東日本大震災の被災地における不動産の価格等調査のための運用指針(No1)(案)

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1 平 成 28 年 5 月 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガ イドライン に 対 応 する 不 動 産 の 価 格 等 調 査 の ための 運 用 指 針 ( 研 究 報 告 ) 個 人 債 務 者 の 債 務 整 理 における 不 動 産 の 評 価 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会

2 実 務 指 針 不 動 産 鑑 定 士 及 び 不 動 産 鑑 定 業 者 が 鑑 定 評 価 等 実 務 を 行 うにあたり 指 針 とす べきものとして 本 協 会 が 公 表 するものであり 鑑 定 評 価 を 活 用 する 関 係 者 の 参 考 資 料 としての 位 置 づけも 有 する( 鑑 定 評 価 書 の 利 用 者 が その 適 正 さを 確 認 す るための 指 針 としても 利 用 できるものとする 鑑 定 評 価 を 行 う 際 には 原 則 とし て 準 拠 するものとし 準 拠 できない 場 合 又 は 他 の 方 法 に 拠 る 場 合 には その 根 拠 を 明 示 する) 研 究 報 告 本 協 会 が 実 務 指 針 に 関 連 する 事 項 として 検 討 した 内 容 及 び 資 料 等 の 研 究 報 告 であり 不 動 産 鑑 定 士 及 び 不 動 産 鑑 定 業 者 が 鑑 定 評 価 実 務 を 行 うにあたり 参 考 となるものである 本 書 は 上 記 研 究 報 告 に 該 当 します

3 目 次 はじめに... 1 Ⅰ. 本 運 用 指 針 が 対 象 とする 債 務 整 理... 1 Ⅱ. 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガイドライン の 概 要 目 的 債 務 整 理 の 準 則 対 象 となりうる 債 務 者 および 債 権 者 登 録 支 援 専 門 家 の 登 録 登 録 支 援 専 門 家 の 委 嘱 債 務 整 理 の 開 始 等 調 停 条 項 案 の 作 成 及 び 提 出 特 定 調 停 の 申 立 て 債 務 者 の 信 用 情 報... 4 Ⅲ. 不 動 産 評 価 が 必 要 となる 局 面 調 停 条 項 案 作 成 のための 財 産 の 評 定 処 分 換 価 の 代 わりの 公 正 な 価 額 の 評 価... 7 Ⅳ. 不 動 産 評 価 の 方 法 及 び 留 意 点 評 価 の 位 置 づけ 依 頼 者 評 価 対 象 となる 不 動 産 求 める 価 格 の 種 類 価 格 時 点 ( 価 格 調 査 の 時 点 ) 被 災 地 域 内 に 存 する 不 動 産 の 評 価 について (1) 対 象 不 動 産 の 確 定 及 び 確 認 ア. 物 的 確 定 及 び 確 認 にあたっての 留 意 点 イ. 権 利 の 態 様 の 確 定 及 び 確 認 にあたっての 留 意 点 (2) 地 域 要 因 又 は 個 別 的 要 因 についての 想 定 上 の 条 件 等 (3) 価 格 形 成 要 因 についての 調 査 (4) 価 格 を 求 める 評 価 手 法 ア. 更 地 の 評 価 イ. 建 物 及 びその 敷 地 の 評 価... 13

4 ウ. 区 分 所 有 建 物 及 びその 敷 地 の 評 価 エ. 早 期 売 却 減 価 被 災 地 域 外 に 存 する 不 動 産 の 評 価 について 成 果 報 告 書 への 記 載 事 項... 15

5 はじめに 東 日 本 大 震 災 により 被 災 を 受 けた 個 人 や 個 人 事 業 主 については 法 的 倒 産 手 続 によ らずに 債 権 者 と 債 務 者 の 合 意 に 基 づき 債 務 整 理 を 公 正 かつ 迅 速 に 行 うための 自 主 的 自 律 的 な 準 則 として 個 人 債 務 者 の 私 的 整 理 に 関 するガイドライン 平 成 23 年 7 月 が 作 成 され 運 用 されて 今 日 までに 多 くの 実 績 が 積 み 重 ねられてきている しかし 東 日 本 大 震 災 以 降 も 地 震 や 暴 風 豪 雨 等 による 様 々な 自 然 災 害 が 発 生 し ており 将 来 的 にもこのような 自 然 災 害 の 発 生 は 避 けて 通 れない そこで このような 自 然 災 害 の 影 響 によって 住 宅 ローンを 借 りている 個 人 や 事 業 性 ローン 等 を 借 りている 個 人 事 業 者 の 経 済 的 再 建 を 支 援 するための 一 般 的 枠 組 みが 作 られることとなった 本 運 用 指 針 は 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガイドライン 平 成 27 年 12 月 に 従 って 行 われる 債 務 整 理 において 債 務 者 の 財 産 である 不 動 産 の 評 価 が 必 要 となる 場 合 を 想 定 し 不 動 産 鑑 定 士 が 不 動 産 の 評 価 を 行 う 場 合 に 留 意 すべき 事 項 につ いてとりまとめを 行 ったものである 上 記 の 局 面 においては 被 災 した 債 務 者 の 救 済 が 主 眼 とされるため 簡 易 大 量 迅 速 な 評 価 による 対 応 が 必 要 となる したがって 以 下 に 記 載 するように 本 運 用 指 針 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らな い 価 格 調 査 を 行 うことを 主 として 想 定 したものとなっている 本 運 用 指 針 を 参 考 に 調 査 の 手 順 や 鑑 定 評 価 手 法 を 省 略 した 評 価 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 手 順 や 手 法 により 価 格 を 判 断 する 場 合 と 比 較 して 精 度 が 劣 ることとな る 一 方 で 債 務 免 除 に 応 じる 債 権 者 への 説 得 力 が 求 められることも 十 分 に 認 識 したう えで 本 件 依 頼 目 的 に 特 有 の 要 請 から 手 法 等 の 省 略 を 行 うことについて 依 頼 者 に 十 分 に 説 明 し さらに 以 下 に 記 載 する 事 項 に 留 意 して 対 応 することが 必 要 である Ⅰ. 本 運 用 指 針 が 対 象 とする 債 務 整 理 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガイドライン 平 成 27 年 12 月 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガイドライン 研 究 会 ( 以 下 本 ガイドライン という )に 基 づく 債 務 整 理 を 対 象 とする 具 体 的 には 本 ガイドラインに 基 づき 一 般 社 団 法 人 全 国 銀 行 協 会 ( 以 下 全 銀 協 という )から 委 嘱 を 受 けた 不 動 産 鑑 定 士 が 行 う 対 象 債 務 者 が 所 有 する 不 動 産 の 価 格 調 査 が 対 象 となる Ⅱ. 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガイドライン の 概 要 1 目 的 債 務 整 理 の 準 則 本 ガイドラインは 平 成 27 年 9 月 2 日 後 に 災 害 救 助 法 ( 昭 和 22 年 法 律 第 118 号 )の 適 用 を 受 けた 自 然 災 害 の 影 響 を 受 けたことによって 住 宅 ローン 等 の 既 往 債 1

6 務 を 弁 済 できなくなった 個 人 債 務 者 を 破 産 手 続 き 等 の 法 的 倒 産 手 続 によらずに 債 権 者 と 債 務 者 の 合 意 に 基 づき 債 務 の 全 部 又 は 一 部 を 減 免 することを 内 容 とする 債 務 整 理 を 公 正 かつ 迅 速 に 行 うための 準 則 を 定 めることにより 債 務 者 の 債 務 整 理 を 円 滑 に 進 め 債 務 者 の 自 助 努 力 による 生 活 や 事 業 の 再 建 を 支 援 し ひいては 被 災 地 域 の 復 興 再 活 性 化 に 資 することを 目 的 としている 本 ガイドラインには 法 的 拘 束 力 はない( 注 )ものの 金 融 機 関 等 である 対 象 債 権 者 債 務 者 並 びにその 他 の 利 害 関 係 人 によって 自 発 的 に 尊 重 され 遵 守 されることが 期 待 されている ( 注 ) 東 日 本 大 震 災 により 被 災 を 受 けた 個 人 や 個 人 事 業 主 を 対 象 とした 個 人 債 務 者 の 私 的 整 理 に 関 するガイドラインでは その 実 行 を 含 め 利 害 関 係 者 が 自 発 的 に 遵 守 する 仕 組 みとなっていた 今 回 は 本 ガイドラインそのものには 法 的 拘 束 力 はないが 特 定 調 停 制 度 を 利 用 することにより 合 意 内 容 に 法 的 拘 束 力 を 持 たせる 仕 組 みをもっている 2 対 象 となりうる 債 務 者 および 債 権 者 (1) 債 務 者 住 居 勤 務 先 等 の 生 活 基 盤 や 事 業 所 事 業 設 備 取 引 先 等 の 事 業 基 盤 などが 災 害 の 影 響 を 受 けたことによって 住 宅 ローン 住 宅 のリフォームローンや 事 業 性 ロー ンその 他 の 既 往 債 務 を 弁 済 することができないこと 又 は 近 い 将 来 において 既 往 債 務 を 弁 済 できなくなることが 確 実 と 見 込 まれる 個 人 が 対 象 となる 事 業 者 の 場 合 に は その 事 業 に 価 値 があり 再 建 の 可 能 性 があることが 適 用 の 条 件 となる (2) 債 権 者 金 融 機 関 等 ( 銀 行 信 用 金 庫 信 用 組 合 労 働 金 庫 農 業 協 同 組 合 漁 業 協 同 組 合 政 府 系 金 融 機 関 貸 金 業 者 リース 会 社 クレジット 会 社 及 び 債 権 回 収 会 社 並 びに 信 用 保 証 協 会 農 業 信 用 基 金 協 会 等 及 びその 他 の 保 証 会 社 )であるが 本 ガイ ドラインに 基 づく 債 務 整 理 を 行 う 上 で 必 要 なときは その 他 の 債 権 者 を 含 む 3 登 録 支 援 専 門 家 の 登 録 本 ガイドラインに 基 づく 手 続 を 実 施 するための 第 三 者 機 関 は 設 立 されないが 債 務 整 理 を 円 滑 に 実 施 するための 手 続 きを 支 援 する 者 として 弁 護 士 公 認 会 計 士 税 理 士 及 び 不 動 産 鑑 定 士 の 各 専 門 家 の 登 録 を 行 うこととされている 専 門 家 の 登 録 は 1 日 本 弁 護 士 連 合 会 及 び 弁 護 士 会 2 日 本 公 認 会 計 士 協 会 及 び 各 地 域 会 3 日 本 税 理 士 会 連 合 会 及 び 各 税 理 士 会 4 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 及 び 各 不 動 産 鑑 定 士 協 会 で 行 うものとされており 各 団 体 は 各 団 体 の 内 部 規 定 に 従 って 支 援 専 門 家 登 録 簿 を 作 成 して 公 衆 の 縦 覧 に 供 されることとなる 日 本 弁 護 士 連 合 会 日 本 公 認 会 計 士 協 会 日 本 税 理 士 会 連 合 会 及 び 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 は 支 援 専 門 家 登 録 簿 を 全 銀 協 に 提 出 することになっ 2

7 ており 全 銀 協 が 本 ガイドライン 実 施 のための 事 務 局 としての 役 割 を 果 たすことと なる 4 登 録 支 援 専 門 家 の 委 嘱 債 務 整 理 の 申 し 出 を 行 おうとする 債 務 者 ( 以 下 対 象 債 務 者 という )は 対 象 債 権 者 のうち 元 金 総 額 が 最 大 の 債 権 者 に 対 して 本 ガイドラインに 基 づく 手 続 き に 着 手 することを 申 し 出 て 同 意 書 面 を 取 り 付 ける 対 象 債 務 者 は 前 記 3 に 掲 げる 専 門 家 の 各 団 体 を 通 じて 全 銀 協 に 対 して 同 意 書 面 を 添 付 して 登 録 支 援 専 門 家 を 委 嘱 することを 依 頼 する 全 銀 協 は 各 団 体 の 推 薦 を 踏 まえて 登 録 支 援 専 門 家 の 委 嘱 を 行 う 5 債 務 整 理 の 開 始 等 対 象 債 務 者 は 全 ての 対 象 債 権 者 に 対 して 本 ガイドラインに 基 づく 債 務 整 理 を 書 面 により 同 一 の 日 に 申 し 出 る また 全 ての 対 象 債 権 者 に 対 して 財 産 目 録 債 権 者 一 覧 表 等 必 要 な 書 類 を 提 出 する なお この 申 し 出 及 び 必 要 書 類 の 提 出 は 登 録 支 援 専 門 家 を 経 由 して 行 うこと ができる 6 一 時 停 止 一 時 停 止 とは 債 務 整 理 開 始 後 対 象 債 権 者 間 の 平 等 を 害 する 行 為 を 禁 止 するため の 措 置 である 対 象 債 務 者 は 全 ての 対 象 債 権 者 の 同 意 なく 新 たな 債 務 を 負 担 したり 資 産 を 処 分 したり 一 部 の 対 象 債 権 者 のみに 債 務 を 弁 済 したり あるいは 担 保 提 供 したりし てはならない また 対 象 債 権 者 は 与 信 残 高 を 維 持 し 対 象 債 務 者 に 対 する 相 対 的 地 位 の 改 善 を してはならず 担 保 権 の 実 行 手 続 もしてはならない なお 一 時 停 止 の 期 間 は 前 項 の 債 務 整 理 の 申 し 出 があった 時 点 から 本 ガイドラ インに 基 づき 債 務 整 理 が 終 了 した 日 までとされている 7 調 停 条 項 案 の 作 成 及 び 提 出 対 象 債 務 者 は 調 停 条 項 案 を 作 成 の 上 登 録 支 援 専 門 家 を 経 由 して 全 ての 対 象 債 権 者 に 提 出 する 必 要 があるが 登 録 支 援 専 門 家 の 支 援 を 受 けて 調 停 条 項 案 の 提 出 前 に 対 象 債 権 者 等 との 事 前 協 議 を 行 い 対 象 債 権 者 から 調 停 条 項 案 への 理 解 を 得 る よう 努 めなければならない また 調 停 条 項 案 は 破 産 手 続 きによる 回 収 の 見 込 みと 同 等 以 上 の 回 収 を 得 られ る 見 込 みがあるなど 対 象 債 権 者 にとって 経 済 的 な 合 理 性 が 期 待 できる 内 容 としな ければならない 3

8 1 非 事 業 主 ( 住 宅 ローン 債 務 者 等 ) 及 び2に 該 当 しない 個 人 事 業 主 以 下 の 事 項 を 含 む 調 停 条 項 案 を 作 成 する a 債 務 の 弁 済 ができなくなった 理 由 b 財 産 の 状 況 ( 財 産 の 評 定 は 原 則 として 財 産 を 処 分 するものとして 行 う ) c 債 務 弁 済 計 画 ( 原 則 5 年 以 内 ) d 資 産 の 換 価 処 分 の 方 針 e 対 象 債 権 者 に 対 して 債 務 の 減 免 期 限 の 猶 予 その 他 の 権 利 の 変 更 を 要 請 する 場 合 はその 内 容 2 事 業 から 生 じる 将 来 の 収 益 による 弁 済 により 事 業 の 再 建 継 続 を 図 ろうとす る 個 人 事 業 主 調 停 条 項 案 に 前 記 1の 各 事 項 に 加 え 事 業 計 画 (ア 事 業 見 通 し イ 収 支 計 画 ウ 災 害 発 生 前 から 既 に 事 業 利 益 が 赤 字 であったときは 赤 字 の 原 因 とその 解 消 の 方 策 を 記 載 するとともに 調 停 成 立 後 おおむね5 年 以 内 を 目 途 に 黒 字 に 転 換 する 内 容 とする)を 含 める 8 特 定 調 停 の 申 立 て 本 ガイドラインに 基 づく 債 務 整 理 に 当 たっては 特 定 調 停 手 続 きを 利 用 すること としている 全 ての 対 象 債 権 者 から 調 停 条 項 案 に 同 意 あるいは 同 意 の 見 込 みを 得 た 対 象 債 務 者 は 簡 易 裁 判 所 に 対 し 特 定 債 務 等 の 調 整 の 促 進 のための 特 定 調 停 に 関 する 法 律 第 3 条 第 1 項 に 基 づき 特 定 債 務 等 の 調 整 に 係 る 調 停 の 申 し 立 てを 行 う 9 債 務 者 の 信 用 情 報 対 象 債 権 者 は 対 象 債 務 者 が 債 務 整 理 を 行 った 事 実 その 他 の 債 務 整 理 に 関 する 情 報 ( 代 位 弁 済 に 関 する 情 報 を 含 む )を 信 用 情 報 登 録 機 関 に 報 告 登 録 しないこ ととする 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガイドライン 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガイドライン 研 究 会 ( 平 成 27 年 12 月 )を 基 に 作 成 4

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11 Ⅲ. 不 動 産 評 価 が 必 要 となる 局 面 1. 調 停 条 項 案 作 成 のための 財 産 の 評 定 対 象 債 務 者 は 調 停 条 項 案 を 作 成 する 際 に 財 産 の 評 定 を 行 う 必 要 がある この 財 産 の 評 定 は 主 として 破 産 の 場 合 の 回 収 見 込 みを 評 定 し 調 停 条 項 案 による 弁 済 との 比 較 を 行 うために 行 われるものであり 原 則 として 債 務 整 理 の 申 出 時 点 の 対 象 債 務 者 の 財 産 ( 破 産 手 続 において 自 由 財 産 とされるものを 除 く )について 当 該 財 産 を 処 分 するものとして 評 価 を 行 うこととされている この 財 産 に 不 動 産 が 含 まれる 場 合 当 該 不 動 産 について 不 動 産 鑑 定 士 に 評 価 が 求 められる この 場 合 の 評 価 は 本 ガイドラインを 運 用 する 全 銀 協 が 国 庫 の 費 用 をもって あら かじめ 登 録 を 受 けた 不 動 産 鑑 定 士 に 登 録 支 援 専 門 家 としての 業 務 を 委 嘱 し その 一 環 として 実 施 されるものであり 簡 易 大 量 迅 速 な 評 価 に 対 応 する 公 的 必 要 が 認 めら れ 本 運 用 指 針 が 適 用 される 一 方 本 ガイドラインに 基 づかず 対 象 債 務 者 あるいは 対 象 債 務 者 の 申 し 出 代 理 人 弁 護 士 から 依 頼 を 受 けた 場 合 には 対 象 債 務 者 サイドの 何 らかの 特 別 な 必 要 性 があっ て 評 価 が 求 められるものであり 本 ガイドラインに 基 づく 依 頼 ではないため 本 運 用 指 針 が 適 用 される 場 面 ではなく 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 鑑 定 評 価 もしくは 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 として 価 格 等 調 査 ガイドラインに 従 った 価 格 調 査 を 行 う 必 要 がある 2. 処 分 換 価 の 代 わりの 公 正 な 価 額 の 評 価 対 象 債 務 者 は 財 産 を 処 分 換 価 しない 代 わりに 公 正 な 価 額 に 相 当 する 額 を 弁 済 7

12 することによりその 財 産 を 手 許 に 残 すことができ この 場 合 に 公 正 な 価 額 の 評 価 を 求 められる 場 合 もありうる 公 正 な 価 額 とは 適 切 な 基 準 日 を 設 定 して 財 産 を 処 分 するものとして 評 価 す ることになるが 前 記 1.の 調 停 条 項 案 作 成 のための 財 産 の 評 定 時 と 価 格 時 点 や 地 域 の 状 況 が 異 ならない 限 り 同 じ 価 額 になるものと 考 えられ 不 動 産 鑑 定 士 に 再 評 価 が 求 められる 場 合 は 少 ないと 思 われる 全 銀 協 が 関 係 当 事 者 の 合 意 形 成 のために 必 要 性 を 認 めて 再 評 価 を 依 頼 してきた 場 合 には 本 運 用 指 針 が 適 用 される Ⅳ. 不 動 産 評 価 の 方 法 及 び 留 意 点 1. 評 価 の 位 置 づけ 基 本 的 には 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 鑑 定 評 価 を 行 うことが 望 ましいが 本 ガ イドラインに 基 づく 債 務 整 理 の 在 り 方 を 踏 まえ 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 うことができる 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 う 場 合 の 価 格 等 調 査 ガイドラインの Ⅰ.4. 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 鑑 定 評 価 と 則 らない 価 格 等 調 査 の 峻 別 等 に ついては 本 運 用 指 針 に 従 うことにより 以 下 に 該 当 する 5その 他 Ⅱ.1. 依 頼 目 的 利 用 者 の 範 囲 等 等 を 勘 案 して 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らないことに 合 理 的 な 理 由 がある 場 合 本 運 用 指 針 に 従 った 評 価 について 上 記 5に 記 載 される 合 理 的 な 理 由 があると 認 められる 理 由 は 本 運 用 指 針 が 対 象 とする 自 然 災 害 による 被 災 者 の 債 務 整 理 に 関 するガイドライン が 災 害 救 助 法 の 適 用 を 受 けた 自 然 災 害 の 影 響 を 受 けたことによ って 住 宅 ローンや 事 業 性 ローン 等 の 既 往 債 務 を 弁 済 できなくなった 個 人 債 務 者 の 債 務 整 理 により 債 務 免 除 等 を 行 うことによって 債 務 者 の 自 助 努 力 による 生 活 や 事 業 の 再 建 を 支 援 するための 施 策 としてとりまとめられたものであることを 踏 まえ 当 該 制 度 の 趣 旨 に 基 づく 特 別 な 対 応 を 行 う 必 要 があることによる 本 ガイドラインは 災 害 救 助 法 の 適 用 を 受 けた 自 然 災 害 の 被 災 者 を 支 援 するために 作 成 されたものであり 関 係 者 に 対 して 公 正 かつ 迅 速 な 対 応 を 行 うことを 前 提 として いる 公 正 な 対 応 を 行 うためには 求 める 価 格 への 説 得 力 の 重 要 度 に 鑑 み 不 動 産 の 評 価 に 関 しては その 専 門 家 である 不 動 産 鑑 定 士 が 対 応 する 必 要 がある 一 方 本 ガイ ドラインに 基 づき 短 期 間 に 大 量 迅 速 な 評 価 に 対 応 するためには 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 が 要 請 する 手 順 等 の 一 部 を 省 略 することもやむを 得 ないものと 判 断 する このような 背 景 から 本 運 用 指 針 は Ⅲ.1 2 に 記 載 した 債 務 整 理 のみを 対 象 とし たものであり 他 の 倒 産 手 続 に 係 る 不 動 産 の 評 価 にただちに 適 用 することがないよう に 留 意 する 必 要 がある 8

13 2. 依 頼 者 本 ガイドラインに 基 づき 不 動 産 の 評 価 が 求 められるのは 対 象 債 務 者 のために 登 録 支 援 専 門 家 が 作 成 を 支 援 する 調 停 条 項 案 に 債 務 整 理 の 申 し 出 時 の 財 産 の 状 況 として 財 産 の 価 額 を 記 載 するために 財 産 を 処 分 するものとして 評 価 する 場 合 であり その 後 の 債 務 整 理 の 進 捗 状 況 により 再 評 価 を 行 う 場 合 を 含 む 全 銀 協 は 登 録 支 援 専 門 家 に 対 して 登 録 支 援 専 門 家 として 行 う 業 務 を 委 嘱 し そ の 報 酬 を 支 払 う 主 体 となるが 個 々の 不 動 産 の 価 格 調 査 業 務 の 依 頼 者 は 対 象 債 務 者 ( 例 外 的 に 対 象 債 権 者 が 依 頼 者 となることがある )となるのが 原 則 である 不 動 産 の 評 価 に 精 通 していない 対 象 債 務 者 や 対 象 債 権 者 が 依 頼 者 となって 価 格 調 査 業 務 委 託 契 約 を 締 結 することとなることから 初 回 委 嘱 登 録 支 援 専 門 家 に 契 約 内 容 の 確 認 を 求 めるべきである なお 価 格 調 査 業 務 を 受 託 する 不 動 産 鑑 定 士 は 全 銀 協 から 対 象 債 務 者 が 所 有 する 不 動 産 の 価 格 を 調 査 することを 委 嘱 業 務 として 明 示 され 追 加 委 嘱 を 受 けて 登 録 支 援 専 門 家 となる 3. 評 価 対 象 となる 不 動 産 債 務 整 理 の 申 し 出 時 点 において 対 象 債 務 者 が 所 有 する 全 ての 財 産 ( 破 産 手 続 きにお いて 自 由 財 産 とされるものを 除 く )が 評 価 の 対 象 となるため 災 害 救 助 法 の 適 用 を 受 けた 被 災 地 域 に 存 する 不 動 産 に 限 らず 被 災 地 域 以 外 に 存 する 不 動 産 も 本 ガイドラ インに 基 づく 評 価 の 対 象 となる 4. 求 める 価 格 の 種 類 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 う 場 合 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 で 定 め る 価 格 の 種 類 は 用 いず 調 査 価 格 または 意 見 価 格 ( 以 下 調 査 価 格 という ) とし 価 格 を 求 める 方 法 について 成 果 報 告 書 に 記 載 する また 当 該 調 査 価 格 は 基 本 的 に 本 ガイドラインが 求 める 処 分 するものとしての 価 格 ( 早 期 売 却 を 前 提 とした 価 格 )を 求 めるものとなるため 当 該 価 格 の 性 格 につい て 調 査 価 格 の 説 明 として 記 載 する 公 正 な 価 額 として 表 記 されている 局 面 においても 不 動 産 鑑 定 士 が 求 める 価 格 の 性 格 は 同 じであり 処 分 するものとしての 価 格 を 求 めることに 留 意 する 5. 価 格 時 点 ( 価 格 調 査 の 時 点 ) 本 ガイドラインの 運 営 上 対 象 債 務 者 からの 債 務 整 理 の 申 し 出 時 を 価 格 時 点 とする こととしている ただし 関 係 者 の 合 意 形 成 の 必 要 性 から 対 象 債 務 者 あるいは 初 回 委 嘱 登 録 支 援 専 門 家 ( 以 下 対 象 債 務 者 等 という )が 全 銀 協 及 び 対 象 債 権 者 の 同 意 を 得 て 価 格 時 点 を 別 途 定 めることもありうると 思 われるので この 場 合 にはその 9

14 指 示 に 従 うものとする 6. 被 災 地 域 内 に 存 する 不 動 産 の 評 価 について (1) 対 象 不 動 産 の 確 定 及 び 確 認 本 運 用 指 針 に 基 づき 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 う 場 合 は 対 象 債 務 者 等 から 以 下 に 例 示 される 対 象 不 動 産 の 確 定 に 必 要 な 資 料 の 提 供 を 受 けるものと し 当 該 資 料 に 基 づく 価 格 調 査 であることを 成 果 報 告 書 に 記 載 する [ 価 格 調 査 に 必 要 な 対 象 不 動 産 に 係 る 資 料 等 ] 1 対 象 不 動 産 が 更 地 である 場 合 対 象 不 動 産 の 場 所 を 示 す 地 図 登 記 事 項 証 明 書 不 動 産 登 記 法 14 条 地 図 公 図 固 定 資 産 評 価 証 明 書 罹 災 証 明 書 価 格 調 査 の 依 頼 書 2 対 象 不 動 産 が 建 物 及 びその 敷 地 である 場 合 1に 加 えて 建 物 の 登 記 事 項 証 明 書 建 物 の 固 定 資 産 評 価 証 明 書 建 物 図 面 事 業 用 不 動 産 である 場 合 は 対 象 債 務 者 が 作 成 する 事 業 計 画 賃 貸 用 不 動 産 である 場 合 は 現 在 の 賃 貸 借 内 容 及 び 費 用 がわかる 資 料 3 対 象 不 動 産 が 区 分 所 有 建 物 及 びその 敷 地 である 場 合 1に 加 えて 建 物 の 登 記 事 項 証 明 書 建 物 の 固 定 資 産 評 価 証 明 書 建 物 図 面 管 理 規 約 ア. 物 的 確 定 及 び 確 認 にあたっての 留 意 点 上 記 の 資 料 に 基 づき 現 地 にて 対 象 不 動 産 の 確 認 を 行 う 現 地 確 認 により 上 記 確 定 資 料 と 異 なることが 判 明 した 場 合 は 対 象 債 務 者 等 に 確 認 を 行 い 新 たな 資 料 の 提 出 を 受 けるか 対 応 について 協 議 し 対 象 債 務 者 等 からの 指 示 による 旨 ( 基 準 に 則 らない 調 査 範 囲 等 条 件 の 設 定 )について 成 果 報 告 書 に 記 載 する 10

15 現 地 調 査 を 行 うことができない 不 動 産 あるいは 現 地 調 査 を 行 わない 不 動 産 の 評 価 は そのような 前 提 での 評 価 を 行 うことについて 利 害 関 係 を 有 する 関 係 当 事 者 全 員 の 合 意 を 得 ることは 難 しいと 考 えられ 当 面 依 頼 がないものと 考 えられる しか し 利 害 関 係 を 有 する 関 係 者 全 員 の 合 意 を 得 たことを 全 銀 協 対 象 債 務 者 等 が 確 認 したうえで 評 価 を 求 められた 場 合 以 下 に 例 示 される 必 要 事 項 についての 確 認 を 行 い 当 該 前 提 に 基 づく 評 価 ( 基 準 に 則 らない 調 査 範 囲 等 条 件 を 設 定 )であることを 成 果 報 告 書 に 記 載 する 対 象 不 動 産 の 確 定 は 登 記 事 項 証 明 書 公 図 建 物 図 面 あるいは 対 象 債 務 者 等 の 提 示 する 確 定 資 料 によるものであること 対 象 不 動 産 の 被 災 状 況 を 含 めた 現 状 の 確 認 ができないため 公 的 資 料 等 による 被 災 資 料 に 基 づくものであること あるいは 対 象 債 務 者 等 の 提 示 する 前 提 条 件 に 基 づくものであること イ. 権 利 の 態 様 の 確 定 及 び 確 認 にあたっての 留 意 点 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 う 場 合 は 対 象 不 動 産 の 種 別 及 び 類 型 に 応 じ 評 価 に 必 要 な 資 料 として 対 象 債 務 者 等 から 提 示 される 登 記 事 項 証 明 書 各 種 契 約 書 等 により 対 象 不 動 産 の 権 利 の 確 定 及 び 確 認 を 行 うことができる (2) 地 域 要 因 又 は 個 別 的 要 因 についての 想 定 上 の 条 件 等 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 う 場 合 は 対 象 債 務 者 等 の 同 意 のもと に 想 定 上 の 条 件 又 は 調 査 範 囲 等 条 件 を 設 定 することができる ただし 被 災 地 にお ける 復 興 計 画 等 については 当 該 計 画 等 を 想 定 上 の 条 件 として 設 定 するか 否 かによっ て 価 格 が 大 きく 異 なることが 予 測 される したがって 本 運 用 指 針 が 対 象 とする 価 格 調 査 においては 想 定 上 の 条 件 のうち 復 興 計 画 等 については 原 則 として 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 鑑 定 評 価 と 同 様 に 実 現 性 合 法 性 鑑 定 評 価 書 の 利 用 者 の 利 益 を 害 するおそれがないか 等 の 観 点 から 妥 当 なものであるか 否 かの 判 断 を 行 い 妥 当 な 場 合 に 限 り 想 定 上 の 条 件 として 設 定 する ことを 可 能 とする なお 本 運 用 指 針 に 記 載 があるように 復 興 計 画 等 については 価 格 時 点 において の 状 況 の 確 認 を 行 い 価 格 形 成 要 因 として 考 慮 するのか 上 記 判 断 に 基 づき 想 定 上 の 条 件 とするのか 合 理 的 推 定 を 行 うのか 考 慮 しないものとするのか 等 その 策 定 段 階 及 び 実 現 性 を 踏 まえて 判 断 する 必 要 がある (3) 価 格 形 成 要 因 についての 調 査 価 格 調 査 にあたっては 必 要 な 価 格 形 成 要 因 についての 調 査 の 全 てを 行 うことを 原 則 とするが 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 う 場 合 は 土 壌 汚 染 調 査 や 放 射 能 の 影 響 等 調 査 の 一 部 について 省 略 ( 基 準 に 則 らない 調 査 範 囲 等 条 件 を 設 定 )す 11

16 ることができる 調 査 を 省 略 した 価 格 形 成 要 因 については その 旨 を 成 果 報 告 書 に 記 載 する (4) 価 格 を 求 める 評 価 手 法 本 運 用 指 針 に 基 づく 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 においては 原 則 とし て 以 下 に 記 載 する 簡 略 化 された 方 法 の 適 用 も 可 能 とするが 対 象 不 動 産 の 総 額 類 型 用 途 等 に 応 じ 簡 略 化 された 方 法 では 価 格 についての 説 明 力 や 説 得 力 が 相 当 程 度 劣 る と 判 断 される 場 合 は 鑑 定 評 価 手 法 の 適 用 により 価 格 を 求 めるか 当 該 手 法 と 簡 略 化 された 方 法 を 併 用 し 価 格 を 求 めることが 望 ましい ア. 更 地 の 評 価 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 う 場 合 においては 少 なくとも 土 地 価 格 については 地 価 公 示 価 格 からの 規 準 あるいは 地 価 調 査 価 格 からの 比 準 を 行 い これらにより 価 格 を 決 定 することもできる 標 準 地 等 と 比 較 して 地 域 要 因 等 の 格 差 が 大 きい 場 合 は 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 との 比 準 や 相 続 税 路 線 価 の 活 用 等 他 の 価 格 指 標 を 活 用 することにより 検 証 を 行 うことが 望 ましい 1 被 災 前 の 地 価 公 示 価 格 等 ( 地 価 調 査 価 格 を 含 む)を 用 いる 場 合 被 災 前 の 地 価 公 示 価 格 等 からの 規 準 等 を 行 う 場 合 は 被 災 前 の 価 格 変 動 率 と 被 災 後 の 価 格 変 動 率 を 把 握 する 必 要 がある この 価 格 変 動 は 標 準 地 等 及 び 対 象 地 の 被 災 状 況 や 復 旧 復 興 状 況 によって 大 きく 異 なり 被 災 を 所 与 として 適 切 な 時 点 修 正 率 や 地 域 要 因 の 比 較 を 行 うことは 一 般 に 困 難 である したがって 時 点 修 正 は 被 災 前 の 市 場 動 向 等 を 前 提 とした 時 点 修 正 率 により 求 め 地 域 要 因 の 比 較 も 被 災 前 の 状 況 を 前 提 に 行 い 被 災 による 価 格 形 成 要 因 は 被 災 地 域 格 差 修 正 に おいて あるいは 個 別 的 要 因 の 比 較 において 反 映 させることが 望 ましい この 場 合 の 時 点 修 正 率 の 判 断 にあたっては 同 一 需 給 圏 内 の 被 災 前 の 価 格 変 動 率 や 被 災 により 大 きな 被 害 をうけていない 土 地 の 価 格 変 動 率 を 参 考 とするこ とができる 被 災 地 域 格 差 修 正 において 反 映 させる 被 災 格 差 率 は 地 域 要 因 の 比 較 において 反 映 することもできるが 近 隣 地 域 の 標 準 的 画 地 と 比 較 し 対 象 地 について 個 別 的 要 因 に 基 づく 格 差 が 認 められる 場 合 には 個 別 的 要 因 の 比 較 において 当 該 格 差 を 反 映 させる 必 要 があることに 留 意 する 被 災 地 域 格 差 修 正 の 判 断 にあたっては 相 続 税 路 線 価 の 調 整 率 が 公 表 されたよ うな 場 合 には これを 参 考 に 求 めることもできる 2 被 災 後 の 地 価 公 示 価 格 等 ( 地 価 調 査 価 格 を 含 む)を 用 いる 場 合 被 災 後 の 地 価 公 示 価 格 等 から 規 準 等 を 行 う 場 合 は 1 月 1 日 または 7 月 1 日 か 12

17 ら 価 格 時 点 までの 価 格 変 動 について 被 災 後 の 価 格 変 動 率 から 時 点 修 正 率 を 判 断 する 市 場 における 価 格 変 動 率 が 把 握 できない 場 合 は 標 準 地 等 の 1 月 1 日 時 点 また は 7 月 1 日 時 点 における 被 災 状 況 及 び 復 興 状 況 を 前 提 とした 被 災 格 差 率 や 価 格 時 点 の 被 災 格 差 率 などを 参 考 として 適 用 する 時 点 修 正 率 を 判 断 することが 必 要 と なる 被 災 状 況 復 旧 復 興 状 況 の 相 違 は 地 域 要 因 の 比 較 や 個 別 的 要 因 の 比 較 にお いて 反 映 させる 東 日 本 大 震 災 を 例 とした 場 合 のイメージ 価 格 変 動 のイメージ 図 被 災 がなかった 場 合 の 価 格 推 移 被 災 時 H 復 旧 時 H 被 災 格 差 率 被 災 後 の 価 格 推 移 イ. 建 物 及 びその 敷 地 の 評 価 1 自 用 の 建 物 及 びその 敷 地 a. 居 住 用 途 の 場 合 等 (1)により 求 めた 土 地 の 価 格 に 建 物 の 価 格 を 加 算 して 建 物 及 びその 敷 地 の 価 格 を 求 める 再 調 達 原 価 の 査 定 にあたっては 被 災 後 においては 建 築 資 材 等 の 上 昇 がみられる 場 合 もあるため その 動 向 に 注 意 する 必 要 がある 建 物 等 の 減 価 修 正 にあたっては 被 災 によって 建 物 等 が 損 傷 している 場 合 には 被 災 がなかったであろう 場 合 に 発 生 していたと 判 断 される 減 価 に 被 災 による 損 傷 に 係 る 修 繕 費 相 当 額 を 加 算 した 額 を 減 価 修 正 の 対 象 とする 建 物 が 存 在 しているが 全 壊 あるいは 半 壊 の 状 況 にあり 取 壊 すことが 最 有 効 使 用 と 判 断 される 場 合 においては 更 地 価 格 から 取 壊 し 費 用 を 控 除 するこ とにより 価 格 を 求 める ただし 取 壊 し 費 用 については 地 方 公 共 団 体 等 から 補 助 金 が 交 付 される 場 合 があるため その 範 囲 について 確 認 が 必 要 である 所 有 者 に 発 生 しない 取 壊 し 費 用 の 負 担 については 取 壊 し 費 用 の 査 定 において 考 慮 する b. 事 業 の 用 に 供 する 不 動 産 の 場 合 対 象 不 動 産 が 賃 貸 以 外 の 事 業 の 用 に 供 する 不 動 産 の 場 合 は その 利 用 形 態 に 13

18 応 じて 求 める 価 格 に 対 する 説 得 力 の 観 点 から a.の 方 法 に 加 えて 収 益 還 元 法 を 必 要 に 応 じて 適 用 する 収 益 還 元 法 の 適 用 にあたっては 将 来 の 事 業 収 支 について 予 測 することが 必 要 となるが 本 ガイドラインに 基 づく 債 務 整 理 においては 対 象 債 務 者 は 登 録 支 援 専 門 家 の 支 援 を 受 けて 事 業 計 画 の 策 定 を 行 うため 価 格 調 査 に 必 要 な 資 料 として 当 該 事 業 計 画 の 提 供 をうけ 参 考 とすることができる ただし 事 業 計 画 の 作 成 と 不 動 産 の 評 価 が 並 行 して 進 められることも 想 定 され 適 宜 情 報 提 供 を 受 けることが 必 要 となる また 事 業 計 画 は 対 象 債 務 者 が 登 録 支 援 専 門 家 の 支 援 を 受 けて 作 成 するものであり 公 正 な 評 価 を 行 う 不 動 産 鑑 定 士 としての 立 場 からの 検 証 が 必 要 である この 検 証 にあたっては 個 人 事 業 者 の 債 務 の 状 況 について 理 解 することが 必 要 であり 必 要 に 応 じ 事 業 計 画 を 作 成 した 登 録 支 援 専 門 家 等 から 説 明 をうける 必 要 がある なお 借 入 金 返 済 額 は 不 動 産 の 純 収 益 を 求 める 費 用 (あるいは 支 出 )には 含 まれないため 事 業 計 画 に 借 入 金 返 済 額 が 含 まれている 場 合 は 当 該 項 目 を 除 く 必 要 がある 建 物 を 取 壊 すことが 最 有 効 使 用 と 判 断 される 場 合 の 留 意 点 についてはa.と 同 様 である 2 貸 家 及 びその 敷 地 対 象 不 動 産 が 貸 家 及 びその 敷 地 の 場 合 は 求 める 価 格 に 対 する 説 得 力 の 観 点 か ら a.の 方 法 に 加 えて 収 益 還 元 法 を 適 用 することを 原 則 とする 収 益 還 元 法 の 適 用 にあたっては 対 象 債 務 者 等 から 現 在 の 賃 貸 借 の 状 況 及 び 費 用 に 係 る 資 料 を 受 領 し 当 該 資 料 を 参 考 とするか 周 辺 の 類 似 の 不 動 産 に 係 る 賃 料 等 を 参 考 に 収 益 及 び 費 用 の 予 測 を 行 い 査 定 する なお 事 業 用 不 動 産 に 該 当 する 場 合 には 1b.に 準 じ 賃 借 人 等 の 事 業 計 画 に 十 分 留 意 する 必 要 がある 建 物 を 取 壊 すことが 最 有 効 使 用 と 判 断 される 場 合 の 留 意 点 については1a.と 同 様 である ウ. 区 分 所 有 建 物 及 びその 敷 地 の 評 価 対 象 不 動 産 が 区 分 所 有 建 物 及 びその 敷 地 である 場 合 は 取 引 事 例 比 較 法 の 適 用 に より 価 格 調 査 を 行 うことを 原 則 とする 取 引 事 例 が 被 災 前 のものである 場 合 は 被 災 による 価 格 形 成 要 因 の 変 動 を 地 域 要 因 の 比 較 または 個 別 的 要 因 の 比 較 に 反 映 させることにより 価 格 を 求 める エ. 早 期 売 却 減 価 処 分 するものとしての 価 格 を 求 める 場 合 の 早 期 売 却 減 価 については アからウ 14

19 の 類 型 に 応 じ 対 象 不 動 産 の 所 在 する 地 域 の 状 況 に 応 じて 適 切 と 判 断 される 減 価 率 を 求 め これを 乗 じることにより 処 分 するものとしての 価 格 を 求 める 求 める 価 格 については 一 般 に 対 象 債 権 者 は 競 売 を 行 った 場 合 との 比 較 を 行 うことに 留 意 する この 場 合 民 事 執 行 法 の 規 定 に 従 い 強 制 的 に 実 施 されることに よる 競 売 不 動 産 特 有 の 各 種 制 約 ( 売 主 の 協 力 が 得 られないことが 常 態 であること 買 受 希 望 者 は 内 覧 制 度 によるほかは 物 件 内 部 の 確 認 が 直 接 できないこと 引 き 渡 し を 受 けるために 法 定 の 手 続 きをとらなければならない 場 合 があること 瑕 疵 担 保 責 任 がないこと 等 ) 等 と 法 的 強 制 によらずに 本 ガイドラインに 基 づき 債 務 整 理 がな される 本 件 の 場 合 との 比 較 検 討 を 十 分 に 行 って 減 価 率 を 求 めることが 必 要 である また 対 象 不 動 産 の 最 有 効 使 用 が 建 物 等 を 取 壊 すことと 判 断 される 場 合 の 建 物 等 の 取 壊 し 費 用 は 早 期 売 却 による 減 価 の 対 象 とならないことにも 留 意 する 必 要 が ある 7. 被 災 地 域 外 に 存 する 不 動 産 の 評 価 について 対 象 債 務 者 が 所 有 する 不 動 産 で 災 害 救 助 法 の 適 用 を 受 ける 被 災 地 域 外 に 存 する ものでも 評 価 の 対 象 とされる 場 合 がある この 場 合 被 災 地 域 内 に 存 する 不 動 産 に 関 する 評 価 とは 異 なり 被 災 不 動 産 等 としての 特 別 な 配 慮 は 不 要 となる しかし この 場 合 にも 破 産 処 理 との 比 較 における 検 討 が 必 要 であることから 処 分 するも のとしての 価 格 を 求 めることになる 但 し 早 期 売 却 による 減 価 率 の 査 定 については 対 象 不 動 産 の 存 する 地 域 の 実 情 に 配 慮 して よりきめの 細 かい 対 応 をする 必 要 がある 8. 成 果 報 告 書 への 記 載 事 項 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 らない 価 格 調 査 を 行 う 場 合 においては 省 略 した 調 査 事 項 評 価 の 方 法 についての 記 載 が 必 要 である 特 に 鑑 定 評 価 手 法 と 異 なる 方 法 を 採 用 し た 場 合 はその 旨 の 記 載 を 行 う また 以 下 の 事 項 を 調 査 価 格 の 近 傍 など 分 かりやすい 場 所 に 記 載 する 必 要 がある 1) 価 格 調 査 の 手 順 が 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 定 める 手 順 と 異 なることから 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 鑑 定 評 価 とは 結 果 が 異 なる 可 能 性 がある 旨 2) 本 価 格 調 査 は 成 果 報 告 書 に 記 載 された 依 頼 目 的 及 び 利 用 者 の 範 囲 で 使 用 されることを 前 提 としたものであり 成 果 報 告 書 に 記 載 された 以 外 の 目 的 での 使 用 及 び 記 載 されていない 者 への 調 査 価 格 又 は 成 果 報 告 書 の 公 表 開 示 提 出 は 想 定 していない 旨 詳 細 については 価 格 等 調 査 ガイドライン 及 び 価 格 等 調 査 ガイドライン の 取 扱 いに 関 する 実 務 指 針 参 照 以 上 15

20 調 査 研 究 委 員 会 自 然 災 害 の 被 災 地 対 応 鑑 定 評 価 実 務 の 検 討 小 委 員 会 ( 敬 称 略 ) 役 職 氏 名 勤 務 先 名 称 所 属 地 域 小 委 員 長 北 條 誠 一 郎 三 井 不 動 産 東 京 委 員 箕 輪 安 洋 日 本 土 地 建 物 東 京 調 査 研 究 委 員 長 鴇 澤 省 一 日 本 土 地 建 物 東 京 調 査 研 究 副 委 員 長 杉 浦 綾 子 緒 方 不 動 産 鑑 定 事 務 所 東 京 16

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