前 年 同 期 比 2.9% 増 の3.3 百 万 人 となってい る しかし 訪 日 外 客 数 第 3 位 の 中 国 からの 訪 日 客 数 は 領 土 問 題 による2 国 間 の 緊 張 が 続 いている 影 響 で 前 年 同 期 比 28.2% 減 少 した 一 方 韓 国 からの 訪 日 客 数 は 前 年 同 期 比 で38.3% 増 加 しており これは 韓 国 ウォンの 上 昇 の 影 響 と 思 われ る 国 内 宿 泊 需 要 は211 年 3 月 の 東 日 本 大 震 災 以 降 順 調 に 回 復 を 続 けている 円 安 のほか 212 年 に 格 安 航 空 会 社 数 社 が 成 田 空 港 及 び 関 西 空 港 と 札 幌 福 岡 や 那 覇 など 国 内 の 主 要 な 空 港 を 結 ぶ 便 を 就 航 させたことが 国 内 旅 行 の 増 加 につながっている また 212 年 12 月 以 降 の 株 価 上 昇 も 消 費 を 促 している 円 に 対 する 外 国 為 替 レートと 株 価 は 乱 高 下 しているにも 関 わらず 消 費 は 堅 調 に 推 移 している 主 要 なホテル 客 室 数 新 規 供 給 推 移 5 4 供 給 213 年 第 2 四 半 期 中 東 京 では 主 なホテル 開 業 は 予 定 されていない 本 年 12 月 に 客 室 248 室 の 御 殿 山 ガーデンホテルラフォーレ 東 京 がリブランディングにより 東 京 マリオットホテルとして 開 業 予 定 の 他 は 本 年 度 中 の 主 要 な4ツ 星 5ツ 星 ホ テルの 新 規 開 業 は 計 画 されていない 運 営 パフォーマンス 213 年 初 めから5 月 までの 累 計 では 東 京 のホテル 運 営 パフォーマンスは1 日 当 り 販 売 可 能 客 室 数 当 り 宿 泊 売 上 (RevPAR)が3,57 円 となり 前 年 同 期 比 で 15.1%の 増 加 となった これは 年 初 来 5ヶ 月 間 における 客 室 稼 働 率 と 平 均 客 室 単 価 (ADR)の 上 昇 のおかげである F 15F 出 典 : ジョーンズ ラング ラサール 今 四 半 期 中 東 京 では5ツ 星 クラスのホテル 売 買 取 引 は 見 られないものの 本 年 4 月 には 千 葉 県 浦 安 市 所 在 の 東 京 ディズニーランド 隣 接 の 客 室 89 室 のシティホ テルヒルトン 東 京 ベイが26.5 億 円 (1 室 当 り3,22 万 円 )で 取 引 された 買 主 は 積 極 的 にホテル 資 産 に 投 資 を 行 っているJ-REIT2 社 のうちの1 社 ジャパン ホテ ル リート 投 資 法 人 である 国 内 外 の 需 要 は 震 災 以 後 の 旅 行 客 数 の 堅 調 な 伸 びに 支 えられ 今 後 も 成 長 が 続 くと 予 想 される 客 室 稼 働 率 が5 月 時 点 の 年 初 来 平 均 で75% 前 後 と 安 定 して 推 移 していることからADRが 上 昇 し それがRevPARの 上 昇 へとつながることも 考 えられる しかしながら 株 価 と 対 円 為 替 レートの 乱 高 下 がいずれ 消 費 に 負 の 影 響 を 及 ぼす 可 能 性 もある 東 京 :ホテル RevPAR 上 昇 客 室 稼 働 率 ADR 注 : 東 京 のホテルとは 東 京 の 所 在 の5ツ 星 ホテルマーケットを 意 味 する

13 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 13 5 都 市 に1 名 超 の リサーチプロフェッショナル 先 鋭 的 な 不 動 産 戦 略 をサポート 長 期 時 系 列 データ 市 場 予 測 市 場 動 向 レポート プレゼンテーション ホットラインサービス お 問 合 わせ 先 リサーチ 事 業 部 犬 間 由 博 yoshihiro.inuma@ap.jll.com

14 14 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 213 年 第 2 四 半 期 DataTouch, Keeping you in Touch on the Move Simply go to the internet browser on your mobile device, enter the URL and then select to add the icon of the mobile site to your home page. datatouch.joneslanglasallesites.com

15 代 表 取 締 役 社 長 河 西 利 信 コーポレートソリューションズ 事 業 部 賃 貸 借 / トランザクションマネジメント マーケッツ 事 業 部 長 ニール ヒッチン neil.hitchen@ap.jll.com 開 発 建 設 マネジメント プロジェクト 開 発 マネジメント 事 業 部 長 宮 本 淳 jun.miyamoto@ap.jll.com 資 産 施 設 マネジメント ファシリティマネジメント 事 業 部 長 田 島 義 資 yoshitomo.tajima@ap.jll.com ポートフォリオマネジメント ストラテジック ポートフォリオ サービス 事 業 部 長 佐 藤 俊 朗 toshiro.sato@ap.jll.com キャピタルマーケット 事 業 部 不 動 産 売 買 取 引 支 援 キャピタルマーケット 事 業 部 長 水 野 明 彦 akihiko.mizuno@ap.jll.com クロスボーダー 取 引 マイケル ボウルズ michael.bowles@ap.jll.com コーポレート ファイナンス アリ ドルカー ari.druker@ap.jll.com 不 動 産 運 用 サービス 事 業 部 プロパティマネジメント リー シング 不 動 産 運 用 サービス 事 業 部 長 支 配 人 中 山 幹 朗 mikio.nakayama@ap.jll.com アセットマネジメント 不 動 産 運 用 サービス 事 業 部 長 鈴 木 緑 midori.suzuki@ap.jll.com ストラテジック コンサルティング/バリュエーション 事 業 部 戦 略 コンサルティング / 不 動 産 鑑 定 ストラテジック コンサルティング/バリュエーション 事 業 部 長 相 川 正 敏 masatoshi.aikawa@ap.jll.com リサーチ 事 業 部 リサーチ 市 場 調 査 分 析 リサーチ 事 業 部 長 赤 城 威 志 takeshi.akagi@ap.jll.com ホテルズ&ホスピタリティ 事 業 部 ホテル 投 資 アドバイザリー ホテルズ&ホスピタリティ 事 業 部 長 沢 柳 知 彦 tom.sawayanagi@ap.jll.com 関 西 支 社 支 社 長 奥 井 健 二 kenji.okui@ap.jll.com このレポートに 関 するお 問 合 わせ 先 リサーチ 事 業 部 犬 間 由 博 yoshihiro.inuma@ap.jll.com

16 ジョーンズ ラング ラサール 株 式 会 社 本 社 1-14 東 京 都 千 代 田 区 永 田 町 プルデンシャルタワー4F Tel: ( 代 ) 福 岡 オフィス 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 博 多 駅 前 大 博 多 ビル11F Tel: ( 代 ) 三 番 町 オフィス 東 京 都 千 代 田 区 三 番 町 5-7 精 糖 会 館 5F Tel: ( 代 ) 関 西 支 社 大 阪 府 大 阪 市 中 央 区 本 町 本 町 オルゴビル6F Tel: ( 代 ) ジョーンズ ラング ラサール 海 外 拠 点 アジア パシフィック Adelaide Auckland Bangalore Bangkok Beijing Brisbane Canberra Cebu City Chandigarth Chengdu Chennai Chongqing Christchurch Coimbatore Colombo Guangzhou Hanoi Ho Chi Minh City Hong Kong Hyderabad Jakarta Kolkata Macau Manila Melbourne Mumbai New Delhi Osaka Pasig Perth Phuket Pune Qingdao Quenzon Seoul Shanghai Shenyang Shenzhen Singapore Sydney Taguig Taipei Tianjin Tokyo Wellington Wuhan アメリカ 大 陸 Atlanta Austin Baltimore Boston Buenos Aires Chicago Cincinnati Cleveland Columbus Dallas Dayton Denver Detroit Ft. Lauderdale Houston Kansas City Los Angeles McLean, VA Mexico City Miami Minneapolis Monterrey Montreal New Orleans New York Orange County Orlando Parsippany, NJ Philadelphia Phoenix Pittsburgh Portland, OR Rio de Janeiro Sacramento St. Louis Salt Lake City San Diego San Francisco Santiago Sao Paulo Seattle Tampa Toronto Vancouver Washington DC 欧 州 Abu Dhabi Amsterdam Antwerp Barcelona Berlin Birmingham Brussels Bucharest Budapest Dubai Dublin Dusseldorf Edinburgh Eindhoven Frankfurt Glasgow Gothenburg The Hague Hamburg Helsinki Kiev Leeds Lisbon Liverpool London Luxembourg Lyon Madrid Manchester Marbella Milan Moscow Munich Norwich Paris Prague Rotterdam Seville Stockholm St. Petersburg Tel Aviv Utrecht Valencia Warsaw Wiesbaden COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 213. All rights reserved. For further details or to unsubscribe, please joneslanglasalle.research@ap.jll.com. The items in this publication have been compiled from the various sources acknowledged. The information is from sources we deem reliable; however, no representation or warranty is made to the accuracy thereof. 本 レポート 内 容 の 無 断 転 載 を 禁 じます