に 沿 っている(ただしこの 意 義 について 後 述 ) 尤 も 令 79 条 1 項 が 限 定 列 挙 ではないという 解 釈 も 所 法 33 条 1 項 の 文 言 の 解 釈 として 不 可 能 ではないと 考 えられる Xらは 所 法 33 条 1 項 の 資 産 の 範 囲 を 論

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1 1 速 報 税 理 御 中 字 ( 最 大 4000 字 ) 目 安 連 担 建 築 物 設 計 制 度 下 での 余 剰 容 積 率 の 移 転 の 対 価 は 譲 渡 所 得 ではなく 不 動 産 所 得 である 東 京 地 判 平 成 20 年 11 月 28 日 税 資 258 号 順 号 11089TAINS:Z 立 教 大 学 法 学 部 浅 妻 章 如 1. 事 実 関 係 原 告 X1~X4(Xら) 及 びE 社 は 隣 接 する 土 地 ( 本 件 各 土 地 )を 所 有 する 本 件 各 土 地 の 建 築 基 準 法 52 条 所 定 の 容 積 率 は 400%であり 本 件 各 土 地 上 の 建 物 ( 本 件 建 物 )の 容 積 率 は %であり %の 余 剰 ( 本 件 余 剰 容 積 )がある K 建 設 は 本 件 各 土 地 K 所 有 地 Kが 借 り 受 ける 土 地 M 信 託 受 託 地 を 併 せた 敷 地 を 建 築 基 準 法 86 条 2 項 に 定 める 連 担 建 築 物 設 計 制 度 の 認 定 を 受 ける 区 域 とし Xら 及 びE 社 並 びにM 信 託 銀 行 から 本 件 各 土 地 ( 承 役 地 ) 並 びにM 信 託 受 託 地 ( 承 役 地 )それぞれの 余 剰 容 積 の 移 転 をK 所 有 地 ( 要 役 地 ) 上 に 受 け 建 物 ( 本 件 予 定 建 物 )を 建 設 することとした Xらは 本 件 余 剰 容 積 をK 社 に 移 転 するための 地 役 権 ( 本 件 地 役 権 : 本 件 予 定 建 物 着 工 を 停 止 条 件 とし 本 件 各 土 地 上 に 容 積 率 %を 超 える 建 物 を 建 築 しない 旨 の 不 作 為 の 地 役 権 存 続 期 間 は 永 久 但 し 承 役 地 の 容 積 率 が 将 来 緩 和 されたらXら 及 びE 社 は 本 件 建 物 を 増 改 築 することができる 本 件 各 土 地 の 公 租 公 課 はXら 及 びE 社 が 負 担 する)を 設 定 す る 契 約 ( 本 件 契 約 )を 平 成 17 年 7 月 1 日 付 けで 締 結 した 本 件 地 役 権 設 定 の 対 価 ( 本 件 対 価 )は X 1:1 億 7500 万 円 X2:1200 万 円 X3:9100 万 円 X4:1 億 0900 万 円 E 社 :1300 万 円 で あった 2. 争 点 本 件 対 価 の 所 得 分 類 が 争 点 である Xらは 所 基 通 33-1 資 産 には, 借 家 権 又 は 行 政 官 庁 の 許 可, 認 可, 割 当 て 等 により 発 生 した 事 実 上 の 権 利 も 含 まれる を 参 照 しつつ 本 件 対 価 は 余 剰 容 積 利 用 権 とい う 資 産 の 譲 渡 の 対 価 であり 譲 渡 所 得 に 当 たると 主 張 した 被 告 Yは 地 役 権 の 設 定 が 資 産 の 譲 渡 に 当 たる 場 合 として 所 令 79 条 1 項 は 特 定 街 区 制 度 ( 都 市 計 画 法 8 条 1 項 4 号, 同 法 9 条 19 項 建 築 基 準 法 60 条 )に 関 するものに 限 定 しており これに 該 当 しない 本 件 地 役 権 の 設 定 の 対 価 は 不 動 産 所 得 に 当 たる と 主 張 した 3. 判 決 要 旨 請 求 棄 却 1 本 件 契 約 は 容 積 率 %を 超 える 建 物 を 本 件 各 土 地 内 に 建 設 しない 旨 の 不 作 為 の 地 役 権 を 設 定 するものである( 民 法 280 条 参 照 )から, 本 件 地 役 権 の 設 定 の 対 価 としてK 建 設 から 得 た 所 得 は, 不 動 産 所 得 というべきものである 2 本 件 地 役 権 の 設 定 が 資 産 の 譲 渡 に 当 たるかにつき 連 担 建 築 物 設 計 制 度 等 は 飽 くまで 公 法 上 の 規 制 の 緩 和 を 実 質 とするものであり,これらを 定 める 前 記 各 規 定 は, 私 法 上, 余 剰 容 積 利 用 権 という 新 たな 権 利 を 創 設 するものではな く [ 本 件 地 役 権 の 設 定 ]は 余 剰 容 積 利 用 権 という 権 利 の 移 転 又 は 譲 渡 ではなく,Xらにとっては 正 しく 本 件 各 土 地 を 承 役 地 とする 不 作 為 の 地 役 権 の 設 定 である から Xら の 主 張 は 採 用 できない 3 所 令 79 条 1 項 が 資 産 の 譲 渡 の 範 囲 を ( 略 )に 限 る 旨 規 定 しているところ 連 担 建 築 物 設 計 制 度 にかかわる 地 役 権 の 設 定 については 何 ら 規 定 していない そうすると, 連 担 建 築 物 設 計 制 度 にかかわる 地 役 権 の 設 定 の 対 価 が 所 得 税 法 33 条 1 項 に 規 定 する 譲 渡 所 得 に 該 当 すると 認 めることはできない 4. 評 釈 (1) その 後 東 京 高 判 平 成 21 年 5 月 20 日 平 成 21 年 ( 行 コ)5 号 は 一 審 判 決 を 引 用 し Xらの 主 張 す る 余 剰 容 積 利 用 権 なるものは, 土 地 所 有 権 から 淵 源 する 敷 地 利 用 権 能 ( 経 済 的 利 益 )であって, 敷 地 利 用 権 と 離 れて 独 立 に 処 分 可 能 な 財 産 権 ということは 困 難 などと 判 旨 2を 補 強 する 補 足 ( 判 旨 3を 補 強 する 記 述 もある)を 追 加 した 上 で Xらの 控 訴 を 棄 却 した (2) 規 定 及 び 問 題 の 構 造 規 定 の 構 造 として 所 法 26 条 1 項 は 譲 渡 所 得 に 該 当 するものを 不 動 産 所 得 から 除 外 しており 所 法 33 条 1 項 括 弧 書 きは 地 上 権 又 は 借 地 権 の 設 定 のうち 政 令 で 定 めるもの を 資 産 の 譲 渡 に 含 めている 従 って 譲 渡 所 得 の 範 囲 が 本 件 の 先 決 問 題 となる 本 件 地 役 権 設 定 の 対 価 の 経 済 的 実 質 が 不 動 産 所 得 に 近 いか 譲 渡 所 得 に 近 いかという 問 題 構 造 ではない ということを 確 認 す る 次 に Yは 所 法 33 条 1 項 を 受 けた 令 79 条 1 項 が 限 定 列 挙 であることを 論 拠 とし 本 件 判 旨 3もこれ

2 に 沿 っている(ただしこの 意 義 について 後 述 ) 尤 も 令 79 条 1 項 が 限 定 列 挙 ではないという 解 釈 も 所 法 33 条 1 項 の 文 言 の 解 釈 として 不 可 能 ではないと 考 えられる Xらは 所 法 33 条 1 項 の 資 産 の 範 囲 を 論 じている 判 旨 2がこれに 対 する 応 答 であると 読 める (3) 判 旨 の 構 造 判 旨 3の に 限 る という 表 現 は 令 79 条 1 項 が 限 定 列 挙 であることを 前 提 として いるものと 読 みうる そうであるとすると 判 旨 2が 不 要 ではないかとの 疑 問 が 湧 く 判 旨 2は 不 要 の 補 強 部 分 であるにすぎず 判 決 理 由 ではない という 構 造 であろうか しかし それならば 判 旨 3を 先 に 書 いてから 補 強 的 に 判 旨 2を 書 くという 順 序 となろう( 評 釈 対 象 外 であるが 控 訴 審 の 補 足 も 判 旨 3のみならず 判 旨 2を 補 強 しており とりわけ 移 転 という 語 を 避 けている) そこで 判 旨 3の に 限 る を 文 字 通 り 捉 えるのではなく 判 旨 2も 本 件 の 結 論 に 欠 かせない とい う 構 造 を 判 旨 はとっていると 考 えられよう 判 旨 の 構 造 をこう 捉 えると 令 79 条 1 項 に 挙 げられてい ない 行 為 でも 所 法 33 条 1 項 の 資 産 の 譲 渡 に 該 当 する 可 能 性 が 皆 無 ではなくなる (4) 先 例 との 関 係 譲 渡 所 得 の 意 義 に 関 し 控 訴 審 は 最 判 昭 和 43 年 10 月 31 日 集 民 92 号 797 頁 ( 無 償 移 転 ) 及 び 最 判 昭 和 50 年 5 月 27 日 民 集 29 巻 5 号 641 頁 ( 財 産 分 与 )を 参 照 するが 本 件 判 旨 は 先 例 を 挙 げていない また これらの 先 例 は 資 産 よりも 譲 渡 に 関 する 先 例 である 資 産 の 範 囲 に 関 する 最 判 昭 和 45 年 10 月 23 日 民 集 24 巻 11 号 1617 頁 ( 所 法 33 条 1 項 但 書 の 規 定 がない 時 代 に 借 地 権 設 定 の 対 価 が 譲 渡 所 得 にあたると 類 推 解 釈 する 余 地 を 認 めた 結 論 は 不 動 産 所 得 )を 本 件 が 引 用 しないのはなぜか 現 行 法 下 で 最 判 昭 和 45 年 10 月 23 日 の 意 義 は 消 えたと 判 旨 は 理 解 しているのであろうか 尤 も 現 行 法 下 においても 借 家 権 は 資 産 にあたるとした 例 ( 建 物 明 渡 につき 東 京 地 判 昭 和 51 年 2 月 17 日 判 タ 344 号 267 頁 ; 混 同 により 消 滅 につき 京 都 地 判 昭 和 56 年 7 月 17 日 訟 月 27 巻 11 号 2150 頁 ; 旧 法 9 条 1 項 5 号 についてであるが 譲 渡 所 得 の 定 義 を 広 げた 昭 和 34 年 法 律 第 79 号 政 令 第 85 号 による 改 正 後 の 事 案 として 大 阪 地 判 昭 和 44 年 1 月 28 日 判 時 570 号 40 頁 ) があり 資 産 は 広 く 解 されてきた( 参 照 : 金 子 宏 租 税 法 16 版 220 頁 は 前 述 の 類 推 解 釈 に 肯 定 的 である 一 方 225 頁 は 借 家 権 につき 消 極 説 ) 他 方 破 産 宣 告 を 受 けた 会 社 の 株 式 につき 譲 渡 損 失 を 否 定 した 例 ( 千 葉 地 判 平 成 18 年 9 月 19 日 訟 月 54 巻 3 号 771 頁 ) 預 託 金 会 員 制 ゴルフ 会 員 権 につき 譲 渡 損 失 を 否 定 した 例 ( 名 古 屋 地 判 平 成 17 年 7 月 27 日 判 タ 1204 号 136 頁 )もある これらは 資 産 としての 同 質 性 が 欠 けた 状 態 での 取 引 を 扱 った 例 である( 通 常 株 式 やゴルフ 会 員 権 は 資 産 にあたる) 一 方 本 件 は 本 件 地 役 権 が 不 作 為 を 内 容 とする にとどまり 財 産 権 として 成 熟 独 立 してないとして 資 産 性 を 否 定 した 例 といえる 2

3 先 行 評 釈 税 理 別 冊 附 録 52 巻 15 号 16 頁 所 得 税 に 関 するもの: 各 種 所 得 の 区 分 ( 判 例 紹 介 ) 福 井 智 子 月 刊 税 務 事 例 42 巻 7 号 68 頁 所 得 区 分 平 成 20 年 分 課 税 関 係 訴 訟 裁 判 例 の 動 向 2/ 実 体 法 関 係 所 得 税 1 ( 判 例 紹 介 ) 週 刊 税 務 通 信 3056 号 13 頁 所 得 税 : 連 担 建 築 物 設 計 制 度 ( 建 築 基 準 法 86 条 2 項 )に 係 る 地 役 権 の 設 定 の 対 価 の 譲 渡 所 得 該 当 性 ( 棄 却 ) 所 得 税 更 正 処 分 取 消 等 請 求 事 件 判 決 速 報 (20 年 10 月 ~ 12 月 分 ) ( 判 例 紹 介 ) 渡 辺 充 明 治 学 院 大 学 / 法 学 研 究 88 号 183 頁 余 剰 容 積 利 用 権 と 所 得 区 分 : 東 京 高 裁 平 成 21 年 5 月 20 日 判 決 を 手 がかりとして 判 例 研 究 正 木 洋 子 税 理 53 巻 5 号 95 頁 連 担 建 築 物 設 計 制 度 に 関 わる 地 役 権 設 定 の 対 価 の 所 得 区 分 判 決 イ ンフォメーション ( 判 例 紹 介 ) 豊 田 孝 二 速 報 判 例 解 説 ( 法 学 セミナー 増 刊 )5 号 311 頁 連 担 建 築 物 設 計 制 度 に 基 づく 余 剰 容 積 の 移 転 に 係 る 対 価 が 不 動 産 所 得 に 該 当 するとされた 事 例 田 島 秀 則 月 刊 税 務 事 例 42 巻 7 号 1 頁 建 築 基 準 法 等 における 容 積 率 の 移 転 と 譲 渡 所 得 : 東 京 高 裁 平 成 21 年 5 月 20 日 判 決 を 題 材 として 税 理 別 冊 附 録 53 巻 9 号 15 頁 (26) 所 得 税 に 関 するもの:(3) 各 種 所 得 の 区 分 租 税 判 例 の 回 顧 ( 平 成 21 年 上 半 期 )/ 第 3 章 実 体 法 上 の 問 題 1 週 刊 税 務 通 信 3084 号 76 頁 所 得 税 : 連 担 建 築 物 設 計 制 度 による 地 役 権 設 定 の 対 価 と 譲 渡 所 得 該 当 性 ( 棄 却 ) 所 得 税 更 正 処 分 取 消 等 請 求 控 訴 事 件 判 決 速 報 (21 年 4 月 ~6 月 分 ) ( 判 例 紹 介 ) 伊 川 正 樹 譲 渡 所 得 課 税 における 資 産 の 譲 渡 税 法 学 561 号 3 頁 (2009) 吉 村 政 穂 租 税 判 例 研 究 会 2010 年 4 月 2 日 報 告 ( 未 公 刊 ) 3

4 4 所 得 税 更 正 処 分 取 消 等 請 求 事 件 東 京 地 方 裁 判 所 平 成 20 年 ( 行 ウ) 第 281 号 平 成 20 年 11 月 28 日 民 事 第 38 部 判 決 口 頭 弁 論 終 結 日 平 成 20 年 10 月 22 日 判 決 原 告 X1 原 告 X2 原 告 X3 原 告 X4 上 記 4 名 訴 訟 代 理 人 弁 護 士 長 谷 川 純 藤 井 陽 子 被 告 国 代 表 者 法 務 大 臣 森 英 介 ( 原 告 X1, 同 X2 及 び 同 X3につき) 処 分 行 政 庁 麻 布 税 務 署 長 a ( 原 告 X4につき) 処 分 行 政 庁 渋 谷 税 務 署 長 b 指 定 代 理 人 c 外 6 名 主 文 1 原 告 らの 請 求 をいずれも 棄 却 する 2 訴 訟 費 用 は 原 告 らの 負 担 とする 事 実 及 び 理 由 第 1 請 求 1 麻 布 税 務 署 長 が 原 告 X1に 対 して 平 成 19 年 3 月 27 日 付 けでした 同 原 告 の 同 17 年 分 の 所 得 税 に 係 る 更 正 処 分 のうち, 納 付 すべき 税 額 2062 万 6700 円 を 超 える 部 分 及 び 過 少 申 告 加 算 税 賦 課 決 定 処 分 をいずれも 取 り 消 す 2 麻 布 税 務 署 長 が 原 告 X2に 対 して 平 成 19 年 3 月 27 日 付 けでした 同 原 告 の 同 17 年 分 の 所 得 税 に 係 る 更 正 の 請 求 に 対 する 更 正 をすべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 を 取 り 消 す 3 麻 布 税 務 署 長 が 原 告 X3に 対 して 平 成 19 年 3 月 27 日 付 けでした 同 原 告 の 同 17 年 分 の 所 得 税 に 係 る 更 正 の 請 求 に 対 する 更 正 をすべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 を 取 り 消 す 4 渋 谷 税 務 署 長 が 原 告 X4に 対 して 平 成 19 年 6 月 28 日 付 けでした 同 原 告 の 同 17 年 分 の 所 得 税 に 係 る 更 正 の 請 求 に 対 する 更 正 をすべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 を 取 り 消 す 第 2 事 案 の 概 要 本 件 は,いわゆる 連 担 建 築 物 設 計 制 度 ( 建 築 基 準 法 86 条 2 項 )にかかわる 地 役 権 の 設 定 の 対 価 (た だし,その 地 役 権 の 性 質 については 争 いがある )が 譲 渡 所 得 に 当 たると 主 張 する 原 告 らが,これ を 不 動 産 所 得 であるとする 処 分 行 政 庁 から,それぞれ 平 成 17 年 分 の 所 得 税 について 更 正 処 分, 過 少 申 告 加 算 税 賦 課 決 定 処 分 又 は 更 正 の 請 求 に 対 する 更 正 をすべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 を 受 けたため,こ れらを 不 服 として,その 取 消 しを 求 める 事 案 である 1 前 提 事 実 本 件 の 前 提 となる 事 実 は, 以 下 のとおりである いずれも 当 事 者 間 に 争 いのない 事 実 であるか, 証 拠 等 により 容 易 に 認 めることのできる 事 実 であるが, 括 弧 内 に 認 定 根 拠 を 付 記 している (1) 土 地 建 物 の 所 有 関 係 等 ア 原 告 X1( 以 下 原 告 X1 という )は, 別 紙 物 件 目 録 A 記 載 1の 土 地 を 所 有 している ( 甲 1) イ 原 告 X2( 以 下 原 告 X2 という ), 同 X3( 以 下 原 告 X3 という ) 及 び 同 X4( 以 下 原 告 X4 という ) 並 びに 株 式 会 社 エーヴィヒ( 以 下 エーヴィヒ という )は, 別 紙 物 件 目 録 A 記 載 2の 土 地 を,それぞれ 持 分 20 万 分 の1 万 0487,20 万 分 の8 万 1206,20 万 分 の9 万 693

5 7,20 万 分 の1 万 1370の 割 合 で 共 有 している ( 甲 2) ウ 前 記 ア 及 びイの 各 土 地 ( 以 下, 併 せて 本 件 各 土 地 という )は 隣 接 しているところ, 不 動 産 登 記 上, 本 件 各 土 地 の 地 積 は, 別 紙 物 件 目 録 A 記 載 1 及 び2のとおりである( 合 計 で 平 方 メートル)が,その 実 測 面 積 は, 概 測 で 合 計 平 方 メートルである なお, 本 件 各 土 地 に 係 る 建 築 基 準 法 52 条 所 定 の 容 積 率 の 最 高 限 度 は,400%である ( 甲 1,2, 21) エ 本 件 各 土 地 上 には, 別 紙 物 件 目 録 A 記 載 3の 建 物 ( 以 下 本 件 建 物 という )がある 本 件 建 物 は, 区 分 所 有 権 の 目 的 となる 建 物 であって, 後 記 (2)ないし(4)の 当 時 (すなわち, 平 成 17 年 7 月 当 時 ), 1 エーヴィヒ 及 び 株 式 会 社 ヘキサ( 以 下 ヘキサ という )がそれぞれ 持 分 1 万 分 の5622,1 万 分 の4378の 割 合 で 同 3(1)の 専 有 部 分 を, 2 原 告 X2 及 び 原 告 X4 がそれぞれ 共 有 持 分 10 分 の4,10 分 の6の 割 合 で 同 3(2)の 専 有 部 分 を, 3 原 告 X1が 同 3 (3)の 専 有 部 分 を, 4 ヘキサが 同 3(4)の 専 有 部 分 を, 5 原 告 X3が 同 3(5)の 専 有 部 分 を 各 々 区 分 所 有 していた なお, 本 件 建 物 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 ( 建 築 基 準 法 52 条 所 定 の 容 積 率 の 対 象 となる 延 床 面 積 )は 平 方 メートルであり,その 容 積 率 は294.46%である したがって, 本 件 各 土 地 に 係 る 容 積 率 の 最 高 限 度 400%( 前 記 ウ)との 差 は,105.54%となる( 以 下,この 余 剰 分 となる 容 積 率 を 本 件 余 剰 容 積 という ) ( 甲 3ないし5,21, 乙 1,2) オ 鹿 島 建 設 株 式 会 社 ( 以 下 鹿 島 建 設 という )は, 別 紙 物 件 目 録 B 記 載 の 各 土 地 ( 以 下, 総 称 し て 鹿 島 所 有 地 という )を 所 有 している ( 甲 6ないし16) (2) 地 役 権 設 定 契 約 書 の 作 成 原 告 ら 及 びエーヴィヒは, 鹿 島 建 設 が 鹿 島 所 有 地 上 に 建 築 を 予 定 する 建 物 ( 以 下 本 件 予 定 建 物 と いう )について, 本 件 余 剰 容 積 を 移 転 することに 合 意 したとして, 鹿 島 建 設 との 間 で, 要 旨 を 次 のと おりとする 平 成 17 年 7 月 1 日 付 け 地 役 権 設 定 契 約 書 ( 以 下 本 件 契 約 書 という )を 作 成 した( 以 下, 本 件 契 約 書 に 係 る 契 約 を 本 件 契 約 という ) ( 甲 19) ア 地 役 権 の 内 容 (ア) 鹿 島 建 設 は, 本 件 各 土 地, 鹿 島 所 有 地, 信 託 受 託 者 として 三 菱 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 以 下 三 菱 信 託 銀 行 という )が 所 有 する 各 土 地 の 一 部 ( 以 下 三 菱 信 託 受 託 地 という ) 及 び 東 京 都 か ら 鹿 島 建 設 が 借 地 する 予 定 の 下 水 道 敷 地 の 一 部 を 合 わせた 敷 地 を, 建 築 基 準 法 86 条 2 項 に 定 める 連 担 建 築 物 設 計 制 度 の 認 定 ( 以 下 本 件 連 担 認 定 という )を 受 ける 区 域 ( 以 下 本 件 連 担 対 象 地 という )とし, 本 件 連 担 認 定 に 基 づき, 原 告 ら 及 びエーヴィヒから 本 件 各 土 地 ( 承 役 地 )が 保 有 する 本 件 余 剰 容 積 の 移 転 を,また, 三 菱 信 託 銀 行 から 三 菱 信 託 受 託 地 ( 承 役 地 )が 保 有 する 余 剰 容 積 の 移 転 を,それぞれ 鹿 島 所 有 地 ( 要 役 地 ) 上 に 受 け, 本 件 予 定 建 物 を 鹿 島 所 有 地 上 に 建 設 す る (1 条 1 項 ) (イ) 原 告 ら 及 びエーヴィヒ 並 びに 鹿 島 建 設 は, 本 件 予 定 建 物 の 着 工 を 停 止 条 件 として, 原 告 ら 及 びエーヴィヒが 当 該 着 工 時 の 建 築 基 準 法 に 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 (400%)から105.54% を 控 除 した 容 積 率 %を 超 える 建 物 を 本 件 各 土 地 内 に 建 設 しない 旨 の 不 作 為 の 地 役 権 ( 以 下 本 件 地 役 権 という )を 設 定 するものとし,これにより 鹿 島 建 設 は 本 件 余 剰 容 積 の 利 用 権 を 原 告 ら 及 びエーヴィヒから 取 得 する (1 条 2 項 ) (ウ) 原 告 ら 及 びエーヴィヒは, 鹿 島 建 設 が 本 件 余 剰 容 積 の 利 用 権 の 移 転 を 受 けた 後 は, 鹿 島 建 設 が 本 件 予 定 建 物 を 将 来 再 築 する 場 合 においても, 本 件 余 剰 容 積 を 鹿 島 所 有 地 の 容 積 に 加 算 すること を 承 諾 する (1 条 3 項 ) イ 設 定 目 的 本 件 地 役 権 の 設 定 目 的 は, 本 件 余 剰 容 積 の 利 用 権 を 鹿 島 所 有 地 の 所 有 者 が 永 続 的 に 確 保 し, 鹿 島 所 有 地 に 建 築 する 本 件 予 定 建 物 に 対 する 建 築 基 準 法 等 適 用 法 規 で 定 める 容 積 率, 建 ぺい 率 及 び 日 影 規 制 等 による 建 物 敷 地 確 保 及 び 再 建 築 のために, 本 件 各 土 地 の 範 囲 内 において 現 存 する 本 件 建 物 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 ( 平 方 メートル)を 超 えて 本 件 各 土 地 の 所 有 者 が 本 件 建 物 を 増 改 築 又 は 再 建 築 しないこととする (3 条 ) ウ 承 役 地 の 利 用 鹿 島 建 設 は,3 条 の 規 定 にかかわらず, 将 来, 建 築 基 準 法 等 の 行 政 法 規 等 が 改 正 されることによっ て, 本 件 余 剰 容 積 の 利 用 権 を 鹿 島 建 設 が 確 保 でき,かつ, 本 件 建 物 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 を 超 えて 原 告 ら 及 びエーヴィヒが 本 件 建 物 を 増 改 築 又 は 再 建 築 することが 可 能 になった 場 合 には, 同 利 用 権 を 鹿 島 建 設 が 確 保 し, 鹿 島 所 有 地 に 建 築 した 建 物 に 対 する 建 築 基 準 法 等 適 用 法 規 で 定 める 容 積 率, 建 ぺい 率 及 び 日 影 規 制 等 による 建 物 敷 地 の 確 保 及 び 再 建 築 を 阻 害 せず,かつ, 本 件 連 担 認 定 に 違 反 しない 範 5

6 囲 内 において, 本 件 建 物 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 を 超 えて 原 告 ら 及 びエーヴィヒが 本 件 建 物 を 増 改 築 又 は 再 建 築 することを 承 諾 する (4 条 2 項 ) エ 地 役 権 の 範 囲 本 件 地 役 権 の 範 囲 は, 本 件 各 土 地 の 全 部 とする (5 条 ) オ 存 続 期 間 本 件 地 役 権 の 存 続 期 間 は 永 久 とする (6 条 ) カ 対 価 鹿 島 建 設 は, 着 工 日 に, 本 件 地 役 権 設 定 の 対 価 ( 以 下 本 件 対 価 という )を, 次 のとおり, 原 告 ら 及 びエーヴィヒに 対 して 支 払 う (7 条 ) (ア) 原 告 X1 1 億 7500 万 円 (イ) 原 告 X 万 円 (ウ) 原 告 X 万 円 (エ) 原 告 X4 1 億 0900 万 円 (オ)エーヴィヒ 1300 万 円 キ 公 租 公 課 の 負 担 本 件 各 土 地 について 課 せられる 公 租 公 課 については 原 告 ら 及 びエーヴィヒがこれを 負 担 し 鹿 島 建 設 に 一 切 の 請 求 をしない (8 条 ) ク 権 利 移 転 原 告 ら 及 びエーヴィヒ 並 びに 鹿 島 建 設 は, 将 来, 本 件 各 土 地 又 は 鹿 島 所 有 地 の 所 有 権 を 第 三 者 に 譲 渡 する 場 合,この 旨 を 事 前 に 文 書 にて 速 やかにその 相 手 方 に 通 知 するものとし, 譲 渡 先 に 対 して 本 件 契 約 の 権 利 義 務 の 一 切 を 承 継 させる (10 条 1 項 ) (3) 本 件 地 役 権 の 設 定 登 記 の 状 況 本 件 各 土 地 については, 本 件 契 約 に 基 づき, 本 件 各 土 地 を 承 役 地, 鹿 島 所 有 地 を 要 役 地 として, 本 件 各 土 地 の 範 囲 全 部 につき, 平 成 17 年 7 月 11 日 に 本 件 予 定 建 物 の 着 工 を 条 件 とする 同 月 1 日 設 定 の 条 件 付 地 役 権 設 定 仮 登 記 がされ, 同 月 27 日 に 同 日 設 定 の 本 件 地 役 権 の 設 定 登 記 がされた ( 甲 1,2) (4) 本 件 対 価 の 受 領 原 告 ら 及 びエーヴィヒは, 平 成 17 年 7 月 27 日, 本 件 契 約 に 基 づき, 鹿 島 建 設 から 前 記 (2)カの 対 価 をそれぞれ 受 領 した ( 甲 22) (5) 原 告 らに 対 する 処 分 の 経 緯 等 原 告 らの 平 成 17 年 分 の 各 所 得 税 に 係 る 確 定 申 告 及 びこれらにかかわる 処 分 の 経 緯 等 は, 1 原 告 X1について 別 表 1(ただし, 更 正 すべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分, 更 正 処 分 及 び 過 少 申 告 加 算 税 賦 課 決 定 処 分 の 処 分 行 政 庁 はいずれも 麻 布 税 務 署 長 である 以 下,この 更 正 処 分 を 本 件 X1 更 正 処 分 と いい,この 過 少 申 告 加 算 税 賦 課 決 定 処 分 を 本 件 賦 課 決 定 処 分 という ), 2 原 告 X2について 別 表 2(ただし, 更 正 すべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 の 処 分 行 政 庁 は 麻 布 税 務 署 長 である 以 下,この 通 知 処 分 を 本 件 X2 通 知 処 分 という ), 3 原 告 X3について 別 表 3(ただし, 更 正 すべき 理 由 が ない 旨 の 通 知 処 分 の 処 分 行 政 庁 は 麻 布 税 務 署 長 である 以 下,この 通 知 処 分 を 本 件 X3 通 知 処 分 と いう ), 4 原 告 X4について 別 表 4(ただし, 更 正 すべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 の 処 分 行 政 庁 は 渋 谷 税 務 署 長 である 以 下,この 通 知 処 分 を 本 件 X4 通 知 処 分 という )に,それぞれ 記 載 したと おりである(なお, 別 表 1ないし4の 各 審 査 裁 決 の 裁 決 行 政 庁 は 国 税 不 服 審 判 所 長 である 以 下, 本 件 X1 更 正 処 分, 本 件 X2 通 知 処 分, 本 件 X3 通 知 処 分 及 び 本 件 X4 通 知 処 分 を 併 せて 本 件 各 処 分, 本 件 各 処 分 と 本 件 賦 課 決 定 処 分 を 併 せて 本 件 各 処 分 等 という ) なお, 上 記 の 経 緯 については, 本 件 対 価 に 関 し, 原 告 X1はこれを 一 時 所 得,その 余 の 原 告 らはこれ を 不 動 産 所 得 として 各 所 得 税 の 確 定 申 告 をしたものであるが, 原 告 らは,その 後, 本 件 対 価 は 余 剰 容 積 利 用 権 という 資 産 の 譲 渡 の 対 価 であり, 譲 渡 所 得 に 当 たるとして,それぞれ 各 更 正 の 請 求 をしたところ, 麻 布 税 務 署 長 又 は 渋 谷 税 務 署 長 から, 更 正 をすべき 理 由 がないとして 原 告 らに 対 し 上 記 の 各 通 知 処 分 が されるとともに, 本 件 X1 更 正 処 分 及 び 本 件 賦 課 決 定 処 分 がされたものである ( 甲 24ないし53, 弁 論 の 全 趣 旨 ) (6) 本 件 訴 えの 提 起 原 告 らは, 平 成 20 年 5 月 16 日, 本 件 訴 えを 提 起 した ( 当 裁 判 所 に 顕 著 な 事 実 ) 2 争 点 本 件 の 争 点 は, 所 得 税 法 上, 本 件 対 価 が 不 動 産 所 得 と 譲 渡 所 得 のいずれに 当 たるかであり,これらに 関 する 当 事 者 の 主 張 の 要 旨 は, 次 のとおりである ( 被 告 の 主 張 ) 6

7 ア 本 件 対 価 は, 所 得 税 法 26 条 1 項 の 規 定 する 不 動 産 所 得 に 当 たる 所 得 税 法 は, 他 人 に 不 動 産 等 を 使 用 させることにより 生 ずる 所 得 は, 原 則 として 不 動 産 所 得 として 課 税 し, 所 得 税 法 施 行 令 79 条 1 項 に 規 定 する 資 産 の 譲 渡 とみなされる 行 為 に 該 当 する 場 合 に 限 り, 例 外 的 に 譲 渡 所 得 として 取 り 扱 うこととしているところ, 同 項 は, 地 役 権 設 定 の 対 価 が 譲 渡 所 得 に 該 当 する 場 合 を 特 定 街 区 内 における 建 築 物 の 建 築 のために 設 定 されたもの( 都 市 計 画 法 8 条 1 項 4 号, 同 法 9 条 19 項, 建 築 基 準 法 60 条 参 照 )に 限 定 しているのであるから,この 特 定 街 区 以 外 において, 余 剰 容 積 を 利 用 する 権 利 の 移 転 に 係 る 地 役 権 設 定 行 為 により 得 た 所 得 は, 上 記 の 原 則 どおり, 土 地 を 使 用 させることの 対 価 たる 所 得 として, 不 動 産 所 得 に 該 当 することになる これを 本 件 対 価 について 見 ると, 本 件 契 約 は, 本 件 各 土 地 を 承 役 地 とし, 鹿 島 所 有 地 を 要 役 地 として, 原 告 ら 及 びエーヴィヒが 本 件 各 土 地 上 に 存 する 本 件 建 物 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 を 超 えて 増 改 築 又 は 再 建 築 しないことを 目 的 とする 不 作 為 の 地 役 権 を 設 定 するというものであり, 原 告 らは, 本 件 契 約 に 基 づ き 本 件 地 役 権 を 設 定 する 対 価 として, 鹿 島 建 設 から 本 件 対 価 を 受 領 したものである そして, 地 役 権 設 定 の 対 価 が 譲 渡 所 得 とみなされるのは, 所 得 税 法 施 行 令 79 条 1 項 列 挙 のものに 限 定 されているところ, 本 件 各 土 地 を 含 む 本 件 連 担 対 象 地 は 特 定 街 区 に 該 当 せず, 本 件 地 役 権 は 同 項 列 挙 のいずれの 事 例 にも 該 当 しないから, 本 件 対 価 は, 譲 渡 所 得 には 当 たらず, 原 則 どおり 不 動 産 所 得 に 該 当 することになる イ 原 告 らの 平 成 17 年 分 所 得 税 の 課 税 標 準 等 及 び 税 額 等 並 びに 本 件 各 処 分 等 の 根 拠 及 び 適 法 性 につ いては, 別 紙 本 件 各 処 分 等 の 根 拠 及 び 適 法 性 記 載 のとおりである ( 原 告 らの 主 張 ) 次 のとおり, 本 件 対 価 の 受 領 は, 譲 渡 所 得 に 当 たる ア 本 件 地 役 権 の 設 定 による 余 剰 容 積 の 移 転 は, 連 担 建 築 物 設 計 制 度 や 特 定 街 区 制 度 の 下, 建 築 基 準 法 や 都 市 計 画 法 によって 新 たに 創 設 された 余 剰 容 積 利 用 権 という 権 利 の 譲 渡 に 当 たる この 余 剰 容 積 利 用 権 は 土 地 所 有 権 に 付 随 して 発 生 する1つの 別 個 独 立 の 財 産 権 であり, 建 築 物 を 建 築 するという 土 地 の 支 配 権 に 関 する 権 利 であるから, 一 定 の 物 ( 本 件 では 土 地 )について 直 接 に 利 益 を 享 受 し 得 る 物 権 的 な 権 利 としての 性 質 を 有 するものである イ 本 件 契 約 に 当 たり, 原 告 らが 地 役 権 の 設 定 という 形 式 を 採 っているのは, 現 行 法 上, 余 剰 容 積 利 用 権 という 権 利 を 公 示 する 方 法 が 整 備 されていないため, 既 存 の 不 動 産 登 記 による 公 示 方 法 を 利 用 しなけ ればならなかったからにすぎない ウ そして, 所 得 税 法 33 条 1 項 に 規 定 する 譲 渡 所 得 につき, 所 得 税 基 本 通 達 33 1は, 譲 渡 所 得 の 基 因 となる 資 産 とは, 法 第 33 条 第 2 項 各 号 に 規 定 する 資 産 及 び 金 銭 債 権 以 外 の 一 切 の 資 産 をいい, 当 該 資 産 には, 借 家 権 又 は 行 政 官 庁 の 許 可, 認 可, 割 当 て 等 により 発 生 した 事 実 上 の 権 利 も 含 まれる としているところ,1 個 の 独 立 した 財 産 権 である 余 剰 容 積 利 用 権 がこの 資 産 と 認 められることは 明 らかであり, 余 剰 容 積 利 用 権 の 移 転 が 不 動 産 所 得 に 該 当 するか 否 かにつき 検 討 するまでもなく,その 移 転 (すなわち 譲 渡 )による 所 得 は 譲 渡 所 得 に 当 たる エ このことは, 前 記 第 2の1の 前 提 事 実 ( 以 下 前 提 事 実 という )(2)のとおり, 余 剰 容 積 の 移 転 を 内 容 とする 本 件 契 約 が 締 結 されていること,このように 余 剰 容 積 の 移 転 を 目 的 とし, 不 作 為 の 地 役 権 の 設 定 はその 目 的 達 成 のための 法 的 擬 制 にすぎないことから, 将 来, 建 築 基 準 法 等 の 行 政 法 規 等 が 改 正 されることによって 本 件 余 剰 容 積 の 利 用 権 を 鹿 島 建 設 が 確 保 できることなどが 可 能 になった 場 合 には, 本 件 建 物 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 を 超 えて 原 告 らが 本 件 建 物 を 増 改 築 又 は 再 建 築 することができ る 旨 約 定 されていること, 鹿 島 建 設 は 余 剰 容 積 利 用 権 を 資 産 計 上 して 経 理 処 理 をしていることなどから も 認 めることができる 第 3 争 点 に 対 する 判 断 1 所 得 税 法 における 不 動 産 所 得 及 び 譲 渡 所 得 の 意 義 について 所 得 税 法 において, 不 動 産 所 得 は, 不 動 産, 不 動 産 の 上 に 存 する 権 利, 船 舶 又 は 航 空 機 ( 以 下 この 項 において 不 動 産 等 という )の 貸 付 け( 地 上 権 又 は 永 小 作 権 の 設 定 その 他 他 人 に 不 動 産 等 を 使 用 させることを 含 む )による 所 得 ( 事 業 所 得 又 は 譲 渡 所 得 に 該 当 するものを 除 く ) をいうものと 規 定 され( 同 法 26 条 1 項 ), 譲 渡 所 得 は, 資 産 の 譲 渡 ( 建 物 又 は 構 築 物 の 所 有 を 目 的 とする 地 上 権 又 は 賃 借 権 の 設 定 その 他 契 約 により 他 人 に 土 地 を 長 期 間 使 用 させる 行 為 で 政 令 で 定 めるものを 含 む 以 下 この 条 において 同 じ )による 所 得 をいうものと 規 定 されている( 同 法 33 条 1 項 )ところ, 本 件 契 約 は, 前 提 事 実 (2)ア(イ)のとおり, 承 役 地 を 本 件 各 土 地, 要 役 地 を 鹿 島 所 有 地 として, 容 積 率 %を 超 える 建 物 を 本 件 各 土 地 内 に 建 設 しない 旨 の 不 作 為 の 地 役 権 ( 本 件 契 約 書 の 原 文 によれば, 建 築 基 準 法 に 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 より105.54%を 控 除 した 容 積 率 である294.46%を 超 え る 建 物 を 本 件 承 役 地 に 建 設 しない 旨 の 不 作 為 の 地 役 権 である なお, 本 件 承 役 地 とは 本 件 各 土 地 7

8 を 指 す 甲 19)を 設 定 するものである( 民 法 280 条 参 照 )から, 本 件 地 役 権 の 設 定 により, 原 告 ら が 本 件 各 土 地 を 鹿 島 所 有 地 の 便 益 に 供 し,その 対 価 として 鹿 島 建 設 から 得 た 所 得 は, 不 動 産 所 得 という べきものである ただし, 上 記 のとおり, 所 得 税 法 26 条 1 項 は, 不 動 産 等 の 貸 付 けによる 所 得 であっても, 譲 渡 所 得 に 該 当 するもの を 除 いているし,また, 同 法 33 条 1 項 は, 建 物 又 は 構 築 物 の 所 有 を 目 的 とする 地 上 権 又 は 賃 借 権 の 設 定 その 他 契 約 により 他 人 に 土 地 を 長 期 間 使 用 させる 行 為 で 政 令 で 定 めるもの を 資 産 の 譲 渡 に 含 めるなどしているので, 本 件 対 価 が 譲 渡 所 得 に 該 当 するか 否 かについて 以 下 検 討 する 2 本 件 地 役 権 の 目 的 及 び 性 質 等 について (1) 本 件 地 役 権 は, 前 提 事 実 (2)アのとおり, 本 件 連 担 認 定 に 基 いて, 鹿 島 所 有 地 に 本 件 予 定 建 物 を 建 築 するために 設 定 されたものであるところ, 建 築 基 準 法 86 条 2 項 に 定 める 連 担 建 築 物 設 計 制 度 は, 建 築 物 の 敷 地, 構 造, 設 備 及 び 用 途 に 関 する 最 低 の 基 準 を 定 めて, 国 民 の 生 命, 健 康 及 び 財 産 の 保 護 を 図 り,もって 公 共 の 福 祉 の 増 進 に 資 する という 同 法 の 目 的 ( 同 法 1 条 なお, 建 築 基 準 法 施 行 令 1 条 1 号 は, 敷 地 について, 1の 建 築 物 又 は 用 途 上 不 可 分 の 関 係 にある2 以 上 の 建 築 物 のある 一 団 の 土 地 をいう ものと 定 義 する )に 照 らして 定 められた 建 築 物 の 容 積 率 の 制 限 ( 同 法 52 条 )を 緩 和 す るものである すなわち, 建 築 基 準 法 は,それぞれの 建 築 物 の 敷 地 ごとに 容 積 率 を 算 定 するものであるところ, ある 敷 地 上 の 建 築 物 について 容 積 率 の 最 高 限 度 まで 使 用 されず, 未 使 用 の 容 積 部 分 (すなわち 余 剰 容 積 ) があったとしても, 原 則 としてこれを 他 の 敷 地 で 利 用 することはできないが, 連 担 建 築 物 設 計 制 度 ( 建 築 基 準 法 86 条 2 項 )は, 土 地 の 有 効 利 用 等 の 観 点 から, 一 定 の 一 団 の 土 地 の 区 域 ( 括 弧 内 省 略 ) 内 に 現 に 存 する 建 築 物 の 位 置 及 び 構 造 を 前 提 として, 安 全 上, 防 火 上 及 び 衛 生 上 必 要 な 国 土 交 通 省 令 で 定 める 基 準 に 従 い 総 合 的 見 地 からした 設 計 によって 当 該 区 域 内 に 建 築 物 が 建 築 される 場 合 において, 国 土 交 通 省 令 で 定 めるところにより, 特 定 行 政 庁 がその 位 置 及 び 構 造 が 安 全 上, 防 火 上 及 び 衛 生 上 支 障 がな いと 認 める 当 該 区 域 内 に 存 することとなる 各 建 築 物 については, 容 積 率 の 制 限 の 適 用 に 当 たって, 当 該 一 定 の 一 団 の 土 地 の 区 域 をこれらの 建 築 物 の 同 一 の 敷 地 とみなすことにより, 既 存 建 築 物 の 存 在 を 前 提 として,その 余 剰 容 積 を 隣 地 に 建 築 する 建 築 物 に 移 転 することを 可 能 とする 制 度 [ 控 訴 審 変 更 :その 余 剰 容 積 を 加 算 した 容 積 の 建 築 物 を 同 敷 地 内 の 別 の 土 地 上 に 建 築 することが 可 能 となる 制 度 ]である ( 乙 6) なお, 建 築 基 準 法 86 条 1 項 の 規 定 するいわゆる 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 は, 同 条 2 項 の 規 定 する 連 担 建 築 物 設 計 制 度 が 既 存 建 築 物 の 存 在 を 前 提 として 複 数 建 築 物 を 同 一 敷 地 内 にあるものとみなすことに 比 べ, 新 規 の 複 数 建 築 物 を 同 一 敷 地 内 にあるものとみなすことによって 同 様 の 特 例 的 な 建 築 規 制 を 適 用 する 制 度 であり,また,いわゆる 特 定 街 区 制 度 ( 都 市 計 画 法 8 条 1 項 4 号, 同 法 9 条 19 項, 建 築 基 準 法 60 条 )は, 公 共 的 な 貢 献 を 行 う 建 築 計 画 に 対 して 容 積 率 等 の 制 限 を 緩 和 することにより, 市 街 地 環 境 の 向 上 に 寄 与 する 良 好 な 都 市 開 発 の 誘 導 を 図 るため, 隣 接 する 複 数 の 街 区 を 一 体 的 に 計 画 する 場 合 に, 街 区 間 で 容 積 移 転 することも 認 める 制 度 である(ただし, 本 件 連 担 対 象 地 に 同 制 度 の 適 用 はない ) ( 乙 3,4,6) (2)このような 連 担 建 築 物 設 計 制 度 ( 並 びに 一 団 地 建 築 物 設 計 制 度 及 び 特 定 街 区 制 度 )に 関 し, 原 告 らは, 建 築 基 準 法 及 び 都 市 計 画 法 が, 土 地 の 所 有 権 から 独 立 した 余 剰 容 積 利 用 権 という 物 権 的 性 質 を 有 する 財 産 上 の 権 利 を 創 設 したものであるなどと 主 張 する しかしながら, 前 記 (1)のとおり, 連 担 建 築 物 設 計 制 度 等 は 飽 くまで 公 法 上 の 規 制 の 緩 和 を 実 質 と するものであり,これらを 定 める 前 記 各 規 定 は, 私 法 上, 余 剰 容 積 利 用 権 という 新 たな 権 利 を 創 設 する ものではないというべきである これを 本 件 連 担 認 定 に 関 して 見 ると, 建 築 基 準 法 86 条 6 項 は,その 認 定 の 申 請 者 以 外 に 本 件 連 担 対 象 地 内 の 土 地 の 所 有 権 又 は 借 地 権 を 有 する 者 があるときは,その 計 画 につき,これらの 者 の 同 意 を 得 な ければならないものと 規 定 するところ,この 同 意 を 得 るに 至 る 手 続 等 については 特 段 の 規 定 が 無 く,こ れを 私 的 自 治,すなわち 当 事 者 間 の 交 渉 又 は 取 引 等 にゆだねているのであり, 本 件 において, 鹿 島 建 設 が 原 告 らの 上 記 同 意 を 得 て, 本 件 連 担 認 定 の 内 容 を 将 来 にわたって 確 保 するため,かつ, 不 動 産 登 記 と いう 公 示 手 段 の 存 在 等 も 考 慮 して, 地 役 権 の 設 定 という 方 法 を 選 択 し, 原 告 らからその 設 定 を 受 けたと いうのであれば,それは 余 剰 容 積 利 用 権 という 権 利 の 移 転 又 は 譲 渡 ではなく, 原 告 らにとっては 正 しく 本 件 各 土 地 を 承 役 地 とする 不 作 為 の 地 役 権 の 設 定 であるということができる このことは, 本 件 契 約 書 において 余 剰 容 積 の 移 転 という 文 言 が 使 用 されていることによって 左 右 されるものではなく,また, 本 件 契 約 において, 将 来, 建 築 基 準 法 等 の 行 政 法 規 等 が 改 正 されることに よって, 本 件 余 剰 容 積 の 利 用 権 を 鹿 島 建 設 が 確 保 でき,かつ, 本 件 建 物 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 を 超 えて 原 告 ら 及 びエーヴィヒが 本 件 建 物 を 増 改 築 又 は 再 建 築 することが 可 能 になった 場 合 等 に 本 件 建 物 の 容 8

9 積 率 対 象 延 床 面 積 を 超 えて 原 告 ら 及 びエーヴィヒが 本 件 建 物 を 増 改 築 又 は 再 建 築 することが 約 定 され ていることとも 相 反 するものではない[ 控 訴 審 追 加 :( 上 記 約 定 は, 現 行 の 建 築 基 準 法 等 の 規 制 を 前 提 と する 限 り,294.46%を 超 える 建 物 を 建 設 しないが, 将 来 の 同 法 等 の 改 正 により, 現 行 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 を 超 えて 本 件 建 物 を 増 改 築 等 することが 可 能 となった 場 合 には, 同 超 過 分 の 増 改 築 は 制 限 さ れない,という 内 容 の 不 作 為 を 合 意 したものと 解 され,もとよりそのような 合 意 は 地 役 権 設 定 契 約 の 内 容 として 可 能 であるし, 本 件 地 役 権 設 定 登 記 の 目 的 欄 にもその 旨 登 記 されている )] なお, 弁 護 士 法 23 条 の2に 基 づいてされた 照 会 に 対 する 鹿 島 建 設 の 回 答 書 等 ( 甲 23)によれば, 鹿 島 建 設 では, 本 件 契 約 によって 取 得 した 権 利 について 経 理 処 理 として 有 形 固 定 資 産 のうち, 非 減 価 償 却 資 産 として 計 上 しています( 勘 定 科 目 : 土 地 ) ということであるが, 原 告 らの 主 張 によっ ても, 余 剰 容 積 利 用 権 という 権 利 が 有 形 固 定 資 産 に 当 たるとはいえないであろうから,このような 経 理 処 理 をもって 原 告 らの 主 張 が 裏 付 けられるとはいえない したがって, 余 剰 容 積 利 用 権 という 独 自 の 権 利 が 存 在 する 旨 の 原 告 らの 主 張 は 採 用 することができず, これを 前 提 とする 原 告 らのその 余 の 主 張 も 同 様 に 採 用 することはできない 3 本 件 対 価 に 係 る 所 得 の 分 類 について (1) 所 得 税 法 33 条 1 項 は, 建 物 又 は 構 築 物 の 所 有 を 目 的 とする 地 上 権 又 は 賃 借 権 の 設 定 その 他 契 約 により 他 人 に 土 地 を 長 期 間 使 用 させる 行 為 については,その 土 地 の 独 占 的 利 用 権 ないし 場 所 的 利 益 の 譲 渡 としての 性 質 を 有 する 場 合 があり,そのような 行 為 については, 経 済 的, 実 質 的 には, 土 地 の 所 有 者 等 がその 土 地 の 更 地 価 額 のうち 土 地 の 利 用 権 に 当 たる 部 分 を 半 永 久 的 に 譲 渡 することによってそ の 土 地 に 対 する 投 下 資 本 の 大 半 を 回 収 するものとみられることなどから, 法 律 的 には 資 産 の 譲 渡 と いうことはできないものの,その 土 地 の 利 用 権 部 分 についてはその 段 階 で 所 有 資 産 の 増 加 益 の 清 算 をす るのが 相 当 と 考 えられるため,このうちで 更 に 政 令 で 定 めるもの を 資 産 の 譲 渡 に 含 めるものと 規 定 する そして, 上 記 の 政 令 で 定 めるもの として, 所 得 税 法 施 行 令 79 条 1 項 は, 建 物 若 しくは 構 築 物 の 所 有 を 目 的 とする 地 上 権 若 しくは 賃 借 権 又 は 地 役 権 の 設 定 のうち,その 対 価 として 支 払 を 受 ける 金 額 が 一 定 の 金 額 を 超 えるものとする 旨 規 定 した 上,この 地 役 権 について, 1 特 別 高 圧 架 空 電 線 の 架 設, 2 特 別 高 圧 地 中 電 線 の 敷 設, 3 ガス 事 業 法 2 条 11 項 に 規 定 するガス 事 業 者 が 供 給 する 高 圧 ガ スの 通 導 管 の 敷 設, 4 飛 行 場 の 設 置, 5 懸 垂 式 鉄 道 若 しくは 跨 座 式 鉄 道 の 敷 設, 6 砂 防 法 1 条 に 規 定 する 砂 防 設 備 である 導 流 堤 その 他 財 務 省 令 で 定 めるこれに 類 するものの 設 置, 7 都 市 計 画 法 4 条 14 項 に 規 定 する 公 共 施 設 の 設 置, 8 都 市 計 画 法 8 条 1 項 4 号 の 特 定 街 区 内 における 建 築 物 の 建 築 のために 設 定 されたもので, 建 造 物 の 設 置 を 制 限 するものに 限 る 旨 規 定 しているところ,その 規 定 から 明 らかなとおり, 特 定 街 区 制 度 にかかわる 地 役 権 の 設 定 についてはこれを 資 産 の 譲 渡 に 該 当 し 得 るものとしているにもかかわらず, 連 担 建 築 物 設 計 制 度 にかかわる 地 役 権 の 設 定 については 何 ら 規 定 していない そうすると, 連 担 建 築 物 設 計 制 度 にかかわる 地 役 権 の 設 定 の 対 価 が 所 得 税 法 33 条 1 項 に 規 定 する 譲 渡 所 得 に 該 当 すると 認 めることはできない さらに,そもそも 連 担 建 築 物 設 計 制 度 にかかわる 地 役 権 の 設 定 契 約 は, 一 定 の 一 団 の 土 地 の 区 域 内 に 存 する 要 役 地 所 有 者 及 び 承 役 地 所 有 者 という 限 定 された 当 事 者 の 間 で 締 結 されるもので, 地 役 権 そのも のが 単 独 で 転 々 譲 渡 される 余 地 はないことからしても, 本 件 地 役 権 の 設 定 の 対 価 が 上 記 の 譲 渡 所 得 に 該 当 するとはいえないことは 明 らかである (2)そして, 本 件 地 役 権 は, 原 告 らが 承 役 地 である 本 件 各 土 地 について 容 積 率 %を 超 え る 建 物 を 建 設 しない 旨 の 不 作 為 の 地 役 権 を 設 定 し, 本 件 連 担 認 定 によって, 本 件 余 剰 容 積 の 利 用 という 便 益 を 要 役 地 である 鹿 島 所 有 地 に 供 し, 鹿 島 建 設 に 本 件 各 所 有 地 の 所 有 権 の 一 内 容 である 本 件 余 剰 容 積 を 使 用 させるものであるから, 本 件 対 価 は, 所 得 税 法 26 条 1 項 にいう 不 動 産 所 得 に 該 当 するものと 認 めることができる (3)したがって, 争 点 に 関 する 被 告 の 主 張 には 理 由 があり,その 他 弁 論 の 全 趣 旨 によれば, 本 件 各 処 分 等 は 適 法 にされたものと 認 めることができる 4 結 論 よって, 原 告 らの 請 求 はいずれも 理 由 がないからこれらを 棄 却 することとし, 訴 訟 費 用 の 負 担 につい て 行 政 事 件 訴 訟 法 7 条, 民 訴 法 61 条,65 条 1 項 本 文 を 適 用 して, 主 文 のとおり 判 決 する 東 京 地 方 裁 判 所 民 事 第 38 部 裁 判 長 裁 判 官 杉 原 則 彦 裁 判 官 品 田 幸 男 裁 判 官 島 村 典 男 9

10 10 所 得 税 更 正 処 分 取 消 等 請 求 控 訴 事 件 東 京 高 等 裁 判 所 平 成 21 年 ( 行 コ) 第 5 号 平 成 21 年 5 月 20 日 第 11 民 事 部 判 決 口 頭 弁 論 終 結 日 平 成 21 年 5 月 13 日 判 決 控 訴 人 X1 控 訴 人 X2 控 訴 人 X3 控 訴 人 X4 上 記 4 名 訴 訟 代 理 人 弁 護 士 長 谷 川 純 同 本 間 久 雄 被 控 訴 人 国 代 表 者 法 務 大 臣 森 英 介 ( 控 訴 人 X1, 同 X2 及 び 同 X3につき) 処 分 行 政 庁 麻 布 税 務 署 長 a ( 控 訴 人 X4につき) 処 分 行 政 庁 渋 谷 税 務 署 長 b 指 定 代 理 人 c 外 6 名 主 文 1 本 件 控 訴 をいずれも 棄 却 する 2 控 訴 費 用 は, 控 訴 人 らの 負 担 とする 事 実 及 び 理 由 第 1 控 訴 の 趣 旨 1 原 判 決 を 取 り 消 す 2 麻 布 税 務 署 長 が 控 訴 人 X1に 対 して 平 成 19 年 3 月 27 日 付 けでした 同 控 訴 人 の 同 17 年 分 の 所 得 税 に 係 る 更 正 処 分 のうち, 納 付 すべき 税 額 2062 万 6700 円 を 超 える 部 分 及 び 過 少 申 告 加 算 税 賦 課 決 定 処 分 をいずれも 取 り 消 す 3 麻 布 税 務 署 長 が 控 訴 人 X2に 対 して 平 成 19 年 3 月 27 日 付 けでした 同 控 訴 人 の 同 17 年 分 の 所 得 税 に 係 る 更 正 の 請 求 に 対 する 更 正 をすべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 を 取 り 消 す 4 麻 布 税 務 署 長 が 控 訴 人 X3に 対 して 平 成 19 年 3 月 27 日 付 けでした 同 控 訴 人 の 同 17 年 分 の 所 得 税 に 係 る 更 正 の 請 求 に 対 する 更 正 をすべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 を 取 り 消 す 5 渋 谷 税 務 署 長 が 控 訴 人 X4に 対 して 平 成 19 年 6 月 28 日 付 けでした 同 控 訴 人 の 同 17 年 分 の 所 得 税 に 係 る 更 正 の 請 求 に 対 する 更 正 をすべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 を 取 り 消 す 第 2 事 案 の 概 要 等 ( 略 語 は, 原 判 決 に 従 う ) 1 本 件 は, 自 己 の 所 有 又 は 共 有 する 各 土 地 ( 本 件 各 土 地 )について, 本 件 各 土 地 に 接 続 する 土 地 ( 鹿 島 所 有 地 )を 所 有 する 鹿 島 建 設 株 式 会 社 との 間 で,いわゆる 連 担 建 築 物 設 計 制 度 ( 建 築 基 準 法 86 条 2 項 )にかかわる 地 役 権 ( 本 件 地 役 権 ただし,その 地 役 権 の 性 質 については 争 いがある )を 設 定 する 旨 の 契 約 ( 本 件 契 約 )を 締 結 して,その 対 価 ( 本 件 対 価 )を 受 領 した 控 訴 人 らが, 同 対 価 は 譲 渡 所 得 に 当 たると 主 張 したが,これを 不 動 産 所 得 であるとする 処 分 行 政 庁 から,それぞれ 平 成 17 年 分 の 所 得 税 について 更 正 処 分, 過 少 申 告 加 算 税 賦 課 決 定 処 分 又 は 更 正 の 請 求 に 対 する 更 正 をすべき 理 由 がない 旨 の 通 知 処 分 ( 本 件 各 処 分 等 )を 受 けたため,これらを 不 服 として,その 取 消 しを 求 める 事 案 である 2 原 判 決 は, 不 動 産 所 得 とは, 不 動 産 の 上 に 存 する 権 利 ( 略 )の 貸 付 け( 地 上 権 又 は 永 小 作 権 の 設 定 その 他 他 人 に 不 動 産 等 を 使 用 させることを 含 む )による 所 得 ( 事 業 所 得 又 は 譲 渡 所 得 に 該 当 す るものを 除 く ) をいい( 所 得 税 法 26 条 1 項 ), 譲 渡 所 得 とは, 資 産 の 譲 渡 ( 略 )による 所 得 をいう( 同 法 33 条 1 項 )ところ 本 件 契 約 は, 本 件 各 土 地 内 に 一 定 の 容 積 率 を 超 える 建 物 を 建 設 しな い 旨 の 不 作 為 の 地 役 権 ( 本 件 地 役 権 )を 設 定 したものであるから,その 対 価 は 不 動 産 所 得 に 当 たる, 連

11 担 建 築 物 設 計 制 度 は, 余 剰 容 積 利 用 権 という 新 たな 権 利 を 創 設 するものではないし, 本 件 契 約 は 余 剰 容 積 利 用 権 という 権 利 の 移 転 又 は 譲 渡 を 合 意 したものではないから, 本 件 地 役 権 設 定 の 対 価 が 譲 渡 所 得 に 該 当 するとはいえないとして, 本 件 各 処 分 等 が 適 法 にされたものと 認 め, 控 訴 人 らの 請 求 をいずれも 棄 却 したため, 控 訴 人 らが 本 件 控 訴 をした 3 前 提 事 実 及 び 争 点 ( 当 事 者 の 主 張 を 含 む )は, 原 判 決 の 事 実 及 び 理 由 第 2の1 及 び2に 摘 示 されたとおりであるから,これを 引 用 する 第 3 当 裁 判 所 の 判 断 1 当 裁 判 所 も, 本 件 契 約 は 地 役 権 設 定 契 約 であり, 地 役 権 設 定 の 対 価 ( 本 件 対 価 )は 譲 渡 所 得 ではな く, 不 動 産 所 得 に 当 たるから, 控 訴 人 らの 請 求 はいずれも 理 由 がないものと 判 断 する その 理 由 は, 原 判 決 を 次 のとおり 訂 正 し, 次 項 で 当 審 における 判 断 を 補 足 するほか, 原 判 決 の 事 実 及 び 理 由 第 3の 1から3までに 説 示 されたとおりであるから,これを 引 用 する (1)14 頁 13 行 目 ないし14 行 目 の その 余 剰 容 積 を 隣 地 に 建 築 する 建 築 物 に 移 転 することを 可 能 とする 制 度 を その 余 剰 容 積 を 加 算 した 容 積 の 建 築 物 を 同 敷 地 内 の 別 の 土 地 上 に 建 築 することが 可 能 となる 制 度 と 改 める (2)16 頁 7 行 目 の ない の 次 に ( 上 記 約 定 は, 現 行 の 建 築 基 準 法 等 の 規 制 を 前 提 とする 限 り, %を 超 える 建 物 を 建 設 しないが, 将 来 の 同 法 等 の 改 正 により, 現 行 の 容 積 率 対 象 延 床 面 積 を 超 えて 本 件 建 物 を 増 改 築 等 することが 可 能 となった 場 合 には, 同 超 過 分 の 増 改 築 は 制 限 されない,と いう 内 容 の 不 作 為 を 合 意 したものと 解 され,もとよりそのような 合 意 は 地 役 権 設 定 契 約 の 内 容 として 可 能 であるし, 本 件 地 役 権 設 定 登 記 の 目 的 欄 にもその 旨 登 記 されている ) を 加 える 2 当 審 における 判 断 ( 補 足 ) (1) 控 訴 人 らの 主 張 する 余 剰 容 積 利 用 権 について 連 担 建 築 物 設 計 制 度 は, 一 敷 地 一 建 築 物 の 原 則 の 下 に, 一 又 は 用 途 上 不 可 分 の 関 係 にある 二 以 上 の 建 築 物 が 存 在 する 敷 地 面 積 ごとに 上 限 が 定 まることとされている 容 積 率 について, 特 定 行 政 庁 が 認 めたと きは, 既 存 建 物 の 敷 地 ( 以 下 甲 敷 地 という )を 含 む 一 定 の 一 団 の 土 地 の 区 域 を, 当 該 既 存 建 物 と 当 該 区 域 内 に 存 することとなる 建 物 との 一 の 敷 地 とみなして, 当 該 一 団 の 土 地 について 容 積 率 に 関 する 規 定 を 適 用 する,という 制 度 であって, 一 団 の 土 地 を 一 の 敷 地 とみなすことの 結 果 と して, 既 存 建 物 につき 甲 敷 地 との 関 係 で 容 積 率 の 余 剰 が 生 じていた 場 合 には, 当 該 一 の 敷 地 とみな された 範 囲 内 の 別 の 土 地 ( 以 下 乙 敷 地 という ) 上 にその 余 剰 容 積 を 加 算 した 容 積 の 建 築 物 を 建 築 することを 可 能 とするものにすぎない すなわち, 土 地 の 範 囲 において 地 上 及 び 地 下 に 及 ぶべき 土 地 利 用 権 に 課 された 地 上 利 用 権 の 制 限 ( 容 積 率 )について, 一 団 の 土 地 を 一 の 敷 地 とみなすことによって, 甲 敷 地 の 利 用 権 者 の 同 意 があ るときは, 甲 敷 地 の 容 積 利 用 権 の 限 度 で, 乙 敷 地 の 容 積 率 制 限 を 緩 和 するものであって, 甲 敷 地 が 利 用 できなくなり, 乙 敷 地 が 利 用 できることとなる 容 積 率 は, 建 築 物 の 空 間 として 許 容 された 甲 敷 地 の 土 地 利 用 権 の 一 部 をなすものである そして,このような 特 例 は 建 築 基 準 法 上 の 敷 地 利 用 権 に 関 する 規 制 であるから, 敷 地 利 用 権 が 借 地 権 である 場 合 にも 適 用 され,また, 建 物 敷 地 の 容 積 率 制 限 が 強 化 され た 場 合 には 乙 敷 地 上 に 同 規 模 の 建 物 の 改 築 はできないことになり( 余 剰 容 積 は 減 少 する ), 逆 に 容 積 率 制 限 が 緩 和 され 乙 敷 地 の 容 積 率 で 同 地 上 建 物 が 適 法 となる 場 合 には 連 担 建 築 物 設 計 制 度 の 利 用 として された 甲 敷 地 の 利 用 権 者 の 同 意 は 経 済 的 意 味 を 失 うことになるのであって,このような 法 的 事 象 をもっ て 直 ちに 甲 敷 地 の 移 転 に 準 ずるものということはできず, 当 該 余 剰 容 積 が 甲 敷 地 の 利 用 権 から 独 立, 分 離 して 乙 敷 地 に 移 転 することが 定 められたものではない(なお, 財 産 評 価 基 本 通 達 ( 甲 58)は, 余 剰 容 積 率 を 移 転 している 宅 地, 余 剰 容 積 率 の 移 転 を 受 けている 宅 地 という 用 語 を 用 いているが,そ れぞれの 用 語 は, 同 通 達 上, 容 積 率 の 制 限 に 満 たない 延 べ 面 積 の 建 築 物 が 存 する 宅 地 で,その 宅 地 以 外 の 宅 地 に 容 積 率 の 制 限 を 超 える 延 べ 面 積 の 建 築 物 を 建 築 することを 目 的 とし, 区 分 地 上 権, 地 役 権, 賃 借 権 等 の 建 築 物 の 建 築 に 関 する 制 限 が 存 する 宅 地 をいう, 余 剰 容 積 率 を 有 する 宅 地 に 区 分 地 上 権, 地 役 権, 賃 借 権 の 設 定 を 行 う 等 の 方 法 により 建 築 物 の 建 築 に 関 する 制 限 をすることによって 容 積 率 の 制 限 を 超 える 延 べ 面 積 の 建 築 物 を 建 築 している 宅 地 をいう と 定 義 付 けられているのであり, 同 通 達 が, 連 担 建 築 物 設 計 制 度 について,これによって 余 剰 容 積 が 各 土 地 間 で 法 的 に 移 転 するものである という 理 解 を 前 提 としているものとは 解 されない ) このように, 控 訴 人 らの 主 張 する 余 剰 容 積 利 用 権 なるものは, 土 地 所 有 権 から 淵 源 する 敷 地 利 用 権 能 ( 経 済 的 利 益 )であって, 敷 地 利 用 権 と 離 れて 独 立 に 処 分 可 能 な 財 産 権 ということは 困 難 である そして,この 敷 地 利 用 権 能 をいかなる 権 利 とするかは, 甲 敷 地 の 権 利 者 ( 所 有 者, 賃 借 人 等 )が 連 担 建 築 物 設 計 制 度 に 同 意 する 場 合 の 契 約 内 容,すなわち, 物 権 性 の 有 無, 対 価 の 有 無 により, 地 上 権, 地 役 権, 賃 借 権, 使 用 借 権 等 という 構 成 が 考 えられるのであって,さらに 存 続 期 間 等 により 権 利 の 内 容 は 異 11

12 なるのである (2) 不 動 産 所 得 と 譲 渡 所 得 譲 渡 所 得 に 対 する 課 税 は, 資 産 の 値 上 りによりその 資 産 の 所 有 者 に 帰 属 する 増 加 益 を 所 得 として,そ の 資 産 が 所 有 者 の 支 配 を 離 れて 他 に 移 転 するのを 機 会 に,これを 清 算 して 課 税 するとの 趣 旨 に 出 るもの であり( 最 高 裁 昭 和 43 年 10 月 31 日 第 一 小 法 廷 判 決 集 民 92 号 797 頁, 最 高 裁 昭 和 50 年 5 月 27 日 第 三 小 法 廷 判 決 民 集 29 巻 5 号 641 頁 参 照 ), 不 動 産 所 得 に 対 する 課 税 は, 不 動 産 の 利 用 に より 逐 次 発 生 する 利 用 利 益 ( 営 業 的 所 得 )を 課 税 対 象 とするものであると 区 分 して 理 解 することができ る ところで, 前 記 のとおり, 所 得 税 法 において, 不 動 産 所 得 は, 不 動 産 等 の 貸 付 けによる 所 得 を 基 本 概 念 とし, 不 動 産 等 の 貸 付 け には, 賃 貸 のみならず, 地 上 権 又 は 永 小 作 権 の 設 定 その 他 他 人 に 不 動 産 等 を 使 用 させることを 含 む そして,このような 不 動 産 所 得 に 該 当 する 場 合 であっても, 譲 渡 所 得 に 該 当 するものは 除 かれるところ( 同 法 26 条 1 項 ), 譲 渡 所 得 における 資 産 の 譲 渡 には, 建 物 又 は 構 築 物 の 所 有 を 目 的 とする 地 上 権 又 は 賃 借 権 の 設 定 その 他 契 約 により 他 人 に 土 地 を 長 期 間 使 用 させ る 行 為 で 政 令 で 定 めるものを 含 む とされている( 同 法 33 条 1 項 ) この 規 定 によれば, 不 動 産 を 他 人 に 使 用 させることの 対 価 としての 所 得 は, 概 念 上 不 動 産 所 得 に 該 当 するが, 利 用 期 間 が 長 期 間 に わたり 政 令 で 定 める 場 合 には, 譲 渡 所 得 として 課 税 することになる このような 取 扱 いは, 不 動 産 の 利 用 により 逐 次 発 生 すべき 利 用 利 益 であっても,その 利 用 期 間 が 長 期 に 及 ぶ 場 合 で, 利 用 利 益 の 全 部 又 は 一 部 を 一 時 に 一 括 して 受 領 するときは, 実 質 的 に 所 有 権 の 移 転 と 同 様 に 資 産 の 増 加 分 の 処 分 の 実 体 を 有 することがあるが,その 区 分 は 必 ずしも 明 らかではないことから, 不 動 産 を 他 人 に 使 用 させることの 対 価 としての 所 得 であっても, 政 令 で 定 めるものに 限 って, 譲 渡 所 得 として 扱 うことにしたものと 解 され る なお, 譲 渡 所 得 における 譲 渡 対 象 資 産 は, 法 的 権 利 として 確 立 したものといえなくても, 行 政 官 庁 の 許 可 等 により 発 生 した 事 実 上 の 権 利 も 含 まれる( 所 得 税 法 基 本 通 達 33 1)から, 控 訴 人 の 主 張 する 余 剰 容 積 利 用 権 も 譲 渡 所 得 に 係 る 譲 渡 対 象 資 産 に 該 当 する 場 合 があるということはできる しかし, 既 に 説 示 したとおり, 余 剰 容 積 利 用 権 の 権 利 性 は 連 担 建 築 物 設 計 制 度 に 同 意 する 場 合 の 契 約 の 契 約 内 容 によるのであり,また,この 同 意 に 係 る 対 価 は 不 動 産 を 他 人 に 使 用 させることの 対 価 ということに なるから, 同 意 に 係 る 対 価 が 当 然 に 譲 渡 所 得 に 該 当 するものと 解 することはできない この 点 は, 不 動 産 を 他 人 に 使 用 させることの 対 価 としての 賃 借 権 に 関 する 所 得 についてみても 明 らかである すなわち, A 所 有 土 地 をBが 建 物 所 有 目 的 で 賃 借 し,Bがこの 地 上 に 建 築 した 建 物 を 借 地 権 付 きでCに 売 却 した 場 合, 売 却 価 格 中 の 借 地 権 相 当 分 はBの 有 した 借 地 権 の 譲 渡 による 所 得 ということになるが,Aの 行 為 は Bへの 借 地 権 設 定 であって, 当 然 に 譲 渡 所 得 の 対 象 となる 借 地 権 の 譲 渡 ( 移 転 ) となるもので はないから,Aが 取 得 する 利 用 利 益 の 対 価 たる 地 代 は, 法 令 に 別 段 の 定 めがない 限 り, 不 動 産 所 得 に 該 当 するものというほかない(この 場 合,Bが 借 地 権 を 自 己 の 資 産 に 計 上 したとしても,Aにおいて 資 産 譲 渡 による 所 得 が 生 じているものではない ) そして,AがBとの 契 約 に 当 たり, 利 用 利 益 に 対 する 対 価 の 一 部 を 権 利 金 として 一 括 して 受 領 した 場 合 に,これが 譲 渡 所 得 に 該 当 するか 否 かは, 政 令 の 定 める ところによるとされているのである したがって, 既 存 建 物 の 甲 敷 地 利 用 権 者 の 同 意 を 得 て 乙 敷 地 上 に 乙 敷 地 固 有 の 容 積 率 を 超 える 建 物 を 建 築 した 者 が 当 該 利 益 を 含 んだ 建 物 を 譲 渡 した 場 合 に,この 譲 渡 所 得 には 資 産 としての 余 剰 容 積 利 用 権 の 譲 渡 利 益 が 含 まれるとしても, 甲 敷 地 の 利 用 権 者 が 連 担 建 築 物 設 計 制 度 に 同 意 したことによる 対 価 が 当 然 に 譲 渡 所 得 に 当 たるものではない (3) 本 件 の 検 討 ア 控 訴 人 らと 鹿 島 建 設 は, 本 件 契 約 により, 本 件 余 剰 容 積 分 の 容 積 を 加 算 した 建 物 を 鹿 島 所 有 地 上 に 建 築 することを 可 能 とするために, 本 件 各 土 地 の 余 剰 容 積 をあたかも 移 転 したかのような 効 果 を 生 じさせることを 意 図 していたものと 認 められる しかし, 本 件 契 約 書 上, 容 積 率 %を 超 える 建 物 を 本 件 各 土 地 内 に 建 設 しない 旨 の 不 作 為 の 地 役 権 ( 本 件 地 役 権 )を 設 定 する と 合 意 し(1 条 2 項 ), 同 合 意 に 基 づいて 地 役 権 設 定 登 記 もし ているのであって,これは, 正 に 当 事 者 の 真 意 に 基 づいて 地 役 権 設 定 契 約 を 締 結 したものと 解 するほか ない また, 上 記 説 示 のとおり,この 地 役 権 設 定 は, 控 訴 人 らの 所 有 ( 共 有 ) 資 産 である 既 存 建 物 の 敷 地 と 鹿 島 所 有 地 とを 一 団 の 敷 地 とすることに 同 意 することを 通 じて, 既 存 建 物 の 敷 地 利 用 に 係 る 利 益 を 鹿 島 建 設 に 享 受 させるものであるから,これにより 取 得 する 対 価 は, 経 済 的 実 質 に 照 らしても, 不 動 産 を 他 人 に 使 用 させることの 対 価 というべきである 控 訴 人 らは, 本 件 契 約 書 の 文 言 は 形 式 的 又 は 便 宜 的 なものにすぎず, 契 約 の 内 容 は 余 剰 容 積 利 用 権 の 移 転 であると 主 張 するが, 余 剰 容 積 利 用 権 を 土 地 利 用 利 益 以 外 の 独 立 の 権 利 ということはできな いし, 余 剰 容 積 利 用 権 の 譲 渡 が 観 念 されるとしても,その 設 定 行 為 である 利 用 許 諾 が 当 該 権 利 の 移 12

13 転 といえないことは 既 に 説 示 したとおりである そうすると, 鹿 島 建 設 が 本 件 余 剰 容 積 分 の 容 積 を 加 算 した 建 物 を 鹿 島 所 有 地 上 に 建 築 することにつき 控 訴 人 らが 同 意 したことへの 対 価 として 取 得 した 所 得 は, 所 得 税 法 上 に 規 定 された 不 動 産 所 得 に 該 当 するものというべきである イ この 点 につき, 控 訴 人 らは, 本 件 契 約 においては, 本 件 地 役 権 の 対 価 は 一 括 して 受 領 し, 連 担 対 象 建 物 の 容 積 率 の 超 過 部 分 を 取 り 壊 さない 限 り 本 件 契 約 の 合 意 解 約 をすることはできないこととされ( 協 定 書 甲 20 5 条 1 項 ), 本 件 地 役 権 の 存 続 期 間 は 永 久 とされ, 本 件 建 物 は 堅 固 建 物 として 長 期 間 存 続 することが 予 定 されていること 等 から, 上 記 対 価 の 受 領 は 本 件 各 土 地 の 資 産 の 値 上 りにより 長 期 間 に わたって 蓄 積 された 利 得 の 一 部 が 一 時 的 に 実 現 したという 側 面 があり, 実 質 的 には 土 地 の 元 本 価 値 の 流 出 として 譲 渡 所 得 と 解 すべきである 旨 の 主 張 をする 確 かに, 本 件 対 価 の 性 質 には, 実 質 的, 経 済 的 にみれば, 本 件 各 土 地 の 土 地 利 用 権 の 一 部 を 半 永 久 的 に 譲 渡 することによって, 本 件 各 土 地 の 更 地 価 額 のうち 本 件 各 土 地 の 値 上 りによって 所 有 者 に 帰 属 した 増 加 益 が 現 実 化 したという 側 面 もあることは 否 定 できないが, 既 に 説 示 したとおり, 所 得 税 法 及 び 同 施 行 令 は, 不 動 産 所 得 と 譲 渡 所 得 との 実 質 論 のみでは, 両 者 の 区 分 が 困 難 であるところから, 政 令 におい て 具 体 的 な 判 断 基 準 を 設 けたものであり,そのような 趣 旨 からすれば, 建 物 の 所 有 を 目 的 として 他 人 に 土 地 を 長 期 間 使 用 させる 行 為 であっても, 政 令 で 定 める 基 準 に 該 当 しなければ, 譲 渡 所 得 には 該 当 しな いというべきであって, 当 該 基 準 により 不 動 産 所 得 に 該 当 する 場 合 に, 更 に 実 質 論 をもって 譲 渡 所 得 の 範 囲 を 拡 大 することを 予 定 するものではない そして, 本 件 地 役 権 の 設 定 は 同 施 行 令 79 条 1 項 に 列 挙 された 一 定 の 内 容 の 地 役 権 の 設 定 には 該 当 しないから, 本 件 契 約 により 取 得 される 利 益 を 譲 渡 所 得 と 解 することはできない ウ なお, 控 訴 人 らの 主 張 する 上 記 事 情 及 び 本 件 地 役 権 の 設 定 により, 控 訴 人 らが, 将 来 の 行 政 法 規 等 の 改 正 がない 限 り, 原 則 として 本 件 各 土 地 に 容 積 率 %を 超 える 建 物 の 建 築 をすることがで きなくなったことについて 所 得 税 法 施 行 令 79 条 1 項 の 類 推 の 余 地 を 検 討 しても, 以 下 のとおり, 消 極 に 解 するほかはない 甲 21( 調 査 報 告 書 )によれば, 本 件 余 剰 容 積 の 経 済 的 価 値 は, 本 件 各 土 地 の 取 引 事 例 比 較 法 による 比 準 価 格 (21 億 4000 万 円 )にその 法 定 容 積 率 (400%)に 対 する 本 件 余 剰 容 積 の 割 合 である2 6%を 乗 じるなどして 算 出 した 本 件 余 剰 容 積 の 比 準 価 格 と, 本 件 各 土 地 の 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 (21 億 6000 万 円 )に 同 余 剰 容 積 割 合 を 乗 じるなどして 算 出 した 本 件 余 剰 容 積 の 収 益 価 格 とを, 比 較 考 慮 して 算 定 した 価 額 (5 億 9800 万 円 )に, 法 制 度 上 の 制 約 を 考 慮 した 補 正 率 65%を 乗 じた3 億 8900 万 円 と 査 定 され, 本 件 契 約 においては,これを 参 考 として,4 億 円 をもって 対 価 と 定 めたも のと 認 められ, 本 件 対 価 決 定 当 時 の 本 件 各 土 地 の 更 地 価 額 は 少 なくとも21 億 4000 万 円 ( 甲 20, 21, 弁 論 の 全 趣 旨 )であったと 認 められる したがって, 本 件 地 役 権 の 設 定 を, 空 間 について 上 下 の 範 囲 を 定 めたものである 地 上 権 等 の 設 定 ( 同 項 1 号 )に 準 じて 考 えたとしても, 本 件 地 役 権 設 定 によって 控 訴 人 らが 得 た 対 価 4 億 円 は 本 件 各 土 地 の 価 額 の2 分 の1に 相 当 する 金 額 の10 分 の5である5 億 3500 万 円 を 超 えない また, 本 件 契 約 は, 鹿 島 建 設 が 本 件 余 剰 容 積 分 の 容 積 を 加 算 した 建 物 を 鹿 島 所 有 地 上 に 建 築 することを 目 的 とするもので あるから, 建 物 又 は 構 築 物 の 一 部 の 所 有 を 目 的 とする 借 地 権 ( 同 項 2 号 )と 解 することはできない なお, 控 訴 人 らは, 本 件 地 役 権 の 設 定 により 控 訴 人 らが 譲 渡 したのは, 本 件 各 土 地 の 利 用 権 のうち, 譲 渡 の 対 象 となる 余 剰 容 積 率 の 割 合 ( 約 26%)に 応 じた 部 分 的 利 用 権 に 過 ぎないから, 所 得 税 法 施 行 令 79 条 1 項 において 譲 渡 所 得 の 要 件 に 当 たるかどうかの 計 算 の 基 礎 となる 土 地 の 価 額 とは, 本 件 各 土 地 全 体 の 更 地 価 額 ではなく, 同 利 用 割 合 に 応 じた 土 地 の 部 分 的 価 額 である5 億 9800 万 円 と 解 すべきであり, 本 件 対 価 である4 億 円 はその 約 66%であるから, 同 項 1 号 に 定 める 基 準 を 超 えてい ると 主 張 する 確 かに, 上 記 のとおり, 同 項 2 号 の 建 物 又 は 構 築 物 の 一 部 の 所 有 を 目 的 とする 借 地 権 の 設 定 においては, 現 実 の 土 地 利 用 利 益 の 割 合 を 計 算 の 基 礎 とすることになるが( 同 号 ), 本 件 がこれに 該 当 しないことは 上 記 のとおりである また, 本 件 契 約 による 土 地 利 用 利 益 は, 既 存 建 物 の 敷 地 に 係 る 余 剰 容 積 率 を 利 用 する 利 益 であって, 法 制 の 変 更 によりこの 利 益 の 法 定 容 積 率 に 占 める 割 合 は 変 動 する うえ, 控 訴 人 らの 主 張 する 余 剰 容 積 利 用 権 も 本 件 各 土 地 の 敷 地 全 体 について 決 せられるものであるから, 上 記 政 令 の 適 用 における 土 地 価 額 につき, 余 剰 容 積 率 の 割 合 に 応 じた 土 地 の 部 分 的 利 用 利 益 を, 同 項 1 号 の 算 定 の 基 礎 とされる 土 地 の 価 額 と 同 視 することはできない( 控 訴 人 らのような 見 解 によれ ば, 土 地 利 用 利 益 の 対 価 という 点 で 経 済 実 質 において 同 様 というべき, 空 間 について 上 下 の 範 囲 を 定 め た 地 上 権, 賃 借 権 が 上 記 施 行 令 上 譲 渡 所 得 に 当 たるとされる 場 合 との 間 に 不 均 衡 を 生 ずることになる ) エ 控 訴 人 らの 上 記 各 主 張 は, 連 担 建 築 物 設 計 制 度 による 同 意 から 生 ずる 余 剰 容 積 率 の 利 用 対 価 の 実 質 に 照 らしたときに, 上 記 施 行 令 の 対 応 が 不 十 分 であることを 指 摘 する 意 見 ということはできるが, 上 記 13

14 解 釈 を 左 右 するものではない 3 以 上 によれば, 本 件 対 価 が 不 動 産 所 得 に 当 たるとしてされた 本 件 X1 更 正 処 分, 本 件 X2 通 知 処 分, 本 件 X3 通 知 処 分 及 び 本 件 X4 通 知 処 分 はいずれも 適 法 にされたものということができ, 本 件 X1 更 正 処 分 前 における 税 額 の 計 算 の 基 礎 に, 本 件 対 価 が 一 時 所 得 として 計 上 され, 不 動 産 所 得 として 計 上 され なかったことについて, 国 税 通 則 法 65 条 4 項 にいう 正 当 な 理 由 があるとも 認 められないから, 本 件 賦 課 決 定 処 分 も 適 法 にされたものということができる よって, 原 判 決 は 相 当 であり, 控 訴 人 らの 本 件 各 控 訴 は,いずれも 理 由 がないから 棄 却 することとし て, 主 文 のとおり 判 決 する 東 京 高 等 裁 判 所 第 11 民 事 部 裁 判 長 裁 判 官 富 越 和 厚 裁 判 官 設 樂 隆 一 裁 判 官 大 寄 麻 代 14

更 正 処 分 における 還 付 金 の 額 に 相 当 する 税 額 17 万 9331 円 との 差 額 9 万 0392 円 に 相 当 する 部 分 並 びに 過 少 申 告 加 算 税 賦 課 決 定 処 分 を 取 り 消 す (3) 処 分 行 政 庁 が 平 成 21 年 12 月

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