鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 に 基 づく 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 平 成 26 年 9 月 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 目 次 Ⅰ.まえがき... 1 Ⅱ. 現 状... 2 Ⅲ.

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1 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 ( 平 成 26 年 9 月 ) 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 に 基 づく 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会

2 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 に 基 づく 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 平 成 26 年 9 月 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 目 次 Ⅰ.まえがき... 1 Ⅱ. 現 状... 2 Ⅲ. 課 題... 3 Ⅳ. 依 頼 者 プレッシャーの 定 義... 4 Ⅴ. 依 頼 者 プレッシャーへの 対 応 策 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度... 6 ⑴ 不 当 な 働 きかけについて... 6 ⑵ 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 会 員 からの 通 報 手 続 きの 内 容... 7 ⑶ 緊 急 を 要 する 場 合 の 鑑 定 協 会 による 依 頼 者 への 通 知 ⑷ 鑑 定 協 会 ( 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 )の 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 事 実 関 係 の 調 査 及 び 公 表 に 向 けた 必 要 諸 手 続 きの 実 施 ⑸ 依 頼 者 プレッシャーが 確 認 された 場 合 の 対 応 依 頼 書 兼 承 諾 書 と 鑑 定 評 価 書 への 記 載 事 項 の 追 加 ⑴ 依 頼 書 兼 承 諾 書 への 記 載 義 務 ⑵ 鑑 定 評 価 書 への 記 載 義 務 附 則 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 に 基 づく 依 頼 者 への 通 知 又 は 公 表 に 関 する 事 務 取 扱 要 領 参 考 資 料 1 不 動 産 投 資 法 人 の 運 用 会 社 に 対 する 検 査 結 果 に 基 づく 勧 告 について 参 考 資 料 2 鑑 定 評 価 業 務 の 適 正 な 実 施 の 確 保 について 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 検 査 部 会 名 簿... 25

3 Ⅰ.まえがき 昨 今 の 不 動 産 証 券 化 賃 貸 等 不 動 産 の 時 価 開 示 等 における 不 動 産 鑑 定 評 価 書 ( 以 下 鑑 定 評 価 書 という )の 活 用 に 見 られるように 不 動 産 鑑 定 評 価 ( 以 下 鑑 定 評 価 という )は より 鑑 定 評 価 書 の 利 用 者 に 広 く 大 きな 影 響 を 与 える 位 置 付 けと して その 重 要 性 が 高 まっている 一 方 公 共 用 地 取 得 のための 評 価 において 住 民 からの 情 報 開 示 請 求 を 受 けて 鑑 定 評 価 が 問 題 とされたり J REIT について 鑑 定 評 価 に 絡 んで 金 融 庁 の 改 善 命 令 が 出 されるケースも 見 受 けられる このような 過 去 において 問 題 がありとされ 不 当 な 鑑 定 評 価 とされたケースには 少 なからず 依 頼 者 からの 不 動 産 鑑 定 業 者 不 動 産 鑑 定 士 ( 以 下 各 々 鑑 定 業 者 鑑 定 士 という )の 独 立 性 を 侵 害 する 働 きかけがその 背 景 にある このような 依 頼 者 プレッシャーに 応 じた 鑑 定 評 価 書 は 一 般 国 民 一 般 投 資 家 株 主 等 に 対 する 背 信 行 為 につながることを 鑑 定 士 等 は 強 く 認 識 し 依 頼 者 プレッシャーに 応 ずることがあってはならないが 依 頼 者 側 においても 依 頼 者 プレッシャーが 結 果 と して 一 般 国 民 一 般 投 資 家 株 主 等 に 対 する 犯 罪 的 行 為 に 繋 がることを 十 分 認 識 し このようなプレッシャーをかけることがないようにしなくてはならない *1 社 会 インフラとしての 鑑 定 評 価 がより 一 層 活 用 され 社 会 的 に 必 要 不 可 欠 なもの と 位 置 付 けられるためには 鑑 定 評 価 制 度 に 対 する 一 層 の 信 頼 性 を 確 保 してゆくこ とが 必 要 であり 依 頼 者 側 及 び 鑑 定 評 価 を 行 う 側 の 双 方 において 依 頼 者 プレッシ ャーが 起 こらない 又 は 働 かないような 牽 制 機 能 を 内 在 させ 適 正 な 鑑 定 評 価 のため の 環 境 を 整 備 することが 重 要 である *2 なお 鑑 定 業 者 から 鑑 定 士 に 対 して 不 当 なプレッシャーがあった 場 合 には 公 *1 専 門 職 業 家 の 責 務 として 依 頼 者 プレッシャーにより 不 当 な 鑑 定 評 価 を 行 うおそれがある 場 合 に は 依 頼 を 謝 絶 しなければならないことはいうまでもない *2 鑑 定 評 価 業 務 は 主 観 的 な 判 断 を 多 く 伴 う 点 においては 次 の 専 門 業 務 と 同 様 であるが 次 の 点 にお いて 他 の 専 門 業 務 と 異 なる 特 徴 を 有 しているため 依 頼 者 プレッシャーが 働 きやすく 依 頼 者 プレ ッシャーを 排 除 する 仕 組 みが 必 要 となると 考 えられる 他 の 専 門 業 務 鑑 定 評 価 業 務 との 差 異 弁 護 士 制 度 は 通 常 の 民 事 事 件 における 活 動 の 場 面 では 依 頼 者 からの 依 頼 を 受 けてその 依 頼 者 側 にたって 社 会 正 義 の 実 現 が 確 保 されるように 交 渉 や 訴 訟 対 応 に 誠 弁 護 士 業 務 実 に 当 たる 義 務 があり かつ 相 手 方 の 権 利 を 不 当 に 害 しない 限 りは 依 頼 者 の 利 益 を 確 保 する 範 囲 で 活 動 することもって 足 りるといった 制 度 設 計 となっている 独 立 した 立 場 で 第 三 者 ( 適 正 ) 意 見 を 求 められる 監 査 業 務 は 不 動 産 鑑 定 士 の 立 場 と 類 似 するが 監 査 法 人 による 適 正 意 見 が 表 明 されない 場 合 や 依 頼 者 が 監 査 法 人 を 変 更 する 場 合 依 頼 者 側 のレピュテーションリスクや 事 務 手 続 きの 負 担 は 相 当 大 監 査 業 務 きくなるため 依 頼 者 による 監 査 契 約 の 解 除 や 他 の 監 査 法 人 の 選 任 が 行 われること は 少 ない 一 方 鑑 定 評 価 業 務 は 公 表 されることのない 単 発 的 な 依 頼 となるため 依 頼 の 取 り 消 しや 鑑 定 業 者 の 変 更 について 依 頼 者 が 躊 躇 する 理 由 は 少 なく 依 頼 者 プレッシャーが 発 生 しやすい - 1 -

4 *3 益 通 報 者 保 護 法 を 通 じて 通 報 者 を 保 護 する 制 度 があるが 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 ( 以 下 鑑 定 協 会 という )が 扱 う 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 は 当 該 公 益 通 報 者 保 護 法 を 考 慮 外 としつつ 鑑 定 業 者 又 は 鑑 定 士 から 鑑 定 協 会 に 通 報 があった 場 合 の 対 応 を 構 築 するものである Ⅱ. 現 状 依 頼 者 プレッシャーの 具 体 的 内 容 について 大 別 すると 次 のとおりとなる 項 目 具 体 例 1 評 価 内 容 に 関 する 事 項 一 定 の 不 動 産 鑑 定 評 価 額 の 要 請 や 誘 導 妥 当 性 を 欠 く 評 価 条 件 の 設 定 2 評 価 業 務 に 関 する 事 項 評 価 内 容 に 影 響 を 与 える 低 廉 報 酬 に 関 するプレッ シャー 著 しく 短 期 間 での 評 価 スケジュール 1と2はそもそも 性 質 が 異 なるものであるが 両 者 が 絡 む 複 合 的 なプレッシャー もある 一 方 で1については 適 正 な 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 求 められている 事 務 委 任 契 約 で あるにも 拘 わらず 請 負 契 約 のように 捉 えられ 依 頼 者 の 満 足 する 鑑 定 評 価 額 を 出 せ るか 出 せないかが 業 務 依 頼 の 前 提 となっているケースもある このような 依 頼 に 対 応 することは 社 会 的 に 求 められている 鑑 定 評 価 の 本 来 の 機 能 と 大 きく 乖 離 して おり かかる 事 案 に 対 する 国 土 交 通 省 の 指 導 では 依 頼 の 謝 絶 が 要 請 されている ところである しかし 個 々の 鑑 定 業 者 鑑 定 士 が 依 頼 を 謝 絶 したとしても 他 の 鑑 定 業 者 が 受 託 するという 鑑 定 業 者 間 の 対 応 の 差 異 があり 業 界 全 体 として 見 た 場 合 には 謝 絶 し たことにならないこと 及 び 依 頼 者 側 のいわゆる 自 らにとって 都 合 のよい 鑑 定 業 者 探 し を 増 長 させることにより 結 果 として 過 度 に 無 理 な 受 託 競 争 を 助 長 させ る 事 態 につながっている この 結 果 鑑 定 評 価 制 度 に 対 する 社 会 からの 不 信 感 を 招 く 一 端 となる 事 案 も 見 られている *3 公 益 通 報 者 保 護 法 第 1 条 では この 法 律 は 公 益 通 報 をしたことを 理 由 とする 公 益 通 報 者 の 解 雇 の 無 効 等 並 びに 公 益 通 報 に 関 し 事 業 者 及 び 行 政 機 関 がとるべき 措 置 を 定 めることにより 公 益 通 報 者 の 保 護 を 図 るとともに 国 民 の 生 命 身 体 財 産 その 他 の 利 益 の 保 護 にかかわる 法 令 の 規 定 の 遵 守 を 図 り もって 国 民 生 活 の 安 定 及 び 社 会 経 済 の 健 全 な 発 展 に 資 することを 目 的 とする とさ れており 事 後 的 な 不 当 な 扱 いに 関 する 保 護 を 目 的 としている - 2 -

5 Ⅲ. 課 題 このような 依 頼 者 プレッシャーのうち 不 当 な 鑑 定 評 価 につながり 易 い 1 評 価 内 容 に 関 する 事 項 について 解 決 すべき 最 重 点 課 題 とし 引 き 続 き 倫 理 研 修 を 強 化 し 懲 戒 等 の 罰 則 に 関 する 運 用 強 化 を 図 るとともに そもそも 依 頼 者 が 不 当 なプ レッシャーをかけないような 仕 組 みを 国 土 交 通 省 と 連 携 して 鑑 定 協 会 レベルで 整 備 構 築 することが 必 要 である *4 なお 2 評 価 業 務 に 関 する 事 項 については 不 当 廉 売 行 為 とは 異 なる 性 質 の もの *5 であるが 低 廉 な 報 酬 を 理 由 として 鑑 定 評 価 の 手 順 を 省 略 したり 鑑 定 評 価 の 過 程 において 専 門 家 としての 注 意 義 務 を 損 なうことがないように 十 分 に 注 意 しな ければならない *4 平 成 21 年 12 月 18 日 付 公 正 取 引 委 員 会 による 不 当 廉 売 に 関 する 独 占 禁 止 法 上 の 考 え 方 によ れば 次 のとおりである 不 当 廉 売 は 私 的 独 占 の 禁 止 及 び 公 正 取 引 の 確 保 に 関 する 法 律 ( 昭 和 22 年 法 律 第 54 号 以 下 独 占 禁 止 法 という )において 不 公 正 な 取 引 方 法 の 一 つとして 禁 止 されている 不 当 廉 売 の 規 定 は 平 成 21 年 法 律 第 51 号 及 び 不 公 正 な 取 引 方 法 ( 昭 和 57 年 公 正 取 引 委 員 会 告 示 第 15 号 )の 改 正 によっ て 次 のようになった 1 独 占 禁 止 法 第 2 条 第 9 項 第 3 号 正 当 な 理 由 がないのに 商 品 又 は 役 務 をその 供 給 に 要 する 費 用 を 著 しく 下 回 る 対 価 で 継 続 して 供 給 することであつて 他 の 事 業 者 の 事 業 活 動 を 困 難 にさせるおそれがあるもの 2 不 公 正 な 取 引 方 法 第 6 項 法 第 2 条 第 9 項 第 3 号 に 該 当 する 行 為 のほか 不 当 に 商 品 又 は 役 務 を 低 い 対 価 で 供 給 し 他 の 事 業 者 の 事 業 活 動 を 困 難 にさせるおそれがあること ~( 中 略 )~ 不 当 廉 売 に 係 る 法 運 用 の 透 明 性 事 業 者 の 予 見 可 能 性 を 向 上 させる 観 点 から 公 正 取 引 委 員 会 は 法 定 不 当 廉 売 の 要 件 のうち 特 に 供 給 に 要 する 費 用 を 著 しく 下 回 る 対 価 に 重 点 を 置 いて 不 当 廉 売 に 関 する 独 占 禁 止 法 上 の 考 え 方 を 従 前 よりも 明 確 化 するため 不 当 廉 売 に 関 する 独 占 禁 止 法 上 の 考 え 方 ( 昭 和 59 年 11 月 20 日 公 正 取 引 委 員 会 事 務 局 )を 一 部 改 定 することとした なお これは 不 当 廉 売 の 規 定 の 適 用 に 当 たり 留 意 すべき 事 項 を 示 したものであり 具 体 的 なケ ースについては 個 々の 事 案 ごとに 判 断 を 要 するものであることはいうまでもない また 不 当 廉 売 規 制 の 目 的 として 独 占 禁 止 法 の 目 的 は いうまでもなく 公 正 かつ 自 由 な 競 争 を 維 持 促 進 することにあり 事 業 者 が 創 意 により 良 質 廉 価 な 商 品 又 は 役 務 ( 以 下 単 に 商 品 という )を 供 給 しようとする 努 力 を 助 長 しようとするものである この 中 でも 企 業 努 力 による 価 格 競 争 は 本 来 競 争 政 策 が 維 持 促 進 しよ うとする 能 率 競 争 ( 良 質 廉 価 な 商 品 を 提 供 して 顧 客 を 獲 得 する 競 争 をいう )の 中 核 をなすもので ある この 意 味 で 価 格 の 安 さ 自 体 を 不 当 視 するものではないことは 当 然 であるが 逆 に 価 格 の 安 さ を 常 に 正 当 視 するものでもない 企 業 の 効 率 性 によって 達 成 した 低 価 格 で 商 品 を 提 供 するのではな く 採 算 を 度 外 視 した 低 価 格 によって 顧 客 を 獲 得 しようとするのは 独 占 禁 止 法 の 目 的 からみて 問 題 がある 場 合 があり そのような 場 合 には 規 制 の 必 要 がある 正 当 な 理 由 がないのにコストを 下 回 る 価 格 いいかえれば 他 の 商 品 の 供 給 による 利 益 その 他 の 資 金 を 投 入 するのでなければ 供 給 を 継 続 する ことができないような 低 価 格 を 設 定 することによって 競 争 者 の 顧 客 を 獲 得 することは 企 業 努 力 又 は 正 常 な 競 争 過 程 を 反 映 せず 廉 売 を 行 っている 事 業 者 ( 以 下 廉 売 行 為 者 という ) 自 らと 同 等 又 はそれ 以 上 に 効 率 的 な 事 業 者 の 事 業 活 動 を 困 難 にさせるおそれがあり 公 正 な 競 争 秩 序 に 影 響 を 及 ぼ すおそれがある 場 合 もあるからである *5 ただし 各 鑑 定 業 者 において 正 当 な 理 由 がないのに 役 務 をその 供 給 に 要 する 費 用 を 著 しく 下 回 る 対 価 で 継 続 して 供 給 する 不 当 廉 売 的 な 行 為 となる 可 能 性 がある - 3 -

6 Ⅳ. 依 頼 者 プレッシャーの 定 義 依 頼 者 プレッシャーとは 広 義 ではなんらかの 価 格 誘 導 を 目 的 とする 圧 力 を 指 す と 考 えられるが そもそも 鑑 定 評 価 は 不 動 産 の 価 格 に 関 する 専 門 家 の 判 断 であり 意 見 であることから 評 価 結 果 は 鑑 定 評 価 主 体 によって 異 なる *6 ものであり 依 頼 者 が 鑑 定 評 価 の 依 頼 において 自 ら 考 える 価 格 を 伝 えることや 担 当 する 鑑 定 士 が 価 格 観 をどのように 捉 えているのかを 確 認 することは 直 ちに 不 当 な 行 為 といえるもの ではない したがって 単 なる 希 望 価 格 の 伝 達 や 目 線 合 わせ 等 というような 鑑 定 評 価 等 の 結 果 を 拘 束 しない 価 格 観 のやり 取 りは 依 頼 者 プレッシャーではないが 価 格 判 断 過 程 等 において 鑑 定 評 価 主 体 が 確 信 をもって 妥 当 とした 判 断 や 最 終 的 な 価 格 を 歪 曲 さ せようとする 依 頼 者 の 圧 力 は 依 頼 者 プレッシャーそのものであり これらは 厳 に 排 除 しなければならない 以 上 から 本 件 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 における 依 頼 者 プレッシャー *7 とは 依 頼 者 が 行 う 一 定 の 鑑 定 評 価 額 等 の 強 要 誘 導 や 妥 当 性 を 欠 く 評 価 条 件 の 設 定 の 強 要 等 をいう と 整 理 することとする この 依 頼 者 プレッシャーは 客 観 的 な 物 差 しで 認 識 されるものではなく 評 価 主 体 がプレッシャーを 感 ずれば 依 頼 者 プレッシャーありと 判 断 されるのが 原 則 ではあ るが 依 頼 者 プレッシャーを 主 体 的 な 価 値 判 断 のみに 依 存 させると 依 頼 者 と 鑑 定 士 とが 結 託 して 不 当 な 鑑 定 評 価 が 行 われる 可 能 性 も 否 定 できないため 当 事 者 だけ でなく 他 の 鑑 定 士 による 業 界 内 の 相 互 チェック 機 能 を 働 かせる *8 とともに 最 終 的 には 客 観 的 な 事 象 等 をもって 鑑 定 協 会 内 に 設 置 される 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 に おいて 判 断 することとなる *6 地 価 公 示 制 度 では 2 人 の 不 動 産 鑑 定 士 によって 鑑 定 評 価 が 行 われているが これはもともと 鑑 定 評 価 主 体 の 判 断 により 鑑 定 評 価 額 は 異 なる 場 合 があることを 想 定 している 一 般 の 鑑 定 評 価 におい ても あくまで 1 人 の 鑑 定 士 の 判 断 は 1 の 価 格 のみであり 2 者 の 鑑 定 評 価 を 行 った 場 合 に 結 果 として 2 者 の 価 格 間 に 幅 が 生 じる 場 合 があるのであって 依 頼 者 の 要 請 によって 1 鑑 定 士 がその 幅 の 中 で 価 格 を 左 右 することができるものではない *7 ここでいう 誘 導 とは 依 頼 書 兼 承 諾 書 を 手 交 しない 段 階 や 鑑 定 評 価 等 に 着 手 しない 段 階 で 単 なる 希 望 価 格 の 伝 達 や 目 線 合 わせ 等 と 称 した 鑑 定 評 価 等 の 結 果 を 拘 束 しない 価 格 観 のやり 取 り ではなく 依 頼 後 において 鑑 定 評 価 等 の 依 頼 の 取 り 消 し 報 酬 の 増 減 額 今 後 の 取 引 停 止 等 をほの めかす 言 動 等 により 依 頼 者 が 意 図 する 最 終 結 果 ( 価 格 の 明 示 非 明 示 を 問 わない)に 近 づかせるた めの 行 為 をいい 一 定 の 強 要 性 が 必 要 となるものである( 以 下 本 文 において 同 じ 定 義 とする) *8 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 において 通 報 しなければならないケースとして 他 者 が 実 施 した 又 は 実 施 しようとしている 評 価 案 件 において 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけを 依 頼 者 から 受 け ている 可 能 性 がある 又 は 今 後 受 けるおそれがある 案 件 を 確 認 した 場 合 も 含 まれている - 4 -

7 Ⅴ. 依 頼 者 プレッシャーへの 対 応 策 これまでの 現 状 認 識 や 課 題 を 踏 まえ 依 頼 者 プレッシャー 対 策 として 次 の 諸 策 を 導 入 する 1. 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 の 創 設 2. 依 頼 書 兼 承 諾 書 と 鑑 定 評 価 書 等 への 記 載 事 項 の 追 加 1.の 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 とは 鑑 定 評 価 業 務 等 において 依 頼 者 プレ ッシャーがあった 場 合 に 鑑 定 業 者 又 は 鑑 定 士 ( 関 与 したかどうかを 問 わない)か ら 鑑 定 協 会 へ 通 報 を 義 務 化 し 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 での 審 議 のうえ 依 頼 者 や 監 督 官 庁 等 にその 旨 を 通 知 通 報 ( 公 表 も 含 む)する 制 度 である 1.は 監 督 官 庁 への 通 知 や 依 頼 者 名 の 公 表 制 度 を 構 築 することを 通 じて 依 頼 者 プ レッシャーの 発 生 を 未 然 に 抑 止 する 効 果 を 期 待 し 2.は 鑑 定 士 に 対 して 最 終 成 果 物 への 一 定 の 宣 誓 を 通 じて 依 頼 者 プレッシャーへ 呼 応 することへの 牽 制 機 能 を 働 かせ ようとするものである また 1.については 他 者 が 実 施 した 又 は 実 施 しようとしている 評 価 案 件 にお いて 依 頼 者 から 不 当 な 働 きかけを 受 けている 可 能 性 がある 若 しくは 今 後 受 けるおそ れがある 評 価 案 件 を 確 認 した 場 合 も 通 報 対 象 に 含 めることにより 鑑 定 士 相 互 間 での 相 互 チェック 機 能 を 内 在 させているものであり 2.については 依 頼 書 兼 承 諾 書 において 依 頼 者 プレッシャー 関 連 の 調 査 において 一 定 の 情 報 の 開 示 について 事 前 の 了 解 を 得 る 規 定 も 含 まれている なお 本 制 度 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 鑑 定 評 価 を 含 む 価 格 等 調 査 (い わゆる 法 第 3 条 1 項 業 務 ここでいう 法 とは 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 ) に 適 用 されるべきものであるが 当 面 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 鑑 定 評 価 に 絞 って 適 用 することとする また 本 制 度 は 依 頼 者 名 の 公 表 等 を 含 む 措 置 であることを 考 慮 し 依 頼 者 の 認 識 と 理 解 を 十 分 高 める 措 置 を 講 ずることとする - 5 -

8 1. 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 の 主 な 流 れは 次 のとおりである なお 依 頼 者 プ レッシャーの 存 在 が 必 ず 企 業 名 団 体 名 の 公 表 につながるものではない ⑴ 不 当 な 働 きかけについて a. 自 ら 実 施 した 又 は 実 施 しようとしている 評 価 案 件 において 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけを 依 頼 者 から 受 けた 場 合 b. 他 者 が 実 施 した 又 は 実 施 しようとしている 評 価 案 件 において 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけ を 依 頼 者 から 受 けている 可 能 性 がある 又 は 今 後 受 けるおそれがある 案 件 を 確 認 した 場 合 不 当 な 働 きかけとは 依 頼 者 プレッシャーと 同 義 で 依 頼 者 が 行 う 一 定 の 鑑 定 評 価 額 等 の 強 要 誘 導 や 妥 当 性 を 欠 く 評 価 条 件 の 設 定 の 強 要 等 をいう 鑑 定 業 者 鑑 定 士 ( 相 互 ) ⑵ 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 通 報 手 続 きの 内 容 通 報 調 査 請 求 年 1 回 の 調 査 票 の 提 出 日 本 日 不 本 動 不 産 動 鑑 産 定 士 鑑 協 定 会 協 連 会 合 会 都 道 府 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 緊 急 を 要 する 場 合 ) 関 与 鑑 定 士 関 与 鑑 定 業 者 通 報 者 からの 事 情 聴 取 ⑶ 緊 急 を 要 する 場 合 の 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 による 依 頼 者 への 通 知 民 間 企 業 の 代 表 者 又 は 公 共 機 関 の 長 宛 て に 次 の 内 容 を 通 知 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 についての 会 員 からの 調 査 請 求 があった 旨 事 実 確 認 のお 尋 ね の 文 書 送 達 ( 民 間 ) 又 は 情 報 公 開 制 度 に 基 づく 開 示 請 求 ( 公 共 )を 実 施 する 旨 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 は 依 頼 目 的 等 を 考 慮 し 依 頼 者 プレッシャーに 対 して 緊 急 対 応 ( 依 頼 者 への 通 知 )が 必 要 かどうかを 判 断 ( 緊 急 を 要 しない 場 合 ) ⑷ 事 実 関 係 の 調 査 及 び 公 表 に 向 けた 必 要 諸 手 続 きの 実 施 1 関 与 鑑 定 士 関 与 鑑 定 業 者 からの 事 情 聴 取 2 依 頼 者 に 対 する 事 実 確 認 のお 尋 ね 3 不 当 性 が 疑 われる 評 価 内 容 に 関 する 調 査 4 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 による 審 議 ⑸ 依 頼 者 プレッシャーが 確 認 された 場 合 の 対 応 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 ( 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 )による 依 頼 者 の 代 表 者 等 への 最 終 調 査 結 果 の 通 知 不 当 な 評 価 を 行 った 鑑 定 士 の 処 分 ( 懲 戒 請 求 措 置 要 求 ) 依 頼 者 の 監 督 官 庁 ( 依 頼 者 が 公 的 機 関 の 場 合 にはその 上 位 機 関 )への 通 知 企 業 名 団 体 名 の 公 表 その 他 の 措 置 ⑴ 不 当 な 働 きかけについて 鑑 定 業 者 又 は 鑑 定 士 は 依 頼 者 から 不 当 な 働 きかけを 受 けた 場 合 には 迅 速 に 資 料 を 添 えて 鑑 定 協 会 に 通 報 調 査 請 求 しなければならない ただし 緊 急 性 がないと 判 断 し 速 やかに 通 報 調 査 請 求 しなかった 場 合 でも 依 頼 者 から 不 当 な 働 きかけを 受 けたことについて 鑑 定 業 者 は 年 に 一 度 の 依 頼 者 プレッシ ャーに 関 する 調 査 において 報 告 を 行 わなければならない - 6 -

9 依 頼 者 からの 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけについては 自 ら 実 施 したか 他 者 が 実 施 したかによって 次 の 2 通 りのケースがある a. 自 ら 実 施 した 又 は 実 施 しようとしている 評 価 案 件 において 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけを 依 頼 者 から 受 けた 場 合 b. 他 者 が 実 施 した 又 は 実 施 しようとしている 評 価 案 件 において 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけを 依 頼 者 から 受 けている 可 能 性 がある 又 は 今 後 受 け るおそれがある 案 件 を 確 認 した 場 合 上 記 a.について 通 報 調 査 請 求 対 象 となる 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけの 例 を 示 せば 次 のとおりであ る 不 当 な 働 きかけの 時 期 については 正 式 な 依 頼 の 有 無 又 は 依 頼 の 前 後 を 問 わない 不 当 な 働 きかけによって 鑑 定 業 者 が 依 頼 を 謝 絶 した 場 合 又 は 不 当 な 働 きかけを 受 け 入 れ なかったために 依 頼 者 から 正 当 な 理 由 なく 依 頼 が 取 消 されたと 判 断 できる 場 合 も 含 む 鑑 定 評 価 業 務 の 入 札 において 落 札 後 ( 依 頼 決 定 後 )に 一 定 の 評 価 額 への 到 達 不 合 理 な 条 件 付 加 や 記 載 の 削 除 を 求 められた 場 合 も 不 当 な 働 きかけに 該 当 する 上 記 b.について この 趣 旨 は 不 当 な 働 きかけにより 謝 絶 すべきと 判 断 した 案 件 等 について 他 者 が 同 一 案 件 を 受 託 する 評 価 が 行 われる 可 能 性 があるため 自 ら 鑑 定 評 価 に 関 与 していなくとも 鑑 定 評 価 の 社 会 公 共 的 意 義 から 通 報 調 査 請 求 対 象 となることを 示 したものである この 場 合 に 依 頼 者 と 関 与 鑑 定 士 が 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 を 否 定 していても 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 の 調 査 において 依 頼 者 による 不 当 な 働 きかけが 認 定 されるケースも 考 えられる 上 記 a. b.に 関 して 依 頼 書 兼 承 諾 書 を 手 交 しない 段 階 や 鑑 定 評 価 等 に 着 手 しない 段 階 で 目 線 合 わせ 等 と 称 して 鑑 定 評 価 等 の 結 果 を 拘 束 しない 価 格 観 のやり 取 りが 行 われることがあ る 前 述 のとおり この 行 為 自 体 は 直 ちに 依 頼 者 による 不 当 な 要 請 とはいえないが これ を 踏 まえた 次 のような 行 為 は 依 頼 者 プレッシャーといえる 当 該 価 格 に 関 する 事 前 やりとりを 根 拠 とした 最 終 鑑 定 評 価 結 果 を 要 求 上 記 に 伴 う 鑑 定 評 価 等 の 依 頼 の 取 り 消 し 報 酬 の 増 減 額 今 後 の 取 引 停 止 等 をほのめか す 言 動 等 ⑵ 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 会 員 からの 通 報 手 続 きの 内 容 依 頼 者 プレッシャー 通 報 手 続 きは 緊 急 性 を 伴 う 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 通 報 ( 調 査 請 求 ) と 年 1 回 の 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 調 査 票 に よって 行 う(いずれかで 対 応 する) その 主 な 内 容 は 次 のとおりである - 7 -

10 通 報 可 能 者 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 会 員 に 限 定 *9 通 報 時 期 上 記 ⑴の 不 当 な 働 きかけを 依 頼 者 から 受 けたとき 又 は 不 当 な 働 き かけを 依 頼 者 から 受 けている 可 能 性 がある 若 しくは 今 後 受 けるお それがある 案 件 を 確 認 したとき( 資 料 を 添 えて) 通 報 先 通 報 内 容 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 通 知 内 容 の 記 載 事 項 1 要 請 ( 誘 導 )した 相 手 方 2 プレッシャーがあったと 判 断 した 日 時 場 所 3 提 示 された 評 価 額 内 容 4 不 動 産 の 所 在 等 5 証 拠 の 有 無 6 受 託 の 有 無 業 務 の 結 果 7 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 の 説 明 の 有 無 相 手 方 の 反 応 8 約 定 された 報 酬 の 支 払 いの 有 無 9 成 果 物 の 発 行 者 10 提 出 先 11 鑑 定 評 価 額 等 内 容 12 本 通 報 を 行 う 理 由 *9 不 当 な 鑑 定 評 価 等 に 対 する 措 置 の 要 求 ついては 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 第 42 条 において 何 人 も 求 めることができるとされ また 鑑 定 協 会 の 懲 戒 規 程 第 6 条 においては 会 員 以 外 の 者 であっても 懲 戒 請 求 が 可 能 とされている なお 鑑 定 評 価 内 容 の 疑 義 に 関 する 相 談 等 は 会 員 以 外 の 人 に 対 しても 鑑 定 協 会 において 行 う 法 第 42 条 ( 不 当 な 鑑 定 評 価 等 に 対 する 措 置 の 要 求 ) 不 動 産 鑑 定 士 が 不 当 な 鑑 定 評 価 等 を 行 ったことを 疑 うに 足 りる 事 実 があるときは 何 人 も 国 土 交 通 大 臣 又 は 当 該 不 動 産 鑑 定 士 がその 業 務 に 従 事 する 不 動 産 鑑 定 業 者 が 登 録 を 受 けた 都 道 府 県 知 事 に 対 し 資 料 を 添 えてその 事 実 を 報 告 し 適 当 な 措 置 をとるべきことを 求 めることができる 懲 戒 規 程 第 6 条 ( 懲 戒 の 請 求 ) 会 員 に 懲 戒 の 事 由 があると 思 料 するときは 何 人 も 会 長 に 対 して 懲 戒 を 請 求 することができる 2 前 項 に 基 づく 請 求 を 行 う 場 合 は 懲 戒 の 事 由 を 記 載 した 書 面 に 住 所 氏 名 を 付 し 押 印 のうえ 証 拠 書 類 等 を 添 えて 会 長 に 提 出 しなければならない - 8 -

11 通 報 内 容 記 載 例 平 成 年 月 日 ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 会 長 殿 市 不 動 産 鑑 定 事 務 所 不 動 産 鑑 定 士 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 通 報 ( 調 査 請 求 )について 下 記 に 示 す 不 動 産 鑑 定 評 価 業 務 ( 価 格 等 調 査 業 務 )に 関 して 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけを 受 け( 働 きかけを 依 頼 者 から 受 けている 可 能 性 がある 今 後 受 け るおそれがある 案 件 を 確 認 し)ましたので ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 の 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 にしたがい 通 報 いたします 要 請 ( 誘 導 ) した 相 手 方 プレッシャーがあった と 判 断 した 日 時 場 所 提 示 さ れ た 評 価 額 等 内 容 市 株 式 会 社 部 長 平 成 年 月 日 記 載 会 社 部 会 議 室 提 示 された 額 又 は 水 準 ( 具 体 的 な 内 容 ) 4 不 動 産 の 所 在 等 5 証 拠 の 有 無 受 託 の 有 無 業 務 の 結 果 依 頼 者 プ レ ッ シ ャ ー 通 報 制 度 の 説 明 の 有 無 相 手 方 の 反 応 約 定 さ れ た 報 酬 の 支 払 い の 有 無 9 成 果 物 の 発 行 者 10 提 出 先 有 無 ( 有 の 場 合 には 次 も 記 入 ) 具 体 的 相 手 方 からの 提 示 額 の 記 載 されたメール な 内 容 受 託 した 受 託 しない( 受 託 した 場 合 には 次 も 記 入 ) 業 務 の 結 果 説 明 をした 説 明 をしていない( 説 明 した 場 合 には 次 も 記 入 ) 相 手 方 の 反 応 1. 本 人 2. 他 会 員 ( 市 不 動 産 鑑 定 事 務 所 ) 市 株 式 会 社 代 表 取 締 役 社 長 11 鑑 定 評 価 額 等 内 容 12 本 通 報 を 行 う 理 由 依 頼 者 プレッシャーとは 依 頼 者 が 行 う 一 定 の 鑑 定 評 価 額 等 の 強 要 誘 導 や 妥 当 性 を 欠 く 評 価 条 件 の 設 定 の 強 要 等 をいう - 9 -

12 年 1 回 の 調 査 票 記 載 例 ( 案 文 ) 平 成 年 月 日 ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 会 長 殿 市 不 動 産 鑑 定 事 務 所 不 動 産 鑑 定 士 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 調 査 について 本 年 度 ( 平 成 年 月 1 日 ~ 平 成 年 月 末 日 )において 当 社 では 次 に 掲 げる 依 頼 者 プレッシャーを 受 けました (この 場 合 には 別 表 へ 記 入 ) 受 けていません また 依 頼 者 から 不 当 な 働 きかけを 受 けている 又 は 受 けている 可 能 性 がある 若 し くは 受 けるおそれがある 評 価 案 件 を 確 認 した 確 認 しました (この 場 合 には 別 表 へ 記 入 ) 確 認 していません 以 上 依 頼 者 プレッシャーを 受 けている 場 合 又 は 他 者 が 依 頼 者 プレッシャーを 受 けている 案 件 を 確 認 した 場 合 には ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 の 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 にしたがい 次 の 別 表 と 合 わせて 提 出 いたします 依 頼 者 プレッシャーとは 依 頼 者 が 行 う 一 定 の 鑑 定 評 価 額 等 の 強 要 誘 導 や 妥 当 性 を 欠 く 評 価 条 件 の 設 定 の 強 要 等 をいう

13 ( 別 表 - ) 要 請 ( 誘 導 ) した 相 手 方 プレッシャーがあった と 判 断 した 日 時 場 所 提 示 さ れ た 評 価 額 等 内 容 市 株 式 会 社 部 長 平 成 年 月 日 記 載 会 社 部 会 議 室 提 示 された 額 又 は 水 準 ( 具 体 的 な 内 容 ) 4 不 動 産 の 所 在 等 5 証 拠 の 有 無 6 7 受 託 の 有 無 業 務 の 結 果 依 頼 者 プ レ ッ シ ャ ー 通 報 制 度 の 説 明 の 有 無 相 手 方 の 反 応 有 無 ( 有 の 場 合 には 次 も 記 入 ) 具 体 的 相 手 方 からの 提 示 額 の 記 載 されたメール な 内 容 受 託 した 受 託 しない( 受 託 した 場 合 には 次 も 記 入 ) 業 務 の 結 果 説 明 をした 説 明 をしていない( 説 明 した 場 合 には 次 も 記 入 ) 相 手 方 の 反 応 8 約 定 さ れ た 報 酬 の 支 払 い の 有 無 9 成 果 物 の 発 行 者 10 提 出 先 1. 本 人 2. 他 会 員 ( 市 不 動 産 鑑 定 事 務 所 ) 市 株 式 会 社 代 表 取 締 役 社 長 11 鑑 定 評 価 額 等 内 容 12 本 通 報 を 行 う 理 由 以 上

14 ⑶ 緊 急 を 要 する 場 合 の 鑑 定 協 会 による 依 頼 者 への 通 知 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 は 鑑 定 協 会 の 会 員 より 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 通 報 ( 調 査 請 求 ) があった 場 合 において 都 道 府 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 と 連 携 を 取 り 依 頼 目 的 等 を 考 慮 し 依 頼 者 プレッシャーに 対 して 緊 急 対 応 ( 依 頼 者 への 通 知 )が 必 要 かどうか を 判 断 する *10 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 は 緊 急 が 必 要 と 判 断 した 場 合 には 依 頼 者 の 代 表 者 に 対 して 会 長 名 で 次 の 通 知 を 行 うものとし 緊 急 性 が 乏 しい 場 合 には 依 頼 者 への 通 知 は 行 わず 後 記 ⑷の 手 続 きを 実 施 する ただし 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 情 報 が 鑑 定 士 からの 一 方 的 な 情 報 であ ることから まず 依 頼 者 に 対 する 通 知 については 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 による 会 員 からの 通 報 ( 調 査 請 求 )があった 旨 のお 知 らせ という 形 式 で 慎 重 に 行 う なお 鑑 定 協 会 が 本 項 の 通 知 を 行 う 場 合 通 報 者 の 匿 名 性 を 確 保 しなければ ならない これは 依 頼 されつつある 不 当 な 要 請 に 基 づく 鑑 定 評 価 等 について は 当 該 鑑 定 評 価 書 等 の 発 行 を 抑 止 しなければならない 一 方 当 該 届 出 に 基 づい て 直 ちに 当 該 通 知 を 行 うことは 依 頼 者 による 通 報 者 ( 届 出 者 )の 特 定 を 容 易 にしてしまい 当 該 依 頼 者 による 通 報 鑑 定 業 者 との 取 引 停 止 等 の 対 抗 措 置 そ の 他 の 不 利 益 を 受 けることを 恐 れて 結 果 的 に 当 該 制 度 自 体 が 有 名 無 実 化 につ ながるおそれがあるためである したがって 緊 急 を 要 する 場 合 においても 依 頼 者 への 通 知 時 期 や 通 知 方 法 及 び 内 容 については 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 において 慎 重 に 検 討 を 行 う 必 要 があ る *10 緊 急 対 応 ( 依 頼 者 への 通 知 )が 必 要 かどうかの 判 断 の 観 点 としては 会 員 からの 通 報 が 依 頼 者 や 鑑 定 業 者 等 への 妨 害 行 為 かどうか 等 があげられる

15 緊 急 を 要 する 場 合 の 依 頼 者 へのお 知 らせ( 例 ) 平 成 年 月 日 株 式 会 社 代 表 取 締 役 様 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 による 会 員 からの 通 報 ( 調 査 請 求 )があった 旨 のお 知 らせ 謹 啓 時 下 ますますご 清 栄 のこととお 慶 び 申 しあげます さて 貴 社 が 依 頼 者 となる 不 動 産 鑑 定 評 価 業 務 ( 価 格 等 調 査 業 務 )の 着 手 又 は 遂 行 に 際 し 次 のいずれかの 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 について 当 連 合 会 会 員 から 通 報 ( 調 査 請 求 )がありましたので お 知 らせいたします 今 後 当 連 合 会 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 より 事 実 関 係 の 確 認 照 会 させていただ くことがございますので ご 協 力 のほどよろしくお 願 いいたします 敬 具 本 お 知 らせは ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 が 定 めた 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 により 次 のいずれかの 事 項 に 該 当 するという 会 員 からの 申 し 出 により 行 われるお 知 らせです したがいまして 現 時 点 で 次 のいずれかに 該 当 する 事 実 の 存 在 を 確 認 したものではなく こ れを 断 定 するものではありませんが 今 後 事 実 関 係 の 確 認 照 会 のご 協 力 をお 願 いする 場 合 が ございます 何 卒 ご 理 解 の 程 お 願 いいたします a. 自 ら 実 施 した 又 は 実 施 しようとしている 評 価 案 件 において 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 き かけを 依 頼 者 から 受 けた 場 合 b. 他 者 が 実 施 した 又 は 実 施 しようとしている 評 価 案 件 において 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけを 依 頼 者 から 受 けている 可 能 性 がある 又 は 今 後 受 けるおそれがある 案 件 を 確 認 した 場 合 不 当 な 働 きかけには 評 価 内 容 に 関 する 不 当 な 働 きかけに 起 因 する 鑑 定 評 価 等 の 依 頼 の 取 り 消 し 報 酬 の 減 額 今 後 の 取 引 停 止 等 をほのめかす 言 動 等 も 含 みます 依 頼 者 プレッシャーとは 依 頼 者 が 行 う 一 定 の 鑑 定 評 価 額 等 の 強 要 誘 導 や 妥 当 性 を 欠 く 評 価 条 件 の 設 定 の 強 要 等 をいう お 問 い 合 わせ 先 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 担 当 : 課 ( ) 連 絡 先 :

16 ⑷ 鑑 定 協 会 ( 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 )の 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 事 実 関 係 の 調 査 及 び 公 表 に 向 けた 必 要 諸 手 続 きの 実 施 鑑 定 協 会 は 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 通 報 ( 調 査 請 求 ) 後 又 はアンケー ト 調 査 を 踏 まえ 緊 急 性 依 頼 目 的 の 重 要 性 不 当 性 頻 度 等 に 応 じ 具 体 的 な 事 実 関 係 の 調 査 及 び 公 表 に 向 けた 諸 手 続 きを 実 施 する 公 表 に 向 けた 必 要 と 考 えられる 主 な 手 続 きは 概 ね 次 のとおりである 1 関 与 鑑 定 士 関 与 鑑 定 業 者 からの 事 情 聴 取 2 依 頼 者 に 対 する 事 実 確 認 のお 尋 ね 3 不 当 性 が 疑 われる 評 価 内 容 に 関 する 調 査 4 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 への 審 議 1 関 与 鑑 定 士 関 与 鑑 定 業 者 からの 事 情 聴 取 について 通 報 者 が 関 与 鑑 定 士 又 は 関 与 鑑 定 業 者 である 場 合 には 依 頼 者 プレッシャ ーの 確 認 については 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 通 報 ( 調 査 請 求 ) に 掲 げた 内 容 について より 具 体 的 にプレッシャーの 理 由 も 含 めて 関 与 鑑 定 士 関 与 鑑 定 業 者 から 詳 細 に 聴 聞 を 行 う 通 報 又 は 届 出 内 容 を 踏 まえ 依 頼 者 プレッシャーの 有 無 内 容 について 事 実 確 認 を 行 うため 通 報 者 や 通 報 に 係 る 評 価 を 行 った 鑑 定 評 価 ( 価 格 等 調 査 ) 主 体 への 聴 聞 調 査 を 行 うとともに 通 報 者 が 関 与 鑑 定 士 又 は 関 与 鑑 定 業 者 でない 場 合 には 通 報 者 からの 通 報 内 容 に 関 して 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 の 認 識 や 事 実 関 係 反 証 となる 証 拠 等 について 関 与 鑑 定 士 関 与 鑑 定 業 者 から 具 体 的 かつ 詳 細 に 調 査 聴 聞 を 行 う *11 また 依 頼 者 プレッシャーに 対 して 謝 絶 した 鑑 定 士 等 が 判 明 している 場 合 には プレッシャーを 与 えた 依 頼 担 当 者 名 謝 絶 した 案 件 の 内 容 と 謝 絶 の 理 由 等 を 調 査 する 2 依 頼 者 に 対 する 事 実 確 認 のお 尋 ねについて 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 情 報 が 鑑 定 協 会 の 会 員 からの 一 方 的 な 情 報 であることから まず 依 頼 者 に 対 する 事 実 確 認 については お 尋 ね とい う 形 式 で 慎 重 に 行 う *12 *11 通 報 者 に 対 しては 随 時 事 情 聴 取 を 行 うこととなるが 関 与 鑑 定 士 関 与 鑑 定 業 者 に 対 しても 通 報 があった 際 や 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 において 依 頼 者 への 緊 急 通 知 を 行 うかどうかの 判 断 の 際 にも 必 要 があると 認 められる 場 合 には 随 時 事 情 聴 取 を 行 うこととなる *12 通 報 者 から 示 された 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 を 示 す 証 拠 や 本 通 報 を 行 なった 理 由 等 に 関 する お 尋 ねが 主 となると 考 えられる

17 当 該 依 頼 者 による 通 報 鑑 定 業 者 との 取 引 停 止 等 の 対 抗 措 置 その 他 の 不 利 益 を 受 けることを 避 けるため 当 該 事 実 確 認 においては 鑑 定 協 会 はできる 限 り 通 報 者 の 匿 名 性 を 確 保 することとする 3 不 当 性 が 疑 われる 評 価 内 容 に 関 する 調 査 について 評 価 内 容 に 関 する 調 査 は 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 が 行 うこととなるが 不 当 性 が 疑 われる 評 価 内 容 について 関 与 鑑 定 業 者 に 対 し 成 果 物 等 と 関 連 資 料 の 写 しの 提 出 を 請 求 することができる 十 分 な 資 料 の 提 出 が 受 けられない 等 事 実 確 認 に 支 障 をきたす 場 合 には 国 土 交 通 省 と 連 携 して 事 実 確 認 を 行 う 場 合 がある なお 開 示 に 伴 い 依 頼 者 との 守 秘 義 務 を 考 慮 し あらかじめ 依 頼 書 兼 承 諾 書 において 協 力 要 請 の 文 言 を 記 載 しておく 等 依 頼 書 の 事 前 了 解 を 取 り 付 け ることがより 望 ましい *13 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 によれば 国 土 交 通 大 臣 には 法 律 上 次 の 権 限 が 認 められている 法 第 45 条 ( 報 告 及 び 検 査 ) 国 土 交 通 大 臣 又 は 都 道 府 県 知 事 は 不 動 産 鑑 定 業 の 適 正 な 運 営 を 確 保 するため 必 要 があると 認 めるときは 国 土 交 通 大 臣 にあってはすべての 不 動 産 鑑 定 業 者 について 都 道 府 県 知 事 にあってはその 登 録 を 受 けた 不 動 産 鑑 定 業 者 について その 業 務 に 関 し 必 要 な 報 告 を 求 め 又 はその 職 員 にその 業 務 に 関 係 のある 事 務 所 その 他 の 場 所 に 立 ち 入 り その 業 務 に 関 係 のある 帳 簿 書 類 (その 作 成 又 は 保 存 に 代 えて 電 磁 的 記 録 の 作 成 又 は 保 存 がされている 場 合 における 当 該 電 磁 的 記 録 を 含 む )を 検 査 させる ことができる 2 前 項 の 規 定 により 立 入 検 査 をしようとする 職 員 は その 身 分 を 示 す 証 明 書 を 携 帯 し 関 係 人 の 請 求 があつたときは これを 提 示 しなければな らない 3 第 一 項 の 規 定 による 立 入 検 査 の 権 限 は 犯 罪 捜 査 のために 認 められた ものと 解 釈 してはならない 法 第 46 条 ( 助 言 又 は 勧 告 ) 国 土 交 通 大 臣 又 は 都 道 府 県 知 事 は 不 動 産 鑑 定 業 の 適 正 な 運 営 の 確 保 又 はその 健 全 な 発 達 を 図 るため 必 要 があるときは その 登 録 を 受 けた 不 *13 鑑 定 協 会 が 定 める 価 格 等 調 査 業 務 標 準 委 託 約 款 の 第 14 条 第 1 項 において 甲 ( 委 託 者 )は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 第 48 条 に 規 定 する 届 出 団 体 である 鑑 定 士 協 会 連 合 会 が 定 める 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 に 基 づく 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 に 基 づき 鑑 定 協 会 が 行 う 調 査 について 鑑 定 士 協 会 連 合 会 に 協 力 する とされ 続 く 第 2 項 では 甲 ( 委 託 者 )は 鑑 定 士 協 会 連 合 会 が 定 める 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 に 基 づく 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 に 基 づき 鑑 定 士 協 会 連 合 会 が 不 動 産 鑑 定 業 者 又 は 不 動 産 鑑 定 士 への 調 査 を 行 う 場 合 は 不 動 産 鑑 定 業 者 又 は 不 動 産 鑑 定 士 が 資 料 提 供 等 を 行 うことについて 鑑 定 士 協 会 連 合 会 に 協 力 する とされている

18 動 産 鑑 定 業 者 に 対 し その 営 む 不 動 産 鑑 定 業 に 関 し 必 要 な 助 言 又 は 勧 告 をすることができる また 不 当 性 が 疑 われ 評 価 内 容 の 調 査 が 必 要 となる 場 合 には これらを 実 施 するため 依 頼 者 プレッシャーを 調 査 する 組 織 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 の 検 査 部 会 が 鑑 定 協 会 内 に 設 置 されたので 都 道 府 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 と 連 携 し 調 査 内 容 等 に 関 しては 厳 重 な 守 秘 義 務 を 課 しつつ 調 査 を 行 う 4 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 への 審 議 について 3によって 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 が 疑 われた 場 合 には 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 の 審 議 を 実 施 し 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 について 判 定 を 行 う な お 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 は 外 部 有 識 者 を 中 心 とした 客 観 性 透 明 性 を 確 保 す る 委 員 会 で 依 頼 者 プレッシャーが 確 認 された 場 合 の 対 応 策 も 協 議 すること とする ⑸ 依 頼 者 プレッシャーが 確 認 された 場 合 の 対 応 依 頼 者 プレッシャーにより 適 正 な 鑑 定 評 価 等 の 遂 行 が 阻 害 されたことが 確 認 された 場 合 には 鑑 定 協 会 は 当 該 最 終 調 査 結 果 を 依 頼 者 の 代 表 者 へ 通 知 する また 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 において 依 頼 者 プレッシャーに 呼 応 し 不 当 な 鑑 定 評 価 が 行 われた 可 能 性 が 極 めて 高 いと 判 定 された 場 合 には 鑑 定 協 会 会 長 は 懲 戒 手 続 に 付 すとともに 国 に 対 して 不 当 な 鑑 定 評 価 等 に 対 する 措 置 要 求 を 行 う 1 鑑 定 協 会 による 最 終 調 査 結 果 の 依 頼 者 の 代 表 者 への 通 知 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 の 最 終 判 断 を 踏 まえ 依 頼 者 プレッシャーに 起 因 して 不 当 な 鑑 定 評 価 が 行 われたことが 確 認 された 場 合 には 鑑 定 協 会 により 会 長 名 で 当 該 企 業 代 表 者 又 は 当 該 公 共 団 体 の 長 に 対 して 不 当 な 働 きかけを 行 った 依 頼 発 注 担 当 者 名 を 通 知 する また 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 が 確 認 されなかった 場 合 にも 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 通 報 があった 場 合 に 行 われる 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 によるお 知 らせ を 実 施 した 場 合 には 当 該 依 頼 者 の 代 表 者 に 対 し 最 終 調 査 結 果 について 通 知 を 行 う なお 依 頼 者 プレッシャーの 存 在 が 確 認 された 場 合 の 通 知 書 には 後 日 の 監 督 官 庁 への 通 知 と 企 業 名 の 公 表 を 実 施 する 場 合 がある 旨 を 記 載 するものと する

19 2 不 当 な 評 価 を 行 った 鑑 定 士 等 の 措 置 要 求 及 び 処 分 *14 依 頼 者 プレッシャーに 応 じて 依 頼 者 の 求 める 鑑 定 評 価 等 を 行 った 結 果 不 当 な 鑑 定 評 価 であると 認 められた 場 合 には 鑑 定 協 会 の 懲 戒 手 続 に 付 し 当 該 懲 戒 処 分 が 決 定 した 場 合 には 国 に 対 しても 不 当 な 鑑 定 評 価 に 対 する 措 置 要 求 を 行 う 鑑 定 協 会 の 懲 戒 規 程 によれば 次 のとおりである 懲 戒 規 程 第 6 条 ( 懲 戒 の 請 求 ) 会 員 に 懲 戒 の 事 由 があると 思 料 するときは 何 人 も 会 長 に 対 して 懲 戒 を 請 求 することができる 2 前 項 に 基 づく 請 求 を 行 う 場 合 は 懲 戒 の 事 由 を 記 載 した 書 面 に 住 所 氏 名 を 付 し 押 印 のうえ 証 拠 書 類 等 を 添 えて 会 長 に 提 出 しなければな らない なお 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 によれば 国 の 行 う 処 分 は 次 のとおり である 法 第 40 条 ( 不 当 な 鑑 定 評 価 等 についての 懲 戒 処 分 ) 国 土 交 通 大 臣 は 不 動 産 鑑 定 士 が 故 意 に 不 当 な 不 動 産 の 鑑 定 評 価 その 他 鑑 定 評 価 等 業 務 に 関 する 不 正 又 は 著 しく 不 当 な 行 為 ( 以 下 不 当 な 鑑 定 評 価 等 という )を 行 ったときは 懲 戒 処 分 として 1 年 以 内 の 期 間 を 定 めて 鑑 定 評 価 等 業 務 を 行 うことを 禁 止 し 又 はその 不 動 産 鑑 定 士 の 登 録 を 消 除 することができる 不 動 産 鑑 定 士 が 第 6 条 又 は 第 33 条 の 規 定 に 違 反 したときも 同 様 とする 2 国 土 交 通 大 臣 は 不 動 産 鑑 定 士 が 相 当 の 注 意 を 怠 り 不 当 な 鑑 定 評 価 等 を 行 ったときは 懲 戒 処 分 として 戒 告 を 与 え 又 は 1 年 以 内 の 期 間 を 定 めて 鑑 定 評 価 等 業 務 を 行 うことを 禁 止 することができる 3 国 土 交 通 大 臣 は 不 動 産 鑑 定 士 が 前 2 項 の 規 定 による 禁 止 の 処 分 に 違 反 したときは その 不 動 産 鑑 定 士 の 登 録 を 消 除 することができる 法 第 41 条 ( 不 動 産 鑑 定 業 者 に 対 する 監 督 処 分 ) 国 土 交 通 大 臣 又 は 都 道 府 県 知 事 は その 登 録 を 受 けた 不 動 産 鑑 定 業 者 が 次 の 各 号 のいずれかに 該 当 するときは その 不 動 産 鑑 定 業 者 に 対 し 戒 告 を 与 え 1 年 以 内 の 期 間 を 定 めてその 業 務 の 全 部 若 しくは 一 部 の 停 止 を 命 じ 又 はその 登 録 を 消 除 することができる 一 この 法 律 又 はこの 法 律 に 基 づく 国 土 交 通 大 臣 若 しくは 都 道 府 県 知 *14 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 第 42 条 によれば 不 当 な 鑑 定 評 価 等 に 対 する 措 置 の 要 求 は 何 人 も 認 められている 法 第 42 条 ( 不 当 な 鑑 定 評 価 等 に 対 する 措 置 の 要 求 ) 不 動 産 鑑 定 士 が 不 当 な 鑑 定 評 価 等 を 行 ったことを 疑 うに 足 りる 事 実 があるときは 何 人 も 国 土 交 通 大 臣 又 は 当 該 不 動 産 鑑 定 士 がその 業 務 に 従 事 する 不 動 産 鑑 定 業 者 が 登 録 を 受 けた 都 道 府 県 知 事 に 対 し 資 料 を 添 えてその 事 実 を 報 告 し 適 当 な 措 置 をとるべきことを 求 めることができる

20 事 の 処 分 に 違 反 したとき 二 不 動 産 鑑 定 業 者 の 業 務 に 従 事 する 不 動 産 鑑 定 士 が 前 条 の 規 定 によ る 処 分 を 受 けた 場 合 において その 不 動 産 鑑 定 業 者 の 責 めに 帰 すべき 理 由 があるとき 3 依 頼 者 の 業 務 を 直 接 所 管 する 監 督 官 庁 等 への 報 告 依 頼 者 を 監 督 する 主 務 官 庁 等 に 対 しては 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 の 審 議 を 経 た 後 に 当 該 委 員 会 から 不 当 な 働 きかけの 内 容 と 依 頼 者 の 意 見 陳 述 鑑 定 士 の 弁 明 状 況 について 報 告 する 監 督 官 庁 等 の 例 としては 次 のとおりである 国 土 交 通 省 金 融 庁 ( 証 券 取 引 等 監 視 委 員 会 を 含 む ) 財 務 省 総 務 省 その 他 該 当 企 業 に 係 る 監 督 官 庁 4 企 業 名 団 体 名 の 公 表 その 他 の 措 置 *15 上 記 1~3の 手 順 を 実 施 後 鑑 定 協 会 は 後 記 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 に 基 づく 依 頼 者 への 通 知 又 は 公 表 に 関 する 規 程 に 基 づき 企 業 名 等 を 公 表 することとする なお 対 外 的 な 公 表 等 を 行 う 場 合 には 必 ず 通 報 にか かる 評 価 の 関 与 鑑 定 士 関 与 鑑 定 業 者 や 依 頼 者 の 意 見 陳 述 の 機 会 の 設 け 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 による 公 正 かつ 中 立 公 平 で 厳 正 な 審 議 を 受 けなければな らない 2. 依 頼 書 兼 承 諾 書 と 鑑 定 評 価 書 への 記 載 事 項 の 追 加 前 記 の 依 頼 者 通 報 制 度 の 創 設 に 当 たり 不 当 な 鑑 定 評 価 となりうる 案 件 を 迅 速 かつ 未 然 に 防 止 すべく 次 の 2 つの 手 立 てを 講 ずることとする ⑴ 依 頼 書 兼 承 諾 書 への 記 載 義 務 鑑 定 評 価 業 務 の 依 頼 において 依 頼 書 兼 承 諾 書 等 の 了 承 事 項 に 次 の 内 容 *16 を 記 載 し 当 該 書 類 を 手 交 するか 次 の 趣 旨 が 記 載 された 依 頼 書 兼 承 諾 書 を 締 結 する *17 *15 ただし 不 動 産 鑑 定 士 の 処 分 については 措 置 要 求 で 足 りる *16 不 動 産 鑑 定 業 者 の 依 頼 書 兼 承 諾 書 のフォーマットにおいて 当 該 趣 旨 を 踏 まえて 記 載 するこ ととなる *17 依 頼 者 が 公 共 機 関 等 の 場 合 で 依 頼 書 兼 承 諾 書 の 収 受 ができないときには 事 前 に 鑑 定 業 者 側 か ら 業 務 の 目 的 と 範 囲 の 確 定 に 関 する 確 認 書 に 同 様 の 趣 旨 を 記 載 する

21 依 頼 者 は 1 鑑 定 評 価 額 等 を 決 定 する 過 程 において 評 価 主 体 に 一 定 の 鑑 定 評 価 額 等 の 誘 導 や 妥 当 性 を 欠 く 評 価 条 件 の 設 定 の 強 要 を 行 わないこと *18 2 業 務 遂 行 において 何 らかの 依 頼 者 プレッシャーを 受 けた 場 合 において 鑑 定 士 による 適 正 な 鑑 定 評 価 等 が 妨 げられると 判 断 されるときには 鑑 定 業 者 は 鑑 定 評 価 業 務 等 を 謝 絶 する 場 合 があることを 了 承 していること *19 3 依 頼 者 プレッシャーがあった 場 合 には 鑑 定 業 者 又 は 鑑 定 士 は 鑑 定 協 会 に 通 報 又 は 調 査 請 求 若 しくは 調 査 票 への 回 答 を 行 う 義 務 があり 依 頼 者 はこれを 了 承 していること *20 4 依 頼 者 プレッシャーに 関 する 通 報 ( 関 与 鑑 定 業 者 又 は 関 与 鑑 定 士 以 外 の 他 の 鑑 定 協 会 の 会 員 からも 行 われることがある)があった 場 合 には 鑑 定 協 会 ( 法 第 48 条 に 規 定 する 届 出 団 体 )による 依 頼 者 プレッシャーに 関 す る 調 査 に 協 力 すること *21 *18 価 格 等 調 査 業 務 標 準 委 託 約 款 では 次 のとおり 記 載 されている 第 4 条 ( 責 務 ) 第 2 項 ⑵ 甲 は 乙 に 対 して 専 門 職 業 家 としての 独 立 性 や 客 観 性 を 損 なう 虞 のある 働 きかけを 行 っては ならない *19 価 格 等 調 査 業 務 標 準 委 託 約 款 では 次 のとおり 記 載 されている 第 17 条 ( 乙 による 合 意 解 約 ) 乙 は 次 の 各 号 に 該 当 するときは 本 契 約 を 解 約 することができる ⑴~⑷ 略 ⑸ 依 頼 者 プレッシャー( 依 頼 者 が 行 う 一 定 の 鑑 定 評 価 額 等 の 強 要 誘 導 や 妥 当 性 を 欠 く 評 価 条 件 の 設 定 の 強 要 等 をいう) 等 の 法 令 その 他 監 督 官 庁 の 定 めるガイドラインに 抵 触 する 業 務 の 履 行 を 求 められたとき *20 価 格 等 調 査 業 務 標 準 委 託 約 款 では 次 のとおり 記 載 されている 第 14 条 ( 鑑 定 士 協 会 連 合 会 による 調 査 への 協 力 ) 甲 は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 第 48 条 に 規 定 する 届 出 団 体 である 鑑 定 士 協 会 連 合 会 が 定 める 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 に 基 づく 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 に 基 づき 鑑 定 士 協 会 連 合 会 が 行 う 調 査 について 鑑 定 士 協 会 連 合 会 に 協 力 する 2 甲 は 鑑 定 士 協 会 連 合 会 が 定 める 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 に 基 づく 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 に 基 づき 鑑 定 士 協 会 連 合 会 が 不 動 産 鑑 定 業 者 又 は 不 動 産 鑑 定 士 への 調 査 を 行 う 場 合 は 不 動 産 鑑 定 業 者 又 は 不 動 産 鑑 定 士 が 資 料 提 供 等 を 行 うことについて 鑑 定 士 協 会 連 合 会 に 協 力 する *21 通 報 制 度 に 基 づき 鑑 定 協 会 から 鑑 定 業 者 又 は 鑑 定 士 に 対 する 成 果 物 関 連 諸 資 料 途 中 経 過 状 況 資 料 等 の 開 示 要 請 があった 場 合 鑑 定 業 者 又 は 鑑 定 士 がこれに 応 ずることについて 依 頼 者 より 了 承 が 得 られていることがより 望 ましい

22 ⑵ 鑑 定 評 価 書 への 記 載 義 務 鑑 定 業 者 又 は 鑑 定 士 が 依 頼 者 からの 不 当 な 働 きかけに 応 ずることがないよ うに 成 果 物 の 署 名 押 印 の 箇 所 のできるだけ 近 い 場 所 に 次 の 事 項 の 記 載 を 義 務 付 けるものとする *22 本 件 鑑 定 評 価 に 当 たっては 自 己 又 は 関 係 人 の 利 害 の 有 無 その 他 いかなる 理 由 にかかわらず 公 正 妥 当 な 態 度 を 保 持 し 専 門 職 業 家 としての 良 心 に 従 い 誠 実 に 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 行 った 附 則 ( 平 成 23 年 9 月 21 日 制 定 ) 附 則 ( 平 成 24 年 1 月 17 日 一 部 改 正 ) 本 通 報 制 度 は 平 成 24 年 7 月 1 日 以 降 の 受 付 案 件 から 適 用 する なお 依 頼 者 プレッシャーに 係 る 通 報 及 び 調 査 請 求 については 適 用 開 始 日 以 前 の 受 付 案 件 に 対 す る 適 用 を 妨 げない 附 則 ( 平 成 26 年 9 月 16 日 一 部 改 正 ) 1 本 通 報 制 度 の 改 正 は 平 成 26 年 11 月 1 日 以 降 の 受 付 案 件 から 適 用 する 2 本 通 報 制 度 の 改 廃 は 指 針 の 制 定 改 廃 に 関 する 規 程 における 指 針 の 改 廃 に 準 じ るものとする *22 価 額 に 大 きな 影 響 を 及 ぼす 可 能 性 のある 重 要 な 評 価 条 件 の 鑑 定 評 価 書 への 記 載 を 省 略 すること は 鑑 定 評 価 の 説 明 力 と 信 頼 性 を 失 わせることになるので 厳 に 慎 まなければならないことは 言 う までもない 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 第 9 章 第 2 節 Ⅱ 鑑 定 評 価 の 条 件 対 象 確 定 条 件 依 頼 目 的 に 応 じ 設 定 された 地 域 要 因 若 しくは 個 別 的 要 因 についての 想 定 上 の 条 件 又 は 調 査 範 囲 等 条 件 等 についてそれらの 条 件 の 内 容 及 び 評 価 における 取 扱 いが 妥 当 なものであると 判 断 した 根 拠 を 明 らかにするとともに 必 要 があると 認 められるときは 当 該 条 件 が 設 定 されない 場 合 の 価 格 等 の 参 考 事 項 を 記 載 すべきである

23 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 に 基 づく 依 頼 者 への 通 知 又 は 公 表 に 関 する 事 務 取 扱 要 領 ( 目 的 ) 第 1 条 本 規 程 は 依 頼 者 プレッシャーの 通 報 があった 場 合 において 依 頼 者 名 を 通 知 又 は 公 表 ( 以 下 公 表 等 という )するまでの 手 順 を 明 らかにすることを 目 的 とする ( 決 定 主 体 ) 第 2 条 緊 急 性 を 要 する 場 合 の 依 頼 者 への 通 知 及 び 依 頼 者 名 を 公 表 等 することにつ いての 決 定 は 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 が 行 い 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 ( 以 下 協 会 という )が 公 表 等 を 行 う 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 の 構 成 及 び 所 掌 事 務 は 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 による ( 資 料 提 出 義 務 ) 第 3 条 不 動 産 鑑 定 業 者 担 当 した 不 動 産 鑑 定 士 は 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 から 審 議 に 必 要 な 資 料 の 提 出 要 請 があった 場 合 には これに 応 じなければならない ただ し 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 への 提 出 資 料 について 依 頼 者 の 事 前 了 解 が 必 要 と 認 めら れるもので 事 前 了 解 が 得 られていないものがある 場 合 には 当 該 不 動 産 鑑 定 業 者 は 迅 速 に 依 頼 者 に 協 力 を 要 請 するものとする ( 意 見 陳 述 の 機 会 の 付 与 ) 第 4 条 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 は 対 外 的 な 公 表 等 をする 前 に 必 ず 公 表 等 対 象 となっ ている 依 頼 者 受 託 した 不 動 産 鑑 定 業 者 担 当 した 不 動 産 鑑 定 士 からの 意 見 陳 述 の 機 会 を 与 えた 後 でなければ 公 表 等 の 決 定 を 行 ってはならない ( 手 続 きの 公 平 性 の 確 保 ) 第 5 条 協 会 は 対 外 的 な 公 表 等 を 行 う 場 合 には 常 に 公 平 性 が 確 保 されなければ ならない ( 公 表 の 決 定 ) 第 6 条 協 会 は 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 の 規 定 に 基 づく 審 議 によって 判 定 されない 限 り 公 表 等 を 行 ってはならない 以 上

24 参 考 資 料 1 不 動 産 投 資 法 人 の 運 用 会 社 に 対 する 検 査 結 果 に 基 づく 勧 告 について 平 成 20 年 6 月 17 日 証 券 取 引 等 監 視 委 員 会 勧 告 の 内 容 証 券 取 引 等 監 視 委 員 会 は 不 動 産 投 資 法 人 の 運 用 会 社 ( 以 下 当 社 という ) を 検 査 した 結 果 下 記 のとおり 当 該 金 融 商 品 取 引 業 者 に 係 る 法 令 違 反 等 の 事 実 が 認 められたので 本 日 内 閣 総 理 大 臣 及 び 金 融 庁 長 官 に 対 して 金 融 庁 設 置 法 第 20 条 第 1 項 の 規 定 に 基 づき 行 政 処 分 を 行 うよう 勧 告 した 2. 事 実 関 係 ⑴ 不 適 切 な 利 益 相 反 管 理 態 勢 当 社 は 運 用 を 受 託 する 不 動 産 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 という )と の 間 で 締 結 した 資 産 の 運 用 に 係 る 委 託 契 約 に 基 づき 行 っている 本 投 資 法 人 の 資 産 の 運 用 において 当 社 の 親 会 社 等 の 利 害 関 係 を 有 する 者 ( 以 下 当 社 の 利 害 関 係 者 という )からの 取 得 となる 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 依 頼 するに 際 し 以 下 のとおり 利 益 相 反 防 止 の 観 点 から 問 題 となる 不 動 産 鑑 定 業 者 の 独 立 性 を 損 なう 不 適 切 な 働 きかけを 行 い また 不 適 切 な 不 動 産 鑑 定 業 者 選 定 プロセ スをとっていた 1 不 動 産 鑑 定 業 者 への 不 適 切 な 働 きかけ 当 社 は 当 社 の 利 害 関 係 者 からの 取 得 となる 3 物 件 の 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 依 頼 するに 際 し 概 算 の 鑑 定 評 価 額 ( 以 下 概 算 評 価 額 という )の 算 定 を 依 頼 した 不 動 産 鑑 定 業 者 に 対 し 売 主 の 売 却 希 望 価 格 と 同 額 以 上 で 概 算 評 価 額 の 算 定 をするよう 依 頼 し 不 動 産 鑑 定 業 者 の 独 立 性 を 損 なう 不 適 切 な 働 きかけを 行 い 特 に うち 1 物 件 の 不 動 産 については 概 算 評 価 額 が 売 主 の 売 却 希 望 価 格 に 必 ず 到 達 するよう 特 段 の 働 きかけを 行 っていた 2 不 適 切 な 不 動 産 鑑 定 業 者 選 定 プロセス 当 社 は 当 社 の 利 害 関 係 者 からの 取 得 となる 5 物 件 の 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 依 頼 するに 際 し 複 数 の 不 動 産 鑑 定 業 者 に 対 し 売 主 の 売 却 希 望 価 格 を 伝 え たうえで 概 算 評 価 額 の 算 定 を 依 頼 し 概 算 評 価 額 が 売 主 の 売 却 希 望 価 格 に 達 しない 場 合 には 当 該 希 望 価 格 以 上 又 はそれに 近 似 する 額 が 提 示 されるまで 不 動 産 鑑 定 業 者 を 追 加 して 概 算 評 価 額 の 算 定 を 依 頼 するとともに いずれの 物 件 についても 最 高 価 格 であり 売 主 の 売 却 希 望 価 格 以 上 又 はそれに 近 似

25 する 概 算 評 価 額 を 提 示 した 不 動 産 鑑 定 業 者 に 鑑 定 評 価 を 依 頼 する 売 主 の 売 却 希 望 価 格 を 最 優 先 とした 不 適 切 な 不 動 産 鑑 定 業 者 選 定 プロセスをとって いた 当 社 の 利 益 相 反 管 理 態 勢 は 著 しく 不 十 分 であり 金 融 商 品 取 引 法 第 51 条 の 規 定 による 業 務 の 運 営 の 状 況 の 改 善 に 必 要 な 措 置 をとることを 命 ずるこ とができる 場 合 の 要 件 となる 業 務 の 運 営 の 状 況 に 関 し 公 益 又 は 投 資 者 保 護 のため 必 要 かつ 適 当 であると 認 めるとき に 該 当 するものと 認 められる ⑵ 不 動 産 鑑 定 業 者 に 対 する 不 適 切 な 資 料 提 供 に 係 る 善 管 注 意 義 務 違 反 当 社 は 当 社 の 利 害 関 係 者 からの 取 得 となる 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 依 頼 するに 際 し 不 動 産 鑑 定 業 者 に 対 し 不 適 切 な 資 料 の 提 供 をし 必 要 な 資 料 の 提 供 を しなかった 当 社 が 行 った 上 記 行 為 は 投 資 法 人 に 対 し 善 良 な 管 理 者 の 注 意 をもつて 当 該 投 資 法 人 の 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 を 遂 行 しなければならない ことを 定 めた 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 (ただし 平 成 18 年 法 律 第 65 号 による 改 正 前 のもの) 第 34 条 の 2 第 2 項 に 違 反 するものと 認 められる

26 参 考 資 料 2 鑑 定 評 価 業 務 の 適 正 な 実 施 の 確 保 について ( 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 長 通 知 より 抜 粋 ) 平 成 23 年 8 月 26 日 付 け 国 土 鑑 第 14 号 にて 日 本 不 動 産 鑑 定 協 会 会 長 宛 に 発 出 さ れた 協 会 会 員 に 周 知 徹 底 されたい 事 項 1. 価 額 に 大 きな 影 響 を 及 ぼす 可 能 性 のある 重 要 な 評 価 条 件 の 鑑 定 評 価 書 への 記 載 を 省 略 することは 鑑 定 評 価 の 説 明 力 と 信 頼 性 を 失 わせることになるので 現 に 慎 むこと 2. 鑑 定 評 価 等 の 価 格 等 調 査 の 業 務 に 係 る 契 約 の 締 結 までに 業 務 の 目 的 と 範 囲 等 の 確 認 と 確 定 を 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 及 び 不 動 産 鑑 定 士 が 不 動 産 に 関 する 価 格 等 調 査 を 行 う 場 合 の 業 務 の 目 的 と 範 囲 等 の 確 定 及 び 成 果 報 告 書 の 記 載 事 項 に 関 するガイドライン に 従 って 確 実 に 行 うこと 3. 鑑 定 評 価 として 適 切 でない 評 価 条 件 に 基 づく 鑑 定 評 価 を 依 頼 者 から 求 められ たときは 評 価 条 件 の 変 更 を 依 頼 者 に 申 し 入 れること それでも 理 解 が 得 られない 場 合 は 依 頼 を 謝 絶 すること 4. 鑑 定 評 価 の 結 果 として 依 頼 者 にドラフトを 示 す 行 為 は その 形 態 が 鑑 定 評 価 書 案 一 覧 表 口 頭 等 のいずれをとるかを 問 わず 鑑 定 士 としての 判 断 を 示 すことで あり ドラフト 提 示 後 にその 内 容 の 変 更 を 行 う 場 合 は 内 容 変 更 の 適 切 性 につい て 合 理 的 説 明 ができなければならないことに 留 意 することと 5. 業 者 間 の 業 務 提 携 を 行 っている 場 合 は 評 価 条 件 等 鑑 定 評 価 の 基 本 的 な 事 項 に 関 する 依 頼 者 からの 情 報 提 供 及 び 依 頼 者 に 確 認 した 事 項 について 提 携 先 の 関 与 鑑 定 士 に 確 実 に 伝 達 すること 6. 業 務 の 受 託 体 制 や 鑑 定 評 価 書 の 審 査 体 制 等 鑑 定 業 者 の 内 部 管 理 体 制 をさらに 極 化 すること 以 上

27 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 検 査 部 会 名 簿 < 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 検 査 部 会 > 役 職 氏 名 勤 務 先 名 地 域 会 部 会 長 新 藤 延 昭 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 東 京 委 員 浅 野 美 穂 大 和 不 動 産 鑑 定 ( 株 ) 東 京 本 社 東 京 池 田 守 三 菱 地 所 投 資 顧 問 ( 株 ) 東 京 岩 田 祝 子 東 急 不 動 産 ( 株 ) 資 産 活 用 事 業 本 部 鑑 定 部 東 京 金 井 浩 之 大 和 不 動 産 鑑 定 ( 株 ) 東 京 本 社 東 京 堀 田 勝 己 堀 田 鑑 定 工 学 研 究 所 近 畿 平 成 26 年 9 月 16 日 現 在

28 鑑 定 評 価 監 視 委 員 会 規 程 に 基 づく 依 頼 者 プレッシャー 通 報 制 度 平 成 24 年 2 月 10 日 初 版 平 成 26 年 9 月 16 日 改 訂 版 編 集 発 行 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 SVAX TT ビル 9 階 電 話 本 書 の 無 断 転 載 を 固 く 禁 じます