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1 知 って 得 する 固 定 資 産 税 の 仕 組 み エース 鑑 定 コンサルティング( 株 ) 代 表 取 締 役 不 動 産 鑑 定 士 鈴 木 彰 1

2 固 定 資 産 税 の 種 類 土 地 田 畑 宅 地 塩 田 鉱 泉 地 山 林 牧 場 原 野 その 他 の 土 地 をいう 家 屋 住 家 店 舗 工 場 倉 庫 その 他 の 建 物 をいう 償 却 資 産 会 社 や 個 人 で 工 場 や 商 店 などを 経 営 している 人 が その 事 業 のために 用 いることができる 機 械 器 具 備 品 等 をいう 2

3 固 定 資 産 税 を 納 める 人 ( 納 税 義 務 者 ) 賦 課 期 日 : 毎 年 1 月 1 日 時 点 土 地 家 屋 償 却 資 産 登 記 簿 や 課 税 台 帳 に 所 有 者 として 登 記 又 は 登 録 されている 人 賦 課 期 日 前 に 死 亡 したり 所 有 権 が 移 転 していたら 賦 課 期 日 時 点 でその 固 定 資 産 を 現 に 所 有 している 人 に 課 税 4 月 1 日 に 納 税 通 知 書 発 送 ( 通 常 年 4 回 に 分 けて 納 税 ) 3

4 免 税 点 とは 同 一 市 町 村 で 保 有 する 資 産 の 課 税 標 準 額 の 合 計 が 土 地 30 万 円 未 満 家 屋 20 万 円 未 満 償 却 資 産 150 万 円 未 満 固 定 資 産 税 は 課 税 されない 制 令 指 定 市 の 場 合 は 同 一 の 区 域 内 で 判 断 4

5 固 定 資 産 税 算 定 の 手 順 固 定 資 産 の 調 査 評 価 額 ( 価 格 )の 決 定 評 価 課 税 標 準 額 の 算 定 課 税 標 準 額 税 率 = 税 額 課 税 納 税 通 知 書 により 税 額 を 通 知 5

6 固 定 資 産 税 ( 土 地 )の 評 価 と 課 税 評 価 評 価 額 ( 価 格 )の 決 定 評 価 員 課 税 住 宅 用 地 の 特 例 負 担 水 準 ( 調 整 措 置 ) 課 税 標 準 額 の 決 定 < 区 役 所 > 評 価 補 助 員 区 長 委 任 税 額 の 決 定 課 税 権 本 来 は 評 価 額 税 率 複 雑 な 仕 組 み 6

7 固 定 資 産 税 ( 土 地 )の 課 税 7

8 価 格 と 課 税 標 準 額 との 乖 離 本 来 は しかし 価 格 ( 評 価 額 )=( 本 則 ) 課 税 標 準 額 課 税 標 準 額 税 率 = 税 額 現 状 は 課 税 の 特 例 措 置 負 担 水 準 の 均 衡 化 ( 調 整 措 置 ) 課 税 標 準 額 と 価 格 は 同 一 ではない 8

9 土 地 基 本 法 の 制 定 ( 平 成 元 年 制 定 ) 土 地 基 本 法 16 条 ( 公 的 土 地 評 価 の 適 正 化 等 ) 国 は 適 正 な 地 価 の 形 成 及 び 課 税 の 適 正 化 に 資 するため 土 地 の 正 常 な 価 格 を 公 示 するとともに 公 的 土 地 評 価 について 相 互 の 均 衡 と 適 正 化 が 図 られるように 努 めるものとする 相 続 税 地 価 公 示 の8 割 平 成 4 年 度 ~ 固 定 資 産 税 地 価 公 示 の7 割 平 成 6 年 度 ~ 9

10 負 担 の 調 整 措 置 ( 負 担 水 準 の 均 衡 化 ) H5 年 度 以 前 H6 年 度 H21 年 度 ~ 地 価 公 示 価 格 地 価 公 示 価 格 ( 負 担 割 合 55%の 場 合 ) 10~20% 地 価 公 示 ベース に 対 して 固 定 資 産 税 価 格 は10~ 20% 程 度 で 推 移 していた 課 税 標 準 額 100% 地 価 公 示 の 割 を 固 定 資 産 税 の 評 価 額 とした 70% 評 価 額 と 課 税 標 準 額 の 乖 離 発 生 課 税 標 準 額 地 価 の 下 落 傾 向 によりなだらかに 下 降 してきた 課 税 標 準 額 地 価 公 示 価 格 価 格 = 地 価 公 示 価 格 7 割 価 格 引 下 げ 100% 70% 据 置 きゾーン 60% 55% 前 年 度 課 税 標 準 額 + 価 格 の5% 価 格 に 前 対 年 す 度 る 標 準 額 の 割 合 10

11 負 担 水 準 ( 調 整 措 置 )の 仕 組 み 商 業 地 ( 負 担 水 準 55%)の 例 地 価 下 落 傾 向 100% 商 業 地 の 上 限 :70% 地 価 公 示 の49% 60% 70% 価 格 引 下 げ 据 置 きゾーン 地 価 公 示 価 格 価 格 ( 評 価 額 )<A> ( 地 価 公 示 価 格 の7 割 ) 55% 負 担 水 準 割 合 B/A 前 年 度 の 課 税 標 準 額 <B> これまでの 到 達 点 前 年 度 課 税 標 準 額 + 価 格 の5% (これまでの 課 税 標 準 額 が 今 年 度 の 価 格 水 準 のどこまで 到 達 して いるのか) 11

12 宅 地 の 税 額 ( 計 算 方 法 ) 宅 地 の 区 分 の 判 定 負 担 水 準 の 算 出 小 規 模 住 宅 用 地 一 般 住 宅 用 地 又 は 非 住 宅 用 地 のいずれの 区 分 に 該 当 するかを 判 定 20 年 度 課 税 標 準 額 負 担 水 準 = 21 年 度 価 格 ( 本 則 課 税 標 準 額 ) 課 税 標 準 額 の 算 出 負 担 水 準 の 割 合 から 前 期 負 担 調 整 措 置 を 適 用 して21 年 度 の 課 税 標 準 額 を 求 める 税 額 の 算 出 税 額 =21 年 度 課 税 標 準 額 税 率 (1.4%) 12

13 納 税 通 知 書 と 納 税 の 仕 組 み 1 月 1 日 4 月 1 日 4 月 末 日 7 月 末 日 12 月 末 日 2 月 末 日 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 価 格 決 定 納 税 通 知 書 送 付 縦 覧 期 間 審 査 申 出 期 間 納 期 は4 期 となるが 第 1 期 で 前 納 も 可 能 土 地 及 び 家 屋 について 自 己 の 所 有 する 資 産 の 価 格 と 他 の 資 産 の 価 格 を 比 較 し 本 人 の 資 産 に 対 する 評 価 が 適 正 かどうか 確 認 する 4 月 1 日 ~4 月 30 日 固 定 資 産 の 価 格 に 不 満 がある 場 合 は 納 税 通 知 書 を 受 け 取 った 日 の 翌 日 から 60 日 以 内 に 市 町 村 長 に 不 服 申 立 できる 13

14 固 定 資 産 税 の 縦 覧 同 一 区 内 他 者 資 産 納 税 者 であることを 確 認 できるもの 納 税 通 知 書 運 転 免 許 証 健 康 保 険 証 など 代 理 人 の 場 合 は 委 任 状 及 び 代 理 人 自 身 の 証 明 縦 覧 帳 簿 比 較 固 定 資 産 の 所 在 する 区 役 所 課 税 課 4 月 1 日 から30 日 まで ( 土 日 祝 日 除 く) 自 己 資 産 自 己 資 産 の 確 認 は 閲 覧 制 度 14

15 課 税 明 細 書 の 見 方 6,000,000 1,000,000 2,000, ,000 1,950,000 1,000,000 2,000,000 14,000 6,000 7 価 格 宅 地 の 価 格 は 地 価 公 示 価 格 の7 割 程 度 を 目 途 に 評 価 する 6,000, =8,570,000 円 ( 地 価 公 示 水 準 ) 1011 本 則 課 税 標 準 額 本 則 課 税 標 準 額 は 原 則 価 格 となるが 住 宅 用 地 の 場 合 価 格 に 特 例 率 を 乗 じた 価 格 となる 7 1/6 =10 7 1/3 =11 89 課 税 標 準 額 課 税 標 準 額 は 実 際 の 税 額 を 計 算 する 基 礎 とな る 価 格 前 年 度 の 課 税 標 準 額 に 負 担 調 整 措 置 を 適 用 8 1.4% = % =15 15

16 固 定 資 産 税 ( 土 地 )の 評 価 16

17 3 年 サイクルの 土 地 評 価 替 え 18 年 度 年 度 年 度 価 格 調 査 基 準 日 価 格 調 査 基 準 日 下 落 修 正 下 落 修 正 下 落 修 正 下 落 修 正 評 価 替 え 評 価 替 え 評 価 替 え 地 価 が 著 しく 下 落 し た 場 合 引 き 下 げる ことができる 土 地 評 価 替 えは 3 年 に1 度 行 われる 評 価 替 え 年 度 以 外 ( 平 年 度 )は 下 落 修 正 のみ 行 う 評 価 替 えの 価 格 調 査 基 準 日 は 前 年 の1 月 1 日 17

18 地 目 の 認 定 宅 地 住 宅 やマンション ビル 店 舗 工 場 等 の 敷 地 建 物 の 建 築 が 可 能 な 空 地 など 田 畑 ( 農 地 ) 山 林 11 種 類 の 地 目 雑 種 地 駐 車 場 やゴルフ 場 宅 地 造 成 地 資 材 置 場 鉄 道 線 路 等 他 の 地 目 に 含 まれないもの 地 目 は1 月 1 日 時 点 の 利 用 現 況 により 判 断 18

19 地 積 の 認 定 土 地 の 面 積 ( 地 積 ) 原 則 として 土 地 登 記 簿 し か し 区 町 番 m2 登 記 簿 地 積 による 現 況 からみて 登 記 簿 地 積 を 用 い ることが 適 当 でない 場 合 ( 現 況 より 登 記 簿 地 積 が 過 大 の 場 合 ) 実 測 面 積 による 申 出 がある 場 合 土 地 区 画 整 理 地 区 の 換 地 地 籍 調 査 地 域 において 従 前 面 積 を 必 要 とする 場 合 実 測 面 積 等 も 可 実 測 図 課 税 地 積 変 更 申 出 19

20 地 区 地 域 の 区 分 ) 住 宅 地 区 状 況 類 似 地 域 状 況 類 似 地 域 状 況 類 似 地 域 商 業 地 区 工 業 地 区 市 内 全 域 を 商 業 地 区 住 宅 地 区 工 業 地 地 区 に 区 分 し それを 街 路 の 状 況 や 公 共 施 設 等 からの 距 離 などを 考 慮 して 状 況 類 似 地 域 に 区 分 する 20

21 宅 地 の 評 価 ( 標 準 宅 地 の 選 定 ) 路 線 価 100,000 円 /m2 標 準 宅 地 路 線 価 方 式 ( 同 一 の 道 路 に 接 する 土 地 は 同 じ 路 線 価 から 計 算 ) 短 時 間 で 大 量 に 評 価 できる 価 格 に 大 きなばらつきが 出 ず 公 正 な 評 価 が 可 能 地 域 ごとのバランスがとり 易 い 全 国 一 律 基 準 での 実 施 が 容 易 21

22 宅 地 の 評 価 ( 主 要 街 路 の 路 線 価 ) 状 況 類 似 地 区 標 準 宅 地 主 要 街 路 100,000 円 /m2 地 価 公 示 地 県 地 価 調 査 基 準 地 鑑 定 評 価 地 標 準 宅 地 評 価 の7 割 主 要 街 路 とは 状 況 類 似 地 区 ごとに1 本 標 準 宅 地 の 前 面 街 路 標 準 的 な 状 況 の 街 路 標 準 宅 地 とは 状 況 類 似 地 区 ごとに1 箇 所 標 準 的 状 況 の 土 地 主 要 街 路 に 接 する 宅 地 22

23 市 街 地 宅 地 評 価 法 路 線 価 付 設 の 基 準 主 要 街 路 標 準 宅 地 100,000 円 /m2 街 路 の 状 況 系 統 連 続 性 幅 員 の 状 況 公 共 施 設 等 との 状 況 交 通 施 設 との 接 近 公 共 施 設 までの 距 離 家 屋 の 疎 密 度 その 他 宅 地 利 用 家 屋 の 疎 密 度 水 道 ガス 等 の 有 無 その 他 街 路 950,000 円 /m2 主 要 街 路 とその 他 の 街 路 の 要 因 を1 本 づつ 比 較 して 全 ての 路 線 価 を 決 定 23

24 宅 地 の 評 価 ( 画 地 計 算 法 その1) 路 線 価 画 地 要 因 の 補 正 率 = 土 地 の1m2あたり 価 格 土 地 の1m2あたり 価 格 地 積 = 価 格 ( 評 価 額 ) 画 地 の 価 格 ( 評 価 額 )は 奥 行 間 口 形 状 街 路 との 接 し 方 等 の 状 況 に 応 じて 求 め られる 画 地 要 因 の 補 正 (Ⅰ) 奥 行 価 格 補 正 率 (Ⅱ) 不 整 形 地 補 正 率 (Ⅲ) 無 道 路 地 補 正 率 間 口 狭 小 補 正 率 (Ⅳ)がけ 地 等 補 正 率 (Ⅴ) 私 道 補 正 率 その 他 補 正 率 24

25 宅 地 の 評 価 ( 画 地 計 算 法 その2) 100,000 円 /m2 高 圧 線 画 地 計 算 で 考 慮 する 項 目 崖 地 部 分 不 整 形 地 欠 落 部 分 (1) 間 口 奥 行 の 距 離 (2) 地 形 不 整 形 の 程 度 (3) 高 圧 線 下 地 の 割 合 (4) 敷 地 に 含 まれる 崖 や 法 面 の 面 積 割 合 (5) 幹 線 道 路 や 鉄 道 線 路 からの 距 離 ( 騒 音 など) 等 正 面 路 線 価 不 整 形 補 正 率 がけ 地 補 正 率 高 圧 線 補 正 率 = 土 地 の1m2 当 たりの 価 格 25

26 固 定 資 産 税 見 直 しのポイント 26

27 画 地 の 認 定 画 地 認 定 の 原 則 一 筆 の 土 地 を 一 画 地 とする 画 地 認 定 の 例 外 隣 接 する 二 筆 以 上 の 宅 地 の 形 状 利 用 状 況 からみて 一 体 をなしている 場 合 等 はその 一 体 部 分 を 一 画 地 とする 建 物 居 宅 塀 一 体 として 利 用 27

28 非 課 税 とされる 固 定 資 産 公 共 の 用 に 供 する 道 路 狭 隘 道 路 セットバック 部 分 も 非 課 税 社 会 福 祉 法 人 施 設 の 用 に 供 する 固 定 資 産 保 育 園 土 地 所 有 者 が 有 償 で 社 会 福 祉 法 人 に 賃 貸 している 場 合 は 適 用 されない 28

29 納 税 を 免 除 することができる( 減 免 ) 固 定 資 産 災 害 や 火 災 で 被 害 を 受 けた 者 生 活 保 護 受 給 者 が 所 有 する 者 公 益 上 課 税 が 好 ましくないと 判 断 される 者 その 他 市 町 村 が 必 要 と 認 める 者 29

30 住 宅 用 地 の 特 例 住 宅 用 地 土 地 評 価 額 200m2 超 部 分 200m2 まで 部 分 住 宅 用 地 の 特 例 措 置 に よる 減 額 1/3 1/6 課 税 対 価 象 格 30

31 住 宅 用 地 ( 小 規 模 住 宅 用 地 )の 税 額 価 格 = 地 価 公 示 価 格 の7 割 地 価 公 示 価 格 (100%) 価 格 (70%) ( 評 価 額 ) 住 宅 用 地 の 課 税 標 準 の 特 例 措 置 小 規 模 住 宅 用 地 = 価 格 1/6 又 は1/3 ( 都 市 計 画 税 は1/3) 本 則 課 税 標 準 額 約 12% 本 則 課 税 標 準 額 前 年 度 課 税 標 準 額 に 据 置 き 前 年 度 課 税 標 準 額 + 本 則 課 税 標 準 額 の5% 100% 80% 前 本 年 則 度 課 課 税 税 標 標 準 準 額 額 に の対 割 す 合 る 31

32 市 街 化 区 域 農 地 の 特 例 市 街 化 区 域 内 にある 農 地 ( 生 産 緑 地 の 指 定 を 受 けた 農 地 は 除 く)は 本 来 宅 地 並 の 価 格 を 基 に 課 税 されるが 特 例 措 置 により 税 金 が 緩 和 されている 市 街 化 区 域 農 地 の 本 則 課 税 標 準 額 は 固 定 資 産 税 : 価 格 1/3 = 本 則 課 税 標 準 額 都 市 計 画 税 : 価 格 2/3 = 本 則 課 税 標 準 額 市 街 化 区 域 農 地 の 評 価 ( 価 格 )= 類 似 宅 地 の 価 額 造 成 費 相 当 額 32

33 画 地 計 算 法 による 補 正 固 定 資 産 評 価 基 準 全 国 一 律 総 務 省 の 通 知 1 奥 行 価 格 補 正 2 側 方 路 線 影 響 加 算 3 二 方 路 線 影 響 加 算 4 不 整 形 地 補 正 5 無 道 路 地 補 正 6 間 口 狭 小 補 正 7 奥 行 長 大 補 正 8がけ 地 補 正 9 特 別 緑 地 保 全 地 区 補 正 10 大 規 模 工 場 用 地 補 正 11 保 安 空 地 等 補 正 1 日 照 阻 害 補 正 2 都 市 計 画 施 設 予 定 地 補 正 3 鉄 道 高 速 道 路 による 騒 音 振 動 補 正 4 幹 線 道 路 による 騒 音 振 動 補 正 市 町 村 長 による 所 要 の 補 正 1 地 上 阻 害 物 補 正 ( 高 圧 線 等 ) 2 地 下 阻 害 物 補 正 ( 地 下 鉄 等 ) 3 横 断 歩 道 隣 接 補 正 4 道 路 より 高 低 補 正 5 地 積 過 小 補 正 6 私 道 通 路 補 正 7 一 部 私 道 補 正 8 水 路 補 正 9 急 傾 斜 地 崩 壊 区 域 補 正 etc 33

34 奥 行 価 格 補 正 宅 地 の 価 格 は 道 路 からの 奥 行 が 長 くなるに 従 い 漸 減 する 著 しく 短 い 場 合 も 同 様 普 住 250,000 5m 奥 行 24~28mの 場 合 補 正 率 0.99 奥 行 100m 以 上 の 場 合 補 正 率 m 34

35 不 整 形 地 補 正 1 間 口 狭 小 補 正 率 間 口 5m 0.97(A) 普 住 200,000 2 不 整 形 地 補 正 率 ( 陰 地 割 合 ) 想 定 整 形 地 15m 15m=225m2 対 象 地 の 地 積 (15m 5m)+(10m 10m)=175m2 陰 地 部 分 225m2 175m2=50m2 陰 地 割 合 50m2 225m2=22% 不 整 形 地 補 正 率 0.97(B) 15m 5m 15m 5m 3 奥 行 長 大 補 正 率 15 5=3m 0.96(C) 4 補 正 率 の 比 較 A B(0.94)>A C (0.93) 小 さい 方 0.93を 適 用 51m2 当 たり 評 点 数 奥 行 価 格 補 正 率 不 整 形 地 補 正 率 200, = 186,000 35

36 無 道 路 地 補 正 1 無 道 路 地 の 補 正 率 奥 行 35mの 奥 行 20mの 無 道 路 地 奥 行 価 格 補 正 率 通 路 開 設 補 正 率 補 正 率 = 陰 地 割 合 想 定 整 形 地 面 積 対 象 地 面 積 {15 25-( )} 想 定 整 形 地 面 積 =18% 31m2 当 たり 評 点 数 1の 補 正 率 2の 補 正 率 300, =129,600 普 住 300,000 20m 35m 7m 25m 10m 36

37 間 口 が 狭 小 な 画 地 宅 地 の 価 格 は 間 口 が 狭 いと 使 い 勝 手 が 悪 く 価 値 が 減 少 する 普 住 250,000 6m 1m2 当 たり 評 点 数 奥 行 10mの 奥 行 価 格 補 正 率 間 口 狭 小 補 正 率 250, =242,500 10m 37

38 奥 行 が 長 大 な 画 地 奥 行 が 間 口 に 比 べて 長 大 な 画 地 は い わゆる 画 地 バランスが 劣 り 減 価 する 1 奥 行 長 大 補 正 率 奥 行 距 離 間 口 距 離 30 6 =5 補 正 率 0.96 普 住 250,000 6m 30m 21m2 当 たり 評 点 数 正 面 路 線 価 奥 行 30mの 奥 行 長 大 奥 行 価 格 補 正 率 補 正 率 250, =237,600 38

39 がけ 地 等 を 有 する 画 地 1がけ 地 割 合 がけ 地 の 地 積 評 価 対 象 地 の 地 積 (6m 10m) (21m 10m) 100 =29% 6m 4m 15m 21m2 当 たり 評 点 数 21mの 奥 行 価 格 補 正 率 がけ 地 補 正 率 100, =90,000 普 住 100,000 10m 39

40 日 照 阻 害 を 受 ける 画 地 第 1,2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 で 平 坦 地 の 例 軒 の 高 さが7mを 超 える 建 築 物 又 は 地 階 を 除 く 階 数 が3 以 上 の 建 築 物 平 均 地 盤 面 日 影 時 間 測 定 点 1.5m 評 価 対 象 宅 地 の 中 心 点 冬 至 日 の8:00~16:00 3 時 間 以 上 時 間 以 上

41 騒 音 振 動 のある 画 地 1 地 積 地 割 合 騒 音 の 影 響 を 受 ける 地 積 評 価 対 象 地 の 地 積 (8m 15m) (15m 20m) 100 =40% 高 速 道 路 普 住 200,000 8m 20m 21m2 当 たり 評 点 数 20mの 奥 行 価 格 補 正 率 騒 音 補 正 率 200, =160,000 20m 15m 41

42 高 圧 線 下 にある 画 地 (1) 1 地 積 地 割 合 高 圧 線 下 総 地 積 部 分 の 地 積 (8m 15m) (15m 20m) 100 =40% 普 住 100,000 8m 高 圧 線 21m2 当 たり 評 点 数 20mの 奥 行 価 格 補 正 率 高 圧 線 下 補 正 率 100, =80,000 20m 15m 42

43 高 圧 線 下 にある 画 地 (2) 1 地 積 地 割 合 高 圧 線 下 総 地 積 部 分 の 地 積 (7m 80m) (80m 80m) 100 =8% 2 高 圧 線 下 以 外 の 画 地 の 評 点 数 80mの 奥 行 補 正 高 圧 線 下 以 外 地 積 150, m 80m =876,000,000 3 高 圧 線 下 の 評 点 数 80mの 奥 行 補 正 高 圧 線 下 補 正 高 圧 線 地 積 150, m 80m =42,000,000 41m2 当 たり 評 点 数 (876,000+42,000,000) 6400m2 =143,437 80m 大 工 150,000 7m 80m 高 圧 線 43

44 地 下 阻 害 物 により 影 響 を 受 ける 画 地 1 地 積 地 割 合 地 下 阻 害 のある 総 地 積 部 分 の 地 積 40m2 150m2 100=27% 普 住 250,000 10m 21m2 当 たり 評 点 数 15mの 奥 行 価 格 補 正 率 地 下 阻 害 物 補 正 率 250, =225,000 15m 40m2 阻 害 部 分 深 度 20mまで 44

45 道 路 より 低 い 位 置 にある 画 地 道 路 より 低 い 位 置 にある ため 一 般 の 画 地 に 比 べ 道 路 A 1m 未 満 0.95 日 照 や 水 はけなどの 状 況 が(やや) 不 良 であると 認 め 道 路 B 0.90 られる 画 地 1m~2m 道 路 C m 以 上 45

46 一 部 に 私 道 を 含 む 画 地 1 私 道 部 分 の 地 積 2m 8m=16m2 普 住 150,000 2 一 部 私 道 の 補 正 率 {(80m2 16m2) 80m2} +16m2/80m2 0.1=0.82% 10m 2m 私 道 21m2 当 たり 評 点 数 10mの 奥 行 間 口 狭 小 一 部 私 道 価 格 補 正 率 補 正 率 補 正 率 100, =79,540 8m 46

47 水 路 を 介 する 画 地 普 住 150, m 水 路 ( 開 渠 ) 水 路 幅 員 が 概 ね1mを 超 える 水 路 ( 暗 渠 は 除 く)を 介 して 正 面 路 線 に 接 する 画 地 10m ( 補 正 率 0.90) 8m 47

48 建 築 基 準 法 の 規 定 により 制 限 を 受 ける 道 路 等 に 沿 接 する 画 地 建 築 基 準 法 42 条 2 項 道 路 ( 後 退 済 みの 画 地 は 除 く) 建 築 基 準 法 43 条 ただし 書 き 普 住 90, 条 2 項 道 路 ( 補 正 率 0.95) 48

49 新 築 住 宅 についての 減 額 減 額 要 件 居 住 部 分 の 割 合 居 住 部 分 が1/2 以 上 居 住 部 分 の 床 面 積 50m2 以 上 280m2 以 下 ( 一 戸 建 以 外 の 賃 貸 住 宅 は40m2 以 上 ) 減 額 内 容 減 額 期 間 120m2 以 下 の 家 屋 1/2( 居 住 部 分 に 限 る) 120m2を 超 え280m2 以 下 120m2 相 当 分 について1/2 一 般 の 住 宅 ( 下 記 以 外 の 住 宅 ) 新 築 後 3 年 間 3 階 以 上 の 耐 火 準 耐 火 構 造 の 住 宅 新 築 後 5 年 間 49

50 新 築 住 宅 についての 減 額 ( 専 用 住 宅 の 場 合 ) 減 額 措 置 Ok 床 面 積 50m2 130m2 280m2 本 来 税 額 /100=154,700 円 減 額 される 額 / m2/130m2 1/2=71,400 円 課 税 される 税 額 154,000 円 71,400 円 =82,600 円 構 造 : 木 造 2 階 建 ( 専 用 住 宅 ) 建 築 経 過 年 数 : 建 築 後 2 年 延 床 面 積 :130m2 今 年 度 の 価 格 9,100,000 円 (1m2 当 たり70,000 円 ) 50

51 新 築 住 宅 についての 減 額 ( 店 舗 併 用 住 宅 ) 減 額 措 置 Ok 90m2/160m2=0.56 1/2 床 面 積 50m2 90m2 280m2 本 来 税 額 /100=190,400 円 減 額 される 額 /100 90m2/160m2 1/2=53,500 円 課 税 される 税 額 190,400 円 53,500 円 =136,900 円 パン 屋 構 造 : 木 造 2 階 建 ( 店 舗 併 用 住 宅 ) 建 築 経 過 年 数 : 建 築 後 2 年 延 床 面 積 :160m2( 居 住 90m2) 今 年 度 の 価 格 11,200,000 円 (1m2 当 たり70,000 円 ) 51

52 改 修 工 事 を 行 った 住 宅 についての 減 額 工 事 の 内 容 床 面 積 減 額 される 額 耐 震 改 修 耐 震 基 準 に 適 合 する 工 事 金 額 30 万 円 以 上 昭 和 57 年 以 前 か ら 所 在 する 床 面 積 120m2まで 固 定 資 産 税 額 1/2 バリアフリー 改 修 自 己 負 担 30 万 円 以 上 で 次 の 工 事 廊 下 の 拡 幅 階 段 勾 配 の 緩 和 浴 室 便 所 の 改 良 手 摺 りの 取 付 床 段 差 の 解 消 等 平 成 19 年 以 前 か ら 所 在 する 床 面 積 100m2まで 固 定 資 産 税 額 1/3 省 エネ 改 修 工 事 金 額 30 万 円 以 上 で 次 の 工 事 窓 の 改 修 工 事 床 天 井 壁 の 断 熱 工 事 平 成 20 年 以 前 か ら 所 在 する 床 面 積 120m2まで 固 定 資 産 税 額 1/3 52

53 固 定 資 産 税 ( 家 屋 )の 評 価 53

54 家 屋 の 評 価 額 の 求 め 方 新 築 家 屋 の 調 査 完 成 した 家 屋 について 屋 根 外 壁 各 部 屋 の 内 装 資 材 の 種 類 や 数 量 設 備 の 状 況 など 再 建 築 価 額 の 算 出 評 価 する 家 屋 と 同 様 の 家 屋 を 新 築 した 場 合 に 必 要 とされる 建 築 費 ( 固 定 資 産 税 評 価 基 準 ) 実 際 の 工 事 費 や 取 得 額 は 採 用 しない 評 価 額 の 算 出 評 価 額 = 再 建 築 価 格 経 年 減 点 補 正 率 経 過 年 数 に 応 じた 減 価 率 新 築 家 屋 は 新 築 の 翌 年 度 から 課 税 家 屋 の 価 格 決 定 算 出 結 果 に 基 づき3 月 31 日 までに 決 定 54

55 家 屋 の 評 価 額 の 算 出 式 評 価 額 = 評 点 数 評 点 一 点 当 たりの 価 額 再 建 築 費 評 点 数 損 耗 の 状 況 によ る 減 点 補 正 率 需 給 事 情 によ る 減 点 補 正 率 1 円 物 価 水 準 に よる 補 正 率 設 計 管 理 費 等 による 補 正 率 55

56 評 点 数 の 求 め 方 評 点 数 再 建 築 費 評 点 数 損 耗 の 状 況 に よる 減 点 補 正 率 需 給 事 情 によ る 減 点 補 正 率 再 建 築 費 評 点 数 評 価 する 家 屋 と 同 様 の 家 屋 を 新 築 した 場 合 に 必 要 とされる 建 築 費 木 造 家 屋 17 種 類 の 構 造 別 ( 専 用 住 宅 共 同 住 宅 店 舗 用 等 ) 実 際 の 工 事 費 や 取 得 額 は 採 用 しない 損 耗 の 状 況 に よる 減 点 補 正 率 需 給 事 情 によ る 減 点 補 正 率 経 年 減 点 補 正 率 初 年 度 年 度 年 度 0.70 定 額 法 を 用 いて 最 終 残 価 率 0.20 損 耗 減 点 補 正 率 天 災 火 災 その 他 の 事 由 による 建 築 様 式 が 著 しく 旧 式 となっている 所 在 地 域 の 状 況 により その 価 額 が 減 少 すると 認 められる 木 造 家 屋 に 適 用 56

57 部 分 別 評 価 ( 木 造 家 屋 ) 外 壁 (サイディング モルタル 吹 付 ) 屋 根 ( 瓦 カラーベスト 陸 屋 根 ) 造 作 建 具 天 井 (クロス ボード) 建 築 設 備 ( 電 気 給 排 水 衛 生 ) 内 壁 (クロス ボード) 柱 枠 組 壁 体 床 (フローリンク 畳 じゅうたん) 基 礎 ( 布 基 礎 ベタ 基 礎 ) 仮 設 工 事 57

58 評 点 一 点 当 たりの 価 額 の 求 め 方 評 点 一 点 当 りの 価 額 1 円 物 価 水 準 に よる 補 正 率 設 計 管 理 費 等 による 補 正 率 物 価 水 準 に よる 補 正 率 家 屋 の 資 材 費 労 務 費 等 の 工 事 原 価 の 地 域 的 格 差 ( 東 京 都 の 物 価 水 準 を1.00として の3 段 階 に 区 分 ) 設 計 管 理 費 等 による 補 正 率 家 屋 の 建 築 費 に 通 常 含 まれている 一 般 管 理 費 設 計 管 理 費 の 工 事 原 価 に 対 する 割 合 ( 基 準 年 度 ごとに 固 定 資 産 評 価 基 準 で 定 める) 58

59 再 建 築 価 額 の 算 出 方 法 部 分 別 評 価 新 増 築 家 屋 基 準 に 基 づき 各 部 分 の 仕 上 げ 程 度 を 判 定 し 積 上 げて 評 価 する 比 準 評 価 新 増 築 家 屋 標 準 的 な26 種 類 の 標 準 家 屋 に 対 象 家 屋 を 振 り 分 け プラスマイナ スの 比 較 補 正 で 評 価 する 在 来 家 屋 評 価 既 に 固 定 資 産 税 を 課 税 されている 家 屋 の 評 価 前 年 度 の 評 価 に 物 価 水 準 等 を 考 慮 した 補 正 率 を 乗 じて 評 価 する 59

60 比 準 評 価 ( 木 造 住 宅 の 例 ) 標 準 家 屋 比 較 対 象 家 屋 木 造 住 宅 5ランク 比 較 ( 比 準 ) 項 目 1 屋 根 の 仕 上 げ 軒 出 2 外 壁 の 仕 上 3 和 室 の 割 合 4 柱 の 太 さ 5 部 屋 の 仕 上 の 程 度 6 間 取 り( 部 屋 の 広 さ) 7 建 具 8 規 模 ( 延 床 面 積 ) どのランクに 属 すか 標 準 家 屋 を 基 に 項 目 ごとに 比 較 する 60

61 家 屋 評 価 額 の 算 出 経 年 減 点 補 正 再 建 築 価 額 - 価 値 の 減 少 分 = 評 価 額 年 数 の 経 過 耐 用 年 数 ( 用 途 構 造 により 相 違 ) 木 造 住 宅 25 年 軽 量 鉄 骨 造 住 宅 30 年 RC 造 事 務 所 65 年 住 宅 60 年 店 舗 50 年 車 庫 45 年 最 低 残 存 価 額 再 建 築 価 額 20% 61

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