既存共同住宅の診断・改修技術の適用に関する「ワークフロー」の整理

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1 資 料 既 存 共 同 住 宅 の 診 断 改 修 技 術 の 適 用 に 関 する ワークフロー の 整 理 1. 目 的 マンション 管 理 組 合 やそれを 支 援 する 専 門 家 向 けに 改 修 工 事 の 進 め 方 や 工 事 内 容 等 の 妥 当 性 を 判 断 するための 技 術 情 報 の 提 供 を 行 うことを 目 的 とし 改 修 の 実 施 に 向 けた 合 意 形 成 や 工 法 選 定 等 のソフト ハード 両 面 での( 管 理 組 合 及 びそれを 支 援 する 専 門 家 にとっての) 作 業 プロセスを 具 体 的 に 整 理 記 述 したワークフローを 作 成 する 具 体 的 には 改 修 の 実 現 に 向 けた 実 施 フローについて 合 意 形 成 プロセスや 専 門 家 の 関 わり 方 等 の 観 点 から 設 定 したうえで 具 体 のモデルを 設 定 し 想 定 する 劣 化 事 象 に 対 して 実 際 によく 適 用 される 診 断 技 術 診 断 結 果 を 踏 まえた 改 修 技 術 の 適 用 選 択 の 方 法 各 プロセスにおいて 必 要 とされ る 専 門 家 の 人 工 工 事 費 用 等 のコスト 情 報 などに 関 する 技 術 情 報 を 時 間 軸 に 沿 って ワークフロー として 体 系 的 に 整 理 する ワークフローの 構 成 ワークフロー は 次 の 二 つの 内 容 で 構 成 する 1 合 意 形 成 フロー( 管 理 組 合 にとってのワークフロー) マンションの 改 修 に 向 けた 管 理 組 合 内 における 合 意 形 成 のプロセスと 各 プロセスにおいて 専 門 家 に 依 頼 する 内 容 等 を フロー として 示 したもの 検 討 の 基 本 的 考 え 方 対 象 とする 改 修 は 劣 化 対 策 耐 震 性 省 エネルギー 性 とこれらの 複 合 版 を 対 象 とする 管 理 組 合 の 合 意 形 成 のプロセスは 改 修 の 発 意 から 工 事 の 実 施 に 至 るプロセスについて 理 事 会 専 門 組 織 と 区 分 所 有 者 一 般 ( 総 会 )の 役 割 に 区 分 して 各 プロセスで 検 討 し 決 定 すべき 事 項 を 記 述 する 管 理 組 合 が 専 門 家 に 依 頼 する 内 容 は 専 門 家 の 職 能 別 に 記 述 する 2 診 断 改 修 技 術 の 適 用 ワークフロー( 専 門 家 にとってのワークフロー) マンションの 改 修 に 向 けた 合 意 形 成 の 各 プロセスに 対 応 した 専 門 家 が 行 う 業 務 の 基 本 的 流 れや 各 専 門 家 の 役 割 の 詳 細 診 断 改 修 技 術 の 選 択 適 用 の 考 え 方 コスト 情 報 等 について 解 説 検 討 の 基 本 的 方 針 改 修 実 施 モデルを 設 定 し モデルに 応 じた 診 断 改 修 技 術 の 適 用 の 考 え 方 専 門 家 の 人 工 や 改 修 コスト 等 を 整 理 する 診 断 改 修 技 術 の 適 用 で 考 慮 する 技 術 は 一 般 によく 利 用 される 技 術 とする 技 術 の 選 択 適 用 の 考 え 方 の 整 理 にあたっては 改 修 技 術 工 法 の 適 用 条 件 等 のハード 面 や 予 算 や 合 意 形 成 等 のソフト 面 など 多 様 な 観 点 から 検 討 する 診 断 改 修 技 術 の 一 般 論 整 理 の 詳 細 かつ 実 際 的 な 適 用 版 のイメージ -1-

2 1 合 意 形 成 フロー 改 修 の 実 現 に 向 けた マンション 管 理 組 合 における 合 意 形 成 のプロセスと 各 プロセスにおいて 専 門 家 に 依 頼 する 内 容 等 を 流 れとして 整 理 したもの ( 劣 化 耐 震 省 エネ 複 合 版 を 作 成 ) 劣 化 耐 震 省 エ ネ 2 診 断 改 修 技 術 の 適 用 ワークフロー 各 プロセスにおける 業 務 の 基 本 的 流 れやそ れぞれの 専 門 家 の 役 割 の 詳 細 技 術 の 選 択 適 用 の 考 え 方 等 について 解 説 技 術 情 報 は 一 般 によく 利 用 される 技 術 を 対 象 とする 複 合 管 理 組 合 の 意 志 決 定 の 流 れの 解 説 改 修 の 発 意 ~ 診 断 ~ 計 画 ( 改 修 内 容 の 決 定 )~ 施 工 にいたるプロセスにおいて 求 められる 検 討 事 項 や 決 定 事 項 を 管 理 組 合 ( 総 会 )と 理 事 会 検 討 組 織 別 に 整 理 ポイント どの で 何 を 決 めなくて はいけないか 決 議 要 件 のレベルに 応 じて 総 会 決 議 を 要 するもの 理 事 会 承 認 を 要 するもの 程 度 を 表 記 意 志 決 定 事 項 の 内 容 に 応 じて 予 算 措 置 を 要 するもの 契 約 を 伴 うもの 等 何 らかの 判 断 を 要 するものを 中 心 に 表 記 各 プロセスで 必 要 となる 専 門 職 能 の 種 類 と 役 割 各 プロセスで 登 場 する 専 門 家 とそこで 依 頼 する 事 項 等 を 整 理 ポイント 誰 に 何 を 頼 むことになるか 専 門 家 の 種 類 業 務 内 容 に 応 じて 以 下 のように 分 類 主 な 職 種 主 な 役 割 ( 依 頼 事 項 ) コンサ ルタン ト 施 工 業 者 等 設 計 者 ( 建 築 構 造 設 備 ) コンサルタント 検 査 診 断 事 業 者 施 工 事 業 者 診 断 ( 簡 易 詳 細 )/ 計 画 立 案 / 設 計 ( 基 本 実 施 )/ 積 算 / 施 工 / 合 意 形 成 支 援 等 -2-

3 2. 合 意 形 成 フロー (1) 合 意 形 成 の 基 本 フロー 改 修 の 検 討 実 施 プロセスは 0. 発 意 1. 調 査 診 断 2. 計 画 3. 実 施 設 計 4. 工 事 実 施 に 大 別 される 各 における 主 な 検 討 事 項 と 最 終 目 標 は 次 のようになる 管 理 組 合 における 改 修 の 検 討 実 施 の 主 な 検 討 事 項 当 該 の 最 終 目 標 0. 発 意 改 善 すべき 問 題 事 象 の 認 識 や 居 住 者 の 改 善 ニーズの 発 意 を 受 けて 理 事 会 において 対 応 の 必 要 性 を 確 認 する 管 理 組 合 の 総 会 ( 集 会 )において 改 修 に 向 けた 調 査 診 断 の 実 施 に 係 る 同 意 を 得 ること 1. 調 査 診 断 専 門 家 による 調 査 診 断 の 実 施 の 協 力 を 得 て 当 該 マンションの 状 態 を 把 握 する 管 理 理 組 合 の 総 会 ( 集 会 )において 改 修 に 向 けた 基 本 計 画 の 検 討 に 係 る 同 意 を 得 ること 2. 計 画 専 門 家 による 改 修 計 画 の 作 成 の 協 力 を 得 て 当 該 マンションにおける 改 修 実 施 の 合 意 を 得 るための 基 本 計 画 ( 改 修 の 実 施 範 囲 内 容 費 用 の 概 算 額 費 用 調 達 の 方 針 等 ) 作 成 した 改 修 計 画 に 基 づき 改 修 を 実 施 することの 合 意 ( 区 分 所 有 法 上 の 共 用 部 分 の 変 更 決 議 等 )を 得 るこ と を 作 成 する 3. 実 施 設 計 改 修 の 基 本 計 画 に 基 づき 実 施 設 計 を 行 い 最 終 的 な 工 事 実 施 内 容 や 実 施 条 件 等 を 確 定 する 工 事 実 施 内 容 工 事 請 負 会 社 工 事 金 額 工 事 監 理 者 等 について 最 終 決 定 すること 4. 工 事 実 施 改 修 工 事 を 実 施 する 専 門 家 による 工 事 監 理 の 協 力 を 得 な がら 工 事 が 適 切 に 竣 工 されること また 各 に 共 通 して 次 のような 手 順 を 踏 むことが 必 要 となる 管 理 組 合 における 改 修 の 検 討 実 施 の 手 順 内 容 手 順 A 組 織 の 設 置 活 動 を 中 心 となって 担 うメンバーを 募 り 検 討 等 のための 組 織 を 設 置 する 手 順 B 専 門 情 報 ( 専 門 家 )の 導 必 要 な 情 報 を 収 集 し 専 門 家 を 選 定 してその 協 力 を 得 る 入 手 順 C 検 討 意 見 の 調 整 区 分 所 有 者 の 意 向 を 把 握 し 意 見 を 交 換 調 整 しながら 検 討 を 行 う 手 順 D 当 該 の 合 意 当 該 の 最 終 目 標 である 合 意 を 形 成 する 各 においては 専 門 家 の 協 力 を 得 ながら 管 理 組 合 においてその の 目 標 となる 区 分 所 有 者 の 合 意 を 得 るための 検 討 を 行 い その の 最 終 的 な 合 意 ( 総 会 決 議 の 成 立 )を 得 て 次 の に 進 むというように 着 実 に 合 意 形 成 のプロセスを 高 めていくことが 重 要 となる -3-

4 上 記 を 踏 まえ 改 修 の 検 討 実 施 の 基 本 フローを 示 したものが 表 -1である 表 -1 改 修 の 検 討 実 施 の 基 本 フロー 手 順 A: 組 織 の 設 置 手 順 B: 専 門 情 報 の 導 入 手 順 C: 検 討 意 見 の 調 整 手 順 D: 当 該 の 合 意 START 0. 発 意 0 A 発 意 を 受 けて 理 事 会 による 活 動 0 B 管 理 会 社 専 門 家 行 政 等 への 相 談 0 C 劣 化 状 況 等 の 基 本 的 確 認 調 査 診 断 の 検 討 準 備 0 D 調 査 診 断 の 実 施 を 決 定 1. 調 査 診 断 1 A 診 断 委 員 会 の 設 置 ( 理 事 会 の 諮 問 機 関 等 ) 1 B コンサルティン グ 及 び 調 査 診 断 の 専 門 家 の 導 入 1 C 劣 化 診 断 診 断 結 果 に 基 づ く 改 修 の 必 要 性 の 検 討 1 D 改 修 の 基 本 計 画 の 検 討 実 施 を 決 定 2. 計 画 2 A 改 修 計 画 委 員 会 の 設 置 ( 理 事 会 の 諮 問 機 関 等 ) 2 B コンサルティン グ 及 び 改 修 設 計 の 専 門 家 の 導 入 2 C 改 修 の 基 本 計 画 の 検 討 2 D 改 修 の 実 施 を 決 定 ( 区 分 所 有 法 の 共 用 部 分 の 変 更 決 議 等 ) 3. 実 施 設 計 3 A 改 修 設 計 委 員 会 の 設 置 ( 理 事 会 の 諮 問 機 関 等 ) 3 B コンサルティン グ 及 び 改 修 設 計 の 専 門 家 の 導 入 3 C 改 修 の 実 施 設 計 の 検 討 工 事 内 容 工 事 請 負 業 者 工 事 金 額 等 の 検 討 3 D 工 事 実 施 内 容 工 事 請 負 業 者 工 事 金 額 等 の 最 終 決 定 4. 工 事 実 施 4 A 理 事 会 による 活 動 又 は 実 施 組 織 4 B 工 事 請 負 業 者 と の 契 約 締 結 工 事 監 理 業 者 と の 契 約 締 結 4 C 定 例 会 議 工 事 中 間 検 査 4 D 工 事 竣 工 検 査 工 事 完 了 GOAL -4-

5 (2) 改 修 に 向 けた 合 意 形 成 の 基 本 的 進 め 方 改 修 に 向 けた 合 意 形 成 の 基 本 的 進 め 方 のポイントを 整 理 すると 次 のようになる 0. 発 意 0.A 組 織 の 設 置 区 分 所 有 者 ( 居 住 者 )から 現 住 宅 に 対 する 不 満 や 改 善 ニーズ 等 の 発 意 や 具 体 の 劣 化 箇 所 の 指 摘 等 を 受 けて 又 は 理 事 会 における 大 規 模 修 繕 工 事 等 の 準 備 検 討 の 一 環 として 改 修 に 向 け た 基 礎 的 な 検 討 を 開 始 することの 方 向 付 けを 行 う 発 意 においては 理 事 会 が 中 心 となって 検 討 を 進 めることが 一 般 的 である 0.B 専 門 情 報 の 導 入 管 理 会 社 や 知 り 合 いの 専 門 家 又 は 行 政 等 への 相 談 や 改 修 を 実 施 した 他 のマンションの 実 例 の 見 学 やその 管 理 組 合 との 意 見 交 換 参 考 になる 既 往 資 料 の 収 集 等 により 想 定 される 問 題 点 や 改 修 の 基 本 的 な 進 め 方 等 の 基 礎 情 報 を 収 集 する 0.C 検 討 意 見 の 調 整 具 体 の 改 善 ニーズや 収 集 した 既 存 情 報 をもとに 劣 化 事 象 等 の 状 況 を 確 認 し 専 門 家 による 調 査 診 断 の 実 施 の 必 要 性 や 想 定 される 診 断 費 用 の 概 算 額 等 についての 基 礎 的 検 討 を 行 う 検 討 成 果 がまとまった で 総 会 の 議 案 として 取 りまとめる 0.D 当 該 の 合 意 調 査 診 断 の 実 施 に 向 けた 合 意 を 得 るために 区 分 所 有 者 の 集 会 を 招 集 する 具 体 的 には 調 査 診 断 を 実 施 すること 修 繕 積 立 金 から 一 定 の 具 体 額 を 専 門 家 への 委 託 費 用 ( 調 査 診 断 や コンサルティング)として 拠 出 すること 調 査 診 断 や 検 討 を 中 心 となって 行 う 専 門 組 織 を 設 置 すること を 議 案 とする 所 要 の 合 意 ( 通 常 は 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の 各 過 半 数 の 普 通 決 議 )が 得 られると 次 の 1. 調 査 診 断 に 進 む 1. 調 査 診 断 1.A 組 織 の 設 置 集 会 の 承 認 を 得 て 調 査 診 断 を 中 心 として 進 める 組 織 体 制 を 組 織 する 改 修 工 事 は 専 門 技 術 的 な 知 識 を 必 要 とし その 準 備 から 工 事 完 成 までに3~5 年 程 度 を 要 するのが 一 般 的 であり こ れを 通 常 1~2 年 ごとに 理 事 が 交 代 する 理 事 会 のみで 対 応 することには 知 識 面 や 時 間 面 で 限 界 があるため 専 門 委 員 会 として 診 断 委 員 会 を 設 置 し この 組 織 が 中 心 となって 検 討 を 行 う 診 断 委 員 会 のメンバーには 歴 代 の 理 事 経 験 者 区 分 所 有 者 のうちの 建 築 や 設 備 等 の 専 門 家 等 が 含 まれることが 一 般 的 である 診 断 委 員 会 の 活 動 の 目 的 は 専 門 家 の 協 力 を 得 て 調 査 診 断 を 行 い その 結 果 を 踏 まえて 改 修 に 向 けた 基 本 計 画 の 検 討 の 必 要 性 についての 検 討 を 行 うことである なお 診 断 委 員 会 の 役 割 は 専 門 的 見 地 からの 調 査 検 討 結 果 に 基 づく 提 案 を 行 うところまでで -5-

6 あり 最 終 的 な 方 向 付 けは 理 事 会 による 決 定 になるため 理 事 会 と 良 好 な 関 係 を 維 持 しながら 協 力 して 検 討 を 行 っていくことが 重 要 となる 1.B 専 門 情 報 の 導 入 建 築 技 術 的 な 支 援 を 行 う 専 門 家 等 の 関 わり 方 には 大 別 すると 設 計 監 理 方 式 と 責 任 施 工 方 式 とがある 専 門 家 の 関 わり 方 のタイプ 設 計 監 理 方 式 責 任 施 工 方 式 建 築 士 又 は 建 築 士 を 有 する 建 築 設 計 事 務 所 建 設 会 社 管 理 会 社 等 を 選 定 し 管 理 組 合 の 組 合 活 動 や 合 意 形 成 の 支 援 等 のコンサルティング 調 査 診 断 改 修 設 計 施 工 会 社 の 選 定 資 金 計 画 等 に 係 る 専 門 的 技 術 的 実 務 的 な 業 務 を 委 託 し 工 事 実 施 では 工 事 監 理 を 委 託 する 方 式 多 様 な 専 門 家 が 関 わる 場 合 があり それらの 費 用 が 発 生 するが 診 断 改 修 設 計 と 施 工 が 分 離 しているので 必 要 とされる 工 事 を 客 観 的 に 見 極 めた 上 で 工 事 内 容 を 定 める ことができることや 競 争 入 札 等 の 競 争 原 理 を 導 入 して 施 工 会 社 を 選 定 することがで き 管 理 組 合 の 立 場 にたった 工 事 監 理 が 行 われることなどのメリットがある 工 事 内 容 工 事 費 用 の 透 明 性 の 確 保 責 任 所 在 の 明 確 さなどの 点 で 望 ましい 方 式 といえる 建 築 士 を 有 する 施 工 会 社 ( 設 計 施 工 監 理 部 門 を 有 する 建 設 会 社 や 管 理 会 社 等 )を 選 定 し 調 査 診 断 改 修 設 計 資 金 計 画 から 工 事 の 実 施 までの 全 てを 請 け 負 わせる 方 式 マンションの 事 情 に 精 通 した 信 頼 できる 施 工 会 社 がいる 場 合 に 採 用 されることがあ り 初 期 の から 施 工 性 ( 工 事 中 の 仮 設 計 画 や 工 事 実 施 手 順 等 )に 配 慮 した 検 討 を 行 うことができ 設 計 管 理 方 式 のような 専 門 家 の 費 用 を 必 要 としないというメリット がある 一 方 設 計 と 施 工 が 一 体 化 するため 工 事 内 容 と 費 用 内 訳 の 関 係 が 不 明 瞭 となりやす く また 技 術 的 知 識 が 施 工 会 社 のみに 偏 るため 正 しい 判 断 で 必 要 な 工 事 内 容 を 定 めるという 点 で 問 題 となる 場 合 がある この 方 式 を 採 用 する 場 合 は 検 討 結 果 の 適 切 な 情 報 開 示 や 検 討 内 容 ごとの 費 用 内 訳 の 提 示 等 を 受 けることが 重 要 となる 1 設 計 監 理 方 式 を 採 用 する 場 合 この では 調 査 診 断 に 係 る 技 術 的 な 支 援 を 得 る 必 要 があることから 建 築 士 又 は 建 築 士 の 有 資 格 者 を 有 する 設 計 事 務 所 建 設 会 社 管 理 会 社 等 を 選 定 する 専 門 家 等 の 選 定 にあたっては まずは 候 補 者 を 選 ぶ 他 の 管 理 組 合 等 から 推 薦 を 受 ける 方 法 業 界 紙 等 で 公 募 する 方 法 関 係 する 公 益 法 人 や 地 方 公 共 団 体 等 から 情 報 提 供 を 受 ける 方 法 が 考 え られる 候 補 者 をリストアップしたら ヒアリング 等 を 十 分 に 行 い 当 該 管 理 組 合 にとって 最 も ふさわしいと 考 える 専 門 家 を 選 ぶ 競 争 によらずに1 社 を 随 意 に 選 定 する 場 合 と 計 画 提 案 を 依 頼 し 提 示 された 計 画 案 を 比 較 し 最 も 適 切 と 考 える1 社 を 選 定 する 場 合 とがある 選 定 にあたっては 専 門 家 の 提 案 力 ( 課 題 に 対 する 提 案 の 的 確 性 実 現 性 等 ) 技 術 力 ( 過 去 の 業 務 実 績 保 有 技 術 者 数 有 資 格 者 数 等 ) 体 制 ( 業 務 体 制 業 務 の 基 本 スタンス 等 ) 等 につ いて 考 慮 する 必 要 がある なお 専 門 家 の 関 わり 方 として 診 断 からその 後 の 改 修 の 実 施 に 向 けたプロセスを 通 して 管 -6-

7 理 組 合 の 組 合 活 動 や 合 意 形 成 の 支 援 等 のコンサルティングを 行 う 専 門 家 を 管 理 組 合 のパートナ ーとして 選 び これに 加 えて 調 査 診 断 の 専 門 業 務 を 行 う 業 者 を 別 途 選 定 するという 方 法 も 考 え られる この 場 合 は 上 記 の 方 法 により まずはコンサルティングを 行 う 専 門 家 を 選 び この 専 門 家 の 協 力 を 得 て 診 断 業 者 を 選 定 することが 考 えられる なお コンサルティング 業 務 を 行 う 専 門 家 は 改 修 の 進 め 方 や 改 修 設 計 に 関 する 知 識 や 経 験 を 有 する 建 築 士 又 は 建 築 士 の 有 資 格 者 を 有 する 設 計 事 務 所 が 考 えられる 2 責 任 施 工 方 式 を 採 用 する 場 合 調 査 診 断 改 修 設 計 資 金 計 画 から 工 事 の 実 施 までのノウハウを 有 する 建 設 会 社 を 選 定 する 選 定 の 方 法 は 上 記 1の 設 計 管 理 方 式 の 場 合 と 基 本 的 に 同 様 であるが 選 定 に 際 しては 施 工 会 社 の 会 社 内 容 ( 資 本 金 年 間 工 事 受 注 額 経 営 の 安 定 性 等 )についても 考 慮 する 必 要 がある 専 門 家 の 選 定 プロセス 条 件 等 の 整 理 設 置 運 営 細 則 で 専 門 家 選 定 における 専 門 と 理 事 会 の 関 わり 方 を 規 定 候 補 者 の 抽 出 自 薦 他 薦 業 界 紙 等 で 公 募 情 報 提 供 紹 介 比 較 検 討 検 討 組 織 が 絞 り 込 み 随 意 フ ロホ ーサ ル 等 の 競 争 管 理 組 合 で 議 決 専 門 家 の 決 定 契 約 の 締 結 専 門 家 の 選 定 1.C 検 討 意 見 の 調 整 専 門 家 の 協 力 を 得 て 調 査 診 断 を 行 う 調 査 診 断 は 予 備 調 査 ( 図 面 の 有 無 修 繕 履 歴 の 確 認 等 ) アンケート 調 査 等 による 不 具 合 改 善 要 望 箇 所 の 把 握 不 具 合 箇 所 改 善 要 望 箇 所 等 の 目 視 調 査 部 位 別 詳 細 調 査 診 断 の 実 施 調 査 診 断 報 告 書 の 作 成 という 手 順 で 行 うのが 一 般 的 である 調 査 診 断 報 告 書 をもとに 診 断 委 員 会 内 で 調 査 診 断 結 果 の 確 認 改 修 の 必 要 性 の 検 討 を 行 う 一 方 で 理 事 会 と 連 携 して 診 断 結 果 の 報 告 会 の 開 催 組 合 広 報 誌 等 での 啓 発 活 動 を 行 う 区 分 所 有 者 にマンションの 劣 化 等 の 状 況 が 広 く 認 識 されてきた で 検 討 結 果 を 理 事 会 に 報 告 し 総 会 の 開 催 を 提 起 する 理 事 会 は 報 告 結 果 をもとに 総 会 の 開 催 に 向 けた 準 備 を 行 う 1.D 当 該 の 合 意 改 修 の 基 本 計 画 の 作 成 に 向 けた 合 意 を 得 るために 区 分 所 有 者 の 集 会 を 招 集 する 具 体 的 には 改 修 基 本 計 画 の 検 討 を 行 うこと 修 繕 積 立 金 から 一 定 の 具 体 額 を 専 門 家 への 委 託 費 用 ( 改 修 基 本 計 画 の 作 成 やコンサルティング)として 拠 出 すること 改 修 基 本 計 画 の 検 討 を 中 心 と なって 行 う 専 門 組 織 を 設 置 すること を 議 案 とする 所 要 の 合 意 ( 通 常 は 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の 各 過 半 数 の 普 通 決 議 )が 得 られると 次 の 2. 計 画 に 進 む -7-

8 2. 計 画 2.A 組 織 の 設 置 集 会 の 承 認 を 得 て 改 修 の 基 本 計 画 を 中 心 となって 検 討 する 組 織 体 制 として 改 修 計 画 委 員 会 を 組 織 する 診 断 委 員 会 の 委 員 であった 者 が 引 き 続 き 改 修 計 画 委 員 会 の 委 員 となることが 一 般 的 であるが 必 要 に 応 じて メンバーの 追 加 等 を 行 う 診 断 委 員 会 の 場 合 と 同 様 理 事 会 と 良 好 な 関 係 を 維 持 しながら 連 携 して 検 討 を 行 う 2.B 専 門 情 報 の 導 入 設 計 監 理 方 式 の 場 合 組 合 活 動 や 合 意 形 成 の 支 援 等 のコンサルティングを 行 う 管 理 組 合 のパー トナーとして 選 んだ 専 門 家 に 引 き 続 きコンサルティング 業 務 を 依 頼 することが 考 えられる また 診 断 結 果 を 踏 まえて 改 修 の 基 本 計 画 を 作 成 するにあたっては 改 修 計 画 に 関 する 知 識 や 経 験 を 有 する 専 門 家 の 導 入 が 必 要 不 可 欠 となる コンサルティング 業 務 を 依 頼 する 専 門 家 が 改 修 基 本 計 画 の 作 成 を 行 う 場 合 と 別 の 専 門 家 ( 建 築 士 又 は 建 築 士 の 有 資 格 者 を 有 する 設 計 事 務 所 等 )に 依 頼 をする 場 合 とが 考 える なお 新 たに 改 修 計 画 を 作 成 する 専 門 家 は コンサルティン グ 業 務 を 行 う 専 門 家 の 協 力 を 得 て 選 定 することが 考 えられる 2.C 検 討 意 見 の 調 整 専 門 家 の 協 力 を 得 て 改 修 基 本 計 画 の 検 討 を 行 う 区 分 所 有 者 への 意 向 調 査 を 行 いながら 改 修 の 実 施 箇 所 改 修 条 件 計 画 条 件 改 修 後 の 仕 様 や 性 能 水 準 ( 性 能 向 上 機 能 付 加 等 ) 改 修 工 法 改 修 コスト 概 算 額 等 について 検 討 し 改 修 の 実 施 条 件 改 修 後 の 性 能 水 準 コスト 等 に 応 じて 採 用 可 能 な 工 法 選 択 肢 を 提 案 する この 場 合 改 修 工 事 の 目 的 と 必 要 性 を 明 確 にしながら 工 事 の 優 先 順 位 を 定 めることも 重 要 となる なお 改 修 工 事 内 容 の 検 討 にあたっては 当 該 工 事 に 伴 う 建 築 関 係 規 定 上 の 手 続 きについての 検 討 も 必 要 となる また 想 定 される 改 修 費 用 の 概 算 額 を 踏 まえて 資 金 計 画 ( 借 入 や 修 繕 積 立 金 の 値 上 げ 等 の 資 金 計 画 費 用 負 担 等 )の 基 本 方 針 についても 検 討 するとともに 必 要 に 応 じて 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しの 検 討 提 案 を 行 う 検 討 した 改 修 基 本 計 画 の 原 案 について アンケート 調 査 等 の 意 向 調 査 や 説 明 会 の 開 催 を 行 い 区 分 所 有 者 の 様 々な 意 向 を 調 整 しながら 計 画 を 練 り 上 げていく また 一 方 で 組 合 広 報 誌 等 での 返 啓 発 活 動 を 行 いながら 区 分 所 有 者 の 個 別 対 応 など 合 意 形 成 を 図 っていく なお 改 修 に 向 けた 合 意 形 成 の 最 大 のポイントは 資 金 計 画 にある 修 繕 積 立 金 を 取 り 崩 した 場 合 に 残 額 はいくらで 将 来 の 修 繕 工 事 はどうなるのか 借 入 をした 場 合 は 以 降 の 毎 月 の 修 繕 積 立 金 額 がいくら に 増 額 されるのか 一 時 金 を 徴 収 する 場 合 はその 徴 収 額 はいくらになるのか などの 内 容 について 十 分 に 検 討 した 上 で 合 意 形 成 をする 必 要 がある いずれの 場 合 も 区 分 所 有 者 が 相 応 の 負 担 をすることに なるため 区 分 所 有 者 の 改 善 ニーズをアンケートやヒアリング 等 により 十 分 に 把 握 し 改 修 内 容 の 必 要 性 について 検 討 した 上 で 数 案 を 比 較 検 討 するなどしながら 合 意 形 成 に 努 める 必 要 がある このようにして 区 分 所 有 者 に 改 修 基 本 計 画 の 内 容 が 広 く 理 解 されてきた で 検 討 結 果 ( 改 修 基 本 計 画 )を 理 事 会 に 報 告 し 総 会 の 開 催 を 提 起 する 理 事 会 は 報 告 結 果 をもとに 総 会 の 開 催 に 向 けた 準 備 を 行 う -8-

9 2.D 当 該 の 合 意 区 分 所 有 者 の 集 会 において 改 修 基 本 計 画 に 基 づく 改 修 を 実 施 することを 決 議 する 改 修 工 事 の 実 施 の 最 終 的 な 決 定 は 区 分 所 有 法 の 規 定 に 基 づき 決 議 することになる 改 修 工 事 が 共 用 部 分 の 形 状 又 は 効 用 の 著 しい 変 更 を 伴 う 場 合 には 区 分 所 有 者 数 及 び 議 決 権 の 各 4 分 の3 以 上 の 多 数 による 特 別 多 数 決 議 が 必 要 となる( 区 分 所 有 法 第 17 条 第 1 項 ) また 改 修 工 事 ( 共 用 部 分 の 変 更 行 為 )が 専 有 部 分 の 使 用 に 特 別 の 影 響 を 及 ぼす 場 合 には 当 該 専 有 部 分 の 区 分 所 有 者 の 同 意 を 別 途 取 り 付 ける 必 要 があることに 注 意 が 必 要 である 一 方 著 しい 変 更 を 伴 わない 場 合 は 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の 各 過 半 数 による 普 通 決 議 で 決 す ることができる(ただし 規 約 で 別 の 定 めをすることができる) また 同 決 議 においては 具 体 的 には 改 修 実 施 設 計 を 行 うこと 修 繕 積 立 金 から 一 定 の 具 体 額 を 専 門 家 への 委 託 費 用 ( 改 修 実 施 設 計 やコンサルティング)として 拠 出 すること 改 修 実 施 設 計 の 検 討 を 中 心 となって 行 う 専 門 組 織 を 設 置 すること について 同 意 を 得 る 合 意 が 得 られると 次 の 4. 実 施 設 計 に 進 む 3. 実 施 設 計 3.A 組 織 の 設 置 集 会 の 承 認 を 得 て 改 修 の 実 施 設 計 を 中 心 となって 検 討 する 組 織 体 制 として 改 修 設 計 委 員 会 を 組 織 する 改 修 計 画 委 員 会 の 委 員 であった 者 が 引 き 続 きメンバーとなることが 一 般 的 であるが 必 要 に 応 じて メンバーの 追 加 等 を 行 う 改 修 計 画 委 員 会 の 場 合 と 同 様 理 事 会 と 良 好 な 関 係 を 維 持 しながら 連 携 して 検 討 を 行 う 3.B 専 門 情 報 の 導 入 設 計 監 理 方 式 の 場 合 組 合 活 動 や 合 意 形 成 の 支 援 等 のコンサルティングを 行 う 管 理 組 合 のパー トナーとして 選 んだ 専 門 家 に 引 き 続 きコンサルティング 業 務 を 依 頼 することが 考 えられる また 改 修 基 本 計 画 を 受 けて 改 修 実 施 設 計 を 行 うにあたっては 改 修 設 計 に 関 する 知 識 や 経 験 を 有 する 専 門 家 の 導 入 が 必 要 不 可 欠 となるが 改 修 基 本 計 画 と 改 修 実 施 設 計 の 一 貫 性 連 続 性 の 確 保 の 観 点 から 改 修 基 本 計 画 の 作 成 を 依 頼 した 専 門 家 ( 建 築 士 又 は 建 築 士 の 有 資 格 者 を 有 する 設 計 事 務 所 等 )に 引 き 続 き 協 力 を 求 めることが 一 般 的 と 考 えられる 3.C 検 討 意 見 の 調 整 改 修 基 本 計 画 に 基 づき 改 修 実 施 設 計 を 行 う 改 修 により 実 現 しようとする 性 能 目 標 を 踏 まえ 実 際 に 採 用 する 材 料 や 工 法 を 具 体 に 定 め 工 事 を 行 うための 設 計 図 書 ( 工 事 仕 様 書 及 び 設 計 図 ) を 作 成 する 実 施 設 計 の 内 容 を 定 める 上 では 工 期 工 程 仮 設 計 画 等 の 検 討 や 工 事 中 の 窓 の 開 閉 制 限 バルコニーの 使 用 制 限 仮 住 居 への 引 っ 越 しの 必 要 性 の 有 無 など 工 事 による 日 常 生 活 への 支 障 の 程 度 についての 検 討 も 必 要 となる 改 修 実 施 設 計 の 内 容 が 定 まると この 実 施 設 計 に 基 づく 工 事 費 の 見 積 と 施 工 会 社 の 検 討 を 行 う 設 計 管 理 方 式 の 工 事 実 施 において 施 工 会 社 を 選 定 するにあたっては まずは 工 事 費 見 積 を 依 頼 する 会 社 を 選 ぶ 必 要 がある 推 薦 を 受 ける 方 法 公 募 等 の 方 法 があるが 公 正 さや 透 明 性 を 確 保 する 上 では 業 界 紙 やマンション 内 での 募 集 掲 示 等 による 公 募 が 望 ましいと 考 えられる -9-

10 公 募 をする 際 には 応 募 業 者 の 工 事 実 績 ( 改 修 工 事 の 実 施 件 数 金 額 当 該 マンションと 同 規 模 のマンションでの 改 修 実 績 の 有 無 等 ) 技 術 資 格 者 数 会 社 内 容 ( 資 本 金 年 間 工 事 受 注 額 社 員 数 経 営 の 安 定 性 等 ) 等 の 書 類 の 提 出 を 受 けて(これらの 項 目 についてあらかじめ 一 定 の 参 加 条 件 を 設 定 する 場 合 もある) 見 積 参 加 業 者 を 選 び 見 積 参 加 業 者 が 決 まると 当 該 マンションで 見 積 依 頼 内 容 の 説 明 を 行 う 見 積 は 共 通 の 条 件 を もとに 行 われる 必 要 があるため 工 事 の 見 積 条 件 を 設 定 するためには 改 修 実 施 設 計 ( 図 面 仕 様 書 数 量 書 概 算 書 の 作 成 )を 行 った 結 果 をもとに 見 積 を 依 頼 する 相 手 方 に 対 して 次 のよ うな 資 料 を 提 示 する 必 要 がある 改 修 工 事 設 計 図 : 改 修 する 範 囲 の 明 示 改 修 工 事 仕 様 書 : 足 場 仮 設 の 方 法 下 地 処 理 の 方 法 仕 上 げ 材 料 の 種 類 量 塗 付 方 法 等 の 明 示 数 量 内 訳 書 : 工 事 対 象 数 量 の 明 示 その 他 : 工 事 の 期 間 工 事 金 の 支 払 方 法 監 督 検 査 の 方 法 など 工 事 に 係 わる 条 件 各 社 から 見 積 書 が 提 出 されれば 個 々の 見 積 内 容 単 価 金 額 等 をチェックし 金 額 に 大 きな 差 がある 場 合 などはその 理 由 を 確 認 する また 施 工 者 の 能 力 や 施 工 体 制 等 のヒアリングを 別 途 行 う こうした 検 討 を 行 い 最 終 的 に 適 切 であると 考 える 施 工 会 社 を 選 定 する なお こうした 工 事 費 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 公 募 条 件 の 設 定 見 積 条 件 の 提 示 見 積 結 果 の 検 討 評 価 施 工 会 社 の 選 定 等 の 一 連 の 作 業 については 区 分 所 有 者 ( 改 修 設 計 委 員 会 )だけで 行 うには 知 識 面 で 限 界 があることから コンサルティング 業 務 を 行 う 専 門 家 の 支 援 を 受 けて 行 うこ とが 望 ましい 改 修 実 施 設 計 とそれを 踏 まえた 工 事 費 見 積 による 施 工 会 社 の 検 討 結 果 を 理 事 会 に 報 告 し 総 会 の 開 催 を 提 起 する 理 事 会 は 報 告 結 果 をもとに 総 会 の 開 催 に 向 けた 準 備 を 行 う 3.D 当 該 の 合 意 区 分 所 有 者 の 集 会 において 工 事 実 施 内 容 工 事 請 負 会 社 工 事 金 額 工 事 監 理 者 について 最 終 決 定 する 4. 工 事 実 施 4.A 組 織 の 設 置 改 修 工 事 は 理 事 会 が 中 心 となって 推 進 することが 一 般 的 であると 考 えられる 4.B 専 門 情 報 の 導 入 管 理 組 合 として 総 会 において 決 定 した 工 事 請 負 会 社 と 工 事 請 負 契 約 書 を 締 結 する また 工 事 の 適 切 な 実 施 に 向 けては 工 事 工 程 の 進 捗 状 況 施 工 状 況 等 を 厳 正 にチェックする 監 理 の 役 割 が 非 常 に 重 要 となる( 建 築 基 準 法 や 建 築 士 法 では 新 築 増 築 大 規 模 な 修 繕 模 様 替 え 等 の 工 事 をする 場 合 には 建 築 士 である 工 事 監 理 者 を 多 くことが 義 務 づけられている) ことから 改 修 設 計 を 依 頼 した 建 築 士 に 工 事 監 理 を 依 頼 するのが 一 般 的 である 管 理 組 合 と 工 事 監 理 者 との 間 で 工 事 監 理 業 務 委 託 契 約 書 を 締 結 する -10-

11 4.C 検 討 意 見 の 調 整 工 事 実 施 請 負 契 約 の 前 提 となる 工 事 計 画 をもとに 工 事 請 負 会 社 が 施 工 実 施 計 画 ( 工 事 工 程 計 画 仮 設 計 画 工 事 施 工 計 画 )を 検 討 し 管 理 組 合 の 意 見 を 踏 まえて 最 終 決 定 する 改 修 工 事 は 居 住 者 の 協 力 なくしては 進 めることができないため 施 工 実 施 計 画 が 出 来 上 がる と 工 事 説 明 会 の 資 料 ( 簡 易 な 工 事 実 施 のしおり 等 )を 配 布 し 工 事 内 容 施 工 体 制 工 事 工 程 作 業 時 間 現 場 事 務 所 の 設 置 仮 設 足 場 安 全 対 策 品 質 管 理 方 法 注 意 お 願 い 事 項 等 の 説 明 会 を 開 催 する また 工 事 実 施 期 間 中 は 管 理 組 合 工 事 請 負 会 社 工 事 監 理 者 による 工 事 報 告 会 を 月 1 回 程 度 は 開 催 し 工 事 の 進 捗 施 工 状 況 の 確 認 や 問 題 点 に 対 する 対 策 の 検 討 追 加 変 更 工 事 の 検 討 承 認 等 を 行 う さらに 工 事 実 施 期 間 中 の 特 定 工 程 の 工 事 を 完 了 した で 管 理 組 合 の 立 ち 会 いの 下 で 工 事 中 の 建 築 物 が 建 築 基 準 法 令 及 びその 他 関 係 法 令 の 規 定 に 適 合 しているかどうかの 中 間 検 査 を 実 施 する なお 中 間 検 査 の 対 象 建 築 物 は 建 築 主 事 又 は 指 定 確 認 検 査 機 関 の 中 間 検 査 に 合 格 しなければ 次 の 工 程 に 着 手 することができない 4.D 当 該 の 合 意 工 事 の 施 工 が 最 終 工 程 を 終 えた 時 点 で 竣 工 検 査 ( 足 場 解 体 前 検 査 及 び 最 終 検 査 )を 行 う 竣 工 検 査 では まず 工 事 請 負 会 社 による 施 工 者 検 査 工 事 管 理 者 による 監 理 者 検 査 を 行 い その 後 に 管 理 組 合 の 立 ち 会 いで 施 主 検 査 を 行 う また 建 築 工 事 が 完 了 した 場 合 は 建 築 確 認 申 請 が 必 要 となる 工 事 においては 完 了 検 査 を 受 け 検 査 済 証 の 交 付 を 受 ける 必 要 がある 管 理 組 合 は 検 査 済 証 を 大 切 に 保 管 する 必 要 がある また 竣 工 後 できるだけ 速 やかに 工 事 請 負 会 社 から 竣 工 図 書 の 引 き 渡 しを 受 け 管 理 組 合 として 保 存 する 必 要 がある -11-

12 (3) 改 修 工 事 別 の 合 計 形 成 フローの 詳 細 劣 化 対 策 改 修 耐 震 改 修 省 エネ 改 修 について 管 理 組 合 における 合 意 形 成 フロ ー をより 詳 細 に 示 したものが 次 ページ 以 降 の 図 -1~ 図 -3である -12-

13 図 -1 劣 化 対 策 改 修 の 合 意 形 成 フロー 管 理 組 合 での 活 動 ( 合 意 形 成 ) 専 門 家 に 依 頼 する 業 務 内 容 行 政 との 区 分 所 有 者 ( 総 会 ) 理 事 会 ( 検 討 組 織 計 画 組 織 ) コンサルティング 調 査 診 断 設 計 施 工 折 衝 0.1 劣 化 事 象 の 顕 在 化 や 改 善 ニーズの 増 大 劣 化 破 損 部 位 の 顕 在 化 不 満 や 改 善 ニーズの 増 大 等 0.2 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 検 討 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 時 期 ( 検 討 時 期 )の 到 来 業 務 委 託 契 約 の 締 結 工 事 請 負 契 約 の 締 結 0 発 意 0.6 総 会 決 議 診 断 組 織 設 置 劣 化 診 断 の 実 施 診 断 費 用 の 拠 出 について 決 定 0.3 劣 化 部 分 の 確 認 目 視 確 認 ヒアリング 等 0.4 劣 化 診 断 の 準 備 劣 化 診 断 実 施 の 検 討 管 理 会 社 専 門 家 行 政 等 への 相 談 等 0.5 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 劣 化 対 策 改 修 に 関 する 相 談 診 断 や 工 事 の 進 め 方 専 門 家 1 調 査 診 断 1.5 総 会 決 議 計 画 組 織 設 置 改 修 計 画 の 検 討 資 金 の 拠 出 につ いて 1.1 管 理 組 合 における 診 断 組 織 の 設 置 1.2 劣 化 調 査 診 断 に 係 る 専 門 家 選 定 1.3 アンケート 調 査 等 の 実 施 アンケート 調 査 等 による 不 具 合 改 善 要 望 箇 所 の 把 握 1.4 劣 化 対 策 改 修 の 必 要 性 の 確 認 調 査 診 断 結 果 の 確 認 ( 劣 化 の 程 度 と 要 因 等 ) 修 繕 改 修 等 の 対 策 の 必 要 性 の 検 討 劣 化 対 策 改 修 の 必 要 性 の 啓 発 活 動 ( 広 報 誌 説 明 会 等 ) 1.5 劣 化 診 断 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 1.6 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 組 合 運 営 等 支 援 1 診 断 技 術 者 の 選 定 支 援 2アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 ( 調 査 項 目 の 提 案 調 査 票 の 作 成 等 ) 3 調 査 診 断 結 果 の 説 明 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 4 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 劣 化 診 断 の 実 施 1 予 備 調 査 ( 図 面 の 有 無 修 繕 履 歴 の 確 認 等 ) 2 不 具 合 箇 所 改 善 要 望 箇 所 等 の 目 視 調 査 3 部 位 別 詳 細 調 査 診 断 の 実 施 調 査 診 断 報 告 書 の 作 成 劣 化 診 断 に 関 する 補 助 の 手 続 き 2 計 画 2.7 総 会 決 議 改 修 計 画 に 基 づ く 劣 化 対 策 改 修 実 施 の 決 定 ( 共 用 部 分 の 管 理 に 係 る 決 議 又 は 共 用 部 分 の 変 更 決 議 等 ) 改 修 実 施 設 計 の 資 金 の 拠 出 につ いて 2.1 管 理 組 合 における 計 画 組 織 の 設 置 2.2 劣 化 対 策 改 修 の 基 本 計 画 作 成 に 係 る 専 門 家 選 定 2.3 劣 化 対 策 改 修 の 基 本 計 画 の 検 討 1 改 修 方 法 の 検 討 ( 改 修 実 施 箇 所 改 修 後 の 性 能 水 準 の 検 討 専 門 家 から 提 示 された 選 択 肢 の 検 討 選 定 等 ) 2 資 金 調 達 の 基 本 方 針 の 検 討 3 費 用 負 担 の 基 本 方 針 の 検 討 4 組 合 広 報 誌 等 での 技 術 情 報 の 提 供 5アンケート 等 による 工 法 選 定 及 び 資 金 計 画 費 用 負 担 の 基 本 方 針 に 関 する 意 向 調 査 等 2.4 改 修 の 基 本 計 画 案 に 関 する 広 報 説 明 会 の 開 催 2.5 改 修 計 画 の 検 討 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 2.6 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 1 計 画 作 成 者 の 選 定 支 援 2 資 金 計 画 の 検 討 提 案 借 入 や 修 繕 積 立 金 の 値 上 げ 等 の 資 金 計 画 費 用 負 担 の 基 本 方 針 の 提 案 3 区 分 所 有 者 の 意 向 調 査 支 援 アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 4 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 5 合 意 形 成 支 援 個 別 対 応 等 6 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 劣 化 対 策 改 修 の 基 本 計 画 の 作 成 1 改 修 基 本 計 画 の 検 討 改 修 実 施 箇 所 ( 必 要 部 位 項 目 他 の 改 修 目 的 と 一 体 的 に 実 施 する 部 位 項 目 追 加 部 位 項 目 等 )の 検 討 改 修 条 件 計 画 条 件 の 検 討 改 修 後 の 仕 様 や 性 能 水 準 ( 性 能 向 上 機 能 付 加 等 )の 検 討 改 修 工 法 の 検 討 改 修 コスト 概 算 額 の 提 示 2 改 修 方 法 の 選 択 肢 の 提 示 改 修 の 実 施 条 件 改 修 後 の 性 能 水 準 コスト 等 に 応 じて 採 用 可 能 な 工 法 選 択 肢 の 提 案 3 劣 化 対 策 改 修 計 画 の 作 成 劣 化 対 策 改 修 計 画 の 策 定 に 関 する 補 助 の 手 続 き 劣 化 対 策 改 修 工 事 に 関 する 補 助 相 談 補 助 融 資 の 有 無 要 件 の 確 認 等 3.1 管 理 組 合 における 実 施 組 織 の 設 置 3.2 劣 化 対 策 改 修 の 実 施 設 計 作 成 に 係 る 専 門 家 選 定 1 実 施 設 計 者 の 選 定 支 援 劣 化 対 策 改 修 の 実 施 設 計 書 の 作 成 3 実 施 設 計 3.5 総 会 決 議 最 終 工 事 実 施 内 容 工 事 請 負 会 社 工 事 金 額 工 事 監 理 者 等 の 決 定 3.3 工 事 請 負 者 の 検 討 1 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 ( 見 積 参 加 会 社 の 条 件 検 討 見 積 会 社 の 公 募 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 ) 2 見 積 合 わせ 面 談 の 実 施 3 工 事 請 負 者 ( 工 事 金 額 )の 内 定 4 工 事 監 理 者 の 検 討 等 3.4 検 討 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 3.5 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 2 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 支 援 条 件 検 討 公 募 依 頼 会 社 の 選 定 の 支 援 3 工 事 請 負 者 の 選 定 支 援 各 社 の 見 積 内 容 の 比 較 整 理 資 料 の 作 成 支 援 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 等 1 劣 化 対 策 改 修 実 施 設 計 実 施 設 計 書 の 作 成 改 修 工 事 見 改 積 修 書 工 の 事 提 見 出 積 書 の 提 出 4 工 事 実 施 4.1 劣 化 対 策 改 修 工 事 請 負 契 約 の 締 結 4.2 劣 化 対 策 改 修 工 事 管 理 業 務 委 託 契 約 の 締 結 定 例 会 議 への 参 加 中 間 検 査 竣 工 検 査 の 立 ち 会 い 竣 工 図 書 の 引 渡 しを 受 ける( 保 存 ) 工 事 監 理 の 実 施 中 間 検 査 竣 工 検 査 劣 化 対 策 改 修 工 事 の 実 施 着 工 工 事 説 明 会 の 開 催 試 験 施 工 定 例 会 議 各 種 検 査 竣 工 劣 化 対 策 改 修 工 事 の 補 助 融 資 等 の 手 続 き ~14-

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15 図 -2 耐 震 改 修 の 合 意 形 成 フロー 管 理 組 合 での 活 動 ( 合 意 形 成 ) 専 門 家 に 依 頼 する 業 務 内 容 行 政 との 区 分 所 有 者 ( 総 会 ) 理 事 会 ( 検 討 組 織 計 画 組 織 ) コンサルティング 調 査 診 断 設 計 施 工 折 衝 0 発 意 0.1 耐 震 性 に 関 する 居 住 者 の 不 安 の 増 加 耐 震 性 に 対 する 不 安 の 増 大 耐 震 改 修 の 要 望 の 顕 在 化 等 0.6 総 会 決 議 診 断 組 織 設 置 耐 震 診 断 の 実 施 診 断 費 用 の 拠 出 について 決 定 0.4 耐 震 診 断 ( 耐 震 改 修 )の 準 備 耐 震 診 断 実 施 の 検 討 行 政 や 専 門 家 への 相 談 等 0.5 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 0.2 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 検 討 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 時 期 の 到 来 劣 化 対 策 改 修 との 一 体 的 実 施 の 検 討 業 務 委 託 契 約 の 締 結 工 事 請 負 契 約 の 締 結 耐 震 診 断 改 修 に 関 す る 相 談 耐 震 診 断 の 概 要 耐 震 改 修 の 進 め 方 や 事 例 専 門 家 補 助 制 度 等 の 確 認 1 調 査 診 断 必 要 に 応 じ 建 替 えの 検 討 へ 1.5 総 会 決 議 計 画 組 織 設 置 改 修 計 画 の 検 討 資 金 の 拠 出 につ いて 1.1 管 理 組 合 における 診 断 組 織 の 設 置 1.2 耐 震 診 断 に 係 る 専 門 家 選 定 1.3 耐 震 改 修 の 必 要 性 の 確 認 耐 震 診 断 結 果 の 確 認 耐 震 改 修 の 必 要 性 の 確 認 組 合 広 報 誌 等 での 診 断 結 果 の 報 告 説 明 会 の 開 催 耐 震 改 修 の 必 要 性 の 啓 発 活 動 耐 震 改 修 の 検 討 に 向 けた 合 意 形 成 1.4 耐 震 診 断 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 1.5 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 組 合 運 営 等 支 援 1 診 断 技 術 者 の 選 定 支 援 2 耐 震 性 の 評 価 結 果 の 説 明 耐 震 改 修 の 検 討 に 向 けた 合 意 形 成 支 援 3 広 報 誌 の 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 4 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 耐 震 診 断 の 実 施 1 予 備 調 査 ( 図 面 の 有 無 修 繕 履 歴 の 確 認 等 ) 2 現 地 調 査 3 構 造 耐 震 指 標 評 価 4 専 門 調 査 コンクリー ト 強 度 中 性 化 深 さ 鉄 筋 腐 食 等 耐 震 診 断 に 関 する 補 助 の 手 続 き 2.1 管 理 組 合 における 計 画 組 織 の 設 置 耐 震 改 修 計 画 の 作 成 2 計 画 2.7 総 会 決 議 改 修 計 画 に 基 づ く 耐 震 改 修 実 施 の 決 定 ( 共 用 部 分 の 変 更 決 議 等 ) 耐 震 改 修 実 施 設 計 の 資 金 の 拠 出 について 2.2 耐 震 改 修 計 画 の 作 成 に 係 る 専 門 家 選 定 2.3 耐 震 改 修 計 画 の 検 討 1 耐 震 改 修 工 法 の 検 討 選 定 ( 耐 震 改 修 実 施 箇 所 範 囲 の 検 討 改 修 後 の 耐 震 性 能 水 準 の 検 討 専 門 家 から 提 示 さ れた 選 択 肢 の 検 討 選 定 等 ) 2 資 金 調 達 の 基 本 方 針 の 検 討 3 費 用 負 担 の 基 本 方 針 の 検 討 4 組 合 広 報 誌 等 での 技 術 情 報 の 提 供 5アンケート 等 による 耐 震 改 修 工 事 の 実 施 範 囲 工 法 選 定 及 び 資 金 計 画 費 用 負 担 の 基 本 方 針 に 関 する 意 向 調 査 等 2.4 耐 震 改 修 計 画 案 に 関 する 広 報 説 明 会 の 開 催 2.5 耐 震 改 修 計 画 の 検 討 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 2.6 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 1 計 画 作 成 者 の 選 定 支 援 2 区 分 所 有 者 の 意 向 調 査 支 援 アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 3 資 金 計 画 の 検 討 提 案 費 用 負 担 額 の 算 定 借 入 や 修 繕 積 立 金 の 値 上 げ 等 の 資 金 計 画 費 用 負 担 の 基 本 方 針 の 提 案 4 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 5 合 意 形 成 支 援 個 別 対 応 ( 専 有 部 分 の 使 用 に 特 別 の 影 響 を 及 ぼす 場 合 の 同 意 取 得 支 援 対 策 検 討 提 案 ) 等 6 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 1 基 本 計 画 の 検 討 改 修 実 施 箇 所 ( 必 要 部 位 項 目 他 の 改 修 目 的 と 一 体 的 に 実 施 する 部 位 追 加 部 位 項 目 等 )の 検 討 改 修 後 の 耐 震 性 能 水 準 の 検 討 専 有 部 分 に 影 響 を 及 ぼす 耐 震 改 修 工 事 の 実 施 必 要 性 実 施 有 無 の 判 断 建 築 確 認 耐 震 改 修 促 進 法 に 基 づく 計 画 認 定 の 活 用 検 討 改 修 条 件 計 画 条 件 の 検 討 ( 仮 住 居 への 移 転 の 必 要 性 専 有 部 分 への 立 ち 入 り 工 事 の 有 無 等 ) 改 修 工 法 の 検 討 改 修 コスト 概 算 額 の 積 算 2 改 修 方 法 の 選 択 肢 の 提 示 改 修 の 実 施 条 件 改 修 後 の 性 能 水 準 コスト 等 に 応 じて 採 用 可 能 な 工 法 選 択 肢 の 提 案 3 耐 震 改 修 計 画 の 作 成 耐 震 改 修 計 画 策 定 に 関 する 補 助 の 手 続 き 建 築 確 認 計 画 認 定 に 関 する 相 談 確 認 申 請 計 画 認 定 の 手 続 き 確 認 建 築 確 認 計 画 認 定 に 関 する 協 議 耐 震 改 修 計 画 の 内 容 確 認 認 定 の 扱 い 3.1 管 理 組 合 における 実 施 組 織 の 設 置 3.2 耐 震 改 修 の 実 施 設 計 作 成 に 係 る 専 門 家 選 定 1 実 施 設 計 者 の 選 定 支 援 耐 震 改 修 の 実 施 設 計 書 の 作 成 耐 震 改 修 実 施 設 計 策 定 に 関 する 補 助 の 手 続 き 3 実 施 設 計 3.5 総 会 決 議 最 終 工 事 実 施 内 容 工 事 請 負 会 社 工 事 金 額 工 事 監 理 者 等 の 決 定 3.3 工 事 請 負 者 の 検 討 1 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 ( 見 積 参 加 会 社 の 条 件 検 討 見 積 会 社 の 公 募 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 ) 2 見 積 合 わせ 面 談 の 実 施 3 工 事 請 負 者 ( 工 事 金 額 )の 内 定 4 工 事 監 理 者 の 検 討 等 3.4 検 討 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 3.4 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 2 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 支 援 条 件 検 討 公 募 依 頼 会 社 の 選 定 の 支 援 3 工 事 請 負 者 の 選 定 支 援 各 社 の 見 積 内 容 の 比 較 整 理 資 料 の 作 成 支 援 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 等 1 耐 震 改 修 実 施 設 計 実 施 設 計 書 の 作 成 改 修 工 事 見 改 積 修 書 工 の 事 提 見 出 積 書 の 提 出 建 築 確 認 又 は 計 画 認 定 の 手 続 き 4 工 事 実 施 4.1 耐 震 改 修 工 事 請 負 契 約 の 締 結 4.2 耐 震 改 修 工 事 管 理 業 務 委 託 契 約 の 締 結 工 事 監 理 の 実 施 定 例 会 議 への 参 加 中 間 検 査 竣 工 検 査 の 立 ち 会 い 竣 工 図 書 の 引 渡 しを 受 ける( 保 存 ) 中 間 検 査 竣 工 検 査 耐 震 改 修 工 事 の 実 施 着 工 工 事 説 明 会 の 開 催 試 験 施 工 定 例 会 議 各 種 検 査 竣 工 耐 震 改 修 工 事 の 補 助 融 資 等 の 手 続 き 完 了 報 告 等 ~16-

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17 図 -3 省 エネ 改 修 の 合 意 形 成 フロー 管 理 組 合 での 活 動 ( 合 意 形 成 ) 専 門 家 に 依 頼 する 業 務 内 容 行 政 との 区 分 所 有 者 ( 総 会 ) 理 事 会 ( 検 討 組 織 計 画 組 織 ) コンサルティング 調 査 診 断 設 計 施 工 折 衝 0 発 意 0.1 省 エネ 性 に 関 する 不 満 や 改 善 ニーズの 増 大 問 題 の 顕 在 化 ( 結 露 の 発 生 コールドドラ フト 室 内 の 温 度 ムラ 等 ) 省 エネ 改 修 の 要 望 の 顕 在 化 等 0.6 総 会 決 議 診 断 組 織 設 置 省 エネ 性 の 調 査 費 用 の 拠 出 につ いて 決 定 0.2 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 検 討 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 時 期 ( 検 討 時 期 )の 到 来 劣 化 対 策 改 修 と 一 体 的 な 工 事 実 施 の 検 討 0.4 省 エネ 性 の 調 査 の 準 備 省 エネ 性 の 調 査 の 準 備 行 政 や 専 門 家 への 相 談 等 0.5 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 業 務 委 託 契 約 の 締 結 工 事 請 負 契 約 の 締 結 省 エネ 改 修 に 関 する 相 談 調 査 や 工 事 の 進 め 方 専 門 家 1.1 管 理 組 合 における 診 断 組 織 の 設 置 1.1 省 エネ 性 の 調 査 に 係 る 専 門 家 選 定 組 合 運 営 等 支 援 1 診 断 技 術 者 の 選 定 支 援 省 エネ 性 の 調 査 の 実 施 1 調 査 診 断 1.5 総 会 決 議 計 画 組 織 設 置 改 修 計 画 の 検 討 資 金 の 拠 出 につ いて 1.2 アンケート 調 査 等 の 実 施 アンケート 調 査 等 による 不 具 合 の 状 況 改 善 ニーズ 等 の 把 握 1.3 劣 化 対 策 改 修 の 必 要 性 の 確 認 調 査 結 果 の 確 認 ( 省 エネ 性 の 程 度 と 要 因 等 ) 改 修 等 の 対 策 の 必 要 性 の 検 討 組 合 広 報 誌 等 での 診 断 結 果 の 報 告 説 明 会 の 開 催 省 エネ 改 修 の 必 要 性 の 啓 発 活 動 1.4 調 査 診 断 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 1.4 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 2アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 ( 調 査 項 目 の 提 案 調 査 票 の 作 成 等 ) 5 調 査 診 断 結 果 の 説 明 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 6 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 1 予 備 調 査 ( 図 面 の 有 無 等 ) 2 現 状 の 仕 様 確 認 竣 工 図 での 確 認 建 築 年 次 や 性 能 評 価 書 での 確 認 2 計 画 2.7 総 会 決 議 改 修 計 画 に 基 づ く 省 エネ 改 修 実 施 の 決 定 ( 共 用 部 分 の 変 更 決 議 等 ) 改 修 実 施 設 計 の 資 金 の 拠 出 につ いて 2.1 管 理 組 合 における 計 画 組 織 の 設 置 2.2 省 エネ 改 修 の 基 本 計 画 作 成 に 係 る 専 門 家 選 定 2.3 省 エネ 改 修 の 基 本 計 画 の 検 討 1 改 修 方 法 の 検 討 ( 改 修 実 施 箇 所 改 修 後 の 性 能 水 準 の 検 討 専 門 家 から 提 示 された 選 択 肢 の 検 討 選 定 ) 2 資 金 調 達 の 基 本 方 針 の 検 討 3 費 用 負 担 の 基 本 方 針 の 検 討 4 組 合 広 報 誌 等 での 技 術 情 報 の 提 供 5アンケート 等 による 工 法 選 定 及 び 資 金 計 画 費 用 負 担 の 基 本 方 針 に 関 する 意 向 調 査 等 2.4 改 修 の 基 本 計 画 案 に 関 する 広 報 説 明 会 の 開 催 2.5 改 修 計 画 の 検 討 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 2.6 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 1 計 画 作 成 者 の 選 定 支 援 3 区 分 所 有 者 の 意 向 調 査 支 援 (アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 4 資 金 計 画 の 検 討 提 案 費 用 負 担 額 の 算 定 借 入 や 修 繕 積 立 金 の 値 上 げ 等 の 資 金 計 画 費 用 負 担 の 基 本 方 針 の 提 案 5 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 6 合 意 形 成 支 援 ( 専 有 部 分 の 使 用 に 特 別 の 影 響 を 及 ぼ す 場 合 の 同 意 取 得 支 援 対 策 検 討 提 案 ) 等 8 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 省 エネ 改 修 の 基 本 計 画 の 作 成 1 改 修 基 本 計 画 の 検 討 改 修 実 施 箇 所 ( 必 要 部 位 項 目 他 の 改 修 目 的 と 一 体 的 に 実 施 する 部 位 項 目 追 加 部 位 項 目 等 )の 検 討 改 修 後 の 仕 様 や 省 エネ 性 能 水 準 の 検 討 改 修 条 件 計 画 条 件 の 検 討 ( 仮 住 居 への 移 転 の 必 要 性 専 有 部 分 への 立 ち 入 り 工 事 の 有 無 等 ) 改 修 工 法 の 検 討 改 修 コスト 概 算 額 の 提 示 2 改 修 方 法 の 選 択 肢 の 提 示 改 修 の 実 施 条 件 改 修 後 の 性 能 水 準 コスト 等 に 応 じて 採 用 可 能 な 工 法 選 択 肢 の 提 案 7 省 エネ 改 修 計 画 の 作 成 省 エネ 改 修 工 事 に 関 す る 補 助 相 談 補 助 融 資 の 有 無 要 件 の 確 認 等 3.1 管 理 組 合 における 実 施 組 織 の 設 置 3.2 省 エネ 改 修 の 実 施 設 計 作 成 に 係 る 専 門 家 選 定 1 実 施 設 計 者 の 選 定 支 援 省 エネ 改 修 の 実 施 設 計 書 の 作 成 3 実 施 設 計 3.5 総 会 決 議 最 終 工 事 実 施 内 容 工 事 請 負 会 社 工 事 金 額 工 事 監 理 者 等 の 決 定 3.3 工 事 請 負 者 の 選 定 1 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 ( 見 積 参 加 会 社 の 条 件 検 討 見 積 会 社 の 公 募 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 ) 2 見 積 合 わせ 面 談 の 実 施 3 工 事 請 負 者 ( 工 事 金 額 )の 内 定 4 工 事 監 理 者 の 検 討 等 3.4 検 討 結 果 の 報 告 と 理 事 会 への 提 起 3.4 総 会 決 議 の 準 備 総 会 決 議 資 料 の 作 成 等 2 見 積 依 頼 会 社 の 選 定 支 援 条 件 検 討 公 募 依 頼 会 社 の 選 定 の 支 援 3 工 事 請 負 者 の 選 定 支 援 各 社 の 見 積 内 容 の 比 較 整 理 資 料 の 作 成 支 援 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 等 1 省 エネ 改 修 実 施 設 計 実 施 設 計 書 の 作 成 改 修 工 事 見 改 積 修 書 工 の 事 提 見 出 積 書 の 提 出 4 工 事 実 施 4.1 省 エネ 改 修 工 事 請 負 契 約 の 締 結 4.2 省 エネ 改 修 工 事 管 理 業 務 委 託 契 約 の 締 結 定 例 会 議 への 参 加 中 間 検 査 竣 工 検 査 の 立 ち 会 い 竣 工 図 書 の 引 渡 しを 受 ける( 保 存 ) 工 事 監 理 の 実 施 中 間 検 査 竣 工 検 査 省 エネ 改 修 工 事 の 実 施 着 工 工 事 説 明 会 の 開 催 試 験 施 工 定 例 会 議 各 種 検 査 竣 工 省 エネ 策 改 修 工 事 の 補 助 融 資 等 の 手 続 き ~18-

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19 3. 診 断 改 修 技 術 の 適 用 フロー 1) 検 討 の 概 要 マンションの 改 修 に 向 けた 合 意 形 成 の 各 プロセスに 対 応 した 専 門 家 が 行 う 業 務 フローや 各 専 門 家 の 役 割 の 詳 細 診 断 改 修 技 術 の 選 択 適 用 の 考 え 方 等 について 解 説 した 診 断 改 修 技 術 の 適 用 フロー を 作 成 する 具 体 的 には 次 のような 検 討 を 行 う 検 討 内 容 とフロー 1 改 修 の 実 施 に 向 けた 調 査 診 断 計 画 実 施 設 計 工 事 実 施 の 各 プロセス における 専 門 家 が 行 う 業 務 の 流 れと 様 々な 職 能 としての 専 門 家 の 役 割 関 係 を 整 理 する 2 上 記 1で 整 理 した 各 における 関 係 専 門 家 の 標 準 人 工 (マン デー)を 整 理 する 後 述 の 改 修 モデル の 設 定 に 基 づき マンション 改 修 に 携 わっている 実 務 家 へのヒアリング 等 に より 整 理 する 3 改 修 モデル を 設 定 し このモデルに 基 づき 劣 化 事 象 と 改 修 内 容 を 想 定 し 適 用 が 考 え られる 標 準 的 な 診 断 技 術 と 改 修 技 術 ( 工 法 )を 抽 出 するとともに それらの 技 術 ( 工 法 )の 適 用 条 件 ( 適 用 理 由 等 )について 整 理 する 適 用 する 診 断 手 法 ( 診 断 レベルと 診 断 手 法 等 ) 診 断 結 果 ( 劣 化 の 発 生 要 因 と 劣 化 事 象 及 び 程 度 )を 想 定 し 改 修 すべき 内 容 を 決 定 適 用 する 改 修 工 法 を 決 定 改 修 工 法 の 適 用 理 由 を 明 らかにする 4 改 修 モデル の 設 定 に 基 づき 適 用 が 考 えられる 診 断 手 法 の 実 施 費 用 改 修 工 事 ( 改 修 技 術 工 法 )の 標 準 コストを 整 理 する マンション 改 修 に 携 わっている 実 務 家 へのヒアリング 等 により 整 理 する 改 修 モデル を 設 定 1980 年 以 前 モデル 1980 年 代 モデル 初 期 性 能 と 現 状 の 劣 化 老 朽 事 象 等 を 設 定 適 用 する 診 断 手 法 の 整 理 診 断 結 果 ( 劣 化 事 象 とその 要 因 )の 設 定 改 修 レベルの 設 定 ( 目 標 性 能 水 準 を 考 慮 ) 適 用 可 能 な 改 修 工 法 の 抽 出 改 修 工 法 の 適 用 理 由 ( 条 件 設 定 )の 整 理 診 断 コスト 改 修 コスト 専 門 家 の 人 工 整 理 した 診 断 改 修 技 術 のうち 典 型 的 な 技 術 について 実 際 モデルを 想 定 し その 適 用 の 考 え 方 の 整 理 実 際 モデルに 基 づく 改 修 に 係 るコスト 情 報 ( 単 価 )の 整 理 -19-

20 2) 改 修 モデルの 設 定 改 修 モデル( 劣 化 老 朽 事 象 等 のモデル) を 設 定 し このモデルで 実 施 に 改 修 を 行 うと 想 定 し た 場 合 の 診 断 改 修 技 術 の 適 用 フローの 整 理 を 行 うこととする なお 既 存 共 同 住 宅 の 保 有 性 能 仕 様 については 基 本 的 な 性 能 に 関 する 基 準 等 の 変 遷 や 建 築 学 会 の 各 種 基 準 等 の 変 遷 等 を 踏 まえ 建 築 時 期 別 の 典 型 的 な 仕 様 モデルについて 検 討 した その 結 果 既 存 共 同 住 宅 については 時 代 区 分 を 1980 年 以 前 1980 年 代 1990 年 代 2000 年 以 降 と 10 年 単 位 で 区 分 することで 大 きくは 下 記 のような4つの 仕 様 モデル(1980 年 代 以 前 のモデ ルAについては 構 造 種 別 高 さ アクセス 形 式 により さらにA1とA2に 細 区 分 され 計 5つ の 仕 様 モデル)を 設 定 した 時 代 区 分 と 共 同 住 宅 の 仕 様 モデル 想 定 する 仕 様 モデル モデル A: 1980 年 以 前 (~S55 年 ) モデル B: 1981~1990 年 モデル C: 1991~2000 年 モデル D: 2001 年 以 降 モデルA1 モデルA2 (S56~H2 年 ) (H3~H12 年 ) (H13 年 ~) 構 造 種 別 高 さ アクセス 形 式 開 発 形 態 劣 化 対 策 (コンクリートの 品 質 等 ) RC 壁 式 中 層 室 型 RCラーメン 高 層 廊 下 型 RCラーメン 高 層 廊 下 型 RCラーメン 中 高 層 廊 下 型 面 開 発 中 層 中 既 成 市 街 地 単 面 開 発 高 層 高 既 成 市 街 地 単 心 棟 密 棟 JASS5 準 拠 同 左 同 左 同 左 同 左 RCラーメン 中 高 層 廊 下 型 再 開 発 等 耐 震 性 ( 耐 震 基 準 ) 旧 耐 震 旧 耐 震 新 耐 震 新 耐 震 新 耐 震 維 持 管 水 廻 り 位 置 外 壁 面 住 戸 内 住 戸 内 住 戸 内 住 戸 内 理 容 易 性 ( 共 用 排 水 縦 管 位 置 ) 可 変 性 高 2550 mm 程 度 2650 mm 程 度 2650 mm 程 度 2700 mm 程 度 2800 mm 程 度 バリアフ リー 水 廻 り 床 差 処 理 方 法 スラブフラッ ト 床 上 げで 処 理 スラブフラッ ト 床 上 げで 処 理 スラブフラッ ト 床 上 げで 処 理 スラブ 落 とし 込 みで 差 処 理 ボイドスラブ 厚 み 内 で 差 吸 収 浴 室 在 来 UB( 通 常 ) UB( 通 常 ) UB( 高 齢 対 応 ) UB( 高 齢 対 応 ) EV 設 置 なし あり あり あり あり 省 エネ 断 熱 仕 様 考 慮 なし 旧 省 エネ 旧 省 エネ 新 省 エネ 新 省 エネ 床 遮 音 スラブ 厚 さ 120 mm 程 度 120 mm 程 度 150 mm 程 度 150 mm 程 度 200 mm 程 度 詳 細 な 改 修 モデルの 設 定 このうち 本 検 討 では モデルA2とモデルBを 対 象 として 詳 細 な 改 修 モデルを 設 定 し 診 断 改 修 技 術 の 適 用 フローの 整 理 を 行 うこととする -20-

21 (1)モデルA2(1980 年 以 前 モデル) < 想 定 する 建 物 の 概 要 > 数 高 層 7 建 て 形 状 1 はピロティ(+エントランス EVホール 管 理 人 室 駐 車 場 ) 住 戸 数 住 戸 規 模 構 造 住 戸 数 60 戸 ( 各 10 戸 6 ) 専 有 部 分 床 面 積 55m2 程 度 RC 造 建 築 年 次 1970 年 ( 築 40 年 ) 耐 震 基 準 旧 耐 震 基 準 ( 昭 和 46 年 以 前 ) < 外 部 仕 上 表 > 部 位 当 初 設 計 大 規 模 修 繕 履 歴 第 1 回 ( 築 15 年 ) 第 2 回 ( 築 30 年 ) 屋 根 アスファルト 保 護 防 水 (コン 保 護 層 存 置 ウレタン 系 塗 膜 防 水 クリート 押 え) ウレタン 系 塗 膜 防 水 庇 モルタル 塗 素 地 ウレタン 塗 膜 防 水 外 壁 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け リシン 吹 付 け リシン 吹 付 け 開 床 防 水 モルタル 塗 放 廊 上 裏 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け 下 手 摺 スチール 手 摺 OP 塗 塗 装 塗 装 RC 腰 壁 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け リシン 吹 付 け リシン 吹 付 け 屋 踏 み 面 防 水 モルタル 塗 内 蹴 上 防 水 モルタル 塗 踊 り 場 床 防 水 モルタル 塗 上 裏 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け 内 壁 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け バ 床 防 水 モルタル 塗 - - ル コ 上 裏 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け - - ニ 手 摺 スチール 手 摺 OP 塗 塗 装 塗 装 ー RC 腰 壁 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け リシン 吹 付 け リシン 吹 付 け < 建 物 住 戸 の 仕 様 > 断 熱 仕 様 断 熱 材 なし 浴 室 在 来 工 法 (スラブ 下 取 り 排 水 ) バランス 釜 玄 関 扉 片 面 フラッシュ 戸 サッシ アルミサッシ 単 板 ガラス 給 湯 熱 源 浴 室 :バランス 釜 台 所 : 瞬 間 湯 沸 かし 器 電 気 容 量 契 約 容 量 :20A < 設 備 仕 様 > 給 水 排 水 部 位 当 初 仕 様 直 近 の 修 繕 更 新 給 水 方 式 地 下 式 受 水 槽 + 高 架 タンク 受 水 槽 躯 体 兼 用 RC 製 地 下 式 受 水 槽 高 置 水 槽 FRP 製 パネルタンク 給 水 ポンプ 陸 上 渦 巻 きポンプ 共 用 給 水 管 亜 鉛 めっき 鋼 管 塩 ビライニング 鋼 管 ステンレス 鋼 管 に 変 更 専 用 給 水 管 塩 ビライニング 鋼 管 排 水 方 式 通 気 立 管 方 式 共 用 排 水 管 配 管 用 炭 素 鋼 管 +ねじ 接 合 専 用 排 水 管 同 上 -21-

22 そ の 他 設 備 共 用 ガス 管 配 管 用 炭 素 鋼 管 専 用 ガス 管 同 上 給 湯 熱 源 バランス 釜 換 気 設 備 SEダクト 方 式 電 気 引 込 高 圧 引 込 kva( 電 気 室 ) 共 用 部 照 明 器 具 エレベーター 住 宅 用 9 人 乗 りトランク 付 45m/min 1 基 < 実 施 する 改 修 の 設 定 イメージ> 部 位 想 定 する 問 題 事 象 ( 劣 化 事 象 ) 改 修 の 実 施 内 容 劣 化 耐 震 省 エ ネ 外 壁 躯 体 防 水 外 壁 の 劣 化 外 装 仕 上 にはがれやチョーキングが 発 生 下 地 モルタルにひび 割 れ 浮 き 剥 離 が 見 られ る バルコニー 片 持 ちスラブの 先 端 に 鉄 筋 爆 裂 によ る 欠 損 が 発 生 コンクリートの 中 性 化 が 進 行 内 壁 の 劣 化 内 部 廊 下 の 壁 にひび 割 れが 生 じている 耐 震 性 能 の 不 足 1 ピロティ S46 年 以 前 の 物 件 であり 帯 筋 の 不 足 帯 筋 端 部 のフックの 角 度 不 足 壁 の 配 筋 不 足 屋 上 防 水 の 劣 化 前 回 の 改 修 実 施 したウレタン 系 塗 膜 防 水 (アスファルト 防 水 の 保 護 層 を 存 置 ) 膨 れ 破 断 が 発 生 劣 化 要 因 を 推 定 し 解 消 した 上 で 外 壁 のひび 割 れ 欠 損 等 の 補 修 劣 化 要 因 除 去 緩 和 ひび 割 れ 補 修 外 装 仕 上 げの 補 修 更 新 ( 躯 体 保 護 のグレード 設 定 ) 外 断 熱 改 修 劣 化 要 因 を 推 定 し 解 消 した 上 で 内 壁 のひび 割 れ 補 修 ( 雨 がかりでないことを 考 慮 して 仕 上 げ 材 を 選 定 ) 耐 震 改 修 断 熱 防 水 に 改 修 建 具 金 物 玄 関 ドア サッシの 仕 様 の 陳 腐 化 一 部 作 動 不 良 サッシ 廻 りのシーリングが 劣 化 破 断 玄 関 扉 を 両 面 フラッシュ 断 熱 ドアに 改 修 (CP 錠 設 置 ) サッシの 改 修 (かぶせ 工 法 ペアガラス 外 付 け 二 重 化 ) MB 扉 の 塗 装 劣 化 一 部 にさび 発 生 再 塗 装 スチール 製 手 すりの 柱 脚 部 が 一 部 腐 食 アルミ 製 手 すりに 取 替 え 機 械 設 備 電 気 設 備 地 下 式 受 水 槽 が 既 存 不 適 格 廃 止 FRP 製 パネルタンクが 経 年 劣 化 耐 震 性 能 不 足 現 行 耐 震 性 能 にて 改 修 給 水 ポンプが 経 年 劣 化 増 圧 直 結 給 水 方 式 に 変 更 排 水 タテ 管 の 詰 まり 耐 火 二 層 管 に 更 新 SEダクトの 換 気 能 力 不 足 廃 止 (バランス 釜 給 湯 器 ) 電 気 の 容 量 不 足 電 気 幹 線 改 修 ( 容 量 増 加 ) 共 用 部 照 明 器 具 の 経 年 劣 化 HF 型 蛍 光 灯 に 改 修 ( 人 感 器 具 にさびが 発 生 センサーで 制 御 ) 式 なので 効 率 が 悪 い EV 計 画 耐 用 年 数 (25 年 )を 超 過 制 御 リニューアル 住 戸 排 水 管 の 経 年 劣 化 により 漏 水 が 生 じている 浴 室 の 陳 腐 化 ( 在 来 工 法 バランス 釜 ) UBへの 変 更 ガス 給 湯 器 への 変 更 -22-

23 (2)モデルB(1980 年 代 モデル) < 想 定 する 建 物 の 概 要 > 数 高 層 7 建 て 形 状 1 はピロティ(+エントランス EVホール 管 理 人 室 駐 車 場 ) 住 戸 数 住 戸 規 模 構 造 住 戸 数 60 戸 ( 各 10 戸 6 ) 専 有 部 分 床 面 積 65 m2 程 度 RC 造 建 築 年 次 1985 年 ( 築 25 年 ) 耐 震 基 準 < 外 部 仕 上 表 > 新 耐 震 基 準 部 位 当 初 設 計 大 規 模 修 繕 履 歴 第 1 回 ( 築 13 年 ) 屋 根 アスファルト 露 出 防 水 アスファルト 露 出 防 水 庇 モルタル 塗 素 地 外 壁 タイル 仕 上 げ 開 床 防 水 モルタル 塗 放 廊 上 裏 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け 下 手 摺 アルミ 製 手 摺 RC 腰 壁 内 側 コンクリート 打 ち 放 しの 上 吹 付 けタイル 屋 踏 み 面 防 水 モルタル 塗 内 蹴 上 防 水 モルタル 塗 踊 り 場 床 防 水 モルタル 塗 上 裏 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け 内 壁 コンクリート 打 ち 放 しの 上 吹 付 けタイル バ ル 床 防 水 モルタル 塗 - コ 上 裏 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け - ニ 手 摺 アルミ 製 手 摺 ー RC 腰 壁 内 側 モルタル 下 地 リシン 吹 付 け リシン 吹 付 け < 建 物 住 戸 の 仕 様 > 断 熱 仕 様 旧 省 エネ 基 準 浴 室 浴 室 ユニット バランス 釜 玄 関 扉 片 面 フラッシュ 戸 サッシ アルミサッシ 単 板 ガラス 給 湯 熱 源 浴 室 :バランス 釜 台 所 : 瞬 間 湯 沸 かし 器 電 気 容 量 契 約 容 量 :30A < 設 備 仕 様 > 給 水 排 水 部 位 当 初 仕 様 直 近 の 修 繕 更 新 給 水 方 式 受 水 槽 + 高 架 タンク 受 水 槽 FRP 製 パネルタンク 高 置 水 槽 FRP 製 パネルタンク 給 水 ポンプ 陸 上 渦 巻 きポンプ 共 用 給 水 管 亜 鉛 めっき 鋼 管 塩 ビライニング 鋼 管 給 水 ポンプ 更 新 専 用 給 水 管 塩 ビライニング 鋼 管 排 水 方 式 通 気 立 管 方 式 共 用 排 水 管 配 管 用 炭 素 鋼 管 +ねじ 接 合 専 用 排 水 管 同 上 -23-

24 そ の 他 設 備 共 用 ガス 管 専 用 ガス 管 給 湯 熱 源 配 管 用 炭 素 鋼 管 同 上 バランス 釜 電 気 引 込 高 圧 引 込 kva( 電 気 室 ) 共 用 部 照 明 器 具 エレベーター 住 宅 用 9 人 乗 りトランク 付 45m/min 1 基 < 実 施 する 改 修 の 設 定 イメージ> 部 位 想 定 する 問 題 事 象 ( 劣 化 事 象 ) 改 修 の 実 施 内 容 劣 化 耐 震 省 エ ネ 外 壁 躯 体 防 水 外 壁 の 劣 化 外 壁 タイルにひび 割 れ 浮 き 剥 離 が 見 られ る 内 壁 の 劣 化 内 部 廊 下 の 壁 にひび 割 れが 生 じている 耐 震 性 能 の 不 足 1 ピロティ 屋 上 防 水 の 劣 化 アスファルト 露 出 防 水 の 経 年 劣 化 劣 化 要 因 を 推 定 し 解 消 した 上 で 外 壁 タイルのひび 割 れ 浮 き 剥 離 の 補 修 劣 化 要 因 除 去 緩 和 ひび 割 れ 補 修 タイル 張 りの 補 修 劣 化 要 因 を 推 定 し 解 消 した 上 で 内 壁 のひび 割 れ 補 修 劣 化 要 因 除 去 緩 和 ひび 割 れ 補 修 仕 上 げの 補 修 更 新 耐 震 改 修 断 熱 防 水 に 改 修 建 具 金 物 類 玄 関 ドア サッシの 仕 様 の 陳 腐 化 一 部 作 動 不 良 サッシ 廻 りのシーリングが 劣 化 破 断 玄 関 扉 を 両 面 フラッシュ 断 熱 ドアに 改 修 (CP 錠 設 置 ) サッシの 改 修 (かぶせ 工 法 ペ アガラス 外 付 け 二 重 化 ) MB 扉 の 塗 装 劣 化 一 部 にさび 発 生 クリーニング アルミ 製 手 すりの 点 さび( 白 さび) クリーニング 機 械 設 備 電 気 設 備 FRP 製 パネルタンクが 経 年 劣 化 耐 震 性 能 廃 止 不 足 FRP 製 パネルタンクが 経 年 劣 化 耐 震 性 能 現 行 耐 震 性 能 にて 改 修 不 足 給 水 ポンプが 経 年 劣 化 増 圧 直 結 給 水 方 式 に 変 更 給 水 能 力 が 悪 い( 赤 水 水 の 出 が 悪 い) ステンレス 管 に 更 新 電 気 の 容 量 不 足 電 気 幹 線 改 修 ( 容 量 増 加 ) 共 用 部 照 明 器 具 の 経 年 劣 化 HF 型 蛍 光 灯 に 改 修 ( 人 感 セ 器 具 にさびが 発 生 ンサーで 制 御 ) 旧 式 で 効 率 が 悪 い -24-

25 3) 劣 化 対 策 改 修 の 診 断 改 修 技 術 の 適 用 ワークフロー( 例 ) 1. 調 査 診 断 ワークフロー 調 査 診 断 において 専 門 家 が 行 う 業 務 の 基 本 的 流 れや 各 専 門 家 の 役 割 の 詳 細 など 専 門 家 の ワークフローを 整 理 すると 次 のようになる 組 合 運 営 支 援 の 依 頼 1 診 断 技 術 者 の 選 定 支 援 管 理 組 合 の 意 向 確 認 管 理 情 報 の 有 無 の 確 認 設 計 図 書 有 設 計 図 書 無 改 修 履 歴 有 改 修 履 歴 無 劣 化 調 査 診 断 の 方 法 や 委 託 先 に ついての 提 案 1 予 備 調 査 劣 化 調 査 診 断 の 依 頼 調 査 準 備 調 査 診 断 会 社 選 定 のアドバイス 建 物 状 況 の 確 認 設 計 書 類 等 の 確 認 調 査 計 画 立 案 管 理 組 合 等 へのヒアリング 目 視 による 仕 様 の 確 認 実 測 調 査 既 存 図 作 成 2 不 具 合 要 望 箇 所 等 の 把 握 のための アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 調 査 項 目 の 提 案 調 査 票 の 作 成 等 3 調 査 診 断 結 果 の 説 明 広 報 誌 作 成 および 説 明 会 開 催 の 支 援 2 不 具 合 箇 所 等 の 目 視 調 査 劣 化 事 象 の 有 無 範 囲 の 確 認 ( 外 観 目 視 触 診 打 診 ) 調 査 診 断 報 告 書 の 作 成 3 部 位 別 調 査 診 断 の 実 施 劣 化 事 象 の 程 度 の 確 認 ( 目 視 触 診 打 診 作 動 確 認 ) 専 門 調 査 会 社 への 委 託 (サンプル 調 査 等 ) 4 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 調 査 診 断 報 告 書 の 作 成 -25-

26 1) 組 合 運 営 支 援 の 委 託 例 調 査 診 断 の 組 合 運 営 支 援 業 務 としては 次 のようなものが 考 えられる <モデルA2 住 棟 の 場 合 > 委 託 内 容 診 断 技 術 者 の 選 定 支 援 設 計 図 書 や 履 歴 の 有 無 の 確 認 改 修 必 要 個 所 の 想 定 等 診 断 技 術 者 選 定 の 条 件 整 理 調 査 診 断 会 社 選 定 のアドバイス アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 参 考 人 工 直 接 経 費 ( 仮 設 機 材 使 用 料 等 ) 備 考 調 査 診 断 結 果 の 説 明 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 円 広 報 誌 部 回 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 説 明 会 回 <モデルB 住 棟 の 場 合 > 委 託 内 容 診 断 技 術 者 の 選 定 支 援 設 計 図 書 や 履 歴 の 有 無 の 確 認 改 修 必 要 個 所 の 想 定 等 診 断 技 術 者 選 定 の 条 件 整 理 調 査 診 断 会 社 選 定 のアドバイス アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 参 考 人 工 直 接 経 費 ( 仮 設 機 材 使 用 料 等 ) 備 考 調 査 診 断 結 果 の 説 明 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 円 広 報 誌 部 回 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 説 明 会 回 2) 調 査 の 委 託 例 ( 劣 化 事 象 の 有 無 や 程 度 の 確 認 ) 調 査 診 断 の 調 査 業 務 としては 次 のようなものが 考 えられる 調 査 準 備 不 具 合 個 所 の 目 視 調 査 ( 劣 化 事 象 の 有 無 の 確 認 ) 部 位 別 詳 細 調 査 ( 劣 化 事 象 の 程 度 の 確 認 ) 委 託 内 容 参 考 人 工 モデルA モデルB 備 考 実 測 調 査 既 存 図 書 き 起 こし 仕 上 面 積 が 拾 える ( 設 計 図 書 がない 場 合 ) 程 度 の 図 面 屋 上 廻 り 外 壁 廻 り( 外 壁 部 品 ) 外 部 建 具 廻 り( 建 具 シーリング) 共 用 部 廻 り( 共 用 廊 下 管 理 人 室 等 ) 共 用 設 備 配 管 給 水 施 設 等 屋 上 防 水 外 壁 仕 上 げ 内 壁 仕 上 げ 外 部 建 具 ( 落 下 危 険 作 動 不 良 気 密 不 良 漏 水 等 の 確 認 ) 共 用 部 床 廻 り 共 用 設 備 配 管 給 水 設 備 等 -26-

27 3) 適 用 する 診 断 手 法 診 断 業 務 において 適 用 する 診 断 手 法 としては 次 のようなものが 考 えられる (1)モデル 別 の 適 用 する 診 断 手 法 <モデルA2の 場 合 > 部 位 外 壁 仕 上 モ ル タ ル 下 地 躯 体 防 水 設 備 事 象 診 断 技 術 診 断 内 容 参 考 費 用 備 考 塗 膜 の 浮 き は 高 圧 洗 浄 による 塗 膜 円 /m2 がれ 破 断 剥 離 試 験 ブリード 塗 膜 付 着 強 度 試 験 円 /か 所 チョーキング 塗 膜 付 着 強 度 試 験 モルタルの 剥 目 視 剥 落 はらみの 程 度 円 /m2 落 はらみ テストハンマーによ 浮 きの 確 認 る 打 診 モルタルのひ 目 視 ひび 割 れの 程 度 分 布 円 /m2 1 足 場 を 用 い び 割 れ 発 生 パターン た 全 面 的 診 断 クラックスケール ひび 割 れ 幅 の 測 定 2 地 上 からの テストハンマーによ 浮 きの 有 無 程 度 診 断 ( 双 眼 鏡 使 用 ) る 打 診 連 続 する 浮 きの 最 大 面 積 クラックスケール 触 診 釘 ドライバ 表 面 劣 化 の 程 度 テストハンマーは ーによるひっかき 風 化 状 態 の 判 断 手 が 届 く 範 囲 で 実 施 鉄 筋 の 発 錆 露 出 (コンクリー ト 躯 体 の 劣 化 状 況 の 確 認 ) 目 視 鉄 筋 腐 食 の 程 度 の 確 認 ( 露 出 円 /か 所 している 場 合 ) はつり 調 査 同 上 円 /か 所 自 然 電 位 法 同 上 円 /か 所 フェノールフタレイ 中 性 化 の 進 行 状 況 円 /か 所 ン 法 ドリル 粉 末 法 塩 化 物 イオン 含 有 量 の 平 均 地 円 /か 所 コア 採 取 同 上 円 /か 所 膜 圧 測 定 塗 装 膜 厚 さの 測 定 円 /か 所 シーリングの 破 断 剥 離 防 水 層 の 破 断 切 り 取 りによるサン 劣 化 具 合 の 測 定 円 /か 所 プル 調 査 ( 性 能 試 験 ) 給 水 流 量 の 不 計 測 給 水 流 量 の 測 定 円 / 回 足 配 管 内 部 の 確 内 視 鏡 調 査 錆 による 腐 食 コブの 確 認 円 /か 所 認 劣 化 損 傷 箇 所 の 調 査 -27-

28 <モデルBの 場 合 > 部 位 タ イ ル 張 り 仕 上 げ 外 壁 防 水 設 備 事 象 診 断 技 術 診 断 内 容 参 考 費 用 備 考 タイル 張 りの 剥 落 タイル 張 りの ひび 割 れ シーリングの 破 断 剥 離 防 水 層 の 破 断 給 水 流 量 の 不 足 配 管 内 部 の 確 認 目 視 剥 落 の 程 度 円 /m2 テストハンマーによ る 打 診 浮 きの 確 認 目 視 ひび 割 れの 程 度 分 布 円 /m2 1 足 場 を 用 い 発 生 パターン た 全 面 的 診 断 クラックスケール ひび 割 れ 幅 の 測 定 2 地 上 からの テストハンマーによ 浮 きの 有 無 程 度 診 断 ( 双 眼 鏡 使 る 打 診 連 続 する 浮 きの 最 大 面 積 用 ) クラックス 発 生 パターン ケール テストハ クラックスケール ひび 割 れ 幅 の 測 定 ンマーは 手 が 届 く テストハンマーによ 浮 きの 有 無 程 度 範 囲 で 実 施 る 打 診 連 続 する 浮 きの 最 大 面 積 触 診 釘 ドライバ 表 面 劣 化 の 程 度 ーによるひっかき 風 化 状 態 の 判 断 膜 圧 測 定 塗 装 膜 厚 さの 測 定 円 /か 所 切 り 取 りによるサン 劣 化 具 合 の 測 定 円 /か 所 プル 調 査 ( 性 能 試 験 ) 計 測 給 水 流 量 の 測 定 円 / 回 内 視 鏡 調 査 錆 による 腐 食 コブの 確 認 劣 化 損 傷 箇 所 の 調 査 円 /か 所 (2) 外 壁 構 造 躯 体 の 劣 化 調 査 診 断 についての 留 意 点 1 躯 体 のひび 割 れの 調 査 診 断 建 物 の 仕 上 げ 材 や 部 品 設 備 等 の 劣 化 調 査 診 断 は 劣 化 の 範 囲 と 程 度 を 調 査 して 改 修 の 緊 急 度 と 方 法 ( 部 分 改 修 か 大 規 模 改 修 か)を 判 断 し 改 修 手 法 を 選 定 する という 手 順 が 一 般 的 であり 補 修 で 対 応 できない 場 合 は 全 面 更 新 することとなる しかし 壁 のひび 割 れについては タイル 張 りやモルタル 下 地 等 の 外 装 だけでなく 構 造 躯 体 から 発 生 していることも 多 いため 劣 化 要 因 を 特 定 してその 解 消 を 含 めて 改 修 を 行 っていく 必 要 がある 劣 化 要 因 を 特 定 するためには ひび 割 れ 発 生 パターンが 手 掛 かりとなる 代 表 的 なひび 割 れパタ ーン 要 因 の 解 消 方 法 を 下 記 に 示 す 面 的 に 見 て 配 筋 の 位 置 と 思 われる 箇 所 に 発 生 するひび 割 れは 鉄 筋 腐 食 による 可 能 性 が 高 い -28-

29 躯 体 のひび 割 れを 発 生 させる 劣 化 要 因 要 因 特 徴 材 料 施 工 鉄 筋 腐 食 腐 食 により 鉄 筋 の 断 面 が 膨 張 しコンクリートに 亀 裂 がはいる 鉄 筋 腐 食 の 主 な 要 因 は 次 の3つ ひび 割 れ 中 性 化 塩 化 物 イオン 反 応 性 骨 材 セメント のアルカリ 量 コンクリート 細 孔 溶 液 中 の 水 酸 化 アルカリと 骨 材 中 に 含 まれるあ る 種 の 成 分 の 化 学 反 応 によって 生 ずる 生 成 物 の 膨 張 圧 によりコン クリート 構 造 物 にひび 割 れやポップアウトを 発 生 させる コールドジョイント 施 工 時 に 発 生 した 不 具 合 ジャンカ 等 環 境 温 度 変 化 の 繰 り 返 し 躯 体 温 度 の 日 間 変 動 や 季 間 変 動 によりひび 割 れが 伸 縮 する 収 縮 ひび 割 れの 進 行 要 因 にもなる 凍 結 融 解 作 用 の 繰 り 返 し( 凍 害 ) コンクリート 内 部 の 水 分 が 凍 結 膨 張 することによって 生 じ コンク リートの 組 織 を 破 壊 し ひび 割 れ 崩 壊 表 面 層 の 剥 離 ポップア ウトなどをもたらす 外 力 荷 重 構 造 ひび 割 れ( 曲 げ せん 断 ) 過 荷 重 ( 大 たわみ) 地 盤 基 礎 ( 不 同 沈 下 ) 火 災 ひび 割 れ その 他 収 縮 ひび 割 れ 施 工 目 地 誘 発 目 地 火 災 沈 下 により 要 因 は 解 消 されるが 火 災 の 熱 によるコンクリート 強 度 の 低 下 や 鉄 筋 とコンクリートの 付 着 力 の 低 下 が 生 じていない かどうかの 確 認 が 必 要 コンクリートが 乾 燥 すれば 収 縮 進 行 は 終 わるが その 後 も 温 湿 度 の 影 響 を 受 けて 伸 縮 し 幅 も 拡 大 することが 多 い 設 計 で 予 期 意 図 されたひび 割 れ 2 鉄 筋 腐 食 の 診 断 鉄 筋 腐 食 は 進 行 するとコンクリートの 爆 裂 や 剥 落 が 生 じるなど 第 三 者 に 対 する 二 次 災 害 の 危 険 が 生 じるとともに 構 造 体 力 の 低 下 につながっていく 鉄 筋 腐 食 の 恐 れがある 場 合 は 鉄 筋 腐 食 の 診 断 ( 周 囲 のコンクリートをはつり 取 り 内 部 鉄 筋 の 腐 食 状 況 を 目 視 により 観 察 )を 行 い 腐 食 の 程 度 に 応 じて 適 切 な 処 置 を 行 う 必 要 がある また ひび 割 れにより 大 気 中 の 二 酸 化 炭 素 や 酸 素 水 分 がコンクリート 中 に 浸 透 しやすくなり 鉄 筋 腐 食 の 要 因 ともなるため ひび 割 れを 放 置 することは 望 ましくない 鉄 筋 腐 食 のグレードとさびの 状 態 グレード 鉄 筋 の 状 態 Ⅰ 黒 皮 の 状 態 又 はさびが 生 じているが 全 体 的 に 薄 い 緻 密 なさびであり コンクリート 面 にさびが 付 着 していることはない Ⅱ 部 分 的 に 浮 きさびがあるが 小 面 積 の 斑 点 状 である Ⅲ 断 面 欠 損 は 目 視 観 察 では 認 められないが 鉄 筋 の 全 周 又 は 全 長 にわたって 浮 きさびが 生 じている Ⅳ 断 面 欠 損 が 生 じている -29-

30 3 鉄 筋 腐 食 の 予 防 措 置 鉄 筋 の 腐 食 を 予 防 するためには その 要 因 である 中 性 化 塩 化 物 イオン ひび 割 れの 状 況 を 調 査 し 鉄 筋 の 腐 食 に 至 らないような 措 置 を 行 うことが 望 ましい また ひび 割 れは 鉄 筋 腐 食 によって 発 生 することもあるが 逆 に 他 の 要 因 で 発 生 したひび 割 れ を 放 置 すると 大 気 中 の 二 酸 化 炭 素 や 酸 素 水 分 がコンクリート 中 に 浸 透 しやすくなり 鉄 筋 腐 食 の 要 因 ともなる ひび 割 れの 発 生 要 因 の 調 査 方 法 と 予 防 措 置 要 因 調 査 方 法 予 防 措 置 中 性 化 塩 化 物 コンクリートの 中 性 化 深 さ コアの 割 裂 面 やはつり 片 に1%フェノ ールフタレインエタノール 溶 液 (JIA K8006)を 噴 霧 して コンクリート 表 面 から 赤 色 着 色 部 分 までの 距 離 を 測 定 す る かぶり 厚 さ( 鉄 筋 位 置 の 確 認 ) 電 磁 レーダ 法 電 磁 誘 導 法 ドリル 粉 やはつり 片 に 含 まれる 塩 化 物 イオンの 平 均 値 ひび 割 れ 目 視 調 査 クラックスケール 発 生 パターンにより ひび 割 れの 発 生 要 因 を 推 定 し 詳 細 調 査 により 特 定 す る 中 性 化 が 鉄 筋 位 置 まで 進 行 していない 場 合 中 性 化 抑 制 方 法 ( 透 気 性 の 小 さい 仕 上 げ 材 を 新 たに 施 工 ) 中 性 化 が 鉄 筋 位 置 まで 進 行 した 場 合 鉄 筋 の 腐 食 を 抑 制 する 対 策 ( 透 気 性 透 水 性 の 小 さい 仕 上 げ 材 を 新 たに 施 工 ) 中 性 化 が 鉄 筋 位 置 まで 進 行 しないように 中 性 化 抑 制 措 置 を 行 う 鉄 筋 の 腐 食 が 生 じないようにコンクリートの 外 部 からの 酸 素 を 遮 断 する 外 来 塩 分 の 場 合 は 表 面 被 膜 等 により 塩 化 物 の 付 着 浸 透 を 抑 制 する ひび 割 れ 補 修 ひび 割 れを 発 生 させている 劣 化 要 因 の 解 消 -30-

31 劣 化 対 策 改 修 2. 計 画 ワークフロー 計 画 において 専 門 家 が 行 う 業 務 の 基 本 的 流 れや 各 専 門 家 の 役 割 の 詳 細 など 専 門 家 のワーク フローを 整 理 すると 次 のようになる 組 合 運 営 支 援 の 依 頼 計 画 作 成 者 の 選 定 支 援 計 画 作 成 の 委 託 仕 様 書 作 成 の 支 援 計 画 を 作 成 する 専 門 家 選 定 のアド バイス 基 本 計 画 策 定 の 依 頼 1 改 修 基 本 計 画 の 検 討 3 資 金 計 画 の 検 討 提 案 費 用 負 担 額 の 算 定 借 入 や 修 繕 積 立 金 の 値 上 げ 等 の 資 金 計 画 費 用 負 担 の 基 本 方 針 の 提 案 4 区 分 所 有 者 の 意 向 調 査 支 援 アンケート 調 査 等 の 実 施 支 援 5 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 開 催 の 支 援 6 合 意 形 成 支 援 改 修 条 件 計 画 条 件 の 検 討 専 有 部 分 への 立 ち 入 り 工 事 の 有 無 専 有 部 分 の 劣 化 対 策 改 修 の 実 施 方 法 ( 義 務 化 希 望 者 のみ 別 途 ) 改 修 実 施 箇 所 の 検 討 必 要 部 位 項 目 他 の 改 修 目 的 と 一 体 に 実 施 する 部 位 追 加 部 位 項 目 等 改 修 後 の 仕 様 や 性 能 水 準 の 検 討 性 能 向 上 機 能 付 加 等 改 修 工 法 の 検 討 ( 部 位 ごと) 改 修 コスト 概 算 額 の 積 算 部 位 間 の 工 法 の 整 合 性 関 連 性 を 調 整 改 修 部 位 工 法 組 合 せパターンの 検 討 2 劣 化 改 修 方 法 の 選 択 肢 の 提 示 改 修 の 実 施 条 件 改 修 後 の 性 能 水 準 に 応 じて 採 用 可 能 な 工 法 選 択 肢 の 提 案 ( 部 位 項 目 性 能 水 準 ) 反 対 者 の 理 由 把 握 個 別 対 応 資 金 計 画 案 費 用 負 担 案 資 金 計 画 案 費 用 負 担 案 誘 導 水 準 で 関 連 部 位 全 てを 実 施 誘 導 水 準 で 部 位 を 限 定 して 実 施 必 要 水 準 で 関 連 部 位 全 てを 実 施 必 要 水 準 で 部 位 を 限 定 して 実 施 必 要 最 低 限 の 修 繕 更 新 のみ 区 分 所 有 者 の 意 向 を 受 けた 改 修 計 画 案 を 提 示 [ 実 施 部 位 項 目 と 各 々の 性 能 水 準 を 設 定 ] 8 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 7 劣 化 対 策 改 修 計 画 の 作 成 -31-

32 1) 組 合 運 営 支 援 の 委 託 例 計 画 での 組 合 運 営 支 援 の 委 託 業 務 としては 次 のようなものが 考 えられる <モデルA2 住 棟 の 場 合 > 委 託 内 容 参 考 人 工 直 接 経 費 備 考 資 金 計 画 の 検 討 提 案 区 分 所 有 者 の 意 向 調 査 支 援 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 の 開 催 支 援 円 広 報 誌 部 回 説 明 会 回 合 意 形 成 支 援 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 <モデルB 住 棟 の 場 合 > 委 託 内 容 参 考 人 工 直 接 経 費 備 考 資 金 計 画 の 検 討 提 案 区 分 所 有 者 の 意 向 調 査 支 援 広 報 誌 作 成 及 び 説 明 会 の 開 催 支 援 円 広 報 誌 部 回 説 明 会 回 合 意 形 成 支 援 総 会 決 議 用 資 料 の 作 成 支 援 2) 劣 化 対 策 改 修 の 基 本 計 画 策 定 委 託 の 例 基 本 計 画 策 定 業 務 としては 次 のようなものが 考 えられる (モデルA2 住 棟 の 場 合 ) 委 託 内 容 参 考 人 工 直 接 経 費 備 考 改 修 実 施 個 所 の 検 討 改 修 条 件 計 画 条 件 の 検 討 改 修 後 の 仕 様 や 性 能 水 準 の 検 討 改 修 工 法 の 検 討 改 修 コストの 概 算 額 の 提 示 改 修 方 法 の 選 択 肢 の 提 示 劣 化 対 策 改 修 計 画 の 作 成 (モデルB 住 棟 の 場 合 ) 委 託 内 容 参 考 人 工 直 接 経 費 備 考 改 修 実 施 個 所 の 検 討 改 修 条 件 計 画 条 件 の 検 討 改 修 後 の 仕 様 や 性 能 水 準 の 検 討 改 修 工 法 の 検 討 改 修 コストの 概 算 額 の 提 示 改 修 方 法 の 選 択 肢 の 提 示 劣 化 対 策 改 修 計 画 の 作 成 -32-

33 2) 外 壁 構 造 躯 体 の 劣 化 対 策 改 修 の 留 意 点 1コンクリート 躯 体 の 劣 化 対 応 の 必 要 性 モルタル 塗 下 地 やタイル 張 りの 外 壁 に 生 じる 劣 化 現 象 のうち ひび 割 れはモルタル 塗 やタイル 張 り 仕 上 げの 劣 化 によって 生 じる 場 合 と 躯 体 のひび 割 れに 起 因 して 発 生 するものがある このうち 躯 体 のひび 割 れに 起 因 するものは 躯 体 のひび 割 れを 発 生 させる 劣 化 要 因 を 特 定 して 解 消 または 進 行 抑 止 を 実 施 したうえで モルタル 塗 やタイル 張 りのひび 割 れ 補 修 を 行 わないとひび 割 れ 発 生 を 繰 り 返 すことになる 以 下 に 躯 体 のひび 割 れを 発 生 させる 劣 化 要 因 とその 解 消 進 行 抑 止 の 手 法 を 整 理 する 躯 体 のひび 割 れを 発 生 させる 劣 化 要 因 とその 解 消 進 行 抑 止 の 手 法 要 因 特 徴 要 因 の 解 消 進 行 抑 止 の 手 法 材 料 施 工 鉄 筋 腐 食 腐 食 により 鉄 筋 の 断 面 が 膨 張 し コンクリートに 亀 裂 がはいる 鉄 筋 腐 食 の 主 な 要 因 は 次 の3つ ひび 割 れ 中 性 化 塩 化 物 イオン 鉄 筋 腐 食 部 の 補 修 ひび 割 れ 補 修 の 前 に 実 施 鉄 筋 腐 食 要 因 を 特 定 して 解 消 する 必 要 がある 環 境 外 力 荷 重 そ の 他 反 応 性 骨 材 セメ ントのアルカリ 量 コールドジョイン ト ジャンカ 等 温 度 変 化 の 繰 り 返 し 凍 結 融 解 作 用 の 繰 り 返 し( 凍 害 ) 構 造 ひび 割 れ( 曲 げ せん 断 ) 過 荷 重 ( 大 たわみ) 地 盤 基 礎 ( 不 同 沈 下 ) 火 災 ひび 割 れ 収 縮 ひび 割 れ 施 工 目 地 誘 発 目 地 コンクリート 細 孔 溶 液 中 の 水 酸 化 アルカリと 骨 材 中 に 含 まれる ある 種 の 成 分 の 化 学 反 応 によっ て 生 ずる 生 成 物 の 膨 張 圧 により コンクリート 構 造 物 にひび 割 れ やポップアウトを 発 生 させる 施 工 時 に 発 生 した 不 具 合 躯 体 温 度 の 日 間 変 動 や 季 間 変 動 によりひび 割 れが 伸 縮 する 収 縮 ひび 割 れの 進 行 要 因 になる コンクリート 内 部 の 水 分 が 凍 結 膨 張 することによって 生 じ コ ンクリートの 組 織 を 破 壊 し ひ び 割 れ 崩 壊 表 面 層 の 剥 離 ポップアウトなどをもたらす 火 災 沈 下 により 要 因 は 解 消 され るが 火 災 の 熱 によるコンクリ ート 強 度 の 低 下 や 鉄 筋 とコンク リートの 付 着 力 の 低 下 が 生 じて いないかどうかの 確 認 が 必 要 コンクリートが 乾 燥 すれば 収 縮 進 行 は 終 わるが その 後 も 温 湿 度 の 影 響 を 受 けて 伸 縮 し 幅 も 拡 大 することが 多 い 設 計 で 予 期 意 図 されたひ び 割 れ コンクリートの 性 質 に 起 因 するため 解 消 は 困 難? 表 面 被 膜 によって 水 分 の 浸 透 を 抑 止 す れば 進 行 抑 止 になるか? ( 周 辺 に 水 分 がなければ 吸 水 膨 張 過 程 は 進 行 し ないのでコンクリートに 有 害 な 膨 張 は 生 じない) 鉄 筋 腐 食 の 有 無 の 確 認 鉄 筋 部 補 修 の 上 ひび 割 れ 補 修 を 行 えば 解 消 される 躯 体 をパネルで 覆 う 等 日 射 による 躯 体 の 温 度 上 昇 を 緩 和 すれば 軽 減 される 表 面 被 膜 による 対 応 躯 体 への 水 分 補 給 の 阻 止 できれば 解 消 する 外 断 熱 を 行 う 等 外 気 温 の 影 響 を 緩 和 する 表 面 被 膜 による 対 応 外 力 や 過 荷 重 の 除 去? コンクリートの 乾 燥 コンクリート 乾 燥 後 の 対 応 は 温 度 変 化 の 繰 り 返 しに 準 ずる? シーリング 等 により 目 地 からの 水 分 浸 透 を 防 止 -33-

34 2 主 な 躯 体 のひび 割 れ 要 因 とその 解 消 手 法 a) 鉄 筋 腐 食 躯 体 のひび 割 れにおいて 鉄 筋 腐 食 を 伴 う 場 合 は ひび 割 れ 補 修 に 先 立 って 鉄 筋 の 腐 食 補 修 を 行 い 鉄 筋 腐 食 進 行 によるさらなるひび 割 れを 誘 発 しないように 対 処 する 必 要 がある また 鉄 筋 腐 食 の 主 要 因 が 中 性 化 やコンクリート 内 の 塩 化 物 量 である 場 合 は 中 性 化 抑 制 工 法 や 塩 害 抑 制 工 法 を 併 用 することが 望 ましい 鉄 筋 腐 食 補 修 工 法 や 中 性 化 抑 制 工 法 塩 害 抑 制 工 法 の 選 定 は 鉄 筋 腐 食 の 程 度 や 回 復 目 標 レベル を 勘 案 して 選 定 する なお 回 復 目 標 レベルの 暫 定 や 延 命 を 選 定 した 場 合 は 定 期 的 な 点 検 を 行 い 新 たなひび 割 れが 発 生 した 際 には それが 進 行 して 爆 裂 やコンクリートの 剥 落 に 至 る 前 に 補 修 を 行 っていく 必 要 がある また 表 面 被 膜 は 多 様 な 材 質 仕 様 があるため 中 性 化 抑 制 や 鉄 筋 腐 食 抑 制 に 有 効 な 透 気 性 透 水 性 が 小 さく 微 細 なクラックで 破 断 することがないよう 躯 体 追 従 性 が 高 い 仕 上 げ 材 が 望 ましい 回 復 目 標 レベルと 鉄 筋 腐 食 補 修 工 法 の 選 定 の 関 係 回 復 目 標 レベルと 中 性 化 抑 制 工 法 塩 害 抑 制 工 法 の 選 定 の 関 係 -34- 出 典 : 建 築 技 術

35 b) 鉄 筋 腐 食 以 外 の 要 因 躯 体 が 受 ける 温 度 変 化 やコンクリートに 浸 透 した 水 分 の 凍 結 溶 解 の 繰 り 返 し 等 が 要 因 であるた め 劣 化 要 因 の 解 消 は 躯 体 の 温 度 変 化 の 緩 和 や 水 分 を 浸 透 させない 対 応 など 外 壁 仕 上 げでの 対 応 が 主 である よって 環 境 要 因 の 解 消 や 進 行 抑 制 対 策 は ひび 割 れ 補 修 外 装 仕 上 による 要 因 の 緩 和 対 策 という 手 順 となる 外 力 過 荷 重 が 要 因 である 場 合 は それらを 解 消 したのちに 構 造 体 力 の 低 下 等 が 生 じていないか どうかの 確 認 が 必 要 である よって これらについては 要 因 の 解 消 ( 解 消 の 確 認 ) 構 造 耐 力 の 確 認 必 要 に 応 じて 構 造 補 強 +ひび 割 れ 補 修 という 手 順 になる このように 躯 体 の 劣 化 要 因 によって 必 要 となる 確 認 事 項 や 対 応 手 順 が 異 なってくるため 注 意 が 必 要 である 3 外 壁 の 劣 化 対 策 改 修 の 検 討 手 順 外 壁 の 劣 化 対 策 改 修 は 上 述 したように 構 造 躯 体 の 劣 化 の 有 無 の 確 認 及 び 躯 体 の 劣 化 補 修 から 実 施 することが 望 ましいが 外 壁 の 劣 化 事 象 は 表 層 にある 仕 上 や その 直 下 のモルタル 下 地 から 顕 在 化 していく そのため 劣 化 調 査 診 断 を 行 う 際 には 躯 体 の 劣 化 状 況 まで 確 認 することが 重 要 で ある また 劣 化 対 策 改 修 を 行 う 際 には 躯 体 の 劣 化 要 因 の 解 消 や 進 行 抑 制 を 考 慮 して 仕 様 を 検 討 することが 望 ましい 以 下 に モルタル 下 地 の 外 壁 の 場 合 の 劣 化 対 策 改 修 の 検 討 フローを 示 す なお 劣 化 の 有 無 の 判 定 や 劣 化 範 囲 による 補 修 の 程 度 の 判 定 等 の 詳 細 は 一 般 論 編 や 診 断 技 術 指 針 等 による 外 壁 の 仕 上 げ 下 地 構 造 躯 体 の 劣 化 対 策 改 修 検 討 フロー スタート モルタル 下 地 の 劣 化 あり なし 構 造 躯 体 の 劣 化 あり 局 部 的 外 装 仕 上 劣 化 の 範 囲 なし 鉄 筋 の 腐 食 あり 全 面 的 モルタル 劣 化 の 範 囲 なし なし 機 能 付 加 性 能 向 上 あり 局 部 的 散 在 全 面 的 局 部 的 躯 体 劣 化 の 分 布 散 在 部 分 修 繕 大 規 模 修 繕 外 装 仕 上 げの 補 修 大 規 模 改 修 部 分 修 繕 大 規 模 修 躯 体 の 補 修 部 分 修 繕 大 規 模 修 躯 体 の 補 修 鉄 筋 腐 食 の 補 修 -35-

36 3)コンクリート 躯 体 の 劣 化 対 策 改 修 技 術 の 例 ( 共 通 ) 部 位 コ ン ク リ ー ト 躯 体 事 象 技 術 分 類 主 な 改 修 技 術 の 例 ( 詳 しくは 一 般 論 編 参 照 ) 鉄 筋 腐 食 補 修 剥 離 欠 損 部 分 の 浮 き 錆 の 除 去 モルタル 充 填 補 修 鉄 筋 腐 食 補 修 ( 腐 食 鉄 筋 全 周 コ ンクリートはつり 浮 き 錆 の 除 去 モルタル 充 填 ) 補 修 鉄 筋 腐 食 補 修 ( 腐 食 鉄 筋 全 周 コ ンクリートはつり 鉄 筋 :2 種 ケ レン 以 上 モルタル 充 填 ) 中 性 化 の 進 行 抑 止 塩 害 の 進 行 抑 止 アルカリ 性 付 加 ( 回 復 ) 亜 硝 酸 リチウム 等 による 防 錆 処 理 鉄 筋 腐 食 補 修 のモルタル 充 填 前 に 実 施 防 錆 処 理 亜 硝 酸 リチウム 等 欠 損 補 修 充 填 工 法 (ポリマーセメントモ ルタル) 補 修 充 填 工 法 (エポキシ 樹 脂 モルタ ル) ひび 割 れ 補 修 補 修 樹 脂 注 入 工 法 ( 軟 質 形 エポキシ 樹 脂 ) 補 修 Uカットシール 充 填 工 法 ( 可 と う 性 エポキシ 樹 脂 ) 補 修 Uカットシール 充 填 工 法 (シー リング 材 ) 参 考 費 用 円 /m2 円 /m2 円 /m2 円 /m2 円 /m2 円 /m2 円 /m2 円 /m2 備 考 鉄 筋 腐 食 補 修 に 加 えて 実 施 はがれが 切 片 状 に 生 じた 浅 い 欠 損 の 場 合 鉄 筋 が 露 出 している 場 合 ひび 割 れ 幅 及 びひび 割 れの 挙 動 の 有 無 で 選 定 する -36-