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1 平 成 28 年 2 月 26 日 各 位 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 1 号 東 急 リアル エステート 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 柏 﨑 和 義 ( コード 番 号 ) 資 産 運 用 会 社 名 東 急 リアル エステート インヘ ストメント マネシ メント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 執 行 役 員 社 長 柏 﨑 和 義 問 合 せ 先 IR 部 長 山 川 潔 TEL 資 産 の 取 得 及 び 譲 渡 に 関 するお 知 らせ ( 東 急 番 町 ビル 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 第 2 東 急 鷺 沼 ビル) 本 投 資 法 人 が 資 産 の 運 用 を 委 託 する 資 産 運 用 会 社 である 東 急 リアル エステート インベストメント マネジメント 株 式 会 社 は 本 日 下 記 のとおり 国 内 不 動 産 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 の 取 得 及 び 国 内 不 動 産 信 託 受 益 権 の 譲 渡 ( 以 下 それぞれ 本 取 得 及 び 本 譲 渡 といい 本 取 得 及 び 本 譲 渡 を 合 わせて 本 取 引 といいます )を 決 定 しましたので お 知 らせいたします 1. 本 取 引 の 概 要 (1) 本 取 得 の 概 要 1 取 得 資 産 : 国 内 不 動 産 を 主 な 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 2 物 件 名 称 : 東 急 番 町 ビル 3 取 得 割 合 : 信 託 受 益 権 ( 区 分 所 有 権 割 合 95.1%)の 準 共 有 持 分 割 合 49% 4 取 得 価 額 :12,740 百 万 円 ( 但 し 取 得 諸 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 等 を 除 きます ) 5 契 約 締 結 日 : 平 成 28 年 2 月 26 日 ( 金 ) 6 取 得 予 定 日 : 平 成 28 年 3 月 24 日 ( 木 ) 7 取 得 先 : 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 8 取 得 資 金 : 借 入 金 及 び 自 己 資 金 (2) 本 譲 渡 の 概 要 1 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) (ⅰ) 譲 渡 資 産 : 国 内 不 動 産 を 主 な 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 (ⅱ) 物 件 名 称 : 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) (ⅲ) 譲 渡 価 額 : 8,950 百 万 円 (ⅳ) 帳 簿 価 額 : 6,601 百 万 円 ( 譲 渡 予 定 日 時 点 の 見 込 み 額 ) (ⅴ) 譲 渡 価 額 と 帳 簿 価 額 の 差 額 :2,348 百 万 円 ( 譲 渡 予 定 日 時 点 の 見 込 み 額 ) (ⅵ) 契 約 締 結 日 : 平 成 28 年 2 月 26 日 ( 金 ) (ⅶ) 譲 渡 予 定 日 : 平 成 28 年 3 月 24 日 ( 木 ) (ⅷ) 譲 渡 先 : 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 記 1

2 2 第 2 東 急 鷺 沼 ビル (ⅰ) 譲 渡 資 産 : 国 内 不 動 産 を 主 な 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 (ⅱ) 物 件 名 称 : 第 2 東 急 鷺 沼 ビル (ⅲ) 譲 渡 価 額 : 1,710 百 万 円 (ⅳ) 帳 簿 価 額 : 1,165 百 万 円 ( 譲 渡 予 定 日 時 点 の 見 込 み 額 ) (ⅴ) 譲 渡 価 額 と 帳 簿 価 額 の 差 額 :544 百 万 円 ( 譲 渡 予 定 日 時 点 の 見 込 み 額 ) (ⅵ) 契 約 締 結 日 : 平 成 28 年 2 月 26 日 ( 金 ) (ⅶ) 譲 渡 予 定 日 : 平 成 29 年 1 月 31 日 ( 火 ) (ⅷ) 譲 渡 先 : 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 2. 本 取 引 の 理 由 本 投 資 法 人 の 規 約 に 定 める 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 に 基 づき 本 取 引 を 行 うものです 取 得 及 び 譲 渡 の 理 由 は 以 下 の 通 りです (1) 東 急 番 町 ビルの 取 得 本 物 件 が 所 在 する 麹 町 番 町 エリアは 安 定 した 需 給 が 続 いており 番 町 を 含 む 神 田 飯 田 橋 エリア の 空 室 率 は 直 近 では 3.0%( 注 1)で 推 移 しています 東 急 番 町 ビル( 以 下 取 得 予 定 資 産 )は JR 線 を 含 む 鉄 道 4 線 が 接 続 する 市 ヶ 谷 駅 から 徒 歩 3 分 圏 内 の 交 通 利 便 性 の 高 い 場 所 に 立 地 していることに 加 え 築 年 数 が 4 年 と 浅 く 基 準 階 面 積 366 坪 無 柱 天 井 高 2,800mm(OA フロア 100mm) 個 別 空 調 などオフィススペックが 高 く 優 れた 競 争 力 を 有 して います また 取 得 予 定 日 時 点 の 取 得 予 定 資 産 の 賃 料 水 準 及 び 稼 働 率 を 基 に 算 定 した 直 近 1 年 間 のNОI 利 回 りは 3.4%( 注 2)の 見 込 みですが 今 後 の 運 用 努 力 による 内 部 成 長 を 織 り 込 み 中 長 期 的 にはNОI 利 回 り 3.9%を 想 定 しています ( 注 1)2015 年 12 月 末 時 点 出 所 :シービーアールイー 株 式 会 社 ジャパンオフィスマーケットビュー ( 注 2) 取 得 予 定 日 以 降 一 部 テナントの 退 去 を 見 込 み 取 得 年 度 末 時 点 の 見 込 み 稼 働 率 94.4%を 前 提 に 算 出 (2) 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 及 び 第 2 東 急 鷺 沼 ビルの 譲 渡 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 及 び 第 2 東 急 鷺 沼 ビル( 以 下 譲 渡 予 定 資 産 )は 本 投 資 法 人 の 上 場 時 より 保 有 する 商 業 施 設 物 件 として 取 得 以 来 同 一 テナントが 入 居 し 高 いNОI 利 回 りを 維 持 して きました 譲 渡 予 定 資 産 は 当 面 安 定 的 に 収 益 貢 献 をすることが 期 待 される 物 件 ではあるものの 築 35 年 が 経 過 し 将 来 の 大 規 模 修 繕 等 の 資 金 負 担 や 中 長 期 的 に 建 替 えが 必 要 となるリスクも 存 在 しており 本 投 資 法 人 としては これらへの 対 応 が 今 後 の 課 題 であると 認 識 していました かかる 状 況 において 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 ( 以 下 東 急 電 鉄 )より 将 来 の 鷺 沼 駅 周 辺 の 再 整 備 を 見 据 えた 譲 渡 打 診 を 受 け 上 記 (1)の 取 得 予 定 資 産 との 資 産 入 替 を 行 うことにより ポートフォリオ クオリティの 向 上 ひいては 投 資 主 価 値 の 向 上 に 寄 与 するものと 判 断 しました また 譲 渡 予 定 資 産 の 譲 渡 時 期 について 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 )は 平 成 28 年 3 月 24 日 第 2 東 急 鷺 沼 ビルは 平 成 29 年 1 月 31 日 を 予 定 しています 両 ビルは それぞれ 異 なるテナントを 持 つ 別 個 の 物 件 であり 第 26 期 ( 平 成 28 年 7 月 期 ) 及 び 第 27 期 ( 平 成 29 年 1 月 期 )の 期 間 収 益 確 保 のため 第 2 東 急 鷺 沼 ビルの 譲 渡 時 期 について 第 27 期 とすることと 致 しました 従 って 本 譲 渡 に 伴 う 譲 渡 益 については 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 )は 第 26 期 第 2 東 急 鷺 沼 ビルは 第 27 期 に 発 生 する 見 込 み です 以 上 本 取 引 により 好 立 地 かつ 築 年 数 の 浅 い 高 スペックな 物 件 へと 入 れ 替 えることで キャッシュ フローのさらなる 安 定 化 が 期 待 され 結 果 トータルリターン( 注 )の 増 大 が 見 込 まれます ( 注 ) 毎 期 のインカムリターン( 賃 料 収 入 等 )と 将 来 のキャピタルリターン( 売 却 収 入 )により 構 成 (3)スポンサーコラボレーションの 深 化 本 取 引 における 取 得 先 及 び 譲 渡 先 は 本 投 資 法 人 のスポンサーである 東 急 電 鉄 であり 同 社 との 相 互 2

3 売 買 となります 本 投 資 法 人 は 上 場 以 来 スポンサーの 開 発 対 象 地 域 を 主 要 投 資 対 象 地 域 と 位 置 付 け スポンサーから 本 投 資 法 人 へ 拠 出 された 物 件 の 投 資 資 金 が スポンサーによる 開 発 対 象 地 域 への 再 投 資 を 通 じて 本 投 資 法 人 の 投 資 対 象 地 域 へ 還 流 し 同 地 域 の 価 値 を 維 持 向 上 させるという 循 環 再 投 資 モデル を 掲 げ てきました 譲 渡 予 定 資 産 が 位 置 する 鷺 沼 エリアでは 今 後 スポンサーによる 再 開 発 が 検 討 されていることから 本 譲 渡 により 東 急 沿 線 地 域 ひいては 本 投 資 法 人 の 投 資 対 象 地 域 の 中 長 期 的 な 競 争 力 向 上 が 見 込 まれる と 考 えられ 本 取 引 は スポンサーコラボレーションの 深 化 を 示 すものであります 本 投 資 法 人 は 今 後 も 投 資 方 針 を 堅 持 しつつ 資 本 市 場 及 び 不 動 産 投 資 市 場 の 動 向 を 注 視 しながら 投 資 運 用 を 継 続 すると 共 に スポンサーとのコラボレーションにより 資 産 価 値 の 向 上 及 び 投 資 口 1 口 当 た り 利 益 の 成 長 に 結 びつくポートフォリオの 構 築 を 進 めていきます 3. 取 得 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 託 者 信 託 期 間 所 在 地 ( 一 棟 の 建 物 ) ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 交 通 用 途 用 途 地 域 面 積 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 構 造 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 竣 工 年 月 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 設 計 会 社 施 工 会 社 東 急 番 町 ビル 国 内 不 動 産 を 主 な 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 28 年 3 月 24 日 から 平 成 38 年 3 月 24 日 ( 予 定 ) 東 京 都 千 代 田 区 四 番 町 6 番 2 6 番 12 6 番 13 6 番 14 6 番 16 6 番 17 6 番 18 6 番 19 6 番 20 6 番 21 6 番 22 6 番 23 6 番 24 6 番 25 6 ( 土 地 ) 番 26 6 番 27 6 番 28 6 番 29 6 番 30 6 番 31 6 番 32 6 番 33 6 番 34 6 番 35 6 番 36 6 番 39 6 番 40 東 京 都 千 代 田 区 四 番 町 6 番 地 21 6 番 地 2 6 番 地 12 6 番 地 13 6 番 地 14 6 番 地 16 6 番 地 17 6 番 地 18 6 番 地 19 6 番 地 20 6 番 地 22 6 ( 建 物 ) 番 地 23 6 番 地 24 6 番 地 25 6 番 地 26 6 番 地 31 6 番 地 32 6 番 地 33 6 番 地 39 6 番 地 40 JR 中 央 本 線 総 武 線 市 ヶ 谷 駅 徒 歩 約 3 分 東 京 メトロ 有 楽 町 線 南 北 線 市 ヶ 谷 駅 徒 歩 約 3 分 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 市 ヶ 谷 駅 徒 歩 約 3 分 事 務 所 店 舗 駐 車 場 商 業 地 域 第 一 種 住 居 地 域 ( 土 地 ) 2, m2( 全 体 ) 2, m2( 取 得 に 係 る 面 積 ) ( 建 物 ) 15, m2( 全 体 )11, m2( 取 得 に 係 る 区 分 所 有 区 画 の 専 有 面 積 ) 鉄 骨 造 陸 屋 根 11 階 建 平 成 23 年 9 月 株 式 会 社 東 急 設 計 コンサルタント 東 急 建 設 株 式 会 社 検 査 機 関 一 般 財 団 法 人 日 本 建 築 センター( 指 定 構 造 計 算 適 合 性 判 定 機 関 ) PML3.3%( 株 式 会 社 イー アール エス 応 用 アール エム エス 株 式 会 社 の 平 成 27 年 12 月 2 日 付 地 震 リスク 評 価 ( 詳 細 ) 報 告 書 に 基 づきます ) PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 損 失 率 を 意 味 します PML については 統 一 耐 震 性 された 定 義 はありませんが ここでは 475 年 間 に 起 こる 可 能 性 のある 大 小 の 地 震 に 対 して 予 想 損 失 額 及 び 発 生 確 率 を 算 出 統 計 処 理 した 建 物 再 調 達 価 格 に 対 する 予 想 損 失 額 の 割 合 を 使 用 し ています 算 出 にあたっては 個 別 対 象 不 動 産 の 現 地 調 査 建 物 状 況 の 評 価 設 計 図 書 との 整 合 性 の 確 認 当 該 地 の 地 盤 の 状 況 地 域 要 因 構 造 検 討 を 行 ったうえで 算 出 しています ( 土 地 ) 所 有 権 所 有 形 態 ( 建 物 ) 区 分 所 有 権 取 得 先 取 得 予 定 価 額 鑑 定 評 価 額 建 物 状 況 評 価 報 告 書 作 成 者 建 物 状 況 評 価 報 告 書 作 成 日 プロパティ マネジメント 会 社 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 12,740 百 万 円 12,800 百 万 円 ( 価 格 時 点 : 平 成 28 年 1 月 31 日 ) 鑑 定 機 関 : 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 株 式 会 社 イー アール エス 平 成 27 年 12 月 7 日 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 3

4 テ ナ ン ト の 内 容 取 得 後 の 担 保 の 状 況 マスターリース 先 マスターリース 契 約 の 種 別 特 記 事 項 テナントの 総 数 7 主 要 テナント 総 賃 料 収 入 取 得 後 本 投 資 法 人 において 担 保 に 供 する 予 定 はありません 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 パス スルー 型 1. 本 物 件 は 区 分 所 有 建 物 であり 本 投 資 法 人 は その 一 部 の 専 有 部 分 及 び 敷 地 について 信 託 を 設 定 した 上 で 当 該 信 託 の 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 を 取 得 す る 予 定 です 区 分 所 有 建 物 の 登 記 の 所 在 欄 に 登 記 されている 土 地 は 信 託 設 定 後 は 信 託 受 託 者 が 所 有 する 予 定 ですが これらの 土 地 と 併 せて 信 託 建 物 の 開 発 時 に 敷 地 として 扱 われた 土 地 ( 以 下 一 体 土 地 といいます )は 個 人 が 所 有 して います その 上 で かかる 個 人 と 建 物 の 他 の 区 分 所 有 者 との 間 には 一 体 土 地 に 関 する 土 地 賃 貸 借 契 約 が 締 結 されています なお 一 体 土 地 については 抵 当 権 が 設 定 されています 2. 本 土 地 の 一 部 について 地 上 権 者 を 東 京 地 下 鉄 株 式 会 社 目 的 を 地 下 鉄 道 敷 設 存 続 期 間 を 地 下 鉄 道 構 造 物 存 続 中 とする 区 分 地 上 権 が 設 定 されています 当 該 地 上 権 の 地 代 は 発 生 しません 3. 本 物 件 の 所 有 者 間 には 本 物 件 の 管 理 運 営 に 関 する 協 定 が 締 結 されており 各 々の 区 分 所 有 権 について 譲 渡 する 場 合 他 の 所 有 者 の 承 諾 を 要 するとする 合 意 等 がなされています 4. 区 分 所 有 建 物 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 の 取 得 に 伴 い 準 共 有 者 である 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 ( 準 共 有 持 分 割 合 51%)との 間 で 平 成 28 年 2 月 26 日 付 で 信 託 受 益 権 準 共 有 者 間 協 定 書 を 締 結 する 予 定 です 信 託 受 益 権 準 共 有 者 間 協 定 書 では 1 信 託 受 益 権 の 分 割 を 請 求 しない 旨 2 信 託 受 益 権 準 共 有 持 分 の 全 部 又 は 一 部 を 第 三 者 へ 譲 渡 する 場 合 には 他 の 準 共 有 者 との 優 先 交 渉 手 続 ( 以 下 本 件 優 先 交 渉 手 続 といいます )を 経 なければならない 旨 3 準 共 有 持 分 を 譲 渡 する 場 合 には 譲 受 人 に 当 該 協 定 書 上 の 地 位 を 承 継 させる 旨 4 信 託 契 約 に 基 づき 受 益 者 が 受 託 者 に 対 して 有 する 指 図 権 については 本 件 受 益 権 につき 最 大 の 持 分 ( 準 共 有 持 分 を 含 みます )を 有 する 受 益 者 が 有 する ものとし 他 の 受 益 者 は 指 図 権 を 有 しないものとする 旨 5 受 益 者 として 決 定 すべき 事 項 のうち 一 部 については 全 受 益 者 の 同 意 を 要 するものあるいは 事 前 協 議 を 要 するものとすること 等 が 定 められています 株 式 会 社 オプト エレコム 株 式 会 社 ジャパンワクチン 株 式 会 社 年 間 544 百 万 円 敷 金 保 証 金 927 百 万 円 ( 建 物 全 体 ) 想 定 NOI 年 間 429 百 万 円 総 賃 貸 面 積 12, m2( 建 物 全 体 ) 総 賃 貸 可 能 面 積 12, m2( 建 物 全 体 ) 稼 働 率 100% 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 平 成 24 年 平 成 25 年 平 成 26 年 平 成 27 年 平 成 28 年 70.4% 100% 100% 100% 100% テナントの 総 数 主 要 テナント 総 賃 料 収 入 及 び 稼 働 率 は 取 得 予 定 日 ( 平 成 28 年 3 月 24 日 )における 見 込 みに 基 づ き 記 載 しています 総 賃 料 収 入 及 び 想 定 NOI は 信 託 受 益 権 ( 区 分 所 有 権 割 合 95.1%)の 準 共 有 持 分 割 合 49% 相 当 額 を 記 載 しております 想 定 NOI は 取 得 年 度 の 収 支 から 特 殊 要 因 を 排 除 した 年 間 の 想 定 数 値 であり( 当 期 の 予 想 数 値 ではありません ) 以 下 の 前 提 をもとに 作 成 しています 1 総 賃 料 収 入 は 取 得 予 定 日 以 降 一 部 テナントの 退 去 を 見 込 み 取 得 年 度 末 時 点 の 見 込 み 稼 働 率 (94.4%)を 前 提 に 本 物 件 から 得 られる 総 収 入 の 見 込 み 数 値 を 記 載 しています 2 公 租 公 課 は 平 成 27 年 度 の 賦 課 額 と 同 額 を 見 込 んでいます 3 修 繕 費 は 今 後 1 年 間 に 想 定 される 費 用 をもって 算 出 しています 4. 譲 渡 資 産 の 内 容 (1) 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 所 在 地 物 件 の 名 称 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 託 者 信 託 期 間 国 内 不 動 産 を 主 な 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 13 年 3 月 27 日 から 平 成 35 年 3 月 末 日 まで ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) ( 土 地 ) 神 奈 川 県 川 崎 市 宮 前 区 鷺 沼 一 丁 目 1 番 ( 建 物 ) 神 奈 川 県 川 崎 市 宮 前 区 鷺 沼 一 丁 目 1 番 地 4

5 交 通 東 急 田 園 都 市 線 鷺 沼 駅 徒 歩 約 1 分 用 途 用 途 地 域 面 積 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 構 造 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 竣 工 年 月 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) テ ナ ン ト の 内 容 所 有 形 態 取 得 年 月 日 取 得 価 額 期 末 算 定 価 額 商 業 施 設 商 業 地 域 地 区 計 画 区 域 ( 土 地 ) 5, m2 ( 建 物 ) 18, m2 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 4 階 建 昭 和 53 年 9 月 ( 土 地 ) 所 有 権 ( 建 物 ) 所 有 権 平 成 15 年 9 月 10 日 6,920 百 万 円 8,950 百 万 円 ( 価 格 時 点 : 平 成 28 年 1 月 31 日 ) 鑑 定 機 関 : 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 帳 簿 価 額 6,601 百 万 円 ( 譲 渡 予 定 日 時 点 の 見 込 み 額 ) 譲 渡 価 額 8,950 百 万 円 譲 渡 損 益 2,348 百 万 円 ( 譲 渡 価 額 と 帳 簿 価 額 ( 譲 渡 予 定 日 時 点 の 見 込 み 額 )の 差 額 ) 譲 渡 時 鑑 定 評 価 額 テナントの 総 数 1 主 要 テナント 8,910 百 万 円 ( 価 格 時 点 : 平 成 28 年 1 月 31 日 ) 鑑 定 機 関 : 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 株 式 会 社 東 急 ストア 総 賃 料 収 入 年 間 615 百 万 円 ( 平 成 27 年 7 月 期 実 績 数 値 を 年 換 算 して 記 載 ) 敷 金 保 証 金 296 百 万 円 ( 平 成 28 年 1 月 31 日 現 在 ) 総 賃 貸 面 積 19, m2( 平 成 28 年 1 月 31 日 現 在 ) 総 賃 貸 可 能 面 積 19, m2( 平 成 28 年 1 月 31 日 現 在 ) 稼 働 率 100%( 平 成 28 年 1 月 31 日 現 在 ) 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 平 成 24 年 平 成 25 年 平 成 26 年 平 成 27 年 平 成 28 年 100% 100% 100% 100% 100% 譲 渡 に 際 しての 特 記 事 項 該 当 事 項 はありません (2) 第 2 東 急 鷺 沼 ビル 物 件 の 名 称 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 託 者 信 託 期 間 第 2 東 急 鷺 沼 ビル 国 内 不 動 産 を 主 な 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 14 年 12 月 27 日 から 平 成 34 年 12 月 末 日 まで 所 在 地 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) ( 土 地 ) 神 奈 川 県 川 崎 市 宮 前 区 小 台 一 丁 目 18 番 5 ( 建 物 ) 神 奈 川 県 川 崎 市 宮 前 区 小 台 一 丁 目 18 番 地 5 交 通 東 急 田 園 都 市 線 鷺 沼 駅 徒 歩 約 1 分 用 途 商 業 施 設 用 途 地 域 商 業 地 域 地 区 計 画 区 域 面 積 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) ( 土 地 ) 1, m2 ( 建 物 ) 4, m2 構 造 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 2 階 付 4 階 建 竣 工 年 月 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 昭 和 54 年 10 月 所 有 形 態 ( 土 地 ) 所 有 権 ( 建 物 ) 所 有 権 取 得 年 月 日 平 成 15 年 9 月 11 日 取 得 価 額 1,290 百 万 円 期 末 算 定 価 額 1,710 百 万 円 ( 価 格 時 点 : 平 成 28 年 1 月 31 日 ) 5

6 テ ナ ン ト の 内 容 鑑 定 機 関 : 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 帳 簿 価 額 1,165 百 万 円 ( 譲 渡 予 定 日 時 点 の 見 込 み 額 ) 譲 渡 価 額 1,710 百 万 円 譲 渡 損 益 544 百 万 円 ( 譲 渡 価 額 と 帳 簿 価 額 ( 譲 渡 予 定 日 時 点 の 見 込 み 額 )の 差 額 ) 譲 渡 時 鑑 定 評 価 額 テナントの 総 数 1( ) 1,640 百 万 円 ( 価 格 時 点 : 平 成 28 年 1 月 31 日 ) 鑑 定 機 関 : 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 主 要 テナント 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 ( ) 総 賃 料 収 入 125 百 万 円 ( 平 成 27 年 7 月 期 実 績 数 値 を 年 換 算 して 記 載 ) 敷 金 保 証 金 45 百 万 円 ( 平 成 28 年 1 月 31 日 現 在 ) 総 賃 貸 面 積 1, m2( 平 成 28 年 1 月 31 日 現 在 ) 総 賃 貸 可 能 面 積 1, m2( 平 成 28 年 1 月 31 日 現 在 ) 稼 働 率 100%( 平 成 28 年 1 月 31 日 現 在 ) 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 平 成 24 年 平 成 25 年 平 成 26 年 平 成 27 年 平 成 28 年 100% 100% 100% 100% 100% 譲 渡 に 際 しての 特 記 事 項 ( )1テナント( 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 )のほか 株 式 会 社 東 急 ストアが 信 託 建 物 の 駐 車 場 部 分 を 賃 借 し 来 店 者 の 利 用 に 供 しています 6

7 5. 鑑 定 評 価 書 の 概 要 (1) 東 急 番 町 ビル ( 単 位 : 千 円 単 位 未 満 切 捨 て) 物 件 名 : 東 急 番 町 ビル 内 容 根 拠 等 鑑 定 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 平 成 28 年 1 月 31 日 価 格 の 種 類 正 常 価 格 鑑 定 評 価 額 12,800,000 収 益 価 格 を 採 用 収 益 価 格 12,800,000 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 と DCF 法 による 収 益 価 格 を 関 連 付 けて 査 定 直 接 還 元 法 による 価 格 13,300,000 (1) 運 営 収 益 (1-2) 612,517 1 潜 在 総 収 益 ( 賃 料 収 入 共 益 費 収 入 水 道 光 熱 費 収 入 等 ) 631,299 2 空 室 損 失 相 当 額 18,782 賃 貸 事 例 や 同 一 需 給 圏 内 における 類 似 建 物 の 新 規 賃 料 の 水 準 及 びその 動 向 に 基 づき 対 象 不 動 産 の 中 長 期 的 競 争 力 等 を 勘 案 のうえ 対 象 不 動 産 の 標 準 化 した 想 定 貸 室 賃 料 収 入 共 益 費 収 入 を 査 定 現 状 の 空 室 率 及 び 市 場 における 空 室 率 をもとに 査 定 (2) 運 営 費 用 ( ) 123,861 3 維 持 管 理 費 16,847 実 額 に 基 づき 計 上 4 水 道 光 熱 費 33,207 類 似 不 動 産 の 水 道 光 熱 費 の 水 準 及 び 過 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 し 計 上 5 修 繕 費 2,681 類 似 不 動 産 の 修 繕 費 を 参 考 に 査 定 し 計 上 6プロパティマネジメントフィー 18,612 予 定 契 約 内 容 に 基 づき 査 定 のうえ 計 上 7テナント 募 集 費 用 等 4,246 類 似 不 動 産 のテナント 募 集 費 用 等 の 水 準 に 基 づ き 計 上 8 公 租 公 課 45,699 平 成 27 年 度 実 績 額 に 基 づき 計 上 9 損 害 保 険 料 1,117 類 似 不 動 産 の 保 険 料 を 参 考 に 査 定 し 計 上 10その 他 費 用 1,453 実 額 に 基 づき 計 上 (3) 運 営 純 収 益 (NOI (1)-(2)) 488,656 (4) 一 時 金 の 運 用 益 8,456 (5) 資 本 的 支 出 6,621 一 時 金 の 運 用 実 態 等 について 運 用 的 側 面 と 調 達 的 側 面 双 方 の 観 点 から 総 合 的 に 勘 案 のうえ 査 定 し 計 上 類 似 不 動 産 の 資 本 的 支 出 を 参 考 に 査 定 し CM フ ィーを 考 慮 のうえ 計 上 (6) 純 収 益 (NCF (3)+(4)-(5)) 490,491 (7) 還 元 利 回 り 3.7% 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 その 他 の 条 件 を 総 合 的 に 勘 案 し また 同 一 需 給 圏 における 類 似 不 動 産 の 還 元 利 回 り 等 を 参 考 に 対 象 不 動 産 の 権 利 関 係 等 を 考 慮 のうえ 査 定 DCF 法 による 価 格 12,600,000 割 引 率 3.5% 最 終 還 元 利 回 り 3.9% 積 算 価 格 9,080,000 土 地 比 率 77.3% 建 物 比 率 22.7% 評 価 手 法 の 適 用 及 び 鑑 定 評 価 額 の 決 定 に 当 たって 特 に 留 意 した 事 項 立 地 条 件 やビルグレード 等 に 基 づく 対 象 不 動 産 の 市 場 競 争 力 を 考 慮 し 対 象 不 動 産 が 区 分 所 有 建 物 及 びその 敷 地 の 共 有 持 分 であることに 留 意 して 鑑 定 評 価 額 を 決 定 した 7

8 (2) 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) ( 単 位 : 千 円 単 位 未 満 切 捨 て) 物 件 名 : 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 内 容 根 拠 等 鑑 定 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 平 成 28 年 1 月 31 日 価 格 の 種 類 正 常 価 格 鑑 定 評 価 額 8,910,000 収 益 価 格 を 採 用 収 益 価 格 8,910,000 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 と DCF 法 による 収 益 価 格 を 関 連 付 けて 査 定 直 接 還 元 法 による 価 格 9,030,000 (1) 運 営 収 益 (1-2) 622,579 1 潜 在 総 収 益 ( 賃 料 収 入 等 ) 622,579 現 行 契 約 賃 料 は 中 長 期 的 に 安 定 した 賃 料 である と 判 断 し 現 行 契 約 賃 料 に 基 づき 査 定 2 空 室 損 失 相 当 額 0 現 行 の 契 約 内 容 等 を 鑑 み 非 計 上 (2) 運 営 費 用 ( ) 96,505 3 維 持 管 理 費 29,950 現 行 契 約 に 基 づき 計 上 4 水 道 光 熱 費 0 賃 借 人 負 担 のため 非 計 上 5 修 繕 費 11,135 依 頼 者 から 入 手 した ER の 修 繕 費 年 平 均 額 を 計 上 6プロパティマネジメントフィー 6,226 現 行 契 約 内 容 に 基 づき 査 定 のうえ 計 上 7テナント 募 集 費 用 等 0 長 期 の 賃 貸 借 契 約 が 想 定 されるため 非 計 上 8 公 租 公 課 47,867 平 成 27 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 のうえ 計 上 9 損 害 保 険 料 1,327 現 行 契 約 に 基 づき 計 上 10その 他 費 用 0 (3) 運 営 純 収 益 (NOI (1)-(2)) 526,074 (4) 一 時 金 の 運 用 益 5,926 (5) 資 本 的 支 出 89,694 一 時 金 の 運 用 実 態 等 について 運 用 的 側 面 と 調 達 的 側 面 双 方 の 観 点 から 総 合 的 に 勘 案 のうえ 査 定 し 計 上 依 頼 者 から 入 手 した ER の 更 新 費 年 平 均 額 に CM フィーを 考 慮 のうえ 計 上 (6) 純 収 益 (NCF (3)+(4)-(5)) 442,306 (7) 還 元 利 回 り 4.9% 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 その 他 の 条 件 を 総 合 的 に 勘 案 し また 同 一 需 給 圏 における 類 似 不 動 産 の 還 元 利 回 り 等 を 参 考 に 査 定 DCF 法 による 価 格 8,860,000 割 引 率 4.7% 最 終 還 元 利 回 り 5.1% 積 算 価 格 6,470,000 土 地 比 率 91.8% 建 物 比 率 8.2% 評 価 手 法 の 適 用 及 び 鑑 定 評 価 額 の 決 定 に 当 たって 特 に 留 意 した 事 項 8

9 (3) 第 2 東 急 鷺 沼 ビル ( 単 位 : 千 円 単 位 未 満 切 捨 て) 物 件 名 : 第 2 東 急 鷺 沼 ビル 内 容 根 拠 等 鑑 定 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 平 成 28 年 1 月 31 日 価 格 の 種 類 正 常 価 格 鑑 定 評 価 額 1,640,000 収 益 価 格 を 採 用 収 益 価 格 1,640,000 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 と DCF 法 による 収 益 価 格 を 関 連 付 けて 査 定 直 接 還 元 法 による 価 格 1,650,000 (1) 運 営 収 益 (1-2) 123,536 1 潜 在 総 収 益 ( 賃 料 収 入 共 益 費 収 入 水 道 光 熱 費 収 入 等 ) 123,536 現 行 契 約 賃 料 は 中 長 期 的 に 安 定 した 賃 料 である と 判 断 し 現 行 契 約 賃 料 に 基 づき 査 定 2 空 室 損 失 相 当 額 0 現 行 の 契 約 内 容 等 を 鑑 み 非 計 上 (2) 運 営 費 用 ( ) 25,095 3 維 持 管 理 費 3,126 現 行 契 約 に 基 づき 計 上 4 水 道 光 熱 費 5,983 実 額 に 基 づき 査 定 のうえ 計 上 5 修 繕 費 1,268 依 頼 者 から 入 手 した ER の 修 繕 費 年 平 均 額 を 計 上 6プロパティマネジメントフィー 2,659 現 行 契 約 内 容 に 基 づき 査 定 のうえ 計 上 7テナント 募 集 費 用 等 0 長 期 の 賃 貸 借 契 約 が 想 定 されるため 非 計 上 8 公 租 公 課 11,780 平 成 27 年 度 実 績 額 に 基 づき 査 定 のうえ 計 上 9 損 害 保 険 料 279 現 行 契 約 に 基 づき 計 上 10その 他 費 用 0 (3) 運 営 純 収 益 (NOI (1)-(2)) 98,441 (4) 一 時 金 の 運 用 益 1,940 (5) 資 本 的 支 出 4,961 一 時 金 の 運 用 実 態 等 について 運 用 的 側 面 と 調 達 的 側 面 双 方 の 観 点 から 総 合 的 に 勘 案 のうえ 査 定 し 計 上 依 頼 者 から 入 手 した ER の 更 新 費 年 平 均 額 に CM フィーを 考 慮 のうえ 計 上 (6) 純 収 益 (NCF (3)+(4)-(5)) 95,420 (7) 還 元 利 回 り 5.8% 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 その 他 の 条 件 を 総 合 的 に 勘 案 し また 同 一 需 給 圏 における 類 似 不 動 産 の 還 元 利 回 り 等 を 参 考 に 査 定 DCF 法 による 価 格 1,630,000 割 引 率 5.6% 最 終 還 元 利 回 り 6.0% 積 算 価 格 1,400,000 土 地 比 率 90.6% 建 物 比 率 9.4% 評 価 手 法 の 適 用 及 び 鑑 定 評 価 額 の 決 定 に 当 たって 特 に 留 意 した 事 項 不 動 産 の 鑑 定 評 価 額 は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 及 び 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 等 にしたがって 鑑 定 評 価 を 行 った 不 動 産 鑑 定 士 等 が 価 格 時 点 における 評 価 対 象 不 動 産 の 価 格 に 関 する 意 見 を 示 したものにとどまります 同 じ 不 動 産 について 再 度 鑑 定 評 価 を 行 った 場 合 でも 鑑 定 評 価 を 行 う 不 動 産 鑑 定 士 鑑 定 評 価 の 方 法 若 しくは 時 期 によって 鑑 定 評 価 額 が 異 なる 可 能 性 があり ます また 不 動 産 の 鑑 定 評 価 は 現 在 及 び 将 来 において 当 該 鑑 定 評 価 額 による 売 買 の 可 能 性 を 保 証 又 は 約 束 するものではあ りません 9

10 6. 取 得 及 び 譲 渡 先 の 概 要 名 称 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 本 店 所 在 地 東 京 都 渋 谷 区 南 平 台 町 5 番 6 号 代 表 者 取 締 役 社 長 野 本 弘 文 資 本 金 121,724 百 万 円 ( 平 成 27 年 3 月 31 日 現 在 ) 事 業 内 容 鉄 軌 道 事 業 不 動 産 事 業 他 設 立 年 月 日 大 正 11 年 9 月 2 日 直 前 営 業 期 間 の 純 資 産 579,596 百 万 円 ( 平 成 27 年 3 月 31 日 現 在 ) 直 前 営 業 期 間 の 総 資 産 2,002,532 百 万 円 ( 平 成 27 年 3 月 31 日 現 在 ) 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 平 成 28 年 1 月 末 日 現 在 において 本 投 資 法 人 の 発 行 済 総 投 資 口 数 の 5.01%の 投 資 口 を 保 有 しています 資 本 関 係 また 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 ( 出 資 割 合 100%)であり 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 以 下 投 信 法 といいます ) 及 び 同 施 行 令 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します 人 的 関 係 資 産 運 用 会 社 の 役 職 員 の 出 向 元 企 業 に 該 当 します 取 引 関 係 本 投 資 法 人 のプロパティ マネジメント 業 務 受 託 者 本 投 資 法 人 が 保 有 する 不 動 産 の 賃 借 人 等 に 該 当 します 関 連 当 事 者 への 該 当 状 況 当 該 会 社 は 投 信 法 及 び 同 施 行 令 に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 しま す 10

11 7. 物 件 取 得 者 等 の 状 況 現 所 有 者 前 所 有 者 前 々 所 有 者 本 建 物 : 現 所 有 者 が 開 発 した 物 件 であるため 前 所 有 者 本 建 物 : 現 所 有 者 が 開 発 した 物 件 であるため 前 所 有 者 名 称 東 京 急 行 電 鉄 株 式 会 社 は 存 在 しません は 存 在 しません 本 土 地 : 本 土 地 : 1 東 急 建 設 株 式 会 社 2 特 別 な 利 害 関 係 にあ 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 の 者 る 者 以 外 の 者 上 記 6. 取 得 および 譲 渡 東 急 建 設 株 式 会 社 は 資 - 先 の 概 要 産 運 用 会 社 の 親 会 社 で 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 投 資 法 人 資 産 運 用 会 ある 東 京 急 行 電 鉄 株 式 との 関 係 社 と 当 該 会 社 の 関 係 を 会 社 の 持 分 法 適 用 関 連 ご 参 照 ください 会 社 です 取 得 経 緯 理 由 等 投 資 運 用 目 的 投 資 運 用 目 的 - 取 得 価 額 本 建 物 は 開 発 物 件 であ り 前 所 有 者 はいないた め 記 載 を 省 略 していま す 本 土 地 は 現 所 有 者 が1 年 を 超 えて 所 有 している ため 記 載 を 省 略 していま す 利 害 関 係 にある 者 以 外 の 者 からの 取 得 である ため 記 載 を 省 略 してい ます - 取 得 時 期 平 成 20 年 4 月 本 土 地 一 部 取 得 平 成 21 年 10 月 本 土 地 一 部 取 得 平 成 23 年 9 月 本 建 物 竣 工 利 害 関 係 にある 者 以 外 の 者 からの 取 得 である ため 記 載 を 省 略 してい ます 8. 利 害 関 係 人 等 との 取 引 (1) 東 急 番 町 ビル 1 受 益 権 売 買 契 約 締 結 東 急 番 町 ビルの 取 得 予 定 先 は 東 急 電 鉄 であり 本 投 資 法 人 の 利 害 関 係 人 に 該 当 するため 本 投 資 法 人 が 定 める 利 益 相 反 対 策 ルールに 基 づく 手 続 きを 実 施 の 上 不 動 産 鑑 定 評 価 額 を 超 えない 範 囲 で 取 得 します さらに 日 本 ヴァリュアーズ 株 式 会 社 よりセカンド オピニオンとして 対 象 不 動 産 の 価 格 及 び 価 格 算 定 プロセスが 妥 当 である 旨 の 意 見 書 を 取 得 しています 2マスターリース 契 約 及 びプロパティ マネジメント 契 約 の 締 結 東 急 番 町 ビルのマスターリース 予 定 先 及 びプロパティ マネジメント 業 務 の 委 託 予 定 先 は 東 急 電 鉄 であり 本 投 資 法 人 の 利 害 関 係 人 に 該 当 するため 本 投 資 法 人 が 定 める 利 益 相 反 対 策 ルールに 基 づ く 手 続 きを 実 施 の 上 本 投 資 法 人 による 物 件 の 取 得 を 停 止 条 件 としたマスターリース 契 約 及 びプロ パティ マネジメント 契 約 を 締 結 しています なお プロパティ マネジメント 業 務 の 報 酬 につき ましては その 水 準 が 東 京 証 券 取 引 所 に 上 場 している 他 の 投 資 法 人 等 が 設 定 している 水 準 と 比 較 し て 一 般 的 な 水 準 である 旨 の 意 見 書 を 株 式 会 社 都 市 未 来 総 合 研 究 所 から 取 得 しています (2) 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 及 び 第 2 東 急 鷺 沼 ビル 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 及 び 第 2 東 急 鷺 沼 ビルの 譲 渡 予 定 先 は 東 急 電 鉄 であり 本 投 資 法 人 の 利 害 関 係 人 等 に 該 当 するため 本 投 資 法 人 が 定 める 利 益 相 反 対 策 ルールに 基 づく 手 続 きを 実 施 の 上 不 動 産 鑑 定 評 価 額 を 下 回 らない 範 囲 で 譲 渡 します さらに 日 本 ヴァリュアーズ 株 式 会 社 より セカンド オピニオンとして 対 象 不 動 産 の 価 格 及 び 価 格 算 定 プロセスが 妥 当 である 旨 の 意 見 書 を 取 得 しています - 11

12 以 上 の 利 害 関 係 人 等 との 取 引 につき 利 益 相 反 対 策 ルールに 基 づき 複 階 層 チェックを 実 施 し 上 記 の 結 果 を 踏 まえて 本 投 資 法 人 役 員 会 において 承 認 しています 9. 媒 介 の 概 要 本 物 件 の 取 得 にあたり 本 投 資 法 人 に 媒 介 取 引 はありません 10. 本 取 引 の 日 程 (1) 東 急 番 町 ビル 平 成 28 年 2 月 26 日 取 得 決 定 受 益 権 売 買 契 約 締 結 マスターリース 契 約 及 びプロパティ マネジメント 契 約 締 結 平 成 28 年 3 月 24 日 信 託 受 益 権 取 得 ( 予 定 ) 取 得 代 金 支 払 ( 予 定 ) マスターリース 契 約 及 びプロパティ マネジメント 契 約 効 力 発 生 ( 予 定 ) (2) 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 平 成 28 年 2 月 26 日 譲 渡 決 定 受 益 権 売 買 契 約 締 結 平 成 28 年 3 月 24 日 信 託 受 益 権 譲 渡 ( 予 定 ) 譲 渡 代 金 受 領 ( 予 定 ) (3) 第 2 東 急 鷺 沼 ビル 平 成 28 年 2 月 26 日 譲 渡 決 定 受 益 権 売 買 契 約 締 結 平 成 29 年 1 月 31 日 信 託 受 益 権 譲 渡 ( 予 定 ) 譲 渡 代 金 受 領 ( 予 定 ) 11. 決 済 方 法 本 取 引 の 売 買 代 金 は 東 急 番 町 ビル 及 び 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 )については 平 成 28 年 3 月 24 日 に 第 2 東 急 鷺 沼 ビルについては 平 成 29 年 1 月 31 日 に 引 渡 時 一 括 決 済 をします 12. 今 後 の 見 通 し 本 取 引 により 既 に 公 表 している 平 成 28 期 7 月 期 ( 第 26 期 )の 営 業 収 益 に 10% 以 上 の 差 異 が 生 じる 見 通 しです 詳 細 につきましては 本 日 公 表 の 平 成 28 年 1 月 期 ( 第 25 期 ) 及 び 平 成 28 年 7 月 期 ( 第 26 期 )の 運 用 状 況 の 予 想 及 び 分 配 予 想 の 修 正 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 下 さい 以 上 12

13 < 添 付 資 料 > 参 考 資 料 1 本 物 件 取 得 後 本 物 件 譲 渡 後 の 不 動 産 ポートフォリオ 一 覧 ( 平 成 28 年 2 月 26 日 時 点 における 想 定 ) 参 考 資 料 2 セカンドオピニオンサマリー 参 考 資 料 3 東 急 番 町 ビル 外 観 写 真 参 考 資 料 4 東 急 番 町 ビル 案 内 図 参 考 資 料 5 資 産 の 取 得 及 び 譲 渡 ( 東 急 番 町 ビル 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 第 2 東 急 鷺 沼 ビル)に 関 する 補 足 資 料 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 倶 楽 部 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 13

14 参 考 資 料 1 本 取 引 実 施 後 の 不 動 産 ポートフォリオ 一 覧 ( 平 成 28 年 2 月 26 日 時 点 における 想 定 ) 投 資 第 25 期 用 途 物 件 名 地 域 取 得 日 取 得 価 額 ( 百 万 円 ) 比 率 (%) 期 末 算 定 価 額 8 ( 百 万 円 ) R QFRONT(キューフロント) 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 15 年 9 月 10 日 15, ,200 R レキシントン 青 山 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 15 年 9 月 11 日 4, ,840 R TOKYU REIT 表 参 道 スクエア 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 15 年 9 月 10 日 5, ,290 R TOKYU REIT 渋 谷 宇 田 川 町 スクエア 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 16 年 3 月 1 日 6, ,600 R cocoti(ココチ) 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 17 年 4 月 6 日 1 14,700 平 成 17 年 8 月 2 日 2 9, ,300 R 湘 南 モールフィル( 底 地 ) その 他 地 域 平 成 18 年 4 月 28 日 6, ,310 R CONZE(コンツェ) 恵 比 寿 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 18 年 10 月 31 日 5, ,340 R 代 官 山 フォーラム 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 20 年 4 月 22 日 4, ,360 R カレイド 渋 谷 宮 益 坂 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 25 年 8 月 16 日 5, ,340 商 業 施 設 計 77, ,580 O 世 田 谷 ビジネススクエア 東 急 沿 線 地 域 平 成 15 年 9 月 11 日 22, ,700 O 東 急 南 平 台 町 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 15 年 9 月 11 日 4, ,120 O 東 急 桜 丘 町 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 15 年 9 月 11 日 6, ,890 O 東 京 日 産 台 東 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 15 年 9 月 11 日 4, ,240 O TOKYU REIT 赤 坂 檜 町 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 15 年 9 月 10 日 3, ,250 O TOKYU REIT 蒲 田 ビル 東 急 沿 線 地 域 平 成 15 年 9 月 10 日 4, ,090 平 成 16 年 12 月 15 日 3 8,630 平 成 19 年 9 月 21 日 4 1,100 O TOKYU REIT 虎 ノ 門 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 19 年 9 月 21 日 ,300 平 成 19 年 10 月 26 日 平 成 27 年 1 月 21 日 O TOKYU REIT 八 丁 堀 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 18 年 9 月 29 日 7, ,170 O 赤 坂 四 丁 目 ビル ( 東 急 エージェンシー 本 社 ビル) 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 20 年 1 月 31 日 8, ,800 O 東 急 池 尻 大 橋 ビル 東 急 沿 線 地 域 平 成 20 年 3 月 28 日 5, ,140 O 麹 町 スクエア 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 22 年 3 月 19 日 9, ,530 O TOKYU REIT 新 宿 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 22 年 3 月 26 日 9, ,200 O 秋 葉 原 三 和 東 洋 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 22 年 10 月 29 日 4, ,050 O TOKYU REIT 木 場 ビル その 他 地 域 平 成 22 年 10 月 29 日 4, ,770 O 東 急 銀 座 二 丁 目 ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 23 年 2 月 15 日 5, ,080 O OKI システムセンター( 底 地 ) その 他 地 域 平 成 25 年 3 月 27 日 4, ,040 O TOKYU REIT 渋 谷 R ビル 東 京 都 心 5 区 地 域 東 急 沿 線 地 域 ( 渋 谷 ) 平 成 25 年 8 月 16 日 5, ,910 O 東 急 虎 ノ 門 ビル 9 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 25 年 8 月 16 日 平 成 27 年 1 月 9 日 15,000 1, ,700 O TOKYU REIT 第 2 新 宿 ビル( 仮 称 ) 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 27 年 10 月 30 日 2, ,650 O 東 急 番 町 ビル 10 東 京 都 心 5 区 地 域 平 成 28 年 3 月 24 日 12, ,800 オ フ ィ ス 計 151, ,430 合 計 229, ,010 14

15 1 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 の 60% 部 分 についての 記 載 です 2 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 の 40% 部 分 についての 記 載 です 3 床 面 積 9, m2 敷 地 権 割 合 100,000 分 の 73,585 についての 記 載 です 4 床 面 積 m2 敷 地 権 割 合 100,000 分 の 8,579 についての 記 載 です 5 床 面 積 m2 敷 地 権 割 合 100,000 分 の 1,322 についての 記 載 です 6 床 面 積 m2 敷 地 権 割 合 100,000 分 の 1,166 についての 記 載 です 7 床 面 積 m2 敷 地 権 割 合 100,000 分 の 1,464 についての 記 載 です 8 投 資 比 率 は 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 しているため 各 項 目 の 数 値 の 和 が 小 計 及 び 合 計 と 一 致 しない 場 合 があります 9 平 成 27 年 1 月 9 日 に 隣 接 土 地 を 取 得 した 東 急 虎 ノ 門 ビルの 期 末 算 定 価 額 には 隣 接 土 地 相 当 分 が 含 まれています 10 東 急 番 町 ビルの 期 末 算 定 価 額 は 平 成 28 年 1 月 31 日 時 点 の 鑑 定 評 価 額 を 記 載 しています 11 株 式 会 社 イー アール エスの 地 震 リスク 評 価 報 告 書 に 基 づく 上 記 ポートフォリオ 全 体 の PML は 3.7%です PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 損 失 率 を 意 味 します PML については 統 一 された 定 義 はあり ませんが ここでは 475 年 間 に 起 こる 可 能 性 のある 大 小 の 地 震 に 対 して 予 想 損 失 額 及 び 発 生 確 率 を 算 出 統 計 処 理 した 建 物 再 調 達 価 格 に 対 する 予 想 損 失 額 の 割 合 を 使 用 しています 算 出 にあたっては 個 別 対 象 不 動 産 の 現 地 調 査 建 物 状 況 の 評 価 設 計 図 書 との 整 合 性 の 確 認 当 該 地 の 地 盤 の 状 況 地 域 要 因 構 造 検 討 を 行 ったうえで 算 出 して います 15

16 参 考 資 料 2 東 急 番 町 ビル セカンドオピニオンサマリー 対 象 不 動 産 名 称 対 象 不 動 産 に 対 する 価 格 判 断 について 鑑 定 評 価 の 前 提 基 本 的 事 項 について 建 物 及 びその 敷 地 としての 対 象 不 動 産 の 最 有 効 使 用 収 益 価 格 について 積 算 価 格 について 試 算 価 格 の 調 整 について 東 急 番 町 ビル 最 有 効 使 用 を 現 況 通 り 高 層 店 舗 付 事 務 所 と 判 定 した 上 記 意 見 書 サマリーは 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 が 発 行 した 不 動 産 鑑 定 評 価 書 ( 発 行 番 号 : 大 鑑 第 号 )について 日 本 ヴァリュアーズ 株 式 会 社 が 各 項 目 の 妥 当 性 を 検 証 した 意 見 書 に 関 し その 内 容 を 要 約 したものである なお 当 該 意 見 書 自 体 は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 に 定 められた 不 動 産 の 鑑 定 評 価 ではない 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) セカンドオピニオンサマリー 対 象 不 動 産 名 称 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 対 象 不 動 産 に 対 する 価 格 判 断 について 鑑 定 評 価 の 前 提 基 本 的 事 項 について 建 物 及 びその 敷 地 としての 最 有 効 使 用 を 現 況 通 り 中 層 商 業 施 設 と 判 定 した 対 象 不 動 産 の 最 有 効 使 用 収 益 価 格 について 積 算 価 格 について 試 算 価 格 の 調 整 について 上 記 意 見 書 サマリーは 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 が 発 行 した 不 動 産 鑑 定 評 価 書 ( 大 鑑 第 号 物 件 名 : 東 急 鷺 沼 ビル)について 日 本 ヴァリュアーズ 株 式 会 社 が 各 項 目 の 妥 当 性 を 検 証 した 意 見 書 に 関 し その 内 容 を 要 約 したものである なお 当 該 意 見 書 自 体 は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 に 定 められた 不 動 産 の 鑑 定 評 価 ではない 16

17 第 2 東 急 鷺 沼 ビル セカンドオピニオンサマリー 対 象 不 動 産 名 称 対 象 不 動 産 に 対 する 価 格 判 断 について 鑑 定 評 価 の 前 提 基 本 的 事 項 について 建 物 及 びその 敷 地 としての 対 象 不 動 産 の 最 有 効 使 用 収 益 価 格 について 積 算 価 格 について 試 算 価 格 の 調 整 について 第 2 東 急 鷺 沼 ビル 最 有 効 使 用 を 現 況 通 り 中 層 店 舗 付 事 務 所 ビル と 判 定 した 上 記 意 見 書 サマリーは 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 が 発 行 した 不 動 産 鑑 定 評 価 書 ( 発 行 番 号 : 大 鑑 第 号 )について 日 本 ヴァリュアーズ 株 式 会 社 が 各 項 目 の 妥 当 性 を 検 証 した 意 見 書 に 関 し その 内 容 を 要 約 したものである なお 当 該 意 見 書 自 体 は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 に 定 められた 不 動 産 の 鑑 定 評 価 ではない 17

18 参 考 資 料 3 東 急 番 町 ビル 外 観 写 真 18

19 参 考 資 料 4 東 急 番 町 ビル 案 内 図 19

20 参 考 資 料 5 資 産 の 取 得 及 び 譲 渡 東 急 番 町 ビル 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 第 2 東 急 鷺 沼 ビル) に 関 する 補 足 資 料 2016 年 2 月 26 日 本 資 料 は 情 報 の 提 供 のみを 目 的 としており 特 定 の 商 品 についての 取 引 の 勧 誘 を 目 的 とするものではありません

21 投 資 活 動 方 針 ( 物 件 入 替 ) 背 景 スポンサー( 東 急 電 鉄 )との 物 件 入 替 により NAV( 注 1) 及 びポートフォリオクオリティの 維 持 向 上 を 目 指 す 投 資 環 境 判 断 長 期 投 資 運 用 戦 略 (サーフプラン)において 2016 年 1 月 期 以 降 を 売 却 期 と 認 識 売 却 期 においては 単 純 な 売 却 ではなく 売 却 代 金 の 再 投 資 により 物 件 入 替 を 行 い ポートフォリオ 規 模 及 び EPS( 一 口 当 たり 当 期 純 利 益 )の 維 持 を 目 指 す 注 1 NAV: 出 資 総 額 + 任 意 積 立 金 + 含 み 損 益 スポンサーコラボレーションの 深 化 東 急 REITからスポンサーへ 保 有 物 件 を 売 却 し スポン サーにおいて 再 開 発 を 推 進 する 運 用 主 体 である 東 急 REITと 開 発 主 体 であるスポンサー との 適 切 な 役 割 分 担 により 投 資 対 象 エリアの 更 なる 価 値 向 上 を 目 指 す 売 却 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) (89 億 円 ) 第 2 東 急 鷺 沼 ビル (17 億 円 ) 括 弧 内 の 数 値 は 取 得 譲 渡 価 額 再 投 資 取 得 東 急 番 町 ビル (127 億 円 ) 売 却 益 が 発 生 圧 縮 積 立 金 の 積 立 により 内 部 留 保 を 行 う 効 果 NAVの 維 持 向 上 含 み 益 の 実 現 である 売 却 益 の 一 部 を 圧 縮 積 立 金 に 積 み 立 て 内 部 留 保 することにより NAVの 維 持 向 上 を 図 る ( 大 口 テナントの 退 去 等 今 後 の 一 時 的 なEPS 低 下 要 因 に 対 して 圧 縮 積 立 金 の 取 り 崩 しにより 分 配 金 の 維 持 を 図 ることも 可 能 ) 2016 年 2 月 26 日 作 成 ポートフォリオクオリティの 維 持 向 上 好 立 地 かつ 高 スペックな 物 件 へと 入 れ 替 えることで キャッシュフローのさら なる 安 定 化 トータルリターン( 注 2)の 増 大 が 見 込 まれる ポートフォリオ 築 年 数 の 低 下 ( 約 20.1 年 約 18.7 年 ) ポートフォリオPMLの 低 下 (4.0% 3.7%) 全 体 ポートフォリオに 対 する 都 心 5 区 オフィス 比 率 の 上 昇 (41.4% 46.3%) 注 2 毎 期 のインカムリターン( 賃 料 収 入 等 )と 将 来 のキャピタルリターン( 売 却 収 入 )により 構 成 2

22 スポンサーコラボレーションの 深 化 ( 投 資 対 象 エリアの 価 値 向 上 ) 不 動 産 のライフステージに 合 わせて スポンサーとの 適 切 な 役 割 分 担 により 投 資 エリアの 価 値 向 上 を 目 指 す 上 昇 築 年 数 の 経 過 外 部 環 境 の 変 化 不 動 産 価 値 下 落 優 良 テナントの 誘 致 効 果 的 なリノベーション 東 急 グループの ノウハウによる 優 良 な 沿 線 開 発 開 発 沿 線 の 付 加 価 値 を 上 げる 再 投 資 物 件 売 却 運 用 物 件 売 却 再 開 発 物 件 売 却 売 却 代 金 売 却 代 金 売 却 代 金 物 件 取 得 沿 線 の 付 加 価 値 を 上 げる 再 投 資 運 用 東 急 電 鉄 東 急 REIT 東 急 電 鉄 東 急 REIT 2016 年 2 月 26 日 作 成 東 急 番 町 ビル 127 億 円 ( 注 ) 東 急 鷺 沼 ビル(フレルさぎ 沼 ) 89 億 円 ( 注 ) 第 2 東 急 鷺 沼 ビル 17 億 円 ( 注 ) ( 注 ) 取 得 及 び 譲 渡 価 額 ベース 3

23 東 急 REITの 循 環 再 投 資 モデル 東 急 電 鉄 (スポンサー)との 協 働 体 制 と 東 急 沿 線 地 域 のバリューアップによる 持 続 的 成 長 を 目 指 す 第 三 者 スポンサーと 第 三 者 から バランスよく 物 件 を 取 得 購 入 代 金 物 件 スポンサーパイプラインサポート 取 得 価 額 累 計 35 物 件 2,907 億 円 のうち 15 物 件 1,286 億 円 ( ) ( )2016 年 3 月 24 日 取 得 予 定 の 東 急 番 町 ビルを 含 む 投 資 購 入 代 金 東 急 電 鉄 (スポンサー) 資 本 市 場 リターン 利 益 相 反 対 策 ルール 物 件 主 な 投 資 対 象 地 域 へ の 再 投 資 それ 以 外 の 地 域 への 再 投 資 は 東 急 グループの 法 人 ではないが 東 急 電 鉄 のコラボレーションパートナー (ブランドライセンス) 鉄 道 ネットワークの 充 実 安 全 対 策 東 急 沿 線 地 域 の オフィス 商 業 施 設 住 宅 等 の 開 発 渋 谷 再 開 発 TOKYU REIT 投 資 物 件 価 値 の 維 持 向 上 ( 注 ) TOKYU REIT 投 資 対 象 地 域 の 付 加 価 値 向 上 人 口 / 来 街 者 増 加 ( 注 ) 空 室 率 低 下 ダウンタイム 短 縮 賃 料 上 昇 キャップレート 低 下 など 2016 年 2 月 26 日 作 成 4