大阪狭山市市街化調整区域における地区計画のガイドライン(案)

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1 大 阪 狭 山 市 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 のガイドライン 平 成 27 年 4 月 大 阪 狭 山 市

2 大 阪 狭 山 市 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 のガイドライン 平 成 10 年 5 月 の 都 市 計 画 法 の 改 正 により 市 街 化 調 整 区 域 においても 市 町 村 が 定 める 地 区 計 画 の 内 容 に 適 合 するものであれば 開 発 が 可 能 となった 本 市 においては 市 街 化 区 域 に 近 隣 接 している 市 街 化 調 整 区 域 のうち 業 務 機 能 の 低 下 耕 作 放 棄 地 の 増 大 などによる 低 未 利 用 地 の 発 生 がもたらす 無 秩 序 な 土 地 利 用 等 の 課 題 を 有 している 地 区 について 市 街 化 を 抑 制 す る 区 域 という 市 街 化 調 整 区 域 の 基 本 理 念 を 堅 持 しつつ 緑 豊 かで 良 好 な 土 地 利 用 を 継 続 し 計 画 的 なまちづくりを 誘 導 することにより スプロールの 防 止 及 び 乱 開 発 を 防 止 するために 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 のガイドラインを 平 成 15 年 7 月 に 策 定 した また 平 成 18 年 5 月 の 同 法 の 改 正 により 市 街 化 調 整 区 域 における 大 規 模 開 発 を 許 可 でき る 規 定 が 廃 止 され 同 法 施 行 後 は 地 区 計 画 の 内 容 に 適 合 したものに 限 り 開 発 許 可 されること になる そこで この 度 の 同 法 改 正 の 主 旨 を 勘 案 し 本 市 の 目 指 す 都 市 像 と 土 地 利 用 のあり 方 その 実 現 に 向 けた 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 考 え 方 を 盛 り 込 むために 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 対 象 区 域 及 び 規 模 等 について 改 正 した 平 成 23 年 3 月 に 策 定 した 本 市 の 都 市 計 画 に 関 する 基 本 的 な 方 針 ( 以 下 都 市 計 画 マスタ ープラン という )との 整 合 を 図 るため 改 正 する 1. 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 1 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 という 市 街 化 調 整 区 域 の 基 本 理 念 は 地 区 計 画 の 策 定 によ ってもその 性 格 が 変 わるものではないこと 2 スプロールの 防 止 周 辺 の 優 良 な 農 地 等 とも 調 和 した 良 好 な 居 住 環 境 の 形 成 や 保 全 地 域 コミュニティの 維 持 改 善 に 寄 与 するものであること 3 市 街 化 調 整 区 域 として 市 街 化 を 抑 制 していく 地 域 で 本 市 の 都 市 計 画 マスタープラン 等 において 集 落 ゾーン または 田 園 共 生 ゾーン として 生 活 基 盤 ( 道 路 公 園 緑 地 等 )の 整 備 を 行 い 土 地 利 用 の 誘 導 を 図 る 区 域 であり 将 来 の 土 地 利 用 の 方 向 として 市 街 地 とすることが 示 されている( 農 地 等 を 保 全 する 区 域 ではない) 区 域 内 であること 4 必 要 となる 基 盤 施 設 が 地 区 計 画 策 定 区 域 内 やその 周 辺 に 配 置 され かつ 地 区 計 画 の 策 定 にあたり 新 たな 行 政 投 資 を 行 う 必 要 がないこと 5 区 域 の 面 積 が 原 則 0.5ha 以 上 であること 6 開 発 協 議 等 で 必 要 とされる 事 項 ( 道 路 公 園 緑 地 調 整 池 等 )については その 実 現 性 を 確 保 するため 地 区 施 設 とすること 7 区 域 は 原 則 として 地 形 地 物 等 土 地 の 範 囲 を 明 示 するのに 適 切 なものにより 定 める こととし できる 限 り 整 形 なものとすること また 必 要 以 上 に 区 域 を 広 げないこと 8 地 区 計 画 の 方 針 地 区 整 備 計 画 と 併 せて 建 築 条 例 を 策 定 する 9 地 区 計 画 の 策 定 については 原 則 区 域 内 の 全 ての 関 係 権 利 者 が 同 意 していること 10 法 第 21 条 の2の 規 定 に 基 づき 都 市 計 画 の 決 定 又 は 変 更 を 提 案 された 区 域 であること - 1 -

3 2. 地 区 計 画 の 対 象 外 区 域 大 阪 府 のガイドラインに 示 されている 以 下 の 区 域 とする (1) 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 する 法 律 に 規 定 する 農 用 地 区 域 (2) 農 地 法 に 規 定 する 優 良 な 集 団 農 地 及 びその 他 長 期 にわたり 農 地 として 保 全 すべき 土 地 の 区 域 (3) 流 通 業 務 市 街 地 の 整 備 に 関 する 法 律 に 規 定 する 流 通 業 務 団 地 (4) 集 落 地 域 整 備 法 に 規 定 する 集 落 地 域 (5) 大 阪 府 自 然 環 境 保 全 条 例 に 規 定 する 大 阪 府 自 然 環 境 保 全 地 域 大 阪 府 緑 地 環 境 保 全 地 域 (6) 都 市 緑 地 保 全 法 に 規 定 する 特 別 緑 地 保 全 地 区 (7) 近 畿 圏 の 保 全 区 域 の 整 備 に 関 する 法 律 に 規 定 する 近 郊 緑 地 保 全 地 域 (8) 森 林 法 に 規 定 する 保 安 林 保 安 林 予 定 森 林 保 安 施 設 地 区 保 安 施 設 地 区 予 定 地 (9) 保 安 林 整 備 臨 時 措 置 法 に 規 定 する 保 安 林 指 定 計 画 地 (10) 地 滑 り 防 止 法 に 規 定 する 地 滑 り 防 止 区 域 (11) 土 砂 災 害 警 戒 区 域 等 における 土 砂 災 害 防 止 対 策 の 推 進 に 関 する 法 律 に 規 定 する 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 (12) 急 傾 斜 地 の 崩 壊 による 災 害 の 防 止 に 関 する 法 律 に 規 定 する 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 (13) 史 跡 名 勝 天 然 記 念 物 建 造 物 等 の 指 定 文 化 財 その 他 国 府 及 び 市 町 村 において 文 化 財 保 護 上 保 全 を 必 要 とする 区 域 3. 地 区 計 画 の 対 象 区 域 本 市 の 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 対 象 地 域 は 原 則 として 次 の1から6に 掲 げ る 地 域 とする 1 既 存 集 落 地 域 既 存 集 落 の 住 環 境 の 保 全 や 周 辺 環 境 との 調 和 地 域 のコミュニティの 維 持 改 善 などを 目 的 とするもの 建 築 物 が 連 たんし 戸 数 密 度 が 概 ね10 戸 /ha 以 上 で 自 然 的 社 会 的 諸 条 件 から 一 体 的 な 日 常 生 活 圏 を 構 成 し 幅 員 6.5m 以 上 の 主 要 な 道 路 が 既 に 整 備 されている 集 落 ( 主 として 農 林 漁 業 者 が 居 住 する 既 存 集 落 を 除 く ) 留 意 点 住 居 系 用 途 に 限 定 2 幹 線 道 路 沿 道 地 域 留 意 点 幹 線 道 路 沿 道 のポテンシャルを 活 かし 地 域 経 済 の 活 性 化 等 を 目 的 とす るもの 車 線 数 が2 車 線 以 上 の 都 市 計 画 道 路 又 はこれと 同 等 とみなされる 道 路 の 沿 道 である 地 区 非 住 宅 系 用 途 に 限 定 交 通 環 境 との 調 和 が 図 られること - 2 -

4 3 市 街 化 区 域 近 隣 接 地 域 留 意 点 市 街 化 区 域 の 近 隣 接 地 区 で 既 に 無 秩 序 な 市 街 化 が 進 んでいる 又 は 進 む 恐 れがある 地 区 で それらを 良 好 な 土 地 利 用 環 境 に 誘 導 することを 目 的 とするもの 市 街 化 区 域 内 の 基 盤 施 設 を 有 効 に 活 用 できる 地 区 地 区 全 体 が 市 街 化 区 域 から 概 ね100m 以 内 の 区 域 近 隣 接 する 市 街 化 区 域 の 用 途 地 域 等 の 指 定 状 況 周 辺 の 土 地 利 用 を 考 慮 し 適 切 な 建 築 物 の 用 途 制 限 を 設 定 住 宅 系 用 途 と 非 住 宅 系 用 途 を 混 在 させないよう 適 切 に 区 域 を 区 分 4 鉄 道 駅 等 周 辺 地 域 駅 等 の 徒 歩 圏 における 主 として 良 好 な 住 宅 市 街 地 の 形 成 を 目 的 とするも の 地 区 全 体 が 鉄 道 駅 から 概 ね500m 以 内 の 区 域 留 意 点 周 辺 の 土 地 利 用 を 考 慮 し 適 切 な 建 築 物 の 用 途 制 限 を 設 定 住 宅 系 用 途 と 非 住 宅 系 用 途 を 混 在 させないよう 適 切 に 区 域 を 区 分 5 大 規 模 集 客 施 設 の 適 正 立 地 大 規 模 集 客 施 設 ( )の 適 正 な 立 地 を 目 的 とするもの 次 の 要 件 のいずれにも 該 当 する 地 区 1) 周 辺 を 概 ね 市 街 化 区 域 に 囲 まれている 地 域 を 基 本 とし 幹 線 道 路 (4 車 線 以 上 )の 沿 道 であること 2) 大 阪 府 の 都 市 計 画 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 の 方 針 に 即 した 上 で 本 市 の 都 市 計 画 マスタープラン 等 において 大 規 模 集 客 施 設 の 立 地 に 関 して 位 置 付 けがあること 留 意 点 周 辺 の 土 地 利 用 及 び 道 路 の 整 備 状 況 を 考 慮 し 適 切 に 施 設 を 配 置 大 規 模 集 客 施 設 の 定 義 ( 都 市 計 画 法 では 特 定 大 規 模 建 築 物 と 定 義 )は 劇 場 映 画 館 演 芸 場 若 しくは 観 覧 場 又 は 店 舗 飲 食 店 展 示 場 遊 戯 場 その 他 これらに 供 する 建 築 物 で その 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 が1 万 m2を 超 えるものとする 大 規 模 集 客 施 設 の 適 正 立 地 に 関 する 基 本 的 な 方 針 考 え 方 については 大 阪 府 の 大 規 模 集 客 施 設 の 適 正 立 地 に 関 する 運 用 指 針 を 参 照 のこと 6その 他 地 域 本 市 が 独 自 の 土 地 利 用 計 画 を 展 開 することを 目 的 とするもの 本 市 が 独 自 の 土 地 利 用 計 画 を 展 開 する 上 で 特 に 必 要 な 計 画 であって 本 市 の 都 市 計 画 マスタープランや 法 律 に 基 づき 策 定 された 計 画 などに 内 容 位 置 規 模 等 が 概 ね 具 体 的 に 定 められているもの 本 市 の 都 市 計 画 マスタープランにおいて 地 区 計 画 を 基 本 としたルール づくりの 取 組 みを 推 進 する 地 区 として 位 置 付 けがあること 留 意 点 周 辺 の 土 地 利 用 及 び 道 路 の 整 備 状 況 を 考 慮 し 適 切 に 施 設 を 配 置 - 3 -

5 4. 地 区 計 画 において 定 める 内 容 1) 地 区 計 画 の 方 針 市 街 化 調 整 区 域 の 理 念 や 自 然 環 境 の 保 全 良 好 な 市 街 地 環 境 の 維 持 形 成 周 辺 の 環 境 や 営 農 条 件 等 の 調 和 及 び 地 域 の 活 性 化 等 以 上 のような 地 区 計 画 策 定 の 目 的 を 踏 まえ 地 区 の 整 備 開 発 及 び 保 全 の 方 針 を 定 める ものとする 1 地 区 計 画 の 目 標 地 区 の 将 来 像 や 計 画 的 に 土 地 利 用 を 誘 導 する 必 要 性 周 辺 の 土 地 利 用 や 自 然 環 境 への 配 慮 等 2 土 地 利 用 の 方 針 周 辺 の 土 地 利 用 や 自 然 環 境 と 調 和 した 土 地 利 用 を 図 る 調 整 池 や 協 定 緑 地 ( 大 阪 府 自 然 環 境 保 全 条 例 による) 等 の 整 備 方 針 地 区 計 画 策 定 後 の 個 別 敷 地 での 開 発 を 規 制 誘 導 する 方 策 3 地 区 施 設 の 整 備 の 方 針 地 区 施 設 整 備 の 基 本 的 な 考 え 方 や 地 区 施 設 の 整 備 手 法 等 4 建 築 物 等 の 整 備 の 方 針 周 辺 の 自 然 環 境 や 景 観 と 調 和 する 建 築 物 の 形 態 意 匠 の 制 限 垣 柵 の 構 造 の 制 限 等 2) 地 区 整 備 計 画 に 関 する 方 針 住 宅 系 非 住 宅 系 建 築 物 の 用 途 の 制 限 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 の 用 途 規 制 に 準 ずる 周 辺 の 土 地 利 用 の 状 況 や 将 来 用 途 を 勘 案 して 適 切 に 定 めること 建 築 物 の 容 積 率 100/100 以 下 200/100 以 下 建 築 物 の 建 ぺい 率 50/100 以 下 60/100 以 下 高 さ 10m 以 下 道 路 斜 線 1.25/1 1.25/1 隣 地 斜 線 20m+1.25/1 北 側 斜 線 5m+1.25/1 10m+1.25/1 壁 面 後 退 1.0m 以 上 1.0m 以 上 最 低 敷 地 面 積 150m2 以 上 地 区 の 実 情 に 応 じた 規 模 を 設 定 する - 4 -

6 道 路 住 宅 系 非 住 宅 系 地 区 内 の 道 路 幅 員 は 有 効 幅 員 を6.0m 以 上 ( 本 市 開 発 指 導 要 綱 等 における 施 行 基 準 を 参 照 ) と し 幅 員 が 6.5m 以 上 の 地 区 外 の 道 路 ( 市 街 化 区 域 内 の 道 路 まで 同 等 程 度 の 幅 員 が 確 保 され ているもの)に2 箇 所 以 上 有 効 に 接 続 した 道 路 を 配 置 す る ただし 地 区 内 に 道 路 が 必 要 のない 場 合 は 幅 員 が 6.5m 以 上 の 既 存 の 道 路 に 当 該 地 区 が 面 していること 地 区 内 の 道 路 を 全 て 地 区 施 設 道 路 とし 道 路 ネットワーク を 勘 案 し 適 切 な 道 路 配 置 と する ( 行 き 止 まり 道 路 の 原 則 禁 止 ) 後 背 地 の 土 地 利 用 を 勘 案 した 道 路 計 画 とする その 他 道 路 交 通 上 支 障 のない ような 計 画 とする 地 区 内 の 道 路 幅 員 は 有 効 幅 員 を6.0m 以 上 ( 本 市 開 発 指 導 要 綱 等 における 施 行 基 準 を 参 照 敷 地 面 積 が 1,000m2 以 上 の 場 合 には 9.0m 以 上 )とし 幅 員 が 9.0m 以 上 の 地 区 外 の 道 路 ( 市 街 化 区 域 内 の 道 路 まで 同 等 程 度 の 幅 員 が 確 保 され ているもの)に2 箇 所 以 上 有 効 に 接 続 した 道 路 を 配 置 す る ただし 地 区 内 に 道 路 が 必 要 のない 場 合 は 幅 員 が 9.0m 以 上 の 既 存 の 道 路 に 当 該 地 区 が 面 していること 地 区 内 の 道 路 を 全 て 地 区 施 設 道 路 とし 道 路 ネットワーク を 勘 案 し 適 切 な 道 路 配 置 と する ( 行 き 止 まり 道 路 の 原 則 禁 止 ) 後 背 地 の 土 地 利 用 を 勘 案 した 道 路 計 画 とする その 他 道 路 交 通 上 支 障 のない ような 計 画 とする 公 園 緑 地 広 場 地 区 全 体 の3% 以 上 の 公 園 緑 地 等 を 設 置 し 地 区 施 設 に 定 めるとともに その 他 開 発 協 議 で 必 要 となる 公 園 緑 地 につ いても 地 区 施 設 に 定 めるように 努 める 建 築 物 の 形 態 及 び 意 匠 建 築 物 の 屋 根 及 び 外 壁 等 の 色 彩 は 良 好 な 住 宅 環 境 にふさ わしい 落 ち 着 きのある 色 合 いのものとする また 外 溝 及 び 附 属 施 設 等 も 同 様 とす る 注 : 本 ガイドラインにおいては 道 路 公 園 などの 都 市 施 設 の 設 置 について 必 要 最 低 限 度 を 示 したものであり 開 発 に 際 しては 調 整 池 の 設 置 が 必 要 となる 他 協 定 緑 地 などに ついて 別 途 法 令 及 び 府 条 例 など 所 定 の 基 準 に 合 致 させる 必 要 がある 5. 地 区 計 画 を 定 めるにあたっての 留 意 事 項 1) 市 街 化 調 整 区 域 にかかる 各 種 関 係 法 令 並 びに 本 市 の 総 合 計 画 都 市 計 画 マスタープラン 及 びみどりの 基 本 計 画 等 の 上 位 計 画 ( 方 針 )との 整 合 を 図 ること 2) 本 市 開 発 指 導 要 綱 等 に 適 合 していること 3) 地 区 計 画 を 導 入 することにより 新 たに 生 じる 地 区 施 設 等 の 整 備 はすべて 事 業 者 にて 行 うこと 4) 地 区 計 画 を 策 定 する 地 区 全 体 の 開 発 整 備 プログラムの 作 成 等 適 切 に 事 業 推 進 管 理 を 行 い 事 業 推 進 の 担 保 性 を 確 保 すること - 5 -

7 6. 附 則 1) 改 正 ガイドラインの 施 行 期 日 は 平 成 19 年 11 月 30 日 とする 2) 改 正 ガイドライン 施 行 の 際 現 に 用 地 集 約 等 が 行 われている 場 合 であって 改 正 ガイド ラインの 施 行 日 から 起 算 して5 年 を 経 過 する 日 までの 間 に 都 市 計 画 法 第 17 条 の 規 定 に 基 づき 地 区 計 画 の 案 ( 区 域 の 全 部 について 地 区 整 備 計 画 を 定 める 場 合 に 限 る )の 縦 覧 の 告 示 が 行 われているものについては 改 正 後 のガイドラインに 関 する 規 定 は 適 用 せず 改 正 前 のガイドライン 又 は 市 街 化 調 整 区 域 における 大 規 模 開 発 行 為 の 取 扱 基 準 のいずれかの 例 によることができる 3)このガイドラインは 法 改 正 やその 他 社 会 状 況 の 変 化 等 により 必 要 により 改 正 する 7. 附 則 1) 改 正 ガイドラインの 施 行 期 日 は 平 成 27 年 4 月 1 日 とする 2)このガイドラインは 法 改 正 やその 他 社 会 状 況 の 変 化 等 により 必 要 により 改 正 する - 6 -

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