港区住宅型総合設計許可要綱(改正案)

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1 港 区 マンション 建 替 法 容 積 率 許 可 要 綱 平 成 27 年 6 月 1 日 27 港 街 計 第 791 号 第 1 章 総 則 ( 目 的 ) 第 1 条 この 要 綱 は マンションの 建 替 え 等 の 円 滑 化 に 関 する 法 律 ( 平 成 14 年 法 律 第 78 号 以 下 法 という ) 第 105 条 第 1 項 の 規 定 に 基 づく 容 積 率 の 許 可 ( 以 下 許 可 という )に 関 して 必 要 な 事 項 を 定 めることにより 法 第 102 条 第 1 項 の 認 定 を 受 けたマンションの 除 却 建 替 えを 促 進 するとともに 新 たに 建 設 されるマン ションにおける 公 開 空 地 の 確 保 や 地 域 の 防 災 環 境 等 への 貢 献 等 を 通 じて 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 資 することを 目 的 とする ( 基 本 目 標 ) 第 2 条 許 可 に 関 する 事 務 の 運 用 に 当 たっては 次 に 掲 げる 事 項 を 基 本 目 標 とする (1) 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 (2) 良 好 な 建 築 住 宅 ストックの 形 成 (3) 公 共 施 設 機 能 の 補 完 (4) 市 街 地 の 防 災 機 能 の 強 化 (5) 福 祉 のまちづくりの 促 進 (6) 少 子 高 齢 社 会 にふさわしい 住 まいの 整 備 (7) 敷 地 の 集 約 による 質 の 高 い 市 街 地 形 成 (8) 良 好 な 都 市 景 観 の 創 造 (9) 緑 化 の 推 進 (10) 地 球 温 暖 化 対 策 の 推 進 ( 運 用 方 針 ) 第 3 条 この 要 綱 は 許 可 の 取 扱 方 針 を 定 めたものであるとともに 技 術 基 準 として 許 可 の 申 請 に 当 たっての 必 要 条 件 としての 性 格 を 持 つものとする 2 許 可 の 条 件 を 十 分 に 満 たすものであるか 否 かは 具 体 的 な 計 画 に 即 し 前 2 条 の 規 定 に 照 らして 総 合 的 見 地 から 判 断 するものとする ( 用 語 の 定 義 ) 第 4 条 この 要 綱 において 次 の 各 号 に 掲 げる 用 語 の 意 義 は それぞれ 当 該 各 号 に 定 め るところによる (1) 計 画 建 築 物 許 可 の 計 画 に 係 る 建 築 物 をいう (2) 要 除 却 認 定 マンション 法 第 102 条 第 1 項 の 認 定 を 受 けたマンションをい う (3) 空 地 建 築 物 及 びこれに 準 ずる 工 作 物 に 覆 われていない 敷 地 の 部 分 をいう (4) 空 地 率 次 式 による 数 値 をいう ( 空 地 面 積 敷 地 面 積 ) 100( 単 位 %) 1

2 (5) 指 定 容 積 率 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 に 定 められた 建 築 物 の 延 べ 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 百 分 率 (%)で 表 したものをいう (6) 基 準 容 積 率 建 築 基 準 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 201 号 ) 第 52 条 の 規 定 に より 許 容 される 建 築 物 の 延 べ 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 百 分 率 (%)で 表 したものをいう (7) 割 増 容 積 率 この 要 綱 によって 基 準 容 積 率 に 割 増 しされる 容 積 率 をいう (8) ピロティ 等 ピロティ アーケード 等 の 建 築 物 及 び 建 築 物 の 部 分 をいう (9) 人 工 地 盤 等 人 工 地 盤 サンクンガーデンその 他 これらに 類 するものをい う (10) 公 開 空 地 計 画 建 築 物 の 敷 地 内 の 空 地 及 び 開 放 空 間 (ピロティ 等 及 び 人 工 地 盤 等 をいう )のうち 日 常 一 般 に 公 開 される 部 分 ( 当 該 部 分 に 設 ける 環 境 の 向 上 に 寄 与 する 植 栽 花 壇 池 泉 等 及 び 空 地 の 利 便 の 向 上 に 寄 与 する 公 衆 便 所 等 の 小 規 模 の 施 設 に 係 る 土 地 並 びに 屋 内 に 設 けられるもの 等 で 区 長 が 深 夜 等 に 閉 鎖 することを 認 めるものを 含 み 車 路 並 びに 自 動 車 及 び 自 転 車 の 駐 車 の 用 に 供 する 部 分 を 除 く )で 第 11 条 に 定 める 公 開 空 地 の 基 準 に 適 合 するものをいう (11) 歩 道 状 空 地 公 開 空 地 のうち 前 面 道 路 に 沿 って 設 ける 歩 行 者 用 の 空 地 及 び 当 該 空 地 に 沿 って 設 ける 修 景 施 設 ( 当 該 空 地 に 接 する 部 分 から 幅 4メート ル 未 満 の 部 分 に 限 る )をいう (12) 貫 通 通 路 公 開 空 地 のうち 敷 地 内 の 屋 外 空 間 及 び 計 画 建 築 物 内 を 動 線 上 自 然 に 通 り 抜 け かつ 道 路 公 園 その 他 これらに 類 する 公 共 施 設 相 互 間 を 有 効 に 連 絡 する 歩 行 者 用 通 路 ( 当 該 通 路 に 沿 って 設 ける 修 景 施 設 のうち そ の 接 する 部 分 から 幅 員 4メートル 未 満 の 部 分 を 含 む )をいい その 区 分 は 次 のとおりとする ア 屋 外 貫 通 通 路 貫 通 通 路 のうち 計 画 建 築 物 の 屋 外 に 設 けるものをいう イ 屋 内 貫 通 通 路 屋 外 貫 通 通 路 以 外 の 貫 通 通 路 (ピロティ 等 の 部 分 を 含 む ) をいう (13) 広 場 状 空 地 公 開 空 地 のうち 道 路 公 園 又 は 歩 道 状 空 地 に 沿 って 設 ける 一 団 の 空 地 及 び 当 該 空 地 に 沿 って 設 ける 修 景 施 設 をいう (14) 中 庭 等 中 庭 等 その 周 囲 の 大 部 分 を 建 築 物 に 囲 まれ 道 路 に 接 していない 空 地 をいう (15) 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 敷 地 内 の 建 築 物 の 居 住 者 や 利 用 者 の 日 常 自 由 な 利 用 又 は 通 行 に 専 ら 供 される 空 地 及 び 空 地 の 部 分 ( 中 庭 等 及 び 屋 上 をい い 空 地 又 は 空 地 の 部 分 の 環 境 の 向 上 に 寄 与 する 植 栽 花 壇 池 泉 等 及 び 空 地 の 利 便 の 向 上 に 寄 与 する 公 衆 便 所 等 の 小 規 模 の 施 設 に 係 る 土 地 並 びに 屋 内 に 設 けられるもの 等 で 区 長 が 深 夜 等 に 閉 鎖 することを 認 めるものを 含 み 車 路 並 びに 自 動 車 及 び 自 転 車 の 駐 車 の 用 に 供 する 部 分 を 除 く )で 第 12 条 に 定 める 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 基 準 に 適 合 するものをいう (16) 公 開 空 地 等 公 開 空 地 及 び 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 をいう 2

3 (17) 公 開 空 地 等 の 有 効 面 積 公 開 空 地 等 の 面 積 ( 有 効 面 積 の 算 定 の 対 象 となる 部 分 に 限 る )に 当 該 公 開 空 地 等 の 種 別 に 応 じて 第 13 条 に 定 める 公 開 空 地 等 の 有 効 係 数 を 乗 じた 数 値 をいう (18) 有 効 空 地 率 次 式 による 数 値 をいう ( 公 開 空 地 等 の 有 効 面 積 の 合 計 敷 地 面 積 ) 100( 単 位 %) 2 前 項 に 規 定 するもののほか この 要 綱 において 使 用 する 用 語 は 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 ) 建 築 基 準 法 及 び 建 築 基 準 法 施 行 令 ( 昭 和 25 年 政 令 第 38 8 号 )において 使 用 する 用 語 の 例 による ( 適 用 区 域 ) 第 5 条 許 可 の 適 用 区 域 は 港 区 内 全 域 とする ( 許 可 の 対 象 となる 建 築 計 画 ) 第 6 条 許 可 の 対 象 となる 建 築 計 画 は 延 べ 面 積 10,000 平 方 メートル 以 下 とし 法 第 4 条 第 1 項 により 定 める マンションの 建 替 え 等 の 円 滑 化 に 関 する 基 本 的 な 方 針 に 留 意 するとともに 第 2 条 に 定 める 基 本 目 標 の 実 現 に 貢 献 し 次 の 各 号 に 掲 げる 要 件 のいずれにも 該 当 するものとする (1) 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 面 積 を 有 すること (2) 一 定 比 率 以 上 の 実 効 あるオープンスペースを 確 保 していること (3) 周 辺 の 市 街 地 環 境 等 に 対 して 配 慮 した 建 築 形 態 であること (4) 計 画 の 規 模 及 び 周 辺 市 街 地 の 状 況 に 応 じ 都 市 施 設 若 しくは 公 共 施 設 等 の 機 能 補 完 又 はこれらの 負 荷 軽 減 のための 具 体 的 な 措 置 を 講 じていること (5) 計 画 の 規 模 に 応 じ 周 辺 市 街 地 の 防 災 及 び 避 難 のために 有 効 な 施 設 を 設 けて いること (6) 福 祉 のまちづくりの 推 進 に 配 慮 したものであること (7) 計 画 の 内 容 に 応 じ 適 切 に 施 設 が 計 画 されていること (8) 敷 地 内 の 空 地 及 び 建 築 物 の 屋 上 等 について 緑 化 が 図 られていること (9) 計 画 の 用 途 規 模 等 に 応 じ 建 築 物 の 熱 負 荷 の 低 減 及 び 設 備 システムの 省 エ ネルギーに 対 する 取 組 を 環 境 への 負 荷 の 低 減 に 高 い 効 果 を 有 するものとするな ど 省 エネルギー 対 策 等 によるカーボンマイナス(CO2の 排 出 削 減 )につい て 配 慮 したものであること (10) 建 築 物 の 高 さ 等 について 別 に 定 める 建 築 物 の 高 さ 等 誘 導 指 針 及 び 港 区 景 観 計 画 の 景 観 形 成 基 準 に 適 合 したものであること ( 緩 和 の 基 準 が 適 用 される 法 の 規 定 ) 第 7 条 次 章 に 定 める 計 画 要 件 に 適 合 する 建 築 計 画 にあっては 第 14 条 に 定 める 容 積 率 制 限 について 建 築 基 準 法 第 52 条 第 1 項 から 第 8 項 までの 規 定 について 緩 和 の 対 象 とする この 場 合 において 要 除 却 認 定 マンションの 敷 地 に 隣 地 を 取 り 込 んだ 建 替 え 要 除 却 認 定 マンションの 敷 地 を 細 分 化 した 建 替 え 法 第 2 条 第 1 項 第 1 号 に 規 定 するマンションに 該 当 しない 建 築 物 をマンションに 変 更 した 上 で 行 う 建 替 え 等 につ いては 区 長 が 要 除 却 認 定 マンションの 除 却 建 替 えのために 必 要 と 認 める 範 囲 で 行 うものとする 3

4 ( 計 画 建 築 物 の 敷 地 が 二 以 上 の 区 域 地 域 又 は 地 区 の 内 外 にわたる 場 合 の 取 扱 い) 第 8 条 計 画 建 築 物 の 敷 地 が 二 以 上 の 区 域 地 域 又 は 地 区 の 内 外 にわたる 場 合 は この 要 綱 に 別 に 定 めのある 場 合 又 は 建 築 基 準 法 第 52 条 から 第 56 条 の2まで 及 び 第 58 条 に 規 定 する 場 合 を 除 き その 建 築 物 又 はその 敷 地 の 全 部 について 敷 地 の 過 半 の 属 する 区 域 地 域 又 は 地 区 の 建 築 物 に 関 するこの 要 綱 の 規 定 を 適 用 する 第 2 章 計 画 要 件 ( 法 令 要 件 ) 第 9 条 この 要 綱 を 適 用 する 基 本 的 な 計 画 建 築 物 の 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 は 用 途 地 域 の 区 分 に 応 じて 次 の 表 に 定 める 数 値 とする 用 途 地 域 敷 地 面 積 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 1,000 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 住 居 地 域 第 二 種 住 500 居 地 域 又 は 準 工 業 地 域 近 隣 商 業 地 域 又 は 商 業 地 域 300 ( 付 加 要 件 ) 第 10 条 前 条 に 規 定 する 法 令 要 件 に 付 加 する 要 件 は 次 のとおりとする 4 ( 単 位 m2) (1) 計 画 建 築 物 の 敷 地 は 幅 員 6メートル 以 上 の 道 路 に 接 するものであること ただし 計 画 建 築 物 の 延 べ 面 積 が3,000 平 方 メートル 以 下 又 はその 高 さが 15メートル 以 下 の 敷 地 については 用 途 地 域 の 区 分 に 応 じて 道 路 及 び 歩 道 状 空 地 ( 以 下 道 路 等 という )の 幅 員 を 合 わせて 次 の 表 に 掲 げる 数 値 以 上 の 幅 員 に 接 するものとすることができる 用 途 地 域 道 路 等 の 幅 員 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 6 種 住 居 地 域 第 二 種 住 居 地 域 又 は 準 工 業 地 域 近 隣 商 業 地 域 又 は 商 業 地 域 8 ( 単 位 m) (2) 計 画 建 築 物 の 敷 地 の 接 道 長 さについては 前 号 に 掲 げる 数 値 以 上 の 幅 員 を 有 する 道 路 等 に 当 該 敷 地 境 界 線 の 長 さの 合 計 の8 分 の1 以 上 かつ 10メート ル 以 上 接 するものであること (3) 計 画 建 築 物 の 敷 地 内 における 有 効 空 地 率 が 10パーセント 以 上 であること この 場 合 において 指 定 容 積 率 400パーセント 以 上 の 区 域 における 有 効 空 地 率 の 算 定 に 当 たっては 第 1 号 に 掲 げる 道 路 等 の 幅 員 のうち6メートルまでに 係 る 敷 地 の 部 分 を 公 開 空 地 等 の 有 効 面 積 及 び 敷 地 面 積 から 除 いて 行 うものと する (4) 計 画 建 築 物 の 敷 地 には 次 条 の 基 準 に 該 当 する 歩 道 状 空 地 又 は 広 場 状 空 地 を 設 けること この 場 合 において 歩 道 状 空 地 にあっては 原 則 として 道 路 に 接 する 全 ての 敷 地 の 部 分 に 設 けるものとする

5 (5) 計 画 建 築 物 の 用 途 は 次 のア 及 びイに 適 合 するものであること ア 住 宅 以 外 の 用 途 ( 第 14 条 第 1 項 第 2 号 に 掲 げる 施 設 を 除 く 以 下 この 号 に おいて 同 じ )に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 が 要 除 却 認 定 マンションの 住 宅 以 外 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 より 増 加 しないこと ただし 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 が 増 加 する 場 合 は この 限 りでない イ 住 宅 以 外 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 が 基 準 容 積 率 の 算 定 の 基 礎 と なる 延 べ 面 積 を 超 えないこと (6) 計 画 建 築 物 の 外 壁 若 しくはこれに 代 わる 柱 その 他 建 築 物 の 部 分 ( 地 階 ドラ イエリアの 周 壁 及 び 隣 地 境 界 線 に 沿 って 設 ける 塀 並 びに 当 該 塀 に 接 続 する 管 理 上 必 要 な 門 又 は 塀 を 除 く ) 又 は 自 動 車 若 しくは 自 転 車 の 駐 車 の 用 に 供 する 施 設 その 他 の 工 作 物 ( 擁 壁 を 除 く )の 外 面 から 敷 地 境 界 線 及 び 道 路 境 界 線 ( 第 3 号 後 段 に 該 当 する 場 合 にあっては 第 1 号 に 掲 げる 道 路 等 の 幅 員 のうち6 メートルまでに 係 る 敷 地 の 部 分 とする )までの 水 平 距 離 は 敷 地 面 積 の 規 模 に 応 じて 次 の 表 に 掲 げる 数 値 以 上 とすること ただし 壁 面 の 位 置 の 統 一 を 図 るべき 地 区 において 壁 面 の 位 置 を 統 一 する 計 画 建 築 物 歴 史 的 建 造 物 の 部 分 又 は 公 共 用 歩 廊 渡 り 廊 下 地 下 鉄 駅 出 入 口 施 設 その 他 これらに 類 する 建 築 物 の 部 分 はこれによらないことができる 敷 地 面 積 敷 地 境 界 線 までの 水 平 距 離 500m2 未 満 1 500m2 以 上 1,000m2 未 満 1.5 1,000m2 以 上 2 ( 単 位 m) 道 路 境 界 線 までの 水 平 距 離 2 (7) 計 画 建 築 物 の 外 壁 又 はこれに 代 わる 柱 その 他 建 築 物 の 部 分 ( 地 階 ドライエ リアの 周 壁 及 び 隣 地 境 界 線 に 沿 って 設 ける 塀 並 びに 当 該 塀 に 接 続 する 管 理 上 必 要 な 門 又 は 塀 を 除 く )の 外 面 から 当 該 計 画 建 築 物 の 高 さ( 公 開 空 地 等 の 地 表 面 からの 高 さをいう )の 平 方 根 の2 分 の1 以 内 の 距 離 の 部 分 を 公 開 空 地 等 とする 場 合 は 次 のアからウまでに 掲 げるいずれかの 危 険 防 止 の 措 置 を 講 ずる こと ただし 建 築 基 準 法 その 他 の 法 令 等 により 非 常 時 に 開 放 が 求 められる ものについては この 限 りでない ア 外 壁 の 開 口 部 を 開 閉 しない 仕 様 とすること イ 外 壁 の 開 口 部 の 前 面 のバルコニーに 安 全 上 の 補 助 的 対 策 が 講 じられた 手 すり を 設 けていること ウ 自 然 換 気 等 の 目 的 で 設 けられる 開 口 部 等 で ガラリ 等 の 覆 いを 講 じているこ と (8) 第 1 号 本 文 及 び 第 2 号 の 規 定 は 計 画 建 築 物 の 周 囲 の 空 地 の 状 況 その 他 土 地 及 び 周 囲 の 状 況 により 区 長 が 安 全 上 支 障 がないと 認 める 場 合 においては 適 用 しない 5

6 第 3 章 計 画 基 準 ( 公 開 空 地 の 基 準 ) 第 11 条 歩 道 状 空 地 の 基 準 は 次 のとおりとする (1) 幅 員 及 び 通 行 可 能 な 部 分 の 幅 ( 以 下 有 効 幅 員 という )が1.5メート ル 以 上 であること (2) 前 面 道 路 との 高 低 差 がなく 原 則 として 段 差 がないこと 2 貫 通 通 路 の 基 準 は 次 のとおりとする (1) 屋 外 貫 通 通 路 は 有 効 幅 員 が1.5メートル 以 上 であること (2) 屋 内 貫 通 通 路 は 有 効 幅 員 が3メートル 以 上 で かつ 天 井 の 高 さが6メー トル 以 上 であること 3 広 場 状 空 地 の 基 準 は 次 のとおりとする (1) 最 も 狭 い 部 分 の 幅 は 3メートル 以 上 であること (2) 面 積 ( 歩 道 状 空 地 又 は 屋 外 貫 通 通 路 が 当 該 一 の 広 場 状 空 地 と 同 じ 高 さで 接 す るか 又 は 貫 通 するものについては 当 該 部 分 を 含 んだ 面 積 をいい これらのう ち その 幅 員 が3メートル 以 上 であるものについては その 全 ての 部 分 を 含 ん だ 面 積 をいう )は 敷 地 面 積 の10 分 の1 又 は 用 途 地 域 の 区 分 に 応 じて 次 の 表 に 掲 げる 数 値 のいずれか 小 さい 数 値 以 上 かつ 50 平 方 メートル 以 上 で あること ( 単 位 m2) 用 途 地 域 空 地 面 積 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 300 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 住 居 地 域 第 二 種 住 居 地 200 域 又 は 準 工 業 地 域 近 隣 商 業 地 域 又 は 商 業 地 域 100 (3) 全 周 長 の8 分 の1 以 上 が 道 路 公 園 又 は 歩 道 状 空 地 と 高 低 差 なく 接 するも のであること 4 公 開 空 地 に 含 まれるピロティ 等 の 基 準 は 次 のとおりとする (1) 天 井 の 高 さが6メートル 以 上 で かつ 奥 行 きが 当 該 高 さの2 倍 以 内 の 部 分 であること ただし 壁 面 の 位 置 の 統 一 を 図 るべき 地 区 において 壁 面 の 位 置 を 統 一 するために 設 けるものは 天 井 の 高 さを3メートル 以 上 とすることができる (2) 全 周 長 の6 分 の1 以 上 が 他 の 公 開 空 地 と 高 低 差 なく 接 するものであること 5 公 開 空 地 に 含 まれる 人 工 地 盤 等 の 基 準 は 次 のとおりとする (1) サンクンガーデンにあっては その 最 も 狭 い 部 分 の 幅 が 最 大 の 深 さの2 倍 以 上 であること (2) 道 路 公 園 又 は 他 の 公 開 空 地 と 有 効 幅 員 2メートル 以 上 の 階 段 又 は 傾 斜 路 に より 又 は 同 一 平 面 上 で 2か 所 以 上 (その 位 置 及 び 幅 員 により 同 等 以 上 の 効 果 があると 認 められる 場 合 は1か 所 )で 有 効 に 通 じていること (3) 道 路 公 園 又 は 歩 道 状 空 地 との 高 低 差 が6メートル 以 内 であること 6

7 (4) 全 周 長 の4 分 の1 以 上 が 道 路 公 園 又 は 他 の 公 開 空 地 に 接 するものである こと ただし 高 低 差 が1.5メートル 以 内 のものにあっては 全 周 長 の6 分 の1 以 上 とすることができる ( 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 の 基 準 ) 第 12 条 公 開 空 地 に 準 ずる 中 庭 等 の 基 準 は 次 のとおりとする (1) 道 路 との 高 低 差 が6メートル 以 下 であること (2) 面 積 は 敷 地 面 積 の10 分 の1( 当 該 面 積 が300 平 方 メートルを 超 える 場 合 にあっては 中 庭 等 の 面 積 は300 平 方 メートル 以 上 であることをもって 可 とする ) かつ 100 平 方 メートル 以 上 であること 2 公 開 空 地 に 準 ずる 屋 上 の 基 準 は 次 のとおりとする (1) 道 路 に 面 して 設 けられており 当 該 道 路 からの 高 さが12メートル 以 下 か つ 当 該 道 路 の 幅 員 以 下 であること (2) 面 積 は 敷 地 面 積 の10 分 の1 又 は 用 途 地 域 の 区 分 に 応 じて 次 の 表 に 掲 げ る 数 値 のいずれか 小 さい 数 値 以 上 かつ 50 平 方 メートル 以 上 であること ( 単 位 m2) 用 途 地 域 空 地 面 積 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 300 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 住 居 地 域 第 二 種 住 居 地 200 域 又 は 準 工 業 地 域 近 隣 商 業 地 域 又 は 商 業 地 域 100 ( 公 開 空 地 等 の 有 効 係 数 ) 第 13 条 歩 道 状 空 地 の 有 効 係 数 は 次 の 各 号 に 掲 げる 区 分 に 応 じ 当 該 各 号 に 定 める ところによる (1) 幅 員 が4メートル 以 内 ( 建 築 協 定 高 度 利 用 地 区 又 は 地 区 計 画 等 で 歩 行 者 の 利 便 を 目 的 として 幅 員 4メートルを 超 える 壁 面 後 退 の 指 定 がある 場 合 について は 当 該 指 定 の 範 囲 内 )のもの 1.5 (2) その 他 の 歩 道 状 空 地 貫 通 通 路 の 有 効 係 数 は 次 の 各 号 に 掲 げる 区 分 に 応 じ 当 該 各 号 に 定 めるところに よる (1) 屋 外 貫 通 通 路 1.0 (2) 屋 内 貫 通 通 路 広 場 状 空 地 の 有 効 係 数 は 次 の 各 号 に 掲 げる 区 分 に 応 じ 当 該 各 号 に 定 めるところ による (1) 面 積 が500 平 方 メートル 以 上 で 幅 員 が6メートル 以 上 の 道 路 を 有 する 歩 道 状 空 地 に 接 するもの 1.2 (2) 面 積 が300 平 方 メートル 以 上 500 平 方 メートル 未 満 で 幅 員 が6メート ル 以 上 の 道 路 を 有 する 歩 道 状 空 地 に 接 するもの 1.1 (3) その 他 の 広 場 状 空 地 1.0 7

8 4 ピロティ 等 の 有 効 係 数 は 0.8とする 5 人 工 地 盤 等 の 有 効 係 数 は 次 の 各 号 に 掲 げる 区 分 に 応 じ 当 該 各 号 に 定 めるところ による (1) 道 路 公 園 又 は 歩 道 状 空 地 との 高 低 差 が1.5メートル 未 満 の 部 分 0.8 (2) 道 路 公 園 又 は 歩 道 状 空 地 との 高 低 差 が1.5メートル 以 上 の 部 分 中 庭 等 の 有 効 係 数 は 0.5とする 7 屋 上 の 有 効 係 数 は 0.3とする 第 4 章 緩 和 基 準 ( 容 積 率 制 限 ) 第 14 条 計 画 建 築 物 の 敷 地 内 に 次 に 掲 げる 公 開 空 地 等 及 び 施 設 を 設 ける 場 合 につい ては その 容 積 率 の 制 限 を 緩 和 するものとする ただし 第 2 号 に 規 定 する 施 設 を 設 けることによる 容 積 率 の 制 限 の 緩 和 は 次 項 に 規 定 する 公 開 空 地 等 による 割 増 しの 適 用 を 併 せて 受 ける 場 合 に 限 る (1) 当 該 計 画 敷 地 内 の 有 効 空 地 率 が 第 10 条 に 定 める 付 加 要 件 の 限 度 を 超 える 公 開 空 地 等 (2) 地 域 の 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 資 する 施 設 で 港 区 との 協 議 により 設 けるも の ア 医 療 施 設 ( 病 院 診 療 所 又 は 助 産 所 ) イ 子 育 て 支 援 施 設 ( 保 育 所 その 他 の 児 童 福 祉 施 設 ) ウ 障 害 者 支 援 を 行 う 施 設 ( 障 害 福 祉 サービス 事 業 を 行 う 施 設 障 害 者 支 援 施 設 地 域 活 動 支 援 センター 又 は 福 祉 ホーム) エ 高 齢 者 支 援 施 設 ( 老 人 福 祉 施 設 有 料 老 人 ホーム 又 は 地 域 密 着 型 サービス 事 業 を 行 う 施 設 ) オ コミュニティ 活 動 施 設 ( 町 会 自 治 会 等 の 集 会 場 又 は 倉 庫 ) カ 防 災 施 設 ( 常 時 防 災 施 設 として 使 用 されるもの) キ その 他 地 域 の 状 況 に 応 じて 区 長 が 認 める 施 設 2 前 項 第 1 号 に 規 定 する 公 開 空 地 等 を 設 けることによる 割 増 容 積 率 の 限 度 は 敷 地 内 の 有 効 空 地 率 に 応 じて 次 式 による 数 値 とする (P-10) (Vo 400+Kx) P 有 効 空 地 率 ( 単 位 %) Vo 基 準 容 積 率 ( 単 位 %) Kx 区 域 別 係 数 ( 次 の 表 の 区 域 により 定 める 係 数 をいう ) 計 画 敷 地 が 存 する 区 域 Kx 都 心 部 ( 新 しい 都 市 づくりのための 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 ( 平 成 15 年 6 月 東 京 都 都 市 整 備 局 策 定 ) 6 で 規 定 する 区 域 とする ) 都 心 部 以 外 5 3 第 1 項 第 2 号 の 施 設 を 設 けることによる 割 増 容 積 率 は 前 項 による 割 増 容 積 率 以 下 で かつ 100パーセントを 限 度 として 建 築 基 準 法 施 行 令 第 2 条 第 4 号 の 規 定 に 8

9 よる 容 積 率 の 算 定 に 算 入 しない 建 築 物 の 部 分 を 除 き 当 該 施 設 の 床 面 積 の 合 計 に 相 当 する 容 積 率 の 割 増 しを 行 う ただし 建 築 基 準 法 第 52 条 第 14 項 第 1 号 の 規 定 に 基 づく 容 積 率 に 係 る 許 可 に 関 する 取 扱 基 準 ( 平 成 20 年 12 月 1 日 20 港 環 建 第 486 号 )に 該 当 する 公 益 施 設 等 については 基 準 容 積 率 の25パーセントを 限 度 として 公 益 施 設 等 の 床 面 積 に 応 じて 加 えることができる 4 前 2 項 の 場 合 において 割 増 容 積 率 の 上 限 値 は 建 築 基 準 法 第 52 条 第 14 項 第 1 号 に 基 づく 許 可 による 容 積 率 に 相 当 する 部 分 を 除 き 基 準 容 積 率 の0.5 倍 又 は20 0パーセントのいずれか 低 い 数 値 とする ただし 割 増 し 後 の 容 積 率 は 1,000 パーセントを 超 えることはできない 5 計 画 建 築 物 の 整 備 と 一 体 的 に 計 画 配 置 される 道 路 公 園 緑 地 及 び 広 場 その 他 これ らに 類 する 公 共 空 地 のうち 都 市 計 画 決 定 ( 地 区 計 画 等 を 含 む )がされたもの( 計 画 建 築 物 とおおむね 同 時 期 に 決 定 されるものを 含 む )で 事 業 者 の 無 償 譲 渡 又 は 無 償 貸 与 に 係 り 地 方 公 共 団 体 により 管 理 されるものについては 当 該 公 共 空 地 面 積 に 基 準 容 積 率 を 乗 じて 求 められる 面 積 を 計 画 建 築 物 の 許 容 延 べ 面 積 に 加 えることができ る 6 高 度 利 用 地 区 用 途 別 容 積 型 地 区 計 画 及 び 高 層 住 居 誘 導 地 区 内 に 計 画 する 場 合 は この 章 で 定 める 割 増 容 積 率 の 限 度 を 求 める 場 合 の 基 準 容 積 率 を 第 4 条 第 6 号 に 定 め る 基 準 容 積 率 の 定 義 にかかわらず これらの 都 市 計 画 で 定 める 容 積 率 及 び 計 画 建 築 物 の 用 途 により 求 められる 容 積 率 の 限 度 を 適 用 しない 場 合 の 容 積 率 の 限 度 を 基 準 容 積 率 とみなして 公 開 空 地 等 を 設 けることによる 割 増 容 積 率 の 限 度 を 算 定 するものとする 7 前 6 項 の 規 定 により 容 積 率 の 割 増 しを 受 ける 計 画 建 築 物 で 割 増 容 積 率 に 基 準 容 積 率 を 加 えた 割 増 し 後 の 容 積 率 を 適 用 する 場 合 の 前 面 道 路 との 関 係 についての 高 さの 制 限 である 建 築 基 準 法 別 表 第 3(は) 欄 に 掲 げる 数 値 ( 距 離 )が 割 増 し 前 の 基 準 容 積 率 を 適 用 する 場 合 の 数 値 と 異 なる 場 合 は 割 増 し 後 の 容 積 率 による 同 欄 に 掲 げる 規 定 に 適 合 しなければ 割 増 容 積 率 を 制 限 することができる ただし 隣 接 地 の 用 途 地 域 土 地 利 用 状 況 及 び 当 該 敷 地 からの 方 位 等 により 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 支 障 がない と 判 断 できる 場 合 は この 限 りでない ( 委 任 ) 第 15 条 この 要 綱 に 定 めるもののほか 必 要 な 事 項 は 区 長 が 別 に 定 める 付 則 この 要 綱 は 平 成 27 年 6 月 1 日 から 施 行 する 9

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