新居を購入するまでの チェックポイント

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1 新 居 を 購 入 するまでの チェックポイント 既 存 住 宅 ( 中 古 住 宅 等 ) 購 入 の 際 の 取 引 や 手 続 の 流 れについて 簡 単 に 確 認 しましょう 平 成 22 年 3 月

2 1. 購 入 方 針 を 決 める まず 不 動 産 の 価 格 について 調 べてみましょう 不 動 産 価 格 の 相 場 を 知 ることは 購 入 計 画 を 立 てたり あるいは 見 直 しをする 必 要 がある かどうかを 判 断 したりするのに 有 効 です 不 動 産 価 格 の 相 場 情 報 には 土 地 については 公 的 機 関 が 評 価 した 価 格 ( 公 示 価 格 路 線 価 等 )や 住 宅 のよ うに 物 件 広 告 などを 参 考 にできるケースもあります また 実 際 に 成 約 した 取 引 のデータから 作 成 した レイ ンズ マーケット インフォメーション を 参 考 にす ることもできます 本 システムは 消 費 者 が 安 心 して 不 動 産 取 引 を 行 える 環 境 の 整 備 を 推 進 する 観 点 から 開 発 されたものです レインズ マーケット インフォメーショ ン の 画 面 イメージ(http://www.contract.reins. or.jp/index.html) 住 みたい 場 所 や 希 望 条 件 ( 間 取 り 通 勤 などの 所 要 時 間 等 )の 優 先 順 位 を 整 理 しましょう 住 まいの 購 入 にあたっては どのような 住 まいに 住 みたいのかという 希 望 条 件 を 整 理 する ことが 重 要 です また 希 望 条 件 に 優 先 順 位 をつけることで 希 望 に 合 致 した 住 まいを 探 し やすくなります 購 入 を 希 望 する 住 まいの 物 件 種 別 は 住 まいの 希 望 条 件 と 大 きな 関 係 を 持 つのが 一 般 的 で す マンションの 購 入 を 目 的 とするのか 一 戸 建 てを 目 的 にするのか あるいは 既 存 住 宅 ( 中 古 住 宅 等 )を 希 望 するのか 分 譲 住 宅 を 希 望 するのかは 購 入 後 の 生 活 や 購 入 計 画 に 大 きく 影 響 します それぞれの 特 徴 をよく 理 解 して 検 討 しましょう マンションの 購 入 を 希 望 する 場 合 には マンション 特 有 の 事 項 についても 事 前 に 理 解 して おくことが 望 まれます 例 えば 専 有 部 分 共 用 部 分 の 違 い 管 理 組 合 の 役 割 や 管 理 規 約 等 の 意 義 などが 挙 げられます

3 2. 購 入 予 算 を 検 討 する まず 物 件 購 入 の 費 用 が 全 体 でいくらかかるのかを 計 算 します( 物 件 の 価 格 以 外 に 諸 経 費 がかかります) 新 居 を 購 入 する 場 合 物 件 自 体 の 購 入 費 用 以 外 に 必 要 な 費 用 があります 例 えば 税 金 ( 不 動 産 取 得 税 登 録 免 許 税 印 紙 税 など) 登 記 費 用 住 宅 ローンを 使 用 する 場 合 にはこれに 関 連 する 費 用 不 動 産 会 社 に 仲 介 を 依 頼 する 場 合 には 仲 介 手 数 料 引 越 にかかる 費 用 ( 新 たに 購 入 する 什 器 内 装 費 用 等 含 む) などが 挙 げられます これらを 含 めた 総 額 を 念 頭 に 計 画 を 立 てましょう 購 入 対 象 がマンションか 一 戸 建 てか あるいは 分 譲 か 既 存 物 件 かでも 必 要 な 費 用 は 異 なります 物 件 を 選 ぶ 際 には この 点 も 確 認 しましょう 月 々に 支 払 える 金 額 は 余 裕 を 持 って 計 画 します( 月 々の 支 払 額 は ロー ン 返 済 額 のほか 管 理 費 や 駐 車 場 代 新 居 での 光 熱 費 の 増 加 分 などの 関 連 費 用 も 含 めて 計 算 します) 住 宅 購 入 の 費 用 は 自 己 資 金 と 住 宅 ローンによる 融 資 額 の 合 計 になります 但 し 住 宅 購 入 後 に 手 元 に 残 しておくべき 費 用 などもありますので この 分 を 考 えた 計 画 を 立 てましょう 月 々の 住 宅 に 関 して 支 払 う 費 用 には 住 宅 ローンの 返 済 額 のほか 税 金 や 新 居 での 光 熱 費 等 の 増 加 分 等 が 含 まれます またマンションを 購 入 する 場 合 には 管 理 費 や 駐 車 場 代 修 繕 積 立 金 などもかかります これらの 総 額 でどのくらい 住 宅 に 関 する 費 用 として 毎 月 支 出 が 発 生 するか その 上 でどのくらい 住 宅 ローンの 返 済 が 可 能 かを 整 理 しましょう 住 宅 ローンの 月 々の 返 済 額 の 目 安 を 立 てた 上 で 返 済 期 間 を 考 慮 して 借 入 金 額 を 計 算 しま す 住 宅 ローンでは 金 利 も 返 済 額 に 大 きく 影 響 しますので 過 度 に 低 く 金 利 を 見 積 もら ない 計 画 を 立 てることが 重 要 です 住 宅 ローンの 返 済 は 一 般 的 には 長 期 間 に 及 びます ライフプランを 念 頭 に 入 れた 返 済 計 画 を 立 てましょう 例 えば 子 供 の 教 育 資 金 費 用 がいつ どのくらい 必 要 となるのか ボーナスなどについてはどのくらい 見 込 むことができるのか 等 を 十 分 考 慮 することは 無 理 のない 返 済 計 画 を 立 てる 上 で 重 要 です

4 3. 物 件 広 告 を 調 べる 不 動 産 広 告 は 法 令 や 公 正 競 争 規 約 等 により 記 載 に 関 するルールが 定 めら れています 広 告 の 見 方 を 紹 介 するWebサイトもあります インターネットや 各 種 情 報 誌 新 聞 などの 折 り 込 み 広 告 などに 掲 載 されている 住 宅 物 件 広 告 については 消 費 者 保 護 を 目 的 として 法 律 や 公 正 取 引 委 員 会 が 認 定 した 業 界 自 主 規 制 で 制 限 が 設 けられています 具 体 的 には 誇 大 広 告 の 禁 止 のほか 広 告 に 必 ず 表 示 が 義 務 付 けられている 項 目 や 禁 止 されている 表 現 などがあります 不 動 産 物 件 広 告 の 細 かい 注 意 点 は 不 動 産 広 告 あらかると ( 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会 連 合 会 :http://www.rftc.jp/pdf/alacarte.pdf)でも 紹 介 されているほか 広 告 の 見 方 については 不 動 産 ジャパン などでも 紹 介 されています( 不 動 産 ジャパンは( 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 センターが 運 営 する 不 動 産 総 合 情 報 サイトの 名 称 です) 1. 特 選 最 高 格 安 など 一 定 の 基 準 によって 不 動 産 が 選 別 されたことを 示 す 表 現 や 価 格 が 著 しく 安 いとい う 印 象 を 与 える 表 現 等 は 客 観 的 具 体 的 な 根 拠 を 示 す 事 実 がない 限 り 使 用 が 禁 止 されています 2. 最 寄 駅 からバス 停 まで バス 停 から 物 件 までの 所 要 時 間 を 表 現 する 必 要 があります 3. 広 い 明 るい など 主 観 的 な 表 現 は 禁 止 されています 4. 中 古 ではなく 建 築 年 月 の 表 示 が 義 務 づけられています 不 当 表 示 の 例 ( 出 所 : 不 動 産 ジャパン(http://www.fudousan.or.jp/) 不 動 産 広 告 を 出 している 物 件 に 限 定 して 不 動 産 会 社 に 問 い 合 わせるこ とも 可 能 です 複 数 の 不 動 産 会 社 に 問 い 合 わせることも 可 能 です 物 件 広 告 を 見 て 不 動 産 会 社 に 問 い 合 わせただけでは 取 引 が 始 まるわけではありません ( 後 述 の 媒 介 契 約 を 締 結 して 以 降 不 動 産 会 社 との 正 式 な 取 引 が 始 まります) 検 討 して みたい 物 件 については それぞれ 取 り 扱 っている 不 動 産 会 社 に 問 い 合 わせてみましょう

5 4. 不 動 産 会 社 に 物 件 を 紹 介 してもらう エリア 物 件 の 種 類 予 算 入 居 時 期 など 希 望 する 条 件 をメ モして 持 参 するなどして 要 望 をはっきりと 伝 えることが 大 切 です 広 告 では 分 からない 具 体 的 な 物 件 に 関 する 情 報 なども 不 動 産 会 社 に 問 い 合 わせることで 分 かる 場 合 があります 消 費 者 の 希 望 条 件 に 応 じて 物 件 広 告 には 載 せていない 物 件 を 紹 介 してもらえることもあります 不 動 産 会 社 に 物 件 を 紹 介 してもらう 場 合 には 相 手 にきちんと 希 望 を 伝 えることが 重 要 で す 探 している 物 件 のエリアや 種 類 間 取 り 予 算 入 居 時 期 などできるだけ 正 確 に 希 望 条 件 を 伝 えることにより 効 率 的 に 物 件 を 探 し 出 すことができます 不 動 産 会 社 には 長 年 地 域 に 密 着 している 会 社 や 広 いネットワーク 網 を 持 つ 会 社 特 定 分 野 に 強 い 会 社 など 様 々な 特 徴 があります 希 望 条 件 の 物 件 を 得 意 とする 会 社 を 選 ぶこと も 重 要 です 不 動 産 会 社 の 担 当 者 とのコミュニケーションの 中 から 見 極 めていきましょ う 疑 問 があれば 納 得 するまで 確 認 しましょう 不 動 産 会 社 に 物 件 を 紹 介 してもらう 場 合 に 不 明 なことがあればきちんと 質 問 して 納 得 す ることが 重 要 です 納 得 しないまま 物 件 を 紹 介 されることにより 結 果 として 本 意 でない 物 件 を 紹 介 された などのトラブルにつながることがあります 後 述 の 媒 介 契 約 以 前 は 不 動 産 会 社 との 間 には 契 約 関 係 が 存 在 しないということをきちん と 理 解 することが 重 要 です 例 えば 不 動 産 物 件 を 紹 介 してもらうだけでは そのための 費 用 は 請 求 されません 不 動 産 会 社 に 物 件 を 紹 介 してもらう 際 に 個 人 情 報 の 提 供 を 求 められることがあります ただし 通 常 は 提 供 された 個 人 情 報 は あくまで 物 件 紹 介 及 びその 連 絡 等 に 関 して 必 要 な 範 囲 の 利 用 に 限 定 されます

6 5. 現 地 見 学 を 行 う 不 動 産 会 社 が 提 供 する 物 件 情 報 と 物 件 の 状 況 が 一 致 しているかしっか りとチェックしましょう 物 件 広 告 や 事 前 に 不 動 産 会 社 で 説 明 を 受 けて 納 得 できた 内 容 でも 実 際 に 見 ると 印 象 が 異 なることがあります また 物 件 の 細 部 については 必 ずしも 広 告 などの 資 料 や 事 前 の 説 明 では 分 からない 内 容 もあります 事 前 に 提 供 された 物 件 の 情 報 などとの 違 いがないかを 現 地 見 学 では 確 認 しましょう 既 存 物 件 ( 中 古 物 件 )は 前 所 有 者 の 維 持 管 理 により 設 備 など 状 態 が 変 わっているので チェックする 項 目 も 増 えます 現 地 見 学 では 広 さや 仕 様 設 備 などのほか 窓 からの 眺 望 なども 細 かくチェックしま しょう 日 当 たりや 風 通 し 建 具 や 内 装 材 の 質 感 など 入 居 後 に 気 になるような 項 目 につ いても 事 前 に 確 認 しましょう 既 存 物 件 ( 中 古 物 件 )の 場 合 には 前 所 有 者 の 維 持 管 理 によって 設 備 や 建 物 の 外 観 など の 状 況 も 異 なってきます 周 辺 環 境 はできれば 別 の 条 件 ( 昼 と 夜 晴 天 時 と 雨 天 時 など)でも チェックしましょう 周 辺 環 境 は 物 件 広 告 などでは 分 かりませんので 現 地 見 学 の 際 に 確 認 しましょう 特 に 昼 と 夜 平 日 と 休 日 で 周 辺 の 雰 囲 気 や 交 通 状 況 なども 異 なります そのほか 晴 天 と 雨 天 など 可 能 な 範 囲 で 条 件 を 変 えて 確 認 することで 周 辺 環 境 に 対 して 十 分 な 納 得 を 得 ることがで きます

7 6. 不 動 産 会 社 と 媒 介 契 約 を 結 ぶ 物 件 購 入 の 際 の 不 動 産 会 社 との 媒 介 契 約 では 一 般 媒 介 契 約 となる 場 合 が 多 いです 購 入 希 望 物 件 が 決 まり 不 動 産 会 社 に 仲 介 を 依 頼 する 時 には 媒 介 契 約 を 締 結 します 媒 介 契 約 とは 不 動 産 の 売 買 交 換 賃 貸 借 の 取 引 に 関 して 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 売 主 と 買 主 の 間 に 立 ってその 成 立 に 向 けて 活 動 するという 旨 の 契 約 を 言 います 不 動 産 の 購 入 に 際 し て 仲 介 を 依 頼 する 場 合 には 物 件 購 入 の 仲 介 にあたってのサービス 内 容 と 仲 介 手 数 料 など を 明 確 にするために 締 結 する 契 約 となります 媒 介 契 約 には 専 属 専 任 媒 介 専 任 媒 介 一 般 媒 介 の3 種 類 があります 購 入 を 希 望 する 場 合 一 般 媒 介 によるのが 一 般 です 一 般 媒 介 契 約 では 複 数 の 不 動 産 会 社 に 仲 介 を 依 頼 できるほか 自 分 で 見 つけてきた 相 手 方 と 直 接 契 約 することができるのが 特 徴 です 仲 介 手 数 料 には 法 律 上 の 上 限 があります また 仲 介 手 数 料 は 売 買 契 約 が 成 立 して 初 めて 発 生 します 媒 介 契 約 では 通 常 の 仲 介 業 務 で 不 動 産 会 社 に 発 生 する 費 用 ( 広 告 費 等 )は 依 頼 者 に 請 求 することはできません ただし 例 外 的 に 依 頼 者 の 求 めに 応 じて 行 うことによって 生 じる 通 常 の 仲 介 業 務 では 発 生 しない 実 費 ( 例 えば 遠 方 への 出 張 旅 費 )については 依 頼 者 側 の 負 担 となることがあります 不 動 産 会 社 との 媒 介 契 約 では 国 土 交 通 省 から 標 準 媒 介 契 約 約 款 が 示 されています 媒 介 契 約 では 法 律 上 契 約 書 などの 書 面 の 作 成 が 不 動 産 会 社 に 義 務 付 けられています ( 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 34 条 の2) 媒 介 契 約 に 用 いるため 国 土 交 通 省 で 標 準 媒 介 契 約 約 款 を 提 供 しています ( ) こちらには 媒 介 契 約 で 定 めるべき 基 本 事 項 が 網 羅 されており 消 費 者 にとって 不 利 な 媒 介 契 約 が 締 結 されることを 防 止 しています 一 般 媒 介 契 約 には 有 効 期 間 に 関 する 法 規 制 はありませんが 標 準 媒 介 契 約 約 款 では3ヶ 月 を 超 えない 範 囲 で 決 定 することとしています 期 間 満 了 時 に 依 頼 者 と 不 動 産 会 社 の 合 意 があ れば 更 新 することができます その 他 標 準 媒 介 契 約 約 款 では 契 約 期 間 終 了 後 の 委 託 者 の 義 務 などについても 規 定 してい ますので 確 認 しましょう

8 7. 購 入 申 込 みを 行 う 既 存 住 宅 ( 中 古 住 宅 )の 購 入 申 込 みの 場 合 には 買 付 証 明 書 という 書 類 など を 作 成 の 上 売 主 等 に 交 付 する 形 が 一 般 です 既 存 住 宅 ( 中 古 住 宅 等 )の 場 合 通 常 は 購 入 希 望 者 が 買 付 証 明 書 などの 書 類 を 作 成 して 購 入 の 申 し 込 み( 基 本 条 件 の 提 示 )を 不 動 産 会 社 を 通 じて 売 主 に 行 います 買 付 証 明 書 は 購 入 希 望 価 格 代 金 の 支 払 い 条 件 引 渡 希 望 日 などの 基 本 的 な 購 入 条 件 を 記 載 し 署 名 捺 印 して 作 成 します 具 体 的 な 内 容 などについては 不 動 産 会 社 に 確 認 し ましょう 買 付 証 明 書 を 受 け 取 った 売 主 が 売 却 を 承 諾 する 場 合 書 面 による 回 答 ( 例 えば 売 渡 承 諾 書 等 )がなされるのが 一 般 的 です この 場 合 売 却 希 望 条 件 は 必 ずしも 購 入 希 望 条 件 と 同 一 とは 限 りません 購 入 申 込 から 個 別 交 渉 を 経 て 契 約 に 至 ります 契 約 の 前 段 階 であれば 申 込 の 撤 回 は 可 能 です 購 入 申 込 の 後 購 入 希 望 者 と 売 主 との 個 別 交 渉 が 始 まります 申 込 を 行 った 内 容 を 踏 まえ ながら 具 体 的 な 購 入 条 件 や 付 帯 的 な 契 約 内 容 等 についての 交 渉 を 行 います 交 渉 に 当 たっては 仲 介 を 依 頼 した 不 動 産 会 社 を 通 じて 購 入 希 望 者 からの 要 望 を 売 主 に 伝 えるのが 一 般 的 です 売 買 の 条 件 が 合 わない あるいは 何 らかの 理 由 が 生 じて 契 約 交 渉 が 続 けられないなどの 場 合 には 契 約 締 結 前 であれば 購 入 の 申 込 を 撤 回 することが 可 能 です ただしトラブルを 防 止 する 為 にも 購 入 申 込 や 撤 回 を 行 う 際 には 慎 重 に 判 断 をすることが 必 要 です

9 8. 住 宅 ローンの 申 込 みを 行 う 住 宅 ローンは 財 形 住 宅 融 資 のような 公 的 ローンや 銀 行 などの 民 間 金 融 機 関 が 取 り 扱 う 民 間 ローンがあります 公 的 ローンの 例 として 財 形 住 宅 融 資 が 挙 げられます 勤 務 先 で1 年 以 上 財 形 貯 蓄 を 続 け 残 高 が50 万 円 以 上 ある 等 の 一 定 の 条 件 を 満 たした 人 を 対 象 とした 融 資 で 財 形 貯 蓄 残 高 の 10 倍 ( 最 高 4,000 万 円 )の 範 囲 内 で 購 入 費 用 の80%まで 借 りることができます 民 間 ローンには 銀 行 や 信 用 金 庫 信 用 組 合 等 の 民 間 金 融 機 関 による 住 宅 ローンがありま す ほかにも 農 協 や 生 命 保 険 会 社 など 様 々な 金 融 機 関 でも 取 り 扱 っています また 住 宅 金 融 支 援 機 構 が 民 間 金 融 機 関 を 通 じて 行 う フラット35 もありますので 希 望 に 合 わせて 金 融 機 関 に 問 い 合 わせてみましょう 固 定 や 変 動 といった 金 利 プランや 返 済 期 間 などによって 月 々の 返 済 額 や 返 済 する 総 額 が 変 わってきます 住 宅 ローンは 金 利 の 決 め 方 で 完 全 固 定 金 利 型 変 動 金 利 型 固 定 期 間 選 択 型 の 大 きく3 種 類 の 商 品 があります 変 動 金 利 型 や 固 定 期 間 選 択 型 の 場 合 金 利 水 準 の 変 動 により 月 々の 支 払 額 や 総 額 が 変 わってきます 各 商 品 にはメリット デメリットがあります 結 果 として 月 々の 支 払 額 が 大 きくなること や 支 払 総 額 が 多 くなってしまうこともあります それぞれの 商 品 の 特 性 を 十 分 理 解 した うえで 生 活 状 況 などに 合 った 商 品 を 選 びましょう 将 来 にわたって 長 期 間 返 済 可 能 な 額 で ゆとりをもった 返 済 計 画 を 立 てま しょう 住 宅 ローンは 長 期 間 にわたって 支 払 い 続 ける 方 が 大 半 です 将 来 的 な 収 入 の 見 通 しや 家 族 にかかる 費 用 住 宅 に 関 する 諸 費 用 などを 総 合 的 に 考 慮 した 無 理 のない 返 済 計 画 を 立 てま しょう 繰 り 上 げ 返 済 により 毎 月 の 返 済 額 を 減 らすことや 返 済 期 間 を 短 縮 することも 可 能 です 金 利 や 家 計 の 状 況 により 返 済 計 画 の 見 直 しなども 考 慮 に 入 れましょう 住 宅 ローンの 手 続 きには 保 証 料 や 事 務 手 数 料 などの 諸 費 用 が 発 生 しますので 申 込 みの 前 に 十 分 に 確 認 しましょう

10 9. 重 要 事 項 説 明 を 受 ける 重 要 事 項 説 明 は 住 宅 の 購 入 に 当 たって 不 動 産 会 社 が 法 律 上 義 務 として 行 う 重 要 な 手 続 です 重 要 事 項 説 明 とは 仲 介 や 代 理 を 行 う 不 動 産 会 社 が( 宅 地 建 物 ) 取 引 主 任 者 をして 購 入 予 定 者 に 対 して 購 入 物 件 や 取 引 条 件 に 関 して 重 要 となる 事 項 を 説 明 することです これは 不 動 産 の 取 引 において 十 分 な 調 査 能 力 や 知 識 を 有 しない 消 費 者 を 保 護 するため 不 動 産 会 社 などの 宅 地 建 物 取 引 業 者 に 法 律 ( 宅 地 建 物 取 引 業 法 )が 義 務 付 けている 制 度 です 重 要 事 項 説 明 の 内 容 は 対 象 物 件 に 関 する 事 項 と 取 引 条 件 に 関 する 事 項 などで いずれも 不 動 産 会 社 が 取 引 主 任 者 をして 重 要 事 項 説 明 書 の 交 付 を 行 った 上 で 口 頭 で 説 明 を 行 うことが 必 要 です 売 買 契 約 を 締 結 する 前 に 必 ず 重 要 事 項 説 明 を 受 けましょう 国 土 交 通 省 でも 売 買 の 重 要 事 項 説 明 書 のモデル 様 式 を 提 供 しています (http://www.mlit.go.jp/common/ pdf) わからない 点 があったら 質 問 するなどして 十 分 納 得 することが 重 要 です 重 要 事 項 説 明 は 事 前 に 口 頭 もしくは 資 料 で 提 示 されている 物 件 などの 説 明 について 契 約 に 際 して 最 終 的 に 購 入 予 定 者 が 確 認 するためのものです 従 って 事 前 に 受 けた 説 明 と 重 要 事 項 説 明 による 内 容 とを 確 認 し 疑 問 があれば 不 動 産 会 社 に 確 認 しましょう 重 要 事 項 説 明 の 結 果 その 内 容 に 何 か 不 明 な 点 があれば 納 得 のいくまで 確 認 をしてくだ さい 重 要 事 項 説 明 について どうしても 内 容 に 納 得 できない 場 合 には 購 入 を 見 送 るとい う 判 断 もあり 得 ます 重 要 事 項 説 明 の 内 容 のポイントの 例 は 以 下 の 通 りです 対 象 物 件 に 関 する 事 項 ( 登 記 記 録 に 記 録 された 内 容 担 保 権 等 消 滅 法 令 に 基 づく 制 限 の 内 容 私 道 に 関 する 制 限 飲 用 水 などのインフラの 整 備 状 況 等 ) 取 引 条 件 に 関 する 事 項 ( 代 金 以 外 に 必 要 な 金 銭 契 約 の 解 除 に 関 する 内 容 手 付 金 の 保 全 措 置 損 害 賠 償 に 関 する 内 容 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 に 関 する 内 容 等 )

11 10. 売 買 契 約 を 締 結 する 売 買 契 約 は 一 旦 締 結 したら 正 当 な 理 由 なく 一 方 的 に 解 除 することはでき ません 売 買 契 約 を 締 結 した 場 合 売 主 買 主 双 方 が 契 約 で 定 めた 事 項 を 確 実 に 履 行 することを 求 められます 契 約 に 当 たっては 契 約 をするということの 意 味 について きちんと 理 解 し たうえで 契 約 締 結 する( 契 約 書 に 署 名 や 記 名 押 印 をする 等 )ことが 重 要 です また 契 約 の 解 除 の 原 則 として 一 方 的 に 解 除 することはできません 解 除 については 法 律 上 一 方 の 当 事 者 から 解 除 することが 認 められている 場 合 ( 法 定 解 除 ) 契 約 書 において 一 定 の 場 合 には 解 除 できる 旨 を 定 めた 場 合 ( 特 約 解 除 ) 両 者 の 話 し 合 いによって 契 約 を 解 除 する 場 合 ( 合 意 解 除 ) に 限 られます 契 約 に 際 しては 難 しい 表 現 や 専 門 用 語 などもありますが 十 分 契 約 書 の 内 容 を 理 解 したうえで 締 結 しましょう 不 明 な 点 があれば 不 動 産 会 社 などに 質 問 して 確 認 しましょう 不 動 産 の 売 買 契 約 書 は 様 々な 項 目 にわたって 記 述 されています 個 人 の 売 主 買 主 間 を 想 定 した 標 準 的 な 契 約 書 のサンプルなどを 事 前 に 参 考 にできます (http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/images/pdf/9_2_list1.pdf) 売 買 契 約 の 締 結 に 当 たっては 書 類 に 押 す 印 鑑 のほか 手 付 金 なども 支 払 う ことが 一 般 的 です その 他 事 前 に 不 動 産 会 社 に 確 認 しましょう 売 買 契 約 を 締 結 する 際 には 契 約 書 及 び 締 結 に 必 要 な 印 鑑 等 のほかに 手 付 金 や 不 動 産 会 社 に 支 払 う 仲 介 手 数 料 が 必 要 となることが 通 常 です 事 前 に 不 動 産 会 社 に 必 要 なものにつ いて 確 認 しましょう 手 付 金 不 動 産 会 社 への 仲 介 手 数 料 については 事 後 のトラブルを 避 ける 観 点 から 必 ず 受 け 渡 しの 際 に 領 収 証 等 証 拠 となるものを 受 け 取 るようにしましょう 契 約 時 に 支 払 う 手 付 金 は 一 般 的 には 代 金 の20% 以 内 程 度 とされています 手 付 金 は 事 後 のトラブルになりやすいものですので 売 主 買 主 双 方 で 手 付 金 の 意 味 について 十 分 同 意 をとるようにしましょう なお 売 主 買 主 がそれぞれ 別 の 不 動 産 会 社 に 媒 介 を 依 頼 する 場 合 もあります

12 11. 引 渡 しを 受 ける 引 渡 しは 残 金 の 支 払 い( 住 宅 ローンによる 場 合 には 融 資 の 実 行 )と 引 き 換 えに 登 記 の 手 続 き 鍵 の 引 渡 しなど 行 います 必 要 な 書 類 や 印 鑑 などは 事 前 に 不 動 産 会 社 に 確 認 しておきます 引 渡 しは 買 主 は 残 代 金 を 支 払 い 売 主 は 所 有 権 を 移 転 する( 抵 当 権 などを 抹 消 する 場 合 も ある) 重 要 な 手 続 です また 買 主 が 銀 行 ローンで 購 入 資 金 を 調 達 している 場 合 には 融 資 の 実 行 と 同 時 に 取 引 対 象 物 件 への 抵 当 権 の 設 定 を 行 うこともあります 従 って 売 主 買 主 不 動 産 会 社 の 他 に 銀 行 などの 金 融 機 関 登 記 手 続 を 行 う 司 法 書 士 など 一 堂 に 会 して 行 われる ことが 一 般 的 です 引 渡 しを 行 う 際 には 契 約 書 や 印 鑑 のほか 登 記 関 係 で 必 要 になるもの( 印 鑑 登 録 証 明 書 住 民 票 委 任 状 等 ) 所 有 権 移 転 後 に 買 主 が 負 担 する 費 用 ( 年 払 いの 税 金 や 管 理 費 等 の 精 算 金 ) 不 動 産 会 社 への 仲 介 手 数 料 の 残 金 等 も 必 要 となります いずれかの 不 測 により 手 続 の 一 部 が 実 施 できなくなると 全 体 の 手 続 が 完 了 しないことがあるので 事 前 に 不 動 産 会 社 に 確 認 しておきましょう 引 渡 し 前 に 約 束 した 修 繕 やクリーニング 付 帯 設 備 等 は 事 前 に 売 主 か 不 動 産 会 社 立 会 いの 下 で 確 認 しておきます 既 存 住 宅 ( 中 古 住 宅 等 )の 場 合 には 引 渡 し 日 までに 売 主 または 不 動 産 会 社 の 立 ち 会 いのも と 現 場 の 確 認 をしましょう 約 束 した 修 繕 やクリーニング 等 は 完 了 しているか 引 き 継 ぐ 予 定 の 付 帯 設 備 があるかなど 契 約 条 件 に 沿 った 状 態 であるかをしっかり 確 認 しましょう また 何 らかの 形 で 不 備 がある 場 合 には その 対 応 について 引 渡 しの 前 までに 不 動 産 会 社 と 相 談 して 確 認 しましょう 修 繕 などが 遅 れている 等 の 理 由 で 予 定 の 日 までに 引 渡 しができないなどの 事 態 が 生 じた 場 合 には 不 動 産 会 社 を 通 じて 売 主 と 対 応 を 検 討 しましょう

13 12. 入 居 する 入 居 後 判 明 した 欠 陥 については 契 約 で 定 めた 瑕 疵 担 保 (かしたんぽ) 責 任 の 範 囲 で 売 主 が 負 担 します 売 買 契 約 に 際 して きちんと 説 明 を 受 けるよう にしましょう 瑕 疵 担 保 (かしたんぽ) 責 任 とは 物 件 に 隠 れた 瑕 疵 (ほぼ 欠 陥 と 同 じ 意 味 )があった 場 合 に 売 主 が 負 う 責 任 のことです 普 通 の 注 意 をもっては 確 認 できなかった 雨 漏 りや 建 物 本 体 の 白 アリ 被 害 のような 欠 陥 などが 挙 げられます 瑕 疵 担 保 責 任 に 関 するトラブルでは 何 が 瑕 疵 担 保 責 任 で 対 応 してもらえるのか どのくらいの 期 間 対 応 してもらえるのか を 当 事 者 間 で 明 確 にしていない もしくは 十 分 納 得 した 形 の 契 約 としていない( 特 に 瑕 疵 担 保 責 任 の 期 間 )などを 理 由 とするケースが 多 くなっています 瑕 疵 担 保 責 任 の 期 間 については 民 法 では 買 主 が 瑕 疵 を 知 った 時 から1 年 と 定 めていますが 売 主 と 買 主 の 合 意 により 短 縮 することも 伸 長 することも 可 能 です ただし 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 売 主 となる 場 合 には 少 なくとも2 年 間 負 うこととされています また 消 費 者 契 約 法 などで 一 定 の 特 約 は 無 効 となるものもあります 契 約 に 際 して 瑕 疵 担 保 責 任 の 範 囲 や 期 間 につい ては 特 に 十 分 確 認 しましょう 住 まいを 維 持 管 理 するための 手 入 れも 必 要 です 維 持 管 理 のための 目 安 を 紹 介 するWebサイトもあります せっかく 購 入 して 長 い 期 間 生 活 する 住 まいですから 快 適 に 生 活 できる 状 態 を 維 持 することは 重 要 です そのためには 日 常 的 に 手 入 れをするほか できるだけ 定 期 的 に 点 検 補 修 を 行 うこ とが 重 要 となります 特 に 既 存 物 件 ( 中 古 物 件 等 )では 経 年 による 傷 みなどにより 補 修 が 必 要 な 場 合 もあります 早 い 段 階 で 対 応 することにより 住 まいの 長 持 ちにもつながるでしょう 住 まいの 管 理 や 点 検 の 参 考 のために 独 立 行 政 法 人 住 宅 支 援 機 構 から 維 持 管 理 ガイドライン も 提 供 されています マンション 用 :http://www.jhf.go.jp/jumap/navi/pdf/mansion_guideline.pdf 一 戸 建 て 用 :http://www.jhf.go.jp/jumap/navi/pdf/myhome_guideline.pdf

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ることを 通 じて 個 々 人 の 状 態 にあったプランを 作 成 する イ プランの 適 切 性 を 協 議 するため 相 談 者 の 自 立 支 援 に 係 る 関 係 者 が 参 加 す る 会 議 ( 以 下 支 援 調 整 会 議 という )を 開 催 し 必 要 な 支 援 の 総 合 習 志 野 市 生 活 困 窮 者 自 立 支 援 事 業 業 務 委 託 仕 様 書 1 委 託 業 務 概 要 (1) 委 託 業 務 名 習 志 野 市 生 活 困 窮 者 自 立 支 援 事 業 業 務 委 託 (2) 担 当 課 保 健 福 祉 部 保 護 課 (3) 契 約 期 間 平 成 27 年 4 月 1 日 から 平 成 28 年 3 月 31 日 まで (4) 支 払 条 件

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援 を 行 う (4) 家 計 収 支 の 改 善 や 家 計 管 理 能 力 の 向 上 等 を 図 るため 家 計 支 援 計 画 を 策 定 し 必 要 に 応 じて 債 務 整 理 や 成 年 後 見 制 度 等 を 実 施 する 支 援 機 関 社 会 保 障 制 度 や 公 租 公 課

援 を 行 う (4) 家 計 収 支 の 改 善 や 家 計 管 理 能 力 の 向 上 等 を 図 るため 家 計 支 援 計 画 を 策 定 し 必 要 に 応 じて 債 務 整 理 や 成 年 後 見 制 度 等 を 実 施 する 支 援 機 関 社 会 保 障 制 度 や 公 租 公 課 千 葉 市 生 活 困 窮 者 自 立 促 進 支 援 事 業 業 務 委 託 ( 家 計 相 談 支 援 事 業 ) 仕 様 書 1 業 務 の 目 的 本 事 業 は 現 に 経 済 的 に 困 窮 し 最 低 限 度 の 生 活 を 維 持 することができなくなるおそ れのある 者 ( 以 下 生 活 困 窮 者 という )が 困 窮 状 態 から 早 期 に 脱 却 することを 支 援 するため

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