広島駅新幹線口周辺地区における用途地域及び容積率の見直し等の都市計画に関する運用方針

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1 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 における 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 の 都 市 計 画 に 関 する 運 用 方 針 平 成 21 年 (2009 年 )12 月 広 島 市 都 市 整 備 局 都 市 計 画 課

2 目 次 第 1 総 則 1 1 目 的 1 2 本 運 用 方 針 の 位 置 づけ 1 3 本 運 用 方 針 の 適 用 範 囲 1 4 用 語 の 定 義 2 第 2 企 画 提 案 書 の 策 定 要 件 4 1 上 位 関 連 計 画 との 適 合 4 2 開 発 計 画 の 土 地 利 用 及 び 敷 地 の 規 模 4 3 建 築 物 に 対 する 基 準 4 4 周 辺 環 境 等 への 配 慮 5 第 3 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 6 1 見 直 しの 考 え 方 6 2 計 画 容 積 率 (V)の 設 定 6 3 見 直 し 容 積 率 (V 1 )の 設 定 7 4 評 価 容 積 率 (V 2 )の 設 定 7 5 評 価 容 積 率 (V 2 ) 及 び 計 画 容 積 率 (V)の 最 高 限 度 の 設 定 7 6 有 効 空 地 の 定 義 8 第 4 手 続 きの 流 れ 等 10 1 手 続 きの 流 れ 10 2 企 画 提 案 書 11 3 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 標 示 12 4 容 積 率 緩 和 の 認 定 申 請 12 5 様 式 集 12 別 図 1 16 別 図 2 17

3 第 1 総 則 1 目 的 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 は 中 国 地 方 最 大 規 模 の 未 利 用 国 有 地 とJR 西 日 本 所 有 地 を 中 心 として 高 い 開 発 ポテンシャルを 持 つことから 中 国 財 務 局 広 島 県 広 島 市 及 びJR 西 日 本 では 平 成 20 年 (2008 年 )3 月 に 二 葉 の 里 地 区 まちづくり 基 本 計 画 を 策 定 し まちづくりの 具 体 化 を 進 めてきた その 結 果 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 の 実 施 広 島 駅 自 由 通 路 新 幹 線 口 ペデストリアンデッキ 等 の 整 備 とともに まちづくりのルールと なる 地 区 計 画 ( 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 )を 定 めることとなった 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 は まとまった 低 未 利 用 地 等 相 当 程 度 の 土 地 の 区 域 における 土 地 利 用 の 転 換 を 円 滑 に 推 進 するため 都 市 基 盤 整 備 と 建 築 物 等 との 一 体 的 な 整 備 に 関 する 計 画 に 基 づき 事 業 の 熟 度 に 応 じて 市 街 地 のきめ 細 かな 整 備 を 段 階 的 に 進 める ことにより 都 市 の 良 好 な 資 産 の 形 成 に 資 するプロジェクトや 良 好 な 中 高 層 の 住 宅 市 街 地 の 開 発 整 備 を 誘 導 するもので 都 市 環 境 の 整 備 改 善 及 び 良 好 な 地 域 社 会 の 形 成 に 寄 与 し つつ 土 地 の 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 増 進 を 図 ることを 目 的 とした 地 区 計 画 である 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 における 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 の 都 市 計 画 に 関 する 運 用 方 針 ( 以 下 本 運 用 方 針 という)は 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 における 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 の 考 え 方 を 明 らかにするとともに 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 ( 以 下 本 地 区 計 画 という)の 都 市 計 画 変 更 に 係 る 手 順 等 を 示 すものである 2 本 運 用 方 針 の 位 置 づけ 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 において 開 発 を 行 おうとする 開 発 事 業 者 は 事 業 計 画 等 の 詳 細 を 示 した 企 画 提 案 書 を 広 島 市 に 提 出 する 必 要 がある 本 運 用 方 針 は 企 画 提 案 書 の 作 成 にあたり 密 接 に 関 連 する 用 途 地 域 や 容 積 率 の 見 直 しの 考 え 方 等 を 示 したものである 広 島 市 は 企 画 提 案 された 区 域 ごとに 本 運 用 方 針 に 基 づいた 協 議 を 行 ったうえで 本 地 区 計 画 の 都 市 計 画 変 更 を 行 っていくこととなる 3 本 運 用 方 針 の 適 用 範 囲 本 運 用 方 針 は 本 地 区 計 画 の 区 域 ( 別 図 1 参 照 )を 対 象 として 適 用 する (1) 名 称 広 島 圏 都 市 計 画 ( 広 島 平 和 記 念 都 市 建 設 計 画 ) 地 区 計 画 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 (2) 位 置 広 島 市 東 区 二 葉 の 里 三 丁 目 の 全 部 並 びに 二 葉 の 里 一 丁 目 二 葉 の 里 二 丁 目 上 大 須 賀 町 及 び 若 草 町 の 各 一 部 南 区 松 原 町 の 一 部 (3) 面 積 全 体 面 積 : 約 29.4 ha A 地 区 : 約 4.7 ha B 地 区 : 約 5.4 ha 1

4 C 地 区 : 約 6.5 ha D 地 区 : 約 9.9 ha E 地 区 : 約 2.9 ha 4 用 語 の 定 義 本 運 用 方 針 において 使 用 する 主 な 用 語 の 定 義 は 次 に 掲 げるところによる 二 葉 の 里 地 区 まちづくり 基 本 計 画 平 成 20 年 3 月 26 日 に 二 葉 の 里 三 丁 目 地 区 まちづくり 推 進 協 議 会 ( 財 務 省 中 国 財 務 局 広 島 県 広 島 市 JR 西 日 本 )に より 策 定 された 二 葉 の 里 地 区 の 土 地 利 用 方 針 開 発 誘 導 方 策 及 び 基 盤 整 備 方 策 などに 関 する 計 画 00/ /index.html 地 区 計 画 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 ) 第 12 条 の4 第 1 項 第 1 号 に 規 定 する 地 区 計 画 再 開 発 等 促 進 区 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 3 項 に 規 定 する 再 開 発 等 促 進 区 地 区 整 備 計 画 土 地 区 画 整 理 事 業 換 地 仮 換 地 企 画 提 案 書 区 域 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 2 項 第 3 号 に 規 定 する 地 区 整 備 計 画 道 路 公 園 等 公 共 施 設 の 整 備 改 善 と 宅 地 の 利 用 の 増 進 を 一 体 的 に 進 めることにより 健 全 な 市 街 地 の 造 成 を 図 る 事 業 手 法 土 地 区 画 整 理 事 業 において 整 理 前 の 土 地 に 換 わって 整 理 後 に 交 付 される 宅 地 土 地 区 画 整 理 事 業 において 従 前 の 宅 地 に 換 わって 使 用 収 益 をすることができる 土 地 で 換 地 予 定 の 宅 地 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 について 区 域 内 の 関 係 地 権 者 ( 開 発 事 業 者 )による 開 発 整 備 などの 計 画 に 関 する 提 案 内 容 を 記 載 した 資 料 地 区 計 画 再 開 発 等 促 進 区 及 び 地 区 整 備 計 画 を 定 める 土 地 街 区 地 区 の 区 分 原 則 として 四 方 を 都 市 計 画 施 設 2 号 施 設 地 区 施 設 等 の 道 路 公 園 などに 囲 まれた 土 地 区 域 を 地 区 計 画 及 び 地 区 整 備 計 画 で 定 める 内 容 事 項 などが 同 一 の 地 区 を 単 位 として 区 分 すること 2

5 2 号 施 設 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 5 項 第 2 号 に 規 定 する 施 設 土 地 利 用 転 換 により 新 たに 形 成 される 区 域 に 必 要 なもので 都 市 計 画 施 設 及 び 地 区 施 設 を 除 くもの 地 区 施 設 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 2 項 第 3 号 に 規 定 する 地 区 施 設 主 として 区 域 内 の 居 住 者 等 の 利 用 に 供 される 道 路 公 園 緑 地 広 場 その 他 の 公 共 空 地 などのこと 用 途 地 域 想 定 建 ぺい 率 (%) 見 直 し 容 積 率 (%) 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 に 規 定 する 用 途 地 域 用 途 地 域 見 直 し 後 の 建 ぺい 率 A B C 地 区 においては 土 地 区 画 整 理 事 業 に 伴 う 用 途 地 域 の 見 直 しを 行 った 場 合 に 想 定 される 容 積 率 D 地 区 においては 広 島 駅 自 由 通 路 等 が 整 備 されることにより 将 来 容 積 率 を 見 直 した 場 合 に 想 定 される 容 積 率 ( 見 直 し 相 当 容 積 率 ) 計 画 容 積 率 (%) 地 区 整 備 計 画 で 定 める 建 築 物 の 容 積 率 の 最 高 限 度 評 価 容 積 率 (%) 有 効 空 地 有 効 空 地 面 積 (m2) 有 効 係 数 有 効 空 地 率 (%) 歩 道 状 の 空 地 地 区 計 画 の 区 域 内 及 び 周 辺 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 等 に 資 する 貢 献 内 容 や 建 築 計 画 などの 優 良 性 を 評 価 して 設 定 する 容 積 率 当 該 区 域 の 環 境 整 備 に 有 効 で 公 衆 の 使 用 に 供 する 空 地 で 本 運 用 方 針 第 3 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 -6 有 効 空 地 の 定 義 に 適 合 するもの 有 効 空 地 の 実 面 積 に 有 効 係 数 を 乗 じて 得 た 面 積 有 効 空 地 面 積 の 算 定 において 有 効 空 地 の 形 態 地 域 への 貢 献 度 等 から 設 定 した 係 数 有 効 空 地 面 積 の 合 計 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 有 効 空 地 のうち 道 路 又 は 地 区 施 設 に 位 置 づけられた 緑 地 に 沿 って 設 ける 歩 行 者 用 の 空 地 3

6 第 2 企 画 提 案 書 の 策 定 要 件 企 画 提 案 書 の 土 地 利 用 及 び 建 築 計 画 等 に 係 る 事 項 は 次 の1から4までに 適 合 しなければ ならない 1 上 位 関 連 計 画 との 適 合 本 地 区 計 画 の 他 次 の(1)から(5)に 適 合 した 計 画 内 容 であること なお 改 定 された 場 合 は その 内 容 に 適 合 したものとする (1) 広 島 市 の 都 市 計 画 に 関 する 基 本 的 な 方 針 ( 平 成 13 年 1 月 広 島 市 ) (2) 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 の 地 域 整 備 方 針 ( 平 成 15 年 7 月 18 日 都 市 再 生 本 部 ) (3) ひろしま 都 心 ビジョン( 平 成 17 年 2 月 広 島 市 ) (4) 広 島 市 景 観 形 成 基 本 計 画 ( 平 成 20 年 2 月 広 島 市 ) (5) 二 葉 の 里 地 区 まちづくり 基 本 計 画 ( 平 成 20 年 3 月 26 日 二 葉 の 里 三 丁 目 地 区 まち づくり 推 進 協 議 会 ( 財 務 省 中 国 財 務 局 広 島 県 広 島 市 西 日 本 旅 客 鉄 道 株 式 会 社 )) 2 開 発 計 画 の 土 地 利 用 及 び 敷 地 の 規 模 開 発 計 画 の 土 地 利 用 は 本 地 区 計 画 の 土 地 利 用 に 関 する 基 本 方 針 に 即 したものでな ければならない 敷 地 規 模 は 原 則 街 区 単 位 を 基 本 とする ただし 敷 地 の 状 況 等 から 必 要 と 認 められ る 場 合 には 広 島 市 との 協 議 により 別 に 敷 地 規 模 を 定 めることができる なお 換 地 により 生 じた 小 規 模 な 宅 地 については 開 発 計 画 の 敷 地 から 除 外 することが できる 3 建 築 物 に 対 する 基 準 (1) 基 本 的 方 針 区 域 内 において 整 備 される 建 築 物 及 びその 敷 地 は 次 のアからウに 適 合 すること ア 計 画 に 当 たっては 敷 地 内 に 有 効 空 地 や 緑 地 を 確 保 し 環 境 の 保 全 及 び 向 上 を 図 る ものであること イ 計 画 に 当 たっては 自 動 車 及 び 人 の 交 通 がそれぞれ 円 滑 に 行 われるように 交 通 の 処 理 について 十 分 配 慮 し かつ 建 築 物 の 用 途 に 応 じた 所 要 の 駐 車 施 設 を 適 正 に 配 置 すること ウ 建 築 物 の 位 置 及 び 形 態 は 隣 地 との 相 隣 関 係 や 二 葉 山 及 び 二 葉 の 里 歴 史 の 散 歩 道 沿 いの 景 観 に 配 慮 するとともに その 他 都 市 環 境 の 向 上 に 資 するものであること (2) 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 及 び 壁 面 の 位 置 の 制 限 ア 各 部 分 の 高 さ 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さは 当 該 部 分 から 道 路 等 の 中 心 線 までの 水 平 距 離 の5 倍 を 超 えないこと 4

7 イ 壁 面 の 位 置 の 制 限 建 築 物 の 外 壁 又 はこれに 代 わる 柱 の 面 から 道 路 境 界 線 までの 距 離 は 次 に 掲 げる 数 値 以 上 としなければならない ただし 次 のものについては この 限 りでない (ア) 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 の 区 域 内 の 小 規 模 な 宅 地 (イ) 公 益 的 施 設 (ペデストリアンデッキ 公 衆 便 所 巡 査 派 出 所 など) 区 画 道 路 1 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 区 画 道 路 2 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 区 画 道 路 3 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 区 画 道 路 4 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 区 画 道 路 5 号 線 道 路 境 界 線 から 10.0メートル 区 画 道 路 6 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 都 市 計 画 道 路 東 部 線 及 び 東 部 線 終 点 から 駅 西 高 架 北 交 差 点 までの 都 市 計 画 道 路 常 盤 橋 若 草 線 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 の 区 域 内 に 限 る 道 路 境 界 線 から 10.0メートル 都 市 計 画 道 路 常 盤 橋 若 草 線 道 路 境 界 線 から 5.0メートル 4 周 辺 環 境 等 への 配 慮 次 の(1)から(8)に 配 慮 した 計 画 内 容 であること (1) 緑 化 積 極 的 に 敷 地 内 の 緑 化 屋 上 緑 化 壁 面 緑 化 等 を 図 るよう 配 慮 すること (2) 日 照 近 隣 の 土 地 利 用 の 現 況 及 び 将 来 の 動 向 を 勘 案 し 近 隣 の 日 照 に 配 慮 すること (3) 風 環 境 高 層 建 築 物 による 近 隣 への 気 流 の 変 化 については 風 速 増 加 によって 著 しい 影 響 を 及 ぼさないよう 有 効 な 予 防 措 置 を 講 じること (4) 環 境 負 荷 低 減 積 極 的 に 環 境 関 連 の 新 技 術 を 導 入 など 環 境 負 荷 の 低 減 に 配 慮 すること (5) 電 波 障 害 等 電 波 伝 搬 路 障 害 及 びテレビ 受 信 障 害 が 生 じないよう 関 係 機 関 と 協 議 して 適 切 な 措 置 を 講 じること (6) ユニバーサルデザイン 積 極 的 に ユニバーサルデザインの 導 入 を 図 るよう 配 慮 すること (7) 消 防 消 防 局 と 協 議 の 上 はしご 車 の 寄 り 付 きスペース 消 火 活 動 上 有 効 な 施 設 を 設 置 する 等 防 災 対 策 に 十 分 配 慮 すること (8) 避 難 利 用 者 が 安 全 に 避 難 できるよう 適 切 な 避 難 経 路 の 確 保 避 難 施 設 の 設 置 等 に 十 分 配 慮 すること 5

8 第 3 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 1 見 直 しの 考 え 方 (1) 用 途 地 域 の 見 直 し 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 は 用 途 地 域 の 変 更 を 行 わずに 用 途 地 域 制 度 の 制 限 ( 建 築 物 の 用 途 指 定 容 積 率 指 定 建 ぺい 率 等 )の 緩 和 を 行 うことができる 制 度 で あるが A 地 区 B 地 区 C 地 区 においては 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 により 都 市 基 盤 が 整 備 されることから 仮 換 地 指 定 がなされ 本 地 区 計 画 等 に 適 合 した 企 画 提 案 書 が 提 出 された 後 用 途 地 域 の 見 直 しを 行 う 予 定 である なお D 地 区 E 地 区 については 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 の 区 域 外 であるため 用 途 地 域 の 見 直 しは 行 わない (2) 容 積 率 の 見 直 し 及 び 設 定 容 積 率 の 見 直 し 及 び 設 定 は ア イ ウによることとする ア A 地 区 B 地 区 C 地 区 の 区 域 土 地 区 画 整 理 事 業 に 伴 う 用 途 地 域 の 見 直 しにより 容 積 率 を 見 直 すとともに 有 効 空 地 等 の 確 保 による 評 価 に 基 づき 容 積 率 の 設 定 を 行 う イ D 地 区 の 区 域 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 制 度 に 基 づき 広 島 駅 自 由 通 路 等 の 基 盤 整 備 の 市 街 地 環 境 への 貢 献 度 及 び 周 辺 の 容 積 率 とのバランスを 勘 案 し 容 積 率 を 設 定 す るとともに 有 効 空 地 等 の 確 保 による 評 価 に 基 づき 容 積 率 の 設 定 を 行 う ウ E 地 区 の 区 域 当 該 地 区 は 本 地 区 計 画 の 区 域 であるが 都 市 再 生 特 別 地 区 によりすでに 必 要 な 容 積 率 の 設 定 がなされているため 本 運 用 方 針 に 基 づく 容 積 率 の 見 直 しは 行 わない 2 計 画 容 積 率 (V)の 設 定 計 画 容 積 率 (V)は 見 直 し 容 積 率 (V 1 )に 評 価 容 積 率 (V 2 )を 加 えた 範 囲 内 で 区 域 面 積 に 対 する 有 効 空 地 の 割 合 地 域 の 整 備 及 び 良 好 な 市 街 地 環 境 の 形 成 に 寄 与 する 度 合 い 等 を 考 慮 し 以 下 に 定 める 方 法 に 従 って 算 定 した 数 値 で 設 定 することができるものとす る 計 画 容 積 率 (V)= 見 直 し 容 積 率 (V 1 )+ 評 価 容 積 率 (V 2 ) 評 価 容 積 率 (V 2 ) 見 直 し 容 積 率 (V 1 ) 現 行 の 容 積 率 計 画 容 積 率 (V) 6

9 3 見 直 し 容 積 率 (V 1 ) の 設 定 (1) A 地 区 B 地 区 C 地 区 について 基 盤 整 備 による 見 直 し 容 積 率 等 地 区 の 区 分 用 途 地 域 容 積 率 建 ぺい 率 現 行 A 地 区 商 業 地 域 400% 80% ( 指 定 ) B 地 区 第 二 種 住 居 地 域 200% 60% C 地 区 第 二 種 住 居 地 域 200% 60% 見 直 し 後 ( 想 定 ) 地 区 の 区 分 用 途 地 域 容 積 率 建 ぺい 率 A 地 区 商 業 地 域 500% 80% B 地 区 近 隣 商 業 地 域 300% 80% C 地 区 近 隣 商 業 地 域 300% 80% (2) D 地 区 について 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 による 見 直 し 相 当 容 積 率 設 定 後 地 区 の 区 分 用 途 地 域 容 積 率 ( 想 定 ) D 地 区 商 業 地 域 500% 4 評 価 容 積 率 (V 2 )の 設 定 有 効 空 地 等 による 評 価 容 積 率 (V 2 )は 次 式 により 算 定 した 数 値 とする 有 効 空 地 等 の 評 価 容 積 率 算 定 式 (V 2 ) 20/3 [S-{0.2+1/2 (1-C)}] S: 区 域 の 面 積 に 対 する 有 効 空 地 等 面 積 の 割 合 C: 想 定 建 ぺい 率 ( 建 築 基 準 法 第 53 条 の 規 定 により 当 該 街 区 に 適 用 される 建 ぺい 率 ) 5 評 価 容 積 率 (V 2 ) 及 び 計 画 容 積 率 (V)の 最 高 限 度 の 設 定 計 画 容 積 率 (V)の 最 高 限 度 は 見 直 し 容 積 率 に10 分 の20を 加 えて 得 た 数 値 の 範 囲 内 であって かつ 見 直 し 容 積 率 に1.5を 乗 じて 得 た 数 値 の 範 囲 内 とする 評 価 容 積 率 (V 2 ) 及 び 計 画 容 積 率 (V)の 最 高 限 度 は 次 表 のように 想 定 している 地 区 の 区 分 見 直 し 容 積 率 (V 1 ) 評 価 容 積 率 (V 2 )の 計 画 容 積 率 (V)の ( 想 定 値 ) 最 高 限 度 ( 想 定 値 ) 最 高 限 度 ( 想 定 値 ) A 地 区 500% 200% 700% B 地 区 300% 150% 450% C 地 区 300% 150% 450% D 地 区 500% 200% 700% 7

10 6 有 効 空 地 の 定 義 有 効 空 地 とは 次 のアからカまでの 全 てに 該 当 する 空 地 ( 花 壇 池 等 の 修 景 を 含 み 自 動 車 の 出 入 りする 部 分 を 除 く )をいう ア 日 常 一 般 に 開 放 され 歩 行 者 が 自 由 に 通 行 し 又 は 利 用 できるものであり かつ 道 路 通 路 等 からの 見 通 しが 妨 げられないものであること イ 最 小 幅 が4メートル 以 上 ( 道 路 に 沿 った 歩 道 状 の 空 地 については2.5メートル 以 上 ) であること ウ 一 つの 有 効 な 空 地 の 面 積 は 歩 道 状 の 空 地 である 場 合 を 除 き 100 平 方 メートル 以 上 であること エ 全 周 の8 分 の1 以 上 が 道 路 に 接 しているものであること ただし 動 線 上 無 理 のな い 通 路 状 有 効 空 地 を 設 けたもので 歩 行 者 の 出 入 りに 支 障 がない 場 合 にあっては こ の 限 りでない オ 原 則 として2 階 以 上 の 階 及 び 地 階 には 設 けないこと ただし 駅 舎 のコンコース 歩 行 者 用 通 路 (ペデストリアンデッキ) 等 に 連 絡 する 場 合 等 歩 行 者 の 利 便 に 供 する 場 合 にあっては この 限 りでない カ ピロティ アーケード アトリウム 等 建 築 物 によって 覆 われるものにあっては 2 面 以 上 開 放 され かつ はり 下 (はりがない 場 合 は 床 版 下 以 下 同 じ )が5メート ル 以 上 であること (1) 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 街 区 内 の 有 効 空 地 率 ( 有 効 空 地 面 積 の 合 計 / 敷 地 面 積 100)の 最 低 限 度 は 次 に 定 める 算 式 により 算 定 した 数 値 とする 計 算 式 /2 (1-C) C: 想 定 建 ぺい 率 ( 建 築 基 準 法 第 53 条 の 規 定 により 当 該 街 区 に 適 用 される 建 ぺい 率 ) (2) 有 効 空 地 面 積 有 効 空 地 面 積 は 次 表 に 掲 げる 区 分 に 従 い 有 効 空 地 の 実 面 積 に 有 効 係 数 を 乗 じて 算 定 するものとする 有 効 空 地 の 形 態 有 効 係 数 ア 歩 道 状 の 有 効 空 地 ( 幅 が4メートルをこえるものにあっては 幅 が4メートル 以 内 の 部 分 に 限 る ) 1.5 イ 一 の 空 地 の 面 積 が500 平 方 メートル 以 上 の 有 効 空 地 (アに 該 当 するものを 除 く ) 1.2 ウ 一 の 空 地 の 面 積 が300 平 方 メートル 以 上 500 平 方 メート ル 未 満 の 有 効 空 地 (アに 該 当 するものを 除 く ) 1.1 エ ア イ 及 びウ 以 外 の 有 効 空 地 1.0 8

11 次 に 掲 げる 有 効 空 地 は 上 記 により 算 定 した 有 効 空 地 面 積 に 次 の 区 分 よる 有 効 係 数 を 乗 じて 算 定 するものとする 区 分 有 効 係 数 オ 有 効 空 地 の 地 盤 が 道 路 の 路 面 に 対 して 1.5m 以 上 高 いも の 又 は3.0m 以 上 低 いもの 0.6 カ ピロティ アーケード アトリウム 等 建 築 物 によって 覆 わ れているもの 1 空 間 の 高 さ:10m 以 上 のもの 空 間 の 高 さ:5m 以 上 10m 未 満 0.8 キ 有 効 空 地 の 位 置 意 匠 形 態 等 や 有 効 空 地 に 面 する 建 築 物 の 意 匠 形 態 等 が 当 該 有 効 空 地 の 効 用 を 増 大 させ 市 街 地 環 1.2 境 の 改 善 に 特 に 寄 与 するものと 認 められるもの ク その 他 特 別 な 場 合 は 前 期 の 定 めによらず 別 途 有 効 係 数 を 定 めることができる - (3) その 他 の 評 価 項 目 次 の 事 項 に 該 当 する 計 画 については その 重 要 性 必 要 性 施 設 等 の 面 積 建 設 の 難 易 度 地 域 への 寄 与 の 度 合 い 等 を 勘 案 して 評 価 容 積 率 (V 2 )を 求 める 際 には 当 該 施 設 の 用 途 に 供 する 床 面 積 相 当 の 割 合 を 有 効 空 地 面 積 の 割 合 に 加 算 することができ る ただし 当 該 施 設 による 評 価 容 積 率 の 合 計 は 有 効 空 地 による 評 価 容 積 率 を 超 え ないものであること ア 地 域 の 整 備 改 善 に 寄 与 する 施 設 を 設 けた 場 合 例 地 域 冷 暖 房 施 設 中 水 道 施 設 消 防 用 水 利 施 設 防 災 用 備 蓄 倉 庫 等 イ 地 域 社 会 の 文 化 教 育 等 の 向 上 及 び 保 安 に 貢 献 する 施 設 を 設 けた 場 合 例 多 目 的 ホール 劇 場 博 物 館 美 術 館 図 書 館 集 会 所 地 域 コミュニティ 施 設 巡 査 派 出 所 等 ウ 福 祉 の 向 上 等 に 寄 与 する 施 設 を 設 けた 場 合 例 老 人 ホーム 児 童 福 祉 施 設 等 エ その 他 市 長 が 市 街 地 の 整 備 に 資 すると 認 める 施 設 を 設 ける 場 合 (4) A 地 区 B 地 区 C 地 区 における2 号 施 設 等 の 評 価 A 地 区 B 地 区 C 地 区 において 新 たに2 号 施 設 又 は 地 区 施 設 を 本 地 区 計 画 に 定 める 場 合 は 当 該 施 設 の 都 市 機 能 の 増 進 に 対 する 貢 献 度 又 は 本 地 区 内 利 用 者 への 貢 献 度 などを 勘 案 して 評 価 を 行 うものとする 9

12 第 4 手 続 きの 流 れ 等 1 手 続 きの 流 れ 開 発 事 業 者 広 島 市 関 連 事 項 企 画 提 案 の 事 前 協 議 広 島 市 都 市 計 画 課 との 協 議 調 整 関 連 上 位 計 画 への 適 合 性 の 確 認 計 画 内 容 の 精 査 企 画 提 案 書 の 作 成 企 画 提 案 書 の 作 成 提 出 ( 都 市 計 画 手 続 き 依 頼 ) 有 効 空 地 等 についての 維 持 管 理 に 関 する 事 前 協 議 周 辺 への 周 知 説 明 意 見 の 反 映 企 画 評 価 書 の 作 成 企 画 評 価 ( 本 運 用 方 針 等 との 適 合 ) 都 市 計 画 手 続 都 市 計 画 の 素 案 の 作 成 都 市 計 画 の 原 案 の 作 成 ( 地 区 整 備 計 画 の 変 更 ) 都 市 計 画 の 原 案 縦 覧 ( 説 明 会 意 見 聴 取 ) 都 市 計 画 法 第 16 条 ( 区 域 内 利 害 関 係 者 の 意 見 聴 取 ) 都 市 計 画 の 案 の 作 成 都 市 計 画 の 案 の 縦 覧 都 市 計 画 法 第 17 条 ( 広 島 市 の 住 民 及 び 利 害 関 係 者 の 意 見 提 出 ) 許 可 認 定 建 築 確 認 手 続 建 築 計 画 等 についての 詳 細 計 画 都 市 計 画 審 議 会 ( 審 議 答 申 ) 県 の 同 意 建 築 確 認 申 請 許 可 認 定 に 係 る 手 続 に 関 する 協 議 都 市 計 画 決 定 ( 告 示 ) 容 積 率 緩 和 の 認 定 申 請 書 の 提 出 建 築 確 認 申 請 許 可 認 定 建 築 確 認 建 築 基 準 法 第 68 条 の3 ( 許 可 認 定 条 件 の 確 認 ) 工 事 着 手 工 事 完 了 有 効 空 地 等 についての 維 持 管 理 に 関 する 協 定 締 結 10

13 2 企 画 提 案 書 (1) 企 画 提 案 書 の 提 出 本 地 区 内 において 開 発 を 行 おうとする 開 発 事 業 者 は 当 該 提 案 内 容 などを 記 載 した 企 画 提 案 書 を 広 島 市 に 提 出 しなければならない (2) 企 画 提 案 書 の 標 準 的 内 容 企 画 提 案 書 は 当 該 開 発 計 画 が 本 運 用 方 針 第 2 企 画 提 案 書 の 策 定 要 件 に 適 合 したも のであるとともに 広 島 市 が 当 該 開 発 計 画 に 対 する 評 価 を 行 い 計 画 容 積 率 等 の 指 定 に 関 する 都 市 計 画 の 原 案 を 策 定 するために 必 要 かつ 十 分 な 内 容 を 備 えていなければなら ない 企 画 提 案 書 が 備 えるべき 標 準 的 内 容 は 次 のとおりとする 第 1 開 発 計 画 地 の 位 置 づけ 1 計 画 地 の 位 置 規 模 及 び 現 況 (1) 計 画 地 の 位 置 規 模 (2) 計 画 地 の 現 況 ( 計 画 地 及 び 隣 接 地 の 土 地 所 有 と 利 用 状 況 ) (3) 計 画 地 開 発 の 経 緯 2 都 市 計 画 上 の 位 置 付 け (1) 都 市 計 画 の 内 容 (2) 国 広 島 県 広 島 市 二 葉 の 里 地 区 まちづくり 推 進 協 議 会 の 上 位 関 連 計 画 における 位 置 付 け (3) 計 画 地 の 立 地 特 性 ア 交 通 イ 周 辺 開 発 の 動 向 第 2 空 間 設 計 の 方 針 1 土 地 利 用 の 方 針 (1) 基 本 的 な 考 え 方 (2) 基 本 ゾーニングの 構 成 2 有 効 空 地 と 歩 行 者 ネットワークの 形 成 の 方 針 3 有 効 空 地 の 整 備 方 針 第 3 開 発 規 模 の 設 定 1 開 発 フレームの 設 定 2 見 直 し 容 積 率 の 設 定 3 評 価 容 積 率 の 設 定 4 計 画 容 積 率 の 設 定 5 開 発 規 模 の 設 定 (5) 日 照 (6) 風 環 境 (7) 環 境 負 荷 低 減 (8) 電 波 障 害 等 (9) ユニバーサルデザイン (10) 消 防 (11) 避 難 3 道 路 の 境 界 線 からの 後 退 4 敷 地 境 界 線 からの 後 退 5 建 築 物 の 高 さの 考 え 方 (1) 建 築 基 準 法 による 制 限 (2) 本 運 用 方 針 による 各 部 分 の 高 さ 第 5 交 通 計 画 1 歩 行 者 動 線 計 画 2 自 動 車 動 線 計 画 3 交 通 処 理 計 画 4 駐 車 場 駐 輪 場 などの 計 画 第 6 整 備 プログラム 1 整 備 イメージ 2 整 備 スケジュール ( 開 発 スケジュール) 3 許 認 可 申 請 手 続 きなど 第 7 都 市 計 画 図 書 ( 素 案 ) 1 都 市 計 画 図 書 ( 素 案 ) 2 本 運 用 方 針 との 適 合 表 第 4 建 築 物 等 の 整 備 の 方 針 1 基 本 方 針 ( 建 築 物 の 概 要 ) 2 建 築 物 等 の 整 備 の 方 針 (1) 用 途 別 の 配 置 計 画 (2) 動 線 計 画 (3) 景 観 デザイン (4) 緑 化 (3) 広 島 市 との 協 議 調 整 企 画 提 案 書 の 作 成 提 出 にあたっては 広 島 市 と 協 議 した 上 で 調 整 を 図 ること 11

14 3 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 標 示 (1) 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 に 関 する 協 定 書 の 提 出 開 発 事 業 者 等 は 事 業 の 完 了 に 先 立 ち 有 効 空 地 等 評 価 容 積 率 の 設 定 算 定 の 根 拠 となった 施 設 の 維 持 管 理 に 関 する 協 定 書 を 提 出 すること (2) 有 効 空 地 等 の 標 示 開 発 事 業 者 は 当 該 区 域 内 の 有 効 空 地 等 が 都 市 計 画 法 に 基 づく 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 により 設 けられたものである 旨 を 記 載 した 標 示 板 を 敷 地 内 の 見 やすい 場 所 に2 箇 所 以 上 設 置 すること また 標 示 板 の 規 格 は 原 則 として 次 のアからウに 適 合 し 周 囲 の 景 観 と 調 和 するよう に 配 慮 すること ア ステンレス 板 銅 版 等 で 耐 候 性 耐 久 性 に 富 み かつ 容 易 に 破 損 しない 材 質 と すること イ 堅 固 に 固 定 されたものであること ウ 大 きさは 縦 30cm 以 上 横 50cm 以 上 であること 4 容 積 率 緩 和 の 認 定 申 請 建 築 主 は 建 築 基 準 法 第 68 条 の3の 規 定 に 基 づき 同 法 52 条 の 適 用 除 外 を 受 けよう とする 場 合 は 認 定 申 請 書 を 提 出 すること 5 様 式 集 様 式 1 企 画 提 案 書 の 提 出 様 式 2 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 に 関 する 協 定 書 様 式 3 敷 地 内 に 掲 示 する 標 示 板 12

15 様 式 1 企 画 提 案 書 の 提 出 平 成 年 月 日 広 島 市 長 様 広 島 圏 都 市 計 画 ( 広 島 平 和 記 念 都 市 建 設 計 画 ) 地 区 計 画 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 に 関 する 企 画 提 案 書 の 提 出 及 び 都 市 計 画 変 更 手 続 きの 依 頼 について このたび 区 町 丁 目 番 の 区 域 内 において 下 記 の とおり 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 の 企 画 提 案 書 を 取 りまとめましたので 提 出 するとともに 地 区 計 画 に 関 する 都 市 計 画 変 更 手 続 きの 依 頼 をいたします 記 1. 位 置 2. 面 積 3. 区 域 別 添 のとおり 4. 内 容 別 添 のとおり 住 所 氏 名 印 ( 注 ) 住 所 及 び 氏 名 は 法 人 等 の 団 体 にあっては 事 務 所 などの 所 在 地 名 称 及 び 代 表 者 の 氏 名 を 記 載 してください 13

16 様 式 2 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 に 関 する 協 定 書 広 島 圏 都 市 計 画 ( 広 島 平 和 記 念 都 市 建 設 計 画 ) 地 区 計 画 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 の 有 効 空 地 等 の 設 置 利 用 及 び 管 理 に 関 する 協 定 書 広 島 圏 都 市 計 画 ( 広 島 平 和 記 念 都 市 建 設 計 画 ) 地 区 計 画 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 に 係 る 下 記 の 有 効 空 地 等 について を 甲 とし 広 島 市 を 乙 として 次 のとおり 協 定 を 締 結 する ( 目 的 ) 第 1 条 この 協 定 は 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 ( 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 )において 設 置 する 有 効 空 地 等 の 設 置 利 用 方 法 及 び 管 理 について 必 要 な 事 項 を 定 めることとする ( 有 効 空 地 等 の 設 置 ) 第 2 条 甲 は 有 効 空 地 等 を 甲 の 費 用 をもって 設 置 するものとする ( 有 効 空 地 等 の 利 用 方 法 ) 第 3 条 甲 は 有 効 空 地 等 を 一 般 の 公 共 の 用 に 供 するものとする ( 有 効 空 地 等 の 管 理 ) 第 4 条 甲 は 有 効 空 地 等 を 甲 の 費 用 でもって 管 理 するものとする ( 委 任 規 定 ) 第 5 条 この 協 定 の 施 行 に 関 し 必 要 な 事 項 は 甲 乙 協 議 してこれを 決 めるものとする 1 建 築 物 名 称 記 2 建 築 場 所 この 協 定 の 証 として 協 定 書 を2 通 作 成 し 甲 乙 記 名 押 印 のうえ 各 1 通 保 有 するもの とする 平 成 年 月 日 甲 印 乙 広 島 市 代 表 者 広 島 市 長 印 添 付 図 書 計 画 地 の 位 置 図 有 効 空 地 等 の 配 置 図 面 積 表 14

17 様 式 3 敷 地 内 に 掲 示 する 標 示 板 これらの 広 場 及 び 通 路 は 区 域 環 境 の 整 備 に 有 効 な 空 地 として 都 市 計 画 法 に 基 づく 再 開 発 等 促 進 区 を 定 め る 地 区 計 画 により 設 けられたもの で 歩 行 者 等 が 日 常 自 由 に 通 行 又 は 利 用 できるものです 平 成 年 月 日 30cm 以 上 建 築 主 氏 名 又 は 名 称 管 理 者 氏 名 又 は 名 称 連 絡 先 住 所 電 話 有 効 空 地 現 在 地 広 島 市 50cm 以 上 ( 注 )1 氏 名 又 は 名 称 及 び 連 絡 先 は 法 人 等 の 団 体 にあっては 名 称 及 び 代 表 者 の 氏 名 事 務 所 などの 所 在 地 を 記 載 して 下 さい ( 注 )2 日 付 けは 建 築 物 及 び 有 効 空 地 の 供 用 開 始 日 とします 15

18 別 図 1 16

19 別 図 2 16

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