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1 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 に 関 する 調 査 平 成 25 年 3 月 一 般 財 団 法 人 住 宅 改 良 開 発 公 社

2 調 査 要 約 (サマリー) 1. 調 査 の 趣 旨 平 成 23 年 度 に 実 施 した サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 今 後 の 動 向 に 関 する 調 査 では 平 成 23 年 10 月 に 施 行 されたサービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 ( 以 下 サ 付 住 宅 という)に 関 連 する 各 プレイヤーの 動 向 調 査 を 行 うことにより 今 後 のサ 付 住 宅 の 供 給 動 向 の 予 測 を 行 った 本 件 は 新 制 度 の 創 設 から 約 1 年 を 経 過 し サ 付 住 宅 の 登 録 件 数 も 一 定 の 水 準 に 達 し ているため これらの 供 給 実 績 の 分 析 や 改 めて 各 プレイヤーへのアンケート ヒアリ ング 調 査 等 を 実 施 することにより サ 付 住 宅 事 業 の 現 状 を 把 握 し 現 時 点 でのサ 付 住 宅 事 業 の 課 題 を 整 理 することを 目 的 として 調 査 を 行 った 2. 調 査 事 項 (1) サ 付 住 宅 の 現 状 の 把 握 (2) サ 付 住 宅 事 業 に 関 する 課 題 の 把 握 (3) サ 付 住 宅 の 現 状 と 課 題 の 整 理 (4) サ 付 住 宅 のケーススタディ (5) サ 付 住 宅 のローカルマーケット 分 析 3. 調 査 の 成 果 得 られた 知 見 (1) サ 付 住 宅 の 現 状 の 把 握 本 章 では サ 付 住 宅 の 現 状 を 把 握 するべく 平 成 24 年 11 月 1 日 時 点 において 既 に 登 録 がなされている2,430 物 件 の 供 給 実 績 の 分 析 を 行 い さらに 実 際 にサ 付 住 宅 の 登 録 業 務 等 を 行 っている 自 治 体 現 にサ 付 住 宅 に 入 居 している 高 齢 者 へのアンケート 調 査 等 を 行 った 1 供 給 実 績 の 調 査 登 録 件 数 は 着 実 に 増 加 しており 直 近 においては 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 が 高 専 賃 からの 移 行 物 件 を 上 回 る 水 準 まで 新 規 開 設 が 進 んでいる 全 登 録 物 件 のうち 8 割 超 は 居 室 面 積 や 居 室 内 の 設 備 水 準 が 原 則 的 な 登 録 基 準 を 満 たしていない いわゆる 介 護 型 の 物 件 となっており 平 成 23 年 度 の 調 査 において 予 測 した 供 給 トレンドどおりとなっている 開 設 規 模 については 30 戸 未 満 の 小 規 模 物 件 が 過 半 を 占 めており 収 益 効 率 よ りも 多 額 の 初 期 投 資 や 過 大 な 稼 働 リスクの 負 担 を 回 避 することを 優 先 した 新 設 が 主 流 となっている 居 室 面 積 の 相 違 が 月 額 利 用 料 に 及 ぼす 影 響 を 見 ると 当 然 ながら 居 室 面 積 が 大 きいほど 料 金 は 高 めになっているものの 相 対 的 に 大 きな 居 室 を 設 けることに

3 よって 配 置 可 能 な 居 室 数 が 減 少 してしまうことに 伴 う 介 護 保 険 収 入 等 の 機 会 損 失 を 十 分 に 補 填 できるほどの 開 差 になっているとは 言 い 難 い 2 自 治 体 の 動 向 調 査 サ 付 住 宅 の 普 及 促 進 に 対 する 自 治 体 のスタンスは 積 極 的 なスタンスの 自 治 体 が 過 半 を 占 めてはいるものの 3 割 程 度 の 自 治 体 は 積 極 的 な 普 及 は 考 えていな い と 回 答 しており 実 際 に 登 録 業 務 等 を 行 っている 自 治 体 と 国 との 間 で 温 度 差 の 認 められる 結 果 となった サ 付 住 宅 の 普 及 促 進 に 消 極 的 な 自 治 体 については 住 所 地 特 例 の 適 用 対 象 外 で あることにより 介 護 保 険 財 政 が 悪 化 することや 登 録 性 であるため 経 営 体 質 やサービスの 質 に 対 する 審 査 が 不 十 分 になることへの 懸 念 が 背 景 になっている 模 様 である 3エンドユーザーの 意 識 調 査 サ 付 住 宅 に 現 に 入 居 している 高 齢 者 が 入 居 に 当 たって 重 視 する 項 目 等 について は サ 付 住 宅 のタイプや 利 用 者 の 要 介 護 認 定 の 状 況 によって 千 差 万 別 となって おり 逆 説 的 には 物 件 ごとの 運 営 コンセプトに 沿 って 利 用 者 の 棲 み 分 けがし っかりなされていることが 窺 える 介 護 型 の 物 件 においては 高 齢 者 向 け 住 宅 への 入 居 の 必 要 に 迫 られて 入 居 を 決 定 するケースが 多 いのに 対 し 自 立 型 では 配 偶 者 との 死 別 等 をきっかけに 将 来 に 対 する 不 安 を 感 じて 入 居 を 決 定 するケースが 多 く 見 られた 介 護 型 の 物 件 に 入 居 している 要 介 護 高 齢 者 の 多 くは 入 居 物 件 の 選 定 に 際 し て 登 録 基 準 で 定 められている 居 室 面 積 や 居 室 内 への 設 備 の 設 置 をあまり 重 視 していないことが 浮 き 彫 りになった (2) サ 付 住 宅 事 業 に 関 する 課 題 の 把 握 本 章 では サ 付 住 宅 事 業 の 課 題 を 把 握 するべく サ 付 住 宅 事 業 に 関 連 するプレイ ヤーとして 事 業 運 営 主 体 金 融 機 関 ハウスメーカーを 対 象 にアンケート ヒアリ ング 調 査 を 実 施 するとともに 当 該 アンケート 結 果 を 用 いてサ 付 住 宅 事 業 の 収 支 モデ ルの 検 討 を 行 った 1 各 プレイヤーのスタンスの 確 認 平 成 23 年 度 の 調 査 結 果 と 比 較 して 事 業 運 営 主 体 のサ 付 住 宅 の 新 設 に 対 するス タンスは 後 退 している 特 に 平 成 23 年 度 の 調 査 において サ 付 住 宅 の 新 設 を 検 討 中 としていた 回 答 者 が 制 度 創 設 から 約 1 年 を 経 て 消 極 的 なスタンス に 転 じてしまったケースが 目 立 った 各 種 の 供 給 促 進 施 策 に 対 して 十 分 な 効 果 がある と 評 価 している 事 業 運 営 主 体 はいずれの 施 策 も3~4 割 程 度 に 留 まり その 効 果 に 否 定 的 な 認 識 の 主 体 が 過 半 を 占 めた サ 付 住 宅 事 業 の 成 否 に 相 関 が 強 い 項 目 として 職 員 の 確 保 や 医 療 依 存 度 の 高 い

4 高 齢 者 にも 対 応 可 能 な 体 制 等 の ソフト 関 連 の 項 目 を 挙 げる 主 体 が 多 くを 占 め ハード 面 での 競 争 力 の 優 劣 が 事 業 の 成 否 に 強 く 影 響 すると 考 えている 主 体 は 少 数 であった サ 付 住 宅 に 対 する 金 融 機 関 の 融 資 スタンスは 依 然 として 積 極 的 な 姿 勢 の 主 体 が 多 いものの ほぼ 全 ての 金 融 機 関 が 積 極 的 な 姿 勢 であった 平 成 23 年 度 調 査 当 時 と 比 較 すると ネガティブな 姿 勢 の 主 体 もいくつか 見 られる 等 若 干 スタン スの 後 退 が 認 められる 結 果 となった 利 用 料 金 の 低 廉 化 が 進 む 中 介 護 保 険 収 入 の 部 分 で 事 業 採 算 を 確 保 するために より 多 くの 居 室 数 定 員 数 を 確 保 する 必 要 が 高 まり その 結 果 として サ 付 住 宅 の 新 設 意 欲 が 後 退 し 住 宅 型 有 料 老 人 ホームに 流 出 しているとの 意 見 が 複 数 の 金 融 機 関 で 聞 かれた 融 資 条 件 については 全 体 的 には 引 き 続 き 緩 和 傾 向 にある 模 様 であるが 金 利 の 引 き 下 げが 限 界 に 来 ていること あるいは 上 記 のとおりサ 付 住 宅 への 融 資 に 冷 静 なスタンスの 金 融 機 関 も 現 れ 始 めたことにより 一 昨 年 から 昨 年 にかけ てほどの 融 資 条 件 の 変 化 は 見 られなかった 2 収 支 モデルケースの 検 討 月 額 利 用 料 の 低 廉 化 が 進 む 中 で 10%の 利 益 率 の 確 保 も 困 難 になりつつある 現 状 が 浮 き 彫 りになった タイプ 別 に 見 ると 一 定 の 建 物 スペックを 維 持 しても これを 料 金 設 定 に 反 映 することが 困 難 なため 介 護 保 険 収 入 の 多 寡 に 応 じて 介 護 型 よりも 自 立 型 の 売 上 効 率 が 劣 る 傾 向 が 認 められた 上 記 の 売 上 効 率 の 相 違 を 主 因 として 介 護 保 険 制 度 の 改 変 をはじめ より 大 き な 事 業 リスクを 負 担 している 介 護 型 の 方 が 営 業 利 益 率 も 高 くなる 傾 向 が 認 め られた (3) サ 付 住 宅 事 業 の 現 状 と 課 題 の 整 理 本 章 では 以 上 の 分 析 を 踏 まえ 現 時 点 におけるサ 付 住 宅 の 課 題 問 題 点 として 1サ 付 住 宅 の 認 知 度 が 依 然 として 低 いこと 2 料 金 設 定 の 過 剰 な 低 廉 化 が 進 んでいる こと 3 現 状 の 登 録 基 準 がハード 面 に 偏 重 しており 供 給 実 態 と 乖 離 していること 4サ 付 住 宅 が 住 所 地 特 例 の 適 用 対 象 外 であることの4 点 について 整 理 した (4) サ 付 住 宅 のケーススタディ 本 章 では 過 年 度 の 調 査 に 引 き 続 き 高 齢 者 向 け 賃 貸 住 宅 のローカルマーケット 分 析 を1 宮 城 県 仙 台 市 2 大 阪 府 豊 能 高 齢 者 保 健 福 祉 圏 域 の2エリアで 実 施 した 具 体 的 には 各 エリアの 高 齢 者 人 口 の 推 移 動 向 や サ 付 住 宅 との 競 合 が 見 込 まれる 他 のシ ニアアセットの 供 給 動 向 既 に 供 給 されているサ 付 住 宅 のタイプ 別 開 設 規 模 別 月 額 利 用 料 別 等 の 供 給 動 向 を 整 理 した なお 各 エリアの 特 徴 は 以 下 のとおり

5 各 エリアの 特 徴 1 宮 城 県 仙 台 市 に 所 在 するサ 付 住 宅 については 総 戸 数 が20 戸 未 満 のものが 多 いこ とや 大 手 事 業 者 の 参 入 が 少 なく 在 宅 サービス 事 業 者 や 医 療 法 人 の 割 合 が 多 いこ とが 特 徴 として 挙 げられる 2 大 阪 府 豊 能 高 齢 者 保 健 福 祉 圏 域 に 所 在 するサ 付 住 宅 については 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 が 少 ないことや 総 戸 数 が50 戸 を 超 える 施 設 が 比 較 的 多 いことが 特 徴 として 挙 げられる 4. 今 後 の 検 討 課 題 本 調 査 においては サ 付 住 宅 の 供 給 実 績 を 分 析 し また サ 付 住 宅 事 業 を 取 り 巻 く 様 々な 主 体 へのアンケート ヒアリング 調 査 を 行 うことを 通 じて サ 付 住 宅 の 現 状 抱 え ている 課 題 等 を 整 理 することができた なお 上 記 の 調 査 結 果 においては 新 制 度 の 創 設 直 後 に 実 施 した 平 成 23 年 度 の 調 査 結 果 と 比 較 して 大 きな 変 化 を 生 じている 事 項 も 多 く 制 度 創 設 から1 年 超 を 経 過 したものの 当 該 業 界 は 依 然 として 成 長 の 途 中 段 階 にあ り 日 々 変 化 していくことが 予 見 される したがって サ 付 住 宅 事 業 を 取 り 巻 く 事 業 環 境 がどのように 変 化 していくのかについ ては 定 期 的 な 調 査 検 証 を 継 続 していく 必 要 がある

6 目 次 Ⅰ. 調 査 の 概 要 1 調 査 テーマ 1 2 調 査 目 的 1 3 調 査 事 項 1 4 調 査 期 間 1 Ⅱ. 調 査 結 果 1 サ 付 住 宅 に 係 る 現 状 把 握 2 1. 供 給 実 績 の 調 査 2 2. 自 治 体 の 動 向 調 査 35 3.エンドユーザーの 意 識 調 査 84 2 サ 付 住 宅 に 係 る 課 題 の 把 握 各 プレイヤーのスタンスの 確 認 収 支 モデルケースの 検 討 サ 付 住 宅 の 現 状 と 課 題 についてのまとめ サ 付 住 宅 のケーススタディ 宮 城 県 仙 台 市 大 阪 府 豊 能 高 齢 者 保 健 福 祉 圏 域 249 別 表 1 自 治 体 向 けアンケート 調 査 票 の 配 布 先 一 覧 2 サ 付 住 宅 への 融 資 実 績 等 に 関 するヒアリング 調 査 結 果 一 覧 付 属 資 料 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 普 及 に 向 けた 地 方 自 治 体 の 意 識 に 関 するアンケート 調 査 票 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 にご 入 居 されている 方 の 意 識 に 関 するアンケート 調 査 票 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 運 営 状 況 に 関 するアンケート 調 査 票

7 Ⅰ. 調 査 の 概 要 1 調 査 テーマ サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 に 関 する 調 査 2 調 査 目 的 平 成 23 年 度 に 実 施 した サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 今 後 の 動 向 に 関 する 調 査 に おいては サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 ( 以 下 サ 付 住 宅 という)に 関 連 する 各 プレイ ヤーの 動 向 調 査 を 行 うことによりサ 付 住 宅 の 今 後 の 供 給 動 向 の 予 測 を 行 った 今 年 度 においては 新 制 度 の 創 設 から 約 1 年 を 経 過 し 旧 高 専 賃 からの 移 行 や 新 規 開 設 によりサービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 登 録 件 数 の 増 加 が 進 むことが 予 想 されるため 本 調 査 では これらの 供 給 実 績 の 分 析 等 を 通 じて 現 状 把 握 を 行 い 現 時 点 における 課 題 を 整 理 することを 目 的 とする なお 上 記 分 析 に 当 たっては ケーススタディとし て 特 定 エリアに 焦 点 を 当 てたローカルマーケット 分 析 を 行 う 3 調 査 事 項 1.サ 付 住 宅 の 現 状 の 把 握 供 給 実 績 の 調 査 自 治 体 の 動 向 調 査 エンドユーザーの 意 識 調 査 2.サ 付 住 宅 事 業 に 関 する 課 題 の 把 握 各 プレイヤーのスタンスの 確 認 収 支 モデルケースの 検 討 3.サ 付 住 宅 の 現 状 と 課 題 の 整 理 4.サ 付 住 宅 のケーススタディ 4 調 査 期 間 平 成 24 年 8 月 9 日 ~ 平 成 25 年 3 月 31 日 - 1 -

8 Ⅱ. 調 査 結 果 1 サ 付 住 宅 に 係 る 現 状 把 握 1. 供 給 実 績 の 調 査 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 情 報 提 供 システム ( p/index.php)により 開 示 されているデータ 等 を 活 用 して サ 付 住 宅 の 供 給 実 績 を エリア 別 新 設 移 行 の 別 自 立 型 介 護 型 のタイプ 別 料 金 設 定 等 の 観 点 から 分 析 し マクロ 的 な 供 給 動 向 を 把 握 する (A) 登 録 状 況 サ 付 住 宅 の 登 録 状 況 については 平 成 23 年 10 月 の 制 度 創 設 直 後 の 数 カ 月 は 登 録 件 数 が 伸 び 悩 んでいたものの 旧 高 専 賃 に 係 る 有 料 老 人 ホームの 届 出 あるいは サ 付 住 宅 としての 新 規 登 録 の 選 択 期 限 が 平 成 23 年 度 末 に 設 定 されていたことも あり 平 成 24 年 3 月 頃 から 徐 々に 増 加 し 平 成 24 年 11 月 1 日 時 点 における 登 録 物 件 数 及 び 登 録 戸 数 は2,430 物 件 77,053 戸 と 旧 高 専 賃 の 制 度 廃 止 時 点 におけ る 登 録 件 数 (2,307 物 件 63,707 戸 )を 上 回 る 水 準 にまで 達 している 旧 高 専 賃 サ 付 住 宅 の 登 録 件 数 の 推 移 (ホーム 数 ) 2,600 2,400 2,200 2,000 1,800 1,600 1,400 63,707 77,053 ( 戸 数 ) 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 1,200 1, ,000 30, H22 年 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 H23 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 2, 月 H23 年 11 月 12 月 H24 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 2, 月 20,000 10,000 0 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 - 2 -

9 全 登 録 物 件 のうち 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 と 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 の 割 合 は 以 下 のとおりである 有 料 老 人 ホームの 届 出 あるいは サ 付 住 宅 としての 新 規 登 録 の 選 択 期 限 が 設 定 されていた 平 成 24 年 3 月 時 点 においては 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 の 割 合 が54%と 過 半 を 占 めていたが その 後 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 の 件 数 が 順 調 に 増 加 したことにより 直 近 の 平 成 24 年 11 月 1 日 時 点 において 両 者 の 割 合 は 逆 転 しており 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 が58%と 過 半 を 占 めるに 至 っている 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 と 新 規 登 録 物 件 の 内 訳 平 成 24 年 3 月 時 点 の 状 況 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 58% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 42% 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 46% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 54% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 また 都 道 府 県 別 の 登 録 件 数 の 状 況 は 次 図 のとおりで 大 阪 府 が170 物 件 で 最 多 となっており これに 北 海 道 が152 物 件 東 京 都 が115 物 件 で 続 いている 一 方 宮 崎 県 や 佐 賀 県 における 登 録 件 数 は 依 然 として1 桁 台 に 留 まっており 都 道 府 県 ごとに 大 幅 な 格 差 が 認 められる なお 次 図 のとおり 都 道 府 県 別 のサ 付 住 宅 の 供 給 分 布 については 旧 高 専 賃 当 時 における 都 道 府 県 別 の 供 給 分 布 の 傾 向 が 概 ね 引 き 継 がれていると 言 えるが 旧 高 専 賃 当 時 と 比 較 した 登 録 件 数 の 増 減 については 都 道 府 県 ごとに 個 別 性 が 見 られる 具 体 的 には 旧 高 専 賃 では 大 阪 府 に 次 ぐ 第 2 位 の 供 給 量 であった 神 奈 川 県 の 登 録 件 数 は 依 然 として 当 時 の6 割 弱 に 留 まっている 一 方 で 北 海 道 や 愛 知 県 をはじめと して 当 時 の3~4 割 増 の 水 準 にまで 登 録 件 数 が 増 加 している 都 道 府 県 も 見 られる また 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 のみに 限 定 した 供 給 状 況 を 見 ると 総 数 ベースでも 上 位 に 位 置 する 大 阪 府 と 北 海 道 の 件 数 が 突 出 しているものの その 他 の 都 道 府 県 間 での 格 差 は 総 数 ベースの 格 差 と 比 較 すると 相 対 的 に 縮 小 しており 総 数 ベースでは 7 位 にランクする 愛 知 県 が 東 京 都 を 上 回 る67 物 件 で 大 阪 府 北 海 道 に 次 ぐ3 位 に ランクしているのをはじめ 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 の 件 数 が40 件 以 上 の 都 道 府 県 が 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 三 重 県 兵 庫 県 福 岡 県 と 広 範 に 及 んでいる - 3 -

10 都 道 府 県 別 の 旧 高 専 賃 サ 付 住 宅 の 登 録 件 数 ( 単 位 : 物 件 数 ) 旧 高 専 賃 サ 付 住 宅 北 海 道 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 茨 城 県 栃 木 県 群 馬 県 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 山 梨 県 長 野 県 岐 阜 県 静 岡 県 愛 知 県 三 重 県 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 旧 高 専 賃 サ 付 住 宅 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 8482 兵 庫 県 奈 良 県 和 歌 山 県 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 高 知 県 福 岡 県 12 6 佐 賀 県 長 崎 県 熊 本 県 大 分 県 6 宮 崎 県 鹿 児 島 県 沖 縄 県 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 都 道 府 県 別 の 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 と 新 規 登 録 物 件 の 内 訳 ( 単 位 : 物 件 数 ) 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 北 海 道 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 37 茨 城 県 栃 木 県 群 馬 県 5052 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 山 梨 県 27 長 野 県 岐 阜 県 10 静 岡 県 愛 知 県 三 重 県 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 - 4 -

11 ( 前 頁 より 続 く) 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 35 兵 庫 県 奈 良 県 和 歌 山 県 鳥 取 県 10 6 島 根 県 2321 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 高 知 県 福 岡 県 5 1 佐 賀 県 長 崎 県 熊 本 県 8 23 大 分 県 2 4 宮 崎 県 鹿 児 島 県 7 20 沖 縄 県 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 都 道 府 県 別 に 見 た 旧 高 専 賃 からのサ 付 住 宅 への 移 行 割 合 は 下 記 のとおりで 秋 田 県 福 井 県 山 口 県 徳 島 県 では 旧 高 専 賃 の8 割 超 がそのままサ 付 住 宅 に 移 行 して いる 当 該 状 況 の 一 因 としては これらの 県 において 旧 高 専 賃 に 占 める 適 合 高 専 賃 の 割 合 が 全 国 的 に 見 て 比 較 的 高 い 水 準 にあったことが 挙 げられる 一 方 佐 賀 県 宮 崎 県 における 移 行 割 合 は1 割 に 満 たない 水 準 に 留 まっているが 両 県 におけ る 適 合 高 専 賃 の 割 合 は 上 記 とは 逆 に 極 めて 低 位 な 水 準 にあった したがって 従 来 から 単 なる 高 齢 者 専 用 の 賃 貸 住 宅 としての 位 置 づけではなく 一 定 の 要 件 を 満 たした 良 質 な サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 整 備 についての 土 壌 が 確 立 されてい たか 否 かが 旧 高 専 賃 からサ 付 住 宅 への 移 行 割 合 の 多 寡 にも 影 響 を 及 ぼしていると 思 料 する 90% 80% 70% 80.0% 60% 58.7% 50.0% 54.3% 50% 54.5% 50.0% 46.8% 40% 44.7% 44.4% 30% 20% 10% 0% 北 海 道 青 岩 森 手 県 県 宮 秋 山 城 田 形 県 県 県 福 茨 島 城 県 県 都 道 府 県 別 の 旧 高 専 賃 からサ 付 住 宅 への 移 行 割 合 66.7% 61.7% 栃 木 県 29.0% 54.7% 42.9% 28.6% 群 埼 千 東 神 馬 玉 葉 京 奈 県 県 県 都 川 県 60.9% 37.9% 山 長 岐 梨 野 阜 県 県 県 22.2% 54.2% 32.3% 静 愛 岡 知 県 県 41.9% 三 新 重 潟 県 県 10.5% 85.7% 61.3% 40.9% 富 石 福 山 川 井 県 県 県 41.7% 31.3% 26.1% 滋 京 賀 都 県 府 56.3% 57.9% 大 兵 阪 庫 府 県 45.9% 奈 和 良 歌 県 山 県 28.6% 鳥 島 取 根 県 県 81.4% 68.0% 53.5% 85.2% 岡 広 山 山 島 口 県 県 県 38.5% 23.5% 52.6% 徳 香 愛 島 川 媛 県 県 県 58.5% 16.7% 8.3% 高 福 佐 知 岡 賀 県 県 県 39.7% 長 熊 崎 本 県 県 40.0% 46.7% 8.0% 大 宮 分 崎 県 県 17.9% 鹿 児 島 県 沖 縄 県 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 - 5 -

12 また 都 市 規 模 別 のサ 付 住 宅 の 供 給 状 況 を 見 ると 全 登 録 物 件 のうち 政 令 指 定 都 市 中 核 市 特 例 市 のいずれかに 該 当 する 都 市 部 に 所 在 している 物 件 が 概 ね 半 数 を 占 めている( 統 計 上 のバイアスが 大 きいため 東 京 都 内 の115 物 件 につ いては 集 計 対 象 から 除 外 した) 一 定 の 稼 働 水 準 の 達 成 に 係 る 蓋 然 性 や これに 依 拠 するサ 付 住 宅 事 業 の 採 算 性 確 保 等 の 観 点 から サ 付 住 宅 の 供 給 が 一 定 の 高 齢 者 人 口 を 有 する 都 市 部 に 集 中 していることが 窺 える 都 市 規 模 別 の 供 給 状 況 郡 部 8% 大 規 模 都 市 20% その 他 市 部 41% 小 規 模 都 市 13% 中 規 模 都 市 18% ( 注 ) 都 市 の 区 分 は 以 下 のとおりである なお 東 京 ( 注 ) 都 内 の 物 件 は 除 外 している ( 注 ) 大 規 模 都 市 : 人 口 70 万 人 以 上 の 都 市 ( 注 ) 中 規 模 都 市 : 人 口 30 万 人 以 上 の 都 市 ( 注 ) 小 規 模 都 市 : 上 記 以 外 の 中 核 市 特 例 市 ( 注 ) その 他 市 部 : 上 記 以 外 の 市 ( 注 ) 郡 部 : 上 記 以 外 の 町 村 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 (B) 登 録 物 件 のトレンド (1) 物 件 タイプ 居 室 面 積 及 び 居 室 内 部 の 設 備 の 状 況 に 着 眼 して 分 類 した 全 登 録 物 件 に 占 める 介 護 型 自 立 型 の 割 合 は 下 記 のとおりである タイプ 別 の 供 給 状 況 自 立 型 19% 介 護 型 81% ( 注 ) 最 小 居 室 の 居 室 面 積 が25m2 未 満 最 低 家 賃 居 室 に 浴 室 あるいは 台 所 がない のいずれ ( 注 ) かに 該 当 する 物 件 を 介 護 型 その 他 の 物 件 を 自 立 型 として 集 計 した ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 6 -

13 これを 見 ると 登 録 物 件 の8 割 超 は 居 室 面 積 や 居 室 内 部 の 設 備 水 準 がサ 付 住 宅 に 関 する 原 則 的 な 登 録 基 準 を 一 部 満 たしていない 介 護 型 の 物 件 となっており 下 記 の 旧 高 専 賃 当 時 のタイプ 別 の 供 給 状 況 と 比 較 しても 新 制 度 の 創 設 により 介 護 型 への 偏 重 が 進 んでいることが 窺 える 当 該 状 況 の 背 景 としては 集 計 方 法 に よるバイアスとして 一 定 の 割 合 を 占 めると 推 定 される 混 合 型 の 物 件 も 介 護 型 に 含 めてカウントされていることも 一 因 ではあるが 事 業 採 算 性 の 観 点 から 一 定 の 介 護 保 険 収 入 や 食 費 収 入 を 獲 得 することを 企 図 して 要 介 護 者 をメイン ターゲットに 置 いた 介 護 型 の 物 件 を 指 向 する 運 営 主 体 が 当 時 よりも 増 加 してい ることが 最 大 の 要 因 であると 考 えられる また 旧 高 専 賃 のうち 自 立 型 の 物 件 については 制 度 変 更 後 における 設 備 関 連 の 登 録 基 準 についてはクリアできた としても 新 たに 設 定 されたサービス 関 連 の 基 準 を 満 たすことができない いわ ゆる サービス 無 し 高 専 賃 が 一 定 割 合 を 占 めており これらの 物 件 が 制 度 変 更 に 際 してサ 付 住 宅 にそのまま 移 行 することができず 登 録 が 抹 消 されてしまったこ とも 一 因 と 考 えられる 旧 高 専 賃 のタイプ 別 の 供 給 状 況 自 立 型 46% 介 護 型 54% ( 資 料 ) 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングの 資 料 をもとに 作 成 当 該 物 件 タイプ 別 の 供 給 状 況 を 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 別 に 見 ると 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 よりも 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 において 介 護 型 の 割 合 が 高 くなっており サ 付 住 宅 制 度 の 創 設 による 新 たな 登 録 基 準 や 事 業 環 境 等 を 与 条 件 として 行 われた 新 規 開 設 において 運 営 主 体 の 介 護 型 物 件 への 選 好 性 がより 高 まっていることが 窺 える - 7 -

14 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 自 立 型 22% 自 立 型 16% 介 護 型 78% 介 護 型 84% ( 資 料 ) 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングの 資 料 をもとに 作 成 また 供 給 エリア 別 に 見 ると 東 京 23 区 東 京 都 市 部 を 除 いた 全 てのカテ ゴリーで 介 護 型 の 物 件 が 過 半 を 占 めている 点 は 前 記 と 同 様 であるが これに 加 えて 都 市 規 模 が 大 きくなるほど 自 立 型 の 割 合 が 増 加 する 傾 向 が 認 められる 自 立 型 の 物 件 については 主 たる 需 要 者 となる 高 齢 者 の 所 得 水 準 や 当 該 所 得 階 層 に 合 致 する 高 齢 者 人 口 の 分 布 偏 在 状 況 さらには 地 方 圏 においては 依 然 と して 高 齢 者 を 高 齢 者 向 け 住 宅 に 入 居 させることについて 心 理 的 な 抵 抗 感 等 が 根 強 いこと 等 を 背 景 として 事 業 の 成 立 範 囲 が 都 市 部 に 限 定 されるとの 意 見 が 従 来 か ら 多 く 見 られたが 下 記 の 集 計 結 果 はこうした 意 見 を 具 体 に 裏 付 けるものとなっ ている 供 給 エリア 別 に 見 たタイプ 別 の 供 給 状 況 大 規 模 都 市 73.3% 26.7% 中 規 模 都 市 82.8% 17.2% 小 規 模 都 市 86.7% 13.3% その 他 市 部 86.5% 13.5% 郡 部 87.7% 12.3% 東 京 23 区 41.8% 58.2% 東 京 都 市 部 41.7% 58.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 介 護 型 自 立 型 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 8 -

15 物 件 タイプ 介 護 型 自 立 型 北 海 道 125 件 27 件 青 森 県 42 件 3 件 岩 手 県 32 件 3 件 宮 城 県 44 件 4 件 秋 田 県 29 件 2 件 山 形 県 21 件 8 件 福 島 県 28 件 13 件 茨 城 県 57 件 7 件 栃 木 県 36 件 12 件 群 馬 県 75 件 2 件 埼 玉 県 84 件 18 件 千 葉 県 56 件 16 件 東 京 都 48 件 67 件 神 奈 川 県 51 件 51 件 山 梨 県 28 件 2 件 長 野 県 31 件 7 件 岐 阜 県 37 件 8 件 静 岡 県 31 件 9 件 愛 知 県 68 件 19 件 三 重 県 72 件 3 件 新 潟 県 23 件 8 件 富 山 県 14 件 6 件 石 川 県 18 件 8 件 福 井 県 13 件 11 件 滋 賀 県 29 件 5 件 京 都 府 18 件 14 件 大 阪 府 153 件 17 件 兵 庫 県 65 件 17 件 奈 良 県 16 件 5 件 和 歌 山 県 41 件 0 件 鳥 取 県 20 件 5 件 島 根 県 15 件 1 件 岡 山 県 39 件 5 件 広 島 県 88 件 13 件 山 口 県 56 件 10 件 徳 島 県 39 件 1 件 香 川 県 27 件 0 件 愛 媛 県 39 件 6 件 高 知 県 5 件 7 件 福 岡 県 58 件 15 件 佐 賀 県 6 件 0 件 長 崎 県 56 件 2 件 熊 本 県 51 件 8 件 大 分 県 27 件 4 件 宮 崎 県 6 件 0 件 鹿 児 島 県 32 件 5 件 沖 縄 県 27 件 0 件 都 道 府 県 別 に 見 たタイプ 別 の 供 給 状 況 全 国 合 計 1,976 件 454 件 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 高 知 県 東 京 都 神 奈 川 県 福 井 県 京 都 府 福 島 県 石 川 県 富 山 県 山 形 県 新 潟 県 栃 木 県 奈 良 県 静 岡 県 千 葉 県 愛 知 県 兵 庫 県 福 岡 県 鳥 取 県 全 国 合 計 長 野 県 岐 阜 県 北 海 道 埼 玉 県 山 口 県 滋 賀 県 熊 本 県 鹿 児 島 県 愛 媛 県 大 分 県 広 島 県 岡 山 県 茨 城 県 大 阪 府 岩 手 県 宮 城 県 青 森 県 山 梨 県 秋 田 県 島 根 県 三 重 県 長 崎 県 群 馬 県 徳 島 県 42% 42% 50% 54% 56% 68% 69% 70% 72% 74% 75% 76% 78% 78% 78% 79% 79% 80% 81% 82% 82% 82% 82% 85% 85% 86% 86% 87% 87% 87% 89% 89% 90% 91% 92% 93% 93% 94% 94% 96% 97% 97% 98% 58% 58% 50% 46% 44% 32% 31% 30% 28% 26% 25% 24% 23% 22% 22% 21% 21% 20% 19% 18% 18% 18% 18% 15% 15% 14% 14% 13% 13% 13% 11% 11% 10% 9% 8% 7% 7% 6% 6% 4% 3% 3% 3% 和 歌 山 県 香 川 県 佐 賀 県 宮 崎 県 沖 縄 県 100% 100% 100% 100% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 介 護 型 自 立 型 - 9 -

16 (2) 開 設 スキーム 土 地 建 物 の 権 利 形 態 に 着 眼 して 開 設 スキーム 別 の 供 給 状 況 を 見 ると サブ リース 方 式 が41%で 最 も 多 く これに 自 主 開 発 方 式 が35% 借 地 方 式 が16 %で 続 いており サブリース 方 式 と 自 主 開 発 方 式 の 両 者 で 全 体 の 約 8 割 を 占 めている 開 設 スキーム 別 の 供 給 状 況 借 地 方 式 16% その 他 8% 自 主 開 発 方 式 35% ( 注 ) 開 設 スキームの 区 分 は 以 下 のとおりである サブリース 方 式 ( 注 ) 自 主 開 発 方 式 : 土 地 建 物 ともに 所 有 権 の 場 合 41% ( 注 ) サブリース 方 式 : 土 地 建 物 ともに 賃 借 権 の 場 合 ( 注 ) 借 地 方 式 : 土 地 は 賃 借 権 建 物 は 所 有 権 の 場 合 ( 注 ) その 他 : 上 記 以 外 の 場 合 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 供 給 エリア 別 に 見 ると ややばらつきはあるものの 都 市 規 模 が 大 きくなるほ ど 自 主 開 発 方 式 の 割 合 が 低 下 し サブリース 方 式 の 割 合 が 上 昇 する 傾 向 が 認 められる 当 該 状 況 の 背 景 としては 一 般 的 には 都 市 規 模 に 比 例 して 地 価 が 高 く なるため 大 都 市 ほど 当 初 の 開 発 コストの 負 担 を 回 避 し 事 業 リスクを 低 減 させ たいというインセンティブが 強 く 働 くと 考 えられるほか 地 主 側 においても 一 定 の 資 産 価 値 を 有 する 土 地 を 継 続 的 に 保 有 しておきたいという 思 いから 土 地 を 売 却 するよりも 高 齢 者 向 け 住 宅 を 建 設 し 賃 貸 運 用 することを 選 択 するケース が 増 加 することが 考 えられる 供 給 エリア 別 に 見 た 開 設 スキーム 別 の 供 給 状 況 大 規 模 都 市 32.4% 48.0% 14.3% 5.3% 中 規 模 都 市 36.3% 44.4% 13.0% 6.4% 小 規 模 都 市 30.6% 43.5% 14.6% 11.2% その 他 市 部 36.8% 36.5% 18.9% 7.8% 郡 部 43.1% 27.7% 20.0% 9.2% 東 京 都 18.3% 66.1% 5.2% 10.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 自 主 開 発 方 式 サブリース 方 式 借 地 方 式 その 他 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

17 (3) 開 設 規 模 開 設 規 模 別 の 供 給 状 況 は 下 記 のとおりで 総 数 では 10~20 戸 が24.1%で 最 も 多 く これに 20~30 戸 が22.1%で 続 いており これらに 10 戸 未 満 を 加 えた 30 戸 未 満 の 小 規 模 物 件 が52.7%と 過 半 を 占 めている 供 給 エリア 別 に 見 ると 都 市 規 模 が 小 さくなるほど 小 規 模 物 件 の 割 合 が 増 加 す る 傾 向 が 顕 著 に 現 れており 大 規 模 都 市 では 30 戸 未 満 の 割 合 は 約 4 割 である のに 対 し その 他 市 部 郡 部 での 同 割 合 は 約 6 割 にまで 達 している 高 齢 者 向 け 住 宅 の 運 営 は 主 にコスト 面 でのスケールメリットの 享 受 に 関 連 して 収 益 効 率 の 観 点 からはある 程 度 まとまった 規 模 の 居 室 数 を 有 していることが 望 ましい と 言 われているが 需 要 者 となる 高 齢 者 人 口 の 規 模 が 相 対 的 に 劣 る その 他 市 部 や 郡 部 に 所 在 する 物 件 については こうした 収 益 効 率 に 対 するニーズを 多 額 の 初 期 投 資 額 の 負 担 や 過 大 な 稼 働 リスクをできるだけ 回 避 したいとのニーズが 上 回 る 結 果 として 上 記 のような 供 給 トレンドになっているものと 思 料 する 開 設 規 模 別 の 供 給 状 況 総 数 6.5% 24.1% 22.1% 18.8% 10.8% 7.6% 5.9% 4.2% 大 規 模 都 市 4.4% 18.5% 17.5% 16.4% 14.7% 9.7% 10.5% 8.2% 中 規 模 都 市 7.4% 20.3% 21.8% 21.3% 10.5% 9.1% 5.1% 4.4% 小 規 模 都 市 3.1% 28.2% 24.5% 19.7% 11.2% 6.8% 3.1% その 他 市 部 8.3% 26.7% 24.8% 17.3% 8.8% 6.6% 4.8% 郡 部 6.2% 33.8% 21.0% 21.5% 7.7% 3.6% 4.1% 東 京 都 7.8% 11.3% 14.8% 24.3% 15.7% 11.3% 9.6% 5.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10 戸 未 満 10~20 戸 20~30 戸 30~40 戸 40~50 戸 50~60 戸 60~80 戸 80 戸 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 開 設 規 模 に 関 して 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 別 あるいは 物 件 タイプ 別 に 見 た 供 給 状 況 については 上 記 の 総 数 ベースの 構 成 比 と 比 較 して 目 立 った 相 違 は 特 になく これらの 要 因 と 開 設 規 模 との 間 に 明 確 な 相 関 関 係 は 特 段 認 められなかった

18 (4) 構 造 建 物 の 構 造 別 に 見 た 供 給 状 況 は 下 記 のとおりで 総 数 ベースでは 鉄 骨 造 が 約 38%で 最 多 となっているが 木 造 鉄 筋 コンクリート 造 もそれぞれ3 割 前 後 を 占 めており 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 の 物 件 が 極 めて 少 数 であることを 除 け ば さほど 大 きな 偏 りはなく 概 ね 均 等 に 分 布 している 開 設 規 模 別 に 見 ると 20 戸 未 満 の 物 件 では 木 造 が 概 ね 半 数 を 占 めているが 60 戸 以 上 の 物 件 では 約 7 割 を 鉄 筋 コンクリート 造 が 占 めているように 開 設 規 模 が 大 きくなるにつれて 主 流 の 構 造 体 が 木 造 鉄 骨 造 鉄 筋 コンクリー ト 造 にシフトしていく 傾 向 が 認 められる 当 該 状 況 については 建 物 の 延 床 面 積 や 階 層 が 大 きくなることに 伴 う 当 然 の 傾 向 ではあるものの 開 設 規 模 と 収 益 効 率 との 関 係 の 中 で 収 益 効 率 の 劣 る 小 規 模 物 件 については 建 築 コストが 低 廉 な 木 造 物 件 とせざる 得 ないといった 状 況 も 間 接 的 には 関 連 していると 思 料 する 建 物 の 構 造 別 の 供 給 状 況 総 数 27.6% 38.1% 33.6% 20 戸 未 満 46.6% 37.0% 16.0% 20~40 戸 28.3% 40.7% 30.4% 40~60 戸 7.6% 41.2% 49.9% 60 戸 以 上 3.6% 25.5% 69.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 木 造 鉄 骨 造 鉄 筋 コンクリート 造 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 (5) 居 室 面 積 各 物 件 の 最 小 居 室 面 積 別 の 供 給 状 況 は 次 図 のとおりで 総 数 ベースでは 20m2 未 満 が 約 6 割 と 過 半 を 占 めており これに 20~25m2 を 加 えた 共 同 利 用 部 分 の 十 分 な 確 保 により 居 室 面 積 に 係 る 原 則 的 な 登 録 基 準 の 緩 和 規 定 を 適 用 してい る 物 件 が 全 体 の8 割 弱 にまで 及 んでいる 平 成 24 年 度 の 高 齢 者 住 まい 法 の 改 正 で は 従 来 やや 曖 昧 であった 居 室 面 積 を25m2 未 満 に 緩 和 する 場 合 における 共 同 利 用 部 分 の 確 保 に 関 して 一 定 の 基 準 が 示 され 改 正 以 前 と 比 較 すると 当 該 面 積 緩 和 に 関 する 運 用 は 厳 格 化 されたと 言 えるが 改 正 以 降 においても 介 護 保 険 収 入 により 事 業 全 体 の 採 算 性 を 確 保 するビジネスモデルを 採 っている 事 業 運 営 主 体 が 大 半 であることもあり 引 き 続 き 原 則 的 な 登 録 基 準 を 下 回 る 小 ぶりな 居 室 面 積 の 物 件 が 供 給 の 主 流 となっている

19 居 室 面 積 別 の 供 給 状 況 総 数 64.3% 13.7% 19.3% 大 規 模 都 市 59.8% 9.7% 26.9% 中 規 模 都 市 68.4% 12.3% 16.7% 小 規 模 都 市 66.7% 17.7% 12.9% その 他 市 部 67.1% 15.8% 15.0% 郡 部 69.7% 13.3% 14.4% 東 京 都 30.4% 7.8% 57.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 20m2 未 満 20~25m2 25~35m2 35~45m2 45m2 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 供 給 エリア 別 に 見 ると 都 市 規 模 が 大 きくなるほど 原 則 的 な 面 積 基 準 を 満 た している 物 件 の 割 合 が 高 くなる 傾 向 が 見 られる 当 該 状 況 の 背 景 としては 需 要 者 となる 富 裕 な 高 齢 者 層 の 分 布 が 都 市 部 に 偏 在 していることや 仮 に 一 定 の 居 室 面 積 を 備 えた 住 戸 を 提 供 したとしても 地 方 圏 に 所 在 する 物 件 おいては 一 定 の 稼 働 水 準 の 確 保 との 兼 ね 合 いで 当 該 要 素 をなかなか 料 金 設 定 に 転 嫁 しにくく 事 業 採 算 性 の 観 点 から 見 て こうした 物 件 を 供 給 するインセンティブが 乏 しいこ とが 主 因 であると 思 料 する また 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 別 に 見 ると 新 たに 設 定 された 登 録 基 準 等 を 与 条 件 として 開 設 された 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 の 方 が 面 積 基 準 の 緩 和 規 定 を 適 用 している 物 件 の 割 合 が 高 い 状 況 にあり 旧 高 専 賃 当 時 と 比 較 しても 運 営 主 体 の 選 好 が 25m2 未 満 の 物 件 にシフトしていることが 窺 える 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 45m2 以 上 1% 25~35m2 22% 35~45m2 4% 20~25m2 11% 25~35m2 17% 20~25m2 17% 20m2 未 満 56% 20m2 未 満 70% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

20 なお 本 調 査 においては 前 記 のとおり 居 室 の 面 積 と 設 備 水 準 の2つの 尺 度 により 物 件 のタイプを 介 護 型 と 自 立 型 に 区 分 しているが 居 室 面 積 に 関 して 当 該 タイプ 別 に 見 た 供 給 状 況 は 下 記 のとおりである 介 護 型 の 物 件 につ いては9 割 超 が 25m2 未 満 の 物 件 となっており 25m2 以 上 の 居 室 面 積 を 備 え ているが 浴 室 あるいは 台 所 は 設 定 されていないといった 居 室 は 極 めて 少 数 であ り 居 室 面 積 と 居 室 内 部 の 設 備 水 準 との 間 の 一 致 性 が 高 いことが 認 められる 一 方 自 立 型 の 物 件 については 25~35m2 が8 割 超 を 占 めており いわゆる ア クティブシニア と 呼 ばれるような 高 齢 者 層 をメインターゲットに 登 録 基 準 を 大 幅 に 上 回 ってクリアしている 物 件 は 少 数 であることが 認 められ 自 立 型 に 分 類 されている 物 件 においても 上 記 のような 運 営 コンセプトに 伴 って 積 極 的 に 自 立 型 を 指 向 しているというよりは あくまで 要 介 護 者 をメインターゲットに 置 きつ つ 単 に 原 則 的 な 登 録 基 準 をクリアしているのみの 物 件 が 実 態 としては 多 くを 占 めている 可 能 性 が 考 えられる 介 護 型 自 立 型 25~35m2 4% 45m2 以 上 3% 20~25m2 17% 35~45m2 11% 20m2 未 満 79% 25~35m2 86% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 (6) 設 備 水 準 居 室 内 の 設 備 に 関 する 新 たな 登 録 基 準 については 原 則 として 各 戸 に 台 所 水 洗 便 所 収 納 設 備 洗 面 設 備 浴 室 を 備 えることが 規 定 されているが 共 同 利 用 部 分 に 浴 室 等 を 備 えることにより 上 記 と 同 等 以 上 の 居 住 環 境 が 確 保 される 場 合 に おいては 各 戸 に 台 所 収 納 設 備 浴 室 を 備 えることは 要 しないとされている よって 各 設 備 の 設 置 状 況 別 の 供 給 状 況 を 見 ると まず 原 則 的 な 登 録 基 準 にお いて 要 請 されている 全 ての 設 備 を 設 置 している 物 件 の 割 合 は 約 23%で 7 割 超 の 物 件 は 一 部 の 設 備 を 居 室 内 に 欠 いた 物 件 となっている

21 各 設 備 の 有 無 別 の 供 給 状 況 全 て 23.2% 76.8% 浴 室 24.9% 75.1% 台 所 41.6% 58.4% 収 納 設 備 96.7% 3.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% あり なし ( 注 ) 各 居 室 への 設 備 の 有 無 については 各 物 件 内 の 最 低 家 賃 居 室 を 基 準 に 判 定 した ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 個 別 の 設 備 ごとに 見 ると 浴 室 を 設 置 している 物 件 の 割 合 は 約 25%で 上 記 の 全 ての 設 備 を 設 置 している 物 件 の 割 合 と 概 ね 近 似 した 水 準 となっており 全 て の 設 備 を 設 置 しているか 否 かについては 浴 室 の 設 置 の 有 無 が 主 たるポイント になっていることが 窺 える また 浴 室 を 設 置 していない 物 件 が7 割 超 を 占 め る 点 については これまでの 分 析 内 容 を 踏 まえると 1 運 営 主 体 の 多 くは 要 介 護 者 をメインターゲットに 置 いた 事 業 運 営 を 指 向 しているが 当 該 ターゲット 層 に ついては 第 三 者 の 介 助 なしに 一 人 で 入 浴 することができる 方 が 少 ないため 入 居 物 件 の 選 定 において 浴 室 の 有 無 がさほど 重 要 なポイントとはならず 稼 働 率 の 確 保 にも 特 段 寄 与 しないことや 2 浴 室 を 配 置 するか 否 かによって 居 室 面 積 が 大 き く 左 右 されることになるが 浴 室 を 配 置 することにより 一 定 の 居 室 面 積 を 確 保 し たとしても 当 該 要 素 をホテルコスト 部 分 に 転 嫁 することが 難 しく それよりは 介 護 保 険 収 入 や 食 費 収 入 を 確 保 する 観 点 から 居 室 数 をできるだけ 多 く 設 けること に 事 業 採 算 上 の 観 点 からのインセンティブが 働 くこと さらには 3 要 介 護 高 齢 者 等 については 浴 室 を 配 置 することにより かえって 転 倒 等 の 事 故 が 発 生 するリ スクが 高 まることを 懸 念 しているといった 点 が 主 な 要 因 であると 思 料 する 台 所 についても 浴 室 と 概 ね 同 様 であり 各 運 営 主 体 がメインターゲットに 置 く 高 齢 者 の 属 性 との 兼 ね 合 いの 中 で 自 身 で 調 理 等 を 行 うことができる 層 が 少 ないこと 等 を 背 景 として 設 置 している 物 件 は 約 4 割 に 留 まっており 過 半 の 物 件 で 設 置 されていない 状 況 にある

22 一 方 収 納 設 備 については9 割 超 の 物 件 で 設 置 されているが 当 該 状 況 の 背 景 としては 1 浴 室 や 台 所 と 比 較 すると 収 納 設 備 はその 必 要 性 に 関 して 入 居 者 の 身 体 状 況 等 との 関 連 性 が 相 対 的 に 乏 しいことや 2 当 該 設 備 を 設 置 する ことによる 居 室 面 積 への 影 響 が 比 較 的 小 さいことが 挙 げられ 特 に 後 者 の 要 因 に ついては 台 所 と 比 較 して 浴 室 の 設 置 割 合 がより 低 い 水 準 になっていること の 一 因 にもなっていると 思 料 する なお 居 室 内 に 設 置 していない 物 件 の 割 合 が 高 い 浴 室 と 台 所 について 居 室 面 積 別 に 見 た 設 置 状 況 は 下 記 のとおりである 浴 室 居 室 面 積 別 に 見 た 浴 室 台 所 の 設 置 状 況 20m2 未 満 98.6% 20~25m2 33.1% 66.9% 25~35m2 86.8% 13.2% 35m2 以 上 100.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% あり なし 台 所 20m2 未 満 21.2% 78.8% 20~25m2 50.6% 49.4% 25~35m2 94.7% 5.3% 35m2 以 上 100.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% あり なし ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

23 これを 見 ると 当 然 ながら 浴 室 や 台 所 を 配 置 している 物 件 の 方 が 結 果 と して 居 室 面 積 は 大 きくなるため 居 室 面 積 が 小 さいカテゴリーほど 設 置 していな い 物 件 の 割 合 が 高 くなっている 特 に 20m2 未 満 の 物 件 における 浴 室 を 設 置 し ていない 物 件 の 割 合 は 約 99%と 極 めて 高 い 水 準 となっており 各 運 営 主 体 がメイ ンターゲットとなる 高 齢 者 のニーズ 等 を 十 分 に 踏 まえたうえで 商 品 設 計 等 を 行 っ ているであろうことに 鑑 みれば かかる 居 室 面 積 の 物 件 への 入 居 を 希 望 している 高 齢 者 については 居 室 への 浴 室 の 配 置 をさほど 重 要 視 していないことが 窺 える 一 方 で 35m2 以 上 のカテゴリーにおいては 台 所 浴 室 ともに 設 置 割 合 が 100%となっている サ 付 住 宅 については 実 態 として 介 護 付 き 有 料 老 人 ホー ムの 新 規 開 設 が 総 量 規 制 により 大 幅 に 制 限 されている 中 で 事 業 運 営 主 体 による 高 齢 者 向 け 住 宅 の 拠 点 拡 大 ニーズの 受 け 皿 として 供 給 されている 側 面 も 一 部 で 認 められる しかし かかる 居 室 面 積 の 物 件 への 入 居 を 希 望 している 高 齢 者 につい ては 上 記 のような 施 設 の 代 替 としての 機 能 ではなく サ 付 住 宅 に 対 して 名 実 ともに 住 宅 としての 機 能 を 求 めているため 当 該 意 向 の 下 では 当 然 のよう に 居 室 内 に 浴 室 台 所 が 設 置 されていることを 望 んでいることが 窺 える したがって 上 記 の 集 計 結 果 からは メインターゲットに 設 定 する 高 齢 者 の 属 性 によって サ 付 住 宅 に 求 める 機 能 や 設 備 水 準 が 大 きく 異 なることが 如 実 に 現 れ ており 健 常 者 をメインターゲットに 設 定 している 35m2 以 上 の 居 室 面 積 を 備 え た 物 件 においては 浴 室 や 台 所 が 設 置 されていないということが 開 設 後 の 入 居 者 募 集 において 競 争 力 を 大 幅 に 毀 損 する 要 因 となり 得 ることを 示 唆 してい ると 思 料 する (7) 月 額 利 用 料 月 額 利 用 料 の 設 定 については 提 供 サービスの 内 容 や 登 録 基 準 において 最 低 限 提 供 することが 要 請 されている 状 況 把 握 生 活 相 談 サービス( 以 下 基 本 サービス という)の 対 価 を 共 益 費 に 含 めて 徴 収 しているケースと 独 立 して 料 金 を 徴 収 しているケース 等 様 々なばらつきが 見 られる よって 以 下 では 物 件 間 で の 比 較 検 討 の 平 仄 を 合 わせる 観 点 から 月 額 利 用 料 を 家 賃 共 益 費 食 費 基 本 サービス 料 の 合 計 額 として 認 識 し 当 該 月 額 利 用 料 別 の 供 給 状 況 について 考 察 す る

24 月 額 利 用 料 別 の 供 給 状 況 総 数 6.0% 12.2% 23.4% 25.0% 14.9% 9.5% 4.8% 4.0% 大 規 模 都 市 5.6% 14.6% 26.7% 19.1% 18.2% 8.5% 6.3% 中 規 模 都 市 12.2% 28.1% 25.2% 17.8% 8.8% 4.2% 小 規 模 都 市 11.4% 10.7% 25.6% 30.6% 13.5% 3.9% その 他 市 部 7.7% 15.3% 25.8% 25.7% 13.6% 7.3% 郡 部 12.8% 22.9% 30.9% 19.1% 8.5% 東 京 都 23 区 6.3% 12.5% 21.9% 21.9% 35.9% 東 京 都 市 部 8.3% 8.3% 12.5% 22.9% 25.0% 22.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 ( 注 ) 最 低 家 賃 居 室 の 料 金 設 定 を 前 提 に 集 計 した なお 集 計 上 の 平 仄 を 図 る 観 点 から 観 点 から 食 事 提 供 ( 注 ) を 行 っていない123 物 件 については 集 計 対 象 外 とした ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 供 給 エリア 別 の 月 額 利 用 料 の 平 均 値 中 央 値 単 位 : 円 エリア 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 平 均 値 130, , , , , , , ,587 中 央 値 126, , , , , , , ,975 ( 注 ) 集 計 上 の 平 仄 を 図 る 観 点 から 食 事 提 供 を 行 っていない123 物 件 については 集 計 対 象 外 とした ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 これを 見 ると まず 食 事 提 供 サービスを 提 供 していない 物 件 を 除 いた 総 数 ベースでは 12~14 万 円 が25.0%で 最 多 となっており これに 10~12 万 円 が23.4% 14~16 万 円 が14.9%で 続 いており 月 額 利 用 料 の 平 均 値 及 び 中 央 値 はそれぞれ13.0 万 円 程 度 12.6 万 円 程 度 となっている また 供 給 エリア 別 の 料 金 設 定 の 状 況 を 見 ると 地 価 水 準 に 比 例 して 増 減 する 開 発 コストの 多 寡 や メインターゲットとなる 高 齢 者 の 所 得 階 層 の 分 布 等 を 反 映 して 東 京 都 23 区 を 筆 頭 に 都 市 規 模 が 大 きくなるほど 料 金 水 準 が 高 くなる 傾 向 が 如 実 に 現 れており 10 万 円 未 満 の 割 合 は 郡 部 では 約 35%と 一 定 の 割 合 を 占 めているが 大 規 模 都 市 では1 割 に 満 たず 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 にお いては 皆 無 となっている 逆 に 16 万 円 以 上 の 割 合 は 郡 部 では1 割 に 満 たない が 大 規 模 都 市 では 約 3 割 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 では7~8 割 が 当 該 カテゴリーに 該 当 している

25 供 給 エリア 別 に 見 た 月 額 利 用 料 別 の 供 給 状 況 エリア 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 10 万 円 未 満 18.5% 6.5% 14.3% 22.1% 23.8% 35.6% 0.0% 0.0% 10~16 万 円 63.2% 60.4% 71.1% 69.8% 65.0% 58.5% 20.3% 29.2% 16 万 円 以 上 18.3% 33.0% 14.6% 8.2% 11.2% 5.9% 79.7% 70.8% ( 注 ) 集 計 上 の 平 仄 を 図 る 観 点 から 食 事 提 供 を 行 っていない123 物 件 については 集 計 対 象 外 とした ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 5 万 円 未 満 の 物 件 は 全 国 で7 物 件 のみとなっているが うち6 物 件 は 同 一 医 療 法 人 グループの 運 営 物 件 となっており サ 付 住 宅 事 業 単 体 での 利 益 獲 得 と いうよりは 運 営 する 療 養 型 病 院 の 退 院 後 の 受 け 皿 としての 機 能 を 期 待 してサ 付 住 宅 を 運 営 していることや ホテルコスト 以 外 の 収 入 として 診 療 報 酬 介 護 報 酬 のダブルインカムが 見 込 めること 等 が 上 記 のような 極 めて 低 廉 な 料 金 設 定 を 可 能 にしていると 考 えられ その 意 味 では 上 記 のような 特 殊 な 背 景 を 持 たない 一 般 のケースにおいて 5 万 円 未 満 といった 料 金 設 定 は 事 業 採 算 性 の 観 点 から 見 て 非 現 実 的 であると 思 料 する また 月 額 利 用 料 の 設 定 については 供 給 エリアもさることながら 居 室 面 積 や 建 物 の 構 造 等 によっても 影 響 を 受 けると 推 定 されるため 各 種 のカテゴ リー 別 に 料 金 設 定 の 状 況 を 集 計 すると 下 記 のとおりである まず 居 室 面 積 の 相 違 による 料 金 設 定 への 影 響 を 捉 えるべく 各 供 給 エリアに おける 20m2 未 満 と 25~35m2 の 物 件 間 における 料 金 設 定 の 状 況 を 見 ると 当 然 ながら 25~35m2 の 方 が 料 金 水 準 は 高 いものの 両 者 の 開 差 は 総 数 ベース で 平 均 値 中 央 値 のいずれにおいても2 万 円 台 半 ばに 留 まっている 当 該 開 差 が 各 物 件 の 事 業 採 算 性 に 及 ぼす 影 響 は 入 居 者 の 要 介 護 度 や 開 設 規 模 売 上 高 に 占 める 介 護 保 険 収 入 の 割 合 等 により 一 様 ではないため 確 定 的 な 判 断 は 困 難 である が 居 室 面 積 に 関 する 登 録 基 準 の 緩 和 規 定 を 適 用 せず 25m2 以 上 の 居 室 を 設 ける ことにより 配 置 可 能 な 居 室 数 や 定 員 数 が 減 少 する 程 度 如 何 によっては 入 居 者 数 に 比 例 する 介 護 保 険 収 入 や 食 費 収 入 の 減 少 分 を 家 賃 収 入 等 の 増 加 により 補 填 でき ないケースも 多 く 想 定 される また 料 金 設 定 に 対 する 目 線 がシビアな 高 齢 者 が 多 い 中 にあって かかる 料 金 水 準 の 開 差 が 稼 働 率 に 及 ぼす 影 響 にも 留 意 が 必 要 で あることを 勘 案 すると 運 営 主 体 から 見 て25m2 以 上 の 居 室 面 積 を 備 えた 物 件 を 開 設 することが 経 済 合 理 性 に 合 致 しないケースは 多 いと 推 定 され その 結 果 として 上 記 のとおり 居 室 面 積 が20m2 未 満 の 物 件 の 供 給 が 主 流 になっていると 思 料 する

26 供 給 エリア 居 室 面 積 別 の 月 額 利 用 料 の 平 均 値 中 央 値 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 平 均 値 ( 円 ) 125, , , , , , , ,182 +5, , , ,981 中 央 値 ( 円 ) 122, , , , , , , , , , , ,500 その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 平 均 値 ( 円 ) 119, , , , , , , , , , , ,426 中 央 値 ( 円 ) 117, , , , , , , , , , , ,700 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 供 給 エリア 居 室 面 積 別 の 月 額 利 用 料 の 分 布 状 況 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 10 万 円 未 満 18.5% 9.5% 6.3% 6.1% 11.3% 19.4% 17.7% 8.6% 10~16 万 円 69.7% 48.6% 70.6% 40.9% 78.5% 50.0% 77.4% 71.4% 16 万 円 以 上 11.8% 41.9% 23.0% 53.0% 10.2% 30.6% 4.8% 20.0% その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 10 万 円 未 満 23.7% 11.8% 39.7% 14.8% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 10~16 万 円 67.7% 62.2% 55.0% 77.8% 40.9% 10.8% 53.8% 7.4% 16 万 円 以 上 8.6% 26.0% 5.3% 7.4% 59.1% 89.2% 46.2% 92.6% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 次 に 建 物 の 構 造 別 の 料 金 設 定 の 状 況 を 見 ると 供 給 エリアや 居 室 面 積 に 関 す る 同 一 条 件 下 においては 木 造 鉄 骨 造 鉄 筋 コンクリート 造 の 順 に 料 金 設 定 が 高 くなる 傾 向 が 認 められる 東 日 本 大 震 災 以 降 においては 入 居 物 件 の 選 定 に 際 して 従 来 よりも 建 物 の 耐 震 性 能 を 重 視 する 傾 向 が 高 まっているとの 意 見 もよく 聞 かれるため 当 該 状 況 については 構 造 体 に 依 拠 する 建 物 の 耐 震 性 能 やグ レードの 相 違 がエンドユーザーから 一 定 の 評 価 を 受 けて 料 金 設 定 に 反 映 された 結 果 であるとも 考 えられる しかし 一 方 では 構 造 体 の 相 違 に 伴 う 開 発 コスト の 多 寡 をホテルコスト 部 分 に 反 映 した 結 果 としての 側 面 も 当 然 想 定 され 鉄 筋 コ ンクリート 造 を 選 択 したために 資 金 計 画 上 周 辺 相 場 よりも 割 高 な 料 金 設 定 と せざるを 得 ないといったケースでは 開 設 後 却 って 低 稼 働 に 甘 んじるリスクを

27 高 めることになるため 開 設 に 当 たっては 料 金 設 定 における 柔 軟 性 を 確 保 するう えでも 当 初 の 開 発 コストをできるだけ 圧 縮 することが 望 ましく そのためには 構 造 体 に 比 例 する 開 発 コストの 多 寡 をどの 程 度 までホテルコストに 反 映 可 能 か 適 切 に 見 極 めるとともに 開 設 規 模 や 建 物 の 階 層 等 に 応 じて 適 切 な 構 造 体 を 選 択 す ることが 必 要 であると 思 料 する 大 規 模 都 市 供 給 エリア 建 物 構 造 別 の 月 額 利 用 料 総 額 の 分 布 状 況 木 造 7.1% 33.9% 41.1% 8.9% 7.1% 鉄 骨 造 5.7% 17.9% 30.2% 25.5% 14.2% 鉄 筋 コンクリート 造 5.7% 12.3% 34.0% 15.1% 22.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 中 規 模 都 市 木 造 11.1% 42.9% 36.5% 6.3% 鉄 骨 造 9.3% 32.6% 25.6% 21.7% 6.2% 鉄 筋 コンクリート 造 12.9% 14.5% 29.0% 25.8% 11.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 小 規 模 都 市 木 造 22.0% 40.7% 32.2% 鉄 骨 造 4.6% 9.2% 31.0% 36.8% 14.9% 鉄 筋 コンクリート 造 12.5% 17.5% 22.5% 30.0% 5.0% 7.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上

28 その 他 市 部 木 造 8.6% 26.4% 33.2% 20.9% 7.3% 鉄 骨 造 12.9% 28.6% 27.8% 18.3% 7.5% 鉄 筋 コンクリート 造 4.6% 11.8% 23.0% 24.3% 18.4% 14.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 郡 部 木 造 22.5% 40.0% 22.5% 7.5% 5.0% 鉄 骨 造 7.0% 23.9% 38.0% 16.9% 9.9% 鉄 筋 コンクリート 造 15.0% 10.0% 30.0% 25.0% 5.0% 15.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 ( 注 ) 集 計 上 の 平 仄 を 図 る 観 点 から 各 供 給 エリアの 20m2 未 満 の 物 件 を 集 計 対 象 とした ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 月 額 利 用 料 のうち 食 費 の 設 定 状 況 を 見 ると 総 数 ベースでは 4~5 万 円 が57.0%で 最 多 となっており これに 3~4 万 円 が25.1%で 続 いている 供 給 エリア 別 に 見 ても 郡 部 において 3~4 万 円 の 割 合 が 若 干 高 い 傾 向 は 認 め られるものの その 他 に 目 立 った 傾 向 は 認 められず 全 国 的 に 4~5 万 円 程 度 で 標 準 的 な 水 準 感 が 形 成 されている 食 費 別 の 供 給 状 況 総 数 25.1% 57.0% 11.4% 大 規 模 都 市 17.3% 61.3% 16.4% 中 規 模 都 市 18.3% 65.8% 12.7% 小 規 模 都 市 7.5% 23.5% 57.3% 8.9% その 他 市 部 4.4% 28.1% 54.9% 9.7% 郡 部 48.4% 42.6% 4.8% 3.7% 東 京 都 23 区 6.3% 20.3% 51.6% 14.1% 6.3% 東 京 都 市 部 18.8% 50.0% 25.0% 4.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2 万 円 未 満 2~3 万 円 3~4 万 円 4~5 万 円 5~6 万 円 6 万 円 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

29 最 後 に 都 道 府 県 別 に 見 た 料 金 設 定 の 状 況 を 整 理 すると 下 記 のとおりである 政 令 指 定 都 市 中 核 市 特 例 市 25m2 未 満 食 事 提 供 あり サンプル 数 平 均 値 中 央 値 北 海 道 71 件 118,890 円 121,000 円 青 森 県 17 件 77,341 円 74,500 円 岩 手 県 14 件 110,796 円 120,125 円 宮 城 県 17 件 119,715 円 119,000 円 秋 田 県 10 件 110,280 円 118,500 円 山 形 県 10 件 102,875 円 115,625 円 福 島 県 23 件 121,491 円 129,000 円 茨 城 県 13 件 129,025 円 130,000 円 栃 木 県 10 件 130,374 円 130,820 円 群 馬 県 46 件 118,621 円 113,350 円 埼 玉 県 26 件 151,203 円 152,750 円 千 葉 県 18 件 160,619 円 164,500 円 東 京 都 23 区 25 件 166,630 円 166,500 円 東 京 都 市 部 18 件 155,596 円 157,000 円 神 奈 川 県 25 件 192,036 円 179,700 円 山 梨 県 4 件 114,625 円 110,750 円 長 野 県 7 件 138,236 円 135,000 円 岐 阜 県 9 件 137,231 円 137,500 円 静 岡 県 14 件 137,414 円 137,375 円 愛 知 県 33 件 156,038 円 153,000 円 三 重 県 16 件 134,225 円 135,350 円 新 潟 県 13 件 147,592 円 155,000 円 富 山 県 9 件 105,872 円 109,000 円 石 川 県 11 件 124,779 円 114,500 円 福 井 県 9 件 126,139 円 120,000 円 滋 賀 県 4 件 129,744 円 131,988 円 京 都 府 12 件 153,325 円 159,625 円 大 阪 府 84 件 132,519 円 126,250 円 兵 庫 県 42 件 147,475 円 139,150 円 奈 良 県 4 件 170,488 円 160,225 円 和 歌 山 県 17 件 109,209 円 112,000 円 鳥 取 県 3 件 110,833 円 112,000 円 島 根 県 8 件 121,100 円 124,000 円 岡 山 県 31 件 144,527 円 137,000 円 広 島 県 56 件 126,782 円 126,050 円 山 口 県 16 件 117,388 円 115,550 円 徳 島 県 16 件 102,233 円 105,340 円 香 川 県 13 件 124,331 円 118,000 円 愛 媛 県 23 件 121,141 円 120,500 円 高 知 県 4 件 143,025 円 139,550 円 福 岡 県 28 件 122,345 円 120,000 円 佐 賀 県 2 件 125,000 円 125,000 円 長 崎 県 18 件 103,833 円 98,875 円 熊 本 県 27 件 131,767 円 134,000 円 大 分 県 10 件 94,445 円 93,975 円 宮 崎 県 鹿 児 島 県 9 件 113,456 円 101,400 円 沖 縄 県 5 件 123,800 円 120,000 円 全 国 平 均 900 件 130,930 円 128,000 円 都 道 府 県 別 の 月 額 利 用 料 の 平 均 値 中 央 値 1 神 奈 川 県 東 京 都 23 区 千 葉 県 奈 良 県 京 都 府 東 京 都 市 部 新 潟 県 愛 知 県 埼 玉 県 高 知 県 兵 庫 県 岐 阜 県 静 岡 県 岡 山 県 三 重 県 長 野 県 熊 本 県 滋 賀 県 栃 木 県 茨 城 県 福 島 県 全 国 平 均 大 阪 府 広 島 県 佐 賀 県 島 根 県 北 海 道 愛 媛 県 岩 手 県 福 井 県 沖 縄 県 福 岡 県 宮 城 県 秋 田 県 香 川 県 山 形 県 山 口 県 石 川 県 群 馬 県 鳥 取 県 和 歌 山 県 山 梨 県 富 山 県 徳 島 県 鹿 児 島 県 長 崎 県 大 分 県 青 森 県 179,700 円 166,500 円 164,500 円 160,225 円 159,625 円 157,000 円 155,000 円 153,000 円 152,750 円 139,550 円 139,150 円 137,500 円 137,375 円 137,000 円 135,350 円 135,000 円 134,000 円 131,988 円 130,820 円 130,000 円 129,000 円 128,000 円 126,250 円 126,050 円 125,000 円 124,000 円 121,000 円 120,500 円 120,125 円 120,000 円 120,000 円 120,000 円 119,000 円 118,500 円 118,000 円 115,625 円 115,550 円 114,500 円 113,350 円 112,000 円 112,000 円 110,750 円 109,000 円 105,340 円 101,400 円 98,875 円 93,975 円 74,500 円 0 円 50,000 円 100,000 円 150,000 円 200,000 円 ( 注 ) グラフは 上 表 の 中 央 値 をもとに 作 成 淡 色 のデータはサンプル 数 が10 未 満 の 都 道 府 県 を 示 している

30 その 他 市 部 郡 部 25m2 未 満 食 事 提 供 あり サンプル 数 平 均 値 中 央 値 北 海 道 43 件 109,158 円 103,500 円 青 森 県 25 件 74,781 円 67,000 円 岩 手 県 16 件 105,348 円 110,000 円 宮 城 県 27 件 99,433 円 100,100 円 秋 田 県 19 件 88,021 円 78,000 円 山 形 県 11 件 114,268 円 110,500 円 福 島 県 4 件 119,400 円 120,000 円 茨 城 県 44 件 122,906 円 130,000 円 栃 木 県 24 件 138,922 円 138,250 円 群 馬 県 28 件 122,489 円 123,000 円 埼 玉 県 52 件 135,273 円 127,125 円 千 葉 県 34 件 145,397 円 142,700 円 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 神 奈 川 県 18 件 170,278 円 169,350 円 山 梨 県 23 件 94,918 円 96,800 円 長 野 県 20 件 132,573 円 131,500 円 岐 阜 県 23 件 137,484 円 144,000 円 静 岡 県 15 件 134,260 円 125,000 円 愛 知 県 31 件 144,964 円 144,050 円 三 重 県 49 件 120,638 円 127,000 円 新 潟 県 8 件 125,925 円 128,000 円 富 山 県 4 件 111,225 円 110,950 円 石 川 県 6 件 118,667 円 120,250 円 福 井 県 3 件 109,167 円 117,000 円 滋 賀 県 18 件 108,431 円 102,000 円 京 都 府 5 件 125,018 円 117,800 円 大 阪 府 32 件 125,909 円 120,375 円 兵 庫 県 13 件 131,262 円 145,000 円 奈 良 県 11 件 119,182 円 120,000 円 和 歌 山 県 17 件 95,491 円 90,000 円 鳥 取 県 14 件 119,979 円 122,650 円 島 根 県 7 件 121,264 円 128,750 円 岡 山 県 7 件 125,829 円 128,000 円 広 島 県 25 件 128,978 円 128,000 円 山 口 県 40 件 118,666 円 118,000 円 徳 島 県 23 件 91,846 円 91,000 円 香 川 県 14 件 122,531 円 121,295 円 愛 媛 県 15 件 96,595 円 99,500 円 高 知 県 1 件 80,500 円 80,500 円 福 岡 県 29 件 103,077 円 100,250 円 佐 賀 県 4 件 104,313 円 104,625 円 長 崎 県 33 件 97,308 円 96,000 円 熊 本 県 19 件 96,420 円 98,400 円 大 分 県 13 件 67,919 円 69,000 円 宮 崎 県 5 件 76,020 円 79,000 円 鹿 児 島 県 22 件 98,314 円 97,000 円 沖 縄 県 22 件 101,327 円 100,000 円 全 国 平 均 916 件 116,323 円 115,000 円 都 道 府 県 別 の 月 額 利 用 料 の 平 均 値 中 央 値 2 神 奈 川 県 兵 庫 県 愛 知 県 岐 阜 県 千 葉 県 栃 木 県 長 野 県 茨 城 県 島 根 県 新 潟 県 岡 山 県 広 島 県 埼 玉 県 三 重 県 静 岡 県 群 馬 県 鳥 取 県 香 川 県 大 阪 府 石 川 県 福 島 県 奈 良 県 山 口 県 京 都 府 福 井 県 全 国 平 均 富 山 県 山 形 県 岩 手 県 佐 賀 県 北 海 道 滋 賀 県 福 岡 県 宮 城 県 沖 縄 県 愛 媛 県 熊 本 県 鹿 児 島 県 山 梨 県 長 崎 県 徳 島 県 和 歌 山 県 高 知 県 宮 崎 県 秋 田 県 大 分 県 青 森 県 169,350 円 145,000 円 144,050 円 144,000 円 142,700 円 138,250 円 131,500 円 130,000 円 128,750 円 128,000 円 128,000 円 128,000 円 127,125 円 127,000 円 125,000 円 123,000 円 122,650 円 121,295 円 120,375 円 120,250 円 120,000 円 120,000 円 118,000 円 117,800 円 117,000 円 115,000 円 110,950 円 110,500 円 110,000 円 104,625 円 103,500 円 102,000 円 100,250 円 100,100 円 100,000 円 99,500 円 98,400 円 97,000 円 96,800 円 96,000 円 91,000 円 90,000 円 80,500 円 79,000 円 78,000 円 69,000 円 67,000 円 0 円 50,000 円 100,000 円 150,000 円 200,000 円 ( 注 ) グラフは 上 表 の 中 央 値 をもとに 作 成 淡 色 のデータはサンプル 数 が10 未 満 の 都 道 府 県 を 示 している ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

31 (8) 敷 金 前 払 金 まず 敷 金 の 徴 収 額 別 の 供 給 状 況 は 下 記 のとおりで 総 数 ベースでは 家 賃 の 3カ 月 程 度 (グラフ 上 は 2.5~3.5カ 月 として 集 計 以 下 同 様 )が 約 3 割 で 最 も 多 く これに 2カ 月 程 度 と ない がそれぞれ2 割 強 で 続 いている なお 平 成 24 年 度 の 高 齢 者 住 まい 法 の 改 正 では 入 居 時 費 用 の 授 受 について 登 録 基 準 の 厳 格 化 がなされたが 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 と 新 規 登 録 物 件 との 間 における 敷 金 の 徴 収 額 については 目 立 った 相 違 は 認 められなかった 敷 金 の 徴 収 額 別 の 供 給 状 況 総 数 24.4% 5.8% 25.4% 31.9% 4.5% 7.8% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 27.4% 6.0% 22.6% 32.9% 3.7% 7.3% 新 規 登 録 物 件 22.4% 5.7% 27.4% 31.2% 5.1% 8.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ない 0.5カ 月 未 満 0.5~1.5カ 月 1.5~2.5カ 月 2.5~3.5カ 月 3.5~4.5カ 月 4.5カ 月 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 一 方 供 給 エリア 別 に 見 ると メインターゲットとなる 高 齢 者 の 所 得 階 層 等 を 反 映 してか 都 市 規 模 が 小 さくなるほど 入 居 時 に 敷 金 の 徴 収 が ない 物 件 の 割 合 が 増 加 する 傾 向 が 認 められる しかし 東 京 都 23 区 及 び 東 京 都 市 部 に 限 って は 敷 金 の 徴 収 が ない 物 件 の 割 合 が 郡 部 よりも 高 くなっており 都 市 規 模 を 勘 案 すると 上 記 のトレンドに 反 する 内 容 になっているが これは 東 京 都 内 において ブランドとして 敷 金 の 徴 収 を 行 っていない Cアミーユ のシェアが 高 いことが 理 由 であると 思 料 する

32 供 給 エリア 別 に 見 た 敷 金 の 徴 収 額 別 の 供 給 状 況 総 数 24.4% 5.8% 25.4% 31.9% 4.5% 7.8% 大 規 模 都 市 14.9% 5.9% 26.9% 40.6% 5.5% 5.7% 中 規 模 都 市 20.1% 4.4% 28.9% 27.2% 6.4% 13.0% 小 規 模 都 市 31.6% 7.1% 23.5% 27.2% 8.5% その 他 市 部 25.2% 6.4% 23.3% 32.9% 4.6% 7.5% 郡 部 34.4% 5.1% 23.1% 29.7% 4.6% 東 京 23 区 37.3% 38.8% 19.4% 3.0% 東 京 都 市 部 37.5% 10.4% 22.9% 22.9% 4.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ない 0.5カ 月 未 満 0.5~1.5カ 月 1.5~2.5カ 月 2.5~3.5カ 月 3.5~4.5カ 月 4.5カ 月 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 また 家 賃 水 準 別 に 見 ると 家 賃 が 3 万 円 未 満 の 物 件 では かかる 低 廉 な 家 賃 設 定 の 物 件 が 対 象 とする 入 居 者 の 所 得 階 層 を 反 映 して 敷 金 の 徴 収 が ない 物 件 が6 割 超 と 過 半 を 占 めている 一 方 10 万 円 以 上 の 物 件 においても 敷 金 の 徴 収 が ない 物 件 が 約 5 割 と 半 数 を 占 めているが うち3 割 超 については 上 記 と 同 様 家 賃 水 準 が 当 該 カテゴリーに 分 類 される Cアミーユ が 相 当 する 部 分 であり 全 物 件 の8 割 超 を 占 める 家 賃 設 定 が 3~5 万 円 5~8 万 円 の 層 では 総 数 ベースと 同 様 に 3カ 月 前 後 が 最 も 多 く これに 2カ 月 前 後 が 続 いている 家 賃 水 準 別 に 見 た 敷 金 の 徴 収 額 別 の 供 給 状 況 総 数 24.4% 5.8% 25.4% 31.9% 4.5% 7.8% 3 万 円 未 満 64.7% 5.8% 11.5% 12.2% 3.6% 2.2% 3~5 万 円 20.5% 7.3% 27.0% 32.9% 4.4% 7.8% 5~8 万 円 18.0% 5.0% 27.6% 35.2% 5.0% 9.0% 8~10 万 円 39.6% 5.8% 20.8% 23.4% 2.6% 7.8% 10 万 円 以 上 51.4% 2.8% 13.1% 28.0% 2.8% 1.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ない 0.5カ 月 未 満 0.5~1.5カ 月 1.5~2.5カ 月 2.5~3.5カ 月 3.5~4.5カ 月 4.5カ 月 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

33 次 に 家 賃 等 の 支 払 方 法 として 前 払 方 式 が 設 けられている 物 件 の 供 給 状 況 を 見 ると 平 成 24 年 度 の 高 齢 者 住 まい 法 の 改 正 により 家 賃 等 の 前 払 金 を 徴 収 する 際 の 基 準 が 厳 格 化 されたこともあり 前 払 方 式 が ある 物 件 の 割 合 は 全 体 の 約 2 %とごく 少 数 となっている 前 払 方 式 の 有 無 別 の 供 給 状 況 あり 2% なし 98% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 また 前 払 方 式 が ある 物 件 について 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 別 物 件 タイプ 別 の 構 成 比 を 見 ると 全 物 件 ベースではいずれもマイ ナーシェアであった 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 ないしは 自 立 型 の 物 件 が 半 数 近 くを 占 めており そもそもの 登 録 物 件 数 の 母 数 と 対 比 すると 前 払 方 式 が 採 用 さ れている 物 件 が 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 あるいは 自 立 型 の 物 件 に 偏 っている ことが 窺 える 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 新 規 登 録 物 件 別 の 構 成 比 前 払 方 式 が ある 物 件 全 物 件 ( 再 掲 ) 新 規 登 録 物 件 45% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 55% 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 58% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 42%

34 物 件 タイプ 別 の 構 成 比 前 払 方 式 が ある 物 件 全 物 件 ( 再 掲 ) 自 立 型 19% 介 護 型 54% 自 立 型 46% 介 護 型 81% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 また 具 体 的 な 前 払 金 の 設 定 金 額 別 に 見 ると 物 件 タイプ 別 に 明 確 な 相 違 が 認 められ 介 護 型 では 300 万 円 未 満 の 物 件 が8 割 超 を 占 めるのに 対 し 自 立 型 での 同 割 合 は3 割 強 に 留 まっており 逆 に 1,000 万 円 以 上 の 設 定 の 物 件 が6 割 弱 と 過 半 を 占 めている その 結 果 上 記 では 概 ね 均 衡 している 物 件 タイプ 別 の 構 成 比 については 前 払 金 が 500 万 円 未 満 では 介 護 型 が 約 7 割 を 逆 に 500 万 円 以 上 では 自 立 型 が 約 8 割 を 占 めるといった 形 で 物 件 タイプ 別 に 明 らかな 偏 りを 見 せており 有 料 老 人 ホームにおける 要 介 護 者 向 け 居 室 と 自 立 者 向 け 居 室 と の 間 に 見 られる 入 居 一 時 金 の 設 定 状 況 と 近 似 した 関 係 性 が 認 められる 前 払 金 の 金 額 別 に 見 た 物 件 タイプ 別 の 供 給 状 況 総 数 30.4% 30.4% 7.1% 17.9% 5.4% 7.1% 介 護 型 36.7% 46.7% 6.7% 3.3% 自 立 型 23.1% 11.5% 7.7% 34.6% 7.7% 15.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 100 万 円 未 満 100~300 万 円 300~500 万 円 500~1,000 万 円 1,000~1,500 万 円 1,500~2,000 万 円 2,000 万 円 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

35 物 件 タイプ 別 の 構 成 比 (500 万 円 未 満 ) 物 件 タイプ 別 の 構 成 比 (500 万 円 以 上 ) 自 立 型 29% 介 護 型 17% 介 護 型 71% 自 立 型 83% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 前 払 金 の 設 定 が 500 万 円 以 上 となっている 物 件 は 全 2,430 物 件 のうち 18 物 件 とごく 少 数 であるが その 供 給 エリアについては 自 然 素 材 を 基 調 とした 戸 建 て 住 宅 風 の 建 築 で 県 内 で 建 築 関 係 の 表 彰 も 受 けている ゆいま~る 那 須 が 栃 木 県 那 須 郡 に 所 在 しているのを 除 くと 札 幌 市 東 京 都 23 区 横 浜 市 名 古 屋 市 大 阪 市 神 戸 市 といった 一 部 の 大 都 市 に 限 定 されている 当 該 状 況 について は かかる 高 額 な 前 払 金 の 設 定 が 許 容 されるエリアが 極 めて 限 定 的 であることを 示 唆 しており 逆 説 的 には こうした 一 部 のエリア 以 外 で 一 定 の 稼 働 水 準 を 達 成 するためには 500 万 円 以 上 の 高 額 な 前 払 金 方 式 を 採 用 することがほぼ 不 可 能 であることを 示 唆 していると 言 える (9) サービス 提 供 各 サービス 別 に 見 たサービス 提 供 の 状 況 については 当 然 ながら 登 録 基 準 に おいて 最 低 限 提 供 することが 要 請 されている 状 況 把 握 生 活 相 談 については 外 部 委 託 による 提 供 形 態 が 約 15%を 占 めるものの 全 物 件 にてサービス 提 供 が なされている 食 事 提 供 については 自 ら 提 供 が 約 5 割 外 部 委 託 が 約 4 割 と 外 部 委 託 の 割 合 が 相 対 的 に 高 い 点 が 特 徴 的 であるが やはり9 割 超 の 物 件 に てサービス 提 供 がなされている 一 方 入 浴 排 せつ 食 事 等 調 理 洗 濯 清 掃 等 の 家 事 健 康 管 理 については 提 供 しない 物 件 の 割 合 が4~5 割 程 度 を 占 めている しかし 当 該 サービス 提 供 の 有 無 に 関 しては 情 報 公 表 システム 上 において 介 護 保 険 適 用 あり との 記 載 が 多 数 見 られ 例 えばサ 付 住 宅 に 訪 問 介 護 事 業 所 を 併 設 している 場 合 は 訪 問 介 護 サービスの 利 用 を 通 じて 入 浴 等 の 身 体 介 助 を 受 けることは 当 然 可 能 であるが 同 一 建 物 内 に 訪 問 介 護 事 業 所 を 併 設 して いる 場 合 においても 一 部 の 物 件 では 提 供 していない という 記 載 も 見 られ こ れらのサービス 提 供 の 有 無 については システム 上 における 記 載 ルールがやや 統 一 されていない 印 象 を 受 ける

36 各 サービスのごと 提 供 形 態 別 の 供 給 状 況 状 況 把 握 生 活 相 談 85.1% 14.9% 食 事 提 供 53.6% 41.2% 5.1% 入 浴 排 せつ 食 事 等 45.8% 6.5% 47.5% 調 理 洗 濯 清 掃 等 の 家 事 47.5% 6.8% 45.5% 健 康 管 理 54.8% 7.0% 38.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 自 ら 提 供 外 部 委 託 提 供 しない その 他 なお 情 報 公 表 システム 上 の 記 載 内 容 を 前 提 とした 場 合 の 各 種 サービスの 提 供 形 態 別 に 見 た 物 件 の 分 布 状 況 は 下 記 のとおりで 上 記 の 各 サービスを 全 て 提 供 している 物 件 が 約 46%と 半 数 弱 を 占 めているものの 最 低 限 の 状 況 把 握 生 活 相 談 のみ 提 供 している 物 件 も 少 数 ではあるが 依 然 として 認 められる 状 況 にある サ 付 住 宅 制 度 が 創 設 された 背 景 の 一 つが 独 居 高 齢 者 や 要 介 護 認 定 高 齢 者 が 本 当 に 必 要 としている 生 活 支 援 サービス 付 き の 住 宅 の 不 足 を 解 消 することにあった ことを 勘 案 すると 最 低 限 の 状 況 把 握 生 活 相 談 サービスしか 提 供 されていな い 物 件 については 上 記 の 高 齢 者 のニーズに 十 分 に 合 致 しているとは 言 い 難 い 部 分 もあり こうした 物 件 の 競 争 力 の 見 極 めに 当 たってはより 慎 重 を 期 す 必 要 があ ると 思 料 する 各 種 サービスの 提 供 形 態 別 の 供 給 状 況 22% 46% 28% 4% 全 て 提 供 状 況 把 握 生 活 相 談 のみ 状 況 把 握 生 活 相 談 食 事 提 供 のみ 状 況 把 握 生 活 相 談 食 事 提 供 +α ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

37 (10) 併 設 介 護 事 業 所 等 まず サ 付 住 宅 のうち 特 定 施 設 の 指 定 を 受 けている 物 件 ( 以 下 特 定 サ 付 住 宅 という)は 全 国 で114 物 件 で その 割 合 は 約 4.7%と 旧 高 専 賃 当 時 と 同 様 に ごく 少 数 に 留 まっている なお 特 定 サ 付 住 宅 のエリア 別 の 供 給 分 布 は 下 記 のと おりであり 東 京 都 内 及 び 郡 部 において 特 定 サ 付 住 宅 の 割 合 が 高 い 状 況 は 認 められるものの 結 局 は 各 自 治 体 の 介 護 保 険 財 政 の 状 況 等 に 依 拠 して 特 定 施 設 の 新 規 開 設 枠 がどの 程 度 あるかにより 決 定 される 部 分 が 強 いと 推 定 され 都 市 規 模 と 特 定 サ 付 住 宅 の 割 合 の 多 寡 との 間 における 明 確 な 相 関 関 係 は 特 に 認 められな い エリア 別 に 見 た 特 定 サ 付 住 宅 の 供 給 分 布 エリア 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 全 物 件 2, 特 定 サ 付 住 宅 割 合 4.7% 4.4% 3.7% 3.1% 4.8% 8.2% 6.0% 8.3% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 一 方 物 件 タイプ 別 に 見 ると 特 定 サ 付 住 宅 においては 介 護 型 の 割 合 が 前 掲 の 総 数 ベースよりも 高 くなっており 特 定 サ 付 住 宅 においては 要 介 護 高 齢 者 をメ インターゲットに 設 定 した 事 業 運 営 の 色 彩 がより 強 いことが 窺 える タイプ 別 に 見 た 特 定 サ 付 住 宅 の 供 給 状 況 自 立 型 15% 介 護 型 85% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成

38 次 に 特 定 サ 付 住 宅 の 開 設 規 模 を 見 ると 総 数 ベースよりも 特 定 サ 付 住 宅 の 方 が 開 設 規 模 が 大 きい 傾 向 が 認 められ 総 数 ベースでは 過 半 を 占 めた 30 戸 未 満 の 物 件 の 割 合 は3 割 未 満 となっている エンドユーザーの 中 には サービス 提 供 の 内 容 や 質 の 面 において 未 だ 玉 石 混 淆 の 状 況 を 呈 しているサ 付 住 宅 よりも イ ンハウスの 介 護 スタッフにより 包 括 的 な 介 護 サービスの 提 供 を 受 けることができ る 介 護 付 有 料 老 人 ホーム( 特 定 施 設 )を 選 好 する 声 は 根 強 く 残 っており 運 営 事 業 者 へのヒアリングにおいても 依 然 として 入 居 者 の 獲 得 における 特 定 施 設 の サ 付 住 宅 に 対 する 優 位 性 を 認 める 声 は 多 い したがって 上 記 の 状 況 について は 収 益 効 率 の 観 点 からは 一 定 の 開 設 規 模 を 有 していることが 望 ましいとされて いる 反 面 過 大 な 稼 働 リスクを 抱 えることを 敬 遠 して 比 較 的 小 規 模 にて 新 規 開 設 を 行 う 物 件 が 一 般 的 に 多 い 状 況 にあるのに 対 し 特 定 サ 付 住 宅 においては 一 定 の 稼 働 率 を 達 成 することについての 蓋 然 性 がその 他 のサ 付 住 宅 よりも 高 く 収 益 効 率 を 追 求 した 新 規 開 設 を 行 いやすい 事 業 環 境 にあることが 一 因 として 考 えられ る 特 定 サ 付 住 宅 の 開 設 規 模 別 の 供 給 状 況 総 数 ( 再 掲 ) 6.5% 24.1% 22.1% 18.8% 10.8% 7.6% 5.9% 4.2% 特 定 サ 付 住 宅 10.5% 15.8% 26.3% 14.9% 11.4% 12.3% 7.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10 戸 未 満 10~20 戸 20~30 戸 30~40 戸 40~50 戸 50~60 戸 60~80 戸 80 戸 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 上 記 を 補 完 するデータとして 一 定 のサンプル 数 確 保 の 面 から その 他 市 部 に 立 地 する 居 室 面 積 が 25m2 未 満 の 物 件 を 対 象 に 特 定 サ 付 住 宅 の 月 額 利 用 料 の 設 定 状 況 を 見 ると 当 該 カテゴリーに 該 当 する 物 件 全 体 よりも 特 定 サ 付 住 宅 の 料 金 設 定 の 方 が 高 めである 傾 向 が 認 められる 上 記 と 同 様 特 定 サ 付 住 宅 に おいては 一 定 の 稼 働 率 の 確 保 に 関 する 蓋 然 性 をある 程 度 強 気 に 見 ることができる ことが 全 体 ベースよりも 若 干 高 めの 料 金 設 定 を 可 能 にしているものと 思 料 する

39 特 定 サ 付 住 宅 の 月 額 利 用 料 総 額 別 の 供 給 状 況 その 他 市 部 25m2 未 満 全 体 9.8% 16.4% 27.2% 24.3% 13.2% 6.1% その 他 市 部 25m2 未 満 の 特 定 サ 付 住 宅 5.4% 10.8% 13.5% 32.4% 16.2% 13.5% 8.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 次 に 特 定 サ 付 住 宅 以 外 の 物 件 における 介 護 事 業 所 等 の 併 設 状 況 を 見 ると 同 一 の 建 築 物 ないしは 敷 地 内 あるいは 隣 接 する 土 地 上 に 併 設 している 介 護 事 業 所 等 の 種 類 については 通 所 介 護 が45.7%で 最 も 多 く 次 いで 訪 問 介 護 が45.2% 居 宅 介 護 支 援 が30.9%となっている なお 訪 問 介 護 と 通 所 介 護 の 双 方 を 併 設 している 物 件 も23.3%と 一 定 の 割 合 を 占 めており 訪 問 介 護 と 通 所 介 護 のいずれか 一 方 あるいは 双 方 を 併 設 している 物 件 が 全 体 の 約 65%と 過 半 を 占 める 状 況 にある また 医 療 依 存 度 の 高 い 入 居 者 への 対 応 可 能 性 の 観 点 から クリニック 訪 問 診 療 や 訪 問 看 護 の 併 設 状 況 を 見 ると 前 者 が5.9% 後 者 も9.0%と 併 設 割 合 はいずれも 低 位 に 留 まっており 依 然 としてこれらの 機 能 を 併 設 することによ り 周 辺 の 競 合 物 件 から 一 定 の 差 別 化 を 図 ることが 可 能 な 環 境 にあると 推 定 され る なお 当 該 指 標 を 医 療 法 人 が 運 営 する 物 件 ( 医 療 法 人 が 別 途 設 立 した 関 連 法 人 による 運 営 物 件 は 含 まない)に 限 定 して 見 ると クリニック 訪 問 診 療 訪 問 看 護 ともに2 割 以 上 の 物 件 で 併 設 されており こうした 状 況 が 医 療 法 人 によ る 運 営 物 件 の 具 体 的 な 強 みの 一 つになっていると 思 料 する なお 下 記 のとおり 何 らかの 介 護 事 業 所 等 を 併 設 している 物 件 が 大 多 数 であ る 中 にあって 併 設 していない という 物 件 も2 割 強 を 占 めている したがって こうした 物 件 の 競 争 力 の 見 極 めについては 慎 重 な 判 断 が 必 要 であると 思 料 するが これらの 物 件 の 中 には 近 年 メッセージ が 整 備 を 進 めている エリアセンター 制 に 代 表 されるように サ 付 住 宅 からやや 離 れた 場 所 に 当 該 サ 付 住 宅 の 運 営 主 体 あるいはその 関 連 法 人 によって 運 営 されている 介 護 事 業 所 が 開 設 されており 入 居 者 へは 専 ら 当 該 事 業 所 からサービス 提 供 を 行 っているケースもあるため 表 面 的 な 併 設 状 況 のみならず 実 際 の 介 護 サービスの 提 供 形 態 を 確 認 することが 重 要 である

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