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1 March,21 21 年 東 京 圏 の 分 譲 マンション 市 場 の 動 向 2 経 済 トレンド ウォッチ 不 動 産 市 場 トレンド ウォッチ 中 古 マンション 市 場 の 動 向 (21 年 東 京 圏 ) 8 本 レポートに 関 するお 問 い 合 わせ 先 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 企 画 部 夏 目 和 宏 TEL.-2-99( 代 表 )

2 21 年 東 京 圏 の 分 譲 マンション 市 場 の 21 年 の 東 京 圏 ( 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 )の 分 譲 マンション 供 給 戸 数 は. 万 戸 となり 前 年 から2.8% 増 加 しました 特 に 東 京 2 区 では 前 年 比.1% 増 加 し 平 均 販 売 価 格 は 前 年 から1.8% 上 昇 しました 21 年 の 供 給 戸 数 は 前 年 比 2.8% 増 加 平 均 販 売 価 格 坪 単 価 は 前 年 比 8% 超 の 上 昇 初 契 約 率 は8 %に 近 く 在 庫 は 万 戸 に 減 少 東 京 圏 における21 年 の 分 譲 マンション 年 間 供 給 戸 数 は. 万 戸 で 212 年 に 比 べ 2.8% 増 加 しました[ 図 表 1 上 ] 低 金 利 の 持 続 や 税 制 優 遇 等 の 政 策 面 での 支 援 に 加 え 21 年 は 政 権 交 代 後 の 景 気 回 復 期 待 に 伴 う 消 費 者 心 理 改 善 地 価 工 事 費 上 昇 に 伴 う 販 売 価 格 の 上 昇 懸 念 による 前 倒 し 需 要 の 喚 起 また 一 部 では 消 費 税 アップ 前 の 駆 け 込 み 需 要 の 発 生 などが 背 景 としてあげ られます 販 売 好 調 のなか 平 均 販 売 価 格 は 千 9 百 万 円 平 均 坪 単 価 は2 万 円 / 坪 と それぞれ 前 年 比 で8.% 8.1% 上 昇 しました[ 図 表 1 下 ] 販 売 価 格 が 相 対 的 に 高 い 東 京 2 区 において 供 給 が 大 きく 増 加 するとともに 価 格 が 上 昇 したことが 主 な 要 因 です[ 図 表 ] 販 売 価 格 の 上 昇 に 伴 う 需 要 減 退 や 供 給 減 速 などは 特 にみられず 初 契 約 率 は9.%で 好 調 とされる%を 大 きく 上 回 り 在 庫 についても 前 年 比.8% 減 の 万 戸 まで 減 少 しまし た[ 図 表 1 上 ] [ 図 表 1] 東 京 圏 分 譲 マンションの 供 給 関 連 指 標 供 給 戸 数 前 年 比 増 減 率 初 契 約 率 在 庫 戸 数 ( 万 戸 ) % 9.%. 万 戸 1% 8% % % 2% % -2% -% -% 1-8% 万 戸 -1% 2 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 供 給 戸 数 在 庫 戸 数 供 給 戸 数 前 年 比 増 減 率 ( 右 軸 ) 初 契 約 率 ( 右 軸 ) 平 均 販 売 価 格 平 均 坪 単 価 ( 千 万 円 ) ( 万 円 / 坪 ) 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 平 均 販 売 価 格 平 均 坪 単 価 ( 右 軸 ) 平 均 坪 単 価 :2 万 円 / 坪 ( 前 年 比 +8.1%) 平 均 販 売 価 格 :.9 千 万 円 ( 前 年 比 +8.%) データ 出 所 : 図 表 1,2,とも 不 動 産 経 済 研 究 所 首 都 圏 マンション 市 場 動 向 2 21, March みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート

3 動 向 東 京 2 区 で 供 給 が 大 幅 に 増 加 平 均 販 売 価 格 も 上 昇 平 均 販 売 価 格 平 均 坪 単 価 は 東 京 2 区 が 突 出 して 高 く 東 京 都 下 神 奈 川 県 が 中 位 埼 玉 県 千 葉 県 が 相 対 的 に 低 い 水 準 となっています[ 図 表 2] 上 記 地 域 区 分 でみると 21 年 は 中 心 部 の 東 京 2 区 における 供 給 増 が 目 立 っており 供 給 戸 数 は 年 間 2.8 万 戸 前 年 比.1% 増 となりました[ 図 表 上 ] 平 均 販 売 価 格 は 千 9 百 万 円 で 前 年 から1.8% 上 昇 しました[ 図 表 下 ] これらは 都 心 部 での 再 開 発 や 区 画 整 理 事 業 による 高 額 物 件 の 供 給 臨 海 部 における 大 量 供 給 などに よるものです また 一 次 取 得 層 向 けなど 比 較 的 低 価 格 の 物 件 が 供 給 される 埼 玉 県 千 葉 県 においても 供 給 増 ( 年 間 1.2 万 戸 前 年 比 18.% 増 ) 平 均 販 売 価 格 上 昇 ( 千 百 万 円 前 年 比 1.8% 上 昇 )がみられました ( 以 上 都 市 未 来 総 合 研 究 所 清 水 卓 ) [ 図 表 2] 東 京 圏 分 譲 マンションの 地 域 別 平 均 販 売 価 格 平 均 坪 単 価 (21 年 ) ( 千 万 円 ) ( 万 円 / 坪 ) 東 京 2 区 東 京 都 下 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 平 均 販 売 価 格 平 均 坪 単 価 ( 右 軸 ) [ 図 表 ] 東 京 圏 分 譲 マンションの 地 域 別 供 給 戸 数 推 移 平 均 販 売 価 格 推 移 東 京 2 区 / 東 京 都 下 神 奈 川 県 / 埼 玉 県 千 葉 県 の 区 分 供 給 戸 数 ( 万 戸 ) 万 戸 ( 前 年 +.1%) 万 戸 ( 前 年 +.%) 1.2 万 戸 ( 前 年 +18.%) 2 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 東 京 2 区 東 京 都 下 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 平 均 販 売 価 格 ( 千 万 円 )....9 千 万 円 ( 前 年 比 +1.8%)....2 千 万 円 ( 前 年 比 +.2%).... 千 万 円 ( 前 年 比 +1.8%) 2 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 東 京 2 区 東 京 都 下 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 21, March

4 経 済 トレンド ウォッチ 景 気 の 動 向 ( 全 国 ) 図 1 景 気 動 向 指 数 ( 景 気 動 向 :CI 指 数 21 年 =1) C11.1 B11. A111.1 (1 ) A. 先 行 指 数 B. 一 致 指 数 C. 遅 行 指 数 2 年 2 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 注 : 図 の 指 数 は 第 1 次 改 定 の 値 データ 出 所 : 内 閣 府 景 気 動 向 指 数 図 2 景 気 ウオッチャーの 景 気 判 断 指 数 ( 景 気 の 方 向 性 :DI 指 数 ) 2 B. A. (12 ) A. 景 気 の 現 状 判 断 DI B. 景 気 の 先 行 き 判 断 DI 1 2 年 2 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 データ 出 所 : 内 閣 府 景 気 ウォッチャー 調 査 図 企 業 の 業 況 判 断 指 数 ( 業 況 判 断 指 数 : 業 況 DI) 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 全 規 模 合 計 大 企 業 中 堅 企 業 中 小 企 業 注 : 大 企 業 は 資 本 金 1 億 円 以 上 中 堅 企 業 は 資 本 金 1 億 円 以 上 1 億 円 未 満 中 小 企 業 は 資 本 金 2 千 万 円 以 上 1 億 円 未 満 21 年 は 21 年 12 調 査 時 点 の 先 行 き の 値 データ 出 所 : 日 本 銀 行 全 国 企 業 短 期 経 済 観 測 調 査 ( 短 観 ) データ 概 要 図 1 景 気 動 向 指 数 のCI 指 数 :CI 指 数 は 景 気 の 拡 大 後 退 の 大 きさやテンポを 示 す (CI:コンポジット インデックス) 景 気 先 行 指 数 は 景 気 一 致 指 数 より 数 ヶ 先 行 して 動 き 景 気 を 予 知 するための 指 数 景 気 一 致 指 数 は 実 際 の 景 気 動 向 とほぼ 一 致 して 動 き 景 気 の 現 状 を 示 す 指 数 景 気 遅 行 指 数 は 景 気 一 致 指 数 より 数 ヶ 遅 れて 動 き 景 気 の 変 化 を 確 認 する 指 数 図 2 景 気 ウオッチャーの 景 気 判 断 指 数 : 景 気 の 動 きに 敏 感 な 職 業 の 人 を 景 気 ウオッチャーに 選 び 街 中 の 景 気 の 現 状 や 先 行 き ( 2, ヶ 先 )に つ い て 景 気 ウ オ ッ チ ャ ー の 判 断 に よ る 景 気 の 方 向 性 を 示 す 指 数 (DI 指 数 : = 変 わらない 横 ばい より 高 い = 良 くなる より 低 い = 悪 くなる) 図 企 業 の 業 況 判 断 指 数 : 業 況 が 良 い と 答 えた 企 業 の 割 合 から 悪 い と 答 えた 企 業 の 割 合 を 引 いた 値 を 業 況 判 断 指 数 とするもの 良 い と 悪 い の 回 答 割 合 が 同 じ 場 合 は となる 21, March みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート

5 物 価 雇 用 金 利 等 の 動 向 ( 全 国 ) 図 物 価 指 数 (21 年 =1) C12.8 A1. B98. (12 ) A. 消 費 者 物 価 指 数 ( 生 鮮 食 品 を 除 く 総 合 ) B. 消 費 者 物 価 指 数 ( 民 営 家 賃 ) C. 国 内 企 業 物 価 指 数 ( 総 平 均 ) 9 2 年 2 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 注 : 国 内 企 業 物 価 指 数 の 12 は 速 報 値 データ 出 所 : 総 務 省 消 費 者 物 価 指 数 日 本 銀 行 企 業 物 価 指 数 図 雇 用 情 勢 ( 完 全 失 業 率 : %) ( 有 効 求 人 倍 率 : 倍 ) 完 全 失 業 率....%. (12 ).2 有 効 求 人 倍 率 2 年 2 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年 注 : 図 の 値 は 季 節 調 整 値 完 全 失 業 率 の 211 年 から 8 は 岩 手 県 宮 城 県 福 島 県 を 除 く 全 国 の 結 果 (12 は 速 報 値 ) データ 出 所 : 総 務 省 労 働 力 調 査 厚 生 労 働 省 職 業 安 定 業 務 統 計 図 主 要 金 利 (%/ 年 ) (12 ) 長 期 固 定 金 利 型 住 宅 ローン ( 返 済 期 間 2 年 以 下 ) 都 市 銀 行 住 宅 ローン( 変 動 ) 長 期 プライムレート 2 年 2 年 2 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 21 年. 長 期 国 債 ( 1 年 物 ) 新 発 債 流 通 利 回 り データ 出 所 : 日 本 銀 行 金 融 経 済 統 計 日 本 相 互 証 券 及 び 住 宅 金 融 支 援 機 構 ホームページ 公 表 資 料 データ 概 要 図 消 費 者 物 価 指 数 : 全 国 の 家 計 に 係 る 財 及 びサービスの 価 格 等 を 総 合 した 物 価 を 時 系 列 的 に 測 定 する 指 数 国 内 企 業 物 価 指 数 : 企 業 間 で 取 引 される 国 内 向 け 国 内 生 産 品 の 価 格 水 準 を 示 す 指 数 図 完 全 失 業 率 : 労 働 力 人 口 (1 歳 以 上 で 働 く 意 志 をもつ 人 )に 占 める 完 全 失 業 者 の 割 合 完 全 失 業 者 は 一 定 期 間 中 に 収 入 を 伴 う 仕 事 に 従 事 しなかった 人 で 実 際 に 求 職 活 動 を 行 った 人 有 効 求 人 倍 率 : 公 共 職 業 安 定 所 で 扱 う 求 職 者 1 人 に 対 する 求 人 数 図 長 期 固 定 金 利 型 住 宅 ローン : 民 間 金 融 機 関 と 住 宅 金 融 支 援 機 構 の 提 携 商 品 フラット の 借 入 金 利 の 最 高 ( 保 証 型 は 含 まない) 都 市 銀 行 住 宅 ローン( 変 動 ) : 個 人 向 け 都 市 銀 行 住 宅 ローンの 変 動 金 利 型 の 基 準 金 利 長 期 プライムレート : 民 間 金 融 機 関 が 信 用 力 の 高 い 企 業 に 資 金 を1 年 以 上 貸 付 ける 際 の 基 準 となる 貸 出 金 利 長 期 国 債 新 発 債 流 通 利 回 り : 金 融 機 関 や 機 関 投 資 家 などの 間 で 取 引 される 長 期 国 債 新 発 債 の 利 回 り みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 21, March

6 不 動 産 市 場 トレンド ウォッチ 東 京 圏 図 1 用 途 別 平 均 地 価 ( 基 準 地 価 の 前 年 比 ) (%) 東 京 2 区 多 摩 地 域 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 住 宅 地 212 年 住 宅 地 21 年 商 業 地 212 年 商 業 地 21 年 注 : 各 年 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 変 動 率 の 平 均 データ 出 所 : 国 土 交 通 省 都 道 府 県 地 価 調 査 図 2 総 人 口 の 推 移 ( 千 人 ) (%) 12, 1, 8, 211 年 212 年 21 年,, 212 年 前 年 同 比 増 減 率 2, 東 京 都 区 部 東 京 都 下 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 年 前 年 同 比 増 減 率 注 : 各 年 1 日 現 在 の 値 データ 出 所 : 各 都 市 の 推 計 人 口 公 表 資 料 図 J-REIT 保 有 賃 貸 マンションのNOI 評 価 額 利 回 り[ 運 用 時 NOI 利 回 り] (%) ( 前 年 同 期 比 :%ポイント) 全 国. 東 京 2 区.2.1 都 下 ( 多 摩 地 域 ) 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 年 期 212 年 期 21 年 期 212 年 期 前 年 同 比 増 減 率 21 年 期 前 年 同 比 増 減 率 注 : 各 投 資 法 人 の 21 年 末 までの 決 算 資 料 による データ 出 所 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA(リートレーダー) データ 概 要 図 1 用 途 別 平 均 地 価 : 都 道 府 県 地 価 調 査 に 基 づく 各 年 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 平 均 変 動 率 ( 基 準 地 価 ) 都 道 府 県 地 価 調 査 は 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 に 基 づき 都 道 府 県 知 事 が 毎 年 1 日 における 調 査 地 点 の 正 常 価 格 を 不 動 産 鑑 定 士 の 鑑 定 評 価 を 求 めた 上 で 判 定 するもの 図 2 総 人 口 : 各 都 市 の 行 政 区 域 に 常 住 する 人 口 総 数 の 推 計 値 国 勢 調 査 人 口 を 基 準 とし これに 毎 の 住 民 基 本 台 帳 等 の 増 減 数 を 加 えて 推 計 したもの 図 NOI 評 価 額 利 回 り : NOI 評 価 額 利 回 りは J-REIT( 上 場 不 動 産 投 資 信 託 )の 全 投 資 法 人 が 保 有 する 住 居 専 用 型 賃 貸 マンションの 期 末 鑑 定 評 価 額 に 対 する 直 近 1 年 間 の 純 収 益 (NOI )の 割 合 を 示 す 図 は 地 域 別 に 物 件 毎 ( 賃 料 保 証 固 定 賃 料 物 件 を 除 く)のNOI 評 価 額 利 回 りを 単 純 平 均 したもの 21, March みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート

7 主 要 大 都 市 ( 札 幌 仙 台 名 古 屋 京 都 大 阪 神 戸 福 岡 ) 図 用 途 別 平 均 地 価 ( 基 準 地 価 の 前 年 比 ) (%) 札 幌 市 仙 台 市 名 古 屋 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 福 岡 市 住 宅 地 212 年 住 宅 地 21 年 商 業 地 212 年 商 業 地 21 年 注 : 各 年 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 変 動 率 の 平 均 データ 出 所 : 国 土 交 通 省 都 道 府 県 地 価 調 査 図 総 人 口 の 推 移 ( 千 人 ) (%), 2, 2, 211 年 212 年 21 年 1, 1, 212 年 前 年 同 比 増 減 率 札 幌 市 仙 台 市 名 古 屋 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 福 岡 市 年 前 年 同 比 増 減 率 注 : 各 年 1 日 現 在 の 値 データ 出 所 : 各 都 市 の 推 計 人 口 公 表 資 料 図 J-REIT 保 有 賃 貸 マンションのNOI 評 価 額 利 回 り[ 運 用 時 NOI 利 回 り] (%) ( 前 年 同 期 比 :%ポイント) 政 令 指 定 都 市 札 幌 市 仙 台 市 名 古 屋 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 福 岡 市 年 期 212 年 期 21 年 期 212 年 期 前 年 同 比 増 減 率 21 年 期 前 年 同 比 増 減 率 注 : 各 投 資 法 人 の 21 年 末 までの 決 算 資 料 による データ 出 所 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA(リートレーダー) データ 概 要 図 用 途 別 平 均 地 価 : 都 道 府 県 地 価 調 査 に 基 づく 各 年 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 平 均 変 動 率 ( 基 準 地 価 ) 都 道 府 県 地 価 調 査 は 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 に 基 づき 都 道 府 県 知 事 が 毎 年 1 日 における 調 査 地 点 の 正 常 価 格 を 不 動 産 鑑 定 士 の 鑑 定 評 価 を 求 めた 上 で 判 定 するもの 図 総 人 口 : 各 都 市 の 行 政 区 域 に 常 住 する 人 口 総 数 の 推 計 値 国 勢 調 査 人 口 を 基 準 とし これに 毎 の 住 民 基 本 台 帳 等 の 増 減 数 を 加 えて 推 計 したもの 図 NOI 評 価 額 利 回 り : NOI 評 価 額 利 回 りは J-REIT( 上 場 不 動 産 投 資 信 託 )の 全 投 資 法 人 が 保 有 する 住 居 専 用 型 賃 貸 マンションの 期 末 鑑 定 評 価 額 に 対 する 直 近 1 年 間 の 純 収 益 (NOI)の 割 合 を 示 す 図 は 地 域 別 に 物 件 毎 ( 賃 料 保 証 固 定 賃 料 物 件 を 除 く)のNOI 評 価 額 利 回 りを 単 純 平 均 したもの みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 21, March

8 中 古 マンション 市 場 の 動 向 (21 年 東 京 圏 ) 21 年 の 東 京 圏 ( 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 )の 中 古 マンション 市 場 では 成 約 増 価 格 上 昇 が 顕 著 にみられました 成 約 件 数 は. 万 戸 で 前 年 比 1% 増 加 しました 万 戸 で 推 移 してきたこれまでの 水 準 から 大 幅 に 増 加 し 2 年 以 降 で 最 高 水 準 となりました また21 年 の 平 均 坪 単 価 は12 万 円 / 坪 で 前 年 比.% 上 昇 しました リーマンショック 以 降 1 万 円 / 坪 を 切 る 水 準 で 推 移 してきましたが 28 年 の 水 準 を 上 回 り 2 年 以 降 で 最 も 高 い 水 準 となりました 東 京 圏 の 中 古 マンション 成 約 件 数 平 均 坪 単 価 ( 万 戸 ) ( 万 円 / 坪 ). 1 成 約 件 数. 万 戸 平 均 坪 単 価 12 万 円. ( 前 年 比 +1.%) ( 前 年 比 +.%) ( 年 ) 成 約 件 数 平 均 坪 単 価 データ 出 所 : 東 日 本 不 動 産 流 通 機 構 例 速 報 Market Watch [ 訂 正 とお 詫 び] 不 動 産 マーケットレポート21 年 1,2 合 併 号 に 誤 [ 図 表 9] 建 設 工 事 の 元 請 受 注 額 の 推 移 (か 後 方 移 動 平 均 ) ( 兆 円 ) ( 億 円 ) りがありました 訂 正 してお 詫 び 申 し 上 げます., 公 共 土 木 工 事 ( 左 軸 兆 円 ) 民 間 建 築 および 建 築 設 備 工 事 ( 左 軸 兆 円 ). 公 共 建 築 および 建 築 設 備 工 事 公 共 機 械 装 置 等 工 事, 訂 正 内 容 :21 年 1,2 合 併 号 p. 民 間 土 木 工 事 民 間 機 械 装 置 等 工 事 2., 元 請 受 注 額 の 増 加 率 について 民 間 向 け 建 築 工 事, 2,.%を2%に 公 共 向 け 建 築 工 事.%を19. 1, %に 公 共 土 木 工 事 1.1%を18.8%に それぞれ 訂 年 21 年 正 します また 図 表 9を 右 図 のように 訂 正 いたします 不 動 産 の 仲 介 物 件 のご 紹 介 売 却 のご 依 頼 やご 相 談 はこちらへ お 問 合 せ 先 宅 地 建 物 取 引 業 : 届 出 第 2 号 所 属 団 体 : 一 般 社 団 法 人 不 動 産 協 会 一 般 社 団 法 人 不 動 産 流 通 経 営 協 会 公 益 社 団 法 人 首 都 圏 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会 加 盟 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 マーケットレポート 21. 発 行 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 企 画 部 1-8 東 京 都 中 央 区 八 重 洲 編 集 協 力 株 式 会 社 都 市 未 来 総 合 研 究 所 1-2 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 2-- 日 本 橋 プラザビル11 階 本 資 料 は 参 考 情 報 の 提 供 を 目 的 とするものです 当 行 は 読 者 に 対 し 本 資 料 における 法 律 税 務 会 計 上 の 取 扱 を 助 言 推 奨 もしくは 保 証 するものではありません 本 資 料 の 全 部 または 一 部 の 無 断 複 製 無 断 転 載 を 禁 じます

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