国有地の有効活用について

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1 国 有 地 の 有 効 活 用 について 定 期 借 地 権 制 度 の 活 用 2010 年 5 月 20 日

2 定 期 借 地 権 制 度 の 活 用 について 定 期 借 地 権 と 他 事 業 の 比 較 土 地 所 有 者 サイドからの 所 見 ( 一 般 事 例 として) 事 業 の 収 益 性 ( 事 業 計 画 ) 事 業 の 安 全 性 ( 事 業 リスク) 事 業 の 流 動 性 ( 換 金 性 ) 管 理 の 容 易 性 一 般 事 業 用 定 期 借 地 権 実 質 地 代 利 回 りは 低 い 但 し 契 約 期 間 中 は 安 定 収 入 が 確 保 適 正 な 地 代 の 改 定 が 可 能 借 入 金 なし 長 期 の 事 業 空 区 画 リスクは 小 さい 1 土 地 売 却 の 場 合 売 却 時 点 の 市 場 が 価 格 を 左 右 借 入 金 なし - () 必 要 なし 2 駐 車 場 運 営 の 場 合 地 代 より 収 入 は 多 いが 土 地 保 有 コストも 大 きい 借 入 金 なし 短 期 運 用 可 空 区 画 リスク 有 り 3 賃 貸 施 設 運 営 運 営 の 良 否 が 収 支 を 左 右 借 入 金 あり 空 室 ( 又 は 店 舗 )リスク 有 り 1は 土 地 を 単 純 売 却 した 場 合 との 比 較 23は 土 地 を 保 有 した 場 合 との 比 較 となります 1

3 定 期 借 地 権 制 度 の 活 用 について 事 業 者 にとっての 定 期 借 地 権 事 業 のメリット デメリット ( 一 般 事 例 として) デベロッパーの 立 場 から 請 負 という 立 場 でかかわる 場 合 は 事 務 的 手 間 以 外 は 所 有 権 と 大 差 はない デベロッパーが 借 地 人 となり 建 物 を 建 て 賃 貸 する 場 合 を 土 地 購 入 と 比 較 する デベロッパー メリット 土 地 の 投 資 は 不 要 土 地 の 減 損 リスクは 負 わない 借 地 期 間 の 範 囲 では 長 期 利 用 可 能 デメリット 売 却 その 他 処 分 に 制 限 ( 地 主 の 承 諾 ) 担 保 価 値 にも 制 約 ( 建 物 のみ 土 地 は 借 地 権 部 分 のみ) 利 用 期 間 は 借 地 期 間 に 限 定 借 地 期 間 内 は 地 代 支 払 い 要 (テナントリスクを 負 う) 原 状 回 復 費 用 が 必 要 エンドユーザーの 立 場 から( 商 業 業 務 系 であればテナント 住 居 系 であれば 居 住 者 ) メリット デメリット 土 地 購 入 - 建 物 建 築 借 地 - 建 物 建 築 借 家 売 却 その 他 処 分 が 自 由 担 保 価 値 あり 長 期 ( 永 久 ) 利 用 可 能 土 地 の 投 資 は 不 要 土 地 の 減 損 リスクは 負 わない 借 地 期 間 の 範 囲 では 長 期 利 用 可 能 土 地 建 物 の 投 資 は 不 要 土 地 建 物 とも 減 損 リスクは 負 わない 土 地 建 物 とも 投 資 要 減 損 リスクを 負 う 売 却 その 他 処 分 に 制 限 ( 地 主 の 承 諾 中 古 市 場 の 未 整 備 ) 担 保 価 値 にも 制 約 ( 建 物 のみ 土 地 は 借 地 権 部 分 のみ) 利 用 期 間 は 借 地 期 間 に 限 定 原 状 回 復 費 用 が 必 要 売 却 その 他 処 分 に 制 限 ( 地 主 の 承 諾 中 古 市 場 の 未 整 備 ) 担 保 価 値 はない 利 用 期 間 は 借 家 期 間 に 限 定 2

4 弊 社 の 事 業 領 域 における 定 期 借 地 権 制 度 の 活 用 状 況 商 業 系 事 業 用 定 期 借 地 権 による 商 業 施 設 の 立 地 は ロードサイドを 中 心 に 一 つの 定 型 的 な 手 法 となっている 住 居 系 商 業 系 に 比 べると 普 及 が 進 んでいない 種 類 としては 戸 建 住 宅 分 譲 マンション 賃 貸 住 宅 があるが 期 間 が 長 い(50 年 以 上 ) 中 特 に 分 譲 系 については 将 来 的 な 権 利 関 係 の 複 雑 化 残 期 間 が 少 なくなった 時 点 での 取 り 扱 い 等 の 不 安 要 素 があるためと 考 えられる 業 務 系 その 他 物 流 系 については 商 業 施 設 と 同 様 に 一 つの 定 型 的 な 手 法 となっている 医 療 福 祉 系 については 用 途 種 別 により 事 業 用 定 借 の 対 象 にならない 等 の 問 題 があり 物 流 系 に 比 べると 用 いられる 頻 度 は 少 ない 3

5 定 期 借 地 権 活 用 事 例 豊 洲 2 丁 目 プロジェクト 物 件 概 要 所 在 地 : 東 京 都 江 東 区 豊 洲 2 丁 目 ( 豊 洲 4-2 街 区 ) 交 通 : 東 京 メトロ 有 楽 町 線 及 びゆりかもめ 豊 洲 駅 より 徒 歩 3 分 敷 地 面 積 : 約 8,567.97m2 構 造 規 模 : 鉄 骨 造 平 屋 建 3 棟 2 階 建 1 棟 合 計 4 棟 延 床 面 積 : 合 計 4,041.15m2 用 途 : カフェ CAFE;HAUS シンフォニア 保 育 園 分 園 バディスポーツ 幼 児 園 スケジュール : 2009 年 12 月 3 日 着 工 2010 年 5 月 1 日 竣 工 事 業 者 : 大 和 ハウス 工 業 株 式 会 社 ( 設 計 施 工 ) 土 地 所 有 者 : 株 式 会 社 IHI アーバンドック パークシティ 豊 洲 アーバンドック ららぽーと 豊 洲 IHI 本 社 計 画 地 ロイヤル パークス 豊 洲 豊 洲 駅 CAFE;HAUS カフェスペース 全 景 オープンテラス バディスポーツ 幼 児 園 ハウススペース 4

6 定 期 借 地 権 活 用 事 例 豊 洲 2 丁 目 プロジェクト 施 設 計 画 のポイント にぎわい 創 出 をコンセプトに 都 心 における 新 たなコミュニティを 形 成 株 式 会 社 IHIの 豊 洲 造 船 工 場 跡 地 の 一 部 を 賃 借 し 当 社 が 建 物 を 建 築 豊 洲 エリアのにぎわい 創 出 を 目 指 し 新 感 覚 のカフェ CAFE;HAUS (カフェハウス) や 認 可 保 育 園 の シンフォニア 保 育 園 分 園 子 育 て 支 援 施 設 の バディスポーツ 幼 児 園 を 誘 致 CAFE;HAUS 地 域 コミュニティの 創 造 とライフスタイルの 提 案 をコンセプトとする 住 まいをテーマにしたライフスタイル 発 信 型 カフェ 当 社 が 呼 び かけ コンセプトに 賛 同 いただいた 建 材 設 備 インテリア エクステリア 家 電 等 の 協 賛 メーカー15 社 が 参 画 協 力 し 自 宅 のようにくつ ろげる 住 空 間 を 表 現 シンフォニア 保 育 園 分 園 現 在 江 東 区 では 多 くの 保 育 園 待 機 児 童 が 発 生 その 解 消 のため 隣 接 する 分 譲 マンション アーバンドックパークシティ 豊 洲 内 で 保 育 を 行 っている シンフォニア 保 育 園 ( 認 可 保 育 園 )の 分 園 を 誘 致 0 歳 と1 歳 児 の 保 育 を 実 施 バディスポーツ 幼 児 園 スポーツクラブ フットサルクラブ 東 京 スポーツを 通 じた 人 間 関 係 形 成 に 力 を 入 れ 子 供 たちに 自 信 と 思 いやり そして 感 謝 の 気 持 ちを 育 むことを 主 眼 に 置 いた 幼 児 教 育 を 行 う 幼 児 園 幼 児 園 の 生 徒 以 外 にも 開 かれたスポーツクラブの 開 設 全 天 候 型 フットサルコートのレンタル 開 放 により コミュニティ 形 成 の 一 翼 を 担 い にぎわいを 創 出 事 業 の 背 景 約 10 年 間 の 暫 定 利 用 IHI 豊 洲 造 船 工 場 跡 地 については 上 位 方 針 としての 整 備 計 画 ( 東 京 都 都 市 整 備 局 豊 洲 1~3 丁 目 地 区 のまちづくり 方 針 江 東 区 豊 洲 二 三 丁 目 地 区 地 区 計 画 等 )を 踏 まえ 段 階 的 に 整 備 再 開 発 を 進 めている 中 本 格 開 発 売 却 等 までの 間 の 暫 定 利 用 を 行 なうもの 社 会 貢 献 公 益 的 意 義 のある 内 容 暫 定 利 用 という 位 置 づけの 中 で 単 純 な 収 益 性 だけではなく 賑 わいづくりと 周 辺 エリアとの 調 和 社 会 的 公 益 的 に 意 義 のある 計 画 内 容 により まちの 発 展 に 寄 与 し 環 境 景 観 面 を 含 めて 地 域 全 体 の 価 値 向 上 を 図 る なお 本 計 画 と 併 せて 隣 接 地 にて 同 様 の 暫 定 利 用 として 東 京 建 物 によるガーデンウエディング 施 設 が 開 業 予 定 5

7 定 期 借 地 権 活 用 事 例 ロイヤルパークスシリーズ 物 件 概 要 UR( 都 市 再 生 機 構 )から 定 期 借 地 権 にて 土 地 を 賃 借 し 賃 貸 マンションを 建 設 ホテルライクなコンシェルジュを 設 け 各 種 のフロントサービスを 提 供 する 等 高 品 質 高 付 加 価 値 の 新 しいスタイルの 賃 貸 住 宅 を 提 供 荻 窪 豊 洲 花 小 金 井 大 阪 なんばなどに 展 開 中 6

8 定 期 借 地 権 活 用 事 例 ロイヤルパークスシリーズ UR( 都 市 再 生 機 構 ) 民 間 供 給 支 援 型 賃 貸 住 宅 制 度 利 用 物 件 ( 一 般 定 期 借 地 権 ) 建 設 概 要 物 件 名 ハ シフィックロイヤルコート ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス 芝 浦 みなとみらい なんば 花 小 金 井 豊 洲 南 千 住 タワー 西 新 井 ブルームタワー アーハ ンタワー ロイヤルハ ークス 荻 窪 ロイヤルハ ークス シーサー 南 千 住 建 設 地 杉 並 区 桃 井 大 阪 市 浪 速 区 小 平 市 花 小 金 井 江 東 区 豊 洲 荒 川 区 南 千 住 横 浜 市 西 区 足 立 区 西 新 井 港 区 芝 浦 荒 川 区 南 千 住 敷 地 面 積 7,554.00m2 2,316.00m2 9,853.78m2 8,663.62m2 8,738.44m2 4,990.35m2 13,307.30m2 13,846.67m2 3,570.02m2 構 造 / 階 数 RC 12 階 RC 14 階 RC 14 階 RC 14 階 RC 39 階 RC 29 階 RC 14 階 RC 48 階 9 階 RC 10 階 施 工 面 積 18,684.94m2 17,265.43m2 32,248.22m2 32,324.35m2 68,329.46m2 51,223.52m2 39,097.23m2 97,047.88m2 9,359.74m2 戸 数 賃 貸 戸 数 157 戸 161 戸 277 戸 267 戸 555 戸 415 戸 432 戸 964 戸 113 戸 工 程 着 工 H16 年 3 月 H16 年 9 月 H16 年 11 月 H17 年 6 月 H17 年 7 月 H18 年 3 月 H18 年 8 月 H18 年 4 月 H17 年 6 月 竣 工 H17 年 3 月 H18 年 1 月 H18 年 2 月 H19 年 2 月 H20 年 5 月 H20 年 6 月 H20 年 10 月 H20 年 9 月 H18 年 9 月 定 期 借 地 期 間 60 年 60 年 90 年 60 年 60 年 65 年 60 年 70 年 60 年 建 設 概 要 物 件 名 ハ シフィックロイヤルコート ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス ロイヤルハ ークス みなとみらい 桃 坂 千 種 シーサー 若 葉 台 武 蔵 小 杉 梅 島 オーシャンタワー ロイヤルハ ークス 新 田 ロイヤルハ ークス 新 田 G 街 区 建 設 地 足 立 区 新 田 大 阪 市 天 王 寺 区 名 古 屋 市 千 種 横 浜 市 西 区 足 立 区 西 新 井 東 京 都 稲 城 市 川 崎 市 中 原 区 足 立 区 梅 田 足 立 区 新 田 敷 地 面 積 9,905.57m2 3,043.89m2 6,905.70m2 4,990.00m2 7,650.62m2 18,350.46m2 2,042.19m2 4,217.10m2 6,182.00m2 構 造 / 階 数 RC 14 階 RC 15 階 RC 14 階 RC 29 階 RC 14 階 RC 14 階 RC 6 階 RC 造 8 階 RC 造 14 階 施 工 面 積 29,883.71m2 11,838.78m2 12,472.86m2 57,188.62m2 7,650.62m2 42,145.31m2 5,481.38m2 12,113.83m2 22,023.00m2 戸 数 賃 貸 戸 数 243 戸 144 戸 185 戸 412 戸 258 戸 170 戸 55 戸 91 戸 200 戸 工 程 着 工 H17 年 11 月 H17 年 11 月 H18 年 6 月 H17 年 8 月 H19 年 7 月 H20 年 4 月 H20 年 8 月 H21 年 8 月 H21 年 7 月 竣 工 H19 年 6 月 H19 年 6 月 H19 年 12 月 H19 年 12 月 H21 年 7 月 H21 年 11 月 H21 年 10 月 H22 年 度 秋 予 定 H22 年 度 冬 予 定 定 期 借 地 期 間 60 年 60 年 60 年 65 年 60 年 60 年 60 年 60 年 60 年 7

9 定 期 借 地 権 制 度 活 用 上 の 課 題 道 路 等 の 公 共 施 設 の 取 扱 いについて 道 路 公 園 等 の 公 共 施 設 の 整 備 を 要 する 場 合 定 期 借 地 権 であると 公 共 施 設 部 分 の 土 地 の 帰 属 ができないので 公 共 施 設 の 管 理 について 事 前 に 取 扱 いを 確 認 しておく 必 要 がある 融 資 について 分 譲 住 宅 系 の 利 用 の 場 合 エンドユーザーが 購 入 する 場 合 の 融 資 の 担 保 について 考 慮 が 必 要 定 期 借 地 権 の 場 合 通 常 の 土 地 部 分 への 抵 当 権 設 定 ができないのでこれに 代 わる 措 置 が 必 要 定 借 事 業 方 式 について 戸 建 定 借 分 譲 にかかる 事 業 方 式 としては 地 主 エンドユーザー 民 間 事 業 者 の 三 者 の 関 係 に ついて 大 きく 代 理 方 式 転 売 方 式 転 貸 方 式 の3つの 方 式 がある 一 般 に 民 間 事 業 者 は 代 理 方 式 又 は 転 売 方 式 での 事 業 化 を 基 本 としており 民 間 事 業 者 の 破 綻 の 懸 念 等 も 考 慮 すると 代 理 方 式 又 は 転 売 方 式 による 事 業 化 の 方 が 適 切 転 貸 方 式 とした 場 合 残 期 間 50 年 を 切 った 時 点 で 地 代 滞 納 等 によりエンドユーザーとの 借 地 契 約 が 解 除 された 場 合 新 たな 定 借 での 再 販 ができなくなるという 問 題 がある 8

10 国 有 財 産 有 効 活 用 の 考 え 方 ( 定 期 借 地 権 以 外 ) 土 地 利 用 に 関 する 事 前 調 整 事 業 性 の 観 点 からは 容 積 率 や 用 途 の 緩 和 を 行 なう 方 が 収 益 性 が 高 くなるのが 一 般 的 であるが 周 辺 土 地 利 用 との 調 和 等 の 観 点 から 問 題 となる 事 例 も 見 られる 売 却 貸 付 等 の 処 分 を 行 う 前 に 公 的 セクターで 事 前 にある 程 度 の 調 整 を 行 い 開 発 にかかる 近 隣 問 題 等 のリスクを 限 定 することが 望 ましい 土 壌 汚 染 地 下 埋 設 物 に 関 するリスク 近 年 土 壌 汚 染 地 下 埋 設 物 にかかるリスクについての 認 識 が 益 々 高 まってきており 売 却 貸 付 等 の 処 分 を 行 なう 前 に 十 分 な 調 査 を 行 い 汚 染 等 が 存 することが 判 明 した 場 合 には 除 去 等 対 応 を 行 なうことが 望 ましい 周 辺 土 地 を 含 めた 区 画 整 理 再 開 発 インフラ 整 備 等 の 検 討 国 有 地 の 状 況 如 何 によっては 国 有 地 単 体 での 売 却 賃 貸 等 処 分 を 行 なうよりも 周 辺 土 地 を 含 めた 土 地 区 画 整 理 事 業 や 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 基 盤 整 備 を 行 なう 方 が 望 ましい 場 合 もある こうした 事 業 が 適 切 に 施 行 されれば 社 会 的 及 び 経 済 的 な 意 義 効 果 も 大 きく 最 終 的 に 国 有 財 産 そのものの 価 値 の 向 上 も 見 込 める 9

11 本 資 料 は は 国 有 地 の 有 効 活 用 について ご について ご 検 討 の 参 考 材 料 の 目 的 のみに のみに 供 す るものであり るものであり 弊 社 は は 本 資 料 におけるご におけるご 提 案 を 推 奨 し もしくは し もしくは 保 証 するもので するもので はありません はありません

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