目 次 1. 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 現 状 と 課 題 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 1 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 2 不 動 産 価 格 の 透 明 性 の 向 上 3

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1 不 動 産 流 通 政 策 に 関 する 最 近 の 動 向 について 平 成 26 年 10 月 土 地 建 設 産 業 局 不 動 産 業 課 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

2 目 次 1. 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 現 状 と 課 題 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 1 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 2 不 動 産 価 格 の 透 明 性 の 向 上 3 先 進 的 な 不 動 産 流 通 ビジネスモデルの 育 成 支 援 と 成 功 事 例 の 普 及 4 宅 地 建 物 取 引 業 者 及 び 従 業 者 の 資 質 の 向 上 5 住 み 替 え 支 援 など 多 様 な 手 段 による 既 存 ストックの 流 動 化 の 推 進 3. 今 後 の 展 望 2

3 1. 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 現 状 と 課 題 3

4 地 価 と 土 地 取 引 の 状 況 Ø 地 価 動 向 については 三 大 都 市 圏 では 住 宅 地 が 上 昇 に 転 換 し 商 業 地 は 上 昇 率 が 拡 大 しているが 後 半 は 力 強 さに 陰 りが 見 られる 地 方 圏 では 中 核 都 市 を 中 心 に 回 復 傾 向 が 見 られるが 総 じて 下 落 が 続 いている Ø 土 地 取 引 件 数 については 平 成 24 年 に 増 加 に 転 じたものの 足 下 では 弱 含 み (%) 0.0 (%) 昭 和 昭 昭 昭 平 和 和 和 成 元 年 年 年 年 年 (%) 昭 和 60 昭 昭 昭 平 和 和 和 成 元 年 年 年 年 年 15.0 昭 和 60 昭 昭 昭 平 和 和 和 成 元 年 年 年 年 年 地 価 の 変 動 率 (H 住 宅 地 時 点 ) 平 成 商 業 地 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 平 成 2 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 平 成 住 宅 地 商 業 地 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 住 宅 地 商 業 地 全 国 平 成 26 年 住 宅 地 : 1.2% 商 業 地 : 1.1% 三 大 都 市 圏 平 成 26 年 住 宅 地 :0.5% 商 業 地 :1.7% 26 地 方 圏 平 成 26 年 住 宅 地 : 1.8% 商 業 地 : 2.2% 半 年 毎 の 地 価 動 向 三 大 都 市 圏 は 前 半 後 半 ともに 同 程 度 の 上 昇 地 方 圏 は 後 半 に 下 落 率 縮 小 前 半 7 月 ~ 12 月 後 半 1 月 ~ 6 月 ( 単 位 :%) 全 国 三 大 都 市 圏 東 京 圏 大 阪 圏 名 古 屋 圏 地 方 圏 地 価 公 示 との 共 通 地 点 1,616 地 点 で 調 査 住 宅 地 商 業 地 26 調 査 26 調 査 前 半 後 半 前 半 後 半 売 買 による 土 地 所 有 権 移 転 登 記 件 数 の 推 移 ( 全 国 ) ( 万 件 ) 元 ( 年 ) ( 昭 和 ) ( 平 成 ) ( 資 料 ) 法 務 省 法 務 統 計 月 報 4

5 住 宅 着 工 戸 数 ( 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 ) 住 宅 着 工 戸 数 は 8 月 は 前 月 比 5% 増 の84.5 万 戸 ( 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 ) < 住 宅 着 工 戸 数 > 着 工 戸 数 ( 万 戸 ) 年 度 別 実 績 値 130 着 工 戸 数 ( 万 戸 ) 月 別 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 120 ( 注 ) 平 成 25( 暦 年 )は 98.0 万 戸 ( 前 年 比 10.5% 増 ) H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 ( 年 度 ) 70 H24 H25 H26 出 典 : 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 5

6 既 存 住 宅 流 通 市 場 の 現 状 全 住 宅 流 通 量 ( 新 築 着 工 + 既 存 住 宅 流 通 )に 占 める 既 存 住 宅 流 通 のシェアは 約 13.5%( 平 成 20 年 )であり 欧 米 諸 国 と 比 べると 極 めて 低 い 水 準 にある 200 ( 万 戸 ) 既 存 住 宅 流 通 シェアの 推 移 16.0% ( 万 戸 ) 既 存 住 宅 流 通 シェアの 国 際 比 較 % 13.5% 13.5% 13.0% 12.1% 12.2% 11.5% 12.5% 12.3% 11.8% 11.5% 10.1% 10.2% 9.9% 8.6% 8.8% 8.0% 7.9% % % 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% % H 元 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 既 存 住 宅 流 通 新 築 着 工 戸 数 既 存 / 既 存 + 新 築 4.0% 2.0% 0.0% ( 資 料 ) 日 本 : 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 平 成 20 年 )( 総 務 省 ) 住 宅 着 工 統 計 ( 平 成 21 年 )( 国 土 交 通 省 ) アメリカ:Statistical Abstract of the U.S イギリス:コミュニティ 地 方 政 府 省 (URL ( 既 存 住 宅 流 通 戸 数 は イングランド 及 びウェールズのみ) フランス: 運 輸 設 備 観 光 海 洋 省 (URL ( 資 料 ) 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 総 務 省 ) 住 宅 着 工 統 計 ( 国 土 交 通 省 ) 既 存 住 宅 流 通 量 については 本 データとは 別 に( 一 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 が 不 動 産 の 所 有 権 移 転 登 記 の 件 数 をベースに 年 間 54.7 万 件 (H25 年 )と 推 計 しており この 推 計 を 前 提 とすると H25 年 の 既 存 住 宅 流 通 シェアは35.8%となる 注 1)イギリス: 住 宅 取 引 戸 数 には 新 築 住 宅 の 取 引 戸 数 も 含 まれるため 住 宅 取 引 戸 数 - 新 築 完 工 戸 数 を 既 存 住 宅 取 引 戸 数 として 扱 った また 住 宅 取 引 戸 数 は 取 引 額 4 万 ポンド 以 上 のもの なお データ 元 である 調 査 機 関 のHMRCは このしきい 値 により 全 体 のうちの12%が 調 査 対 象 からもれると 推 計 している 注 2)フランス: 年 間 既 存 住 宅 流 通 量 として 毎 月 の 既 存 住 宅 流 通 量 の 年 換 算 値 の 年 間 平 均 値 を 採 用 した 6

7 空 き 家 の 増 加 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 総 務 省 )によれば 空 き 家 の 総 数 は この20 年 で1.8 倍 (448 万 戸 820 万 戸 )に 増 加 空 き 家 の 種 類 別 の 内 訳 では 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 (460 万 戸 )が 最 も 多 いが その 他 の 住 宅 (318 万 戸 )がこの20 年 で2.1 倍 に 増 加 ( 万 戸 ) その 他 の 住 宅 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 二 次 的 住 宅 空 き 家 率 9.4% 8.6% 9.8% 11.5% % % % % 12.0% 10.0% % 6.0% 4.0% 2.0% 年 1988 年 1993 年 1998 年 2003 年 2008 年 2013 年 0.0% 二 次 的 住 宅 : 別 荘 及 びその 他 (たまに 寝 泊 まりする 人 がいる 住 宅 ) 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 : 新 築 中 古 を 問 わず, 賃 貸 又 は 売 却 のために 空 き 家 になっている 住 宅 その 他 の 住 宅 : 上 記 の 他 に 人 が 住 んでいない 住 宅 で, 例 えば, 転 勤 入 院 などのため 居 住 世 帯 が 長 期 にわたって 不 在 の 住 宅 や 建 て 替 えなどのために 取 り 壊 すことになっている 住 宅 など 資 料 : 総 務 省 平 成 25 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 速 報 値 ) 7

8 中 古 住 宅 の 寿 命 と 資 産 価 値 滅 失 住 宅 の 平 均 築 後 年 数 の 国 際 比 較 においては アメリカ66.6 年 イギリス80.6 年 に 対 し 日 本 においては27.0 年 と 欧 米 に 比 べ 住 宅 寿 命 が 非 常 に 短 い 現 状 住 宅 の 市 場 価 値 は 経 年 により 減 少 戸 建 住 宅 の 場 合 築 後 20 年 で 価 格 はほぼゼロに 滅 失 住 宅 の 平 均 築 後 年 数 の 国 際 比 較 住 宅 の 現 状 の 市 場 価 値 ( 年 ) 価 格 リフォームをしても 価 値 の 下 落 ペースが 変 わらない メンテナンス 状 況 によっては 建 物 がマイナス 価 値 評 価 と なる 場 合 もある ( 資 料 ) 日 本 : 総 務 省 平 成 15 年 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 (データ:2003 年 2008 年 ) アメリカ:U.S.Census Bureau American Housing Survey (データ:2003 年 2009 年 ) イギリス(イングランド):Communities and Local Government 2001/02, 2007/08 Survey of English Housing (データ:2001 年 2007 年 ) より 国 土 交 通 省 推 計 20~25 年 築 年 8

9 住 宅 投 資 額 累 計 と 住 宅 資 産 額 日 本 の 住 宅 ストック 額 ( 国 民 経 済 計 算 上 の 額 )は 建 物 価 値 の 減 価 や 早 期 に 除 却 される 実 態 に 即 して 累 積 投 資 額 に 比 して500 兆 円 程 度 損 なわれている 計 算 このギャップを 埋 めるためには 中 古 住 宅 における 建 物 評 価 の 適 正 化 リフォーム 投 資 等 による 質 の 向 上 等 が 必 要 ( 兆 円 ) ( 実 質 値 ) ストック 額 が 投 資 額 を 大 きく 下 回 る 理 由 資 産 評 価 : 減 耗 のある 再 調 達 原 価 で 設 定 我 が 国 住 宅 の 実 態 を 反 映 し 築 年 数 の 経 過 で 急 速 に 減 耗 する 計 算 価 値 の 減 耗 統 計 の 未 整 備 等 により リ フォーム 投 資 も 資 産 額 に 織 り 込 まれ 難 い 住 宅 投 資 額 累 計 と 住 宅 資 産 額 2011 年 兆 円 投 資 額 累 計 に 対 し 資 産 額 が500 兆 円 程 度 下 回 る 2011 年 兆 円 国 民 経 済 計 算 上 のデー タがあるとこ ろから 開 始 住 宅 資 産 額 住 宅 投 資 額 累 計 ( 資 料 ) 国 民 経 済 計 算 ( 内 閣 府 ) 野 村 資 本 市 場 研 究 所 の 我 が 国 の 本 格 的 なリバース モーゲージの 普 及 に 向 けて を 参 考 に 作 成 住 宅 資 産 額 の2000 年 以 前 のデータは 平 成 17 年 基 準 をもとに 推 計 1969 年 以 前 は 統 計 がないため 1969 年 以 降 の 累 積 9

10 既 存 住 宅 市 場 における 負 の 連 鎖 買 い 主 良良 い 既 存 住 宅宅 が 判 別 しにくい 質 に 対 する 不不 安 が 大きい リスクヘッジの 手 法 がわから ない 市 場 で 起 きていること 新 規 取 得 住 み 替 え 機 会 の 喪 失 建 物 評 価 建 物 の 価 値 =20 年年 でゼロ 利利 用 価 値 があっても 評 価 されない 中 古 住 宅宅 市 場 透 明 性 の 低 い 市 場 欧 米に 比して 薄 い 流流 通 市 場 リフォーム 市 場 売 主 ( 所 有 者 ) 適 切切 な 維 持 管 理理 のインセン ティブが 生まれにくい 低 い 担 保 評 価 となり 売 れな い 住 み 替 えができない 物 件 情 報 提 供 のインセンティブが ない 住 宅宅 の 管 理理 に 手が 届 かない 資 産 価 値 が 維 持 できない 空 き 家 の 増 加 居 住 ニーズのミス マッチ 広 い 家 をもてあます 高 齢 者 層 の 増 加 など 10

11 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 11

12 ストック 重 視 型 社 会 に 向 けた 政 府 の 取 り 組 み 住 生 活 基 本 計 画 ( 平 成 18 年 9 月 閣 議 決 定 平 成 23 年 3 月 変 更 ) 住 宅 のストックが 量 的 に 充 足 し 環 境 問 題 や 資 源 エネルギー 問 題 がますます 深 刻 化 する 中 で これまでの 住 宅 を 作 っては 壊 す 社 会 から いいものを 作 って きちんと 手 入 れして 長 く 大 切 に 使 う 社 会 へと 移 行 することが 重 要 である このような 観 点 から 既 存 住 宅 ストック 及 び 将 来 にわたり 活 用 される 新 規 に 供 給 される 住 宅 ストックの 質 を 高 めるとともに 適 切 に 維 持 管 理 されたストックが 市 場 において 循 環 利 用 される 環 境 を 整 備 することを 重 視 した 施 策 を 展 開 する 経 済 財 政 運 営 と 改 革 の 基 本 方 針 2014~デフレから 好 循 環 拡 大 へ~ (H 閣 議 決 定 ) ( 都 市 再 生 等 ) 地 域 間 の 機 能 分 担 連 携 等 を 推 進 する 定 期 借 地 権 不 動 産 証 券 化 等 の 手 法 を 活 用 するとともに 木 造 密 集 市 街 地 の 改 善 整 備 等 のため 公 的 不 動 産 等 を 活 用 した 連 鎖 的 な 市 街 地 整 備 を 進 める また 地 価 公 示 の 充 実 中 古 住 宅 リフォー ム 市 場 の 活 性 化 等 を 図 る 日 本 再 興 戦 略 改 訂 未 来 への 挑 戦 (H 閣 議 決 定 ) 中 短 期 工 程 表 ( 不 動 産 業 関 係 部 分 ) ( 日 本 産 業 再 興 プラン) <2014 年 度 以 降 の 取 組 > 都 市 の 競 争 力 の 向 上 分 散 して 存 在 する 不 動 産 取 引 に 必 要 な 情 報 ( 過 去 の 取 引 履 歴 周 辺 環 境 に 関 する 情 報 等 )を 効 率 的 に 集 約 管 理 し 消 費 者 が 求 める 情 報 を 宅 建 業 者 が 適 時 適 切 に 提 供 できるシステムの 構 築 全 国 展 開 に 向 けた 検 討 試 行 用 のシステム 構 築 中 古 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 に 示 され 建 物 評 価 方 法 の 宅 建 業 者 不 動 産 鑑 定 士 の 評 価 実 務 への 普 及 に 向 けた 検 討 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル において 中 古 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 を 市 場 に 定 着 させるための 具 体 的 方 策 について 検 討 ( 戦 略 市 場 創 造 プラン) <2014 年 度 以 降 の 取 組 > 安 心 して 歩 いて 暮 らせるまちづくり 中 古 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 に 示 された 建 物 評 価 方 法 の 宅 建 業 者 不 動 産 鑑 定 士 の 評 価 実 務 への 普 及 に 向 けた 検 討 事 業 者 間 で 連 携 し 消 費 者 にワンストップで 充 実 した 情 報 提 供 を 行 う 先 進 的 取 組 の 全 国 展 開 (KPI) 中 古 住 宅 流 通 リフォーム 市 場 の 規 模 を 倍 増 10 兆 円 (2010 年 ) 20 兆 円 (2020 年 ) 12

13 不 動 産 流 通 システム 改 革 による 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 けて ( 平 成 24 年 6 月 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 フォーラム 提 言 より) 不不 動 産 流流 通 市 場 の 現 状 誰 が 建 てたか 判 らない 修 繕 等 の 情 報 が 判 らない 耐 震 性 能 省省 エネ 性 能 が 判 らない 劣劣 化 の 状 況 が 判 らない リフォームの 可 否 が 判 らない 不不 動 産 業 者 からのリ フォーム 提 案 がない 価 格 の 妥 当 性 が 判 らない 価 格 の 相 場 が 判 らない 後 で 不不 具 合 が 見見つかるのでは と 不不 安 だ <カギを 握 る2つの 政 策 テーマ> 不不 動 産 情 報 の 整 備 蓄 積 < 消 費 者 利利 益 の 実 現 のための 不不 動 産 取 引 の 透 明 性 効 率率率 性 の 向 上 > + 不不 動 産 業 者 の 力力 量量 の 向 上 < 事 業 者 間 連 携 中 小 業 者 の 提 案 営 業 力力の 向 上 > = 中 古 住 宅宅 流流 通 リフォーム 市 場 の 倍 増 を 目 指 す 不不 動 産 流流 通 システム 改 革 の 実 施 物 件 情 報 の 収 集 履履 歴 情 報 等 の 蓄 積 情 報 提 供 内 容 の 充 実 物 件 調 査 説 明 (インスペクション 価 格 査 定 )の 対 応 強 化 売 買 契 約 前 の リフォームや リノベーション 提 案 の 充 実 売 買 契 約 時 の 価 格 の 妥 当 性 確 認 方 法 の 充 実 引 渡 し 後 の アフターサービス 保 証 ( 瑕 疵 保 険 )の 充 実 不不 動 産 流流 通 システム 改 革のための5つの 柱 1. 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 1 住 宅宅 性 能 など 市 場 流流 通 時 の 物 件 情 報 の 充 実 2 修 繕 履履 歴 など 不不 動 産 に 係 る 情 報 ストックの 整 備 2. 不不 動 産 の 価 格 の 透 明 性 の 向 上 建 物 評 価 手 法 の 見見 直 し(リフォーム 改 修 等 の 査 定 への 反 映 ) と 金金 融 機 関 など 取 引 関 係 者 への 普 及 レインズ( 指 定 流流 通 機 構 )による 情 報 提 供 の 充 実 成 約 価 格 情 報 履履 歴 情 報 地 価 情 報 等 を 組 み 合 わせた 仕 組 みの 検 討 5. 住 み 替 え 支 援 など 多 様 な 手 段 による 既 存 ストックの 流流 動 化 の 促 進 インスペクション( 建 物 検 査 )に 関 する 仕 組 みの 整 備 ストックの 再 生 循 環 活 用の 促 進 の 精 緻 化 活 用の 促 進 消 費 者 ニーズへの 適 確 な 対 応 不不 動 産 事 業 者 のコンサルティング 機 能 の 向 上 等 に 係 る 施 策 の 実 施 による 不不 動 産 流流 通 システムの 構 築 4. 宅宅 地 建 物 取 引 業 者 及 び 従 業 者 の 資 質 の 向 上 消 費 者 保 護 のための 取 引 主 任 者 従 業 者 の 教 育 制 度度 の 充 実 不不 動 産 鑑 定 評 価 の 活 用 事 業 者 が 使 用する 建 物 価 格 査 定 マニュアル 3. 先 進 的 な 不不 動 産 流流 通 ビジネスモデル の 育 成 支 援 と 成 功 事 例例 の 普 及 事 業 者 間 連 携 の 推 進 定 期 借 家 制 度度 等 の 活 用による 住 み 替 えなど 住 まいに 関 する 多 様 な 提 案 13

14 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 1 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 分 散 して 存 在 する 不 動 産 取 引 に 必 要 な 情 報 ( 過 去 の 取 引 履 歴 周 辺 環 境 に 関 する 情 報 等 )を 効 率 的 に 集 約 管 理 するシステムの 構 築 により 宅 建 業 者 から 消 費 者 に 対 する 情 報 提 供 を 促 進 14

15 不 動 産 に 係 る 情 報 を 提 供 するシステムの 整 備 Ø 不 動 産 に 関 する 情 報 のうち 売 り 出 し 物 件 や 成 約 物 件 の 所 在 地 や 間 取 り 価 格 等 はレインス 上 に 集 約 されているが 売 り 主 も 十 分 に 把 握 していないハザードマップや 法 令 制 限 過 去 の 土 地 利 用 等 の 地 域 に 関 する 情 報 等 は 網 羅 されて おらず 様 々な 機 関 に 分 散 して 存 在 しているため 情 報 を 集 めることが 困 難 Ø これらの 情 報 が 不 動 産 業 者 から 一 覧 性 を 持 って 消 費 者 に 提 供 できるようにすることで 消 費 者 が 安 心 して 物 件 を 選 択 できる 環 境 を 整 備 する 例 えば システム 上 に 防 災 関 連 情 報 として 土 砂 災 害 関 係 の 情 報 を 集 約 し 宅 建 業 法 上 重 要 事 項 として 説 明 義 務 のある 土 砂 災 害 警 戒 区 域 に 加 え 土 砂 災 害 危 険 箇 所 になっているかどうかなどについても 説 明 可 能 に 様 々な 機 関 に 分 散 して 存 在 する 各 種 情 報 例 ) 防 災 関 連 情 報 災 害 危 険 性 地 域 関 情 報 関 他 情 土 報 地 防 災 に 関 する 情 報 提 供 サイト 土 砂 災 害 警 戒 区 域 一 部 の 都 道 府 県 HP 地 すべり 防 止 区 域 一 部 の 都 道 府 県 市 町 村 H P 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 一 部 の 都 道 府 県 市 町 村 H 区 域 P 津 波 災 害 警 戒 区 域 一 部 の 都 道 府 県 市 町 村 HP 土 砂 災 害 危 険 箇 所 国 土 数 値 情 報 一 部 の 都 道 府 県 HP 土 砂 災 害 雪 崩 発 生 場 所 (5kmメッ 国 土 数 値 情 報 シュ) 国 土 数 値 情 報 浸 水 想 定 区 域 一 部 の 都 道 府 県 市 町 村 H P 洪 水 内 水 高 潮 津 波 土 砂 災 害 ハ ザードマップ 一 部 の 市 区 町 村 HP 明 治 前 期 の 低 湿 地 地 理 院 地 図 ( 電 子 国 土 WEB) データ 2 万 5000 分 の1 土 地 理 院 地 図 ( 電 子 国 土 WEB) 地 条 件 図 集 約 不 動 産 に 係 る 情 報 データベース その 他 以 下 の 情 報 も 表 示 用 途 地 域 等 の 法 令 制 限 当 該 物 件 の 過 去 の 成 約 価 格 周 辺 の 取 引 価 格 相 場 の 情 報 土 砂 災 害 警 戒 区 域 道 路 等 のインフラ 情 報 小 学 校 等 の 周 辺 施 設 過 去 の 航 空 写 真 等 システムを 活 用 した 情 報 提 供 のイメージ この 物 件 は 山に 近 いけど 土 砂 災 害 は 大 丈 夫 でしょうか? レインズ 経 由 で データベース 利 用 レインズに 掲 載 さ れた 物 件 情 報 に 関 する 情 報 を 確 認 宅 建 業 者 消 費 者 土 砂 災 害 警 戒 区 域 には 指 定 されてい ませんし 土 砂 災 害 危 険 箇 所 にも 入っていませんね 15

16 不 動 産 流 通 市 場 における 情 報 ストックシステム 構 築 に 向 けた 想 定 スケジュール 平 成 25 年 度 システムの 基 本 構 想 策 定 有 識 者 宅 建 業 者 による 情 報 ストックのあり 方 に 関 する 検 討 WGの 議 論 を 踏 まえ 策 定 平 成 26 年 度 プロトタイプシステムの 構 築 基 本 構 想 をもとに 実 務 者 の 意 見 を 踏 まえ システムの 機 能 画 面 等 の 詳 細 を 決 定 行 政 情 報 の 開 示 が 進 んでいる 自 治 体 ( 横 浜 市 )と 連 携 し H27 年 度 の 試 行 運 用 に 向 けたシステムを 構 築 収 集 する 情 報 量 の 充 実 に 向 けた 対 応 方 法 や 情 報 の 最 新 性 正 確 性 の 確 保 レインズとの 連 携 のあり 方 等 の 検 討 平 成 27 年 度 プロトタイプシステムの 試 行 運 用 による 効 果 課 題 の 検 証 システムの 全 国 展 開 に 向 けた 行 政 情 報 の 集 約 方 策 検 討 横 浜 市 内 で 営 業 する 宅 建 業 者 の 協 力 のもと 業 務 の 中 でプロトタイプシステムを 試 行 的 に 利 用 して 頂 き 1 情 報 収 集 管 理 提 供 等 に 係 るシステム 運 営 上 の 課 題 2システム 導 入 により 期 待 される 市 場 活 性 化 への 効 果 メリット 課 題 対 応 方 策 等 の 検 討 を 把 握 検 討 し システムを 活 用 した 不 動 産 取 引 のあり 方 を 検 討 する 全 国 の 自 治 体 における 都 市 計 画 規 制 道 路 等 のインフラ 整 備 状 況 ハザードマップ 等 の 行 政 情 報 の 整 備 状 況 等 を 調 査 し 各 自 治 体 の 有 する 行 政 情 報 の 効 率 的 な 提 供 活 用 のための 方 策 ルール 整 備 を 検 討 する 平 成 28 年 度 ~ 全 国 展 開 に 向 けたシステムの 検 討 開 発 試 行 運 用 検 証 を 踏 まえ 全 国 展 開 に 向 けた 本 格 システムの 構 築 を 図 る 平 成 30 年 度 ~ システムの 本 格 運 用 開 始 運 用 開 始 後 に 対 象 地 域 収 集 項 目 を 順 次 拡 大 16

17 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 2 不 動 産 価 格 の 透 明 性 の 向 上 リフォーム 等 による 価 値 の 増 分 等 を 含 め 築 年 数 のみによらず 人 が 居 住 する という 住 宅 本 来 の 機 能 に 着 目 した 価 値 を 適 切 に 反 映 できる 中 古 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 手 法 の 検 討 普 及 17

18 中 古 住 宅 取 引 に 係 る 建 物 評 価 の 改 善 中 古 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 の 現 状 課 題 流 通 市 場 において 戸 建 て 住 宅 が 一 律 に 経 年 減 価 し 築 20~25 年 程 度 で 市 場 価 値 がゼロとなる 慣 行 が 存 在 価 格 建 物 リフォームをしても 価 値 の 下 落 ペースが 変 わらない 建 物 がマイナス 評 価 となる 場 合 もある 20~25 年 築 年 築 年 数 を20 年 を 大 きく 超 える 住 宅 も 収 益 を 生 む レインズ( 首 都 圏 )に 成 約 報 告 された 戸 建 て 賃 貸 住 宅 のうち 築 30 年 以 上 の 物 件 の 割 合 が 増 加 し 近 年 では1/4を 超 える < 年 平 均 成 約 件 数 割 合 ( 注 )> 1992 年年 ~2002 年年 2003 年年 ~2007 年年 2008 年年 ~2014 年年 4 月 5% 1% 3% 23% 33% 38% 15% 25% 24% 33% 築 年 数 ~9 年 10~19 年 20~29 年 30~39 年 40 年 以 上 サンプル 数 :2,931 件 サンプル 数 :10,221 件 サンプル 数 :39,642 件 出 典 :( 財 ) 東 日 本 不 動 産 流 通 機 構 ( 注 ): 築 年 数 情 報 が 登 録 されている 物 件 による 成 約 件 数 のみを 計 上 18 % 9% 25 % 23 % 24 % 木 造 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 改 善 の 方 向 性 個 別 の 住 宅 の 状 態 に 応 じて 人 が 居 住 する という 住 宅 本 来 の 機 能 に 着 目 した 価 値 ( 使 用 価 値 )を 評 価 価 格 建 物 20~25 年 A: 建 物 の 耐 用 年 数 の 把 握 B:リフォームによる 価 値 回 復 向 上 の 反 映 方 法 を 検 討 A 築 年 u 不 動 産 鑑 定 評 価 の 実 務 への 反 映 リフォーム 工 事 や 日 常 の 維 持 管 理 状 態 等 の 個 別 の 建 物 の 実 態 に 応 じた 評 価 を 行 うための 指 針 を 策 定 中 古 戸 建 て 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 (H26.3) 1 建 物 を 基 礎 躯 体 部 分 と 内 外 装 設 備 部 分 に 区 分 2 基 礎 躯 体 は 性 能 に 応 じて20 年 より 長 い 耐 用 年 数 を 設 定 例 : 長 期 優 良 住 宅 :100 年 超 住 宅 性 能 表 示 劣 化 対 策 等 級 3:75~90 年 等 築 年 数 にかかわらず 評 価 上 の 経 過 年 数 を 設 定 3 適 切 な 内 外 装 設 備 の 補 修 等 を 行 えば 価 値 が 回 復 向 上 建 物 評 価 改 善 の 市 場 への 定 着 に 向 けた 取 組 u 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 査 定 への 反 映 宅 建 業 者 が 値 付 けのための 査 定 に 用 いる 既 存 住 宅 価 格 査 定 マニュアル を 改 訂 金 融 機 関 の 担 保 評 価 にも 反 18

19 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 3 先 進 的 な 不 動 産 流 通 ビジネスモデルの 育 成 支 援 と 成 功 事 例 の 普 及 宅 建 業 者 とインスペクション 業 者 やリフォーム 業 者 不 動 産 鑑 定 士 等 との 連 携 による 消 費 者 が 安 心 して 中 古 住 宅 を 取 引 できる 環 境 の 整 備 税 制 特 例 による 買 取 再 販 事 業 の 支 援 19

20 事 業 者 間 連 携 による 不 動 産 流 通 システム 改 革 の 推 進 中 古 住 宅 取 引 に 臨 む 消 費 者 はインスペクション( 建 物 検 査 ) リフォーム 鑑 定 評 価 等 多 様 なサービスを 望 んでい るが 仲 介 業 者 等 から 適 切 な 助 言 を 受 けられないケースがあり 中 古 住 宅 取 引 を 阻 害 する 要 因 となっている 宅 建 業 者 と 関 連 事 業 者 の 連 携 によるワンストップサービスの 提 供 を 促 進 することで 消 費 者 が 中 古 住 宅 を 安 心 して 取 引 できる 環 境 を 整 備 し 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 を 図 る < 事 業 のイメージ> リフォーム 業 者 不 動 産 鑑 定 業 者 アフター サ ー ヒ ズ 保 証 提 供 者 売 主 インスペクショ ン 業 者 宅 建 業 者 ローン 提 供 者 ( 地 方 銀 行 等 ) 買 主 事 業 者 間 連 携 によるワンストップサービスの 提 供 消 費 者 : 取 引 の 安 心 透 明 性 効 率 性 の 確 保 事 業 者 : 提 案 型 パッケージ 型 営 業 による 新 顧 客 層 ビジネスチャンスの 開 拓 中 古 住 宅宅 流流 通 市 場 の 活 性 化 H24,25 年 度 国 土 交 通 省 予 算 事 業 による 支 援 各 地 域 において インスペクションやリフォーム 等 の 関 連 事 業 者 と 宅 建 業 者 が 連 携 した 体 制 を 構 築 し ワンストップのサービス 提 供 に 係 るビジネスモデルを 検 討 する 取 組 を 支 援 全 国 で14の 地 域 協 議 会 が 誕 生 地 域 の 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 の 担 い 手 として 継 続 して 活 動 する 旨 の 事 業 者 間 連 携 による 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 宣 言 発 表 (H 事 業 者 間 連 携 シンポジウム) H26 年 度 ~ ( 公 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 センターにおける 支 援 共 通 課 題 等 に 関 する 合 同 会 議 の 開 催 消 費 者 への 周 知 等 による 支 援 20

21 中 古 不 動 産 取 引 の 円 滑 化 推 進 に 係 る 調 査 検 討 ( 平 成 26 年 度 予 算 事 業 ) 中 古 不 動 産 取 引 における 宅 建 業 者 等 による 売 主 の 情 報 開 示 買 主 の 情 報 収 集 解 釈 の 補 助 等 に 係 る 先 進 的 取 組 を 支 援 することにより 消 費 者 への 情 報 提 供 の 充 実 を 図 る 課 題 中 古 不 動 産 取 引 においては 現 状 売 主 や 宅 建 業 者 に 物 件 に 関 する 情 報 開 示 のノウハウやインセンティブがなく 物 件 に 関 する 情 報 開 示 が 不 十 分 であり また 買 主 に 対 しての 情 報 提 供 やコンサルティングも 十 分 でないため 本 来 のニーズ に 合 致 した 物 件 を 選 択 しにくい 状 況 にあり 物 件 に 関 する 情 報 不 足 による 取 引 への 不 安 が 中 古 住 宅 取 引 を 阻 害 する 要 因 となっている 宅 建 業 者 が 他 の 専 門 事 業 者 と 連 携 して 行 う 1 売 主 による 物 件 情 報 開 示 や2 買 主 による 物 件 情 報 収 集 解 釈 の 補 助 等 に 係 る 先 進 的 取 組 をモデル 事 業 として 支 援 し 事 例 分 析 及 び 全 国 展 開 を 図 る < 採 択 事 業 者 一 覧 > No. 応 募 事 業 者 名 主 な 構 成 メンバー No. 応 募 事 業 者 名 主 な 構 成 メンバー 北 海 道 既 存 住 宅 流 通 促 ( 公 社 ) 北 海 道 宅 地 建 物 取 引 業 協 議 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 北 海 道 本 部 不 動 産 コンシェルジュ 中 ( 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 ) ( 株 ) 日 本 住 1 10 進 協 議 会 ( 公 社 ) 北 海 道 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 等 国 地 区 協 議 会 宅 保 証 検 査 機 構 住 宅 保 証 機 構 ( 株 ) ( 株 ) 広 島 銀 行 等 東 北 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 首 都 圏 既 存 住 宅 流 通 推 進 協 議 会 富 山 県 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 5 良 品 R 住 宅 推 進 協 議 会 静 岡 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 既 存 住 宅 品 質 サポートセ ンター 近 畿 不 動 産 活 性 化 協 議 会 兵 庫 既 存 住 宅 活 性 協 議 会 ( 公 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 東 北 各 県 ) ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 本 部 ( 東 北 各 県 ) 東 北 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 ( 一 社 ) 宮 城 県 建 築 士 事 務 所 協 会 住 宅 保 証 機 構 ( 株 ) 等 ( 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 東 京 都 埼 玉 県 千 葉 県 神 奈 川 県 ) ( 一 社 ) 既 存 住 宅 インスヘ クター 教 育 研 究 会 ( 社 ) 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 東 京 都 神 奈 川 県 ) 等 ( 公 社 ) 富 山 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 富 山 県 本 部 ( 一 社 ) 富 山 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 公 社 ) 富 山 県 建 築 士 事 務 所 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 等 ( 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 山 梨 県 長 野 県 新 潟 県 ) ( 一 社 ) 山 梨 県 長 野 県 建 築 士 事 務 所 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 ( 一 社 ) 住 宅 履 歴 情 報 蓄 積 活 用 推 進 協 議 会 等 ( 公 社 ) 静 岡 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 静 岡 県 本 部 ( 公 社 ) 静 岡 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 静 岡 県 土 地 家 屋 調 査 士 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 等 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 愛 知 県 本 部 ( 公 社 ) 愛 知 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 ( 株 ) 住 宅 あんしん 保 証 等 ( 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 大 阪 府 京 都 府 滋 賀 県 和 歌 山 県 奈 良 県 ) ( 公 社 ) 全 日 不 動 産 協 会 本 部 ( 大 阪 府 奈 良 県 / 協 力 : 近 畿 地 区 協 議 会 ) 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 大 阪 府 京 都 府 滋 賀 県 和 歌 山 県 奈 良 県 ) ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 等 ( 一 社 ) 兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 全 日 本 不 動 産 協 会 兵 庫 県 本 部 ( 公 社 ) 兵 庫 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 一 社 ) 兵 庫 県 建 築 士 事 務 所 協 会 等 11 四 国 中 古 住 宅 流 通 促 進 事 業 協 議 会 12 ハウスマーケット 検 討 協 議 会 住 宅 管 理 ストック 推 進 協 議 会 良 質 中 古 住 宅 推 進 協 議 会 15 ウェスト 東 京 不 動 産 流 通 ネットワーク 16 大 阪 不 動 産 コンサルティ ング 事 業 協 同 組 合 17 OKINAWA 型 中 古 住 宅 流 通 研 究 会 ( 公 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 四 国 各 県 ) ( 社 ) 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 四 国 各 県 ) NP O 法 人 香 川 県 定 期 借 地 借 家 権 推 進 機 構 NPO 法 人 徳 島 県 定 借 推 進 機 構 等 ( 株 ) 大 好 産 業 フラックスコーポレーション( 株 ) ( 株 ) 日 本 MLS 開 発 ハイアス アン ド カンパニー( 株 ) 等 ( 一 社 ) 住 宅 管 理 ストック 活 用 推 進 協 議 会 いえとまち( 株 ) ( 株 )マイハウス ( 株 ) ルヴァン パワーハウス( 株 ) ( 株 )アーキテックス ( 株 )ホームラボ 等 ( 株 )バイヤーズスタイル ( 株 )ESTproduce ( 有 )アルファ 建 築 設 計 事 務 所 ( 一 社 ) 住 宅 履 歴 情 報 蓄 積 活 用 促 進 協 議 会 NPO 法 人 住 宅 再 生 推 進 機 構 等 岡 庭 不 動 産 ( 株 ) 岡 庭 建 設 ( 株 ) 日 本 長 期 メンテナンス 有 限 責 任 事 業 組 合 ( 一 社 ) 住 宅 医 ネットワーク 協 会 西 東 京 FP 住 宅 相 談 センター 住 宅 性 能 保 証 ( 株 ) 等 大 阪 不 動 産 コンサルティング 事 業 協 同 組 合 ( 株 )アーバンリバース 等 ( 株 )クロトン ( 株 ) 佐 平 建 設 アーキテクト ラボ ハローム ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 SBIモゲージ ( 有 ) 日 建 開 発 等

22 買 取 再 販 ビジネスの 展 開 Ø 買 取 再 販 市 場 は 平 成 26 年 度 税 制 改 正 ( 登 録 免 許 税 について 長 期 優 良 住 宅 並 みの 優 遇 措 置 )を 追 い 風 に 拡 大 傾 向 に 拍 車 大 手 不 動 産 会 社 の 本 格 参 入 など 新 たな 展 開 も 見 られるところ Ø さらに 中 小 宅 建 事 業 者 向 けの 買 取 リフォーム 資 金 一 体 型 のローン 商 品 も 登 場 し 中 小 事 業 者 の 買 取 再 販 ビジネ スへの 参 入 が 期 待 されるところ 買 取 再 販 市 場 の 現 状 税 制 支 援 措 置 買 取 再 販 ビジネスの 新 たな 展 開 ,000 4,000 3,000 2,000 1,000 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 正 会 員 数 H21 H22 H23 H24 H25 H26 買 取 再 販 物 件 の 販 売 戸 数 2,718 3,028 3,270 4,316 1,079 1~3 月 分 を 4 倍 して 計 算 1~3 月 分 0 H23 H24 H25 H26 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 加 盟 23 社 に 対 するアンケート 結 果 より 作 成 登 録 免 許 税 の 工 事 要 件 を 満 たしたもののみ 登 録 免 許 税 の 特 例 措 置 の 創 設 (H26 年 度 ~) 買 取 再 販 事 業 者 により 一 定 の 質 の 向 上 を 図 るための 改 修 工 事 が 行 われた 中 古 住 宅 を 取 得 する 場 合 に 買 主 に 課 される 登 録 免 許 税 の 税 率 を 一 般 住 宅 特 例 より 引 き 下 所 有 権 移 転 登 記 げ 0.1% 本 則 :2% 一 般 住 宅 特 例 :0.3% 長 期 優 良 住 宅 :0.1% 平 成 27 年 度 税 制 改 正 要 望 においても 不 動 産 取 得 税 の 非 課 税 措 置 を 要 望 中 大 手 不 動 産 会 社 の 本 格 参 入 三 菱 地 所 レジデンス マンションの 一 戸 又 は 一 棟 買 取 リノベーショ ン 事 業 を 開 始 (2013 年 10 月 ~) 首 都 圏 で3,000~4,000 万 円 を 中 心 に 販 売 長 谷 工 リアルエステート マンションの 一 棟 買 取 リノベーション 事 業 を 開 始 (2014 年 2 月 ~) 首 都 圏 で2,000~3,000 万 円 台 大 阪 圏 で 1,000~2,000 万 円 台 を 中 心 に 販 売 中 小 宅 建 事 業 者 向 けの 買 取 リフォーム 資 金 一 体 型 ローン 全 宅 ファイナンス 全 宅 住 宅 ローン これまで 資 金 不 足 等 の 理 由 から 買 取 再 販 ビジネスに 手 を 出 しにくかった 全 宅 連 会 員 業 者 など に 対 し その 買 取 リフォーム 資 金 を 一 体 で 融 資 する 事 業 者 向 けローン 商 品 が 登 場 売 主 仕 入 売 買 買 取 再 販 全 宅 連 会 員 買 主 買 主 の 住 宅 ローン 融 資 が 内 定 する と 買 取 リフォーム 資 金 を 一 体 融 資 フラット35の 申 込 みに 対 し リフォー ム 後 の 価 格 で 内 定 全 宅 ファイナンス 全 宅 住 宅 ローン 22

23 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 4 宅 地 建 物 取 引 業 者 及 び 従 業 者 の 資 質 の 向 上 議 員 立 法 による 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 改 正 を 踏 まえた 宅 地 建 物 取 引 士 や 他 の 従 業 者 の 適 正 な 業 務 の 確 保 のための 資 質 の 維 持 向 上 に 向 けた 対 応 23

24 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 一 部 を 改 正 する 法 律 ( 議 員 立 法 )の 概 要 宅 地 建 物 取 引 業 に 従 事 する 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 については 宅 地 建 物 の 安 全 な 取 引 のために 果 たすべき 責 任 の 増 大 や 中 古 住 宅 の 円 滑 な 流 通 に 向 けた 関 係 者 との 連 携 等 その 役 割 が 大 きくなっていることを 踏 まえ 次 に 掲 げるとおり 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 改 正 を 行 うものとする また あわせて 従 業 員 の 教 育 や 暴 力 団 排 除 の 規 定 を 整 備 する 1. 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 を 宅 地 建 物 取 引 士 とする 2. 宅 地 建 物 取 引 士 に 関 し 以 下 の 規 定 を 置 く 宅 地 建 物 取 引 士 の 業 務 処 理 の 原 則 宅 地 建 物 取 引 士 は 宅 地 建 物 取 引 業 の 業 務 に 従 事 するときは 宅 地 又 は 建 物 の 取 引 の 専 門 家 として 購 入 者 等 の 利 益 の 保 護 及 び 円 滑 な 宅 地 又 は 建 物 の 流 通 に 資 するよう 公 正 かつ 誠 実 にこの 法 律 に 定 める 事 務 を 行 うとともに 宅 地 建 物 取 引 業 に 関 連 する 業 務 に 従 事 する 者 との 連 携 に 努 めなければならない 信 用 失 墜 行 為 の 禁 止 宅 地 建 物 取 引 士 は 宅 地 建 物 取 引 士 の 信 用 又 は 品 位 を 害 するような 行 為 をしてはならない 知 識 及 び 能 力 の 維 持 向 上 宅 地 建 物 取 引 士 は 宅 地 又 は 建 物 の 取 引 に 係 る 事 務 に 必 要 な 知 識 及 び 能 力 の 維 持 向 上 に 努 めなければな らない 3.その 他 宅 地 建 物 取 引 業 者 による 従 業 者 の 教 育 の 規 定 を 置 く 宅 地 建 物 取 引 業 者 は その 従 業 者 に 対 し その 業 務 を 適 正 に 実 施 させるため 必 要 な 教 育 を 行 うよう 努 めな ければならない 宅 地 建 物 取 引 業 者 宅 地 建 物 取 引 士 に 係 る 暴 力 団 排 除 規 定 を 置 く 24

25 改 正 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 施 行 に 向 けて 政 省 令 告 示 の 整 備 施 行 日 の 決 定 等 施 行 日 ( 法 律 では 公 布 から1 年 以 内 で 政 令 で 定 める 日 )として 平 成 27 年 4 月 1 日 ( )と 定 める 等 所 要 の 改 正 を 行 う 宅 建 試 験 スケジュール( 例 年 6 月 に 試 験 実 施 公 告 10 月 に 試 験 実 施 12 月 に 合 格 発 表 )を 勘 案 宅 地 建 物 取 引 士 にふさわしい 適 正 な 業 務 確 保 に 係 る 規 定 の 創 設 に 伴 う 対 応 法 定 講 習 の 充 実 ( 大 臣 告 示 ) 取 引 士 にふさわしい 資 質 の 維 持 向 上 を 図 る 観 点 から 業 界 団 体 とも 協 議 のうえ 法 定 講 習 ( )の 内 容 を 充 実 ( 講 習 時 間 を5 時 間 6 時 間 に 増 加 し 新 たに 宅 地 建 物 取 引 士 の 使 命 と 役 割 に 関 する 事 項 を 追 加 ) 法 定 講 習 とは 宅 建 業 法 22 条 の2に 基 づき 都 道 府 県 知 事 から 主 任 者 証 の 交 付 を 受 けようとする 者 が 受 講 を 義 務 づけられている 講 習 をいう 各 業 界 団 体 の 倫 理 規 程 の 見 直 し 業 界 団 体 に 対 し 倫 理 規 定 の 見 直 し 等 を 通 じて 宅 建 業 者 や 取 引 士 に 対 する 指 導 監 督 体 制 等 自 主 的 な 取 組 を 徹 底 するよう 指 導 する その 他 主 任 者 の 名 称 変 更 に 伴 う 対 応 有 効 期 間 内 の 主 任 者 証 の 取 引 士 証 への 切 替 交 付 法 改 正 後 取 引 士 証 への 切 替 交 付 を 希 望 する 者 が 殺 到 することが 予 想 されるため 都 道 府 県 の 事 務 負 担 に 配 慮 しつつ 円 滑 に 切 替 交 付 が 行 われる 仕 組 み( 手 数 料 の 徴 収 切 替 交 付 の 申 請 時 期 を 調 整 等 )について 調 整 を 進 める 25

26 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 5 住 み 替 え 支 援 など 多 様 な 手 段 による 既 存 ストックの 流 動 化 の 推 進 インスペクション 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 普 及 長 期 優 良 化 リフォーム の 推 進 等 に 向 けた 施 策 による 既 存 ストックの 質 の 向 上 流 通 促 進 26

27 既 存 住 宅 インスペクション ガイドライン (H25.6 公 表 )の 概 要 1. 策 定 の 背 景 目 的 インスペクション( 建 物 検 査 )の 現 状 l 消 費 者 の 中 古 住 宅 に 対 する 品 質 等 に 対 する 不 安 中 古 住 宅 売 買 時 のインスペクション サービスへのニーズの 高 まり l 民 間 事 業 者 により 実 施 されている インスペクション といわれるサービスは 様 々 インスペクションの 利 用 : 中 古 住 宅 の 売 買 時 リフォーム 実 施 時 新 築 住 宅 入 居 時 現 場 で 検 査 等 を 行 う 者 の 技 術 力 ( 専 門 知 識 実 務 経 験 等 )や 検 査 の 範 囲 基 準 等 も 事 業 者 ごとに 様 々 2.ガイドラインのポイン ト 検 査 項 目 中 古 住 宅 売 買 時 の 利 用 を 前 提 とした 基 礎 的 なインスペクションに 関 し 共 通 して 実 施 することが 望 ましい 事 項 をガイドラインとしてとりまとめ 以 下 に 掲 げる 劣 化 事 象 等 の 有 無 を 確 認 インスペクションに 対 する 共 通 認 識 の 形 成 普 及 の 促 進 1 構 造 耐 力 上 の 安 全 性 に 問 題 のある 可 能 性 が 高 い 劣 化 事 象 等 2 雨 漏 り 水 漏 れが 発 生 している 又 は 発 生 する 可 能 性 が 高 い 劣 化 事 象 等 3 設 備 配 管 に 日 常 生 活 上 支 障 のある 劣 化 等 が 生 じている 劣 化 事 象 等 検 査 方 法 目 視 計 測 を 中 心 とする 非 破 壊 による 検 査 原 則 破 壊 調 査 は 実 施 しない 検 査 人 l 資 格 の 有 無 だけでなく 実 務 経 験 講 習 受 講 等 により 必 要 な 能 力 を 確 保 l 一 定 の 資 格 ( 建 築 士 建 築 施 工 管 理 技 士 ) 実 務 経 験 ( 住 宅 の 生 産 検 査 調 査 等 )や 講 習 受 講 ( 修 了 考 査 )の 情 報 開 示 消 費 者 が 選 択 可 能 に l 実 地 訓 練 により 必 要 な 能 力 の 確 保 を 図 る 既 存 住 宅 現 況 適 検 正 査 なインスペクションの の 手 順 誘 導 l 業 務 受 託 時 の 契 約 内 容 等 ( 検 査 人 検 査 業 務 実 施 上 の 留 意 事 項 中 立 性 に 関 する 情 報 )の 説 明 等 l 現 況 検 査 の 実 施 記 録 業 務 実 施 上 の 遵 守 事 項 情 報 開 示 適 正 なインスペクションの 誘 導 l 検 査 結 果 報 告 書 の 作 成 報 告 + 検 査 結 果 に 係 る 留 意 事 項 l 関 係 法 令 の 遵 守 l 客 観 性 中 立 性 の 確 保 リフォーム 工 事 費 の 目 安 等 の 情 報 提 供 を 行 う 場 合 の 検 査 業 務 との 区 別 宅 建 業 建 設 業 リフォーム 業 を 営 んでいること 等 の 情 報 開 示 自 らが 売 主 となる 住 宅 についてはインスペクション 業 務 を 実 施 しないこと 等 l 広 告 勧 誘 の 適 正 化 l 依 頼 主 の 保 護 守 秘 義 務 l 検 査 人 や 中 立 性 等 の 情 報 開 示 ( 契 約 内 容 等 の 説 明 時 ホームページ 等 ) 27

28 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 商 品 ラインナップの 充 実 従 来 5 年 の 保 険 期 間 について 保 険 期 間 の 短 い 商 品 の 提 供 を 開 始 するなど 多 様 な 保 険 期 間 の 商 品 の 充 実 を 図 り 瑕 疵 保 険 の 利 用 促 進 を 図 る 瑕 疵 保 険 とフラット35の 適 合 証 明 に 係 る 各 検 査 についても その 合 理 化 を 検 討 する 売 主 が 宅 建 業 者 の 保 険 の 仕 組 み 保 険 金 の 支 払 い ( 業 者 倒 産 時 ) 宅 建 業 者 が 買 主 に 対 して 負 担 する 瑕 疵 担 保 責 任 を 履 行 することに よって 生 じる 損 害 について 保 険 金 を 支 払 う 売 主 が 宅 建 業 者 以 外 の 保 険 の 仕 組 み 保 険 金 の 支 払 い ( 業 者 倒 産 時 ) 売 買 契 約 買 主 売 主 ( 宅 建 業 者 ) 検 査 ( 建 築 士 ) 保 険 付 既 存 住 宅 保 険 金 の 支 払 い 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 保 険 加 入 手 続 き 買 主 売 主 ( 宅 建 業 者 以 外 ) 保 証 検 査 検 査 保 証 依 頼 検 査 機 関 ( 保 証 者 ) 保 険 金 の 支 払 い 売 買 契 約 検 査 ( 建 築 士 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 検 査 保 証 依 頼 は 買 主 ( 予 定 者 )からも 可 能 保 険 加 入 手 続 き 個 人 間 での 売 買 の 対 象 となる 住 宅 の 検 査 を 行 い 売 買 後 に 隠 れた 瑕 疵 が 発 見 された 場 合 に 保 証 する 検 査 機 関 の 保 証 責 任 について 保 険 を 支 払 う 保 険 申 込 実 績 ( 単 位 : 件 ) H21 年 度 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 宅 建 業 者 販 売 タイプ 136 2,014 2,952 1,941 個 人 間 売 買 タイプ , 商 品 ラインナップの 充 実 売 主 宅 建 業 者 タイプ 1 保 険 期 間 5 年 保 険 金 額 1000 万 円 2 保 険 期 間 2 年 保 険 金 額 500 万 円 3 保 険 期 間 2 年 保 険 金 額 1000 万 円 個 人 間 売 買 タイプ 1 保 険 期 間 5 年 保 険 金 額 1000 万 円 2 保 険 期 間 1 年 保 険 金 額 500 万 円 3 保 険 期 間 1 年 保 険 金 額 1000 万 円 赤 字 がH25 年 度 に 追 加 料 金 ( 消 費 税 8% 込 ) 6.1 万 円 ~6.6 万 円 4.4 万 円 ~5.0 万 円 4.5 万 円 ~5.1 万 円 料 金 ( 消 費 税 8% 込 ) 4.8 万 円 ~5.5 万 円 2.4 万 円 ~3.2 万 円 2.5 万 円 ~3.3 万 円 料 金 は 戸 建 住 宅 ( 延 床 面 積 120m2)の 場 合 の 料 金 個 人 間 売 買 タイプの 料 金 は 保 険 法 人 の 検 査 を 書 面 審 査 化 (*)した 場 合 の 料 金 (*) ( 一 社 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 協 会 が 実 施 する 講 習 を 受 講 修 了 し 登 録 された 建 築 士 が 検 査 を 行 った 場 合 28

29 長 期 優 良 化 リフォーム 推 進 事 業 長 く 使 っていけるストックを 壊 さずにきちんと 手 入 れして 長 く 大 切 に 使 う 社 会 を 構 築 するため 既 存 住 宅 の 長 寿 命 化 に 資 するリフォームの 先 進 的 な 取 り 組 みを 支 援 し 既 存 住 宅 ストックの 質 の 向 上 及 び 流 通 促 進 に 向 けた 市 場 環 境 の 醸 成 を 図 る 現 状 と 課 題 長 期 優 良 化 リフォーム 推 進 事 業 既 存 住 宅 ストックの 現 状 耐 震 化 されていない 住 宅 : 約 1,000 万 戸 断 熱 措 置 がとられていない 住 宅 : 約 2,000 万 戸 中 古 住 宅 の 質 に 対 する 消 費 者 の 不 安 資 産 価 値 は20 年 でほぼゼロ 欧 米 と 比 べて 低 い 中 古 住 宅 流 通 シェア ( 日 本 :13.5%,アメリカ:90.3%,イギリス:71.1%,フランス59.4%) 現 在 の 評 価 ( 価 格 ) 20 年 程 度 で 建 物 価 値 ゼロ( 木 造 ) ( 経 年 ) (H20) (H24) 消 費 者 の 不 安 を 解 消 するインスペクションや 維 持 保 全 計 画 の 作 成 の 取 り 組 みを 行 うことを 前 提 に 長 寿 命 化 に 資 するリフォームの 先 進 的 な 取 り 組 みに 対 して 支 援 を 行 う 補 助 率 1/3 限 度 額 100 万 円 / 戸 等 国 が 広 く 提 案 を 公 募 し 学 識 経 験 者 による 評 価 を 経 て 先 進 的 な 取 り 組 みを 採 択 し 支 援 省 エネルギー 性 例 ) 外 壁 の 断 熱 インスペクションの 実 施 性 能 の 向 上 耐 震 性 省 エネルギー 性 劣 化 対 策 維 持 管 理 更 新 の 容 易 性 等 維 持 保 全 計 画 の 作 成 外 壁 の 断 熱 材 充 填 耐 震 性 例 ) 軸 組 等 の 補 強 柱 脚 固 定 金 物 筋 交 いプレートの 追 加 劣 化 対 策 例 ) 床 下 防 湿 防 蟻 措 置 防 湿 コンクリート 下 の 防 湿 シート 敷 込 目 標 2020 年 までに 中 古 住 宅 流 通 市 場 や リフォーム 市 場 の 規 模 を 倍 増 ( 日 本 再 興 戦 略 中 古 住 宅 リフォームトータルプラン ) 効 果 住 宅 ストックの 質 の 向 上 長 寿 命 化 リフォーム 市 場 の 活 性 化 と 既 存 住 宅 の 流 通 促 進 29

30 3. 今 後 の 展 望 30

31 既 存 住 宅 流 通 市 場 活 性 化 が 目 指 す 住 宅 市 場 の 将 来 像 ( 住 み 替 え 促 進 ) 地 価 の 右 肩 上 がりの 上 昇 が 見 込 めない 中 住 宅 の 建 物 部 分 が20 年 で 一 律 に 減 価 する 形 では 中 高 年 層 の 住 み 替 え 資 金 が 確 保 できないが 建 物 評 価 の 改 善 と 中 古 住 宅 流 通 促 進 により ライフサイクルの 中 での 住 み 替 え 生 活 資 金 を 確 保 現 状 住 宅 ( 建 物 ) 20 年 キャピタルロス 取 り 崩 せる 預 貯 金 がなけれ ば 住 み 替 え 資 金 が 不 足 土 地 代 土 地 代 土 地 代 しか 担 保 にならない 30 代 で 一 時 取 得 50 代 以 降 で 住 み 替 え を 検 討 後 期 高 齢 者 になり サービス 付 高 齢 者 住 宅 への 入 居 を 希 望 建 物 評 価 の 改 善 後 売 却 売 却 又 はリバース モーゲージ 住 宅 A( 建 物 部 分 ) 土 地 代 土 地 代 住 宅 B( 建 物 部 分 ) 建 物 部 分 が 担 保 一 次 取 得 時 の 資 産 形 成 に おいて 一 定 のローン 返 済 をしていれば 老 後 までの 住 み 替 え 生 活 資 金 を 確 保 30 代 で 一 時 取 得 50 代 以 降 家 族 構 成 の 変 化 等 で 住 み 替 え 後 期 高 齢 者 になった 際 の サービス 付 高 齢 者 住 宅 等 への 入 居 生 活 資 金 確 保 31

32 既 存 住 宅 流 通 市 場 活 性 化 が 目 指 す 住 宅 市 場 の 将 来 像 目 指 すべき 中 古 住 宅 流 通 市 場 1 事 業 者 から 消 費 者 ニーズに 沿 った 付 加 価 値 の 高 いサービスが 提 供 される 市 場 2 住 宅 が 価 値 を 維 持 し 国 民 資 産 の 保 全 形 成 につながる 市 場 3ライフステージに 応 じた 住 宅 需 要 を 喚 起 し 新 築 市 場 も 含 め 正 の 効 果 をもたらす 好 循 環 が 生 ま れる 市 場 スクラップ&ビルド 型 の 社 会 からストックを 最 大 限 活 用 できる 社 会 へ スクラップ&ビルド 型 ストック 活 用 型 新 築 解 体 建 物 は20 年 程 度 でゼロ 評 価 となり 良 い 物 を 長 く 使 うインセンティブがないため 新 築 老 朽 化 建 て 替 え の 連 続 となる メンテナンス 修 繕 リフォーム 新 築 ( 建 替 え) メンテナンス 修 繕 十 分 な 情 報 が 提 供 される 安 心 な 取 引 適 切 な 建 物 評 価 に 基 づく 取 引 新 築 解 体 いいものを 作 って 長 く 使 う リフォーム メンテナンス 修 繕 メンテナンス 修 繕 新 築 解 体 Ø 全 てのプレーヤーが 一 歩 ずつ 踏 み 出 すことで これまでの 常 識 を 打 破 32