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1 建 設 水 道 常 任 委 員 会 視 察 概 要 日 時 平 成 26 年 2 月 6 日 ( 木 ) 午 後 1 時 30 分 ~ 午 後 3 時 まで 視 察 先 東 京 都 豊 島 区 豊 島 区 マンション 管 理 推 進 条 例 について 豊 島 区 役 所 第 二 委 員 会 室 において 福 原 委 員 長 の 挨 拶 の 後 園 田 都 市 整 備 部 参 事 より 豊 島 区 マンション 管 理 推 進 条 例 についての 説 明 が 行 われた 説 明 マンション 管 理 推 進 条 例 制 定 の 背 景 平 成 21 年 3 月 に 策 定 した 豊 島 区 住 宅 マスタープランに 本 施 策 の 目 標 と 動 向 があり 長 寿 命 住 宅 の 普 及 推 進 良 質 な 住 宅 ストックの 形 成 といった 方 向 性 が 出 されており 議 会 から 一 般 質 問 等 でマンション 管 理 を 専 門 に 取 り 扱 う 課 が 必 要 だという 要 望 を 受 けたことも あり 平 成 22 年 度 にマンション 担 当 課 が 設 立 された 職 員 は 都 市 整 備 部 参 事 兼 建 築 課 長 事 務 職 3 名 建 築 職 1 名 の 計 4 名 である 豊 島 区 は 分 譲 マンションが4 万 1,738 棟 賃 貸 マンションが4 万 8,867 棟 と 賃 貸 マンションの 方 が 多 いという 状 況 である 64.2%がマンション 住 民 であり これ は23 区 では 第 12 位 で 本 区 がとりわけマンションが 多 いのでこのような 条 例 を 設 けた というわけではなく あまり 後 手 に 回 らないようにという 区 長 の 方 針 や 人 口 も27 万 人 を 突 破 した 状 況 で 今 後 増 える 要 素 は 戸 建 て 住 宅 ではなくマンションであると 捉 えている ことから マンション 施 策 について 前 向 きに 取 り 組 まなければならない 状 況 がある ワンルーム 税 も 当 時 取 り 上 げられた 30m2 未 満 のワンルームマンションは 現 在 13 棟 以 上 あり 抑 制 効 果 を 狙 い1 住 居 あたり50 万 円 の 税 金 を 課 している ワンルームマンシ ョンの 入 居 者 は 地 域 のルールをなかなか 守 らないことが 多 く また 住 民 登 録 の 割 合 が 非 常 に 低 い 税 も 入 らず 当 然 ファミリーを 誘 致 するべきだが 中 古 で 単 身 世 帯 の 増 が 見 込 まれるので ワンルームを 完 全 になくすのではなく バランスをとることが 目 的 である 緊 急 雇 用 促 進 事 業 を 利 用 し 平 成 22 年 度 に 分 譲 マンションの 実 態 調 査 を 行 った 結 果 分 譲 マンションは937 棟 であったが 新 たに 区 が 把 握 したものを 含 め 現 時 点 では 約 1, 100 棟 に 増 えている この 調 査 は 目 視 による 調 査 とアンケート 調 査 を 行 った 現 地 訪 問 できたのが937 棟 アンケートを 配 布 したのが796 棟 である そのうち 回 収 できた ものは329 棟 で 回 収 率 は41.3%であるが 分 母 を937 棟 とすると 約 35%であ り 目 標 の50%には 達 しなかった 配 布 不 能 マンションが141 棟 うち 回 答 拒 否 が4 5 棟 であった 96 棟 は 管 理 員 が 不 在 で 管 理 組 合 がない 雰 囲 気 であった 区 がマンショ ン 関 係 の 情 報 を 送 っても 必 ず 返 ってくるため 今 後 問 題 となってくるマンションである と 思 う 賃 貸 も 含 めての 条 例 とするのか 議 論 があったところだが 分 譲 マンションを 対 象 とした 条 例 となった 分 譲 マンションの 抱 える 問 題 は 合 意 形 成 が 難 しく 改 修 は4 分 の3 建

2 替 えは5 分 の4の 賛 成 がなければ 実 施 できない また 管 理 の 担 い 手 が 複 数 にわたってい るため 管 理 責 任 の 所 在 も 不 明 確 であるということや 戸 建 て 住 宅 と 違 い 建 物 規 模 が 大 規 模 となるので 維 持 管 理 の 対 応 法 が 難 しいという 問 題 もある また 本 区 のマンションの 90%が 何 らかの 形 で 賃 貸 化 されており あるいは 住 宅 ではなく 事 務 所 として 使 われて いるという 混 在 型 であり これらが 合 意 形 成 を 難 しくしている 一 つの 要 因 だと 考 える 分 譲 マンションはこのような 問 題 を 抱 えているので 行 政 の 支 援 もそこで 必 要 になってくる だろうと 考 え 分 譲 マンションを 対 象 とした 条 例 とした 本 区 では2 分 の1 以 上 が 賃 貸 マンションであるが オーナーは 貸 すことによって 利 益 を 得 ており 適 正 な 管 理 を 怠 れば 入 居 者 が 減 ることになる 適 正 な 管 理 に 努 めていただく ということで 普 及 啓 発 で 十 分 ではないかということになった もう 少 し 議 論 があるかと 思 ったが 分 譲 マンションがこういった 問 題 を 抱 えているということで 議 会 でも 理 解 を いただいている 〇 実 態 調 査 からみられた 課 題 実 態 調 査 から 浮 き 上 がってきた 課 題 だが 第 一 に 管 理 組 合 役 員 のなり 手 不 足 を 挙 げてい るのが51% マンション 管 理 に 関 する 関 心 の 低 さを 訴 えているのが31.7%であり 管 理 組 合 が 適 正 管 理 をしていく 上 で 苦 労 されていることがわかる マンション 管 理 組 合 は 専 門 家 ではなく 一 般 の 方 が 管 理 に 取 り 組 むことになる ハードルも 高 く 書 類 作 りにも 労 力 を 要 する 関 心 の 低 さという 点 には 大 きな 問 題 があると 思 う 特 に 高 齢 者 には 役 員 を やりたくないために 自 治 会 をやめてしまう 方 もいる 維 持 管 理 を 怠 ると 自 分 の 財 産 が 価 値 が 下 がるということにもなり 関 心 が 低 いこととは 訳 が 違 う また 大 規 模 修 繕 事 業 に ついての 支 援 実 施 率 の 低 い 防 災 への 取 り 組 み 進 まない 耐 震 化 建 替 えの 検 討 居 住 者 間 と 地 域 とのつながりが 希 薄 である 意 外 だったのは マンション 居 住 者 で 町 会 に 加 入 し ているのが65%で 本 区 全 体 の 町 会 加 入 率 55%を 上 回 っている また 管 理 組 合 との 接 点 がつかめないマンションがあり 今 後 区 を 悩 ませていくと 思 う 接 点 がつかめないマンションの 定 義 は 管 理 員 が 不 在 であり 管 理 員 室 がなく 管 理 組 合 管 理 員 用 の 郵 便 ポストが 設 置 されていない 管 理 者 または 管 理 会 社 の 連 絡 先 が 明 記 されて いないことである 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 が 改 正 され 現 在 新 しくできるマンシ ョンは 管 理 組 合 を 設 置 しなくてはならないが 改 正 前 は 管 理 組 合 は 義 務 規 定 ではなかった ので 組 合 が 存 在 しないマンションもあり 管 理 組 合 を 作 っていただくことが 一 つのハー ドルであると 捉 えている 〇 支 援 の 方 向 性 この 調 査 で 支 援 の 方 向 性 が 定 められた 良 好 な 維 持 管 理 への 誘 導 啓 発 情 報 提 供 の 充 実 提 供 手 段 の 検 討 相 談 体 制 の 充 実 及 び 専 門 家 の 活 用 管 理 組 合 との 連 絡 体 制 の 構 築 大 規 模 修 繕 耐 震 化 建 替 えの 検 討 への 支 援 管 理 組 合 居 住 者 組 織 の 活 性 化 支 援 管 理 会 社 との 協 力 関 係 である 今 回 の 実 態 調 査 で 管 理 組 合 は 高 齢 化 によりなり 手 がおらず それをある 程 度 担 ってもらうのは 管 理 会 社 であるが 管 理 会 社 と 管 理 組 合 との 関 係 は 必 ず しも 良 好 ではなく むしろ 不 信 感 を 持 っている 場 合 があることが 判 明 した 原 因 は 管 理 会 社 は 委 託 元 である 管 理 組 合 のために 仕 事 をしなくてはならないが デベロッパー 等 の 子 - 1 -

3 会 社 が 行 っているケースが 多 く 親 会 社 のほうを 向 いて 仕 事 をしているのではないかと 考 えられる 建 物 も 徐 々に 古 くなり 居 住 者 も 年 齢 を 重 ねていくと 自 主 管 理 も 限 界 が 来 る ここで 管 理 会 社 との 連 携 が 重 要 になってくる マンションを 取 り 巻 く 情 勢 としては 区 分 所 有 法 適 正 化 法 が 制 定 された 先 行 事 例 と しては 東 京 都 の マンション 管 理 ガイドライン 東 京 都 中 央 区 の マンションの 適 正 な 管 理 の 推 進 に 関 する 条 例 があるが 豊 島 区 の 目 指 すものとは 違 うため 独 自 の 条 例 を 作 ることになった また この 条 例 は 既 存 新 築 を 問 わずすべてのマンションに 係 る 条 例 で ある マンションの 定 義 は 適 正 化 法 でいう 第 2 条 第 1 号 で 規 定 するマンションということ で 2 戸 あればこの 条 例 にかかるという 形 にした マンション 関 係 では 新 築 時 に 集 合 住 宅 条 例 も 適 用 になる 区 長 区 分 所 有 者 等 マンション 代 表 者 等 居 住 者 等 管 理 業 者 宅 地 建 物 取 引 業 者 専 門 家 区 分 所 有 者 等 と 居 住 者 とあるが 本 区 のマンションの9 割 は 賃 貸 化 されており 混 在 が 見 られるので 区 分 所 有 者 の 責 務 だけを 規 定 するのでは 足 り ず 居 住 者 の 責 務 を 明 確 にする 必 要 があった マンション 代 表 者 とは 基 本 的 には 管 理 組 合 の 理 事 長 だが 管 理 会 社 でも 代 表 者 等 になりうることにしてある 本 条 例 は 管 理 業 者 は 管 理 組 合 に 対 して 正 確 に 情 報 提 供 やアドバイスをするという 責 務 宅 建 業 者 は 売 買 時 に 管 理 規 約 を 説 明 し 長 期 修 繕 計 画 を 正 確 に 説 明 する 責 務 専 門 家 は 関 連 する 法 令 に 基 づき 公 平 適 切 に 助 言 するという 責 務 を 明 確 にした 〇 条 例 の 特 徴 この 条 例 は 義 務 項 目 が 多 い 条 例 である 当 初 はここまで 定 める 予 定 ではなかったが マンション 適 正 管 理 推 進 会 議 ( 会 長 に 千 葉 大 学 大 学 院 小 林 秀 樹 教 授 副 会 長 に 弁 護 士 の 篠 原 みち 子 氏 マンション 管 理 士 2 名 部 長 課 長 9 名 で 組 織 )が 非 常 に 前 向 きなもので あり 事 務 局 としては 努 力 義 務 規 定 程 度 に 抑 えたものが 義 務 規 定 に 変 わったものもある 理 事 会 議 事 録 の 保 管 閲 覧 名 簿 等 の 作 成 設 計 図 書 や 修 繕 履 歴 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 も 義 務 規 定 とした 平 成 20 年 に 改 正 された 豊 島 区 中 高 層 集 合 住 宅 建 築 物 の 建 築 に 関 する 条 例 では 新 築 マンションに 町 会 加 入 の 協 議 を 義 務 付 けているが マンション 管 理 推 進 条 例 では 既 存 のマンションにも 協 議 の 義 務 付 けをした 管 理 条 項 を 区 に 届 け 出 ていただくとい う 届 出 義 務 も 課 している 防 災 防 犯 規 定 については 重 要 なことであるが 防 災 については 既 存 のマンション では 備 蓄 倉 庫 等 を 設 けることのできないところが 多 いため 努 力 義 務 規 定 にし 防 犯 につい ても 暴 力 団 排 除 条 例 ではもともと 努 力 義 務 規 定 だったため 本 条 例 でも 努 力 義 務 規 定 にし たという 経 緯 がある また 豊 島 区 のような 場 所 になると 暴 力 団 の 居 住 使 用 の 禁 止 を 管 理 規 約 に 規 定 することが 重 要 になってくる 暴 力 団 対 策 法 が 改 正 され 訴 えに 対 し 訴 訟 する 場 合 暴 力 団 追 放 センターが 代 行 していただけるようになった 暴 力 団 追 放 センター によると 管 理 規 約 等 にうたっていない 場 合 立 証 責 任 が 生 じるため 非 常 に 時 間 を 要 する とのことである 努 力 義 務 規 定 ではあるが 暴 力 団 関 係 の 規 定 を 管 理 規 約 に 定 めてほしい ということを 設 けている また この 条 例 はコミュニティ 部 分 を 非 常 に 重 視 したもので マンション 内 及 び 地 域 と のコミュニティの 形 成 という 意 味 で 町 会 加 入 協 議 を 義 務 付 けている これは 加 入 自 体 を 義 務 付 けているわけではなく 協 議 結 果 の 提 出 を 義 務 付 けているもので これをきっか - 2 -

4 けに 例 えば 災 害 時 の 対 応 について 話 し 合 っていただきたいということもある パブリックコメントでいただいた 意 見 は23 件 であった 管 理 組 合 と 専 門 家 の 顧 問 契 約 推 進 管 理 会 社 変 更 時 の 管 理 情 報 の 承 継 義 務 規 定 を 設 けるべきだとの 意 見 をいただいた 竣 工 図 書 がない 場 合 の 保 管 義 務 適 用 外 にしたのは 施 工 業 者 販 売 会 社 から 建 築 図 面 をい ただいていない 場 合 や 図 面 を 探 したが 施 工 者 も 設 計 事 務 所 も 倒 産 しているという 場 合 があり 規 則 で 適 用 外 にしている 町 会 加 入 協 議 については 町 会 がコミュニティの 核 と なっておらず 会 計 報 告 をしないなど 役 割 を 果 たしていない そこをもっと 育 成 するべき で 管 理 組 合 にこのような 規 定 を 設 けるのはおかしい など 批 判 的 な 意 見 が 多 かった 施 行 規 則 であるが 管 理 条 件 は5 年 に1 度 提 出 していただくことにしている また 区 分 所 有 者 名 簿 および 居 住 者 等 名 簿 の 作 成 については 取 り 扱 いに 関 する 細 則 を 設 けること を 規 定 している また 今 回 の 条 例 は 罰 則 があり 届 出 義 務 を 怠 るとマンション 名 を 公 表 することにしている 公 表 の 仕 方 も 掲 示 板 だけではなく 区 のホームページ 等 に 掲 載 し ていきたいと 考 えている どこまで 公 表 するかについても 会 議 で 議 論 になった 点 であり 結 局 管 理 組 合 の 役 員 が 輪 番 制 でやっているところが50% 以 上 あるということで 輪 番 で 理 事 長 をやっている 方 の 名 前 を 公 表 することはあまりにも 酷 ではないかということで マ ンション 名 にとどめているが マンションの 財 産 価 値 を 気 にする 場 合 公 表 することはか なり 効 くのではないかと 思 っている 初 年 度 は 罰 則 規 定 を 使 うことは 考 えておらず アプ ローチが 必 要 であるし 提 出 は5 年 に1 度 ということになっているので その 間 に 未 提 出 のところに 区 から 働 きかけをしようと 考 えている 〇 今 後 の 展 開 豊 島 区 のマンション 管 理 支 援 事 業 であるが 啓 発 相 談 と 助 成 事 業 の2つに 分 けている 平 成 25 年 7 月 から 始 めた 事 業 としては マンション 計 画 修 繕 調 査 費 助 成 として マンシ ョンの 劣 化 診 断 等 を 行 う 費 用 の 一 部 を 助 成 している また 専 門 化 派 遣 事 業 について 今 年 度 からマンション 管 理 士 だけではなく 建 築 士 税 理 士 の 派 遣 も 可 能 とした 税 理 士 を 新 たに 入 れたのは 駐 車 場 の 貸 し 出 しによる 収 益 や 自 動 販 売 機 の 売 り 上 げを 申 告 してお らず 追 徴 課 税 を 受 けたマンション 管 理 組 合 もあるようなので 税 理 士 会 と 相 談 し 派 遣 制 度 を 設 けた 利 用 者 は 年 4 回 まで 無 料 で 利 用 可 能 で 区 からは 管 理 士 や 建 築 士 に 1 時 間 5 千 円 2 時 間 分 の 報 酬 を 支 払 っている 平 成 25 年 7 月 1 日 から 届 出 制 度 を 開 始 し 届 出 件 数 は 1,100 件 のうち567 件 であり 50%を 超 えた マンション 担 当 課 の 当 初 の 組 織 目 標 は250 件 であったため 想 定 以 上 に 理 解 を 得 られたと 考 えている 条 例 を 出 すときに 心 配 したのは 管 理 組 合 から の 反 発 であった しかし こういった 条 例 が 出 てくるのを 待 っていたという 声 もあった 今 後 の 課 題 は 職 員 とマンション 管 理 士 でチームを 作 り 残 り500 棟 ほどの 未 提 出 者 を 直 接 訪 問 し 条 例 の 趣 旨 を 理 解 いただいて 提 出 を 促 すことと 提 出 された 管 理 状 況 届 出 書 の 分 析 である - 3 -

5 古 いマンションについては 所 有 者 イコール 居 住 者 でない 場 合 が 多 く その 居 住 者 も 古 いため 居 住 せず 空 室 になっているケースがある マンションの 管 理 組 合 の 方 から 所 有 者 に 相 続 が 発 生 した 場 合 に 相 続 人 を 把 握 したいのだが どう すれば 良 いのかという 相 談 を 受 けたことがあり 担 当 者 に 聞 いたところ 誰 か が 固 定 資 産 税 を 納 付 していても 固 定 資 産 税 の 台 帳 等 は 活 用 できないとのことで あった 豊 島 区 でも 古 いマンションがあるが 名 簿 の 作 成 について どのよう な 課 題 があるか 名 簿 については 名 簿 に 載 せたくないという 理 由 で 作 成 が 進 まないことがある 表 札 そのものを 出 さない 方 が 多 く 郵 便 受 けについても 最 近 はほとんど 出 され ていない 個 人 情 報 保 護 法 の 関 係 もあるのだと 思 うのだが 出 したくないとい うことだと それ 以 上 はなかなか 言 えない 条 例 で 決 まりを 作 ることで 管 理 組 合 が 区 分 所 有 者 へ 働 きかけがし 易 くなったと 考 えているが 管 理 組 合 として も 孤 独 死 の 問 題 なども 含 めて 名 簿 は 少 なくとも 備 え 置 くべきだろうと 思 う また 賃 貸 化 している 場 合 は 非 常 に 難 しく 特 に 相 続 が 発 生 していると 所 有 者 を 特 定 するのに 時 間 がかかる 区 役 所 ならば 一 定 程 度 追 跡 ができるが 管 理 組 合 としては なかなか 追 跡 しきれないと 思 う 取 り 扱 いについて 細 則 で 標 準 的 なものを 示 して 欲 しいという 話 もあるので ガイドラインを 作 成 し 名 簿 の 問 題 についても 取 り 組 んでいきたいと 考 えている 特 定 緊 急 輸 送 道 路 沿 道 建 築 物 の 補 助 事 業 があるが 実 際 に 対 象 マンションで 該 当 する 件 数 は 割 り 出 されているのか また それに 対 する 働 きかけについてお 聞 きしたい 本 区 の 特 定 緊 急 輸 送 道 路 の 沿 道 の 対 象 建 築 物 で 耐 震 診 断 の 実 施 が 必 要 なもの は118 棟 で そのうちマンションが 約 36 棟 ある 耐 震 化 の 取 り 組 みも 大 変 難 しい 問 題 で 診 断 の 方 は 国 と 東 京 都 で 補 助 率 は100%だが 本 区 では 改 修 補 助 を 補 助 率 2 分 の1に 分 譲 マンションについては 一 般 の 他 の 用 途 の 建 物 に 比 較 し 助 成 割 合 を 手 厚 くし 補 助 率 を6 分 の5としている 耐 震 診 断 は 義 務 化 であるが 改 修 については 努 力 義 務 規 定 である 現 在 の 耐 震 診 断 の 実 施 率 は 118 棟 中 85 棟 が 終 了 し 実 施 率 は72%である 補 強 設 計 については5 棟 改 修 はゼロである なお 東 京 都 と 協 力 しマンション 啓 発 隊 を 設 置 し 各 マン ションについても 個 別 訪 問 を 行 い 耐 震 化 を 促 している 町 会 の 加 入 率 について 伺 いたい 加 入 率 については 地 域 とのコミュニケーシ ョンが 大 きな 要 因 になっていると 思 うが その 点 についてもどう 考 えているの か 伺 いたい - 4 -

6 区 全 体 の 加 入 率 は 約 55%である マンション 住 民 の 方 が なかなか 加 入 しに くい 理 由 は 最 近 のマンションはオートロックで 町 会 の 方 が 理 事 長 と 会 いた いと 言 っても 管 理 会 社 がほとんど 止 めてしまうそうである そのような 現 状 があるので 区 へマンションの 町 会 加 入 を 増 やして 欲 しいという 要 望 が 出 され た マンション 管 理 組 合 の 方 たちは 常 に 合 意 形 成 を 取 るということについて 苦 労 されているため 逆 にそういったノウハウをもっていると 考 えている 町 会 の 方 については 町 会 も 高 齢 化 が 進 み 役 員 が 非 常 に 高 齢 化 しているため 新 しい 人 が 欲 しいわけである そこで 新 しく 区 民 になった 方 たちが 町 会 に 関 わって 持 っているノウハウを 町 会 で 活 かすことでさらに 地 域 コミュニティ は 活 性 化 していくと 思 う 戸 建 住 宅 に 住 民 とマンション 居 住 者 が 一 体 となるこ とで 地 域 コミュニティはさらに 向 上 すると 考 える 管 理 状 況 の 義 務 項 目 の 中 に 町 会 への 加 入 という 項 目 があるが これは 加 入 を 義 務 付 けているわけではなく 協 議 を 義 務 付 けていて その 結 果 加 入 あるいは 未 加 入 という 報 告 を 求 めているものだと 思 うが 例 えば マンションだけで 自 治 会 町 内 会 を 作 ってしまうという 場 合 でも その 周 りの 町 会 とも 協 議 をしな ければいけないということなのか 現 在 団 地 型 も 含 めて 大 型 マンションで 一 つの 町 会 と 認 めている 例 はない 入 居 者 世 帯 数 を 見 れば 一 つの 町 会 にしても 全 然 おかしくないという 規 模 の 大 型 マンションができたが 結 局 既 存 の 町 会 の 方 に 加 入 されたと 聞 いている マ ンション 内 で 一 つのコミュニティが 成 立 しているため そこで 一 つの 町 会 とし て 見 た 方 が 合 理 的 な 場 合 もある また 129 町 会 の 中 には 加 入 世 帯 が6, 000 世 帯 もあるところから 一 番 少 ないところで30 世 帯 ぐらいしかないと ころもあると 聞 いている 本 当 は 町 会 の 単 位 を 再 編 や 大 型 マンションは 一 つの 自 治 会 としてみていく 方 がいいのではないかと 思 うが そこに 至 っていな いのが 現 状 である 条 例 を 推 進 していく 上 で 住 宅 マスタープランに 位 置 づけをして 情 報 を 明 ら かにして 進 めてきたと 思 うが 条 例 が 制 定 されるまでの 間 に マンションの 管 理 組 合 や 管 理 会 社 への 情 報 提 供 はどのように 行 ったのか また 管 理 組 合 の 理 事 長 とはなかなか 接 点 がないと 思 うが 工 夫 や 苦 労 はあったのか 実 態 調 査 やアンケート 調 査 については 管 理 員 がいれば 管 理 員 の 方 に 渡 してい る また 区 で 把 握 しているマンションごとに 調 査 を 行 う 旨 のお 知 らせ 文 は 配 付 している 特 別 に 管 理 組 合 や 管 理 会 社 の 方 に 条 例 制 定 について 話 をしたと いうことはない 制 定 までに 約 1 年 かけているが その 間 にパブリックコメン トを 実 施 した 程 度 である マンションの 規 模 別 の 割 合 はどうなのか また 管 理 会 社 が 入 っている 割 合 は - 5 -

7 どうか 実 態 調 査 で 建 築 時 期 別 と 建 築 規 模 別 に 分 けてその 割 合 を 出 している 例 えば 管 理 業 務 の 委 託 または 自 主 管 理 という 質 問 に 対 しては91.2%が 管 理 業 務 を 委 託 自 主 管 理 が8.8%ということである 区 の 規 模 別 や 時 期 別 の 傾 向 につ いては 30 戸 から49 戸 程 度 の 比 較 的 小 規 模 なマンションが 多 く 階 数 につ いては 6 階 から10 階 程 度 のマンションが 多 いという 状 況 である 建 築 時 期 別 では 第 1 期 の1970 年 以 前 で 築 40 年 をむかえるマンションは32 棟 だ った また 第 2 期 が1971 年 から1980 年 で 築 30 年 をむかえるマンシ ョンは184 棟 で 建 替 えについて 検 討 し 始 めているというのが 2% 程 度 で ある 第 1 期 のマンションについては 築 40 年 を 超 えるものについては 建 替 え 検 討 中 が 過 半 を 占 めている 第 3 期 が1981 年 から1990 年 で 住 戸 数 は10から19の 小 規 模 で 階 数 が5 以 下 のマンションが 多 く 建 設 されている 時 期 で 賃 貸 住 戸 の 割 合 は5 割 を 超 えている これは 他 の 時 期 に 比 べて 非 常 に 高 いものとなっている そして 第 4 期 バブルが 崩 壊 した 以 降 のものは 賃 貸 住 戸 の 割 合 が 低 く 区 分 所 有 者 が 自 ら 居 住 している 割 合 が 他 の 時 期 に 比 べ て 非 常 に 高 い 割 合 となっている 管 理 組 合 があると 管 理 費 が 月 々 発 生 するが 恐 らく 支 払 が 滞 っている 方 など もいると 思 うが 把 握 しているのか 例 えば 建 替 えや 修 繕 をしようとする 際 に 反 対 する 人 がいた 場 合 はどうなのか 管 理 費 の 滞 納 があることは 結 構 深 刻 な 話 である 今 回 の 調 査 で 管 理 費 修 繕 積 立 金 について3カ 月 以 上 の 滞 納 があるマンションの 割 合 は 35.2%である 滞 納 者 がいると 耐 震 化 や 改 修 に 取 り 組 む 際 に 障 害 になるのは 合 意 形 成 はク リアしたとしても 修 繕 積 立 金 の 範 囲 で 工 事 ができればいいが 足 りなかった 場 合 融 資 を 受 けなければならなくなるが 滞 納 者 がいると 簡 単 に 融 資 を 受 け られないので 各 理 事 長 は 困 っているという 現 状 がある 例 えば ベランダにある 植 木 鉢 などが 落 ちた 場 合 その 部 屋 の 方 の 責 任 になる が 外 壁 などが 落 ちて 事 故 になった 場 合 マンションに 住 んでいる 全 員 の 方 に 責 任 が 及 ぶ 可 能 性 があるという 話 を 聞 いたことがある 古 いマンションに 住 ん でいるリスクについて 区 民 の 方 は 理 解 しているのか 中 古 マンションは マンションの 管 理 組 合 があり きちんと 管 理 組 合 が 機 能 し ているかどうか 購 入 前 にわかるところがいいところだと 思 う 新 築 マンション は これから 管 理 組 合 が 設 立 され その 管 理 組 合 がどうなるかということがわ からない 中 古 マンションは 耐 震 化 など 適 正 管 理 がされ 管 理 組 合 が 適 正 に 運 営 されていれば 優 良 マンションといえるが 新 築 マンションは それがきち んとされるかどうか 分 からないといったリスクはあるのではないかと 思 う - 6 -

8 特 定 緊 急 輸 送 道 路 に 関 しては 権 利 関 係 の 整 理 が 難 しいことを 考 えると 例 え ば 区 で 基 金 を 作 るなどしていかないとなかなか 難 しいのではないか 基 金 化 などの 予 算 措 置 についてお 聞 きしたい 住 宅 基 金 といえば ワンルーム 税 を 住 宅 施 策 に 使 うということで 基 金 化 してい る 特 定 緊 急 輸 送 道 路 に 関 していえば 耐 震 診 断 は 国 と 東 京 都 で100% 補 助 するにもかかわらず 豊 島 区 の 場 合 72%である これは 資 金 がないか らやらないということだけではないように 思 う 診 断 でさえ 100% 達 成 で きないのだから かなり 手 厚 い 補 助 をしたとしても 取 り 組 みはそう 進 まない と 思 う 実 態 調 査 からみられた 課 題 の 中 で 例 えば 管 理 組 合 のなり 手 不 足 で51% マンション 管 理 の 関 心 の 低 さで 約 31%とあるが このような 課 題 に 対 して 管 理 組 合 の 組 織 力 の 向 上 に 向 けた 取 り 組 みが この 条 例 が 施 行 されたことによ って 必 要 だと 思 う マンション 専 門 員 の 派 遣 等 の 制 度 もあるが 具 体 的 にこの 管 理 組 合 の 組 織 力 の 向 上 に 向 けた 取 り 組 みというものは 条 例 が 施 行 されて 何 かあるか マンション 管 理 組 合 の 方 へは 年 2 回 のセミナーを 実 施 しており 1 回 に40~ 50 人 の 参 加 者 がある なり 手 不 足 を 解 消 するためには 一 つは 管 理 組 合 の 背 負 っているものをどれだけ 管 理 業 者 管 理 会 社 が 担 っていけるのか そこを 正 常 化 する 必 要 があると 思 う 役 員 になっても この 程 度 ならできるという 形 にもっていくというのが 一 つあると 思 う 管 理 者 派 遣 制 度 については 区 がそ の 相 談 を 受 けて 制 度 を 紹 介 し その 管 理 士 が 直 接 相 手 の 現 場 へ 行 って 建 物 を 見 た 上 で 適 切 なアドバイスをする 仕 組 みである 管 理 会 社 に100% 信 頼 がお けないということであれば 専 門 家 を 管 理 組 合 が 直 接 雇 用 契 約 をするなどして アドバイザーになるというやり 方 もあるのではないかと 思 う 現 在 1,101 棟 のマンションのうち567 棟 既 に 半 分 以 上 が 届 出 書 を 提 出 しているということだが やはり 既 に 提 出 をしているマンションは ある 程 度 管 理 がきちんとされているところということなのか そうだとすると ま だ 提 出 していないマンション 組 合 は 問 題 があるところが 多 いのではと 感 じる が 今 後 どのように 対 応 されていくのか 提 出 があったマンションでも 管 理 組 合 を 今 年 設 けたなどというところもある ので 必 ずしも 良 好 なところから 提 出 されているわけではない また 今 回 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しなどの 報 告 も 提 出 されているので 条 例 の 効 果 はでている と 思 っている 未 提 出 のマンションについても 提 出 の 意 思 表 示 をされている ところもかなりある 提 出 期 限 を 設 けないとなかなか 提 出 してもらえないので - 7 -

9 締 切 日 を 設 けたが その 後 も 提 出 は 増 えており 条 例 が 浸 透 し 始 めているので はないかと 思 っている 以 上 で を 終 え 松 崎 副 委 員 長 の 挨 拶 により 視 察 を 終 了 した - 8 -

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