福岡マンション管理基礎セミナー

Transcription

1 福 岡 マンション 管 基 礎 セミナー 管 組 合 と 管 会 社 が 行 う 業 務 と 役 割 課 題 について ~ 管 会 社 上 手 な 使 い 方 ~ 中 島 法 律 事 務 所 弁 護 士 中 島 繁 樹

2 1.マンション 管 規 約 国 土 交 通 省 作 成 マンション 標 準 管 規 約 第 32 条 管 組 合 業 務 第 33 条 業 務 委 託

3 ( 業 務 ) 第 32 条 管 組 合 は 次 各 号 に 掲 げる 業 務 を 行 う 一 管 組 合 が 管 する 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 ( 以 下 本 条 及 び 第 48 条 において 組 合 管 部 分 という ) 保 安 保 全 保 守 清 掃 消 毒 及 びごみ 処 二 組 合 管 部 分 修 繕 三 長 期 修 繕 計 画 作 成 又 は 変 更 に 関 する 業 務 四 建 物 建 替 えに 係 る 合 意 形 成 に 必 要 となる 事 項 調 査 に 関 する 業 務 五 適 正 化 法 第 103 条 に 定 める 宅 地 建 物 取 引 業 者 から 交 付 を 受 けた 設 計 図 書 管

4 ( 標 準 管 規 約 第 32 条 ) 六 修 繕 等 履 歴 情 報 整 及 び 管 等 七 共 用 部 分 等 に 係 る 火 災 保 険 そ 他 損 害 保 険 に 関 する 業 務 八 区 分 所 有 者 が 管 する 専 用 使 用 部 分 について 管 組 合 が 行 うことが 適 当 であると 認 められる 管 行 為 九 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 変 更 及 び 運 営 十 修 繕 積 立 金 運 用 十 一 官 公 署 町 内 会 等 と 渉 外 業 務 十 二 風 紀 秩 序 及 び 安 全 維 持 に 関 する 業 務

5 ( 標 準 管 規 約 第 32 条 ) 十 三 防 災 に 関 する 業 務 十 四 広 報 及 び 連 絡 業 務 十 五 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 コミュ ニティ 形 成 十 六 管 組 合 消 減 時 における 残 余 財 産 清 算 十 七 そ 他 組 合 員 共 同 利 益 を 増 進 し 良 好 な 住 環 境 を 確 保 するために 必 要 な 業 務

6 ( 業 務 委 託 等 ) 第 33 条 管 組 合 は 前 条 に 定 める 業 務 全 部 又 は 一 部 を マンション 管 業 者 ( 適 正 化 法 第 2 条 第 八 号 マンション 管 業 者 をいう ) 等 第 三 者 に 委 託 し 又 は 請 け 負 わせて 執 行 することができる

7 2.マンション 管 重 要 事 項 に 関 する 標 準 指 針 ( 平 成 17 年 国 土 交 通 省 ) 管 組 合 運 営 管 規 約 作 成 及 び 改 正 管 組 合 経 建 物 設 備 維 持 管 管 業 務 委 託

8 3.マンション 管 業 者 ( 管 会 社 ) へ 委 託 国 土 交 通 省 作 成 マンション 標 準 管 委 託 契 約 書 第 3 条 管 事 務 内 容 及 び 実 施 方 法 1 事 務 管 業 務 2 管 員 業 務 3 清 掃 業 務 4 建 物 設 備 管 業 務 委 託 契 約 更 新 解 約 入 札 による 新 規 契 約

9 4. 管 組 合 と 管 会 社 役 割 分 担 総 会 開 催 議 事 録 作 成 (42 条 ~50 条 ) 収 支 予 算 作 成 実 施 (58 条 ) 長 期 修 繕 計 画 作 成 (32 条 三 号 ) 管 費 修 繕 積 立 金 徴 収 (60 条 ) 敷 地 及 び 共 同 部 分 管 (21 条 )

10 ( 収 支 予 算 作 成 及 び 変 更 ) 第 58 条 事 長 は 毎 会 計 年 度 収 支 予 算 案 を 通 常 総 会 に 提 出 し そ 承 認 を 得 なければ ならない 2 収 支 予 算 を 変 更 しようとするときは 事 長 は そ 案 を 臨 時 総 会 に 提 出 し そ 承 認 を 得 なければならない

11 ( 管 費 等 徴 収 ) 第 60 条 管 組 合 は 第 25 条 に 定 める 管 費 等 及 び 第 29 条 に 定 める 使 用 料 について 組 合 員 が 各 自 開 設 する 預 金 口 座 から 自 動 振 替 方 法 により 第 62 条 に 定 める 口 座 に 受 け 入 れることとし 当 月 分 は 前 月 日 までに 一 括 して 徴 収 する ただし 臨 時 に 要 する 費 用 として 特 別 に 徴 収 する 場 合 には 別 に 定 めるところによる 2 組 合 員 が 前 項 期 日 までに 納 付 すべき 金 額 を 納 付 しない 場 合 には 管 組 合 は そ 未 払 金 額 に ついて 年 利 % 遅 延 損 害 金 と 違 約 金 として 弁 護 士 費 用 並 びに 督 促 及 び 徴 収 諸 費 用 を 加 算 し て そ 組 合 員 に 対 して 請 求 することができる

12 ( 標 準 管 規 約 第 60 条 ) 3 事 長 は 未 納 管 費 等 及 び 使 用 料 請 求 に 関 して 事 会 決 議 により 管 組 合 を 代 表 して 訴 訟 そ 他 法 的 措 置 を 追 行 することができる 4 第 2 項 に 基 づき 請 求 した 遅 延 損 害 金 弁 護 士 費 用 並 びに 督 促 及 び 徴 収 諸 費 用 に 相 当 する 収 納 金 は 第 27 条 に 定 める 費 用 に 充 当 する 5 組 合 員 は 納 付 した 管 費 等 及 び 使 用 料 について そ 返 還 請 求 又 は 分 割 請 求 をすることができない

13 ( 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 管 ) 第 21 条 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 管 については 管 組 合 がそ 責 任 と 負 担 においてこれを 行 うもと する ただし バルコニー 等 管 うち 通 常 使 用 に 伴 うもについては 専 用 使 用 権 を 有 する 者 が そ 責 任 と 負 担 においてこれを 行 わなければならな い 2 専 有 部 分 である 設 備 うち 共 用 部 分 と 構 造 上 一 体 となった 部 分 管 を 共 用 部 分 管 と 一 体 として 行 う 必 要 があるときは 管 組 合 がこれを 行 うことが できる

14 マンション 標 準 管 指 針 一 管 組 合 運 営 項 目 標 準 的 な 対 応 望 ましい 対 応 参 考 ( 平 均 的 な 状 況 等 ) ( 一 ) 1. 総 会 開 催 数 少 なくとも 毎 年 1 回 開 催 している 区 分 所 有 法 34 条 2 項 43 条 標 準 管 規 約 42 条 3 項 総 会 総 合 調 査 集 会 を 年 1 回 以 上 運 開 催 :99.5% 営 標 準 管 規 約 42 条 3 項 2. 通 常 総 会 開 催 時 期 3. 通 常 総 会 招 集 通 知 4. 通 常 総 会 開 催 予 告 5. 総 会 前 情 報 提 供 意 見 聴 取 新 会 計 年 度 開 始 後 2ヶ 月 以 内 に 開 催 している 開 催 日 より 少 なくとも2 週 間 前 まで に 日 時 場 所 議 題 及 び 議 案 要 領 を 明 記 した 招 集 通 知 を 発 信 し ている 招 集 通 知 送 付 に 先 立 ち 開 催 日 時 及 び 場 所 を 予 告 している 重 要 な 案 件 については 事 前 説 明 会 やアンケートにより 意 見 聴 取 し ている 6. 総 会 出 席 率 書 面 や 代 人 によるもも 含 め 少 なくとも80% 程 度 区 分 所 有 者 が 議 決 権 を 行 使 している 7. 総 会 決 定 事 項 広 報 8. 総 会 議 事 録 保 管 閲 覧 議 事 録 等 を 戸 別 配 布 している 議 事 録 を 作 成 し 区 分 所 有 者 又 は 利 害 関 係 人 求 めに 応 じて 閲 覧 できる 状 態 で 保 管 され 保 管 場 所 を 管 事 務 所 等 に 掲 示 している 少 なくとも 半 数 程 度 区 分 所 有 者 が 実 際 に 出 席 している 区 分 所 有 法 35 条 1 項 5 項 標 準 管 規 約 43 条 1 項 4 項 H16 調 査 決 算 書 予 算 害 事 前 配 布 を 実 施 :99.4% H16 調 査 総 会 開 催 目 等 予 告 を 実 :86.4% 区 分 所 有 法 17 条 1 項 31 条 1 項 39 条 1 項 2 項 H16 調 査 平 均 出 席 率 :80.4% 平 均 実 出 席 率 :36.4% H16 調 査 総 会 議 事 広 報 を 集 施 :98.4% (うち 総 会 議 事 録 を 配 布 : 83.3%) 区 分 所 有 法 33 条 42 条 標 準 管 規 約 49 条

15 マンション 標 準 管 指 針 一 管 組 合 運 営 項 目 標 準 的 な 対 応 望 ましい 対 応 参 考 ( 平 均 的 な 状 況 等 ) ( 二 ) 1. 事 会 開 催 少 なくとも2ヶ 月 に1 回 定 期 的 に 開 毎 月 1 回 定 期 的 に 開 総 合 調 査 事 会 を 月 1 回 程 度 数 催 している 催 している 開 催 :56.0% 事 会 運 営 2. 事 会 議 事 広 報 開 催 された 事 会 日 時 議 題 等 広 報 を 戸 別 配 布 掲 示 広 報 紙 へ 掲 載 等 方 法 により 実 施 して いる H16 調 査 事 会 開 催 数 : 平 均 8.8 回 / 年 H16 調 査 事 会 議 事 広 報 を 実 施 :80.2% 3. 事 会 議 事 録 保 管 閲 覧 議 事 録 を 作 成 し 区 分 所 有 者 又 は 利 害 関 係 人 求 めに 応 じて 閲 覧 できる 状 態 で 管 組 合 において 保 管 している 標 準 管 規 約 49 条 53 条 2 項 4. 事 任 期 改 選 方 法 事 任 期 が1~2 年 間 で 定 め られており かつ 各 事 就 任 日 及 び 任 期 期 限 が 明 確 となって いる 事 改 選 は 概 ね 半 数 ずつとし 任 期 は2 年 となっている 標 準 管 規 約 36 条 コメント 総 合 調 査 役 員 任 期 1 年 :69.0% 役 員 任 期 2 年 :26.9% 事 は 半 数 ずつ 改 選 :18.6% 5. 専 門 委 員 会 設 置 大 規 模 修 繕 工 事 実 施 管 規 約 改 正 等 必 要 に 応 じて 設 置 し ている 委 員 会 ( 委 員 ) 位 置 づけ 設 置 期 間 任 期 等 が 運 営 細 則 等 で 明 確 となってい る 標 準 管 規 約 55 条 55 条 コメント H16 調 査 専 門 委 員 会 を 設 置 :38.0% 6. 事 会 引 き 継 ぎ 事 会 業 務 帳 票 類 懸 案 事 項 等 引 き 継 ぎを 実 施 している

16 マンション 標 準 管 指 針 三 管 組 合 経 ( 一 ) 予 算 決 算 項 目 標 準 的 な 対 応 望 ましい 対 応 参 考 ( 平 均 的 な 状 況 等 ) 1. 区 分 経 管 費 会 計 と 修 繕 積 立 金 会 計 に 区 分 し ている 機 械 式 駐 車 場 等 で 維 持 管 に 多 額 費 用 を 要 する 施 設 を 有 する 場 合 は 駐 車 場 使 用 料 会 計 等 を 管 費 会 計 及 び 修 繕 積 立 金 会 計 とは 区 分 して いる 標 準 管 規 約 28 条 4 項 29 条 コメント H16 調 査 駐 車 場 会 計 区 分 経 を 実 施 :2.3% 会 計 調 査 区 分 経 を 実 施 収 支 計 算 書 :95.3% 貸 借 対 照 表 :93.7% 2. 予 算 決 算 書 類 作 成 承 認 会 計 年 度 毎 に 次 書 類 を 作 成 し 通 常 総 会 で 承 認 を 得 ている 1 収 支 予 算 2 収 支 決 算 3 貸 借 対 照 表 区 分 所 有 法 43 条 標 準 管 規 約 58 条 1 項 59 条 H16 調 査 貸 借 対 照 表 を 作 成 :98.4% ( 二 ) 管 費 等 徴 収 3. 会 計 監 査 収 支 決 算 案 は 監 事 監 査 を 経 て 作 成 している 1. 滞 納 状 況 把 握 未 収 金 明 細 書 等 滞 納 住 戸 が 把 握 できる 会 計 書 類 を 作 成 している 2. 滞 納 処 滞 納 期 聞 が3ケ 月 以 内 に 文 書 等 による 督 促 などを 行 っている 滞 納 期 聞 が3ケ 月 を 超 えた 場 合 遼 やかに 少 額 訴 訟 等 法 的 手 続 行 使 について 検 討 を 行 い 滞 納 期 聞 が6ケ 月 になる 前 に 対 応 方 針 を 決 めてい る 標 準 管 規 約 41 条 1 項 3 項 59 条 H16 調 査 監 事 監 査 を 実 施 :99.0% 会 計 調 査 未 収 金 明 細 書 を 作 成 :75.3% (うち 毎 月 作 成 :70.6) 総 合 調 査 管 費 修 繕 積 立 金 滞 納 (3ヶ 月 以 上 滞 納 戸 数 が5% 以 下 ):94.5%

17 マンション 標 準 管 指 針 三 管 組 合 経 ( 三 ) 財 産 保 全 ( 四 ) 帳 票 類 作 成 保 管 項 目 標 準 的 な 対 応 望 ましい 対 応 参 考 ( 平 均 的 な 状 況 等 ) 1. 通 帳 印 鑑 管 管 組 合 通 帳 と 印 鑑 は それぞれ 異 なる 者 が 保 管 し ている 2. 残 高 確 認 毎 月 預 金 残 高 を 通 帳 等 により 事 又 は 監 事 が 確 認 している 1. 帳 票 類 作 成 会 計 帳 簿 什 器 備 品 台 帳 区 分 所 有 者 ( 組 合 員 ) 名 簿 等 を 作 成 している 2. 帳 票 類 保 管 閲 覧 区 分 所 有 者 又 は 利 害 関 係 人 求 めに 応 じて 閲 覧 でき る 状 態 で 保 管 している 総 合 調 査 通 帳 と 印 鑑 を 異 なる 者 が 保 管 :85.4% 標 準 管 規 約 64 条 標 準 管 規 約 64 条

18 マンション 標 準 管 指 針 四 建 物 設 備 維 持 管 項 目 標 準 的 な 対 応 望 ましい 対 応 ( 一 ) 1. 法 廷 点 検 建 築 基 準 法 等 関 連 法 令 に 基 づく 建 物 設 備 法 定 点 検 について 年 間 計 画 を 作 成 し 区 分 所 有 者 等 に 周 知 したうえで 実 施 してい る 保 守 点 検 実 施 ( 二 ) 長 期 修 繕 計 画 作 成 見 直 し 2. 定 期 点 検 ( 法 廷 点 検 以 外 ) 1. 計 画 作 成 見 直 し 1 計 画 期 間 2 修 繕 工 事 項 目 参 考 ( 平 均 的 な 状 況 等 ) 建 物 設 備 に 関 して 定 期 的 に 点 検 を 実 施 している 調 査 診 断 を 行 い 建 物 設 備 等 状 況 を 把 握 したうえで 1~5 全 て 項 目 につ いて 定 めている 25 年 程 度 としている ( 新 築 時 30 年 程 度 と している ) 調 査 診 断 結 果 に 基 づいて 別 表 に 掲 げ る18 項 目 うち 必 要 な 項 目 工 事 内 容 を 定 めている 社 会 的 背 景 や 生 活 様 式 変 化 等 に 応 じ 性 能 向 上 (グレード アップ) 工 事 項 目 を 計 画 に 含 めている H16 調 査 計 画 期 間 25 年 以 上 :51.2% 平 均 :24 年 3 修 繕 周 期 部 材 耐 用 年 数 修 繕 履 歴 書 を 踏 まえ 調 査 診 断 結 果 に 基 づいて 設 定 している 4 修 繕 工 事 費 修 繕 工 事 項 目 部 位 ごとに 仕 様 数 量 単 価 等 工 事 費 算 出 根 拠 を 明 確 に 示 し ている 5 収 支 計 画 修 繕 工 事 費 計 画 期 間 累 計 額 が 示 され そ 額 を 修 繕 積 立 金 計 画 期 間 累 計 額 が 下 回 らないように 計 画 している 性 能 向 上 (グレード アップ) 工 事 費 を 含 め た 収 支 計 画 としている

19 マンション 標 準 管 指 針 四 建 物 設 備 維 持 管 項 目 標 準 的 な 対 応 望 ましい 対 応 参 考 ( 平 均 的 な 状 況 等 ) 直 計 ( し画 2. 見 直 し 時 期 5 年 ごとに 見 直 しを 行 ってい 二 ) H16 調 査 る 見 直 し 予 定 : 平 均 5.54 年 作 長 期 成 修 3. 長 期 修 繕 計 画 書 保 区 分 所 有 者 又 は 利 害 関 係 繕 見 管 閲 覧 人 求 めに 応 じて 閲 覧 でき る 状 態 で 保 管 している ( 1. 修 繕 積 立 金 額 ( 住 戸 あ 概 ね 適 切 な 長 期 修 繕 計 画 総 合 調 査 三 ) たり) に 基 づいて 算 出 される 必 要 修 繕 積 立 金 平 均 額 : 修 繕 修 繕 積 立 金 負 担 割 合 に 応 9,066 円 / 月 戸 積 じた 額 としている ( 駐 車 場 立 使 用 料 等 から 繰 入 金 を 含 駐 車 場 収 入 を 含 む 平 均 額 : 金 む ) 円 / 月 戸 H16 調 査 積 必 要 修 繕 積 立 金 ( 残 期 間 ) 立 平 均 :13,161 円 / 月 戸 て モデル 見 直 し 試 算 別 表 モテ ルA(70 戸 9 階 ) 戸 当 たり13,585~17,466 円 / 月 モテ ルB(30 戸 4 階 ) 戸 当 たり11,257~14,467 円 / 月 実 修 ( 施 繕 1. 大 規 模 修 繕 工 事 実 施 適 切 な 長 期 修 繕 計 画 に 定 め 四 ) 工 られら 時 期 を 目 安 とし 調 事 大 規 査 診 断 結 果 に 基 づいて 模 計 画 された 工 事 要 否 実 施 する 工 事 内 容 等 を 決 め 実 施 している ( 検 五 ) 討 耐 震 性 1. 耐 震 性 検 討 必 要 に 応 じて 耐 震 診 断 を 行 い 専 門 委 員 会 等 において 検 討 している 耐 震 診 断 結 果 に 基 づいて 必 要 な 耐 震 改 修 工 事 を 実 施 している

20 マンション 標 準 管 指 針 五 管 業 務 委 託 ( 一 ) 委 託 管 締 結 項 目 標 準 的 な 対 応 望 ましい 対 応 参 考 ( 平 均 的 な 状 況 等 ) 1. 委 託 する 管 会 社 マンション 管 業 者 登 録 簿 へ 登 録 業 者 であることを 確 認 している 2. 重 要 事 項 説 明 管 業 務 主 任 者 から 説 明 を 受 け 書 面 を 受 領 してい る 3. 契 約 内 容 1~3すべて 項 目 に ついて 標 準 管 委 託 契 約 書 と 同 趣 旨 規 定 が 置 か れている 1 委 託 業 務 費 明 細 2 管 会 社 及 びそ 従 業 員 管 事 務 守 秘 義 務 3 契 約 解 除 解 約 申 し 入 れ 契 約 有 効 期 間 及 び 契 約 更 新 標 準 管 委 託 契 約 書 と 同 様 に 痛 く 業 務 費 明 細 等 が 明 らかになっている 標 準 管 委 託 契 約 書 と 同 趣 旨 規 定 が 置 かれてい る 標 準 管 委 託 契 約 書 と 同 趣 旨 規 定 が 置 かれてい る 適 正 化 法 44 条 適 正 化 法 72 条 ー 適 正 化 法 73 条 1 項 3 号 標 準 管 委 託 契 約 書 3 条 6 条 2 項 1 号 3 項 別 紙 1 2 別 表 第 1~4 適 正 化 法 80 条 87 条 標 準 管 委 託 契 約 書 16 条 適 正 化 法 73 条 1 項 5~7 号 標 準 管 委 託 契 約 書 18~ 21 条 4 契 約 締 結. 書 面 で 契 約 を 締 結 している 適 正 化 法 73 条 5 契 約 書 保 管 閲 覧. 区 分 所 有 者 又 は 利 害 関 係 人 求 めに 応 じて 閲 覧 でき る 状 態 で 保 管 している 適 正 化 法 64 条

21 マンション 標 準 管 指 針 五 管 業 務 委 託 ( 二 ) 管 事 務 報 告 項 目 標 準 的 な 対 応 望 ましい 対 応 参 考 ( 平 均 的 な 状 況 等 ) 1. 管 事 務 報 告 毎 月 収 支 報 告 書 を 受 領 し ている 2. 定 期 的 な 打 ち 合 わせ 事 会 が 管 会 社 と 定 期 的 に 管 事 務 全 般 につい て 打 ち 合 わせを 行 ってい る

22 管 組 合 による 管 会 社 評 価 案 よい 2 点 普 通 1 点 悪 い 0 点 1 財 務 管 評 価 項 目 1 財 産 管 方 式 は 明 確 になっているか ( 原 則 方 式 収 納 代 行 方 式 支 払 一 任 方 式 どれを 採 用 しているか 明 確 になっている ) 2 預 金 通 帳 と 印 鑑 保 管 は 分 離 されているか ( 通 帳 は 保 管 口 座 収 納 口 座 とも 管 会 社 保 管 が 望 ましい ) よい 普 通 悪 い 3 再 委 託 先 とそ 費 用 業 務 内 容 は 事 前 に 説 明 されているか 4 月 次 決 算 資 料 を 毎 月 管 組 合 に 提 出 しているか 5 管 費 会 計 と 積 立 金 会 計 を 分 別 した 収 支 報 告 書 賃 借 対 照 表 であるか 6 管 費 滞 納 対 策 は 整 備 されているか ( 未 収 金 について 管 会 社 業 務 範 囲 と 作 業 日 程 が 明 確 であり 1 年 以 上 滞 納 はゼロである ) 7 積 立 金 取 崩 し 及 び 予 算 変 更 は 管 規 約 に 従 って 行 っているか 8 管 費 及 び 修 繕 積 立 金 金 額 が 適 切 であるよう 支 援 を 行 っているか

23 管 組 合 による 管 会 社 評 価 案 よい 2 点 普 通 1 点 悪 い 0 点 2 管 員 業 務 3 清 掃 業 務 評 価 項 目 1 勤 務 地 日 時 人 数 休 務 日 補 充 有 無 は 明 確 になっているか 2 管 員 業 務 内 容 と 勤 務 時 間 は 適 切 であるか 3. 管 員 教 育 は 十 分 に 行 っているか ( 居 住 者 訪 問 者 業 者 と 対 応 で 知 り 得 た 秘 密 保 護 等 ) 1 勤 務 地 日 時 人 数 休 務 日 補 充 有 無 は 明 確 になっているか 2 業 務 完 了 は 清 掃 対 象 部 分 別 に 報 告 されているか よい 普 通 悪 い 3 除 草 やドレーンごみ 除 去 など 拭 き 掃 き 以 外 掃 除 項 目 も 入 れているか

24 管 組 合 による 管 会 社 評 価 案 よい 2 点 普 通 1 点 悪 い 0 点 4 建 物 設 備 管 業 務 評 価 項 目 1 建 物 設 備 管 業 務 は 有 資 格 者 によって 行 われているか 実 施 報 告 を 確 実 に 行 っているか 2 長 期 修 繕 計 画 作 成 と5 年 毎 更 新 は 行 われているか 3. 長 期 修 繕 計 画 にそった 工 事 提 案 が 行 われているか 4. 管 会 社 以 外 へ 工 事 等 発 注 場 合 管 会 社 業 務 と 費 用 負 担 は 明 確 か よい 普 通 悪 い 5. 修 繕 履 歴 や 設 計 図 書 など 建 物 管 維 持 に 必 要 な 書 類 は 整 然 と 保 管 されて いるか 6. 法 廷 点 検 は 定 められた 時 期 に 実 施 しているか

25 管 組 合 による 管 会 社 評 価 案 よい 2 点 普 通 1 点 悪 い 0 点 5 委 託 評 価 項 目 1 定 額 委 託 管 費 内 訳 は 明 示 されているか よい 普 通 悪 い 6 委 託 契 約 2 9ページ 管 委 託 費 目 安 による 計 算 と 比 較 して 差 異 がある 場 合 由 は 明 確 か 1 適 正 化 法 に 沿 った 手 続 が 行 われているか ( 自 動 更 新 条 項 や 3ヶ 月 前 予 告 による 任 意 解 約 条 項 が 契 約 書 にあり 重 要 事 項 説 明 書 配 布 契 約 書 交 付 などが 規 定 に 従 って 行 われている ) 2 仕 様 書 や 作 業 手 順 等 マニュアルは 管 組 合 に 交 付 されているか 3 委 託 業 務 費 支 払 は 作 業 完 了 後 支 払 うようになっている

26 管 組 合 による 管 会 社 評 価 案 よい 2 点 普 通 1 点 悪 い 0 点 7 個 人 情 報 保 護 評 価 項 目 1 組 合 員 名 簿 管 と 更 新 方 法 は 明 確 になっているか 2 防 犯 カメラ 取 扱 いは 明 確 になっているか 3 解 約 時 個 人 情 報 引 渡 しや 従 業 員 守 秘 義 務 継 続 は 書 面 化 されて いるか 4 個 人 情 報 取 扱 いについて 管 員 を 含 め 社 員 教 育 をしているか よい 普 通 悪 い 7 緊 急 時 対 応 1 災 害 に 備 えマニュアルが 作 成 され 防 犯 グッズ 備 蓄 がされているか 2 最 寄 交 番 保 健 所 緊 急 病 院 等 電 話 番 所 在 地 リスト 整 備 を 提 案 しているか 3 各 種 警 報 は24 時 間 体 制 で 受 信 できるようになっており メンテナンスも 定 期 的 に 行 われ 管 組 合 に 報 告 が 行 われているか 4 1 年 に 一 度 は 防 災 訓 練 が 行 われているか 5 騒 音 漏 水 等 居 住 者 に 関 連 したトラブル 対 応 体 制 はできているか

27 管 組 合 による 管 会 社 評 価 案 よい 2 点 普 通 1 点 悪 い 0 点 8 総 会 支 援 評 価 項 目 1 総 会 は 年 度 終 了 後 2ヶ 月 以 内 に 開 催 し 開 催 時 間 は2 時 間 程 度 で 終 わる ように 配 慮 しているか 2 総 会 成 立 ため 出 欠 確 認 や 不 在 区 分 所 有 者 へ 案 内 等 支 援 を 行 っ ているか よい 普 通 悪 い 3 総 会 議 案 書 は 余 裕 を 持 って 事 会 へ 提 出 しているか 4 議 事 録 は 総 会 終 了 後 1 週 間 以 内 い 事 長 へ 提 出 しているか 9 事 会 支 援 1 事 会 は 毎 月 1 回 開 催 するよう 提 案 しているか 2 事 会 活 動 状 況 を 掲 示 または 情 報 誌 等 により 組 合 員 等 に 周 知 を 図 ってい るか 3 管 組 合 運 営 上 必 要 事 項 を 適 時 に 事 会 に 諮 るよう 事 長 支 援 をしてい るか 4 法 令 等 改 正 による 管 規 約 改 正 等 素 案 を 適 切 に 事 長 に 提 出 してい るか 5 コミュニケーション 充 実 ためイベント 企 画 案 を 事 長 に 提 出 しているか

28 管 組 合 による 管 会 社 評 価 案 よい 2 点 普 通 1 点 悪 い 0 点 9 事 会 支 援 10 管 会 社 評 価 評 価 項 目 6 規 約 原 本 や 規 約 改 正 経 緯 総 会 議 案 書 議 事 録 等 保 存 ため 規 定 整 備 と 管 を 支 援 しているか 1 国 土 交 通 省 にマンション 管 業 者 として 登 録 しているか 2 高 層 住 宅 管 業 協 会 に 加 盟 しているか 3 管 会 社 決 算 は 黒 字 か 4 管 業 務 主 任 者 が 受 け 持 つ 管 会 社 数 が1 人 10 棟 以 下 になっているか よい 普 通 悪 い 5 顧 問 に 弁 護 士 一 級 建 築 士 を 擁 し 管 組 合 相 談 に 乗 れる 体 制 にしてい るか 6 企 業 情 報 として ホームページで 重 要 な 情 報 を 公 開 しているか 2 小 計 合 計

29 管 委 託 費 目 安 ( 単 位 : 円 ) 1 事 務 管 業 務 内 容 単 位 金 額 内 容 (1) 会 計 1 戸 当 たり/ 月 800~1,100 予 算 決 算 会 計 帳 簿 作 成 帳 票 類 保 管 等 (2) 出 納 管 費 等 請 求 収 納 費 用 支 払 滞 納 督 促 通 帳 等 保 管 等 (3) 建 物 維 持 修 繕 企 画 実 施 調 整 (4) 事 務 管 ( 基 幹 事 務 を 除 く) 60~100 補 修 工 事 保 守 点 検 見 積 り 精 査 契 約 履 行 確 認 検 収 等 長 期 修 繕 計 画 案 修 繕 積 立 金 計 画 案 作 成 更 新 500~900 総 会 事 会 支 援 契 約 事 務 点 検 等 規 約 検 査 等 報 告 図 書 等 保 管 2 管 員 業 務 時 給 800~1,000 曜 日 ~ 曜 日 午 前 時 ~ 午 後 時 ま で 勤 務 通 勤 方 式 休 日 は 日 祝 日 年 始 年 休 ( 代 替 出 勤 なし) 3 清 掃 業 務 日 常 時 給 800~1,000 週 回 時 ~ 時 定 期 1 回 10,000~40,000 年 回 特 別 30,000~80,000 専 門 家 による 高 所 作 業 等 年 回

30 管 委 託 費 目 安 建 物 設 備 管 業 務 内 容 単 位 金 額 内 容 4 建 物 点 検 検 査 1 棟 / 月 5,000~15,000 回 / 5 エレベーター メーカー 系 1 基 / 月 35,000~50,000 フルメンテナンス 月 1 回 保 守 POGは 5,000~ 10,000 円 程 度 独 立 系 25,000~50,000 6 給 水 設 備 1 戸 当 り/ 年 1,000~2,000 貯 水 槽 清 掃 検 査 点 検 7 消 防 用 設 備 2,000~3,000 機 器 点 検 1 回 /6 月 総 合 点 検 1 回 / 年 8 機 械 式 駐 車 場 1 回 当 たり/ パレット 2,500~3,000 3,500~4,000 上 下 昇 降 方 式 上 下 左 右 移 動 方 式 9 機 械 警 備 (24 時 間 ) 1 棟 / 月 12,000~30, 分 以 内 到 着 満 減 水 火 災 等 10 植 栽 管 年 間 通 年 管 11 そ 他 12 小 計 13 一 般 管 費 5%~20% 間 接 費 管 報 酬 14 合 計 15 排 水 管 清 掃 費 1 戸 当 たり 4,200~5, 特 殊 建 築 物 定 期 調 査 報 告 (2 回 目 以 降 ) 17 総 合 計 1 棟 当 たり 52,500 円 ~ 100 戸 8 万 円 200 戸 12 万 円 程 度