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1 鉾 田 市 土 地 評 価 事 務 取 扱 要 領 平 成 21 年 12 月

2 鉾 田 市 土 地 評 価 事 務 取 扱 要 領 第 1 章 総 則 第 1 節 総 則 1 土 地 の 評 価 固 定 資 産 の 課 税 客 体 と な る 土 地 の 評 価 事 務 に つ い て は 地 方 税 法 第 388 条 ( 固 定 資 産 税 に 係 る 総 務 大 臣 の 任 務 ) に よ り 告 示 さ れ た 固 定 資 産 評 価 基 準 に 基 づ き 定 め た こ の 要 領 に よ り 本 市 に 所 在 す る 土 地 の 評 価 を 行 う も の と す る 2 評 価 の 対 象 評 価 の 対 象 は 賦 課 期 日 ( 毎 年 1 月 1 日 ) に お け る 地 方 税 法 第 348 条 ( 固 定 資 産 税 の 非 課 税 の 範 囲 ) の 土 地 を 除 く す べ て の 土 地 と す る 3 現 況 による 評 価 土 地 の 評 価 は 賦 課 期 日 に お け る 当 該 土 地 の 現 況 地 目 に よ る も の と し 原 則 と し て 一 筆 毎 に 行 う も の と す る ま た 部 分 的 に 僅 少 の 差 異 が あ る と き で も 当 該 土 地 全 体 と し て の 状 況 を 客 観 的 に 観 察 し て 評 価 す る も の と す る た だ し 地 積 は 登 記 簿 に 登 記 さ れ て い る 地 積 を 原 則 と し 登 記 簿 に 登 記 さ れ て い な い 土 地 に つ い て は 現 況 の 地 積 に よ る も の と す る 第 2 節 通 則 1 評 価 の 基 本 土 地 の 評 価 は 次 に 掲 げ る 土 地 の 地 目 別 に そ れ ぞ れ 以 下 に 定 め る 方 法 に よ り 行 う 1 田 2 畑 3 宅 地 4 鉱 泉 地 5 池 沼 6 山 林 7 牧 場 8 原 野 9 雑 種 地 - 1 -

3 2 地 目 の 認 定 地 目 の 認 定 は 土 地 登 記 簿 の 地 目 に 関 わ り な く 賦 課 期 日 に お け る 土 地 の 現 況 及 び 利 用 目 的 に 重 点 を 置 き 部 分 的 に 僅 少 の 差 異 が あ る と き で も 当 該 土 地 全 体 の 状 況 を 観 察 し て 認 定 す る も の と す る (1 ) 一 般 的 な 認 定 基 準 1 田 : 農 耕 地 で 用 水 を 利 用 し て 耕 作 す る 土 地 2 畑 : 農 耕 地 で 用 水 を 利 用 し な い で 耕 作 す る 土 地 ま た 栗 の 木 や 植 木 等 を 植 え て 肥 培 管 理 が さ れ て い れ ば 畑 と 認 定 す る 3 宅 地 : 建 物 の 敷 地 及 び そ の 維 持 若 し く は 効 用 を 果 た す た め に 必 要 な 土 地 4 鉱 泉 地 : 鉱 泉 ( 温 泉 を 含 む )の 勇 出 口 及 び そ の 維 持 に 必 要 な 土 地 5 池 沼 : 灌 漑 用 水 で な い 水 の 溜 池 6 山 林 : 耕 作 の 方 法 に よ ら な い で 竹 木 の 生 育 す る 土 地 7 牧 場 : 家 畜 を 放 牧 す る 土 地 8 原 野 : 耕 作 の 方 法 に よ ら な い で 雑 草 灌 木 類 の 生 育 す る 土 地 9 雑 種 地 : 以 上 の い ず れ に も 該 当 し な い 土 地 で ゴ ル フ 場 運 動 場 公 園 鉄 軌 道 用 地 資 材 置 場 駐 車 場 等 (2 ) 特 殊 な 利 用 形 態 の 土 地 の 地 目 認 定 に つ い て は 行 政 実 例 等 を 参 考 と し て 認 定 を 行 う も の と す る 3 宅 地 認 定 にあたっての 留 意 点 (1 ) 宅 地 に 便 益 を 与 え た り 宅 地 の 効 用 に 必 要 な 土 地 宅 地 は 建 物 の 敷 地 だ け で な く 建 物 の 景 観 や 風 水 防 の た め に 樹 木 が 生 育 し て い る 土 地 や 建 物 に 付 随 し た 駐 車 場 及 び 通 路 等 宅 地 に 便 益 を 与 え 又 は 宅 地 の 効 用 に 必 要 な 土 地 も 含 め て 宅 地 と す る (2 ) 建 物 を 建 築 す る た め の 土 地 で あ る こ と が 明 ら か な 土 地 建 物 が 建 築 さ れ て い な い 土 地 で も そ の 土 地 の 現 況 な ど か ら 建 物 の 敷 地 の た め に 用 い ら れ る こ と が 明 ら か な 場 合 ( 基 礎 工 事 中 な ど ) は 宅 地 と す る (3 ) 建 物 に 付 随 し た 庭 園 建 物 の 敷 地 以 外 の 部 分 が 建 物 に 付 随 し た 庭 園 と 認 め ら れ る と き に は 庭 園 を 含 め て 全 体 を 宅 地 と す る - 2 -

4 (4 ) 建 物 の 敷 地 内 に あ る 家 庭 菜 園 建 物 の 敷 地 内 に あ る 小 規 模 な 農 地 い わ ゆ る 家 庭 菜 園 は 建 物 の 敷 地 と 合 わ せ て 全 体 を 宅 地 と す る (5 ) 別 荘 用 地 別 荘 用 地 は 一 般 の 住 宅 の 敷 地 と 違 っ て 通 常 す ぐ れ た 自 然 環 境 の な か に あ り 建 物 の 敷 地 の 他 樹 木 な ど の 生 育 し て い る 部 分 を 含 め て そ の 機 能 を 果 た し て い る こ と か ら 別 荘 用 地 と し て の 地 目 認 定 等 に つ い て は 次 の と お り と す る 1 土 盛 垣 根 な ど で 区 画 さ れ て い る 場 合 別 荘 が 建 築 さ れ て い る 土 地 で 土 盛 垣 根 な ど に よ っ て 区 画 さ れ て い る も の は 原 則 と し て そ の 区 画 さ れ た 土 地 全 体 を 別 荘 用 地 と し て 宅 地 と す る 2 土 盛 垣 根 な ど で 区 画 さ れ て い な い 場 合 土 盛 垣 根 な ど に よ る 区 画 が な い も の に つ い て は そ の 別 荘 の 敷 地 と そ れ を 維 持 し 効 用 を 果 た す た め に 必 要 と 認 め ら れ る 土 地 を 別 荘 用 地 と し て 宅 地 と す る し か し そ の 範 囲 は そ の 別 荘 の 利 用 状 況 と そ の 地 域 に お け る 標 準 的 な 別 荘 用 地 の 規 模 な ど を 考 慮 す る (6 ) 建 物 が 建 築 さ れ て い な い 土 地 建 物 が 建 築 さ れ て い な い 土 地 で あ っ て も 建 物 敷 地 と 一 体 に そ の 維 持 若 し く は 効 用 を 果 た す た め に 必 要 な 土 地 は 一 般 の 宅 地 と 同 様 に 宅 地 と す る ま た 分 譲 地 等 の 土 地 に お い て 建 物 の 敷 地 の た め に 用 い ら れ る こ と が 明 ら か で な い 場 合 は 雑 種 地 と し て 認 定 す る さ ら に 分 譲 地 等 の 土 地 で あ っ て も 道 路 電 気 な ど の 工 事 が ほ と ん ど 行 わ れ て お ら ず 従 来 の 山 林 原 野 な ど の ま ま 放 置 さ れ て い る 土 地 や 造 成 後 長 期 間 に わ た っ て 放 置 さ れ 樹 木 等 が 密 生 し 道 路 等 の 整 備 状 況 も 悪 い た め に 宅 地 と 認 定 す る こ と が 不 適 当 な 土 地 に つ い て は 現 況 に 応 じ て 雑 種 地 山 林 等 と し て 地 目 を 認 定 す る 4 地 積 の 認 定 土 地 評 価 上 の 地 積 は 原 則 と し て 土 地 登 記 簿 に 登 記 さ れ て い る 土 地 に つ い て は 土 地 登 記 簿 に 登 記 さ れ て い る 地 積 に よ る も の と し 土 地 登 記 簿 に 記 載 さ れ て い な い 土 地 に つ い て は 現 況 の 地 積 に よ る も の と す る た だ し 以 下 に 掲 げ る 場 合 に お い て は そ れ ぞ れ の 地 積 に よ る (1) 土 地 登 記 簿 に 登 記 さ れ て い る 地 積 が 現 況 地 積 と 異 な る 場 合 に お い て は 双 方 の 地 積 の 相 違 が 明 確 で あ り 地 積 更 正 登 記 の 意 思 が あ る に も 関 わ ら ず や む を 得 ぬ 理 由 に よ り 登 記 を 行 う こ と が で き な い 場 合 は 当 該 土 地 の 所 有 者 に よ る 申 請 に 基 づ き 現 況 地 積 を 認 定 す る も の と す る (2 ) 土 地 登 記 簿 に 登 記 さ れ て い る 土 地 の 地 積 が 現 況 の 地 積 よ り 大 き い と 認 め ら れ る 場 合 に お い て は 当 該 土 地 の 地 積 は 現 況 の 地 積 に よ る - 3 -

5 (3 ) 現 況 の 地 積 が 土 地 登 記 簿 に 登 記 さ れ て い る 地 積 よ り も 大 き い と 認 め ら れ か つ 土 地 登 記 簿 に 登 記 さ れ て い る 地 積 に よ る こ と が 著 し く 不 適 当 で あ る と 認 め ら れ る 場 合 に お い て は 当 該 土 地 の 地 積 は 現 況 の 地 積 に よ る こ と が で き る こ の 場 合 有 資 格 者 の 認 証 の あ る 測 量 図 面 の 提 出 を 求 め る も の と す る 第 2 章 地 目 別 評 価 方 法 第 1 節 宅 地 1 宅 地 の 評 価 方 式 宅 地 の 評 価 は 各 筆 の 宅 地 について 評 点 数 を 付 設 し 当 該 評 点 数 を 評 点 一 点 当 たりの 価 額 に 乗 じて 各 筆 の 価 額 を 求 める 方 式 によるものとする 各 筆 の 宅 地 の 評 点 数 は 主 と し て 市 街 地 的 形 態 を 形 成 す る 地 域 に お け る 宅 地 に つ い て は 市 街 地 宅 地 評 価 法 ( 路 線 価 方 式 ) に よ っ て 主 と し て 市 街 地 的 形 態 を 形 成 す る に 至 ら な い 地 域 に お け る 宅 地 に つ い て は そ の 他 の 宅 地 評 価 法 ( 標 準 宅 地 比 準 方 式 ) に よ っ て 付 設 す る も の と す る 2 各 評 価 方 式 の 適 用 地 域 (1 ) 市 街 地 宅 地 評 価 法 ( 路 線 価 方 式 ) の 適 用 地 域 市 街 地 宅 地 評 価 法 の 具 体 的 な 適 用 地 域 は 次 の 事 項 を 総 合 的 に 考 慮 し 適 用 地 域 を 決 定 す る も の と す る 1 未 線 引 都 市 計 画 区 域 用 途 指 定 区 域 2 用 途 無 指 定 都 市 計 画 区 域 で 上 記 1 と 連 た ん す る 市 街 地 的 状 況 を 呈 し て い る 地 域 (2 )そ の 他 の 宅 地 評 価 法 ( 標 準 宅 地 比 準 方 式 ) の 適 用 地 域 市 街 地 宅 地 評 価 法 の 適 用 地 域 以 外 の 地 域 に つ い て は そ の 他 の 宅 地 評 価 法 を 適 用 す る も の と し 具 体 的 に は 次 の 事 項 を 総 合 的 に 考 慮 し て 適 用 地 域 を 決 定 す る も の と す る 1 市 街 地 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 以 外 の 地 域 で 宅 地 の 存 す る 地 域 2 用 途 無 指 定 都 市 計 画 区 域 で 宅 地 の 存 す る 地 域 た だ し 前 記 (1 )2 の 地 域 を 除 く 各 評 価 方 式 の 適 用 地 域 は 市 街 地 宅 地 評 価 法 及 び そ の 他 の 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 一 覧 表 ( 別 表 1 ) P-19 の と お り - 4 -

6 3 土 地 評 価 方 式 のしくみ 市 街 地 宅 地 評 価 法 ( 路 線 価 方 式 ) その 他 の 宅 地 評 価 法 ( 標 準 宅 地 比 準 方 式 ) 用 途 地 区 の 区 分 用 途 地 区 普 通 商 業 地 区 用 途 地 区 大 工 場 地 区 用 途 地 区 の 区 分 併 用 住 宅 地 区 集 落 地 区 街 路 の 状 況 等 による 普 通 住 宅 地 区 状 況 類 似 地 区 の 区 分 状 況 類 似 地 域 の 区 分 主 要 な 街 路 の 選 定 標 準 宅 地 の 選 定 標 準 宅 地 の 選 定 標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 の 評 定 地 価 公 示 価 格 等 の 7 割 標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 の 評 定 主 要 な 街 路 の 路 線 価 の 付 設 その 他 の 街 路 の 路 線 価 の 付 設 各 筆 の 評 点 数 の 付 設 画 地 計 算 法 標 準 宅 地 の 評 点 数 の 付 設 各 筆 の 評 価 額 の 算 出 所 要 の 補 正 各 筆 の 評 価 額 の 算 出 評 価 額 = 評 点 数 評 点 一 点 当 た り の 価 格 提 示 平 均 価 格 総 地 積 付 設 評 点 数 - 5 -

7 4 市 街 地 宅 地 評 価 法 ( 路 線 価 方 式 ) (1 ) 用 途 地 区 の 区 分 市 街 地 宅 地 評 価 法 の 適 用 地 域 を 用 途 地 区 区 分 と し て 次 の と お り 3 つ の 用 途 地 区 に 区 分 す る 都 市 計 画 法 で 定 める 商 業 地 域 近 隣 商 業 地 域 内 あるいは 第 1 種 住 居 地 域 第 2 種 住 居 地 域 準 工 普 通 商 業 地 区 業 地 域 内 の 幹 線 道 路 沿 いに 中 低 層 の 店 舗 事 務 所 が 連 たんする 地 区 用 途 商 業 地 区 の 周 辺 部 あるいは 第 1 種 住 居 地 域 第 2 市 街 地 宅 地 評 価 法 地 併 用 住 宅 地 区 種 住 居 地 域 準 工 業 地 域 内 の 幹 線 道 路 沿 いにあって ( 路 線 価 方 式 ) 区 住 宅 が 混 在 するが 小 規 模 の 店 舗 事 務 所 が 多 い 地 区 適 用 地 域 区 主 として 都 市 計 画 法 で 定 める 第 1 種 低 層 住 居 専 用 分 地 域 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 1 種 中 高 層 住 居 普 通 住 宅 地 区 専 用 地 域 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 1 種 住 居 地 域 第 2 種 住 居 地 域 及 び 準 工 業 地 域 内 にあって 主 として 住 居 用 家 屋 が 連 続 している 地 区 (2 ) 状 況 類 似 地 域 の 区 分 区 分 し た 各 用 途 地 区 に つ い て 更 に 街 路 の 状 況 公 共 施 設 等 の 接 近 の 状 況 家 屋 の 疎 密 度 そ の 他 宅 地 の 利 用 上 の 便 等 を 総 合 し た 状 況 類 似 地 域 に 区 分 す る 1 街 路 の 状 況 に よ る 区 分 宅 地 価 格 の 構 成 要 素 の う ち 街 路 が 宅 地 の 価 格 に 及 ぼ す 影 響 の 程 度 に 応 じ て 行 う 区 分 で あ り 街 路 が 宅 地 の 価 格 に 影 響 を 与 え る 要 素 は 街 路 の 系 統 連 続 性 幅 員 構 造 勾 配 曲 折 度 街 路 修 景 等 で あ る 2 公 共 施 設 等 の 接 近 の 状 況 に よ る 区 分 宅 地 価 格 に 影 響 を 与 え る と 考 え ら れ る 施 設 を 選 び こ れ ら の 施 設 の 影 響 力 及 び 施 設 か ら の 距 離 に よ っ て 宅 地 の 利 用 価 値 の 比 較 を 行 い そ の 影 響 度 が 同 等 と 認 め ら れ る 地 区 を 区 分 す る 3 家 屋 の 粗 密 度 そ の 他 の 宅 地 の 利 用 上 の 便 等 に よ る 区 分 家 屋 の 粗 密 度 と は 建 築 敷 地 面 積 に 対 す る 建 築 床 面 積 の 割 合 を い う も の で 土 地 の 容 積 率 と 建 ペ イ 率 等 を い う そ の 他 の 宅 地 の 利 用 上 の 便 等 と は 上 下 水 道 施 設 の 普 及 状 態 自 然 環 境 の 良 否 防 火 保 安 度 の 状 態 等 に お い て ほ ぼ 同 等 で あ る こ と に よ る 区 分 で あ る (3 ) 主 要 な 街 路 の 選 定 主 要 な 街 路 は 区 分 し た 状 況 類 似 地 区 に つ き 1 カ 所 を 選 定 す る も の で あ る が 当 該 地 域 を 代 表 し か つ 標 準 的 な 街 路 の う ち か ら 選 定 す る - 6 -

8 主 要 な 街 路 と は 幹 線 街 路 の み が 該 当 す る も の で は な く 必 要 に 応 じ 単 な る 区 画 街 路 等 で あ っ て も 主 要 な 街 路 と な り う る (4 ) 標 準 宅 地 の 選 定 標 準 宅 地 は 主 要 な 街 路 に 沿 接 す る 宅 地 の う ち か ら 以 下 の 基 準 を 満 た す も の を 選 定 す る ア 画 地 計 算 上 補 正 率 の 適 用 の な い も の 1 沿 接 し て い る 主 要 な 街 路 以 外 の 街 路 に は 接 し て い な い 宅 地 2 形 状 が 矩 形 で あ る 宅 地 3 間 口 が そ の 宅 地 の 所 在 す る 用 途 地 区 か ら み て 適 度 な 広 さ が あ る 宅 地 4 奥 行 が そ の 宅 地 の 所 在 す る 用 途 地 区 か ら み て 適 度 な 長 さ が あ る 宅 地 5 間 口 と 奥 行 と の 釣 り 合 い が と れ て い る 宅 地 イ 適 正 な 時 価 の 評 定 に あ た っ て 判 断 を 誤 ら せ る 要 素 の な い 土 地 1 そ の 主 要 な 街 路 の 属 し て い る 用 途 地 区 の 用 途 と 同 一 用 途 に 供 さ れ て い る 宅 地 2 土 地 に 存 す る 家 屋 の 規 模 程 度 等 が そ の 街 路 で 標 準 的 な 宅 地 (5 ) 標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 の 評 定 選 定 さ れ た 標 準 宅 地 に つ い て 地 価 公 示 価 格 地 価 調 査 価 格 及 び 不 動 産 鑑 定 士 に よ る 鑑 定 評 価 か ら 求 め ら れ た 価 格 等 を 活 用 し こ れ ら の 価 格 の 7 割 を 目 途 と し て 標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 を 評 定 す る も の と す る (6 ) 路 線 価 の 意 義 と 付 設 路 線 価 と は 街 路 に 沿 接 す る 標 準 的 な 画 地 の 単 位 地 積 当 た り の 価 格 を い う も の で あ り 路 線 価 の 値 に 影 響 を 及 ぼ す 一 般 的 な 条 件 と し て は 街 路 の 幅 員 構 造 設 備 勾 配 交 通 量 及 び 公 園 店 舗 駅 学 校 等 の 都 市 計 画 的 設 備 と の 距 離 並 び に 沿 道 宅 地 の 利 用 状 況 自 然 環 境 等 で あ る 主 要 な 街 路 以 外 の 街 路 の 路 線 価 は 近 傍 の 主 要 な 街 路 に 付 設 さ れ た 路 線 価 に 比 準 し て 付 設 す る (7 ) 基 準 年 度 に お け る 路 線 価 の 付 設 1 主 要 な 街 路 に 路 線 価 を 付 設 す る 方 法 主 要 な 街 路 に つ い て 付 設 す る 路 線 価 は 当 該 主 要 な 街 路 に 沿 接 す る 標 準 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り の 適 正 な 時 価 に 基 づ い て 付 設 す る ( 不 動 産 鑑 定 士 等 に よ る 鑑 定 評 価 価 格 に 係 る 標 準 価 格 を 求 め 当 該 価 格 の 7 割 の 額 を 路 線 価 と し て 主 要 な 街 路 に 付 設 す る ) 2 そ の 他 の 街 路 に 路 線 価 を 付 設 す る 方 法 そ の 他 の 街 路 に つ い て 付 設 す る 路 線 価 は 近 傍 の 主 要 な 街 路 の 路 線 価 を 基 礎 と し 主 要 な 街 路 に 沿 接 す る 標 準 宅 地 と そ の 他 の 街 路 に 沿 接 す る 標 準 的 な 宅 地 と の - 7 -

9 間 に お け る 街 路 の 状 況 公 共 施 設 等 の 接 近 状 況 家 屋 の 粗 密 度 そ の 他 の 宅 地 の 利 用 上 の 便 等 の 相 違 を 総 合 的 に 考 慮 し て 付 設 す る 具 体 的 に は 街 路 の 状 況 等 に つ い て そ の 他 の 街 路 と 主 要 な 街 路 と の 相 違 す る 程 度 を 項 目 別 に 示 す 比 準 表 を 作 成 し こ れ に よ っ て 求 め た 比 準 割 合 を 主 要 な 街 路 の 路 線 価 に 乗 じ て そ の 他 の 街 路 の 路 線 価 を 求 め る (8 ) 画 地 計 算 法 の 適 用 方 法 1) 画 地 計 算 画 地 計 算 と は 路 線 価 付 設 後 各 土 地 の 評 価 額 算 出 に あ た り 路 線 価 を 基 礎 と し て 当 該 路 線 価 に 沿 接 す る 画 地 に つ い て 評 価 額 を 算 出 す る 手 法 で あ る が 各 画 地 に つ い て 及 ぼ す 影 響 す な わ ち そ れ ぞ れ の 画 地 の 奥 行 間 口 街 路 と の 状 況 そ の 他 の 諸 要 素 が 宅 地 の 価 格 に 及 ぼ す 影 響 を 標 準 地 の こ れ ら の 状 況 と の 比 較 に お い て 計 量 す る も の で あ る 路 線 価 ( 標 準 画 地 の 1 m2 評 点 ) 画 地 の 状 況 に よ る 補 正 = 単 位 地 積 当 た り 評 点 2) 画 地 の 認 定 評 点 数 の 付 設 単 位 で あ る 一 画 地 の 認 定 は 原 則 と し て 土 地 ( 補 充 ) 課 税 台 帳 に 登 録 さ れ た 一 筆 ご と の 宅 地 と す る た だ し 一 筆 の 宅 地 又 は 二 筆 以 上 の 宅 地 に つ い て そ の 形 状 利 用 状 況 等 か ら み て こ れ を 一 体 を な し て い る と 認 め ら れ る 部 分 に 区 分 し 又 は こ れ ら を 合 わ せ る 必 要 が あ る 場 合 に お い て は そ の 一 体 を な し て い る 部 分 ご と に 一 画 地 と す る 3) 正 面 路 線 価 の 認 定 二 つ 以 上 の 路 線 に 接 す る 画 地 に お け る 正 面 路 線 は 以 下 の 優 先 順 位 に 従 い 認 定 す る 1 路 線 価 格 の 高 い 路 線 た だ し 価 格 の 高 い 路 線 に 接 す る 間 口 が 4m 未 満 で 価 格 の 低 い 路 線 に 接 す る 間 口 が 4m 以 上 の 場 合 に は 路 線 と 接 す る 間 口 が 広 い 路 線 を 正 面 路 線 と す る 2 路 線 と 接 す る 間 口 が 広 い 方 の 路 線 3 現 況 利 用 の 路 線 4 路 線 の 幅 員 が 広 い 路 線 上 記 の 基 準 に 従 い 画 地 計 算 を 行 っ た 結 果 宅 地 の 価 格 事 情 に 不 均 衡 が 生 ず る 場 合 は 価 格 事 情 に 則 し た 路 線 を 正 面 路 線 と す る こ と が で き る も の と す る た だ し 路 線 と 画 地 と の 間 に 著 し い 高 低 差 が あ る 場 合 ( 高 さ 2m 低 さ 50cm) 水 路 等 が 介 在 す る 場 合 ( 幅 1m 以 上 ) そ の 他 の 事 由 に よ り 利 用 不 可 能 な 路 線 は 画 地 に 接 し て い な い 路 線 と み る こ と が で き る (そ の 路 線 し か 利 用 で き な い 場 合 は 除 く ) - 8 -

10 4) 画 地 に 及 ぼ す 諸 影 響 1 奥 行 価 格 補 正 割 合 法 宅 地 の 価 格 は 路 線 か ら の 奥 行 が 長 く な る に し た が っ て ま た 奥 行 が 著 し く 短 く な る に し た が っ て 漸 減 す る の で そ の 一 方 に お い て の み 路 線 に 接 す る 画 地 に つ い て は 路 線 価 に 当 該 画 地 の 奥 行 距 離 に 応 じ 奥 行 価 格 補 正 率 表 ( 附 表 1 ) に よ っ て 求 め た 当 該 画 地 の 奥 行 価 格 補 正 率 を 乗 じ て 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 求 め こ れ に 当 該 画 地 の 地 積 を 乗 じ て そ の 評 点 数 を 求 め る も の と す る 附 表 1 奥 行 価 格 補 正 率 表 地 区 区 分 奥 行 距 離 ( m ) 高 度 商 業 地 区 Ⅰ Ⅱ 繁 華 街 地 区 普 通 商 業 地 区 併 用 住 宅 地 区 普 通 住 宅 地 区 家 内 工 業 地 区 中 小 工 場 地 区 大 工 場 地 区 4 未 満 以 上 6 未 満 以 上 8 未 満 以 上 1 0 未 満 以 上 12 未 満 以 上 14 未 満 中 間 階 層 省 略 100 以 上 側 方 路 線 影 響 加 算 法 正 面 と 側 方 に 路 線 が あ る 画 地 ( 以 下 角 地 と い う ) の 価 格 は 側 方 路 線 ( 路 線 価 の 低 い 方 の 路 線 を い う 以 下 同 様 と す る ) の 影 響 に よ り 正 面 路 線 ( 路 線 価 の 高 い 方 の 路 線 を い う 以 下 同 様 と す る ) の み に 接 す る 画 地 の 価 格 よ り も 高 く な る の で 角 地 に つ い て は 当 該 角 地 の 正 面 路 線 か ら 計 算 し た 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 に 側 方 路 線 影 響 加 算 率 に よ っ て 補 正 す る 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 加 算 し て 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 求 め こ れ に 当 該 画 地 の 地 積 を 乗 じ て そ の 評 点 数 を 求 め る も の と す る こ の 場 合 に お い て 加 算 す べ き 単 位 地 積 当 た り の 評 点 数 は 側 方 路 線 を 正 面 路 線 と み な し て 計 算 し た 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 側 方 路 線 影 響 加 - 9 -

11 算 率 表 ( 附 表 2 )に よ っ て 求 め た 側 方 路 線 影 響 加 算 率 に よ っ て 補 正 す る 評 点 数 に よ る も の と す る 3 二 方 路 線 影 響 加 算 法 正 面 と 裏 面 に 路 線 が あ る 画 地 ( 以 下 二 方 路 線 地 と い う ) の 価 格 は 裏 路 線 ( 路 線 価 の 低 い 方 の 路 線 を い う 以 下 同 様 と す る ) の 影 響 に よ り 正 面 路 線 の み に 接 す る 画 地 の 価 格 よ り 高 く な る の で 二 方 路 線 地 に つ い て は 正 面 路 線 か ら 計 算 し た 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 に 二 方 路 線 影 響 加 算 率 に よ っ て 補 正 す る 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 加 算 し て 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 求 め こ れ に 当 該 画 地 の 地 積 を 乗 じ て そ の 評 点 数 を 求 め る も の と す る こ の 場 合 に お い て 加 算 す べ き 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 は 裏 路 線 を 正 面 路 線 と み な し て 計 算 し た 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 二 方 路 線 影 響 加 算 率 表 ( 附 表 3 ) に よ っ て 求 め た 二 方 路 線 影 響 加 算 率 に よ っ て 補 正 す る 評 点 数 に よ る も の と す る

12 附 表 2 側 方 路 線 影 響 加 算 率 表 附 表 3 二 方 路 線 影 響 加 算 率 表 加 算 率 地 区 区 分 地 区 区 分 加 算 率 角 地 の 場 合 準 角 地 の 場 合 高 度 商 業 地 区 (Ⅰ Ⅱ) 繁 華 街 地 区 高 度 商 業 地 区 (Ⅰ Ⅱ) 繁 華 街 地 区 0.07 普 通 商 業 地 区 併 用 住 宅 地 区 普 通 商 業 地 区 併 用 住 宅 地 区 0.05 普 通 住 宅 地 区 普 通 住 宅 地 区 家 内 工 業 地 区 家 内 工 業 地 区 0.02 中 小 工 場 地 区 中 小 工 場 地 区 大 工 場 地 区 大 工 場 地 区 不 整 形 地 評 点 算 出 法 不 整 形 地 の 価 格 は 整 形 地 に 比 し て 一 般 に 低 く な る こ と か ら 奥 行 価 格 補 正 割 合 法 等 を 適 用 し て 計 算 し た 単 位 当 た り 評 点 数 に 不 整 形 地 補 正 率 ( 附 表 4 ) に よ っ て 求 め た 不 整 形 地 補 正 率 を 乗 じ て 当 該 不 整 形 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 求 め る こ こ で い う 不 整 形 補 正 の 対 象 と な る 画 地 に つ い て 奥 行 価 格 補 正 割 合 法 等 を 適 用 し て 計 算 し た 評 点 数 と は そ の 画 地 が 複 数 の 整 形 地 に 区 分 で き る 場 合 は 複 数 の 整 形 地 ご と に 奥 行 価 格 補 正 割 合 法 等 を 適 用 し た 結 果 を 合 算 し て 得 た も の と し 整 形 地 に 区 分 で き な い 場 合 は そ の 画 地 の 地 積 を 間 口 距 離 で 除 し て 得 た 平 均 的 な 奥 行 距 離 に 基 づ い て 奥 行 価 格 補 正 割 合 法 等 を 適 用 し て 計 算 し た も の と す る こ の 場 合 に お い て 当 該 画 地 が 間 口 狭 小 補 正 率 表 ( 附 表 5 ) 奥 行 長 大 補 正 率 表 ( 附 表 6 ) の 適 用 が あ る と き は 次 の 1 か ら 5 の 補 正 率 の う ち い ず れ か 小 な る 率 を 乗 じ て 評 点 数 を 求 め る た だ し こ の 場 合 の 下 限 は 0.60 と す る 1 間 口 狭 小 補 正 率 2 奥 行 長 大 補 正 率 3 間 口 狭 小 補 正 率 奥 行 長 大 補 正 率 4 不 整 形 地 補 正 率 間 口 狭 小 率 5 不 整 形 地 補 正 率

13 附 表 4 不 整 形 地 補 正 率 表 地 区 区 分 高 度 商 業 地 区 ( Ⅰ Ⅱ ) 繁 普 通 住 宅 地 区 華 街 地 区 普 通 商 業 地 区 併 家 内 工 業 地 区 蔭 地 割 合 用 住 宅 地 区 中 小 工 場 地 区 10% 未 満 % 以 上 20% 未 満 % 以 上 30% 未 満 % 以 上 40% 未 満 % 以 上 50% 未 満 % 以 上 60% 未 満 % 以 上 ア 不 整 形 地 補 正 率 の 求 め 方 ( ⅰ ) 不 整 形 地 補 正 率 は 評 価 の 対 象 と な る 不 整 形 地 の 用 途 地 区 及 び 蔭 地 割 合 に よ っ て 不 整 形 地 補 正 率 表 に 当 て は め 適 用 補 正 率 を 判 定 す る 不 整 形 地 補 正 率 表 に お け る 蔭 地 割 合 の 求 め 方 は 想 定 整 形 地 の 地 積 を 算 出 し 次 の 算 式 に よ り 蔭 地 割 合 を 算 出 す る 想 定 整 形 地 の 地 積 評 価 対 象 画 地 の 地 積 蔭 地 割 合 = 100 想 定 整 形 地 の 地 積 ( ⅱ ) 想 定 整 形 地 は 原 則 と し て 評 価 対 象 画 地 を 囲 む 正 面 路 線 に 面 す る 矩 形 又 は 正 方 形 の 土 地 の う ち 最 も 面 積 の 小 さ な も の を い う ( ⅲ ) 不 整 形 地 補 正 率 表 を 適 用 す る に 当 た っ て 画 地 の 地 積 が 大 き い 場 合 等 に あ っ て は 近 傍 の 宅 地 の 価 格 と の 均 衡 を 考 慮 し 不 整 形 地 補 正 率 を 修 正 し て 適 用 す る ( ⅳ ) 評 価 対 象 画 地 の 形 状 が 主 と な る 部 分 ( 建 物 の 建 築 な ど が 行 わ れ る 部 分 )と 帯 状 と な る 部 分 ( 通 路 等 と し て し か 利 用 で き な い 部 分 ) が 接 続 し た も の と な っ て い る 場 合 で 画 地 全 体 を 不 整 形 地 と す る こ と に よ っ て 蔭 地 割 合 が 過 大 と な る も の に つ い て は 全 体 に 不 整 形 地 補 正 率 を 適 用 す る と 付 近 の 宅 地 の 評 価 と 著 し く 不 均 衡 を 生 ず る こ と が あ る こ の よ う な 場 合 に は 当 該 主 と な る 部 分 と 帯 状 の 部 分 を 分 割 し て 評 点 数 を 求 め る 道 路 ( 例 ) 主 求 め る も の と す る と な 奥 行 価 格 補 正 率 及 び る通 路 開 設 補 正 率 の 適 用 に あ た っ て の 奥 行 の と り 方 は 下 図 に よ る も の と す る 部 分 帯 状 部 分

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15 5 無 道 路 地 評 点 算 出 法 無 道 路 地 ( 直 接 路 線 に 接 し て い な い 画 地 を い う ) の 利 用 価 値 は 一 般 的 に は 路 線 に 接 し て い る 画 地 と 比 較 し て 著 し く 減 少 す る こ と ま た そ の 利 用 価 値 の 減 少 の 程 度 が 街 路 と 当 該 無 道 路 地 と の 位 置 関 係 に よ っ て 異 な る と 考 え ら れ る こ と か ら 当 該 無 道 路 地 の 価 格 の 算 出 に 当 た っ て 当 該 無 道 路 地 を 利 用 す る 場 合 に お い て そ の 利 用 上 最 も 合 理 的 で あ る と 認 め ら れ る 路 線 の 路 線 価 に 奥 行 価 格 補 正 率 道 路 開 設 補 正 率 及 び 無 道 路 地 補 正 率 ( 下 限 0.60) を 乗 じ て 1 平 方 メ ー ト ル 当 た り の 評 点 数 を 求 め こ れ に 当 該 画 地 の 地 積 を 乗 じ て そ の 評 点 数 を 求 め る も の と す る ま た 通 路 開 設 補 正 率 と は 建 築 基 準 法 等 で 必 要 と さ れ る 道 路 に 接 す る 長 さ に 基 づ く 通 路 開 設 の 難 易 等 を 考 慮 し 路 線 か ら 当 該 無 道 路 地 に 至 る 通 路 部 分 の 距 離 に 応 じ て 補 正 を 行 う も の で あ り 無 道 路 地 補 正 率 と は 当 該 画 地 が 無 道 路 地 で あ る こ と に よ る 減 価 を 一 律 に 補 正 す る も の で あ る 附 表 9 通 路 開 設 補 正 率 表 奥 行 10m 超 20m 超 10m 以 下 30m 超 ( 近 い 奥 行 ) 20m 以 下 30m 以 下 補 正 率

16 6 間 口 狭 小 な 宅 地 等 の 評 点 算 出 法 間 口 が 狭 小 な 画 地 又 は 奥 行 が 長 大 な 画 地 に つ い て は そ れ ぞ れ 間 口 狭 小 補 正 率 表 ( 附 表 5 ) 又 は 奥 行 長 大 補 正 率 表 ( 附 表 6 )に よ っ て 求 め た 補 正 率 に よ っ て そ の 評 点 数 を 補 正 す る も の と す る こ の 場 合 に お い て 画 地 の 地 積 が 大 き い 場 合 等 に あ っ て は 近 傍 の 宅 地 の 価 格 と の 均 衡 を 考 慮 し そ れ ぞ れ の 補 正 率 表 に 定 め る 補 正 率 を 修 正 し て 適 用 す る も の と す る 附 表 5 間 口 狭 小 補 正 率 表 地 区 区 分 高 度 商 業 地 区 高 度 商 業 地 区 普 通 商 業 地 区 普 通 住 宅 地 区 繁 華 街 地 区 中 小 工 場 地 区 大 工 場 地 区 Ⅰ Ⅱ 併 用 住 宅 地 家 内 工 業 地 区 間 口 距 離 (メートル) 4 未 満 以 上 6 未 満 以 上 8 未 満 以 上 10 未 満 以 上 16 未 満 以 上 22 未 満 以 上 28 未 満 以 上 附 表 6 奥 行 長 大 補 正 率 表 地 区 区 分 高 度 商 業 地 区 Ⅱ 奥 行 距 離 高 度 商 業 地 区 Ⅰ 繁 華 街 地 区 普 通 商 業 地 区 普 通 住 宅 地 区 家 内 工 業 地 区 中 小 工 場 地 区 大 工 場 地 区 間 口 距 離 併 用 住 宅 地 区 2 未 満 以 上 3 未 満 以 上 4 未 満 以 上 5 未 満 以 上 6 未 満 以 上 7 未 満 以 上 8 未 満 以 上

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18 5 その 他 の 宅 地 評 価 法 ( 標 準 宅 地 比 準 方 式 ) (1 ) 用 途 地 区 の 区 分 そ の 他 の 宅 地 評 価 法 の 適 用 区 域 を 用 途 地 区 区 分 と し て 次 の と お り 2 つ の 用 途 地 区 に 区 分 す る 主 と し て 都 市 計 画 法 で 定 め る 準 工 業 地 域 用 工 業 地 域 工 業 専 用 地 域 内 で 敷 地 規 模 が そ の 他 の 宅 地 評 価 法 途 9,000 m2 を 超 え る 工 場 倉 庫 流 通 セ ン タ ー 大 工 場 地 区 地 研 究 開 発 施 設 等 が 集 中 し て い る 地 区 あ る い ( 標 準 宅 地 比 準 方 式 ) 適 用 地 域 区 区 は 単 独 で 3 ha 以 上 の 敷 地 規 模 の あ る 画 地 に よ っ て 形 成 さ れ る 地 区 分 居 住 用 住 宅 が 連 続 す る 地 区 と 異 な り 比 較 集 落 地 区 的 集 落 を 形 成 す る 地 区 (2 ) 状 況 類 似 地 区 の 区 分 区 分 し た 各 用 途 地 区 に つ い て 更 に 街 路 の 状 況 公 共 施 設 等 の 接 近 の 状 況 家 屋 の 疎 密 度 そ の 他 宅 地 の 利 用 上 の 便 等 を 総 合 的 に 考 慮 し 概 ね 類 似 す る 地 区 ご と に 状 況 類 似 地 区 と し て 区 分 す る (3 ) 標 準 宅 地 の 選 定 標 準 宅 地 は 状 況 類 似 地 区 ご と に 道 路 に 沿 接 す る 宅 地 の う ち 奥 行 間 口 形 状 等 か ら み て 標 準 的 な も の と 認 め ら れ る も の を 選 定 す る (4 ) 標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 の 評 定 選 定 さ れ た 標 準 宅 地 に つ い て 地 価 公 示 価 格 地 価 調 査 価 格 及 び 不 動 産 鑑 定 士 に よ る 鑑 定 評 価 か ら 求 め ら れ た 価 格 等 を 活 用 し こ れ ら の 価 格 の 7 割 を 目 途 と し て 適 正 な 時 価 を 評 定 す る も の と す る (5 ) 標 準 宅 地 の 評 点 数 の 付 設 評 定 さ れ た 標 準 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り の 適 正 な 時 価 に 基 づ き 標 準 宅 地 の 評 点 数 を 付 設 す る も の と す る (6 ) 各 筆 の 評 価 額 の 算 出 標 準 宅 地 の 評 点 数 を 基 に 各 筆 に 評 点 数 を 付 設 し 各 筆 の 評 価 額 を 算 出 す る も の と す る

19 6 市 町 村 長 による 所 要 の 補 正 こ の 補 正 は 評 価 の 均 衡 を 図 る た め 宅 地 の 状 況 に 応 じ 総 務 大 臣 が 定 め る 評 価 基 準 に お け る 画 地 計 算 法 の 附 表 等 に つ い て 市 町 村 長 が 補 正 適 用 を 行 う こ と が で き る も の で す ま た そ の 影 響 が 局 地 的 で あ る 等 の 理 由 か ら そ の 価 格 事 情 を 路 線 価 の 付 設 に よ っ て 評 価 に 反 映 さ せ る こ と が 困 難 な 場 合 に は 特 に 著 し い 影 響 が 認 め ら れ る 場 合 に 限 り 個 別 の 宅 地 ご と に 所 要 の 補 正 を 行 う 当 市 に お け る 所 要 の 補 正 と し て は が け 地 補 正 及 び 高 圧 線 下 地 の 補 正 と し 所 要 の 補 正 を 適 用 す る 地 目 は 宅 地 及 び そ の 他 雑 種 地 と す る 1 が け 地 補 正 が け 地 等 で 通 常 の 用 途 に 供 す る こ と が で き な い も の と 認 定 さ れ る 部 分 を 有 す る 画 地 に つ い て は 当 該 画 地 の 総 地 積 に 対 す る が け 地 部 分 等 通 常 の 用 途 に 供 す る こ と が で き な い 部 分 の 割 合 に よ っ て が け 地 補 正 率 表 ( 附 表 7 ) を 適 用 し て 求 め た 補 正 率 に よ っ て そ の 評 点 数 を 補 正 す る も の と す る 附 表 7 がけ 地 補 正 率 表 がけ 地 地 積 総 地 積 0.10 以 上 0.20 未 満 0.20 以 上 0.30 未 満 0.30 以 上 0.40 未 満 0.40 以 上 0.50 未 満 0.50 以 上 0.60 未 満 補 正 率 がけ 地 地 積 0.60 以 上 0.70 以 上 0.80 以 上 0.90 以 上 総 地 積 0.70 未 満 0.80 未 満 0.90 未 満 補 正 率

20 2 高 圧 線 下 地 の 補 正 ( 法 律 上 の 規 制 制 限 等 に よ る 補 正 ) 画 地 の う ち に 高 圧 線 下 と な る 部 分 ( 以 下 高 圧 線 ( 7,000 ボ ル ト 以 上 の 特 別 高 圧 架 空 電 線 ) 下 地 と い う ) が あ る 場 合 は 実 質 的 な 建 築 制 限 等 の た め 土 地 利 用 に 制 限 を 受 け ま た 一 般 に は 価 格 が 低 く な る と 認 め ら れ る こ と か ら 画 地 の 総 地 積 に 対 す る 該 当 地 積 の 割 合 を 応 じ て 高 圧 線 下 地 補 正 率 ( 附 表 8 ) に よ り 求 め た 補 正 率 に よ っ て そ の 評 点 数 を 補 正 す る も の と す る な お 高 圧 線 下 地 と は 原 則 と し て 高 圧 線 の 中 心 線 か ら 高 圧 線 の 最 も 外 側 の 線 の 垂 直 投 影 外 側 3 メ ー ト ル の 範 囲 ま で の 土 地 を い う こ の 場 合 高 圧 線 の 鉄 塔 敷 地 部 分 は 高 圧 線 下 地 か ら 除 外 し 近 傍 の 土 地 の 価 格 に 比 準 し て 評 価 額 を 求 め る な お 原 則 と し て 鉄 塔 敷 地 部 分 を 明 確 に 分 筆 し て い る 場 合 に 適 用 す る も の と す る 附 表 8 高 圧 線 下 地 補 正 率 表 高 圧 線 下 地 積 総 地 積 0.10 以 上 0.20 未 満 0.20 以 上 0.30 未 満 0.30 以 上 0.40 未 満 0.40 以 上 0.50 未 満 0.50 以 上 0.60 未 満 補 正 率 高 圧 線 下 地 積 0.60 以 上 0.70 以 上 0.80 以 上 0.90 以 上 総 地 積 0.70 未 満 0.80 未 満 0.90 未 満 補 正 率

21 別 表 1 市 街 地 宅 地 評 価 法 及 び そ の 他 の 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 一 覧 表 市 街 地 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 そ の 他 の 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 路 線 価 の 地 区 名 ( 路 線 価 方 式 )の 適 用 地 区 名 その 他 の 地 区 名 ( 標 準 宅 地 比 準 方 式 )の 適 用 地 区 名 ( 旭 地 区 )( 鉾 田 地 区 )( 大 洋 地 区 ) 鉾 田 上 釜 安 房 札 塔 ヶ 崎 の 一 部 沢 尻 柏 熊 江 川 新 鉾 田 1 丁 目 荒 地 烟 田 中 居 新 鉾 田 2 丁 目 箕 輪 安 塚 上 幡 木 新 鉾 田 西 1 丁 目 下 太 田 大 竹 飯 島 新 鉾 田 西 2 丁 目 上 太 田 白 塚 上 沢 飯 名 の 一 部 田 崎 高 田 大 蔵 烟 田 の 一 部 鹿 田 串 挽 阿 玉 安 房 の 一 部 造 谷 野 友 梶 山 玉 田 半 原 二 重 作 評 価 宅 地 の 地 点 数 計 38 地 点 子 生 借 宿 台 濁 沢 常 盤 青 柳 汲 上 冷 水 紅 葉 青 山 勝 下 新 田 菅 野 谷 勝 下 大 和 田 樅 山 上 冨 田 滝 浜 下 冨 田 柏 熊 新 田 鳥 栖 湯 坪 当 間 飯 名 秋 山 駒 木 根 徳 宿 大 戸 舟 木 37 地 点 67 地 点 48 地 点 評 価 宅 地 の 地 点 数 計 152 地 点

22 第 2 節 農 業 用 施 設 用 地 (1 ) 農 業 用 施 設 の 用 に 供 す る 土 地 の 地 目 認 定 は 次 の と お り と す る な お 農 業 用 施 設 の 範 囲 は 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 す る 法 律 第 3 条 第 3 号 又 は 第 4 号 に 規 定 す る 施 設 に 該 当 す る 施 設 と す る 農 業 用 施 設 の 所 在 農 業 用 施 設 の 態 様 地 目 認 定 農 業 用 施 設 が 農 家 の 敷 施 設 が 家 屋 か 否 か に か か わ ら ず 全 体 と し 地 に あ る 場 合 て 地 目 認 定 宅 地 施 設 が 家 屋 と し て 認 定 さ れ る 場 合 ( 1 ) 施 設 の 内 部 で 耕 作 が 行 わ れ て い る ( 注 ) 農 地 農 業 用 施 設 が 農 家 の 敷 施 設 の 内 部 で 耕 作 が 行 わ れ て い な い 宅 地 地 外 に あ る 場 合 施 設 が 家 屋 と し て 認 定 さ れ な い 場 合 ( 2 ) 施 設 の 内 部 で 耕 作 が 行 わ れ て い る 農 地 施 設 の 内 部 で 耕 作 が 行 わ れ て い な い 雑 種 地 牧 場 に 所 在 す る 場 合 牧 場 内 の 牧 草 栽 培 地 等 と 一 体 に 牧 場 と し て 認 定 牧 場 1 施 設 が 家 屋 と し て 認 定 さ れ る 場 合 例 え ば 基 礎 コ ン ク リ ー ト 骨 組 鉄 骨 屋 根 及 び 周 壁 ガ ラ ス 張 り の 農 業 用 温 室 等 2 施 設 が 家 屋 と し て 認 定 さ れ な い 場 合 例 え ば 畜 舎 堆 肥 舎 季 節 的 に ビ ニ ー ル を 取 り 外 す こ と が 常 態 と さ れ る ビ ニ ー ル ハ ウ ス 等 は 特 に 構 造 そ の 他 か ら 見 て 一 般 家 屋 と の 均 衡 上 家 屋 と 認 知 せ ざ る を 得 な い も の を 除 い て は 家 屋 に 該 当 し な い ( 注 ) 施 設 の 内 部 で 耕 作 が 行 わ れ て い る か ど う か の 判 断 土 地 に 労 費 を 加 え 肥 培 管 理 ( 耕 う ん 整 地 灌 漑 排 水 除 草 等 ) を 行 っ て 作 物 を 栽 培 し て い る か ど う か に よ っ て 判 断 す る ( 農 業 用 施 設 の 評 価 等 に 関 す る 留 意 事 項 に つ い て 平 成 11 年 9 月 29 日 自 治 評 第 40 号 自 治 省 税 務 局 資 産 評 価 室 長 通 知 ) (2 ) 農 業 用 施 設 の 用 に 供 す る 宅 地 等 の 評 価 方 法 農 業 用 施 設 の 用 に 供 す る 宅 地 ( 農 業 用 施 設 用 地 ) の 評 価 方 法 の 対 象 と な る も の は 当 該 農 業 用 施 設 用 地 が 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 す る 法 律 第 8 条 第 2 項 第 1 号 に 規 定 す る 農 用 地 区 域 又 は 都 市 計 画 法 第 7 条 第 1 項 に 規 定 す る 市 街 化 調 整 区 域 に 存 す る も の に 限 ら れ ま す ま た 農 業 用 施 設 用 地 の 評 価 の 対 象 と な る 宅 地 及 び 雑 種 地 の 評 価 方 法 は 次 の と お り と す る 1 農 業 用 施 設 用 地 の 評 価 の 対 象 と な る 宅 地 の 評 価 近 傍 の 農 地 の 価 格 を 基 準 と し て 求 め た 価 格 に 当 該 宅 地 を 農 地 か ら 転 用 す る 場 合 に お い て 通 常 必 要 と 認 め ら れ る 造 成 に 相 当 す る 額 を 加 え た 価 格 に よ っ て 求 め る 方 法 に よ る も の と す る た だ し 市 街 化 調 整 区 域 内 に 存 す る 農 業 用 施 設 用 地 ( 農

23 用 地 区 域 内 に 存 す る も の を 除 く )で 当 該 宅 地 の 近 傍 の 土 地 と の 評 価 の 均 衡 上 上 記 の 評 価 方 法 に よ る こ と が 適 当 で な い 場 合 は 通 常 の 宅 地 と し て 評 価 す る も の と す る 2 農 業 用 施 設 用 地 の 評 価 対 象 と な る 雑 種 地 の 評 価 農 業 用 施 設 の 用 に 供 す る 土 地 で 当 該 施 設 が 家 屋 と 認 め ら れ な い た め 地 目 が 雑 種 地 と 認 定 さ れ る も の に つ い て は 当 該 土 地 の 利 用 に 係 る 規 制 の 程 度 立 地 条 件 等 を 考 慮 し て 近 傍 の 土 地 の 価 格 に 比 準 し て そ の 価 格 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る た だ し 近 傍 の 土 地 と の 評 価 の 均 衡 上 上 記 の 評 価 方 法 に よ る こ と が 適 当 で な い 場 合 は そ の 他 の 雑 種 地 と し て 宅 地 比 準 と し て 評 価 す る も の と す る 第 3 節 田 及 び 畑 の 評 価 1 一 般 農 地 の 評 価 一 般 農 地 は 田 又 は 畑 を そ れ ぞ れ 地 積 土 性 水 利 等 の 状 況 が 類 似 し て い る 地 区 ご と に 区 分 す る こ の よ う に 区 分 さ れ た 地 区 を 状 況 類 似 地 区 と い い こ の 状 況 類 似 地 区 か ら そ れ ぞ れ 標 準 的 な 田 又 は 標 準 的 な 畑 を 選 定 す る そ の 上 で 売 買 実 例 価 額 等 か ら 求 め た 適 正 な 時 価 に 基 づ い て 標 準 畑 の 評 点 数 を 付 設 す る も の と す る こ の 標 準 田 又 は 標 準 畑 の 評 点 数 を 基 準 と し 標 準 田 又 は 標 準 畑 と の 状 況 の 差 を 比 較 考 慮 し て 状 況 類 似 地 区 内 の 各 筆 の 田 又 は 畑 の 評 点 数 を 付 設 す る こ の よ う に 付 設 さ れ た 評 点 数 に 評 点 1 点 当 た り の 価 額 を 乗 じ て 評 価 額 を 算 出 す る も の と す る 2 介 在 農 地 の 評 価 介 在 農 地 は 原 則 と し て 農 地 法 の 規 定 に よ り 都 道 府 県 知 事 か ら 宅 地 等 へ の 転 用 許 可 を 受 け た 田 及 び 畑 を い う 評 価 方 法 は 宅 地 と し て の 潜 在 的 価 値 を 有 し て い る こ と か ら 一 般 農 地 と 同 様 の 評 価 と す る こ と は 不 合 理 で あ る た め 従 来 の 田 畑 で あ っ て も 宅 地 等 介 在 農 地 と し て 類 似 宅 地 の 価 格 を 基 準 と し た 価 格 か ら 造 成 費 相 当 額 を 控 除 し て 評 価 額 を 算 出 す る も の と す る 第 4 節 山 林 の 評 価 山 林 の 評 価 は 各 筆 の 山 林 に つ い て 評 点 数 を 付 設 し 当 該 評 点 数 を 評 点 一 点 当 た り の 価 額 に 乗 じ て 各 筆 の 山 林 の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る ま た 山 林 は 通 常 の 山 林 の ほ か 宅 地 農 地 等 に 介 在 す る 山 林 及 び 市 街 地 近 郊 の 山 林 に つ い て は 近 傍 の 宅 地 農 地 等 の 価 格 に 比 準 し て そ の 価 格 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る

24 第 5 節 池 沼 の 評 価 池 沼 の 評 価 は 池 沼 の 売 買 実 例 価 額 か ら 評 定 す る 適 正 な 時 価 に よ っ て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る た だ し 売 買 実 例 価 額 が な い 場 合 に は 池 沼 の 位 置 形 状 利 用 状 況 等 を 考 慮 し 付 近 の 土 地 の 価 額 に 比 準 し て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 第 6 節 原 野 の 評 価 原 野 の 評 価 は 原 野 の 売 買 実 例 価 額 か ら 評 定 す る 適 正 な 時 価 に よ っ て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る た だ し 売 買 実 例 価 額 が な い 場 合 に お い て は 原 野 の 位 置 そ の 利 用 状 況 等 を 考 慮 し 付 近 の 土 地 の 価 額 に 比 準 し て そ の 価 格 を 求 め る も の と す る 第 7 節 鉱 泉 地 の 評 価 鉱 泉 地 の 評 価 方 法 は 当 該 温 泉 地 の 基 準 年 度 の 前 年 度 の 価 格 に 当 該 鉱 泉 地 の 鉱 泉 地 の 鉱 泉 を 利 用 す る 温 泉 地 に 存 す る 宅 地 の 基 準 年 度 に お け る 価 格 の 前 基 準 年 度 に お け る 価 格 に 対 す る 割 合 を 乗 じ て 求 め る 方 法 に よ る も の と す る た だ し 新 た に 鉱 泉 地 と な っ た 土 地 又 は 上 記 の 方 法 に よ っ て 評 価 す る こ と が 適 当 で な い と 市 長 が 判 断 し た 鉱 泉 地 に つ い て は 当 該 鉱 泉 地 の 鉱 泉 を 利 用 す る 温 泉 地 と 状 況 が 類 似 す る 鉱 泉 地 に 係 る 鉱 泉 地 の 価 格 に 比 準 し て そ の 価 格 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る ま た 温 泉 湧 出 量 等 に 急 激 な 変 化 が 生 じ た こ と に よ り 当 該 基 準 年 度 の 前 年 度 に お け る 価 格 を 基 礎 と し て 求 め た 価 格 が 適 当 で な い と 認 め ら れ る と き は 必 要 に 応 じ 当 該 価 格 に 増 減 す る 額 を 加 算 し 又 は 控 除 し た 後 の 価 格 に よ っ て 当 該 温 泉 地 の 基 準 年 度 の 価 格 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 第 8 節 牧 場 の 評 価 牧 場 の 評 価 は 牧 場 の 売 買 実 例 価 額 か ら 評 定 す る 適 正 な 時 価 に よ っ て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る た だ し 売 買 実 例 価 額 が な い 場 合 に お い て は 牧 場 の 位 置 土 性 地 形 等 を 考 慮 し 付 近 の 土 地 又 は 類 似 す る 土 地 の 価 額 に 比 準 し て そ の 価 額 を 求 め る も の と す る 第 9 節 雑 種 地 の 評 価 雑 種 地 と は 田 畑 宅 地 鉱 泉 地 池 沼 山 林 牧 場 及 び 原 野 の い ず れ に も 該 当 し な い 土 地 を い う 1 雑 種 地 の 用 途 による 分 類 雑 種 地 は 田 畑 宅 地 池 沼 鉱 泉 地 池 沼 山 林 牧 場 及 び 原 野 以 外 の す べ て の 土 地 で あ る こ と か ら 評 価 基 準 で は 雑 種 地 を そ の 用 途 に よ っ て ゴ ル フ 場 等 用 地 鉄 軌 道 用 地 及 び そ の 他 の 雑 種 地 の 3 つ に 分 け て そ れ ぞ れ に 応 じ た 価 格 を 求 め る も の と す る

25 (1 ) ゴ ル フ 場 等 用 地 の 評 価 ゴ ル フ 場 の 用 に 供 す る 土 地 の 評 価 は 原 則 と し て 当 該 ゴ ル フ 場 の 開 設 に 要 し た 土 地 の 取 得 価 額 に 造 成 費 を 加 算 し た 価 額 を 基 準 と し 位 置 利 用 状 況 等 を 考 慮 し て そ の 価 額 を 求 め る も の と す る こ の 場 合 に お け る 取 得 価 額 及 び 造 成 費 は 当 該 土 地 の 取 得 後 若 し く は 造 成 後 に お い て 価 格 事 情 に 変 動 が あ る と き 又 は そ の 取 得 価 額 若 し く は 造 成 費 が 不 明 な も の に つ い て は 市 街 地 近 郊 ゴ ル フ 場 以 外 の 場 合 は 近 傍 土 地 ( 山 林 ) の 価 額 又 は 最 近 の 造 成 費 か ら 評 定 し た 価 額 に よ る も の と す る ( 平 成 11 年 9 月 1 日 付 け 自 治 評 第 37 号 自 治 省 税 務 局 資 産 評 価 室 長 通 知 ) 当 市 に お け る ゴ ル フ 場 の 具 体 的 な 評 価 は 以 下 に よ る も の と す る 1 ゴ ル フ 場 の 評 価 の 基 本 1 原 則 ( ゴ ル フ 場 等 用 地 の 取 得 価 額 + ゴ ル フ 場 等 の 造 成 費 ) 宅 地 の 評 価 割 合 ( 0.7) 位 置 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 率 2 取 得 価 額 の 算 定 に つ い て 当 地 区 に つ い て は 取 得 価 額 造 成 費 と も に 正 常 な 値 が 判 定 出 来 な い た め 取 得 価 額 等 の 価 格 事 情 に 変 動 等 が あ る 場 合 の 算 式 に よ り 評 価 を 行 う も の と す る 付 近 の 土 地 の 価 額 に つ い て は 付 近 の 開 発 を 目 的 と し た 山 林 の 現 実 の 売 買 価 額 を 基 礎 と す る こ と か ら 相 続 税 等 の 財 産 評 価 を す る 場 合 に 適 用 す る 財 産 価 格 基 準 に 基 づ き 算 定 す る 3 造 成 費 の 算 定 方 法 に つ い て 評 価 基 準 に お い て は ゴ ル フ 場 等 の 造 成 費 は 当 該 ゴ ル フ 場 等 の 造 成 に 通 常 必 要 と 認 め ら れ る も の で 芝 植 付 費 等 は 除 く も の と さ れ 造 成 後 に お い て 価 格 事 情 に 変 動 が あ る と き 又 は そ の 造 成 費 が 不 明 の と き は 最 近 に お け る 造 成 費 か ら 評 定 す る 更 に 造 成 後 に お い て 価 格 事 情 に 変 動 が あ る 等 の 場 合 の 基 準 と な る 平 均 的 造 成 費 は 国 の 基 準 に よ る も の と す る 丘 陵 コ ー ス 林 間 コ ー ス 国 内 の 大 半 の コ ー ス が こ れ に 当 る 丘 陵 地 帯 な い し は 山 岳 の す そ 野 に 作 ら れ た コ ー ス を 指 し 最 も 標 準 的 な コ ー ス と い え る も の で あ る 歴 史 の 古 い コ ー ス に 多 く 見 ら れ 平 野 部 ( 平 地 林 地 域 )に 作 ら れ た コ ー ス を 指 し 造 成 費 特 に 土 工 事 ( 土 量 の 切 盛 移 動 )を あ ま り 要 し な い も の で あ る 当 市 の ゴ ル フ 場 造 成 費 は 林 間 コ ー ス の 造 成 費 を 採 用 す る

26 4 位 置 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 評 価 基 準 で は ゴ ル フ 場 の 評 価 は 取 得 価 額 に 造 成 費 を 加 算 し た 価 額 を 基 準 と し 当 該 ゴ ル フ 場 の 位 置 利 用 状 況 等 を 考 慮 し て 評 定 す る も の と し 位 置 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 は 当 該 ゴ ル フ 場 の 年 間 利 用 状 況 に 応 じ 他 の ゴ ル フ 場 の 価 額 と の 均 衡 を 失 わ な い よ う 必 要 に 応 じ 増 価 又 は 減 価 を 行 う た め の も の で あ る ゴ ル フ 場 に 係 る 位 置 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 率 ゴルフ 場 利 用 税 ( 円 ) 1 日 平 均 利 用 人 員 ( 人 ) 1ホール 当 たりの 距 離 (m) 税 率 指 数 利 用 人 員 指 数 距 離 指 数 750 未 満 未 満 未 満 以 上 1,050 未 満 以 上 200 未 満 以 上 400 未 満 100 1,050 以 上 以 上 以 上 110 指 数 合 計 280 以 下 290 以 下 300 以 下 310 以 下 320 以 下 補 正 率 ゴルフ 場 利 用 税 指 数 + 1 日 平 均 利 用 人 員 指 数 + 1 ホール 当 たりの 距 離 指 数 = ゴルフに 係 る 位 置 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 率 こ れ に よ り 次 の 計 算 式 に よ っ て 1 m2 当 た り の 評 価 額 を 算 出 す る が 1 m2 当 た り の 評 価 額 は 求 め ら れ た 評 価 額 と 地 価 の 状 況 社 会 情 勢 等 を 鑑 み て 決 定 す る も の と す る ( 当 地 区 に か か る 山 林 の 時 価 + 造 成 費 ) 0.7( 宅 地 の 評 価 割 合 ) ゴ ル フ 場 に 係 る 位 置 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 率 = 1 m2 当 た り の 評 価 額 (2 ) 鉄 軌 道 用 地 の 評 価 鉄 軌 道 の 用 に 供 す る 土 地 の う ち 単 体 鉄 軌 道 用 地 ( 運 送 用 の み 供 さ れ る 土 地 )の 評 価 は 当 該 鉄 軌 道 用 地 に 沿 接 す る 土 地 の 価 額 の 3 分 の 1 に 相 当 す る 価 格 に よ っ て そ の 価 額 を 求 め る こ の 場 合 に お い て 当 該 鉄 軌 道 用 地 に 沿 接 す る 土 地 の 地 目 価 額 の 相 違 等 に 基 づ い て 区 分 し そ の 区 分 し た 鉄 軌 道 用 地 に 沿 接 す る 土 地 の 価 額 そ の 区 分 し た 鉄 軌 道 用 地 の 地 積 等 を 総 合 的 に 勘 案 し て 求 め る も の と す る ま た 鉄 軌 道 の 用 に 供 す る 土 地 の う ち 複 合 利 用 鉄 軌 道 用 地 ( 運 送 用 及 び 運 送 以 外 の 用 に 供 さ れ る 土 地 ) の 評 価 は 原 則 と し て 評 価 単 位 ご と に 複 合 利 用 鉄 軌 道 用 地 の 地 積 を 運 送 の 用 に 供 す る 部 分 の 面 積 と 運 送 以 外 の 用 に 供 す る 部 分 の 面 積 で 按 分 し そ れ ぞ れ の 地 積 に 対 応 す る 価 格 を 算 出 し こ れ ら の 価 格 を 合 算 し て 評 価 額 を 求 め る も の と す る

27 (3 ) そ の 他 の 雑 種 地 の 評 価 そ の 他 の 雑 種 地 に つ い て は 宅 地 に 類 似 し て い る も の か ら 原 野 的 な も の ま で 多 岐 に わ た る と こ ろ か ら 各 々 の 土 地 の 位 置 利 用 状 況 等 を 考 慮 し 近 傍 宅 地 を 基 本 と し た 価 格 比 準 に よ る そ の 他 雑 種 地 の 近 傍 宅 地 比 準 割 合 ( 別 表 2 ) に よ り そ の 評 価 を 行 う も の と す る た だ し 宅 地 比 準 と す る こ と で 著 し い 不 均 衡 が 生 ず る 場 合 に は 類 似 す る 地 目 比 準 等 を 用 い る も の と す る 附 則 ( 施 行 期 日 ) 1 こ の 要 領 は 平 成 24 年 4 月 1 日 か ら 施 行 す る ( 経 過 措 置 ) 2 この 要 領 は 特 別 の 定 めがあるものを 除 き 平 成 24 年 度 以 後 の 年 度 分 の 土 地 評 価 事 務 の 取 扱 いに 適 用 し 平 成 23 年 度 分 までの 土 地 評 価 事 務 の 取 扱 いについては なお 従 前 の 例 による

28 別 表 2 そ の 他 雑 種 地 の 近 傍 宅 地 比 準 割 合 1 50% 比 準 新 たに 造 成 された 区 画 等 において 建 物 の 用 に 供 されていない 土 地 駐 車 場 展 示 場 資 材 置 場 等 の 用 に 供 し 舗 装 等 一 定 の 整 備 がなされている 土 地 テニスコート 又 はプールの 用 に 供 する 土 地 で 宅 地 に 接 続 していないもの 変 電 所 敷 地 公 園 用 地 及 び 競 技 場 等 の 用 に 供 する 土 地 2 40% 比 準 駐 車 場 展 示 場 資 材 置 場 等 の 用 に 供 し 舗 装 等 一 定 の 整 備 がなされていない 土 地 各 地 区 における 多 目 的 広 場 等 の 用 に 供 する 土 地 で 宅 地 に 接 続 しているもの 3 30% 比 準 新 たに 造 成 された 区 画 等 において 建 物 が 建 築 されないまま3 年 以 上 の 期 間 が 経 過 し なお 放 置 されている 土 地 各 地 区 における 多 目 的 広 場 等 の 用 に 供 する 土 地 で 宅 地 に 接 続 していないもの 幹 線 道 路 等 沿 い 又 は 集 落 地 区 に 位 置 する 未 利 用 地 4 20% 比 準 幹 線 道 路 等 沿 い 又 は 集 落 地 区 から 離 れた 場 所 に 位 置 する 上 記 以 外 の 未 利 用 地 上 記 に 該 当 しないその 他 雑 種 地 については 近 傍 宅 地 の20% 比 準 を 基 本 とする ただし 近 傍 宅 地 比 準 とすることで 著 しい 不 均 衡 が 生 ずる 場 合 は 類 似 する 近 傍 地 目 比 準 等 を 用 いるものとする