物件取得プレス

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1 平 成 27 年 1 9 日 各 位 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 渋 谷 区 恵 比 寿 四 丁 目 1 番 18 号 恵 比 寿 ネオナート ジャパン ホテル リート 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 伊 佐 幸 夫 (コード 番 号 :8985) 資 産 運 用 会 社 名 ジャパン ホテル リート アドバイザーズ 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 古 川 尚 志 問 合 せ 先 取 締 役 経 営 企 画 室 長 有 働 和 幸 TEL: 資 産 の 取 得 及 び 貸 借 に 関 するお 知 らせ (ザ ビー5ホテル 及 びホテル フランクス) ジャパン ホテル リート 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )が 資 産 の 運 用 を 委 託 す る 資 産 運 用 会 社 であるジャパン ホテル リート アドバイザーズ 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )は 本 日 下 記 のとおり 資 産 ( 以 下 取 得 予 定 資 産 といいます )の 取 得 及 び 貸 借 を 決 定 しましたので お 知 らせ 記 1. 取 得 予 定 資 産 の 概 要 (ザ ビー5ホテル( 注 1) 及 びホテル フランクス) 取 得 予 定 資 産 の 名 称 タイプ 区 分 賃 料 形 態 取 得 予 定 価 格 ( 注 2) 取 得 予 定 日 ( 注 3) 不 動 産 担 保 の 有 無 ザ ビー 赤 坂 見 附 6,250,000 千 円 ザ ビー 池 袋 ザ ビー お 茶 の 水 ホテル 固 定 賃 料 及 び 変 動 賃 料 6,520,000 千 円 2,320,000 千 円 平 成 27 年 1 30 日 無 担 保 ザ ビー 八 王 子 2,610,000 千 円 ザ ビー 博 多 2,300,000 千 円 ホテル フランクス フル ホテル 固 定 賃 料 3,105,460 千 円 平 成 27 年 3 31 日 無 担 保 合 計 23,105,460 千 円 ( 注 1) ザ ビー5ホテルとは ザ ビー 赤 坂 見 附 ザ ビー 池 袋 ザ ビー お 茶 の 水 ザ ビー 八 王 子 及 びザ ビー 博 多 の5ホテルを 指 します ( 注 2) 取 得 予 定 価 格 は 取 得 予 定 資 産 の 取 得 に 係 る 売 買 契 約 に 記 載 される 予 定 の 売 買 価 格 に 基 づき 記 載 しています 取 得 予 定 価 格 には 取 得 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 消 費 税 等 は 含 まれておりません ( 注 3) 取 得 予 定 資 産 を 取 得 予 定 日 に 取 得 するために 取 得 先 との 間 で 不 動 産 信 託 受 益 権 の 譲 渡 に 係 る 契 約 ( 以 下 本 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 といいます )を 締 結 しています 本 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 の 詳 細 については 後 記 9.フォワー ド コミットメント 等 に 関 する 事 項 をご 参 照 下 さい ( 注 4) 取 得 先 については 後 記 5. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 下 さい 1

2 ( 注 5) 取 得 資 金 のうち 借 入 金 については 本 日 付 資 金 の 借 入 れ( 新 規 ) 及 び 借 入 金 の 期 限 前 弁 済 に 関 するお 知 らせ 新 投 資 口 発 行 については 本 日 付 新 投 資 口 発 行 及 び 投 資 口 売 出 しに 関 するお 知 らせ をご 参 照 下 さい 2. 取 得 及 び 貸 借 の 理 由 本 投 資 法 人 は 安 定 性 とアップサイド ポテンシャルの 両 立 を 実 現 するホテル アセットへの 魅 力 的 な 投 資 機 会 の 提 供 を 目 指 しています 取 得 予 定 資 産 は 以 下 の 理 由 からその 方 向 性 に 合 致 し ていると 考 え 本 件 取 得 を 決 定 しました (1) 東 京 を 中 心 とした 成 長 が 期 待 できるマーケットでの 取 得 今 回 の 取 得 予 定 資 産 は 従 来 と 同 様 戦 略 的 投 資 対 象 地 域 である 都 心 を 中 心 とする 東 京 都 の4 物 件 千 葉 市 の 幕 張 地 区 福 岡 市 の 博 多 駅 地 区 各 1 物 件 の 計 6 物 件 です いずれのホテルも 安 定 し たビジネス 需 要 に 加 え インバウンド 旅 行 者 を 含 む 国 内 外 のレジャー 需 要 が 増 加 するマーケットで あり 駅 至 近 の 利 便 性 の 高 い 立 地 の 面 で 競 争 力 を 有 するホテルです (2) 安 定 性 とアップサイド ポテンシャルの 両 立 今 回 の 取 得 では 前 述 の 通 り 国 内 外 のレジャー 需 要 を 取 り 込 みアップサイド ポテンシャルを 追 求 すると 同 時 に 従 前 の 賃 料 スキームを 取 得 と 同 時 に 変 更 することにより 安 定 性 の 確 保 を 図 る 予 定 です ザ ビー の5 物 件 については 現 在 の 変 動 賃 料 のみの 賃 貸 借 契 約 を 変 更 し 固 定 賃 料 と 変 動 賃 料 を 組 み 合 わせたリース 形 式 とすることで アップサイド ポテンシャルを 追 求 しつつ 安 定 性 の 確 保 を 目 指 します また ホテル フランクス については 賃 料 減 額 請 求 権 を 排 除 した 定 期 借 家 契 約 を 締 結 することにより 安 定 性 の 源 泉 とする 予 定 です なお 本 投 資 法 人 は 信 用 力 及 びホテル 運 営 能 力 を 総 合 的 に 評 価 のうえ ホテル 賃 借 人 の 選 定 を 行 うことをテナントの 選 定 基 準 としており 取 得 予 定 資 産 の 賃 借 人 に 関 しては 本 投 資 法 人 の 定 め るテナントの 選 定 基 準 に 適 合 していると 判 断 しています 3. 取 得 予 定 資 産 の 特 色 (1) 取 得 予 定 資 産 の 特 色 1 ザ ビー 赤 坂 見 附 東 京 山 手 線 内 の 東 京 メトロ 赤 坂 見 附 駅 ( 丸 ノ 内 線 銀 座 線 )から 徒 歩 1 分 の 距 離 に 所 在 し 東 京 新 宿 渋 谷 六 本 木 等 主 要 拠 点 への 交 通 利 便 性 の 高 い 好 立 地 122 室 からなっており メインのスーペリアシングルルームは シンプルかつモダンなインテ リアに 加 え 周 辺 競 合 ホテルの 中 でもトップクラスの 広 さから 高 い 客 室 競 争 力 を 有 する 赤 坂 エリアは 官 公 庁 エリアに 加 え IT 企 業 が 多 い 渋 谷 地 区 や 外 資 系 企 業 の 多 い 六 本 木 地 区 へのアクセスも 良 いため 欧 米 系 外 国 人 も 多 いエリア 今 後 予 定 されている 再 開 発 計 画 等 も 含 めて 更 に 注 目 度 が 高 まることも 期 待 2 ザ ビー 池 袋 東 京 北 西 部 の 玄 関 口 であり 都 内 有 数 のターミナルであるJR 池 袋 駅 から 徒 歩 3 分 の 至 近 距 離 に 位 置 し 都 内 主 要 ターミナルへのアクセス 利 便 性 が 高 い 立 地 175 室 中 151 室 が2 名 以 上 の 利 用 が 可 能 な 客 室 であり 国 内 外 レジャー 需 要 の 増 加 に 柔 軟 な 対 応 が 可 能 また 狭 いバスタブにかえて シャワーブースを 設 置 したことにより 若 年 層 国 内 客 及 びインバウンド 客 から 機 能 面 の 評 価 が 高 まった 池 袋 エリアは 数 多 くの 上 場 企 業 本 社 の 集 積 に 加 え インバウンド 客 からも 人 気 を 博 する 都 内 有 数 の 商 業 地 区 であり また 都 内 でも 有 数 のインバウンド 客 の 観 光 拠 点 2

3 3 ザ ビー お 茶 の 水 東 京 メトロ 丸 ノ 内 線 淡 路 町 駅 から 徒 歩 1 分 の 至 近 にあり また 徒 歩 圏 内 に4 線 4 駅 を 有 する 非 常 にアクセス 性 の 優 れた 立 地 72 室 の 小 規 模 なホテルで ロビーにはガラス 面 を 大 きく 取 っているため 開 放 感 を 感 じさせる 神 田 エリアは 多 くの 上 場 企 業 が 集 積 し 底 堅 い 宿 泊 需 要 が 期 待 また 秋 葉 原 等 へのアクセス 性 の 良 さから ビジネス 客 だけでなく 国 内 外 のレジャー 客 の 宿 泊 地 として 高 い 拠 点 性 4 ザ ビー 八 王 子 西 東 京 最 大 の 拠 点 都 市 八 王 子 市 の 中 心 部 に 所 在 し 京 王 線 京 王 八 王 子 駅 の 正 面 にあり 徒 歩 1 分 かつ JR 八 王 子 駅 からも 徒 歩 7 分 の 好 立 地 196 室 からなる 客 室 のうち メインのシングル ツインは 競 合 ホテルの 中 でも 広 く 競 争 力 を 有 している また 落 ち 着 いた 印 象 の 内 装 は 女 性 宿 泊 客 が 安 心 して 利 用 できる 空 間 となっ ている 八 王 子 市 は8つの 工 業 団 地 工 業 地 区 の 集 積 による 根 強 いビジネス 需 要 に 加 え 東 京 と 富 士 方 面 観 光 の 中 継 拠 点 としてインバウンド 需 要 が 散 見 され 始 めており 今 後 の 伸 びが 期 待 5 ザ ビー 博 多 JR 博 多 駅 筑 紫 口 より 徒 歩 4 分 とアクセスに 優 れ また 地 下 鉄 タクシーのいずれでも 福 岡 空 港 からの 交 通 利 便 性 の 高 い 立 地 175 室 からなる 客 室 は 全 室 2 名 以 上 の 利 用 が 可 能 で ビジネス レジャー 両 面 の 需 要 を 取 り 込 める 客 室 構 成 JR 博 多 駅 周 辺 エリアは オフィスビルの 高 い 集 積 に 加 え 商 業 集 積 も 見 られる 周 辺 環 境 福 岡 市 内 ホテルの 予 約 先 行 傾 向 の 恩 恵 を 享 受 しているエリア 6 ホテル フランクス JR 海 浜 幕 張 駅 から 徒 歩 3 分 また 東 京 ディズニーリゾート(TDR)のある 舞 浜 駅 へ も 電 車 で 約 17 分 と 乗 り 換 えなしでアクセスが 可 能 な 好 立 地 羽 田 空 港 成 田 空 港 からはリム ジンバスが 運 行 しており 交 通 利 便 性 が 高 い 立 地 高 い 視 認 性 を 有 し 周 辺 ホテルの 中 では 高 いリゾート 性 を 感 じさせる 外 観 に 加 え 222 室 から なる 客 室 は 明 るく 開 放 的 な 雰 囲 気 が 演 出 されている 幕 張 新 都 心 の 大 規 模 オフィスビル 集 積 エリア 及 び 幕 張 メッセと 至 近 距 離 であることに 加 え 羽 田 成 田 空 港 TDRへのアクセスの 良 さから 格 安 航 空 会 社 (LCC)の 更 なる 拡 充 やTDRの 追 加 投 資 により ビジネス レジャー 両 面 の 宿 泊 需 要 の 高 まりが 期 待 可 能 3

4 4. 取 得 予 定 資 産 及 び 貸 借 の 内 容 (1)ザ ビー 赤 坂 見 附 物 件 番 号 36 物 件 名 称 ザ ビー 赤 坂 見 附 1. 特 定 資 産 の 概 要 ( 注 1) 特 定 資 産 の 種 類 取 得 予 定 年 日 取 得 予 定 価 格 鑑 定 評 価 額 不 動 産 信 託 受 益 権 及 びホテルに 付 随 する 動 産 平 成 27 年 1 30 日 6,250,000 千 円 2. 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 ( 注 2) 不 動 産 の 用 途 所 有 形 態 土 地 建 物 土 地 建 物 地 番 6,420,000 千 円 ( 詳 細 は 参 考 資 料 1をご 参 照 下 さい ) ホテル/ホテル 所 有 権 所 有 権 東 京 都 港 区 赤 坂 3 丁 目 2114 番 番 2118 番 住 居 表 示 東 京 都 港 区 赤 坂 3 丁 目 21-7 地 積 用 途 地 域 等 指 定 建 蔽 率 80% m2 指 定 容 積 率 500% 構 造 / 階 数 建 物 用 途 建 築 時 期 延 床 面 積 商 業 地 域 防 火 地 域 駐 車 場 整 備 地 区 S 造 /8 階 建 ホテル 駐 車 場 平 成 14 年 11 2,867.04m2 設 計 者 株 式 会 社 入 江 三 宅 設 計 事 務 所 ( 新 築 増 築 ) 施 工 者 清 水 建 設 株 式 会 社 東 京 支 店 ( 新 築 ) フジミビル 株 式 会 社 ( 増 築 ) 建 築 確 認 機 関 港 区 ( 新 築 ) 株 式 会 社 TSK 建 築 確 認 安 全 センター( 増 築 ) 受 託 者 :みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 現 所 有 者 受 益 者 : 寄 席 坂 特 定 目 的 会 社 3. 交 通 ( 注 3) 東 京 メトロ 銀 座 丸 ノ 内 線 赤 坂 見 附 駅 徒 歩 約 1 分 4. 賃 貸 借 の 状 況 テナント 総 数 2 賃 貸 可 能 面 積 賃 貸 面 積 2, m2 2, m2 固 定 賃 料 102,000 千 円 契 約 賃 料 ( 年 間 ) 株 式 会 社 イシン アカサカ オペレーションズの 賃 借 部 分 については 変 動 賃 料 GOP 連 動 の 賃 料 が 発 生 します 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 4) 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 ( 面 積 ベース) 5.ホテル 運 営 の 関 係 会 社 ( 注 5) ホテル 賃 借 人 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 平 成 22 年 1 ~ 平 成 22 年 12 6.ホテルのホームページアドレス ( 注 6) 平 成 23 年 1 ~ 平 成 23 年 12 平 成 24 年 1 ~ 平 成 24 年 12 平 成 25 年 1 ~ 平 成 25 年 % 100% 100% 100% 100% 株 式 会 社 イシン アカサカ オペレーションズ ジョーンズ ラング ラサール 株 式 会 社 7. 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 調 査 時 点 修 繕 費 緊 急 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 平 成 26 年 10 9 日 0 千 円 1 年 以 内 0 千 円 今 後 12 年 の 合 計 地 震 PML 値 ( 注 7) 3.2% 8. 特 記 事 項 ( 注 8) 特 に 無 し 155,830 千 円 平 成 26 年 1 ~ 平 成 26 年 12 4

5 ( 注 1) 特 定 資 産 の 概 要 欄 の 記 載 について 特 定 資 産 の 種 類 には 特 定 資 産 としての 不 動 産 等 資 産 の 種 別 を 記 載 しています 取 得 予 定 価 格 には 当 該 不 動 産 等 資 産 の 取 得 に 要 した 諸 費 用 ( 不 動 産 売 買 媒 介 手 数 料 等 )を 含 まない 金 額 ( 不 動 産 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 売 買 価 格 )を 記 載 しています ( 注 2) 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 欄 の 記 載 について 構 造 / 階 数 建 物 用 途 及 び 建 築 時 期 には 不 動 産 登 記 簿 謄 本 に 記 載 された 事 項 を 記 載 しています 但 し 調 査 の 結 果 当 該 記 載 に 誤 りがあることが 判 明 している 場 合 には この 限 りではありません 構 造 について S は 鉄 骨 造 RC は 鉄 筋 コンクリート 造 SRC は 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 を それ ぞれ 意 味 します 用 途 地 域 等 には 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 第 2 号 及 び 第 5 号 に 掲 げる 用 途 地 域 特 別 用 途 地 区 及 び 防 火 地 域 又 は 準 防 火 地 域 に 基 づき 記 載 しています ( 注 3) 交 通 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページ 記 載 の 情 報 に 基 づき 記 載 しています ( 注 4) 敷 金 保 証 金 欄 の 記 載 について テナント 及 びホテル 賃 借 人 より 同 意 を 得 られなかったため 非 開 示 としています ( 注 5) ホテル 運 営 の 関 係 会 社 欄 の 記 載 について ホテル 賃 借 人 欄 には 受 託 者 が 賃 貸 する 予 定 先 を 記 載 しています 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 欄 には 受 託 者 が 業 務 を 委 託 する 予 定 先 を 記 載 しています ( 注 6) ホテルのホームページアドレス 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページアドレスを 記 載 しています ( 注 7)PMLについて PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 損 失 率 を 意 味 します PMLについては 統 一 された 定 義 は ありませんが ここでは 475 年 間 に 一 度 起 こる 可 能 性 のある 大 地 震 に 対 して 予 想 損 失 額 及 び 発 生 確 率 を 算 出 統 計 処 理 した 建 物 再 調 達 価 格 に 対 する 予 想 損 失 額 の 割 合 を 使 用 しています 算 出 にあたっては 個 別 対 象 不 動 産 の 現 地 調 査 建 物 状 況 の 評 価 設 計 図 書 との 整 合 性 の 確 認 当 該 地 の 地 盤 の 状 況 地 域 要 因 構 造 検 討 を 行 ったうえで 算 出 してい ます なお 当 該 PMLは 調 査 会 社 による 詳 細 評 価 版 (Phase 2)のPMLを 記 載 しています ( 注 8) 特 記 事 項 欄 の 記 載 について 原 則 として(1) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 付 着 しているテナント 以 外 の 第 三 者 の 権 利 及 びかかる 権 利 に 基 づく 制 限 等 (2) 区 分 所 有 建 物 及 び 共 有 土 地 等 において 他 の 共 有 者 等 との 間 に 存 する 管 理 規 約 協 定 書 及 び 覚 書 等 に 記 載 され た 重 要 な 事 項 (3) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 関 する 行 政 法 規 における 重 要 な 制 限 等 を 記 載 しています ( 注 9) 金 額 表 示 は 全 て 千 円 未 満 を 切 り 捨 てて 表 示 しています 5

6 (2)ザ ビー 池 袋 物 件 番 号 37 物 件 名 称 ザ ビー 池 袋 1. 特 定 資 産 の 概 要 ( 注 1) 特 定 資 産 の 種 類 取 得 予 定 年 日 取 得 予 定 価 格 鑑 定 評 価 額 不 動 産 信 託 受 益 権 及 びホテルに 付 随 する 動 産 平 成 27 年 1 30 日 6,520,000 千 円 2. 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 ( 注 2) 不 動 産 の 用 途 所 有 形 態 土 地 土 地 6,770,000 千 円 ( 詳 細 は 参 考 資 料 1をご 参 照 下 さい ) ホテル/ホテル 所 有 権 建 物 所 有 権 ( 注 3) 地 番 東 京 都 豊 島 区 東 池 袋 1 丁 目 39 番 7 39 番 番 番 番 番 番 23 住 居 表 示 東 京 都 豊 島 区 東 池 袋 1 丁 目 39-4 地 積 用 途 地 域 等 指 定 建 蔽 率 80% m2 指 定 容 積 率 800% 商 業 地 域 防 火 地 域 駐 車 場 整 備 地 区 池 袋 駅 周 辺 主 要 街 路 沿 道 エリア 地 区 計 画 構 造 / 階 数 SRC S 造 / 地 下 2 階 付 10 階 建 ( 注 4) 建 物 用 途 建 築 時 期 ホテル 店 舗 昭 和 57 年 6 建 物 延 床 面 積 5,650.01m2( 注 5) 設 計 者 株 式 会 社 久 米 建 築 事 務 所 ( 新 築 時 ) 鹿 島 建 設 株 式 会 社 一 級 建 築 事 務 所 ( 増 築 時 ) 施 工 者 鹿 島 建 設 株 式 会 社 木 田 建 業 株 式 会 社 共 同 企 業 体 ( 新 築 時 ) 鹿 島 建 設 株 式 会 社 ( 増 築 時 ) 建 築 確 認 機 関 豊 島 区 現 所 有 者 受 託 者 : 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 受 益 者 : 稲 荷 坂 特 定 目 的 会 社 3. 交 通 ( 注 6) JR 山 手 線 ほか 池 袋 駅 徒 歩 約 3 分 4. 賃 貸 借 の 状 況 テナント 総 数 4 賃 貸 可 能 面 積 賃 貸 面 積 5, m2 5, m2 固 定 賃 料 163,000 千 円 契 約 賃 料 ( 年 間 ) 株 式 会 社 イシン イケブクロ オペレーションズの 賃 借 部 分 について 変 動 賃 料 は GOP 連 動 の 賃 料 が 発 生 します 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 7) 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 ( 面 積 ベース) 5.ホテル 運 営 の 関 係 会 社 ( 注 8) ホテル 賃 借 人 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 平 成 22 年 1 ~ 平 成 22 年 12 6.ホテルのホームページアドレス ( 注 9) 7. 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 調 査 時 点 修 繕 費 緊 急 平 成 23 年 1 ~ 平 成 23 年 12 平 成 24 年 1 ~ 平 成 24 年 12 平 成 25 年 1 ~ 平 成 25 年 % 100% 100% 100% 100% 株 式 会 社 イシン イケブクロ オペレーションズ ジョーンズ ラング ラサール 株 式 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 平 成 26 年 10 9 日 0 千 円 1 年 以 内 0 千 円 今 後 12 年 の 合 計 地 震 PML 値 ( 注 10) 5.3% 8. 特 記 事 項 ( 注 11) 特 に 無 し 302,268 千 円 平 成 26 年 1 ~ 平 成 26 年 12 6

7 ( 注 1) 特 定 資 産 の 概 要 欄 の 記 載 について 特 定 資 産 の 種 類 には 特 定 資 産 としての 不 動 産 等 資 産 の 種 別 を 記 載 しています 取 得 予 定 価 格 には 当 該 不 動 産 等 資 産 の 取 得 に 要 した 諸 費 用 ( 不 動 産 売 買 媒 介 手 数 料 等 )を 含 まない 金 額 ( 不 動 産 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 売 買 価 格 )を 記 載 しています ( 注 2) 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 欄 の 記 載 について 構 造 / 階 数 建 物 用 途 及 び 建 築 時 期 には 不 動 産 登 記 簿 謄 本 に 記 載 された 事 項 を 記 載 しています 但 し 調 査 の 結 果 当 該 記 載 に 誤 りがあることが 判 明 している 場 合 には この 限 りではありません 構 造 について S は 鉄 骨 造 RC は 鉄 筋 コンクリート 造 SRC は 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 を それ ぞれ 意 味 します 用 途 地 域 等 には 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 第 2 号 及 び 第 5 号 に 掲 げる 用 途 地 域 特 別 用 途 地 区 及 び 防 火 地 域 又 は 準 防 火 地 域 に 基 づき 記 載 しています ( 注 3) 所 有 形 態 欄 の 記 載 について 建 物 について 権 利 上 は 区 分 所 有 建 物 ですが 受 託 者 がその 専 有 部 分 を 全 て 所 有 しています ( 注 4) 構 造 / 階 数 欄 の 記 載 について 別 途 附 属 建 物 の 駐 車 場 (S 造 m2)があります ( 注 5) 延 床 面 積 欄 の 記 載 について 延 床 面 積 は 附 属 建 物 m2( 駐 車 場 )を 含 んでいます ( 注 6) 交 通 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページ 記 載 の 情 報 に 基 づき 記 載 しています ( 注 7) 敷 金 保 証 金 欄 の 記 載 について テナント 及 びホテル 賃 借 人 より 同 意 を 得 られなかったため 非 開 示 としています ( 注 8) ホテル 運 営 の 関 係 会 社 欄 の 記 載 について ホテル 賃 借 人 欄 には 受 託 者 が 賃 貸 する 予 定 先 を 記 載 しています 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 欄 には 受 託 者 が 業 務 を 委 託 する 予 定 先 を 記 載 しています ( 注 9) ホテルのホームページアドレス 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページアドレスを 記 載 しています ( 注 10)PMLについて PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 損 失 率 を 意 味 します PMLについては 統 一 された 定 義 は ありませんが ここでは 475 年 間 に 一 度 起 こる 可 能 性 のある 大 地 震 に 対 して 予 想 損 失 額 及 び 発 生 確 率 を 算 出 統 計 処 理 した 建 物 再 調 達 価 格 に 対 する 予 想 損 失 額 の 割 合 を 使 用 しています 算 出 にあたっては 個 別 対 象 不 動 産 の 現 地 調 査 建 物 状 況 の 評 価 設 計 図 書 との 整 合 性 の 確 認 当 該 地 の 地 盤 の 状 況 地 域 要 因 構 造 検 討 を 行 ったうえで 算 出 してい ます なお 当 該 PMLは 調 査 会 社 による 詳 細 評 価 版 (Phase 2)のPMLを 記 載 しています ( 注 11) 特 記 事 項 欄 の 記 載 について 原 則 として(1) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 付 着 しているテナント 以 外 の 第 三 者 の 権 利 及 びかかる 権 利 に 基 づく 制 限 等 (2) 区 分 所 有 建 物 及 び 共 有 土 地 等 において 他 の 共 有 者 等 との 間 に 存 する 管 理 規 約 協 定 書 及 び 覚 書 等 に 記 載 され た 重 要 な 事 項 (3) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 関 する 行 政 法 規 における 重 要 な 制 限 等 を 記 載 しています ( 注 12) 金 額 表 示 は 全 て 千 円 未 満 を 切 り 捨 てて 表 示 しています 7

8 (3)ザ ビー お 茶 の 水 物 件 番 号 38 物 件 名 称 ザ ビー お 茶 の 水 1. 特 定 資 産 の 概 要 ( 注 1) 特 定 資 産 の 種 類 取 得 予 定 年 日 取 得 予 定 価 格 鑑 定 評 価 額 不 動 産 信 託 受 益 権 及 びホテルに 付 随 する 動 産 平 成 27 年 1 30 日 2,320,000 千 円 2. 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 ( 注 2) 不 動 産 の 用 途 所 有 形 態 土 地 建 物 土 地 建 物 2,470,000 千 円 ( 詳 細 は 参 考 資 料 1をご 参 照 下 さい ) ホテル/ホテル 所 有 権 所 有 権 地 番 東 京 都 千 代 田 区 神 田 淡 路 町 1 丁 目 7 番 5 7 番 6 7 番 8 住 居 表 示 東 京 都 千 代 田 区 神 田 淡 路 町 1 丁 目 7-5 地 積 m2 用 途 地 域 等 商 業 地 域 防 火 地 域 駐 車 場 整 備 地 区 神 田 淡 路 町 周 辺 地 区 地 区 計 画 区 域 (C 地 区 ) 指 定 建 蔽 率 80% 指 定 容 積 率 500% 構 造 / 階 数 建 物 用 途 建 築 時 期 延 床 面 積 設 計 者 施 工 者 SRC 造 /9 階 建 ホテル 平 成 11 年 8 1,742.23m2 株 式 会 社 陣 設 計 株 式 会 社 白 石 建 築 確 認 機 関 千 代 田 区 建 築 主 事 受 託 者 : 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 現 所 有 者 受 益 者 : 天 神 坂 特 定 目 的 会 社 3. 交 通 ( 注 3) 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 小 川 町 駅 徒 歩 約 1 分 東 京 メトロ 丸 ノ 内 線 淡 路 町 駅 徒 歩 約 1 分 東 京 メトロ 千 代 田 線 新 御 茶 ノ 水 駅 徒 歩 約 2 分 4. 賃 貸 借 の 状 況 テナント 総 数 1 賃 貸 可 能 面 積 賃 貸 面 積 契 約 賃 料 ( 年 間 ) 1, m2 1, m2 固 定 賃 料 変 動 賃 料 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 4) 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 ( 面 積 ベース) 5.ホテル 運 営 の 関 係 会 社 ( 注 5) ホテル 賃 借 人 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 平 成 22 年 1 ~ 平 成 22 年 12 6.ホテルのホームページアドレス ( 注 6) 69,000 千 円 GOP 連 動 平 成 23 年 1 ~ 平 成 23 年 12 平 成 24 年 1 ~ 平 成 24 年 12 平 成 25 年 1 ~ 平 成 25 年 % 100% 100% 100% 100% 株 式 会 社 イシン オチャノミズ オペレーションズ ジョーンズ ラング ラサール 株 式 会 社 7. 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 調 査 時 点 修 繕 費 緊 急 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 平 成 26 年 10 9 日 0 千 円 1 年 以 内 0 千 円 今 後 12 年 の 合 計 地 震 PML 値 ( 注 7) 8.0% 8. 特 記 事 項 ( 注 8) 特 に 無 し 91,066 千 円 平 成 26 年 1 ~ 平 成 26 年 12 8

9 ( 注 1) 特 定 資 産 の 概 要 欄 の 記 載 について 特 定 資 産 の 種 類 には 特 定 資 産 としての 不 動 産 等 資 産 の 種 別 を 記 載 しています 取 得 予 定 価 格 には 当 該 不 動 産 等 資 産 の 取 得 に 要 した 諸 費 用 ( 不 動 産 売 買 媒 介 手 数 料 等 )を 含 まない 金 額 ( 不 動 産 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 売 買 価 格 )を 記 載 しています ( 注 2) 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 欄 の 記 載 について 構 造 / 階 数 建 物 用 途 及 び 建 築 時 期 には 不 動 産 登 記 簿 謄 本 に 記 載 された 事 項 を 記 載 しています 但 し 調 査 の 結 果 当 該 記 載 に 誤 りがあることが 判 明 している 場 合 には この 限 りではありません 構 造 について S は 鉄 骨 造 RC は 鉄 筋 コンクリート 造 SRC は 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 を それ ぞれ 意 味 します 用 途 地 域 等 には 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 第 2 号 及 び 第 5 号 に 掲 げる 用 途 地 域 特 別 用 途 地 区 及 び 防 火 地 域 又 は 準 防 火 地 域 に 基 づき 記 載 しています ( 注 3) 交 通 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページ 記 載 の 情 報 に 基 づき 記 載 しています ( 注 4) 敷 金 保 証 金 欄 の 記 載 について テナント 及 びホテル 賃 借 人 より 同 意 を 得 られなかったため 非 開 示 としています ( 注 5) ホテル 運 営 の 関 係 会 社 欄 の 記 載 について ホテル 賃 借 人 欄 には 受 託 者 が 賃 貸 する 予 定 先 を 記 載 しています 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 欄 には 受 託 者 が 業 務 を 委 託 する 予 定 先 を 記 載 しています ( 注 6) ホテルのホームページアドレス 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページアドレスを 記 載 しています ( 注 7)PMLについて PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 損 失 率 を 意 味 します PMLについては 統 一 された 定 義 は ありませんが ここでは 475 年 間 に 一 度 起 こる 可 能 性 のある 大 地 震 に 対 して 予 想 損 失 額 及 び 発 生 確 率 を 算 出 統 計 処 理 した 建 物 再 調 達 価 格 に 対 する 予 想 損 失 額 の 割 合 を 使 用 しています 算 出 にあたっては 個 別 対 象 不 動 産 の 現 地 調 査 建 物 状 況 の 評 価 設 計 図 書 との 整 合 性 の 確 認 当 該 地 の 地 盤 の 状 況 地 域 要 因 構 造 検 討 を 行 ったうえで 算 出 してい ます なお 当 該 PMLは 調 査 会 社 による 詳 細 評 価 版 (Phase 2)のPMLを 記 載 しています ( 注 8) 特 記 事 項 欄 の 記 載 について 原 則 として(1) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 付 着 しているテナント 以 外 の 第 三 者 の 権 利 及 びかかる 権 利 に 基 づく 制 限 等 (2) 区 分 所 有 建 物 及 び 共 有 土 地 等 において 他 の 共 有 者 等 との 間 に 存 する 管 理 規 約 協 定 書 及 び 覚 書 等 に 記 載 され た 重 要 な 事 項 (3) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 関 する 行 政 法 規 における 重 要 な 制 限 等 を 記 載 しています ( 注 9) 金 額 表 示 は 全 て 千 円 未 満 を 切 り 捨 てて 表 示 しています 9

10 (4)ザ ビー 八 王 子 物 件 番 号 39 物 件 名 称 ザ ビー 八 王 子 1. 特 定 資 産 の 概 要 ( 注 1) 特 定 資 産 の 種 類 取 得 予 定 年 日 取 得 予 定 価 格 鑑 定 評 価 額 不 動 産 信 託 受 益 権 及 びホテルに 付 随 する 動 産 平 成 27 年 1 30 日 2,610,000 千 円 2. 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 ( 注 2) 不 動 産 の 用 途 所 有 形 態 土 地 建 物 土 地 建 物 2,720,000 千 円 ( 詳 細 は 参 考 資 料 1をご 参 照 下 さい ) ホテル/ホテル 所 有 権 所 有 権 地 番 東 京 都 八 王 子 市 明 神 町 4 丁 目 447 番 1 住 居 表 示 東 京 都 八 王 子 市 明 神 町 4 丁 目 6-12 地 積 用 途 地 域 等 指 定 建 蔽 率 80% 指 定 容 積 率 600% 構 造 / 階 数 建 物 用 途 建 築 時 期 1, m2 商 業 地 域 防 火 地 域 駐 車 場 整 備 地 区 中 心 市 街 地 環 境 整 備 区 域 SRC 造 / 地 下 2 階 付 12 階 建 ホテル 昭 和 61 年 8 延 床 面 積 7,847.65m2 設 計 者 ライベックス 一 級 建 築 士 事 務 所 ( 新 築 時 ) 青 沼 建 築 工 房 有 限 会 社 一 級 建 築 士 事 務 所 ( 用 途 変 更 時 ) 施 工 者 住 友 建 設 株 式 会 社 ( 新 築 時 ) 武 田 環 境 衛 生 株 式 会 社 ( 用 途 変 更 時 ) 建 築 確 認 機 関 八 王 子 市 受 託 者 : 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 現 所 有 者 受 益 者 : 聖 坂 特 定 目 的 会 社 3. 交 通 ( 注 3) 京 王 線 京 王 八 王 子 駅 徒 歩 約 1 分 JR 中 央 線 八 王 子 駅 徒 歩 約 7 分 4. 賃 貸 借 の 状 況 テナント 総 数 13 賃 貸 可 能 面 積 賃 貸 面 積 7, m2 7, m2 固 定 賃 料 98,000 千 円 契 約 賃 料 ( 年 間 ) 有 限 会 社 イシン ハチオウジ オペレーションズの 賃 借 部 分 について 変 動 賃 料 は GOP 連 動 の 賃 料 が 発 生 します 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 4) 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 ( 面 積 ベース) 5.ホテル 運 営 の 関 係 会 社 ( 注 5) ホテル 賃 借 人 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 平 成 22 年 1 ~ 平 成 22 年 12 6.ホテルのホームページアドレス ( 注 6) 7. 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 調 査 時 点 修 繕 費 緊 急 平 成 23 年 1 ~ 平 成 23 年 12 平 成 24 年 1 ~ 平 成 24 年 12 平 成 25 年 1 ~ 平 成 25 年 % 100% 100% 100% 100% 有 限 会 社 イシン ハチオウジ オペレーションズ ジョーンズ ラング ラサール 株 式 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 平 成 26 年 10 9 日 0 千 円 1 年 以 内 0 千 円 今 後 12 年 の 合 計 地 震 PML 値 ( 注 7) 4.9% 8. 特 記 事 項 ( 注 8) 特 に 無 し 390,841 千 円 平 成 26 年 1 ~ 平 成 26 年 12 10

11 ( 注 1) 特 定 資 産 の 概 要 欄 の 記 載 について 特 定 資 産 の 種 類 には 特 定 資 産 としての 不 動 産 等 資 産 の 種 別 を 記 載 しています 取 得 予 定 価 格 には 当 該 不 動 産 等 資 産 の 取 得 に 要 した 諸 費 用 ( 不 動 産 売 買 媒 介 手 数 料 等 )を 含 まない 金 額 ( 不 動 産 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 売 買 価 格 )を 記 載 しています ( 注 2) 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 欄 の 記 載 について 構 造 / 階 数 建 物 用 途 及 び 建 築 時 期 には 不 動 産 登 記 簿 謄 本 に 記 載 された 事 項 を 記 載 しています 但 し 調 査 の 結 果 当 該 記 載 に 誤 りがあることが 判 明 している 場 合 には この 限 りではありません 構 造 について S は 鉄 骨 造 RC は 鉄 筋 コンクリート 造 SRC は 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 を それ ぞれ 意 味 します 用 途 地 域 等 には 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 第 2 号 及 び 第 5 号 に 掲 げる 用 途 地 域 特 別 用 途 地 区 及 び 防 火 地 域 又 は 準 防 火 地 域 に 基 づき 記 載 しています ( 注 3) 交 通 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページ 記 載 の 情 報 に 基 づき 記 載 しています ( 注 4) 敷 金 保 証 金 欄 の 記 載 について テナント 及 びホテル 賃 借 人 より 同 意 を 得 られなかったため 非 開 示 としています ( 注 5) ホテル 運 営 の 関 係 会 社 欄 の 記 載 について ホテル 賃 借 人 欄 には 受 託 者 が 賃 貸 する 予 定 先 を 記 載 しています 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 欄 には 受 託 者 が 業 務 を 委 託 する 予 定 先 を 記 載 しています ( 注 6) ホテルのホームページアドレス 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページアドレスを 記 載 しています ( 注 7)PMLについて PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 損 失 率 を 意 味 します PMLについては 統 一 された 定 義 は ありませんが ここでは 475 年 間 に 一 度 起 こる 可 能 性 のある 大 地 震 に 対 して 予 想 損 失 額 及 び 発 生 確 率 を 算 出 統 計 処 理 した 建 物 再 調 達 価 格 に 対 する 予 想 損 失 額 の 割 合 を 使 用 しています 算 出 にあたっては 個 別 対 象 不 動 産 の 現 地 調 査 建 物 状 況 の 評 価 設 計 図 書 との 整 合 性 の 確 認 当 該 地 の 地 盤 の 状 況 地 域 要 因 構 造 検 討 を 行 ったうえで 算 出 してい ます なお 当 該 PMLは 調 査 会 社 による 詳 細 評 価 版 (Phase 2)のPMLを 記 載 しています ( 注 8) 特 記 事 項 欄 の 記 載 について 原 則 として(1) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 付 着 しているテナント 以 外 の 第 三 者 の 権 利 及 びかかる 権 利 に 基 づく 制 限 等 (2) 区 分 所 有 建 物 及 び 共 有 土 地 等 において 他 の 共 有 者 等 との 間 に 存 する 管 理 規 約 協 定 書 及 び 覚 書 等 に 記 載 され た 重 要 な 事 項 (3) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 関 する 行 政 法 規 における 重 要 な 制 限 等 を 記 載 しています ( 注 9) 金 額 表 示 は 全 て 千 円 未 満 を 切 り 捨 てて 表 示 しています 11

12 (5)ザ ビー 博 多 物 件 番 号 40 物 件 名 称 ザ ビー 博 多 1. 特 定 資 産 の 概 要 ( 注 1) 特 定 資 産 の 種 類 取 得 予 定 年 日 取 得 予 定 価 格 鑑 定 評 価 額 不 動 産 信 託 受 益 権 及 びホテルに 付 随 する 動 産 平 成 27 年 1 30 日 2,300,000 千 円 2. 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 ( 注 2) 不 動 産 の 用 途 所 有 形 態 土 地 建 物 現 所 有 者 土 地 建 物 2,370,000 千 円 ( 詳 細 は 参 考 資 料 1をご 参 照 下 さい ) ホテル/ホテル 所 有 権 所 有 権 地 番 福 岡 市 博 多 区 博 多 駅 南 1 丁 目 29 番 34 番 1 住 居 表 示 福 岡 市 博 多 区 博 多 駅 南 1 丁 目 3-9 地 積 用 途 地 域 等 m2 商 業 地 域 防 火 地 域 準 防 火 地 域 駐 車 場 整 備 地 区 指 定 建 蔽 率 80% 指 定 容 積 率 600%/500%( 対 象 地 は 指 定 容 積 率 の 異 なる 地 域 に 跨 っており 各 地 域 の 指 定 容 積 率 を 土 地 の 面 積 割 合 で 加 重 平 均 した 基 準 容 積 率 は 約 561%である ) 構 造 / 階 数 SRC 造 /8 階 建 建 物 用 途 建 築 時 期 延 床 面 積 設 計 者 施 工 者 3. 交 通 ( 注 3) 建 築 確 認 機 関 ホテル 平 成 9 年 9 3,986.09m2 株 式 会 社 ナカノコーポレーション 株 式 会 社 ナカノコーポレーション 九 州 支 店 福 岡 市 建 築 主 事 受 託 者 : 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 受 益 者 : 天 神 坂 特 定 目 的 会 社 博 多 駅 (JR 在 来 線 新 幹 線 地 下 鉄 )より 徒 歩 約 4 分 4. 賃 貸 借 の 状 況 テナント 総 数 2 賃 貸 可 能 面 積 賃 貸 面 積 3, m2 3, m2 固 定 賃 料 82,000 千 円 契 約 賃 料 ( 年 間 ) 株 式 会 社 イシン ハカタ オペレーションズの 賃 借 部 分 については GOP 変 動 賃 料 連 動 の 賃 料 が 発 生 します 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 4) 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 ( 面 積 ベース) 5.ホテル 運 営 の 関 係 会 社 ( 注 5) ホテル 賃 借 人 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 平 成 22 年 1 ~ 平 成 22 年 12 6.ホテルのホームページアドレス ( 注 6) 7. 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 調 査 時 点 修 繕 費 緊 急 平 成 23 年 1 ~ 平 成 23 年 12 平 成 24 年 1 ~ 平 成 24 年 12 平 成 25 年 1 ~ 平 成 25 年 % 100% 100% 100% 100% 株 式 会 社 イシン ハカタ オペレーションズ ジョーンズ ラング ラサール 株 式 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 平 成 26 年 日 0 千 円 1 年 以 内 0 千 円 今 後 12 年 の 合 計 地 震 PML 値 ( 注 7) 3.3% 8. 特 記 事 項 ( 注 8) 特 に 無 し 210,930 千 円 平 成 26 年 1 ~ 平 成 26 年 12 12

13 ( 注 1) 特 定 資 産 の 概 要 欄 の 記 載 について 特 定 資 産 の 種 類 には 特 定 資 産 としての 不 動 産 等 資 産 の 種 別 を 記 載 しています 取 得 予 定 価 格 には 当 該 不 動 産 等 資 産 の 取 得 に 要 した 諸 費 用 ( 不 動 産 売 買 媒 介 手 数 料 等 )を 含 まない 金 額 ( 不 動 産 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 売 買 価 格 )を 記 載 しています ( 注 2) 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 欄 の 記 載 について 構 造 / 階 数 建 物 用 途 及 び 建 築 時 期 には 不 動 産 登 記 簿 謄 本 に 記 載 された 事 項 を 記 載 しています 但 し 調 査 の 結 果 当 該 記 載 に 誤 りがあることが 判 明 している 場 合 には この 限 りではありません 構 造 について S は 鉄 骨 造 RC は 鉄 筋 コンクリート 造 SRC は 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 を それ ぞれ 意 味 します 用 途 地 域 等 には 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 第 2 号 及 び 第 5 号 に 掲 げる 用 途 地 域 特 別 用 途 地 区 及 び 防 火 地 域 又 は 準 防 火 地 域 に 基 づき 記 載 しています ( 注 3) 交 通 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページ 記 載 の 情 報 に 基 づき 記 載 しています ( 注 4) 敷 金 保 証 金 欄 の 記 載 について テナント 及 びホテル 賃 借 人 より 同 意 を 得 られなかったため 非 開 示 としています ( 注 5) ホテル 運 営 の 関 係 会 社 欄 の 記 載 について ホテル 賃 借 人 欄 には 受 託 者 が 賃 貸 する 予 定 先 を 記 載 しています 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 欄 には 受 託 者 が 業 務 を 委 託 する 予 定 先 を 記 載 しています ( 注 6) ホテルのホームページアドレス 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページアドレスを 記 載 しています ( 注 7)PMLについて PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 損 失 率 を 意 味 します PMLについては 統 一 された 定 義 は ありませんが ここでは 475 年 間 に 一 度 起 こる 可 能 性 のある 大 地 震 に 対 して 予 想 損 失 額 及 び 発 生 確 率 を 算 出 統 計 処 理 した 建 物 再 調 達 価 格 に 対 する 予 想 損 失 額 の 割 合 を 使 用 しています 算 出 にあたっては 個 別 対 象 不 動 産 の 現 地 調 査 建 物 状 況 の 評 価 設 計 図 書 との 整 合 性 の 確 認 当 該 地 の 地 盤 の 状 況 地 域 要 因 構 造 検 討 を 行 ったうえで 算 出 してい ます なお 当 該 PMLは 調 査 会 社 による 詳 細 評 価 版 (Phase 2)のPMLを 記 載 しています ( 注 8) 特 記 事 項 欄 の 記 載 について 原 則 として(1) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 付 着 しているテナント 以 外 の 第 三 者 の 権 利 及 びかかる 権 利 に 基 づく 制 限 等 (2) 区 分 所 有 建 物 及 び 共 有 土 地 等 において 他 の 共 有 者 等 との 間 に 存 する 管 理 規 約 協 定 書 及 び 覚 書 等 に 記 載 された 重 要 な 事 項 (3) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 関 する 行 政 法 規 における 重 要 な 制 限 等 を 記 載 しています ( 注 9) 金 額 表 示 は 全 て 千 円 未 満 を 切 り 捨 てて 表 示 しています 13

14 (6)ホテル フランクス 物 件 番 号 41 物 件 名 称 ホテル フランクス 1. 特 定 資 産 の 概 要 ( 注 1) 特 定 資 産 の 種 類 取 得 予 定 年 日 取 得 予 定 価 格 鑑 定 評 価 額 不 動 産 信 託 受 益 権 平 成 27 年 3 31 日 3,105,460 千 円 2. 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 ( 注 2) 不 動 産 の 用 途 所 有 形 態 土 地 建 物 土 地 建 物 3,500,000 千 円 ( 詳 細 は 参 考 資 料 1をご 参 照 下 さい ) ホテル/フルホテル 所 有 権 所 有 権 地 番 千 葉 県 千 葉 市 美 浜 区 ひび 野 2 丁 目 10 番 2 住 居 表 示 千 葉 県 千 葉 市 美 浜 区 ひび 野 2 丁 目 10-2 地 積 用 途 地 域 等 指 定 建 蔽 率 80% 指 定 容 積 率 400% 構 造 / 階 数 建 物 用 途 建 築 時 期 延 床 面 積 設 計 者 施 工 者 4, m2 都 市 計 画 区 域 市 街 化 区 域 商 業 地 域 防 火 地 域 幕 張 新 都 心 中 心 地 区 地 区 計 画 SRC 造 / 地 下 1 階 付 13 階 建 ホテル 平 成 3 年 8 19,213.39m2 株 式 会 社 熊 谷 組 一 級 建 築 士 事 務 所 株 式 会 社 熊 谷 組 東 京 支 店 建 築 確 認 機 関 千 葉 市 受 託 者 : 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 現 所 有 者 受 益 者 : 合 同 会 社 ツーリズム ジャパン1 号 3. 交 通 ( 注 3) JR 京 葉 線 海 浜 幕 張 駅 徒 歩 約 3 分 4. 賃 貸 借 の 状 況 テナント 総 数 1( 注 4) 賃 貸 可 能 面 積 賃 貸 面 積 契 約 賃 料 ( 年 間 ) 19, m2 19, m2 固 定 賃 料 非 開 示 ( 注 5) 変 動 賃 料 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 5) 最 近 5 年 間 の 稼 働 率 の 推 移 ( 面 積 ベース) 5.ホテル 運 営 の 関 係 会 社 ( 注 6) ホテル 賃 借 人 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 平 成 22 年 1 ~ 平 成 22 年 12 6.ホテルのホームページアドレス ( 注 7) 7. 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 調 査 時 点 修 繕 費 緊 急 平 成 23 年 1 ~ 平 成 23 年 12 平 成 24 年 1 ~ 平 成 24 年 12 平 成 25 年 1 ~ 平 成 25 年 % 100% 100% 100% 100% 株 式 会 社 ブライダルプロデュース ジョーンズ ラング ラサール 株 式 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 平 成 26 年 7 15 日 0 千 円 1 年 以 内 0 千 円 今 後 12 年 の 合 計 地 震 PML 値 ( 注 8) 2.5% 8. 特 記 事 項 ( 注 9) 特 に 無 し 615,625 千 円 平 成 26 年 1 ~ 平 成 26 年 12 14

15 ( 注 1) 特 定 資 産 の 概 要 欄 の 記 載 について 特 定 資 産 の 種 類 には 特 定 資 産 としての 不 動 産 等 資 産 の 種 別 を 記 載 しています 取 得 予 定 価 格 には 当 該 不 動 産 等 資 産 の 取 得 に 要 した 諸 費 用 ( 不 動 産 売 買 媒 介 手 数 料 等 )を 含 まない 金 額 ( 不 動 産 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 売 買 価 格 )を 記 載 しています ( 注 2) 不 動 産 ( 若 しくは 信 託 不 動 産 )の 概 要 欄 の 記 載 について 構 造 / 階 数 建 物 用 途 及 び 建 築 時 期 には 不 動 産 登 記 簿 謄 本 に 記 載 された 事 項 を 記 載 しています 但 し 調 査 の 結 果 当 該 記 載 に 誤 りがあることが 判 明 している 場 合 には この 限 りではありません 構 造 について S は 鉄 骨 造 RC は 鉄 筋 コンクリート 造 SRC は 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 を それ ぞれ 意 味 します 用 途 地 域 等 には 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 第 2 号 及 び 第 5 号 に 掲 げる 用 途 地 域 特 別 用 途 地 区 及 び 防 火 地 域 又 は 準 防 火 地 域 に 基 づき 記 載 しています ( 注 3) 交 通 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページ 記 載 の 情 報 に 基 づき 記 載 しています ( 注 4) テナント 総 数 欄 の 記 載 について 受 託 者 が 賃 貸 借 契 約 した 直 接 の 相 手 先 となるテナントのみのテナント 数 を 記 載 しています ( 注 5) 固 定 賃 料 及 び 敷 金 保 証 金 欄 の 記 載 について テナント 及 びホテル 賃 借 人 より 同 意 を 得 られなかったため 非 開 示 としています ( 注 6) ホテル 運 営 の 関 係 会 社 欄 の 記 載 について ホテル 賃 借 人 欄 には 本 投 資 法 人 が 賃 貸 する 予 定 先 を 記 載 しています 建 物 等 管 理 業 務 受 託 者 欄 には ホテ ル 賃 借 人 が 業 務 を 委 託 する 先 を 記 載 しています ( 注 7) ホテルのホームページアドレス 欄 の 記 載 について 現 運 営 受 託 者 が 現 在 開 設 しているホームページアドレスを 記 載 しています ( 注 8)PMLについて PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 損 失 率 を 意 味 します PMLについては 統 一 された 定 義 は ありませんが ここでは 475 年 間 に 一 度 起 こる 可 能 性 のある 大 地 震 に 対 して 予 想 損 失 額 及 び 発 生 確 率 を 算 出 統 計 処 理 した 建 物 再 調 達 価 格 に 対 する 予 想 損 失 額 の 割 合 を 使 用 しています 算 出 にあたっては 個 別 対 象 不 動 産 の 現 地 調 査 建 物 状 況 の 評 価 設 計 図 書 との 整 合 性 の 確 認 当 該 地 の 地 盤 の 状 況 地 域 要 因 構 造 検 討 を 行 ったうえで 算 出 してい ます なお 当 該 PMLは 調 査 会 社 による 詳 細 評 価 版 (Phase 2)のPMLを 記 載 しています ( 注 9) 特 記 事 項 欄 の 記 載 について 原 則 として(1) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 付 着 しているテナント 以 外 の 第 三 者 の 権 利 及 びかかる 権 利 に 基 づく 制 限 等 (2) 区 分 所 有 建 物 及 び 共 有 土 地 等 において 他 の 共 有 者 等 との 間 に 存 する 管 理 規 約 協 定 書 及 び 覚 書 等 に 記 載 され た 重 要 な 事 項 (3) 当 該 不 動 産 等 資 産 に 関 する 行 政 法 規 における 重 要 な 制 限 等 を 記 載 しています ( 注 10) 金 額 表 示 は 全 て 千 円 未 満 を 切 り 捨 てて 表 示 しています 15

16 5. 取 得 先 の 概 要 (1)ザ ビー 赤 坂 見 附 商 号 寄 席 坂 特 定 目 的 会 社 本 店 所 在 地 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 三 丁 目 22 番 号 代 表 者 取 締 役 井 出 清 彦 特 定 資 本 金 の 額 10 万 円 設 立 年 日 平 成 17 年 9 22 日 資 産 の 流 動 化 に 関 する 法 律 に 基 づく 資 産 流 動 化 計 画 に 従 った 資 主 な 事 業 の 内 容 産 の 譲 受 け 並 びにその 管 理 及 び 処 分 に 係 る 業 務 (2)ザ ビー 池 袋 商 号 稲 荷 坂 特 定 目 的 会 社 本 店 所 在 地 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 三 丁 目 22 番 号 代 表 者 取 締 役 井 出 清 彦 特 定 資 本 金 の 額 10 万 円 設 立 年 日 平 成 19 年 9 7 日 主 な 事 業 の 内 容 資 産 の 流 動 化 に 関 する 法 律 に 基 づく 資 産 流 動 化 計 画 に 従 った 資 産 の 譲 受 け 並 びにその 管 理 及 び 処 分 に 関 する 業 務 (3)ザ ビー お 茶 の 水 及 び ザ ビー 博 多 商 号 天 神 坂 特 定 目 的 会 社 本 店 所 在 地 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 三 丁 目 22 番 号 代 表 者 取 締 役 井 出 清 彦 特 定 資 本 金 の 額 10 万 円 設 立 年 日 平 成 19 年 11 5 日 主 な 事 業 の 内 容 資 産 の 流 動 化 に 関 する 法 律 に 基 づく 資 産 流 動 化 計 画 に 従 った 資 産 の 譲 受 け 並 びにその 管 理 及 び 処 分 に 係 る 業 務 (4)ザ ビー 八 王 子 商 号 聖 坂 特 定 目 的 会 社 本 店 所 在 地 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 三 丁 目 22 番 号 代 表 者 取 締 役 井 出 清 彦 特 定 資 本 金 の 額 10 万 円 設 立 年 日 平 成 22 年 8 2 日 主 な 事 業 の 内 容 資 産 の 流 動 化 に 関 する 法 律 に 基 づく 資 産 流 動 化 計 画 に 従 った 資 産 の 譲 受 け 並 びにその 管 理 及 び 処 分 に 係 る 業 務 (5)ホテル フランクス 商 号 合 同 会 社 ツーリズム ジャパン1 号 ( 注 ) 本 店 所 在 地 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 三 丁 目 1 番 1 号 東 京 共 同 会 計 内 代 表 者 代 表 社 員 一 般 社 団 法 人 TS1 職 務 執 行 者 本 郷 雅 和 16

17 資 本 金 の 額 2,000 円 設 立 年 日 平 成 26 年 3 31 日 主 な 事 業 の 内 容 1. 不 動 産 の 取 得 保 有 処 分 賃 貸 及 び 管 理 2. 不 動 産 の 信 託 受 益 権 の 取 得 保 有 及 び 処 分 3.その 他 前 各 号 に 掲 げる 事 業 に 付 帯 又 は 関 連 する 業 務 ( 注 ) 合 同 会 社 ツーリズム ジャパン1 号 は 本 投 資 法 人 が 595 百 万 円 ( 匿 名 組 合 出 資 持 分 総 額 のうち 49.8%)を 出 資 する 匿 名 組 合 の 営 業 者 であり 本 投 資 法 人 は 当 該 物 件 取 得 において 出 資 の 際 に 付 与 された 優 先 交 渉 権 を 行 使 しました 当 該 匿 名 組 合 出 資 持 分 の 詳 細 につきましては 平 成 26 年 日 付 で 公 表 した 資 産 ( 匿 名 組 合 出 資 持 分 )の 取 得 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 下 さい (6) 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 各 取 得 先 の 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 各 取 得 先 の 関 係 資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 関 連 当 事 者 への 該 当 状 況 本 投 資 法 人 及 び 資 産 運 用 会 社 並 びにザ ビー5ホテルの 各 取 得 先 と の 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 及 び 取 引 関 係 はありませ ん また 本 投 資 法 人 及 び 資 産 運 用 会 社 の 関 係 者 並 びに 関 係 会 社 と ザ ビー5ホテル 各 取 得 先 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 の 間 には 特 筆 す べき 資 本 関 係 人 的 関 係 及 び 取 引 関 係 はありません ホテル フランクスの 取 得 先 に 対 しては 本 投 資 法 人 が 595 百 万 円 ( 匿 名 組 合 持 分 総 額 のうち 49.8%)を 匿 名 組 合 出 資 しています 各 取 得 先 は 本 投 資 法 人 及 び 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 し ません また 各 取 得 先 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 は 本 投 資 法 人 及 び 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません 6. 物 件 取 得 者 等 の 状 況 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 からの 取 得 ではありません 7. 媒 介 の 概 要 該 当 ありません 8. 利 害 関 係 人 との 取 引 該 当 ありません 9.フォワード コミットメント 等 ( 注 )に 関 する 事 項 (1)フォワード コミットメント 等 に 該 当 する 取 得 予 定 資 産 物 件 名 称 売 買 契 約 の 締 結 日 取 得 予 定 日 ホテル フランクス 平 成 27 年 1 9 日 平 成 27 年 3 31 日 ( 注 ) フォワード コミットメント 等 とは 金 融 庁 の 定 める 金 融 商 品 取 引 業 者 等 向 けの 総 合 的 な 監 督 指 針 において 先 日 付 での 売 買 契 約 であって 契 約 締 結 から1 以 上 経 過 した 後 に 決 済 物 件 引 渡 しを 行 うこととしているものその 他 これ に 類 する 契 約 と 定 義 されています (2)フォワード コミットメント 等 を 履 行 できない 場 合 の 本 投 資 法 人 の 財 務 への 影 響 本 投 資 法 人 は 取 得 予 定 資 産 の 確 保 を 図 るために 本 日 付 で 本 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 を 売 主 との 間 で 締 結 しました 本 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 においては 本 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 上 の 義 務 の 違 反 を 理 由 として 本 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 を 解 除 することができ その 場 合 には 本 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 に 違 反 した 当 事 者 は 相 手 方 当 事 者 に 対 して 一 定 割 合 を 支 払 うものとされています 但 し ホテル フランクスの 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 には 本 投 資 法 人 による 資 金 の 借 入 れ( 本 日 付 資 金 の 借 入 れ( 新 規 ) 及 び 借 入 金 の 期 限 前 弁 済 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 下 さい )その 他 の 資 金 調 達 がなされることを 売 買 代 金 支 払 いの 前 提 条 件 とする 特 約 が 付 されています 従 いまして 本 投 資 法 人 に 17

18 よる 売 買 代 金 支 払 いのための 資 金 の 借 入 れその 他 の 資 金 調 達 がなされない 場 合 には 本 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 は 違 約 金 等 の 支 払 いなしに 終 了 することとなります なお ザ ビー5ホテルの 信 託 受 益 権 売 買 契 約 は フォワード コミットメント 等 には 該 当 しません が 本 投 資 法 人 による 資 金 の 借 入 れ( 本 日 付 資 金 の 借 入 れ( 新 規 ) 及 び 借 入 金 の 期 限 前 弁 済 に 関 する お 知 らせ をご 参 照 下 さい )その 他 の 資 金 調 達 がなされることを 売 買 代 金 支 払 いの 前 提 条 件 とする 特 約 が 付 されています 10. 決 済 方 法 本 投 資 法 人 は 借 入 金 新 投 資 口 発 行 による 調 達 資 金 及 び 手 元 資 金 等 により 決 済 代 金 を 支 払 う 予 定 です 11. 取 得 予 定 日 の 日 程 (1)ザ ビー5ホテル 取 得 にかかる 機 関 決 定 日 平 成 27 年 1 9 日 売 買 契 約 締 結 日 平 成 27 年 1 9 日 売 買 代 金 決 済 引 渡 日 平 成 27 年 1 30 日 ( 予 定 ) (2)ホテル フランクス 取 得 にかかる 機 関 決 定 日 平 成 27 年 1 9 日 売 買 契 約 締 結 日 平 成 27 年 1 9 日 売 買 代 金 決 済 引 渡 日 平 成 27 年 3 31 日 ( 予 定 ) 12. 今 後 の 見 通 し 取 得 予 定 資 産 取 得 後 の 運 用 状 況 の 予 想 は 本 日 付 平 成 26 年 12 期 ( 第 15 期 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 の 修 正 並 びに 平 成 27 年 12 期 ( 第 16 期 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 下 さい 以 上 * 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 倶 楽 部 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 * 本 投 資 法 人 のホームページアドレス: 18

19 別 紙 1 マーケット 概 況 (1)ザ ビー 赤 坂 見 附 マーケット 概 況 本 物 件 は 東 京 都 港 区 に 位 置 し 平 成 26 年 に ザ ビー としてリブランドオープンしたサ ービスホテルです 東 京 山 手 線 内 の 東 京 メトロ 赤 坂 見 附 駅 ( 丸 ノ 内 線 銀 座 線 )から 徒 歩 1 分 の 距 離 に 所 在 し 東 京 新 橋 新 宿 等 主 要 拠 点 への 交 通 利 便 性 が 優 れているため ビジネス 客 には 非 常 に 足 回 りの 良 い 立 地 です 六 本 木 渋 谷 も 至 近 であることから 国 内 外 のレジャー 宿 泊 客 にも 高 い 利 便 性 を 有 します 本 物 件 は 122 室 からなっており メインのスーペリアシングルルームの 面 積 は 周 辺 の 競 合 ホ テルと 比 較 してトップクラスの 広 さを 有 しており リニューアルによるシンプルかつモダンなインテリ アと 合 わせて 高 い 客 室 競 争 力 を 有 しています またシングルルームは 平 日 の 主 たる 客 層 であるビジネ ス 客 にとって 十 分 な 広 さのデスクが 設 置 され 全 室 ズボンプレッサー 空 気 清 浄 機 が 完 備 され インタ ーネット 接 続 は 無 料 で 利 用 が 可 能 です 本 物 件 が 位 置 する 赤 坂 エリアは 多 くのオフィスビルが 立 ち 並 び 官 公 庁 エリアにも 至 便 の 東 京 中 心 部 の 一 つであり IT 企 業 が 多 い 渋 谷 地 区 や 外 資 系 企 業 の 多 い 六 本 木 地 区 へのアクセスが 良 いため アジア 系 だけではなく 欧 米 系 外 国 人 も 多 いエリアで 今 後 予 定 さ れているグランドプリンスホテルの 再 開 発 計 画 等 も 含 めて 更 に 注 目 度 が 高 まることも 期 待 されます また 赤 坂 見 附 駅 から 赤 坂 駅 にかけては 飲 食 店 を 中 心 とする 商 業 ビルが 多 く 繁 華 性 の 高 い エリアとなっているため インバウンド 客 数 が 引 き 続 き 好 調 に 推 移 することが 予 想 されます ビジネス 観 光 両 面 において 利 便 性 の 高 い 赤 坂 見 附 に 所 在 する 本 物 件 も 更 なるインバウンド 宿 泊 需 要 の 獲 得 が 期 待 されます 取 得 予 定 資 産 周 辺 の 地 図 19

20 (2)ザ ビー 池 袋 マーケット 概 況 本 物 件 は 東 京 都 豊 島 区 に 位 置 し 平 成 21 年 に ザ ビー としてリブランドオープンした ホテルです 本 物 件 はJR 池 袋 駅 から 徒 歩 3 分 の 明 治 通 りに 面 した 好 立 地 に 位 置 します 池 袋 は 新 宿 渋 谷 に 次 ぐ 鉄 道 乗 員 者 数 (JR 私 鉄 合 計 )を 誇 る 都 内 有 数 のターミナル 駅 であり 東 京 北 西 部 の 玄 関 口 でありますが 池 袋 駅 から 徒 歩 3 分 圏 内 の 至 近 距 離 に 所 在 するホテルは 多 くありま せん また 東 京 メトロは 丸 ノ 内 線 と 有 楽 町 線 に 加 えて 副 都 心 線 が 開 通 したことから 渋 谷 横 浜 方 面 へ のアクセスが 非 常 に 便 利 になっています 池 袋 は 都 内 主 要 ターミナルへのアクセス 利 便 性 が 高 いため 都 内 宿 泊 需 要 を 享 受 しやすく 需 要 の 高 まりに 敏 感 なエリアであると 想 定 されます 本 物 件 は 175 室 中 151 室 が2 名 以 上 の 利 用 が 可 能 な 客 室 であるため 今 後 増 加 が 見 込 まれるレジャー 需 要 ( 国 内 外 客 )の 増 加 に 柔 軟 な 対 応 が 可 能 です また 平 成 21 年 のリニューアルに 伴 いほぼ 全 ての 客 室 ユニットバス 内 の 狭 い バスタブを 撤 去 して 多 機 能 シャワーヘッドを 装 備 したシャワーブースを 標 準 装 備 として 設 置 したこと により 若 年 層 国 内 客 及 びインバウンド 客 から 機 能 面 の 評 価 が 高 まったと 考 えられます 本 物 件 が 位 置 する 池 袋 は 近 隣 には 立 教 大 学 等 の 文 教 施 設 も 多 く また サンシャイン 等 の 大 型 複 合 オフィスビルを はじめ 卸 売 小 売 業 等 の 幅 広 い 業 種 の 数 多 くの 上 場 企 業 本 社 が 集 積 しています そして 都 内 有 数 の 商 業 地 区 である 当 該 エリアには 家 電 量 販 店 を 含 む 多 くの 商 業 施 設 や 飲 食 店 が 立 ち 並 び 国 内 客 のみならずインバウンド 客 からも 人 気 を 博 しています 加 えて 池 袋 は 都 内 でも 有 数 のインバウンド 客 の 観 光 拠 点 としての 側 面 を 担 っているため 本 物 件 も 更 なるインバウンド 宿 泊 需 要 の 獲 得 が 期 待 され ます 取 得 予 定 資 産 周 辺 の 地 図 20

21 (3)ザ ビー お 茶 の 水 マーケット 概 況 本 物 件 は 東 京 都 千 代 田 区 に 位 置 し 平 成 20 年 に ザ ビー としてリブランドオープンしたリミテッ ドホテルです 本 物 件 は 東 京 メトロ 丸 ノ 内 線 淡 路 町 駅 から 徒 歩 1 分 の 至 近 にあり また 徒 歩 圏 内 に4 線 4 駅 を 有 する 非 常 にアクセス 性 の 優 れた 立 地 特 性 を 持 ちながらも 交 通 量 の 多 い 靖 国 通 りから 一 本 奥 に 入 っていることから 比 較 的 静 かな 環 境 に 恵 まれています 本 物 件 は 72 室 の 小 規 模 なリ ミテッドホテルで ロビーにはガラス 面 を 大 きく 取 っているため 開 放 感 を 感 じさせます 本 物 件 の 商 圏 となる 神 田 エリアには 情 報 通 信 業 業 等 多 くの 上 場 企 業 が 集 積 し 底 堅 い 宿 泊 需 要 が 期 待 されます また 本 物 件 から 徒 歩 圏 内 に 一 昨 年 相 次 いで 開 業 した WATERRAS ソラシティ 等 の 複 合 ビルは 共 にオフィスエリアを 持 つことから 今 後 も 入 居 企 業 からの 宿 泊 需 要 が 期 待 されます また 本 物 件 は 東 京 ドームや 秋 葉 原 御 徒 町 等 のショッピング 街 やエンターテイメント 施 設 にも 近 く 神 田 等 東 京 の 下 町 や 大 手 町 丸 の 内 へのアクセスも 良 いことから ビジネス 客 だけでなく 国 内 外 のレジ ャー 客 の 宿 泊 地 として 高 い 拠 点 性 を 有 し 更 なるインバウンド 宿 泊 需 要 の 獲 得 が 期 待 されます 取 得 予 定 資 産 周 辺 の 地 図 21

22 (4)ザ ビー 八 王 子 マーケット 概 況 本 物 件 は 東 京 都 八 王 子 市 に 位 置 し 平 成 25 年 に ザ ビー としてリブランドオープンしたリミテ ッドホテルです 西 東 京 最 大 の 拠 点 都 市 八 王 子 市 の 中 心 部 に 所 在 し 京 王 線 京 王 八 王 子 駅 の 正 面 にあり 徒 歩 1 分 かつ JR 八 王 子 駅 からも 徒 歩 7 分 の 好 立 地 に 所 在 します 本 物 件 は リブ ランドに 伴 うリニューアル 工 事 等 により ザ ビー としての 洗 練 されたデザインが 外 観 ロビー パブリック 客 室 に 施 されたことにより 質 感 が 向 上 して 企 業 研 修 等 のコーポレート 需 要 が 高 まってい ます 196 室 からなる 客 室 のうち 主 力 商 品 であるシングル ツインは 市 内 競 合 ホテルと 比 較 して 広 い 客 室 面 積 を 確 保 しており 競 争 力 を 有 しています また 客 室 階 廊 下 は 落 ち 着 いた 印 象 を 与 える 内 装 が 施 され 女 性 宿 泊 客 が 安 心 して 利 用 できる 空 間 となっています 本 物 件 が 位 置 する 八 王 子 市 には8つの 工 業 団 地 工 業 地 区 が 設 けられており 精 密 機 械 電 子 機 器 関 連 企 業 を 中 心 とした 産 業 が 集 積 している ため 根 強 いビジネス 需 要 に 支 えられています また 八 王 子 市 に 本 部 を 置 く 大 学 を 含 め 22 の 大 学 高 専 が 教 育 拠 点 を 構 えており 10 万 人 を 超 える 学 生 を 抱 える 学 園 都 市 でもあり 中 小 宴 会 場 を 有 してい ることによる 地 域 コミュニティにおける 宴 会 等 の 需 要 への 対 応 が 可 能 となっています 八 王 子 市 は 教 育 機 関 や 医 療 機 関 の 集 積 に 加 えて 東 京 西 部 における 道 路 交 通 の 拠 点 でもあり 圏 央 道 開 通 により 更 に 拠 点 性 が 高 まっています また 高 尾 山 がレジャースポットとして 認 知 度 が 高 まり 周 辺 エリアも 媒 体 等 で 取 り 上 げられることから レジャー 需 要 の 高 まりが 期 待 されます そして 現 在 はインバウンドの 利 用 が 少 ないエリアですが インバウンドによる 東 京 観 光 と 富 士 方 面 観 光 の 中 継 拠 点 として 平 日 の 中 間 宿 泊 場 所 としての 需 要 が 散 見 され 始 めており 今 後 のインバウンド 客 の 伸 びが 期 待 されます 以 上 から 今 後 は 新 たな 企 業 誘 致 によるビジネス 宿 泊 需 要 の 増 加 や 周 遊 型 インバウンド 客 の 宿 泊 ニーズの 高 まりが 期 待 されます 取 得 予 定 資 産 周 辺 の 地 図 22

23 (5)ザ ビー 博 多 マーケット 概 況 本 物 件 は 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 に 位 置 し 平 成 20 年 に ザ ビー としてリブランドオープンした ホテルです JR 博 多 駅 筑 紫 口 より 徒 歩 4 分 と 立 地 優 位 性 を 持 ちながらも 駅 周 辺 の 雑 踏 や 建 物 集 積 から 適 度 に 距 離 を 置 く 立 地 に 所 在 します 地 下 鉄 タクシーいずれでも 福 岡 空 港 からの 高 い 交 通 利 便 性 に 加 え 家 電 量 販 店 が 最 寄 りに 立 地 していることから 買 い 物 意 欲 の 高 いアジア からのインバウンド 客 には 格 好 の 利 便 性 を 有 します 本 物 件 は 175 室 からなり ガラス 面 のエントラン スを 入 ると 適 度 な 広 さを 持 つロビーが 迎 え 大 理 石 仕 様 のフロアが 単 なるビジネスホテルとは 異 なる 質 感 を 与 えています 客 室 商 品 については 全 室 2 名 以 上 の 利 用 が 可 能 で ビジネス レジャー 両 面 の 需 要 を 取 り 込 めるハードとなっています レセプションカウンターに 見 られる 濃 い 茶 色 のカラースキーム は 客 用 エレベーターやエレベーターホールにも 使 用 され ロゴマークの 統 一 使 用 や 照 明 配 慮 と 共 に ホテル 全 体 に 落 ち 着 きと プロが 運 営 をしているという 安 心 感 を 醸 し 出 しています 本 物 件 の 位 置 する エリアは 株 式 会 社 福 岡 銀 行 株 式 会 社 佐 賀 銀 行 の 支 店 及 び 上 場 企 業 の 福 岡 支 店 等 が 入 居 するオフィス ビルの 高 い 集 積 に 加 え 路 面 を 中 心 に 飲 食 店 コンビニ 等 小 売 業 を 中 心 とする 商 業 集 積 も 見 られる 周 辺 環 境 です 加 えて 福 岡 市 内 ホテルの 宿 泊 予 約 は JR 博 多 駅 周 辺 エリア 中 州 エリア そして 天 神 エリアの 順 に 先 行 する 傾 向 があり JR 博 多 駅 周 辺 エリアに 属 する 本 物 件 は 予 約 の 先 行 傾 向 の 恩 恵 を 享 受 していると 考 えられます そして 関 東 圏 からのビジネス 客 九 州 南 部 ( 鹿 児 島 熊 本 )からの 観 光 客 アジアインバウンド 客 そして MICE( 注 ) 客 等 国 内 外 客 の 宿 泊 需 要 は 今 後 も 増 勢 を 維 持 することが 予 想 されると 株 式 会 社 KPMG FAS 作 成 のマーケットレポートでは 指 摘 され ています ( 注 ) 企 業 等 の 会 議 (Meeting) 企 業 等 の 行 う 報 奨 研 修 旅 行 (インセンティブ 旅 行 )(Incentive Travel) 国 際 機 関 団 体 学 会 等 が 行 う 国 際 会 議 (Convention) 展 示 会 見 本 市 イベント(Exhibition/Event)の 頭 文 字 のことであり 多 くの 集 客 交 流 が 見 込 まれるビジネスイベント 等 の 総 称 です 取 得 予 定 資 産 周 辺 の 地 図 23

24 (6)ホテル フランクス マーケット 概 況 本 物 件 は 千 葉 県 千 葉 市 に 位 置 する 築 23 年 のフルホテルです JR 海 浜 幕 張 駅 から 徒 歩 3 分 車 では 東 関 東 自 動 車 道 湾 岸 習 志 野 I.C から 約 5 分 羽 田 空 港 成 田 空 港 からはリムジンバスが 運 行 し アクセス 性 に 優 れています また 幕 張 メッセ 三 井 アウトレットパーク 幕 張 は 徒 歩 圏 内 であ ることに 加 え 大 規 模 オフィスビル 集 積 エリアである 幕 張 新 都 心 等 宿 泊 需 要 に 結 びつく 施 設 エリア と 至 近 距 離 です 加 えて TDR のある 舞 浜 駅 へも 電 車 で 約 17 分 と 乗 り 換 えなしでアクセスが 可 能 で あり ビジネス レジャー 両 面 からの 需 要 が 期 待 できる 立 地 と 言 えます 本 物 件 は 区 画 整 理 された 綺 麗 な 街 並 みにあり 高 い 視 認 性 を 有 し 西 欧 の 街 並 みを 思 わせる 白 亜 の 外 観 が 特 徴 的 な 建 物 で 隣 接 する 独 立 型 チャペルと 合 わせての 全 体 的 な 佇 まいは 周 辺 のホテルの 中 では 最 も 高 いリゾート 性 を 感 じさせ ることに 成 功 しています また 222 室 からなるホテル 客 室 最 大 の 特 徴 は 全 ての 部 屋 で 大 きな 窓 が 採 用 されていることであり 採 光 が 取 れ 明 るく 開 放 的 な 雰 囲 気 が 演 出 されています 海 側 客 室 からは 県 立 海 浜 公 園 越 しに 東 京 湾 を 望 むことができ 街 側 客 室 からは 幕 張 新 都 心 のテクノポリス 的 な 夜 景 が 楽 しめ ます ビザの 発 給 要 件 緩 和 等 により 今 後 もアジア 諸 国 からのインバウンド 数 が 増 えることが 期 待 される ため 成 田 国 際 空 港 からリムジンバスでアクセスが 容 易 な 幕 張 地 区 には LCC の 更 なる 拡 充 や TDR の 追 加 投 資 による 魅 力 度 向 上 を 追 い 風 に 国 内 外 からの 宿 泊 需 要 の 高 まりが 期 待 されます 取 得 予 定 資 産 周 辺 の 地 図 24

25 別 紙 2 取 得 予 定 資 産 の 外 観 及 び 内 装 写 真 (1)ザ ビー 赤 坂 見 附 建 物 外 観 ロビー スーペリアダブル (2)ザ ビー 池 袋 建 物 外 観 ロビー デラックスツイン 25

26 (3)ザ ビー お 茶 の 水 建 物 外 観 ロビー ツインルーム (4)ザ ビー 八 王 子 建 物 外 観 ロビー スーペリアクィーン 26

27 (5)ザ ビー 博 多 建 物 外 観 ロビー デラックスツイン (6)ホテルフランクス 建 物 外 観 宴 会 場 スタイリッシュツイン 27

28 ( 参 考 資 料 1) 鑑 定 評 価 書 の 概 要 (1)ザ ビー 赤 坂 見 附 物 件 名 称 ザ ビー 赤 坂 見 附 鑑 定 評 価 額 6,420,000 千 円 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 価 格 時 点 平 成 26 年 11 1 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 6,420,000 千 円 直 接 還 元 法 による 価 格 6,540,000 千 円 運 営 収 益 321,507 千 円 可 能 総 収 益 321,507 千 円 固 定 賃 料 等 136,384 千 円 対 象 ホテルの 安 定 稼 働 期 における 営 業 総 利 益 変 動 賃 料 185,123 千 円 (GOP)を 査 定 し これに 基 づく 賃 料 収 入 を 計 上 そ の 他 収 入 0 円 空 室 等 損 失 等 0 円 運 営 費 用 20,070 千 円 維 持 管 理 費 0 円 水 道 光 熱 費 0 円 修 繕 費 3,896 千 円 類 似 不 動 産 の 費 用 水 準 及 びエンジニアリング レ ポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 考 慮 して 計 上 P M フ ィ ー 1,200 千 円 類 似 不 動 産 における 報 酬 料 率 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 考 慮 して 計 上 テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 0 円 公 租 公 課 14,801 千 円 土 地 については 平 成 26 年 度 の 課 税 標 準 額 を 参 考 に 建 物 等 については 増 築 による 課 税 標 準 額 の 変 動 を 考 慮 して 査 定 損 害 保 険 料 173 千 円 対 象 不 動 産 の 保 険 料 見 積 額 及 び 類 似 建 物 の 保 険 料 率 等 を 考 慮 して 計 上 そ の 他 費 用 0 円 運 営 純 収 益 301,437 千 円 一 時 金 の 運 用 益 600 千 円 運 用 利 回 りを 2.0%として 査 定 資 本 的 支 出 9,090 千 円 類 似 不 動 産 における 資 本 的 支 出 の 水 準 築 年 数 及 びエンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 勘 案 のうえ 査 定 F F & E リ ザ ー ブ 4,968 千 円 類 似 不 動 産 における FF&E リザーブの 水 準 に 修 繕 更 新 計 画 等 を 参 考 に 査 定 純 収 益 287,979 千 円 還 元 利 回 り 4.4% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 DCF 法 による 価 格 6,300,000 千 円 割 引 率 4.2% 類 似 不 動 産 の 投 資 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 最 終 還 元 利 回 り 4.6% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 積 算 価 格 3,830,000 千 円 土 地 比 率 90.2% 建 物 比 率 9.8% 動 産 を 含 む その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスを 忠 実 に 再 現 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 採 用 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 鑑 定 評 価 額 を 決 定 28

29 (2)ザ ビー 池 袋 物 件 名 称 ザ ビー 池 袋 鑑 定 評 価 額 6,770,000 千 円 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 価 格 時 点 平 成 26 年 11 1 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 6,770,000 千 円 直 接 還 元 法 による 価 格 6,840,000 千 円 運 営 収 益 382,845 千 円 可 能 総 収 益 390,838 千 円 固 定 賃 料 等 235,058 千 円 対 象 ホテルの 安 定 稼 働 期 における 営 業 総 利 益 変 動 賃 料 146,000 千 円 (GOP)を 査 定 し これに 基 づく 賃 料 収 入 を 計 上 そ の 他 収 入 9,780 千 円 空 室 等 損 失 等 -7,993 千 円 運 営 費 用 31,129 千 円 維 持 管 理 費 0 円 水 道 光 熱 費 0 円 修 繕 費 7,557 千 円 類 似 不 動 産 の 費 用 水 準 及 びエンジニアリング レ ポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 考 慮 して 計 上 P M フ ィ ー 1,200 千 円 類 似 不 動 産 における 報 酬 料 率 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 考 慮 して 計 上 テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 631 千 円 公 租 公 課 21,378 千 円 平 成 26 年 度 の 課 税 標 準 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 363 千 円 そ の 他 費 用 0 円 運 営 純 収 益 351,716 千 円 一 時 金 の 運 用 益 718 千 円 運 用 利 回 りを 2.0%として 査 定 資 本 的 支 出 17,632 千 円 類 似 不 動 産 における 資 本 的 支 出 の 水 準 築 年 数 及 びエンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 勘 案 のうえ 査 定 F F & E リ ザ ー ブ 6,667 千 円 類 似 不 動 産 における FF&E リザーブの 水 準 に 修 繕 更 新 計 画 等 を 参 考 に 査 定 純 収 益 328,135 千 円 還 元 利 回 り 4.8% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 DCF 法 による 価 格 6,690,000 千 円 割 引 率 4.5% 類 似 不 動 産 の 投 資 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 最 終 還 元 利 回 り 4.9% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 積 算 価 格 4,300,000 千 円 土 地 比 率 92.0% 建 物 比 率 8.0% 動 産 を 含 む その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスを 忠 実 に 再 現 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 採 用 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 鑑 定 評 価 額 を 決 定 29

30 (3)ザ ビー お 茶 の 水 物 件 名 称 ザ ビー お 茶 の 水 鑑 定 評 価 額 2,470,000 千 円 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 価 格 時 点 平 成 26 年 11 1 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 2,470,000 千 円 直 接 還 元 法 による 価 格 2,510,000 千 円 運 営 収 益 131,234 千 円 可 能 総 収 益 131,234 千 円 固 定 賃 料 等 69,000 千 円 対 象 ホテルの 安 定 稼 働 期 における 営 業 総 利 益 変 動 賃 料 62,234 千 円 (GOP)を 査 定 し これに 基 づく 賃 料 収 入 を 計 上 そ の 他 収 入 0 円 空 室 等 損 失 等 0 円 運 営 費 用 9,933 千 円 維 持 管 理 費 0 円 水 道 光 熱 費 0 円 修 繕 費 2,277 千 円 類 似 不 動 産 の 費 用 水 準 及 びエンジニアリング レ ポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 考 慮 して 計 上 P M フ ィ ー 1,200 千 円 類 似 不 動 産 における 報 酬 料 率 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 考 慮 して 計 上 テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 0 円 公 租 公 課 6,353 千 円 平 成 26 年 度 の 課 税 標 準 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 103 千 円 そ の 他 費 用 0 円 運 営 純 収 益 121,301 千 円 一 時 金 の 運 用 益 0 千 円 資 本 的 支 出 5,312 千 円 類 似 不 動 産 における 資 本 的 支 出 の 水 準 築 年 数 及 びエンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 勘 案 のうえ 査 定 F F & E リ ザ ー ブ 2,868 千 円 類 似 不 動 産 における FF&E リザーブの 水 準 に 修 繕 更 新 計 画 等 を 参 考 に 査 定 純 収 益 113,121 千 円 還 元 利 回 り 4.5% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 DCF 法 による 価 格 2,430,000 千 円 割 引 率 4.3% 類 似 不 動 産 の 投 資 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 最 終 還 元 利 回 り 4.7% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 積 算 価 格 1,130,000 千 円 土 地 比 率 80.6% 建 物 比 率 19.4% 動 産 を 含 む その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスを 忠 実 に 再 現 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 採 用 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 鑑 定 評 価 額 を 決 定 30

31 (4)ザ ビー 八 王 子 物 件 名 称 ザ ビー 八 王 子 鑑 定 評 価 額 2,720,000 千 円 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 価 格 時 点 平 成 26 年 11 1 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 2,720,000 千 円 直 接 還 元 法 による 価 格 2,750,000 千 円 運 営 収 益 224,326 千 円 可 能 総 収 益 226,980 千 円 固 定 賃 料 等 122,454 千 円 対 象 ホテルの 安 定 稼 働 期 における 営 業 総 利 益 変 動 賃 料 94,926 千 円 (GOP)を 査 定 し これに 基 づく 賃 料 収 入 を 計 上 そ の 他 収 入 9,600 千 円 した 空 室 等 損 失 等 -2,654 千 円 運 営 費 用 34,764 千 円 維 持 管 理 費 0 円 水 道 光 熱 費 0 円 修 繕 費 9,771 千 円 類 似 不 動 産 の 費 用 水 準 及 びエンジニアリング レ ポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 考 慮 して 計 上 P M フ ィ ー 1,200 千 円 類 似 不 動 産 における 報 酬 料 率 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 考 慮 して 計 上 テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 262 千 円 店 舗 事 務 所 部 分 及 び 駐 車 場 部 分 について 賃 借 人 の 想 定 回 転 期 間 をもとに 査 定 した 年 平 均 額 を 計 上 公 租 公 課 23,080 千 円 平 成 26 年 度 の 課 税 標 準 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 451 千 円 対 象 不 動 産 の 保 険 料 見 積 額 及 び 類 似 建 物 の 保 険 料 率 等 を 考 慮 して 計 上 そ の 他 費 用 0 円 運 営 純 収 益 189,562 千 円 一 時 金 の 運 用 益 217 千 円 運 用 利 回 りを 2.0%として 査 定 資 本 的 支 出 22,799 千 円 類 似 不 動 産 における 資 本 的 支 出 の 水 準 築 年 数 及 びエンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 勘 案 のうえ 査 定 F F & E リ ザ ー ブ 7,460 千 円 類 似 不 動 産 における FF&E リザーブの 水 準 に 修 繕 更 新 計 画 等 を 参 考 に 査 定 純 収 益 159,520 千 円 還 元 利 回 り 5.8% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 DCF 法 による 価 格 2,680,000 千 円 割 引 率 5.6% 類 似 不 動 産 の 投 資 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 最 終 還 元 利 回 り 6.0% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 積 算 価 格 2,050,000 千 円 土 地 比 率 76.3% 建 物 比 率 23.7% 動 産 を 含 む その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスを 忠 実 に 再 現 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 採 用 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 鑑 定 評 価 額 を 決 定 31

32 (5)ザ ビー 博 多 物 件 名 称 ザ ビー 博 多 鑑 定 評 価 額 2,370,000 千 円 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 価 格 時 点 平 成 26 年 11 1 日 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 2,370,000 千 円 直 接 還 元 法 による 価 格 2,400,000 千 円 運 営 収 益 160,396 千 円 可 能 総 収 益 160,465 千 円 固 定 賃 料 等 85,445 千 円 対 象 ホテルの 安 定 稼 働 期 における 営 業 総 利 益 変 動 賃 料 75,020 千 円 (GOP)を 査 定 し これに 基 づく 賃 料 収 入 を 計 上 した そ の 他 収 入 0 円 空 室 等 損 失 等 -69 千 円 運 営 費 用 17,448 千 円 維 持 管 理 費 0 円 水 道 光 熱 費 0 円 修 繕 費 5,273 千 円 類 似 不 動 産 の 費 用 水 準 及 びエンジニアリング レ ポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 考 慮 して 計 上 P M フ ィ ー 1,200 千 円 類 似 不 動 産 における 報 酬 料 率 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 考 慮 して 計 上 テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 28 千 円 公 租 公 課 9,524 千 円 平 成 26 年 度 の 課 税 標 準 額 に 基 づき 査 定 損 害 保 険 料 223 千 円 対 象 不 動 産 の 保 険 料 見 積 額 及 び 類 似 建 物 の 保 険 料 率 等 を 考 慮 して 計 上 そ の 他 費 用 1,200 千 円 運 営 純 収 益 142,948 千 円 一 時 金 の 運 用 益 56 千 円 運 用 利 回 りを 2.0%として 査 定 資 本 的 支 出 12,305 千 円 類 似 不 動 産 における 資 本 的 支 出 の 水 準 築 年 数 及 びエンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 勘 案 のうえ 査 定 F F & E リ ザ ー ブ 5,845 千 円 類 似 不 動 産 における FF&E リザーブの 水 準 に 修 繕 更 新 計 画 等 を 参 考 に 査 定 純 収 益 124,854 千 円 還 元 利 回 り 5.2% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 DCF 法 による 価 格 2,340,000 千 円 割 引 率 5.0% 類 似 不 動 産 の 投 資 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 最 終 還 元 利 回 り 5.4% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 積 算 価 格 1,390,000 千 円 土 地 比 率 71.4% 建 物 比 率 28.6% 動 産 を 含 む その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスを 忠 実 に 再 現 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 採 用 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 鑑 定 評 価 額 を 決 定 32

33 (6)ホテル フランクス 物 件 名 称 ホテル フランクス 鑑 定 評 価 額 3,500,000 千 円 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 平 成 26 年 12 1 日 収 益 価 格 項 目 内 容 概 要 等 3,500,000 千 円 直 接 還 元 法 による 価 格 3,420,000 千 円 運 営 収 益 300,000 千 円 可 能 総 収 益 300,000 千 円 固 定 賃 料 等 300,000 千 円 中 長 期 的 競 争 力 等 を 勘 案 のうえ 査 定 変 動 賃 料 0 円 そ の 他 収 入 0 円 空 室 等 損 失 等 0 円 運 営 費 用 84,072 千 円 維 持 管 理 費 0 円 水 道 光 熱 費 0 円 修 繕 費 15,390 千 円 類 似 不 動 産 の 修 繕 費 の 水 準 ER における 修 繕 更 新 費 用 の 年 平 均 額 に 基 づき 査 定 P M フ ィ ー 1,800 千 円 類 似 不 動 産 の PM フィーの 水 準 実 績 額 に 基 づき 査 定 テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 公 租 公 課 65,788 千 円 平 成 26 年 度 実 績 額 を 参 考 に 査 定 損 害 保 険 料 1,092 千 円 類 似 不 動 産 の 保 険 料 の 水 準 実 績 額 に 基 づき 査 定 そ の 他 費 用 0 円 運 営 純 収 益 215,927 千 円 一 時 金 の 運 用 益 3,000 千 円 運 用 利 回 りを 2.0%として 査 定 資 本 的 支 出 37,595 千 円 類 似 不 動 産 の 更 新 費 の 水 準 ER における 修 繕 更 新 費 用 の 年 平 均 額 に 基 づき 査 定 F F & E リ ザ ー ブ 0 千 円 純 収 益 181,332 千 円 還 元 利 回 り 5.3% 類 似 不 動 産 の 利 回 りを 基 準 とし 対 象 不 動 産 の 個 別 性 を 考 慮 のうえ 査 定 DCF 法 による 価 格 3,530,000 千 円 割 引 率 5.1% 類 似 不 動 産 の 投 資 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 最 終 還 元 利 回 り 5.5% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 積 算 価 格 4,130,000 千 円 土 地 比 率 61.0% 建 物 比 率 39.0% 0 円 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 収 益 性 及 び 投 資 採 算 性 を 適 切 に 反 映 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 標 準 に 積 算 価 格 を 参 考 として 鑑 定 評 価 額 を 決 定 33

34 ( 参 考 資 料 2) 取 得 予 定 資 産 取 得 後 のポートフォリオ 一 覧 物 件 総 客 室 数 物 件 名 称 業 態 グレード 番 号 ( 注 1) 地 域 ( 注 2) 建 築 時 期 取 得 ( 予 定 ) 価 格 ( 注 3) ( 百 万 円 ) 投 資 比 率 ( 注 4) 1 神 戸 メリケンパークオリエンタルホテル フル アッパーミドル 319 室 関 西 平 成 7 年 7 10, % 2 オリエンタルホテル 東 京 ベイ フル ミッドプライス 503 室 関 東 ( 東 京 を 除 く) 平 成 7 年 5 19, % 3 なんばオリエンタルホテル ミッドプライス 257 室 関 西 平 成 8 年 3 15, % 4 ホテル 日 航 アリビラ リゾート ラグジュアリー 396 室 沖 縄 平 成 6 年 4 18, % 5 オリエンタルホテル 広 島 フル アッパーミドル 227 室 その 他 平 成 5 年 9 平 成 18 年 9 増 築 4, % 6 イビス 東 京 新 宿 ミッドプライス 206 室 東 京 昭 和 55 年 9 7, % 8 ザ ビーチタワー 沖 縄 リゾート ミッドプライス 280 室 沖 縄 平 成 16 年 3 平 成 17 年 6 増 築 平 成 18 年 5 増 築 7, % 9 箱 根 強 羅 温 泉 季 の 湯 雪 花 リゾート ミッドプライス 158 室 関 東 ( 東 京 を 除 く) 平 成 18 年 10 4, % 10 ドーミーイン 熊 本 ミッドプライス 294 室 その 他 平 成 20 年 1 2, % 12 ドーミーイン 水 道 橋 エコノミー 99 室 東 京 昭 和 61 年 8 平 成 元 年 9 増 築 1, % 13 ドーミーイン EXPRESS 浅 草 エコノミー 77 室 東 京 平 成 9 年 % 14 博 多 中 洲 ワシントンホテルプラザ ミッドプライス 247 室 その 他 平 成 7 年 3 2, % 15 奈 良 ワシントンホテルプラザ ミッドプライス 204 室 関 西 平 成 12 年 3 2, % 16 R&B ホテル 上 野 広 小 路 エコノミー 187 室 東 京 平 成 14 年 4 1, % 17 R&B ホテル 東 日 本 橋 エコノミー 202 室 東 京 平 成 10 年 3 1, % 18 コンフォートホテル 東 京 東 日 本 橋 エコノミー 259 室 東 京 平 成 20 年 1 3, % 19 コンフォートホテル 新 山 口 エコノミー 139 室 その 他 平 成 19 年 % 21 ダイワロイネットホテル 秋 田 エコノミー 221 室 その 他 平 成 18 年 6 1, % 22 スマイルホテル 日 本 橋 三 越 前 エコノミー 164 室 東 京 平 成 9 年 3 2, % 23 ホテルサンルート 新 潟 ミッドプライス 231 室 その 他 平 成 4 年 8 2, % 24 東 横 イン 博 多 口 駅 前 本 館 シングル 館 エコノミー 257 室 その 他 平 成 13 年 9 1, % 25 ホテルビスタ 蒲 田 東 京 エコノミー 106 室 東 京 平 成 4 年 1 1, % 26 チサンイン 蒲 田 エコノミー 70 室 東 京 平 成 15 年 % 29 ホテル 京 阪 ユニバーサル シティ リゾート ミッドプライス 330 室 関 西 平 成 13 年 6 6, % 30 ホテルサンルート 新 橋 ミッドプライス 220 室 東 京 平 成 20 年 3 4, % 31 ヒルトン 東 京 ベイ リゾート ラグジュアリー 818 室 関 東 ( 東 京 を 除 く) 昭 和 63 年 6 26, % 32 イビス スタイルズ 京 都 ステーション ミッドプライス 215 室 関 西 平 成 21 年 3 6, % 33 イビス スタイルズ 札 幌 ミッドプライス 278 室 北 海 道 平 成 22 年 7 6, % 34 メルキュールホテル 札 幌 ミッドプライス 285 室 北 海 道 平 成 21 年 4 6, % 35 メルキュールホテル 沖 縄 那 覇 ミッドプライス 260 室 沖 縄 平 成 21 年 8 3, % 36 ザ ビー 赤 坂 見 附 ミッドプライス 122 室 東 京 平 成 14 年 11 6, % 37 ザ ビー 池 袋 ミッドプライス 175 室 東 京 昭 和 57 年 6 6, % 38 ザ ビー お 茶 の 水 ミッドプライス 72 室 東 京 平 成 11 年 8 2, % 39 ザ ビー 八 王 子 ミッドプライス 196 室 東 京 昭 和 61 年 8 2, % 40 ザ ビー 博 多 ミッドプライス 175 室 その 他 平 成 9 年 9 2, % 41 ホテルフランクス フル ミッドプライス 222 室 関 東 ( 東 京 を 除 く) 平 成 3 年 8 3, % 合 計 - - 8,471 室 , % 34

35 ( 注 1)それぞれ 本 日 現 在 における 販 売 可 能 客 室 数 ( 長 期 自 社 使 用 は 除 きます )を 記 載 しています ( 注 2) 東 京 は 東 京 都 関 東 ( 東 京 を 除 く) は 神 奈 川 県 千 葉 県 埼 玉 県 茨 城 県 群 馬 県 栃 木 県 及 び 山 梨 県 関 西 は 京 都 府 大 阪 府 滋 賀 県 兵 庫 県 奈 良 県 及 び 和 歌 山 県 沖 縄 は 沖 縄 県 をいいます ( 注 3) 信 託 受 益 権 売 買 契 約 又 は 不 動 産 売 買 契 約 に 記 載 された 売 買 代 金 ( 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 相 当 額 並 びに 媒 介 手 数 料 等 の 取 得 に 要 した 費 用 を 含 みません )を 記 載 しています なお 合 併 により 受 け 入 れた 物 件 については 受 入 価 格 を 取 得 予 定 資 産 については 取 得 予 定 価 格 を 記 載 しています ( 注 4) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 合 計 に 対 する 各 資 産 の 取 得 価 格 の 比 率 を 記 載 しており 小 数 点 以 下 第 二 位 を 四 捨 五 入 して 表 示 してい ます ( 注 5) 譲 渡 済 み 資 産 の 物 件 番 号 及 び 28 は 欠 番 となります 35

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