Microsoft Word - 【PR】Final_資産の取得に関するお知らせ(六本木ヒル

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1 2014 年 7 月 9 日 各 位 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 港 区 六 本 木 一 丁 目 8 番 7 号 森 ヒ ル ズ リ ー ト 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 礒 部 英 之 (コード 番 号 :3234) 資 産 運 用 会 社 名 森 ビル インベストメントマネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 礒 部 英 之 問 合 せ 先 総 務 部 長 西 別 府 好 美 TEL ( 代 表 ) 資 産 の 取 得 及 び 貸 借 に 関 するお 知 らせ ( 六 本 木 ヒルズ 森 タワー: 追 加 取 得 ) (アークヒルズサウスタワー: 新 規 取 得 ) 森 ヒルズリート 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )が 資 産 の 運 用 を 委 託 する 資 産 運 用 会 社 である 森 ビル インベストメントマネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )は 本 日 資 産 の 取 得 及 び 貸 借 につき 下 記 のとおり 決 議 しましたので お 知 らせいたします 1. 取 得 及 び 貸 借 の 概 要 物 件 名 称 六 本 木 ヒルズ 森 タワー アークヒルズサウスタワー 取 得 予 定 資 産 信 託 受 益 権 ( 注 1) 信 託 受 益 権 ( 注 2) 取 得 予 定 価 格 9,890 百 万 円 ( 注 3) 19,150 百 万 円 ( 注 3) 鑑 定 評 価 額 11,400 百 万 円 20,300 百 万 円 契 約 締 結 日 2014 年 7 月 9 日 取 得 日 2014 年 8 月 1 日 ( 予 定 ) 取 得 先 森 ビル 株 式 会 社 取 得 資 金 新 投 資 口 の 発 行 による 調 達 資 金 借 入 金 及 び 自 己 資 金 ( 予 定 ) 貸 借 先 森 ビル 株 式 会 社 ( 注 4) 記 ( 注 1) 20 階 を 対 象 とする 区 分 所 有 権 及 びその 敷 地 権 に 係 る 共 有 持 分 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 です ( 注 2) 一 棟 の 建 物 及 びその 敷 地 の 共 有 持 分 25%を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 です ( 注 3) 取 得 に 係 る 諸 経 費 及 び 消 費 税 等 を 含 まない 額 を 記 載 しています 以 下 同 じです ( 注 4) 賃 貸 条 件 その 他 の 詳 細 については 後 記 3. 取 得 資 産 及 び 貸 借 の 内 容 をご 参 照 ください ご 注 意 : この 文 書 は 本 投 資 法 人 の 資 産 の 取 得 及 び 貸 借 ( 契 約 締 結 )に 関 して 一 般 に 公 表 するための 記 者 発 表 文 書 であり 投 資 勧 誘 を 目 的 として 作 成 されたものではありません 投 資 を 行 う 際 は 必 ず 本 投 資 法 人 が 作 成 する 新 投 資 口 発 行 及 び 投 資 口 売 出 届 出 目 論 見 書 並 びに 訂 正 事 項 分 ( 作 成 された 場 合 )をご 覧 いただいた 上 で 投 資 家 ご 自 身 の 判 断 と 責 任 で 投 資 なさるよ うお 願 い 致 します また この 文 書 は 米 国 における 証 券 の 募 集 を 構 成 するものではありません 1933 年 米 国 証 券 法 に 基 づいて 証 券 の 登 録 を 行 うか 又 は 登 録 の 免 除 を 受 ける 場 合 を 除 き 米 国 において 証 券 の 募 集 または 販 売 を 行 うことはできません 米 国 において 証 券 の 公 募 が 行 われる 場 合 には 1933 年 米 国 証 券 法 に 基 づいて 作 成 される 英 文 のプロスペクタスが 用 いられます プロス ペクタスは 当 該 証 券 の 発 行 法 人 又 は 当 該 証 券 の 売 出 人 より 入 手 することができますが これには 発 行 法 人 及 びその 経 営 陣 に 関 する 詳 細 な 情 報 並 びにその 財 務 諸 表 が 記 載 されます なお 本 件 においては 米 国 における 証 券 の 公 募 は 行 われませ ん 1

2 2. 取 得 及 び 貸 借 の 理 由 本 投 資 法 人 は 新 運 用 方 針 2013 に 基 づく 施 策 として スポンサーである 森 ビル 株 式 会 社 から 本 2 物 件 の 取 得 ( 以 下 本 取 得 といいます )を 行 うことを 決 定 しました 本 投 資 法 人 は 現 在 のプレミアム 物 件 ( 注 1) 中 心 のポートフォリオのイメージを 維 持 しつつ ポー トフォリオNOI 利 回 りの 向 上 を 目 指 す 方 針 であり 同 方 針 に 基 づき 本 取 得 を 行 うものです 本 2 物 件 の NOI 利 回 りは 本 投 資 法 人 のポートフォリオ 平 均 NOI 利 回 り 以 上 の 水 準 であり 資 産 規 模 の 拡 大 及 び1 口 当 たり 分 配 金 向 上 への 寄 与 が 見 込 まれます なお 本 投 資 法 人 は 本 取 得 に 併 せ 本 投 資 法 人 の 定 めるテナントの 選 定 基 準 に 関 する 事 項 に 基 づき ( 当 該 選 定 基 準 の 詳 細 は 平 成 26 年 4 月 28 日 付 不 動 産 投 資 信 託 証 券 の 発 行 者 等 の 運 用 体 制 等 に 関 する 報 告 書 をご 参 照 ください ) 各 物 件 を 開 発 し 管 理 運 営 について 高 い 専 門 性 を 有 する 森 ビル 株 式 会 社 をマスターレッシーとして 選 定 します 六 本 木 ヒルズ 森 タワーについては 5 年 間 の 固 定 型 マスターリース( 注 2) 方 式 による 賃 貸 を 行 うこ とを 目 的 として 森 ビル 株 式 会 社 と 建 物 賃 貸 借 兼 賃 貸 管 理 運 営 業 務 委 託 契 約 を 締 結 する 予 定 であり 長 期 安 定 的 な 収 益 の 確 保 が 見 込 まれます また アークヒルズサウスタワーについては 信 託 受 託 者 を 含 む 共 有 者 3 者 が 森 ビル 株 式 会 社 と 建 物 賃 貸 借 契 約 兼 プロパティマネジメント 契 約 全 面 変 更 契 約 を 締 結 する 予 定 であり 本 投 資 法 人 のみ 当 初 1 年 間 はエンドテナントが 支 払 う 賃 料 にかかわらず 固 定 額 を 同 社 から 受 領 します 2015 年 8 月 1 日 以 降 は 他 の 共 有 者 と 同 様 にパススルー 型 の 賃 貸 方 式 が 適 用 されます ( 注 1) プレミアム 物 件 とは 本 資 産 運 用 会 社 が 定 める 運 用 ガイドラインにおいて 東 京 都 心 5 区 ( 港 区 千 代 田 区 中 央 区 新 宿 区 及 び 渋 谷 区 をいいます ) 及 びその 周 辺 地 区 に 所 在 し クオリティ 規 模 ス ペック 等 から 見 て 将 来 にわたり 競 争 力 を 維 持 できるオフィスビル 住 宅 及 び 商 業 施 設 等 ( 商 業 施 設 その 他 の 用 途 の 物 件 をいいます ) と 定 義 付 けられた 物 件 です 以 下 同 じです ( 注 2) 固 定 型 マスターリース とは 信 託 受 託 者 又 は 本 投 資 法 人 がマスターレッシー( 転 貸 人 )に 賃 貸 し マ スターレッシーがエンドテナント( 転 借 人 )に 転 貸 する 方 式 のうち マスターレッシーが 支 払 う 賃 料 を 転 借 人 がマスターレッシーに 支 払 う 賃 料 にかかわらず 一 定 額 とする 方 式 をいいます なお 本 取 得 の 決 定 に 際 し 特 に 評 価 した 点 は 以 下 のとおりです (1) 六 本 木 ヒルズ 森 タワー 本 物 件 は 六 本 木 ヒルズのシンボルとなる 地 下 6 階 地 上 54 階 建 て 高 さ238mの 超 高 層 オフィスビ ルであり 最 高 レベルのスペックによる 快 適 環 境 を 提 供 するプレミアム 物 件 です 2003 年 に 完 成 した 六 本 木 ヒルズは 森 ビル 株 式 会 社 の21 世 紀 の 都 市 づくりが 結 実 した ビジネスと 文 化 ライフスタイルが 融 合 する 文 化 都 心 (アーテリジェントシティ) を 形 成 しています 細 分 化 した 土 地 を 集 約 化 することで 災 害 にも 強 い 逃 げ 込 める 街 へ 再 生 した 国 内 最 大 規 模 の 複 合 都 市 開 発 であり 豊 かな 緑 に 囲 まれる 環 境 や 職 住 遊 文 化 などの 多 彩 な 都 市 機 能 を 併 せ 持 っています 本 物 件 は 東 京 メトロ 日 比 谷 線 六 本 木 駅 とコンコースで 直 結 し 東 京 メトロ 南 北 線 千 代 田 線 及 び 都 営 地 下 鉄 大 江 戸 線 と 合 わせて4 路 線 の 駅 が 徒 歩 圏 にあり 都 心 部 の 主 要 ターミナルへのアクセ スに 優 れた 立 地 です また 周 辺 は 大 使 館 や 文 化 情 報 拠 点 が 点 在 しており 外 国 人 居 住 者 や 外 資 系 企 業 も 多 く フード ファッション ナイトスポットなどの 店 舗 やアートから 映 像 に 至 るまで 異 文 化 の 交 流 の 中 から 新 しい 文 化 や 情 報 が 発 信 されるエリアです 8 階 から48 階 に 位 置 するオフィスフロアは コアを 中 心 に 配 置 した 設 計 で 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 ) は 約 4,500m2( 約 1,360 坪 ) 基 準 階 天 井 高 ( 注 )は2.7m~3.0mの 無 柱 の 大 空 間 であり 大 規 模 なデ ィーリングルームやマシンルームをはじめ 多 様 なレイアウトに 対 応 可 能 です さらに 高 度 な 制 振 装 置 として セミアクティブオイルダンパー( 粘 性 系 ダンパー) と アンボ ンドブレース( 鋼 材 系 ダンパー) を 組 み 合 わせた 国 内 最 高 グレードの 耐 震 性 能 を 有 し 防 災 施 設 と して 非 常 災 害 用 井 戸 備 蓄 倉 庫 などが 整 備 されると 共 に 3 重 のバックアップシステムを 持 った 発 電 施 設 から 電 力 が 供 給 されるなど 災 害 時 におけるテナントの 安 定 的 かつ 継 続 的 な 事 業 活 動 を 強 力 にサ ポートすることが 可 能 です 2

3 このように 本 物 件 は 国 内 最 大 級 の 規 模 と 最 高 水 準 の 設 備 を 備 えた 日 本 を 代 表 するオフィスビルの 一 つであり 今 後 とも 優 位 な 競 争 力 を 有 すると 考 えられるため 取 得 を 決 定 しました (2) アークヒルズサウスタワー 本 物 件 は アークヒルズの 南 の 玄 関 口 に 位 置 する 地 下 4 階 地 上 20 階 建 て 高 さ 約 108mの 超 高 層 複 合 オフィスビルであり アークヒルズが 育 んできた 多 様 なワークスタイルを 享 受 するプレミアム 物 件 です 1986 年 に 完 成 したアークヒルズは オフィス 住 宅 ホテル コンサートホール 等 からなる 民 間 による 日 本 初 の 大 規 模 再 開 発 で 職 住 近 接 型 の 複 合 性 を 具 現 化 した ヒルズ の 原 点 であり 様 々な 魅 力 によって 都 市 としての 価 値 を 維 持 し 続 けています 本 物 件 は 東 京 メトロ 南 北 線 六 本 木 一 丁 目 駅 と 直 結 し 都 心 部 の 主 要 ターミナルへのアクセス に 優 れるとともに 首 都 高 速 道 路 出 入 口 へのアクセスも 良 好 な 立 地 です また 周 辺 エリアでは 複 数 の 再 開 発 計 画 が 進 行 中 であり それらが 既 存 施 設 と 調 和 することで 居 心 地 の 良 い 豊 かな 都 市 空 間 が 醸 成 され エリア 全 体 の 付 加 価 値 の 向 上 に 寄 与 すると 考 えています オフィスフロアの 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 )は 約 1,883m2( 約 570 坪 ) 基 準 階 天 井 高 ( 注 )は2.9 m( 特 殊 階 :3.0m)であり 四 面 採 光 により 明 るく 開 放 的 な 執 務 空 間 を 提 供 します 低 層 階 には 成 長 過 程 の 企 業 や 外 資 系 企 業 の 日 本 拠 点 をメインターゲットとした スモールオフィス 屋 上 には 超 高 層 ビルとして 都 心 部 では 最 大 級 の 屋 上 庭 園 スカイパーク を 設 置 し 様 々な 情 報 や 知 恵 などが 集 結 し 新 しい 価 値 を 創 造 していく 人 や 企 業 が 集 う 場 を 提 供 しています 地 下 1 階 の 商 業 フロア アークキッチン には 食 を 中 心 に 豊 かで 楽 しいワーク&ライフスタイ ルを 創 造 する 店 舗 が 入 居 しており 生 鮮 品 から 惣 菜 まで 並 ぶフードマーケット 食 堂 バール 等 がコ ンパクトに 揃 いビジネスでも 生 活 でも 利 用 しやすい 施 設 となっています 各 フロアには 粘 性 体 制 震 壁 粘 弾 性 ダンパー 及 び アンボンドブレース の3 種 類 の 制 振 装 置 を 採 用 し 東 日 本 大 震 災 等 の 極 めて 稀 に 起 きる 大 地 震 が 発 生 しても 構 造 に 大 きな 損 傷 を 与 えず 事 業 継 続 性 を 実 現 する 高 い 耐 震 性 能 を 有 しています さらに 非 常 用 電 源 として 最 大 72 時 間 の 給 電 が 可 能 なディーゼル 発 電 機 を 設 置 するとともに 災 害 用 井 戸 や 備 蓄 倉 庫 を 整 備 し 復 旧 活 動 に 必 要 となる 資 機 材 や 食 料 を 確 保 しています このように 本 物 件 は 最 新 の 技 術 を 駆 使 した 耐 震 性 能 やBCPの 需 要 を 満 たす 複 合 オフィスビルとし て 今 後 とも 優 位 な 競 争 力 を 有 すると 考 えられるため 取 得 を 決 定 しました ( 注 ) 基 準 階 賃 貸 可 能 面 積 とは 基 準 階 ( 間 取 りのパターンの 基 準 となる 階 )における 賃 貸 可 能 面 積 をいい 基 準 階 天 井 高 とは 基 準 階 貸 室 内 における 床 から 天 井 までの 高 さをいいます 3

4 3. 取 得 資 産 及 び 貸 借 の 内 容 (1) 六 本 木 ヒルズ 森 タワー 取 得 資 産 の 内 容 物 件 名 称 六 本 木 ヒルズ 森 タワー 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 設 定 期 間 2014 年 8 月 1 日 から 2029 年 7 月 31 日 まで( 予 定 ) 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁 目 10 番 1 号 用 途 事 務 所 店 舗 美 術 館 面 積 土 地 57, m2 ( 注 1) 建 物 442, m2 構 造 鉄 骨 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 6 階 付 54 階 建 建 築 時 期 2003 年 4 月 設 計 者 森 ビル 株 式 会 社 一 級 建 築 士 事 務 所 株 式 会 社 入 江 三 宅 設 計 事 務 所 施 工 者 株 式 会 社 大 林 組 鹿 島 建 設 株 式 会 社 共 同 企 業 体 建 築 確 認 機 関 東 京 都 所 有 形 態 土 地 所 有 権 ( 注 2) 建 物 区 分 所 有 権 ( 注 3) 取 得 予 定 価 格 9,890 百 万 円 取 得 日 2014 年 8 月 1 日 ( 予 定 ) 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 機 関 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 鑑 定 評 価 額 11,400 百 万 円 ( 価 格 時 点 :2014 年 5 月 31 日 ) PML( 注 4) 0.29% 担 保 権 の 設 定 なし プロパティ マネジメント 会 社 森 ビル 株 式 会 社 貸 借 の 内 容 貸 借 先 ( 注 5) 森 ビル 株 式 会 社 契 約 形 態 普 通 建 物 賃 貸 借 契 約 契 約 期 間 2014 年 8 月 1 日 から 2019 年 7 月 31 日 まで( 予 定 ) 総 賃 料 収 入 ( 年 間 賃 料 ) 513,973,284 円 敷 金 保 証 金 428,311,070 円 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 6) 3, m2 総 賃 貸 面 積 ( 注 7) 3, m2 その 他 特 筆 すべき 事 項 該 当 事 項 はありません ( 注 1) 面 積 は 不 動 産 登 記 簿 の 記 載 に 基 づき 敷 地 全 体 の 面 積 及 び 建 物 全 体 の 延 床 面 積 を 記 載 しています 以 下 同 じです ( 注 2) 土 地 については 建 物 のための 敷 地 権 が 設 定 されており 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 信 託 受 益 権 に 係 る 建 物 持 分 割 合 に 相 当 する 敷 地 面 積 は 約 m2( 約 1.6%)です また 取 得 予 定 資 産 の 取 得 後 にお いて 本 投 資 法 人 が 保 有 する 信 託 受 益 権 に 係 る 建 物 持 分 割 合 に 相 当 する 敷 地 面 積 は 約 5, m2( 約 8.8%) となる 予 定 です ( 注 3) 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 信 託 受 益 権 に 係 る 不 動 産 登 記 簿 の 記 載 に 基 づく 専 有 面 積 は 3, m2 ( 約 1.2%)です また 取 得 予 定 資 産 の 取 得 後 において 本 投 資 法 人 が 保 有 する 信 託 受 益 権 に 係 る 不 動 産 登 記 簿 の 記 載 に 基 づく 専 有 面 積 は 21, m2( 約 6.8%)となる 予 定 です ( 注 4) PML は 地 震 による 予 想 最 大 損 失 率 を 意 味 しますが 統 一 された 厳 密 な 定 義 はなく 目 的 や 用 途 に 応 じて 様 々に 定 義 されています ただし 本 書 においては 50 年 間 での 超 過 確 率 10%の 損 失 を 生 じる 地 震 による 90% 非 超 過 損 失 と 定 義 しています また 株 式 会 社 東 京 建 築 検 査 機 構 による 2014 年 5 月 27 日 付 ポート フォリオ 地 震 PML 報 告 書 の 数 値 を 記 載 しています 以 下 同 じです ( 注 5) 本 物 件 については 森 ビル 株 式 会 社 に 建 物 賃 貸 借 業 務 を 委 託 し エンドテナントが 支 払 う 賃 料 にかかわら ず 固 定 額 を 同 社 から 受 領 します ( 注 6) 総 賃 貸 可 能 面 積 は エンドテナントに 対 して 賃 貸 が 可 能 であると 考 えられる 面 積 を 記 載 しています 以 下 同 じです ( 注 7) 総 賃 貸 面 積 は エンドテナントとの 間 の 賃 貸 借 契 約 に 表 示 された 契 約 面 積 を 記 載 しています なお 総 賃 貸 可 能 面 積 及 び 総 賃 貸 面 積 には 倉 庫 駐 車 場 機 械 室 等 の 面 積 は 含 めていません 以 下 同 じです 4

5 (2) アークヒルズサウスタワー 取 得 資 産 の 内 容 物 件 名 称 アークヒルズサウスタワー 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 設 定 期 間 2014 年 8 月 1 日 から 2034 年 7 月 31 日 ( 予 定 ) 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 東 京 都 港 区 六 本 木 一 丁 目 4 番 5 号 用 途 事 務 所 店 舗 駐 車 場 面 積 土 地 5, m2 建 物 53, m2 構 造 鉄 骨 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 4 階 付 20 階 建 建 築 時 期 2013 年 7 月 設 計 者 森 ビル 株 式 会 社 一 級 建 築 士 事 務 所 施 工 者 清 水 建 設 株 式 会 社 建 築 確 認 機 関 一 般 財 団 法 人 日 本 建 築 センター 所 有 形 態 土 地 所 有 権 ( 注 1) 建 物 所 有 権 ( 注 2) 取 得 予 定 価 格 19,150 百 万 円 取 得 日 2014 年 8 月 1 日 ( 予 定 ) 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 鑑 定 評 価 額 20,300 百 万 円 ( 価 格 時 点 :2014 年 5 月 31 日 ) PML 1.72% 担 保 権 の 設 定 なし プロパティ マネジメント 会 社 森 ビル 株 式 会 社 貸 借 の 内 容 貸 借 先 ( 注 3) 森 ビル 株 式 会 社 契 約 形 態 普 通 建 物 賃 貸 借 契 約 契 約 期 間 2014 年 8 月 1 日 から 2034 年 7 月 31 日 まで( 予 定 ) 総 賃 料 収 入 ( 年 間 賃 料 ) 908,574,072 円 敷 金 保 証 金 757,145,060 円 総 賃 貸 可 能 面 積 9, m2( 注 4) 総 賃 貸 面 積 9, m2( 注 4) その 他 特 筆 すべき 事 項 本 物 件 の 管 理 運 用 については その 内 容 に 応 じて 共 有 者 及 び 受 益 者 ( 以 下 当 事 者 といいます ) 全 員 の 同 意 又 は 共 有 者 の 共 有 持 分 割 合 の 過 半 数 の 同 意 に 基 づき 行 われます な お 内 容 に 応 じて 当 事 者 全 員 の 同 意 又 は 共 有 者 の 共 有 持 分 割 合 の 過 半 数 の 同 意 が 得 られなかった 場 合 には 各 当 事 者 は 意 見 の 異 なる 他 のすべての 当 事 者 に 対 し その 者 が 保 有 する 本 物 件 共 有 者 持 分 又 は 信 託 受 益 権 の 売 渡 の 請 求 ができ 当 該 請 求 を 受 けた 当 事 者 ( 以 下 売 渡 被 請 求 者 といいます ) も 請 求 した 当 事 者 ( 以 下 売 渡 請 求 者 といいます ) 及 び 売 渡 請 求 者 と 同 じ 意 見 を 有 する 者 ( 以 下 売 渡 請 求 者 と 併 せて 売 渡 請 求 者 グループ といいます )に 対 して 売 渡 の 請 求 ができます 売 渡 被 請 求 者 及 び 売 渡 請 求 者 グループは 所 定 の 手 続 に 基 づいて 売 渡 希 望 価 格 の 提 示 を 相 手 方 に 対 し て 行 い 最 終 的 には 共 有 持 分 割 合 による 換 算 後 の 価 格 で 判 断 してより 高 い 売 渡 希 望 価 格 を 相 手 方 に 対 して 提 示 した 当 事 者 が 意 見 の 異 なる 他 の 当 事 者 の 保 有 する 本 物 件 共 有 持 分 又 は 信 託 受 益 権 を 買 い 取 ることとされています 各 当 事 者 は 他 の 当 事 者 が 本 協 定 上 の 重 大 な 義 務 に 反 した 場 合 でかつ 各 当 事 者 からの 書 面 による 催 告 後 30 日 以 内 にかか 5

6 る 事 由 が 解 消 しない 場 合 又 は 他 の 当 事 者 の 財 務 状 況 が 著 し く 悪 化 したと 合 理 的 に 判 断 できる 場 合 当 該 他 の 当 事 者 が 保 有 する 本 物 件 共 有 持 分 又 は 信 託 受 益 権 の 売 渡 の 請 求 ができ ます 各 当 事 者 は 他 の 当 事 者 が 自 己 の 保 有 する 本 物 件 共 有 持 分 又 は 信 託 受 益 権 を 譲 渡 するに 際 して 当 該 譲 渡 について 優 先 的 に 交 渉 し 自 ら 買 い 取 る 権 利 を 有 しています ( 注 1) 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 信 託 受 益 権 の 信 託 財 産 である 共 有 持 分 (25%)に 相 当 する 敷 地 面 積 は 約 1, m2です ( 注 2) 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 信 託 受 益 権 の 信 託 財 産 である 共 有 持 分 (25%)に 相 当 する 延 床 面 積 は 13, m2です ( 注 3) 本 物 件 については 信 託 受 託 者 を 含 む 共 有 者 3 者 が 森 ビル 株 式 会 社 に 建 物 賃 貸 借 業 務 を 委 託 し 本 投 資 法 人 のみ 2015 年 7 月 31 日 までの 当 初 1 年 間 はエンドテナントが 支 払 う 賃 料 にかかわらず 固 定 額 を 同 社 から 受 領 します ( 注 4) 当 該 信 託 不 動 産 に 係 る 総 賃 貸 可 能 面 積 及 び 総 賃 貸 面 積 に 共 有 持 分 割 合 (25%)を 乗 じて 得 た 面 積 を 小 数 第 3 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています 4. 取 得 先 及 び 貸 借 先 の 概 要 名 称 森 ビル 株 式 会 社 所 在 地 東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁 目 10 番 1 号 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 取 締 役 社 長 辻 慎 吾 事 業 内 容 総 合 ディベロッパー 資 本 金 67,000 百 万 円 (2014 年 3 月 31 日 時 点 ) 設 立 年 月 日 1959 年 6 月 2 日 大 株 主 及 び 持 株 比 率 森 喜 代 株 式 会 社 他 (2014 年 3 月 31 日 時 点 ) 純 資 産 273,140 百 万 円 (2014 年 3 月 31 日 時 点 ) 総 資 産 1,238,744 百 万 円 (2014 年 3 月 31 日 時 点 ) 本 投 資 法 人 又 は 資 産 運 用 会 社 との 関 係 (2014 年 7 月 9 日 時 点 ) 資 本 関 係 本 投 資 法 人 の 主 要 な 投 資 主 ( 出 資 比 率 17.7%)です また 本 資 産 運 用 会 社 の 完 全 親 会 社 ( 出 資 比 率 100%)であり 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 以 下 投 信 法 といいます ) に 定 める 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します 人 的 関 係 本 資 産 運 用 会 社 の 役 職 員 のうち 2 名 が 当 該 会 社 からの 出 向 者 です 取 引 関 係 当 該 会 社 は 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 との 間 でサポー ト 契 約 及 び 情 報 提 供 に 関 する 契 約 を 本 資 産 運 用 会 社 との 間 でアドバイザリー 業 務 委 託 契 約 を 締 結 し 物 件 の 取 得 等 のサ ポート 等 を 行 っています また 本 投 資 法 人 との 間 で 商 標 使 用 許 諾 契 約 を 締 結 し 本 投 資 法 人 に 対 して 森 ヒルズリート /MORI HILLS REIT 及 び m マークの 商 標 の 使 用 を 許 諾 し ています さらに 本 投 資 法 人 が 信 託 受 益 権 の 形 態 で 保 有 し ている 物 件 について 信 託 受 託 者 との 間 で 建 物 賃 貸 借 契 約 (い わゆるマスターリース 契 約 )を 締 結 し マスターレッシーと して 物 件 を 一 括 して 借 り 上 げ また 物 件 運 営 管 理 委 託 契 約 を 締 結 し 物 件 の 運 営 管 理 業 務 (いわゆるプロパティ マネ ジメント 業 務 )を 受 託 しています 関 連 当 事 者 への 該 当 状 況 当 該 会 社 は 本 投 資 法 人 のその 他 の 関 係 会 社 に 該 当 します また 当 該 会 社 は 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 に 該 当 します 6

7 5. 物 件 取 得 者 等 の 状 況 (1) 六 本 木 ヒルズ 森 タワー 物 件 の 名 称 ( 所 在 地 ) 六 本 木 ヒルズ 森 タワー( 東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁 目 10 番 1 号 ) 物 件 所 有 者 等 の 状 況 前 所 有 者 前 々 所 有 者 会 社 名 森 ビル 株 式 会 社 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 上 記 4. 取 得 先 及 び 貸 借 先 の 概 要 との 関 係 参 照 取 引 経 緯 理 由 等 2003 年 4 月 新 築 取 引 価 格 取 得 時 期 2003 年 4 月 新 築 (2) アークヒルズサウスタワー 物 件 の 名 称 ( 所 在 地 ) アークヒルズサウスタワー( 東 京 都 港 区 六 本 木 一 丁 目 4 番 5 号 ) 物 件 所 有 者 等 の 状 況 前 所 有 者 前 々 所 有 者 会 社 名 森 ビル 株 式 会 社 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 上 記 4. 取 得 先 及 び 貸 借 先 の 概 要 との 関 係 参 照 取 引 経 緯 理 由 等 2013 年 7 月 新 築 取 引 価 格 取 得 時 期 2013 年 7 月 新 築 6. 媒 介 の 概 要 該 当 はありません 7. 利 害 関 係 人 等 との 取 引 本 取 得 に 関 連 し 利 害 関 係 人 等 との 間 で 以 下 の 取 引 が 生 じます 本 資 産 運 用 会 社 は 適 用 法 令 及 び 資 産 運 用 委 託 契 約 を 遵 守 し 取 得 予 定 価 格 また その 他 の 条 件 等 において 本 投 資 法 人 の 利 益 が 害 されることを 防 止 するため 利 害 関 係 取 引 規 程 に 基 づく 手 続 を 経 て います 資 産 の 取 得 建 物 賃 貸 借 兼 賃 貸 管 理 運 営 業 務 委 託 契 約 建 物 賃 貸 借 契 約 兼 プロパティ マネジメント 契 約 全 面 変 更 契 約 取 得 先 は 本 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 人 等 に 該 当 し 本 取 引 は 投 信 法 に 定 める 利 害 関 係 人 等 との 取 引 にあたります なお 本 資 産 運 用 会 社 は 投 信 法 の 定 めに 従 い 本 投 資 法 人 宛 に 書 面 の 交 付 を 行 います 六 本 木 ヒルズ 森 タワーについて 信 託 受 託 者 と 森 ビル 株 式 会 社 との 間 で 建 物 賃 貸 借 兼 賃 貸 管 理 運 営 業 務 委 託 契 約 を 締 結 する 予 定 です なお 本 資 産 運 用 会 社 は 投 信 法 の 定 めに 従 い 本 投 資 法 人 宛 に 書 面 の 交 付 を 行 います アークヒルズサウスタワーについて 信 託 受 託 者 を 含 む 共 有 者 3 者 と 森 ビル 株 式 会 社 との 間 で 建 物 賃 貸 借 契 約 兼 プロパティ マネジメント 契 約 全 面 変 更 契 約 を 締 結 する 予 定 です なお 本 資 産 運 用 会 社 は 投 信 法 の 定 めに 従 い 本 投 資 法 人 宛 に 書 面 の 交 付 を 行 います 8. 決 済 方 法 等 引 渡 時 一 括 なお 取 得 資 金 は 新 投 資 口 の 発 行 による 調 達 資 金 借 入 金 及 び 自 己 資 金 を 充 当 する 予 定 です 新 投 資 口 の 発 行 については 本 日 付 で 別 途 公 表 している 新 投 資 口 の 発 行 及 び 投 資 口 の 売 出 しに 関 する お 知 らせ をご 参 照 ください 7

8 9. 取 得 及 び 貸 借 の 日 程 取 得 貸 借 決 定 日 2014 年 7 月 9 日 取 得 貸 借 契 約 締 結 日 2014 年 7 月 9 日 代 金 支 払 日 2014 年 8 月 1 日 ( 予 定 ) 物 件 引 渡 日 2014 年 8 月 1 日 ( 予 定 ) 10. 今 後 の 見 通 し 本 投 資 法 人 の 今 後 の 運 用 状 況 の 見 通 しについては 本 日 付 で 別 途 公 表 している 2015 年 1 月 期 の 運 用 状 況 の 予 想 の 修 正 及 び2015 年 7 月 期 の 運 用 状 況 の 予 想 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 ください < 添 付 資 料 > 参 考 資 料 1 鑑 定 評 価 書 の 概 要 参 考 資 料 2 想 定 収 支 参 考 資 料 3 本 取 得 後 のポートフォリオ 一 覧 参 考 資 料 4 物 件 案 内 図 ( 周 辺 ポートフォリオマップ) 参 考 資 料 5 物 件 写 真 以 上 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 倶 楽 部 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 本 投 資 法 人 のホームページアドレス: 8

9 参 考 資 料 1 鑑 定 評 価 書 の 概 要 六 本 木 ヒルズ 森 タワー 鑑 定 評 価 機 関 価 格 時 点 鑑 定 評 価 額 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 2014 年 5 月 31 日 11,400,000,000 円 11,500,000,000 円 還 元 利 回 り 3.5% DCF 法 による 収 益 価 格 11,200,000,000 円 割 引 率 3.2% 最 終 還 元 利 回 り 3.7% アークヒルズサウスタワー 鑑 定 評 価 機 関 価 格 時 点 鑑 定 評 価 額 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 2014 年 5 月 31 日 20,300,000,000 円 20,900,000,000 円 還 元 利 回 り 3.9% DCF 法 による 収 益 価 格 20,000,000,000 円 割 引 率 3.7% 最 終 還 元 利 回 り 4.1% 9

10 参 考 資 料 2 想 定 収 支 六 本 木 ヒルズ 森 タワー 1 想 定 賃 貸 事 業 収 入 513,973 千 円 2 想 定 賃 貸 事 業 費 用 118,311 千 円 3 想 定 NOI(1-2) 395,662 千 円 4 NOI 利 回 り(3 取 得 予 定 価 格 ) 4.0% ( 注 ) 上 記 の 数 値 は 取 得 年 度 の 特 殊 要 因 を 排 除 した 年 間 収 支 ( 減 価 償 却 費 を 除 きます )を 記 載 しており 来 期 の 予 想 数 値 を 示 すものではありません 以 下 同 じです また 株 式 会 社 東 京 建 築 検 査 機 構 による 2014 年 5 月 27 日 付 建 物 状 況 調 査 報 告 書 に 基 づく 今 後 15 年 間 の 平 均 修 繕 費 用 は 年 2,598 千 円 です アークヒルズサウスタワー 1 想 定 賃 貸 事 業 収 入 908,574 千 円 2 想 定 賃 貸 事 業 費 用 142,529 千 円 3 想 定 NOI(1-2) 766,044 千 円 4 NOI 利 回 り(3 取 得 予 定 価 格 ) 4.0% ( 注 ) 株 式 会 社 東 京 建 築 検 査 機 構 による 2014 年 5 月 27 日 付 建 物 状 況 調 査 報 告 書 に 基 づく 今 後 15 年 間 の 平 均 修 繕 費 用 は 年 6,186 千 円 です 10

11 参 考 資 料 3 本 取 得 後 のポートフォリオ 一 覧 ( 注 1) 主 用 途 オ フ ィ ス ビ ル 地 域 東 京 都 心 5 区 及 び その 周 辺 地 区 物 件 番 号 物 件 名 称 O-0 六 本 木 ヒルズ 森 タワー O-1 アーク 森 ビル 取 得 年 月 日 2010 年 3 月 23 日 2011 年 8 月 1 日 2013 年 10 月 1 日 2014 年 8 月 1 日 ( 予 定 ) 2006 年 3 月 22 日 2008 年 3 月 28 日 2008 年 9 月 30 日 2010 年 3 月 23 日 2011 年 3 月 18 日 2011 年 8 月 1 日 2013 年 4 月 1 日 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) ( 注 2) 57,280 ( 予 定 ) ( 注 4) 投 資 比 率 (%) ( 注 3) , O-4 後 楽 森 ビル 2006 年 4 月 13 日 27, O-6 赤 坂 溜 池 タワー O-7 愛 宕 グリーンヒルズ 0-8 アークヒルズサウスタワー 2008 年 9 月 30 日 2011 年 3 月 18 日 2012 年 5 月 1 日 2013 年 4 月 1 日 2014 年 8 月 1 日 ( 予 定 ) 43, , ,150 ( 予 定 ) 6.8 小 計 252, 住 宅 商 業 施 設 等 東 京 都 心 5 区 及 び その 周 辺 地 区 東 京 都 心 5 区 及 び その 周 辺 地 区 R-1 元 麻 布 ヒルズ 2006 年 3 月 22 日 1, R-3 六 本 木 ファーストプラザ 2006 年 4 月 13 日 2, R-4 六 本 木 ビュータワー 2006 年 3 月 22 日 2006 年 4 月 13 日 4, 小 計 7, S-1 ラフォーレ 原 宿 ( 底 地 ) 2010 年 9 月 15 日 21, 小 計 21, ポートフォリオ 合 計 281, ( 注 1)2014 年 8 月 1 日 実 行 予 定 の 資 産 の 取 得 ( 六 本 木 ヒルズ 森 タワー: 追 加 取 得 )(アークヒルズサウスタワー: 新 規 取 得 ) 後 におけるポートフォリオの 一 覧 を 記 載 したものです ( 注 2) 取 得 価 格 は 百 万 円 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています ( 注 3) 投 資 比 率 は ポートフォリオ 合 計 に 占 める 各 取 得 価 格 の 割 合 を 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 4) 本 取 得 に 係 る 取 得 予 定 価 格 ( 六 本 木 ヒルズ 森 タワー:9,890 百 万 円 )を 含 めて 記 載 しています 11

12 参 考 資 料 4 物 件 案 内 図 ( 周 辺 ポートフォリオマップ) 12

13 参考資料5 物件写真 六本木ヒルズ森タワー 建物配置図 基準階平面図 13

14 アークヒルズサウスタワー 建物配置図 基準階平面図 14

(2) 単 身 者 向 け 以 外 の 賃 貸 共 同 住 宅 等 当 該 建 物 に 対 して 新 たに 固 定 資 産 税 等 が 課 税 される 年 から 起 算 して5 年 間 とする ( 交 付 申 請 及 び 決 定 ) 第 5 条 補 助 金 の 交 付 を 受 けようとする 者 は

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